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CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 9ª Edición

Coordinador FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO Autores BERNARDO MORENO QUESADA JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ PORRAS JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN JOSÉ GONZÁLEZ GARCÍA CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN JACOBO B. MATEO SANZ BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

Los capítulos del Prof. Dr. D. Bernardo Moreno Quesada y del Prof. Dr. D. José González García han sido revisados respectivamente por la Profª Dra. Dª Eulalia Moreno Trujillo y el Prof. Dr. D. Jacobo B. Mateo Sanz

tirant lo blanch Valencia, 2020

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© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-1675-2020 ISBN: 978-84-1355-588-1 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Abreviaturas......................................................................................................... 21 Obras generales.................................................................................................... 25

A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 Configuración del derecho real I. CONCEPTO Y ESTRUCTURA......................................................................... 29 II. DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO...... 31 III. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS.................................... 32 IV. DERECHOS REALES EN FORMACIÓN....................................................... 34 V. TIPOS DE DERECHO REAL........................................................................... 35 VI. LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS............................ 37 VII. LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA. 38 Capítulo 2 Dinámica de los derechos reales I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN................................................................... 41 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales...................... 41 2. Los sistemas de adquisición y transmisión......................................... 42 3. El sistema español de adquisición y transmisión................................ 43 4. La tradición....................................................................................... 45 A) Concepto................................................................................ 45 B) Clases..................................................................................... 46 C) Tradición y Registro............................................................... 48 5. La usucapión..................................................................................... 49 A) Concepto y fundamento......................................................... 49 B) Clases de usucapión................................................................ 50 C) Elementos............................................................................... 50 D) Caracteres............................................................................... 51 E) Requisitos............................................................................... 52 F) La usucapión liberatoria......................................................... 56 G) La usucapión y el Registro de la propiedad............................. 57 6. Las adquisiciones a non domino........................................................ 57 II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.............................. 58 1. Introducción...................................................................................... 58 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real............... 60 3. Adquisición originaria por otro......................................................... 60 4. Destrucción de los efectos del acto creador........................................ 60 5. Consolidación.................................................................................... 61 6. Renuncia y abandono........................................................................ 61 7. Prescripción extintiva y no uso.......................................................... 62

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B) LA POSESIÓN Capítulo 3 La posesión I. INTRODUCCIÓN............................................................................................. 67 II. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA.................................... 68 III. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN............................................................... 70 IV. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN.......................................... 70 V. NATURALEZA DE LA POSESIÓN.................................................................. 72 VI. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN...................................................... 73 1. Posesión natural y posesión civil........................................................ 73 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño................................................................................................. 74 3. Posesión mediata e inmediata............................................................ 76 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno.................................. 77 5. Posesión de buena y de mala fe.......................................................... 78 6. Posesión viciosa y no viciosa.............................................................. 79 VII. SUJETO DE LA POSESIÓN........................................................................... 80 VIII. OBJETO DE LA POSESIÓN......................................................................... 81 Capítulo 4 Dinámica de la posesión I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN................................................................... 83 1. Formas y medios de adquirir la posesión........................................... 83 2. Capacidad para adquirir la posesión.................................................. 85 3. La adquisición por representante....................................................... 85 II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN........................................................................... 86 III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA.............................................. 88 Capítulo 5 Efectos de la posesión I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN.................................................. 89 II. LA PROTECCIÓN POSESORIA...................................................................... 90 1. La tutela sumaria............................................................................... 90 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión........................................... 92 III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR.............. 93 1. En la liquidación del estado posesorio............................................... 93 A) Destino de los frutos............................................................... 93 B) Gastos y mejoras.................................................................... 95 a) Gastos necesarios y útiles......................................... 95 b) Gastos de puro lujo.................................................. 96 C) Responsabilidad por deterioro o pérdida................................ 96 2. En la posesión de bienes muebles....................................................... 97 A) Las reglas del apartado 1º del art. 464 Cc............................... 97 B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales....... 100

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Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes........................................................................ 100 IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES.......... 101

