Issuu

Jaarverslag 2020 Woonstichting Stek

Inhoud 1

Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers......................... 3

Voorwoord van de bestuurders ...................................4

Bestuursverslag ......................................................8 3 Context en ambities ................................................ 8 Externe ontwikkelingen ........................................................................................................................ 8 Het interne speelveld van Stek ........................................................................................................... 10 Onze ambities ..................................................................................................................................... 11 Lokale verankering ............................................................................................................................. 11 Prestatieafspraken.............................................................................................................................. 14

Maatschappelijke prestaties

.................................... 15

Beschikbaarheid huisvesting primaire doelgroep .............................................................................. 15 Beschikbaarheid huisvesting voor diverse doelgroepen .................................................................... 16 Betaalbaarheid ................................................................................................................................... 18 Zichtbaar in de wijk ............................................................................................................................ 19 Dienstverlening................................................................................................................................... 21 Woonfraude ....................................................................................................................................... 22 Huurachterstand, betalingsregelingen en vroeghulp ......................................................................... 22 Bezwaren (huurverhoging, -bevriezing, -verlaging) en klachten ........................................................ 23 Ontruimingen ..................................................................................................................................... 23 Overlast .............................................................................................................................................. 24 Woningvoorraad................................................................................................................................. 24 Nieuwbouw en herstructureringsprojecten ....................................................................................... 26 Verkoop .............................................................................................................................................. 29 Aankoop en koopgarant ..................................................................................................................... 30 Sloop- en ontwikkelbesluiten ............................................................................................................. 30 Duurzaamheid .................................................................................................................................... 30 Onderhoud ......................................................................................................................................... 32

Randvoorwaarden ................................................ 35 Inrichting organisatie, fusie ................................................................................................................ 35 Cultuur en verbinding ......................................................................................................................... 35 Huisvesting organisatie....................................................................................................................... 36 Verhouding m/v .................................................................................................................................. 36 Ziekteverzuim ..................................................................................................................................... 36 Communicatie, intern en extern ........................................................................................................ 37

Facilitaire zaken .................................................................................................................................. 39 Informatisering en automatisering ..................................................................................................... 40 Ondernemingsraad ............................................................................................................................. 42 Rapportage structuur ......................................................................................................................... 44 Financiële continuïteit ........................................................................................................................ 44 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten ........................................................................... 48 Financieel beleid ................................................................................................................................. 49 Financieel beheer ............................................................................................................................... 49 Streefwaarden en prestatie-indicatoren ............................................................................................ 50 Vermogensbeheer .............................................................................................................................. 50 Risicobeheersing ................................................................................................................................. 55 Governance ........................................................................................................................................ 57 Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties ........................................................................................ 58 Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw ........................................................................... 58 Verslag Corporatieraad 2020 .............................................................................................................. 58

Verslag Raad van Commissarissen ......................... 61 6 Jaarverslag 2020 van de Raad van Commissarissen ........... 61 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen .............................................................. 61 Algemeen............................................................................................................................................ 63 Over toezichthouden en besturen ..................................................................................................... 63 Verslag vanuit toezichthoudende rol ................................................................................................. 64 Verslag vanuit werkgeversrol ............................................................................................................. 67 Verslag vanuit klankbordfunctie ......................................................................................................... 68 Over de Raad van Commissarissen ..................................................................................................... 68 Functioneren ...................................................................................................................................... 70 Bezoldiging ......................................................................................................................................... 71 Vergaderingen, overleg ...................................................................................................................... 71

Jaarrekening 2020 ................................................. 72 7 8

Jaarrekening 2020................................................................... 72 Overige gegevens ................................................................. 118

Toelichtingen en definities .............................................................. 124

1 Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers

2 Voorwoord van de bestuurders Een andere tijd De beelden lijken uit een andere tijd te komen en doen ruim een jaar later zelfs vervreemdend aan: de fusie van Woonstichting Stek/Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting wordt nog ouderwets gevierd. Op 15 februari is de basis is gelegd voor een krachtige, toekomstbestendige organisatie die, los van de financiële voordelen, uitstekend in staat is om de grote uitdagingen op het gebied van de sociale volkshuisvesting aan te kunnen. Maar een maand later heeft niemand het meer over die grote ambities. Het hele land gaat door corona in lockdown en zijn we opeens een pionierende organisatie die voornamelijk vanuit huis wordt gerund. Onze huurders merkten daarvan meteen de consequenties. Vaklieden kwamen alleen nog voor spoedreparaties langs, groot onderhoud werd uitgesteld en de medewerkers van de corporatie waren – zeker in die eerste weken – niet altijd goed bereikbaar. En dat in een situatie waarin de behoefte aan (telefonisch) contact juist toenam door de coronamaatregelen. Het handboek ‘fuseren in coronatijd’ bestaat nog niet, maar we hebben er met elkaar een goede aanzet toe gegeven. Na het zetten van de handtekeningen onder het fusiedocument zijn de organisaties in elkaar geschoven, afdelingen verplaatst (het kantoor in Noordwijk biedt onderdak aan de afdelingen Financiën en Strategie & Beleid, de overige afdelingen blijven of verhuizen naar Lisse), er is een digitaal landschap met een nieuw ERP-systeem geïntroduceerd, een compleet nieuwe huisstijl ingevoerd, een website en kennisbank in de lucht gebracht, nieuwe medewerkers aangenomen en er zijn nog duizend-en-één andere dingen gedaan die van drie fusiepartners één woningcorporatie maken. Het mag duidelijk zijn dat daarbij niet alles van een leien dakje ging, maar de belangrijkste vaststelling is een jaar na dato: het is ons gelukt. Zijn we daarmee honderd procent tevreden? Natuurlijk niet. Een organisatie als de onze is nooit ‘af’. Er liggen op verschillende terreinen nog uitdagingen en verlangens, zoals het streven naar gemeenschappelijke huisvesting. Maar bovenal is de intentie om de dienstverlening aan de huurders weer zo gauw mogelijk naar het vertrouwde niveau te brengen en waar mogelijk nog verder te verbeteren. Fusie is van ons allemaal De evaluatie van de fusie volgt nog in 2021, maar vastgesteld kan worden dat dit proces van ons allemaal is geweest. Bij de totstandkoming van ‘nieuw Stek’ zijn veel medewerkers uit alle geledingen van de drie fusiepartners betrokken. In werkgroepen legden zij de bouwstenen voor de nieuwe structuur en is hard gewerkt aan het vertalen en samenvoegen van de bestaande (en soms zeer verschillende) werkprocessen naar één best practice. Een Stuurgroep Fusie - met onder anderen de bestuurders van Stek, Vooruitgang en NWS, maar ook de begeleiders Rob van Beek en Karin Waldram van Van Nimwegen - zette de lijnen uit. Die taak werd in februari 2020 overgenomen door het managementteam van het ‘nieuwe Stek’. Alle werknemers werden van de vorderingen van het proces op de hoogte gehouden met een Fusiejournaal, dat op 6 februari 2020 meldde dat - na de gemeentebesturen in ons werkgebied en de huurdersbelangenorganisaties - ook de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een positieve zienswijze voor de fusie van Stek/Vooruitgang en NWS hebben afgegeven. Kort daarna zetten ook de Raden van Commissarissen het licht op groen. Lockdown gooit veel roet in het eten Zodra de juridische fusie was afgerond, was er een nieuwe Raad van Commissarissen, een ander managementteam, werkten we met één begroting en werden besluitvormingsprocedures en de procuratie aangepast. Tegelijk bleef voor collega’s op de werkvloer ook nog veel bij het oude. Pas 5

nadat het nieuwe ERP-systeem Tobias AX was ingericht, is iedereen in zijn nieuwe functie geplaatst. Het coronavirus en de daarmee gepaard gaande lockdown gooide - en gooit - op veel terreinen roet in het eten. Toch voegt de organisatie zich sneller dan gedacht naar het ‘nieuwe werken’; vooral het uitrollen van MSTeams bracht afdelingen tot elkaar. De afdeling ICT zorgde behalve voor software ook voor hardware en daarmee goed uitgeruste thuiswerkplekken. Toch was dit verre van ideaal voor het integratieproces, met name voor de nieuwe collega’s die per 1 juli in dienst zijn getreden en geen werkelijk contact met de werkvloer konden maken. En wie thuis aan de slag was met jonge, niet (meer)-schoolgaande kinderen, heeft zo zijn (of haar) eigen problemen. Ook het opleiden voor en het in gebruik nemen van een nieuw ERP-systeem Tobias AX is onder deze omstandigheden een krachtsinspanning geweest. Leverancier Aareon had er al enige ervaringen mee opgedaan bij collega-corporaties, maar les krijgen op afstand haalt het niet bij het ‘live’ klassikaal les krijgen. Ook bij de inrichting van de programmatuur was deze werkwijze niet optimaal. Dat bleek toen - na een krachtsinspanning van velen - het systeem begin juli in gebruik werd genomen. De prioriteit bij het oplossen van de ‘issues’ lag bij de processen die de klant raken. Toch duurde het een aantal maanden voordat het serviceniveau weer naar de voor Stek vertrouwde waarde steeg. De extra inzet en het harde werken is beloond. Werken met een maatlat Hoe intelligent de lockdown aanvankelijk ook was, het regime was onvermijdelijk ook van invloed op de dienstverlening van Stek. De vakmannen kwamen alleen nog voor spoedreparaties, woningen wisselden van huurder zonder persoonlijk contact en de balies van de kantoren in Lisse en Noordwijk bleven gesloten. Voor de aannemers werd gewerkt met een maatlat, die de veiligheid van zowel hun medewerkers als onze huurders moest waarborgen. Zo konden enkele grote renovatieprojecten toch worden opgepakt en werden er in 2020 toch 51 nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd. De lockdown was ook van invloed op de mobiliteit van onze huurders: het aantal verhuisbewegingen was bijzonder laag. Na een korte versoepeling in de zomermaanden toen het aantal besmettingen afnam - werden de teugels in het najaar weer aangetrokken. Het nieuwe normaal Na maanden van thuiswerken en video-vergaderen dringt de vraag zich op of dit ook in de periode ná corona tot het nieuwe normaal moet worden gerekend. Arbeidsmarktdeskundigen gaan ervan uit dat een aantal aspecten van het ‘nieuwe werken’ niet meer wordt teruggedraaid. Maar naarmate de lockdown duurt, neemt ook de honger naar kantoor weer toe. Want ondanks alle techniek en faciliteiten, blijft het gemis aan persoonlijk contact, het praatje bij de koffieautomaat, het ‘lezen’ van lichaamstaal bij vergaderingen en de extra dynamiek die het gezamenlijk werken geeft. Een enquête over werken thuis en/of op kantoor leverde in juni veel informatie op. De breed levende wens om de hele organisatie onder één dak te brengen sprong eruit. Lange tijd is gedacht dat het gebouw De Witte Zwaan - pal naast het Stek-kantoor aan de Hobahostraat in Lisse - een uitgelezen plek voor gezamenlijke huisvesting zou zijn, maar in het najaar bleken de kosten voor verbouwing te hoog. Een werkgroep, waarin een lid van de Ondernemingsraad participeert, nam het op zich om de komende periode alternatieven aan te dragen. Onze Raad van Commissarissen is akkoord met de uitgangspunten en het financiële kader voor zo’n nieuw onderdak. Doorkijkje naar de toekomst Hoewel in een jaarverslag vooral wordt teruggekeken, zijn er in 2020 ook ontwikkelingen in gang gezet die de koers van onze woonstichting voor de komende jaren bepalen. Er wordt hard gewerkt aan een nieuw Ondernemingsplan, waarvoor behalve intern ook veel input en inspiratie wordt opgehaald bij onze partners. Ook onze meerjarenbegroting getuigt van ambitie: de komende jaren wil Stek veel bouwen en investeren in kwaliteit en duurzaamheid. Eén van de conclusies luidt dat de 6

financiële positie van Stek solide is en de opgave voor de komende vijftien jaar voor onze corporatie goed betaalbaar blijkt. Om het verdienmodel ook op de lagere termijn duurzaam te maken, is met de Raad van Commissarissen afgesproken dat het geactualiseerde Strategisch Voorraadbeleid wordt doorgerekend op betaalbaarheid. Verder wordt met een préscan al voorgesorteerd op de visitatie van Stek in 2022. Verder met één bestuurder Al bij het samengaan van de Noordwijkse Woningstichting, Woonstichting Vooruitgang en Woonstichting Stek is besloten dat de twee bestuurders Willem van Duijn en Hans Al dit proces samen zouden leiden, waarna een nieuwe bestuurder Stek verder zou brengen. Gezien de vorderingen die er nu zijn gemaakt, is eind 2020 in goed onderling overleg afgesproken dat Willem van Duijn vervroegd zijn werkzaamheden bij Stek neerlegt. Gezien de ontwikkeling van de organisatie kan dat ook op dit moment. Het biedt tevens de ruimte aan Stek om de inrichting van de fusieorganisatie af te ronden. Willem van Duijn heeft grote bestuurlijke kracht getoond om het nieuwe Stek door een lastige periode te loodsen. Zijn bijdrage aan daar waar Stek nu staat is groot geweest. Op ons drukt de verantwoordelijkheid het goede werk voor te zetten.

Lisse, 17 maart 2021 Hans Al Bestuurder

Willem van Duijn Bestuurder

Bestuursverslag 3 Context en ambities Externe ontwikkelingen Nederland staat voor een aantal grote maatschappelijke opgaven binnen de woningmarkt. Zo is er een groeiende vraag naar (betaalbare) woningen en ligt er een grote verduurzamingsopgave. Ook Stek speelt in het realiseren van die opgave een belangrijke rol. Rijksprioriteiten Eens in de vier jaar bespreken partijen (onder andere woningcorporaties) samen met het ministerie van BZK de Rijksprioriteiten met betrekking tot de volkshuisvesting. Eind 2020 heeft minister Ollongren de volgende volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende vier jaar aangegeven: - bijdragen aan de bouwopgave, door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen; - zorgen voor betaalbaarheid, door lokaal maatwerk; - investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad, door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie; - realiseren van wonen met zorg, door passende woonvormen en samenwerking; - huisvesten van spoedzoekers, door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting; - investeren in leefbaarheid, door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer. Om deze opgaven te realiseren is samenwerking op basis van gelijkwaardigheid en wederkerigheid tussen Stek, de vier gemeenten in ons werkgebied (Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen) en de twee huurdersorganisaties Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) en HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) essentieel. Corporaties zijn verplicht om de volkshuisvestelijke prioriteiten op te nemen in de prestatieafspraken en daarbij prioritering te bepalen. Woningbehoefte Er staat veel druk op de woningmarkt vanuit de vraagkant, althans, het aantal ingeschreven woningzoekenden is de laatste vijf jaar met 20% toegenomen. Het aantal woningzoekenden met een laag inkomen (< € 29.000) neemt de laatste jaren toe, evenals de behoefte aan kleinere woningen door gezinsverdunning. Een deel van de woningzoekenden is niet, of minder actief in het daadwerkelijk zoeken naar een woning. Woningzoekenden wijzen frequent een woningaanbod af. Om een goed beeld te krijgen van de daadwerkelijke woningvraag, zal hier door Holland Rijnland Wonen in 2021 onderzoek naar worden gedaan en met de Raad van Commissarissen worden besproken. Maatschappelijke ontwikkelingen Wijzigingen in de zorg en demografische ontwikkelingen resulteren in andere woonvragen. De ouder wordende huurder, de uitstroom uit de GGZ, het wegvallen van de verzorgingshuizen, het toenemen van mantelzorg, het vervallen van de centrumfunctie van Leiden en het afnemen van de bevolkingsomvang na 2040 zijn ontwikkelingen die tot specifieke woonvragen leiden. De behoefte aan andere woonvormen, meer zorg gerelateerd en kleiner bouwen, groeit hierdoor de komende jaren snel. Tijdelijke producten gaan daarbij een rol spelen. 8

Het sociaal beheer als gevolg van de instroom van andere doelgroepen en de beperkte uitstroom vragen meer aandacht. Eenzaamheid, vervuiling, overlast, GGZ-problematiek nemen toe. Gestructureerde samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen is nodig. Duurzaamheid Steeds nadrukkelijker wordt de opgave van verduurzaming van de woningvoorraad. Eenvoudige oplossingen zijn niet voorhanden. Hierbij neemt ook de technische complexiteit van de systemen en van het beheer toe. Het gaat ook een fors beslag leggen op de ontwikkelen investeringscapaciteit van Stek. Huurders worden soms geconfronteerd met kinderziektes, zijn bang voor hogere lasten en zien niet altijd het grotere belang. Druk door heffingen en fiscaliteit Ondanks de gezonde financiële positie van Stek, neemt de druk op de financiën gaandeweg toe door de verhuurdersheffing, de bijdrage aan kosten voor extern toezicht (Aw), de saneringsheffing en fiscaliteiten als vennootschapsbelasting en Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). Enerzijds leggen deze maatregelen druk op bijvoorbeeld de huurinkomsten en anderzijds beïnvloeden ze de investeringscapaciteit. Beheer en communicatie De communicatiemogelijkheden met de huurder en klant breiden zich uit. Naast het persoonlijk contact dat bij een belangrijk deel van de huurders de voorkeur heeft, zeker als gevolg van de coronamaatregelen, zal digitale communicatie aanvullend of soms vervangend zijn voor de communicatie op papier. Er zijn steeds meer communicatiemiddelen die wij kunnen inzetten of verder ontwikkelen. Digitalisering Digitalisering neemt niet alleen toe in het contact met de huurders, maar in de gehele bedrijfsvoering van Stek. Digitale hulpmiddelen zijn van cruciaal belang voor de dagelijkse werkzaamheden en vragen om expertise in de organisatie. De in 2020 vastgestelde digitaliseringsvisie 2020-2025 zal bijdragen aan de verdere realisatie van onze doelstellingen. Samenwerken Het aantal belanghouders van Stek neemt toe door onder andere uitbreiding van de prestatievelden van corporaties naar duurzaamheid en leefbaarheid. De Rijksprioriteiten zoals door minister Ollongren eind 2020 zijn aangegeven (zie onder Rijksprioriteiten op pag. 5) versterken de noodzaak tot verdergaande samenwerking met diverse partijen. Begin 2021 wordt een start gemaakt met belanghoudersmanagement, om op een doelgerichte manier gewaardeerde prestaties te blijven leveren. In paragraaf 3.4 lichten we dit nader toe. Schaalvergroting Bij de gemeenten waarin Stek actief is, is een ontwikkeling naar schaalvergroting gaande. De gemeenten Noordwijk en Noordwijkerhout zijn gefuseerd. Hillegom, Lisse en Teylingen werken ambtelijk samen en zullen misschien op termijn ook een fusie aangaan. Ook belanghouders als zorginstellingen werken vaak in een groter gebied dan een gemeente. Door de fusie positioneert Stek zich stevig in dat krachtenveld en opereert Stek als gelijkwaardige gespreks- en samenwerkingspartner.

Het interne speelveld van Stek Het jaar 2020 zullen we niet snel vergeten; een fusie (eind 2019 en begin 2020) waarin drie organisaties samengevoegd werden, de implementatie van een nieuw automatiseringssysteem, het herindelen van twee vestigingen en de uitbraak van de coronapandemie. Zo was er een stoelendans van 110 medewerkers, werkplekken en kamers zijn ontmanteld en opnieuw ingericht, alle laptops zijn voorzien van nieuwe software. Achter de schermen ging de nieuwe digitale kantooromgeving ‘live’. Ook de compleet vernieuwde website van Stek ging in de lucht. Achter www.stek-wonen.nl gaat een vernieuwd digitaal platform schuil, met een directe koppeling naar onze kennisbank, zodat iedereen te allen tijde over dezelfde actuele informatie beschikt. Collega’s raakten snel gewend aan hun nieuwe plek en functie, aan de andere manier van werken en aan de nieuwe collega’s. Toen kwam de verplichting om zoveel mogelijk thuis te werken. Vooral voor de nieuwe collega’s die per 1 juli in dienst waren getreden, is het thuiswerken en digitaal contact een extra complicatie bij het inwerken geweest. De extra inzet en het harde werken is gelukkig beloond. Dat werd na een paar maanden zichtbaar bij de waardering van de huurders, zoals deze gemeten wordt door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Corona zelf heeft Stek niet in zijn greep gekregen. We hebben gelukkig slechts enkele zieke collega’s gehad. Wel vergt het thuiswerken veel van de collega’s. Met het meer gewend raken aan digitaal vergaderen worden er ook voordelen gezien. Het verlies aan reistijd voor woon-werkverkeer geeft enige flexibiliteit. Het gemis aan sociaal contact blijft, omdat werken meer is dan geld verdienen en prestaties leveren. Werkplezier, samenwerking, humor en een gezond en energiek werkklimaat zijn van groot belang om de kwalitatieve en kwantitatieve voordelen uit de fusie te effectueren. We willen voorkomen dat medewerkers ver afstaan van de doelen die door Stek worden nagestreefd. Zo is over de bedoeling (de missie) en waar we voor staan (de waarden) van de organisatie van Stek al het nodige gesproken en geschreven. Hoofdstuk 5 gaat daar verder op in. Nóg belangrijker is het om missie en waarden te verinnerlijken en om te zetten in dagelijks gedrag. Juist om mensen te stimuleren om datgene te doen waar ze goed in zijn, zich verder te ontwikkelen, met plezier en trots te werken bij Stek en bij te dragen aan de uitdagende en maatschappelijke relevante rol van Stek: “Stek doet ertoe en ik maak het verschil.” Daar werken we in 2021 aan verder. Naast het leveren van de dagelijkse dienstverlening en het realiseren van (nieuwbouw)projecten, is in 2020 - en wordt in 2021 - gewerkt aan het synchroniseren van werkprocessen en beleid en aan het verder verbeteren van de dienstverlening. Ook is er behoefte aan nieuw beleid, bijvoorbeeld op het gebied van wonen-zorg-welzijn en duurzaamheid. Gewaardeerde en zich steeds verbeterende dienstverlening, synchroniseren en nieuw beleid maken, trots kunnen zijn op de organisatie waarin we werken, vereisen inzicht bij bestuur en medewerkers in vastgestelde en duidelijke doelen. Een flink deel daarvan is er al en wordt door middel van weekstarts, MT-Flitsen, ICT-bodes en digitale personeelsbijeenkomsten onder de aandacht van medewerkers gebracht. Deze werkwijze wordt door medewerkers goed gewaardeerd. Over het toekomstperspectief (waar groeien we naar toe op wat langere termijn?) is binnen Stek overeenstemming, vastgelegd in het Hoofdlijnen Ondernemingsplan 2020-2025. De doelen zijn echter nog niet concreet geformuleerd. 10

Eind 2020 is gestart met het concretiseren van het Ondernemingsplan, samen met ongeveer 50 externe belanghouders en met alle collega’s binnen Stek. De betrokken externe belanghouders komen uit verschillende disciplines: gemeenten (woonbeleid, welzijnsbeleid, wijkbeheer, duurzaamheid (ambtelijk en bestuurlijk), zorgen welzijnsorganisaties, huurdersorganisaties, belangenorganisaties, adviesorganen en -bureaus. In juni 2021 zal het geconcretiseerde plan ter vaststelling worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Door met z’n allen het toekomstperspectief te concretiseren, komen we tot een verinnerlijkt, gedragen, uitvoerbaar en meetbaar plan tot 2025. Een gedragen en concreet Ondernemingsplan vormt daarmee de legitimatie van Stek. Uiteraard is het belangrijk dat we die afspraken daadwerkelijk nakomen. Onze ambities Goed kunnen wonen is een belangrijke voorwaarde voor een samenleving waarin alle mensen een goede plek hebben; een thuis van waaruit men zich kan ontwikkelen. Door financiële, medische of sociale omstandigheden kan niet iedereen hiervoor zelf op ‘de markt’ terecht. Voor die mensen zijn wij er in eerste instantie. De ambities en doelstellingen van Stek zijn opgedeeld in wat we willen leveren 1. Beschikbare woningen 2. Betaalbare woningen 3. Goede woningen 4. Fijne woonomgevingen en wat we willen zijn 5. Gewaardeerde dienstverlener 6. In de buurt 7. Prestatiegerichte partner 8. Verantwoorde vernieuwer (vooral intern) 9. Inspirerende organisatie (vooral intern) De resultaten in 2020 van onze inspanningen om de ambities waar te maken zijn opgenomen in hoofdstuk 4. In paragraaf 3.2 is al aangegeven dat de verdere concretisering van de negen ambities in samenwerking met belanghouders van Stek in volle gang is. Lokale verankering De ambitie van Stek Stek kan en wil niet alleen opereren. Naast de inbreng vanuit de doelgroep, raken de activiteiten van Stek bijna altijd de belangen, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van andere instanties. Wij voeren, al dan niet structureel, overleg met diverse belanghouders, zoals gemeenten, huurdersorganisaties en welzijnsorganisaties. Om consequent en doelgericht prestaties te leveren die worden gewaardeerd door onze belanghouders, zal begin 2021 bepaald worden hoever Stek wil (of moet) gaan in de samenwerking. Drie van de negen ambities die in het Hoofdlijnen Ondernemingsplan 2021-2025 van Stek staan gaan over de samenwerking /de gewenste reputatie van Stek met/bij belanghouders.

Uit: hoofdlijnen Ondernemingsplan:

Gewaardeerde dienstverlener: We willen dat huurders in positieve zin merken dat we gefuseerd zijn: dichtbij, afspraak=afspraak, echt goed helpen, first time fix. In de buurt: We willen aanspreekbaar zijn voor huurders en anderen. Prestatiegerichte partner: concrete, regionale prestatie- en contingentafspraken maken en we verkennen de ruimte die een regionale benadering kan opleveren. We zijn een loyale en prestatiegerichte samenwerkingspartner. Ruimte verkennen: grotere en complexere (maatschappelijke) opgaven vragen om een groter geheel waarbinnen oplossingen worden gezocht. Stek onderzoekt haar bijdrage hieraan. Loyale en prestatiegerichte samenwerkingspartner: We ontwikkelen actief belanghoudersmanagement, met als doel in wederkerigheid prestatiegericht te kunnen werken door een duidelijke markering van de positie van Stek als lokale corporatie in relatie tot anderen. We brengen onze belanghouders, doelgroepen en relaties in kaart en komen in onderling overleg - via erkenning, vertrouwen en waardering - tot prestaties.

Belanghouders Primaire belanghouders Een deel van de belanghouders is voor elke corporatie hetzelfde. Het zijn de primaire belanghouders: de gemeenten in het werkgebied en de huurdersbelangenorganisaties. Primaire belanghouders zijn partijen, die met grote legitimatie maatschappelijke belangen vertegenwoordigen die de kerntaak van de woningcorporatie raken. Voor Stek zijn dat: - gemeente Hillegom; - gemeente Lisse; - gemeente Noordwijk; - gemeente Teylingen; - HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB); - Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN). Gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen Stek voert op alle niveaus regelmatig en gestructureerd overleg met de wethouders en de ambtenaren van de vier gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers. Bijvoorbeeld de gemeentelijke woonvisie, de beschikbaarheid van grondposities voor sociale huurwoningen, de programmering van projecten en het verlenen van sloopvergunningen. Ook maatschappelijke ontwikkelingen als toenemende kwetsbaarheid van wijken, armoede, woonoverlast en vergrijzing zijn regelmatig onderwerp van gesprek. Huurdersorganisaties Stek heeft twee huurdersorganisaties, HBVB en SHN. In de samenwerking tussen de huurdersorganisaties en Stek zijn de doelen het optimaliseren van de kwaliteit van wonen, het bevorderen van een goede relatie tussen de huurders en Stek, het laten aansluiten van het beleid van Stek op de behoefte van (toekomstige) huurders en het bevorderen van een goede verhouding tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit van de woning. 12

Stek ondersteunt de huurdersorganisaties financieel met een vastgestelde bijdrage. Stek had vijfmaal een gezamenlijk overleg met SHN en HBVB in de aanloop naar de fusie. Beide huurdersorganisaties hadden in 2019 hun positieve zienswijze en advies al uitgebracht over de voorgenomen fusie. In de gezamenlijke overleggen zijn afspraken gemaakt over samenwerking en is onderscheid gemaakt tussen lokale en gemeenschappelijke aangelegenheden. Voor de beide huurdersorganisaties werden themabijeenkomsten belegd over de jaarlijkse huuraanpassing en het Sociaal Statuut. In 2020 adviseerden zij over de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2020 en de voorgenomen sluiting van loket Sassenheim. Een belangrijk en terugkerend onderwerp van gesprek was de dienstverlening tijdens de coronacrisis. Ook hadden beide huurdersorganisaties een bijeenkomst met de leden van de Raad van Commissarissen. Eind 2020 is door beide huurdersorganisaties input geleverd voor het concretiseren van het Ondernemingsplan 2021-2025. In april 2021 zal nogmaals overleg daarover plaatsvinden. Naast het gezamenlijk overleg is in 2020 in totaal vijf keer apart overleg gevoerd met SHN en HBVB. Sinds de fusie staat dit aparte overleg in het teken van lokale aangelegenheden. In 2020 is met SHN en HBVB apart overleg gevoerd over onder andere de nieuwe gemeentelijke woonvisies, de voortgang van lopende bouwprojecten, het meerjarenaanbod van nieuwe bouwlocaties, de lokale prestatieafspraken en de lokale samenwerking met organisaties op het gebied van zorg en welzijn. Ook zijn zaken besproken die spelen in bepaalde complexen (leefbaarheid, beheer en toezicht). De huurdersorganisaties participeerden bij het opstellen van de prestatieafspraken: SHN met gemeente Noordwijk en Stek en Woningstichting St. Antonius van Padua en HBVB met gemeenten Hillegom, Lisse, Teylingen en Stek. In paragraaf 3.5 gaan we hier verder op in. SHN kende een wijziging in het bestuur. Per 1 oktober legde dhr. B. Koëter de functie van voorzitter neer (einde termijn). Dhr. H. Bakker trad toe als nieuwe voorzitter voor SHN. Secundaire belanghouders, zoals de Corporatieraad Een ander deel, de secundaire belanghouders, hangt samen met de specifieke ambities van de corporatie. Ook het ambitieniveau, dus de mate van betrokkenheid of invloed, kan verschillen. Secundaire belanghouders zijn bijvoorbeeld: - de Corporatieraad van Stek; - Holland Rijnland Wonen; - welzijnsorganisaties (bijvoorbeeld Kwadraad, GGZ, GGD, Jeugd- en jongerenwerk); - zorgorganisaties (bijvoorbeeld ActiVite, GGD); - bewonerscommissies; - gemeenteraadsleden/politieke partijen; - collega-corporaties in de gemeenten waar Stek actief is (Woningstichting St. Antonius van Padua) of in gemeenten waar verhuisstromen mee zijn (bijvoorbeeld Meerlanden); - belangenorganisaties (bijvoorbeeld senioren, gehandicapten, milieu-activistische organisaties, scholen); - politie; - marktpartijen. 13

Met secundaire belanghouders heeft Stek een incidentele, of een structurele verbinding. De contacten zijn soms formeel en soms informeel. Op projectmatige basis, of op thema’s, wordt met hen samengewerkt. Stek informeert hen over werkzaamheden en nodigt hen bijvoorbeeld incidenteel uit om mee te denken over plannen. Er vindt overleg plaats als een van beide partijen daar behoefte aan heeft. De Corporatieraad De legitimatie bij bepaalde belanghoudergroepen is ook in 2020 weer verder versterkt door ons oor te luisteren te leggen bij onze Corporatieraad. De Corporatieraad bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk de werkelijkheid bij Stek binnenbrengen. In de Corporatieraad zitten mensen die niet dagelijks in de sociale huursector werken. De Corporatieraad doet in paragraaf 5.22 verslag over het jaar 2020. Overige relaties Naast belanghouders kent Stek nog een groot aantal andere partijen/organisaties met wie relaties worden onderhouden. Dit zijn bijvoorbeeld: - pers; - partijen die in opdracht van Stek werken (aannemers, ontwikkelaars, leveranciers, enz.); - organisaties die een (deels) toezichthoudende rol vervullen (WSW, Autoriteit woningcorporaties); - enzovoort. Met deze partijen wordt functioneel overleg gevoerd over bepaalde onderwerpen die passend zijn binnen de relatie die met die partij of organisatie wordt onderhouden. Prestatieafspraken In 2020 zijn prestatieafspraken gemaakt voor het jaar 2021. Stek deed dat met vier gemeenten (Hillegom, Lisse, Teylingen en Noordwijk) en twee huurdersorganisaties (HBVB en SHN). De afspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties in de Bollenstreek zijn vastgelegd in vier documenten met elk een overkoepelend deel, dat voor alle vier de gemeenten gelijk is. Daarnaast is er ook nog een lokaal deel, met specifieke afspraken per gemeente. Daarin staan bijvoorbeeld de concrete bouwplannen en ook renovatieplannen voor de komende periode genoemd. De HBVB en de SHN zijn beide betrokken geweest bij de totstandkoming van de overstijgende afspraken. De HBVB had daarnaast haar inbreng bij de afspraken voor Hillegom, Lisse en Teylingen, de SHN bij de afspraken voor Noordwijk. Inhoudelijk zijn de afspraken gebaseerd op het Stek-bod voor 2021 en de vier in 2020 vastgestelde gemeentelijke woonvisies. Alle vier de gemeenten hebben een evenwichtigere woningmarkt als doelstelling opgenomen in hun nieuwe woonbeleid. Door het toevoegen van de juiste woningen wordt gewerkt aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en voldoende aanbod voor alle doelgroepen. Stek heeft als doelstelling om de komende vijftien jaar 2400 woningen te bouwen. In de lokale prestatieafspraken zijn de nieuwbouwplannen per gemeente opgenomen, die op dit moment in voorbereiding of in uitvoering zijn. Verder is over het instrument lokaal maatwerk afgesproken dat Stek ouderen die een eengezinswoning van Stek achterlaten voorrang geeft bij de toewijzing van bestaande woningen die gelabeld zijn voor senioren. Het maximumaantal woningen dat voor lokaal maatwerk ingezet kan worden, is bepaald op 25% van het gemiddeld aantal verhuringen per jaar van sociale 14

huurwoningen per gemeente in de voorgaande drie jaar. Lokaal maatwerk bij nieuwbouw wordt per locatie besproken door de drie partijen (corporatie, gemeente en huurdersorganisatie). Stek zet op basis van de prestatieafspraken de mogelijkheid in om jongeren met voorrang een voor die doelgroep gelabelde woning toe te wijzen met een tijdelijk huurcontract en met behoud van inschrijfduur. Op basis van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland 2019, artikel 14 onderscheid naar doelgroepen, is specifieke woonruimte voor jongeren gelabeld. Stek kan voorrang bij toewijzing van specifiek gelabelde woningen bieden aan jongeren uit de vier gemeenten in ons werkgebied. In 2021 wordt door partijen onderzocht of het binnen de grenzen van het lokaal maatwerk mogelijk is een uniform jongerenbeleid te voeren voor de vier gemeenten. Lokaal Maatwerk kan ook worden ingezet voor het oplossen van lokale volkshuisvestelijke knelpunten. De SHN heeft besloten de prestatieafspraken met de gemeente Noordwijk en Stek niet te ondertekenen. Deze huurdersorganisatie is ontevreden over de inspanningen die de gemeente Noordwijk verricht om voldoende sociale huurwoningen te bouwen. Vanuit de SHN is hierover een brief naar de Minister uitgegaan. Eind 2020 was nog geen antwoord van de Minister ontvangen. De prestatieafspraken met de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen zijn op 10 december 2020 wel ondertekend door de huurdersorganisatie HBVB. Stek is in gesprek met de SHN en de gemeente Noordwijk over hoe nu verder als het gaat om het monitoren van de prestatieafspraken, waar de SHN feitelijk dus geen partij is. Maar ook over hoe in de zomer van 2021 opnieuw het proces prestatieafspraken voor 2022 en verder aan te pakken. Wat heeft de SHN nodig om de afspraken het komende jaar wel te ondertekenen? Waarbij vooral wordt aangetekend dat prestatieafspraken over veel meer zaken gaan dan alleen het lokale bouwprogramma en het tempo hiervan.

