LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS HISTÓRICOS VALENCIANOS EN LA LEY 3/2013, DE 26 DE JULIO, DE LA GENERALITAT, DE CONTRATOS Y OTRAS RELACIONES JURÍDICAS AGRARIAS
Mario Clemente Meoro
Valencia, 2015
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MARIO CLEMENTE MEORO Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia
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ÍNDICE 1. Introducción............................................................................................. 9 2. La Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de Arrendamientos Históricos Valencianos, y la STC 121/1992, de 28 de septiembre...................................... 11 3. Concepto y caracteres del arrendamiento histórico valenciano................. 15 4. Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos históricos valencianos... 23 5. Reconocimiento de los arrendamientos históricos valencianos.................. 29 6. Elementos del contrato............................................................................. 37 6.1. Capacidad....................................................................................... 37 6.2. Objeto............................................................................................. 38 6.3. Forma............................................................................................. 39 6.4. Duración......................................................................................... 40 7. Contenido del contrato............................................................................. 41 7.1. Obligación de pago de la renta por el arrendatario......................... 41 7.2. Otras obligaciones económicas........................................................ 43 7.3. Derecho y deber de cultivo.............................................................. 44 7.4. Obras de reparación, mejoras e inversiones..................................... 45 8. Transmisión de derechos........................................................................... 49 8.1. Transmisión y división de la finca.................................................... 49 8.2. Derecho de adquisición preferente................................................... 49 8.3. Subarriendo..................................................................................... 56 8.4. Transmisión del derecho arrendaticio.............................................. 57 8.4.1. Transmisión inter vivos...................................................... 57 8.4.2. Transmisión mortis causa.................................................. 59 9. Terminación del arrendamiento histórico valenciano................................ 63 9.1. Derecho de recuperación del arrendador......................................... 63 9.2. Transformación urbanística de la finca............................................ 68 9.3. Expropiación de la finca.................................................................. 79 9.4. Resolución del contrato................................................................... 82 9.5. Otras causas de extinción................................................................ 84 10. Derecho transitorio................................................................................... 85 11. Bibliografía............................................................................................... 87
1. INTRODUCCIÓN Es difícil saber qué supuso la abolición de los Fueros —llevada a cabo por Decreto de Felipe V de 29 de junio de 1707— en cuanto a las instituciones que venían rigiéndose por ellos, pues carecemos de estudios sobre el particular. Pero es el caso que durante el Antiguo Régimen, y al amparo del sistema de libertad de pactos y de formas propio del Derecho Castellano, sobrevivieron algunos vestigios del antiguo régimen foral valenciano, entre los que cabe destacar cierto sistema de cultivo de la tierra encuadrable en la imprecisa figura que los romanos denominaron locatioconductio y nosotros llamamos arrendamiento; sistema de cultivo que a falta de normas legales vino rigiéndose por reglas de carácter consuetudinario y ha perdurado hasta nuestros días. Como señala la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (en adelante, STSJCV) 11 mayo 1998 (RJ 1998, 5218), “el hoy denominado Arrendamiento Histórico Valenciano es una institución de origen contractual reflejo de una especial forma de cultivo de las tierras agrícolas de las región Valenciana que ha venido perdurando en el tiempo y rigiéndose por normas consuetudinarias que se han mantenido, no obstante la derogación de los Fueros Valencianos por Felipe V tras la batalla de Almansa, mediante los Decretos de Nueva Planta y, en concreto, por el Decreto 29 junio 1707, costumbres que son vestigios enraizados en aquella legislación derogada, que pese a su abolición ha subsistido como una forma peculiar de empresa o explotación agrícola de tierras que en sus inicios u orígenes pertenecían a señoríos, vinculaciones o mayorazgos o que eran bienes nacionales consistentes en el arrendamiento o dominio directo de determinadas fincas que posteriormente en la época de la desamortización fueron adquiridas mediante venta en subasta pública”.
