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C E D O SS I E R E ST P U B L I É PA R S M A R T M E D I A E T N ' E N G AG E PA S L A R E S P O N S A B I L I T É D E S É D I T E U R S N I D E L A R É D AC T I O N D E L A D E R N I È R E H E U R E

FEV ‘20

MA MAISON

Ugly Belgian houses Une brique... dans les yeux?

Nouveaux habitats Mode de vie modulable

Nicolas Spies

L’éfficacité énergétique des bâtiments

VIRGINIE JACOBS « La maison où je fais des travaux devient la mienne pendant un moment »

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Une brique dans le ventre… ou dans les yeux ?

Commençons par le commencement: le point de départ de mon projet Ugly Belgian Houses découlait d’une véritable colère. Tous les jours, je quittais mon petit village de Veldegem à vélo pour me rendre à l’école à Bruges, trajet sur lequel j’empruntais une chaussée typiquement belge. Des maisons, des maisons et encore des maisons – ayant toutes un style différent les unes des autres. De quoi en avoir mal aux yeux. À force de m’intéresser à ce phénomène par le biais de mon blog Ugly Belgian Houses, cette colère à commencer à se transformer en empathie. À présent, je me rends compte de la chance que nous avons de pouvoir exprimer notre côté surréaliste en Belgique, dans le sens où nous avons la liberté de construire ce que nous voulons. Le principal problème (à mon humble avis) est surtout l’absence d’espace et d’une planification digne de ce nom. Nous avons tout simplement

Une maison laide vaut mieux qu’une maison ennuyeuse! l’autorisation de continuer à bâtir. Malheureusement, cette liberté sans retenue rend parfois notre petit pays éclaté vraiment laid. J’ai longtemps nourri l’idée que ce concept faisait également son chemin dans les sphères politiques. L’annonce du « stop au béton » semblait marquer la fin de la fureur de bâtir. Toutefois,

CONTENU... 04 La domotique au service de votre portefeuille 05 Coussins, bibelots et papier-peint : tendances 2020 06 Nouvelles vies, nouveaux habitats

Je ne suis ni architecte ni ingénieur ni maçon et encore moins photographe, mais je peux affirmer avec 100 % de certitude que notre pays compte énormément de Ugly Belgian Houses.

e photographie et commente les maisons que je rencontre durant mes pérégrinations, ce qui me donne une assez bonne idée de l’état (des bâtiments) de notre pays, bien que je ne sois pas architecte ou urbaniste.

il s’avère que c’était un espoir vain, car la perspective du « stop au béton » en 2040 a insufflé une nouvelle énergie dans le secteur et je crains que 2030 soit déjà trop tard. D’ici là, nous serons tous emmurés dans ces briques belges. Une petite suggestion amicale en passant: mieux vaut une maison laide sur un terrain déjà bâti qu’une belle maison sur un espace agricole (vierge de toute construction). Épargnez les espaces ouverts, il en reste si peu. Quels éléments rendent une maison laide? C’est une question que l’on me pose souvent. La réponse n’est pas simple, car la beauté reste quoi qu’il en soit une affaire de subjectivité. Pour Ugly Belgian Houses, j’applique les critères suivants: bizarrerie, proportions souvent inégales, utilisation de matériaux étranges, construction d’un style totalement différent. Cerise sur le gâteau: l’absence de fenêtres – ou plutôt au moins une fenêtre murée. Soit, s’il y a bien une chose que j’ai apprise de mon expérience de collectionneur d’affreuses maisons, c’est qu’une maison laide vaut mieux qu’une maison ennuyeuse!

Interview: Virginie Jacobs

Cultiver votre jardin intérieur

12 Panel d’experts: Investissement locatif 14

Nicolas Spies: L’éfficacité énergétique des bâtiments

ÉQUIPE. COUNTRY MANAGER: Christian Nikuna Pemba RÉDACTEUR EN CHEF: Ellen Van Hoegaerden ÉQUIPE ÉDITORIALE: Frédéric VanDeCasserie Louis Matagne Julie Garrigue PHOTO EN COUVERTURE: Thomas Schurmans LAYOUT: Baïdy Ly IMPRESSION: IPM Group

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TEXTE HANNES COUDENYS DIGITAL CREATIVE/CEO HURAE

Bonne Lecture Abdel Sahraoui Project Manager

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DOMOTIQUE BÉNÉFICES

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La domotique au service de votre portefeuille Souvent associée au confort et à la sécurité, la domotique, c’est-à-dire la gestion automatisée et centralisée du matériel électrique d’une habitation, est aussi un précieux allié pour faire des économies d’énergie. Et si on regarde plus loin, pour diminuer l’impact carbone des ménages.

