L'Investisseur en Immobilier - octobre 2026 by Tijd - Echo Connect

OCTOBRE 2026

L’ I N V E S T I S S E U R EN IMMOBILIER Acheter de l’immobilier? C’est le calcul qui décide

Voici ce que voudra le locataire de demain

Vacance locative: les 5 signaux d’alerte pour votre bien

Pourquoi un mauvais contrat de bail peut coûter cher

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Anticiper est le nouveau rendement R + DOSSIEION T RÉNOVA P27

by mediafin

Taux d’intérêt élevés ? Attendre une baisse peut vous coûter plus cher. Pourquoi l’immobilier offre des opportunités aux investisseurs, même lorsque les taux sont élevés.

Projet à l’honneur

Un taux d’intérêt de 3,5 % à 4 % peut sembler élevé. Mais lorsque l’inflation est supérieure, le coût réel de votre emprunt devient négatif : le montant emprunté reste identique, tandis que la valeur de l’argent diminue. Parallèlement, la valeur d’un bien immobilier de qualité et les revenus locatifs peuvent évoluer à la hausse. L’inflation contribue ainsi à réduire le poids relatif de votre dette tout en favorisant la croissance de votre patrimoine. Attendre une baisse des taux peut dès lors vous coûter plus cher que ce que vous pourriez économiser. Pendant que vous épargnez, les prix de l’immobilier et les loyers continuent d’évoluer, créant un écart qu’il peut être difficile de rattraper. Investir aujourd’hui permet de fixer son prix d’achat, de profiter immédiatement de l’effet de levier et, si les taux diminuent par la suite, d’envisager un refinancement.

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Anticiper est le nouveau rendement L’immobilier reste pour de nombreux Belges une valeur sûre pour se constituer un patrimoine et le transmettre. Or, réussir son investissement ne se résume plus à acheter le bien adéquat. Il faut savoir anticiper: l’évolution des taux et du rendement, le locataire de demain, les changements réglementaires et la pérennité de votre patrimoine immobilier. Dans cette édition de L’Investisseur immobilier, nous nous penchons sur les choix qui font aujourd’hui la différence. Du financement à la mise en location, en passant par la rénovation, l’amélioration des performances environnementales et le repositionnement d’un bien. La rénovation y occupe une place particulière. Parce qu’elle ne cesse de gagner en importance, mais surtout parce qu’une rénovation bien pensée permet de préserver la valeur de votre bien pour l’avenir. À travers ces 16 sujets concrets, nous vous aidons à anticiper et à poser de meilleurs choix immobiliers. Vous souhaitez calculer vous-même votre rendement? Rien de plus simple sur INVEST.IMMO! Bonne lecture,

Ariane Szafarz

de l’immobilier? C’est 04 Acheter le calcul qui décide, pas le taux d’intérêt

chaque bien 08 Pourquoi d’investissement a deux prix dans l’immobilier à crédit: 11 Investir où se situe le point de bascule?

Ivo Van Genechten

les mètres carrés: voici ce 14 Oubliez que voudra le locataire de demain locative: les 5 signaux 19 Vacance d’alerte pour votre bien opportunités immobilières 22 5surprenantes

les rénovations expose à 28 Reporter une double perte de valeur D: être en règle ne suffit pas 32 PEB pour un investissement judicieux Bjorn De Vriese

Thijs Vangrunderbeeck Business Partner Real Estate

risques climatiques mettent 35 Les l’immobilier belge sous pression collective: une plus-value 40 Rénovation pour chaque appartement

avantages fiscaux rendent 44 Les l’immobilier intéressant… pour le moment

un mauvais contrat de bail 48 Pourquoi peut coûter cher aux propriétaires An Maelfait

logez pas trop vite votre 50 Ne immobilier dans une société

propriétaire à gestionnaire: 53 De cinq leçons de professionnels de l’immobilier

de l’espace de logement 55 Créer supplémentaire? Vérifiez d’abord ce qui est autorisé

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Stijn Janssens

choix stratégiques pour votre 57 Des portefeuille immobilier

Éditeur Mediafin, Avenue du Port 86C, boîte 309, 1000 Bruxelles | Impression Roularta Printing | Rédaction et mise en page Creative Studio | Photos © Marco Mertens, sauf indication contraire | Image de couverture © Shutterstock | Publicité realestate@trustmedia.be | Date de publication 17 octobre 2026 | Investir dans l’immobilier Surfez sur www.invest.immo, une sélection unique de biens immobiliers d’investissement en Belgique | Excluant la responsabilité de la rédaction de l’Echo. 3

Acheter de l’immobilier? C’est le calcul qui décide, pas le taux d’intérêt Après une année immobilière 2025 exceptionnellement solide, le marché belge se calme, sans qu’une forte correction des prix semble se profiler pour autant. Pour les investisseurs immobiliers, attendre le moment idéal pour acheter a donc peu de sens. Aujourd’hui, la pertinence d’un investissement dépend surtout du prix d’achat, du taux d’intérêt, des revenus locatifs et des éventuels coûts de rénovation.

Après la vigueur du marché immobilier en 2025, la Belgique s’oriente vers une période plus calme. Alissa Lefebre, économiste de l’immobilier chez ING, s’attend à un marché plus modéré en 2026 et 2027. Cette évolution correspond au caractère remarquablement stable du marché résidentiel belge. Depuis 1990, selon Alissa Lefebre, les prix des logements n’ont reculé que durant deux années. Même la forte remontée des taux d’intérêt à partir de 2022 n’a pas entraîné de véritable correction des prix. Ariane Szafarz, professeure de finance à l’ULB, souligne elle aussi la résilience du marché immobilier belge. Elle met toutefois en garde contre la tentation de transposer les tendances générales du marché à un investissement individuel. Chaque bien est différent et présente ses propres caractéristiques et risques.

N’attendez pas une baisse des taux Pour les investisseurs, le taux d’intérêt est l’un des principaux paramètres du calcul. Pour Alissa Lefebre, les taux extrêmement bas d’avant 2022 appartiennent au passé: “Il faut faire preuve d’un peu de réalisme et ne pas attendre le retour de taux aussi bas!” Les investisseurs doivent dès lors intégrer des coûts de financement plus élevés dans leurs calculs. Ceux qui ont contracté avant 2023 un emprunt à faible taux fixe sont en bonne position. Ceux qui empruntent aujourd’hui doivent partir du principe que le financement, plus coûteux, pèsera sur le rendement. Cela rend d’autant plus difficile l’attente du moment idéal pour entrer sur le marché. Les circonstances économiques peuvent en outre évoluer de manière inattendue. Alissa Lefebre cite le conflit au Moyen-Orient, les prix de l’énergie et les finances publiques belges parmi les facteurs susceptibles d’avoir un impact sur l’inflation et les taux d’intérêt. “On peut toujours continuer à attendre le moment idéal. Imaginons que quelqu’un se soit dit, au début de l’année, que le moment parfait allait arriver: ce qui est réellement arrivé, c’est le conflit au Moyen-Orient, et une situation moins bonne que ce que nous anticipions voici plusieurs mois.” Ariane Szafarz va plus loin et refuse de fonder une décision d’investissement sur des prévisions quant à l’évolution future des taux. “On regarde le taux tel qu’il est aujourd’hui et on le prend comme il est”, résume-t-elle. À ses yeux, un investisseur a tout intérêt à simuler plusieurs scénarios et à intégrer les hypothèses défavorables. “Personne n’est à l’abri de changements

L’immobilier souffre d’un désavantage évident par rapport à des actifs financiers comme les actions et les obligations, voire aux certificats immobiliers, qui peuvent être vendus immédiatement et à des coûts limités.” Ariane Szafarz, professeure de finance à l’ULB

susceptibles d’affecter un bien, comme ceux liés à l’intensification des risques climatiques ou à de nouvelles réglementations urbanistiques ou fiscales. Il faut éviter de trop partir du principe que le prix augmentera. On ne peut pas le savoir.” Pour un investisseur particulier, c’est donc avant tout le calcul propre au bien envisagé qui compte. “Dans le cas d’un investissement, ce sont surtout les chiffres qui importent”, tranche Alissa Lefebre. “Est-il pertinent d’acheter maintenant à ce taux d’intérêt? Ce genre de question pèse davantage que d’essayer de timer le marché à la recherche du moment idéal.”

Rendement Un investisseur doit d’abord déterminer le rendement qu’il souhaite atteindre et les revenus locatifs qu’il peut raisonnablement espérer. Puis intégrer dans son calcul le financement, les éventuels frais d’entretien, les périodes de vacance locative anticipées et les coûts de rénovation. En regard figureront les revenus locatifs et l’éventuelle plus-value du bien.

L’IMMOBILIER EST-IL UN INVESTISSEMENT SÛR? Même lorsque les chiffres sont favorables, l’immobilier n’est pas nécessairement un choix judicieux pour tous les investisseurs, prévient Ariane Szafarz. Une personne qui possède déjà son habitation et investit ensuite une grande partie du patrimoine qui lui reste dans un second bien concentre fortement son patrimoine dans l’immobilier. “L’immobilier est risqué et tout est une question de diversification, d’autant plus qu’il est illiquide”, indique la professeure de finance. Chaque bien est unique et sa vente peut demander beaucoup de temps et d’énergie. Il n’est en outre pas possible de l’emporter avec soi si l’on doit partir. “C’est un inconvénient majeur lorsqu’on a un besoin urgent d’argent, sans même parler des frais de vente. C’est aussi un désavantage évident par rapport à des actifs financiers comme les actions et les obligations, voire aux certificats immobiliers, qui peuvent être vendus immédiatement et à des coûts limités.”

“Est-il pertinent d’acheter maintenant à ce taux d’intérêt? Ce genre de question est plus important que d’essayer de timer le marché à la recherche du moment idéal.” Alissa Lefebre, économiste de l’immobilier chez ING

UN INVESTISSEMENT, TROIS DÉCISIONS: ACHETER, NÉGOCIER OU ATTENDRE? Les coûts de rénovation méritent une attention particulière. Les règles en matière d’efficacité énergétique continuent d’évoluer. Si la Flandre a assoupli son obligation de rénovation en 2025, les Régions, selon Alissa Lefebre, continuent de miser sur l’amélioration de la performance énergétique des logements. Il s’agit d’un facteur d’incertitude sur lequel insiste également Ariane Szafarz. De nouvelles exigences environnementales ou énergétiques pourraient rendre nécessaires des investissements supplémentaires à l’avenir. “Pour certains propriétaires, cela peut signifier qu’ils devront engager d’importants travaux de rénovation dans les années à venir.” Des coûts qui ont un impact considérable sur le rendement locatif (voir page 28).

Savoir renoncer Un investisseur doit aussi être capable de renoncer à une opération. Alors qu’un particulier à la recherche de la maison de ses rêves acceptera parfois de payer davantage pour son emplacement, la proximité d’une école ou simplement le sentiment que lui inspire le bien, un investisseur doit, selon Alissa Lefebre, rester plus rationnel. “Il faut être très ferme et se dire: voilà la valeur que j’estime correcte pour ce bien. Voilà ce que je suis prêt à payer pour obtenir le rendement que je vise.” Si le prix du logement augmente, le rendement diminue. Il en va de même si le taux d’intérêt est plus élevé, si des frais de rénovation imprévus apparaissent ou si les revenus locatifs sont inférieurs aux attentes. Un même bien peut ainsi passer d’un investissement intéressant à une opération peu attractive. 6

Un appartement de 300.000 euros loué 875 euros par mois offre un rendement locatif brut de 3,5%. Mais le taux d’intérêt, les coûts de rénovation et le prix d’achat peuvent rapidement faire basculer le calcul. Les estimations ci-dessous sont données à titre d’illustration et ne tiennent pas compte des frais d’acquisition.

SCÉNARIO 1: ACHETER Si l’appartement ne nécessite pas de rénovation importante, son rendement locatif brut s’élève à 3,5%. Avec une mensualité maximale de 1.200 euros, une durée de 20 ans et un taux fixe de 4,02%, l’investisseur peut emprunter près de 199.000 euros. Les 101.000 euros restants, ainsi que les frais supplémentaires, doivent être financés sur fonds propres. Avec un taux de 3,5%, il pourrait emprunter près de 208.000 euros et, avec un taux de 2%, environ 238.000 euros. Attendre que les taux retombent entre 1,5 et 2% afin de pouvoir financer environ 80% de l’opération est toutefois jugé peu réaliste par l’experte. DÉCISION: acheter peut être envisageable si le rendement est suffisant et que l’investisseur dispose d’assez de fonds propres.

SCÉNARIO 2:

NÉGOCIER

Si l’appartement présente une mauvaise performance énergétique et nécessite 80.000 euros de travaux, l’investissement total grimpe à 380.000 euros. À revenus locatifs inchangés, le rendement tombe de 3,5 à 2,76%.

Une baisse du prix d’achat peut compenser cet effet. Avec un prix de 260.000 euros et 80.000 euros de rénovations, l’investissement total atteint 340.000 euros et le rendement remonte à environ 3%. Si le prix d’achat descend à 220.000 euros, l’investissement total revient à 300.000 euros et le rendement à 3,5%. DÉCISION: le bien peut rester intéressant, mais uniquement à un prix qui tienne compte du coût des rénovations.

SCÉNARIO 3:

ATTENDRE

Si le vendeur maintient son prix à 300.000 euros alors que 80.000 euros de rénovations demeurent nécessaires, l’investissement total atteint 380.000 euros et le rendement s’établit à 2,76%. Parallèlement, avec un taux de 4,02% et un budget mensuel de 1.200 euros, seuls quelque 199.000 euros peuvent être empruntés. Un apport personnel plus important peut rendre l’achat possible, mais il n’améliore pas le rendement locatif brut du bien. DÉCISION: attendre ou renoncer si le vendeur ne baisse pas suffisamment son prix et que l’investissement total empêche d’atteindre le rendement souhaité.

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Pourquoi chaque bien d’investissement a deux prix Un logement peut être proposé à un prix de marché correct tout en étant trop cher pour votre stratégie immobilière. L’économiste de l’immobilier Alissa Lefebre et l’expert-évaluateur Dylan Grabowski expliquent pourquoi la question essentielle est surtout de savoir ce qu’un bien vaut pour vous.

“Les investisseurs professionnels appliquent leurs propres critères, comme un bon score PEB et un rendement net minimum. Un particulier, en revanche, se pose souvent une tout autre question: est-ce que j’aimerais vivre ici?” Dylan Grabowski, expert-évaluateur agréé chez Schat mijn huis

Sept Belges sur dix sont convaincus que les prix de l’immobilier résidentiel ne baissent jamais dans notre pays. C’est ce qui ressort d’une récente enquête d’ING. “Les prix des logements augmentent effectivement de manière très progressive depuis plusieurs décennies”, confirme Alissa Lefebre, économiste de l’immobilier chez ING. “Des pays comme les Pays-Bas, l’Allemagne et le Luxembourg, entre autres, ont connu d’importantes corrections de prix après le choc des taux de 2022. Pas la Belgique. Plusieurs facteurs amortissent les fluctuations. Notre pays compte de nombreux propriétaires qui occupent leur propre logement, l’indexation

“Celui qui raisonne sur cinq ans fait un calcul différent de celui qui vise un horizon de vingt ans.” Alissa Lefebre, économiste de l’immobilier chez ING Belgique

automatique des salaires protège le pouvoir d’achat, et la plupart des crédits hypothécaires sont assortis d’un taux fixe.” Dans un environnement aussi stable, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à acheter un deuxième, voire un troisième bien. Mais tôt ou tard, beaucoup se heurtent à une distinction rarement formulée explicitement: celle qui existe entre la valeur de marché et la valeur d’investissement d’un logement.

Comment l’expert évalue votre bien La valeur de marché correspond au prix qu’un acheteur moyen est aujourd’hui disposé à payer pour un bien. “Cette valeur est déterminée par des paramètres objectifs comme la localisation, la superficie, le nombre de chambres, la présence d’un jardin ou d’un emplacement de parking, ainsi que les transactions comparables réalisées dans les environs”, indique Alissa Lefebre. Dylan Grabowski, expert-évaluateur chez Schat mijn huis, détaille la manière dont cette estimation est réalisée en pratique. Il combine trois méthodes de calcul. La première est la méthode d’évaluation. “Nous déterminons d’abord la part correspondant au terrain, en fonction de la localisation et de la configuration de la parcelle. Il ne s’agit donc pas d’un prix moyen du terrain par code postal. Prenez Bruges: le centre historique, la périphérie et le quartier SintAndries ne sont distants que d’un à deux kilomètres, mais les prix y diffèrent fortement. À cela s’ajoute la valeur de la construction. Nous décomposons en quelque sorte

le logement: cave, rez-de-chaussée, étages, en tenant à chaque fois compte du niveau de finition et des techniques utilisées.” Le deuxième modèle est la méthode du rendement. “Il s’agit en fait du calcul inverse de celui effectué par un investisseur. Celui-ci se demande combien coûte le bien, quel loyer il peut générer et quel rendement il peut en tirer. Nous procédons dans l’autre sens: nous partons du potentiel locatif et d’un pourcentage de rendement approprié pour en déduire la valeur.” Le troisième modèle, la méthode comparative, sert à Dylan Grabowski de test de marché. “Une maison ne vaut pas automatiquement autant que celle des voisins. Nous intégrons dans l’évaluation des éléments comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur. Cela renforce la fiabilité de l’estimation finale.”

Ce que la valeur de marché ne vous dit pas Toutefois, même une valeur de marché solidement étayée ne vous dit pas si le bien constitue un bon investissement pour vous. “La valeur d’investissement dépend de critères spécifiques à chacun”, précise Dylan Grabowski. “Les investisseurs professionnels appliquent leurs propres critères, comme un bon score PEB, l’inscription dans un quartier donné ou un rendement net minimum. Un particulier, en revanche, se pose souvent une tout autre question: est-ce que j’aimerais vivre ici?” Pour Alissa Lefebre, le calcul de la valeur d’investissement commence peut-être par les mathématiques, mais se termine toujours par une série d’hypothèses. “Vous partez des revenus locatifs attendus sur votre horizon d’investissement. Mais toutes sortes de dimensions peuvent changer. Que se passe-t-il si la législation change et que vous ne pouvez plus louer ou indexer le loyer parce que votre logement ne respecte pas les normes énergétiques? Comment évoluera le coût d’une rénovation si les taux augmentent et que de nouveaux conflits géopolitiques font grimper le prix des matériaux? Si je reste un an sans revenus locatifs, serai-je encore en mesure de supporter les coûts? Même l’horizon d’investissement modifie le résultat: une pompe à chaleur, par

exemple, ne devient rentable qu’après plus de cinq ans. Celui qui raisonne sur cinq ans fait donc un calcul différent de celui qui vise un horizon de vingt ans.” Les deux experts conseillent aux investisseurs de bien définir au préalable leurs critères, ainsi que les facteurs susceptibles d’influencer le rendement. “Si le prix menace alors de dépasser un maximum fixé à l’avance, l’investissement n’a plus de sens. Car plus le prix est élevé, plus le rendement diminue.”