2. LA LEY 6/1986, DE 15 DE DICIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS HISTÓRICOS VALENCIANOS, Y LA STC 121/1992, DE 28 DE SEPTIEMBRE Al amparo de la competencia exclusiva en materia de conservación, modificación y desarrollo del Derecho Civil Valenciano, recogida en el art. 31.2 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, aprobado por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio (BOE 10 de julio, DOGV 15 de julio), la Generalidad Valenciana promulgó la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de Arrendamientos Históricos Valencianos (DOGV 18 de diciembre; en adelante, LAHV). Mas la competencia exclusiva de la Generalidad Valenciana en materia de conservación, modificación y desarrollo del Derecho Civil Valenciano fue desde el principio objeto de viva polémica doctrinal, y el Gobierno de la Nación presentó, mediante escrito de 18 de marzo de 1987, recurso de inconstitucionalidad contra aquélla. El Abogado del Estado, en representación del Gobierno de la Nación comienza su recurso manifestando que la competencia autonómica en materia de Derecho civil presupone la existencia y vigencia del Derecho foral al tiempo de promulgarse la Constitución, conforme su art. 149.1.8.ª, por lo que “la competencia instituida en el art. 31.2 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana debe ser entendida de acuerdo con la realidad normativa del Derecho civil valenciano que carecer actualmente de toda norma escrita, por gloriosa que fuera su tradición, y en donde no pueden reconocerse otras fuentes que aquellas de carácter consuetudinario en cuanto tengan vigencia y en la medida en que ello no contravenga el sistema y orden de jerarquía de fuentes del Código civil. Esto no significa —continuaba diciendo el Abogado del Estado— que queden viciados de contenido los enunciados competenciales de las Comunidades Autónomas en materia de Derecho foral, porque entre las competencias de conservación, modificación y desarrollo del Derecho civil foral se integra indiscutiblemente la facultad de que las normas experimenten una distinta expresión formal y que lo que se tenga por costumbre pueda sancionarse en una norma escrita”. Sin embargo, entendía la representación del Gobierno que el ejercicio de esa competencia no puede traducirse en una variación en el jerarquía de fuentes aplicables a un instituto jurídico cualquiera. No por el hecho de codificarse puede aspirar la costumbre a ocupar una posición
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jerárquica diferente a la que tenía en su forma de expresión primitiva. Si la costumbre regía en defecto de una Ley aplicable, la Ley autónoma que la sancione no podrá pretender ocupar el rango de Ley preferente a una Ley estatal anterior o posterior a su vigencia. En otro orden de cosas también alegaba el Abogado del Estado que la Ley impugnada no refleja una realidad consuetudinaria efectivamente existente, como condición constitucional imprescindible, por existir multiplicidad de usos de diferente implantación local sobre la materia, sino que crea ex novo una normativa sin ninguna conexión previa con usos vigentes, que entra en contradicción con la normativa estatal (Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos; en adelante, LAR 1980). Como cabe apreciar, el recurso no niega competencia a la Comunidad Valenciana en materia de Derecho civil, pero el Tribunal Constitucional en su Sentencia 121/1992, de 28 de septiembre, comienza analizando esta cuestión, y manifiesta: “El artículo 149.1.8ª CE atribuye a las instituciones generales del Estado competencia exclusiva sobre la ‘legislación civil’, sin perjuicio — añade el precepto, en lo que ahora importa— ‘de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los Derechos civiles forales o especiales, allí donde existan’. El amplio enunciado de esta última salvedad (‘Derechos civiles forales o especiales’) permite entender que su remisión alcanza no sólo a aquellos Derechos civiles especiales que habían sido objeto de compilación al tiempo de entrada en vigor de la Constitución, sino también a normas civiles de ámbito regional o local y de formación consuetudinaria preexistentes a la Constitución, por más que fueran aquellos Derechos ya legislados, sin duda, los que se situaron como referencia principal para el constituyente la hora de articular, en este punto, las competencias del Estado y las que pudieran ser asumidas por las Comunidades Autónomas en los Estatutos respectivos. Este entendimiento amplio del precepto constitucional es el que quedó plasmado, por lo demás, en el art. 31.2 del EACV, pues la competencia exclusiva que allí se atribuye a la Generalidad en orden a la ‘conservación, modificación y desarrollo del Derecho civil valenciano’ no puede estimarse sino referida al Derecho consuetudinario que, tras la abolición de los Fueros y hasta nuestros días, subsistiera en el territorio de la Comunidad Autónoma, siendo notoria la inexistencia de toda regla escrita que, antes de la Ley hoy impugnada, ordenara en dicho ámbito cualquier instituto civil de modo especial respecto al Derecho común. Sin perjuicio de las observaciones y matizaciones que después de harán, no es, pues, dudoso que la Generalidad Valenciana ostente compe-
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tencia exclusiva para legislar sobre instituciones que hayan tenido una configuración consuetudinaria específica en su ámbito territorial, competencia que trae causa, como queda dicho, de lo prevenido en el citado artículo 149.1.8.ª de la Constitución y que se configura en el art. 31.2 del EACV…” Por tanto, se afirma rotundamente la competencia de la Generalidad Valenciana en materia de Derecho civil, si bien limitada a las instituciones consuetudinarias en vigor. Y en cuanto a la alegación del Abogado del Estado de que el ejercicio de esa competencia ha de respetar la jerarquía de fuentes, de modo que la competencia sobre Derecho consuetudinario, y la posibilidad de reducción de la costumbre a Derecho escrito no podría suponer que esa costumbre codificada asumiera una posición jerárquica diferente, como fuente de carácter subsidiario, el Tribunal Constitucional considera: “Sin embargo, este argumento supone imponer al legislador autonómico una restricción que no figura ni es congruente con lo dispuesto en los artículos 149.1.8.ª CE y 31.2 EACV, que al conceder una competencia legislativa propia, otorga a la legislación civil autonómica consiguiente aplicación preferente frente a la legislación del Estado como se deduce del artículo 149.3 CE y se refleja en el art. 13.2 CC. Por ello el ejercicio de la competencia legislativa autonómica, atribuida por la Constitución y el Estatuto supone una alteración sustancial en la posición de la norma en la jerarquía de fuentes, ya que la regla que, como costumbre, venía rigiendo sólo en defecto de ley aplicable, esto es como fuente de carácter secundario e inoponible a los dictados del Derecho común (art. 1.3 Código Civil), al ser incorporada a la Ley autonómica se torna en Ley especial de aplicación preferente a la legislación civil del Estado, que deviene así, y en ese momento, Derecho supletorio (art. 13.2 CC), aplicación preferente reconocida, en general, por el Derecho del Estado (Disposición adicional primera tanto de la Ley 83/1980, de Arrendamientos Rústicos, como de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos; en adelante LARH). Mediante el ejercicio de la competencia legislativa autonómica el anterior Derecho consuetudinario especial valenciano cambia pues de naturaleza, adquiriendo sus normas la condición de Derecho legislado de aplicación preferente, en su ámbito propio, respecto del Derecho civil común (art. 149.3 de la Constitución y 13 a 16 del Código Civil), y ésa es precisamente la finalidad de la Ley impugnada: dar rango de Ley especial a reglas que hasta su adopción no habrían tenido existencia, sino como costumbres de mera aplicación supletoria”.