« L

a domotique, c’est l’automatisation d’un bâtiment, et l’enclenchement de systèmes électriques en fonction de la présence ou non des habitants », explique d’entrée Etienne Gravy, ingénieur de formation et fondateur de la section domotique à l’HELHa (Haute École Louvain en Hainaut). Quand on pense à cette technologie, c’est donc souvent la notion de confort de vie qui vient d’abord à l’esprit. Mais derrière les lampes qui s’éteignent sans interrupteurs et les volets qui s’ouvrent seuls, se cache un enjeu énergétique et financier qui échappe de moins en moins aux Belges. « Aujourd’hui, je pense que 75 % de ma clientèle vient vers la domotique pour optimiser sa gestion énergétique et faire baisser les factures », analyse Quentin Pierre, associé et intégrateur de système chez Casa Domotic. Tout de suite, on pense au système de détection de mouvement et d’extinction automatique des lampes. « Mais pour moi, c’est surtout au niveau thermique que la domotique joue un

rôle énergétique essentiel. », avance Q. Pierre. « Je parle principalement d’un système de chauffage pièce par pièce, surtout intéressant en rénovation. » Concrètement, le domoticien installe une sonde de température dans chaque pièce de l’habitation et une électrovanne unique, pilotable depuis un endroit du bâtiment. « On peut ainsi faire un calendrier de chauffage très précis pour chaque pièce, qui est commandable à distance, par exemple sur téléphone. » Chaque espace reçoit donc une instruction indépendante, planifiée ou en temps réel, qui colle aux réalités de son usage et aux éventuels imprévus. À partir de ce principe, la domotique se déploie également en petites applications bien utiles pour faire des économies. On pense par exemple à ce système de contacteur sur les portes et fenêtres, qui coupe le chauffage si une fenêtre reste ouverte trop longtemps. Ainsi, fini de faire tourner le compteur pour une chambre d’ado désertée, par exemple. Une autre utilité de la domotique, c’est la visualisation précise des consom-

mations. « On peut reprendre sur une interface unique les informations des différents compteurs, et, à partir de là, mettre soi-même en place des actions de régulation très ciblées », explique Q. Pierre. Idéal aussi quand on aborde la question des énergies renouvelables. « En croisant les informations, un système domotique permet de déterminer les moments adéquats pour réinjecter de l’électricité dans le réseau, ou au contraire pour la stocker », ajoute à ce sujet E. Gravy. Alors, oserait-on faire de la domotique un acteur incontournable du défi climatique? « Si on va à l’extrême, bien sûr », déclare l’ingénieur. « Les particuliers n’ont peut-être pas la clé pour améliorer la situation climatique, mais la domotique permet certainement l’accumulation de petits gestes et économies qui, ensemble, comptent. » Mais à quel prix? « Pour un système de chauffage pièce par pièce, si on part sur 12 pièces, on peut compter 2000 euros », avance Q. Pierre. Pour une maison rénovée, l’investissement serait amorti grâce aux économies

d’énergie en 5 ans maximum. « Il faut comprendre que cet aspect énergétique, c’est le seul dans la domotique qui s’auto-paie vraiment. » Reste que vu l’aspect interconnecté et pointu de la technologie, mieux vaut passer par des professionnels, ne serait-ce que pour se faire conseiller. « Si vous savez dès le départ que vous voulez intégrer un système domotique dans votre maison, choisissez bien votre architecte, car tous n’en font pas une priorité » prévient E. Gravy. « Et si comme moi vous pensez qu’il vaut mieux passer par le système KNX, qui est un protocole mondial permettant de faire communiquer des produits de différents fabricants, laissez la conception et le paramétrage à un domoticien professionnel. » Toutefois, la plupart des intégrateurs offrent des prestations flexibles, qui vont de la conception et l’intégration complète d’un système, à une « simple » critique de matériel préalablement choisi par le client. À chacun donc de mettre le curseur où il le souhaite. TEXTE LOUIS MATAGNE

TENDANCES DÉCORATION

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Coussins, bibelots et papierpeint : tendances 2020 Nouvelle année, nouvelles résolutions, nouvelle décoration? Inutile de tout changer pour transformer l’ambiance, expliquent deux expertes de l’aménagement et de l’intérieur. Quelques touches de modernité issues des dernières tendances et le tour est joué!

«C

e qu’il y a d’étonnant ces dernières années, c’est que tout est possible » explique Monique Large. « On matche le bon goût et le mauvais, on refuse l’esthétique conformiste de la célèbre marque de meubles en kit. On préfère personnaliser que suivre un mode d’emploi » ajoute la Conseillère en Innovation et tendances de l’agence Pollen. Et ce n’est pas Marie Degaute, décoratrice d’intérieur, qui la contredira. Elle doit parfois l’expliquer à des clients, qui s’attendent à une tendance unique, à commencer par les coloris. « La couleur de l’année par exemple varie d’une marque à l’autre. On ne peut pas dire qu’il n’y en a qu’une, mais plutôt une par teinte. » Le seul point commun de ces couleurs est d’être plutôt naturelles et apaisantes expliquet-elle: fini le jaune citron, le vert pelouse ou le bleu ciel. On préfère plutôt le jaune moutarde, les vert de gris et vert bleuté ou encore

le bleu nuit. Et ça dépend encore de la personnalité de l’habitant: couleurs chaudes ou froides? Il existe toutefois quelques grandes tendances. « Pour les meubles, on est beaucoup dans les tendances des années 50: tout en rondeur, pieds trapèze et textiles rembourrés » selon la conseillère de chez Pollen. L’important concernant les grosses pièces, pour la décoratrice namuroise, c’est de « rester dans des couleurs classiques, désaturées et apporter plus de flashy avec les accessoires. » Et l’accessoire par excellence pour son œil affuté, c’est le papier-peint! « La mouvance Art Déco étant toujours bien présente, on retrouve beaucoup de papier peint avec des formes géométriques typiques. À côté de cela, on est toujours un peu dans la mouvance Jungle, avec des papiers-peints panoramiques, aux gros motifs végétaux. » Autre tendance que prédit Monique Large: la fin de la fast-fashion. On chine, on récupère, on répare, on recycle! « C’est encore émergeant.

