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NUEVO RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA LEY 5/2014, DE 25 DE JULIO, DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE 2.ª Edición Adaptada a la Ley 1/2019 de 5 de febrero y Ley 9/2019 de 23 de diciembre de la Generalitat Valenciana Homenaje a Fernando Romero Saura

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

ANA CAÑIZARES LASO Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

JORGE A. CERDIO HERRÁN

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ

Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

OWEN FISS Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

JOSÉ ANTONIO GARCÍA-CRUCES GONZÁLEZ

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

LUIS LÓPEZ GUERRA

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

MARTA LORENTE SARIÑENA

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

JAVIER DE LUCAS MARTÍN

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

VÍCTOR MORENO CATENA

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

FRANCISCO MUÑOZ CONDE

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

ANGELIKA NUSSBERGER

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

HÉCTOR OLASOLO ALONSO

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

LUCIANO PAREJO ALFONSO

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

TOMÁS SALA FRANCO

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

IGNACIO SANCHO GARGALLO

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

TOMÁS S. VIVES ANTÓN

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

RUTH ZIMMERLING

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

Jorge Hervás Más Coordinador

Ángel Abad Melis Mercedes Almenar-Muñoz María Teresa Broseta Palanca María Emilia Casar Furió Javier Company Carretero

Eduardo Costa Castellá María Jesus Gozalvo Zamorano José Oliva Martí María Jesús Romero Aloy Francisco Taberner Pastor

tirant lo blanch Valencia, 2020

Copyright ® 2020 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1336-700-2 MAQUETA: Innovatext Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Prólogo de María Jesús Romero Aloy................................................................................... 27 Presentación de Josep Lluís Miralles i Garcia....................................................................... 29 Abreviaturas.......................................................................................................................... 33

Primera parte PLANEAMIENTO Capítulo I INFRAESTRUCTURA VERDE Y PAISAJE. INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN EN LA LOTUP Jorge Hervás Más José Juan Oliva Martí SUMARIO: 1. LA INFRAESTRUCTURA VERDE. 1.1. Concepto. 1.2. Antecedentes en el derecho comparado. 1.3. Orígenes previos de la Infraestructura Verde en la Comunidad Valenciana. 1.4. La Infraestructura verde en la LOTUP. 1.5. La infraestructura verde como condicionante de ordenación del territorio. 1.6. La planificación urbanística de la infraestructura verde a nivel local. 2. EL PAISAJE. 2.1. Concepto de Paisaje. 2.2. Concepción normativa del paisaje. 2.3. El Paisaje en la LOTUP. 2.4. Instrumentos de Ordenación del Paisaje. A) La Gobernanza del Territorio y del Paisaje. B) Los Planes Territoriales de protección del paisaje. C) Estudio de Paisaje. a) Definición. B) Antecedentes de los Estudios de Paisaje. C) Contenido del Estudio de Paisaje. D) Estudio de Integración Paisajística. a) Definición. b) Características. c) Ámbito de aplicación del estudio de Integración Paisajística. E) Programas de Paisaje. a) Concepto. 3. LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN. 3.1. La Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana. 3.2. Planes de Acción Territorial. 4. PROYECTOS DE INVERSIONES ESTRATÉGICAS SOSTENIBLES. 4.1. Antecedentes. Orígenes del Urbanismo de Interés Regional. 4.2. Proyectos de Interés Regional en la Legislación Autonómica. 4.3. Proyectos de inversiones estratégicas sostenibles en la Comunidad Valenciana. A) Antecedentes. B) Concepto. C) Ámbito de los Proyectos de Inversiones Estratégicas Sostenibles. D) Limitación de los usos urbanísticos en los nuevos PIES. E) Carácter excepcional de los PIES frente a otros instrumentos urbanísticos. F) La iniciativa privada y empresarial en los proyectos de inversión estratégica sostenible. G) Procedimiento de declaración del Proyecto de Inversión Estratégica Sostenible. H) Efectos de la Declaración de PIES. 4.4. Pronunciamientos judiciales sobre Proyectos de Interés Regional y Actuaciones Territoriales Estratégicas. BIBLIOGRAFÍA............................................................ 41

Capítulo II EL PLAN GENERAL ESTRUCTURAL Y LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL María Jesús Gozalvo Zamorano SUMARIO: 1. NIVELES DE ORDENACIÓN: ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA. 1.1. Ordenación estructural y ordenación pormenorizada. 1.2. División del Plan General. 2. FUNCIÓN Y ÁMBITO DEL PLAN GENERAL

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ESTRUCTURAL. 2.1. Función y ámbito territorial de ordenación. 2.2. Previsiones supramunicipales a las que ajustar sus determinaciones. 2.3. Papel dentro de la estructura jerárquica del planeamiento. 3. DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. 3.1. Remisión del plan general estructural a los instrumentos de ordenación pormenorizada. 4. OBJETIVOS, UMBRALES E INDICADORES DE SOSTENIBILIDAD TERRITORIAL Y DIRECTRICES ESTRATÉGICAS DEL DESARROLLO PREVISTO. 5. DELIMITACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE. 6. RED PRIMARIA Y ESTÁNDAR GLOBAL DE ZONAS VERDES Y PARQUES PÚBLICOS. 7. DELIMITACIÓN DE ZONAS DE ORDENACIÓN ESTRUCTURAL PARA TODO EL TERRITORIO MUNICIPAL. 7.1. Papel de la zonificación en el planeamiento. 7.2. La técnica de la zonificación: división en zonas y determinaciones. 7.3. Zonas rurales. 7.4. Zonas urbanizadas y de nuevo desarrollo y expansión urbana. 8. DELIMITACIÓN DE PERÍMETROS DE AFECCIÓN Y PROTECCIÓN EXIGIDOS POR LA LEGISLACIÓN SECTORIAL. 9. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO. 10. DELIMITACIÓN DE ÁMBITOS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO. 11. CONDICIONES DE DESARROLLO DE CADA UNO DE LOS SECTORES DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 11.1. Condiciones de desarrollo y conexión de las actuaciones integradas. 11.2. Condiciones para la delimitación de nuevos sectores. 12. CONTENIDOS ECONÓMICOS DEL PLAN GENERAL ESTRUCTURAL. 13. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO Y PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL APROVECHAMIENTO TIPO. 14. POLÍTICA PÚBLICA DE SUELO Y VIVIENDA. 15. DOCUMENTACIÓN DEL PLAN GENERAL ESTRUCTURAL. BIBLIOGRAFÍA............... 99