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Finalmente, frente a la alegación de que la Ley valenciana no refleja una realidad consuetudinaria efectivamente existente la Sentencia del Tribunal Constitucional 121/1992, de 28 de septiembre, afirma: “a) No es, en primer lugar, dudoso que el arrendamiento histórico, como figura consuetudinaria, ha existido y existe en el territorio valenciano, cualquiera que sea su importancia relativa en el conjunto de contratos de arriendo. Ello resulta de la amplia documentación aportada por la Comunidad Autónoma, sin que el Estado haya aportado, para desvirtuarla, otros documentos o materiales de diferente signo… b) La Ley, de otra parte, se aplicará a determinados contratos ‘históricos’, en función no sólo del momento en que se pactaron, sino de las reglas a las que se vieron sometidos. Así, el presupuesto y la condición de aplicabilidad de estas normas legales residen en la costumbre que recogen, régimen consuetudinario que no sólo delimita el objeto, sino el mismo contenido dispositivo del régimen legal. Se quiere decir con ello que los límites constitucionales y estatutarios que condicionan la validez de la Ley son los mismos que ésta establece para su aplicación, puesto que la misma se incardina y se restringe al objeto mismo ordenado consuetudinariamente”. En otro orden de cosas cabe reseñar que esta STC declaró inconstitucional el artículo 2, párrafo segundo (según el cual la declaración de reconocimiento de los arrendamientos históricos “podrá ser impugnada ante la jurisdicción contencioso-administrativa por aquella de las partes que considere lesionados sus derechos o intereses”) y el inciso final (“la resolución recaída podrá también ser objeto de impugnación en vía administrativa”) del artículo 3.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de Arrendamientos Históricos Valencianos, sobre la base de que conculcan la competencia exclusiva del Estado ex artículo 149.1.6 de la Constitución en orden a la legislación procesal, pues una y otra de estas previsiones alteran al régimen de distribución de competencias diseñado en la Ley Orgánica del Poder Judicial, ya que la controversia sobre la existencia de arrendamientos históricos debe sustanciarse ante la jurisdicción civil. La LAHV fue desarrollada, parcialmente, por el Decreto 41/1996, de 5 de marzo, del Gobierno Valenciano (DOGV 15 de marzo). En él se desenvuelve fundamentalmente la cuestión del reconocimiento del arrendamiento histórico, aunque de su denominación oficial (Decreto “por el que se desarrolla la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos”) podría pensarse otra cosa.
3. CONCEPTO Y CARACTERES DEL ARRENDAMIENTO HISTÓRICO VALENCIANO La LAHV definía el arrendamiento histórico valenciano como el contrato de duración indefinida por el que el propietario de la tierra de cultivo cede ésta para su incorporación a la explotación agraria del cultivador, quien satisfará a aquél, en contraprestación, la merced correspondiente (cfr. art. 4.º). Y en su Preámbulo lo describía como la “relación jurídica de origen contractual por la que se cede indefinidamente el uso y disfrute de una finca rústica para la explotación agrícola”, añadiendo tres notas de caracterización: a) La configuración del arrendamiento histórico valenciano como contrato para la empresa en el que va a ser elemento primordial el trabajo del arrendatario. Lo que viene a aclarar el tratamiento que la Ley otorga a los supuestos tanto de expropiación de la finca sobre la que recae dicho arrendamiento, como aquellos otros de cese de actividad agraria que sean consecuencia de modificación en la calificación del suelo en el que se asienta la finca. b) El sistema garantiza la continuidad en la explotación agraria, configurando un supuesto de cesión especial o las posibilidades de subrogación en el cultivo. c) La duración indefinida del plazo o tiempo de relación arrendaticia, que no significa, como nunca significó, la quiebra del principio de temporalidad del derecho de arrendamiento, toda vez que el propietario puede reclamar para sí el cultivo personal y directo de la finca. La Ley 3/2013, de 26 de julio, de la Generalitat, de Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias (en adelante, LCORJA) ha derogado la LAHV (Disposición Derogatoria Única, apartado 1), y en su Título II (artículos 30 a 52) da una nueva regulación de este contrato, en línea con la derogada, pero con un enfoque diferente, tal y como más adelante se expone. El art. 30 LCORJA dispone que “por el arrendamiento histórico valenciano una de las partes cede a la otra, necesariamente persona física, el uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, o de parte de ellas, para que las explote, por sí o por medio de personal colaborador, conforme a su naturaleza agrícola, a cambio de una renta en dinero que se paga semestralmente o mediante otra periodicidad pactada”. De este precepto, y de lo que se ha dicho respecto de la LAHV, resulta, en primer lugar, que se trata de un arrendamiento rústico, esto es, de la cesión temporal de un inmueble rústico para su aprovechamiento agrícola a cambio de precio o renta; o como dispone el artículo 30 LCORJA, de
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la cesión del uso indefinido de una o varias parcelas rústicas a cambio de una renta en dinero. En consecuencia, los contratos que no respondan a este esquema no se encontrarán sometidos a la LAHV. Así ocurre si no se cede el goce o uso de una cosa, sino que se contrata la recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos o, en general, la realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular (cfr. art. 5 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; en adelante, LAR 2003). En este caso no hay arrendamiento rústico, sino arrendamiento de obra o servicio. Lo mismo sucede si se cede el aprovechamiento de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas, porque entonces la cesión del aprovechamiento es precio del servicio realizado (cfr. art. 6.3.º LAR 1980); o si el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones, porque entonces los que hay es aparcería y no arrendamiento (cfr. arts. 102 LAR 1980 y 29 LAR 2003).