VALEUR DE MARCHÉ OU VALEUR D’INVESTISSEMENT? Un prix conforme au marché n’est pas nécessairement un bon prix d’investissement si: › vous devez davantage recourir au financement. Un taux d’intérêt de 1,5 à 2% n’est plus d’actualité. › les frais d’acquisition absorbent votre marge. Pour un deuxième bien en Flandre, par exemple, vous payez 12% de droits d’enregistrement. › les revenus locatifs vous laissent peu de marge de sécurité. Vous devez pouvoir absorber une vacance locative de deux à six mois entre deux locataires. › les coûts de rénovation sont incertains. Déduisez-les du montant que vous êtes disposé à offrir. › vous souhaitez revendre dans quelques années. Les gros investissements et travaux de rénovation n’auront alors pas le temps d’être amortis. › la charge de gestion ne vous convient pas, car louer un bien demande du travail.

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Investir dans l’immobilier à crédit: où se situe le point de bascule? Pendant des années, le crédit bon marché a servi de carburant presque gratuit aux investisseurs immobiliers. Cette époque est révolue. Avec des taux hypothécaires de 3,5 à 4%, le calcul est nettement plus serré, désormais. Dans quels cas l’emprunt continue-t-il à doper le rendement de vos fonds propres? Et à partir de quand la banque commence-t-elle à rogner votre bénéfice?

Voici cinq ans, celui ou celle qui souscrivait un crédit logement apposait sans doute sa signature au bas du contrat avec le sourire. Moyennant des taux très bas, emprunter pour acheter de l’immobilier était particulièrement intéressant. Mais lorsque la Banque centrale européenne a relevé ses taux à marche forcée à partir de la mi-2022, cette époque a pris fin. Il est peu probable que l’ère des taux ultra-bas revienne de sitôt. L’inflation demeure trop élevée pour cela. “Avec un dossier moins solide, on arrive rapidement à 4% – c’est presque deux fois plus qu’en 2022”, note Charis Casier, responsable crédits chez hypotheek.winkel.

Quand l’effet de levier s’inverse Si votre bien rapporte en net davantage que le coût de votre emprunt, chaque euro emprunté accroît le rendement de vos fonds propres. Si, à l’inverse, le taux d’intérêt est supérieur au rendement net, chaque euro de dette joue contre vous. Et du loyer brut, il faut encore retrancher les impôts et les frais. “Il y a quelques années, le résultat de ce calcul était automatiquement positif”, souligne Charis Casier. “Aujourd’hui, chacun doit faire ses comptes beaucoup plus précisément: combien est-ce que je paie en intérêts, et combien ce même euro investi pourrait-il me rapporter ailleurs?” “Rembourser anticipativement un emprunt revient à ‘gagner’ les intérêts que vous ne devrez plus payer, de manière garantie et sans risque”, reprend l’experte. “Si votre crédit vous coûte 4%, chaque euro remboursé vous rapporte donc 4% net. La question est simple: pouvez-vous gagner davantage ailleurs avec ce même euro? Celui qui investit et espère obtenir à terme plus de 4% a tout intérêt à laisser courir son crédit. À l’inverse, celui qui ne souhaite pas investir et laisse son argent sur un compte d’épargne ferait mieux de rembourser anticipativement une partie de son emprunt. Dans le cas d’un crédit à taux 11

fixe sur 20 ans, le point de bascule se situe autour de 3,5 à 4%. Précisément le taux que vous payez actuellement sur votre emprunt.”

Le fisc entre aussi dans l’équation Cette année, une autre dimension vient s’ajouter au calcul: la déduction des intérêts pour les biens autres que l’habitation propre a été supprimée, y compris pour les emprunts existants. “Lors de la suppression du bonus logement, les dossiers en cours avaient été épargnés. Ce n’est pas le cas ici. Pour une partie des bailleurs, le calcul peut dès lors devenir négatif. Je m’attends à ce qu’ils ne s’en rendent vraiment compte qu’en

2027, lorsque les propriétaires de biens immobiliers supplémentaires découvriront, sur leur avertissement-extrait de rôle, un montant soudainement bien plus élevé que les années précédentes.”

Emprunter plus longtemps et sur mesure Fait marquant: malgré la hausse des taux et la suppression de la déduction des intérêts pour les biens autres que l’habitation propre, les Belges n’empruntent pas moins pour acheter de l’immobilier supplémentaire. “Au contraire, tout est plus cher, donc ils empruntent davantage. Ce qui change, c’est qu’ils empruntent

“Beaucoup de débutants pensent qu’ils doivent d’abord avoir remboursé leur premier logement ou disposer de 20 à 30% en cash. Ce sont des mythes.” Charis Casier, responsable crédits chez hypotheek.winkel

plus longtemps et surtout avec des formules mieux adaptées à leur cas particulier.” Selon Charis Casier, les investisseurs débutants optent plus fréquemment pour un crédit progressif, dont les mensualités augmentent parallèlement à l’indexation des salaires. Les investisseurs plus expérimentés, quant à eux, recourent davantage aux crédits bullet. “Le crédit classique n’est de toute façon plus sacré. Chez nous, la majorité des clients choisissent même un taux variable, souvent assorti d’un mécanisme de sécurité comme la formule accordéon: si le taux augmente, c’est la durée du crédit qui s’allonge plutôt que de voir s’alourdir la mensualité.”

Transformer un “non” en “oui” Une technique mérite une mention particulière, car elle peut transformer un “non” en “oui”: regrouper un crédit existant et un nouveau financement dans un seul emprunt sur mesure. “Imaginons que votre dossier pour cet immeuble de rapport à la

LA PHASE DE VIE DÉTERMINE LA STRATÉGIE Concrètement, qu’est-ce que tout cela signifie? Tout dépend largement de votre situation personnelle et surtout de ce que vous envisagez de faire avec votre patrimoine immobilier.

1 LE DÉBUTANT QUI VEUT PASSER À L’ÉCHELLE SUPÉRIEURE Notre premier investisseur-type a une trentaine d’années, il a acheté son premier immeuble de rapport il y a quelques années et souhaite acquérir un deuxième bien. Il hésite: continuer à épargner pour disposer d’un apport plus important ou saisir une opportunité dès aujourd’hui? “Pour moi, la question n’est pas de savoir s’il faut attendre ou acheter tout de suite, mais d’avoir un bon plan”, répond Charis Casier. “N’allez jamais jusqu’au maximum de votre capacité d’emprunt. Un locataire qui ne paie pas, des travaux ou une période de vacance locative: sans réserve financière, les problèmes peuvent vite s’accumuler.” “Beaucoup de débutants pensent qu’ils doivent d’abord avoir remboursé leur premier logement ou disposer de 20 à 30% en cash. Ce sont des mythes. Nos experts hypothécaires accompagnent chaque jour des clients qui n’apportent pas un euro en fonds propres pour l’achat d’un immeuble de rapport: la plus-value latente de leur habitation sert alors de garantie, même si celle-ci est encore grevée d’une dette.”

2 LA FAMILLE QUI VEUT DIVERSIFIER

côte soit tout juste insuffisant, parce que le crédit sur votre habitation familiale court encore et que les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100%. En regroupant les deux emprunts, avec une durée plus longue et éventuellement une partie en bullet, vous pouvez parfois transformer un refus en accord.”

Le deuxième cas est celui d’un couple de quadragénaires. Son habitation familiale est remboursée et il dispose d’une certaine épargne, répartie entre un compte d’épargne et des placements. Le couple souhaite acheter un appartement de rapport pour diversifier ses risques et se demande s’il vaut mieux utiliser ses fonds propres ou emprunter. “Tout dépend de l’endroit où se trouve votre argent”, prévient Charis Casier. “S’il dort sur un compte sans rendement et que l’inflation en érode le pouvoir d’achat, utilisez-le. Si votre portefeuille d’investissement peut potentiellement rapporter davantage que

le coût d’un crédit, j’emprunterais sans hésiter. Vous conservez ainsi à la fois votre immobilier et vos placements – une belle diversification.” Si le couple opte pour un crédit, il ne doit pas nécessairement passer par une nouvelle hypothèque coûteuse. Réactiver une hypothèque remboursée par le biais d’une reprise d’encours permet d’économiser des milliers d’euros en frais d’inscription et de notaire. “Il faut compter des frais de dossier et éventuellement des frais d’expertise. Le seul inconvénient est que vous restez sans doute lié à la même banque, avec éventuellement des conditions plus onéreuses, comme une assurance solde restant dû et une assurance incendie. Ici comme ailleurs, il est essentiel de comparer.”

3 LE SENIOR QUI PRÉPARE SA SUCCESSION Notre troisième investisseur-type a plus de 60 ans, est en grande partie désendetté et possède un ou deux biens en vue de les transmettre à la génération suivante. “Le premier réflexe consiste sans doute à rembourser toutes les dettes et à vivre tranquillement des revenus locatifs, mais ce n’est pas forcément le choix le plus judicieux”, estime Charis Casier. “À ce stade, la boussole change. Il ne s’agit plus seulement du rendement des fonds propres, mais de ce qui se passe après la retraite. Et aussi de ce qu’il adviendra du patrimoine après le décès.” “Vivre des loyers en étant totalement désendetté peut être un choix, mais conserver un financement limité est parfois plus réfléchi: une dette adossée à un bien immobilier peut réduire les droits de succession, et un crédit bullet peut libérer des liquidités pour effectuer une donation à la génération suivante. Une telle construction doit toutefois être examinée avec un notaire ou un spécialiste de la planification successorale.”

Oubliez les mètres carrés: voici ce que voudra le locataire de demain Acheter un bien immobilier pour le louer semble simple: emplacement, mètres carrés, loyer, rendement. Mais derrière ce calcul se cache une question bien plus complexe: qui voudra encore y habiter demain?

Le profil du locataire évolue peu “Tous les cinq ans, le Steunpunt Wonen dresse le profil du locataire, et celui-ci change très peu”, entame Pascal De Decker. “Nous sommes un pays où les gens accèdent relativement vite à la propriété. On retrouve donc toujours les trois mêmes catégories sur le marché locatif: ceux qui choisissent consciemment de louer, les locataires temporaires qui n’achètent pas encore en raison de leur situation familiale ou professionnelle, et les personnes qui n’ont financièrement pas d’autre choix que de louer.” La répartition entre locataires et propriétaires évolue à peine, elle aussi. “Les chiffres sont globalement stables depuis des années”, confirme Nico Harboort. “Cela vaut d’ailleurs pour toutes les générations et toutes les tranches d’âge. On entend souvent que les jeunes de 20 ou 30 ans n’ont plus les moyens d’acheter, mais les statistiques montrent qu’ils achètent tout autant qu’auparavant.”

Le haut de gamme reste la cible “L’investisseur immobilier classique cible rarement les personnes qui louent pour des raisons financières”, reprend Nico Harboort. “Un particulier qui met un bien en location vise un certain rendement, ce qui se traduit par un loyer généralement inaccessible au segment le plus modeste. Dès lors, l’investisseur immobilier moyen loue surtout à ceux qui ont délibérément choisi la location et à ceux qui attendent avant d’acheter. Cela a

toujours été le cas et cela changera probablement peu.” Ce segment inférieur du marché n’est toutefois pas nécessairement à éviter, nuancet-il. “Une piste que beaucoup négligent ou considèrent d’emblée comme négative consiste justement à louer à des personnes qui éprouvent des difficultés: faire prendre son logement en location par une société de logement social, ou opter pour une location conventionnée, où des subsides compensent au moins en partie le loyer moins élevé. Comme formule d’investissement, cela peut être intéressant. La prise en charge de la gestion peut constituer un avantage, même si elle s’accompagne généralement d’un rendement inférieur.” Il ne faut pas craindre les locataires, ajoute Pascal De Decker: “Les études montrent qu’en Belgique, la relation entre locataire et bailleur est la plupart du temps très bonne. Les conflits relayés dans les médias sont des cas extrêmes.”

Qui sont les experts? Pascal De Decker est sociologue, urbaniste et professeur émérite au département d’architecture de la KU Leuven. Depuis plusieurs décennies, il étudie le logement, les besoins en matière d’habitat et les conséquences spatiales du vieillissement de la population.

Habiter plus petit devient la norme Si le profil du locataire change peu, ses attentes en matière de logement évoluent nettement. “Autrefois, tout le monde voulait le plus d’espace possible et au moins deux chambres, même en vivant seul”, rappelle Nico Harboort. “Les contraintes d’accessibilité financière ont, depuis, imposé davantage de réalisme: nous évoluons vers des surfaces habitables plus petites. Aujourd’hui, deux ménages sur trois se composent d’une ou deux personnes. Il est dès lors inutile d’investir dans des appartements

Nico Harboort est expert immobilier chez KBC Private Banking & Wealth Management, titulaire d’un master en Real Estate Management, chargé de cours et chercheur invité au département environnement de la Haute École de Gand (HOGENT).

trois chambres ou de grandes villas. Ce n’est pas nécessaire et votre locataire ne peut de toute façon pas se le permettre.” En manière de contre-exemple, Pascal De Decker, jeune retraité, loue lui-même un vaste appartement de 120 m². “Les personnes âgées disposant de deux pensions veulent bel et bien de grands appartements. Mais ce marché est plus restreint. Il existe donc des niches de ce type, mais celui qui veut toucher le public le plus large a effectivement intérêt à viser les ménages d’une ou deux personnes.”

Vague grise Les petits ménages représentent la norme sur le marché locatif. Mais une autre évolution démographique se profile, dont les investisseurs doivent tenir compte. “La Flandre compte plus de 800.000 personnes âgées de plus de 80 ans”, souligne Pascal De Decker. “Dans le même temps, 80% des logements ne sont pas adaptés à ce public. Si je devais construire ou acheter un logement destiné à la location, je choisirais résolument un appartement adapté: sans seuil, avec des portes larges, une salle de bains accessible en fauteuil roulant, et situé dans un endroit permettant d’aller soi-même au magasin, à

“La Flandre compte plus de 800.000 personnes âgées de plus de 80 ans. Dans le même temps, 80% des logements ne sont pas adaptés à ce public. Le potentiel est énorme.” Pascal De Decker, sociologue, urbaniste et professeur émérite

la pharmacie ou chez le médecin. Le marché potentiel est énorme.” Si vous souhaitez élargir votre public-cible à cette génération plus âgée, construire ou rénover de telle manière que le locataire puisse vieillir dans le logement est un avantage réel, acquiesce Nico Harboort. “Il faut néanmoins garder à l’esprit que ce type de construction ou de rénovation coûte plus cher. La hausse du coût réduit le rendement, à moins bien sûr de pouvoir la répercuter dans le loyer.”

Le télétravail autrement Le développement massif du télétravail n’a pas provoqué une envolée de la demande pour une pièce de bureau séparée, constatent les deux spécialistes. En revanche, une formule intermédiaire gagne du terrain: l’appartement une chambre “plus”. “Il comprend une véritable chambre ainsi qu’un petit espace supplémentaire, juste trop petit pour être considéré comme une chambre”, éclaire Nico Harboort. “Une personne qui télétravaille peut malgré tout profiter d’un petit bureau séparé ou d’un espace de rangement. Et cela reste plus abordable qu’une deuxième vraie chambre,

CINQ LOCATAIRES, CINQ ATTENTES DIFFÉRENTES

EMPLACEMENT IDÉAL

CONFIGURATION ET M²

PEB ET TECHNIQUES

ESPACE EXTÉRIEUR ET RANGEMENT

MOBILITÉ ET STATIONNEMENT

L’expatrié

Grandes villes-centres et Bruxelles, à proximité des employeurs et écoles internationales

Appartement prêt à emménager de 1 à 2 chambres, 50 à 90 m²

Label A ou B, confort de construction récente

La terrasse est un atout, un espace de rangement limité suffit

Pas de voiture personnelle: vélo, transports en commun, voiture partagée

Le senior actif

Centre-ville ou centre de commune, avec commerces, pharmacie et médecin généraliste accessibles à pied

Sans seuil, portes larges, salle de bain accessible en fauteuil roulant; 2 chambres, 80 à 110 m²

Au minimum label C, faibles charges fixes, ascenseur

Grande terrasse, rangement pour vélo ou scooter pour personnes âgées

Place de parking avec borne de recharge, arrêt à proximité

La famille recomposée

Périphérie urbaine, à proximité des écoles des deux anciens lieux de résidence

Flexible: 2 chambres plus une pièce, 90 à 120 m²

Au minimum label C, facture énergétique maîtrisable

Jardin ou grande terrasse, nombreux espaces de rangement

Une à deux places de parking plus un local à vélos

La personne seule

En ville, proche du travail et de la vie sociale, avec des espaces verts à proximité

Une chambre “plus” Au minimum label C; (espace bureau séparé), essentiel avec un 45 à 70 m² seul revenu

Une petite terrasse suffit s’il y a un parc à proximité

Local à vélos et voiture partagée; parking privé non nécessaire en centreville

L’étudiant / colocataire

Quartier universitaire ou centre-ville

Chambre privée ou studio de 20 à 50 m², cuisine ou services partagés

Espace extérieur partagé, rangement pour vélos

Vélo et transports en commun, pas de place de voiture

Conforme et sûr; les techniques mutualisées réduisent les coûts

que les locataires ne demandent plus systématiquement.”