Mais on intègre de plus en plus une démarche écolo dès l’achat. » On veut tout vérifier : une fabrication locale, des matériaux éco-responsables, un entretien facile et une réparation prise en charge. « Ça va devenir de plus en plus culpabilisant de jeter » explique-telle comme conclusion au sujet. En termes d’aménagement de l’espace également il y a des tendances. La plus importante (et la plus écolo), c’est l’économie du gros mobilier. Il vaut mieux privilégier un ou deux grands meubles, surtout dans les petits espaces. « Et on contrebalance le minimalisme du mobilier avec les textures et textiles. Par exemple, les tapis, les coussins, les papiers-peints, les vases », conseille l’experte en Tendances M. Large. Mais gare à l’accumulation de bibelots prévient la spécialiste de la décoration, M. Degaute. « Quand il y a trop, on ne voit plus rien. Une belle lampe peut suffire à faire tout le ‘Wouhaa’ de votre déco. » Le dernier point sur lequel insiste Monique Large, c’est le concept du

décloisonnement: « on ouvre les espaces, mais on les repartitionne avec des éléments comme des paravents, des cloisons légères. On crée de nouvelles circulations aussi grâce aux miroirs. La maison vit, on joue avec l’espace et ses perspectives. » Un décloisonnement qui bouleverse aussi l’agencement traditionnel, celui du dedans/dehors. « Et d’ailleurs, les plantes et les meubles outdoor s’introduisent dans la maison. On a besoin de lien vers la nature, vers l’extérieur » analyse Monique Large.

Le dernier mot de Marie Degaute porte sur les ambiances apaisantes. « Le cocooning n’est pas une tendance à proprement parlé. Alors vous pouvez le créer avec tous les styles : Art Déco, Jungle, Ethnique etc. On ajoute des tapis, de gros drapés sur les tentures, on place des textiles lourds comme du velours, on tamise la lumière. C’est tout l’aménagement qui créera l’effet cocooning. » TEXTE JULIE GARRIGUE

HABITATION TENDANCES

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Nouvelles vies, nouveaux habitats! Les formes d’habitation évoluent et se multiplient, souvent au rythme de nos changements de vie et d’envie. Même si trois constantes frappent toujours à la porte: le refus de l’isolement, la dynamique collaborative et la sacro-sainte recherche de budgets pas trop explosifs.

n matière d’habitat, l’étude qui fait foi au niveau mondial a été menée par des étudiants de Sciences Po, à Paris, sous la houlette de Georges Durand, spécialiste de l’habitat reconnu mondialement. Il dresse le cadre: « De nouveaux types d’habitats collectifs émergent! Favorisant le vivre ensemble, ils aident aussi souvent à résoudre l’équation économique pour se loger dans de bonnes conditions. Tandis qu’ils répondent, dans le même mouvement, à une grande diversité de modes de vie et de situations personnelles, divorce, grand âge, recomposition familiale… que le logement traditionnel ne satisfait plus. » Et dans cette avalanche de nouveautés, trois mots reviennent toujours: « modulable », « participatif » et « intergénérationnel ». Le logement modulable est conçu pour faire évoluer facilement la configuration des pièces. Par exemple quand une famille s’agrandit ou qu’une personne âgée vient vivre près de ses proches. « Ce type de logement permet de facilement cloisonner une nouvelle pièce. Idéal pour cohabiter sans empiéter sur l’intimité ou l’indépendance des autres occupants », complète G. Durand. Vient ensuite, l’aspect participatif. « Le principe: plusieurs ménages se regroupent dans un logement où chacun dispose de pièces privatives et partage d’autres espaces, par exemple

la cuisine, un jardin, une salle de jeux. Les décisions sont prises à la majorité des participants. » Parmi les intérêts: les échanges et la contribution de tous pour répartir les tâches. Une difficulté dans les projets de construction de ce

type: obtenir un terrain et un financement. Car qui dit plusieurs familles sur un même espace, dit forcément grand espace, pas forcément facile à dénicher ni à acheter vu son coût. Enfin, le logement intergénérationnel, lui, se base sur un principe donnant-donnant. « Une personne âgée va ainsi louer une pièce de son logement à un étudiant à un prix modéré, en échange de quelques services. Outre l’intérêt économique, ce modèle est

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aussi une bonne solution pour rompre l’isolement et favoriser l’entraide. C’est souvent une excellente solution où chacun trouve son compte. Mais, au-delà des manières de se loger, arrivent aussi des formes d’habitats très différentes! »

