Issuu

Sociaal Statuut 2021 - 2025 Woonstichting Stek

Lisse, december 2020

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Inhoudsopgave

Inleiding ___________________________________________________________________ 4 1.1

Doel Sociaal Statuut ___________________________________________________________ 4

1.2

Toelichting en Leeswijzer _______________________________________________________ 4

1.3

Samenwerkende Partijen _______________________________________________________ 5

Participatie en communicatie __________________________________________________ 6 2.1

Inleiding _____________________________________________________________________ 6

2.2

Huurdersvertegenwoordiging ___________________________________________________ 6

2.3

Participatie __________________________________________________________________ 6

2.4

Communicatie ________________________________________________________________ 7

2.5

Maatwerk ___________________________________________________________________ 8

Groot onderhoud ____________________________________________________________ 9 3.1

Inleiding _____________________________________________________________________ 9

3.2

Definitie _____________________________________________________________________ 9

3.3

Gedoogplicht _________________________________________________________________ 9

3.4

Huisbezoeken ________________________________________________________________ 9

3.5

Tijdelijk beheer en leefbaarheid ________________________________________________ 10

3.6

Peildatum en planning ________________________________________________________ 10

3.7

Geen urgentie _______________________________________________________________ 10

3.8

Veiligheid en gevaarlijke stoffen ________________________________________________ 10

3.9

Verplichtingen aannemer ______________________________________________________ 11

3.10

Huurprijs na groot onderhoud __________________________________________________ 11

3.11

Vergoedingsregelingen ________________________________________________________ 11

3.12

Vergoeding of herstel zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) ________________________ 11

3.13

Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ________________ 11

3.14

Tijdelijke noodvoorzieningen ___________________________________________________ 12

Renovatie met voortzetting huurcontract _______________________________________ 13 4.1

Inleiding ____________________________________________________________________ 13

4.2

Definitie ____________________________________________________________________ 13

4.3

Bewoonde of onbewoonde staat ________________________________________________ 13

4.4

Draagvlak en wettelijk kader ___________________________________________________ 14

4.5

Huurprijs na renovatie ________________________________________________________ 14

Ingreep met beëindiging huurcontract _________________________________________ 15 5.1

Inleiding ____________________________________________________________________ 15

2/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

5.2

Definitie ____________________________________________________________________ 15

5.3

Wettelijk kader ______________________________________________________________ 15

5.4

Peildatum __________________________________________________________________ 15

5.5

Bevriezing huurverhoging______________________________________________________ 15

5.6

Stadsvernieuwingsurgentie ____________________________________________________ 15

5.7

Inschrijving Huren in Holland Rijnland ____________________________________________ 15

5.8

Recht op vervangende woonruimte______________________________________________ 15

5.9

Mogelijkheden terugkeer naar nieuwbouw of gerenoveerde woning ___________________ 16

5.10

Volgorde bij terugkeer van toewijzing van de nieuwbouw of gerenoveerde woning _______ 16

5.11

Koopwoningen ______________________________________________________________ 17

5.12

Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten _________________________________ 17

5.13

Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) __________________________________________ 17

5.14

Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) ________________ 18

5.15

Vergoeding laatste maand huur _________________________________________________ 18

5.16

Huurgewenning______________________________________________________________ 18

Samenvatting in tabelvorm __________________________________________________ 19

Slotbepalingen ____________________________________________________________ 20 7.1

Hardheidsclausule____________________________________________________________ 20

7.2

Indexering __________________________________________________________________ 20

7.3

Geschillenregeling ____________________________________________________________ 20

7.4

Werkingsduur en evaluatie ____________________________________________________ 20

Bijlagen 1 t/m 4 behorend bij Sociaal Statuut Stek 2021-2025 __________________________ 21 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Begripsbepalingen __________________________________________________________________ Huurgewenning ____________________________________________________________________ Stadsvernieuwingsurgentie ___________________________________________________________ Stappenplan communicatie en participatie ______________________________________________

3/35

22 27 29 31

Sociaal Statuut 2021 – 2025

1 Inleiding 1.1 Doel Sociaal Statuut In dit Sociaal Statuut staan de afspraken en regelingen waar bewoners mee te maken krijgen bij groot onderhoud, renovatie of sloop van de door hen gehuurde woning, als onderdeel van een complex-, buurt-, of wijkaanpak. Afhankelijk van het type werkzaamheden (groot onderhoud, renovatie of sloop/nieuwbouw) heeft de individuele huurder rechten en plichten. Die rechten en plichten zijn uitgewerkt in dit Sociaal Statuut. Het doel van het Sociaal Statuut is: Het versterken van de positie van de individuele huurders bij ingrijpende werkzaamheden aan hun woning. De processen met betrekking tot groot onderhoud, renovatie en sloop/nieuwbouw soepel te laten verlopen voor alle betrokken partijen. Het Sociaal Statuut is opgesteld door Stek en overlegd met de Huurders Belangen Vereniging Bollenstreek (HBVB), gevestigd in Lisse en Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) gevestigd in Noordwijk. HBVB en SHN worden samen aangeduid als ‘huurdersorganisatie’. Het Sociaal Statuut is eveneens overlegd met de vier gemeenten (Lisse, Hillegom, Teylingen en Noordwijk) waarbinnen de corporatie werkzaam is. 1.2 Toelichting en Leeswijzer Participatie en communicatie zijn belangrijke pijlers in dit Sociaal Statuut. De ondertekenaars van dit Sociaal Statuut hechten grote waarde aan het tijdig informeren en betrekken van bewoners bij de plannen voor groot onderhoud, renovatie of sloop/nieuwbouw. Het is belangrijk dat partijen weten waar ze aan toe zijn. De basisafspraken staan beschreven in dit Sociaal Statuut. Afhankelijk van de ingreep hebben de individuele huurder en diens verhuurder rechten en plichten. Ook die rechten en plichten zijn uitgewerkt in dit Sociaal Statuut, zodat een juiste verwachting over en weer ontstaat. De belangrijkste informatie en afspraken staan beschreven in de volgende hoofdstukken. Waar nodig is per onderwerp uitgebreidere informatie toegevoegd als bijlage.

We onderscheiden de volgende drie niveaus/type van woningverbetering: • • •

Groot onderhoud Renovatie met voortzetting huurcontract Ingreep met beëindiging huurcontract

(hoofdstuk 3) (hoofdstuk 4) (hoofdstuk 5)

Een Sociaal Plan is een ‘uitwerking op maat’ van het Sociaal Statuut voor het betreffende wooncomplex. Het is het document met bepalingen en afspraken voor een specifiek project. Het Sociaal Plan wordt in principe opgesteld in overleg met de bewonerscommissie van het complex.

4/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

1.3 Samenwerkende Partijen Aldus overeengekomen en opgemaakt in viervoud in Lisse op 24 november 2020.

Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek, HBVB, namens mevrouw I. Tijsen, voorzitter

Stichting Huurdersbelangen Noordwijk, SHN, namens de heer H. Bakker, voorzitter

Woonstichting Stek, namens de heer J.C.M. Al, directeur-bestuurder

Zie het handtekeningenblad achterin voor de ondertekening van het Sociaal Statuut door bovenstaande partijen.

5/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

2 Participatie en communicatie 2.1 Inleiding Hoe betrekt de corporatie de huurders bij de ontwikkeling van plannen voor woning-, complexen wijkverbetering? Welke invloed hebben huurders op de plannen? Hoe informeert de corporatie haar huurders? Niet alleen huurders spelen een rol. Ook omwonenden en maatschappelijke organisaties krijgen bijvoorbeeld in meer of mindere mate te maken met de gevolgen van een woning-, complexen wijkaanpak. De corporatie maakt in overleg met en na advies van de bewonerscommissie of klankbordgroep een participatie-/communicatieplan, waarin de rollen van alle belanghebbenden zijn uitgewerkt. Dit wordt vastgelegd in de werkafspraken, zie onder paragraaf 2.3. 2.2 Huurdersvertegenwoordiging We onderscheiden en erkennen drie vormen van huurdersvertegenwoordiging: Huurdersorganisatie, bewonerscommissie en klankbordgroep. Een huurdersorganisatie behartigt de belangen van alle huurders van een corporatie. Zij houdt zich bezig met alles waar corporaties zich ook mee bezig houden, alleen dan vanuit het perspectief van de huurder. Een huurdersorganisatie kent de rechten en plichten, zoals vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Zij hebben recht op informatie, recht op het uitbrengen van (schriftelijk) advies, recht om onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Over het servicekostenbeleid heeft een huurdersorganisatie instemmingsrecht. Een bewonerscommissie behartigt de belangen van huurders in een complex van woningen. Meestal is dat een appartementengebouw of een deel van een buurt. Een bewonerscommissie zorgt doorgaans voor het contact met de verhuurder over zaken die het complex aangaan, zoals onderhoud, renovatie, servicekosten en leefbaarheid. Een bewonerscommissie kent de rechten en plichten, zoals vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Een bewonerscommissie spant zich in om zoveel mogelijk huurders te betrekken bij de uitwerking van de plannen. Een klankbordgroep is de huurdervertegenwoordiging gedurende de duur van het project, niet zijnde een bewonerscommissie. Als er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep de eerstaangewezen overlegpartner van de corporatie op projectniveau over de plannen zijn. Een klankbordgroep heeft dezelfde rechten op informatie, advies en ondersteuning als een bewonerscommissie. Een klankbordgroep wordt ook wel projectgroep genoemd. In dit Statuut wordt alleen de benaming klankbordgroep gebruikt. 2.3 Participatie De corporatie streeft ernaar om huurders zo tijdig mogelijk op de hoogte te stellen van haar voornemens tot uitvoering van sloop-, renovatie-, of onderhoudsplannen, voor zover deze plannen de huurders in kwestie rechtstreeks raken. De corporatie betrekt naar redelijkheid ook de huurdersorganisatie en de bewonerscommissies bij dergelijke voornemens, een en ander binnen de kaders die door de Wet op het overleg huurders verhuurder en de gesloten samenwerkingsovereenkomst met de huurdersorganisatie worden gegeven. Bewonerscommissies kunnen hierbij (tijdelijk) worden versterkt door medehuurders uit het complex, buurt of wijk. Indien er geen bewonerscommissie is voor een bepaald complex of wijk/buurt, kan een klankbordgroep worden opgericht. Het gaat hier dan om een groep huurders die gedurende de ingreep de bewoners van het betreffende complex, de wijk of buurt vertegenwoordigen. De wens en noodzaak hiertoe wordt op projectniveau beoordeeld door de corporatie en zal onder andere afhangen van de aard van de ingreep, het type woningen in het betreffende complex en de omvang van het project. De wijze van samenstelling