Capítulo III LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y EL PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA. LOS PLANES DE DESARROLLO Mª Teresa Broseta Palanca SUMARIO: 1. ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y PORMENORIZADA. LA FLEXIBILIDAD DEL PLAN GENERAL. 2. EL PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA. 3. NORMAS DE EDIFICACIÓN Y PARCELACIÓN. 4. LA RED SECUNDARIA DE DOTACIONES Y LOS ESTÁNDARES DE CALIDAD URBANA. 5. PREVISIONES DE EQUIDISTRIBUCIÓN EN LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA. 6. LOS PLANES PARCIALES Y PLANES DE REFORMA INTERIOR. 7. ESTUDIOS DE DETALLE. 8. ESTÁNDARES URBANÍSTICOS DE CALIDAD URBANA. BIBLIOGRAFÍA............................................... 139

Capítulo IV LA ZONIFICACIÓN URBANÍSTICA EN LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE, DE LA COMUNIDAD VALENCIANA Mª Jesús Romero Aloy SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. ASPECTOS GENERALES E INSERCIÓN INSTITUCIONAL DE LA ZONIFICACIÓN. 2.1. Significado de la zonificación. 2.2. Derecho de propiedad y zonificación. 2.3. La calificación urbanística y la zonificación. 2.4. Concepto legal de zona. 3. LA ZONIFICACIÓN Y LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. 3.1. El tratamiento de las relaciones entre clasificación del suelo y zonificación en la LOTUP. 3.2. La ordenación estructural y la configuración transversal de los elementos de ordenación. 3.3. Las zonas de ordenación estructural. A) Las zonas rurales. B) Las zonas urbanizadas y las zonas de nuevo desarrollo y expansión urbana. a) Los usos globales. b) La edificabilidad o

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intensidad de uso. c) Parcela edificable e intensidad de uso. d) Los criterios tipológicos. e) Las tipologías edificatorias. 3.4. Los criterios de integración paisajística. 3.5. Las condiciones estéticas y de protección del paisaje. 3.6. La zonificación en núcleos urbanos tradicionales de municipios con escaso crecimiento. 3.7. La zona de Núcleo Histórico Tradicional. 4. LA ZONIFICACIÓN Y LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA. 4.1. La subzona como elemento de ordenación pormenorizada. A) La regulación detallada de los usos. B) Las condiciones de parcelación. C) Los parámetros reguladores de la zonificación. D) Las ordenanzas particulares de la edificación. 5. FICHAS URBANÍSTICAS. BIBLIOGRAFÍA....................... 165

Capítulo V INSTRUMENTOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO EN RELACIÓN CON EL PATRIMONIO CULTURAL Francisco Taberner Pastor SUMARIO: 1. LA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL. 1.1. Antecedentes. 2. LOS CATÁLOGOS DE PROTECCIONES. 2.1. Las fichas del Anexo VI. 2.2. La ficha de Conjunto. 3. EL PLANEAMIENTO ESPECIAL DE PROTECCIÓN. 3.1. Los Núcleos Históricos. 4. OTROS PLANEAMIENTOS ESPECIALES. 5. EL BIEN DE INTERÉS CULTURAL Y SU PROTECCIÓN. a) Los Monumentos. b) Los Conjuntos. c) Otro planeamiento especial: los entornos de Monumentos y jardines históricos. 6. LOS BIENES DE RELEVANCIA LOCAL. 7. LOS PLANES DIRECTORES. BIBLIOGRAFÍA.................................................. 197

Capítulo VI LA TRAMITACIÓN DEL PLANEAMIENTO Y EL PROCESO DE EVALUACIÓN AMBIENTAL Mercedes Almenar-Muñoz SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. LA EVALUACIÓN AMBIENTAL DEL PLANEAMIENTO EN EL DERECHO COMUNITARIO, ESTATAL Y AUTONÓMICO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. 2.1. Directiva 85/337/CEE, de 27 de junio. 2.2. Directiva 2001/42/CE, de 27 de junio. 3. COMPETENCIAS Y PROCEDIMIENTOS EN LA ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PLANEAMIENTO. 3.1. Competencias para la aprobación de los planes. 3.2. Procedimientos de aprobación de los planes. A) Conceptos básicos. a) Procedimiento de evaluación ambiental y territorial estratégico. b) Órgano ambiental. c) Público interesado. d) Declaración ambiental y territorial estratégica. e) Informe ambiental y territorial estratégico. B) Tipos de procedimientos para la aprobación de los planes. 4. LA TRAMITACIÓN DE PLANES SUJETOS AL PROCEDIMIENTO ORDINARIO DE EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL ESTRATÉGICA. 4.1. Actuaciones previas a la redacción del instrumento de planeamiento. 4.2. Documento inicial estratégico (DIE). 4.3. Consultas. A) Documento de Alcance. B) Informe Ambiental y Territorial Estratégico. C) Resolución de evaluación simultanea del plan y el proyecto. D) Resolución por inviabilidad ambiental del plan. 4.3. Elaboración: Versión preliminar del Plan y demás documentación complementaria. 4.4. Participación pública y consultas (información al público). 4.5. Propuesta de plan y del expediente de evaluación ambiental y territorial estratégico. 4.6. Aprobación del plan. 4.7. Publicidad del plan. A) Seguimiento y vigilancia del condicionado ambiental. B) Vigencia de la Declaración Ambiental y Territorial Estratégica. 5. LA TRAMITACIÓN DE PLANES sUJETOS AL PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL ESTRATÉGICA. 6. LA TRAMITACIÓN DE LOS

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PROYECTOS DE INVERSIÓN ESTRATÉGICA SOSTENIBLE. 7. LA TRAMITACIÓN SIMULTÁNEA DE PLANES. 8. LA MODIFICACIÓN DE PLANES. BIBLIOGRAFÍA............ 229

