Ã…RSBERETNING OG REGNSKAP
2016
1
SØRLANDET BOLIGBYGGELAG ÅRSBERETNING FOR 2016 Styret Styret har siden generalforsamlingen 19. mai 2016 hatt følgende sammensetning Robert Helland-Olsen Jon Sverre Berg Berit Ommundsen Anette Høgeli Øyvind Sund Anita Nymo Bjørg Lian Hansen
styreleder styremedlem og nestleder styremedlem styremedlem styremedlem styremedlem styremedlem fra 09.06. 2016 valgt av de ansatte
valgt til 2018 valgt til 2018 valgt til 2018 valgt til 2017 valgt til 2017 valgt til 2017
Sven Arild Bransdal Vidar Lynnæs Cecilie Milde Lars Ørjan Vegusdal
varamedlem varamedlem varamedlem varamedlem fra 09.06. 2016 valgt av de ansatte
valgt til 2017 valgt til 2017 valgt til 2017
Styret har i 2016 hatt 5 møter og behandlet 38 saker.
Organisasjon Sørlandet Boligbyggelag er et samvirkeforetak som er eid av sine medlemmer/andelseiere og har som hovedformål å skaffe boliger og forvalte boliger for andelseierne. Selskapet har forretningsadresse i Kristiansand kommune. Selskapets overordnede visjon er; ~ mer enn bare bolig. Styret har vedtatt en strategiplan med mål setting å gi eierne, medlemmene og kundene et best mulig tilbud basert på kvalitet og effektivitet. Det er i 2016 arbeidet med å utvide tjenestetilbudet, utvikle boligprosjekter, øke medlemsfordelene og øke kundemassen til Sørlandet Boligbyggelag. Ved årsskiftet hadde Sørlandet Boligbyggelag 15.253 medlemmer, hvorav 7.407 medlemmer bor i en bolig tilknyttet Boligbyggelaget, mens de øvrige 7.846 med lemmer bor i bolig som ikke har en slik tilknytning. Det er tegnet 838 nye medlemskap i 2016, noen har latt medlemskapet gå ut. I sum viser medlemsantallet en vekst også i 2016.
Forvaltning og forretningsførsel Sørlandet Boligbyggelag hadde pr 31.12.2016 for valtning og forretningsførsel for tilsammen 8 994
boliger i 157 tilknyttede borettslag, 13 frittstående borettslag, 72 boligsameier og 3 boligstiftelser. Det er en økning på 342 boenheter fra 2015. Den største økningen skyldes at nye ferdigstilte boligselskap har valgt Sørlandet Boligbyggelag som forretnings fører, men også flere eksisterende boligselskaper har valgt å flytte sin forretningsførsel over til Sørlandet Boligbyggelag. Gjennom mange års erfaring med forvaltning og regnskapsførsel besitter Sørlandet Boligbyggelag en høy kompetanse innen dette områ det. Den digitale styreportalen er tatt i bruk av mer enn 80% av kundene. Styremedlemmer kan via sin PC, nettbrett eller mobil få tilgang til oppdaterte regnskapstall, egne avtaler, nyheter og annen nyttig informasjon. I tillegg til den forretningsmessige del av forvaltningen, har teknisk avdeling utvidet tilbudet om teknisk for valtning. Det har medført at flere av boligselskapene har inngått tilleggsavtale om teknisk bistand.