6/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

van zo’n klankbordgroep gaat in onderling overleg met Stek, waarbij het uitgangspunt is dat alle huurders zich goed vertegenwoordigd voelen door deze groep en daarmee gehoord worden. Bij de planvorming voor woning- of complexaanpak kan een huurdersonderzoek worden uitgevoerd. De organisatie, inrichting en planning van dit onderzoek wordt zorgvuldig afgestemd met de betreffende bewonerscommissie of klankbordgroep. Aan de betreffende huurders wordt onder andere gevraagd wat hun onderhoudsklachten of onderhoudswensen zijn, evenals hun ervaringen met de woonkwaliteit en de woonvoorzieningen. De resultaten van het onderzoek worden in een geanonimiseerde versie ter beschikking gesteld aan de corporatie, huurdersorganisatie en bewonerscommissie of klankbordgroep. Als uit onderzoek blijkt dat een grootschalige ingreep wenselijk is en Stek daar een besluit over neemt, worden de huurders en de huurdersorganisatie hierover geïnformeerd. De huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor de eerste bewonersbijeenkomst of informatiebijeenkomst van een project. De bewonerscommissie of een klankbordgroep is de gesprekspartner van de corporatie tijdens het project. De leden van de bewonerscommissie of klankbordgroep werken in opdrachtgeverschap van de bewoners, in het belang en vanuit het perspectief van de betreffende bewoners. De bewonerscommissie heeft het recht zich te laten ondersteunen door een externe deskundige. De (financiële) ondersteuning van de bewonerscommissie is vastgelegd in de afspraken tussen huurdersorganisatie en corporatie. De bewonerscommissie heeft een adviesrol op het totale plan voordat de draagvlakmeting onder de huurders van het complex plaatsvindt. Deels is dit geregeld in de Overlegwet. Ten minste acht weken voorafgaand aan de draagvlakmeting wordt de bewonerscommissie om advies gevraagd. De corporatie kan de adviezen naast zich neerleggen, maar alleen met een goed onderbouwde motivatie. De bewonerscommissie heeft geen instemmingsrecht.

De bewonerscommissie kan ook advies uitbrengen over: • • • •

Gebiedsvisie: het totaalbeeld van de plannen; Complexvisie: de inhoud van specifieke plannen; Sociaal Plan: de afspraken aanvullend aan dit Sociaal Statuut specifiek voor één gebied of complex ten behoeve van de huidige bewoners; Het tijdelijk beheer en de leefbaarheid.

Corporatie en bewonerscommissie of klankbordgroep leggen bij aanvang van een project werkafspraken vast. In de werkafspraken wordt beschreven: • Omschrijving van het project en de doelstellingen; • De taken en verantwoordelijkheden van partijen; • De rechten en plichten; • Ondersteuning en andere faciliteiten; • De inrichting van de besluitvorming (wat zijn de beslismomenten); • Afspraken rond de draagvlakmeting; • Specifieke communicatieafspraken zoals: huisbezoeken, organisatie van klankbord- en bewonersvergaderingen; • Wat te doen bij conflicten. 2.4 Communicatie Als hierboven beschreven streeft de corporatie ernaar om huurders zo tijdig mogelijk op de hoogte te stellen van haar voornemens tot uitvoering van sloop-, renovatie-, of onderhoudsplannen. Bij besluitvorming over een bepaalde ingreep die de huurders rechtstreeks raken, zullen de huurders in

7/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

kwestie hierover zeker worden geïnformeerd. In principe wordt de bewonerscommissie geïnformeerd voordat de corporatie individuele huurders benadert. Resultaten van een huurdersonderzoek en/of andere inbreng van een bewonerscommissie of individuele huurders, worden door de corporatie beoordeeld. Vervolgens motiveert de corporatie of en hoe deze inbreng al of niet wordt meegenomen bij de definitieve planvorming. De verdere plannen worden kenbaar gemaakt op een bewonersinformatiebijeenkomst. Bewoners die na het besluit in het complex komen wonen, worden vooraf geïnformeerd over de toekomstige ingrepen. De corporatie vermeldt de voorgenomen ingrepen bij een woningaanbod op Huren in Holland Rijnland en op haar website. Bij eventuele schade als gevolg van tekortschietende informatie wordt door de corporatie in goed overleg naar een oplossing gezocht. Stek maakt in overleg met de bewonerscommissie of klankbordgroep een participatie-/communicatieplan waarin ten minste zijn opgenomen en uitgewerkt: • • • • • •

De wijze waarop de huurders betrokken worden bij de plannen voor hun woning en woonomgeving; Communicatieplanning (nieuwsbrieven, informatieavonden, bewonersonderzoek, website etc.); Overlegcyclus met bewonerscommissie en/of klankbordgroep; Een aanspreekpunt, waar huurders/bewoners met klachten en of schade binnen 24 uur terecht kunnen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden; Met wie gecommuniceerd wordt en over welke onderwerpen.

Het participatie-/communicatieplan wordt gekoppeld aan de projectplanning.

2.5 Maatwerk Stek gaat zorgvuldig om met de belangen van de individuele bewoners. Gedurende het project kunnen er situaties ontstaan waarbij individuele bewoners voor problemen komen te staan waarvoor het Sociaal Statuut geen uitkomst biedt. In die gevallen intensiveert Stek de individuele begeleiding, dienstverlening en zorg op maat aan die betreffende bewoner. Indien nodig wordt een tolk ingezet.

8/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

3 Groot onderhoud 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk is alleen van toepassing voor complexen waar groot onderhoud plaatsvindt. In dit hoofdstuk staat de definitie van groot onderhoud beschreven en is benoemd welke rechten en plichten huurders bij groot onderhoud hebben. 3.2 Definitie Er is sprake van groot onderhoud als het herstel of vervanging van (delen van) de woning en/of het woongebouw noodzakelijk is, omdat deze niet meer goed functioneren. Het betreft in beginsel complexmatig uitgevoerde werkzaamheden, waarmee de verhuurder gebreken aan de woning oplost en/of voorkomt. De huurder kan bij groot onderhoud gedurende de uitvoering van werkzaamheden in de woning blijven wonen of indien noodzakelijk gebruik maken van een tijdelijke noodvoorziening. Groot onderhoud wordt vaak gecombineerd met woningverbeteringen. Een grootonderhoudsplan met één of meerdere woningverbeteringen (genoemd ‘deelverbeteringen’) wordt in dit Statuut een renovatie genoemd. Groot onderhoud moet door de huurder worden gedoogd; de deelverbeteringen vallen wel onder een draagvlakmeting. Ook als de werkzaamheden gesplitst in verschillende fasen worden uitgevoerd, wordt er van één plan gesproken. Groot onderhoud met deelverbeteringen en de draagvlakmeting worden verder behandeld onder hoofdstuk 4 Renovatie met voortzetting huurcontract.

Voorbeelden van groot onderhoud zijn: • • • • • •

Lift vervangen; Dakbedekking of dak vervangen; Vloervervanging; Kozijnen vervangen; Standaard keuken, badkamer of toilet vervangen; Energiebesparende en/of isolerende maatregelen, waarbij geen ingrijpende veranderingen worden aangebracht aan het gehuurde.

Een woning wordt geacht bewoonbaar te zijn als basisvoorzieningen, zoals douche, toilet of keuken of essentiële onderdelen van de woning zoals dak en vloer te gebruiken zijn of indien de verhuurder hiervoor noodvoorzieningen heeft getroffen.

De bepalingen in dit hoofdstuk gelden niet voor regulier (planmatig) onderhoud. Denk aan schilder-, beton- of voegwerkzaamheden en werkzaamheden aan de ventilatie- of verwarmingsinstallatie. Voor deze werkzaamheden is het Sociaal Statuut niet van toepassing.

3.3 Gedoogplicht Om het huurgenot van een bewoner te kunnen garanderen is het belangrijk dat een woning goed onderhouden wordt. De huurder is verplicht om dringende werkzaamheden voor het in standhouden van de woning te gedogen. Dit staat in de huurovereenkomst en in het Burgerlijk Wetboek 7, artikel 220, lid 1. 3.4 Huisbezoeken Om de huidige staat van de woning goed te beoordelen is een technische opname binnenshuis noodzakelijk. Als er veel werkzaamheden aan verschillende onderdelen van het complex uitgevoerd gaan worden (bijvoorbeeld aan dak, vloer, badkamer, keuken en toilet) legt Stek huisbezoeken af bij alle

9/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

bewoners van het complex. Het doel hiervan is om goed inzicht te krijgen in de te organiseren begeleiding van de bewoners. Uiteraard kan de huurder zich bij laten staan door een familielid of mantelzorger, een vertegenwoordiger van de bewonerscommissie of huurdersorganisatie of door een andere persoon. Zo mogelijk probeert Stek de technische en sociale huisbezoeken te combineren.

Doelen van het huisbezoek: • • • • •

Huurders informeren over de werkzaamheden en planning van het groot onderhoud; Huurders informeren over hun rechten en plichten, op grond van het Sociaal Statuut, het eventuele Sociaal Plan of bewonersinformatie, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet; Inventariseren van door de huurder zelf aangebrachte veranderingen in de woning die door het groot onderhoud teniet worden gedaan; Inventariseren van mogelijke knelpunten bij de huurder om goed inzicht te krijgen in de te organiseren begeleiding van de bewoners; Volledige medewerking te verkrijgen van de bewoners, waardoor de werkzaamheden zonder vertraging uitgevoerd kunnen worden.