Le partage se généralise Pour les grands immeubles qu’il n’est pas possible de subdiviser, les deux experts voient une autre piste dans les villes: l’habitat partagé. “Dans les grandes villes, ce n’est plus une niche”, note Nico Harboort. “Même si, juridiquement parlant, la Flandre n’est pas tout à fait prête. En coliving, par exemple, vous pouvez être solidairement responsable de colocataires que vous connaissez parfois à peine. C’est pourquoi, dans notre pays de propriétaires, je crois davantage au cohousing: chacun dispose de sa propre partie privative, avec des services partagés.” Il cite comme source d’inspiration un projet situé dans le centre de Rotterdam. “OurDomain compte 612 studios d’environ 20 à 50 m², avec des espaces de coworking communs, une salle de fitness, un cinéma, des tables de pique-nique sur le toit et des laveries, le tout sur une emprise au sol d’à peine 900 m². Ce type de projet apporte des réponses aux défis du logement auxquels nous sommes confrontés.”

L’emplacement avant le plan Pour les deux experts, le logement locatif idéal ne dépend pas uniquement de ce qui se trouve à l’intérieur, mais aussi de son environnement. “Ne vous concentrez pas seulement

sur l’agencement de votre appartement, car celui-ci sera de toute façon plus petit”, explique Nico Harboort. “Regardez davantage ce qui l’entoure. La présence d’espaces verts et d’équipements collectifs gagne énormément en importance. Le locataire de demain ne veut pas passer toutes ses soirées seul dans son appartement.” “L’emplacement est plus important que le plan”, estime aussi Pascal De Decker. “Il en va de même pour la mobilité. Dans le centre de Gand, d’Anvers ou de Bruxelles, posséder sa propre voiture devient un fardeau; presque tout le monde s’y déplace à pied, à vélo ou en voiture partagée. En dehors de ces centres, une place de parking reste nécessaire.”

Un logement économe se loue mieux Reste la facture énergétique. “Les locataires disposent d’un budget logement global”, pointe Nico Harboort. “Plus les coûts énergétiques sont faibles, plus une part importante du budget peut être consacrée au loyer proprement dit. Un appartement économe en énergie peut donc aller de pair avec un loyer plus élevé, et lorsqu’ils ont le choix, les locataires optent de toute façon pour le bien le plus performant sur le plan énergétique. Un logement économe aujourd’hui restera louable plus longtemps.” Le logement locatif de demain, on le voit, ne doit pas nécessairement être plus grand. Il doit surtout être choisi plus intelligemment:

adapté aux ménages plus petits, économe en énergie, pensé pour pouvoir y vivre à tous les âges et bien situé. “Celui qui ne regarde que les mètres carrés passe à côté d’une grande partie de l’enjeu. La question n’est pas tant de savoir quelle surface vous louez, mais quelle qualité de vie elle offre à vos locataires.”

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La vacance locative n’est plus un simple désagrément temporaire, mais un véritable risque pour le rendement de tout investisseur immobilier. Celui qui anticipe l’évolution des attentes des locataires et adapte son logement ou son appartement en conséquence augmente ses chances de louer rapidement tout en préservant la valeur de son investissement à long terme. Grâce à cette checklist, évaluez le risque de vacance de votre bien et identifiez les interventions susceptibles d’en faciliter la location.

Vacance locative: les 5 signaux d’alerte pour votre bien 1.

Un mauvais score PEB

Un logement énergivore est de plus en plus difficile à louer. Les locataires ne regardent plus uniquement le montant du loyer mensuel, mais aussi le coût total du logement. Un appartement au loyer moins élevé mais assorti d’une lourde facture énergétique est dès lors moins attrayant qu’un logement économe en énergie dont le loyer est légèrement supérieur. En outre, les exigences énergétiques seront encore renforcées en Belgique dans les prochaines années, ce qui accentuera la pression sur les logements les moins performants. LA SOLUTION: investir dès maintenant dans l’isolation de la toiture, des murs ou du sol, dans du vitrage à haut rendement, une pompe à chaleur, une chaudière économe ou des panneaux solaires permet non seulement d’améliorer le confort, mais aussi d’accroître la valeur de marché et de faciliter la location du bien. Un meilleur score PEB n’est plus un simple atout: il élargit le public de locataires potentiels, réduit le risque de vacance et peut contribuer à fidéliser les occupants.

2. Un aménagement dépassé

Un appartement qui paraissait moderne il y a 20 ou 30 ans peut sembler daté aujourd’hui. Les petites pièces fermées, les espaces de vie sombres, une cuisine cloisonnée ou une disposition peu pratique correspondent de moins en moins aux attentes des jeunes familles, des personnes seules et des télétravailleurs. Des sols usés, des meubles de salle de bain ou de cuisine vieillissants, ou encore un manque d’espaces de rangement peuvent également décourager les candidats locataires.

LA SOLUTION: une rénovation en profondeur n’est pas toujours nécessaire. Supprimer une cloison non porteuse, privilégier des teintes plus claires, installer des interrupteurs modernes, aménager une cuisine contemporaine éventuellement ouverte et ajouter des armoires encastrées ou d’autres solutions de rangement, tout cela peut complètement transformer un logement. Un intérieur frais et fonctionnel se loue généralement plus vite et peut justifier un loyer plus élevé.

“Les locataires ne regardent plus uniquement le montant du loyer mensuel, mais aussi le coût total du logement.”

Un retard numérique

Pour de nombreux locataires, une connexion internet rapide est aussi importante que le chauffage ou l’eau courante. La possibilité de disposer facilement d’une connexion à la fibre, aujourd’hui ou dans un avenir proche, entre de plus en plus souvent en ligne de compte dans le choix d’un logement. Répondre à cette attente permet d’élargir le public-cible et de réduire le risque que les locataires optent pour une alternative mieux équipée. LA SOLUTION: une connexion internet rapide est indispensable pour les télétravailleurs, les étudiants et les familles. Il est par ailleurs recommandé de prévoir suffisamment de prises de courant, éventuellement avec des ports USB intégrés, ainsi qu’une installation électrique moderne capable de supporter sans problème un nombre croissant d’appareils. La mobilité électrique gagne elle aussi en importance. La possibilité de recharger un véhicule électrique, dans ou à proximité du logement ou de l’immeuble, pèse dans la décision d’un nombre croissant de locataires.

Une mobilité pratique

De plus en plus de Belges se déplacent quotidiennement à vélo, électrique ou non, et à trottinette. Dans les villes et les communes en particulier, des infrastructures cyclables bien pensées constituent un véritable atout. De petits investissements dans le confort des cyclistes peuvent dès lors peser de manière étonnante dans l’attractivité d’un bien locatif. LA SOLUTION: lorsque les habitants peuvent ranger facilement leur vélo sans devoir franchir de nombreux escaliers ou passages étroits, le confort

Les locataires regardent aussi la proximité des transports publics, la présence d’autoroutes cyclables et de liaisons sécurisées vers le travail, l’école ou les commerces. Tout comme la disponibilité de voitures partagées dans le quartier. Un bien qui s’inscrit dans une logique de mobilité durable répond mieux à l’évolution des besoins résidentiels et conserve plus facilement son attractivité.

Un quartier qui change

Si la localisation reste l’un des principaux critères sur le marché locatif, les quartiers évoluent en permanence. L’arrivée de nouveaux commerces, écoles, parcs, infrastructures sportives ou transports publics peut renforcer l’attrait d’un quartier, tandis qu’une hausse du trafic, des difficultés de stationnement ou la disparition de commerces peuvent produire l’effet inverse. LA SOLUTION: il ne suffit pas d’examiner le bâtiment lui-même. Il convient également de réévaluer régulièrement son environnement. Comparez votre bien avec les

au quotidien s’accroît sensiblement. Un local fermé, sec et aisément accessible peut faire la différence entre un logement pratique et un autre moins séduisant. Une prise permettant de recharger les deux-roues électriques est de plus en plus appréciée.

nouveaux projets locatifs du quartier, et demandez-vous pourquoi un candidat locataire choisirait précisément votre appartement. Le bien se situe-t-il à distance de marche des services et commodités? Le quartier est-il agréable et suffisamment verdoyant? Les possibilités de stationnement sontelles suffisantes? L’environnement correspond-il encore au public que vous souhaitez attirer? En combinant les atouts de la localisation avec un logement de qualité, vous réduisez sensiblement le risque de vacance locative prolongée.

P UB L I R EPO RTAG E

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rev1ve Fund Management

Revive transforme des friches industrielles en quartiers urbains et ouvre désormais ses investissements aux particuliers Les friches industrielles et les immeubles de bureaux vieillissants et inoccupés sont au cœur de l’activité de Revive Fund Management. La société de gestion gantoise les transforme en quartiers urbains durables et permet désormais aux investisseurs particuliers de participer à ces projets à partir de 100.000 euros. Une approche qui s’est déjà concrétisée dans plusieurs projets : l’ancien siège de Solvay, près de Bruxelles, un site de 22 hectares, est ainsi en cours de reconversion en campus d’innovation, tandis que des projets similaires sont développés à Porto et à Varsovie. Chaque site associe logements abordables, espaces dédiés à l’entrepreneuriat et zones vertes, sur des terrains auparavant laissés à l’abandon.

« La reconversion urbaine plutôt que le lotissement, voilà notre coeur de métier »,

explique le fondateur Nicolas Bearelle.

« Nous recyclons ce que les générations précédentes ont construit pour l’adapter aux besoins des générations futures. »

« Pour moi, la durabilité est tout simplement synonyme de qualité», explique Nicolas Bearelle. « Autrefois, on disait que le durable coûtait cher. Aujourd’hui, c’est tout simplement un bon investissement. »

Pour ﬁnancer cette approche, Revive a abaissé le seuil d’entrée de son fonds Revive Impact Fund (REIF). Longtemps réservé aux family oﬃces et aux fonds de pension, avec des tickets d’investissement à partir de 2,5 millions d’euros, celui-ci est désormais accessible à partir de 100.000 euros.

Nous constatons par ailleurs un regain d’intérêt marqué pour l’immobilier résidentiel, dans un contexte où les actions cotées ont fortement progressé et où de nombreux investisseurs cherchent à rééquilibrer leur portefeuille. Les investisseurs particuliers ont désormais, eux aussi, accès à ce même type d’immobilier institutionnel. Malgré la hausse des taux d’intérêt, la pénurie de logements reste considérable, ce qui continue de soutenir fortement la demande. La levée de fonds actuellement en cours, qui se poursuivra jusqu’à la ﬁn de l’année, a déjà permis de récolter 65 millions d’euros. Parmi les investisseurs ﬁgurent notamment des fonds de pension ainsi que des familles renommées telles que D’Ieteren et Saverys.

« Le succès appelle le succès », estime Nicolas Bearelle.

« Plus des investisseurs de renom nous rejoignent, plus cela renforce la conﬁance de ceux qui envisagent à leur tour d’investir. »

Le fonds vise un rendement net annuel de 12 à 13 %, sur une durée de dix ans. Le capital est appelé par tranches au cours des premières années et les premiers remboursements commencent à intervenir à partir de la sixième année. Nicolas Bearelle insiste toutefois sur un point : aucun rendement n’est garanti. Il s’agit bien d’un investissement en capital à risque.

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Découvrez les fonds et téléchargez le document d’informations clés sur www.reviveimpactfund.com Ce publireportage est une communication commerciale de Revive Fund Management NV et ne constitue ni un conseil en investissement ni une oﬀre. Un investissement dans REIF est illiquide et comporte des risques pouvant aller jusqu’à la perte totale du capital investi. Veuillez consulter le document d’informations clés (KID) avant de prendre toute décision d’investissement. Revive Fund Management NV est agréée par la FSMA en qualité de gestionnaire ; cet agrément ne constitue en aucun cas une approbation de l’investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les scénarios présentés constituent une estimation des rendements futurs fondée sur des données historiques et ne constituent pas une indication exacte.

Opportunités immobilières surprenantes Investir dans l’immobilier ne se résume pas aux maisons et aux appartements. Cellules PME, logements étudiants, location sociale, résidences-services et garages offrent chacun des opportunités spécifiques, mais recèlent aussi leurs propres risques. L’expert immobilier indépendant Ivo Van Genechten recommande de regarder au-delà du rendement affiché sur le papier: “Ne vous focalisez pas sur le rendement promis, mais demandez-vous si votre investissement sera encore facile à louer dans cinq ou dix ans.”

“Il vaut mieux investir dans un studio étudiant que dans une chambre classique. Cela offre davantage de flexibilité.” Ivo Van Genechten, expert immobilier indépendant

CELLULES PME

LOGEMENTS ÉTUDIANTS

Les cellules PME sont particulièrement prisées depuis plusieurs années. La demande des indépendants et des petites entreprises pour un atelier, un entrepôt ou une combinaison des deux demeure supérieure à l’offre. Le risque de vacance est donc souvent limité. Mais toutes les unités professionnelles ne constituent pas automatiquement un bon investissement.

La demande de logements étudiants reste élevée, surtout dans des villes universitaires comme Gand, Louvain et Bruxelles. Ivo Van Genechten voit des opportunités en périphérie des grandes villes ou dans des villes-satellites bien desservies par le train.

À quoi faut-il prêter attention?

› Privilégiez les unités compactes d’environ

120 à 250 m². Elles correspondent bien aux besoins des entreprises débutantes, qui composent le principal groupe-cible. › La cellule PME classique, avec une grande porte sectionnelle à l’arrière, reste une valeur sûre. Mais les unités comprenant un petit showroom ou une salle de réunion intégrée peuvent séduire un éventail plus large de locataires. › Vérifiez le taux d’occupation, l’accessibilité, les possibilités de stationnement et la sécurité du parc d’activités où se situe l’unité. › Tenez compte des coûts moins visibles, souvent partagés, notamment pour l’entretien des espaces verts, le contrôle d’accès et la sécurité. Ils peuvent être plus élevés que prévu et peser sur le rendement. CONSEIL DE L’EXPERT

Une unité qui peut évoluer avec les besoins du locataire augmente les chances de le conserver longtemps. Un entrepreneur qui souhaite s’agrandir après quelques années préfère généralement rester au même endroit. La plupart d’entre eux regarderont dès le départ s’il existe des unités supplémentaires mitoyennes ou situées à l’arrière.

À quoi faut-il prêter attention?

› Vérifiez toujours que les permis et certifi-

cats de conformité sont parfaitement en ordre, surtout pour les immeubles anciens divisés en plusieurs chambres. › Une salle de bain privative est plus attrayante que des sanitaires partagés. › Tenez compte des coûts énergétiques, surtout dans les bâtiments plus anciens. Une chambre étudiante peut par exemple générer un loyer de 915 euros (charges comprises), mais si l’énergie coûte plusieurs centaines d’euros, le rendement s’en trouve amputé. › Une localisation à proximité immédiate d’un campus ou d’une gare demeure un atout majeur. › Soyez prudent avec les grands complexes étudiants dont les frais de gestion élevés peuvent entamer le rendement. CONSEIL DE L’EXPERT

Il vaut mieux investir dans un studio étudiant que dans une chambre classique. Cela offre davantage de flexibilité. Si la demande de logements étudiants devait diminuer en raison du développement de l’enseignement à distance ou d’une offre excédentaire de grandes résidences étudiantes avec espaces de loisirs intégrés, un studio pourrait être reconverti assez facilement en logement pour jeunes actifs.

LOCATION SOCIALE

RÉSIDENCES-SERVICES

GARAGES

Louer par l’intermédiaire d’une société de logement social à des personnes disposant de revenus plus modestes offre avant tout de la tranquillité. Vous bénéficiez généralement d’une période de location garantie, souvent de neuf ans, et vous devez moins vous préoccuper de la vacance ou de la perception des loyers.

Avec le vieillissement de la population, les appartements en résidence-services semblent, à première vue, un investissement logique. Ivo Van Genechten met toutefois en garde les investisseurs contre la tentation de se laisser séduire uniquement par les rendements.

Les garages destinés aux voitures, motos, vélos ou au stockage sont appréciés des investisseurs à la recherche d’un placement peu contraignant. Ils nécessitent très peu d’entretien et sont plus simples à gérer que des logements.

À quoi faut-il prêter attention?

› Vérifiez si les revenus locatifs sont répartis

› Choisissez un site doté d’un bon contrôle

› Renseignez-vous sur les primes locales,

provinciales et régionales, les avantages fiscaux et les taux de TVA réduits susceptibles de compenser un rendement locatif moins élevé. › Suivez de près les éventuels travaux de réparation à la fin du bail. › Gardez à l’esprit que vous n’avez vousmême aucune influence sur le choix du locataire. › Comparez le rendement global, subsides compris, avec celui d’une location classique.

sur l’ensemble du projet ou s’ils concernent uniquement votre propre appartement. › Lisez très attentivement le contrat de gestion. › Tenez compte de frais de gestion élevés, susceptibles de peser sur le rendement net. › Pensez aussi à la revente future. Les résidences-services plus anciennes peuvent avoir du mal à rivaliser avec des projets plus récents. CONSEIL

À quoi faut-il prêter attention?

d’accès et d’un niveau de sécurité suffisant. › Optez pour des contrats de location relativement courts, par exemple d’un an. Vous pourrez ainsi ajuster plus rapidement les loyers à l’évolution du marché. › Tenez compte de frais d’acquisition relativement élevés. Pour de petits investissements, les frais de notaire et les droits d’enregistrement pèsent proportionnellement davantage. › Renseignez-vous à l’avance sur les règles de TVA si vous souhaitez louer plusieurs garages dans un cadre commercial.

DE L’EXPERT

CONSEIL DE L’EXPERT

Vous avez moins de contrôle sur le choix du locataire, puisque c’est la société de logement qui le sélectionne. Il faut donc être très bien protégé sur le plan contractuel. Faites établir un état des lieux détaillé, avec de nombreuses photos. Précisez clairement qu’à la fin de la location, le bien devra être restitué dans son état d’origine et que les éventuels dégâts devront être réparés correctement et de manière professionnelle.”

Il existe incontestablement un marché pour le logement des seniors. Ceci dit, énormément de projets sortent de terre. La question est de savoir si chacun d’eux conservera à long terme un taux d’occupation suffisant. De nombreux promoteurs proposent des rendements garantis pendant les premières années, indépendamment du taux d’occupation. Demandez toujours si ce rendement concerne votre appartement individuel ou la moyenne de l’ensemble du bâtiment. Cette différence est importante.

CONSEIL DE L’EXPERT

Détenir plusieurs unités sur un même site est le plus efficace. Si vous possédez des garages séparés géographiquement, les déplacements et la gestion finissent vite par peser davantage.