En virtud de lo anterior y de lo que establecía la LAHV la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana precisó las características del arrendamiento histórico valenciano: 1.ª Tiene carácter territorial valenciano, por ser una institución típica del territorio de la Comunidad Valenciana, especialmente de la zona de la Vega de Valencia. Como señala la STSJCV 12 enero 1995 (RJ 1995, 417), “este carácter de territoriales valencianos determina que la calificación de arrendamientos históricos valencianos, para determinadas relaciones jurídicas, sólo es predicable cuando éstas se producen en este territorio, pero no significa que todas las relaciones análogas acerca de la explotación agrícola de la tierra, que se produzcan en dicho territorio, deban venir sometidas a tal régimen jurídico, sino sólo aquellas que reúnan, además de ésta, las características dichas de inmemorialidad y consuetudinariedad; por el contrario aquellas relaciones jurídicas que carezcan de alguna de estas características, aunque se produzcan en este territorio deberán venir reguladas por las reglas civiles comunes”.
En atención a esta característica el art. 32.1 LCORJA establece que “sólo pueden darse en arrendamiento histórico las fincas rústicas susceptibles de algún tipo de cultivo o producción agraria, recaídas en el Comunidad Valenciana”.
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2.ª Se rige por la costumbre (cfr. art. 1.º LAHV y arts. 2 y 8 del Decreto 41/1996, de 5 de marzo, del Gobierno Valenciano). Con ello la LAHV quiso poner de manifiesto que existe una tradición consuetudinaria determinante de su contenido específico; porque, en definitiva, la costumbre es fuente del Derecho (cfr. art. 1.º CC) y, por tanto, ésta puede disciplinar, siempre que no sea contra Ley, cualquier contrato de arrendamiento. En su regulación por la LCORJA no se establece que el contrato de arrendamiento histórico valenciano se rija por la costumbre, pero son varias las referencias que se hacen a ella en cuanto al contenido del contrato (cfr. arts. 34.1, respecto de la duración del contrato; 36.2, en cuanto se refiere a la “tradicional libreta” que era costumbre llevar para hacer constar el pago de la renta; art. 38, en cuanto los gastos de cequiaje, desagüe, guarderías, conservación de caminos o vías rústicas y otros análogos). Según la STSJCV de 11 de mayo de 1998 (RJ 1998, 5218), el carácter consuetudinario del arrendamiento histórico valenciano se manifiesta, de entre otras maneras, mediante el acto objetivo de la llevanza de la “llibreta”, la designación de sucesor en el cultivo y la observancia de la costumbre en la huerta de valencia de hacer los pagos de la renta, por lo general, al vencimiento de las dos medias anualidades, una con vencimiento en San Juan y otra en Navidad.
3.ª Se trata de un contrato de duración indefinida. Así resultaba del art. 4.º LAHV y resulta ahora del art. 30 LCORJA, que habla de cesión del uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, y, sobre todo, del art. 34 LCORJA, en el que se establece que el contrato se entiende celebrado por tiempo indefinido, sin perjuicio de su resolución o extinción por las causas previstas en esta ley o determinadas por la costumbre. En esto se diferencia claramente del arrendamiento rústico previsto en el CC, del de la LAR 1980 y del de la LAR 2003. En punto a la duración indefinida del contrato la LAHV no coincide con lo que establecía la LAR 1980 (Disposición transitoria primera, regla 3.ª) ni con la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos (en adelante, LARH). La LAR 1980 se refería a contratos “en que se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertaron”, lo que presupone un tiempo determinado por el que se concertaron, aunque se haya perdido memoria del mismo. Por su parte, la LARH no dispone nada sobre la duración de los contratos a que se refiere en su art. 1.º, pero sí establece su prórroga hasta la fecha máxima del 31 de diciembre de 1997 (cfr. art. 2.1), salvo que el arrendatario cultivador personal tuviere cincuenta y cinco años cumplidos a la entrada en vigor la Ley, en cuyo caso el arrendamiento se tendrá por prorrogado hasta que cause derecho a la pensión de jubilación o de invalidez permanente, en cualquiera de los
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regímenes de la Seguridad Social y, como máximo, hasta que cumpla sesenta y cinco años de edad (cfr. art. 3.1). Por tanto, tuvieran o no duración definida, el propósito de la LARH es determinar su extinción.