Tekniske tjenester Boligbyggelagets tekniske avdeling har gjennom 2016 forestått prosjektering og byggeledelse av flere større rehabiliterings- og oppgraderingsprosjekter,
3
eksempelvis i Høybygg borettslag og Kjempegravane 549 eierskifter i tilknyttede borettslagsboliger ble Borettslag på Lund samt Heptekjær Borettslag i forkjøpsretten benyttet i 103 omsetninger, som er Vennesla for å nevne noen. Det har i særlig grad vært 18,8%. I 2015 ble forkjøpsretten benyttet ved 115 arbeidet med å redusere energiforbruket og å bedre av 558 omsetninger, det tilsvarte 20,6%. tilgjengeligheten til boligene. Enova har gitt direkte tilskudd til noen av prosjektene og de prosjektene som har tilfredsstilt energikravene til Husbanken har fått Husbankfinansiering. I tillegg til prosjektering og byggeledelse tilbyr t eknisk avdeling forvaltningstjenester for borettslagene og boligsameiene, bistår dem i forsikringssaker og gir råd i forhold til skadeforebyggende tiltak. Flere boligselskaper har som nevnt inngått en tilleggsavtale for teknisk oppfølging, og det er i 2016 gjennomført tilstandsrapport og utarbeidet oppfølgingsplan for flere av disse. Også boligselskaper som ikke benytter Sørlandet Boligbyggelag som sin forretningsfører kjøper tjenester fra teknisk avdeling.
Faksimile FVN
Informasjon Medlemsbladet Bo&miljø kom også i 2016 ut med fire nummer. Medlemsbladet er viktig for å holde kontakten med medlemmene. Gjennom medlemsbladet blir fordeler ved medlemskapet gjort godt kjent. Bladet gir nyttig infor Borettslag tar brann masjon om Boligbyggelagets sikkerhet på alvor virksomhet, om aktiviteter i borettslagene og om aktuelle problemstillinger knyttet til drift av borettslag og boligselskaper. Reportasjer fra aktiviteter i borettslag og sameier er interessant lesning og medlemmene oppfordres til å bidra med tips og ideer. Medlemsbladet kan også leses via Boligbyggelagets hjemmeside.
Bo&miljø MEDLEMSBLAD
Høybygg Borettslag
Medlemsfordeler Sørlandet Boligbyggelag har avtaler med lokale bedrifter som gir medlemmene rabatter og bonus ved kjøp av varer og tjenester. Disse avtalene kommer i tillegg til de landsdekkende avtaler som gjelder sportsutstyr, elektrisk utstyr, reiseliv og forsikring og som fremforhandles av selskapet BBL Partner AS. Gjennom BBL Partner AS er medlemsfordelene blitt ytterligere forbedret. Medlemmers kjøp hos disse bedrifter blir registrert via bankterminalene. I 2016 ble det registrert slik omsetning på ca. kr 20 mill. Det er en økning på 28% i forhold til 2015. Forkjøpsretten ved kjøp av bolig i tilknyttet boretts lag vurderes som den største medlemsfordelen. Av
4
FOR
SØRLANDET
BOLIGBYGGELAG
•
NR. 4
•
2016
Medlemsapp med mange funksjoner
Nye boliger med forkjøpsrett I 2016 ble det lagt ut seks boligprosjekter med for kjøpsrett for medlemmer av Sørlandet Boligbyggelag. Prosjektene har i alt 265 boenheter. Det er to borettslag, ett på Justneshalvøya og ett i Vågsbygd. I tillegg fire sameier på Eg, på Lund, i Vågsbygd og i Kristiansand sentrum. Ved lanseringen av Kanalbyen var det mer enn 70 medlemmer som
benyttet medlemskapets ansiennitet for å få kjøpt den boligen de ønsket.
Omsetning av boliger Sørmegleren AS er eid 90% av Sparebanken Sør og 10% av Sørlandet Boligbyggelag. Gjennom Sørmegleren gis medlemmene gunstige tilbud ved salg av sin bolig. Eierskapet i meglerselskapet gir mulighet til å profilere kompetansen til å forvalte boligselskaper overfor mange entreprenører og boligutviklere.
Vaktmestertjenester Vaktmesterselskapet Brabo AS utfører vaktmester oppdrag for borettslag, sameier og for noe næringsvirksomhet. Brabo AS hadde i 2016 en omset ning på kr 9,6 mill. I tillegg til vaktmesteroppdrag for selskaper er nedvask av boliger ved flyttinger en viktig del av tjenestespekteret. Selskapet har sju ansatte og eies 40% av Sørlandet Boligbyggelag og 60% av RASI AS.