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Rénover pour préserver la valeur Du PEB D aux travaux collectifs: quels choix protègent votre patrimoine immobilier contre la dépréciation et le préparent au marché de demain ?

DANS CE DOSSIER Reporter les travaux peut coûter cher

Planifier les rénovations à temps permet de limiter la perte de valeur et les dépenses imprévues. Lisez l’article sur la rénovation comme stratégie p. 28

PEB D: se conformer aux normes ou poursuivre la rénovation ?

Trois stratégies pour les investisseurs dans l’immobilier résidentiel.

Découvrez les options de rénovation p. 32

L’eau, la sécheresse et la chaleur: des risques pour l’immobilier

Quelles conséquences les risques climatiques peuvent-ils avoir sur les bâtiments et leur assurabilité ? Découvrez ce que les investisseurs doivent savoir

p. 35

La valeur d’un appartement dépend de tout l’immeuble

L’état de la toiture, de la façade et des autres parties communes influe sur la valeur d’un appartement.

Découvrez l’importance de la rénovation collective p. 40

Reporter les rénovations expose à une double perte de valeur Reporter des travaux permet d’économiser aujourd’hui, mais risque d’entraîner demain une facture nettement plus lourde et une baisse de la valeur du bien. Björn De Vriese, expert immobilier, chargé de cours à la Haute École de Gand (HOGENT) et coauteur du livre Alles over Vastgoed, plaide pour une autre manière d’envisager la rénovation: “Ne la considérez pas comme un coût nécessaire, mais comme un investissement stratégique dans la valeur de votre patrimoine immobilier.”

Pendant des années, la rénovation a été considérée comme un coût nécessaire que les propriétaires préféraient repousser le plus longtemps possible. Pour l’expert immobilier Björn De Vriese, il s’agit d’une attitude de plus en plus risquée. “Les rénovations différées entraînent une double perte de valeur: physique et financière. Un bâtiment ne vieillit pas seulement sur le plan technique, il devient aussi moins attrayant pour les acheteurs, les locataires et les investisseurs.” Ce risque est particulièrement visible pour les logements affichant un label énergétique E ou F. L’obligation de rénovation et les coûts supplémentaires pèsent de plus en plus lourd sur le prix de vente. “Un bien qui semble bon marché aujourd’hui peut se révéler, en définitive, beaucoup moins avantageux en raison de travaux de rénovation coûteux.” Dans un immeuble à appartements, des dépenses importantes se cachent parfois dans les parties communes: une toiture, une façade, un ascenseur ou des canalisations vétustes peuvent entraîner une lourde facture supplémentaire pour l’ensemble des copropriétaires.

Commencer par les fondamentaux Pour rénover en pensant à l’avenir, Björn De Vriese recommande de s’attaquer d’abord aux bases énergétiques et techniques du bâtiment. L’isolation de la toiture, des murs et des sols, ainsi qu’un vitrage de qualité, améliorent sensiblement la performance énergétique. “Un système de chauffage efficace, une bonne ventilation et, lorsqu’ils 28

“N’achetez jamais un appartement seul, achetez toute l’histoire qui l’accompagne.” Björn De Vriese, expert immobilier

sont techniquement et économiquement pertinents, des panneaux photovoltaïques ou une pompe à chaleur contribuent à rendre un bâtiment pérenne.” Viennent ensuite les finitions. “La performance énergétique joue un rôle croissant, bien sûr, mais la première impression reste importante.” Il n’est pas toujours nécessaire de changer la cuisine ou la salle de bain: de nouvelles façades de placards, un autre plan de travail, un meilleur éclairage, une couche de peinture peuvent déjà faire une grande différence. “La meilleure rénovation n’est pas forcément la plus chère. Le niveau de finition doit correspondre à la localisation, au type de bien et au public visé.”

La stratégie se dessine avant l’achat Selon Björn De Vriese, une bonne stratégie de rénovation débute avant même les

premiers travaux et, pour les investisseurs, avant l’achat proprement dit. “Commencez par déterminer ce que vous voulez faire du bien: l’occuper vous-même, le louer, le revendre ou vous constituer un patrimoine. C’est ce qui déterminera les rénovations nécessaires.” Il faut ensuite établir un plan global et prévoir les travaux dans le bon ordre. “Il est par exemple peu judicieux d’installer d’abord un nouveau système de chauffage et de ne s’attaquer qu’ensuite à l’isolation.” L’équation financière doit être examinée dans son ensemble, et pas uniquement sous l’angle de l’entrepreneur. Selon Björn De Vriese, le propriétaire doit tenir compte de l’effet des rénovations sur le score PEB, les revenus locatifs, les coûts énergétiques, la valeur du bien et sa facilité de revente à terme. Les primes régionales, provinciales et locales, les subsides, les conséquences fiscales ainsi que le taux de TVA applicable méritent eux aussi d’être étudiés au préalable: “Sous certaines conditions, les travaux de rénovation peuvent bénéficier du taux de TVA réduit de 6%.”

Regardez au-delà de l’appartement Dans un immeuble d’appartements, la valeur dépend du logement lui-même, mais aussi de l’état général du bâtiment. Un appartement joliment rénové reste vulnérable si la toiture, la façade ou d’autres parties communes présentent des problèmes. Les travaux nécessaires peuvent en outre peser lourdement sur le rendement d’un bien d’investissement.

La facilité de location peut en souffrir. Les problèmes affectant les parties communes touchent à la sécurité, à la qualité et au confort de vie. “Celui qui ne regarde que le prix d’achat et le loyer risque de se retrouver avec un investissement difficile à louer”, prévient l’expert. Il ne suffit donc pas de savoir quel loyer le bien peut générer: il faut identifier les coûts et les risques qui se cachent derrière. Le message de Björn De Vriese est clair: regardez au-delà du prix d’achat et faites vos devoirs en amont. “N’achetez jamais un appartement seul, achetez toute l’histoire qui l’accompagne.” Examinez l’état technique du bâtiment, l’association des copropriétaires, les réserves financières, les travaux prévus et les coûts futurs. C’est la seule manière d’obtenir une vision réaliste de l’investissement.

Rénover de manière ciblée Tout ne doit pas être fait au même moment. Il faut fixer des priorités: résoudre les problèmes techniques à temps, améliorer la performance énergétique et recourir à des interventions esthétiques lorsqu’elles peuvent produire beaucoup d’effet pour un coût limité. Björn De Vriese met toutefois en garde contre la sur-rénovation. Car un logement ne doit pas être plus luxueux que ce que le marché demande. “L’objectif n’est pas de dépenser le plus d’argent possible, mais de maximiser l’effet de chaque euro investi sur la valeur, le confort, la performance énergétique et la facilité de location.”

QUELQUES CHOIX STRATÉGIQUES La manière d’envisager la rénovation est en train de changer profondément, quittant le statut de coût incontournable pour représenter un choix stratégique en matière d’immobilier. “Celui qui rénove à temps protège la valeur de son bien, améliore sa performance énergétique et limite les coûts imprévus”, conclut Björn De Vriese. “Celui qui continue à attendre, en revanche, court le risque de subir des coûts plus élevés et une perte de valeur. Posez-vous les bonnes questions à l’avance et n’achetez pas seulement un bien, mais aussi davantage de certitude quant à son rendement futur.”

offre aux entreprises, organisations et organismes publics l’accès au réseau de L’Echo, pour partager leur vision, leurs idées et leurs solutions avec la communauté de L’Echo. Excluant la responsabilité de la rédaction de l’Echo. wienerberger est responsable du contenu.

Projet à Nieuport: tuiles Elfino Tile-mix, coloris Sables des dunes clair et foncé. © Architecten Vanbecelaere Hauspie

Des fortes chaleurs aux excès d’eau: la terre cuite face au défi climatique Mieux isoler, se protéger de la chaleur, gérer les pluies intenses ou encore remplacer les matériaux contenant de l’amiante: le changement climatique et les nouvelles exigences du bâti redessinent les priorités en matière de rénovation. wienerberger relève ces défis avec des solutions en terre cuite qui associent performances techniques, durabilité et parti pris esthétique.

D’ABORD ISOLER Dans une habitation peu ou mal isolée, environ 25 à 30% de la chaleur se perd par la toiture et 20 à 25% par les murs extérieurs. Pour maîtriser les dépenses énergétiques, la rénovation de l’enveloppe du bâtiment constitue donc souvent la première étape. Une toiture ou une façade rénovée durablement présente aussi un autre avantage: un logement plus performant sur le plan énergétique est plus attrayant sur le marché immobilier. En rénovation, les contraintes urbanistiques et l’alignement de façade laissent parfois peu de marge. Une brique de parement plus fine permet alors de préserver davantage d’espace

pour l’isolation. “Nos collections récentes sont désormais proposées en standard au format Ecobrick”, indique Sabine Merlevede, Marketing Communication Manager chez wienerberger. “Ce format est jusqu’à 3,5 cm plus fin et libère ainsi plus de place pour l’isolant. Toutes nos briques de parement sont disponibles sous forme de plaquettes, encore plus fines et visuellement presque impossibles à distinguer d’une maçonnerie traditionnelle.” La terre cuite s’inscrit par ailleurs dans une logique de long terme. Robuste et peu exigeante en entretien, elle est conçue pour traverser les décennies. “Nos produits en terre

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cuite durent au moins 150 ans et exigent peu d’entretien.” GARDER LA FRAÎCHEUR L’été dernier, l’Europe a une nouvelle fois connu de longues périodes de chaleur. Climatiseurs et ventilateurs se sont imposés dans de nombreux foyers. Cependant, la meilleure stratégie reste de limiter au maximum l’entrée de la chaleur dans le bâtiment. Dans les régions méridionales, cette logique est appliquée depuis bien longtemps: surfaces vitrées maîtrisées, protections solaires et teintes claires contribuent à réduire l’échauffement. En réfléchissant davantage le rayonnement solaire, les couleurs pâles remplissent une fonction simple mais efficace. Cette approche gagne du terrain en Belgique. Plusieurs villes étudient ou encouragent l’utilisation de “cool roofs”, ces toitures conçues pour absorber moins de chaleur et ainsi limiter le stress thermique en milieu urbain. L’exigence technique n’exclut pas pour autant la créativité. “wienerberger a été pionnier dans les tuiles blanches et de couleur claire”, souligne Sabine Merlevede. “Notre nouvelle palette pastel pour les façades associe elle aussi technicité et esthétique. La collection de briques de parement Cosmopolis a notamment été lancée dans les teintes Vert Pistache, Rose Salma et Shell Sunset.” QUAND LE SOL LAISSE PASSER L’EAU L’adaptation au climat ne concerne pas uniquement les façades et les toitures: les abords des habitations jouent un rôle croissant, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines où les sols imperméabilisés accentuent les risques d’inondation. Allées, terrasses et parkings sont dès lors repensés pour mieux laisser l’eau s’infiltrer. “Nos pavés en terre cuite perméables Passaqua sont munis d’écarteurs qui créent automatiquement des joints ouverts de 6 mm”, reprend Sabine Merlevede. “Ceuxci représentent 10% de la surface pavée, ce qui répond à l’exigence minimale pour un revêtement perméable sans nécessiter d’entretien intensif.” REMPLACER L’AMIANTE SANS DÉNATURER LE BÂTIMENT La Flandre s’est fixé pour objectif d’être “asbestveilig”, c’est-à-dire libérée des risques liés à l’amiante, d’ici à 2040. Dans ce contexte, une grande quantité d’anciennes ardoises de toiture contenant de l’amiante devront être remplacées. Pour les rénovations où le respect du caractère architectural est essentiel, le choix du matériau de remplacement est déterminant. “Nous répondons à ce besoin avec notre tuile plate en terre cuite Elfino”, précise Sabine Merlevede. “Grâce à son profil fin, elle se rapproche du format des ardoises traditionnelles. Les

“Nos produits en terre cuite durent au moins 150 ans et exigent peu d’entretien.” Sabine Merlevede, Marketing Communication Manager chez wienerberger

rénovations peuvent ainsi être accomplies plus facilement tout en préservant l’identité du bâtiment. Nous proposons en outre tous les accessoires en terre cuite nécessaires à une finition esthétique soignée.” Un projet récent à Nieuport illustre déjà cette approche, avec une combinaison des nouvelles teintes Sable des dunes clair et Sable des dunes foncé. La toiture inclinée en terre cuite présente un autre atout encore: elle permet de récupérer une eau de pluie relativement propre. Lors de fortes précipitations, celleci peut être directement dirigée vers une citerne afin d’être réutilisée par la suite.

Les pavés en terre cuite perméables Passaqua. © Buro Bossaert

Voir, toucher, comparer Il est rare que les matériaux de construction se choisissent uniquement sur catalogue. Teinte, texture et format prennent une autre dimension lorsqu’on peut les découvrir en situation réelle. Dans les showrooms interactifs de wienerberger à Londerzeel et Courtrai, les visiteurs comparent les solutions et bénéficient de conseils personnalisés. Le samedi, les visites se font uniquement sur rendez-vous afin de garantir un accompagnement individualisé. Des échantillons peuvent également être emportés à domicile. Et grâce à l’outil Renoviewer, un projet de rénovation est visualisable sur place à partir de photos fournies par le client. Les grandes décisions demandent un accompagnement de qualité. C’est pourquoi les visiteurs reçoivent des adresses de référence dans leur propre région. Une manière de voir les tuiles, les briques de parement ou les pavés intégrés à une véritable architecture et d’évaluer plus concrètement leur rendu. Une nuance, une texture, un contraste peuvent alors confirmer un choix ou orienter le projet vers une expression plus sobre ou plus affirmée. www.wienerberger.be

PEB D: être en règle ne suffit pas pour un investissement judicieux Un logement qui répond aujourd’hui à l’exigence PEB minimale n’est pas forcément paré pour l’avenir. En Belgique, rénover intelligemment suppose de voir au-delà de la norme légale et d’investir dans un bien qui restera attractif, louable et finançable en 2040 comme lors de sa prochaine revente. Trois stratégies de rénovation sont possibles.

La Belgique possède l’un des parcs de logements les plus anciens d’Europe. Selon les chiffres de Statbel, plus de la moitié des habitations datent d’avant 1981. Une part importante a même été construite avant la Seconde Guerre mondiale. Dans le même temps, si le score PEB moyen des logements s’est amélioré ces dernières années, une forte proportion affiche encore un label énergétique E ou F. Le défi de la rénovation reste donc considérable. En Flandre, l’acquéreur d’un logement présentant un label E ou F doit le rénover dans les six ans afin d’atteindre au minimum le label D. Beaucoup d’investisseurs et de propriétaires particuliers envisagent ce label D comme l’objectif logique d’une rénovation. Une vision par trop restrictive. Un logement qui satisfait de justesse aux exigences légales n’est pas nécessairement préparé pour les attentes de demain. Le marché immobilier belge évolue rapidement: les locataires sont de plus en plus attentifs aux prix de l’énergie, les acheteurs tiennent davantage compte des futurs coûts de rénovation, et les banques examinent avec plus d’attention la performance énergétique des biens immobiliers donnés en garantie.

Compliance ou capital value? Les analyses du marché immobilier belge montrent que les écarts de prix entre classes énergétiques peuvent être importants. Selon la localisation et le type de bien, un logement doté d’un label A peut valoir jusqu’à 15% de plus qu’un bien comparable classé D. À l’inverse, un logement peu performant sur le plan énergétique peut subir une décote de plus de 10% par rapport à un bien affichant un meilleur label PEB. Celui qui rénove aujourd’hui uniquement pour se mettre en conformité avec la législation risque de devoir consentir à nouveau de lourds investissements dans quelques années. La distinction entre compliance, c’est-à-dire le respect des normes minimales actuelles, et capital value, soit les investissements destinés à préserver à long terme la valeur, la facilité de location et la capacité de financement du bien, ne cesse de gagner en importance.

La voie minimale: respecter la réglementation Pour les propriétaires disposant d’un budget de rénovation limité, l’accent est placé la plupart du temps sur les interventions indispensables pour mettre un logement en conformité avec la réglementation belge: une isolation limitée de la toiture, une

Si vous rénovez uniquement pour vous conformer à la réglementation, vous risquez de devoir réinvestir plus tard. isolation partielle des murs, le remplacement d’une ancienne chaudière par un modèle à condensation. Sur le plan légal, ces interventions peuvent largement suffire pour passer d’un label E ou F à un label D, avec des montants investis de 5.000 à 15.000 euros environ. Il s’agit avant tout d’une stratégie de compliance, cependant. Le loyer n’augmente généralement pas de manière substantielle et la hausse de la valeur de revente demeure limitée, puisque des rénovations seront encore nécessaires à l’avenir. Le risque est que le bien se retrouve à nouveau sous pression dans cinq à dix ans si les normes se durcissent. Là où le PEB D paraît encore “acceptable”, il constitue souvent un label de transition: suffisant pour être en règle, mais pas pour préserver la valeur du bien.

La voie intelligente: investir là où se trouve le rendement Cette approche dépasse le minimum légal et vise à protéger le bien contre l’évolution du marché. Elle consiste à investir de manière structurelle, notamment dans une isolation de toiture à haute résistance thermique, une isolation complète de la façade ou des murs

CONCLUSION: INVESTIR EN PENSANT À DEMAIN • Celui qui souhaite uniquement respecter la réglementation opte pour une solution à court terme, mais risque de devoir réinvestir plus tard. • Une rénovation réfléchie visant un label PEB C ou B offre généralement le meilleur équilibre entre coût, préservation de la valeur et attractivité sur le marché. • Celui qui regarde au-delà des normes minimales et investit dans des solutions durables visant un label B ou A améliore non seulement le confort du logement, mais renforce également sa compétitivité et sa valeur à long terme.

creux, du vitrage à haut rendement et un système de chauffage plus efficace. Selon le type de construction, cette combinaison permet aisément d’atteindre un label PEB C, voire B. La principale différence réside dans l’effet sur la valeur de marché. Les logements plus économes en énergie attirent davantage de candidats-acquéreurs, tout en étant moins sensibles à la hausse des prix de l’énergie. Sur le marché locatif, cette meilleure performance énergétique contribue aussi à stabiliser les revenus, car les charges énergétiques pèsent de plus en plus dans le choix d’un logement. D’un point de vue économique, c’est à ce stade que la rénovation commence véritablement à produire un rendement: moins de vacance locative, davantage de chances de vendre et moins de pression sur le prix lors de la revente.