Segunda parte GESTIÓN URBANÍSTICA Capítulo I MARCO GENERAL DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA María Jesús Gozalvo Zamorano SUMARIO: 1. PRINCIPIOS GENERALES Y CONCEPTOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA. 1.1. Principios generales: fines rectores de la gestión, derechos y deberes de los propietarios, planeamiento y actos de gestión urbanística. A) Fines rectores de la gestión urbanística. B) Derechos y deberes de los propietarios de suelo y bienes inmuebles. C) Planeamiento y actos de gestión urbanística. 1.2. Conceptos básicos de equidistribución. A) Aprovechamiento objetivo. B) Área urbana homogénea. C) Área de reparto. D) Aprovechamiento tipo. E) Excedente de aprovechamiento. F) Porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administración. G) Aprovechamiento subjetivo. H) Transferencia de aprovechamiento. I) Compensación de excedente de aprovechamiento. 1.3. Actuaciones integradas, actuaciones aisladas (concepto y criterios de elección), unidades de ejecución. A) Actuación integrada. B) Unidad de ejecución. C) Actuación aislada. D) Actuaciones sobre el medio urbano. E) Criterios de elección entre la delimitación de actuaciones aisladas o integradas. 2. REGLAS DE EQUIDISTRIBUCIÓN QUE HA DE CONTENER EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 2.1. Cálculo del aprovechamiento tipo. A) Antecedentes y sistemática básica. B) Terrenos de titularidad pública: incidencia en la superficie del área de reparto con derecho a aprovechamiento. C) Aprovechamiento tipo de la red primaria adscrita: condicionamientos en función de su cercanía o vinculación funcional con el sector. D) Expresión de cálculo del aprovechamiento tipo. E) Momento de cálculo del aprovechamiento tipo y delimitación de áreas de reparto. a) La necesidad de garantizar el justo reparto de beneficios y cargas. El diferente nivel de ordenación: criterios estructurales y fijación de aprovechamiento tipo y área de reparto pormenorizados. b) Ventajas del desdoblamiento entre criterios estructurales y fijación de aprovechamiento tipo y área de reparto pormenorizados. c) Límites objetivos para garantizar el justo reparto de beneficios y cargas. d) Viabilidad de las áreas de reparto. 2.2. Reglas generales de equidistribución para las actuaciones integradas. A) Delimitación de áreas de reparto de sectores de suelo urbanizable. B) Delimitación de áreas de reparto en sectores sujetos a plan de reforma interior. C) Áreas de reparto correspondientes a las unidades de ejecución en suelo urbano, delimitadas por la ordenación pormenorizada. 2.3. Reglas generales de equidistribución para las actuaciones aisladas. A) Delimitación implícita de áreas de reparto uniparcelarias. B) Aprovechamiento subjetivo de áreas de reparto uniparcelarias sin incremento de aprovechamiento. C) Actuaciones aisladas e integradas en suelo urbano con incremento de aprovechamiento respecto del plan anterior. BIBLIOGRAFÍA................. 285

Capítulo II TÉCNICAS URBANÍSTICAS DE GESTIÓN DE SUELO Ángel Abad Melis Sumario: 1. INTRODUCCIÓN. 2. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO. 3. EXPROPIACIÓN. 3.1. Supuestos expropiatorios. 3.2. Tasación individual.

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Procedimiento general. 3.3. Tasación individual. Procedimiento de urgencia. 3.4. Tasación conjunta. 3.5. La fecha de valoración. 3.6. La hoja de aprecio. 3.7. Criterios de valoración. 3.8. Derecho de reversión. 3.9. Retasación. 4. OCUPACIÓN DIRECTA. 5. LOS PROYECTOS DE URBANIZACIÓN. BIBLIOGRAFÍA....................................................................... 323

Capítulo III LA EXPROPIACIÓN ROGADA O POR MINISTERIO DE LA LEY EN LA COMUNIDAD VALENCIANA Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. DEFINICIÓN DE EXPROPIACIÓN ROGADA. 3. LAS EXPROPIACIONES ROGADAS EN LA NORMATIVA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS. 4. CONSECUENCIAS DE LA NO EXPROPIACIÓN EN PLAZO. 5. LA NECESIDAD DE ACREDITAR LA PROPIEDAD. 6. FECHA DE REFERENCIA PARA LA VALORACIÓN. 7. GENERACIÓN DE INTERESES DE DEMORA. 8. LA EXPROPIACIÓN ROGADA EN LA COMUNIDAD VALENCIANA. 8.1. Introducción. 8.2. El tiempo de espera desde la entrada en vigor del plan. 8.3. Administración expropiante. 8.4. Excepciones a la expropiación rogada. 8.5. La plena acreditación de la propiedad. 8.6. Interrupción y reinicio de los plazos cuando hayan existido transmisiones onerosas. 8.7. Interrupción del plazo para la ejecución de la expropiación. La modificación del plan. 8.8. El extraño cómputo de los intereses en el pago del justiprecio derivado de las expropiaciones rogadas en la Comunidad Valenciana. 8.9. El requisito de la imposibilidad de efectuar la equidistribución de los beneficios y cargas en el marco del Plan General. A) Supuestos de equidistribución de beneficios y cargas. B) Carga de la prueba que acredite la imposibilidad de equidistribución de beneficios y cargas. 8.10. La entrada de los derechos de tanteo y retracto en las expropiaciones por ministerio de la ley. A) Naturaleza. B) Antecedentes normativos. C) Ámbito de aplicación. D) Ejercicio de los derechos de tanteo y retracto. E) Aspectos formales: competencia y procedimiento. F) Ejercicio del derecho de retracto. G) Sujetos del derecho de retracto. H) Requisito de ejercicio. Plazo. I) Precio del retracto. 8.11. Suspensión del plazo para solicitar la expropiación voluntaria. Las moratorias urbanísticas. 8.12. Imposibilidad de ejecutar la expropiación rogada por razones de estabilidad financiera. A) Introducción. B) Presupuestos para declarar la imposibilidad material de ejecutar la expropiación. C) Administración competente para declarar la imposibilidad de asumir la expropiación rogada. D) Plazo para declarar la imposibilidad y procedimiento. E) los intereses en favor del expropiado en los supuestos de imposibilidad material de cumplimiento. 9. LA EXPROPIACIÓN ROGADA DE LAS RESERVAS DE APROVECHAMIENTO. BIBLIOGRAFIA. ................... 349

Capítulo IV LA REPARCELACIÓN FORZOSA Javier Company Carretero SUMARIO: 1. DEFINICIÓN Y NATURALEZA. 2. REPARCELACIÓN Y PLANEAMIENTO. 3. FINALIDADES DE LA REPARCELACIÓN. 3.1. Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas. 3.2. Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística. 3.3. Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización. 3.4. Adjudicar a la Administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente correspondan, en pleno dominio y libre de cargas. 3.5. Subrogar las fincas originarias por parcelas