Au premier rang de celles-ci: la « tiny house », petite maison venue des États-Unis, généralement construite sur roues pour en faciliter les déplacements. Corollaire immédiat de l’arrivée de toute nouveauté sur un marché déjà établi et suivant en cela ses habitudes ancestrales: un fameux flou juridique. Mais aussi des solutions qui se font jour! « Les tiny houses n’apparaissent pas dans la législation pour le moment, et rien n’est clair quant à savoir si elles relèvent d’une caravane, d’une exten-

sion, d’une maison… », explique Arno Geurens, directeur général de Tiny House Belgium, principal ambassadeur des constructeurs de tiny houses chez nous. « Mais les choses avancent bien. Vous devez demander auprès de votre commune si vous avez le droit de placer une tiny house dans votre jardin, pour commencer, par exemple. Cela dépend souvent de la parcelle de terrain sur laquelle vous voulez la placer et des règlements communaux propres à votre lieu de résidence. On observe que les autorisations sont de plus en plus souvent accordées, puisque le nombre de tiny houses explose. » Un succès qui s’explique principalement par une volonté de réduire ses besoins, et surtout par des prix très attractifs. Les prix d’une tiny house varient en effet de 20.000 à 55.000 euros selon la taille et le niveau de finition. « On dit souvent que le prix moyen d’une petite maison est de 42.000 euros. Ce type de logement présente une surface moyenne de 22 mètres carrés et peut peser un maximum de 3,5 tonnes pour que vous puissiez toujours la transporter sur une remorque. Et, vu l’espace qui se raréfie, surtout en ville, et les budgets classiques qui augmentent sans cesse, je pense que cette évolution n’en est qu’à ses débuts! » TEXTE FRÉDÉRIC VANDECASSERIE

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INTERVIEW VIRGINIE JACOBS

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ous gérez des chantiers de rénovation globaux, mais vous donnez aussi des conseils d’aménagement. Vous êtes donc à la fois architecte et architecte d’intérieur? « J’ai suivi des études d’architecture et travaille comme architecte. En outre, je travaille pour ‘Une brique dans le ventre’, une fois par semaine, à raison de 40 émissions par an. Où je donne plus des conseils en matière d’aménagement d’intérieur. À côté de Cédric Wauthier, le journaliste principal, j’agis en ramenant dans la maison dont on parle des petits détails qui peuvent faire la différence. C’est un secteur où je suis à l’aise aussi, parce que j’ai travaillé dans un magasin d’intérieur durant 5 ans, donc j’ai une vision assez précise sur les produits, les nouveautés, les courants et les manières de les agencer. Bref, je suis donc une sorte d’électron libre qui s’adapte bien. »

La passion dans le ventre! Ce qui frappe chez Virginie Jacobs, architecte et co-animatrice de l’émission « Une brique dans le ventre » de la RTBF, c’est sa passion! D’ailleurs, ses yeux se mettent à pétiller dès qu’elle vous parle des rénovations qu’elle a gérées, chez elle et, surtout, chez tous ses autres clients ravis! TEXTE FRÉDÉRIC VANDECASSERIE

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Quand vous parlez de courants, on pense bien entendu aux produits et pratiques « à la mode. » Mais, dans le bâtiment comme ailleurs, la meilleure façon de ne pas se démoder n’est-elle pas de ne pas être à la mode, justement? « De fait! J’ai tendance à rester dans l’intemporel, et à conseiller aux clients de se méfier des choses et idées trop ancrées dans un air du temps précis. Par contre, je leur dis toujours qu’ils peuvent davantage se lâcher dans des secteurs où il est facile de changer ensuite. En résumé: prenons des risques là où c’est facile à modifier! Par exemple, le jaune moutarde revient fort à la mode. Et si, dans quelques années, un client qui aurait succombé n’en peut plus de cette couleur, il n’aura qu’à repeindre ou changer de papier peint. Par contre, choisir

VIRGINIE JACOBS INTERVIEW

#FOKUSMAMAISON des matériaux qui vieilliront avec le temps, comme le chêne, et privilégier les entrées de lumière dans un bâtiment, sont des choses essentielles qui devraient rester. » Être architecte, c’est parfois aussi dire des choses à un client qui ne veut pas trop les entendre. Vous vous y prenez comment dans ces cas-là? « C’est un métier qui fait, en effet, aussi appel à la psychologie et à l’écoute. Il y a des clients très à l’écoute, investis, et avec qui on entre assez facilement en synergie. À l’inverse, d’autres portent des demandes très précises, auxquelles ils ne veulent absolument pas déroger. Avec ces derniers, je commence toujours par dessiner des esquisses de ce qu’ils veulent, puis j’essaie éventuellement d’impulser un changement que je jugerais utile et intéressant. Parfois, cela donne de bons compromis. » C’est cette variété dans les clients et les projets qui vous intéresse aussi dans votre job? « Oui, bien sûr! Couplé avec le fait que les clients qui vous paraissent complexes et rigides au début se révèlent parfois très sympas pour collaborer ensuite. Il se déroule en général un à deux ans entre le premier trait de crayon et la finalisation du projet. La relation avec le client est donc fondamentale. Car elle sera longue… » Quelles pièces ont vos préférences dans le cadre d’une rénovation? « Question importante. Car la maison où je fais des travaux devient la mienne pendant un moment. J’aime particulièrement les pièces de vie, comme la cuisine et le living. Parce que ce sont celles-là où la famille qui habitera la maison se trouvera le plus souvent. C’est très agréable d’imaginer les