4 Maatschappelijke prestaties Beschikbaarheid huisvesting primaire doelgroep Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen - ook de vrijesectorwoningen - met het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen. Vanaf 2019 worden de woningen aangeboden via hureninhollandrijnland.nl. Leegkomende woningen uit de dertien deelnemende gemeenten worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is de laatste vijf jaar met 20% toegenomen. Het aantal woningzoekenden met een laag inkomen (< € 29.000) neemt de laatste jaren toe. In 2020 waren in de regio Holland Rijnland 31.000 (in 2019 waren dat er 26.400) actief woningzoekenden van de in totaal 115.600 (in 2019: 109.100) ingeschreven woningzoekenden. Een actief woningzoekende reageert minimaal één keer per jaar op een woning. De gemiddelde inschrijftijd bij verhuringen in de regio is momenteel 7,1 jaar (in 2019: 6,0 jaar). De toewijzing van woningen is voor 80% aan huurders afkomstig uit de Bollenstreek. In de Bollenstreek is ook sprake van een bovenregionale druk die tot een extra vraag naar woningen leidt. 15

Gemiddeld aantal reacties in 2020 Aantal actief woningzoekenden in 2020 afkomstig uit Aantal actief woningzoekenden in 2020, zoekend in/bij Gemiddelde inschrijftijd in jaren in 2020 Slaagkans* in % in 2020

Hillegom

Lisse

Noordwijk

Teylingen

162,5

228,8

222,9

188,6

916

964

1.756

1.347

4.730

6.112

7.920

8.616

6,2

7,7

7,3

2,2%

2,0%

1,8%

2,1%

*verhuringen als percentage van het aantal reacties

Onderstaande tabel geeft inzicht in de zoektijd in maanden van een woningzoekende. De zoektijd is de tijd die men gemiddeld actief op zoek geweest is naar een woning. 2018

2019

2020

Hillegom

13,9

19,9

24,5

Lisse

16,3

21,8

22,1

Noordwijk

20,7

23,0

28,1

Teylingen

19,4

20.6

27,4

ZOEKTIJD STEK

17,4

21,0

25,7

3% regeling Binnen de Huisvestingsverordening bestaat verder nog de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen (maximaal 3%) buiten het woonruimteverdeelsysteem om te laten plaatsvinden, de 3% regeling. Stek heeft hier in 2020 geen gebruik van gemaakt. Actualisatie woonruimteverdeelsysteem in 2021 In opdracht van Holland Rijnland Wonen wordt in 2021 onderzocht hoe we op regionaal niveau beter kunnen sturen op kwantiteit en kwaliteit in ons woningbouwprogramma en hoe we de beschikbare (sociale) huurwoningen het beste kunnen verdelen. Er wordt een handelingsperspectief ontwikkeld voor het herzien van de afspraken tussen gemeenten, regio, provincie en woningcorporaties in de Regionale Woonagenda en het woonruimteverdeelsysteem. Beschikbaarheid huisvesting voor diverse doelgroepen Statushouders Stek heeft in 2020 62 statushouders gehuisvest in de vier gemeenten in ons werkgebied. In de gemeenten Hillegom, Teylingen en Noordwijk is voldaan aan de opgelegde taakstelling die de gemeenten hebben voor het plaatsen van statushouders. Alleen in Lisse is de taakstelling net niet gehaald, door twee toewijzingen te weinig. Voor deze twee vergunninghouders zal onmiddellijk in 2021 een woning worden gezocht. Als gevolg van het inplaatsen van na-reizigers (gezinsleden die later komen en gaan inwonen bij een al bemiddelde en geplaatste statushouder) heeft Stek in de gemeenten Hillegom en Noordwijk het jaar 2020 afgesloten met een lichte voorstand in het verstrekken van woonruimte aan statushouders. Na-reizigers tellen mee voor de gemeentelijke taakstelling. 16

De voorstand gaat mee naar het volgende jaar en wordt verrekend met de taakstelling van de eerste helft van dat jaar van die betreffende gemeente. In het algemeen was 70% van de te huisvesten vergunninghouders alleenstaand. Ongeveer 25% betrof kleine gezinnen (max. vier personen) en circa 5% bestond uit grote gezinnen. Er worden door Stek geen woningen voor statushouders meer beheerd waarvan de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen eigenaars zijn. Dit is in de eerste helft van 2020 afgebouwd. Er worden door Stek nog wel woningen beheerd voor statushouders in de gemeente Noordwijk. De gemeente is eigenaar van deze woningen. Contingentenregeling voor bijzondere doelgroepen Deelnemers aan het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland Wonen hebben afgesproken (de zgn. contingentenregeling) jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang toe te wijzen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en de daklozenopvang. Er zijn 27 woningen in 2020 toegewezen in het kader van deze regeling. Hiermee is, op twee woningen na, voldaan aan het aantal dat is opgelegd door de regeling aan Stek. De reden van dit tekort is dat het in de praktijk soms lastig is om precies de juiste woning op de juiste plek te kunnen leveren. Zorgvuldigheid en aandacht staan hier altijd voorop. Passend toewijzen Stek heeft haar woningen in 2020 voor 97,5% passend toegewezen. Daarmee hebben we ruimschoots voldaan aan de norm van 95%. Betaalbare woningen

Norm 2020 Per 31-12-2020

Gemiddelde % huurprijs van maximaal redelijk DAEB % passend toewijzen op inkomen Woningwet % toewijzing aan inkomens boven € 39.055 % toewijzing aan inkomens boven € 43.574 % toewijzing niet-DAEB woningen aan huurders die een huurwoning van Stek achterlaten

71%

>=95%

97,5%

<10%

1,5%

<10%

0,5%

>50%

17%

Lokaal maatwerk Het is mogelijk om een groep woningzoekenden voorrang te geven. Dit noemen wij lokaal maatwerk. De werkwijze van lokaal maatwerk is vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening van Holland Rijnland Wonen. Samen met de vier gemeenten in ons werkgebied en huurdersorganisaties overleggen wij of we woningzoekenden voorrang geven bij een nieuwbouwproject. In Hillegom, Lisse en Teylingen is in 2020 lokaal maatwerk toegepast in het kader van ons seniorenbeleid bij vijftien woningen, waarvan vijf in Hillegom, drie in Lisse en zeven in Teylingen. Ook in het kader van ons jongerenbeleid zijn woningen met voorrang toegewezen in deze drie gemeenten. 17

In Noordwijk zijn in 2020 de lokale maatwerk afspraken gecontinueerd zoals ze waren: een maximale inzet op het behalen van 25% lokaal maatwerk in de gemeente. In 2020 kwam dit in Noordwijk neer op 24 woningen. Hierbij kregen zittende huurders van oud NWS (tot 1 juli) voorrang. Daarna kregen Stek-huurders in de gemeente Noordwijk voorrang op onder andere appartementen met een lift en eengezinswoningen. Seniorenbeleid In het kader van het seniorenbeleid zijn dit jaar binnen Hillegom, Lisse en Teylingen weer een aantal appartementen verhuurd aan senioren, zowel in nieuwbouwappartementen als in de bestaande bouw. In Noordwijk zijn geen seniorencomplexen gelabeld met het seniorenbeleid. Er zijn uiteraard wel complexen gelabeld voor senioren. Binnen de nieuwbouw hebben we het complex aan de Herenweg in Teylingen (Warmond) via het seniorenbeleid verhuurd. Het complex bestaat uit 33 woningen (zestien driekamerwoningen en zeventien tweekamerwoningen). Achttien woningen zijn via het seniorenbeleid verhuurd. De overige woningen zijn aan reguliere woningzoekenden toegewezen. Doorstroming Er zijn in 2020 achttien niet-DAEB woningen verhuurd, waarvan drie aan Stek-doorstromers. De meeste niet-DAEB woningen worden verhuurd aan huurders met een hoog inkomen (> middeninkomen). Opzeggingen en verhuringen De gemiddelde mutatiegraad van Stek komt in 2020 uit op 4,7%. Dat is flink lager dan de mutatiegraad van ongeveer 6% van de voorgaande jaren. De gemiddelde mutatiegraad is eind 2020 nog iets gestegen ten opzichte van de eerste helft als gevolg van de noodzakelijke herhuisvesting van huurders in verband met een herstructureringsproject in Hillegom. De mutatiegraad bleef ruim onder de norm. COVID-19 heeft hierin een grote rol gespeeld; de verhuisbereidheid is afgenomen. In 2020 zijn 51 nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd: tien eengezinswoningen aan de Johan Zoutmanstraat in Lisse, 33 appartementen voor senioren aan de Herenweg in Teylingen (Warmond), acht eengezinswoningen aan de Jan Steenlaan in Teylingen (Warmond). Verhuringen van tijdelijke aard in verband met het slopen van woningen worden verzorgd door Interveste. Per eind 2020 had Stek in totaal 200 tijdelijke contracten. Betaalbaarheid Streefhuurbeleid In 2020 hebben we 10,9% nieuwe sociale verhuringen van goedkope woningen (<= € 432,51) gerealiseerd. De norm ligt op 10%. Met het percentage van 58,5% nieuwe sociale verhuringen onder de eerste aftoppingsgrens van € 619,01 hebben we nagenoeg voldaan aan de norm van 60% van alle nieuwe (sociale) verhuringen. Ook met het percentage van 78,5% nieuwe sociale verhuringen onder de tweede aftoppingsgrens van € 663,40 is zo goed als aan de norm van 80% voldaan. 18

In de prestatieafspraken met de gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers zijn we weer overeengekomen ook nadrukkelijk te sturen op het percentage te verhuren woningen in de goedkoopste klasse onder de kwaliteitskortingsgrens. Het gaat hier om een afgesproken en gewenst percentage van 10% van de nieuwe (sociale) verhuringen per jaar. Jaarlijkse huurverhoging Stek heeft in 2020 conform het sociaal huurakkoord een inflatievolgend huurbeleid toegepast, ook voor wat betreft de vrijesectorhuurwoningen van Stek en voor de scheefwoners met een huur van een sociale huurwoning boven de liberalisatiegrens. Wij volgen hierin het uitgangspunt op het gebied van maatwerk voor huurverlaging en -bevriezing zoals door onze koepelorganisatie Aedes is bepaald: liever specifieke ondersteuning dan een generieke maatregel. Scheefwoners van sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens kregen bovenop de inflatie eveneens een inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurverhogingstabel Stek 1 juli 2020 Sociale huurwoningen < € 737,14 Huishoudinkomen < € 43.574,Huishoudinkomen > € 43.574,- en een huur < €737,14 Huishoudinkomen > € 43.574,- en een huur > €737,14

Overig Niet-DAEB/vrijesectorwoningen > € 737,14 Parkeren

Huurverhoging 2,6% inflatie 2,6% inflatie + 4% inkomensafhankelijke huurverhoging 2,6% inflatie

Huurverhoging 2,6% inflatie 2,6% inflatie

Zichtbaar in de wijk Sociaal beheer In het bijzonder de woonconsulenten en wijkbeheerders geven uitvoering aan het sociaal beheer van onze wijken en buurten. Maar ook onze eigen vakkrachten signaleren zaken achter de voordeur die zorg en aandacht behoeven. Zij geven deze signalen dan door aan de woonconsulent voor verdere opvolging. De meldingen betroffen meestal vervuiling bij bewoners. Door de coronamaatregelen is het fysieke contact met de bewoner minder geworden. Gesloten ontmoetingsruimtes, mondkapje op, geen kopje koffie en zo kort mogelijk in een woning aanwezig zijn maken het sociale contact lastiger, terwijl de behoefte daaraan van onze huurders toeneemt. Leefbaarheid Jaarlijks bepaalt Stek een budget voor leefbaarheidsmaatregelen. Hieruit worden voornamelijk fysieke en in iets mindere mate ook sociale activiteiten bekostigd, met het doel een buurt of wijk prettiger maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het initiatief of verzoek om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen. Het gaat altijd om de bekostiging van activiteiten die niet zijn voorzien in de reguliere onderhoudsbegroting of het contractonderhoud. 19

In 2020 werd € 175.000 begroot voor zowel fysieke als sociale leefbaarheid. Dit is exclusief de loonkosten van de medewerkers die vanuit hun functie met leefbaarheid te maken hebben, waaronder wijkbeheerders en woonconsulenten. Er is in 2020 € 123.610 uitgegeven. De coronamaatregelen hebben ertoe geleid dat een deel van de geplande leefbaarheidsprojecten in alle vier de rayons (Lisse, Hillegom, Teylingen en Noordwijk) niet kon worden uitgevoerd. Maar een deel wel. In alle rayons is extra aandacht geweest voor schoon, heel en veilig, bijvoorbeeld door het uitvoeren van extra (schoonmaak)werkzaamheden bij algemene ruimtes en tuinonderhoud. Wijkbeheerders hebben ook extra controles uit kunnen voeren op schoon, heel en veilig. Ook in de periode tussen kerst en oud & nieuw is er uitvoerig gecontroleerd op het tijdig dichtmaken van afvalbakken, geen kranten/folders of huisraad in algemene ruimtes. Dit heeft er mede toe geleid dat alles rustig is verlopen in en om de complexen en er ook geen meldingen binnengekomen zijn van vernieling of brandstichting. Ook de bewonerscommissies en activiteitencommissie hebben door de coronamaatregelen minder activiteiten kunnen organiseren. De overleggen met de bewonerscommissies zijn fysiek niet doorgegaan. Er is wel veel telefonisch contact geweest en bewonerscommissies hebben hun punten schriftelijk kunnen doorgeven. Een aantal commissies heeft tijdens de kerstperiode de algemene toegangsruimten feestelijk ingericht. Stek geeft elk jaar een financiële bijdrage hiervoor. Dit wordt altijd erg gewaardeerd door de huurders. Maatschappelijke meerwaarde Stek Naast het feit dat Stek betaalbare, goede en duurzame woningen biedt, hebben de huurders, de woningzoekenden en andere belanghouders in 2020 aan meerdere maatregelen kunnen merken wat de maatschappelijke meerwaarde van Stek is. Voorbeelden daarvan zijn: - de aanleg van een jeu de boule baan in Hillegom; - bijdrage voor het onderhoud van het aquarium dat in 2019 door Stek geschonken is aan de bewoners van Groot Veenenburg. En er is een bijdrage geleverd aan sinterklaas- en kerstversiering in de algemene hal; - bijdrage aan bewegingsactiviteiten in Noordwijk en Hillegom bij diverse seniorencomplexen, samen met HOZO en Welzijn Noordwijk; - tulpenactie voor al onze huurders; - een huurprijsbeleid dat gericht is op de inkomensverdeling van de actief woningzoekenden in het woonruimteverdeelsysteem; - verhuurbeleid gericht op jongeren onder de 23 jaar, door 10% van de woningvoorraad voor hen te bestemmen; - tijdelijke verhuur (contract van vijf jaar) voor jongeren tussen 18 en 27 jaar met behoud van inschrijvingsduur; - investeringen in 1.200 nieuwe woningen in de komende vijf jaar; - duurzaamheid en energiebesparende maatregelen om de woonlasten te drukken; - samenwerking met allerlei maatschappelijke instellingen zoals Raamwerk, Binnenvest, Thomashuis en de welzijnsorganisaties in de vier gemeenten in ons werkgebied; - vertegenwoordiging in de sociale teams in de gemeenten; - actieve deelname aan het convenant ‘Vroeg Eropaf’ (Hillegom, Lisse, Teylingen) en ‘Vroeghulp’ (Noordwijk) om betalingsproblemen bij huurders zo snel mogelijk te onderkennen en escalatie te voorkomen; - maatwerk bij de huurbetalingen als gevolg van de coronapandemie; - toepassen van lokaal maatwerk per gemeente voor jongeren en senioren; 20

trouwe huurderbeleid bij mutaties: oudere huurders die naar hun laatste woning gaan zijn niet verplicht zelf aangebrachte voorzieningen weg te halen; de service, dat er door vakmannen wat klusjes worden meegenomen als ze er toch zijn; mutatiewoningen worden schoongemaakt voor verhuur; vakkrachten zijn getraind om de sociale signaalfunctie beter te kunnen vervullen. Zo zijn er in het 3e tertiaal 2020 door de vakkrachten tien meldingen doorgegeven. De meldingen betroffen veelal vervuiling bij bewoners; individuele begeleiding van huurders bij projecten; extra zorg voor bewoners die (tijdens de coronacrisis) binnen moesten blijven door het bezorgen van bloemen en telefonisch contact opnemen met (alleenstaande) ouderen; één van de vakmannen is leermeester voor VMBO-leerlingen die stage lopen.

Dienstverlening Verder professionaliseren van de dienstverlening Wij hechten veel waarde aan huurderstevredenheid en onze kwaliteit van dienstverlening. In de fusiedocumenten en in het hoofdlijnen Ondernemingsplan 2020-2025 staan grote ambities opgenomen op dit vlak. We willen dat huurders in positieve zin merken dat we gefuseerd zijn. Doelen daarbij zijn: dichtbij, afspraak=afspraak, echt goed helpen, first time fix. Dat bereiken we door middel van volwaardige telefonische bereikbaarheid, het verbeteren van digitale bereikbaarheid en het handhaven van de fysieke bereikbaarheid. Onder ‘echt goed helpen’ verstaan wij dat we zorgen dat we inzicht krijgen in concrete behoeften. We monitoren en sturen op de bereikbaarheidsmatrix. We verbeteren continu op houding, gedrag en werkplezier van medewerkers. First time fix betekent dat gebreken aan woningen in één keer worden opgelost, door middel van digitale klantprocessen en het maken van prestatieafspraken met onze externe uitvoerders. Begin 2020, voor de coronamaatregelen, hebben we een zgn. klantreis georganiseerd bij de afdeling Wonen. In samenwerking met het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) hebben we met een aantal huurders een paar cases doorgenomen van vragen of klachten van huurders die bij het Klant Contact Centrum (KCC) binnenkomen. De reis bestond uit de route die deze cases binnen de organisatie afleggen. Letterlijk zijn we met deze groep stap voor stap naar de diverse afdelingen en medewerkers gelopen, om fysiek te ervaren hoe een vraag soms lang onderweg is binnen de organisatie en de huurder zich hier ˮvan het kastje naar de muur’’ gestuurd voelt. Dit willen we natuurlijk voorkomen. Door met huurders een aantal succesvolle, maar ook minder succesvolle huurdersvragen inzichtelijk te maken, hebben we begrip over en weer voor elkaar gekregen. Door alle deelnemers werd deze aanpak als waardevol ervaren. Een vervolg was afgesproken, maar is door COVID-19 helaas in 2020 niet meer tot uitvoering gekomen. Behoeftes aan en middelen voor dienstverlening ontwikkelen zich. In 2021 bieden we intensievere nazorg bij alle klantcontacten. Proactief benaderen we huurders die contact hebben gehad met Stek. Zo spelen we snel in op mogelijke en gewenste verbeteringen. Ook introduceren wij een vernieuwde klachtenprocedure, zodat klachten sneller en effectiever worden opgepakt en afgehandeld. Daarnaast dienen we bij het KWH een verbeterplan in. Dit plan en de feedback gebruiken we om de dienstverlening steeds verder te verbeteren.

Kwaliteit en benchmarking We willen continu weten hoe tevreden onze huurders zijn. Stek is al vele jaren aangesloten bij het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH meet het hele jaar door de klanttevredenheid, zodat eventueel noodzakelijke directe bijsturing mogelijk is. In september en oktober 2020 hadden de KWH-cijfers nog te leiden onder de fusie en coronaperikelen. Vanaf november 2020 zitten de huurderstevredenheidscijfers weer in de lift. De extra inzet en het harde werken hebben hun vruchten afgeworpen. Eind 2020 lag de totaalscore op 7,6, terwijl de norm op 7,5 is gesteld. Dat had tot gevolg dat we het KWH-label hebben behouden. Woonfraude In de loop van het verslagjaar is er een lichte toename geweest van het aantal meldingen van woonfraude. De coronamaatregelen hebben het moeilijker gemaakt om goed onderzoek te doen naar de vermoedens en meldingen van woonfraude. De meeste meldingen betreffen het vermoeden dat er andere bewoners op een adres wonen dan de officiële huurders, of dat de woning niet meer bewoond is. Bijvoorbeeld omdat een brievenbus niet meer wordt geleegd of gordijnen altijd dicht blijven. Ook vermoedens van hennepteelt in een woning komen bij ons binnen. Vermoedens van woonfraude kunnen komen van omwonenden en/of huurders, maar ook van onze eigen wijkbeheerders die dagelijks in de wijk lopen. Wij acteren altijd op meldingen van woonfraude. Huurachterstand, betalingsregelingen en vroeghulp Huurachterstand We hebben 2020 afgesloten met een huurachterstand van € 912.000 (1,07%). Het gaat hier om de totale huurachterstand ten opzichte van de totale jaarhuur van ons woningbezit, exclusief bedrijfspanden, zowel DAEB als niet DAEB. Ondanks de omstandigheden door corona is de huurachterstand lager dan in 2019. Mail to pay Vanaf juli 2020 werken we met mail to pay, software van Tobias AX, voor actief debiteurenbeheer. Wij merken dat door mail to pay huurders ons makkelijker via de mail benaderen. Betalingsregelingen Per 31 december 2020 waren er 181 betalingsregelingen actief. Eenvoudige betalingsregelingen kunnen door huurders via het KCC worden aangegaan. Zo maken we het nog laagdrempeliger voor onze huurders om tijdig tot een regeling te komen en daarmee het oplopen van de huurschuld te voorkomen. Over verzoeken om maatwerk gaan wij altijd in gesprek met de betreffende huurders en maken afspraken. Vroeghulp De regelingen Vroeg Eropaf in de HLT-gemeenten en Vroeghulp in de gemeente Noordwijk leveren een belangrijke bijdrage aan het aanpakken van betalingsachterstanden en het daarmee voorkomen van huisuitzettingen. In 2020 hebben wij 83 mensen aangemeld voor de regeling Vroeg Eropaf en twaalf mensen voor de regeling Vroeghulp. 22

Wij hebben gemerkt dat er door de coronamaatregelen meer vragen binnenkomen van mensen die de huur niet (meer) kunnen betalen en uitstel van huurbetaling vragen, omdat zij voor geen enkele regeling in aanmerking komen. Ook geldt dat er bij de partijen die vroeghulp verlenen een langere adem nodig is om in contact te komen met sommige mensen. Zoals gebruikelijk proberen wij bij deze zaken ook altijd eerst zelf contact te krijgen met huurders. Bezwaren (huurverhoging, -bevriezing, -verlaging) en klachten Bezwaren Er zijn in 2020 in totaal 239 reacties/bezwaren binnengekomen over huurverhoging, -bevriezing of verlaging, als volgt verdeeld over de vier gemeenten in ons werkgebied.

Hillegom Lisse Noordwijk Teylingen

Totaal aantal ontvangen reacties/bezwaren 49 68 28 94

Een derde van de huurverhogingsbezwaren was tegen de inflatievolgende huurverhoging van 2,6%, waar - naast enkele uitzonderingen - in principe geen bezwaar tegen kan worden gemaakt. Eind 2019 maakten Aedes en de Woonbond nieuwe afspraken over huurverlaging en -bevriezing voor huurders met een relatief laag inkomen en hoge huur. Het aantal verzoeken voor huurbevriezing is beperkt geweest. Slechts in een enkel geval werd het bezwaar tegen de huurverhoging in verband gebracht met de coronacrisis. De meeste redenen van toekenning van de huurverlagingen was om de huur te verlagen tot aan de huurtoeslaggrens, of dat het inkomen gedaald bleek te zijn. Er zijn brieven verstuurd naar huurders met de mededeling dat als ze de komende periode alsnog recht blijken te hebben op huurtoeslag als gevolg van inkomensdaling in de coronaperiode, ze met terugwerkende kracht hun huurprijs verlaagd krijgen naar onder de liberalisatiegrens. Zo kunnen zij alsnog huurtoeslag aanvragen. Huurcommissie Aan de Huurcommissie zijn in 2020 zes zaken voorgelegd, alle aangaande een verzoek om huurverlaging. In vier zaken is Stek in het gelijk gesteld, een zaak is toegekend en een zaak is nog in behandeling. Klachtencommissie Er is in 2020 een klacht in behandeling geweest bij de Klachtencommissie. Klager is in het gelijk gesteld. Er miste een opleverrapport van een woning, waardoor er onduidelijkheid was over te verhelpen gebreken. Ontruimingen Wij gaan alleen over tot ontruiming als het echt niet anders kan en alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand. Ontruimingen vinden normaliter plaats bij ernstige huurachterstand en/of als er sprake is van ernstige overlast of grensoverschrijdend gedrag. 23

In april 2020 is er vanuit het Rijk een dringende oproep geweest om tijdens de coronacrisis geen ontruimingen uit te voeren, waar ook Aedes zich achter heeft geschaard. Daar zijn twee uitzonderingen bij benoemd: criminele activiteiten en bovenmatige overlast. In 2020 heeft Stek twee (in 2019 waren dat er elf) woningen ontruimd, waarvan een voordat de coronacrisis begon. Stek heeft geen uitzettingen gedaan in 2020 op grond van huurachterstand. Overlast Overlast wordt vooral veroorzaakt door geluid en verschil in leefstijl van buren en bewoners in het algemeen. Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij omwonenden is voor veel van onze huurders een grote ergernis. Het aantal overlastmeldingen is in 2020 toegenomen, als gevolg van de coronamaatregelen. Ook onze huurders hebben meer binnenshuis moeten leven, waardoor het veroorzaken van overlast, maar ook het ervaren ervan, is toegenomen. Meestal betreffen de overlastmeldingen leefgeluiden en is de overlast door gesprekken of buurtbemiddeling opgelost. De complexiteit en de zwaarte van de overlast neemt toe. Meer en meer huurders hebben eigenlijk zwaardere zorg nodig dan wordt geboden en een deel van onze huurders kan eigenlijk niet of nauwelijks (meer) zelfstandig wonen. Het gaat hier dan niet alleen om ouderen, maar ook om mensen in psychische of sociale nood. Stek participeert in de bestaande zorgnetwerken en de sociale teams van de gemeenten in ons werkgebied. Daarnaast hebben we in 2020 nadrukkelijk onze sociale partners opgezocht om samen op te trekken in het bestrijden van overlast. In een bijeenkomst met de coördinatoren van de sociale teams van de gemeenten zijn afspraken gemaakt over de inzet van het instrument rondetafelgesprek en het aanstellen van regiehouders voor casussen die we bespreken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over beleid met betrekking tot overlast in de gezamenlijke prestatieafspraken met de gemeenten. De sociale teams zijn per gemeente in wisselende frequenties (online) bij elkaar gekomen om overlastsituaties te bespreken en zoveel mogelijk op te lossen. Aantal binnengekomen overlastmeldingen* Totaal Rayon Lisse

155

Rayon Hillegom

161

Rayon Teylingen

124

Rayon Noordwijk

Totaal

483*

*Per zaak zijn er vaak meerdere meldingen die allemaal worden geregistreerd en opgevolgd.

Woningvoorraad Samenstelling woningvoorraad Hieronder staan tabellen die informatie geven over onze voorraad verhuureenheden.