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edificables y fincas de resultado. 3.6. Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela. 3.7. Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa. 3.8. Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas. 3.9.- La administración recibirá el aprovechamiento que le corresponda como un propietario más respecto de los suelos de dominio público afectados por el ámbito reparcelatorio que haya adquirido en su día de forma onerosa. 3.10. Los bienes demaniales cedidos gratuitamente en su día se sustituirán unos por otros si fuera igual o inferior y recibirá aprovechamiento en el caso de superficie afectada superior. 4. REGLAS PARA DISTRIBUIR LAS ADJUDICACIONES. 4.1. Autonomía de la voluntad. 4.2. En principio se le adjudicará al mismo propietario la finca de origen si tiene derecho bastante o se trata de una parcela consolidada. 4.3. Se procurará que las fincas adjudicadas estén lo más cerca posible de las parcelas iniciales. 4.4. Será preferible la adjudicación independiente al mayor número posible de propietarios que la adjudicación en proindiviso y será preferible a la indemnización en metálico y en el caso de proindivisos estos se harán con el menor número de comuneros. 4.5. Si la cuantía del derecho una vez deducida el pago al urbanizador no llega al 5% de la parcela edificable con menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por indemnización en metálico. 4.6. Salvo en el caso de edificaciones consolidadas, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del 15 % de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización. 4.7. Si existen parcelas sobrantes tras la aplicación de las reglas anteriores podrán adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación supere el mínimo del 15%. 4.8. La situación de las áreas semiconsolidadas o los terrenos edificados. 5. SITUACIÓN DE LAS FINCAS DE TITULARIDAD DUDOSA O DESCONOCIDA Y FINCA DE TITULAR DESCONOCIDO. 6. EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN. 6.1. Transmisión a la administración en pleno dominio y libre de cargas de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento. 6.2. Subrogación real de las fincas adjudicadas por las fincas aportadas debiendo de quedar establecida su correspondencia. 6.3. Afección real de las fincas resultantes privadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al proceso urbanizador. 6.4. Extinción de derechos y cargas que graven las fincas de origen y que sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación. En su caso se preverá su traslado a las fincas de resultado y su transformación, si procede, en los términos previstos por la normativa hipotecaria. 6.5. La posibilidad de ocupación de todos los suelos incluidos en el ámbito reparcelatorio con la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación. 7. TRAMITACIÓN DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN FORZOSA. 7.1. Información pública del proyecto por el periodo mínimo de un mes en el DOGV y notificación individual a los propietarios incluidos en el área reparcelable. 7.2. Acreditación previa o simultánea a la exposición de las titularidades y situación de las fincas registrales mediante certificado registral de dominio y cargas. 7.3. La novedad de la subasta de las parcelas de los propietarios que se abstengan de participar en la Reparcelación en la gestión directa. 7.4. Audiencia por quince días desde la notificación a los titulares omitidos y a aquellos que resulten afectados por modificaciones posteriores al periodo previo y único de información pública. 7.5. Modificación si procede del proyecto tras el periodo de exposición al público y trámite de requerimientos recíprocos para extinguir o regularizar proindivisos. 7.6. Aprobación del Proyecto, acordada por Ayuntamiento dentro del plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública en el DOGV. 7.7. Obligación de inscribir el proyecto en el Registro de la Propiedad. 7.8. Regulación del silencio administrativo. 8. CLASES DE REPARCELACIÓN. 8.1. Reparcelación Forzosa. 8.2. Reparcelación voluntaria. 8.3. La normalización de fincas. 8.4. Reparcelación económica. 8.5. Reparcelación en régimen de propiedad horizontal. 8.6. Reparcelaciones continuas o discontinuas, según su ámbito territorial. BIBLIOGRAFIA............................................................................................................... 381

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Capítulo V NUEVAS PERSPECTIVAS PARA LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. DEFINICIÓN DE TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO. 2. SITUACIÓN ACTUAL DE LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO EN EL ÁMBITO DEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. 3. LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO EN LAS LEYES AUTONÓMICAS. 3.1. Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. 3.2. DLeg. Castilla-La Mancha 1/2010, de 18 mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. 3.3. La transferencia de techo edificable según la Ley 22/1998, de 30 de diciembre, que aprueba la Carta Municipal de Barcelona. 3.4. Las transferencias de aprovechamiento en el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. 3.5. Las transferencias en la Ley 5/2014 por el que se aprueba la Ley del Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana. 3.5.1. Presupuestos de las transferencias de aprovechamiento en la Comunidad Valenciana. 3.5.2. La doble ordenación. Edificabilidad mínima y máxima en la propuesta del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia. 4. RECIENTE JURISPRUDENCIA RECAÍDA EN MATERIA DE TRANSFERENCIAS DE EDIFICABILIDAD. 4.1. Transferencias de aprovechamiento que afecta a parcelas en situación de suelo no urbanizable. 4.2. Transferencias de aprovechamiento entre distintos Sectores y Áreas de Reparto. 4.3. Transferencias de aprovechamiento entre parcelas pertenecientes a la misma Área de Reparto. 5. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO COMO SISTEMA PARA LA LEGALIZACIÓN DE INFRACCIONES URBANÍSTICAS. 5.1. Excesos de aprovechamiento en parcelas derivadas de infracciones urbanísticas u obras no amparadas por licencia. 5.2. Las Áreas de Regularización y su improcedente legalización a través de la técnica de las transferencias de aprovechamiento. CONCLUSIONES................................................................................................................. 419

Capítulo VI LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN EN LA COMUNIDAD VALENCIANA. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS. LA MONETARIZACIÓN DE LA IMPOSIBILIDAD DE EFECTUAR CESIONES DOTACIONALES Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. LAS ACTUACIONES DE DOTACIÓN. 1.1. Introducción. 1.2. El carácter aislado de las actuaciones de dotación. 1.3. Reglas precisas para la aplicación de las actuaciones de dotación. 1.4. Las dificultades de las actuaciones de dotación discontinuas.. 1.5. Las actuaciones de dotación en la normativa autonómica. 1.6. Las cesiones en concepto de participación en las plusvalías urbanísticas y de dotaciones públicas. 2. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS. 2.1. Concepto de complejo inmobiliario. 2.2. Ventajas de la constitución de complejos inmobiliarios. 2.3. Los complejos inmobiliarios en la Comunidad Valenciana. 2.4. Necesaria compatibilidad entre los usos dotacionales y privados que coexisten en el complejo inmobiliario. 2.5. Usos privativos susceptibles de implantarse en un complejo inmobiliario y su exclusivo ámbito de actuación en las zonas ya urbanizadas. 2.6. Regulación: cargas y deberes legales derivados de la constitución de un complejo inmobiliario. 2.7. Improcedencia de la reversión por segregación del suelo o el subsuelo derivada de un expedientes de expropiación y la constitución del complejo inmobiliario. 2.8. Ejemplos de complejos inmobiliarios de iniciativa pública y privada. A) Complejos

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inmobiliarios en inmuebles públicos. B) Complejos inmobiliarios en inmuebles privados. 3. LA MONETARIZACIÓN O SUSTITUCIÓN ECONÓMICA DE LA IMPOSIBILIDAD DE FORMULAR CESIONES. 3.1. Análisis de las Leyes del suelo autonómicas en materia de monetarización de cesiones. A) País Vasco. B) Comunidad de Madrid. C) Cataluña. D) Andalucía. a) Cesión de suelo derivados del reequilibrio de las dotaciones. b) Cesión del suelo derivada de la participación en la administración de las plusvalías urbanísticas. c) Las compensaciones económicas derivadas de las infracciones prescritas en suelo urbano. Los aprovechamientos bajo cubierta. E) Baleares. F) Aragón. G) Castilla-La Mancha. H) Castilla-León. I) Extremadura. J) Cantabria. K) Comunidad Valenciana. 3.2. Definición y concepto de «edificabilidad media ponderada» y los plazos máximos para cumplir los deberes urbanísticos y solicitar licencia. A) Introducción. 3.3. Jurisprudencia recaída sobre la monetarización de las actuaciones de dotación. 3.4. Las actuaciones de dotación en las zonas turísticas maduras. La ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias y el Decreto Ley 1/2013, de 7 de junio, de medidas urgentes de carácter turístico y de impulso de las zonas turísticas maduras de Baleares. BIBLIOGRAFÍA.. 441