Alle afspraken die tijdens het huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd en door huurder en door Stek ondertekend. Beide partijen behouden een exemplaar. Dit document heet de ‘’Overeenkomst groot onderhoud’’. 3.5 Tijdelijk beheer en leefbaarheid De leefbaarheid en veiligheid in buurten en complexen waar groot onderhoud plaatsvindt, kan onder druk komen te staan. Stek stelt daarom een tijdelijk beheerplan op indien dit nodig wordt geacht, in samenwerking met de bewonerscommissie of klankbordgroep. De bewonersvertegenwoordiging heeft een adviesrol in de totstandkoming van dit plan. In het tijdelijk beheerplan beschrijft Stek onder andere hoe de leefbaarheid geborgd wordt in de fase voorafgaand aan en tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Ook staat daarin beschreven met welke partijen Stek samenwerkt in het tijdelijk beheer, en wie welke verantwoordelijkheden heeft. 3.6 Peildatum en planning De peildatum is het moment waarop Stek definitief besluit het groot onderhoud uit te voeren. De bewonerscommissie of klankbordgroep wordt geïnformeerd. De beschrijving van het groot onderhoud (aanpak, planning en de mate van te verwachten overlast) ontvangen alle huurders schriftelijk. 3.7 Geen urgentie De huurder hoeft de woning niet volledig te ontruimen en te verlaten in de zin van het beëindigen van de huurovereenkomst. Er is geen noodzaak om te verhuizen en de huurder heeft daarom geen recht op een stadsvernieuwingsurgentie. Het kan nodig zijn voor uitvoer van de werkzaamheden dat de huurder delen van de inboedel tijdelijk afschermt of elders moet opslaan. Bij opslag elders regelt en betaalt Stek (verzekerde) opslagruimte. 3.8 Veiligheid en gevaarlijke stoffen De huurder wordt minimaal drie weken voor aanvang van de werkzaamheden geïnformeerd over: • Maatregelen die Stek neemt ter vermijding van mogelijke schade die kan ontstaan bij bewoners, huisdieren of eigendommen door vocht, stof, koude, dampen of stoffen die gebruikt worden of vrijkomen tijdens het groot onderhoud; • De mogelijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in het gehuurde, waaronder asbest en de mogelijke maatregelen die Stek treft voor verwijdering ervan;

10/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

• •

De te verwachten geluids-, stof- of stankoverlast en de duur daarvan (welke dagen en/of dagdelen), zowel in de woning als in en rond het complex; De maatregelen ten behoeve van de handhaving van de leefbaarheid.

De verhuurder is hiervoor verantwoordelijk en aansprakelijk. 3.9 Verplichtingen aannemer Stek is als opdrachtgever verantwoordelijk voor de aannemer en andere partijen die werkzaamheden verrichten in en om de woningen.

Stek ziet toe op: • • • • • • •

Inrichting en schoonmaak van de werkplek; Gedrag en houding van medewerkers op de werkvloer; Maatregelen om schades te voorkomen; Het regelen van adequate verzekeringen en regelingen bij schades; Een goede klachtenprocedure en toezicht op correcte uitvoering daarvan; Afspraken over de tijdstippen waarop de aannemer de werkzaamheden start en eindigt; Het treffen van sanitaire voorzieningen en regels voor roken.

3.10 Huurprijs na groot onderhoud Omdat er sprake is van uitvoering van (dringend) noodzakelijk onderhoud vindt er geen huurverhoging plaats. Wel worden na het groot onderhoud de woningwaarderingspunten aangepast naar de nieuwe situatie. Indien het een gemengd project betreft (inclusief woningverbeteringen) kan voor die onderdelen van de ingreep wel een huurverhoging van toepassing zijn. 3.11 Vergoedingsregelingen De huurder kan, conform Burgerlijk Wetboek 7, artikel 220, lid 1, aanspraak maken op huurvermindering, (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding. Deze aanspraken hangen wel af van de aanwezigheid van een gebrek en in de regel zijn groot onderhoud en renovatie op zichzelf geen gebrek. Het uitvoeren van groot onderhoudswerkzaamheden kan gepaard gaan met overlast en mogelijke kosten in verband met bijvoorbeeld het vernieuwen van de stoffering. In het Sociaal Plan op projectniveau kunnen afspraken worden gemaakt over het aanbieden van een ongemakkenvergoeding door de corporatie. Deze zal afhankelijk zijn van de aard en de omvang van de werkzaamheden. Daarnaast treft de aannemer in overleg met Stek de nodige overlastbeperkende maatregelen waar bewoners gedurende de uitvoering van de werkzaamheden gebruik van kunnen maken. Deze maatregelen zijn opgenomen onder 3.14. 3.12 Vergoeding of herstel zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) Indien een huurder door het groot onderhoud onvermijdbare (voorziene) schade lijdt aan een goedgekeurde zelf aangebrachte verandering (ZAV), waarvan de huurder zonder de ingreep gedurende de resterende huurperiode had kunnen genieten, maakt Stek afspraken over een al dan niet tijdelijke verwijdering van de voorziening of herstel van de verandering. Indien dit niet mogelijk is of niet lukt, wordt gezamenlijk gezocht naar een oplossing, die zowel recht doet aan het belang van de huurder als de verhuurder. 3.13 Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Zijn er in de woning vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) voorzieningen in de woning aangebracht? En moeten die voorzieningen wegens de werkzaamheden verwijderd worden of zijn ze niet

11/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

meer bruikbaar? Dan draagt Stek zorg voor het terugplaatsen van een voorziening met dezelfde of vergelijkbare functionaliteit en kwaliteit, in overleg met huurder en gemeente. 3.14 Tijdelijke noodvoorzieningen In paragraaf 3.2 staat het begrip tijdelijke noodvoorziening. Indien noodzakelijk treft Stek in overleg met de bewonerscommissie of klankbordgroep tijdelijke noodvoorzieningen, die het de bewoner mogelijk maakt om tijdens de grootonderhoudswerkzaamheden in de woning te blijven wonen. Stek kan daarnaast in overleg met de bewonersorganisatie, klankbordgroep of individuele huurder besluiten om extra noodvoorzieningen te treffen afhankelijk van de behoeften en persoonlijke omstandigheden van betrokken huurder(s).

Voorbeelden van mogelijke noodvoorzieningen zijn: • • • • • • • •

Gemeenschappelijk toegankelijke (rust)ruimte(n) waar bewoners zich even terug kunnen trekken als de overlast voor korte tijd hevig is. Deze ruimten zijn zodanig ingericht dat bewoners er enkele uren kunnen verblijven en/of vanuit deze ruimten digitaal kunnen werken; Doucheruimte; Toiletruimte; Keukenvoorziening; Opslagruimte; Logeerwoning, gedurende de werkzaamheden bij bijzondere situaties Tijdelijke vervangende woonruimte indien technisch of vanwege de veiligheid noodzakelijk; Tijdelijke woonruimte in geval van medische of sociale noodzaak.

12/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

4 Renovatie met voortzetting huurcontract 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk is alleen van toepassing voor complexen waar renovatie met voortzetting van het huurcontract plaatsvindt. In dit hoofdstuk staat de definitie van renovatie met voortzetting van het huurcontract beschreven en is benoemd welke rechten en plichten huurders hebben. 4.2 Definitie Er is sprake van renovatie met voortzetting van het huurcontract als de uit te voeren werkzaamheden leiden tot woningverbetering van het gehuurde en als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een fysieke verandering of toevoeging, met toename van het woongenot (als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek 7). De plaats en functie van het gehuurde blijven gelijk. De huurder hoeft de woning niet in alle gevallen volledig te ontruimen. Het kan nodig zijn dat bewoners eigendommen veiligstellen binnen of buiten de woning. De woning blijft gedurende de ingreep bewoonbaar en Stek zorgt, indien nodig, voor noodvoorzieningen. Een grootonderhoudsplan met één of meerdere woningverbeteringen (genoemd ‘deelverbeteringen’) noemen we in dit Statuut een renovatie.

Voorbeelden van renovatie/woningverbetering zijn: • • • •

Het aanbrengen van (ingrijpende) energiebesparende maatregelen/het (bijna) gasloos maken van de woning; Het aanbrengen van een centrale verwarming; Het aanbrengen van een mechanische ventilatie; Een plattegrondwijziging, met als doel het verhogen van doelmatigheid en/of comfort.

Een woning wordt geacht bewoonbaar te zijn als basisvoorzieningen zoals douche, toilet of keuken te gebruiken zijn of essentiële onderdelen van de woning zoals het dak en de vloer intact blijven, of dat de verhuurder noodvoorzieningen hiervoor heeft getroffen. 4.3 Bewoonde of onbewoonde staat Renovatie kan in bewoonde of in onbewoonde staat worden uitgevoerd. De beslissing daartoe wordt genomen na overleg tussen corporatie en bewonerscommissie of klankbordgroep. De bewonerscommissie heeft hierin adviesrecht conform de Wet op overleg huurders verhuurder; de uiteindelijke beslissing neemt de corporatie. De huurderorganisatie heeft bij de afweging een ondersteunende rol voor de bewonerscommissie; de bewonerscommissie kan daarnaast eigen externe ondersteuning inhuren, zoals eerder beschreven. Uitgangspunt is in bewoonde staat. Bij de overweging wordt gebruik gemaakt van een toetsingskader; dat wil zeggen dat er in ieder geval wordt getoetst of in bewoonde staat wel mogelijk is, afhankelijk van de duur en zwaarte van de ingreep en/of de tijdelijke (on)mogelijkheid om in de woning te wonen, zoals bij het ontbreken van sanitaire voorzieningen of vanwege gezondheidssituatie en/of huishoudensituatie van de huurder. Dit betekent maatwerk, zowel in de beoordeling als in de te kiezen oplossingen.

