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GUÍA ÍNTEGRA PARA LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 6ª Edición
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Coordinador JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Autores ARTURO BALLESTEROS PASCUAL PEDRO CARMONA IBÁÑEZ INMACULADA JAIME LÓPEZ JACINTO JOSÉ JIMÉNEZ LUJÁN JOSÉ FRANCISCO LÓPEZ NAVARRO CARLOS ROSAT ACED JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED
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GPS PROPIEDAD HORIZONTAL Guía íntegra para la Administración de Fincas
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Javier de Lucas Martín
Ana Cañizares Laso
Víctor Moreno Catena
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
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GPS PROPIEDAD HORIZONTAL
Guía íntegra para la Administración de Fincas 6ª Edición
Coordinación:
JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Autores:
ARTURO BALLESTEROS PASCUAL Licenciado en Ciencias Económicas
PEDRO CARMONA IBÁÑEZ
Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales Profesor Titular Universidad de Valencia
INMACULADA JAIME LÓPEZ Licenciada en Derecho
JACINTO JOSÉ JIMÉNEZ LUJÁN Licenciado en Derecho
JOSÉ FRANCISCO LÓPEZ NAVARRO Abogado
CARLOS ROSAT ACED Administrador de Fincas
JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Administrador de Fincas
tirant lo blanch
Valencia, 2020
Copyright ® 2020 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.
© José Ignacio Rosat Aced y otros
©
TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1336-791-0 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
Nota de la editora El lector se preguntará qué valor añadido tiene esta obra respecto de las que existen en el mercado; por qué elegir precisamente ésta y no otra obra que parezca similar, para su compra, lectura o consulta. En primer lugar, esta obra que el lector tiene entre sus manos es una herramienta jurídica de uso diario para quienes operan en cualquier ámbito profesional relacionado con la Justicia. Es un instrumento de trabajo hecho a conciencia y con conciencia, es decir, pensando en construirla para dar respuesta a una necesidad que hemos visto que existía y que se nos demandaba una respuesta. Pero no cualquier respuesta, sino una respuesta adecuada para satisfacer esa necesidad. En cuanto a la estructura y contenido de la obra. Se trata de una obra organizada de forma singular, no con una exposición de temas teóricos sino con el mismo iter con el que se encontrará el asesor, el abogado, el jurista, y de muy fácil manejo. Además, cada capítulo contiene definiciones, normativa actualizada, jurisprudencia específica, cuestiones útiles relacionadas con la materia de estudio y todo ello expuesto con un uso del lenguaje que facilita la comprensión del lector. Asimismo, el índice final ofrece un sencillo sistema de búsqueda para localizar en el GPS el tema que se necesita. En esta nueva edición, actualizada y ampliada, hemos introducido imágenes de señales de tráfico para facilitar la localización de los aspectos más relevantes, más conflictivos y más novedosos de los temas contenidos en la obra. Ello, sumado a los colores y recuadros convierte al GPS en un libro completo, útil y de fácil uso. Finalmente, el equipo de autores está conformado por juristas de reconocido prestigio, con años de experiencia académica y profesional que combinan conocimiento y experiencia, tan importante en una obra de estas características y tan difícil de encontrar.
Nota aclaratoria El presente volumen estudia la Ley 491/1960, reservando las especialidades autonómicas, como la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña, para otras monografías específicas y está actualizado con las modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, convalidado por acuerdo de la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados del 3 de abril de 2019. El GPS no contempla la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, por el Real Decreto-ley 21/2018. La citada disposición, de casi idéntico contenido al RDL 7/2019, entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y tuvo un recorrido efímero, al haber sido rechazada por el Congreso de los Diputados y derogada (Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, BOP de 24 de enero). No obstante, dado que estuvo un tiempo en vigor y por si el lector lo considera de interés, puede consultar en nuestra Editorial, el Dossier PH nº 36 sobre dicha disposición.
