Ley de Suelo y urbanística supletoria 4ª Edición
TOMÁS QUINTANA LÓPEZ
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de León
ANABELÉN CASARES MARCOS Profra. Titular de Derecho Administrativo de la Universidad de León
Valencia, 2012
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Tomás Quintana López Anabelén Casares Marcos
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Contenido A) LEGISLACIÓN PLENA Y BÁSICA........ 22 1. Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.....23 TÍTULO PRELIMINAR............................................... 31
Disposiciones generales....................................................................31
TÍTULO I............................................................... 33
Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos....................................................33
TÍTULO II.............................................................. 38
Bases del régimen del suelo..............................................................38
TÍTULO III............................................................. 53
Valoraciones....................................................................................53
TÍTULO IV............................................................. 60
Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial............................60
TÍTULO V............................................................... 65
Función social de la propiedad y gestión del suelo..............................65
CAPÍTULO I........................................................ 65 Venta y sustitución forzosas....................................... 65 CAPÍTULO II....................................................... 66 Patrimonios públicos de suelo..................................... 66 CAPÍTULO III..................................................... 68 Derecho de superficie............................................... 68 TÍTULO VI............................................................. 70
Régimen jurídico..............................................................................70
CAPÍTULO I........................................................ 70 Actuaciones con el Ministerio Fiscal............................. 70 CAPÍTULO II....................................................... 70 Peticiones, actos y acuerdos....................................... 70 CAPÍTULO III..................................................... 71 Acciones y recursos................................................. 71 CAPÍTULO IV...................................................... 72 Registro de la Propiedad. ......................................... 72 DISPOSICIONES ADICIONALES................................. 76 DISPOSICIONES TRANSITORIAS................................ 84 DISPOSICIONES FINALES......................................... 87
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2. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación .....................................................90 CAPÍTULO I........................................................ 93 Disposiciones Generales............................................ 93 CAPÍTULO II....................................................... 95 Exigencias técnicas y administrativas de la edificación. ........ 95 CAPÍTULO III..................................................... 99 Agentes de la edificación. ......................................... 99 CAPÍTULO IV.....................................................105 Responsabilidades y garantías....................................105 disposiciones adicionales..................................... 110 disposiciones transitorias.................................... 115 disposiciones derogatorias................................... 116 disposiciones finales........................................... 116 3. Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, aprobadas por Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio...........................................................118 CAPÍTULO I.......................................................126 Disposiciones generales............................................126 CAPÍTULO II......................................................128
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Inscripción de los proyectos de equidistribución. ..............128 CAPÍTULO III....................................................140 Expropiaciones urbanísticas.......................................140 CAPÍTULO IV.....................................................143 Inscripción de cesiones obligatorias. ............................143 CAPÍTULO V.......................................................145 Inscripción del aprovechamiento urbanístico....................145 CAPÍTULO VI.....................................................151 Inscripción de las obras nuevas..................................152 CAPÍTULO VII....................................................155 Anotaciones preventivas dictadas en procedimiento administrativo de disciplina urbanística..........................................156 CAPÍTULO VIII...................................................159 Anotaciones preventivas ordenadas en proceso contenciosoadministrativo......................................................159 CAPÍTULO IX.....................................................160 Notas marginales...................................................160 CAPÍTULO X.......................................................163 Inscripción de actos de parcelación..............................163 CAPÍTULO XI.....................................................165 Inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico. ........................................................165 CAPÍTULO XII....................................................167 Régimen de venta forzosa..........................................167
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4. Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre..................................................................170 CAPÍTULO PRIMERO............................................173 Disposiciones generales............................................173 CAPÍTULO SEGUNDO............................................174 Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones........................................................174 CAPÍTULO TERCERO.............................................178 Valoración en situación de suelo rural. ........................178 CAPÍTULO CUARTO..............................................191 Valoración en situación de suelo urbanizado...................191 CAPÍTULO QUINTO..............................................200 Indemnizaciones y gastos de urbanización. ......................200 ANEXO I.............................................................. 202
Coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales...............................................................202
ANEXO II............................................................ 202
Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación...........202
ANEXO III........................................................... 204
Vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones......204
ANEXO IV............................................................ 205
Primas de riesgo.............................................................................205
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B) LEGISLACIÓN SUPLETORIA............ 206 5. Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril.......................................207 TÍTULO PRELIMINAR............................................. 207
Finalidades y campo de aplicación de la Ley.....................................207
Título primero..................................................... 211
Planeamiento urbanístico del territorio............................................211
CAPÍTULO PRIMERO............................................211 Clases de Planes de Ordenación..................................211 CAPÍTULO II......................................................222 Formación y aprobación de los Planes...........................222 CAPÍTULO III....................................................232 Efectos de la aprobación de los Planes..........................232 CAPÍTULO IV.....................................................238 Normas de Ordenación Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento.......................................................238 Título II.............................................................. 242
Régimen urbanístico del suelo.........................................................242
CAPÍTULO I.......................................................242 Clasificación del suelo............................................242