La voie à long terme: construire la valeur de demain Cette stratégie anticipe un marché dans lequel les labels PEB A et B deviendraient la nouvelle référence. Elle repose sur une isolation poussée, des systèmes de ventilation avec récupération de chaleur, des pompes à chaleur et des sources d’énergie renouvelable comme les panneaux photovoltaïques. Dans les configurations les plus performantes, la consommation énergétique d’un logement peut descendre dans une fourchette de 50 à 100 kWh/m², ce qui correspond à un label A ou B. Le coût d’investissement est certes plus élevé: pour des logements anciens, il peut atteindre 50.000 à 100.000 euros, voire davantage. Mais l’effet à long terme est fondamentalement différent: le bien reste plus facile à financer, à louer et à vendre dans un marché soumis à des exigences plus strictes. Toutes les technologies ne créent toutefois pas automatiquement de la valeur. Les panneaux photovoltaïques ont un effet direct sur la consommation et offrent un rendement relativement prévisible, là où les pompes à chaleur dépendent fortement du niveau d’isolation du logement. Quant aux batteries domestiques, elles génèrent souvent moins de valeur ajoutée directe au moment de la revente.

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Quand la rénovation énergétique améliore le rendement de l’immobilier Pour les investisseurs immobiliers, la rénovation énergétique ne se résume pas à respecter la réglementation. Un bien économe en énergie est plus séduisant pour les locataires et améliore le rendement financier. “Rénover sur le plan énergétique, c’est investir dans la valeur future d’un bien immobilier”, résume Leonie Vanderjeugt, CEO d’Energy Protect. Pour améliorer les performances énergétiques d’un bien, mieux vaut commencer par définir clairement ces objectifs. Souhaitez-vous le louer à long terme, le vendre ou poursuivre son développement? Ce choix permet de déterminer les interventions les plus pertinentes et celles qui offriront le meilleur rendement. “Commencez toujours par un plan directeur: que souhaitez-vous faire de ce bien à court, moyen et long termes?”, conseille Leonie Vanderjeugt. “À partir de là, vous pouvez définir les différentes étapes à suivre dans un ordre logique.” Avant toute chose, Energy Protect dresse un état des lieux, en tenant compte des projets du propriétaire et de la réglementation en vigeur. Un organisme de contrôle externe établit en-

suite le certiﬁcat PEB. Sur cette base, un plan de rénovation est élaboré. L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT D’ABORD Une rénovation énergétique commence toujours par l’essentiel: la toiture, l’isolation, la façade, les fenêtres et les portes. Une fois les besoins énergétiques du bâtiment réduits, il convient ensuite de s’intéresser aux installations techniques. Energy Protect examine notamment les panneaux solaires, les batteries, les systèmes de pilotage intelligents, les bornes de recharge et les pompes à chaleur. L’objectif est de coordonner ces différentes technologies aﬁn de créer un ensemble à la fois économe en

“Pour les logements plus anciens au PEB moins favorable, mieux vaut intervenir tôt: les exigences énergétiques se renforcent chaque année.” Leonie Vanderjeugt, CEO d’Energy Protect

énergie et performant. “Il est inutile d’installer une pompe à chaleur si l’habitation est mal isolée”, prévient Leonie Vanderjeugt. “Il faut procéder dans le bon ordre!” Tous les biens ne nécessitent pas le même niveau d’investissement. Dans certains cas, l’isolation du plancher du grenier constitue une solution économique suffisante. Dans d’autres cas, il est plus intéressant de rénover directement l’ensemble de la toiture. Le choix le plus pertinent dépend des projets pour le bien et du rendement visé. UN INTERLOCUTEUR UNIQUE Energy Protect propose un service de guichet unique, avec des prestataires spécialisés, et coordonne les travaux et équipements techniques. L’investisseur dispose ainsi d’un seul interlocuteur, plutôt que de devoir gérer lui-même plusieurs entrepreneurs. “Nous sommes le coach en rénovation qui assure à la fois l’accompagnement et l’exécution”, indique Leonie Vanderjeugt. “Nous coordonnons l’ensemble des travaux afin que l’investisseur doive y consacrer le moins de temps possible.” Pour les propriétaires de plusieurs biens, cette approche coordonnée offre des avantages supplémentaires. En envisageant plusieurs rénovations dans leur ensemble, il est possible de mieux planifier et d’échelonner les investissements. UN COÛT TOTAL D’OCCUPATION PLUS FAIBLE Améliorer les performances énergétiques d’un bien accroît sa valeur immobilière et renforce son attractivité auprès des locataires. “En particulier pour les logements plus anciens dont le label PEB est moins favorable, il convient d’intervenir le plus tôt possible, car les exigences énergétiques se renforcent d’année en année”, souligne la CEO. Le locataire en bénéficie lui aussi: un logement économe en énergie consomme moins et entraîne donc des factures énergétiques plus faibles. “Plutôt qu’au seul montant du loyer, les locataires accordent désormais d’importance au coût total d’occupation”, conclut Leonie Vanderjeugt. PRÉPAREZ VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER BIEN POUR L’AVENIR

Leonie Vanderjeugt, CEO d’Energy Protect. © Emy Elleboog

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Les risques climatiques mettent l’immobilier belge sous pression: “L’eau, la sécheresse et la chaleur pèsent sur le rendement” 35

Les inondations, la sécheresse et la chaleur deviennent des facteurs de plus en plus déterminants pour la valeur et la résilience à long terme des biens immobiliers. Propriétaires et investisseurs ne peuvent donc plus se fonder uniquement sur les critères classiques. “La question n’est pas de savoir si les risques climatiques affecteront l’immobilier, mais comment, où et avec quel impact”, prévient Patrick Willems, professeur d’hydrologie à la KU Leuven.

4 RISQUES CLIMATIQUES POUR L’IMMOBILIER 1 INONDATIONS Les inondations provoquent des dégâts directs, mais elles peuvent aussi accroître les coûts d’entretien et de rénovation ainsi que le risque de vacance. Un logement officiellement répertorié comme exposé aux inondations peut perdre de son attrait auprès des acheteurs. Les pouvoirs publics appliquent une classification allant de A à D, la classe D correspondant au risque le plus élevé. “Le simple fait que ce risque soit connu peut déjà entraîner une perte de valeur”, note Patrick Willems. Des zones qui semblent aujourd’hui sûres pourraient devenir plus vulnérables dans l’avenir.

2 DÉGÂTS AUX FONDATIONS Une sécheresse prolongée peut provoquer des fissures et des affaissements dans les sols argileux en raison des contraintes exercées sur les fondations. “Un seul été sec engendre généralement peu de problèmes, mais plusieurs périodes de sécheresse successives peuvent provoquer une accumulation des dégâts.”

3 FONDATIONS EN BOIS Dans les zones humides, comme certaines parties des polders anversois, des habitations reposent sur des pieux de fondation en bois. Ceux-ci demeurent intacts tant qu’ils sont immergés, “mais lorsque le niveau des nappes phréatiques baisse, l’oxygène peut atteindre le bois, entraînant sa dégradation et des problèmes de fondations”. La plupart du temps, les dégâts restent longtemps invisibles, mais les coûts de réparation peuvent être élevés.

4 STRESS THERMIQUE Des étés plus chauds entament clairement l’attrait des logements mal isolés et dépourvus de protections solaires ou de systèmes de refroidissement efficaces. “La surchauffe dope la consommation d’énergie et réduit le confort des occupants.” Ces logements risquent dès lors de perdre plus rapidement de leur valeur ou de devenir plus difficiles à louer.

Le changement climatique pèse de plus en plus dans l’équation financière de l’immobilier belge. Les inondations ne constituent pas la seule menace: la sécheresse et la chaleur peuvent provoquer des dégâts et affecter la valeur des bâtiments. Selon Patrick Willems, propriétaires et investisseurs doivent désormais intégrer les risques climatiques dans leur stratégie immobilière. “Pour l’immobilier, les risques liés aux inondations sont actuellement les plus importants. Avec le changement climatique, les épisodes de pluies intenses sont plus fréquents, ce qui entraîne une saturation plus rapide des systèmes existants de gestion des eaux.” En Flandre, plus de 12% du territoire se situe en zone exposée aux inondations. Environ 6% des logements se trouvent aujourd’hui dans une telle zone. En Wallonie, environ 6,5% du territoire se situe dans une zone susceptible d’être inondée selon une méthode de calcul donnée. Dans un

“La question n’est pas de savoir si les risques climatiques affecteront l’immobilier, mais comment, où et avec quel impact.” Patrick Willems, professeur d’hydrologie à la KU Leuven

scénario d’inondation extrême, cette proportion pourrait atteindre environ 9,5%. Cela ne signifie pas qu’ils sont régulièrement inondés, mais que le risque s’accroît sous l’effet du changement climatique. “Ces zones seront plus fréquemment confrontées à des inondations, et les hauteurs d’eau pourraient augmenter.” Selon Patrick Willems, quelque 5% de bâtiments supplémentaires pourraient être touchés ces prochaines décennies.

La sécheresse menace les fondations La sécheresse peut elle aussi avoir de lourdes conséquences. Les habitations construites sur des sols argileux sont particulièrement vulnérables. Ces sols se rétractent en période de sécheresse avant de gonfler à nouveau lorsque les précipitations sont abondantes, ce qui peut provoquer des affaissements et des fissures. Toutes les provinces belges abritent des zones à risque, dont les principales sont situées dans le sud et le centre de la Flandre-Occidentale et de la FlandreOrientale, ainsi que dans les Ardennes flamandes. “Ce phénomène de retrait-gonflement peut endommager les fondations: l’impact dépend fortement de la nature du sol sur lequel l’habitation est construite”, détaille Patrick Willems. Les logements plus anciens sont souvent davantage vulnérables, car les risques climatiques étaient moins pris en compte autrefois et les fondations étaient généralement moins robustes. “Les nouvelles constructions ne sont pas automatiquement protégées, ceci dit. Beaucoup dépend des connaissances et des méthodes des entrepreneurs.”

La chaleur, nouveau risque pour l’immobilier Le stress thermique gagne lui aussi en importance. Les logements anciens, mal isolés et dépourvus de protections solaires ou de systèmes de refroidissement suffisants sont particulièrement vulnérables. “La combinaison de températures plus élevées et de périodes de chaleur plus longues pèsera de plus en plus sur le confort des occupants comme sur la valeur des logements.” Pour les investisseurs immobiliers, la résilience climatique devient ainsi un critère essentiel. La valeur d’un bien dépend à la fois de son emplacement, de son rendement et de sa capacité à résister aux futurs risques climatiques.

Risques climatiques: tous les biens resteront-ils assurables? Les inondations, la sécheresse et les températures extrêmes jouent également un rôle croissant dans l’assurance des habitations. Entretien avec Peter Wiels, porte-parole

“La localisation d’une habitation est un critère important pour déterminer la prime d’assurance.” Peter Wiels, porte-parole d’Assuralia

d’Assuralia, la fédération du secteur belge de l’assurance. Les assureurs tiennent déjà compte des risques climatiques. “La localisation d’une habitation est un critère important pour déterminer la prime d’assurance”, avance Peter Wiels. “Les personnes qui vivent dans une zone exposée aux inondations peuvent être confrontées à une prime plus élevée.” Les assureurs s’appuient notamment sur les cartes officielles des risques d’inondation.

Sécheresse et stress thermique Les dégâts provoqués par des sécheresses prolongées sont aussi pris en compte. “Les dommages causés par le retrait et le gonflement des couches du sol ou par des glissements de terrain dus à la sécheresse relèvent de la garantie catastrophes naturelles de l’assurance incendie.” L’assurance peut aujourd’hui indemniser les conséquences de ces phénomènes, comme les fissures dans les bâtiments. Remédier au problème sous-jacent du sol reste toutefois complexe et coûteux. “Sans interventions supplémentaires, les dégâts risquent de se reproduire lors de nouvelles périodes de sécheresse extrême. Ces interventions ne sont pas couvertes par l’assurance.” Le stress thermique qui entraîne uniquement l’usure de matériaux de construction, tels que les fenêtres et les portes, n’est pas couvert lui non plus.

Assurabilité Selon Assuralia, bien qu’il ne soit pas question d’une impossibilité généralisée d’assurer des biens en Belgique, de nouveaux accords entre assureurs et pouvoirs publics sont indispensables. Le système existant s’est révélé inadapté lors des graves inondations qui ont frappé la Belgique en juillet 2021. “Il faut un cadre durable qui définisse clairement les modalités de la solidarité financière. Des discussions sont en cours à ce sujet.” Renforcer la prévention n’est pas une option, conclut Peter Wiels: “Il est essentiel d’investir dans des mesures générales permettant de limiter les dégâts climatiques dans notre pays.” 37

La puissance de l’eau: ce rendement qui se cache derrière les murs Les techniques sanitaires ne représentent que 2 à 6% d’un budget de construction ou de rénovation. Pourtant, elles inﬂuencent pendant des décennies la consommation d’eau, les coûts d’entretien et la durée de vie de votre bien immobilier. Se focaliser uniquement sur le prix d’achat, c’est passer à côté de l’essentiel. Lorsqu’on installe une salle de bains, l’attention et le budget se portent surtout sur ce qui se voit: la baignoire, la robinetterie, le carrelage. Ce qui se cache derrière les murs bénéﬁcie rarement du même soin. Pour José Wyns, directeur général du spécialiste des sanitaires Geberit, c’est un mauvais calcul. “Un système encastré coûte généralement jusqu’à 400 euros, mais son coût réel doit être évalué sur les quelque 50 années durant lesquelles il sera en usage dans votre bâtiment. Va-t-il se boucher? Combien d’eau consommet-il, et cette quantité sera-t-elle encore acceptable dans 10 ans? À quelle fréquence faudra-t-il faire intervenir un plombier? Les pièces de rechange seront-elles encore disponibles? Tous ces éléments déterminent le coût réel.” Construire coûte cher. La tentation est donc grande de faire des économies sur les éléments que personne ne voit. Pourtant, selon José Wyns, la même règle vaut pour tout maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier bricoleur ou d’un promoteur immobilier: économiser sur ce qui disparaît dans les murs peut entraîner des coûts plus élevés par la suite. Prenons les pièces de rechange: pour ses réservoirs encastrés, Geberit garantit leur disponibilité pendant 50 ans après l’arrêt de la

production. “Vous installez aujourd’hui un WC et le mécanisme de chasse tombe en panne en 2075? Vous remplacez simplement la bonne pièce, sans devoir casser quoi que ce soit.” HORIZON D’INVESTISSEMENT Celui qui construit dans l’optique de revendre rapidement sera davantage attentif au prix d’achat. “Mais même dans ce cas, la présence d’une marque forte dans le cahier des charges contribue à convaincre les acheteurs”, souligne José Wyns. “Les gens acceptent volontiers de payer un peu plus pour la qualité, parce qu’elle leur apporte de la tranquillité d’esprit.” La qualité joue également un rôle majeur dans les bâtiments complexes et les immeubles gérés directement par leur propriétaire. “Pensez aux projets mixtes combinant logements et commerces, ou encore aux établissements de soins et aux hôpitaux. Dans ce type d’édiﬁce, tout repose sur la ﬁabilité et sur le coût total sur 30 à 40 ans. À chaque problème, vous vous exposez à une plainte, à d’éventuels dégâts des eaux et aux factures qui en découlent. Des techniques qui fonctionnent sans problème pendant des décennies contribuent à satisfaire les locataires et à maintenir le bien attractif

“Les installations cachées sont certes invisibles pour l’utilisateur, mais elles sont particulièrement visibles dans les performances environnementales du bâtiment.” José Wyns, directeur général de Geberit

à la location. Elles vous épargnent aussi de nombreux soucis.” Ces choix comptent tout autant pour la durabilité d’un bâtiment. Alors que les maîtres d’ouvrage se concentrent sur l’isolation et l’eﬃcacité énergétique, l’eau demeure fréquemment un angle mort. “Les installations cachées sont certes invisibles pour l’utilisateur, mais elles sont particulièrement visibles dans les performances environnementales du bâtiment”, prévient José Wyns. “Pendant des années, les systèmes sanitaires inﬂuencent la consommation d’eau, l’entretien et les cycles de rénovation.” CHAQUE LITRE COMPTE Geberit analyse l’ensemble du parcours de l’eau dans un bâtiment, de l’alimentation à l’évacuation en passant par l’utilisation. Des problèmes peuvent survenir à chacune de ces étapes. “Si les conduites d’alimentation sont mal dimensionnées, par exemple, il faut parfois attendre 20 à 30 secondes avant d’obtenir de l’eau chaude. Un bâtiment de 50 logements et 100 habitants traite environ 2,6 millions de litres d’eau par an. Si ces 100 habitants doivent attendre chaque jour 30 secondes avant d’avoir de l’eau chaude, la consommation annuelle peut aisément augmenter de 5%.” Du côté de l’évacuation, le piège réside souvent dans le dimensionnement. “Si le siphon, le diamètre des conduites ou la ventilation ne sont pas adaptés, les eaux usées s’évacuent mal et les gens tirent la chasse une deuxième fois: 12 litres au lieu de 6! Des volumes de chasse réglables et une technique de rinçage qui imprime un mouvement tourbillonnant à l’eau permettent de limiter la consommation.” Un dimensionnement correct ne doit pas nécessairement coûter plus cher, insiste José Wyns, mais cette étape est encore trop négligée. “Au début, tout fonctionne. En cas de mauvais calcul, les problèmes

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José Wyns devant la tour hydraulique de Geberit à Meise. © Emy Elleboog

n’apparaissent qu’après quelques années, lorsque les résidus de savon s’accumulent dans les conduites d’évacuation et que les conduites d’alimentation s’entartrent. Par prudence, certains optent pour des diamètres trop importants, mais c’est aussi une erreur. Dans les conduites d’alimentation, une trop grande quantité d’eau stagnante accroît le risque de bioﬁlm et de légionelles. À l’inverse, dans l’évacuation, un diamètre trop large réduit la force d’entraînement de l’eau. L’eau potable qui entre dans un bâtiment doit être considérée comme un produit alimentaire: l’hygiène est essentielle. Une fois utilisée, elle doit être évacuée le plus rapidement possible par des conduites correctement dimensionnées.” DAVANTAGE D’ESPACE UTILE À présent que la rénovation gagne en importance, les conseillers de Geberit sont de plus en plus souvent associés aux discussions avec les ingénieurs, les architectes et les entrepreneurs. “Nous examinons d’abord ce qui peut être réutilisé. Nos conduites en polyéthylène aﬃchent facilement une durée de vie de 100 ans, et grâce au remplacement

de leurs composants internes, nos systèmes encastrés peuvent eux aussi bénéﬁcier d’une seconde vie.” Ces experts étudient par ailleurs l’espace réellement nécessaire aux installations techniques. Chaque gaine, contre-cloison ou passage de conduites occupe une surface qui ne peut être directement vendue ou louée. “Une évacuation ne fonctionne correctement que si elle peut aspirer de l’air: il faut environ 10 litres d’air pour chaque litre d’eau, un aspect que l’on oublie parfois”, chiffre José Wyns. “Autrefois, cet apport d’air exigeait tout un faisceau de conduites supplémentaires dans la gaine. Désormais, nous pouvons réduire de moitié la surface de la gaine, avec des performances au moins équivalentes.” À l’échelle d’un projet complet, le gain d’espace devient considérable. L’occupant le ressent lui aussi: une contre-cloison moins épaisse se traduit en une salle de bains plus spacieuse, tandis qu’une gaine plus compacte libère davantage d’espace de rangement. “Nous préparons ainsi les bâtiments pour les 50 prochaines années, sans empiéter sur l’espace disponible”, conclut José Wyns.