C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 Concepto y contenido de la propiedad I. CONCEPTO...................................................................................................... 105 1. La propiedad en el Código civil......................................................... 106 A) Definición............................................................................... 106 B) Caracteres............................................................................... 108 2. La propiedad en la Constitución de 1978.......................................... 109 A) Reconocimiento a la propiedad privada.................................. 109 B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad............................................................. 110 C) Reserva de ley......................................................................... 112 D) Contenido esencial del derecho de propiedad......................... 115 E) Conclusión............................................................................. 116 II. CONTENIDO.................................................................................................. 117 1. Las facultades del propietario............................................................ 117 A) La facultad de goce................................................................. 117 B) La facultad de disposición...................................................... 118 2. La extensión vertical del dominio...................................................... 119 A) Subsuelo................................................................................. 120 B) Vuelo...................................................................................... 120 Capítulo 7 Límites y limitaciones I. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD....... 123 II. LÍMITES Y LIMITACIONES............................................................................ 124 1. Concepto........................................................................................... 124 2. Diferencias entre límite y limitación................................................... 125 III. CLASES DE LÍMITES..................................................................................... 126 1. Límites intrínsecos............................................................................. 126 A) El abuso del derecho............................................................... 126 B) El ius usus inocui.................................................................... 128 2. Límites en interés privado.................................................................. 131 A) Las relaciones de vecindad............................................................ 131 a) Concepto................................................................. 131 b) Regulación en el Código civil................................... 132 B) Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley....................................................................................... 136 C) La medianería......................................................................... 136 3. Límites en interés público.................................................................. 137 IV. CLASES DE LIMITACIONES.......................................................................... 137 1. Derechos reales.................................................................................. 137

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2. 3.

Servidumbres administrativas............................................................ 137 Prohibiciones de disponer.................................................................. 137 A) Concepto................................................................................ 137 B) Clases..................................................................................... 138 C) Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias.......... 139 D) Efectos.................................................................................... 140 Capítulo 8 Accesión

I. LA ACCESIÓN: CONCEPTO Y DELIMITACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL..... 141 II. NATURALEZA JURÍDICA.............................................................................. 142 III. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN. “ACCESIÓN DISCRETA”. 143 IV. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN: DE INMUEBLE A INMUEBLE......................................................................................................... 143 1. Concepto........................................................................................... 143 2. Aluvión.............................................................................................. 143 3. Avulsión............................................................................................. 144 4. Mutación de cauce............................................................................. 144 5. Formación de isla............................................................................... 145 V. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A INMUEBLE................................................................................................................. 145 1. Concepto........................................................................................... 145 2. En suelo propio con materiales ajenos............................................... 146 3. En suelo ajeno con materiales propios................................................ 146 4. En suelo ajeno con materiales ajenos................................................. 147 5. Las construcciones extralimitadas: La accesión invertida................... 148 VI. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A MUEBLE 149 1. Concepto........................................................................................... 149 2. Unión o adjunción............................................................................. 149 3. Mezcla o conmixtión......................................................................... 150 4. Especificación.................................................................................... 150 Capítulo 9 Ocupación, hallazgo y tesoro I. LA OCUPACIÓN.............................................................................................. 151 1. Concepto........................................................................................... 151 2. Requisitos.......................................................................................... 152 A) Subjetivos............................................................................... 152 B) Objetivos................................................................................ 152 C) Formales................................................................................. 153 3. Ocupación de semovientes................................................................. 154 A) Animales fieros o salvajes....................................................... 154 a) La caza.................................................................... 154 b) La pesca................................................................... 155 B) Animales amansados o domesticados..................................... 156 C) Animales mansos o domésticos............................................... 156 D) Disposiciones especiales para otros casos................................ 157 a) Enjambres de abejas................................................. 157

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b) Palomas, conejos y peces.......................................... 157 Exclusiones de bienes del ámbito de la ocupación.............................. 158 A) Bienes Inmuebles.................................................................... 158 B) Otros bienes........................................................................... 159 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa................. 160 II. EL HALLAZGO............................................................................................... 161 1. Concepto........................................................................................... 161 2. Objeto............................................................................................... 161 3. El hallador......................................................................................... 162 4. Obligaciones del hallador.................................................................. 163 5. Obligaciones de la Autoridad local.................................................... 164 6. Derechos del hallador........................................................................ 165 A) Adquisición de la propiedad................................................... 165 B) El premio................................................................................ 165 III. EL TESORO.................................................................................................... 166 1. Concepto........................................................................................... 166 2. Requisitos.......................................................................................... 167 A) Subjetivos............................................................................... 167 B) Objetivos................................................................................ 167 3. Reglas de atribución de la propiedad................................................. 168 4. Bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español......................... 169 4.