Voorraad Stek per 31-12-2020 Ultimo 2020 Nieuw-Stek

Ultimo 2019 NWS

Ultimo 2019 Stek

Woningen Hillegom

2.372

2.386

Woningen Lisse

2.847

2.837

Woningen Noordwijk

2.260

Woningen Teylingen Woningen totaal

2.265

3.558 11.037

Standplaatsen Lisse Bedrijfsruimten Hillegom Bedrijfsruimten Lisse Bedrijfsruimten Noordwijk Bedrijfsruimten Teylingen Parkeerplaatsen Hillegom Parkeerplaatsen Lisse Parkeerplaatsen Noordwijk Parkeerplaatsen Teylingen Overige eenheden

3.622 2.265

8.845

231

170

234

341

143

155

Totaal 11.974 2.472 9.746  In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen.  De overige verhuureenheden bestaan uit o.a. erfpachtovereenkomsten en bergruimten/gemeenschappelijke ruimtes/scooterstallingen. Eenheden in beheer, niet zijnde reguliere voorraad per 31-12-2020

Dorpsstraat 38 in Warmond Onzelfstandige woonruimte beheer in Noordwijk Eigen kantoorpand-units

Ultimo 2020 Nieuw-Stek

Ultimo 2019 NWS

Ultimo 2019 Stek

toe-/afname

0 0

Sociale huursector per 31-12-2020 Huurklasse

2020 in % 2019 in %

Goedkoop/ betaalbaar t/m 663,40 (2019: € 651,03) Duur tot huurtoeslag € 663,40 t/m € 737,14 (2019: € 651,03 t/m € 720,42) Duur vanaf huurtoeslag € 737,14 (2019: € 720,42) Totaal

Financiële gegevens over voorraad 2020 Gegevens over voorraad De gemiddelde WOZ-waarde

100

2020

2019

€ 217.317 € 197.926

De gemiddelde maximale huurprijs

€ 850,67

€ 826,83

De gemiddelde netto huurprijs

€ 600,60

€ 584,23

71%

Het percentage netto huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs

Gemiddelde huur 2020 Locatie

Hillegom

Gemiddelde netto huur

Gemiddelde maximale huur

In %

2020

2019

2020

2019

2020

2019

€ 605,43

€ 589,18

€ 814,50

€ 786,00

74%

75%

Lisse

€ 585,93

€ 565,18

€ 852,83

€ 829,00

69%

68%

Noordwijk

€ 607,67

€ 587,13

€ 882,92

€ 860,00

69%

68%

Teylingen

€ 604,86

€ 594,43

€ 852,33

€ 831,17

71%

72%

Nieuwbouw en herstructureringsprojecten Het samenbrengen van de initiatieven en projecten van de drie fusiecorporaties in de projectenportefeuille van Stek leidt tot overzicht. Het toont de uitdagende opgave voor uitbreiding en verbetering van de sociale woningvoorraad in ons werkgebied voor de komende jaren. De portefeuille bestaat uit een combinatie van projecten op eigen gronden en projecten waarbij we overeenstemming moeten bereiken met commerciële initiatiefnemers en/of gemeenten. Ligt het zwaartepunt van de werkzaamheden momenteel nog in de ontwikkelingsfase van projecten, de komende jaren gaan we dit in evenwicht brengen met de realisatie. Hoewel we afhankelijk blijven van medewerking van andere belanghebbenden en marktomstandigheden, hebben vele projecten de potentie om de komende jaren in uitvoer te gaan. Behalve door de fusie, werd 2020 uiteraard gekenmerkt door de beperkingen in het sociale verkeer als gevolg van de coronamaatregelen. De maatregelen hadden met name invloed op de voorbereiding en uitvoering van renovatieprojecten ‘in bewoonde staat’. Na in het voorjaar bij de eerste lockdown alle werkzaamheden bij huurders thuis te hebben stilgelegd, hebben we vanaf juni op basis van strikte richtlijnen deze werkzaamheden weer opgepakt. 26

Hierdoor konden grote renovatietrajecten in Noordwijk (Kruidhof/van der Mortelstraat) en Lisse (Grote Ooievaar) toch, zij het met enige vertraging, worden gestart. De nieuwbouwwerkzaamheden zijn niet zwaar getroffen door de beperkingen. Zoals in paragraaf 4.2 al genoemd, hebben we in 2020 51 woningen opgeleverd op drie locaties. Ook is de bouw gestart van in totaal 61 woningen binnen project Northgo in Noordwijk. Voor de projecten in ontwikkeling wisten we op een digitale manier snel onze samenwerkingspartners bij gemeenten, ontwikkelaars, aannemers en adviseurs te bereiken en zijn de werkzaamheden grotendeels gewoon doorgegaan. De nog steeds voortdurende sterke prijsstijgingen in de bouw, gecombineerd met verzwaring van de eisen op het gebied van energietransitie en CO²-reductie, zet de haalbaarheid van projecten onder druk. Het vergt van Stek als opdrachtgever dat er continu gezocht moet worden naar manieren hoe de realisatie van woningen slimmer en efficiënter kan, om het wonen betaalbaar te houden en om over tien jaar nog onze taken te kunnen uitvoeren. Zo zijn we in onze projecten onder andere bezig met volumebundeling (via samenwerking), vergaande prefabricatie en het op een andere manier inrichten van de bouwkolom. Om ook bij nieuwbouw te stimuleren dat de huurprijzen onder de eerste aftoppingsgrens bepaald kunnen worden, heeft de overheid de regeling vermindering verhuurdersheffing (RVV) in 2020 opengesteld. Stek heeft voor de projecten die de komende vier jaar gepland staan een bijdrage aangevraagd en (voorlopig) toegewezen gekregen. Opgeleverde projecten per 31-12-2020 De opgeleverde woningen in de Jan Steenlaan (Teylingen) en in het project Waterkanten (Lisse) voldoen aan de vergaande eisen van Nul-Op-de-Meter. De woningen zijn zeer energiezuinig en wekken voldoende energie op om het jaarlijkse energiegebruik - gebouwgebonden en huishoudelijk - te compenseren. Nieuwbouw

Gemeente

Type complex

Herenweg, Warmond Jan Steenlaan, Warmond Waterkanten fase II Totaal

Teylingen Teylingen Lisse

Herstructurering Herstructurering Herstructurering

Renovatie/groot onderhoud Faleriolaan Wilhelmina-/Rembrandt/Jan Steenlaan, Voorhout Sassenheim Label B C3019/3027/3040/3049 Totaal

Gemeente

Type complex

Hillegom Teylingen

seniorencomplex rijwoningen

Teylingen

rijwoningen

Eengezinswoning

Appar tement 33

8 10 18

Eengezinswoning

Appartement 73 30

132 132

103

Projecten in uitvoering per 31-12-2020 In de onderstaande tabel is in het totale aantal van 61 woningen de realisatie van het Thuishuis in Noordwijk opgenomen. Dit is een kleinschalige woonvorm voor zes alleenstaande senioren die op een fijne manier samen oud willen worden. Elke bewoner heeft een eigen woonruimte met woonen slaapkamer, een badkamer en een kleine pantry. De kracht en toegevoegde waarde van het Thuishuis zit in de gemeenschappelijke ruimten. De bewoners delen samen een huiskamer, de keuken, hobbyruimte annex logeerkamer en tuin of terras. Huiselijkheid, gezelligheid en zelf- en samenredzaamheid staan voorop. Nieuwbouw

Gemeente

Type complex

Northgo

Noordwijk

toevoeging

Eengezinswoning 7

Totaal

Renovatie/groot onderhoud Kruidhof/v.d. Mortelstraat Meerzicht Grote Ooievaar Wilhelmina-/Rembrandt/Jan Steenlaan, Voorhout Totaal

Gemeente

Type complex

Noordwijk

Beneden/boven portiek

Lisse Lisse Teylingen

rijwoningen Appartementen galerij rijwoningen

Eengezinswoning

Appartement 54 54

Appartement 32

80 126 16 80

174

Eengezinswoning

Appartement 60 72 70 72 126 27 46 50

Projecten in ontwikkeling per 31-12-2020 Nieuwbouw

Gemeente

Type complex/locatie

Hooghkamer fase 3 Waterkanten fase 3 Offem Zuid fase 1 Offem Zuid fase 2 Graaf Janlaan Karel Doormanplein Goed Wonen fase 2 Rembrandtschool Lockhorstlaan Vredesteijn Charbonlaan Arend Verkleijstraat e.o. Julianahof Patrimonium Savio locatie Bloementuin Hortusplein Scheef Huisje

Teylingen Lisse Noordwijk Noordwijk Hillegom Hillegom Hillegom Lisse Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen Noordwijk Hillegom Hillegom Teylingen Teylingen Hillegom

Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie

3 10

23 24 58

13 19 35 29 48 1

De Nes (flexwonen) De Waaijer Van Panhuijsstraat Bronsgeest Nieuw Boekhorst Geestwater Totaal

Noordwijk Teylingen Noordwijk Noordwijk Teylingen Lisse

Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Transformatie, uitbreiding Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Grondpositie, uitbreiding

Renovatie/groot onderhoud C320 Ruijsdaelplein Sassenheim Label B C4081/4101/4141, Warmond C4142/4152, Warmond C4161/4171, Warmond C311 Witte de Withstraat C202A Julianalaan e.o. Totaal

Gemeente

Type complex

Lisse Teylingen Teylingen

Galerijflat grootschalig rijwoningen rijwoningen

303 62

Teylingen Teylingen Lisse

Portiekflats rijwoningen rijwoningen

54 140

Teylingen

rijwoningen

30 75 45 254

Eengezinswoning

69 15 24 60 150 45 1103

Appartement 120

39 598

180

Investeringsbesluiten (BD4) per 31-12-2020 Het aantal investeringsbesluiten in 2020 bleef achter op het begrote aantal. Voor project Hooghkamer lag dit aan het niet gestand doen van de betrokken marktpartij van hun aanbieding na uitwerking van het plan. Voor de overige projecten (Vredesteyn, Van Panhuysstraat (kantoor NWS) en Graaf Janlaan) was de planning niet reëel of heeft de gemeente voortgang onmogelijk gemaakt (flexwonen Bronsgeest). Voor de begroting 2021 is er conservatiever gepland. In 2020 hebben we voor de projecten Offem Zuid fase 1 in Noordwijk en Karel Doormanplein in Hillegom wel investeringsbesluiten genomen. Hiermee zijn we er klaar voor om verplichtingen aan te gaan voor de realisatie van deze projecten. Verkoop In 2020 zijn door Stek 47 woningen verkocht uit de zogenoemde verkoopvijver. In Voorhout is een behoorlijk aantal woningen verkocht. Dit werd met name veroorzaakt doordat een aantal huurders die een relatief hoge huur betaalden voor hun huurwoning de woning hebben gekocht. De meeste verkochte woningen zijn vrijesectorwoningen. De coronacrisis lijkt op de verkopen niet veel gevolgen te hebben gehad, of wellicht wordt nu het bezitten van een eigen woning als gevolg van de omstandigheden toch meer gewaardeerd en heeft dit invloed gehad op de verkoopcijfers.

Aantal verkochte woningen in 2020

Naast de verkopen uit bovenstaande grafiek zijn een garage, een bedrijfsruimte, zeventien parkeerplaatsen en twee stukjes snippergroen verkocht. Aankoop en koopgarant In 2020 zijn zeven MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) woningen aangekocht en zeven verkocht. Eén MGE-woning is afgekocht door de zittende eigenaar. Begin 2020 is de verkoop van Sassembourgh definitief geworden. Er zijn in 2020 negen woningen (door-)verkocht na terugkoop door Stek in verband met de uitwerking van de koopgarantregeling (terugkoopverplichting). Stek verkoopt deze teruggekochte woningen direct weer door zonder voorwaarden (niet met koopgarant). Sloop- en ontwikkelbesluiten Om vervangende nieuwbouw mogelijk te maken, zijn in 2020 sloop- en ontwikkelbesluiten genomen voor drie projecten in Hillegom: - 120 beneden-/bovenwoningen aan en rond de Graaf Janlaan, voor 44 vergelijkbare woningen aan de Mauritslaan; - 24 eengezinswoningen aan de Talma- en van Vlietstraat in de wijk Patrimonium; - voor de, van de gemeente verworven, Saviolocatie in Hillegom namen we het besluit voor de ontwikkeling van 35 seniorenwoningen. Goedkeuring was er ook voor de ontwikkeling van 22 zorgappartementen op de locatie Vredesteyn in Sassenheim. De tijdelijke huurcontracten van huurders wonend in de 52 laatste appartementen aan de van Speykstraat in Lisse zijn opgezegd, om de flats per 1 februari 2021 leeg op te leveren voor sloop. Duurzaamheid Verduurzaming is een verzamelbegrip. Het grootste thema in de gebouwde omgeving is de reductie van de CO²-uitstoot door vermindering van het energiegebruik en de transitie van fossiele brandstoffen naar duurzame, hernieuwbare energie. Op dit thema zijn de afgelopen jaren de meeste inspanningen van Stek gericht, ook dit verslagjaar. In 2020 hebben we echter in een aantal projecten ook de mogelijkheden van circulair bouwen verkend. 30

Het behoud van kwetsbare ecosystemen, onder andere door bescherming van leef- en paargebieden van beschermde diersoorten, is een thema dat van grote invloed is bij met name de verbeteringen van onze bestaande woningvoorraad. CO²-reductie/ energie In lijn met de gemaakte afspraken tussen de branche van woningcorporaties (Aedes) en de Rijksoverheid heeft Stek toegewerkt naar een gemiddelde energieprestatie van het woningbezit op energielabel B (EI <1,40) voor het eind van 2020. Voor de fusieorganisatie is dit voor het grootste deel van de voorraad gelukt. De gemiddelde energie-index (EI) van onze gehele woningvoorraad is echter net boven die grens op 1,44 uitgekomen. Met name bij het deel van de voorraad in Sassenheim is nog een achterstand in het verbeteren van de energieprestatie. Met een EI van 1,73 valt daar nog veel winst te behalen. Dit staat ook in de planning voor de komende jaren. Driekwart van de woningen van Stek heeft inmiddels een energielabel C of beter.

EPA LABELVERDELING EI SOFTWARE F; 376; 4%

A++; 144; 1%

A+; 469; 4%

E; 421; 4% D; 1033; 9% A; 3451; 31%

C; 2296; 21%

G; 392; 4%

B; 2418; 22%

Het aandeel woningen met een A++ -label is toegenomen door de oplevering van energieneutrale (NOM) nieuwbouwwoningen. Daarnaast zijn we, na jaren van intensieve voorbereiding, in 2020 gestart met de uitvoering van twee grootschalige renovatieprojecten in de bestaande voorraad: Kruidhof/v.d. Mortelstraat in Noordwijk en de hoogbouw ‘Grote Ooievaar’ in Lisse. Voor beide projecten geldt dat de energieprestatie van de woningen sterk verbeterd wordt door de woningen onder andere te voorzien van een nieuwe, goed geïsoleerde schil. In het kader van de ‘energietransitie’ zijn 246 woningen in de flats Grote Ooievaar en Ruysdaelplein in Lisse voor hun warmtevoorziening niet langer afhankelijk van gas. Hiervoor is een duurzame bron in de plaats gekomen. Wanneer de renovatie van beide flats gereed is, zijn ook alle huisaansluitingen op aardgas verwijderd en gaan de bewoners over op elektrisch koken. Verder zijn er in 2020 348 woningen aangesloten op PV-panelen met een totaal vermogen van meer dan 650.000Wp. De duurzaam opgewekte energie verlaagt behalve de CO²-uitstoot ook de woonlasten van de deelnemende bewoners. 31

De eerdergenoemde doelstelling om een gemiddeld energielabel B te bereiken voor eind 2020 is slechts een tussenstap naar het uiteindelijke doel van een CO²-neutrale gebouwde omgeving. In onze projecten in ontwikkeling houden we hier terdege rekening mee. We onderzoeken daarbij de mogelijkheden om dit doel te bereiken, in combinatie met het (langdurig) beperken van de woonlasten. Voor de samengestelde woningvoorraad van de fusieorganisatie zullen we het routeplan CO²-neutraal in 2050 herijken. Beleidsuitgangspunten, strategie, maatregelpakketten, planningen en financiële doorrekeningen komen daarbij aan de orde. Circulariteit Stek heeft in 2020 meegewerkt aan een initiatief van Era-Contour om een eengezinswoning te ontwikkelen die grotendeels circulair is. Door toepassing van voornamelijk ‘biobased’ en her te gebruiken materialen (veelal hout) en verwerkingsmethoden die hergebruik in de toekomst mogelijk maken, moet de impact van het bouwen op onze aarde verkleind worden. Stek heeft deze woningen in een pilotproject opgenomen, met het doel deze komend jaar in Warmond te realiseren. Voor de gestapelde bouw zijn we ook actief op zoek naar bouwmethodieken die aan de ene kant het bouwen betaalbaar moeten houden en aan de andere kant de belasting op het milieu verkleinen. Een project met toepassing van lichte, in de fabriek gebouwde, modules is helaas nog op de prijsstelling vastgelopen. We zijn er echter van overtuigd dat de toekomst van de bouw niet meer (alleen) in beton en baksteen ligt en gaan door met onderzoek. Flora en Fauna Activiteiten op het ene aspect van verduurzaming kunnen soms conflicteren met andere aspecten binnen deze opgave. Het isoleren van woningen, het dichtstoppen van alle mogelijke warmtelekken, kan leiden tot het verwijderen van nestmogelijkheden van beschermde diersoorten. Wij onderschrijven het doel om kwetsbare ecosystemen en diersoorten te beschermen en te behouden volledig. Hieraan bij te dragen en tegelijkertijd de bestaande woningvoorraad energiezuiniger maken is een grote uitdaging. De hiervoor vastgestelde weten regelgeving en procedures zijn complex, de capaciteit bij de controlerende en vergunningverlenende overheidsinstanties beperkt en de natuur niet statisch. Dit heeft er onder andere toe geleid dat dit verslagjaar bij meerdere verbetertrajecten de werkzaamheden zijn stilgelegd (in voorbereiding en in uitvoering) om nieuwe onderzoeken en aanvragen voor vrijstelling in te dienen. Door nog zorgvuldiger dit aspect in de voorbereiding van projecten mee te nemen en afstemming te zoeken met adviseurs en Omgevingsdienst proberen we de impact hiervan op de voortgang van de isolatiewerkzaamheden te verkleinen. Onderhoud Onderhoudsbeleid Door onderhoud en verbeteringen aan ons bezit doelgericht uit te voeren kunnen we nu en in de toekomst huisvesting blijven bieden die tegemoetkomt aan de woonwensen van onze huurders en de woningzoekenden in ons werkgebied. We meten voortdurend de conditie van de woningen om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken. 32

In complexen die op de nominatie staan om op korte termijn gesloopt of grondig gerenoveerd te worden investeren we terughoudend. Wel houden we ook deze woningen schoon, heel en veilig. Uitvoering planmatig onderhoud In 2020 is aan de uitvoering van planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties en VVE-onderhoud) in totaal voor € 10,2 miljoen uitgegeven. Hiervan bedroeg ongeveer € 2,8 miljoen werkzaamheden die nog voortkwamen uit de begroting van 2019, maar niet meer in dat jaar uitgevoerd konden worden. Dit betreft over het algemeen grote werken in Sassenheim, waarbij er een combinatie van planmatig onderhoud en maatregelen ter verbetering van de energieprestatie aan de orde is. Medio 2020 bleek dat er een onderschrijding was ontstaan in de uitvoering van het planmatig onderhoud. Deze is in 2020 voor delen van de voorraad niet meer ingelopen. De begroting was op dit onderdeel samengesteld uit deelbegrotingen van de drie fuserende corporaties en bleek niet realistisch. Onder begeleiding van een externe deskundige is er inmiddels een eenduidige werkwijze ingevoerd voor het begroten en uitvoeren van planmatig onderhoud. Maandelijkse monitoring geeft nu sneller inzicht in de stand van zaken en maakt adequate bijsturing mogelijk. Anders dan bij het planmatig onderhoud stuiten we bij het voorbereiden en uitvoeren van energetische maatregelen vaker op vertraging door noodzakelijke asbestsaneringen, maatregelen in het kader van de flora- en faunawetgeving, of instemmingsprocedure voor bewoners. Het hieraan gekoppelde planmatig onderhoud loopt daardoor ook vertraging op. Onder begeleiding van een externe deskundige is er inmiddels een voorstel opgesteld voor een eenduidige werkwijze voor het begroten en uitvoeren van planmatig onderhoud. Deze werkwijze wordt begin 2021 geïmplementeerd. De geforceerde piek aan werkzaamheden in Sassenheim is uit de nieuwe meerjarenbegroting gehaald. Het grootste deel van de werkzaamheden voor 2021 in Sassenheim is inmiddels in opdracht gegeven. Het nieuwe team planmatig onderhoud wordt verder ondersteund en getraind in het efficiënt plannen van de werkzaamheden en het effectief samenwerken. Monitoring op maandrapportages zal sneller inzicht geven in stand van zaken en bijsturing mogelijk maken. Serviceabonnement Voor mensen die zelf niet kunnen of willen klussen heeft Stek een abonnement Service & Onderhoud. Met dit abonnement garanderen wij aan 7215 huurders dat deze klussen door Stek worden gedaan. De prijs van het abonnement is € 3,94 per maand. Mutatieonderhoud en vervangingen BKT’s In 2020 was circa € 3 mln. aan mutatieonderhoud begroot. Dit bedrag is exclusief de vervangingen van badkamers, keukens en toiletten (BKT’s), maar inclusief bijvoorbeeld asbestsanering. Ondanks de lagere mutatiegraad is in 2020 het mutatiebudget toch fors overschreden met circa 1 miljoen euro. Eén van de oorzaken hiervan is dat het mutatiebudget uiteindelijk is ingezet voor meer mutaties dan begroot voor 2020. Dit had te maken met een forse nasleep aan mutaties (opzeggingen) uit 2019 die - met het beëindigen van de onderhoudsovereenkomst met de VOC per 1 januari 2020 met Vooruitgang - door de fusie vervolgens naar Stek kwamen. Stek heeft voor deze mutaties het onderhoud na januari 2020 nog opgepakt en dit ook bekostigd. Daarnaast zijn er voor 23 woningen forse mutatiekosten gemaakt, hoger dan € 30.000,- euro per woning. Deze woningen vertegenwoordigen ongeveer een kwart van de gerealiseerde begroting. 33

Het gaat hier bijna allemaal om woningen die zeer lang bewoond zijn geweest en veel aanpassingen en verbeteringen vereisten om ze weer klaar voor verhuur te maken. Het betroffen deels woningen van doorstromers die met het seniorenbeleid van Stek naar onze nieuwbouwappartementen aan de Herenweg in Warmond zijn verhuisd. Voor de vervanging van BKT’s begrootte Stek € 2.2 mln. in 2020. Deze post werd ook overschreden. We realiseerden een uitgave van € 2.6 mln. Ook hier werd een inhaalslag gemaakt naar aanleiding van de fusie van Stek per 1 januari 2020 op grond van al gemaakte afspraken onder andere met huurders van oud-Woonstichting Vooruitgang. Uiteraard is dit budget (en realisatie ervan) gekoppeld aan de woningen zoals hierboven genoemd; de zeer lang bewoonde woningen kregen nagenoeg zonder uitzondering een nieuwe badkamer, keuken en toilet. De meeste vervangingen van BKT’s zijn in 2020 in de mutatie (lege woning) uitgevoerd en niet op verzoek bij zittende huurders. Deze laatste vervangingen in bewoonde staat hebben langere tijd stilgelegen in 2020 vanwege de voorzorgsmaatregelen rondom corona. Dagelijks Onderhoud Voor reparatieonderhoud werd in 2020 € 3.2 mln. begroot. Gerealiseerd is € 3.5 mln. Er zijn beduidend minder reparaties in woningen uitgevoerd; langere tijd zijn in 2020 zelfs alleen spoedreparaties uitgevoerd vanwege coronamaatregelen. Oorzaak van het toch realiseren van het begrote bedrag en zelfs nog daarboven is een verschuiving van werkzaamheden naar onze eigen dienst (de vakploeg). Zo is de eigen dienst ingezet voor (voorbereidende) werkzaamheden ten dienste van planmatig onderhoud en is extra stevig ingezet op onderhoud en herstel van algemene ruimtes (buiten, galerijen) in en rond complexen, waaronder bestrating, verlichting.

5 Randvoorwaarden Inrichting organisatie, fusie Het jaar 2020 was een bouwjaar naar de toekomst, door de dubbele fusie van eind 2019 (Vooruitgang) en begin 2020 (NWS). Daarom werd er een “spoorboekje” opgesteld, waarin op hoofdlijnen beschreven wordt welke onderwerpen door P&O in 2020 zouden worden opgepakt. Eind 2020 waren, op één actiepunt na, alle voornemens gerealiseerd. Gesproken en gewerkt wordt nog aan de gesprekscyclus (functionerings- en beoordelingsgesprekken). De planning is om de nieuwe gesprekscyclus van Stek begin 2021 af te ronden. De plaatsing van het personeel en invulling van de vacatures De organisatie is samen met de kwartiermakers uit de voormalige organisaties en beide bestuurders en het managementteam ingericht. Samen hebben zij de formatie- en inrichtingsplannen opgesteld voor de afdelingen Wonen, Vastgoed, Financiën, Strategie & Beleid (een nieuwe afdeling), Staf en Control. De onderlegger voor het opstellen van de formatieplannen is de benchmark vanuit Aedes. Het aantal formatieplaatsen van Stek bedraagt 109,5 fte. Het functiegebouw omvat ook nieuwe functies die in geen van de drie organisaties voorkwamen. Op basis van deze plannen is in januari 2020 het plaatsingsproces in gang gezet op basis van de afspraken in het sociaal plan dat is afgesloten tussen het bestuur en de vakbonden FNV en CNV. Aan de medewerkers is gevraagd met het hart te kiezen. Dit heeft een groot aantal medewerkers gedaan. Zo werden 90 functies ingevuld. Er werden geen bezwaren ingediend tegen de plaatsing. Vervolgens kwam de volgende stap: 22 vacatures invullen. Direct na de plaatsing werd een wervingscampagne gestart. Werving en selectie in coronatijd was een uitdaging. We zijn trots op het resultaat; de formatie, zoals begroot, is ingevuld. We willen graag bouwen aan een vast team dat goed op elkaar is ingespeeld. Daarmee samenhangend werd de inhuur van externen zo veel als mogelijk beëindigd. Voor enkele personeelsleden was de overgang van een kleine naar een flinke organisatie als Stek uiteindelijk niet wat zij zochten. Zij hebben onze organisatie verlaten. Cultuur en verbinding De intern ingestelde cultuurgroep heeft door bureauonderzoek en interviews inzicht verkregen in de cultuur binnen de fusieorganisaties en heeft geïntervenieerd op het bedrijfsklimaat, de samenwerking en de houding. Het doel was om in actieve betrokkenheid een gezamenlijke cultuur ontwikkelen. Naast de diverse werkgroepen met een vertegenwoordiging uit iedere fusieorganisatie, was er ook een kerngroep die de opmaat naar het Ondernemingsplan van Stek in gang heeft gezet door de missie en waarden in beeld te brengen. Onze missie Iedereen in de Bollenstreek moet goed kunnen wonen. Wij zijn er vooral voor de mensen die dat moeilijk zelf kunnen realiseren.

Onze waarden - gewoon bijzonder - open - dichtbij - nieuw en - verantwoordelijk. Er is een plan van aanpak ‘Verbinding’ gemaakt voor de cultuurontwikkeling, waaronder een Management Development-traject voor het managementteam (MT). Het plan is om het niet te zwaar te maken. We benutten wat we toch al moeten doen voor gelijktijdige en bewuste cultuurontwikkeling. Daarbij prijzen we ons gelukkig, zeker in de thuiswerktijd als gevolg van de coronamaatregelen, dat we een levendig intranet hebben, waarop nieuwe ontwikkelingen en lief en leed worden gedeeld. Binnen de verschillende afdelingen en teams wordt uitvoering gegeven aan programma’s om de onderlinge band te verstevigen. Periodiek verschijnende interne media als de MT-nieuwsflits, de ICT-bode en (binnenkort) het Vastgoedjournaal houden de medewerkers op de hoogte van wat er beleidsinhoudelijk en in de organisatie speelt. Dit kan overigens niet wegnemen dat de nieuwe organisatie gebukt gaat onder het gegeven dat veel collega’s elkaar sinds maart van dit jaar alleen digitaal hebben leren kennen en uitkijken naar de dag dat er weer ‘fysiek’ kan worden samengewerkt, het liefst in één kantoor. Dat is voor velen toch een basisvoorwaarde voor de totstandkoming van een gemeenschappelijke cultuur. Veranderen kan niet met zevenmijlslaarzen, we nemen hierin kleine stappen en nemen tot 2022 de tijd om de cultuur samen te ontwikkelen. Huisvesting organisatie Het ook fysiek bij elkaar brengen van de drie organisaties in één gebouw levert naar verwachting een belangrijke bijdrage aan de cultuur, de doelmatigheid en het werkplezier bij Stek. De focus voor de nieuwe huisvesting van Stek lag in 2020 op het gebouw De Witte Zwaan in Lisse. Nu deze optie om financiële redenen is afgevallen, moeten we op zoek naar een ander pand dat voldoet aan onze randvoorwaarden. De Raad van Commissarissen ging in de vergadering van december 2020 akkoord met de uitvoering van een brede zoektocht naar een geschikt kantoorpand voor de gemeenschappelijke huisvesting van Stek. Verhouding m/v Bij de inrichting van de nieuwe organisatie is goed rekening gehouden met de evenwichtigheid tussen de man-vrouwverhouding. De M/V-verhouding is nagenoeg gelijk. Bij de werving en selectie is voor het hele jaar 2020 de M/V-verhouding scherp gehouden, zo ook de diversiteit. In het bestuur en managementteam is die evenredigheid er niet, de verhouding is 83% man en 17% vrouw. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage op 31 december 2020 bedraagt 3,18%. Er waren in 2020 circa 70 ziekmeldingen. Het verzuim ligt onder het landelijk gemiddelde. Het verzuim tussen M/V is evenredig. 36

Het merendeel van de verzuimdagen wordt toegerekend aan de leeftijdsgroep tussen de 45 en 64 jaar, de groep die het meest vertegenwoordigd is bij Stek. Communicatie, intern en extern Bouwen aan het merk Stek op basis van de kernwaarden gewoon bijzonder, dichtbij, open, verantwoordelijk en nieuw (paragraaf 5.2.). Dat is kort en goed de opdracht voor communicatie bij de totstandkoming van het ‘nieuwe’ Stek, begin 2020. De naam is weliswaar geworteld in de Bollenstreek, maar de kruisbestuiving van NWS, Vooruitgang en het ‘oude’ Stek levert heel nadrukkelijk een andere organisatie op. Hoe maken we dat aan de buitenwereld duidelijk en hoe nemen we onze collega’s mee in dit proces? Alle voorbereidingen worden getroffen om in elk geval de basis op orde te hebben als het ‘nieuwe’ Stek in 2021 ook als zodanig naar buiten treedt. Naast dit praktische werk is eind 2020 het meerjaren communicatiebeleidsplan vastgesteld door het managementteam. Het bevat communicatie KPI’s. Als afgeleide van het meerjarenplan worden jaarplannen gemaakt. Nieuwe huisstijl Na een pitch, kreeg bureau Smidswater de opdracht een nieuwe huisstijl te ontwerpen: van het logo tot de vormgeving van al onze digitale en schriftelijke uitingen, de bestickering van het wagenpark en de uithangborden bij onze kantoren, alles wordt voorzien van de nieuwe huisstijlkleuren die duidelijk maken dat we geworteld zijn in de Bollenstreek. Het motto ‘Je huis, je thuis’ weerspiegelt voor wie we het doen. Voor de compleet nieuwe website gingen we in zee met Seneca, dat ook onze kennisbank heeft opgezet en de ideale partner is om deze twee platforms te integreren. De nieuwe website is in juli 2020 live gegaan. In de loop van het jaar werden steeds verdere verbeteringen doorgevoerd, zoals aan de zoekmachine en het inzetten van de formulierenserver (onder andere voor de afhandeling van mailverkeer). Aareon, de leverancier van ons ERP-systeem, leverde in de zomermaanden het nieuwe klantportaal op. Ook ‘Mijn Stek’ is in de maanden daarna verder uitgebreid en krijgt steeds meer functionaliteit; het onder de aandacht brengen van het portaal heeft - ook van communicatie - permanente aandacht. Huurders Alle huurders werden begin 2020 van de fusie en de uitwerking daarvan per brief op de hoogte gesteld, maar de fusiecorporatie laat ook op andere manieren een nieuw gezicht zien: onder meer via een tulpenactie (een bos voor elke huurder) bij het begin van de eerste lockdown. Via onze nieuwe website, social media (Facebook en LinkedIn) en de traditionele pers (kranten en weekbladen) werd de ‘buitenwereld’ geïnformeerd over het nieuwe Stek. Uiteraard kregen ook de acties (fysieke maatregelen en gedragsregels) die Stek neemt om de COVID-19-besmettingen zo laag mogelijk te houden, ruime aandacht. Dat geldt voor zowel de huurders als onze eigen medewerkers. Het huurdersmagazine Binnen wordt uitgebracht in de nieuwe huisstijl; er zijn in 2020 een zomernummer en een kerstnummer verschenen. Er zijn afspraken gemaakt met de huurdersorganisaties over participatie, communicatie en samenwerking. Met de gemeenten waarin Stek werkzaam is vond periodiek overleg plaats en waar nodig werd nauw samengewerkt (bijvoorbeeld bij de communicatie over de prestatieafspraken, bouwplannen.).