Capítulo VII LA GESTIÓN DIRECTA EN LA LOTUP Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. LA GESTIÓN DIRECTA: INTRODUCCIÓN. 2. CONCEPTO DE GESTIÓN DIRECTA. 3. LA SUPRESIÓN DEL PRINCIPIO DE SUBSIDIARIEDAD Y LA PREVELANCIA DE LA GESTIÓN DIRECTA. 4. CARACTERÍSTICAS DE LA GESTIÓN DIRECTA. 4.1. Régimen jurídico de la financiación. 4.2. Gestión por parte del Sector Público. A) Iniciativa municipal. B) Iniciativa autonómica. C) Iniciativa de la Administración General del Estado. D) Contratación de las actuaciones materiales, técnicas y jurídicas de los Programas de iniciativa pública. E) Los entes instrumentales de las Administraciones Públicas. Especial referencia a las Sociedades Urbanísticas. 4.3. Las Entidades Urbanística de capital público. 4.4. Las Sociedades Urbanísticas Municipales a la entrada en vigor de la Disposición Adicional Novena de la LBRL. 4.4. Tratamientos de las Sociedades Mercantiles Mixtas. 4.5. Inexistencia de proceso selectivo en la gestión directa. 4.6. Otras características de la Gestión Directa. 5. MODALIDADES DE LA GESTIÓN DIRECTA. 6. SUPUESTOS DE HECHO DE LA INICIATIVA PÚBLICA A TRAVÉS DE LA GESTIÓN DIRECTA. 6.1. La supresión de la reserva de gestión directa. 6.2. Rechazo de la iniciativa privada y decisión de programación mediante la modalidad de gestión directa. 6.3. Resolución o caducidad de la adjudicación del PAI y su conclusión por gestión directa mediando causa justificada de interés público. 6.4. Consecuencia de la declaración de incumplimiento de las prestaciones del agente urbanizador. 6.5. Denegación de la cesión de Agente Urbanizador. 7. OBJETIVOS DE LOS PAIS DE GESTIÓN DIRECTA. 8. TRAMITACIÓN DE LOS PROGRAMAS DE GESTIÓN DIRECTA. 8.1. En la instrucción y tramitación administrativa. A) Procedimiento para la aprobación de programas de iniciativa municipal. a) Programas de Actuación Integrada sujetos a evaluación ambiental estratégica. a) Tramitación de Programas no sujetos a evaluación ambiental estratégica. c) Iniciación. d) Información al público. e) Aprobación. 8.2. Contenido documental. A) Alternativa Técnica. B) Proposición jurídica-económica. 9. CRÉDITO PRESUPUESTARIO Y GARANTÍAS DE EJECUCIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA DE GESTIÓN DIRECTA. 9.1. La garantía de promoción y el compromiso de crédito presupuestario por parte de las Administraciones Públicas. 9.2. Improcedencia del beneficio del urbanizador y otros gastos financieros en la gestión directa del programa. 9.3. La peculiar modalidad retributiva a favor del empresario constructor prevista en el art. 157.1 de la LOTUP para la gestión directa. 9.4. La nueva subasta de las parcelas de los propietarios que se abstengan de participar en la reparcelación en la modalidad de gestión directa. BIBLIOGRAFÍA................................................................................ 475

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Capítulo VIII LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN AISLADA EN LA LOTUP Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. EL RÉGIMEN DE ACTUACIÓN AISLADA. 1.1. Introducción. 1.2. Definición del Programa de Actuación Aislada. Ampliación del ámbito de la Parcela-Manzana-Área Urbana. A) El ámbito del Programa de Actuación Aislada. Suelo Urbano. B) Objeto. 1.3. Supuestos de actuación aislada. 1.4. Delimitación entre actuación integrada y aislada. A) Alcance y envergadura de las actuaciones de urbanización. B) Necesidad de asegurar la idoneidad y homogeneidad de la obra de urbanización. C) Obsolescencia física de los servicios urbanísticos preexistentes. D) Implantación nueva de servicios urbanísticos. E) Inclusión de la parcela en una unidad de ejecución.. 2. EL PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA. 2.1. Naturaleza jurídica. 2.2. Concepto. 2.3. Ámbito del programa de actuación aislada. 2.4. Clases de programas de actuación aislada. 2.5. Legitimación para la presentación de un programa de actuación aislada ¿el requisito de la disponibilidad civil?. 2.6. Documentación. A) Alternativa técnica. a) El anteproyecto de edificación o rehabilitación. b) Instrumentos de planeamiento que acompañan la alternativa técnica. c) Especial referencia a la reparcelación horizontal. d) Supresión de los proyectos de expropiación forzosa en la Alternativa Técnica y su traslado a la propuesta de convenio urbanístico y proposición jurídica económica. e) Proyecto de Urbanización. B) Propuesta de convenio urbanístico. C) Proposición jurídico- económica.. 2.7. Derechos de los propietarios del Programa de Actuación Aislada. 2.8. Procedimiento. 2.9. Excepción licitatoria en PAA de un único propietario. 3. LA EDIFICACIÓN O REHABILITACIÓN FORZOSA. 3.1. El registro de solares y edificios a rehabilitar. A) Introducción y antecedentes. B) Concepto. C) Obligación de edificar los solares y los “cuasi solares”. D) El Registro de solares como mecanismo de control de los planes de ensanche. E) Obligación de edificar los solares y los “cuasi solares”. F) Causas de inclusión de un bien inmueble en el registro de solares y edificios a rehabilitar. G) La sustitución, la venta forzosa y la expropiación forzosa. H) Procedimiento para la declaración del incumplimiento de edificar o rehabilitar. a) La recuperación de la orden de edificación o rehabilitación forzosa como acto con sustantividad propia. b) Información al público de la orden de edificación o rehabilitación. La supresión de la protocolización notarial. c) La declaración del incumplimiento de edificar o rehabilitar. El componente de culpabilidad o la responsabilidad por parte de la propiedad. d) Efectos de la declaración del incumplimiento de edificar y rehabilitar. La libertad de elección de cualquier de los procedimientos de ejecución forzosa. e) Competencia y recursos contra la declaración del incumplimiento del deber de edificar. f) Necesidad de incluir la valoración del suelo en la inscripción del inmueble en el registro de solares. I) Especialidades del procedimiento de actuación aislada en sustitución del propietario. J) La venta forzosa. 2.9. Garantías en los programas de actuación aislada. A) Garantía de promoción. B) Garantía definitiva. C) Garantía de aportación a favor del propietario. D) Garantía de retribución al urbanizador. 2.10. Las Actuaciones sobre el medio urbano en la LOTUP. a) Introducción. b) Iniciativas. c) Ámbito de las actuaciones de mejora urbana. d) Reglas para la ordenación de las actuaciones. e) La financiación de las actuaciones sobre el medio urbano. BIBLIOGRAFÍA....................................................... 513

