La legislació d’ordenació territorial i urbanística a Catalunya
ROSER REVILLA I ARIET
València, 2012
Copyright © 2012 És rigorosament prohibida, sense l’autorització dels titulars del «copyright», sota les sancions establertes a la llei, la reproducció total o parcial d’aquesta obra per qualsevol procediment, incloent-hi la reprografia i el tractament informàtic i la distribució d’exemplars mitjançant lloguer o préstec públics. En cas d’errates i actualitzacions, l’Editorial Tirant lo Blanch publicarà la pertinent correcció en la pàgina web www.tirant.com (http://www.tirant.com). Els textos jurídics que apareixen s’ofereixen amb una finalitat informativa o divulgativa. Tirant lo Blanch en vetlla per l’actualitat, exactitud i veracitat, però adverteix que no són textos oficials i declina tota responsabilitat pels danys ocasionats per les inexactituds o incorreccions en els quals puguin incórrer. Els únics textos considerats legalment vàlids són els que apareixen a les publicacions oficials dels corresponents organismes autonòmics o nacionals.
© Roser Revilla i Ariet
©
D’AQUESTA EDICIÓ: TIRANT LO BLANCH C/ Arts Grafiques, 14 - 46010 - València TELFS: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/361 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Llibreria virtual: http://www.tirant.es I.S.B.N.: 978-84-9004-853-5 MAQUETA: PMc Media Pot enviar-nos els seus suggeriments a atencioncliente@tirant.com. També disposa d’un Procediment de queixes, d’acord amb el que s’estableix a www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa.
abreviacions LRJ-PAC
Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les Administracions públiques i del procediment administratiu comú
LBRL
Llei 7/1985, de 2 d’abril, reguladora de les bases del règim local
LS 07
Llei 8/2007, de 28 de maig, de sòl
PDU
Pla Director Urbanistic
POUM
Pla d’ordenació urbanistica municipal
RVLS
Reglament de valoracions de la Llei de sòl, aprovat pel Reial decret 1492/2011, de 24 d’octubre
TRLS 92
Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei sobre el règim de sòl i ordenació urbana
TRLS 08
Reial decret legitislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel quel s’aprova el text refós de la Llei de sòl
TRLU 05 Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme TRLU 10 Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme
índex I. LEGISLACIÓ ESTATAL 1. Reial Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de sòl................................................
13
II. LEGISLACIÓ DE CATALUNYA II.1. Lleis d’ordenació territorial 2. Llei 23/1983, de 21 de novembre, de política territorial.........
109
3. Llei 1/1995, de 16 de març, per la qual s’aprova el Pla territorial general de Catalunya......................................................
125
II.2. Normativa urbanística 4. Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme............................... 4.1. Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme (text consolidat)........ 4.2. Llei 3/2012, de 22 de febrer, de modificació del text refos de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost (no inclou l’articulat)..................... 4.3. Annexos: exposicions de motius i preàmbuls de la Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme i de les normes legales que l’han modificat o refós Preàmbul de la Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme...... Preàmbul Llei 10/2004, de 24 de desembre, de modificació de la Llei 2/2002, del 14 de març, d’urbanisme, per al foment de l’habitatge assequible, de la sostenibilitat territorial i de l’autonomia local........................................................... Exposició de motius del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’urbanisme...
137 137 433
457
473 484
10
índex
Preàmbul del Decret llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en matèria urbanística.........................................
486
5. Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme..................................................
493
6. Llei 2/2004, de 4 de juny, de millora de barris, àrees urbanes i viles que requereixen una atenció especial.............................
803
7. Llei 3/2009, de 10 de març, de regularització i millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics...............................
815
II.3. Administració urbanística 8. Llei 4/1980, de 16 de desembre, de creació de l’Institut Català del Sòl................................................................................