Voorbeelden van combinaties van dergelijke ingrepen: • • • • • •

Plattegrondwijzingen bij verwijderen van binnenmuren; Stucwerk vervangen in de gehele woning; Vloervervanging; Kozijnenvervanging/ plaatsen van dubbel glas als dit langere tijd in beslag neemt; Monumentale panden: binnenzijde isoleren; Plafond eruit voor langere tijd (meer dan 1 dag eruit); 13/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

• • •

Gevels voor langere tijd eruit (meer dan 1 dag eruit); Standleiding vervangen; Blootstelling aan gevaarlijke stoffen, zoals asbest.

Stek streeft ernaar dat de uitvoer van de verschillende werkzaamheden zoveel mogelijk tegelijkertijd plaatsvindt binnen een aaneengesloten periode. Dit is niet altijd mogelijk. Ook als de momenten van uitvoering van werkzaamheden gesplitst worden uitgevoerd, wordt van één plan gesproken. Ook dan blijft de draagvlakmeting van toepassing, evenals het adviesrecht van de bewonerscommissie. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt regelmatig geëvalueerd of de beslissing voor uitvoer in wel of niet bewoonde staat moet worden bijgesteld. 4.4 Draagvlak en wettelijk kader Voor de complexgewijze uitvoering van de renovatiewerkzaamheden is instemming van minimaal 70% van de huurders vereist. Stek werkt in overleg met de bewonerscommissie of klankbordgroep de werkzaamheden, huurverhoging, vergoeding en dergelijke uit tot een plan. Dat plan wordt als redelijk voorstel voorgelegd aan de bewoners. De bewonerscommissie of klankbordgroep heeft hierbij een adviesrol. Stek streeft ernaar om zoveel mogelijk draagvlak voor haar plannen te creëren. Daarom maakt Stek in dit Sociaal Statuut met de huurdersorganisatie afspraken over het tijdstip van informeren van huurders bij projecten. Daarnaast maakt Stek afspraken hoe de bewonerscommissie of klankbordgroep en bewoners erbij te betrekken om voldoende draagvlak te krijgen. Stek onderzoekt of er draagvlak is voor de plannen die zijn gemaakt. Dit doet Stek door zowel de bewonerscommissie of klankbordgroep als de individuele bewoners om advies te vragen. Artikel 220 lid 3 in het Burgerlijk Wetboek 7 bepaalt: Als 70% van de bewoners van een complex met het schriftelijke redelijk voorstel instemt, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De overige 30% is dan verplicht medewerking te verlenen aan de renovatie. Niet-stemmers worden binnen de draagvlakmeting geacht tegen het plan gestemd te hebben. De individuele huurder heeft, nadat hij schriftelijk op de hoogte is gebracht van het feit dat ten minste 70% van de bewoners heeft ingestemd, acht weken de tijd om zich tot de rechter te wenden en de redelijkheid van het voorstel te laten toetsen. Wanneer de rechter beslist dat het voorstel redelijk is, zijn de tegenstemmers verplicht medewerking te verlenen aan de renovatie. In het geval dat één of meerdere individuele huurders zich niet willen conformeren aan het meerderheidstandpunt en geen medewerking verlenen wanneer de 70% instemming is gehaald kan de verhuurder zich tot de rechter wenden om de redelijkheid van een voorstel te laten toetsen. Tot drie maanden nadat de verbetering is afgerond kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om bezwaar te maken tegen de hoogte van de huurverhoging. 4.5 Huurprijs na renovatie Stek bespreekt van tevoren met de bewonerscommissie of klankbordgroep de huurverhoging ná renovatie. Dit is opgenomen in het redelijk voorstel. Uitgangspunt hierbij is de vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen van Aedes. Indien een huurder het niet eens is met de huurverhoging, kan hij of zij dit voorleggen aan de Huurcommissie. De huurverhoging moet in redelijke verhouding staan tot de door Stek gedane ingrepen, veranderingen of toevoegingen. Indien het een woning in de sociale sector betreft, zal de huurprijs na renovatie de maximaal sociale huurprijs niet te boven gaan. 14/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

5 Ingreep met beëindiging huurcontract 5.1 Inleiding Dit hoofdstuk is alleen van toepassingen voor complexen waarin een ingreep met beëindiging van het huurcontract plaatsvindt. In dit hoofdstuk staat de definitie van de ingreep met beëindiging van het huurcontract beschreven en is benoemd welke rechten en plichten huurders hierbij hebben. 5.2 Definitie Een ingreep met beëindiging huurcontract betekent dat de bestaande woning qua plattegrond, grootte, plaats en/of functie zodanig wijzigt dat het bestaande huurcontract niet kan worden voortgezet. Meestal is sprake van sloop/nieuwbouw c.q. herstructurering. Maar projecten waarbij samenvoegingen van woonruimte aan de orde zijn of (zeer) ingrijpende renovatievarianten, vallen ook onder deze definitie. 5.3 Wettelijk kader De huurovereenkomst wordt door Stek opgezegd op basis van ‘dringend eigen gebruik’, volgens Burgerlijk Wetboek 7 artikel 220 lid 4, of beëindigd door gerechtelijke tussenkomst. 5.4 Peildatum De peildatum bij een ingreep met ontbinding van het huurcontract is de datum waarop de gemeente instemt met het sloopbesluit van Stek (=kennisnemingsbesluit). De geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland wordt aangehouden bij de bepaling van de duur van de periode tussen het kennisnemingsbesluit en de start van de renovatie- of sloopactiviteiten. Deze periode is bij aanvang van het Sociaal Statuut (1 januari 2021) minimaal anderhalf jaar, oftewel 18 maanden. 5.5 Bevriezing huurverhoging Vanaf het moment dat de gemeente het kennisnemingsbesluit (=de peildatum) voor de sloop- of renovatieplannen heeft genomen, wordt de jaarlijkse huurverhoging niet meer doorgevoerd. 5.6 Stadsvernieuwingsurgentie Huurders wonend in het complex waarover een kennisnemingsbesluit is genomen en die op dat moment een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben, komen in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie via Holland Rijnland. Stek vraagt deze urgenties aan en betaalt de leges aan Holland Rijnland. Huurders met inkomen dat als niet-passend voor de sociale sector wordt beschouwd volgens de geldende weten regelgeving, krijgen urgentie voor een sociale huurwoning met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens van € 678,66 (2020: € 663,40) en de liberalisatiegrens van € 752,33 (2020: € 737,14), prijspeil 1 januari 2021. 5.7 Inschrijving Huren in Holland Rijnland Stek zorgt desgewenst dat huurder bij Huren in Holland Rijnland wordt ingeschreven als woningzoekende. De kosten voor de inschrijving als stadsvernieuwingskandidaat zijn voor Stek. Het zoekprofiel wordt door de urgentiecommissie bepaald. De oude inschrijvingsduur van huurder bij Huren in Holland Rijnland wordt door Stek hersteld als de verhuizing naar de definitieve nieuwe woning heeft plaatsgevonden. 5.8 Recht op vervangende woonruimte Huurder heeft recht op vervangende woonruimte. Stek zet geen wisselwoningen in bij ingrepen met beëindiging van het huurcontract. Dit betekent over het algemeen dat huurder naar vervangende woonruimte verhuist, niet zijnde woonruimte op de oude locatie van de woning die moet worden verlaten. Huurders met stadvernieuwingsurgentie die moeten verhuizen hebben recht op een

15/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

vervangende woning met een huurprijs binnen de sociale sector, tenzij Stek een zwaarwegend belang heeft om daarvan af te wijken. Voor het toewijzen van woningen gelden overheidsregels. Zo moeten corporaties bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de passendheidsnorm1 (Woningwet 2015). Deze regels gelden ook voor de toewijzing van woningen aan stadsvernieuwings-urgenten. Indien het inkomen van de huurder dusdanig is dat deze volgens de geldende weten regelgeving geen aanspraak kan maken op een sociale huurwoning, biedt Stek een sociale huurwoning aan binnen de bandbreedte van de vigerende uitzonderingen/mogelijkheden tot afwijking bij toewijzing (waaronder de landelijke 80%-10%-10% regeling en/of de 3% ‘’vrije toewijzing’’ regeling uit de huisvestingverordening Holland Rijnland (alle genoemde regelingen, peildatum 1 januari 2020). Een huurder met een inkomen dat als niet-passend voor de sociale sector wordt beschouwd volgens de geldende weten regelgeving, krijgt voorrang op de toewijzing van een vrije sector woning van Stek en zal worden gestimuleerd hiernaar toe te verhuizen. Ook krijgt deze huurder voorrang bij het kopen van een koopwoning van Stek tegen taxatiewaarde, zie ook onder 5.11. 5.9 Mogelijkheden terugkeer naar nieuwbouw of gerenoveerde woning Stek spant zich in om de huurders van woningen die worden gesloopt of (zeer) ingrijpend gerenoveerd de mogelijkheid te geven om terug te keren naar de nieuwbouw of de gerenoveerde woningen. Stek betrekt hier vooraf de bewonerscommissie of klankbordgroep bij en vermeldt de afspraken hierover in het Sociaal Plan. De bewonerscommissie of klankbordgroep heeft hier adviesrecht. De bewoner kan tijdens het huisbezoek of ander contact met de corporatie aangeven of hij of zij van deze mogelijkheid gebruik zou willen maken en hiervan op de hoogte gehouden wil worden. Het is niet mogelijk om terugkeer naar de oude buurt of wijk te garanderen. De mogelijkheden om terug te keren naar de nieuwbouwwoning of gerenoveerde woning hangen o.a. af van: • Het aantal nieuw te bouwen woningen in verhouding tot het aantal te slopen woningen; • Een eventuele wijziging van het type woningen; • Het eventueel bestemmen van een (deel van de) nieuwe woningen voor een speciale doelgroep (bijvoorbeeld jongeren of senioren); • De huurprijsklasse van de nieuwe woningen in relatie tot het inkomen van de huurder. 5.10 Volgorde bij terugkeer van toewijzing van de nieuwbouw of gerenoveerde woning Voor het toewijzen van woningen gelden overheidsregels. Zo moeten corporaties bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de passendheidsnorm (Woningwet 2015). De toewijzingsregels gelden ook voor de huurders die willen terugkeren naar de nieuwbouw of gerenoveerde woningen. De volgorde van toewijzing bij terugkeer naar de nieuwbouw of gerenoveerde woningen kan op meerdere manieren worden ingevuld. Stek bepaalt hoe de terugkeerregeling ingevuld wordt en beargumenteert haar keuze. Mogelijkheden van toewijzing zijn;