Verbinding Intern werd het intranet StekNet verder ontwikkeld. Het groeit uit - zeker toen ook de collega’s van NWS en Vooruitgang zijn aangesloten – tot een sterk sociaal platform, dat met een grote variëteit aan berichten bijdraagt aan de verbinding tussen collega’s die elkaar in coronatijd niet of nauwelijks ‘in het echt’ tegenkomen. Er is veel aandacht voor het informeren van de collega’s over organisatiebrede thema’s, vergaderingen van het managementteam en ontwikkelingen binnen de afdelingen. Na elke vergadering van het managementteam wordt een MT-nieuwflits uitgebracht (er zijn er in 2020 21 verschenen) en managers en bestuurders koppelen terug aan hun afdelingen tijdens weekstarts of afdelingsoverleggen. Om de ontwikkelingen binnen ICT (invoering ERPsysteem, digitaal (thuis)werken en veranderingen in het digitale landschap) voor de collega’s te duiden worden ICT-bodes gemaakt. Daarvan zijn er in 2020 zestien verschenen. In samenwerking met P&O is gewerkt aan een programma ‘Verbinding binnen Stek’, om in een periode van vooral thuiswerken toch het wij-gevoel te creëren. Digitaal Begin september is de eerste digitale personeelsbijeenkomst gehouden en dat zetten we voort met een frequentie van eens per zes weken. Ook de kerst- en de nieuwjaarsbijeenkomst zijn digitaal gehouden. Er is geïnvesteerd in een eigen ‘huisstudio’ om niet alleen deze vorm van digitaal samenkomen professioneler te maken, maar dit medium ook breder in te zetten. Informatie over nieuwbouw en renovatie wordt in woord en beeld uitgebracht; er zijn digitale informatieborden geplaatst in twee complexen en er is een informatieve video gemaakt voor bewoners in een buurt waar sloop/nieuwbouw plaatsheeft. Maar ook de oude en vertrouwde communicatie wordt niet vergeten. In overleg met wijkbeheerders is materiaal in de nieuwe huisstijl gemaakt om bewoners ter plekke te informeren over gedragsregels en maatregelen om leefbare wijken en buurten te houden (labels, stickers en ander drukwerk). Bedrijfscultuur Met het uitgezette beleid en de beschikbare middelen is Stek in staat om op een goede en heldere manier met zowel klanten als medewerkers te communiceren. De opvatting dat dit niet alleen het primaat of de verdienste van het team Communicatie is, wordt inmiddels organisatiebreed gedeeld en uitgedragen. Onze kernwaarden ‘open en transparant’ zijn inmiddels geen abstracte begrippen in een missie-statement meer, maar maken onderdeel uit van onze bedrijfscultuur. Analytics social media 2020 Peildatum: 30 december 2020 Kanaal Aantal berichten Website (nieuws) 51 Facebook 63

Weergaven

Reacties/vermeldingen op bericht

63.855 +32%

10.397 kliks (foto, inhoud, ‘meer info’) +69%

Volgers 2020

Volgers 2019

Volgers 2018

1.537 +18%

1.306 +7%

1.216

2.194 reacties (Vind-ikleuks, opmerkingen en gedeeld) +153% 103 unieke chat-gesprekken +217%

70.359 +84%

3.543 kliks

1.135 +61%

707 +24%

570

102 +57%

65 +81%

1.209 interessant +72% 54 commentaren +170%

Twitter

32.375 +22%

180 keer gedeeld +160% 139 vermeldingen +72% 549 bezoekers aan profiel 25%

Facilitaire zaken Het team facilitair binnen de Staf is verantwoordelijk voor ondersteunende en organisatorische taken op het gebied van facilitaire dienstverlening, waaronder kantoorbeheer, kantinewerkzaamheden, schoonmaak, bestelling en controle op leveringsafspraken. Het verwerken van de inkomende post, zowel de fysieke post die wordt bezorgd op de kantoren in Lisse en Noordwijk als de 80 tot 100 e-mails van huurders die elke dag binnenkomen in de algemene mailbox, is een belangrijke taak van Facilitaire Zaken. Alle inkomende post wordt gearchiveerd in Archief Compact en toegewezen als af te handelen taak aan de betreffende afdeling. In samenwerking met de functioneel beheerders is er in 2020 al een kleine efficiencyslag doorgevoerd. Aan een verdere robotisering van het postverwerkingsproces wordt gewerkt. Omdat het verwerken van de post veel tijd in beslag neemt, is er een medewerker tijdelijk ingehuurd om hierbij te ondersteunen. De inhuurkracht verricht daarnaast ook archiefwerkzaamheden voor de afdeling Vastgoed. Alle Stek-personenauto’s en -bussen zijn voorzien van stickers in de nieuwe huisstijl. Er is een offerteronde voor de vervanging van auto’s en de aanschaf van elektrische auto’s. Nu de aankoop van een nieuw kantoor is vertraagd zijn er onvoldoende oplaadpunten en is de aanschaf van de auto’s daarom uitgesteld. Zodra er voldoende oplaadpunten zijn, worden de elektrische auto’s alsnog besteld. De schoonmaakwerkzaamheden van het kantoor in Lisse wordt uitgevoerd door medewerkers van de MareGroep. Het kantoor in Noordwijk wordt schoongemaakt door BB Schoonmaakdiensten. De facilitair medewerkers fungeren als aanspreekpunt voor hen en voor de collega’s die op- of aanmerkingen over de schoonmaak hebben. Het grote archief in Lisse wordt opgeschoond. Elke week worden er zaken uitgezocht en waar nodig weggegooid. Het kantoor van voormalig Woonstichting Vooruitgang in SassemBourg is verkocht en nog gehuurd tot 1 februari 2021. Tot die tijd gebruikt de welzijnsstichting uit Sassenheim het kantoor. De afdeling facilitair zorgt ervoor dat het kantoor tijdig leeg en klaar is voor de oplevering.

Informatisering en automatisering ICT-platform (digitale werkomgeving en website) Begin juli 2020 zijn de drie fusieorganisaties overgegaan naar het gezamenlijke ICT-platform (Unified). De overgang is zonder problemen verlopen. Gelijktijdig is ook de compleet vernieuwde website van Stek live gegaan (gekoppeld aan de kennisbank van Stek). Implementatie Tobias/AX De invoering van het ERP-systeem Tobias AX ten tijde van de fusie in 2020 en in coronatijd bracht problemen met zich mee. De invoering is ondersteund door een traject van digitale opleidingen, in verband met de geldende coronamaatregelen. Na de implementatie moest nog een lijst aan ‘issues’ - onder meer met de koppeling van systemen - worden weggewerkt. Vooral het Klant Contact Centrum en daarmee de directe dienstverlening aan de huurder ondervond daarvan de consequenties. De in het begin opgelopen achterstanden zijn ingehaald en door het extra verzorgen van kennissessies is ook het kennisniveau omtrent het gebruik van Tobias AX verder verbeterd. Voor de frontoffice is een optimalisatie van de planning voor de eigen dienst uitgevoerd en zijn verbeteringen aangebracht in de beslisboom (onderhoud) voor zowel de eigen medewerkers als de huurders. Eind 2020 is de technische implementatie van Tobias AX afgerond. De resultaten zijn zichtbaar. In 2021 werken we aan het verder optimaliseren van het gebruik van Tobias AX en zijn we bezig om de informatievoorziening beter op orde brengen. Daar waar we merken dat gebruikers nog moeite hebben met het gebruik van de applicaties spelen we hierop in door het verzorgen van extra kennissessies. De beheerorganisatie is hard bezig om zich de benodigde kennis eigen te maken om zo de ondersteuning naar proceseigenaren, kerngebruikers en eindgebruikers te kunnen borgen. De voordelen van Tobias AX beginnen hun eerste vruchten af te werpen. We zien dit onder andere terug in de door workflow ondersteunende processen, zoals bijvoorbeeld opdrachten en facturen. Ook voor de aankomende huurverhoging/huurverlaging zien we de verbeterde mogelijkheden die Tobias AX hiervoor gaat bieden. Visie digitalisering Door een expertteam van medewerkers vanuit de afdelingen ICT en Strategie & Beleid, samen met het managementteam en het bestuur is de digitaliseringsvisie van Stek tot stand gekomen. Hierdoor is een gedragen gemeenschappelijke ambitie ontstaan. Conform de afspraak met de Raad van Commissarissen is deze visie in december 2020 opgeleverd. De digitaliseringsvisie 2020-2025 moet bijdragen aan de realisatie van deze doelstellingen. De visie biedt ook houvast voor de digitale strategie voor de komende jaren. Hiervoor zijn diverse sessies met managementteam, de afdelingen van Stek, Aareon en andere woningcorporaties geweest, waarin de volgende vragen zijn beantwoord:  hoe kan de digitalisering bijdragen aan de bedrijfsdoelstellingen richting 2025?  welke technologische ontwikkelen/trends worden waargenomen en zijn toepasbaar voor Stek?  welke ontwikkeling gaat Tobias AX brengen de komende jaren?  wat doen andere woningcorporaties? 40

Op basis van deze resultaten heeft de visie zijn vorm gekregen en is de projectenlijst voor 2021 opgesteld. Tevens heeft een herijking van het ICT-beleid plaatsgevonden, waar beveiliging en datamanagement belangrijke thema’s zijn. Vervolgens is er door het managementteam in samenspraak met afdelingen een projectenkalender opgesteld, die naar voren is gekomen uit bovenstaande vier vragen. Deze projecten zijn te verdelen in de drie categorieën, te weten (a) ICT-infrastructuur, (b) efficiency bedrijfsvoering en kwaliteit dienstverlening en (c) security. Het jaar 2021 staat in het teken van de stabilisatie en optimalisatie van het huidige ICT-landschap. De organisatie moet dan volledig grip krijgen op de informatisering. Belangrijke doelen zijn de data en bijbehorende informatievoorziening op orde te krijgen, het optimaliseren van processen door de mogelijkheden van de bestaande applicaties volledig te benutten en de huurder onderdeel te laten zijn van enkele bedrijfsprocessen. Uitgaande van het feit dat aan het eind van 2021 het fundament is gelegd, staat het jaar 2022 in het teken van oriëntatie en/of adoptie van innovaties. We gaan hierbij actief de verbinding met andere corporaties zoeken. De projectenkalender is dynamisch en wordt jaarlijks bijgesteld en aangevuld met nieuwe projecten voor het volgende jaar. Het realiseren van de projecten wordt geborgd door de Stuurgroep Digitalisering die, samen met de opdrachtgevers en de projectleiders, ervoor zorgt dat binnen afgesproken tijd en budget en vooraf bepaalde resultaten de projecten worden geïmplementeerd. Datakwaliteit Het werken aan datakwaliteit moet een vanzelfsprekendheid worden bij Stek. Het stappenplan van Aedes kan dienstdoen om ons te helpen bij het verbeteren en behouden van onze datakwaliteit. Dit stappenplan is onderdeel van een breder programma. Onder dit programma vallen ook initiatieven als SBR (Standaard Business Reporting), RGS (Referentie Grootboek Schema), Cora en Vera en DWS (regiegroep Data Standaarden Woningcorporaties).

Stek heeft momenteel de eerste stappen gemaakt en bevindt zich nu in het einde van fase 2. Ondernemingsraad Samenstelling OR De Ondernemingsraden van de Noordwijkse Woningstichting, Woonstichting Stek en Woonstichting Vooruitgang werkten nauw samen in 2020. Het was de intentie van de drie ondernemingsraden om per de fusiedatum van 1 juli verkiezingen te hebben georganiseerd en een nieuwe ondernemingsraad voor de fusieorganisatie Stek te hebben. Door de coronacrisis en het opeens zoveel mogelijk thuis moeten werken in een organisatie in ontwikkeling, achtte de drie Ondernemingsraden het voor de continuïteit van belang om langer aan te blijven. Het bestuur stemde hiermee in. In november werden de verkiezingen uitgeschreven. De vakbonden FNV, CNV en De Unie werden hierbij betrokken. Zeven personeelsleden hadden zich kandidaat gesteld, een voldoende aantal voor de nieuw te vormen ondernemingsraad die op 1 december 2020 door het bestuur werd geïnstalleerd. De Ondernemingsraden werden ondersteund door de ambtelijk secretaris en in dit fusiejaar bijgestaan door een extern adviseur. Overlegsituaties De Ondernemingsraden hadden tweewekelijks overleg met bestuurder Willem van Duijn, waarin de Ondernemingsraden werden bijgepraat over de op handen zijnde fusie, de zoektocht naar nieuwe huisvesting, het implementatietraject van het nieuwe automatiseringssysteem en de adviesaanvragen. Zorgen waren er bij de Ondernemingsraden over de werkdruk voor het personeel, de cultuurvorming, de verbinding, de (impact van de) coronamaatregelen. Die maatregelen waren regelmatig onderwerp van gesprek. Naast het overleg met de bestuurder hadden de drie Ondernemingsraden tweewekelijks een gezamenlijk overleg en separaat waar dat nodig werd geacht. De Ondernemingsraden ontvingen de jaarrapportage van de externe vertrouwenspersoon en hadden een gesprek met hem. De Ondernemingsraden hadden een informatieve bijeenkomst over de status na implementatie van Tobias AX met de extern projectleider. Een aantal leden van de Ondernemingsraden had met de P&O-adviseur een brainstormsessie over de beoordelingssystematiek. De Ondernemingsraden woonden een presentatie van de beoogde nieuwe Arbodienst bij. Daarnaast had een afvaardiging vanuit de Ondernemingsraden een bijeenkomst met leden van de Raad van Commissarissen. Advisering De volgende adviezen zijn in 2020 uitgebracht: - Voorgenomen fusie Stek-NWS. Nadat door het bestuur voor een belangrijk deel tegemoet was gekomen aan de 33 voorwaarden uit het negatieve conceptadvies, hebben de Ondernemingsraden in januari het definitieve advies over het organisatie- en formatieplan voor de fusieorganisatie afgegeven. - Tijdelijke huisvesting op locatie Lisse en Noordwijk. De Ondernemingsraden hebben een positief advies onder negen voorwaarden afgegeven. - Keuze Arbodienst. De presentatie door de beoogd nieuwe Arbodienst GOED werd positief door de Ondernemingsraden ontvangen. 42

De Ondernemingsraden vinden het belangrijk dat gekeken wordt naar wat de medewerker wel kan, dat er een vast aanspreekpunt is en dat er meerdere begeleidingstrajecten mogelijk zijn. Tijdelijke regeling voor faciliteiten voor thuiswerken en reiskostenvergoeding. Door de coronacrisis was het dringende advies van de overheid om thuis te werken. In samenwerking met een extern adviseur hebben de Ondernemingsraden een voorstel bij het bestuur neergelegd voor een tijdelijke faciliteitenregeling voor thuiswerken en reiskostenvergoeding. Het voorstel werd door het bestuur ongewijzigd overgenomen. Stek had hierdoor snel een regeling voor het personeel. Beleid in- door- en uitstroom. De Ondernemingsraden adviseerden om in het beleidsstuk op te nemen bij wie de rol voor het voeren van het exitgesprek is belegd (HR-adviseur) en om de reactietermijn na interne openstelling en publicatie van een vacature te wijzigen van vijf naar tien werkdagen. Integriteitscode en klokkenluidersregeling. De Ondernemingsraden hebben een positief advies afgegeven. Huisvesting. In de adviesaanvraag werd de Ondernemingsraden het voorgenomen besluit tot aankoop van het pand De Witte Zwaan in Lisse als huisvesting voor de organisatie voorgelegd. De Ondernemingsraden hebben na bestudering van de adviesaanvraag om extra informatie verzocht. De Ondernemingsraden adviseerden positief. Helaas werden de Ondernemingsraden door het bestuur geïnformeerd dat van aankoop van De Witte Zwaan is afgezien. Afgesproken werd dat één lid namens de Ondernemingsraad zitting zal nemen in de projectgroep Huisvesting.

Training/Opleiding In februari 2020 hadden de drie Ondernemingsraden een zgn. heidag onder leiding van een extern adviseur, met als thema ‘De Ondernemingsraad voor de fusieorganisatie’. Een nieuw OR-reglement en de faciliteitenregeling OR werden opgesteld. Daarnaast werd het traject voor de OR-verkiezingen in een stappenplan opgesteld. In december 2020 had de nieuwe Ondernemingsraad een teambuildings-/opleidingsdag onder leiding van een externe trainer, waarin onder meer de taken en bevoegdheden aan de orde kwamen, de verschillende rollen onder de OR-leden werden verdeeld, nader kennis met elkaar werd gemaakt en de samenwerking nader werd uitgewerkt. De Ondernemingsraad wil de rol proactief vervullen. Rol P&O bij OR P&O is als adviseur van de WOR-bestuurder nauw betrokken bij de Ondernemingsraad. De aanpak van P&O is gericht op samenwerking en bondgenootschap. Dit betekent dat P&O de Ondernemingsraad het liefst niet alleen als toetsend beschouwt, maar juist als (sparring) partner. Door aan de voorkant samen op te trekken komen gedragen voorstellen tot stand die bijdragen aan de ontwikkeling van de organisatie. Personeelsbeleid De medewerkers zijn het kapitaal van de organisatie. Het optimaal benutten van talenten zorgt voor gelukkige en gemotiveerde medewerkers en voor betere prestaties en daarmee een goedlopende organisatie. Persoonlijke ontwikkeling is dan ook een speerpunt van het personeelsbeleid: samen met de medewerker buigen wij ons over ieders ontwikkeling. Met een open blik en altijd op zoek naar innovatie dragen wij instrumenten, oplossingen en mogelijkheden aan. 43

In 2020 hebben wij de beleidsstukken opgesteld die bij de nieuwe organisatie passen, waarbij de steekwoorden zijn: veilig werken - vitaal zijn en blijven - ontwikkelen en mobiliteit. Ook is invulling gegeven aan retentiemanagement door een inspirerende organisatie te zijn, waarin een cultuur heerst om samen het goede gesprek te voeren en door medewerkers te boeien en binden. Rapportage structuur Een goede voortgangsrapportage is essentieel om te beoordelen of de organisatie binnen de afgesproken bandbreedtes opereert en of zij nog op het goede spoor zit wat betreft gewenste of in gang gezette ontwikkelingen. In de vergadering van de Raad van Commissarissen van 5 maart 2020 zijn afspraken gemaakt over de rapportagestructuur en KPI’s (definities, normering en bandbreedte). Inmiddels zijn er, inclusief deze rapportage, drie tertiaalrapportages uitgebracht. Ook zijn er afspraken gemaakt over de oplegnotitie voor het aanbieden van voorstellen aan de Raad van Commissarissen. Daarnaast beschikt Stek ook over tweemaandelijkse rapportages met sturingsinformatie voor het MT. Financiële continuïteit Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid financiële kaders over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is voor de nieuwe organisatie Stek begin 2020 vastgesteld en door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd (zie ook paragraaf 5.12) Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, omdat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn. Per 15 februari 2020 is Woonstichting Stek gefuseerd met de Noordwijkse Woningstichting (NWS). Stek is in deze fusie juridisch de verkrijgende partij. De administratie van de NWS is daarom met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2020 geïntegreerd in de administratie van Stek. Beide administraties zijn aldus in de jaarrekening 2020 van Stek opgenomen. Jaarresultaat en begroting 2020 Woonstichting Stek had een positief nettoresultaat voor 2020 begroot van circa € 13 mln. Het gerealiseerde jaarresultaat 2020 bedraagt circa € 174 mln. positief, circa € 161 mln. hoger dan begroot. Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door: Resultaat door hogere waardering marktwaarde: Minder investeringen nieuwbouw/renovatie Minder onderhoudskosten Meer verkoopopbrengsten Meer Fusiekosten Minder verhuurdersheffingskorting door vertraging projecten Hogere personeelskosten Saldo van diverse verschillen

+ 143 mln. + 15 mln. + 5 mln. + 2 mln. - 1 mln. - 2 mln. - 1,5 mln. 0,5 mln. € 161 mln.

Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht. Waardering op marktwaarde De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2020 circa € 160 mln. positief. Deze waardemutatie was in de begroting voor € 17 mln. positief opgenomen. Minder investeringen nieuwbouw/renovatie In 2020 zijn er minder investeringsbesluiten voor nieuwbouw- en renovatieprojecten genomen dan begroot, door vertraging in de ontwikkelingsfase van deze projecten. Hierdoor is er voor circa € 15 mln. minder aan projectonrendabels in het jaarresultaat gerealiseerd. Minder onderhoudskosten Met name de planmatig onderhoudsuitgaven zijn lager dan begroot. Dit komt enerzijds doordat het onderhoudsdeel van een renovatieproject niet door is gegaan en anderzijds door een verschuiving van het onderhoudsprogramma naar 2021. Meer verkoopopbrengsten In 2020 zijn er in totaal 47 woningen verkocht, zeven woningen meer dan begroot. Daarnaast lag de gemiddelde verkoopprijs hoger dan begroot. Fusiekosten De gerealiseerde fusiekosten over 2020 bedragen in totaal € 1 mln. hoger dan begroot. Dit hogere bedrag wordt vooral veroorzaakt door de afkoop van ICT-licenties van het oude ERPsysteem Viewpoint, waarvan het contract nog een aantal jaren doorliep. Minder verhuurdersheffingkorting Door de vertraging van een aantal projecten is er minder verhuurdersheffingskorting gerealiseerd dan begroot (circa € 2 mln. lager). Deze verhuurdersheffingskorting is echter niet vervallen en is gekoppeld aan de realisatie van projecten, welke doorschuiven naar het komende jaar. Hogere personeelskosten De personeelskosten zijn in 2020 hoger uitgevallen, voornamelijk als gevolg van hoge inleenkosten. Deze extra inleenkrachten waren benodigd in verband met de fusievoorbereidingen en de implementatie van een nieuwe ERP-systeem (Tobias AX). Toelichting waardering op marktwaarde Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2019 vond al plaats. Het Handboek 2020 moet nog gevalideerd worden. 45

De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfsonroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur. Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het Handboek 2020 in haar software opgenomen. Door een externe accountant is een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket. De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek. De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg in 2020 van € 1.932 mln. naar € 2.059 mln. Het eigen vermogen van Stek ging in 2020 van € 1.540 mln. naar € 1.714 mln. Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2020 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2019. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 127 mln. gegroeid naar een waarde van € 2.059 mln., hetgeen een waardegroei is van circa 7%. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2019. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door een gematigde huurverhoging. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) besloten in het kader van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen. Corporaties vermelden met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden hiervoor is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de Aw en het WSW. In 2020 is hier een definitief normenkader voor vastgesteld. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat de definitieve norm voor de LTV 85% is, voor de ICR 1,4 is en voor de solvabiliteit 20%. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. 46

De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Tevens betreft dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Ontwikkeling beleidswaarde 2020 De beleidswaarde is in 2020 met circa 122 mln. gestegen ten opzichte van 2019, van 793 mln. (2019) naar 954 mln. (2020). De beleidswaarde wordt afgeleid uit de marktwaarde. Ontwikkelingen in de marktwaarde hebben dus direct effect op de hoogte van de beleidswaarde. De stijging van de marktwaarde is dan ook de belangrijkste reden dat de beleidswaarde is gestegen. De stijging in beleidswaarde wordt onder andere veroorzaakt door een hogere mutatiegraad in de parameters (van 2% naar 4%). Waardoor er meer harmonisatie inkomsten worden gegenereerd. Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het niet-DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit bedraagt in totaal circa € 1.104 miljoen. Dat impliceert dat circa 64% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen: bedragen x € 1.000, -) marktwaarde verhuurde staat beschikbaarheid (doorexploiteren) betaalbaarheid (huren) kwaliteit (onderhoud) beheer (beheerkosten) subtotaal

€ € € € €

Beleidswaarde

€2.058.740 +91.470 -918.292 -271.599 -5.995 -1.104.416 € 954.324

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht: Toeslag wegens beschikbaarheid (doorexploitatiescenario) Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie. Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. 47

De toeslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 91 mln. Deze toeslag is vooral het gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting bij verkoop van 2% naar 8%. Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur conform het beleid van Stek. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 77% van de markthuur (korting = 23%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Stek heeft namelijk het beleid om 80% van de vrijkomende sociale woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 663) te verhuren, waarvan tevens 75% onder de eerste aftoppingsgrens (€ 619) worden verhuurd. Dit in het kader van het passend toewijzen. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 918 mln. Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend. Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau dat gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciële markt gebruikelijk is. Dit wordt met name veroorzaakt doordat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur en daardoor meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciële markt gebeurt. Daarnaast vindt Stek het van belang dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 272 mln. Afslag wegens beheer (beheerskosten) De beheerlasten bij Stek zijn hoger dan in de marktwaarde als beheernorm wordt ingerekend. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerlasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon. Stek heeft hogere beheerskosten dan een commerciële verhuurder, doordat Stek meer tijd en kosten besteed aan bijvoorbeeld leefbaarheid, bewonersbegeleiding en overlastzaken. Dit is het sociale gezicht van Stek om onze volkshuisvestelijke doelen beter te kunnen realiseren. De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal circa € 6 mln. Toelichting en analyse bij financieel resultaat

Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten Reglement financieel beleid en beheer Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking. In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet). Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. Deze is door de financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), in 2020 goedgekeurd. 48

Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. Conform BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd. De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende weten regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties. Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het belangrijkst en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het in stand houden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn. Financieel beleid Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven. Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek. Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de woonstichting. In dit verband heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd: 1. Liquiditeit 2. Vermogen 3. Rendement Voor een nadere toelichting op deze begrippen zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag. Financieel beheer Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol. Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te realiseren, is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. 49

Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen. Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te realiseren. Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet is binnen Stek een planningen control cyclus ingericht. Streefwaarden en prestatie-indicatoren Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2020. De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw. De ontwikkeling van de financiële kengetallen is als volgt: ICR Solvabiliteit* Loan to value* Dekkingsratio  * obv beleidswaarde

31-12-2020 2,3 59% 37% 17%

Norm 1,4 20 % Max 85% Max 50%

De gerealiseerde percentages over 2020 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd. Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit, Loan to value als de ICR in de komende jaren ruimschoots boven de gestelde financiële normen blijven. Op 28 april 2020 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het kader van het traject Verticaal Toezicht de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. De belangrijkste wijzigingen zijn dat de grenswaarde van de Loan to Value (LTV) stijgt naar 85% voor het DAEB bezit en de definitie van de dekkingsratio is veranderd. De gevolgen van deze veranderingen leiden niet tot een andere beoordeling van de financiële positie van Stek. Bij de LTV wordt deze juist verruimd. Vermogensbeheer Treasurystatuut, treasuryscan en Treasurycommissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur. Ook in 2020 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2020 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2021 vast. Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisicografiek. 50

De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt. De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2020 2,6 % en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 31.000 per woning. De ‘Loan to value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2020 37%, welke ruim onder de gestelde norm van 85% valt. Achtervang leningen De gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek. In 2010 heeft de gemeente Teylingen en in 2016 de gemeente Hillegom deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. Die is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW-borging. De achtervang voor de gemeente Hillegom dient in 2021 opnieuw aangevraagd te worden. De achtervang van de gemeente Noordwijk is begin 2021 verlengd. Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 3 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald. De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa. Borgingsplafond WSW en financieringen In 2020 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging. Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2020-2022 wordt in de volgende tabel weergegeven: Jaar 2020 2021 2022

Hoogte borgingsplafond 451 mln. 514 mln. 551 mln.

Ultimo 2020 bedraagt de totale leningenschuld circa € 355 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren. Gebruik derivaten Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2020.

Verkoop SassemBourg De overdracht (verkoop) van het pand SassemBourg in Sassenheim heeft op 26 maart 2020 plaatsgevonden. Hierdoor zijn de liquiditeiten met circa € 31 mln. toegenomen. Begroting 2021 en scenario-analyse Op 15 februari 2020 is Stek gefuseerd met de NWS. In 2020 is een gezamenlijke meerjarenbegroting opgesteld voor de fusieorganisatie, waarbij aandacht is geweest voor onder meer de gemaakte afspraken met huurders en andere stakeholders. Het coronavirus raakt de fusieorganisatie. Op basis van de huidige inzichten zullen de begrote cijfers worden beïnvloed. Onduidelijk is nu nog wat die impact zal zijn. Op basis van huidige inschattingen zullen met name de waarde van het vastgoed, de verkopen en de condities waartegen kan worden gefinancierd worden beïnvloed. In de meerjarenbegroting 2021-2035 van de fusieorganisatie heeft Stek reeds een uitgebreide risicoanalyse gedaan. In deze risicoanalyse heeft Stek een aantal “slecht weer“ scenario’s doorgerekend om te beoordelen wat de impact hiervan is op de financiële kengetallen (ICR, Solvabiliteit en LTV). De volgende “slecht weer” varianten zijn doorgerekend: V1 Huurvariant: In deze variant wordt er voor de jaren 2021 tot en met 2025 75% van het inflatiepercentage als huurverhoging ingerekend. De kosten worden echter wel volgens normen geïndexeerd. V2 Vastgoedvariant (negatief): In deze variant wordt alle nieuwbouw stichtingskosten met € 20.000,- verhoogd ten opzichte van de basisvariant. Daarnaast wordt de bouwkostenontwikkeling doorgerekend met een opslag van een 0,5% boven op de voorgeschreven rentepercentages vanuit de externe toezichthouders. V3 Verkoopvariant: In deze variant worden er geen verkopen ingerekend gedurende de begrotingsperiode. V4 Rentevariant (negatief): In deze variant wordt een hogere rente doorgerekend met een opslag van een 0,5% bovenop de voorgeschreven percentages vanuit de externe toezichthouders. V5 Nieuwbouwvariant: In deze variant worden er minimaal 100 woningen per jaar gebouwd. In de jaren waar de realisatie lager is wordt deze aangevuld tot 100 woningen (stelposten met dummyprojecten). Tot en met 2030 worden dan in totaal 203 meer woningen gebouwd dan in de basisvariant. V6 Combivariant: V2 en V4 samen met toelichting dat huurstijging hetzelfde blijft. De financiële resultaten van deze varianten op totaalniveau zijn hieronder weergegeven (in %).

De ontwikkeling van de ICR (in %).

Ontwikkeling ICR 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

MJB 2021/basisvariant

Norm ICR

V1 huurscenario

V2 vastgoedscenario

V3 verkoopscenario

V4 rentescenario

V5 nieuwbouwvariant

V6 vastgoed + rentescenario

2030

De ontwikkeling van de solvabiliteit (in %).

Ontwikkeling Solvabiliteit op Beleidswaarde 50,00% 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

MJB 2021/basisvariant

Norm Solvabiliteit op beleidswaarde

V1 huurscenario

V2 vastgoedscenario

V3 verkoopscenario

V4 rentescenario

V5 nieuwbouwvariant

V6 vastgoed + rentescenario

2030

De ontwikkeling van de Loan to value (LTV) (in %).