835
I. LEGISLACIÓ ESTATAL
1. REIAL DECRET LEGISLATIU 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de sòl (BOE núm. 154 de 26 de juny de 20081) ÍNDEX Títol preliminar. Disposicions generals Article 1. Objecte d’aquesta Llei. Article 2. Principi de desenvolupament territorial i urbà sostenible. Article 3. Ordenació del territori i ordenació urbanística. Títol I. Condicions bàsiques de la igualtat en els drets i deures constitucionals dels ciutadans Article 4. Drets del ciutadà. Article 5. Deures del ciutadà. Article 6. Iniciativa privada en la urbanització i la construcció o edificació. Article 7. Règim urbanístic del dret de propietat del sòl. Article 8. Contingut del dret de propietat del sòl: facultats. Article 9. Contingut del dret de propietat del sòl: deures i càrregues Títol II. Bases del règim del sòl Article 10. Criteris bàsics d’utilització del sòl. Article 11. Publicitat i eficàcia en la gestió pública urbanística. Article 12. Situacions bàsiques del sòl. Article 13. Utilització del sòl rural. Article 14. Actuacions de transformació urbanística. Article 15. Avaluació i seguiment de la sostenibilitat del desenvolupament urbà. Article 16. Deures de la promoció de les actuacions de transformació urbanística Article 17. Formació de finques i parcel·les i relació entre aquestes Article 18. Operacions de distribució de beneficis i càrregues Article 19. Transmissió de finques i deures urbanístics. Article 20. Declaració d’obra nova. Títol III. Valoracions Article 21. Àmbit del règim de valoracions. Article 22. Criteris generals per a la valoració d’immobles. Article 23. Valoració en el sòl rural.
1
Versió catalana publicada en el suplement en llengua catalana al BOE núm. 154 de 26 de juny de 2008
14 Article 24. Valoració en el sòl urbanitzat. Article 25. Indemnització de la facultat de participar en actuacions de nova urbanització Article 26. Indemnització de la iniciativa i la promoció d’actuacions d’urbanització o d’edificació. Article 27. Valoració del sòl en règim de equidistribució de beneficis i càrregues Article 28. Règim de la valoració. Títol IV. Expropiació forçosa i responsabilitat patrimonial Article 29. Règim de les expropiacions per raó de l’ordenació territorial i urbanística. Article 30. Preu just. Article 31. Ocupació i inscripció en el Registre de la propietat. Article 32. Adquisició lliure de càrregues. Article 33. Modalitats de gestió de l’expropiació Article 34. Supòsits de reversió i de retaxació. Article 35. Supòsits indemnitzatoris. Títol V. Funció social de la propietat i gestió del sòl Capítol I. Venda i substitució forçoses Article 36. Procedència i abast de la venda o substitució forçoses Article 37. Règim de la venda o substitució forçoses. Capítol II. Patrimonis públics de sòl Article 38. Noció i finalitat. Article 39. Destí. Capítol III. Dret de superfície Article 40. Contingut, constitució i règim. Article 41. Transmissió, gravamen i extinció. Títol VI. Règim jurídic Capítol I. Actuacions amb el ministeri fiscal Article 42. Infraccions constitutives de delicte o falta. Capítol II. Peticions, actes i acords Article 43. Peticions. Article 44. Administració demandada en subrogació Article 45. Execució forçosa i via de constrenyiment Article 46. Revisió d’ofici Capítol III. Accions i recursos Article 47. Caràcter dels actes i convenis regulats en la legislació urbanística. Article 48. Acció pública. Article 49. Acció davant dels tribunals ordinaris. Article 50. Recurs contenciós administratiu. Capítol IV. Registre de la Propietat Article 51. Actes inscriptibles. Article 52. Certificació administrativa. Article 53. Classes d’assentaments. Article 54. Expedients de distribució de beneficis i càrregues
15 Disposicions addicionals Disposició addicional primera. Sistema d’informació urbana Disposició addicional segona. Béns afectats a la defensa nacional, al Ministeri de Defensa o a l’ús de les forces armades. Disposició addicional tercera. Potestats d’ordenació urbanística a Ceuta i Melilla Disposició addicional quarta. Gestió de sòls del patrimoni de l’Estat. Disposició addicional cinquena. Modificació de l’article 43 de la Llei d’expropiació forçosa de 16 de desembre de 1954. Disposició addicional sisena. Sòls forestals incendiats. Disposició addicional setena. Regles per a la capitalització de rendes en sòl rural Disposició addicional vuitena. Participació de l’Estat en l’ordenació territorial i urbanística Disposició addicional novena. Modificació de la Llei reguladora de les bases del règim local Disposició addicional desena. Actes promoguts per l’Administració General de l’Estat. Disposició addicional onzena. Reallotjament i retorn Disposicions transitòries Disposició transitòria primera. Aplicació de la reserva de sòl per a habitatge protegit Disposició transitòria segona. Deures de les actuacions de dotació Disposició transitòria tercera. Valoracions. Disposició transitòria quarta. Criteris mínims de sostenibilitat. Disposició transitòria cinquena. Edificacions existents. Disposicions finals Disposició final primera. Títol competencial i àmbit d’aplicació. Disposició final segona. Desplegament.