A. Uitgaande van terugkeer op de (bij benadering kadastrale) plek van de huidige woning: • de huurder die in de oude situatie op ongeveer de plek van de betreffende nieuwbouwwoning woonde heeft de eerste keus, vervolgens heeft de huurder met de langste woonduur de eerste keus. Bij gelijke woonduur heeft de in leeftijd oudste huurder de eerste keus;

Van de toewijzingen door de toegelaten instellingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens betreft minstens 95% een woning met een kale huur tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. 1

16/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

•

daarna de rest van de straat, op volgorde van langste woonduur. Ook hier geldt: bij gelijke woonduur heeft de oudste huurder in leeftijd de eerste keus; • daarna de rest van het complex, op volgorde van langste woonduur. Ook hier geldt: bij gelijke woonduur heeft de in leeftijd oudste huurder de eerste keus; B. Uitgaande van woonduur: (langstzittende bewoners eerste keus) • de langst wonende bewoner heeft de eerste keus bij terugkeer naar nieuwe of gerenoveerde woningen. Bij gelijke woonduur heeft de in leeftijd oudste huurder de eerste keus. C. Loting • Door middel van loting wordt bepaald wie de woning krijgt toegewezen. Onder woonduur wordt de periode verstaan vanaf het ingaan van het huurcontract van de woning die moet worden verlaten, tot aan de datum van het ingaan van de urgentieperiode. Huurder heeft slechts eenmalig recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zie ook onder 5.12. Ook de vergoeding voor de laatste maand huur van de oude woning geldt eenmalig, zie onder 5.15. 5.11 Koopwoningen Als een huurder die zijn huidige woning in verband met sloop of ingrijpende renovatie moet verlaten belangstelling heeft voor een woning die Stek te koop heeft, dan heeft huurder het recht deze koopwoning tegen taxatiewaarde aan te kopen. Huurders met een inkomen dat volgens geldende weten regelgeving als niet passend voor de sociale sector wordt beschouwd, krijgen hierbij voorrang op huurders met een voor de sociale sector passend inkomen. 5.12 Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten Indien een huurder de woning gedwongen moet verlaten wegens (zeer) ingrijpende renovatie of sloop, heeft de huurder recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Stek hanteert hierbij de wettelijke tegemoetkoming van € 6.253,-(peildatum 29 februari 2020). Dit bedrag wordt jaarlijks door de Rijksoverheid geïndexeerd. Huurder ontvangt de tegemoetkoming eenmalig bij de eerste verhuizing van de woning die moet worden verlaten naar de vervangende woning. Indien huurder vervolgens nogmaals verhuist in verband met terugkeer naar de nieuwbouw of gerenoveerde woning, wordt niet opnieuw voorzien in een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten. De tegemoetkoming wordt in twee delen uitbetaald. Het eerste deel bedraagt € 5.000,- en wordt door Stek uitbetaald binnen 15 werkdagen nadat de huurder het huurcontract heeft opgezegd. Het resterende bedrag wordt uitbetaald nadat de woning leeg, compleet, bezemschoon en zonder ernstige schade is opgeleverd aan Stek en de sleutels zijn ingeleverd. Het recht op de tegemoetkoming vervalt als een huurder de woning niet voor de geplande sloopdatum verlaten heeft, tenzij dit aantoonbaar buiten zijn schuld is. Indien de huurder een betalingsregeling heeft met Stek waaraan huurder zich houdt, dan worden de huurschulden niet verrekend met de tegemoetkoming. 5.13 Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) Huurders die zelf veranderingen in hun woning hebben aangebracht, mogen deze uit de woning verwijderen en meenemen voorafgaande aan de uit te voeren werkzaamheden of sloop. In het geval van sloop van het gehuurde, heeft de huurder geen recht op een vergoeding voor de door hem zelf aangebrachte veranderingen (welke met toestemming van de verhuurder zijn aangebracht). Indien een huurder meent dat dit onredelijk uitpakt, staat een beroep op de hardheidsclausule open.

17/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

5.14 Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Indien vanwege de Wet Maatschappelijke Ondersteuning voorzieningen in een woning zijn aangebracht die door de ingreep verloren gaan, draagt Stek zorg voor het in overleg met huurder en gemeente terugplaatsen in de nieuwe woning van een voorziening met dezelfde of vergelijkbare kwaliteit en functionaliteit. 5.15 Vergoeding laatste maand huur Om te voorkomen dat een huurder een maand dubbele huur betaalt, vergoedt Stek eenmalig de laatste maand huur van de te verlaten woning. 5.16 Huurgewenning Om de gevolgen van een extreme huursprong door een gedwongen verhuizing te verzachten, heeft de huurder in bepaalde gevallen recht op huurgewenning (zie bijlage 2). Een mogelijke huurgewenning is alleen van toepassing op de eerste verhuisbeweging.

18/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

6 Samenvatting in tabelvorm Samenvatting van de drie niveaus van mogelijke ingrepen; Groot Onderhoud

Renovatie met voortzetting huurcontract

Vergoedingsregeling

Sociaal Plan/ bewonersinformatie

Nee

Stadsvernieuwingsurgentie

Nee

Vergoeding ZAV

Nee

Noodvoorziening(en)

Nee

Afspraken huurverhoging

Nee

Afspraken nieuwe huurprijs

Nee

Ja1

Nee2

Nee

Ja3

Nee

Vergoeding laatste maand huur

Nee

Huurbevriezing

Nee

Huurgewenning

Nee

Terugplaatsen / instandhouden WMO-voorzieningen Tijdelijke vervangende woonruimte Definitieve vervangende Woonruimte Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten

Ingreep met beëindiging huurcontract

1 In

nieuwe woning in uitzonderlijke gevallen anders overeengekomen is (zie 3.14 en 4.3) 3 Volgens regels Stadsvernieuwingsurgentie Holland Rijnland (zie bijlage 3) 2 Tenzij

19/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

7 Slotbepalingen 7.1 Hardheidsclausule Indien het Sociaal Statuut in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft die ongunstiger zijn dan voor de overige huurders het geval is, kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en Stek verzoeken af te wijken van het Sociaal Statuut /sociaal plan. Stek neemt dit verzoek in behandeling en neemt binnen dertig dagen na ontvangst een besluit. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, meegedeeld aan de betrokken huurder. De huurder kan tegen de beslissing van Stek direct bezwaar maken bij de regionale Klachtencommissie Wonen. 7.2 Indexering Alle vergoedingen uit dit Sociaal Statuut worden jaarlijks per 1 juli geïndexeerd volgens het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS. Het is aan de Rijksoverheid om de wettelijke tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten te indexeren. 7.3 Geschillenregeling Indien partijen van mening verschillen over de uitleg van dit Sociaal Statuut vindt overleg plaats om het verschil van inzicht op te lossen. Dit overleg kan er eventueel toe leiden dat partijen overeenkomen de geschillenbeslechting in handen te geven van een geschillencommissie bestaande uit drie, door de huurdersbelangenorganisatie en Stek aan te wijzen onafhankelijke personen. Daarbij kiezen beide partijen één persoon, welke gezamenlijk een derde persoon kiezen. Deze geschillencommissie doet uitspraak bij wege van bindend advies. Stek heeft op het moment van ondertekening van dit Sociaal Statuut twee huurdersorganisaties, te weten de SHN en de HBVB. Bij voortbestaan van deze beide huurdersorganisaties, geldt dat de huurdersorganisatie SHN partij is bij geschillen in gemeente Noordwijk en de huurdersorganisatie HBVB partij is bij geschillen in de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen. De individuele huurder kan er ook voor kiezen zijn zaak aan de Huurcommissie of aan de rechter voor te leggen. 7.4 Werkingsduur en evaluatie Dit Sociaal Statuut wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar. Op verzoek van één van de samenwerkende partijen kan er een evaluatie plaatsvinden. Evaluatie vindt in elk geval plaats na drie jaar of wanneer daartoe aanleiding is op grond van wijzigingen in wetgeving of verordeningen. Een jaar voor het aflopen van het Sociaal Statuut starten partijen overleg over een nieuw Sociaal Statuut. Het Sociaal Statuut treedt in werking met ingang van de datum waarop het door de partijen is ondertekend. Voorgaande regelingen op dit gebied komen hiermee te vervallen. Huurders die al een stadsvernieuwingsurgentie bezitten of voor wiens woning al een sloop-, renovatie-, of kennisnemingsbesluit is genomen kunnen er bij wijzigingen in het Sociaal Statuut niet op achteruit gaan.

20/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Bijlagen 1 t/m 4 behorend bij Sociaal Statuut Stek 2021-2025

21/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Bijlage 1 Begripsbepalingen

In dit hoofdstuk wordt een aantal begrippen die vanuit weten regelgeving van toepassing zijn en deels ook in dit Sociaal Statuut genoemd worden hieronder toegelicht.

Aftoppingsgrens Voor het deel van de huur boven de aftoppingsgrens tot de maximale huurtoeslaggrens krijgt de huurder in principe geen huurtoeslag. Tenzij hij (of zijn partner of één van de medebewoners) ouder is dan 65 jaar, alleenstaand is of indien het om een aangepaste woning gaat. Prijspeil 2021 Maximale huurgrens < 23 jaar Aftoppingsgrens 1 en 2 personen Aftoppingsgrens 3 personen of meer Maximale huurgrens huurtoeslag

€ 442,46 (2020: € 432,51) € 633,25 (2020: € 619,01) € 678,66 (2020: € 663,40) € 752,33 (2020: € 737,14)

Beëindiging huurovereenkomst De documenten tussen huurder en verhuurder, waarin het moment van beëindiging van de huurovereenkomst wordt vastgelegd.