Ontwikkeling LTV op Beleidswaarde 80,00% 75,00% 70,00% 65,00% 60,00% 55,00% 50,00% 45,00% 2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

MJB 2021/basisvariant

Norm LTV beleidswaarde

V1 huurscenario

V2 vastgoedscenario

V3 verkoopscenario

V4 rentescenario

V5 nieuwbouwvariant

V6 vastgoed + rentescenario

2029

2030

Conclusie scenario analyse: Uit de scenarioanalyse blijkt dat een hogere renteontwikkeling de meeste impact heeft op de ICRontwikkeling. Het scenario zonder verkopen heeft weer de meeste impact op zowel de LTV als de solvabiliteit. De algehele conclusie is wel dat geen enkel scenario de financiële continuïteit van Stek in gevaar brengt. Ook de gecombineerde variant waarin zowel de bouwkosten als de rente stijgen kan Stek financieel opvangen. In de volgende paragraaf worden de instrumenten benoemd die Stek kan inzetten om financieel bij te sturen indien dit nodig is. Instrumenten om financieel bij te sturen Stek heeft de komende jaren een aantal mogelijkheden om financieel bij te sturen als de financiële ondergrenzen in zicht komen. Stek kan de volgende instrumenten inzetten. Nieuwbouwprojecten Het managementteam heeft het begrote nieuwbouwprogramma doorgenomen en er zijn nog een (groot) aantal projecten waarbij nog geen financiële verplichtingen zijn aangegaan. Stek kan besluiten om deze projecten te annuleren of uit te stellen als de financiële situatie daarom vraagt. In het basisscenario is ermee gerekend dat alle projecten 100% doorgaan. Groot onderhoudsprojecten In deze MJB-begroting is doorgerekend dat circa 3.800 woningen in de komende vijftien jaar een groot onderhoudsproject krijgen. Stek kan ervoor kiezen om bepaalde projecten niet uit te voeren of op een lager niveau te renoveren. Hierdoor zal het onrendabel dalen en de kasstromen positief worden beïnvloed. 54

Verkoopprogramma uitbreiden In deze MJB rekent Stek met een verkoopvijver van circa 650 woningen. We kunnen deze vijver in de toekomst nog verder uitbreiden als daar de financiële noodzaak voor is. Huurbeleid Stek heeft in haar ondernemingsplan o.a. betaalbaarheid van de voorraad als ambitie opgenomen. Stek is van mening dat het huurbeleid niet het eerste instrument moet zijn waarmee bijgestuurd moet worden om de financiële positie te verbeteren. Ons bezit bevindt zich echter wel in een schaarstegebied, waarbij veel vraag naar onze huurwoningen is en naar verwachting ook blijft. Als het financieel noodzakelijk is, kan Stek het huurbeleid aanpassen om daarmee meer inkomsten te genereren. Het huurbeleid kan ook neerwaarts worden bijgesteld als de financiële positie van Stek de komende jaren sterk verbetert. Conclusie financiële sturing Geconcludeerd kan worden dat, als de situatie daarom vraagt, Stek over voldoende instrumenten beschikt om tijdig bij te sturen. Risicobeheersing Beschrijving risicomanagementsysteem Het systeem van risicomanagement is beschreven in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance’. De taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement worden in dit beleidskader nader toegelicht. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines Model’-gedachte in de organisatiestructuur en de invulling van de rollen ten aanzien van risicomanagement. In het beleidskader staat beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor, of een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het benoemen van de risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. De belangrijkste primaire en secundaire processen zijn beschreven. Relevante risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen. Risicohouding De basis risicohouding van Stek komt voort uit het Hoofdlijnen Ondernemingsplan 2020-2025 waarin staat een verantwoord vernieuwer te zijn. Deze risicohouding staat ook in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek. Risicoprofiel De belangrijkste risico’s en de getroffen risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2020 staan in deze paragraaf. De wereld was in 2020 in de greep van COVID-19. Gecombineerd met de integratie van drie organisaties tot één heeft dat impact gehad op het presteren van Stek. Vanuit risicoperspectief blijft de impact van COVID-19 een risico voor Stek. Bijvoorbeeld ten aanzien van de gezondheid van onze huurders en medewerkers en de bediening van onze huurders in de breedste zin van het woord. 55

Maar ook op aspecten van organisatiecultuur en binding tussen collega’s van een nieuwe organisatie. Het tekort aan bouwlocaties om onze ambitie te verwezenlijken en te voldoen aan de grote vraag naar (sociale huur)woningen in ons werkgebied zien wij als een belangrijk risico. Striktere regelgeving rondom bouwen en het aanhoudende hoge prijsniveau hebben als effect dat projectontwikkeling voor Stek moeizaam gaat. Stichtingskosten worden daardoor te hoog en door volle projectportefeuilles haken bouwbedrijven soms vroegtijdig af bij aanbestedingstrajecten. Bijdragen aan de energietransitie door het realiseren van energiebesparende maatregelen in ons bezit vragen forse investeringen, waardoor de betaalbaarheid in het geding kan komen. Daarnaast wordt hierbij soms gekozen voor nieuwe technieken waarvan de lange termijn gevolgen niet altijd te overzien zijn als het gaat om onderhoud of technische levensduur. De belangrijkste risico’s uit hoofde van financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden. De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Het renterisico wordt bij Stek beperkt door een diversiteit in looptijden en rentepercentages. Dit zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2020 2,62%. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen heeft zij onder andere een rekeningcourantkredietfaciliteit van € 3 miljoen bij de Rabobank. Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft, direct opeisbaar zijn. Kredietrisico Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren. Waarderingsrisico Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen, wat niet gelijk staat aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat. De marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt, omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. 56

Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG). Kwantificering risico’s Stek kijkt als het om financiële continuïteit gaat vijftien jaar vooruit. In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend. Stek houdt in deze calculaties ook rekening met ˮslecht weerˮ-varianten. Hierbij wordt verwezen naar paragraaf 5.16, waarin uitgebreid is onderbouwd dat de verschillende varianten aantonen dat er wel degelijk een impact is op de financiële ontwikkeling, wanneer een scenario zich daadwerkelijk zou voordoen. De effecten op de financiële parameters blijven echter zodanig beperkt dat deze binnen de geldende normen blijven. Stek heeft daarnaast voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen. Governance Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar governance voor staat. De vereisten voor governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governancecode woningcorporaties. Structuur Stek kent een governancestructuur met een intern toezichthouder in de vorm van een Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het bestuur met raad terzijde. Het bestuur van Stek wordt gevormd door twee bestuurders, die verantwoordelijk zijn voor het: - het formuleren van het beleid en de te volgen strategie; - de realisatie van de doelstellingen van Stek; - de financiering; - de resultaatontwikkeling. Het managementteam, bestaande uit de twee bestuurders en vier MT-leden, zorgt voor de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie. Stek onderschrijft de Governancecode woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders. We beschikken over de in de Governancecode genoemde reglementen en statuten die onderdeel vormen van de governance van Stek. Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afwijken van de Governancecode woningcorporaties.

Permanente Educatie bestuurders Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE). Bestuurders moeten daarom vanaf de invoering in een periode van 3 jaar tenminste 108 PEpunten (108 studiebelastingsuren) halen. Bestuurder 1 Bestuurder 2

2017 t/m 2019 156,25 101

2020 46 3

Een bestuurder voldoet ruimschoots en de andere voldoet bijna aan de norm. Beoordeling Autoriteit woningcorporaties De Autoriteit woningcorporaties heeft in 2020 goedkeuring verleend voor de juridische fusie tussen Woonstichting Stek en de Noordwijkse Woningstichting. De risico inschatting door de Aw van Stek is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader. Op basis van onderzoek van diverse documenten is er geen aanleiding om nader onderzoek te verrichten, aldus de Aw. Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW heeft in het kader van de fusie verklaard onverminderd borg te staan voor de nieuwe fusieorganisatie. Het WSW maakt, onder andere op basis van de door Stek ingediende prognoses (dPi2019) voor de jaren 2020 tot en met 2022, een beoordeling van de financiële positie. Op basis daarvan verklaarde het WSW dat Stek voldoet aan de eisen. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW als aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2021 en 2022 komt uit op respectievelijk € 514 mln. en € 551 mln. Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2021 en 2022 te kunnen financieren. Verslag Corporatieraad 2020 Stek heeft een Corporatieraad. Die bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk onderwerpen en inzichten bij de corporatie kunnen binnenbrengen. In de Corporatieraad zitten mensen die kennis en ervaringen kunnen inbrengen vanuit onder andere de schuldhulpverlening, de Voedselbank, de kerk, de politie, senioren en scholen. De Corporatieraad agendeert zelf kwesties en vraagt Stek hier in haar beleid aandacht aan te besteden. Voor Stek vormt de legitimatie van de corporatie een belangrijk punt. Hebben onze activiteiten draagvlak en leveren ze een meerwaarde aan de maatschappij? Hieronder doet onze Corporatieraad verslag over het jaar 2020.

Jaarverslag 2020 van de Corporatieraad Dit is het verslag van de werkzaamheden van de Corporatieraad van Stek in 2020. Dit verslag is door de Corporatieraad zelf opgesteld en hiermee legt de Corporatieraad verantwoording af over haar werkzaamheden in het verslagjaar. In 2015 heeft Stek besloten om - samen met drie andere woningcorporaties - mee te doen aan het experiment “de Corporatieraad” dat in de eerste drie jaar werd begeleid door Aedes, de universiteit Nijenrode en het adviesbureau Atrivé. Alhoewel de begeleiding in 2019 is gestopt zijn de corporaties wel doorgegaan met hun Corporatieraden, aangezien zij zeer positieve ervaringen hebben opgedaan met het overleg en de input van de raden. Met een Corporatieraad haalt een woningcorporatie de buitenwereld naar binnen, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap worden op de bestuurstafel neergelegd en besproken. De Corporatieraad stelt vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert en signaleert (lokale) maatschappelijke problemen die nauw verbonden zijn aan de werkzaamheden van Stek. Over verschillende thema’s adviseert de Corporatieraad het bestuur. Het is aan Stek om deze (gekwalificeerde) adviezen al dan niet op te volgen. De samenstelling en werkwijze van de Corporatieraad In 2020 bestond de Corporatieraad uit leden die uit diverse maatschappelijke geledingen komen, zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, huisarts, vluchtelingenwerk en voedselbank. In 2020 is er een lid vanuit het MKB toegetreden, waardoor de raad ultimo 2020 uit 12 leden bestond. In het verslagjaar is Stek gefuseerd met Woonstichting Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting. In 2021 zal worden gezocht naar nieuwe leden uit het grotere werkgebied van Stek (Noordwijk). Begin 2021 treden er twee nieuwe leden toe vanuit de sectoren onderwijs en leerplicht. In 2020 is de Corporatieraad drie keer bij elkaar gekomen. Alleen tijdens de eerste bijeenkomst in januari waren de leden fysiek bij elkaar, de laatste twee vergaderingen vonden - vanwege de coronacrisis - digitaal plaats. De vergaderingen van de Corporatieraad worden voorbereid door de voorzitter, de ambtelijk secretaris en de bestuurder. Bij alle vergaderingen was de bestuurder aanwezig. In het verslagjaar hebben geen andere medewerkers van Stek of externen aan de vergaderingen deelgenomen. Besproken onderwerpen in 2020 De raad bespreekt met name onderwerpen die voortkomen uit het thema bijzondere doelgroepen . Dit is een veelomvattend thema dat zeer veel andere maatschappelijke onderwerpen raakt en ook de dagelijkse werkzaamheden van Stek. Hieronder worden de belangrijkste besproken thema’s in 2020 geduid. Een thema dat elke vergadering werd besproken is Stek ten tijde van de COVID-19 crisis. Gesproken is over de gevolgen voor de dienstverlening van Stek. De Raad onderstreepte het beleid van Stek om huisuitzettingen te voorkomen van gezinnen die door COVID-19 in betalingsproblemen zijn gekomen en vond het laag houden van de huren zeer belangrijk. De Raad heeft het bestuur meegegeven om intensief samen te werken met verschillende instanties om betalingsproblemen te voorkomen. De inzet van vrijwilligers kan hierbij ook zeer effectief zijn, maar het inschakelen van de doeners van welzijnsinstanties moet daarbij niet worden vergeten. Een thema dat ook al in 2019 uitgebreid is besproken en ook versterkt wordt door de crisis is de schuldenproblematiek. Stek onderneemt reeds veel acties om die problematiek in een vroeg stadium op te sporen. De Raad benadrukt dat het goed als dat Stek “probleemgevallen” meldt in het sociaal team. 59

De Corporatieraad heeft aangegeven dat het wenselijk is als er woningen beschikbaar zouden zijn voor jongeren waarbij een ook begeleiding bij aanwezig is. Samenwerking in het sociale team is hierbij essentieel mochten probleemjongeren geen huisvesting kunnen vinden. Het gaat om meer dan wonen alleen. Uitgebreid is gediscussieerd over de wijksamenwerkingsteams met daarbij ook de rol van huisartsen. Geconcludeerd werd dat het goed is als verschillende instanties elkaar blijven informeren. Een lid van een wijksamenwerkingsteam zal worden gevraagd een toelichting op de werkzaamheden aan de Corporatieraad te geven. Het zou ook interessant zijn dat een lid toetreedt tot de Corporatieraad. Ook is gesproken over het nieuwe Ondernemingsplan van Stek. De bestuurder heeft de leden van de Corporatieraad gevraagd wat zij als belangrijke thema’s zien voor de komende drie jaar. Genoemd werden onder meer de ondersteuning van de huidige bewoners, het realiseren van jongerenwoningen, de inzet van wijk-/ straatcoaches en het betrekken van burgers bij samenwerkingsteams. Tot slot is gesproken over het dilemma dagelijkse praktijk versus regelgeving (de systeemwereld en de leefwereld botsen vaak met elkaar). Geconcludeerd werd dat de medewerkers van Stek flexibel moeten zijn en maatwerk moeten leveren. En dat er meer inspraak plaats kan vinden bij de urgentiecommissie (die op een computer lijkt). Met name het sociaal team moet met een aantal negatieve effecten van de systeemwereld afrekenen, waarbij het belang van het sociaal team nogmaals werd onderstreept. Vervolg Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad zijn ook in 2020 van mening dat door middel van de Corporatieraad Stek een beter inzicht krijgt in verschillende maatschappelijke thema’s die spelen in de Bollenstreek. Thema’s die raken aan of rechtstreeks te maken hebben met de werkzaamheden van Stek en die ook in 2021 door de leden van de Corporatieraad op de agenda zullen worden geplaatst. De Corporatieraad levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek. De Corporatieraad heeft er alle vertrouwen in dat ook in 2021 het overleg met Stek op een zeer constructieve – en niet te vergeten plezierige - wijze plaats zal vinden. René Roodzant voorzitter Corporatieraad

Verslag Raad van Commissarissen 6 Jaarverslag 2020 van de Raad van Commissarissen Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen In mijn bericht in het jaarverslag van 2019 schreef ik dat het een intensief jaar was geweest. 2020 was nog veel intensiever. Op 30 januari 2020 was in de vergadering van de Raad van Commissarissen de notaris aanwezig om de ondertekening van de fusiestukken tussen de Noordwijkse Woningstichting (NWS) en Woonstichting Stek te begeleiden. Na de fusie met Woonstichting Vooruitgang in 2019 was dit een belangrijke stap in het realiseren van de nieuwe Woonstichting Stek als krachtige corporatie met 11.500 woningen, die in staat zal zijn een grote volkshuisvestelijke meerwaarde te leveren in de Bollenstreek. Dit moment betekent veel in het samenbrengen van de oorspronkelijk drie organisaties, maar ook veel voor de Raad van Commissarissen. In het begin van het jaar heeft de Raad van Commissarissen (RvC) afscheid genomen van het lid mevrouw Van Duin. Voortijdig verlaat zij de RvC om de formering van de nieuwe RvC na fusie mogelijk te maken. Per 15 februari 2020, de feitelijke fusiedatum, sluit ook de samenstelling van de RvC aan bij de fusieorganisatie door de benoeming van de leden Bartelse en Van Tol. Beiden waren tot dat moment lid van de RvC van de NWS. Er is dan sprake van een volledig nieuwe RvC. Hiervoor is het nodig de visie op toezicht, de cultuur en de werkwijze van deze nieuwe RvC te bepalen. Met externe ondersteuning zijn openhartige gesprekken gevoerd onder het motto “Zo zijn onze manieren”. Zo is al een stevige basis gelegd onder het goed kunnen functioneren van de RvC. Het was de verwachting dat de heer G.D Minderman voor een periode van twee jaar deel zou uitmaken van de RvC om hierin ook de positie van Vooruitgang te behartigen. Halverwege het jaar heeft Minderman aangegeven er het volste vertrouwen in te hebben dat de organisatie, het bestuur en de RvC de taak goed kunnen vervullen en is per 1 juli 2020 afgetreden als lid. Met respect voor zijn besluit verliest de RvC hiermee wel een lid met veel kennis van Governance. We hebben hem meegegeven dat we zijn aanwezigheid node zullen missen en we hebben hem bedankt voor het gegeven vertrouwen. Een aandachtspunt voor de RvC was het tweehoofdige bestuur. Na de fusiedatum zijn de bestuurders van NWS en Stek samen het bestuur gaan vormen. De RvC realiseerde zich terdege dat hier enig risico aan verbonden was. Spanningen binnen het bestuur kunnen een negatief effect hebben op de integratie van de organisaties. Beide heren hebben een eigen persoonlijkheid en zijn over een langere periode gewend als een eenhoofdig bestuur te functioneren. Een groot voordeel is dat de verschillende persoonlijkheden complementair waren, zodat er zeker een basis was voor vruchtbare samenwerking. Dit is goed verlopen. Helaas bleek aan het einde van het jaar dat de heer Van Duijn zijn eigen rol binnen het bestuur als te zwaar ervaarde. Om langdurige uitval te voorkomen is er in december een overeenkomst gesloten waarbij de heer Van Duijn zijn rol als bestuurder heeft neergelegd. De RvC heeft zichzelf de vraag gesteld welke gevolgen dit heeft voor het bestuur van Stek en heeft besloten verder te gaan met de heer Al als enig bestuurder. 61

Als toezichthouder werd de RvC uiteraard ook geconfronteerd met de coronacrisis. In plaats van fysiek vergaderen worden de vergaderingen nu digitaal gedaan. Het verlies aan directe interactie dat onderdeel is van het met elkaar aan tafel zitten, is best wennen geweest maar ondertussen is er zeker sprake van gewenning. Het stelt ook de vraag aan de orde hoe er als toezichthouder omgegaan moet worden met het zicht hebben op de effecten van corona op de organisatie die in zo’n belangrijke integratie- en transitiefase zit. Wat is werkelijk het gevolg van corona en wat is het effect op de bedrijfsvoering? Gedurende het jaar is er veel aandacht besteed aan: - de implementatie van het nieuwe ERP-systeem Tobias; - de voortgang van projectontwikkeling; - de realisatie van onderhoud; - de kosten voor inhuur van derden; - de dienstverlening aan de huurders (KWH-label); - de beheersing van risico’s. Deze onderwerpen kwamen in het overleg van de voorzitter van de RvC met het bestuur en in de RvC-vergaderingen (waaronder ook de commissies) aan de orde. Een zeer belangrijk thema is het investeringsprogramma geweest. Welke investeringen worden gedaan, welke rendementen horen hierbij en wat zijn de gevolgen voor de financiële continuïteit? Om betaalbare woningen in nieuwbouw en bij renovaties met duurzaamheidsmaatregelen te realiseren, worden de rendementen laag. Grote zorg is dan de continuïteit. Kan de organisatie deze investeringen op de langere termijn wel aan? Na uitgebreide en diepgravende discussies is een aangepast investeringsstatuut vastgesteld dat een waarborg is voor de toekomst van de organisatie. Er zijn zeker nog belangrijke onderwerpen die in 2020 zijn gestart en in het nieuwe jaar hun beslag moeten krijgen, zoals een vernieuwd ondernemingsplan, een uitgewerkt strategisch voorraadbeleid, doorontwikkeling van het ERP-systeem, verbeteren van de begrotingsdiscipline, maar dat weerhoudt de RvC er niet van om waardering uit te spreken voor de organisatie voor de geleverde prestaties in het bijzondere en moeilijke jaar 2020. De RvC betreurt het dat er afscheid genomen is en wordt van mevrouw Van Duin, de heer Minderman en de heer Van Duijn, maar spreekt tegelijkertijd het vertrouwen uit dat de organisatie, het bestuur en de RvC in goede samenwerking Woonstichting Stek in 2021 kunnen uitbouwen tot een organisatie die nóg beter haar maatschappelijke rol kan vervullen. Ludo Wijngaarden voorzitter Raad van Commissarissen

Algemeen In de vergadering van de RvC van 30 januari 2020 is het besluit genomen om te fuseren met de Noordwijkse Woningstichting. Daarvoor, op 1 juli 2019, zijn Woonstichting Stek en Woonstichting Vooruitgang gefuseerd. De nieuwe organisatie: Woonstichting Stek met een nieuw samengestelde RvC, waarvan de leden geselecteerd zijn uit de RvC’s van de drie fusiepartners en met een tweehoofdig bestuur. De RvC heeft op 3 maart 2020 een bijeenkomst gehad met als titel “Zo zijn onze manieren”. In die bijeenkomst is uitgesproken dat de RvC met elkaar kan en wil samenwerken en met vertrouwen uitkijkt naar de komende periode en de samenwerking tussen de RvC en het bestuur. De RvC legt met dit verslag verantwoording af over het verslagjaar 2020. Over toezichthouden en besturen Onze visie op toezicht en besturing De RvC acteert in drie hoedanigheden: als toezichthouder, werkgever en adviseur/klankbord.  De RvC houdt toezicht op het functioneren van het bestuur en op de algemene gang van zaken.  De RvC adviseert het bestuur, gevraagd en ongevraagd.  De RvC is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van het bestuur, stelt de arbeidsvoorwaarden vast en beoordeelt de bestuurders jaarlijks op hun functioneren. Legitimatie De RvC handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de RvC is beschreven in het Reglement voor de Raad van Commissarissen. De RvC werkt met drie commissies. Deze commissies adviseren over onderwerpen binnen hun taakgebied en bereiden de besluitvorming in de RvC voor. De RvC heeft een eigen toezicht-visie en handelt vanuit een maatschappelijke betrokkenheid. In de toezichthoudende rol maakt de RvC gebruik van een extern en een intern toezichtkader. Het externe toezichtkader wordt vooral gevormd vanuit weten regelgeving, zoals de Woningwet, regelgeving vanuit de Autoriteit woningcorporaties (Aw), sectorinstituten zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties). Een aantal belangrijke documenten van het interne en externe toezichtkader zijn: - Woningwet en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting; - Governancecode woningcorporaties; - statuten; - bestuursreglement; - reglement van de RvC; - reglementen van de commissies van de RvC; - Wet Normering Topinkomens; - reglement financieel beleid en beheer; - treasury- en beleggingsstatuut; - integriteitscode en klokkenluidersregeling; - investeringsstatuut en verbindingenstatuut; 63

ondernemingsplan; strategisch voorraadbeleid; meerjarenbegroting en jaarbegroting; prestatieafspraken met de vier gemeenten in het werkgebied.

Commissies De RvC heeft drie commissies: de Auditcommissie, de Projectencommissie en de Selectie- en remuneratiecommissie. De commissies doen verslag in de vergaderingen van de RvC over de onderwerpen en overwegingen die aan de orde zijn gekomen. De belangrijkste bespreekpunten in de commissievergaderingen zijn in de paragrafen 6.4 en 6.5 weergegeven. Governancecode woningcorporaties De RvC hecht grote waarde aan de Governancecode woningcorporaties. De code geeft richting aan de wijze waarop de RvC en het bestuur functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten. Stek volgt de in de Governancecode woningcorporaties opgenomen principes en uitwerkingen. Een uitzondering hierop is het volgende punt. De arbeidsovereenkomst van één van de bestuurders voorziet niet in een benoemingstermijn van vier jaar. De arbeidsovereenkomst van deze bestuurder is overeengekomen vóór de totstandkoming van de betreffende Governancecode.

Verslag vanuit toezichthoudende rol De RvC houdt toezicht op de strategische koers van Stek. Dit doet zij onder meer door betrokkenheid bij het opstellen en de effectuering van het ondernemingsplan. De actieve betrokkenheid van de RvC bij de fusieprocessen met Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting is hier een voorbeeld van. In 2020 zijn de prestatieafspraken tussen Stek en de vier gemeenten in het werkgebied Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen geactualiseerd en zijn de doelen voor het komende jaar vastgelegd. De RvC heeft in 2020 de meerjarenbegroting 2021-2035 vastgesteld. De financiële continuïteit van Stek op de lange termijn ziet er goed uit. De RvC zag toe op de realisatie van de begroting 2020. Toezicht op financiële en operationele prestaties Op 18 mei 2020 heeft de RvC de jaarrekening over 2019 vastgesteld. Het betrof hier een geconsolideerde jaarrekening van Stek en Vooruitgang. Op 18 mei 2020 is ook de jaarrekening over 2019 van de NWS vastgesteld. Auditcommissie De Auditcommissie wordt gevormd door de heer C. Smilde en mevrouw S.E. van Tol als voorzitter. De Auditcommissie vergadert met het bestuur en de manager Financiën. Op uitnodiging, afhankelijk van het onderwerp, kan de controller aanschuiven. De Auditcommissie heeft in 2020 zeven keer vergaderd. Er is twee keer met de controllers gesproken, zonder de aanwezigheid van de bestuurders.

In de Auditcommissie van 25 november 2020 is de rapportage van de interim-controle (managementletter) besproken in aanwezigheid van accountant Deloitte. Uit de interim-controle is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen. De managementletter is vervolgens behandeld in de RvC. De adviezen van de accountant worden opgevolgd. Op 26 februari 2020 heeft, na voorbereiding in de Auditcommissie, een themabijeenkomst over het investeringsstatuut en -kader plaatsgevonden. Een zelfevaluatie van de Auditcommissie heeft op 21 december 2020 plaatsgevonden. Ter voorbereiding op de besluitvorming in de RvC is in de Auditcommissie een scala aan onderwerpen besproken. De belangrijke onderwerpen in 2020 waren: - reglement financieel beheer en beleid; - verbindingenstatuut; - risicomanagement; - investeringsstatuut en toetsingskader; - actualisatie normrendementen 2020; - governance risk & compliance; - procuratieregeling; - fraude risicobeleid; - rapportagestructuur; - treasurystatuut en -jaarplan; - financiële nota: waar staat Stek over 15 jaar? - jaarverslagen, jaarrekeningen en accountantsverslagen 2019; - vierde kwartaalrapportage 2019 Stek, derde tertiaalrapportage 2019 NWS en eerste en tweede tertiaalrapportage 2020 Stek; - impactanalyse coronacrisis; - meerjarenbegroting 2021-2035 en jaarbegroting 2021; - managementletter 2020; - investeringsraming huisvesting Stek (zoektocht naar kantoorpand); - diverse investeringsvoorstellen; - digitaliseringsvisie. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De RvC houdt toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van Stek. Dit toezicht uit zich in diverse besproken onderwerpen in 2020. Een aantal daarvan is: - diverse nieuwbouw-, herstructurerings- en transformatieprojecten; - biedingen aan de vier gemeenten in ons werkgebied om te komen tot prestatieafspraken 2021. Het positieve advies van de beide huurdersorganisaties, de HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) en de Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN), en de positieve zienswijzen van de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen voor de fusie van Stek en de NWS hebben de RvC het vertrouwen gegeven dat met deze fusie het belang van de volkshuisvesting voorop staat en Stek de juiste koers kiest.

Projectencommissie De Projectencommissie heeft een belangrijke voorbereidende rol richting de RvC. De Projectencommissie bestaat uit de heren T. Kuné en C. Smilde. De heer Smilde is de voorzitter. Deze commissie is in 2020 twee keer bijeengeweest en de volgende projecten zijn besproken: - locatie Savioschool Hillegom; - Graaf Janlaan en omgeving Hillegom; - Offem fase 1 Noordwijk; - Karel Doormanplein Hillegom; - Vredesteyn Teylingen; - Patrimonium Noord Hillegom; - Mauritslaan Hillegom. Toezicht op dialoog met belanghouders In de visie van de RvC is een goede relatie met belanghouders een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van de juiste maatschappelijke meerwaarde. Stek zoekt daartoe actief het contact met de huurders en de belanghouders. Dit gebeurt in dialoog met de HBVB en de SHN en ook in contacten met de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen. Stek zoekt ook nadrukkelijk de collega-corporaties in de regio op. De RvC is positief over de samenwerking met de Corporatieraad. Jaarlijks vindt een gesprek plaats tussen de RvC en de Ondernemingsraad en de RvC en de HBVB en de SHN om een beeld te krijgen van de werkrelatie tussen bestuurders en werknemers. Toezicht op risicobeheersing De RvC houdt toezicht op de risicobeheersing en wordt daarbij ondersteund door de Auditcommissie. De Auditcommissie houdt nadrukkelijk een vinger aan de pols bij het invullen van de risicobeheersing binnen Stek. De RvC laat zich informeren over de ontwikkelingen in het systeem van het risicomanagement van Stek en de feitelijke risico’s. Ook het oordeel hierover van de accountant Deloitte is waardevol voor de RvC. Opdrachtgeverschap externe auditor De RvC is opdrachtgever van de externe accountant Deloitte en verwacht tenminste de volgende jaarlijkse controletaken: - de interim-controle; - de controle van de jaarrekening; - de controle van de dVi-staten. De externe accountant heeft in 2020 aan de RvC gerapporteerd over de bevindingen en uitkomsten van deze werkzaamheden. De Auditcommissie heeft de accountant gevraagd om in de controle over 2020 aandacht te besteden aan de livegang van Tobias AX, de financiële administratie van Stek en de impact van de fusie op de organisatie en de processen. Conclusie toezichthoudende rol Ten aanzien van het toezicht in 2020 heeft de RvC meerdere onderwerpen langs zien komen. De RvC kijkt tevreden terug op het afgelopen jaar en ziet een actieve corporatie waar klant eerst hoog in het vaandel staat en er een toekomstbestendige corporatie staat. 66

De fusies met NWS en Vooruitgang hebben in 2020 geleid tot verdere professionalisering van de organisatie. Verslag vanuit werkgeversrol De RvC besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de bestuurders van Stek. De Selectie- en remuneratiecommissie heeft hierin een belangrijke voorbereidende rol. Selectie- en remuneratiecommisie De Selectie- en remuneratiecommissie wordt gevormd door de heren L.W. Bartelse, T. Kuné en L.J. Wijngaarden. De heer Kuné is de voorzitter. In 2020 is deze commissie vijf keer bijeengeweest. De volgende onderwerpen zijn besproken: - reglement Selectie- en remuneratiecommissie; - prestatieafspraken met de bestuurders; - beloning van de bestuurders; - tussentijdse en definitieve beoordeling van de bestuurders. Bezoldiging bestuurders De bezoldiging van de bestuurders is op 30 januari 2020 vastgesteld en vallen binnen de WNTbezoldigingsnormen. Van overschrijding, afbouw of terugbetalingsverplichtingen is geen sprake. De bezoldiging van de bestuurders van Stek bestaat in 2020 uit de volgende bestanddelen: - een vast salaris; - een auto (eigendom van Stek) voor één van de bestuurders; - (geen afwijkende) pensioenaanspraken. In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen, afgezet tegen de WNT-normering. De bestuurders hebben geen betaalde nevenfuncties. Vanuit zijn functie verrichtte de heer Al de volgende onbezoldigde nevenfuncties: voorzitter Holland Rijnland Wonen en secretaris-penningmeester Stichting Fuma 56. De heer Van Duijn was in 2020 namens Aedes lid van het Verantwoordingsorgaan van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties en lid van de RvC van het Sportbedrijf Katwijk. In de vergadering van de RvC van 14 december 2020 is goedkeuring gegeven aan het vertrek per 1 april 2021 van één van de twee bestuurders, de heer W. van Duijn. Evaluatie functioneren bestuurders In oktober 2020 heeft de Selectie- en remuneratiecommissie het functioneren van de bestuurders in het verslagjaar besproken. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van informatie van de HBVB, de SHN en de Ondernemingsraad en op basis van de beoordeling door de individuele leden van de RvC en de met de bestuurders gemaakte prestatieafspraken. De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van onder andere activiteiten en competenties. Het advies van de Selectie- en remuneratiecommissie is door de RvC overgenomen.