16
I La disposició final segona de la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sòl, va delegar en el Govern la potestat de dictar un reial decret legislatiu que refongués el text d’aquesta Llei i els preceptes que encara quedaven vigents del Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, pel que es va aprovar el text refós de la Llei sobre règim del sòl i ordenació urbana. El termini per a la realització del text esmentat era d’un any, a comptar de l’entrada en vigor d’aquella. Aquesta tasca refonedora, que s’afronta per mitjà d’aquest text legal, es planteja bàsicament dos objectius: d’una banda, aclarir, regularitzar i harmonitzar la terminologia i el contingut dispositiu dels dos textos legals, i, d’una altra, estructurar i ordenar en una única disposició general una sèrie de preceptes dispersos i de diferent naturalesa, procedents del fragmentat text refós de 1992, dins dels nous continguts de la Llei de sòl de 2007, adaptats a les competències urbanístiques, d’ordenació del territori i d’habitatge de les comunitats autònomes. D’aquesta manera, l’objectiu final se centra a evitar la dispersió d’aquestes normes i el fraccionament de les disposicions que recullen la legislació estatal en la matèria, a excepció de la part vigent del Reial decret 1346/1976, de 9 d’abril, pel qual s’aprova el text refós de la Llei sobre règim del sòl i ordenació urbana, que té una aplicació supletòria excepte en els territoris de les ciutats de Ceuta i Melilla i, en conseqüència, ha quedat fora de la delegació legislativa en virtut de la qual es dicta aquest Reial decret legislatiu. II Atès el que recorda l’exposició de motius de la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sòl, la història del dret urbanístic espanyol contemporani es va forjar en la segona meitat del segle XIX, en un context socioeconòmic d’industrialització i urbanització, entorn de dos grans tipus
17
d’operacions urbanístiques: l’eixample i la reforma interior, la creació de nova ciutat i el sanejament i la reforma de l’existent. Aquesta història va cristal·litzar a mitjan segle XX amb la primera llei completa en la matèria, de la qual segueix sent tributària la nostra tradició posterior. En efecte, les grans institucions urbanístiques actuals conserven una forta inèrcia respecte de les concebudes llavors: la classificació del sòl com a tècnica per excel·lència que fan servir tant l’ordenació com l’execució urbanístiques, on la classe d’urbanitzable és la vertadera protagonista i la del sòl rústic o no urbanitzable no mereix a penes atenció atès que té un paper exclusivament negatiu o residual; la instrumentació de l’ordenació mitjançant un sistema rígid de desagregació successiva de plans; l’execució dels plans esmentats pràcticament identificada amb la urbanització sistemàtica, que es pot emprendre mitjançant formes de gestió pública o privada, a través d’un conjunt de sistemes d’actuació. Tanmateix, des d’aleshores s’ha produït una evolució capital sobre la qual s’ha de fonamentar aquesta Llei, en diversos sentits. En primer lloc, la Constitució de 1978 estableix un nou marc de referència per a la matèria, tant en l’àmbit dogmàtic com en l’organitzatiu. La Constitució s’ocupa de la regulació dels usos del sòl en l’article 47, a propòsit de l’efectivitat del dret a l’habitatge i dins del bloc normatiu ambiental format pels seus articles 45 a 47, i d’això es pot inferir que les diverses competències concurrents en la matèria han de contribuir de manera lleial a la política d’utilització racional dels recursos naturals i culturals, en particular el territori, el sòl i el patrimoni urbà i arquitectònic, que són el suport, l’objecte i l’escenari necessari d’aquelles al servei de la qualitat de vida. Però a més, del nou ordre competencial instaurat pel bloc de la constitucionalitat, segons ha estat interpretat per la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a les comunitats autònomes els correspon dissenyar i desenvolupar les seves pròpies polítiques en matèria urbanística. A l’Estat li correspon al seu torn exercir determinades competències que
18