La qualité crée de la valeur à trois niveaux 1. Valeur commerciale: la présence d’une marque de qualité reconnue dans le cahier des charges renforce le positionnement et la commercialisation d’un projet. 2. Valeur ﬁnancière: des techniques compactes permettent de dégager davantage de mètres carrés nets commercialisables, tout en réduisant les coûts d’installation et les risques liés à l’entretien. 3. Valeur à long terme: des techniques ﬁables offrent plusieurs décennies de confort et soutiennent l’attractivité locative du bien. Elles peuvent en outre faciliter l’adaptation ultérieure à de nouvelles exigences ou réglementations.

Investir dans un appartement ne s’arrête pas à la porte d’entrée. Le rendement dépend aussi de l’état de l’ensemble du bâtiment. L’expert Tom Vandermeersch éclaire le rôle que joue la rénovation collective, la façon de mener ce processus au mieux et les raisons pour lesquelles il se heurte si souvent à des difficultés entre copropriétaires. “La rénovation collective permet à un immeuble d’appartements de préserver sa valeur et de se préparer pour l’avenir.”

Rénovation collective: une plus-value pour chaque appartement Une toiture vieillissante, une façade mal isolée, un ascenseur ancien ou des installations techniques inefficaces peuvent peser sur l’attractivité et la valeur de revente des appartements d’un immeuble. Les bâtiments âgés de 20 ans et plus sont particulièrement concernés. Or, ce sont précisément eux qui constituent la base du portefeuille de nombreux investisseurs immobiliers particuliers.

Un saut de valeur Dans un immeuble d’appartements, personne ne rénove seul. Le plus grand potentiel de création de valeur apparaît lorsque les copropriétaires investissent ensemble dans les parties communes. Consultant indépendant auprès des parties prenantes de copropriétés et fondateur d’Appartementor, Tom Vandermeersch s’appuie sur plus de 30 ans d’expérience en tant que syndic. Cette expertise le met quotidiennement en contact avec des projets de rénovation collective. “Un appartement peut disposer d’une cuisine neuve superbe et d’une salle de bain entièrement refaite, mais si l’immeuble souffre d’un retard d’entretien ou si aucune réserve financière n’a été constituée, cela se ressent immédiatement dans sa facilité de revente et dans la confiance des acheteurs potentiels.”

Rénovation collective Celui qui investit dans un appartement achète donc, en réalité, une part d’un 40

ensemble plus vaste. Le rendement d’un appartement dépend aussi de l’état et de la gestion de tout l’immeuble. “La rénovation collective est encore souvent considérée comme une dépense nécessaire: une facture lourde que l’on préfère reporter le plus longtemps possible”, observe Tom Vandermeersch. “C’est une vision à court terme qui peut coûter cher aux investisseurs immobiliers. Celui ou celle qui veut préserver son rendement à moyen et long terme ne saurait négliger la rénovation.” Une approche collective produit des effets à plusieurs niveaux. Une

consommation d’énergie en baisse, un meilleur confort de vie, moins de réparations imprévues et une meilleure image du bâtiment sont des atouts qui se renforcent mutuellement. Bien que tous les investissements ne débouchent pas immédiatement sur un loyer plus élevé, ensemble, ces facteurs déterminent si un immeuble restera attractif dans quelques années. “Pour les locataires, un bâtiment tourné vers l’avenir signifie davantage de confort et des coûts énergétiques plus faibles”, souligne Tom Vandermeersch. “Pour les acquéreurs, cela signifie moins de risques de dépenses

CES POINTS QUI BLOQUENT LES PROJETS DE RÉNOVATION La rénovation collective peut être techniquement réalisable mais se heurter à des obstacles humains et financiers. Tous les propriétaires n’envisagent pas l’avenir de la même manière. “Certains veulent avant tout limiter les coûts, tandis que d’autres se concentrent sur la préservation de la valeur de leur investissement”, pointe Tom Vandermeersch. Les jeunes propriétaires peuvent être découragés par l’ampleur de certains travaux, tandis que les plus âgés se demandent parfois si un tel investissement vaut encore la peine.

Les investisseurs eux-mêmes n’ont pas tous la même vision du rendement à court ou long terme. La clé réside surtout dans la communication, avance l’expert. “Dans l’immobilier, on entend souvent le mantra ‘emplacement, emplacement, emplacement’. Chez un syndic professionnel, c’est plutôt ‘communication, communication, communication’.” En informant les propriétaires suffisamment tôt et en les associant au projet, il est plus facile de créer une adhésion.

Tom Vandermeersch, fondateur d’Appartementor © Marco Mertens 41

“Celui qui veut préserver son rendement à moyen et long terme doit aussi investir dans la rénovation.” Tom Vandermeersch, fondateur d’Appartementor

imprévues. Quant aux banques et aux assureurs, ils ont davantage confiance dans un immeuble bien géré.”

Un bilan de santé pour les immeubles Les candidats investisseurs disposent déjà de nombreuses informations pour évaluer la qualité d’un immeuble d’appartements. Aux yeux de Tom Vandermeersch, elles sont encore trop peu exploitées, cependant. Lors d’un achat, certains documents doivent être mis à disposition par l’intermédiaire du syndic. Il s’agit notamment des procès-verbaux des assemblées générales et d’informations financières relatives à l’association des copropriétaires. “Beaucoup voient ces documents comme une simple obligation administrative, alors qu’ils reflètent en réalité l’état de santé du bâtiment”, insiste l’expert. Les procès-verbaux des assemblées générales racontent fréquemment une histoire importante. Les problèmes sont-ils traités de manière structurelle ou constamment reportés? Les décisions sont-elles prises en adoptant une vision claire ou tout reste-t-il bloqué? “Si vous lisez qu’un problème de toiture traîne depuis des années sans qu’aucune solution ne soit trouvée, c’est un signal d’alarme pour un acheteur: cela indique qu’il existe peu de consensus entre les copropriétaires”, illustre Tom Vandermeersch. À l’inverse, un immeuble dont les copropriétaires collaborent et veulent aller de l’avant a davantage de chances de mener une rénovation à bien.

Un plan de rénovation peut faire la différence Pour Tom Vandermeersch, les rénovations collectives réussies commencent par une

vision de long terme et sans ambiguïté. Un plan pluriannuel, des estimations de coûts transparentes et un phasage réaliste rendent les grands projets plus accessibles. “Les propriétaires doivent comprendre pourquoi certains travaux sont nécessaires et quelle valeur ils créent. Il faut montrer non seulement le coût, mais aussi le résultat.” Un accompagnement professionnel peut jouer ici un rôle essentiel. Un syndic, un coach en rénovation ou un expert technique peut aider à objectiver les choix et à concilier les intérêts divergents. “Un syndic ne doit pas nécessairement avoir réponse à tout. Faire appel à des spécialistes et construire avec eux un dossier étayé, c’est justement une forme de leadership fort.” En résumé: un immeuble bien entretenu inspire confiance. Et cette confiance finit par se traduire en valeur.

LES PARTIES COMMUNES POUR BOOSTER LA VALEUR Les plus fortes hausses de valeur ne se trouvent pas forcément dans l’appartement lui-même, mais dans les parties communes. L’isolation de la toiture et de la façade, des installations techniques efficaces, des bornes de recharge et de bonnes performances énergétiques contribuent à rendre un immeuble pérenne. La sécurité, le confort et l’apparence influencent également la valeur. Un ascenseur moderne, des installations sûres, une ventilation performante, une bonne sécurité incendie et un hall d’entrée soigné renforcent l’attractivité du bâtiment auprès des acheteurs et des locataires. “On n’a jamais une deuxième chance de faire une première bonne impression: cela vaut aussi pour les immeubles d’appartements”, conclut Tom Vandermeersch.

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Les avantages fiscaux rendent l’immobilier intéressant… pour le moment Fiscalement parlant, l’immobilier conserve un avantage appréciable par rapport à d’autres placements: les loyers ne sont pas imposés sur leur montant réel, tandis que les plus-values échappent généralement à l’impôt après cinq ans. Or, plusieurs de ces avantages pourraient, à terme, être remis en cause. Pour les investisseurs immobiliers, ce qui compte en définitive, c’est ce qu’il reste en net, résume Nico Harboort, expert immobilier chez KBC. La fiscalité joue à cet égard un rôle majeur. Le propriétaire qui loue un bien résidentiel bénéficie encore d’un régime fiscal relativement confortable, souligne de son côté Michel Maus, professeur de droit 44

fiscal à la VUB: “Vous n’êtes pas imposé sur les revenus locatifs réels, mais sur le revenu cadastral. Et vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value si vous conservez le bien pendant plus de cinq ans.” Il en va tout autrement pour les placements financiers. “Là, vous êtes imposé des deux côtés. Le rendement est taxé, par

“En tant qu’investisseur immobilier, vous êtes relativement à l’abri pour l’instant, mais il faut être conscient que le régime fiscal actuel n’est pas gravé dans le marbre et qu’il peut changer assez rapidement.” Michel Maus, professeur de droit fiscal à la VUB

autour de 25% du loyer annuel réellement perçu, les écarts entre les biens sont importants. “Si vous appliquez les taux marginaux, vous arrivez à environ 10% d’impôt. Mais il s’agit d’une médiane. Comme le RC ne correspond pas au loyer effectif, la pression fiscale varie entre 3 et 30%.” Pour Nico Harboort, le problème réside donc moins dans le fait que les loyers réels ne soient pas taxés que dans les résultats inégaux du système. Deux bailleurs qui perçoivent chacun 900 euros par mois peuvent être imposés de manière très différente si l’un loue un immeuble ancien et l’autre une construction neuve. Sur le plan juridique, cette situation est difficilement tenable, avertit Michel Maus. Pour lui, la Cour des comptes avait déjà conclu en 2006 et 2016 que le principe d’égalité entre contribuables était mis à mal. “La loi prévoit une péréquation, c’est-à-dire une révision, tous les 10 ans. Cela n’a pas été fait depuis 1975. L’État n’applique pas la loi.”

Une autre répartition exemple via le précompte mobilier. Et il faut compter avec la taxe sur les plus-values.”

Un revenu cadastral obsolète Si les revenus locatifs bénéficient d’un traitement fiscal relativement favorable, c’est essentiellement en raison du revenu cadastral (RC). Celui-ci devait à l’origine refléter la valeur locative nette d’un logement, mais il est toujours fondé sur les loyers de 1975. Même les rénovations qui augmentent la valeur locative n’entraînent pas forcément une hausse du RC. Les propriétaires sont en principe tenus de déclarer eux-mêmes ce type de travaux auprès du cadastre, reprend Nico Harboort. Dans la pratique, ce n’est souvent pas le cas, selon lui. Il en résulte un écart considérable entre les logements anciens et les constructions neuves. “Si le loyer des biens plus anciens n’est certainement pas inférieur dans les mêmes proportions, ils sont en revanche nettement moins taxés.” Avec DRUM, l’équipe de recherche du département environnement de la Haute École de Gand (HOGENT), il étudie la pression fiscale réellement exercée sur l’immobilier. Les chercheurs ont analysé 900 annonces immobilières. Leur conclusion? Si la base imposable médiane représente

Une réforme du RC ne signifie pas nécessairement, selon le professeur de droit fiscal, que tous les propriétaires immobiliers paieront davantage. “On peut imaginer un système dans lequel les frais d’entretien, par exemple, seraient déductibles. Il est possible de corriger les inégalités du système tout en maintenant le niveau actuel de pression fiscale. Ceux qui sont aujourd’hui sous-taxés seraient alors imposés à un niveau plus normal.” Il ne s’attend toutefois pas à une réforme de grande ampleur à court terme. “Les

“Si le loyer des biens plus anciens n’est pas inférieur dans les mêmes proportions, ils sont en revanche nettement moins taxés.” Nico Harboort, expert immobilier chez KBC Private Banking

responsables politiques connaissent le problème mais ne s’y attaquent pas. La brique, le livret d’épargne et la voiture sont des sujets sensibles. Il n’est pas évident d’y toucher.” Les conséquences pour le marché locatif rendent également toute réforme délicate. “Si le rendement net diminue, certains propriétaires pourraient se retirer, avec, à la clé, une réduction potentielle de l’offre de logements locatifs”, prévient Nico Harboort. “Les mécanismes du marché pourraient aussi entraîner une hausse des loyers, les bailleurs cherchant ainsi à retrouver le même rendement.”

Un avantage fragile Une réforme en profondeur du RC ne semble donc pas imminente. Les avantages fiscaux actuels ne constituent cependant pas des droits acquis. La suppression de la déduction fédérale des intérêts montre à quelle vitesse les règles peuvent évoluer. Les investisseurs immobiliers qui finançaient leur acquisition au moyen d’un emprunt pouvaient auparavant utiliser les intérêts payés pour réduire leur base imposable à l’impôt des personnes physiques. Si le montage était bien conçu, cette base imposable pouvait, selon Nico Harboort, être ramenée entièrement à zéro. La déduction fédérale des intérêts a depuis été supprimée, y compris pour les emprunts existants. Certains bailleurs paient dès lors un impôt des personnes physiques qu’ils pouvaient auparavant éviter. Aux yeux de Michel Maus, l’exonération des plus-values immobilières pourrait elle aussi, à terme, être remise en question. La nouvelle taxe sur les plus-values des actifs financiers fait l’objet de procédures devant la Cour constitutionnelle. L’une des questions soulevées est de savoir pourquoi les actifs financiers sont visés, alors que l’immobilier ne l’est pas. “La Belgique est l’un des rares pays où la plus-value sur des biens immobiliers n’est pas taxée si l’on peut attendre cinq ans”, conclut l’expert de la VUB. “Je n’exclus pas que des problèmes juridiques apparaissent aussi sur ce terrain et que les pouvoirs publics, surtout s’ils cherchent de nouvelles recettes, s’engagent dans cette voie. En tant qu’investisseur, vous êtes relativement à l’abri pour l’instant, mais il faut être conscient que le régime fiscal actuel n’est pas gravé dans le marbre et qu’il peut changer assez rapidement.” 45

“L’emplacement, la sécurité et un achat judicieux sont essentiels” Les investisseurs immobiliers ne regardent pas uniquement le rendement. Le prix d’achat, la qualité de l’emplacement, la stabilité et la facilité de gestion pèsent lourd dans la balance. Cela vaut pour les investisseurs débutants et les entrepreneurs, mais aussi pour les familles fortunées et les investisseurs expérimentés. “Le prix d’achat initial, lui, ne pourra jamais être renégocié.”