Verslag vanuit klankbordfunctie Eén van de taken van de RvC is de signaal- en klankbordfunctie voor de bestuurders. In de reguliere vergaderingen van de RvC, maar ook in die van de Audit- en Projectencommissie, komen aspecten van deze taak aan de orde. We merken dat de bestuurders ervoor open staan om onderwerpen vanuit een ander perspectief te benaderen. In het werkoverleg tussen de bestuurders en de voorzitter van de RvC is voldoende ruimte om te klankborden over actuele onderwerpen. Over de Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit vijf commissarissen, waarvan twee op huurdersvoordracht. De heer Wijngaarden is de voorzitter en de heer Bartelse is de vicevoorzitter. Commissarissen van Stek worden in beginsel benoemd voor een periode van vier jaar. Op grond van de Governancecode woningcorporaties kan de zittingstermijn met één termijn worden verlengd. De maximale zittingstermijn van een commissaris is acht jaar. Een commissaris wordt onder andere geselecteerd op een gewenst profiel. Na ontvangst van de positieve zienswijzen van de Autoriteit woningcorporaties is op 1 oktober 2020 de heer Wijngaarden herbenoemd en de heer Kuné op 1 januari 2021. Herbenoeming vindt plaats voor een termijn van vier jaar. De heer G.D. Minderman was aanvankelijk benoemd voor een periode twee jaar in de RvC van Stek, vanaf de fusie met Vooruitgang, dus tot 1 juli 2021. De heer Minderman had voorheen zitting in de RvC van Vooruitgang. De heer Minderman is per 1 juli 2020 afgetreden, ook omdat hij voldoende vertrouwen heeft in het bestuur en de RvC dat de belangen van voormalig Vooruitgang goed worden behartigd. Aan het begin van 2020 is mevrouw J.M. van Duin vroegtijdig afgetreden. Zij heeft plaatsgemaakt om de vorming van een RvC per fusiedatum mogelijk te maken. Per 15 februari 2020 zijn de heer L.W. Bartelse en mevrouw S.E. van Tol benoemd in de RvC van Stek. Zij zijn beiden afkomstig uit de RvC van de NWS. Op deze datum zijn mevrouw M.M.J. Breedveld en de heer H.L.M. van Lente afgetreden als commissaris van de NWS.

Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2020 Naam, geboortejaar, functie De heer drs. L.J. Wijngaarden, 1947

Functie/nevenfuncties  Voorzitter Raad van Commissarissen Vestia

Inhoudelijke portefeuilles

Datum benoeming/ aftreden

 Voorzitter  HRM

Eerste benoeming: 1 oktober 2016

 voorzitter Raad van Commissarissen  lid Selectie- en remuneratiecommissie

Herbenoemd: 1 oktober 2020 Beoogde einddatum: 1 oktober 2023

De heer L.W. Bartelse BA, 1952

 Bedrijfsvoering  ICT  Governance

 vicevoorzitter Raad van Commissarissen  lid Selectie- en remuneratiecommissie

Beoogde herbenoeming: 1 mei 2021 Beoogde einddatum: 1 mei 2024

De heer drs. T. Kuné, 1950,

 Volkshuisvesting

 lid Raad van Commissarissen (op voordracht huurdersorganisaties)  voorzitter Selectie- en remuneratiecommissie  lid Projectencommissie De heer drs. C. Smilde, 1954,  lid Raad van Commissarissen  lid Auditcommissie  lid Projectencommissie

Eerste benoeming: 15 februari 2020

Eerste benoeming: 1 januari 2017 Herbenoemd: 1 januari 2021 Beoogde einddatum: 1 januari 2023

 Voorzitter Stichting vrienden van Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en Schiphol  Voorzitter Zang- en Oratoriumvereniging Cantarella Delft

 Vastgoedontwikkeling en -beheer

Eerste benoeming: 9 september 2014 Herbenoemd: 9 september 2018 Beoogde einddatum: 9 september 2022

 Eigenaar Keessmilde/Case Begeleiding, Coaching en Begeleiding

Mevrouw drs. S.E. van Tol RA, 1966,

 Financiën en control

 lid Raad van Commissarissen (op voordracht huurdersorganisaties)  voorzitter Auditcommissie

Eerste benoeming: 15 februari 2020 Beoogde herbenoeming: 1 mei 2021 Beoogde einddatum: 1 mei 2025

Functioneren Zelfevaluatie Ieder jaar bespreekt de RvC het eigen functioneren. De zelfevaluatie van de werkzaamheden over 2019 van de RvC van (oud) Stek heeft in het voorjaar van 2020 plaatsgevonden met een externe partij. Een belangrijk aandachtspunt uit die zelfevaluatie betreft het meer en gestructureerd betrekken van de mening van stakeholders bij het werk van de Raad, vooral ook bij de strategie- en beleidsontwikkeling. In september is binnen de RvC een stageplaats beschikbaar gesteld aan mevr. I. van Veen, die als opdracht heeft meegekregen om in beeld te brengen aan welke informatie de RvC behoefte heeft om het ‘sociale gezicht van Stek’ en de inbreng van stakeholders goed te borgen. De zelfevaluatie van de RvC van (oud) NWS over 2019 heeft met instemming van de AW intern plaatsgevonden. De (overige) aandachtspunten uit beide zelfevaluaties zijn meegenomen bij het formuleren van de gedeelde visie op bestuur en toezicht bij de start van de fusie. Het tot stand komen daarvan, neergelegd in de notitie ‘Zo zijn onze manieren’, heeft ook plaatsgevonden onder leiding van een externe partij. Permanente educatie In de Governancecode woningcorporaties is een systematiek van permanente educatie (PE) voor commissarissen opgenomen. Mede door dit PE-systeem voor commissarissen vindt regelmatig bijscholing plaats op vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag. De VTW faciliteert de registratie van de PE-punten. De permanente educatie is de eigen verantwoordelijkheid van de commissaris, maar is niet vrijblijvend. Commissarissen moeten per jaar vijf PE-punten behalen; hierbij mag het gemiddelde van twee jaren worden genomen. De commissarissen van Stek hebben hieraan voldaan. Overzicht PE-punten Raad van Commissarissen in 2019 en 2020 Naam

PE-punten 2019

PE-punten 2020

Dhr. L.J. Wijngaarden

Dhr. L.W. Bartelse

Dhr. T. Kuné

Dhr. C. Smilde

9,5

Mw. S.E. van Tol

Bezoldiging De regeling Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting regelt de bezoldigingsklassen van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is G (uitgangspunt na de fusie). Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden dat ligt tussen de 10.001 en 25.000. Daarnaast op het inwonersaantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is. De VTW adviseert de vergoedingen te maximaliseren op 7,5% (leden) en 11,5% (voorzitter) van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurders. De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum. De honorering van de RvC is gebaseerd op het VTW-advies. In 2020 was de honorering als volgt: Naam

2020

Dhr. L.J. Wijngaarden

€ 18.180

Dhr. L.W. Bartelse

€ 11.179

Dhr. T. Kuné

€ 12.593

Dhr. C. Smilde

€ 12.593

Mw. S.E. van Tol

€ 11.188

De vergoedingen blijven daarmee ruimschoots onder de maximaal toegestane bedragen van de VTW-norm. In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen. Vergaderingen, overleg In 2020 vergaderde de RvC acht keer. Voorafgaand aan elke vergadering, overlegt de RvC zonder de aanwezigheid van het bestuur. Belangrijke besproken onderwerpen in de vergaderingen van de RvC in 2020 zijn: - fusie met de NWS; - reglement van de RvC en de reglementen en samenstellingen van de drie commissies; - treasurystatuut en -jaarplan; - risicomanagement; - reglement financieel beheer en beleid en verbindingsstatuut; - actualisatie normrendement; - integriteitscode; - klokkenluiderregeling; - keuze accountant; - investeringsraming huisvesting; - diverse projecten; - kwartaalrapportage en tertiaalrapportages; - biedingen aan de vier gemeenten en prestatieafspraken 2021; - jaarstukken 2019 van Stek en NWS; - begroting 2021 en meerjarenbegroting 2021-2035. De voorzitter van de RvC en het bestuur voeren gemiddeld één keer per maand overleg. Indien nodig wordt niet gewacht tot het eerstvolgende RvC vergadering, maar informeert het bestuur de RvC via e-mail of in persoonlijk contact met de voorzitter of diens plaatsvervanger. 71

Woonstichting Stek, Lisse

Jaarrekening 2020

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

Woonstichting Stek, Lisse 7.0

INHOUDSOPGAVE

7.1

Balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2020

7.2

Winst- en verliesrekening over het jaar 2020

7.3

Kasstroomoverzicht 2020

7.4

Algemene grondslagen van waardering in de jaarrekening

7.5

Toelichting op de balans

7.6

Toelichting op de winst- en verliesrekening

7.7

Balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2020

7.8

Winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2020

7.9

Kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2020

7.10

Toelichting individuele posten DAEB / niet-DAEB 2020

7.11

Ondertekening van de jaarrekening

Overige gegevens

Woonstichting Stek, Lisse 7.1

BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2020 ACTIVA

Toelichting

VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen

EUR

1.774.620.862 284.119.215 33.921.279 4.898.113 2.097.559.469

1.636.420.456 295.894.728 31.761.127 6.659.816 1.970.736.127

4.466.326 2.102.025.796

5.079.315 1.975.815.442

2.568 197.016 4.000.000 4.199.584

2.568 102.645 4.000.225 4.105.438

296.505 7.223.447 7.519.952

10.006.386 10.006.386

1.000.603 76.856 4.235.078 501.458 85.698 5.899.694

620.383 14.692 2.039.799 4.512.465 248.580 693.510 8.129.429

11.675.744

8.728.745

2.131.320.769

2.006.785.440

7.5.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa

31-12-2019

7.5.1

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Materiële vaste activa

31-12-2020

7.5.2

Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

7.5.3

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Belastingen en premies van sociale verzekeringen Rekening Courant deelnemingen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

7.5.4

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2020 PASSIVA Eigen vermogen

Toelichting 7.5.5

31-12-2020

31-12-2019

EUR

Overige reserve Resultaat Herwaarderingsreserve Overige reserves

Voorzieningen

Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

1.198.714.258 340.932.275 1.539.646.533

14.988.477 330.989 15.319.465

21.061.112 1.813.469 236.771 23.111.352

4.137.519 319.974.923 31.772.912 355.885.354

4.359.356 361.791.865 31.143.833 6.784 397.301.838

223.074 31.076.348 4.736.476 4.049.492 291.787 6.108.733

216.650 31.021.774 4.694.218 3.051.374 5.256 7.736.444

46.485.910

46.725.716

2.131.320.769

2.006.785.440

7.5.6

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Latente belastingen Overige voorzieningen

Langlopende schulden

1.348.470.636 365.159.403 1.713.630.038

7.5.7

7.5.8

7.5.9

-0

Woonstichting Stek, Lisse 7.2

WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2020 Omschrijving

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Toelichting

7.6.1 7.6.2 7.6.3 7.6.4 7.6.5 7.6.6

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

7.6.7 7.6.7 7.6.7

2020

2019

EUR 81.837.028 3.632.058 -3.066.056 -5.966.055 -23.854.152 -15.699.244 36.883.579 1.409.580 -1.253.949 155.631 47.418.308 -526.185 -44.682.765 2.209.357 -4.900.175 159.580.334 1.598.448 156.278.607 74.206 -214.215 -140.010

EUR 80.958.033 3.595.571 -3.303.375 -6.432.718 -24.329.389 -12.868.091 37.620.032 317.111 -910.000 -592.889 11.684.747 -1.049.660 -9.258.994 1.376.093

7.6.8 7.6.9 7.6.10

Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten

7.6.11 7.6.12

Overige organisatiekosten Leefbaarheid

7.6.13 7.6.14

-6.270.202 -481.337 188.635.626

7.6.15 7.6.15

394.549 -10.306.730 -9.912.181 178.723.444

137.132.150

-4.372.553

-6.005.933

174.350.891

131.126.217

Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen Belastingen

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen Aandeel in resultaat van deelnemingen

Resultaat na belastingen

7.6.16

-30.648.263 145.197.908 136.841 114.686.485 269.107 -135.544 133.563 -5.190.653 -460.600 147.572.031 441.612 -10.881.493 -10.439.881

-367.386

-97.145

173.983.505

131.029.072

173.983.505

131.029.072

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt

Nettoresultaat

Woonstichting Stek, Lisse 7.3

KASSTROOMOVERZICHT 2020 (volgens de directe methode) Omschrijving

2020

2019

Operationele activiteiten

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

81.526.747 3.199.031 90.057 200.895

81.125.181 3.870.801 105.000 329.000 2.000

Saldo ingaande kasstromen

85.016.731

85.431.982

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

58.131 8.152.632 21.496.069 16.336.390 10.489.960 11.700.175 96.981 3.090.739

57.000 8.834.867 22.098.439 15.084.127 11.788.914 16.000 9.088.472 99.262 3.533.481

Saldo uitgaande kasstromen

71.421.078

70.600.562

Kasstroom uit operationele activiteiten

13.595.653

14.831.420

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woonen niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten grond

46.018.979 1.728.077 1.386.747

13.223.506 798.000 1.583.111

Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

49.133.803

15.604.617

4.143.667 12.047.202 202.625 1.225.666

(Des)investeringsactiviteiten

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woonen niet-woongelegenheden Woningverbetering, woonen niet-woongelegenheden Aankoop, woonen niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Sloopuitgaven, woonen niet woongelegenheden Investeringen overig

197.375

8.379.628 4.127.587 28.988.559 641.000 155.004 501.000

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA

17.816.535

42.792.778

Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

31.317.269

-27.188.161

Financiële Vaste Activa Uitgaven verbindingen Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

-90.000 -90.000

-1.000.000 -1.000.000

Kasstroom uit (des)investeringen

31.227.269

-28.188.161

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen Nieuwe te borgen leningen Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

5.000.000 5.000.000

45.008.656 45.008.656

46.764.978 110.944 46.875.922

28.350.368 28.350.368

-41.875.922

16.658.288

2.946.999

3.301.547

8.728.745 11.675.744

5.427.198 8.728.745

Woonstichting Stek, Lisse

7.4 7.4.1

ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE JAARREKENING Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijk, Katwijk, Kaag en Braassem, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

7.4.2

Fusies en overnames Stek is in 2020 gefuseerd met de Noordwijkse Woningstichting. Bij deze juridische fusie was Stek de verkrijgende rechtspersoon en was de Noordwijkse Woningstichting de verdwijnende rechtspersoon. Door de fusie heeft Stek onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende rechtspersoon verkregen. De financiële gegevens zijn conform de fusieakte in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2020. De juridische fusie is verwerkt volgens de pooling of interestmethode. De waarderingsgrondslagen en resultaatbepalingsgrondslagen zijn gebaseerd op de door Stek toegepaste grondslagen. Het effect van de harmonisatie op de grondslagen is nihil en wordt verder toegelicht bij de post materiele activa ten behoeve van exploitatie. De vergelijkende cijfers over 2020 zijn gebaseerd op de financiële gegevens van de samengevoegde woningcorporaties. De effecten van de harmonisatie van de grondslagen op het eigen vermogen per 1 januari 2020 zijn als volgt weer te geven: Eigen vermogen per 31 december 2020 Stek NWS

1.211.353.578 328.292.954 1.539.646.532

Effecten harmonisatie Stek NWS Eigen vermogen per 1 januari 2020

1.539.646.532

De belangrijkste posten per gevoegde entiteit bedragen per 1 januari 2020 (volgens de jaarrekeningen 2019):

Stek

NWS

Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Voorraden en onderhanden projecten Vorderingen Liquide middelen

1.556.041.941 4.191.333 105.438 9.706.386 5.811.900 6.269.584 1.582.126.582

414.694.184 887.983 4.000.000 300.000 2.317.529 2.459.161 424.658.857

Effecten harmonisatie Grondslagen -

Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden

1.211.353.578 18.792.796 312.787.442 39.192.766 1.582.126.582

328.292.954 4.318.556 84.514.396 7.532.952 424.658.857

Samengevoegde cijfers 1.970.736.125 5.079.316 4.105.438 10.006.386 8.129.429 8.728.745 2.006.785.439 1.539.646.532 23.111.352 397.301.838 46.725.718 2.006.785.439

De belangrijkste posten per gevoegde entiteit bedragen over 2020 (volgens de jaarrekeningen 2019):

Stek

Nettoresultaat vastgoedportefeuille Nettores. verkocht vastgoed in ontw. Netto gereal. res. verkoop vastgoedport. Waardeverandering vastgoedportefeuille Resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

7.4.3

31.564.443 592.889 758.323 83.786.687 133.563 5.190.653 277.005 8.577.375 101.605.094 4.998.361 97.145 96.509.588

NWS

6.055.589 617.770 30.899.799 183.595 1.862.206 35.527.356 1.007.872 34.519.484

Effecten harmonisatie Grondslagen -

Samengevoegde cijfers

37.620.032 592.889 1.376.093 114.686.486 133.563 5.190.653 460.600 10.439.581 137.132.450 6.006.233 97.145 131.029.072

Regelgeving De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder. Stek maakt gebruik van de vrijstelling voor consilidatie voor de entiteiten die te verwaarlozen betekenis zijn op het geheel zoals veschreven in artikel 407 va Boek 2BW. De jaarrekening 2020 is opgemaakt op 15 juni 2021 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse.

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.4

Continuiteit van de activiteiten / impact coronavirus Begin 2020 werd Stek, net als onze huurders, leveranciers en de rest van de wereld, geconfronteerd met de gevolgen van het coronavirus. Het virus en daardoor ontstane impact raakt huurders van Stek, de medewerkers, leveranciers en dus ook de organisatie en financiën. Er is bij Stek direct een crisisteam opgericht die periodiek bij elkaar komt en de volgende maatregelen zijn door het team reeds doorgevoerd: - Circa 80% van de medewerkers zijn gaan thuiswerken, waarbij door ICT de thuiswerkplekken worden gefaciliteerd (via o.a. Microsoft ‘teams’). - Op kantoor Lisse is een minimale bezetting aanwezig om de noodzakelijke werkzaamheden door te laten gaan. Hierbij wordt de 1,5 meter afstandsgrens in acht genomen. Kantoor Noordwijk is eind 2020 volledig gesloten in verband met de nieuwe lockdown die door de overheid was ingesteld. - De verhuur- en verkoopprocessen zijn doorgegaan. - Aan de binnenkant van de woningen worden alleen nog spoedeisende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. - Het planmatig onderhoud aan de buitenkant van de woningen is doorgegaan in overleg met de aannemers. - De nieuwbouwprojecten zijn doorgegaan na afstemming aannemers. - Enkele renovatieprojecten zijn in overleg met de aannemer tijdelijk stilgelegd. Dit betreft projecten waar ook aan de binnenkant van de woningen werkzaamheden dienen plaats te vinden. Een voorbeeld hiervan betreft het renovatieproject Grote Ooievaar, waarvan de warme opnames in de woningen tijdelijk zijn gestaakt. Stek hanteert het beleid om in principe geen ontruimingen gedurende de crisis meer te doen (volgens de landelijke richtlijn), tenzij er sprake is van criminele activiteiten of extreme overlast. Daarnaast gaat Stek soepeler om bij het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders. Stek hanteert bij het huurbeleid, dat huurders verzoeken kunnen indienen van huurbevriezing of huurverlaging, mits de huurder kan aantonen dat zij hiervoor in aanmerking komt. Dit is maatwerkbeleid voor Stek. Bij hoge uitzondering kunnen huurachterstanden worden kwijtgescholden. Risico’s door Coronacrisis In het kader van de coronacrisis heeft Stek een impact analyse gemaakt van de belangrijkste risico’s. Hierbij wordt opgemerkt dat deze is gebaseerd op de inzichten die nu bestaan. De onzekerheid en onduidelijkheid over een aantal zaken blijft en valt dan ook niet volledig in te schatten. De analyse heeft zich gericht op de volgende risico’s: -

Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit Risico’s voor de organisatie en de medewerkers Risico in het kader van beheer, het onderhouden, het renoveren en bouwen van vastgoed En tot slot financiële risico’s.

De impact per risicocategorie wordt hierna op hoofdlijnen weergegeven: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit: Huurders worden geconfronteerd met onzekere tijden. Het verlies van baan en/of inkomen zal zijn weerslag hebben op de volwaardigheid van huurvorderingen. Wel heeft de overheid met de NOW regeling maatregelen genomen, die dit risico zou moeten opvangen. Door deze regeling zou het inkomen van huurders en de continuïteit van hun werkgevers moeten worden ondersteund. Ondanks deze maatregelen bestaat nog steeds de kans dat huurders een terugval ervaren in hun inkomen, waardoor huurachterstanden kunnen oplopen. Stek heeft als maatregel ingezet om in principe geen ontruimingen te doen. Huurachterstanden worden vroegtijdig gesignaleerd en daarbij wordt er soepeler omgegaan met het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders. Op dit moment ziet Stek nog geen grote toename van de huurachterstanden en valt het aantal afgesloten betalingsregelingen nog mee. De huurachterstand van de woningen ultimo 2020 bedraagt circa 1,07%. Wel zijn er veel bezwaarschriften tegen de huurverhoging 2020 binnengekomen. Voor BOG verhuur geldt dat een aantal huurders financiële problemen hebben; kappers en overige contactberoepen. We houden deze ontwikkelingen scherp in de gaten. Onlangs heeft het kabinet besloten om de huurverhoging voor gereguleerde woningen in 2021 te bevriezen. De aanleiding van deze huurbevriezing was om huurders van sociale woningen een financiele tegemoetkoming te geven als gevolg van het coronoavirus. Voor Stek zijn de gevolgen hiervan doorberekend en dit kost Stek over een periode van 15 jaar circa 10 mln euro aan lagere huuropbrengsten. Het kabinet heeft aangegeven de woningcorporaties hierin financieel te compenseren door een lagere verhuurdersheffing van in totaal 200 mln op sectorniveau. Het besluit hierover wordt doorgeschoven naar het nieuwe kabinet na de verkiezingen. Ook onze leveranciers worden geconfronteerd met de coronacrisis en nemen net als Stek maatregelen. Een verhoogd omval risico bij bedrijven mag, gegeven de berichten, worden verondersteld en kan leiden tot additionele kosten. Verder zullen als gevolg van de getroffen maatregelen mogelijk niet alle geplande activiteiten een doorgang kunnen vinden. Dit betekent uitstel van opdrachten en gunningen. Hierbij kan worden gedacht aan contracten in het kader van investeringen en renovatie. Stek heeft een analyse uitgevoerd op dit risico en acht hier op basis van deze analyse nog geen aanleiding toe. Het planmatig onderhoud aan de woningen gaat vooralsnog gewoon door en een groot deel van de aannemers zijn nog steeds actief om werkzaamheden voor Stek uit te voeren aan de nieuwbouwprojecten. Risico’s voor de organisatie en de medewerkers: Stek heeft een corona crisisteam ingesteld die op regelmatige basis overlegt en maatregelen neemt. Tijdens deze overleggen wordt beoordeeld in hoeverre activiteiten kunnen doorgaan en/of aanvullende maatregelen nodig zijn. Hierbij worden de adviezen van het RIVM opgevolgd door Stek. Stek werkt nu met een minimale bezetting op kantoor, waarbij de meeste medewerkers thuis werken. Medewerkers worden ook geconfronteerd met de impact van de maatregelen. Denk aan het begeleiden van kinderen thuis bij het schoolwerk. Dit kan leiden tot minder productiviteit. Bij Stek is een aantal medewerkers uitgevallen met coronaklachten (positief getest). Stek heeft in deze situaties direct adequate maatregelen getroffen conform de richtlijnen van het RIVM. Er is nog geen flinke toename in ziekteverzuim waarneembaar sinds de coronacrisis. Eind 2020 bedraagt het ziekteverzuim bij Stek 3,2%. Mocht deze piek in het ziekteverzuim alsnog optreden dan heeft Stek de beschikking over een flexibele schil aan ervaren uitzendkrachten om tijdig extra capaciteit aan te trekken. Risico inzake van beheer, onderhouden, renoveren en bouwen van vastgoed: De maatregelen die genomen zijn raken de planning en uitvoering van onderhoudsopdrachten. Dit mede als gevolg van het protocol ingevoerd in de bouw en de generieke maatregelen genomen door de overheid. Voor wat betreft het vastgoed zal de impact voor wat het beheer betreft beperkt zijn. Zoals al eerder aangegeven gaat het planmatig onderhoud en nieuwbouwplannen en -uitvoering vooralsnog door. Hetzelfde geldt voor mutatie-onderhoud, waarbij de woning leeg staat. Met de aannemers zijn hier afspraken over gemaakt. Alleen het reguliere en renovatie-onderhoud aan de binnenkant van de woningen is stopgezet. Alleen spoedeisend onderhoud wordt nog binnen de woningen uitgevoerd. Er zijn bij Stek over lopende opdrachten vooralsnog geen claims binnengekomen. De aannemers respecteren de genomen maatregelen en deze zijn in lijn met de voorgeschreven richtlijnen in de bouw. Voor de leveranciers geldt wel een verhoogd omval risico. Dit zal moeten worden bewaakt. Stek hanteert hierbij het beleid om met meerdere aannemers te werken en de omzet over deze aannemers te spreiden. Hierdoor zal het omvalrisico van één aannemer kunnen worden opgevangen door de andere aannemers. Financiële risico’s: De financiële positie van Stek is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2020 en de opgestelde meerjarenbegroting 2021-2035. Wel onderkennen wij de volgende risico’s die zijn weerslag kunnen hebben als gevolg van de Coronacrisis.

Woonstichting Stek, Lisse Waarde vastgoed en verkopen: De waarde van het vastgoed wordt jaarlijks bepaald op basis van een voorgeschreven waarderingsmethode. Belangrijk onderdeel is hierbij de WOZ-waarde. Deze is gebaseerd op de verkopen in de markt. Aangenomen mag worden dat de waarde op de markt mogelijk onder druk komt te staan door mogelijk hogere hypotheekrentes en de toegenomen onzekerheid. Deze ontwikkeling is echter in 2020 nog niet waarneembaar. De woningprijzen zijn in 2020 namelijk wederom fors gestegen. De financiële positie zal beïnvloed worden door de daling van de waarde van het vastgoed. De impact hiervan valt moeilijk in te schatten. In 2008 daalde de waarde van het vastgoed met circa 18% (leegwaarde). Dit betekent een waardedaling van circa 13% in de waarde in verhuurde staat, rekening houdend met de huidige verhouding tussen de verkoopwaarde leeg en in verhuurde staat. Dit raakt de Loan to Value. Op basis van de huidige financiële positie kan Stek dit opvangen. Wel kan een significante verslechtering mogelijk leiden tot aanpassingen in het voorgenomen beleid. Hier staat tegenover dat het woningtekort de vraag niet zal wegnemen naar woningen. Daarnaast zal een waardedaling effect hebben op de verkoop van woningen, waardoor deze mogelijk zal dalen.

De operationele kasstroom zal hier niet door worden beïnvloed. Wel kan een waardedaling impact hebben op de te realiseren opbrengsten uit verkoop van bezit. In de meerjarenbegroting heeft Stek de gevolgen van een scenario doorgerekend waarbij de verkopen op nul zijn gezet. In de volgende paragraaf wordt dit nader toegelicht. Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen en is Stek niet afhankelijk van de verkoop van bezit. Over 2020 heeft Stek meer woningen verkocht, tegen een hogere gemiddelde verkoopprijs dan begroot. De eventuele negatieve effecten van de Coronoacrisis op de verkoop van woningen is daarom (nog) niet zichtbaar. Financiering: De operationele kasstroom van Stek is goed, maar kan en zal door de crisis worden beïnvloed. De impact van de crisis en de stappen die worden ondernomen in de wereldeconomie leiden mogelijk tot hogere rentelasten. Dit als gevolg van de grote vraag naar geld vanuit overheden. Al is dit onduidelijk en onzeker. Stek wordt in hoofdzaak door de BNG en de Waterschapsbank gefinancierd, die een gezonde financiële positie kennen. Stek heeft in maart 2020 een complex verkocht (Sassembourg), waardoor in 2020 weinig nieuwe financiering is aangetrokken. Op basis van de huidige inzichten mag worden verwacht dat STEK wordt geraakt, maar de impact de continuïteit niet raakt. Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen. In de meerjarenbegroting heeft Stek de gevolgen van een rentescenario doorgerekend. In de volgende paragraaf wordt dit nader toegelicht. Overige risico’s: Naast een verhoogd omval risico bij leveranciers kan de corporatie worden geconfronteerd met contracten, die als gevolg van de crisis niet of niet op tijd kunnen worden nageleefd. Dit kan mogelijk leiden boetes en/of claims. Hierbij kan worden gedacht aan contracten in het kader van onderhoud, investeringen en renovatie. Stek heeft een analyse uitgevoerd op dit risico en acht hier op basis van deze analyse nog geen aanleiding toe, zoals bij de aanvragen van NOW en andere ondersteunende maatregelen getroffen door de overheid. Tot slot heeft de overheid in generieke termen aandacht gevraagd voor naleving en misbruik van regelingen. Ze heeft hierbij aan organisaties gevraagd hier aandacht voor te hebben. STEK doet dit. 7.4.5

Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek. De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld. Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden. T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

7.4.6

Waardering activa en passiva De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.7

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva". Hedge accounting Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting. Afgescheiden embedded derivaten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden. - er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; - een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat. Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

7.4.8

Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2020, balans Niet-DAEB per 31 december 2020, Winst- en verliesrekening DAEB over 2020, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2020, kasstroomoverzicht DAEB over 2020 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2020. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2019 van alle overzichten vermeld met ingang van dit verslagjaar.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet: Grondslag voor scheiding Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.

Posten in gescheiden verantwoording Balans: - Vastgoedbeleggingen - Voorziening onrendabele investeringen - Terugkoopverplichting VoV - Belastinglatenties Winst- en verliesrekening: - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Verkoopopbrengsten en -lasten - Verhuurderheffing

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en nietDAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

Kasstroomoverzicht: - Ontvangsten verhuur en servicecontracten - Desinvesteringskasstromen Winst-en-verliesrekening: - Lasten servicecontracten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe lasten exploitatie bezit Kasstroomoverzicht: - Uitgaven servicecontracten - Uitgaven onderhoud - Investeringskasstromen Balans: - Schulden/leningen kredietinstellingen - Schulden/leningen overheid Winst-en-verliesrekening: - Rentebaten en rentelasten

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 87,81%/12,19%.

Kasstroomoverzicht: - Financieringskasstroom Winst-en-verliesrekening: - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Opbrengsten en kosten overige activiteiten - Toegerekende organisatiekosten - Leefbaarheid Kasstroomoverzicht: - Personeelsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven

Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen 7.4.9

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgingsof vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast. Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau. De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen.

7.4.10

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

7.4.11

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Materiële vaste activa

7.4.12

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsof vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Kosten voor periodiek (groot) onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

Woonstichting Stek, Lisse Financiële vaste activa

7.4.13

Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

7.4.14

Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Voor het bezit zonder specifieke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale afwikkeling plaats.

Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

7.4.15

Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

7.4.16

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.17

Overige voorraden Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad. De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

7.4.18

Huurdebiteuren en overige vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

7.4.19

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA 7.4.20

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

7.4.21

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen contante waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

7.4.22

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Zie hiervoor paragraaf 7.4.5 Oordelen en schattingen. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien er voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder de verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsverplichtingen minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

7.4.23

Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening zijn de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.4.14 Latente belastingvorderingen.

7.4.24

Overige voorzieningen Voorziening pensioenen Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2020 (en 2019) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2020 volgens opgave van het fonds 109,3% (2019: 113,1%). Op termijn moet een dekkingsgraad van 125% gerealiseerd worden. SPW heeft hiertoe een herstelplan ingediend dat voorziet in een herstel over een periode van circa 10 jaren. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2020 volgens opgave van het fonds 103,1.% (2019: 110,7%). Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

7.4.25

Langlopende schulden Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.