De otra parte, resulta conveniente precisar que la duración indefinida de los arrendamientos históricos valencianos no significa la quiebra del principio de temporalidad del derecho arrendaticio (cfr. art. 1583 CC, que aunque referido al arrendamiento de servicios, establece un principio general aplicable a todo arrendamiento). Así lo señalaba el Preámbulo de la LAHV y disciplinaban sus arts. 6.º y 7.º, permitiendo al propietario reclamar para sí el cultivo personal y directo de la finca. En la LCORJA la temporalidad del arrendamiento se encuentra en el art. 34, en cuanto establece que su duración indefinida “sin perjuicio de su resolución o extinción por las causas previstas en esta ley o determinadas por la costumbre”. Por último, tampoco cabe confundir el arrendamiento histórico del censo, ya que se diferencia de éste en que la cesión no es perpetua (cfr. art. 1608 CC) y en que el arrendamiento es un derecho de naturaleza personal mientras que el censo es de naturaleza real. 4.ª Se trata de un contrato constituido desde tiempo inmemorial. Esta constitución desde tiempo inmemorial derivaba de lo previsto en el art. 1.º LAHV, que establecía la aplicación de la ley a los arrendamientos constituidos desde tiempo inmemorial; de los arts. 2 y 8 del Decreto 41/1996, de 5 de marzo, del Gobierno Valenciano), que establecen el reconocimiento de los arrendamientos como históricos valencianos siempre que tengan carácter inmemorial. Por su parte, el art. 3.º2 LAHV establecía que “también procederá la declaración administrativa de reconocimiento del arrendamiento histórico en aquellos supuestos en los que no siendo posible la formulación del dictamen al que se refiere el apartado uno de este artículo como consecuencia de la destrucción de archivos o registros, el arrendamiento de que se trate sea anterior a la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de 1935”. En esto la Ley valenciana coincidía con lo previsto en la Disposición transitoria primera, regla 3.ª de la LAR 1980 y, parcialmente, con el art. 1.º de la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos, pues éste se refiere también a los arrendamientos rústicos “anteriores al 1.º de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario”, referencia que viene justificada por el carácter privilegiado que se dio a estos arrendamientos en la Ley de 23 de julio de 1942, que modificó las leyes de 15 de
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marzo de 1935 y 28 de julio de 1940, y que supone un ámbito objetivo más amplio. Literalmente la inmemorialidad del arrendamiento significa que se haya perdido memoria de su antigüedad, pues el Diccionario de la Real Academia Española define “inmemorial” como “tan antiguo, que no hay memoria de cuándo empezó”. Sin embargo, de la interpretación que da al precepto la STSJCV 12 enero 1995 (RJ 1995, 417) el carácter inmemorial “se extiende, tanto al momento de la constitución de la relación jurídica, cuanto al contenido contractual concreto de la misma; ha de entenderse en el sentido jurídico clásico de la inmemorialidad, que se concreta en el dato de que tal relación viene existiendo desde un tiempo que se pierde en la memoria de las personas físicas; no será óbice, pues, para la estimación concreta de cada inmemorialidad, la constancia o datación más o menos precisa del momento del nacimiento de la relación, como consecuencia de la pertinente investigación histórica, siempre que ésta venga lo suficientemente alejada en el tiempo como para estimar la inmemorialidad” [FJ 7.º; en el mismo sentido, FJ 9.º de la STSJCV 9 febrero 1996 (RJ 1996, 5912] y FJ 4.º de la STSJCV 11 mayo 1998 (RJ 1998, 5218)]. Por tanto, la inmemorialidad descansa tanto en que el momento de constitución de la relación jurídica se pierda en la memoria de las personas físicas, aunque se pueda fijar con cierta precisión, como en la indeterminación de su contenido. No obstante, la STSJCV 25 mayo 1995 (RJ 1995, 4249) se aparta de la concepción de la inmemorialidad que acabamos de reproducir, manifestando que ésta “presupone en su sentido clásico que la relación jurídica venía existiendo desde un tiempo que se extiende más allá de la memoria de los más ancianos del lugar, esto es, que se extiende en el tiempo hasta un momento inicial del que nadie guarda concreto recuerdo, si bien todos saben que la relación ya existía antes de que ellos fueron capaces de recordar”.