intérieurs de ces pièces en fonction des futurs habitants. » L’angoisse principale de la profession d’architecte, c’est quoi? « La mauvaise estimation. Je n’accepte plus les projets avec un budget trop réduit, juste pour faire plaisir. C’est une erreur que je commettais parfois au début. Par ailleurs, il faut apprendre à “sentir” les projets qui ne nous correspondent pas, et les refuser. Mais, même dire non dans ce contexte est souvent très difficile pour moi. Je dois me faire violence pour y arriver. Mon maître de stage m’avait dit: « Si tu ne le sens pas, tu n’y vas pas. » Plus facile à dire qu’à faire. » Les rénovations font appel à des budgets souvent importants, les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter… pourtant le marché se porte toujours très bien. Comment l’expliquez-vous? « Le fait d’être propriétaire reste ancré dans nos mentalités, c’est l’aspect “une brique dans le ventre”, justement. Dans le cas de Bruxelles, les prix ont augmenté suite à l’installation de la Communauté européenne, ce qui constitue un souci pour les autres Bruxellois qui voudraient acheter. Mon avis personnel est qu’il y a un moment où cette inflation va s’arrêter. Mais quand? Je n’en sais rien… Parce que, en outre, rénover coûte de plus en plus cher. » Parce que les matériaux plus écologiques sont plus onéreux? « Oui. Mais, malgré tout, ils sont de plus en plus présents dans les demandes des clients, qui ne sont donc pas rebutés même si l’investissement ne sera jamais amorti. Les matériaux les plus deman-

dés tournent le plus souvent autour des citernes d’eau de pluie, des systèmes de chauffage moins polluants et de l’isolation. Aujourd’hui, je remarque juste que c’est parmi les clients plus âgés que se trouvent parfois ceux qui prêtent moins attention à ce genre de problématique. C’est sans doute une question de génération. Car parmi les plus jeunes, tous sont très conscientisés à l’impact écologique d’une habitation bien pensée en ce sens. » Vous avez mené des travaux de rénovation dans votre propre maison, mêlant donc vie privée et boulot. Vous avez géré différemment que pour des clients « classiques »? « On passait tous les jours, mon compagnon et moi, sur le chantier. Cela n’a pas posé trop de soucis. Toutefois, aussi paradoxal que cela puisse paraître, autant je me bagarre souvent pour que les prix de fournitures baissent chez des clients, autant ici, je ne l’ai pas fait autant. Et c’était un peu la même chose pour les aspects administratifs. Sinon, il y a eu des soucis sur le chantier comme partout. Mais des problèmes lors de travaux, c’est inévitable de toute façon. »

Des bâtiments presque vivants! L’Israélo-Italien David Fisher a imaginé une « Dynamic Tower »! Soit une tour de 420 mètres de haut qui tourne sur ellemême. Les 80 étages accomplissant une rotation de 360 degrés toutes les 90 minutes. Bref, plus question de se battre pour un appartement orienté vers l’est, l’ouest ou le sud: chaque locataire peut contempler tour à tour les quatre points cardinaux. Conçue en 2008 pour être implantée dans les quartiers chic de Dubaï, la tour n’a pas encore été bâtie à ce jour. Mais qui sait…

SMART FACT. Si je n’avais pas été architecte… « … j’aurais de toute façon choisi un métier de contact humain, c’est dans ma nature. Jeune, j’étais très intéressée par la médecine. J’y vois d’ailleurs un lien avec l’architecture. Puisque les deux secteurs sont à la fois techniques et humains. Il faut réparer et soigner, des humains ou des maisons. Sinon, j’aurais aussi pu devenir agent immobilier pour, encore une fois, rencontrer des gens et faire voir de jolies réalisations. »

Des cuisines de plus en plus à vivre! La cuisine 2020 est esthétique, mais aussi fonctionnelle et conviviale. C’est la tendance actuelle: on ne la cache plus! On la soigne et on en fait une pièce à vivre. Côté matériaux, le bois revient plus que jamais sur le devant de la scène avec des façades imitation bois bluffantes de réalisme, ou des meubles en bois massif au look résolument modernisé. Sans oublier la nouvelle vague de cuisines en Inox, à l’image de celles des chefs.

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INTÉRIEUR VÉRANDA

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Cultiver votre jardin intérieur L’été peut sembler court en Belgique. De nombreux belges rêvent d’un petit coin cosy, où prendre un bain de soleil dès les premiers rayons et profiter de nature et de calme. Bref, d’une véranda. Si tel est aussi votre cas, c’est le moment de se lancer pour en profiter cet été!

«C

’est un espace de vie, hors du temps, hors de la ville, Jacqueline Ezman plante d’emblée le décor. Un espace où l’on peut se recharger et planter nos racines. » La véranda devient un incontournable luxueux de nos intérieurs, une pièce à vivre qui invite le jardin dans la maison. Et pour de bonnes raisons selon Mme Ezman, propriétaire de Brut, un magasin de plantes unique à Bruxelles. « L’intérêt des gens se tourne vers plus d’authenticité. Les plantes y répondent. » Aurélie Maniquet, Responsable Marketing et Communication de l’entreprise Les Vérandas 4 Saisons l’a constaté ces dernières années. « J’ai l’impression qu’il y a une tendance générale à ouvrir les maisons. (…) On ne parle plus des vérandas d’il y a 30 ans, où on avait froid l’hiver, chaud l’été. » La véranda traditionnelle était une pièce extérieure adossée à la maison, dont on ne profitait vraiment qu’en autonome ou au printemps. « Pour l’Hiver et les grands froids, on travaille aujourd’hui avec un châssis et un vitrage super isolants avec un K 1.0, explique la responsable de la communication. La pose d’un