Aujourd’hui, les motivations pour investir dans l’immobilier sont multiples. Certains cherchent avant tout à se constituer un patrimoine. Les investisseurs de plus grande envergure achètent volontiers plusieurs biens et misent sur la valorisation de leur portefeuille. “Dans un premier temps, les gens sont en quête d’un bien supplémentaire aﬁn d’étoffer leur patrimoine”, analyse Bruno Mestdagh, fondateur du promoteur immobilier MM Estates. “Les investisseurs plus aisés accordent davantage d’importance au rendement.” Stijn Adams, administrateur chez l’agent immobilier De Boer & Partners, observe surtout

des familles fortunées qui achètent simultanément entre quatre et six appartements pour les mettre en location. Nicolas De Reuck, d’Immo Da Vinci, constate quant à lui que les investisseurs font leurs calculs de manière plus approfondie: “Ils ne s’intéressent pas seulement au rendement, mais aussi au ﬁnancement, à l’inﬂation, aux revenus locatifs et à l’évolution de la valeur du bien.” CLÉ EN MAIN Outre le rendement, la facilité de gestion joue un rôle croissant. Les entrepreneurs et les titulaires de professions libérales optent plus

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prix d’achat. “Si l’emplacement est toujours fondamental, le type de bien importe moins que le prix auquel vous l’achetez”, avance Nicolas De Reuck. “Le prix d’achat initial, lui, ne pourra jamais être renégocié.” Un autre point n’est pas non plus à négliger: “Les investisseurs recherchent clairement la stabilité”, reprend Stijn Adams. En tant que promoteur, Bruno Mestdagh ne privilégie pas systématiquement le rendement le plus élevé: “Je préfère un investissement au rendement plus faible, mais situé dans un endroit dont je sais que la valeur se maintiendra au cours des prochaines années, voire continuera de progresser.”

fréquemment pour des constructions neuves et des biens achevés, éventuellement avec mise en location et gestion comprises. “Les gens ont de moins en moins de temps et veulent éviter les tracas grâce au neuf”, explique Bruno Mestdagh. “Ils acceptent un rendement légèrement inférieur, pour autant que l’emplacement soit de qualité et que la location se déroule sans accroc.” Stijn Adams note lui aussi que les investisseurs achètent moins souvent un terrain à bâtir pour ensuite superviser l’ensemble du processus de construction. “Ils veulent réduire au maximum le délai entre l’achat et la livraison, car le coût de l’argent a augmenté.” Pour ceux qui souhaitent rester plus actifs dans leur investissement, les biens à rénover demeurent intéressants, en particulier dans les zones urbaines. “Acheter, rénover et revendre constitue alors une alternative”, souligne Nicolas De Reuck. EMPLACEMENT ET PRIX Les investisseurs prêtent également une attention accrue à la qualité de l’emplacement et au

ÉVALUER LES RISQUES Un rendement élevé sur le papier ne signifie pas grand-chose si les risques sous-jacents ne sont pas clairement identifiés. “Un bien offrant un rendement potentiel de 7% n’est pas forcément meilleur qu’un bien à 4%”, prévient Nicolas De Reuck. “Pourquoi le rendement atteint-il 7%? L’emplacement est-il moins bon? Existe-t-il un risque de vacance locative? De lourds investissements sont-ils nécessaires? Le loyer actuel est-il durable?” Un professionnel de l’immobilier peut aider à interpréter ces risques et à dresser, avec l’investisseur, un tableau complet de la situation avant l’achat. Selon les professionnels interrogés, le contexte de marché intervient dans la décision d’achat. Le financement plus coûteux et l’offre abondante incitent les acheteurs à comparer plus attentivement et à attendre plus longtemps avant de se décider. “Le marché immobilier n’est pas simple, beaucoup de biens sont à vendre et les prix sont sous pression”, indique Bruno Mestdagh. C’est pourquoi les acheteurs prennent plus de temps avant de trancher. Il estime néanmoins que l’immobilier reste un investissement intéressant à long terme pour ceux qui font les bons choix. INVEST.IMMO REND LE RENDEMENT PLUS TANGIBLE Pour ces trois professionnels de l’immobilier, INVEST.IMMO représente une solution

pratique pour analyser un bien immobilier du point de vue de l’investisseur. Stijn Adams y voit un outil très puissant, en particulier pour les investisseurs particuliers qui désirent comparer plusieurs opportunités et discuter de leur investissement avec leur banque. Au-delà des chiffres, Bruno Mestdagh insiste pour sa part sur l’importance de l’emplacement et de la qualité. Nicolas De Reuck décèle lui aussi une valeur ajoutée dans l’analyse claire du prix d’achat, des revenus, des coûts et des perspectives à long terme: “INVEST.IMMO aide les investisseurs à considérer l’immobilier non pas uniquement sous l’angle d’un bien, mais comme un investissement au sens plein du terme.” Le rapport d’investissement d’INVEST.IMMO rassemble 40 indicateurs pertinents qui contribuent à déterminer les performances potentielles d’un bien en tant qu’investissement, du ﬁnancement et des revenus locatifs potentiels aux coûts de rénovation. Les investisseurs disposent ainsi d’une vue claire de la logique ﬁnancière d’un bien et peuvent plus facilement comparer des opportunités.

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Pourquoi un mauvais contrat de bail peut coûter cher aux propriétaires Après sa signature, un contrat de bail reste souvent des années au fond d’un tiroir… jusqu’au jour où un litige survient sur le loyer, les charges ou d’éventuels dégâts. Des règles obsolètes ou des accords formulés de manière imprécise peuvent alors coûter cher au propriétaire.

“Disposer d’un contrat de bail solide, parfaitement à jour avec la réglementation la plus récente, est extrêmement important: c’est la clé d’une relation contractuelle solide”, résume Katelijne D’Hauwers, directrice générale de l’association de propriétaires Verenigde Eigenaars. Pourtant, certains bailleurs travaillent encore avec un contrat vieux de 40 ans, auquel des dispositions ont été ajoutées au fil du temps. Une pratique qui n’est pas sans risque, car les règles évoluent. En Flandre, depuis 2019, un locataire peut par exemple résilier un bail de courte durée moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité. “Un contrat périmé induit le locataire en erreur. Devant le juge de paix, certaines clauses peuvent en outre être considérées comme dépassées.”

Plusieurs centaines d’euros par mois Les règles obsolètes ne sont pas le seul écueil ici: la manière dont les accords sont formulés peut elle aussi coûter cher. Imaginons qu’un propriétaire souhaite accorder une réduction et fixe dans le contrat un loyer de 700 euros la première année, 800 euros la deuxième et 900 euros à partir de la troisième. “Ce n’est pas possible”, tranche Katelijne D’Hauwers. “Le propriétaire ne peut augmenter le loyer en cours de bail. Et ce principe vaut pendant neuf ans.” La solution consiste à fixer le loyer à 900 euros, tout en accordant une réduction de 200 euros pendant la première année et de 100 euros pendant la deuxième. La nuance peut sembler purement sémantique, mais une mauvaise formulation peut avoir de lourdes conséquences. “Si vous formulez 48

10 CLAUSES À VÉRIFIER 1 MODIFICATIONS APPORTÉES AU BIEN LOUÉ

Précisez que toute modification ne peut être effectuée qu’avec l’accord écrit et préalable du propriétaire, et prévoyez que celui-ci peut exiger la remise du bien loué dans son état d’origine à la fin du contrat.

2 FRAIS ET CHARGES

Déterminez quelles charges sont privatives et lesquelles sont communes, ainsi que la manière dont sont organisés les provisions et les décomptes.

3 ENTRETIEN ET RÉPARATIONS

Précisez clairement quels travaux d’entretien doivent être effectués à l’initiative du locataire et à quelle fréquence.

4 INSTALLATIONS ET

ÉQUIPEMENTS TECHNIQUES

Pour les installations techniques, déterminez qui est chargé de l’entretien et fournissez les modes d’emploi nécessaires.

5 ÉTAT DES LIEUX Établissez un état des lieux détaillé, de préférence accompagné de photos. Sans un tel document, il est plus difficile de prouver d’éventuels dégâts locatifs.

6 COLOCATION

Lorsqu’un colocataire quitte le logement, rédigez un avenant au contrat en cours et veillez à ce que la garantie locative soit placée au nom du ou des locataires restants.

7 GARANTIE LOCATIVE Ne remettez les clés qu’après avoir reçu la preuve que la garantie locative a bien été constituée.

8 RUPTURE AVANT L’ENTRÉE EN VIGUEUR

Précisez ce qu’il advient si le locataire se désiste après la signature mais avant l’entrée en vigueur du contrat. Katelijne D’Hauwers recommande une indemnité équivalente à trois mois de loyer.

9 PRÉAVIS ET DURÉE Vérifiez que les dispositions correspondent à la réglementation, y compris pour les contrats de courte durée.

10 AFFECTATION DU BIEN Indiquez clairement si le bien est destiné à servir de résidence principale, de logement étudiant ou à un usage professionnel total ou partiel.

mal ce type de disposition, vous risquez de rester lié au loyer initial de 700 euros. Ce sont des erreurs qui coûtent cher.” L’indexation est elle aussi régulièrement source de problèmes. Le loyer n’est pas automatiquement augmenté au 1er janvier. L’indexation intervient à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat. En outre, pour les anciens contrats portant sur des logements affichant un mauvais score PEB, un facteur de correction s’applique. Une erreur peut avoir des conséquences durables, puisqu’un locataire peut réclamer jusqu’à cinq ans de loyers payés en trop.

“Disposer d’un contrat de bail solide, parfaitement à jour avec la réglementation la plus récente, est extrêmement important. C’est la clé d’une relation contractuelle solide.” Katelijne D’Hauwers, directrice générale de l’association de propriétaires Verenigde Eigenaars

Préciser concrètement les charges Les frais et charges peuvent également entraîner des pertes, en particulier dans les immeubles à appartements. Le contrat doit préciser clairement quelles charges sont privatives et lesquelles sont communes. Dans le cas d’une chaudière ou d’un compteur d’eau communs, il est recommandé de prévoir une provision mensuelle assortie d’un décompte annuel. Le propriétaire doit estimer les coûts de manière réaliste et éviter de fixer une provision trop faible. À défaut, le décompte annuel peut révéler que le locataire doit encore verser une somme importante. “Il faut éviter de constater, après un an, que le locataire doit encore payer 2.000 euros en une fois, par exemple.” Cela représente aussi un risque financier pour le bailleur. Vis-à-vis du syndic, c’est lui qui reste l’interlocuteur et qui paie les provisions et les décomptes, indépendamment

des accords conclus avec son locataire. Si la provision mensuelle s’est révélée insuffisante, il doit récupérer la différence auprès du locataire. Si celui-ci ne peut ou ne veut pas payer, le propriétaire aura entre-temps avancé les frais.

Le contrat comme filet de sécurité Le coût des erreurs dans un contrat de bail pouvant rapidement grimper, le propriétaire peut considérer ce dernier comme une forme d’assurance contre les problèmes: “Tant que la relation avec le locataire se déroule bien, il n’en aura pratiquement pas besoin. Ce n’est qu’en cas de discussion qu’il faut pouvoir déterminer précisément ce qui avait été convenu. Si cela figure clairement dans le contrat, de nombreux problèmes sont évités.”

QUAND FAUT-IL PRÉVOIR DU SUR-MESURE? L’affectation du bien détermine le type de contrat de bail requis. Pour le cohousing et la location de chambres, des règles communales peuvent s’appliquer lorsqu’un logement est subdivisé. La location étudiante est soumise à des règles spécifiques en matière de durée, de résiliation et de charges. En cas de location meublée, un inventaire est essentiel, et il faut également tenir compte du traitement fiscal du mobilier. En cas d’usage professionnel, le contrat doit préciser clairement quelle partie du bien est utilisée à titre privé et quelle partie est affectée à l’activité professionnelle.

Ne logez pas trop vite votre immobilier dans une société Louer un appartement en plus de son habitation familiale ne justifie pas forcément de créer une société. Mais à mesure que le portefeuille immobilier s’étoffe, que l’activité s’intensifie ou que la génération suivante entre en jeu, il convient de réfléchir à la manière dont vous détenez ce patrimoine.

Lorsqu’il est question de structurer un patrimoine immobilier, l’attention, en général, se porte d’abord sur le choix entre détention privée et société. L’acquisition scindée entre usufruit et nue-propriété constitue elle aussi une forme de structuration, nuance Ann Maelfait, Partner chez Rivus Advocaten. À ses yeux comme à ceux de Jelle Van Hove, notaire et porte-parole de Notaris.be, le choix doit avant tout dépendre de ce que l’on souhaite faire de son immobilier à long terme.

“Le choix de loger ou non votre immobilier dans une société doit avant tout dépendre de ce que vous souhaitez en faire à long terme.” Ann Maelfait, Partner chez Rivus Advocaten

De la simplicité avant toute chose Pour quiconque achète, en plus de son habitation familiale, un premier appartement à titre d’investissement, la détention en personne physique conserve toute sa logique. En cas de location à un particulier, ce n’est pas le loyer réellement perçu qui est imposé, mais un montant calculé sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Ce montant est, la plupart du temps, nettement inférieur. “C’est toujours très intéressant sur le plan fiscal”, indique Jelle Van Hove. Dans une société, c’est le loyer réel qui est imposé. À quoi s’ajoutent des frais, notamment de comptabilité et de comptes annuels, qui peuvent peser sur le rendement lorsqu’il s’agit d’un seul appartement. Pour d’autres types de biens, l’arbitrage peut être différent. Une personne qui loue en privé un immeuble de bureaux utilisé à des fins professionnelles est, elle, imposée sur les loyers réels. Il en va de même dans une société, mais les revenus après impôt peuvent y rester afin de financer des dépenses ou d’être réinvestis. 50

À partir de quand l’activité devient-elle professionnelle? Même pour un deuxième ou un troisième bien d’investissement, le recours à une société n’est pas indispensable. Selon Jelle Van Hove, une personne qui acquiert au fil de sa vie quelques appartements pour les louer à long terme peut parfaitement choisir de les conserver en privé. Plus que le nombre de biens, c’est la nature de l’activité qui compte. Ann Maelfait distingue ici la gestion normale d’un patrimoine privé de l’activité consistant à acheter, rénover puis revendre systématiquement des biens immobiliers. “Lorsque cela devient répétitif, que les achats et reventes se succèdent trop rapidement, il faut demander conseil.” Le risque est en effet que le fisc ne considère plus les bénéfices comme relevant de la gestion normale d’un patrimoine privé, mais les impose comme des revenus professionnels. Dans ce cas, une société peut se révéler plus intéressante.

Entrepreneurs, attention Pour les entrepreneurs, acheter de l’immobilier via leur société peut sembler aller de soi. Les moyens financiers y sont disponibles, et la société peut utiliser ses revenus pour couvrir les dépenses. Ce n’est pourtant pas forcément la meilleure solution. Dans une société, les biens immobiliers sont amortis, ce qui fait baisser leur valeur comptable. En cas de revente ultérieure, la différence entre le prix de vente et cette valeur comptable est imposée au sein de la société. Si l’entrepreneur souhaite ensuite retirer l’argent restant à titre privé, un précompte mobilier sur les dividendes ou une taxation lors de la liquidation peut encore s’y ajouter, souligne Ann Maelfait. En revanche, les fonds qui demeurent dans l’entreprise après l’impôt des sociétés peuvent être réinvestis. Cela peut s’avérer pertinent si vous souhaitez développer un portefeuille immobilier. “Il ne faut pas uniquement regarder les gains rapides, mais se demander aussi comment cet argent pourra un jour être sorti de la société”, prévient Jelle Van Hove. L’affectation du bien n’est pas non plus à négliger. Si vous occupez plus tard gratuitement un immeuble appartenant à votre société, vous serez confronté à un avantage de toute nature et imposé personnellement sur celui-ci.

Anticiper la transmission Lorsque les enfants et petits-enfants entrent en jeu dans les réflexions, l’équation change. Détenir un bien immobilier en privé

peut être fiscalement avantageux au cours de la vie, mais offre moins de souplesse pour organiser sa transmission, observe Ann Maelfait. Un bien immobilier ne peut être donné au même taux réduit que les actions d’une société: “En matière de planification, l’immobilier est beaucoup plus rigide.” Si vous savez dès l’acquisition que le bien est destiné à revenir un jour à vos enfants, vous pouvez, par exemple, opter pour un achat scindé. Les parents achètent l’usufruit et conservent les revenus locatifs, tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété. Lorsque l’immobilier est détenu par une société, les actions peuvent être données. Cela facilite la transmission, sans pour autant faire disparaître la charge fiscale au sein de l’entreprise. Les amortissements peuvent créer un écart entre la valeur comptable et la valeur réelle des biens, écart qui sera fiscalement pris en compte lors d’une revente ultérieure. “L’avantage est que vous pouvez donner la société”, conclut Jelle Van Hove. “L’inconvénient, c’est que l’immobilier reste malgré tout logé dans cette société. Tôt ou tard, ces biens devront en sortir, et quelqu’un devra payer des impôts.”

TROIS ERREURS QUI PEUVENT COÛTER CHER 1 PERDRE LES

JUSTIFICATIFS LORS D’UN ACHAT SCINDÉ

Les enfants doivent pouvoir démontrer qu’ils ont acquis la nue-propriété avec leurs propres moyens. Si l’argent provient d’une donation préalable des parents, il faut conserver la preuve de celle-ci. À défaut, des droits de succession peuvent être dus au décès de l’usufruitier.

2 RENDRE LES ENFANTS COPROPRIÉTAIRES SANS RÉFLÉCHIR À LA SUITE

Si l’enfant X est finalement destiné à recevoir le bien X et l’enfant Y le bien Y, il n’est pas nécessairement judicieux, selon

Ann Maelfait, de les rendre copropriétaires des deux biens. En effet, la copropriété peut par la suite entraîner des discussions sur les frais, la gestion ou la vente.

3 ÊTRE RICHE EN

IMMOBILIER, MAIS MANQUER DE LIQUIDITÉS

Celui ou celle qui investit une grande partie de son patrimoine dans l’immobilier peut se retrouver confronté(e) à un problème de liquidités en cas de dépenses imprévues ou de décès. Cela peut peser lourd, notamment lorsque des droits de succession doivent être acquittés. “On ne peut évidemment pas payer avec des briques”, résume Ann Maelfait.

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De propriétaire à gestionnaire: cinq leçons de professionnels de l’immobilier Louer de manière professionnelle ne se résume pas à proposer un bien de qualité au bon prix. Koenraad Belsack et Nele Van Damme, fondateurs d’Upgrade Estate, ont commencé avec six chambres d’étudiants et un plat de spaghettis. Aujourd’hui, ils gèrent près de 40 bâtiments accueillant plus de 5.000 locataires. Bon nombre des enseignements tirés en chemin peuvent servir à celles et ceux qui ne louent qu’un ou quelques biens. Lorsque Nele Van Damme et Koenraad Belsack ont loué leur première résidence étudiante en 1999, ils ont invité tous les étudiants à discuter autour d’un grand plat de spaghettis. “Ce plat, c’était notre tout premier ‘investissement’!”, sourient-ils aujourd’hui. L’approche n’a jamais vraiment changé. “Pour nous, un bâtiment est un décor. Ce qui s’y passe est le plus important.” Leur entreprise, Upgrade Estate, qui opère sous les marques Upkot, Upliving et Upoffiz, gère désormais près de 40 bâtiments où vivent au total plus de 5.000 locataires. À la traditionnelle spaghetti party annuelle se sont ajoutées de nombreuses activités: soupes pendant le blocus, fêtes organisées régulièrement, ou encore randonnées collectives en Ardenne. “Chaque bâtiment dispose d’un coach qui écoute les locataires et organise des activités. Ce que nous proposons dans une résidence étudiante de profils créatifs est très différent de ce que nous organisons

dans un complexe résidentiel destiné aux young professionals.” Selon le tandem d’entrepreneurs, il est rentable de ne pas investir uniquement dans le bâtiment, mais aussi dans les services et dans la relation avec les locataires. “Nous voyons de nombreux locataires passer de nos résidences étudiantes à nos appartements. Quelque 70% de nos collaborateurs sont d’anciens locataires ou investisseurs. Et deux tiers des nouveaux investisseurs arrivent par le bouche-à-oreille.”