Abreviaturas A.P. Audiencia Provincial. art. artículo. BOE Boletín Oficial del Estado. CC Código Civil. CE Constitución Española. corr. de err. Corrección de errores. DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado. D.N.I. Documento Nacional de Identidad. E.T. Estatuto de los Trabajadores. Fdo. Firmado. IVA Impuesto sobre el valor añadido. IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. LAU Ley de Arrendamientos Urbanos. LH Ley Hipotecaria. LEC Ley de Enjuiciamiento Civil. LPH Ley de Propiedad Horizontal. LPRL Ley de Prevención de Riesgos Laborales. NIF Número de Identificación Fiscal. Nº/Núm. Número. OMIC Oficina Municipal de Información al Consumidor. P.G.C. Plan General Contable. Pts. Pesetas. pfo. párrafo. R. Resolución. RD Real Decreto. RDL Real Decreto-Ley. RH Reglamento Hipotecario. SAP Sentencia de la Audiencia Provincial. SMI Salario Mínimo Interprofesional. Sr. Señor. Sra. Señora. SS. siguientes. SSTS Sentencias del Tribunal Supremo. TOL Referencia Tirant On Line. TRLGSS Texto Refundido de la Ley General de Seguridad Social.
14
TS Tribunal Supremo. Vº Bº Visto Bueno. V. Véase. Vd. Usted. VPO Vivienda de protección oficial.
Abreviaturas
Índice Nota de la editora.......................................................................................................... 9 Nota aclaratoria............................................................................................................ 11 Abreviaturas.................................................................................................................. 13
I CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS Y SUPUESTOS CONFLICTIVOS.... 25 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................................................. 25 1.1. Definición.................................................................................................................. 25 1.2. Formas de creación de la Propiedad Horizontal................................................ 25 1.3. Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad............................................................................................................................... 25 1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios............................. 28 1.5. La propiedad horizontal y el registro de la propiedad...................................... 29 2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA............................................................... 31 2.1. Definición.................................................................................................................. 31 2.2. Trámites posteriores................................................................................................. 32 3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO................................................................................. 32 3.1. Definición.................................................................................................................. 32 4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL................................. 39 4.1. Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH.............. 39 5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS.... 42 5.1. La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal............. 42 5.1.1. Normativa aplicable................................................................................... 42 5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes......................................................... 43 5.1.3. Regulación legal......................................................................................... 43 5.1.4. Derechos y obligaciones........................................................................... 43 5.1.5. Propiedad horizontal................................................................................ 43 5.1.6. Administración y disposición.................................................................. 44 5.1.7. Acción de división..................................................................................... 44 5.2. Complejos inmobiliarios privados........................................................................ 45 5.2.1. Definición................................................................................................... 45 5.2.2. Régimen jurídico........................................................................................ 47 5.2.3. Aspectos registrales.................................................................................... 49 5.3. Garajes........................................................................................................................ 55 5.3.1. Naturaleza jurídica..................................................................................... 55 5.3.2. Inscripción registral................................................................................... 57
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Índice II ELEMENTOS BÁSICOS EN LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN............. 63 1. INTRODUCCIÓN......................................................................................................... 63 2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO................................................................................. 63 2.1. El título constitutivo: concepto............................................................................. 63 2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación............................................................................. 64 2.3. Contenido y requisitos............................................................................................ 65 2.3.1. Forma de otorgamiento del título.......................................................... 70 2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción............................................ 71 2.3.3. Responsables de su otorgamiento........................................................... 72 2.4. Modificación............................................................................................................. 74 3. LA CUOTA......................................................................................................................... 77 3.1. Concepto y trascendencia....................................................................................... 77 3.2. Establecimiento y modificación de la cuota........................................................ 78 3.3. Interpretación de la cuota....................................................................................... 87 3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota.................. 87 3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos............................................................................................................... 88 3.5.1. La exoneración estatutaria........................................................................ 88 3.5.2. La rectificación de las cuotas................................................................... 91
III LOS ESTATUTOS Y LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR................ 101 1. LOS ESTATUTOS............................................................................................................ 101 1.1. Definición.................................................................................................................. 101 1.2. Inscripción................................................................................................................. 102 1.3. Delimitación.............................................................................................................. 105 1.4. Naturaleza jurídica................................................................................................... 106 1.5 Otorgamiento........................................................................................................... 108 1.6. Aprobación................................................................................................................ 110 1.7. Modificación............................................................................................................. 111 1.8. Contenido.................................................................................................................. 113 2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR........................................................... 124 2.1. Definición.................................................................................................................. 124 2.2. Delimitación.............................................................................................................. 124 2.3 Naturaleza jurídica................................................................................................... 124 2.4. Aprobación................................................................................................................ 125 2.5. Modificación............................................................................................................. 125 2.6. Contenido.................................................................................................................. 125 2.7. Diferencias con los estatutos.................................................................................. 126
Índice