triple vitrage est aussi possible. » Ces nouvelles technologies d’isolation ont permis d’aborder la véranda comme une pièce de vie à l’année ou comme une extension vitrée du salon. « Si la véranda est plein sud, on peut prévoir un store sur le toit de la véranda pour éviter l’ambiance étouffante l’été », conseille Aurélie Maniquet. L’utilisation de l’aluminium s’est largement démocratisée. « Ça n’a pas

recherchent une structure chaleureuse qui respecte l’architecture. » Le choix des matériaux dépend donc essentiellement du projet et du budget. Un modèle simple monopente commence à 20 000 euros. Pour une véranda avec un toit-plateforme, les prix peuvent doubler. « Cette fourchette englobe le prix des matériaux et de la pose de la véranda » précise Aurélie Maniquet. Les règles en matière de construction de véranda

On prend le temps de ralentir, écouter les plantes pousser, les regarder bouger. Une véranda, c’est vraiment un beau cadeau à se fairee. besoin d’être repeint ou entretenu. Il y a une véritable pérennité de l’aluminium », explique la spécialiste des vérandas. Le châssis en PVC est une autre possibilité. Il est moins cher que l’aluminium mais résiste moins bien au temps. Le bois, qui demande un entretien particulier, possède l’atout du charme. « Les clients qui ont une fermette en bois, pleine de croisillons,

sont plus souples en Wallonie qu’à Bruxelles. Toutefois, la professionnelle Mme Maniquet n’a qu’un conseil à donner: « La première étape est toujours d’aller voir à la Commune quelles sont les règles. » Dans le cas où aucune formalité administrative n’est requise, un projet peut rapidement se concrétiser. « Le client doit commencer par les travaux de fondation, de

terrassement et par la pose des pierres bleues [assise de soutien pour les châssis]. Un professionnel peut s’en charger en dix jours. Il faut ensuite compter 2 mois et demi pour la commande et la pause de la véranda ». A ces trois mois, il faut ajouter environ 4 mois pour l’obtention d’un permis de construire, ou 1 mois pour une simple déclaration de travaux. Le temps et l’argent investis représentent un frein certain pour nombre de propriétaires. Ça reste un investissement intelligent pour Jacqueline Ezman, qui propose également ses services de paysagiste. « On prend le temps de ralentir, écouter les plantes pousser, les regarder bouger. Une véranda, c’est vraiment un beau cadeau à se faire. » Elle a sa petite idée pour faire de cet espace lumineux un havre de paix. « Les succulentes et les cactées pourraient donner une atmosphère complètement surréaliste pour une véranda en Belgique. Pour une véranda-salon, j’imagine un décor tropical avec de grandes plantes généreuses. Ne manque qu’un fauteuil vintage en osier pour en profiter. » TEXTE JULIE GARRIGUE

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Investissement locatif: pas de précipitation! Souvent présenté comme un « bon plan », l’investissement locatif – c’est à dire le fait d’acheter un bien pour en tirer un revenu locatif – n’est pas pour autant dénué de risques. Nos experts dévoilent donc quelques pistes pour mettre votre investissement sur la voie de la « success story ».

PHILIPPE JANSSENS.

JULIEN MANCEAUX.

ERIC VERLINDEN.

Directeur général du bureau d’expertise immobilière indépendant Stadim

Économiste senior chez ING Belgique

CEO du groupe immobilier TREVI

Existe-t-il une bonne formule pour réussir son premier investissement locatif? « Il faut commencer par considérer sa propre situation professionnelle et financière: possédez-vous une réserve de cash à engager, qui permettrait de bénéficier rapidement du rendement? Ou misez-vous plutôt sur un revenu net suffisant pour rembourser un emprunt d’ici à votre retraite? Et vivrez-vous un jour dans ce bien? Ensuite, il existe une corrélation entre la qualité d’un bien – sa situation, son état initial – et son rendement. À ce propos, il faut bien calculer le rendement net, en considérant par exemple le coût des entretiens, des assurances, ou des vacances locatives. Enfin, il faut se renseigner sur la fiscalité, et les avantages qui existent. C’est du long terme. »

« Au niveau du contexte économique, on constate que les perspectives de plus-values ont rétréci depuis la crise. Cela signifie qu’il faut être un peu plus attentif aujourd’hui au rôle du rendement locatif dans le rendement total. Pour augmenter facilement ce rendement locatif en diminuant la mise de départ, l’emprunt reste un levier apprécié par les investisseurs. Cette solution permet en plus d’avoir un “coup de pouce” fiscal via une déduction pour l’épargne à long terme. Globalement, rappelons tout de même que l’investissement locatif est un investissement à long terme, qui ne sera intéressant qu’au bout d’une dizaine d’années, lorsque les frais d’acquisition auront été récupérés. »