Capítulo IX ACTUACIONES PREVIAS AL PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 1.1. Naturaleza de la relación entre el agente urbanizador y la Administración Pública. 1.2. Evolución seguida por la jurisprudencia del TSJCV en

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cuanto a las relaciones derivadas de la adjudicación del programa y la aplicación de las normas de la contratación administrativa. 2. SUBSECCIÓN 2ª: ACTUACIONES PREVIAS AL PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA. 2.1. Introducción. 2.2. Iniciativas y consultas para la promoción y desarrollo de una iniciativa particular de programa de actuación integrada. A) Iniciación del procedimiento. B) Su admisión a trámite. C) Resolución por acuerdo del Ayuntamiento Pleno aprobando unas bases de programación si es del caso. 2.3. El derecho a la iniciativa no comporta derecho a la tramitación ni a la adjudicación. 2.4. Bases de programación. A) Bases relativas a cláusulas jurídicas administrativas. B) Especificaciones técnicas. 2.5. De la necesaria y preceptiva pública concurrencia. A) Contenido del anuncio. B) Finalidad. C) Medios de publicidad. 2.6. Elección de la alternativa técnica del Programa. 2.7. Modificación de las bases iniciales para la posterior designación de urbanizador, consecuencia de las modificaciones operadas en la alternativa técnica aprobada. 2.8. Publicación del acuerdo. .. 581

Capítulo X DESIGNACIÓN DEL AGENTE URBANIZADOR Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. PÚBLICA CONCURRENCIA. 1.1. Plazo de recepción de ofertas y solicitudes de participación. 1.2. Medios de Publicidad. 1.3. Contenido del anuncio. 1.4. Finalidad de la publicación. 1.5. Naturaleza. 1.6. Objeto. 1.7. Contenido del anuncio. 2. PROCESO DE DESIGNACIÓN DEL URBANIZADOR. 2.1. Integración de la anterior disposición con LCS/2017 en cuanto disposición básica. A) Publicidad de la licitación. B) Proposiciones de los interesados. C) Características de las proposiciones. D) Secreto de las proposiciones. E) Modelo. F) Lugar de presentación de la proposición. G) Documentos a acompañar. H) La Mesa de contratación. 2.2. Decisión de no adjudicar o celebrar el contrato y desistimiento del procedimiento de adjudicación por la Administracióndesistimiento por parte de la Administración. 2.3. Propuesta de adjudicación. A) Motivación. a) La asignación numérica de una puntuación aunque este desglosada no constituye motivación suficiente. b) La motivación por remisión a informes técnicos. c) Incorporación de informes técnicos externos. B) Requisitos de la notificación de la adjudicación. 3. NOMBRAMIENTO DEL URBANIZADOR Y SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO. 3.1. Incidencia de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público en la LOTUP. A) El formalismo en la contratación administrativa. B) Consecuencias de la falta de formalización del contrato perfeccionado. C) La falta de constitución de la fianza definitiva. 4. SUBSECCIÓN 4ª. POSIBLES ACCIONES TRAS LA DESIGNACIÓN DEL URBANIZADOR. 4.1. Régimen especial de revisión de la adjudicación de la condición de urbanizador: remisión al recurso especial previsto en la Ley 9/2017 de 8 de noviembre. A) Antecedentes y creación de los Tribunales Administrativos de recursos contractuales. B) Síntesis de su regulación. 4.2. Adjudicación conexa o condicionada. A) Su regulación en el TRLSRU 2015. 4.3. Derecho de reintegro de gastos de proyecto. A) El Derecho de reintegro en la LRAU. B) Su regulación en la LUV. C) Regulación en la LOTUP........ 607

Capítulo XI LA EJECUCIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. SECCIÓN 1ª: DISPOSICIONES GENERALES DE APLICACIÓN A LA EJECUCIÓN DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA. 1.1. Régimen jurídico de los programas de actuación integrada. A) El contrato administrativo especial en la LCSP/2017.

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1.2. Vinculación al contenido del programa y responsabilidad del urbanizador. A) La vinculación del urbanizador al contenido contractual. B) Profesionalidad y eficacia en el ejercicio de las funciones de urbanizador. C) Responsabilidad del Urbanizador por los daños y perjuicios que cause en ejecución del PAI. D) Consecuencias del incumplimiento del urbanizador. 1.3. Principio de riesgo y ventura. 1.4. Prerrogativas de la Administración. 1.5. Modificación de programas de actuación integrada. A) Regla general. B) Salvedad a la regla general anterior. C) Incidencia de LCSP. 1.7. Suspensión temporal del programa de actuación integrada por causas ambientales imprevistas. A) Incidencia de la legislación de contratos del sector publico............ 645

Capítulo XII RELACIÓN ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. PRINCIPIO DE LIBERTAD DE PACTOS. 2. DERECHOS Y DEBERES BÁSICOS DEL PROPIETARIO. 3. POSICIONES BÁSICAS DEL PROPIETARIO ANTE EL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA Y SUS EFECTOS. 4. EMPLAZAMIENTO A LOS PROPIETARIOS PARA QUE DECIDAN SOBRE SU PARTICIPACIÓN EN EL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA. 5. LA ADHESIÓN AL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA: PLAZO Y FORMA PARA EFECTUARLA. 5.1. Plazo. 5.2. Requisito formal: documento administrativo o notarial. 5.3. Contenido de la comparecencia administrativa o del acta de requerimiento notarial. 5.4. Otorgamiento condicionado. 6. MODALIDADES DE RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR. 6.1. Principio de libertad de pactos. 6.2. Retribución a metálico. 6.3. Retribución en terrenos. 6.4. Especialidades en los supuestos de gestión directa o indirecta y por parte de los propietarios. 6.5. Retribución a metálico de las cargas variables. 7. CARGAS DE URBANIZACIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA. 7.1. Antecedentes. 7.2. Concepto de Cargas. 7.3. Concreción y clasificación de las cargas de urbanización. A) Cargas fijas de urbanización que todos los propietarios deben retribuir en común al urbanizador. B) Cargas variables. a) Antecedentes. b) Conceptos que integran las cargas de urbanización en su categoría de variables. C) Cargas de urbanización correspondientes a la ejecución del sistema de saneamiento y depuración. 8. CARGAS DE LA ACTUACIÓN A CUENTA DE CADA PROPIETARIO INDIVIDUAL. 9. CARGAS DE URBANIZACIÓN COMUNES A VARIAS ACTUACIONES. 9.1. Naturaleza jurídica. 9.2. Presupuesto de hecho cuya realización determina la obligación. 9.3. Sujetos obligados al pago. 9.4. Beneficiarios. 9.5. Coste. 9.6. Determinación de los ámbitos en los que resulta aplicable el canon. 9.7. Los posteriores actos de aplicación. 10. RETASACIÓN DE CARGAS Y REVISIÓN DE PRECIOS. 10.1. Antecedentes. 10.2. El art. 146 de la LOTUP. A) Causas imprevisibles no imputables al urbanizador. B) La Fuerza mayor. C) Los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica aplicable. 10.3. La revisión de precios como causa sobrevenida e imprevisible, prevista en la legislación contractual para restablecer el equilibrio económico. 10.4. Límite máximo de la retasación de cargas. 10.5. Incremento de cargas derivados del ejercicio del “ius variandi” de la Administración. 11. REDES DE SUMINISTRO Y COSTES DE URBANIZACIÓN............. 669