Esta característica de los arrendamientos históricos valencianos ha venido a desaparecer con la LCORJA, que no sólo no la menciona sino que prevé la posibilidad de concertar bajo su vigencia un contrato de arrendamiento rústico en fincas sitas en la Comunidad Valenciana en que se pacte una duración indefinida y, en consecuencia, se ajuste a lo que ha sido, consetudinariamente, un arrendamiento histórico valenciano. La LAHV sólo contemplaba arrendamientos constituidos inmemorialmente, y no tenía por objeto la regulación de su contenido, sino, básicamente, su reconocimiento, la continuidad en la explotación por sucesión, sustitución o cesión y su extinción por expropiación, por variación en la calificación del suelo o por recabar el arrendador para sí el cultivo de la finca. Por el contrario, la LCORJA regula el contrato de arrendamiento rústico valenciano en su
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contenido —así lo señala su Preámbulo—, creando así un nuevo tipo de arrendamiento rústico (el Preámbulo se refiere a él como “tipo contractual propio y diferenciado”, el art. 31.1.2 como “forma arrendaticia”, los arts. 33 y 47 como “tipo contractual” y el art. 34 como “modalidad contractual”, frente al “arrendamiento ordinario”). Las fincas rústicas de la Comunidad Valenciana pueden arrendarse por tiempo definido, en cuyo caso se regirán por la LAR 2003 como arrendamiento ordinario (cfr. art. 34.2 LCORJA), o por tiempo indefinido, lo que determinará que se trate de un arrendamiento histórico valenciano (cfr. art. 34 LCORJA), siempre que el arrendatario sea una persona física (cfr. art. 30 LCORJA), y se formalice por escrito y con sujeción expresa a este tipo contractual (cfr. art. 33 LCORJA). No obstante, los arrendamientos rústicos valencianos que tengan carácter inmemorial o que fueran constituidos antes de la Ley de 15 de marzo de 1935, sobre tierras radicadas en la Comunidad Valenciana y por tiempo indefinido, también pueden ser declarados históricos valencianos (cfr. art. 50 LCORJA; vid. infra), y regirse por la LCORJA (cfr. art. 52). Además de las reseñadas características, es de señalar que los arrendamientos históricos valencianos se configuraban en la LAHV como contratos para la empresa agraria en los que va a ser elemento primordial el trabajo del arrendatario (cfr. arts. 4.1 y 5 LAHV). Efectivamente, de una parte la LAHV se refería a la explotación agraria (arts. 4.1, 6.1, 9.1 y 2 y 10) y a la titularidad empresarial agraria (art. 5.1) del arrendatario, y en virtud de ésta se justificaba en el Preámbulo que en caso de expropiación total o parcial de la finca se entiendan las actuaciones e indemnizaciones separadamente con el propietario y el cultivador (cfr. art. 5.1) y que si como consecuencia de la modificación en la calificación del suelo deba cesar la actividad agraria del cultivador, éste tenga derecho a un 50 ó un 40 por 100 —según el caso— del plusvalor de enajenación del suelo urbanizable. En la LCORJA se hace una referencia tangencial a la configuración del arrendamiento rústico histórico como contrato para la empresa agraria, cuando el art. 30.2 establece que se inspira en el principio de continuidad de la explotación agraria. Pero en el Preámbulo se señala que “parte esta ley del mismo criterio inspirador de la anterior Ley 8/1986 que, recogiendo la esencia de la institución, concibe el arrendamiento histórico como un contrato para la explotación agraria, e incluso en la terminología actual, un contrato para la empresa familiar, respondiendo al principio de continuidad en la explotación”. Y se añade una consecuencia de ser un contrato para la empresa agraria, que se incluya en su ámbito objetivo
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“todo lo requerido para la explotación, con inclusión de los derechos vinculados a ésta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegéticos” (cfr. art. 32). En efecto, la LAHV garantizaba la continuidad en la explotación agraria disponiendo la sucesión en el arrendamiento en favor de quien haya determinado el cultivador personal, en testamento o ante la Administración Agraria Autonómica, y en su defecto en favor de las personas a las que se refiere el art. 79 LAR 1980 (cfr. art. 9.1 LAHV), y estableciendo la posibilidad de subrogación para el supuesto en que ni el cónyuge supérstite ni los hijos menores del cultivador puedan llevar a cabo el cultivo (art. 10 LAHV). Del mismo modo, la LCORJA regula la transmisión inter vivos del derecho arrendaticio en caso de jubilación o incapacidad física, psíquica o sensorial del arrendatario que le impidan o dificulten el ejercicio de los derechos o el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato (art. 44). En otro orden de cosas, aunque la LAHV no lo disponía expresamente, cabe considerar que exigía que el arrendatario fuera cultivador personal. Por de pronto, se le denominaba así, “cultivador”, en buena parte de sus preceptos: arts. 3.º.1, 4.º.1, 5.º.1 y 2, 6.º, 7.º y 9.1. Igualmente, se desprendía su carácter de cultivador personal del art. 9.2, que permitía al titular de un arrendamiento histórico designar ante la Administración Agraria Autonómica a aquel de sus futuros herederos que habrá de sustituirle en los casos de imposibilidad personal del cultivo de su explotación. Por último, a la misma conclusión cabe llegar a partir del art. 10, en cuanto disponía la posibilidad de subrogación en el arrendamiento en caso de que fallezca el que haya sido declarado arrendatario histórico y el cónyuge supérstite y sus hijos menores de edad no pueden realizar el cultivo [cfr. también STSJCV 12 enero 1995 (RJ 1995, 417) y SAP Valencia 18 junio 1993 (RGD, sep. 1993, págs. 9006 ss.]. Se desprendía de la LAHV, en correspondencia con lo anterior, que sólo podían ser arrendatarios las personas físicas, no las jurídicas. La STSJCV 25 enero 2000 (RJ 2000, 890) abordó esta cuestión, y declaró al respecto: “El arrendamiento consuetudinario se configura, ciertamente, como un contrato para la empresa en el que el trabajo aportado a la explotación agrícola por los sucesivos arrendatarios constituye un elemento primordial. Así lo dice la Exposición de Motivos de la Ley Valenciana 6/1986, cuyos preceptos se refieren, en este sentido, a la explotación agraria (arts. 4.1, 6.1, 9.1 y 2, y 10), a la titularidad empresarial agraria (art. 5.1) y al cultivador (arts. 3.1, 4.1, 5.1 y 2, 6, 7 y 9.1 y 2). De estas disposiciones se infiere que sólo pueden ser arrendatarios las personas físicas, no las
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jurídicas, y que el arrendatario es el que toma la tierra en arriendo para destinarla a la explotación agrícola, lo que hará, por regla general, cultivándola de una forma personal. Pero no se requiere, en cambio, que siempre y en todo caso deba ser el titular de la relación quien cultive física y materialmente la finca de un modo permanente. Entenderlo así supondría provocar una vinculación personal a la tierra y una inconcebible sumisión al trabajo agrícola hasta la muerte”.