Capítulo 10 Acciones protectoras del derecho de propiedad I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD..................... 171 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................... 172 1. Concepto y caracteres........................................................................ 172 2. Requisitos.......................................................................................... 173 A) Dominio del actor................................................................... 173 B) Posesión del demandado......................................................... 175 C) Identificación de la cosa.......................................................... 177 3. Efectos............................................................................................... 177 III. LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO................................................ 177 IV. LA ACCIÓN NEGATORIA............................................................................. 178 V. LAS ACCIONES DE OBRA NUEVA Y OBRA RUINOSA................................ 179 VI. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM................................................................... 180 VII. LA ACCIÓN DE DESLINDE......................................................................... 180 1. Concepto........................................................................................... 180 2. Formas del deslinde........................................................................... 181 3. Ejercicio de la acción de deslinde....................................................... 182 4. Diferencias entre la acción de deslinde y la acción reivindicatoria ..... 182 VIII. LA ACCIÓN PUBLICIANA. ........................................................................ 183 IX. ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS.................................................. 184 Capítulo 11 La copropiedad I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES............................ 187 II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS................................................................. 190

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1. 2.

Concepto y naturaleza jurídica.......................................................... 190 Reglamentación de la copropiedad.................................................... 191 A) Contenido............................................................................... 191 B) Extinción de la comunidad..................................................... 193 III. OTRAS COMUNIDADES............................................................................... 197 1. La comunidad pro diviso................................................................... 197 2. La comunidad de pastos.................................................................... 198 Capítulo 12 Propiedad horizontal y complejos inmobiliarios privados I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL...................................................................... 199 1. Concepto y naturaleza....................................................................... 199 2. Fuentes de regulación......................................................................... 200 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior................................................................................. 200 4. Las cuotas de participación................................................................ 202 5. Derechos y obligaciones de las partes................................................. 202 6. Órganos de gobierno de la comunidad............................................... 206 7. Extinción de la Propiedad Horizontal................................................ 211 II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS........................................... 211 1. Introducción...................................................................................... 211 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal........................................................................ 212 Capítulo 13 Propiedades especiales I. LA PROPIEDAD Y LAS PROPIEDADES........................................................... 215 II. LA PROPIEDAD URBANA.............................................................................. 217 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad. 217 2. El estatuto de la propiedad urbana.................................................... 221 III. LA PROPIEDAD RÚSTICA............................................................................. 224 IV. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS................................................................... 228 V. LA PROPIEDAD DE LAS MINAS.................................................................... 231 VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................... 236 1. Régimen jurídico................................................................................ 236 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica...................................... 237 3. Caracteres.......................................................................................... 238 4. Sujetos............................................................................................... 238 5. Objeto............................................................................................... 239 6. Contenido.......................................................................................... 240 7. Derecho moral de autor..................................................................... 240 8. Derechos patrimoniales...................................................................... 241 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual................................. 242 10. Regímenes jurídicos especiales........................................................... 242 VII. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL..................................................................... 242