7.4.26

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgingsof vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Woonstichting Stek, Lisse

Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7.4.27

Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

7.4.28

Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2020 bedroeg dit maximumpercentage 5,1% tot 6,6%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.

7.4.29

Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

7.4.30

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord. Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Service & Advies De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten".

7.4.31

Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten". Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

7.4.32

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan: - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten; - verhuurderheffing: De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten".

7.4.33

Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte gronden ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van gronden ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

7.4.34

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

7.4.35

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door: - de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs; - de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Woonstichting Stek, Lisse 7.4.36

Opbrengsten en kosten overige activiteiten Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed. Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.

7.4.37

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in de paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten"

7.4.38

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten".

7.4.39

Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten".

7.4.40

Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "7.4.45 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

7.4.41

Kosten omtrent leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

7.4.42

Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

7.4.43

Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd. Woonstichting Stek heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2020 en het fiscale resultaat 2020 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

7.4.44

Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

7.4.45

Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers. De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van dezelfde verdeling als bij de personeelslasten. De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie. Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie. De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaasten, dan VHE-nummer, naar de daeb-administratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels. Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's. Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.

Woonstichting Stek, Lisse

7.4.46

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

Woonstichting Stek, Lisse 7.5

7.5.1

TOELICHTING OP DE BALANS (x €1) ACTIVA Vastgoedbeleggingen 2020 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2019

1.774.620.862 284.119.215 33.921.279 4.898.113

1.636.420.456 295.894.728 31.761.127 6.659.816

2.097.559.469

1.970.736.127

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

2020

Stand per 1 januari:

2019

1.636.420.456

1.470.366.272

8.627.056

11.359.737 25.969.031

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2020

2019

295.894.728

285.804.273

40.704 -28.559.717

125.268 -5.522.312 -887.468 -28.283 425.479 -1.328.923 17.306.694

Opleveringen nieuwbouw Aankopen Oplevering verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen Sloop Herclassificatie daeb -> niet-daeb Herclassificatie niet-daeb -> daeb Aanpassingen marktwaarde

-691.408 2.017.429 141.501.557

2.123.788 -412.865 -731.957 -1.048.207 -425.479 1.328.923 127.891.212

Totaal van de mutaties

138.200.406

166.054.184

-11.775.513

10.090.455

1.774.620.862

1.636.420.456

284.119.215

295.894.728

634.721.027

626.975.263

135.359.459

138.545.003

1.139.899.835 1.774.620.862

1.009.445.193 1.636.420.456

148.759.756 284.119.215

157.349.724 295.894.728

Stand 31 december Historische kostprijs Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Boekwaarde 31 december

569.261 976.149 -14.799.638

-9.256 691.408 -2.017.429 18.078.777

Per 31 december 2020 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen herwaardering € 1.288.659.591 (31 december 2019: € 1.166.794.917). Deze heeft voor € 1.139.899.835 betrekking op het DAEB-vastgoed en voor € 148.759.756 op het niet-DAEB-vastgoed. De herwaarderingsreserve van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2020 € 1.343.162.296 en is hoger, omdat bij de cumulatieve herwaardering ook rekening is gehouden met eventuele negatieve herwaarderingen en bij de herwaarderingsreserve niet. De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren. Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2020 uit: Aanpassing normatieve uitgangspunten Aanpassing van rekenregels Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren, mutatiegraden en nieuwe WOZ) Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw) Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde

x €1.000 -27.746 32.785 154.226 -32.840 126.425

Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald. Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

Woonstichting Stek, Lisse Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (Zuid-Holland) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2016-2020) Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2016-2020) Disconteringsvoet doorexploiteren Disconteringsvoet uitponden

2020

Variërend Variërend Variërend Variërend

2021 2022 1,40% 1,40% 1,60% 2,50% 1,40% 1,95% 3,50% 3,00% 2,50% 8,20% 5,10% 2,00% 0,9890% 0,9890% 0,9890% 0,1027% 0,1027% 0,1027% 0,0923% 0,0923% 0,0923% 0,0823% 0,0823% 0,0823% 0,08% 0,08% 0,08% 0,562% 0,526% 0,527% 1,200% 1,200% 1,200% 0,000% 0,000% 0,000% 1,00% 1,00% 1,00% 1,30% 1,30% 1,30% tussen 4,0% en 33,3%, gemiddeld 5,93% tussen 2,8% en 33,3%, gemiddeld 6,86% tussen 5,27 % en 5,8% tussen 5,84 % en 6,37%

2023

2024 e.v. 2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 0,9890% 0,1027% 0,0923% 0,0823% 0,08% 0,502% 0,500% 0,000% 1,00% 1,30%

1,80% 2,50% 2,50% 2,00% 0,9890% 0,1027% 0,0923% 0,0823% 0,08% 0,501% 1,000% 0,000% 1,00% 1,30%

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Per jaar: € 1.260 - €1.928 € 1.176- € 1.761 € 1.038 - € 1.803

Instandhoudingsonderhoud uitponden Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW

€ 519 - € 971 € 471- € 730

Mutatieonderhoud Met ingang van het Handboek 2019 geldt dat het mutatie onderhoud in de normen voor het instandhoudingsonderhoud is meegenomen. Daarmee vervalt de afzonderlijke kasstroom mutatie onderhoud. Beheerskosten Beheerkosten per Beheerkosten per Beheerkosten per Beheerkosten per

Per jaar: vhe vhe vhe vhe

- EGW - MGW – Studenteneenheid – Zorgeenheid (extramuraal)

€ € € €

458 450 423 415

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 544 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% tot en met 2020 en 9% vanaf 2021 van de berekende waarde van een verhuureenheid. Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur Beheerkosten % van de markthuur - BOG Beheerkosten % van de markthuur - MOG Beheerkosten % van de markthuur - ZOG Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Noordwijk Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en MOG Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2020

2021

5,80 7,00 9,30 9,70 11,80 11,80 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1527% 0,12 0,34

2022

5,80 7,00 9,30 9,70 11,80 11,80 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1527% 0,12 0,34

2023

5,80 7,00 9,30 9,70 11,80 11,80 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1527% 0,12 0,34

2024 e.v.

5,80 7,00 9,30 9,70 11,80 11,80 14,00 3,00 2,00 2,50 0,2366% 0,2239% 0,1560% 0,1527% 0,12 0,34

Variërend tussen 8,65% en 9,56%

Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast. Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn: - Markthuur. Voor 6 complexen naar beneden gesteld met gemiddeld € 96,69, voor 5 complexen naar boven bijgesteld met € 244,4 en voor 3 complexen gelijk gebleven. - Exit yield. Naar boven bijgesteld met gemiddeld 3,16% - Disconteringsvoet. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld 0,81%.

Parameters parkeerplaatsen Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats Instandhoudingsonderhoud – garagebox Beheerkosten – parkeerplaats Beheerkosten – garagebox Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2020 € € € €

54,00 179,00 28,00 39,00 0,23%

2021 € € € €

54,00 179,00 28,00 39,00 0,23%

2022 € € € €

54,00 179,00 28,00 39,00 0,23%

2023 € € € €

54,00 179,00 28,00 39,00 0,23%

€ € € €

2024 e.v. 54,00 179,00 28,00 39,00 0,23%

Variërend tussen 6,58% en 6,67%

Woonstichting Stek, Lisse Toepassing full variant: Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur. Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties. Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum. In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 10.043 (2019: 10.143) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.869 (2019: 2.082) verhuureenheden opgenomen. Bepaling beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende weten regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon. De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Gemiddelde streefhuur per maand Gemiddelde beheerlasten per jaar Gemiddelde onderhoudslasten per jaar Discontovoet

DAEB 626 799 2.219 5,62%

€ € €

2020 Niet-DAEB 914 799 2.508 5,51%

€ € €

Totaal 656 799 2.249 5,61%

2019 Niet-DAEB

DAEB € € €

606 826 2.346 5,95%

€ € €

816 826 2.135 5,79%

Totaal € € €

629 826 2.323 5,93%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde. Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt: 2020 Gemiddelde streefhuur per maand Gemiddelde beheerlasten per jaar Gemiddelde onderhoudslasten per jaar Discontovoet

€ € €

656 799 2.249 5,61%

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde Streefhuur per maand Streefhuur per maand Lasten onderhoud per jaar Lasten onderhoud per jaar Lasten beheer per jaar Lasten beheer per jaar

Mutatie t.o.v. uitgangspunt + € 25,-/- € 25,+ € 100,-/- € 100,+ € 100,-/- € 100,-

Effect op de beleidswaarde 96.552.159 -61.702.123 -36.745.805 36.745.805 -36.174.403 36.174.403

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden.

Woonstichting Stek, Lisse

Vastgoed in exploitatie De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2020 € 766,8 mln (31 december 2019: € 612,0 mln). De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2020 € 187,5 mln (31 december 2019: € 180,6 mln). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

DAEB 10.043 1.774.620.862 69.677.598 831.696.515 237.586.758 8.208.113 766.807.074

Niet-DAEB 1.869 284.119.215 21.792.186 86.595.552 34.011.876 2.213.227 187.517.200

Totaal 11.912 2.058.740.077 91.469.784 918.292.066 271.598.634 5.994.886 954.324.274

Ultimo 2019 bestond het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde uit de volgende onderdelen:

Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

DAEB 10.184 1.636.420.456 12.530.592 707.055.508 282.661.041 22.167.875 612.005.440

Niet-DAEB 2.079 295.894.728 7.637.580 97.299.484 25.706.932 114.621 180.640.513

Totaal 12.263 1.932.315.183 4.893.012 804.354.992 308.367.973 22.053.254 792.645.952

Eigen vermogen Per 31 december 2020 is in totaal € 1.348 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2019: € 1.199 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.104 miljoen (2019: € 1.140 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2020

2019

Stand per 1 januari:

31.761.127

31.409.487

Mutaties: Aankopen Desinvesteringen Aanpassingen reële waarde

-1.914.074 4.074.226

-1.536.788 -524.226 2.412.654

Totaal van de mutaties

Stand 31 december

2.160.152

351.640

33.921.279

31.761.127

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%. Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2020 en 2019. De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de verkopen van woningen in de buurt en op basis van taxatierapporten, opgesteld door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur, van de twee teruggekochte objecten. Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 122 stuks (2019: 130).

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.1

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2020

Stand per 1 januari: Opleveringen nieuwbouw Opleveringen verbeteringen Investeringen Overboeking naar voorziening Overige mutaties

Totaal van de mutaties Stand 31 december

2019

6.659.818

12.102.630

-8.627.056 -569.261 18.101.408 -10.666.795 -

-11.853.992

-1.761.704

-5.442.812

4.898.114

6.659.818

12.385.421 -5.993.178 18.937

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. Materiële vaste activa Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2020

2019

EUR

Aanschafwaarde

16.282.447

16.133.378

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde

11.203.131 5.079.316

10.442.890 5.690.488

953.963 -874.235 51.896 -744.613 -612.989

173.424 -24.355 8.742 -768.983 -611.172

Stand 31 december: Aanschafwaarde

16.362.175

16.282.447

Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde

11.895.848 4.466.327

11.203.131 5.079.316

Stand 1 januari:

Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Totaal van de mutaties:

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.2

Financiële vaste activa

2020

2019

EUR

Andere deelnemingen Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland) Totaal

2.568 2.568

Lening u/g De vevaldatum van de lening is 30 juni 2021.

2.568 2.568

4.000.000

4.000.225

Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatentie 1 januari

102.645

1.269.375

Mutatie vennootschapsbelasting Boekwaarde per 31 december

94.371 197.016

-1.166.730 102.645

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld: Waardering in jaarrekening EUR Leningen Vastgoed in exploitatie

355.411.864 2.058.740.077

Fiscale waardering

Verschil

EUR 356.709.473 1.746.952.712

Latentie tegen nominale waarde

EUR 1.297.609 -311.787.365

Latentie tegen contante waarde

EUR

324.402 77.946.841

273.872 -

273.872 Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 76.856 (2019: € 59.904) binnen een jaar worden gerealiseerd. Het langlopende deel van de latente belastingvordering op balansdatum een bedrag van € 197.016 (2019: € 102.645) zal pas in het jaar 2047 worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 324.402 (2019: € 196.883). Vlottende activa

7.5.3

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

Onderhanden projecten Vastgoed bestemd voor verkoop

2020

2019

EUR

296.505 7.223.447

10.006.386

7.519.952

10.006.386

In totaal zijn er per ultimo 2020 1 (2019 0: ) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

Overige voorraden Grondposities Onderhoudsmaterialen

7.199.595 23.852

9.984.023 22.363

7.223.447

10.006.386

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde. Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.4

Vorderingen

2020

2019

Huurdebiteuren

EUR

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen: aantal 2020 1. 2. 3. 4.

van 1 - 2 maanden van 2 - 3 maanden vanaf 3 maanden Subtotaal (*)

aantal 2019

660 42 250 952

562 66 253 881

919.137 14.782 321.086 1.255.005

249.395 97.786 482.619 829.800

(*) De achterstand bedroeg 1,48.% (2019: 1,03%) van de brutojaarhuur. Overige vorderingen op huurders correctie gemeente e.d. Vooruitbetaalde huur Voorziening wegens oninbaarheid

-10.492

Totaal huurdebiteuren

-243.912

-209.417

1.000.601

620.383

76.856

59.904

14.682

Latente belasting vorderingen Latente belastingvordering (kortlopende deel)

Overheid

PASSIVA 7.5.5

Eigen vermogen

2020

2019

Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:

EUR

Overige reserves (na resultaat boekjaar) Herwaarderingsreserve

365.159.403 1.348.470.636

340.932.275 1.198.714.257

1.713.630.038

1.539.646.532

Stand 1 januari Resultaat boekjaar Realisatie uit herwaarderingsreserve

340.932.276 16.513.086 7.714.040

350.310.855 -14.323.808 4.945.229

Stand 31 december

365.159.403

340.932.276

Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Herwaarderingsreserve Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve niet DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand per 1 januari 2020 Realisatie uit hoofde van sloop Realisatie uit hoofde van verkoop Resultaat boekjaar

1.022.787.653 -9.256 -437.931 141.901.228

171.818.337 -7.266.853 14.369.118

4.108.267 1.200.073

Stand per 31 december 2020

1.164.241.694

178.920.602

5.308.340

Totaal

1.198.714.257 9.256 7.704.784 157.470.419 1.348.470.636

De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

Woonstichting Stek, Lisse

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2020 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2020 ten bedrage van € 173.983.505 ten gunste van de reserves te brengen. Het resultaat wordt als volgt verdeeld: Toevoeging aan overige reserves Toevoeging aan herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Toevoeging aan herwaarderingreserve Daeb vastgoed in exploitatie Toevoeging aan herwaarderingreserve niet-Daeb vastgoed in exploitatie

16.513.086 1.200.073 141.901.228 14.369.118

Totaal verdeling

173.983.505

Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2020 De jaarrekening 2020 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 20 mei 2021. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

7.5.6

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

Stand 1 januari 2020 Dotaties Overboeking van vastgoed in ontwikkeling Vrijval

2020

2019

EUR

21.061.112 6.792.833 -10.666.795 -2.198.673

96.428 27.186.750 -5.993.178 -228.888

14.988.477

21.061.112

296.171 -14.817 67.290 -17.665

296.558 -17.112 29.643 -12.918

330.979

296.171

330.979

296.171

Voorziening belastinglatentie 1 januari

1.813.169

1.852.555

Mutatie vennootschapsbelasting

1.813.169-

Stand per 31 december 2020

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2020 toegelicht onder 7.4.24. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform CAO Vrijval door beëindiging dienstverband Stand per 31 december De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018. De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt. De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend. Totaal overige voorzieningen Passieve belastinglatentie

Stand per 31 december

39.386-

1.813.169

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.7

Langlopende schulden

Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2020

2019

EUR

4.137.519 319.974.923 31.772.912

Totaal langlopende schulden

4.359.356 361.791.865 31.143.833

355.885.353

397.295.053

4.359.356 216.650 4.576.005

4.575.824 212.005 4.787.829

Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

-215.413 4.360.593 -223.074

-211.824 4.576.005 -216.650

Stand per 31 december

4.137.519

4.359.356

Marktwaarde per 31 december

5.176.796

1.170.215

361.791.874 31.022.930 392.813.649

346.014.025 30.023.516 376.037.541

5.000.000

Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

-46.762.378 351.051.271 -31.076.348

49.999.626 -800.000 -32.423.518 392.813.649 -31.021.775

Stand per 31 december

319.974.923

361.791.874

Marktwaarde per 31 december

470.005.747

484.355.816

De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen. Schulden / leningen overheid

Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen

Schulden / leningen kredietinstellingen Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari Stand per 1 januari Mutaties: Ontvangen leningen Mutatie variabele lening Aflossingen

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2020 bedraagt € 475.182.543 (31 december 2019: € 485.526.031). Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd:

Rentepercentage

€

Roll over

1.600.000

Renteherzieningspe riode Van 1 tot 6 maanden

0% - 1%

43.153.080

Van 6 maanden tot 1 jaar

1% - 2%

110.142.166

2% - 3%

42.125.733

Van 5 tot 10 jaar

3% 4% 5% 6%

78.299.525 74.191.920 5.900.000 -

> 10 jaar

4% 5% 6% 7%

€

€ 31.299.422

8.000.000 Van 1 tot 5 jaar

85.259.450

52.930.639 Van 5 tot 10 jaar

74.809.043

89.430.905 Van 10 tot 15 jaar

64.123.033

204.618.167 Van 15 tot 20 jaar > 20 jaar

42.879.131 57.042.343

Van 1 tot 5 jaar

355.412.424

Resterende looptijd < 1 jaar 432.713 (kortlopend)

355.412.424

Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 355.412 (in duizendtallen, 2019 € 397.390) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek. Naast deze leningen is ultimo 2020 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2021. Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "3.4.9 Financiële Instrumenten". Achterstelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden. De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2020 2,5%. Per 31-12-2019 was dit 2,63%. De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 10,29 jaar. Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.8

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden. 2020

2019

EUR

Saldo per 1 januari

31.143.833

30.907.096

Boekwaarde per 1 januari

31.143.833

30.907.096

-1.846.699 2.475.778 629.079

-1.297.764 -741.313 2.275.813 236.737

31.772.912

31.143.833

355.885.353

397.295.063

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen overheid Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen kredietinstellingen

223.074 31.076.348

216.650 31.021.775

Totaal schulden aan kredietinstellingen

31.299.422

31.238.424

Schulden aan leveranciers

4.736.476

4.694.218

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - omzetbelasting - vennootschapsbelasting

324.403 1.772.717 1.952.372

410.210 1.861.328 779.836

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

4.049.492

3.051.374

Transitorische rente Overige transitoria Ontvangen waarborgsommen Overige schulden

4.907.058 1.150.591 51.085 291.787

5.522.314 1.222.457 57.283 939.646

Totaal overige overlopende passiva

6.400.520

7.741.699

46.485.911

46.725.716

Mutaties: Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Onttrekking / toevoeging ongerealiseerde waardeverandering VOV

Saldo per 31 december

Gedurende 2020 zijn 7 woning (2019: 7) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden. De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € 1.846.699 (2019: € 859.135). Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 13,5%, stijgt de terugkoopverplichting in 2020 met € 4.074.226. Totaal langlopende schulden

7.5.9

Kortlopende schulden

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

Woonstichting Stek, Lisse 7.5.10

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2019: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2020 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 13.621.778 (2019: € 15.222.394) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Voorwaardelijke rechten Meerjarige financiële verplichtingen Investeringsverplichtingen In verband met sloop/nieuwbouw daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 3.931.000 excl. BTW. Daarnaast is er gerelateerd aan de bovenstaande werkzaamheden een kavel verkocht voor € 735.000 excl. BTW. Daarnaast is er voor planmatig onderhoud een bedrag van € 736.808 aan verplichtingen aangegaan. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Bankgaranties Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 3,2 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 1,12 miljoen (35% van de € 3,2 miljoen). Voor relevante ontwikkelingen in 2020 wordt verwezen naar de paragraaf gebeurtenissen na balansdatum. Leaseverplichtingen kantoorinventaris De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 31.012. Hiervan heeft € 14.313 een looptijd korter dan één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar. Leaseverplichting accu's Jaarlijks betaald oud NWS leasekosten voor de accu's van elekrische auto's de kosten voor de komende 3 jaar zijn € 9.228. De verplichting korter dan een jaar is € 3.076. Operational lease Oud NWS had in het verleden een leasecontract afgesloten voor de printers. De verplichting korter dan een jaar bedraagt € 9.399 en tussen 1 en 5 jaar € 14.908. Erfpachtverplichting Oud NWS is als lessee erfcontracten voor onbepaalde tijd aangegaan ter zake van grond waarop een deel van het DAEB vastgoed in exploitatie is gebouwd. De jaarlijks te betalen erfpachtcanons zijn alsvolgt te specificeren: Complex: Wilhelminahofje St Jeroen Albertus van Velzenstraat

€ € € €

10.249 17.317 12.889 40.455

Onderhoudsverplichting Oud NWS kent per einde boekjaar de volgende verplichtingen uit jaarlijkseonderhoudscontracten: Servicecontracten CV € 391.537 Servicecontracten Lift (Kone) € 612.054 Servicecontracten Lift (MP Liften) € 5.741 Servicecontracten Lift (Astralift) € 44.384 Kredietfaciliteit Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 3.000.000. Op 31 december 2020 was hiervan niets opgenomen. Leningen Er zijn in 2020 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2021. 7.5.11

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen. De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie. Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst. Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn. Valutarisico Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico’s) Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de netto rentelasten te optimaliseren. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op drie- of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een marktconforme liquiditeitsopslag. Het renterisico van de roll-over leningen is niet afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

Woonstichting Stek, Lisse Reële waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico. Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde 31-12-2020 4.199.584 5.899.694 11.675.744 355.411.864 14.894.702

Reële waarde 31-12-2020 4.199.584 5.899.694 11.675.744 475.182.543 14.894.702

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2020. Hedges Algemene hedgestrategie Renteswaps en rentecaps Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.

7.5.12

Gebeurtenissen na balansdatum

Vertrek bestuurder Stek Sinds de fusie tussen Stek en de Noordwijkse Woningstichting (februari 2020) heeft Woonstichting Stek 2 bestuurders, namelijk de heer W. van Duijn en de heer H. Al. De heer Al stuurt de afdelingen Vastgoed, Wonen en Control aan en de heer van Duijn stuurt de afdelingen Financien, Strategie & Beleid en de Stafdiensten aan. De heer van Duijn heeft aangegeven dat hij per 30 juni 2021 Woningstichting Stek gaat verlaten, conform de afspraken die in een VSO zijn gemaakt. Binnen de RvC is besloten om geen vervangende bestuurder voor de heer van Duijn aan te trekken. Dit betekent dan de heer Al na 1 juli 2021 de enige bestuurder bij Stek is. De afdelingen waarvoor de heer van Duijn verantwoordelijk is, zullen in overleg met de OR elders in de organisatie worden ondergebracht.

100

Woonstichting Stek, Lisse

7.6

7.6.1

TOELICHTING OP WINST- EN VERLIESREKENING Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

2020

2019

Huuropbrengsten

EUR

69.797.879 1.452.142 71.250.022 -912.951 70.337.070

67.726.789 1.470.691 69.197.480 -497.457 68.700.023

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

10.465.066 1.314.684 11.779.751 -279.793 11.499.958

10.889.216 1.693.273 12.582.489 -324.479 12.258.010

Totaal huuropbrengsten

81.837.028

80.958.033

149.505 3.548.784 -66.231

356.524 3.305.235 -66.788

3.632.058

3.594.971

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Toegerekende organisatiekosten Lasten servicefondsen

3.066.056 -

3.162.465 23.060 117.849

Totaal

3.066.056

3.303.375

3.909.975 435.481 492.649 498.818 365.302 1.261.465

3.949.715 558.883 515.824 -398.436 -1.216.399 235.209 2.787.923

5.966.055

6.432.718

Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

De toename van de huren is veroorzaakt door: Verhoging van de huren in 2020 wegens een algemene huurverhogingen van 2,6% voor alle inkomenscategorieën, huurharmonisatie en en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren van huurders met een inkomen boven de € 43.574 ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (4% boven inflatie).

7.6.2

Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.

7.6.3

Lasten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

7.6.4

Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenpremies Geactiveerde produktie ten behoeve van het eigen bedrijf Doorbelastingen Afschrijvingen (im)materiele vaste activa Overig

Totaal De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. Lonen en salarissen De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen: Salarissen Sociale lasten Pensioenen Overige personeelskosten

6.614.350 888.013 1.004.585 562.078

Totaal

9.069.026

6.524.959 952.073 892.058 723.204 9.092.294

Het aantal werkzame werknemers en berekend op fulltime basis ultimo en gemiddeld per boekjaar, bedroeg: 2020

Bestuur Financiën & ICT Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal

FTE's gemiddeld in boekjaar 2,2 15,9 36,2 8,1 22,3 18,1 102,7

FTE's ultimo boekjaar 2,0 16,4 39,2 8,1 25,5 18,6 109,9

2019 Aantallen ultimo boekjaar 2 19 42 9 30 22 124

FTE's gemiddeld in boekjaar 3,4 19,5 31,8 12,4 30,8 8,8 106,7

FTE's ultimo boekjaar 2,8 18,2 30,3 11,6 28,3 8,8 99,9

Aantallen ultimo boekjaar 3 26 35 14 35 13 126

Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.

101

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.5

2020

2019

Lasten onderhoudsactiviteiten

EUR

Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Energieproject Samen Besparen (vanaf 2020 onder planmatig onderhoud) Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten Toegerekende personeelskosten Toegerekende organisatiekosten

10.347.403 10.795.283 265.173 90.185 2.062.529 823.925

10.058.725 10.247.451 1.157.702 60.558 419.276 942.629 1.443.047

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

7.6.6

23.854.152

24.329.388

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Verhuurderheffing Erfpacht Overige directe kosten

2.591.421 366.073 11.770.277 58.131 913.342

Totaal

15.699.244

3.022.744 302.773 9.116.877 47.175 378.523 12.868.091

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoop opbrengsten gronden ontwikkelposities Boekwaarde grond-en ontwikkelingsposities

Totaal

7.6.7

1.409.580 -1.253.949

317.111 -910.000

155.631

-592.889

47.418.308 -44.682.765 -393.050 -133.135

11.748.419 -9.258.994 -674.477 -438.855

2.209.357

1.376.093

-2.198.673 6.792.833 9.256 229.008 67.751

-228.888 27.186.750 1.076.490 2.080.531 533.380

4.900.175

30.648.263

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar. Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt: Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: marktwaarde Af: verkoopkosten Af: toegerekende organisatiekosten Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoopopbrengst betreft 87 verkochte woningen (2019: 27 woningen). Daarnaast heeft Stek ook 94 (2019: 2) bedrijfspanden en 108 (2019: 4) garages verkocht. In 2020 is complex Sassembourg verkocht en in deze post verwerkt. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.6.8

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Terugname ORT Dotatie ORT Sloop Afwaardering grondposities Overige waardeveranderingen

Totaal

7.6.9

7.6.10

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen niet-Daeb vastgoed in exploitatie

141.501.557 18.078.777

Totaal

159.580.334

131.857.265 13.340.643 145.197.908

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

4.074.226 -2.475.778

892.650 -755.809

Totaal

1.598.448

136.841

102

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.11

Netto resultaat overige activiteiten

2020

2019

Opbrengsten overige activiteiten

EUR

Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening

74.206

Totaal

7.6.12

74.206

269.107

-214.215

-135.544 -

Kosten overige activiteiten Kosten uit hoofde van overige dienstverlening Overige kosten Totaal

7.6.13

269.107

-214.215

-135.544

1.483.498 375.744 165.703 187.456 98.362 42.125 3.917.314

1.587.040 305.612 193.267 187.055 106.716 49.332 2.761.631

Overige organisatiekosten Lonen en salarissen Overige personeelskosten Sociale lasten Pensioenlasten Afschrijvingskosten zaken ten dienste van de exploitatie Huisvestingskosten Overige Totaal overige organisatiekosten

6.270.202

5.190.653

Stek heeft gedurende 2020 € 1.904.690 aan fusiekosten gemaakt. Dit zijn de kosten die betrekking hebben op de fusie tussen Stek/NWS en de Vooruitgang. Accountantshonoraria

Accountantshonoraria 2020 Controle van de jaarrekening 2020

Totaal accountantshonoraria 2020

Ernst & Young

Totaal accountantshonoraria 2019 Controle van de jaarrekening Totaal accountantshonoraria 2019

103.467 103.467

206.910

Deloitte

Totaal

280.202

383.669

280.202

383.669

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren. De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.

7.6.14

7.6.15

Leefbaarheid

2020

2019

EUR

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Overige leefbaarheidsuitgaven

8.203 115.407 357.727

Totaal

481.337

12.754 51.966 395.881 460.600

Saldo financiële baten en lasten

Geactiveerde rente Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

214.548 180.001 -10.306.730

86.297 1.348 -10.527.326

Totaal

-9.912.181

-10.439.681

103

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.16

2020

2019

EUR

-4.472.205 -1.824.840 1.924.492

-3.583.570 -2.422.364

Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Acute vennootschapsbelasting voorgaande boekjaren Latente vennootschapsbelasting

-4.372.553

-6.005.934 2020

Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiële baten en lasten correctie op onderhoudslasten rentelasten toegerekend aan projecten fiscale afwaardering grondposities

22.077.451 -2.924.453 -110.820 -4.568.186 -107.274 -16.408 -7.727.141

Bij: fiscale opwaardering vastgoed in exploitatie Minder rente aftrek als gevolg van ATAD wetgeving

1.207.887 2.509.114 3.717.001

Belastbaar bedrag 2019 voor verliesverrekening

18.067.311

Toepassen verliesverrekening Vooruitgang (voorvoegingsverliezen)

-178.492

Belastbaar bedrag 2020 na verliesverrekening

17.888.819

Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € 17.888.819 (acute belastingplicht)

4.472.205

Verliesverrekening De aangifte vennootschapsbelasting 2019 is nog onderhanden en dient nog te worden ingediend. Fusiepartner Woonstichting Vooruitgang heeft nog aan compensabele verliezen een bedrag opgebouwd van € 178.492 per einde 2018. Dit voor fusie verlies wordt in 2020 verrekend met de resultaten van Woonstichting Vooruitgang. De aangifte 2019 dient nog te worden ingediend waardoor de werkelijke belastinglast nog kan afwijken. Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 16,5% van € 0 tot € 200.000 en 25% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie. De effectieve belastingdruk (2020: 3,00% en 2019: 4,38%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het toepassen van fiscale verliescompensatie.