« Quel que soit le bien qu’on veut acheter, il faut vérifier s’il se louera. Quel est son potentiel locatif, tant au nouveau géographique que structurel? Il est également important d’étudier la valeur locative du bien et sa rentabilité future de manière objective, c’est-à-dire par points de comparaison dans son environnement direct. Méfiez-vous d’ailleurs des trop bonnes affaires! Il faut enfin rendre son bien attractif, et même différent des autres. Son “look” et son aménagement doivent répondre à la demande et le démarquer. Ça passe par des petites dépenses très utiles, mais souvent sous-estimées, comme le choix des luminaires et des stores, ou l’aménagement d’un placard dans le hall. »

Quelle est l’erreur la plus fréquente que vous voyez chez les investisseurs débutants, et comment l’éviter? « Une erreur est de se laisser attirer par des rendements locatifs trop alléchants, de 7 ou 8 % par exemple. Souvent cela correspondra à des biens vétustes, qui nécessiteront des travaux, ou qui sont situés dans des environnements faibles économiquement. Cela est compensé par le rendement élevé. Or, je pense qu’à long terme, il vaut vraiment mieux miser sur la qualité. Et même si c’est compliqué pour un particulier, il faut toujours étudier la quote-part entre la partie “terrain” et la partie “brique”. On peut supposer que la première évoluera positivement, via l’inflation ou le pouvoir d’achat, tandis que la deuxième s’usera. Selon votre situation, il faut trouver le bon équilibre. »

« Attention à la publicité, et aux promesses de rendements un peu fantaisistes, qui ne sont pas toujours en ligne avec la réalité. Il faut se rappeler que les annonces immobilières ne sont pas régulées comme celles pour les fonds d’investissement, par exemple. Elles ne sont pas tenues de respecter des critères stricts. Parfois, il y a des garanties, mais sur un horizon et pour un rendement limités. Dès lors, il faut faire son calcul soi-même, sur base des données qu’on possède au moment de l’achat: le revenu cadastral du bien (et les taxes qui en découlent), sa localisation, le loyer qu’on peut en espérer. À partir de là, on peut avoir sa propre idée du rendement locatif, et éventuellement de la plus-value. »

« En tant qu’investisseur, il faut à tout prix éviter de projeter sa vision personnelle, ses propres attentes et plaisirs sur le bien locatif. La question n’est pas de savoir si on se verrait bien y vivre ou non, mais s’il existe une demande réelle pour louer tel bien à tel endroit. Pour donner un exemple concret: il arrive souvent de faire visiter des appartements en ville et d’entendre comme remarque du client que c’est trop bruyant. Là n’est pas le sujet! Le sujet, c’est d’être cohérent par rapport à la demande, et dans ce cas-ici par rapport aux jeunes qui aiment vivre dans l’animation urbaine. Donc évitez vraiment de vous transposer comme habitant et gardez une casquette neutre d’investisseur. »

Selon vous, l’année 2020 sera-t-elle propice à l’investissement locatif? « L’immobilier est assez stable, même s’il faut être attentif aux modifications des mesures régionales – comme l’ancien bonus logement – qui peuvent entraîner des déséquilibres. Historiquement, nous sommes plutôt un pays avec un important taux de propriétariat. Mais cela diminue, tandis que la demande de location accroît. C’est notamment dû à la difficulté pour les jeunes de trouver le capital de départ. Parallèlement, nous connaissons une situation particulière depuis 4 ans, avec un taux réel négatif qui est mauvais pour le capital des épargnants. Je ne sais pas dire combien de temps cela durera, mais dans ce contexte, investir une partie de son capital dans l’immobilier est un bon moyen de défense. »

« Ni plus ni moins que l’année écoulée. Les taux vont rester bas et, si on observe bien un ralentissement de l’économie belge, on ne s’attend pas pour autant à une montée du chômage qui empêcherait les gens de payer leur loyer. On peut éventuellement craindre à plus long terme une accentuation du ralentissement économique qui toucherait au pouvoir d’achat des locataires, mais ça n’est pas encore d’actualité. Par contre, de manière générale, je pense que l’investissement locatif présente toujours un risque. Si on concentre ses investissements sur un seul actif, et que ce dernier accumule les problèmes pendant dix ans – trop de travaux, locataires peu respectueux – le rendement peut évidemment devenir négatif. »

« Nous sommes en présence d’un marché équilibré et très sain à tous les niveaux, que ce soit en termes de production de logement, de taux d’intérêt ou de demandes locatives. Car c’est très bien d’investir, mais encore faut-il qu’il y ait une demande derrière, un “end user”, ce qui est bien le cas aujourd’hui. Pour répondre clairement à la question: je ne vois pas d’éléments à l’horizon susceptibles de venir perturber cet équilibre. On peut toujours élaborer des scénarios négatifs, mais si on se base sur des paramètres observables, rien sur le marché ne va à l’encontre d’une année 2020 positive pour l’investissement locatif. »

TEXTE LOUIS MATAGNE

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CHRONIQUE NICOLAS SPIES

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L’efficacité énergétique des bâtiments En Wallonie, la norme de performance énergétique « Q-ZEN » (Quasi Zéro Énergie) entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2021. Mais l’enjeu principal de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments se situe au niveau de la rénovation des bâtiments existants.

’est un impératif climatique: près d’un million de bâtiments devront être rénovés au cours des 20 prochaines années en Wallonie!