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D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 14 El derecho de usufructo I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA............. 249 II. CARACTERES................................................................................................. 250 III. SUJETOS......................................................................................................... 251 IV. OBJETO.......................................................................................................... 253 V. MODOS DE CONSTITUCIÓN........................................................................ 253 VI. CONTENIDO................................................................................................. 254 1. Derechos del usufructuario................................................................ 255 2. Obligaciones del usufructuario.......................................................... 258 A) Antes de entrar en el goce de los bienes.................................. 258 B) Durante la vigencia del usufructo........................................... 259 C) Al extinguirse el usufructo...................................................... 260 3. Derechos del nudo propietario........................................................... 260 4. Obligaciones del nudo propietario..................................................... 261 VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES 261 1. Usufructo sobre cosas deteriorables................................................... 262 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo........................... 263 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados........ 264 VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO.......................................................... 265 IX. EXTINCIÓN.................................................................................................. 265 X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES..................................... 268 1. Usufructo de minas............................................................................ 268 2. Usufructo de derechos........................................................................ 269 3. Usufructo de plantaciones y de montes.............................................. 271 4. Usufructo de rebaño.......................................................................... 273 5. Usufructo de patrimonio.................................................................... 273 Capítulo 15 Los derechos de uso y habitación I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL............ 275 II. EL DERECHO DE USO................................................................................... 275 III. EL DERECHO DE HABITACIÓN.................................................................. 276 IV. RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL.............................................................................................................. 276 Capítulo 16 El derecho real de servidumbre I. CONCEPTO Y CARACTERES......................................................................... 279 II. CLASES DE SERVIDUMBRES......................................................................... 281 1. Servidumbres voluntarias y legales..................................................... 281 2. Servidumbres continuas y discontinuas.............................................. 281 3. Servidumbres aparentes y no aparentes.............................................. 282 4. Servidumbres positivas y negativas.................................................... 282

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III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................. 283 1. Constitución por la ley....................................................................... 283 2. Constitución por negocio jurídico...................................................... 284 3. Constitución por usucapión o prescripción adquisitiva...................... 284 4. Constitución por destino del padre de familia o por signo aparente...... 285 IV. CAPACIDAD PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS......... 287 V. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE...................................... 289 1. Derechos del propietario del predio dominante.................................. 289 2. Obligaciones del propietario del predio dominante............................ 289 3. Derechos del propietario del predio sirviente..................................... 290 4. Obligaciones del propietario del predio sirviente............................... 290 5. Protección de las servidumbres.......................................................... 290 VI. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................. 291 1. Por la Ley.......................................................................................... 291 2. Por voluntad de los interesados.......................................................... 291 3. Por efecto del tiempo y de la posesión................................................ 292 4. Por el ius variandi del dueño del predio sirviente............................... 292 5. Por variación del estado de los predios.............................................. 292 VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES....................................................... 292 Capítulo 17 Servidumbres personales. Servidumbres legales I. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES............................................................... 295 1. Concepto........................................................................................... 295 2. Régimen jurídico................................................................................ 296 3. Servidumbres de pastos, leñas y aprovechamientos forestales............. 297 II. LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES................................................ 300 1. Concepto y clases............................................................................... 300 2. Servidumbres en materia de aguas..................................................... 301 A) Servidumbre natural de aguas................................................. 301 B) Servidumbres impuestas a los predios ribereños de cauces públicos...................................................................................... 301 C) Servidumbre de estribo de presa............................................. 302 D) Servidumbre de parada o partidor.......................................... 302 E) Servidumbres de saca de agua y de abrevadero....................... 302 F) Servidumbre de acueducto...................................................... 303 3. Servidumbre de paso.......................................................................... 304 A) Paso con carácter permanente................................................. 304 B) Paso con carácter transitorio.................................................. 305 C) Paso para ganado................................................................... 305 4. La medianería.................................................................................... 306 A) Concepto y naturaleza............................................................ 306 B) Constitución y prueba de la medianería.................................. 306 C) Derechos de los medianeros.................................................... 307 D) Obligaciones de los medianeros.............................................. 308 E) Renuncia a la medianería........................................................ 308 5. Luces y vistas..................................................................................... 309 A) Límites del derecho de propiedad........................................... 309

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6. 7.