incideixen sobre la matèria, però l’ha d’evitar condicionar en la mesura del possible. Tot i que el legislador estatal s’ha adaptat a aquest ordre, no es pot dir encara que l’hagi assumit o interioritzat plenament. Els últims anys, l’Estat ha legislat d’una manera una mica accidentada, en part forçat per les circumstàncies, atès que ho ha fet mitjançant successives decisions constitucionals. Així, des que en 1992 es va promulgar l’últim text refós estatal de la Llei sobre règim del sòl i ordenació urbana, el contingut del qual, encara vigent, s’incorpora en aquest text, hi ha hagut sis reformes o innovacions de diferent calat, a més de les dues operacions de «legislació negativa» en sengles sentències constitucionals, les que tenen els números 61/1997 i 164/2001. No es pot dir que aquesta evolució tan atropellada —vuit innovacions en dotze anys— constitueixi el marc idoni en el qual les comunitats autònomes han d’exercir les seves pròpies competències legislatives sobre ordenació del territori, urbanisme i habitatge. Aquesta situació no es pot superar afegint nous retocs i correccions, sinó mitjançant una renovació més profunda plenament inspirada en els valors i principis constitucionals abans al·ludits, sobre els quals estableixi unes bases comunes en què l’autonomia pugui coexistir amb la igualtat. Per a això, es prescindeix per primera vegada de regular tècniques específicament urbanístiques, com ara els tipus de plans o les classes de sòl, i s’evita l’ús dels tecnicismes que en són propis per no prefigurar, ni tan sols indirectament, un model urbanístic concret i per facilitar als ciutadans la comprensió d’aquest marc comú. Aquesta no és una llei urbanística, sinó una llei referida al règim del sòl i a la igualtat en l’exercici dels drets constitucionals que s’hi associen pel que fa als interessos la gestió dels quals està constitucionalment encomanada a l’Estat. Per tant, una llei concebuda a partir de la delimitació competencial que en aquestes matèries estableix el bloc de la constitucionalitat i que es pot aplicar i s’ha d’aplicar respectant les competències exclusives atribuïdes a les comunitats autònomes en
19
matèria d’ordenació del territori, urbanisme i habitatge i, en particular, sobre patrimonis públics de sòl. Amb independència dels avantatges que pugui tenir la tècnica de la classificació i categorització del sòl pel planejament, el fet cert és que és una tècnica urbanística, per la qual cosa no correspon a aquest legislador jutjar-ne l’oportunitat. A més, no és necessària per fixar els criteris legals de valoració del sòl. Encara més, des d’aquesta perspectiva concreta, que competeix plenament al legislador estatal, la classificació ha contribuït històricament a la inflació dels valors del sòl, amb la incorporació d’expectatives de revaloració molt abans que es realitzessin les operacions necessàries per materialitzar les determinacions urbanístiques dels poders públics i, per tant, també ha fomentat les pràctiques especulatives, contra les quals hem de lluitar per imperatiu constitucional. En segon lloc, aquesta Llei abandona el biaix amb el qual, fins ara, el legislador estatal abordava l’estatut dels drets subjectius afectats per l’urbanisme. Aquest reduccionisme és una altra de les peculiaritats històriques de l’urbanisme espanyol que, per raons que no cal desenvolupar aquí, va reservar a la propietat del sòl el dret exclusiu d’iniciativa privada en l’activitat d’urbanització. Una tradició que ha pesat sens dubte, des que el bloc de constitucionalitat reserva a l’Estat l’important títol competencial per regular les condicions bàsiques de la igualtat en l’exercici dels drets i el compliment dels deures constitucionals, atès que ha provocat la simplista identificació d’aquests drets i deures amb els de la propietat. Però els drets constitucionals afectats també en són un altres, com el de participació ciutadana en els assumptes públics, el de lliure empresa, el dret a un medi ambient adequat i, sobretot, el dret a un habitatge digne i també adequat, el qual la mateixa Constitució vincula directament amb la regulació dels usos del sòl en l’article 47. Així, doncs, a més de regular les condicions bàsiques de la igualtat de la propietat dels terrenys, és necessari tenir present que la ciutat és el medi en el qual té lloc la vida cívica, i per