Bewonerscommissie Commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex die de belangen behartigt van de huurders van dat complex. Tijdens overleggen met de verhuurder moet de bewonerscommissie kunnen aantonen namens de meerderheid van de bewoners te spreken. De huurdersorganisatie heeft een faciliterende rol.

Bewonersinformatie Onderdeel van het participatie/communicatieplan is de uitwerking van de keuze welke middelen en media op welk moment worden ingeschakeld om de boodschap aan de doelgroep te communiceren. De bewoners kunnen van informatie worden voorzien door middel van bijvoorbeeld een presentatie, brochure of bewonersinformatieboekje, een (digitale) nieuwsbrief, persoonlijk contact, internet, een video/filmpje, social media. Per project wordt meestal een brochure of bewonersinformatieboekje voor bewoners gemaakt. Hierin worden die werkzaamheden die aan de woningen in een complex of buurt worden verricht beschreven. Ook staat erin beschreven waarom de verhuurder de werkzaamheden wil uitvoeren, een inschatting van de overlast die de werkzaamheden met zich meebrengen, hoe de vergoedingen geregeld zijn, welke gevolgen er zijn voor de maandelijks te betalen huur, etc.

Burgerlijk Wetboek Onder andere het (huur)recht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

Communicatieplan Per project maakt Stek een participatie-/communicatieplan en legt dit voor aan de bewonerscommissie of klankbordgroep.

Douche- en/of toiletruimte Een doucheruimte is een voorziening in het eigen complex of nabij gelegen, waar gebruik gemaakt kan worden van douche/toilet, gedurende een korte periode (circa drie weken) waarin werkzaamheden plaatsvinden waarbij de eigen douche en/of het eigen toilet niet bruikbaar zijn. Het schoonmaken van de

22/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

douche- en/of toiletruimte tijdens een gebruiksperiode wordt gedaan door de gebruikers. Bij wisseling van de gebruikers draagt Stek zorg voor de schoonmaak van deze ruimte. Indien meerdere huishoudens gebruik maken van dezelfde douche- en/of toiletruimte, laat de verhuurder de ruimte dagelijks schoonmaken. Zie ook rustruimte.

Draagvlak De verhuurder betrekt de bewoners bij het uitwerken van de plannen voor hun complex (participatie). Het doel is steun te creëren voor de uitvoering van de plannen.

Dringend Eigen Gebruik Begrip afkomstig uit Burgerlijk Wetboek 7, artikel 220 lid 4.

Energielabel Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A t/m G aan hoe energiezuinig een woning is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A is zuinig, energielabel G is niet zuinig.

Herstructurering Vergroting van de variatie in woningen in verouderde wijken, waar (soms) een complexe sociale problematiek bestaat, en verbetering van de woningen om zowel een bouwkundige- als sociale kwaliteitsverbetering tot stand te brengen.

Huurder De huurder is de persoon die een ondertekende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft, een huisvestingsvergunning bezit en ingeschreven staat in het bevolkingsregister (Gemeentelijke Basis Administratie, GBA) op het in de huurovereenkomst vermelde adres. De huurder moet feitelijk op het adres woonachtig zijn. De personen die tot het huishouden van de huurder behoren volgen eveneens de rechten van dit Sociaal Statuut. Die personen hebben echter niet de status van huurder, met uitzondering van: • de echtgen(o)t(e) • de partner met wie een geregistreerd partnerschap is gesloten • de officiёle medehuurder.

Huurcommissie Een huurcommissie is een door de overheid ingestelde onafhankelijke commissie die geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte over de huurprijs beslecht, en zo nodig een billijke huurprijs vaststelt.

Huurgewenning Huurgewenning betekent dat de huurder die gedwongen is te verhuizen een tijdelijke tegemoetkoming ontvangt om een groot verschil tussen de huurprijs van de huidige woning en de huurprijs van de nieuwe woning te overbruggen. Huurgewenning is bedoeld voor huurders met een inkomen tot € 39.055,(peildatum 1 januari 2020), die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. (prijspeil 2021: € 40.024,-).

Huurprijs De prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand.

Inschrijftijd Inschrijftijd is de tijd die een bewoner als woningzoekende ingeschreven staat bij Huren in Holland Rijnland of de rechtsopvolger daarvan.

23/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Kennisnemingsbesluit Het kennisnemingsbesluit is het moment waarop de gemeente instemt met een sloopbesluit of renovatiebesluit van Stek. Dit moment is tevens de peildatum bij (zeer) ingrijpende renovatie of sloop.

Klankbordgroep Een klankbordgroep is de huurdervertegenwoordiging gedurende de duur van het project (niet gelijk aan een bewonerscommissie). Als er geen bewonerscommissie is en er geen uitzicht is deze snel op te richten, is een klankbordgroep de eerstaangewezen overlegpartner van de corporatie op projectniveau over de plannen. De klankbordgroep heeft dezelfde rechten op informatie, advies en ondersteuning als de bewonerscommissie. Een klankbordgroep wordt ook wel projectgroep genoemd. In dit Statuut wordt alleen de benaming klankbordgroep gebruikt.

Logeerwoning Een logeerwoning is een gestoffeerde, gemeubileerde woning in het eigen of direct nabijgelegen complex waar een huurder en de personen die deel uitmaken van het huishouden kunnen ‘logeren’ gedurende de werkzaamheden aan hun woning. De logeerwoning wordt aangeboden bij bijzondere omstandigheden, bijvoorbeeld bij technische veiligheidsredenen of gezondheidsredenen. De corporatie zorgt dat de noodzakelijke inrichting van de logeerwoning, zoals stoffering, kookvoorziening, koelkast, verlichting, tv- en internetaansluiting aanwezig is. Referentie: een vakantiewoning met bijbehorende uitrusting en voorziening. De huurbetalingsverplichting van de eigen woning blijft gehandhaafd. Het schoonmaken van de logeerwoning tijdens de logeerperiode gebeurt door de bewoner(s). Aan het einde van deze periode moet de bewoner de betreffende woning schoon opleveren.

Maximale huurgrens huurtoeslag De huurgrens tot welke een huurder recht heeft op huurtoeslag, te weten € 752,33 (2020: € 737,14), peildatum 1 januari 2021.

Overlegwet De Wet op het overleg huurders verhuurder. Deze wet wordt ook wel de Overlegwet genoemd. Volgens deze wet hebben huurdersorganisaties en bewonerscommissies recht op informatie van de verhuurder. Bijvoorbeeld over zijn plannen voor de komende jaren. Ook moet de verhuurder minimaal een keer per jaar overleg met hen voeren.

Passende woning Een passende woning is een woning, die qua woningtype (eengezinswoning, appartement etc.) en woninggrootte minimaal gelijkwaardig is aan de woning die de huurder achterlaat. De passendheid van de woninggrootte wordt bepaald aan de hand van de geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland.

Passendheidsnorm/passend toewijzen (Woningwet 2015) Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2016 bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de passendheidsnorm. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. Van de toewijzingen door de corporaties aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens betreft minstens 95% een woning met een kale huur tot en met de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag.

Peildatum De peildatum is essentieel voor het bepalen of huurders al dan niet in aanmerking komen voor vervangende woonruimte, vergoedingen en faciliteiten. De peildatum is de datum waarop de 24/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

herhuisvesting van huurders start. Bij sloop is dit het moment waarop het kennisnemingsbesluit ingaat. Bij woningverbetering is de peildatum het moment waarop de verhuurder definitief besluit de renovatie uit te voeren. De geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland wordt aangehouden bij de bepaling van de duur van de periode tussen het kennisnemingsbesluit en de start van de renovatie- of sloopactiviteiten. Op het moment van ondertekening van dit Sociaal Statuut bedraagt deze periode minimaal anderhalf jaar. Hier kan van afgeweken worden indien huurder en verhuurder bij bijzondere projecten instemmen met een kortere periode.

Renovatie Er is sprake van renovatie als de uit te voeren werkzaamheden leiden tot een woningverbetering van het gehuurde of meer woongenot als gevolg van een gedeeltelijke vernieuwing of verandering. De plaats, functie en omvang van het gehuurde blijven gelijk. Bij renovatie gaat het om een integrale aanpak van het gebouw, gericht op verbetering en verlenging van de levensduur van het complex of complexen.

Rustruimte Een rustruimte is een gemeenschappelijk toegankelijke voorziening in een lege woning in het eigen of direct nabijgelegen complex. Bewoners kunnen zich in deze ruimte terugtrekken als de overlast voor korte tijd hevig is. Deze ruimte is zodanig ingericht dat bewoners er enkele uren kunnen verblijven of vanuit deze ruime digitaal kunnen werken (wifi).

Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt. Daarbij wordt het huurcontract ontbonden.

Sloop- of renovatiebesluit Het besluit van de corporatie om een (deel van een) wijk of complex te slopen of ingrijpend te renoveren. In de praktijk zijn de bewoners of de bewonerscommissie nauw betrokken bij de plannen.

Sociaal Plan Het Sociaal Plan is het document waarin zowel de bepalingen uit het Sociaal Statuut als de aanvullende afspraken met de bewoners(commissie) voor een specifiek project beschreven zijn.

Sociaal Statuut In het Sociaal Statuut zijn de rechten en plichten van alle betrokkenen vastgelegd en het proces van informatievoorziening. Het Sociaal Statuut is vastgesteld in overleg tussen de corporatie en de huurderorganisatie(s).