B) Servidumbre voluntaria de vistas............................................ 310 Desagüe de los edificios...................................................................... 311 Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones................................................................................................. 312 A) Edificaciones y plantaciones cerca de las plazas fuertes........... 312 B) Construcción de instalaciones peligrosas o nocivas................. 312 C) Plantaciones............................................................................ 312 Capítulo 18 Los derechos de censo y enfiteusis

I. EL DERECHO DE CENSO............................................................................... 315 1. Idea general....................................................................................... 315 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres..................................... 316 3. Contenido.......................................................................................... 317 II. LA ENFITEUSIS............................................................................................... 318 1. Concepto, naturaleza......................................................................... 318 2. Elementos y caracteres....................................................................... 319 3. Contenido.......................................................................................... 320 4. Extinción........................................................................................... 321 Capítulo 19 El derecho de superficie. Los derechos de sobreedificación y subedificación I. EL DERECHO DE SUPERFICIE....................................................................... 323 1. Concepto y naturaleza jurídica.......................................................... 323 2. El derecho de superficie urbana.......................................................... 324 A) Regulación legal..................................................................... 324 B) Constitución........................................................................... 325 C) Contenido............................................................................... 325 a) Facultades del superficiario...................................... 325 b) Obligaciones del superficiario.................................. 326 c) Facultades del concedente, dueño del suelo.............. 326 D) Extinción................................................................................ 327 3. El derecho de superficie rústica.......................................................... 328 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN............... 329 Capítulo 20 El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico I. CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN...................................................................... 331 II. SU REGULACIÓN POSITIVA.......................................................................... 332 III. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO............................................................ 333 IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN.................. 333 1. Variedad de negocios jurídicos........................................................... 333 2. Elementos subjetivos o personales...................................................... 334 A) El constituyente...................................................................... 334 B) El transmitente....................................................................... 334 C) La empresa de servicios.......................................................... 334

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D) La sociedad de intercambio.................................................... 335 E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno.............. 335 3. Elementos objetivos o reales.............................................................. 335 A) El alojamiento........................................................................ 335 B) El turno, o período anual de aprovechamiento....................... 335 C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno.................................................... 336 4. Elemento formal................................................................................ 336 V. CLASES............................................................................................................ 337 VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES................................... 338 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento...................... 338 2. Obligaciones del titular del derecho................................................... 338 3. Facultades del propietario.................................................................. 338 4. Obligaciones del propietario.............................................................. 339 VII. DURACIÓN.................................................................................................. 339

E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 21 Los derechos reales de garantía en general. Prenda posesoria y anticresis I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL............................ 343 II. CUESTIONES GENERALES RELATIVAS A LA PRENDA POSESORIA Y A LA HIPOTECA INMOBILIARIA.................................................................... 345 1. La naturaleza real de estos derechos.................................................. 345 2. Su carácter accesorio.......................................................................... 346 3. La obligación asegurada.................................................................... 346 4. Los bienes sobre los que se pueden constituir y quienes están legitimados para ello ..................................................................................... 347 5. La indivisibilidad de estos derechos................................................... 348 6. La promesa de constitución de prenda o hipoteca.............................. 349 7. Prohibición del llamado pacto comisorio........................................... 349 III. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA........................................... 350 1. Concepto y caracteres........................................................................ 350 2. Objeto............................................................................................... 350 3. Su constitución. La entrega de la cosa................................................ 351 4. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio............................. 351 5. Extinción de la prenda....................................................................... 352 6. Ejecución de la garantía ante el incumplimiento del deudor............... 352 7. La llamada prenda irregular............................................................... 353 IV. LA ANTICRESIS............................................................................................. 354 1. Concepto........................................................................................... 354 2. Acerca de su naturaleza jurídica. ¿Verdadero derecho real de garantía?..................................................................................................... 354 3. Su constitución. Objeto, forma, obligación asegurada y plazo de duración.................................................................................................... 355 4. Derechos y obligaciones del acreedor anticrético............................... 357 5. Extinción........................................................................................... 357 6. Posible enajenación de la finca gravada.............................................. 358