Sørlandet Boligbyggelag Utvikling AS Sørlandet Boligbyggelag Utvikling AS er et heleid datterselskap av Sørlandet Boligbyggelag med formål å bygge og utvikle eiendommer samt delta i eiendomsselskaper. Utviklingsselskapet er medeier i to boligprosjekter; Broveien 2 AS i Vågsbygd og Bergvann Eiendom AS på Eg. Det er ikke startet bygging i disse. Sørlandet Boligbyggelag Utvikling AS eier en tomt på Justvik. Det har gjennom flere år vært a rbeidet med planlegging og regulering av tomten. Reguleringsplanen ble godkjent i bystyret i november 2016. Bystyrevedtaket er imidlertid påklaget til Fylkesmannen. Det avventes svar på klagebehandlingen innen kort tid. Reguleringsplanen som ble vedtatt i bystyret gir mulighet til å bygge 76 boliger. Det er lagt til grunn at det for en del av tomta skal bygges leiligheter for førstegangsetablerere. Sørlandet Boligbyggelag har en tomt på Tvidøblane i Vennesla sentrum. Høsten 2015 inviterte Vennesla Boligstiftelse til konkurranse om å bygge 16 boliger for funksjonshemmede. Sørlandet Boligbyggelag og Vennesla Entreprenørforretning så muligheten til å benytte denne tomten til dette formålet. Det tilbudte prosjektet vant konkurransen. Første etasje
er regulert til næring og det er arbeidet med å finne et aktuelt selskap for drift av næringsdelen. Det er gjort avtale om salg av næringsarealet til Vennesla Voksenopplæring. Det er videre arbeidet med mulig heten for å utvide prosjektet ved at det i deler av tredje etasje og hele fjerde etasje bygges boliger for salg i det åpne markedet.
NBBL, BBL Partner AS og Boligbyggelagenes Datakompetanse AS Norske Boligbyggelag (NBBL) har gjennom de siste årene hatt som hovedformål å arbeide med bolig politiske spørsmål. Det gjelder generelt alle saker knyttet til boligbygging, finansieringsmuligheter for unge i etableringsfasen, en mer fleksibel plan- og bygningslovgivning når det gjelder bygging av mindre boliger samt bedre tilskuddsordninger for energiøkono misering og etterinstallasjon av heis i eldre bebyggelse. Førti av de nå førtisju boligbyggelag i Norge har etablert Boligbyggelagenes Partner AS basert på et mer forretningsmessig samarbeid. Sørlandet Boligbyggelag sin eierandel er på 2,8%. Selskapets hovedformål er å framforhandle leverandøravtaler for boligbyggelagene og medlemsfordeler for medlemmene. Dette gjelder blant annet forsikringsavtaler både for boligselskapet og boende medlemmer og landsdekkende medlems fordeler innen flere bransjer. Boligbyggelagenes Datakompetanse er vår leverandør av datadrift og generelle programvarer og forvaltnings program. Sørlandet Boligbyggelag har en eierandel på 2,08% i dataselskapet.
Tilbud til tillitsvalgte Det legges vekt på opplæring av tillitsvalgte i boligsel skaper som Sørlandet Boligbyggelag er forretningsfører for. I 2016 deltok 160 styremedlemmer på det årlige høstkurset. Foredragsholdere på kursene var advokat fra NBBL og Boligbyggelagets egne ansatte.
Sikringsordningen Det er et mål at det skal være trygt for boretts lagene, boligsameiene og for deres eiere å ha sin forretningsførsel gjennom Sørlandet Boligbyggelag. Boligbyggelagets tjenester skal leveres til god kvalitet og konkurransedyktige priser.
5
Det er videre en trygghet for de tilknyttede borettslag at samtlige borettslag tilknyttet Sørlandet Boligbyggelag er kollektivt innmeldt i Borettslagenes Sikringsordning AS. Medlemskapet i Sikringsordningen sikrer boretts lagenes økonomi ved at selv om enkelte andelseiere ikke skulle makte å betjene sin andel av borettslagets felleskostnader, vil sikringsordningen dekke tapet.
Miljøfondet til Sørlandet Boligbyggelag Miljøarbeid i vid forstand er en viktig og prioritert oppgave, stikkord her er gode møteplasser, ryddig og ordentlig nærmiljø, god ressursutnyttelse og energisparing.