Capítulo XIII PAGO DE LA RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. PAGO DE LA RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR. 1.1. Antecedentes en el ordenamiento jurídico estatal y su recepción en la legislación autonómica. A) Las cuotas

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de urbanización en el ordenamiento estatal. B) Su recepción en la legislación autonómica. C) Regulación en la LOTUP. 2. NATURALEZA JURÍDICA. 3. SUJETOS OBLIGADOS: PROPIETARIO Y PAGO DE LA RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR. 4. PROCEDIMIENTO DE IMPOSICIÓN. 4.1. Necesidad de reparcelación. 4.2. Innecesaridad de reparcelación. 4.3. Efectos económicos. 5. AFECTACIÓN DE LAS PARCELAS ADJUDICADAS AL PAGO DE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN. 6. PAGO A METÁLICO DE LA RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR. 7. DEVENGO DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN. 8. EL COBRO ANTICIPADO DE INVERSIONES FUTURAS SOLO SE AUTORIZA EN LOS CASOS DE GESTIÓN DIRECTA. 9. EL IMPAGO DE LAS CUOTAS Y SU EXACCIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DE APREMIO. 10. APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS. 11. RÉGIMEN DE IMPUGNACIÓN DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN. 12. PRESCRIPCIÓN DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN. 13. SECCIÓN 4ª: GARANTÍAS DEL PROCESO URBANIZADOR. 13.1. Antecedentes. A) Garantías del urbanizador. B) Garantías de los propietarios. a) Garantías del Urbanizador. b) Garantías del propietario. 13.2. Régimen de garantías en la LOTUP. A) Garantías de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas. a) Formas de prestación y constitución de las garantías por el contratista y por terceros. b) La garantía real de hipoteca. c) Ejecución de las garantías. d) Las garantías se cancelarán por cumplimiento del obligado. e) Limitación de las responsabilidades a las garantías prestadas. B) Garantía de promoción del programa de actuación integrada. a) Fianza provisional. b) Garantía definitiva y complementaria. C) Garantías en los supuestos de gestión directa por la Administración, siempre que no se trate de empresas o sociedades del sector público. D) Garantía de aportación a favor del propietario que retribuye en suelo. a) La condición resolutoria. b) La adjudicación fiduciaria. c) La condición suspensiva. E) Garantía de retribución al urbanizador. F) Aplicación de las anteriores modalidades de garantía a programas de actuación aislada cuyo objeto sea la edificación o rehabilitación (art. 153 LOTUP). G) Garantía de simultaneidad de las obras de urbanización y edificación. a) Antecedentes. b) Su régimen en la LOTUP............................................................................. 727

Capítulo XIV LAS RELACIONES DEL URBANIZADOR CON OTROS EMPRESARIOS Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. EL EMPRESARIO CONSTRUCTOR. 1.1. Antecedentes. 1.2. Su recepción en la LOTUP. A) Naturaleza de la relación entre el empresario constructor y el agente urbanizador. B) Selección del empresario constructor. C) Proceso de selección. D) Intervención de la Administración en el proceso de selección del constructor. E) Ejecución de la obra pública por el Urbanizador o por tercero de su elección. F) Desarrollo de la relación entre el agente urbanizador y el empresario constructor. 2. EL EMPRESARIO CONSTRUCTOR EN LA GESTIÓN DIRECTA. 2.1. Selección del contratista en la gestión directa. 2.2. Precio del contrato pagadero con el remate de la subasta de las parcelas asignadas a la Administración, retribución en parcelas al contratista, cesión de créditos y garantía. 3. CESIÓN DE LA ADJUDICACIÓN. 3.1. La cesión del contrato en la LCSP. 3.2. Requisitos de la cesión. 3.3. Efectos. 4. SUBCONTRATACIÓN. 4.1. Antecedentes. 4.2. Régimen de la Subcontratación en la LOTUP. 4.3. El problema sobre la existencia o no de acción directa del subcontratista frente a la Administración. 5. SECCIÓN 6ª: FINALIZACIÓN DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN. 5.1. Finalización normal del programa de actuación. A) Antecedentes. B) Régimen jurídico en la LOTUP. 5.2. Recepción y conservación de la urbanización. A) Antecedentes. B) La normativa estatal. C) Régimen jurídico que resulta del art. 160 de la LOTUP. a) La obligación de recibir las obras y su excepción: obras defectuosas. b) Recepción tácita. a’) Obras