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Capítulo 22 El derecho de hipoteca inmobiliaria I. CONSIDERACIONES GENERALES Y CONCEPTO DE LA HIPOTECA........ 359 A) Consideraciones generales...................................................... 359 B) Concepto de la hipoteca......................................................... 361 II. CARACTERES DE LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA.................................................................................................................. 363 III. CLASES DE HIPOTECAS............................................................................... 365 IV. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. CAPACIDAD PARA CONSTITUIRLA..................................................................... 367 V. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA VOLUNTARIA Y LEGAL.............. 368 VI. EL OBJETO DE LA HIPOTECA..................................................................... 370 1. La obligación asegurada.................................................................... 370 2. Bienes hipotecables: regla general...................................................... 370 A) No hipotecables...................................................................... 371 3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada............................. 374 A) Extensión de la hipoteca a las accesiones y mejoras................ 375 B) La extensión pactada de la hipoteca....................................... 375 C) Extensión de la hipoteca cuando la finca pasa a manos de un tercero.................................................................................... 376 VII. SUPUESTO DE VARIAS FINCAS QUE SE HIPOTECAN EN GARANTÍA DE UN MISMO CRÉDITO.................................................................................. 376 VIII. EFECTOS PERSONALES Y REALES DE LA HIPOTECA LEGALMENTE CONSTITUIDA.............................................................................................. 377 1. La acción de devastación dentro de la fase de seguridad de la hipoteca....................................................................................................... 377 2. Derechos del acreedor hipotecario y venta de la cosa hipotecada....... 379 3. Otras modificaciones que pueden afectar a la hipoteca...................... 381 IX. LAS DENOMINADAS HIPOTECAS ESPECIALES O SINGULARES............. 383 1. La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas............... 383 2. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador..................................................................................................... 384 3. Hipoteca de garantía de obligaciones condicionales o futuras............ 386 4. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito........................ 386 5. Otros tipos de hipotecas.................................................................... 388 A) La hipoteca de máximo, global o flotante en la Ley 41/2007.. 388 B) La hipoteca inversa en la Ley 41/2007.................................... 389 X. LAS HIPOTECAS LEGALES............................................................................ 390 1. Hipotecas legales expresas................................................................. 390 2. Hipotecas legales tácitas.................................................................... 391 XI. PROTECCIÓN Y REALIZACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. 391 1. La fase de seguridad o de protección.................................................. 392 2. La fase ejecutiva o de realización de valor.......................................... 392 3. La prejudicialidad penal y/o civil como posibles causas de suspensión de la ejecución hipotecaria................................................................. 395 XII. LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA................................ 396 XIII. LA SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.......................................................................................................... 398

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Capítulo 23 Ley de contratos de crédito inmobiliario garantizados con préstamo hipotecario I. OBJETO DE LA LEY......................................................................................... 401 II. ENTRADA EN VIGOR.................................................................................... 402 III. ÁMBITO DE APLICACIÓN............................................................................ 403 IV. ESTRUCTURA DE LA LEY............................................................................ 403 V. UNA NUEVA MANIFESTACIÓN DE LA EUROPEIZACIÓN DEL DERECHO CIVIL ESPAÑOL............................................................................................ 404 VI. LA TRASPARENCIA Y LA SEGURIDAD JURÍDICA COMO PRINCIPIOS BÁSICOS DE LA LEY..................................................................................... 405 VII. MAYORES GARANTÍAS PARA EL PRESTATARIO..................................... 405 VIII. OTRAS CIRCUNSTANCIAS QUE SIRVEN PARA CONOCER EL ALCANCE DE LA LEY............................................................................................... 406 IX. CONCLUSIONES Y JUICIO CRÍTICO.......................................................... 408 Capítulo 24 Las garantías reales mobiliarias sin desplazamiento: Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento I. INTRODUCCIÓN Y FUNDAMENTO DE UNA LEGISLACIÓN ESPECIAL... 411 II. NATURALEZA JURÍDICA.............................................................................. 412 III. CONSTITUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO............................................................................................. 413 1. Elementos comunes a ambas garantías............................................... 413 2. Elementos personales......................................................................... 413 3. Elementos reales................................................................................ 414 4. Elementos formales: El Registro de Bienes Muebles........................... 414 IV. HIPOTECA MOBILIARIA.............................................................................. 415 1. Constitución y contenido................................................................... 415 2. Elementos personales......................................................................... 416 3. Elementos reales................................................................................ 416 4. Elementos formales............................................................................ 416 5. Extinción........................................................................................... 417 6. Clases de hipoteca mobiliaria............................................................. 417 A) De establecimiento mercantil.................................................. 417 B) De vehículos de motor............................................................ 417 C) De aeronaves.......................................................................... 418 D) De maquinaria industrial........................................................ 419 E) De la propiedad industrial e intelectual................................... 419 V. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................... 420 1. Constitución...................................................................................... 420 2. Objeto............................................................................................... 421 3. Contenido.......................................................................................... 421 A) Fase de seguridad.................................................................... 421 B) Fase de ejecución o realización del valor................................. 422 4. Extinción........................................................................................... 422