Sørlandet Boligbyggelag er en IA – bedrift. Målet er et sykefravær på under 3%. Sykefraværet i 2016 var 2,5% mot 3,6 % i 2015. Av sykefraværet i 2015 var det 3 langtidssykemeldte.
Økonomi Årets regnskapsresultat viser et overskudd etter skatt på kr 3.575.351. Styret foreslår at kr 358.000 av årets resultat overføres til Miljøfondet og at kr 3.217.351 overføres til annen egenkapital.
Med bakgrunn i de senere års resultater er det bygget opp et godt økonomisk fundament for den videre drift av Sørlandet Boligbyggelag. Investering i eiendom og Boligbyggelaget var tidlig ute med å etablere Miljøpris gjennomføring av byggeprosjekt medfører risiko og og senere et Miljøfond. Prisen har vært til inspirasjon dermed et behov for solid egenkapital. Egenkapitalen i snart tjue år og fondet har bidratt til å finansiere pr 31.12 2016 utgjør kr 65.428.591 inkludert kr gode miljøtiltak. Mange har nytt godt av midler fra 1.938.000 som er avsatt til Miljøfondet, men ennå ikke Miljøfondet til eksempelvis oppgradering av uteareal, bevilget. Det anses nødvendig at Boligbyggelaget har møteplasser, sykkelparkeringsplasser, opprustning en solid økonomi for å kunne innfri Boligbyggelagets av fellesrom, energisparetiltak, elbil-ladere og avfalls hovedformål, - å skaffe egnede tomter for å delta i håndteringstiltak. Det har gjennom mange år blitt boligutvikling og boligbygging for sine medlemmer. avsatt 10% av overskuddet til miljøfondet Samlet sett har det siden opprettelsen av miljøfondet satt Egenkapital pr. 31.12 av i overkant av kr 7.000.000 hvorav ca. kr 5.000.000 80 000 000 er tildelt til ulike formål. Boligselskaper som er til 70 000 000 knyttet eller forvaltet av Sørlandet Boligbyggelag 60 000 000 kan søke tilskudd. Det er Miljøfondets styre som 50 000 000 bevilger midler ut fra mottatte søknader. I 2016 ble 40 000 000 det fra fondet bevilget kr 517.000 til 36 prosjekter. 30 000 000 Tilskuddet fra Miljøfondet blir utbetalt når omsøkte tiltak er gjennomført. Styret foreslår at kr 358.000 av årets overskudd går til Miljøfondet. Saldoen på fondet er etter dette kr 1.938.000.
20 000 000 10 000 000 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Fordeling av omsetning i 2016 30 000 000
Administrasjonen Sørlandet Boligbyggelag hadde ved årsskiftet 23 ansatte med 4 i deltidsstilling, hvilket utgjør 22 årsverk. Av selskapets 23 ansatte er 11 kvinner og 12 menn. Selskapet har som mål å være en arbeids plass der det råder full likestilling mellom kvinner og menn, det arbeides for at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling grunnet kjønn. Arbeidsmiljøet i Sørlandet Boligbyggelag ansees som godt og virksomheten forurenser ikke det ytre miljøet.
6
25 000 000
8,9%
9,8%
6,1% 9,6%
7,4% 9,6%
9,1%
8,2% 10,6%
10,3%
40,1%
39,6%
38,7%
39,8%
39,1%
24,9%
26,4%
25,9%
20,9%
19,7%
19,3%
17%
17,4%
20,5%
21,1%
2012
2013
2014
2015
2016
20 000 000 15 000 000 10 000 000 5 000 000 0 Andre inntekter
Forretningsførsel
Medlemskontingent
Teknisk avdeling
Inntekter fra boligomsetning
Veien videre Styret bekrefter at forutsetningen om fortsatt drift er tilstede og at årsregnskapet er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at Sørlandet Boligbyggelag har et godt grunnlag for å møte nye utfordringer. Sørlandet Boligbyggelag driver sin virksomhet fra egne lokaler i Rådhusgt 14. Kvartal 32 AS har i flere år arbeidet med en ny reguleringsplan for kvartalet som også Rådhusgt 14 er en del av. Arbeidene med renovering og nybygging i hele kvartalet er i full gang og forventes ferdig i løpet av høsten 2017. Styret har besluttet å utvikle egen eiendom. Utgangspunktet var å renovere nåværende eiendom og bygge på to nye etasjer. Etter anbudsrunde ble imidlertid konklusjo nen at det økonomisk, strategisk og bruksmessig er bedre å bygge nytt i stedet for å renovere eiendommen. Styret har derfor besluttet å bygge nytt, det vil gi tjenlige lokaler for egen virksomhet og leieinntekter for de lokaler som ikke benyttes i egen virksomhet.