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IV ÓRGANOS DE GOBIERNO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS................................................................................................................. 133 1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS................................................................................ 133 1.1. Consideraciones generales...................................................................................... 133 1.1.1. Naturaleza jurídica..................................................................................... 133 1.1.2. Características............................................................................................. 135 1.1.3. Competencias............................................................................................. 135 1.2. Clases de junta y convocatoria............................................................................... 142 1.2.1. Clases de juntas........................................................................................... 142 1.2.2. Convocatoria.............................................................................................. 143 1.2.2.1. Contenido de la convocatoria................................................ 143 1.2.2.2. Citación...................................................................................... 152 1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito........................ 154 1.2.2.4. Plazos para formular la citación............................................. 155 1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta.......................................... 161 1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta...................................... 162 1.2.2.7. La segunda convocatoria......................................................... 162 1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente... 164 1.3. Documentación de la comunidad......................................................................... 187 1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad.................................. 187 1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización............................... 188 1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos............. 188 1.3.4. Suscripción de las actas............................................................................. 190 1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta................................................... 192 1.3.6. La pérdida del libro de actas.................................................................... 193 1.3.7. El Libro del Edificio.................................................................................. 194 1.4. La junta de propietarios y la adopción de acuerdos........................................... 198 1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad................................................ 198 1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad................................................................................................................. 199 1.4.2.1. Aspectos generales.................................................................... 199 1.4.2.2. Notificación a los propietarios ausentes.............................. 203 1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos................................................. 206 1.4.3.1. Aspectos generales.................................................................... 206 1.4.3.2. Régimen de mayorías............................................................... 206 1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación..................................................................................... 215 1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez......... 216 1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta......................................... 220 1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta......................................... 221 1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos................. 222 1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta............................ 228 1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días............................................................... 231
18
Índice 1.4.10. Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta....... 233 2. EL PRESIDENTE.............................................................................................................. 245 2.1. Naturaleza jurídica................................................................................................... 246 2.2. Características........................................................................................................... 246 2.3. Nombramiento y cese.............................................................................................. 247 2.3.1. Nombramiento........................................................................................... 247 2.3.1.1. Consideraciones....................................................................... 247 2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo....... 249 2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta............................................................................................ 249 2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo............................................... 249 2.3.2. Cese............................................................................................................... 250 2.3.2.1. Acuerdo mayoritario................................................................ 250 2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución.............................................................................................. 251 2.4. Funciones................................................................................................................... 251 2.4.1. Función principal....................................................................................... 251 2.4.2. Otras funciones.......................................................................................... 251 2.5. El vicepresidente....................................................................................................... 262 2.5.1. Naturaleza jurídica..................................................................................... 262 2.5.2. Nombramiento y Cese.............................................................................. 263 2.5.3. Funciones y cometidos.............................................................................. 263 3. EL ADMINISTRADOR................................................................................................. 264 3.1. Definición.................................................................................................................. 264 3.2. Naturaleza jurídica................................................................................................... 265 3.3. Características........................................................................................................... 266 3.4. Nombramiento y cese.............................................................................................. 268 3.4.1. Nombramiento........................................................................................... 268 3.4.2. Cese............................................................................................................... 269 3.5. Funciones................................................................................................................... 288 3.5.1. Protección de datos................................................................................... 288 3.6. Responsabilidades del administrador................................................................... 299 3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador............................................ 299 3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador........................................... 302 4. EL SECRETARIO............................................................................................................. 317 4.1. Naturaleza jurídica................................................................................................... 317 4.2. Características........................................................................................................... 317 4.3. Nombramiento y cese.............................................................................................. 317 4.3.1. Nombramiento........................................................................................... 317 4.3.2. Cese............................................................................................................... 317 4.4. Funciones................................................................................................................... 318
V ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS.................................................. 325 1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL.................................................. 325 1.1. Definición.................................................................................................................. 325
Índice