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F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 25 Los derechos reales de adquisición preferente I. CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y CLASES........................................ 425 II. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN CONVENCIONAL................................................................................................................ 426 1. Derecho de opción............................................................................. 426 2. Tanteos y retractos voluntarios.......................................................... 427 3. Retracto convencional o pacto de retro.............................................. 428 III. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL......... 430 1. Tanteos y retractos legales.................................................................. 430 A) Concepto y nociones fundamentales....................................... 430 B) Ejercicio del derecho de retracto............................................. 432 2. Derechos de adquisición preferente en el Código civil........................ 433 A) Retracto de comuneros........................................................... 433 B) Retracto de coherederos......................................................... 434 C) Retracto de colindantes.......................................................... 435 D) Tanteo y retracto en la enfiteusis............................................. 436 3. Derechos de adquisición preferente en la legislación de arrendamientos 437 A) Ley de arrendamientos rústicos............................................... 437 B) Ley de arrendamientos urbanos.............................................. 439 4. Colisión entre titulares de distintos derechos de adquisición preferente 441

G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 26 El Derecho Inmobiliario Registral. Elementos de la inscripción I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................................................................................................... 445 II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL................................................ 446 III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................... 446 1. El Registro de la Propiedad como institución jurídica........................ 446 2. Libros y asientos registrales............................................................... 447 IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD............................................................... 448 V. FINCA REGISTRAL......................................................................................... 449 VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES....................................................................... 450 VII. EL TITULAR REGISTRAL............................................................................ 451 Capítulo 27 Inmatriculación. El procedimiento registral I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS............................................................. 453 II. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL............................................................... 456 III. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN............ 457

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IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN................................................................ 458 V. EL TRACTO SUCESIVO.................................................................................. 459 VI. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL............ 459 1. Concepto y ámbito de la calificación registral.................................... 459 2. Plazo para calificar y resultado de la misma....................................... 460 3. Recursos contra la calificación registral............................................. 462 Capítulo 28 El asiento de inscripción y sus efectos. Los demás asientos registrales I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN...................................................................... 465 1. Concepto........................................................................................... 465 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria.............................. 465 3. La inscripción y el acto nulo.............................................................. 466 II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD...................................................................... 467 III. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL................................................................. 468 1. Formulación y significado.................................................................. 468 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro............................ 469 3. Eficacia procesal................................................................................ 469 IV. LA FE PÚBLICA REGISTRAL......................................................................... 470 1. Concepto........................................................................................... 470 2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección................................. 471 3. Efectos de la protección registral........................................................ 472 4. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero......... 473 V. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD........................... 473 1. Prescripción conforme al Registro...................................................... 474 A) Usucapión secundum tabulas.................................................. 474 B) Prescripción extintiva secundum tabulas................................. 474 2. Prescripción contra el Registro........................................................... 474 A) Usucapión contra tabulas....................................................... 474 a) Usucapión consumada al tiempo de la adquisición por el tercero........................................................... 475 b) Usucapión que puede consumarse dentro del año siguiente a la adquisición por el tercero...................... 476 c) Usucapión simplemente comenzada......................... 476 B) Prescripción extintiva contra tabulas...................................... 476 3. Usucapión liberatoria......................................................................... 477 VI. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES....................................................... 477 1. Las anotaciones preventivas............................................................... 478 2. Las notas marginales.......................................................................... 479 3. Las cancelaciones............................................................................... 479