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CAPÍTULO II......................................................247 Patrimonio Municipal del Suelo..................................247 CAPÍTULO III....................................................248 Parcelaciones y Reparcelaciones..................................248 CAPÍTULO IV.....................................................254 Valoraciones........................................................254 Título III............................................................ 257
Ejecución de los Planes de Ordenación.............................................257
CAPÍTULO I.......................................................258 Disposiciones generales............................................258 CAPÍTULO II......................................................259 De los sistemas de actuación......................................259 CAPÍTULO III....................................................262 Sistema de compensación...........................................262 CAPÍTULO IV.....................................................264 Sistema de cooperación............................................264 CAPÍTULO V.......................................................265 Sistema de expropiación. ..........................................265 CAPÍTULO VI.....................................................270 Ejecución de los Programas de Actuación Urbanística. .......270 Título IV............................................................. 272
Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo......272
CAPÍTULO I.......................................................272 Fomento de la edificación.........................................273 CAPÍTULO II......................................................282
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Intervención en la edificación y uso del suelo..................282 Título V.............................................................. 289
Gestión económica.........................................................................289
CAPÍTULO I.......................................................289 Disposiciones generales............................................289 CAPÍTULO II......................................................289 Subvenciones y asignaciones. .....................................289 CAPÍTULO III....................................................290 Exacciones. .........................................................290 CAPÍTULO IV.....................................................290 Beneficios...........................................................290 Título VI............................................................. 291
Órganos directivos y gestores..........................................................291
CAPÍTULO I.......................................................291 Disposiciones generales............................................291 CAPÍTULO II......................................................292 Órganos centrales. ................................................292 CAPÍTULO III....................................................293 Órganos locales....................................................293 Título VII............................................................ 295
Régimen jurídico............................................................................295
CAPÍTULO I.......................................................295 Peticiones, actos y acuerdos......................................295 CAPÍTULO II......................................................297
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Infracciones urbanísticas. ........................................297 CAPÍTULO III....................................................299 Responsabilidad de la Administración...........................299 CAPÍTULO IV.....................................................301 Acciones y recursos................................................301 Disposiciones finales........................................... 302 Disposiciones transitorias.................................... 304 6. Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio.....................................308 TÍTULO I............................................................. 308
Del planeamiento urbanístico del territorio......................................308
CAPÍTULO I.......................................................308 Tipología del planeamiento........................................308 CAPÍTULO II......................................................310 Del Plan Nacional.................................................310 CAPÍTULO III....................................................311 De los Planes Directores Territoriales de Coordinación......311 CAPÍTULO IV.....................................................314 De los Planes Generales Municipales de Ordenación. .........314 CAPÍTULO V.......................................................331
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De los Planes Parciales. .........................................331 CAPÍTULO VI.....................................................343 De los estudios de detalle. .......................................344 CAPÍTULO VII....................................................345 De los Proyectos de Urbanización. ..............................345 CAPÍTULO VIII...................................................347 De los Programas de Actuación Urbanística....................347 CAPÍTULO IX.....................................................351 De los Planes Especiales..........................................351 TÍTULO II............................................................ 358
De las normas complementarias y subsidiarias del planeamiento.......358
CAPÍTULO I.......................................................358 Disposiciones generales............................................358 CAPÍTULO II......................................................359 De las determinaciones............................................359 CAPÍTULO III....................................................363 De la documentación...............................................363 CAPÍTULO IV.....................................................364 De las Normas de aplicación directa.............................364 TÍTULO III........................................................... 367
De los Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano............................367
TÍTULO IV........................................................... 368
De la formación y aprobación de los planes......................................368
CAPÍTULO I.......................................................368
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Del Plan Nacional de Ordenación. ..............................368 CAPÍTULO II......................................................369 De los Planes Directores Territoriales de Coordinación......369 CAPÍTULO III....................................................372 De los Planes Generales, Parciales, Estudio de Detalle, Proyectos de Urbanización, Programas de Actuación Urbanística, Planes Especiales, Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento y Delimitación del Suelo Urbano.................372 TÍTULO V............................................................. 387
De la vigencia, revisión y modificación de los planes.........................387
TÍTULO VI........................................................... 391
De la publicidad de los planes.........................................................391
ANEXO AL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO............ 394
Reservas de suelo para dotaciones en planes parciales......................394
7. Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto.....................402 TÍTULO I............................................................. 403
Disposiciones generales..................................................................403
CAPÍTULO I.......................................................403
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Sujetos y modalidades de gestión.................................403 CAPÍTULO II......................................................413 Requisitos generales para la ejecución..........................413 TÍTULO II............................................................ 417
Derechos, obligaciones y cargas de los propietarios...........................417
CAPÍTULO I.......................................................417 Ejercicio de la facultad de edificar..............................417 CAPÍTULO II......................................................421 Cesiones obligatorias y aprovechamiento medio. ................421 CAPÍTULO III....................................................428 Costes de la urbanización.........................................428 CAPÍTULO IV.....................................................431 Conservación de la urbanización. ................................431 TÍTULO III........................................................... 432