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1.2. Características........................................................................................................... 326 1.3. Clasificación.............................................................................................................. 333 1.4. Los anejos................................................................................................................... 335 2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR.................................................... 335 2.1. Suelo............................................................................................................................ 335 2.1.1. Subsuelo....................................................................................................... 337 2.1.2. Sótanos......................................................................................................... 338 2.2. Vuelo........................................................................................................................... 339 2.2.1. Definición................................................................................................... 339 2.2.2. Legislación aplicable.................................................................................. 339 2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas................. 340 2.3. Cimentaciones.......................................................................................................... 342 2.4. Cubiertas/terrazas.................................................................................................... 342 2.4.1. Introducción............................................................................................... 342 2.4.2. Tipos y denominaciones........................................................................... 343 2.4.3. Terrazas........................................................................................................ 344 2.4.3.1. Definición.................................................................................. 344 2.4.3.2. Adscripción................................................................................ 345 2.4.3.3. Reparación................................................................................. 345 2.4.3.4. Alteraciones............................................................................... 346 2.4.4. Uso................................................................................................................ 348 2.4.5. Uso exclusivo............................................................................................... 349 2.4.6. Desafectación tácita.................................................................................. 351 2.5. Elementos estructurales........................................................................................... 355 2.5.1. Pilares........................................................................................................... 355 2.5.2. Vigas............................................................................................................. 356 2.5.3. Forjados........................................................................................................ 356 2.5.4. Muros........................................................................................................... 356 2.5.4.1. Tipos de muros......................................................................... 357 2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos.............................. 358 2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman............................................ 358 2.6.1. Legislación aplicable.................................................................................. 358 2.6.2. Modificación de las fachadas................................................................... 360 2.6.2.1. Problemática general................................................................ 360 2.6.2.2. Tipos de modificaciones......................................................... 361 2.7. Portal........................................................................................................................... 392 2.7.1. Generalidades............................................................................................. 392 2.7.2. Casilleros Postales...................................................................................... 395 2.7.3. Limitación del uso del portal................................................................... 397 2.8. Escaleras...................................................................................................................... 400 2.9. Porterías...................................................................................................................... 402 2.10. Corredores y pasillos................................................................................................ 408 2.11. Pasos............................................................................................................................ 410 2.12. Muros.......................................................................................................................... 411 2.13. Fosos............................................................................................................................ 411 2.14. Patios........................................................................................................................... 411
20
Índice 2.15. Pozos........................................................................................................................... 420 2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones................................................................................ 421 2.17. Ascensores y las instalaciones................................................................................. 421 2.18. Conducciones y canalizaciones............................................................................. 426 2.18.1. Definición................................................................................................... 426 2.18.2. Tipos............................................................................................................. 427 2.18.3. Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación............................................................................................................... 427 2.18.4. Delimitación: su transformación en privativos................................... 433 2.19. Servidumbres............................................................................................................. 436 2.20. Otros elementos comunes...................................................................................... 439 2.20.1. Desvanes/buhardillas................................................................................ 439 2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento.................................................. 441 2.20.3. Callas/plazas privadas de la comunidad................................................ 449 2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones............................................................... 451 2.21.1. Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril............................................................ 451 2.21.2. Acuerdo para su instalación..................................................................... 451 2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación...................................... 453 3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.............................................................................. 458 3.1. Definición.................................................................................................................. 458 3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos......................................... 459 3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos.......................................... 459
VI DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL... 465 1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS......................... 465 1.1. Derechos..................................................................................................................... 465 1.1.1. Relativos a elementos privativos.............................................................. 465 1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos....................... 465 1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación........... 471 1.1.1.3. Representación en la Junta...................................................... 472 1.1.2. Relativos a elementos comunes............................................................... 475 1.1.2.1. Reparaciones.............................................................................. 475 1.1.2.2. Innovaciones.............................................................................. 476 1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble................................................................ 477 1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario................... 478 1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta............................. 480 1.2. Obligaciones.............................................................................................................. 487 1.2.1. Relativas a elementos privativos.............................................................. 487 1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad................. 487 1.2.1.2. Actividades prohibidas............................................................ 488 1.2.1.3. Conservación del piso o local................................................ 498