Resultaat deelnemingen

2020

2019

EUR

Resultaat Duynstede Holding BV

-367.386

-97.319

Totaal

-367.386

-97.319

104

Woonstichting Stek, Lisse

7.6.17

Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse G. Het bezoldigingsmaximum in 2020 voor Woonstichting Stek is € 189.000. Voor topfunctionarissen die werkzaam waren voor de NWS geldt voor de periode januari tot en met 14 februari 2020 het bezoldigingsmaximum behorende bij klasse D (€ 127.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Dhr. J.C.M. Al

Dhr. P.M. Pinkhaar

W. van Duijn

Directeurbestuurder

Adviseur

Directeurbestuurder

Gegevens 2020 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking

01/01 - 31/12 1,00 ja

15/02 - 24/4 1,00 ja

01/01 - 14/02 1,00 ja

15/02 -31/12 1,00 ja

Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

153.742 23.058

15.747 -

11.728 2.433

105.947 17.470

176.800

15.747

14.161

123.417

186.418

35.729

15.615

165.762

Dhr. J.C.M. Al

Dhr. P.M. PinkhaarDhr. P.M. Pinkhaar Dhr. P.M. Pinkhaar

W. van Duijn

Gegevens 2019 Directeurbestuurder

Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking

01/01 - 31/12 1,00 ja

Directeurbestuurder a.i. 01/01 - 31/03 1,00 nee

Directeurbestuurder a.i. 01/04 - 30/06 1,00 nee

Directeurbestuurder a.i. 01/07 - 31/12 1,00 ja

Directeurbestuurder 01/01 - 31/12 1,00 ja

Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum

140.551 21.414

54.000 -

28.421 -

61.250 -

95.988 17.821

161.965

54.000

28.421

61.250

113.809

162.000

67.320

28.422

61.250

114.000

Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

Gegevens 2020

Functie

De heer L.J. Wijngaarden Voorzitter RvC 1/1 - 31/12

Mevrouw J.M. van Duin Vicevoorzitter 1-1 - 14-2

De heer T. Kune Lid RvC 1/1 - 31/12

De heer C. Smilde Lid RvC 1/1 - 31/12

Professor G.D. Minderman Lid RvC 1-1 - 30-6

De heer L.W. Bartelse Lid RvC 15-02 - 31-12

Aanvang en einde functievervulling in boekjaar 18.180

1.365

12.593

6.205

11.179

27.962

2.071

18.641

9.321

16.570

De heer M.M.J. Breedveld Lid RvC

De heer H.L.M. van Lente Lid RvC

01-01- 14-02

Totale bezoldiging Individueel WNT-maximum

Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

Mevrouw mw S.E. van Tol Lid RvC 15-02 - 31-12

Totale bezoldiging

11.188

Individueel WNT-maximum

16.570

Gegevens 2019 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

De heer L.J. Wijngaarden Voorzitter RvC 1/1 - 31/12

Totale bezoldiging

16.500

Individueel WNT-maximum

24.300

Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

De heer L.W. Bartelse Voorzitter RvC 01-01- 14-02

Mevrouw mw S.E. van Tol Lid RvC 01-01- 14-02

1.653

1.106

2.349

Mevrouw J.M. van Duin Vicevoorzitter 1/1 - 31/12

1.566

De heer T. Kune Lid RvC 1/1 - 31/12

11.000

16.200

1.106 1.566

De heer C. Smilde Lid RvC 1/1 - 31/12 11.000

1.106 1.566

De heer G.D. Minderman Lid RvC

De heer P. Overduin Lid RvC 01-01- 14-02 1.106 1.566

De heer L.W. Bartelse Lid RvC

1/7 - 31/12

nvt

5.500

16.200

8.167

nvt nvt

Mevrouw mw S.E. van Tol Lid RvC

De heer L.W. Bartelse Voorzitter RvC

Mevrouw mw S.E. van Tol Lid RvC

De heer M.M.J. Breedveld Lid RvC

De heer H.L.M. van Lente Lid RvC

De heer P. Overduin Lid RvC

nvt

1/1 - 31/12

Totale bezoldiging

nvt

Individueel WNT-maximum

nvt

13.150 17.100

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2020 en 2019 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen.

8.800

11.400

8.800 11.400

105

Woonstichting Stek, Lisse 7.6.18

Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek. Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Holding B.V. 100,00% Nee -3.824.118 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van overige verbindingen. Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Projecten B.V. 100,00% Nee -3.426.618 0 18.000 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen. Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Duurzame Energie B.V. 100,00% Nee 18.000 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie. Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie HaarlemmermeerWest Beheer B.V. 20,00% Nee 46.913 25.000 3.600 0

Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. 20,00% Nee 20.801.737 42.339 4.192.209 0

Woningnet N.V. 0,01% Nee 5.663.000 13.378.000 654 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet. Risicoprofiel: Laag risico

106

Woonstichting Stek, Lisse

107

Woonstichting Stek, Lisse 7.7

BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2020 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2020

31-12-2019

EUR

Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.774.620.862 4.898.113

4.466.326 1.783.985.302

1.636.420.456 6.659.816 5.079.315 1.648.159.587

54.187.553 253.397.506 2.568 197.016 4.000.000 311.784.642

60.507.000 259.921.648 2.568 85.195 4.000.187 324.516.598

510.000 510.000

1.000.000 1.000.000

878.630

440.331 76.856 74.651 1.470.467

512.408 14.692 212.382 2.247.898 601.759 3.589.139

5.654.942

-865.106

2.103.405.354

1.976.400.218

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Interne lening niet-Daeb Netto vermogenswaarde niet-Daeb Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Rekening-courant niet-DAEB Overige vorderingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

108

Woonstichting Stek, Lisse BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2020 PASSIVA Eigen vermogen Overige reserve Herwaarderingsreserve Overige wettelijke reserve Resultaat boekjaar

Voorzieningen Latente belastingverplichting Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Waarborgsommen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan groepsmaatschappijen Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Rekening-courant daeb/ niet-daeb Schulden terzaken van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

31-12-2020

31-12-2019

EUR

365.159.403 1.348.470.636

340.932.275 1.198.714.257

1.713.630.038

1.539.646.532

14.988.477 330.979 15.319.456

1.823.316 21.061.112 236.771 23.121.199

4.137.519 319.974.923 324.112.442

1.251 4.359.356 361.792.265 366.152.872

256.218 5.962.257 50.343.418

895.800 216.650 31.021.774 3.800.589 2.512.319 1.635.260 780.800 6.616.424 47.479.615

2.103.405.354

1.976.400.218

223.074 31.076.348 4.159.100 3.555.859 5.110.562

109

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2020 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2020

31-12-2019

EUR

Vastgoedbeleggingen Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

284.119.215 33.921.279

295.894.728 31.761.127 327.655.855

318.040.494 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Leningen U/G

17.450 38 17.488

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

296.505 6.713.447 7.009.952

9.006.386 9.006.386

Huurdebiteuren Rekening-courant daeb/ niet-daeb Vordering op groepsmaatschappij Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

121.974 5.110.562 4.235.078 61.128 10.446 9.539.187

108.674 1.635.260 5.408.264 -208.099 36.199 91.450 7.071.749

Liquide middelen

6.021.802

9.593.851

340.611.435

353.345.329

Vorderingen

TOTAAL

110

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2020 PASSIVA Eigen vermogen Overige reserve Herwaarderingsreserve

Voorzieningen Latente belastingverplichting

Langlopende schulden Waarborgsommen Interne lening Daeb Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

31-12-2020

31-12-2019

EUR

69.168.564 184.228.942

88.103.311 171.818.337

253.397.506

259.921.648

-9.847

54.187.553 31.772.912 85.960.465

5.532 60.507.000 31.143.833 91.656.365

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant DAEB/ niet-daeb Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

577.376 493.633 35.569 146.886 1.253.464

893.629 539.056 158.846 185.631 1.777.162

340.611.435

353.345.329

111

Woonstichting Stek, Lisse WINST- EN VERLIESREKENING DAEB OVER HET JAAR 2020 7.8 Omschrijving

2020

EUR 70.337.070 3.359.772 -2.835.380 -5.229.332 -22.011.264 -15.517.763 28.103.103

EUR 68.700.022 3.352.228 -2.869.424 -5.512.059 -21.388.469 -11.214.245 31.068.053 31.068.053

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

13.784.069 -192.170 -14.606.408 -1.014.508

2.783.955 -480.327 -2.406.716 -103.088

-4.517.901 141.501.557

136.983.656

-30.659.290 127.856.134 -2.437 97.194.407

61.768 -202.736 -140.968

236.016 -135.544 100.472

-5.526.132 -437.598

-4.297.784 -435.210

Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

Bedrijfsresultaat

2019

157.967.553

123.526.850

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten interne lening Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

394.872 1.291.474 -10.306.713 -8.620.367

689.291 1.182.910 -10.881.292 -9.009.091

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen

149.347.186

114.517.758

-3.839.539

-3.577.113

145.507.647

110.940.645

Belastingen

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen Aandeel in resultaat niet-DAEB

Nettoresultaat

28.475.858

20.088.224

173.983.505

131.028.869

112

Woonstichting Stek, Lisse WINST- EN VERLIESREKENING NIET-DAEB OVER HET JAAR 2020 Omschrijving

2020

2019

EUR 11.499.958 272.286 -230.676 -736.723 -1.842.888 -181.480 8.780.476

EUR 12.258.010 242.743 -433.951 -920.659 -2.940.919 -1.653.847 6.551.378

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

1.409.580 -1.253.949 155.631

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

36.343.075 -334.015 -32.785.194 3.223.865

11.588.598 -569.333 -9.539.585 1.479.680

-382.274 18.078.777 1.598.448 19.294.951

11.027 17.341.774 139.278 17.492.078

12.437 -11.479 958

33.088 33.088

-744.070 -43.739

-892.866 -25.390

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

Bedrijfsresultaat

317.111 -910.000 -592.889

30.668.073

24.045.080

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten interne lening Saldo financiële baten en lasten

-323 -18 -1.291.474 -1.291.815

18.167 -266.700 -1.182.057 -1.430.590

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen

29.376.258

22.614.490

-533.014

-2.429.120

28.843.244

20.185.370

-367.386

-97.145

28.475.858

20.088.225

Belastingen

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen Resultaat deelneming

Nettoresultaat

113

Woonstichting Stek, Lisse 7.9

KASSTROOMOVERZICHT DAEB OVER 2020 (volgens de directe methode) Omschrijving

2020

2019

Operationele activiteiten

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten interne lening Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

71.203.364 2.821.689 79.343 1.291.474 201.063

68.894.134 3.660.601 88.550 1.493.057 275.000

Saldo ingaande kasstromen

75.596.934

74.411.342

58.131 7.287.492 20.267.231 14.687.313 10.489.960 10.267.253 95.024 2.552.741

54.000 7.478.914 19.405.520 12.919.664 11.788.914 16.000 9.088.472 69.937 2.920.889

Saldo uitgaande kasstromen

65.705.146

63.742.310

9.891.788

10.669.032

Kasstroom uit operationele activiteiten

(Des)investeringsactiviteiten Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woonen niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woonen niet-woongelegenheden Woningverbetering, woonen niet-woongelegenheden Aankoop, woonen niet-woongelegenheden Sloopuitgaven, woonen niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig

15.590.408

3.201.459 1.266.000

15.590.408

4.467.459

4.143.667 12.047.202 2.017.429

197.375

8.379.628 4.127.587 27.550.662 155.004 147.252 88.000

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA

18.405.672

40.448.133

Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

-2.815.264

-35.980.674

FVA: Ontvangsten verbindingen Ontvangen aflossing interne lening Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

35.000.000 6.319.447 41.319.447

1.740.000 7.435.000 9.175.000

38.504.183

-26.805.674

5.000.000

50.000.000

5.000.000

50.000.000

46.764.978 110.944 46.875.922

33.341.802 33.341.802

-41.875.922

16.658.198

6.520.048

521.556

-865.106 5.654.942

-1.386.662 -865.106

114

Woonstichting Stek, Lisse KASSTROOMOVERZICHT NIET-DAEB OVER 2020 (volgens de directe methode) Omschrijving

2020

2019

Operationele activiteiten

EUR

10.323.383 377.342 10.714

12.231.047 210.200 16.450 18.000 -

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

-168

Saldo ingaande kasstromen

10.711.271

12.475.697

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven intern Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

0 865.140 1.228.838 1.648.077 1.291.474 1.432.922 1.957 537.997

3.000 1.355.953 2.692.919 2.179.773 1.455.057 14.325 612.592

Saldo uitgaande kasstromen

7.006.406

8.313.619

Kasstroom uit operationele activiteiten

3.704.865

4.162.078

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woonen niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woonen niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond

33.137.408 1.728.077 1.386.747

10.022.047 798.000 317.111

Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

36.252.232

11.137.158

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Aankoop, woonen niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Investeringen overig

894.033 1.225.666

1.290.645 641.000 413.000

(Des)investeringsactiviteiten

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA FVA: Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing interne leningen Aflossing ongeborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

2.119.699

2.344.645

34.132.533

8.792.513

-35.000.000 -90.000 -35.090.000 -957.467

-2.740.000 -2.740.000 6.052.513

6.319.447 6.319.447

6.035.000 6.035.000

-6.319.447

-7.435.000

-3.572.049

2.779.591

9.593.851 6.021.802

6.814.260 9.593.851

115

Woonstichting Stek, Lisse

TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB 7.10 7.10.1

Nettovermogenswaarde niet-daeb De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. € 28.475.858 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 253 miljoen.

7.10.2

Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb. De interne lening in opgebouwd uit de drie leningen van de afzonderlijk fusiepartners. Voor STEK bedroeg deze lening 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en wordt in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille afgelost. In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 2% De lening loopt t/m 2030. T/m 2019 is reeds een bedrag van € 7,917 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2019 nog € 29,583 miljoen bedroeg. In 2020 is een bedrag van € 2.689.364 afgelost, waardoor de lening ultimo 2020 € 26.893.636 bedraagt. Voor Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,4 miljoen bedroeg. De rente bedraagt 1,83% en de lening loopt t/m 2027. T/m 2019 is reeds een bedrag van € 17,176 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2019 nog € 25,274 miljoen bedroeg. In 2020 is een bedrag van € 3.159.250 afgelost, waardoor de lening ultimo 2020 € 22.114.750 bedraagt. Voor NWS geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 7,5 miljoen bedroeg. De rente bedraagt 4,2% en de lening loopt t/m 2031. T/m 2019 is reeds een bedrag van € 1,85 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2019 nog € 5,65 miljoen bedroeg. In 2020 is een bedrag van € 470.833, waardoor de lening ultimo 2020 € 5.179.167 bedraagt. Het totale bedrag van der interne lening is op 31-12-2020: € 54.187.553.

7.10.3

Interne lening van niet-DAEB aan DAEB De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. Zolang de startlening niet is afgelost mag de nietdaeb geen dividenduitkeringen aan de daeb doen. Daardoor ontstaan overtollige liquide middelen in de niet-daeb. De overtollige liquide middelen zullen in de (nabije) toekomst worden gebruikt om de interne lening vervroegd af te lossen.

7.10.4

Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten In de niet-daeb-tak exploiteren we 1.139 woningen, waarvan 637 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 502 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 502 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 648 geliberaliseerde woningen zijn er nog 121 woningen aangemerkt om na mutatie over de gaan naar de daeb-tak. Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 684 parkeergelegenheden en 43 bedrijfsmatige eenheden.

116

Woonstichting Stek, Lisse ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 7.11 De jaarrekening 2020 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 15 juni 2021 te Lisse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer L.J. Wijngaarden, voorzitter

De heer L.W. Bartelse, vice-voorzitter

Mevrouw S.E. van Tol

De heer C. Smilde, lid

de heer T. Kuné, lid

117

Woonstichting Stek, Lisse OVERIGE GEGEVENS 8 8.1

Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.

8.2

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2020 afgegeven door Deloitte Accountants.

118

Deloitte Accountants B.V. Schenkkade 50d 2595 AR Den Haag Postbus 90721 2509 LS Den Haag Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9884 www.deloitte.nl

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan de raad van commissarissen van Woonstichting Stek

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening 2020 Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2020 van Woonstichting Stek te Lisse gecontroleerd. Naar ons oordeel geeft de in het jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting Stek op 31 december 2020 en van het resultaat over 2020 in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de Wet normering topinkomens (WNT). De jaarrekening bestaat uit: • De balans per 31 december 2020 • De winst-en-verliesrekening over 2020 • De toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen De basis voor ons oordeel Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden en de Regeling Controleprotocol WNT 2020 vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie ‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening’. Wij zijn onafhankelijk van Woonstichting Stek zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties, de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA). Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Materialiteit Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op € 46,1 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 3% van het eigen vermogen. Op basis van onze professionele oordeelsvorming hanteren wij een lager materialiteitsniveau dan voor de jaarrekening als geheel voor de in de jaarrekening verantwoorde (operationele) transactiestromen, inclusief hun hoedanigheid van zowel resultaatstromen als kasstromen, waarbij sprake is van een onderliggende ingaande dan wel uitgaande kasstroom. Dit lagere materialiteitsniveau is vastgesteld op € 1,6 miljoen hetgeen gebaseerd is op 2% van het genormaliseerd totaal van de huuropbrengsten.

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853. Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

21068D203D/YW/1

Daarbij zijn voor de controle van de in de jaarrekening opgenomen WNT-informatie de materialiteitsvoorschriften gehanteerd zoals vastgelegd in de Regeling Controleprotocol WNT 2020. Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn. Wij zijn met de raad van commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven de € 2,3 miljoen en voor afwijkingen met betrekking tot (operationele) transactiestromen boven de € 0,8 miljoen rapporteren inzake alsmede kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve of WNT-redenen relevant zijn. De reikwijdte van onze werkzaamheden met betrekking tot fraude en niet-naleving van weten regelgeving Overeenkomstig de Nederlandse controlestandaarden zijn wij verantwoordelijk voor het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid dat de financiële overzichten als geheel geen afwijkingen van materieel belang bevatten die het gevolg zijn van fraude of fouten. Het niet naleven van weten regelgeving kan leiden tot boetes, rechtszaken of andere gevolgen voor de entiteit die een van materieel belang zijnde invloed kunnen hebben op de financiële overzichten. Onze werkzaamheden met betrekking tot fraude Bij het identificeren en inschatten van de risico's op een afwijking van materieel belang die het gevolg is van fraude, hebben wij inzicht verworven in Woonstichting Stek en haar omgeving, met inbegrip van haar interne beheersing. Wij hebben de frauderisicoanalyse van Woonstichting Stek beoordeeld en management, de met governance belaste personen en anderen binnen Woonstichting Stek waaronder de controllers, om inlichtingen verzocht. Wij hebben overwogen of er frauderisicofactoren zijn geïdentificeerd die een aanwijzing vormen voor risico's op een afwijking van materieel belang die het gevolg is van fraude. Op basis van deze werkzaamheden en het in de controlestandaarden veronderstelde risico, hebben wij de veronderstelde fraude risico’s overwogen met betrekking tot het doorbreken van interne beheersingsmaatregelen door het management, inclusief of er indicaties zijn voor tendentie bij het management van de entiteit die mogelijk een risico vormt op een afwijking van materieel belang die het gevolg is van fraude. Onze controlewerkzaamheden ten aanzien van deze fraude risico’s zijn gericht op een evaluatie van de opzet en de implementatie van de relevante interne beheersingsmaatregelen om deze risico’s te beperken. Wij hebben de volgende gegevensgerichte werkzaamheden uitgevoerd gericht op het risico van het doorbreken van interne beheersingsmaatregelen door het management: •

Het toetsen of specifieke journaalboekingen en andere aanpassingen die tijdens het opstellen van de financiële overzichten zijn aangebracht aanvaardbaar zijn.

•

Het evalueren van de oordeelsvormingen en veronderstellingen van het management bij het maken van de in de financiële overzichten opgenomen schattingen.

•

Het beoordelen van significante transacties buiten het kader van de normale bedrijfsvoering van Woonstichting Stek.

De beschreven werkzaamheden zijn gebaseerd op de controlestandaarden en hebben niet tot voornaamste doel om fraudes te ontdekken.

21068D203D/YW/2

Onze inschatting van de risico's op een afwijking van materieel belang ten gevolge van fraude hebben niet geresulteerd in een kernpunt van de controle. Onze werkzaamheden met betrekking tot de naleving van weten regelgeving Wij hebben een algemeen inzicht verworven in het weten regelgevingskader dat van toepassing is op Woonstichting Stek door inlichtingen in te winnen bij de manager financiën, het lezen van notulen en rapporten met de uitkomsten van door de controllers uitgevoerde (verbijzonderde) interne controlewerkzaamheden. Voor zover materieel voor de gerelateerde financiële overzichten, hebben wij op basis van onze risicoanalyse, en rekening houdende met dat het effect van niet-naleving van weten regelgeving aanzienlijk varieert, wet en regelgeving overwogen inzake het (vennootschaps)belastingrecht en regelgeving voor financiële verslaggeving, in het kader van de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet aangemerkt als weten regelgeving met een directe invloed op de financiële overzichten. Wij hebben voldoende en geschikte controle-informatie verkregen omtrent het naleven van de bepalingen van die weten regelgeving die gewoonlijk wordt geacht van directe invloed te zijn op de financiële overzichten. Daarnaast is Woonstichting Stek onderworpen aan overige weten regelgeving waarvan de gevolgen van niet naleving een van materieel belang zijnde invloed kunnen hebben op de financiële overzichten, bijvoorbeeld ten gevolge van boetes of rechtszaken. Ten aanzien van deze weten regelgeving die geen direct effect hebben op de vaststelling van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening, zijn onze werkzaamheden beperkter. Naleving van weten regelgeving kan van fundamenteel belang zijn voor de operationele aspecten van een entiteit, voor de mogelijkheid van een entiteit om haar activiteiten voort te zetten, dan wel voor het voorkomen van sancties van materieel belang (bijv. het naleven van de voorwaarden van een vergunning voor het uitvoeren van een activiteit, of het naleven van regelgeving betreffende het milieu). Niet-naleving van dergelijke weten regelgeving kan daarom van materieel belang zijnde invloed hebben op de financiële overzichten. Onze verantwoordelijkheid is beperkt tot het uitvoeren van gespecificeerde controlewerkzaamheden ter bevordering van het identificeren van niet-naleving van weten regelgeving die een invloed van materieel belang kan hebben op de financiële overzichten. Onze werkzaamheden ter bevordering van het identificeren van gevallen van niet-naleving van overige weten regelgeving die een invloed van materieel belang kan hebben op de financiële overzichten, zijn beperkt tot (i) het management en, in voorkomend geval, de met governance belaste personen vragen of de entiteit dergelijke weten regelgeving naleeft; (ii) de eventuele correspondentie met de desbetreffende vergunningverlenende of regelgevende of toezichthoudende instanties inspecteren. Uiteraard zijn wij gedurende de controle alert op indicaties van (vermoedens) van niet-naleving van weten regelgeving. Tenslotte hebben wij een schriftelijke bevestiging verkregen dat alle bekende gevallen van niet-naleving of vermoede niet-naleving van weten regelgeving, ons ter kennis zijn gebracht. Vanwege de kenmerken van fraude, met name wanneer het gaat om geraffineerde en zorgvuldig opgezette plannen om de fraude te verhullen, zoals valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen of het opzettelijk voorstellen van zaken en samenspanning, blijft er een onvermijdbaar risico bestaan dat wij niet alle fraudes detecteren tijdens onze controle.

21068D203D/YW/3

De kernpunten van onze controle In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de raad van commissarissen gecommuniceerd, maar vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken. Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dat kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten. De waardering van het vastgoed in exploitatie Omschrijving Het vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2020 € 2.059 miljoen wat neerkomt op 96,5% van het balanstotaal van Woonstichting Stek. Woonstichting Stek past de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe zoals toegelicht op pagina 82 en 89 tot en met 92 van de jaarrekening. De basisversie is een modelmatige waardebepaling zonder directe betrokkenheid van een taxateur, waarbij de validatie van het gebruik van het handboek van voorgaand jaar belangrijk is om te waarborgen dat deze op portefeuilleniveau toepasbaar is gegeven de specifieke kenmerken van het bezit van Woonstichting Stek. Aangezien in de modelmatige aanpak van de basisversie van het handboek geen directe vergelijking wordt gemaakt met gerealiseerde transacties, bestaat een risico dat de waardering volgens de basisversie niet leidt tot een acceptabele waardering van het vastgoed in exploitatie. Dit punt is geïdentificeerd als kernpunt in de controle als gevolg van de inherent hoge mate van subjectiviteit van assumpties in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, de inschattingen die samenhangen met de toepasbaarheid van de basisversie en inschattingen die worden gemaakt ten aanzien van de gehanteerde invoerparameters, in combinatie met de significante omvang van de post. Controleaanpak Wij hanteren een gegevensgerichte controleaanpak waarbij tevens kennis is genomen van relevante interne beheersingsmaatregelen binnen Woonstichting Stek. In onze controle hebben wij de door het management gehanteerde veronderstellingen en waarderingsmethodiek zoals toegelicht in de jaarrekening op pagina 82 en 89 tot en met 92 getoetst op aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij de relevante brondata van het vastgoed getoetst, de betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel getoetst en de marktconformiteit van de waarderingsuitkomsten (eindwaardering en ratio’s) geëvalueerd. Wij hebben specialisten in vastgoedwaardering ingeschakeld om een vastgoedportefeuille analyse uit te voeren. Wij hebben de toepasbaarheid van de basisversie van het handboek voor het bezit van Woonstichting Stek geëvalueerd, alsmede de toelichtingen beoordeeld zoals opgenomen in de jaarrekening met betrekking tot de waardering van het vastgoed in exploitatie aan de hand van de van toepassing zijnde rapportagestandaarden. Observaties Uit onze controle blijkt dat de bij de waardering van het vastgoed in exploitatie gehanteerde veronderstellingen en waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn. Wij hebben tevens vastgesteld dat de toepassing van de basisversie aanvaardbaar is.

21068D203D/YW/4

De bepaling en toelichting van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Omschrijving Op pagina 91 en 92 van de jaarrekening is de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie toegelicht. De beleidswaarde is een belangrijke parameter voor de bepaling van financiële ratio’s van Woonstichting Stek gebaseerd op de Aw/WSW-normen, en deze vormt daarmee een uitgangspunt voor de beoordeling van de financiële positie (inclusief de continuïteitsveronderstelling) in de jaarrekening. De beleidswaarde wordt bepaald door vier uitgangspunten in de marktwaardebepaling aan te passen naar het feitelijke beleid van Woonstichting Stek, waarbij een aantal voorgeschreven veronderstellingen worden gehanteerd. Bij de bepaling van de beleidswaarde heeft het bestuur een aantal significante schattingen moeten maken, wat significante effecten heeft op de waardering en daaruit voortvloeiende financiële ratio’s. Derhalve hebben wij de beleidswaarde in exploitatie als kernpunt in onze controle aangemerkt. Controleaanpak Wij hanteren een gegevensgerichte controleaanpak. In onze controle hebben wij de door het bestuur gehanteerde veronderstellingen zoals toegelicht in de jaarrekening op pagina 91 en 92 getoetst op aanvaardbaarheid. Hierbij hebben wij: •

De betrouwbaarheid van het gehanteerde rekenmodel vastgesteld door middel van beoordeling van de certificering van het rekenpakket.

•

De juiste verwerking van de stappen in de berekening van de beleidswaarde op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vastgesteld.

Wij hebben de betrouwbaarheid van de inschatting van de uitgangspunten zoals de streefhuur, onderhouden beheernorm gecontroleerd, waarbij wij de belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de begroting van deze posten hebben getoetst. Ten slotte hebben wij de toelichtingen beoordeeld zoals opgenomen in de jaarrekening met betrekking tot de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie aan de hand van de van toepassing zijnde rapportagestandaarden. Observatie Uit onze controle blijkt dat de bij de bepaling van de beleidswaarde gehanteerde veronderstellingen en waarderingsmethodiek aanvaardbaar zijn. Financiële en organisatorische impact van de fusie met de Noordwijkse Woningstichting Omschrijving In 2020 is Woonstichting Stek juridisch en organisatorisch gefuseerd met de Noordwijkse Woningstichting. De fusie met de Noordwijkse Woningstichting is conform de geldende verslaggevingsvoorschriften verwerkt op basis van de ‘pooling of interest’ methode. Dit houdt in dat in de verwerking is verondersteld dat de fusie vanaf het begin van het boekjaar een feit was. Organisatorisch is de interne beheersing geïntegreerd en is financiële informatie van beide fusiecorporaties opgenomen in één systeem. Omdat de fusie een niet-routinematige gebeurtenis is voor Woonstichting Stek hebben wij de financiële en organisatorische impact van de fusie met de Noordwijkse Woningstichting als kernpunt in onze controle aangemerkt.

21068D203D/YW/5

Controleaanpak Wij hebben onder andere de volgende werkzaamheden verricht: •

Wij hebben middels diverse interviews alsmede onze dossierreview bij de voorgaande accountant gecontroleerd of de cijfers per 1 januari2020 vrij zijn van een afwijking die een van materieel belang zijnde invloed heeft op de jaarrekening 2020.

•

Wij hebben beoordeeld of het vanuit accountantscontrole minimale niveau van interne beheersing in opzet en bestaan aanwezig was binnen de fusiecorporatie.

•

Wij hebben gecontroleerd of de financiële informatie vanuit het systeem van Woonstichting Stek juist en volledig is geïntegreerd in de administratie van de Noordwijkse Woningstichting.

•

Wij hebben gecontroleerd of de cijfers ‘optelbaar’ zijn en of verschillen in waarderingsgrondslagen, schattingsmethoden en toegepaste methode voor toerekening op een juiste wijze zijn geharmoniseerd en verwerkt.

Observatie De uitkomsten van de bovenstaande werkzaamheden geeft geen aanleiding tot het rapporteren van bevindingen ten aanzien van het financiële en organisatorische effect van de fusie. Naleving anticumulatiebepaling WNT niet gecontroleerd In overeenstemming met de Regeling Controleprotocol WNT 2020 hebben wij de anticumulatiebepaling, bedoeld in artikel 1.6a WNT en artikel 5, lid 1, sub n en o Uitvoeringsregeling WNT, niet gecontroleerd. Dit betekent dat wij niet hebben gecontroleerd of er wel of niet sprake is van een normoverschrijding door een leidinggevende topfunctionaris vanwege eventuele dienstbetrekkingen als leidinggevende topfunctionaris bij andere WNT-plichtige instellingen, alsmede of de in dit kader vereiste toelichting juist en volledig is.

Verklaring over de in het jaarverslag opgenomen andere informatie Naast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit: • Jaarverslag in een oogopslag: kerncijfers • Voorwoord van de bestuurders • Bestuursverslag, inclusief het verslag van de raad van commissarissen • Overige gegevens Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wij van mening dat de andere informatie: • Met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat • Alle informatie bevat die op grond van artikel 36 van de Woningwet is vereist Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afwijkingen bevat.

21068D203D/YW/6

Met onze werkzaamheden hebben wij voldaan aan de vereisten in rubriek A van het accountantsprotocol zoals opgenomen in bijlage 4 bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het bestuursverslag en de overige gegevens in overeenstemming met artikel 36 van de Woningwet.

Verklaring betreffende overige door wet- of regelgeving gestelde vereisten Benoeming Wij zijn door de raad van commissarissen gedurende kalenderjaar 2017 benoemd als accountant van Woonstichting Stek vanaf de controle van het boekjaar 2017 en zijn sinds dat boekjaar tot nu toe de externe accountant. Geen verboden diensten Wij hebben geen verboden diensten als bedoeld in artikel 5, lid 1 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang geleverd.

Beschrijving van verantwoordelijkheden met betrekking tot de jaarrekening Verantwoordelijkheden van het bestuur en de raad van commissarissen voor de jaarrekening Het bestuur is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met de vereisten voor de jaarrekening bij en krachtens artikel 35 van de Woningwet en de WNT. In dit kader is het bestuur tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van de jaarrekening moet het bestuur afwegen of de toegelaten instelling in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemd artikel 35 van de Woningwet moet het bestuur de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij het bestuur het voornemen heeft om de toegelaten instelling te liquideren of de activiteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is. Het bestuur moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de toegelaten instelling. Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel. Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

21068D203D/YW/7

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, de Regeling Controleprotocol WNT 2020, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit: •

Het identificeren en inschatten van de risico’s dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing.

•

Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

•

Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door het bestuur en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.

•

Het vaststellen dat de door het bestuur gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de toegelaten instelling haar activiteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een toegelaten instelling haar continuïteit niet langer kan handhaven.

•

Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen.

•

Het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.

Wij communiceren met de raad van commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. In dit kader geven wij ook een verklaring aan het auditcomité op grond van artikel 11 van de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van organisaties van openbaar belang. De in die aanvullende verklaring verstrekte informatie is consistent met ons oordeel in deze controleverklaring.

21068D203D/YW/8

Wij bevestigen aan de raad van commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen. Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de raad van commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of in buitengewoon zeldzame omstandigheden wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is. Den Haag, 15 juni 2021 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. M.A. van Dreumel RA

21068D203D/YW/9

Toelichtingen en definities Liquiditeit Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR). Interest Coverage Ratio (ICR) De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen, zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen. Vermogen Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie-indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de ‘solvabiliteit’, de ‘Loan to value’ en de ‘dekkingsratio’. Deze begrippen worden hierna toegelicht. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Loan to value De Loan to value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Dekkingsratio De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie. Rendement Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed. Deze rendementseisen worden berekend op basis van de investerings- en exploitatiekasstromen conform het investeringsstatuut van Stek.

124