Sørlandet Boligbyggelag ønsker fortsatt å bygge boliger for sine medlemmer gjennom utvikling av egne prosjekter og i samarbeid med andre eien domsutviklere og utbyggere. Det prosjektet som er først i tid er boligprosjekt på Justvik og 8 leiligheter i Vennesla sentrum. Det er viktig for Sørlandet Boligbyggelag å være en attraktiv arbeidsgiver og sikre seg medarbeidere med god og riktig kompetanse til nytte for kundene og medlemmene. Styret vil takke kunder og tillitsvalgte i borettslag og boligsameier for samarbeidet med Sørlandet Boligbyggelag. Styret vil også for dette året takke de ansatte for god innsats.
7
Resultatregnskap Sørlandet Boligbyggelag Driftsinntekter og driftskostnader
Note
Salgsinntekt Organisasjonsmessig inntekter Sum driftsinntekter Varekostnad Lønnskostnader Avskrivning på driftsmidler Annen driftskostnad Sum driftskostnader
5, 7 2 7
Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Annen finansinntekt Annen rentekostnad Annen finanskostnad Resultat av finansposter
10 12
Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat
6
Årsoverskudd Overføringer Avsatt til miljøfond Overføring fra miljøfond Bevilget utdelt fra miljøfond Overført til annen egenkapital Sum overføringer
Sørlandet Boligbyggelag
8
1 1 1 1
2016
2015
24 637 138 2 821 725 27 458 863
23 283 480 2 751 595 26 035 075
759 516 17 775 078 222 800 5 111 494 23 868 887
597 590 16 974 261 200 295 5 152 935 22 925 081
3 589 976
3 109 994
282 000 611 009 1 391 766 583 1 150 000 1 134 193
235 000 758 237 933 369 2 952 0 1 923 654
4 724 168
5 033 648
1 148 817
1 330 331
3 575 351
3 703 317
358 000 -517 000 517 000 3 217 351 -3 575 351
369 771 -531 000 531 000 3 333 546 -3 703 317
Side 1
Balanse Sørlandet Boligbyggelag Eiendeler
2016
2015
6
173 518 173 518
215 005 215 005
Varige driftsmidler Tomter, bygninger o.a. fast eiendom Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr Sum varige driftsmidler
2 2
7 361 916 202 500 7 564 416
7 354 583 68 000 7 422 583
Finansielle driftsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler
10 11 12
3 179 278 350 000 2 111 751 5 641 029
2 972 754 1 500 000 2 111 751 6 584 505
13 378 963
14 222 093
8
2 000 000
2 000 000
9 9 10
1 962 510 1 728 675 9 943 426 194 780 13 829 391
6 009 482 723 542 8 501 010 123 403 15 357 437
3
45 887 634
45 004 977
Sum omløpsmidler
61 717 024
62 362 414
Sum eiendeler
75 095 988
76 584 507
Anleggsmidler Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler
Note
Sum anleggsmidler Omløpsmidler Prosjekter Fordringer Kundefordringer Fordringer på borettslag Kortsiktige konsernfordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l.
Sørlandet Boligbyggelag
Side 1
9
10
11
12
13
SØRLANDET BOLIGBYGGELAG Skippergata 13/17 4611 Kristiansand Tef.: 38 07 90 70 www.sorbbl.no 14