20
això que també s’han de reconèixer els drets mínims de llibertat, de participació i de prestació dels ciutadans en relació amb l’urbanisme i amb el seu medi tant rural com urbà. En definitiva, la Llei es proposa garantir en aquestes matèries les condicions bàsiques d’igualtat en l’exercici dels drets i el compliment dels deures constitucionals dels ciutadans. En tercer lloc i últim, la història de l’urbanisme espanyol contemporani és desenvolupista, centrada sobretot a la creació de nova ciutat. Sens dubte, el creixement urbà segueix sent necessari, però avui també sembla clar que l’urbanisme ha de respondre als requeriments d’un desenvolupament sostenible, ha de minimitzar l’impacte d’aquell creixement i apostar per la regeneració de la ciutat existent. La Unió Europea insisteix clarament en això, per exemple en l’Estratègia Territorial Europea o en la més recent Comunicació de la Comissió sobre una Estratègia Temàtica per al Medi Ambient Urbà, per a la qual cosa proposa un model de ciutat compacta i adverteix dels greus inconvenients de la urbanització dispersa o desordenada: impacte ambiental, segregació social i ineficiència econòmica pels elevats costos energètics, de construcció i manteniment d’infraestructures i de prestació dels serveis públics. El sòl, a més d’un recurs econòmic, també és un recurs natural, escàs i no renovable. Des d’aquesta perspectiva, tot el sòl rural té un valor ambiental digne de ser ponderat i la liberalització del sòl no es pot fundar en una classificació indiscriminada, sinó, suposant una classificació responsable del sòl urbanitzable necessari per atendre les necessitats econòmiques i socials, en l’obertura a la lliure competència de la iniciativa privada per a la seva urbanització i en l’arbitri de mesures efectives contra les pràctiques especulatives, obstructives i retenidores de sòl, de manera que el sòl amb destí urbà es posi en ús àgilment i efectivament. I el sòl urbà —la ciutat ja feta— també té un valor ambiental, com a creació cultural col·lectiva que és objecte d’una recreació permanent, per la qual cosa les seves
21
característiques han de ser expressió de la seva naturalesa i la seva ordenació n’ha d’afavorir la rehabilitació i fomentar-ne l’ús. III El títol preliminar de la Llei es dedica a aspectes generals, com ara la definició del seu objecte i l’enunciació d’alguns principis que la vertebren, d’acord amb la filosofia exposada en l’apartat anterior. IV Per raons tant conceptuals com competencials, la primera matèria específica de què s’ocupa la Llei és la de l’estatut de drets i deures dels subjectes afectats, als quals dedica el títol I, i que inspiren directament o indirectament tota la resta de l’articulat. Amb aquest objecte, es defineixen tres estatuts subjectius bàsics que cal percebre com a tres cercles concèntrics: Primer, el de la ciutadania en general en relació amb el sòl i l’habitatge, que inclou drets i deures d’ordre socioeconòmic i mediambiental de qualsevol persona amb independència de quins siguin la seva activitat o el seu patrimoni, és a dir, entenent la ciutadania com un estatut de la persona que asseguri el seu gaudi en llibertat del medi en el qual viu, la seva participació en l’organització d’aquest medi i el seu accés igualitari a les dotacions, serveis i espais col·lectius que demanden la seva qualitat i cohesió. Segon, el règim de la iniciativa privada per a l’activitat urbanística, que —en els termes en què la configuri la legislació urbanística en el marc d’aquesta Llei— és una activitat econòmica d’interès general que afecta tant el dret de la propietat com la llibertat d’empresa. En aquest sentit, si bé l’edificació té lloc sobre una finca i accedeix a la seva propietat —d’acord amb la nostra concepció històrica d’aquest institut—, i per aquesta circumstància també es pot considerar una facultat del corresponent dret, la urbanització és un servei públic, la
22