Stadsvernieuwingsurgentie Huurders die gedwongen hun woning moeten verlaten wegens sloop of ingrijpende renovatie, komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie. De stadsvernieuwingsurgentie is geldig vanaf de peildatum tot de datum van sloop of start van de (zeer) ingrijpende renovatie. Bij het accepteren van definitieve woonruimte vervalt de stadsvernieuwingsurgentie direct. De stadsvernieuwingsurgent krijgt voorrang bij de toewijzing van woonruimte binnen het zoekprofiel boven andere woningzoekenden in de regio Holland Rijnland.

Verbeterbesluit Een door de verhuurder genomen besluit om woningen ingrijpend te verbeteren. Wanneer door samenvoeging woningen verdwijnen, is er sprake van een sloop- of renovatiebesluit.

Vrijesectorwoning (of geliberaliseerde woning) Woningen met een huur boven de € 752,33 (2020: € 737,14) (= liberalisatiegrens en maximale huurgrens huurtoeslag, peildatum 1 januari 2021) zijn woningen in de vrije sector. 25/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Wet Maatschappelijke Ondersteuning De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Door leeftijd, een handicap of langdurige ziekte kan het zijn dat iemand zijn huis niet meer op dezelfde manier kan bewonen als vroeger. Traplopen is bijvoorbeeld moeilijk geworden of de drempels zitten in de weg omdat iemand gebruik maakt van een rolstoel. Om dit soort ongemakken zoveel mogelijk te verminderen zoekt de gemeente volgens de Wet Maatschappelijke Ondersteuning samen met de bewoner naar oplossingen.

Woningverbetering Werkzaamheden aan- of in de woning door de verhuurder om de staat van de woning aan te passen aan de actuele (woon)eisen en de kwaliteit te verbeteren. Hieronder wordt ook meer ingrijpend groot onderhoud verstaan.

Woonduur De periode: waarin de huurder onafgebroken in de huidige zelfstandige woonruimte woont en op het adres van deze woonruimte staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA); en beschikt over een ondertekend huurcontract van de verhuurder voor onbepaalde tijd. Woonduur geldt alleen voor volwassen hoofdbewoners, niet voor inwonende kinderen. Woonduur is alleen van belang bij het aanvragen- en toekennen van de stadsvergunningsurgentie.

Woonlasten Woonlasten bestaan, naast de maandelijkse huur voor een belangrijk deel uit energiekosten. Bij het huren van een woning is het daarom van belang betrouwbare informatie te hebben over de energiekwalificatie en -classificatie van een woning. Daarom is er het energielabel woningen. Overige woonlasten zijn bijvoorbeeld gemeentelijke heffingen, waterschapsbelasting.

WWS-punten Het puntensysteem dat gehanteerd wordt om de huurprijs te bepalen heet officieel het woningwaarderingstelsel (WWS) en wordt ook wel puntenstelsel of puntentelling genoemd. Het WWS is een wettelijk vastgesteld systeem om de kwaliteit van een woning uit te drukken in punten. Met dat puntenaantal wordt de maximale kale huurprijs vastgesteld.

ZAV (Zelf Aangebrachte Veranderingen) Zelf aangebrachte veranderingen zijn veranderingen die de huurder, volgens het bij de verhuurder geldende ZAV-beleid, heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze veranderingen behoren dus niet tot de standaarduitrusting van de woning.

Zelfstandige woonruimte Een zelfstandige woning is een woning met een eigen voordeur en voorzieningen uitsluitend voor eigen gebruik door de huurder en haar of zijn medebewoners/of de leden van het huishouden. Er is dus geen sprake van het delen van een keuken of badkamer met andere huurders.

Zoekprofiel Omschrijving van de woonruimte (woningtype en -grootte) en de gemeenten waarvoor een stadsvernieuwingsurgente met voorrang in aanmerking komt. En zoals is vastgelegd in de geldende Huisvestingsverordening Holland Rijnland.

26/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Bijlage 2 Huurgewenning

Voor het toekennen van huurgewenning bestaat geen wettelijk kader. De corporatie is er dan ook niet toe verplicht. Stek past wel huurgewenning toe. Wie hiervoor in aanmerking komt en wat de voorwaarden zijn voor huurgewenning, staat in het Sociaal Statuut. Huurgewenning is alleen van toepassing voor huurders van wie de huurovereenkomst wordt ontbonden en die definitief verhuizen naar een vervangende (duurdere) sociale huurwoning. Huurders met een inkomen tot € 39.055,- (prijspeil 1 januari 2020) (2021: € 40.024,-)) kunnen in aanmerking komen voor huurgewenning als het verschil tussen hun oude en hun nieuwe huur - na correctie voor de huurtoeslag - meer bedraagt dan € 50,-. De huursprong is het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur, na correctie voor de huurtoeslag en na correctie als gevolg van verbetering van het energielabel. Indien de woning waar de huurder naartoe verhuist een beter energielabel heeft dan de oude woning, wordt per labelstapverbetering € 10,afgetrokken van het huurverschil. Labelstappen boven energielabel A tellen daarbij niet mee. Stek kent enkel een huurgewenningsbijdrage toe over een huursprong, na bovengenoemde correcties van minimaal € 50,- en maximaal € 150,- per maand (prijspeil 2020). Het totaal uit te keren bedrag aan huurgewenning is dus maximaal € 2.700,- (prijspeil 2020). Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Huurgewenning wordt toegekend voor een periode van drie jaar: • 1e jaar 75% van de huursprong (maximaal € 1.350,- voor 12 maanden) • 2e jaar 50% van de huursprong (maximaal € 900,- voor 12 maanden) • 3e jaar 25% van de huursprong (maximaal € 450,- voor 12 maanden) Totaal over drie jaar maximaal € 2.700,- uit te keren (prijspeil 2020). De hoogte van de huurgewenning wordt vastgesteld op het moment dat de huurder verhuist en wordt daarna niet meer jaarlijks geïndexeerd. De huurgewenning wordt eenmalig vastgesteld. Voor een tweede verhuizing (terugkeer) naar de nieuwbouw kan de huurder geen aanspraak maken op een tweede toekenning van huurgewenning. De huurgewenning wordt maandelijks verrekend in de nieuwe huur, met ingang van de eerste van de maand dat de nieuwe huur is ingegaan. Bij latere vaststelling/berekening van de huurgewenning vindt restitutie plaats, gerekend vanaf het eerste moment dat de nieuwe huur is ingegaan. Huurders die naar een woning verhuizen die niet van Stek is, krijgen het bedrag per jaar uitbetaald. Deze huurders vragen de huurgewenning jaarlijks zelf aan bij Stek. Hierbij moet door middel van een recent uittreksel uit het bevolkingsregister worden aangetoond dat men nog op het adres van de eerste verhuisbeweging woont. Zie hierna voor een voorbeeldberekening.

27/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Berekening huurgewenning (voorbeeld) Naam huurder: Oud adres: Nieuw adres: Bankrekeningnr: Ingangsdatum: Huidige netto huur

Nieuwe netto huur

Netto huur Huurtoeslag

€ 341,26 € 119,00

€ 610,43 € 297,00

Huur na toeslag

€ 222,26

€ 313,43

Verschil tussen oude en nieuwe huur Correctie energielabel: Van D naar B =

€ 91,17 -/- € 20,00

Huursprong na correcties:

€ 71,17

1e jaar 2e jaar 3e jaar Totale bedrag huurgewenning

75% 50% 25%

€ 53,38 € 35,59 € 17,79

 invullen  invullen

(x12 = € 640,56) (x12 = € 427,08) (x12 = € 213,48)

€ 1.281,12

28/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Bijlage 3 Stadsvernieuwingsurgentie

Stadsvernieuwingsurgentie en regelingen Huurders met een stadsvernieuwingsurgentie hebben voorrang bij toewijzing van woningen binnen de eigen gemeente. Vanaf één jaar voor de sloop ook binnen de gehele regio Holland Rijnland. Huurders die op de peildatum in een woning wonen waarvoor een sloop- of renovatiebesluit is vastgesteld op grond waarvan deze huurders moeten verhuizen, komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie, vergoedingen, voorrang en begeleiding bij herhuisvesting. In hoofdstuk 6 van de vigerende huisvestingsverordening van Holland Rijnland (2019) zijn een aantal artikelen opgenomen over stadsvernieuwingsurgentie. Deze staan vermeld op de website van Holland Rijnland, www.hollandrijnland.nl. Huurders kunnen via Huren in Holland Rijnland zelf zoeken naar een andere woning. Daarbij kunnen zij advies en ondersteuning krijgen van de verhuurder. Indien de huurder niet zelf in staat is om te reageren op woningen kan worden afgesproken dat de woningcorporatie een woning gaat zoeken. Indien het buiten de schuld van de huurder niet mogelijk is tijdig een passende woning te vinden, kunnen verhuurder en huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting met behoud van de stadsvernieuwingsurgentie.

Geen recht op herhuisvesting De volgende categorie huurders hebben geen recht op herhuisvesting en de daarmee samenhangende vergoedingen: Huurders die op basis van een gerechtelijk vonnis wegens overlast of huurschuld de woning moeten ontruimen; Huurders met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd; Huisbewaarders.

Zoekprofiel Het zoekprofiel maakt het mogelijk een woning te huren die qua grootte en woningtype gelijk is aan de woning die de huurder gedwongen moet verlaten. Het zoekprofiel wordt vastgesteld door de urgentiecommissie en komt mimimaal overeen met de passendheidseisen volgens de huisvestingsverordening.

Toewijzing stadsvernieuwingsurgenten Bij toewijzing van nieuwbouwwoningen en van bestaande woningen gelden, naast de passendheidseisen, de volgende afspraken: • Indien meerdere stadsvernieuwingsurgenten op dezelfde woning reageren, wordt de woning toegewezen op basis van de oudste toekenningsdatum van de urgentie. Diegene met de oudste toekenningsdatum gaat voor; • Bij een gelijke toekenningsdatum van urgentie wordt de rangorde bepaald door woonduur en bij gelijke woonduur door loting; • Mocht een urgent zonder stadsvernieuwingsurgentie reageren op dezelfde woning als een stadsvernieuwingsurgent dan wordt de rangorde bepaald door de oudste toekenningsdatum van de urgentie, daarna op de meeste inschrijftijd en ten slotte op basis van loting.