Le 1er juin 2019, la réforme des primes Habitation, qui vise la rénovation des logements résidentiels, est entrée en vigueur. L’un des changements majeurs, par rapport aux anciennes primes, est l’obligation pour les demandeurs de faire appel à un auditeur agréé qui établit une feuille de route rassemblant tous les travaux à réaliser et dans quel ordre. Ce phasage des étapes vise à optimiser la rénovation en réalisant les travaux dans un ordre logique. Outre les primes Habitation, les prêts à taux zéro Ecopack sont également très avantageux pour aider les propriétaires à financer la rénovation de leur habitation. L’exigence Q-ZEN de 2021 entraînera une augmentation de coût de la construction neuve de quelques pourcents, mais permettra également d’améliorer encore un peu plus la performance énergétique des bâtiments neufs. Ce surenchérissement de la construction neuve risque de renvoyer les candidats bâtisseurs sur le marché

Les appartements représentent maintenant 50 % des logements nouvellement construits!

existant et d’entraîner une pression supplémentaire sur les prix des biens anciens et très énergivores. D’autre part, l’évolution des modes de vie et la tendance à la diminution de la taille des ménages induit une demande accrue pour les appartements. Ceux-ci représentaient en Wallonie, 30 % du total des logements neufs au début des années 2000, ils représentent maintenant 50 % des logements nouvellement construits. Cette tendance se transcrit également dans les prix de vente sur le marché existant: entre 2010 et 2018 le prix de vente médiant des appartements wallons a augmenté de 25 %, lorsque le prix des maisons augmentait de 16 %. www.buildyourhome.be est une plateforme qui fournit toutes les informations utiles sur la construction et la rénovation et vous met en contact avec les professionnels dont vous avez besoin. Les guichets de l’énergie (energie.wallonie.be) vous renseigneront également pour toutes vos questions en matière d’énergie dans votre logement. TEXTE NICOLAS SPIES, CONSEILLER ÉNERGIE ET QUALITÉ CHEZ CCW

Après une année 2019 record pour l’immobilier, le marché belge s’annonce tout aussi prospère pour 2020 ! Avant de vendre ou d’acheter, les Belges veulent estimer L’étape de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier arrive souvent à la fin du processus. Bien avant cela, il existe une étape essentielle : l’estimation. D’après la dernière étude d’Immoweb, 75% des Belges qui ont vendu un bien ces 12 derniers mois sont passés par un professionnel – principalement un agent immobilier ou un notaire –, pour estimer la valeur de leur bien. Il existe toutefois des disparités selon les profils des Belges. « On constate une différence entre la classe la plus jeune et la plus âgée » explique Valentin Cogels d’Immoweb. « Les 25-34 ans ont tendance à varier les moyens d’estimation gratuits, comme la comparaison avec d’autres biens ou l’utilisation d’une plateforme d’estimation, tandis que les 55 ans et + font directement appel à un professionnel, en l’occurrence un agent immobilier. »

Il s’agit d’une occasion parfaite pour certains acteurs de proposer des solutions afin de mieux accompagner les Belges dans leur processus immobilier. C’est notamment le cas d’Immoweb, qui a récemment lancé sa plateforme d’estimation. « C’est en grande partie le prix qui déclenche l’intérêt pour un bien immobilier. Une bonne estimation du prix de vente du bien permet également de vendre dans les meilleurs délais et de limiter les surprises lors de la négociation avec les candidats acheteurs. On constate qu’il existe un réel besoin, de la part des personnes qui cherchent à vendre leur bien, d’avoir des informations au préalable avant de faire appel à un professionnel immobilier, mais le conseil de ce dernier reste très important. » conclut Valentin Cogels d’Immoweb.

FACTS & FIGURES D’après la dernière enquête d’Immoweb réalisée auprès de 2000 personnes : •

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53% des Belges qui ont vendu leur bien ces 12 derniers mois ont cherché par eux-mêmes des informations gratuites afin d’estimer la valeur de leur bien. Depuis son lancement en juin 2019, la plateforme d’estimation d’Immoweb a déjà eu plus de 400.000 visites et environ 177.000 demandes d’estimation de biens. 81% des utilisateurs trouvent que la plateforme est facile à utiliser. 23% des Belges ont déjà entendu parler de la plateforme d’estimation d’Immoweb 31% d’entre eux affirment l’avoir déjà utilisée. Cela représente 7% de la population belge

Les avantages de la plateforme : •

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Elle répond au besoin des utilisateurs d’avoir accès à des informations avant de faire appel à un professionnel immobilier et aide le candidat vendeur à : 1. Avoir une estimation fiable de son bien 2. Trouver le meilleur agent pour avoir le meilleur prix pour son bien Elle permet de donner une première indication sur la valeur d’un bien. « Elle n’a nullement l’intention de remplacer les experts immobiliers » précise Valentin Cogels. D’ailleurs, 75% des utilisateurs ont eu envie de demander l’avis d’un expert après avoir utilisé la plateforme d’estimation d’Immoweb. Les estimations sont principalement basées sur les prix demandés sur le site immobilier et Immoweb dispose de l’une des bases de données immobilières les plus grandes et fournies du pays, avec 300.000 annonces analysées lors de son lancement. Ces informations sont néanmoins traitées de nouveau pour refléter le prix estimé de vente et non le prix à annoncer. Les estimations sont gratuites. L’outil est simple d’utilisation.

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