gestió del qual es pot reservar l’Administració o encomanar a privats, i que sol afectar una pluralitat de finques, motiu pel qual excedeix tant lògicament com físicament els límits propis de la propietat. Per tant, allà on es confiï la seva execució a la iniciativa privada, ha de poder ser oberta a la competència de tercers, la qual cosa a més ha de redundar en l’agilitat i eficiència de l’actuació. Tercer, l’estatut de la propietat del sòl, definit —com és tradicional entre nosaltres— com una combinació de facultats i deures, entre els quals ja no s’inclou el d’urbanitzar per les raons exposades en el paràgraf anterior, encara que sí el de participar en l’actuació urbanitzadora d’iniciativa privada en un règim de distribució equitativa de beneficis i càrregues, amb les degudes garanties que la seva participació es basa en el consentiment informat, sense que se li puguin imposar altres càrregues que no siguin les legals, i sense perjudici que el legislador urbanístic opti per seguir reservant a la propietat la iniciativa de la urbanització en determinats casos d’acord amb aquesta Llei, que persegueix el progrés però no la ruptura. V Correlatius dels drets de les persones són els deures bàsics de les administracions amb què la Llei obre el seu títol II. Els procediments d’aprovació d’instruments d’ordenació i d’execució urbanístiques tenen una transcendència capital, que desborda de molt el pla estrictament sectorial, per la seva incidència en el creixement econòmic, en la protecció del medi ambient i en la qualitat de vida. Per això, la Llei assegura uns estàndards mínims de transparència, de participació ciutadana real i no merament formal, i d’avaluació i seguiment dels efectes que tenen els plans sobre l’economia i el medi ambient. L’efectivitat d’aquests estàndards exigeix que les actuacions urbanitzadores de més envergadura i impacte, que produeixen una mutació radical del model territorial, se sotmetin a un nou exercici
23
ple de potestat d’ordenació. A més, la Llei fa un tractament innovador d’aquest procés d’avaluació i seguiment, amb l’objecte d’integrar-hi la consideració dels recursos i infraestructures més importants. Aquesta integració afavoreix, a la vegada, la utilitat dels processos de què es tracta i la celeritat dels procediments en els quals s’insereixen. Mereix una menció a part la reserva de sòl residencial per a l’habitatge protegit perquè, com ja s’ha recordat, és la mateixa Constitució la que vincula l’ordenació dels usos del sòl amb l’efectivitat del dret a l’habitatge. Vista la senda extraordinàriament prolongada i intensa d’expansió dels nostres mercats immobiliaris, i en particular del residencial, avui sembla raonable encaixar en el concepte material de les bases de l’ordenació de l’economia la garantia d’una oferta mínima de sòl per a habitatge assequible, per la seva incidència directa sobre aquests mercats i la seva rellevància per a les polítiques de sòl i habitatge, sense que això obsti perquè pugui ser adaptada per la legislació de les comunitats autònomes al seu model urbanístic i les seves diverses necessitats. Pel que fa al règim urbanístic del sòl, la Llei opta per diferenciar situació i activitat, estat i procés. Quant al primer aspecte, defineix els dos estats bàsics en què es pot trobar el sòl segons quina sigui la seva situació actual —rural o urbana—, estats que esgoten l’objecte de l’ordenació de l’ús així mateix actual del sòl i per això són els determinants per al contingut del dret de propietat, de manera que així s’atorga caràcter estatutari al seu règim. Quant al segon aspecte, estableix el règim de les actuacions urbanístiques de transformació del sòl, que són les que generen les plusvàlues en les quals ha de participar la comunitat per exigència de la Constitució. D’acord amb la doctrina constitucional, la Llei estableix la forquilla en què es pot moure la fixació de la dita participació. Ho fa possibilitant una adequació més gran i més flexible a la realitat i, en particular, al rendiment net de l’actuació de què es tracti o de l’àmbit de referència en què s’insereixi, aspecte que fins ara no era tingut en compte.