En la LCORJA, tal y como se indica en su Preámbulo, no se exige, al igual que en la legislación estatal, que el arrendatario sea un profesional de la agricultura (art. 32.2), pero sí se subraya su condición de cultivador directo —aunque no personal (cfr. art. 30)— mediante la prohibición del subarriendo (art. 43), la autorización de la cesión inter vivos en los supuestos de jubilación o incapacidad (art. 44) y el mantenimiento de esa misma exigencia en la sucesión mortis causa (art. 45). En todo caso, sólo puede ser arrendatario una persona física [cfr. art. 30 LCORJA; STSJCV 25 enero 2000 (RJ 2000, 890)]. Finalmente, y aunque este dato no se recoja en la Ley, los arrendamientos históricos valencianos también se caracterizaban por ser, en cuanto a su forma, predominantemente orales, si bien solía constar el pago de la merced arrendaticia en las tradicionales llibretas a que se refería la Disposición final 1.ª LAHV. Como señaló la STSJCV 11 mayo 1998 (RJ 1998, 5218), “aunque hasta el momento no se ha dado cumplimiento a lo que dispone el legislador valenciano en la disposición final primera de la Ley 6/1986, de la Generalitat Valenciana, ya que no se ha concretado en un posterior desarrollo reglamentario el contenido y los efectos de la tradicional ‘llibreta’ de acuerdo con la costumbre valenciana, debe en este momento resaltar este Tribunal que tal ‘llibreta’ es un documento típico, peculiar característico de los arrendamientos consuetudinarios valencianos y que como tal documento debe atribuírsele, conforme a lo preceptuado en los artículos 1225 y siguientes del Código Civil, al haber sido reconocido legalmente en el juicio, el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubieren suscrito y sus causahabientes”.
Sin embargo, la LCORJA exige, para la constitución de arrendamientos históricos con posterioridad a su entrada en vigor —históricos en cuanto se ajustan a los caracteres de los que así lo eran, en especial, su duración indefinida, no por tener carácter inmemorial— que se formalicen por escrito (art. 33), sin perjuicio de que las partes se puedan servir de la tradicional libreta, en la que se haga constar los datos de identificación de la finca y de la persona arrendataria (cfr. art. 36.2).
4. RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE A LOS ARRENDAMIENTOS HISTÓRICOS VALENCIANOS La Disposición final 2.ª LAHV, establecía la sujeción de los arrendamientos históricos valencianos a esa Ley y, en todo lo no regulado por ella “a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos” —esto es, la de 1980—. Mas la jurisprudencia del TSJCV precisó al respecto que en defecto de la LAHV y antes de aplicar la legislación estatal había de acudirse a la costumbre valenciana, lo que resulta de establecer la Disposición Adicional de la LAR 1980 (lo mismo que la de la LARH) la preferencia del Derecho civil foral o especial. En el Fundamento jurídico 4.º de la STSJCV 12 enero 1995 (RJ 1995, 417) se dice lo que, por su trascendencia y a pesar de su extensión, se reproduce a continuación: “El régimen jurídico de los arrendamientos históricos valencianos será, pues, el derivado del conjunto normativo aplicable que se ha señalado en el Fundamento de Derecho anterior y que, por tanto, vendrá determinado de la forma siguiente. En primer lugar, como no puede ser de otro modo, viene establecido por la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre, de arrendamientos históricos valencianos, bien entendido que en la misma no se contiene la regulación completa y exhaustiva de esta institución, sino que el legislador valenciano, asumiendo la competencia que le atribuye el artículo 31.2 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana en relación con el art. 149.1.8.ª de la Constitución española, procedió a modificar o desarrollar aquéllos extremos de la institución que estimó oportuno, atendiendo el contexto socio-económico del momento. La mera lectura de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986 evidencia que la misma no incide en multitud de aspectos propios de un arrendamiento rústico, y un somero conocimiento de la costumbre valenciana en la materia pone de manifiesto que existen aspectos de esa costumbre que han quedado sin regulación legal. En segundo lugar, sentado lo anterior, el paso siguiente en la fijación del régimen jurídico de los arrendamientos históricos valencianos ha de consistir en determinar la fuente aplicable en segundo término, para cuya determinación se abren dos opciones interpretativas: De una parte, la primera es estas opciones se concreta en que podría sostenerse que la fuente reguladora inmediatamente posterior a la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, la constituirían las reglas contenidas en el conjunto normativo de la legislación estatal en materia de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre, de arrendamien-