Reparcelación.................................................................................432
CAPÍTULO I.......................................................432 Normas generales..................................................432 CAPÍTULO II......................................................434 Requisitos. .........................................................434 CAPÍTULO III....................................................438 Contenido...........................................................438 CAPÍTULO IV.....................................................444 Procedimiento general.............................................444 CAPÍTULO V.......................................................450 Procedimientos abreviados........................................450
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CAPÍTULO VI.....................................................453 Efectos..............................................................453 TÍTULO IV........................................................... 457
Valoraciones..................................................................................457
TÍTULO V............................................................. 458
Sistemas de actuación....................................................................458
CAPÍTULO I.......................................................458 Determinación del sistema.........................................458 CAPÍTULO II......................................................459 Sistema de compensación...........................................459 CAPÍTULO III....................................................474 Sistema de cooperación............................................474 CAPÍTULO IV.....................................................476 Sistema de expropiación. ..........................................476 TÍTULO VI........................................................... 487
Ejecución de los Programas de Actuación Urbanística........................487
CAPÍTULO I.......................................................487 Disposiciones generales............................................487 CAPÍTULO II......................................................487 Actuaciones preparatorias.........................................487 CAPÍTULO III....................................................489 Formación y aprobación. ..........................................489 Ejecución de los programas de actuación urbanística..........493
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8. Real Decreto Ley 3/1980, de 14 de marzo, sobre promoción de suelo y agilización de la gestión urbanística.............................................................495 TÍTULO I............................................................. 495
Promoción de suelo........................................................................495
TÍTULO II............................................................ 496
Agilización de la gestión urbanística................................................496
DISPOSICIONES ADICIONALES............................... 498 DISPOSICIÓN TRANSITORIA................................... 498 DISPOSICIONES FINALES....................................... 498 9. Real Decreto Ley 16/1981, de 16 de octubre, de adaptación de los Planes Generales de Ordenación Urbana...................................................................500 DISPOSICIONES FINALES....................................... 506 DISPOSICIONES TRANSITORIAS.............................. 507 10. Reglamento de Reparcelaciones del suelo afectado por Planes de Ordenación Urbana, aprobado por Decreto 1006/1966, de 7 de abril...508
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CAPÍTULO I.......................................................508 Disposiciones generales............................................508 CAPÍTULO II......................................................511 Superficie reparcelable............................................511 CAPÍTULO III....................................................513 De las normas de actuación.......................................513 CAPÍTULO IV.....................................................516 Del procedimiento..................................................516 CAPÍTULO V.......................................................523 De los efectos generales. .........................................523 CAPÍTULO VI.....................................................528 De la formalización de la reparcelación.........................528 CAPÍTULO VII....................................................530 De las indemnizaciones complementarias.........................530 CAPÍTULO VIII...................................................531 De las Entidades Urbanísticas Colaboradoras y su régimen. .531 CAPÍTULO IX.....................................................535 De la normalización de fincas....................................535 CAPÍTULO X.......................................................536 Disposiciones generales............................................536 Disposiciones adicionales.................................... 538 Disposiciones transitorias.................................... 538 Disposición final................................................. 538
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11. Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio.......................539 TÍTULO I............................................................. 539
Intervención de la edificación y uso del suelo...................................539
CAPÍTULO I.......................................................539 De las licencias....................................................539 CAPÍTULO II......................................................543 De las órdenes de ejecución. .....................................543 TÍTULO II............................................................ 549
Protección de la legalidad urbanística..............................................549
CAPÍTULO I.......................................................549 De las obras que se realicen sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones de una u otra..................549 CAPÍTULO II......................................................551 De la suspensión de los efectos y de la revisión de licencias. 551 CAPÍTULO III....................................................554 De las obras y licencias en zonas verdes o espacios libres....554 CAPÍTULO IV.....................................................555 De la suspensión y revisión de los actos y acuerdos municipales en materia de urbanismo...........................................555 CAPÍTULO V.......................................................555 Otras medidas tendentes a la protección de la legalidad en materia de licencias................................................555
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TÍTULO III........................................................... 556
Infracciones urbanísticas y su sanción.............................................556
CAPÍTULO I.......................................................556 Disposiciones generales............................................557 CAPÍTULO II......................................................563 De las diferentes infracciones y sus sanciones..................563 CAPÍTULO III....................................................569 De la prescripción.................................................569 DISPOSICIÓN FINAL............................................. 569 12. Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Decreto 635/1964, de 5 de marzo.......................................570 Capítulo I...........................................................570 De la obligación de edificar......................................570 Capítulo II.........................................................571 De los inmuebles sujetos a edificación forzosa.................571 Capítulo III........................................................574 Del Registro Municipal de Solares y otros Inmuebles de Edificación Forzosa................................................574 Capítulo IV.........................................................578 Plazos de su edificación y sus prórrogas........................578 Capítulo V..........................................................580 Del incumplimiento de la obligación de edificar................580 Capítulo VI.........................................................580