29/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Indien het zoekprofiel op grote schaal tot onredelijke situaties leidt, die niet door maatwerk opgelost kunnen worden, treedt de verhuurder in overleg met het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland. Reageert een huurder met stadsvernieuwingsurgentie op een woning buiten het zoekprofiel, dan is niet de urgentie maar de inschrijftijd volgens Huren in Holland Rijnland bepalend voor de volgorde bij toewijzing.

Laatste twee aanbiedingen Heeft een huurder zes maanden voor de start van de sloop nog geen woning gevonden, dan zal de verhuurder zelf maximaal twee keer een passende woning aanbieden. De huurder kan ook tijdens deze zes maanden zelf blijven zoeken. Wordt het aanbod van de verhuurder in beide gevallen geweigerd, dan is de verhuurder genoodzaakt een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter te starten.

Ontruimingsprocedure via de kantonrechter Voordat een ontruimingsprocedure wordt gestart zal de verhuurder proberen in gesprek te komen met de huurder om alsnog een oplossing te vinden. Reageert de huurder dan nog niet, of weigert hij/zij de aangeboden woningen, dan volgt ontbinding van het huurcontract en ontruiming van de woning via de kantonrechter.

30/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Bijlage 4 Stappenplan communicatie en participatie De communicatie tussen de huurders en Stek bij groot-onderhoud, renovatie en sloop verloopt volgens een stappenplan. De genoemde termijnen zijn richtlijnen die zoveel mogelijk worden gehanteerd door Stek. Per project zijn afwijkingen mogelijk. Hieronder zijn per ingreep de communicatie, tijdsplanning en participatie benoemd.

Groot onderhoud Stappenplan 1 Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemens tot uitvoering groot onderhoudsplannen. 2

Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.

Stek informeert de betreffende bewonerscommissie van het complex, wijk of buurt over haar voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.

Minimaal drie weken vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden. Als Stek toegang nodig heeft tot de woning om de werkzaamheden uit te voeren, informeert Stek de bewoners minimaal zes weken voor de voorgenomen start van de werkzaamheden. In deze brief staan de volgende onderdelen benoemd: • Aard van werkzaamheden; • Duur van de werkzaamheden; • Noodzaak van medewerking; • Eventuele tijdstip van toegang tot de woning; • Te verwachten overlast; • Eventuele (onkosten-)vergoedingen.

Indien nodig of gewenst kan Stek in een persoonlijk gesprek een toelichting geven op de werkzaamheden.

Indien een huisbezoek (of technische opname van de woning) nodig is, kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordig van een bewonerscommissie of huurdersorganisatie of een andere persoon. Huurders moeten dit huisbezoek gedogen, vanwege de aard van de werkzaamheden.

Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd in een Overeenkomst groot onderhoud en door beide partijen ondertekend. Beide partijen behouden een exemplaar.

Stek houdt huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).

Stek stelt een vast aanspreekpunt aan waar huurders met klachten en/of schade binnen 24 uur terecht kunnen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Stek stelt indien nodig een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te waarborgen.

31/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Renovatie met voorzetting huurcontract Stappenplan 1 Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemens tot uitvoering renovatieplannen. 2

Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.

Indien er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep worden opgericht. Zie hoofdstuk 2 van het Sociaal Statuut.

Stek informeert de betreffende bewonerscommissie en/of klankbordgroep van het complex, wijk of buurt over haar voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.

Stek zal advies vragen aan de bewonerscommissie en/ of klankbordgroep minimaal 8 weken voorafgaand aan de draagvlakmeting voor de werkzaamheden op het betreffende complex, wijk of buurt.

• • •

Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een Sociaal Plan of bewonersinformatieboekje/projectbrochure alvorens dit naar de huurders wordt verzonden. Werkafspraken worden gemaakt. De bewonerscommissie en/of klankbordgroep kan advies uitbrengen over gebiedsvisie, complexvisie, het sociaal plan en/of het tijdelijke beheer en de leefbaarheid gedurende de werkzaamheden (zie hoofdstuk 2 Sociaal Statuut).

Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een communicatie/participatie plan.

Minimaal zes maanden vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden.

Minimaal drie maanden vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden, presenteert Stek de plannen aan de huurders. De huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor een eerste bewonersinformatiebijeenkomst.

Huurders ontvangen minimaal twee maanden voor de start van de werkzaamheden een renovatieovereenkomst. Deze stuurt Stek op of wordt persoonlijk overhandigd. Onderdeel van deze renovatieovereenkomst is het ‘’redelijk voorstel’’. Opgenomen is in ieder geval: • Persoonlijke omstandigheden huurder; • Aard van de werkzaamheden; • Duur van de werkzaamheden; • Noodzaak van medewerking; • Eventuele huurprijsverhoging; • Eventuele vergoedingen; • Verzoek aan bewoners om instemming met de plannen; • Verzoek aan bewoners om instemming met huurverhoging; • Toelichting Sociaal Plan of bewonersinformatieboekje/projectbrochure.

32/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Een modelwoning kan worden ingericht; huurders worden dan uitgenodigd voor een bezichtiging hiervan.

Stek legt individuele huisbezoeken af. Waar nodig, kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordiger van een bewonerscommissie of huurdersorganisatie of een andere persoon.

Zodra 70% van de huurders van een bouwkundige eenheid (10 woningen of meer) uit het project akkoord gaat met de plannen wordt het voorstel voor die eenheid redelijk geacht. Stek stelt de huurders van de betreffende bouwkundige eenheid schriftelijk op de hoogte als meer dan 70% van de huurders akkoord is. De huurders die niet akkoord zijn krijgen deze brief per aangetekende post.

Binnen acht weken na het schriftelijk bevestigen van de 70% akkoord, heeft een huurder die niet akkoord gaat de mogelijkheid om een rechter een uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel. Na de termijn van acht weken wordt ervan uitgegaan dat de huurder, ook al is er geen schriftelijk akkoord, instemt met het gedane voorstel.

Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd in een Overeenkomst renovatie en door beide partijen ondertekend. Beide partijen behouden een exemplaar.

Stek houdt huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).

Stek stelt een vast aanspreekpunt aan, waar huurders met klachten en/of schade binnen 24 uur terecht kunnen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Indien nodig en gewenst worden tijdelijke noodvoorzieningen aangebracht.

Stek stelt indien nodig een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te waarborgen.

33/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Ingreep met beëindiging huurcontract Stappenplan 1 Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemens tot uitvoering van sloop of (ingrijpende) renovatieplannen. 2

Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.

Indien er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep worden opgericht. Zie hoofdstuk 2 van het Sociaal Statuut.

Stek informeert de betreffende bewonerscommissie en/of klankbordgroep van het complex, wijk of buurt over haar voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.

• • •

Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een Sociaal Plan alvorens dit naar de huurders wordt verzonden. Werkafspraken worden gemaakt. De bewonerscommissie en/of klankbordgroep kan advies uitbrengen over gebiedsvisie, complexvisie, het sociaal plan en/of het tijdelijke beheer en de leefbaarheid gedurende de werkzaamheden (zie hoofdstuk 2 Sociaal Statuut).

Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een communicatie/participatie plan.

Minimaal 24 maanden vóór de voorgenomen start van de sloop- of renovatiewerkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden.

Minimaal 18 maanden voor de voorgenomen start van de sloop of renovatie krijgen de huurders de status van stadsvernieuwingsurgent.

Minimaal 18 maanden voor de start van voorgenomen sloop of renovatie informeert Stek de huurder in een persoonlijk gesprek (huisbezoek). Indien noodzakelijk zet Stek een tolk in. En waar nodig is, kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordiger van een bewonerscommissie of huurdersorganisatie of een andere persoon. Doel van het gesprek is: • Huurders informeren over het proces; • Huurders informeren over rechten en plichten op basis van het Sociaal Plan; • Het inventariseren van de woonwensen van de huurder; • Het inventariseren van mogelijke knelpunten voor de aanstaande verhuizing bij de huurder; • Het toelichten van de procedure van woningtoewijzing.

Een gezamenlijke informatiebijeenkomst kan worden georganiseerd. De huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor een eerste bewonersinformatiebijeenkomst.

34/35

Sociaal Statuut 2021 – 2025

Minimaal zes maanden voor de voorgenomen sloop of renovatiedatum verzendt Stek de officiële huuropzegging. De huurder wordt op dat moment gevraagd akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien de huurder niet schriftelijk akkoord gaat, dan zal Stek de rechter verzoeken om de huurovereenkomst eenzijdig te ontbinden. Daarnaast zal de huurder de bezwaarprocedure uitgelegd worden. Uiteraard blijft de huurder ook dan de rechten en plichten uit het sociaal plan behouden.

Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd en door beide partijen ondertekend. Beide partijen behouden een exemplaar.

Stek houdt huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).

Stek stelt een vast aanspreekpunt aan voor huurders gedurende het gehele proces van herhuisvesting. Dit zijn in het algemeen de vaste projectconsulenten van Stek die verantwoordelijk zijn voor de individuele bewonersbegeleiding bij sloop of (ingrijpende) renovatieprojecten.

Stek stelt indien nodig een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te waarborgen.

35/35

Ondertekening

Sociaal Statu ut 2021 - 2025 van Woonstichting Stek

HtrffiBottenstreek HUU*OÉÊ3 9EtA{GE t} VERËilJg'HÓ

Mevrouw l. Tijssen, voorzitter van de HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) Mevrouw I. Tijsen, voorzitter van de HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) Ondertekend d.d

rl- tz-2nzo ""'f"'

@SHN De heer J.M.N. Bakker, voorzitter van de Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN)

ondertekend d.d.: ....t.7... 1...t.2.

stek

/rz / ,h

De heer J.C.M. Al, bestuurder van Woonstichti ng Stek

ondertekend d.d.: ...,(..q.

Je huis, je thuis