Le long terme comme socle Chez Upgrade Estate, chaque nouveau concept est précédé d’une étude de marché destinée à cerner les besoins et les attentes. “Nous construisons des biens immobiliers conçus pour durer au moins 100 ans. Il faut donc regarder au-delà des tendances et des effets de mode. Et ils sont nombreux: voici quelques années, tout le monde voulait construire des espaces de coworking. Nous avons choisi de ne pas suivre ce mouvement.” À leurs yeux, le fait qu’il existe aujourd’hui, à un endroit donné, une demande pour un certain type de bien immobilier ne signifie pas automatiquement que ce choix restera pertinent sur le long terme. Or, un investissement immobilier doit être durable. La fixation des prix repose sur des données et des études de marché, et non

QUICK WINS POUR LES PROPRIÉTAIRES PARTICULIERS › Calendrier d’entretien: planifiez les contrôles et l’entretien plutôt que de réagir aux pannes. › Dossier de gestion numérique: centralisez les contrats, états des lieux, factures et communications. › Contrôle technique annuel: une visite annoncée par an permet de détecter les petits problèmes avant qu’ils ne prennent de l’ampleur. › Journal des coûts et réparations: il constitue la base du recalcul ultérieur de la rentabilité. › Entretien de départ: demandez clairement pourquoi le locataire s’en va et clôturez la relation en le remerciant.

sur l’intuition. “Lorsqu’un locataire s’en va, nous fixons le nouveau loyer à partir de nos propres données et de data externes: la vitesse à laquelle nous louons selon l’emplacement, la façon dont le marché évolue, l’effet de l’indexation… Mais nous ne fonctionnons pas comme l’hôtellerie, où une chambre coûte soudain deux fois plus cher le soir parce qu’il ne reste presque plus d’autre place disponible. Les gens veulent payer un prix juste pour un certain niveau de qualité.” Les fondateurs d’Upgrade Estate veillent à l’accessibilité financière par un autre mécanisme encore: un tiers des chambres étudiantes sont louées via des établissements d’enseignement, qui peuvent euxmêmes appliquer une correction sociale.

“Déterminez d’abord le public-cible sur lequel vous souhaitez investir, et ensuite seulement le type de bien.” Nele Van Damme et Koenraad Belsack, fondateurs d’Upgrade Estate

Qu’est-ce qui marche aussi pour les particuliers? Celui ou celle qui loue un ou quelques biens n’a évidemment pas besoin de reproduire le fonctionnement d’une société immobilière. Quoi qu’il en soit, pour Koenraad Belsack, une gestion professionnelle commence avant l’achat. “Déterminez d’abord le publiccible sur lequel vous souhaitez investir, et ensuite seulement le type de bien.” Le propriétaire doit aussi réfléchir à l’avance à la gestion. Gérer soi-même son bien est tout à fait possible, mais cela demande du temps et des connaissances. Les règles urbanistiques se durcissent, la législation locative évolue, les exigences des locataires augmentent. Gérer soimême un bien est donc moins évident qu’auparavant. Une fois le bien acquis, les particuliers peuvent, selon les fondateurs, reprendre assez facilement certaines habitudes des acteurs professionnels.

Le service fidélise les locataires. “Un locataire satisfait qui reste dans les lieux vous fait souvent économiser davantage qu’un nouveau locataire qu’il faut trouver. L’essentiel est de prendre régulièrement le temps de s’écouter – autour d’une assiette de spaghettis ou non. Sans négliger les départs: chez Upgrade Estate, nous interrogeons chaque locataire qui s’en va et nous lui offrons un cadeau pour le remercier.”

Entretenir de manière préventive “N’attendez pas un changement de locataire pour vérifier ce qui doit être fait.

Les locataires ne remarquent pas toujours eux-mêmes qu’un problème est en train de se développer. Chez nous, les facility coordinators effectuent au moins une inspection annoncée par an, les installations font l’objet d’un entretien préventif et les contrôles sont suivis de près. La prévention évite les frictions.”

Des accords clairs Des règles explicites dès le départ permettent d’éviter des problèmes par la suite. Chez Upgrade Estate, cela commence par le choix du bon locataire pour le bon bien. La garantie locative et les deux premiers mois de loyer doivent aussi être versés avant la remise des clés. En cas d’arriéré de paiement, l’entreprise intervient immédiatement. Selon Koenraad Belsack, commencer d’emblée à accorder des exceptions revient à fragiliser les règles qui doivent s’appliquer pendant toute la durée du bail.

Un seul canal de communication “Plus il y a de canaux, moins la communication est bonne. À un moment donné, nous en avions presque dix. Voici quelques années, nous avons tout centralisé dans notre propre application, qui offre aux locataires la possibilité de signaler de petits travaux, d’ouvrir leur porte et de communiquer avec les occupants de leur étage ou de leur cuisine commune. Pour un particulier, WhatsApp ou l’e-mail suffisent probablement. Il est également utile de convenir du délai auquel un locataire peut s’attendre à une réponse.”

Créer de l’espace de logement supplémentaire? Vérifiez d’abord ce qui est autorisé Un grand grenier, un commerce inoccupé, une toiture plate pouvant accueillir un étage supplémentaire: le bâti existant recèle souvent du potentiel pour créer de nouveaux logements et générer des revenus locatifs additionnels. Mais avant de sortir la calculette, les investisseurs doivent vérifier un point essentiel: qu’est-ce qui est réellement permis?

La Belgique se densifie. Les besoins en logements sont majeurs, les terrains à bâtir se raréfient et les pouvoirs publics encouragent la création de nouvelles habitations au sein du tissu bâti existant. Pour les particuliers investisseurs immobiliers, l’idée est séduisante: pourquoi acheter un bien supplémentaire coûteux lorsqu’il reste du potentiel dans son propre patrimoine? Afin d’exploiter ce potentiel, il faut toutefois tenir compte d’un principe trop souvent négligé, souligne Stijn Janssens, ingénieur-architecte chez Vergund.be: les possibilités dépendent à la fois de la dernière situation urbanistique autorisée du bien et des normes de qualité en vigueur.

Situation autorisée Le point de départ n’est ni le potentiel technique du bâtiment ni sa rentabilité

financière, mais bien ce que l’on appelle sa “situation urbanistique autorisée”, reprend Stijn Janssens. “J’ai récemment reçu un dossier concernant un immeuble composé de trois appartements. Le propriétaire souhaitait le rénover en profondeur, mais nous avons découvert que le bâtiment n’avait jamais été autorisé comme immeuble de trois appartements. D’un point de vue urbanistique, il s’agit donc toujours d’une maison unifamiliale.” “L’installation électrique est contrôlée, le certificat PEB est demandé, mais la situation urbanistique du bâtiment est rarement examinée avec le même regard critique”, déplore l’ingénieur-architecte. “La plupart du temps, le problème apparaît indirectement. L’absence de numéros de boîte pour des appartements constitue par exemple un signal d’alerte typique: lorsqu’il n’y a pas de numéros de boîte, il n’y a généralement pas 55

“À Anvers, vous ne pouvez scinder un bien que s’il dépasse 350 m², cave et grenier compris. En dessous de cette superficie, il doit rester en toutes circonstances une maison unifamiliale.” Stijn Janssens, ingénieur-architecte chez Vergund.be

d’autorisation… Or, sans numéros de boîte, vous ne pouvez pas demander de certificat PEB, et en principe, vous ne pouvez pas non plus louer ou vendre ce bien. Cela peut entraîner de sérieux problèmes financiers, et beaucoup d’incertitude.” Les normes jouent ici un rôle incontestable. Elles se sont durcies ces dernières décennies et s’appliquent aussi lorsqu’une ancienne transformation non autorisée doit être régularisée. “Celui qui a scindé une habitation voici 20 ans et avait alors demandé une autorisation avait la tâche plus facile: les exigences étaient moins strictes. Si cette même division doit être régularisée aujourd’hui, il est nettement plus difficile d’obtenir une autorisation, par exemple parce qu’un local à vélos exigé par les règles actuelles fait défaut.” Avant de faire dessiner des plans ou de calculer le futur rendement locatif, il est dès lors préférable de vérifier que la situation existante est entièrement autorisée. Ensuite seulement se pose la question du potentiel supplémentaire du bien. Et ici, les conditions diffèrent selon qu’il s’agit de scinder, de surélever ou de réaffecter un bâtiment.

› SCINDER:

pas autorisé pour tous les biens

De nombreuses communes protègent leur parc de maisons unifamiliales. “À Anvers, par exemple, vous ne pouvez scinder un bien que s’il dépasse 350 m², cave et grenier compris. En dessous de cette superficie, il doit rester en toutes circonstances une maison unifamiliale.” 56

Lorsqu’une division est autorisée, elle doit répondre à des exigences de qualité. À Anvers, cela signifie notamment qu’il faut prévoir au moins un vaste appartement disposant de son propre espace extérieur, une diversité de superficies à partir de cinq unités et, pour chaque nouvelle entité, des équipements tels qu’une terrasse, un espace pour vélos et des possibilités de stationnement. “Il est rarement possible d’organiser toutes les places de stationnement sur sa propre parcelle, de sorte qu’il faut fréquemment payer une compensation.” À cela s’ajoutent les exigences en matière de sécurité incendie: compartimentage, voies d’évacuation et, dans certains cas, centrale de détection incendie. Une division créant de nouveaux logements, la commune les soumet aux mêmes normes que des constructions neuves.

› SURÉLEVER:

ajoutez-vous une pièce ou un logement?

L’ajout d’un étage suit globalement la même logique, moyennant une distinction essentielle: “Si vous agrandissez simplement le logement avec une chambre ou une pièce de vie, seul ce nouveau volume doit faire l’objet d’une autorisation. Sur le plan urbanistique, il est utile que le bâtiment voisin soit déjà plus haut: on peut alors parler d’une ‘harmonie avec l’environnement’. Mais si vous ajoutez un studio ou une unité distincte, il faut à nouveau satisfaire à l’ensemble des exigences.”

› RÉAFFECTER:

une nouvelle fonction implique de nouvelles contraintes

Transformer une surface commerciale ou un bureau en logement (et inversement) va au-delà d’une simple rénovation: il s’agit d’un changement d’affectation. “Et celui-ci

doit répondre aux mêmes exigences de qualité: hauteur sous plafond, lumière, ventilation, espace extérieur, etc. Un contrôle supplémentaire en matière de mobilité vient s’y ajouter, puisqu’une nouvelle fonction attire de nouveaux visiteurs ou occupants.”

La touche finale En fin de compte, c’est le collège des bourgmestre et échevins qui décide si un permis est accordé. Et les prescriptions objectives ne sont pas les seuls éléments pris en considération. “À côté de toutes les règles objectives, il existe le principe du ‘bon aménagement du territoire’. La commune estime-t-elle qu’il s’agit d’un projet de qualité à cet endroit? Cette appréciation est en partie subjective, même si l’idée de fond est que la nouvelle situation doit être de meilleure qualité que l’existante. Dans les petites communes qui ne disposent pas d’un règlement urbanistique strict ou très détaillé, on retombe parfois davantage sur cette appréciation subjective.” Si le bien se trouve en copropriété, l’accord de l’association des copropriétaires peut en outre être nécessaire. Cette question est distincte de l’autorisation urbanistique, cependant. Pour éviter qu’un projet ne capote en cours de route, l’analyse urbanistique est de plus en plus souvent réalisée en amont. Des bureaux de conseil spécialisés cartographient la situation de fait et la situation autorisée d’un bien avant même que des plans soient dessinés ou que d’importants investissements soient engagés. En confrontant les archives historiques, les règlements communaux actuels et un relevé 3D précis, il est possible de déterminer rapidement si une division, une surélévation ou un changement d’affectation est urbanistiquement réalisable

Des choix stratégiques pour votre portefeuille immobilier Les investisseurs en actions réévaluent régulièrement leur portefeuille. Les propriétaires immobiliers le font beaucoup moins. Pourtant, chaque bien mérite qu’on lui applique périodiquement la même question: quel rôle joue-t-il encore dans votre patrimoine? Conserver, repositionner, refinancer, donner ou vendre: cinq options pour quiconque veut examiner son immobilier avec le même regard critique que ses placements.

La plupart des portefeuilles immobiliers privés se constituent sans plan préétabli. Vous achetez un premier appartement, vous le rénovez, vous le louez et vous le conservez. Quelques années plus tard, un deuxième bien s’ajoute, puis peutêtre un troisième. Il est rare qu’un grand plan directeur se cache derrière cette évolution. Et ce n’est pas forcément un problème, tant que les circonstances ne changent pas. Car un bien parfaitement adapté il y a 10 ans peut désormais remplir une autre fonction. Le marché locatif a évolué, les normes énergétiques se sont durcies et votre propre situation a changé. Celui ou celle qui, à 30 ans, rénove activement ses biens, n’a souvent plus envie de le faire à 70 ans. Lorsque les enfants terminent leurs études, la transmission patrimoniale prend parfois le pas sur l’expansion. Et à l’approche de la retraite, le besoin de liquidités peut devenir plus important que celui d’un quatrième contrat de location. Considérez donc votre immobilier comme un véritable portefeuille. Pour chaque bien, demandez-vous quelle fonction il remplit. Génère-t-il des revenus stables? Permet-il de mobiliser du financement supplémentaire? Ou joue-t-il surtout un rôle dans la transmission à la génération suivante? Un bien dépourvu de fonction claire mérite au minimum d’être réévalué. Une telle analyse doit intégrer la performance énergétique. L’écart entre les biens économes et énergivores se creuse, tant en valeur qu’en facilité de location. Si vous possédez plusieurs biens assortis d’un mauvais certificat PEB, vous supportez un risque cumulé: une même évolution réglementaire peut affecter l’ensemble du portefeuille simultanément. La diversification entre plusieurs classes énergétiques devient ainsi un critère aussi légitime que la diversification géographique. 57

Choix stratégiques CONSERVER › C’est le bon choix si, après

déduction de tous les coûts, le bien offre encore un rendement satisfaisant, exige peu d’investissements et correspond à votre horizon de placement. Conserver doit rester une décision active, et non devenir un automatisme. Recalculez chaque année le rendement net: le loyer moins l’entretien, les impôts, les assurances, la vacance locative, etc., rapporté à la valeur de marché actuelle, et non au prix d’achat historique.

REPOSITIONNER › Parfois, la valeur ne

plus fiscalement déductibles. Il faut donc calculer au plus juste, surtout avec les taux actuels.

DONNER OU STRUCTURER › Celui ou celle qui prépare la transmission de son patrimoine a tout intérêt à examiner suffisamment tôt des solutions comme l’achat scindé, la donation ou la société simple. Elles permettent de conserver le contrôle et les revenus, tout en réduisant sensiblement les droits de succession futurs. Le timing est déterminant: mieux vaut organiser ces opérations avant que l’âge, l’état de santé ou des événements imprévus ne limitent les possibilités. Si l’on attend trop longtemps, certaines techniques d’optimisation disparaissent ou deviennent fiscalement moins avantageuses. Un portefeuille immobilier ne se transmet pas en un jour. Une bonne planification patrimoniale répartit les décisions sur plusieurs années.

réside pas dans la vente, mais dans une autre façon de louer. Une grande maison familiale peut être transformée en logement de coliving; un appartement vieillissant peut, après une nette amélioration de son PEB, générer à la fois un loyer plus élevé et une plus-value. Un repositionnement demande du capital et de l’énergie. Il faut d’abord calculer si le supplément de loyer permet d’amortir l’investissement dans un délai raisonnable. VENDRE › C’est souvent l’option la moins populaire, parfois à tort. Vendre ne signifie REFINANCER › Un bien dans lequel ni abandonner l’immobilier ni reconnaître un échec, mais réallouer son capital. Celui une grande partie du capital a déjà été qui cède un bien vieillissant nécessitant remboursée et qui ne porte plus qu’une de lourdes rénovations peut réinvestir faible dette constitue un “levier dormant”. le produit dans un bien économe en Une reprise d’encours ou un nouveau énergie et susceptible d’attirer un éventail crédit ont pour conséquence de libérer plus large de locataires. En outre, après ce capital pour une nouvelle acquisition, cinq ans de détention, la plus-value est sans vendre. Le bien existant continue à généralement exonérée d’impôt, un produire un rendement, tandis que le capital avantage que les investisseurs en actions dégagé peut être remis au travail. Attention, ne connaissent plus depuis cette année, cependant: les intérêts d’un emprunt tandis que l’immobilier reste en dehors du destiné à un bien d’investissement ne sont cadre de ce nouveau régime.

“Conserver doit rester une décision active, et non devenir un automatisme.” LA BOUSSOLE DU PORTEFEUILLE: QUATRE QUESTIONS À SE POSER POUR CHAQUE BIEN › QUEL EST LE RENDEMENT NET?

Calculez le loyer après déduction de tous les coûts et rapportez-le à la valeur de marché actuelle.

› QUELS INVESTISSEMENTS SERONT NÉCESSAIRES DANS LES CINQ PROCHAINES ANNÉES?

Toiture, façade, obligations liées au PEB, décisions prises par la copropriété: de grosses dépenses à venir peuvent modifier fondamentalement le calcul.

› LE BIEN CORRESPOND-IL ENCORE À VOTRE PHASE DE VIE? Disposez-vous du temps, de l’énergie et des liquidités qu’il exige? Un bien immobilier ne doit pas devenir une source de soucis.

› RACHÈTERIEZ-VOUS AUJOURD’HUI CE BIEN AU MÊME PRIX?

Si la réponse est non, c’est probablement le signal de vente le plus clair qui soit.

TROIS RAISONS POUR LESQUELLES VOUS CONSERVEZ VOTRE BIEN TROP LONGTEMPS 1 L’EFFET DU PREMIER BIEN Le premier investissement est souvent chargé d’émotion. Vous connaissez chaque mur, chaque locataire, chaque histoire. Or, les sentiments ne produisent pas de rendement. Évaluez votre premier bien avec autant de détachement que le dernier.

2 LE BLOCAGE FISCAL

“Si je vends, je paierai des droits d’enregistrement sur mon prochain achat.” C’est exact, mais ce coût ponctuel pèse fréquemment moins lourd que plusieurs années de rendement médiocre. Faites le calcul sur 10 ans, pas sur un seul.

3 LE PIÈGE DES COÛTS IRRÉCUPÉRABLES

“Je viens d’y installer une nouvelle cuisine.” L’argent déjà investi est dépensé et ne doit plus guider votre décision. La seule question pertinente est la suivante: que rapporte ce bien à partir d’aujourd’hui.

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