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defectuosas y recepción tácita. c) Recepción parcial de las obras. d) Diferencias entre la fecha de entrega de las obras y la recepción. e) Período de garantía y responsabilidad por vicios ocultos. a’) Período de garantía. b’) Responsabilidad por vicios ocultos. D) La conservación de las obras de urbanización como responsabilidad del Ayuntamiento: regla general y excepciones. a) Regla general. b) El desplazamiento (a los propietarios) del deber de conservar. a’) En la normativa estatal anterior a la LRSV 1998. b’) La STS de 18 de enero de 2006. c’) En la legislación urbanística Valenciana. 5.3. Cuenta definitiva de liquidación. A) Consideraciones generales. B) Contenido de la cuenta de liquidación definitiva. 5.4. Finalización anormal del Programa. Caducidad y resolución. A) Antecedentes. B) El régimen jurídico derivado de la LOTUP. a) Caducidad del PAI por incumplimiento del plazo de ejecución establecido. b) Supuestos de resolución. a’) La remoción del urbanizador, sin sustituto. b’) La renuncia de la Administración a la programación o de común acuerdo con el urbanizador. c) Supuestos de fuerza mayor. a’) Movimientos del terreno. b’) Lluvias torrenciales. c’) Inundaciones catastróficas. d’) Destrozos ocasionados violentamente en tiempo de guerra, robos tumultuosos o alteraciones graves del orden público. d) Ejercicio del ius variandi. C) El derecho a compensación en los supuestos de fuerza mayor y ejercicio del ius variandi. a) Supuestos de fuerza mayor. b) Supuesto de alteración de los términos del contrato, en ejercicio del ius variandi. D) Consecuencias de la renuncia de la Administración o de la resolución por mutuo acuerdo. E) Publicidad de los acuerdos de cancelación y resolución de la adjudicación del PAI. F) Caducidad del procedimiento de resolución. 5.5. La revocación de la encomienda efectuada al Agente Urbanizador. A) Consecuencias de la revocación de la encomienda al urbanizador. a) La incautación de las garantías. b) La imposición de penalidades. c) La indemnización de los daños y perjuicios irrogados a la Administración o a los afectados. d) Imposición de prohibición de contratar. 5.6. Procedimiento a seguir en los supuestos de finalización anormal del PAI. 5.6.1. Cuestiones generales. 5.6.2. Fases del procedimiento. 5.6.2.1. Audiencia al contratista. 5.6.2.2. Audiencia al avalista o asegurador. 5.6.2.3. Informe del Servicio Jurídico. 5.6.2.4. Otros informes. 5.6.3. Informe del Consejo de Estado u órgano consultivo equivalente de la Comunidad Autónoma. 5.7. Consecuencias objetivas de la caducidad o resolución del programa de actuación integrada. A) Antecedentes. B) Incidencia del art. 7.4 del TRLSRU 2015. C) Regulación en la LOTUP. 5.8. La reversión de la reparcelación. 5.8.1. La aplicación supletoria de la LEF a la reparcelación. 5.8.2. La reversión de la reparcelación en la LOTUP. 5.8.3. Alternativas según se haya aprobado o no definitivamente el proyecto de reparcelación. 5.8.4. Procedimiento de reversión de la reparcelación. 5.8.5. Contenido del proyecto de reversión de la reparcelación. 5.8.5.1. Las fincas iniciales y de resultado [art. 164.4.b) LOTUP]. 5.8.5.2. Titulares de derechos y cargas que graven o afecten las fincas de origen y sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación y que fueron objetos del extinción [art. 93.1.d) LOTUP]. 5.8.5.3. Tratamiento de las parcelas objeto de cesión obligatoria conforme a lo dispuesto en art. 18.1, letras a) a d) TRLSRU. 5.8.5.4. Terceros de buena fe y remisión al principio de subrogación real (art. 164.4 letras d) y h)]. 5.8.6. Cuenta de liquidación (art. 164.4.f) LOTUP). 5.8.7. Aprobación del proyecto e inscripción en el Registro de la Propiedad....................................................................................................... 777

Capítulo XV CONTENIDOS Y EFECTOS DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS Eduardo Costa Castellá SUMARIO: 1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS EN EL DERECHO POSITIVO. 2. LEGISLACIÓN AUTONÓMICA VALENCIANA. 3. El TRLSRU 2015. 4. SU RÉGIMEN EN LA LOTUP. 4.1. Fundamento y naturaleza de los

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convenios urbanísticos. A) Fundamento. B) Naturaleza contractual jurídico-administrativa. 4.2. Modalidades. A) Convenios de planeamiento. B) Convenios de gestión urbanística. 4.3. El convenio no vincula en ningún caso las potestades de la administración en materia de planeamiento. 4.4. La validez de los convenios. A) La dicotomía normas imperativas y normas dispositivas. B) Supuestos concretos de vulneración de normas imperativas. C) El contenido válidamente admisible de los convenios. 4.5. Consecuencias de la nulidad del convenio. 4.6. Interpretación de los convenios. A) Interpretación sistemática del clausulado del convenio. B) Interpretación del convenio de planeamiento en función del plan efectivamente aprobado. C) Interpretación judicial del convenio. 4.7. Incumplimiento del convenio y responsabilidad por los daños causados. 4.8. Impugnación jurisdiccional de los convenios. A) El objeto del recurso contencioso-administrativo es el acto de aprobación del convenio. B) Alcance de la acción pública....................................................................................................................... 879

Capítulo XVI GESTIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y LA REHABILITACIÓN Mª Teresa Broseta Palanca SUMARIO: 1. DEBER DE EDIFICACIÓN.2. DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN. 3. DEBER DE DOTACIÓN DE SERVICIOS URBANÍSTICOS BÁSICOS Y DE INCORPORACIÓN DE MEDIDAS DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA. 4. LÍMITE DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN Y RUINA. 5. ÓRDENES DE EJECUCIÓN DE OBRAS DE CONSERVACIÓN, INTERVENCIÓN Y ADAPTACIÓN AL AMBIENTE. 6. El REGISTRO MUNICIPAL DE SOLARES Y EDIFICIOS A REHABILITAR. 7. DECLARACIÓN DE INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR O REHABILITAR. RÉGIMEN DE EDIFICACIÓN Y REHABILITACIÓN FORZOSA. 8. PROGRAMAS DE ACTUACIÓN AISLADA EN SUSTITUCIÓN DE PROPIETARIO. 9. EDIFICACIONES FUERA DE ORDENACIÓN Y ZONAS SEMICONSOLIDADAS. BIBLIOGRAFÍA............. 897

Tercera parte DISCIPLINA URBANÍSTICA Capítulo I CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Jorge Hervás Más SUMARIO: 1. LA ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA. 1.1. Novedades de la Ley 1/2019 de 5 de febrero. El desplazamiento de la licencia urbanística en favor de la declaración responsable. La entrada de los organismos colaboradores de la Administración. 1.2. La licencia urbanística. 1.4. La posibilidad de ampliar los supuestos actos sujetos a licencia urbanística a través de Ordenanza General. 1.5. Las licencia provisionales o a precario. A) Introducción. B) Ámbito de las licencias provisionales. C) La novedad de las licencias provisionales en suelo no urbanizable. D) Presupuestos para el otorgamiento de la licencia. E) Actuaciones que pueden llevarse a cabo mediante licencia provisional. F) Obras de carácter provisional. G) Improcedencia de autorizaciones provisionales que amparen licencias ambientales o autorizaciones ambientales integradas. H) La licencia provisional no puede avanzar las fases de gestión y ejecución del Plan urbanístico. I) ¿Se admiten obras provisionales que supongan transformación?. J) El carácter desmontable de la obra y la transitoriedad y temporalidad del uso. K) Procedimiento de concesión.