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tos rústicos, opción ésta que parecería contar con el apoyo literal de la Disposición Final segunda, de la propia Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, en cuando en ella se dice que “en todo lo no regulado por esta Ley se estará a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos”. De otra parte, la segunda de estas opciones interpretativas se centra en que las normas consuetudinarias valencianas reguladoras de la institución de los arrendamientos históricos valencianos, constitutivas e integrantes del Derecho civil valenciano, por tales normas de Derecho civil valenciano, no se ven afectadas ni modificadas por la Ley estatal 83/1980. La Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre, de arrendamientos históricos valencianos, desarrolla o modifica estas normas consuetudinarias parcialmente, en algunos de sus aspectos, adaptándolas al contexto social y económico actual, pero sin agotar la totalidad de sus contenidos normativos, ni por tanto extinguiéndolas; la citada Disposición Final segunda de esta Ley, al remitir a la Ley estatal de Arrendamientos Rústicos en lo regulado en ella, remite a una Ley que en su Disposición Adicional deja subsistentes y excluye de su aplicación a los arrendamientos regulados por las normas forales y especiales, remitiendo a su vez para su regulación a sus normas especiales, por lo que, en lo que ahora se trata, resulta que el régimen jurídicos de los arrendamientos históricos valencianos no contenido en la regulación parcial de la Ley 6/1986, de la Generalidad Valenciana, es el contenido en las normas consuetudinarias en cuanto que Derecho Civil Valenciano, aplicable preferentemente al Derecho civil común, lo que resulta, no sólo de la lógica interpretativa, sino del propio juego remisorio de las normas señaladas. La primera de estas opciones interpretativas, con todo y pese a la aparente consistencia de la misma, derivada de la literalidad aislada de la citada Disposición Final segunda de la Ley 8/1986, de la Generalidad Valenciana, se opone a toda la lógica del sistema y llevaría, de hecho, a la extinción de buena parte de las especialidades de los arrendamientos históricos valencianos, en contra de lo establecido expresamente por el legislador estatal y querido por el legislador valenciano. En efecto, el legislador estatal al regulas los arrendamientos rústicos en la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, asumió que, respecto de su Ley, eran de aplicación preferente, no sólo las leyes autonómicas de conservación, modificación o desarrollo del Derecho civil especial, sino, además y en general, el Derecho civil especial del territorio donde existieras normas peculiares de arrendamientos rústicos, pudiendo ser ese Derecho o esas normas, consuetudinario o consuetudinarias. La Disposición Adicional primera de la Ley estatal 83/1980 excluyó de su regulación, dejó a salvo y en vigor, toda la costumbre valenciana sobre los arrendamientos históricos. Presupuesta la vigencia de la costumbre valenciana sobre nuestros arrendamientos históricos después de la vigencia de la Ley estatal 83/1980,
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el legislador valenciano no pretendió derogarla en su Ley 8/1986, sino que esa su Ley, en todas sus normas concretas, incluida su Disposición Final segunda, debe interpretarse desde el fin perseguido y declarado en su Preámbulo de ‘recobrar’ la institución. La Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, admitiendo y reconociendo que los arrendamientos históricos valencianos se rigen por la costumbre en general, actualizó o desarrolló algunos aspectos de los mismos, pero supondría llegar a una consecuencia no querida por el legislador, y aun contraria a la finalidad por él perseguida, si se llegara a la conclusión de que todo en todo lo no regulado por la Ley 6/1986 la costumbre valenciana queda sin valor ni vigencia jurídica, habiendo sido sustituida por la regulación de la estatal Ley 83/1980, de 31 de diciembre. Por el contrario, la segunda de las opciones interpretativas señaladas es congruente con lo expuesto y lleva a conclusiones lógicas dentro del sistema; así, se ha de señalar que corresponde con la lógica del sistema el que, admitida por la estatal Ley 83/1980, en su Disposición Adicional, apartado primero, la aplicación preferente del Derecho civil valenciano en materia de arrendamientos históricos valencianos, consuetudinario en el momento de la vigencia de esta Ley, el legislador autonómico no haya pretendido oponerse a lo que el legislador estatal admitió, sino que más bien, ciertamente, con la promulgación de la autonómica Ley 6/1986 haya, primero, partido de que los arrendamientos históricos valencianos se rigen por normas consuetudinarias, y así deben seguir haciéndolo en el futuro para que la institución siga viva, y, segundo, haya pretendido actualizar o adecuar algunos extremos de esta institución, que son los regulados en la Ley en la parte de ella que incide en las relaciones civiles entre particulares. Sólo desde esta interpretación se entiende que la Ley 6/1986, de la Generalidad Valenciana, en su artículo primero se refiera a los arrendamientos históricos valencianos como los ‘regidos por la costumbre’ o que la Disposición Final primera haga mención de la tradicional llibreta y de la costumbre valenciana. La mayor parte de esa costumbre no ha sido recogida por la Ley, pero eso no puede haber supuesto que toda ella, en cuanto no se acomode a la Ley estatal 83/1980, ha quedado suprimida y que ello ha sido obra, no del legislador estatal, sino del legislador valenciano; a ello hay que añadir que el artículo 31.2 del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, atribuye a la Generalidad Valenciana competencia exclusiva para conservar, modificar y desarrollar el Derecho Civil Valenciano, no para suprimirlo, como ocurriría de seguirse la primera opción interpretativa de las dos antes señaladas. En consecuencia y en aplicación de esta segunda opción interpretativa, que no es otra que la interpretación estricta del juego remisorio de la Ley valenciana y el reenvío a las normas de Derecho Civil Valenciano que la Ley estatal establece, atendiendo a los criterios interpretativos teleoló-