9789189547186

ÄLSKADE BOSTADSRÄTT

Copyright © Lars-Olof Pettersson 2024

Utgiven av Kunskapshuset Förlag, Helsingborg 2024 Kunskapshuset Förlag ingår i Hoi Publishing www.kunskapshusetforlag.se info@kunskapshusetforlag.se

Grafisk formgivning omslag och inlaga: Mia Fallby, m-Dsign.com

ISBN 978-91-89547-18-6

Tryckt hos ScandBook, Falun 2024

Inledning – Älskade bostadsrätt

1. Checklistan – vad du bör veta innan du köper en bostadsrätt

2. Plötsligt händer det – att bli överraskad

3. Omfattningen – så många bor i bostadsrätt

4. Behovet – studier, arbete, familj, bostadsbehovet ändras

5. Köpet – när du äntligen blir ägare av en bostadsrätt

6. Medlemskap – att bli invald i gemenskapen

7. Föreningen – din fastighetsägare

8. Trygghet – värna tryggheten genom vatten, eld och skott

9. Hållbarhet – energi, värme, el och sociala aktiviteter

10. Stämman – de årliga beslutens forum

11. Styrelsen – föreningens hjärta

12. Hållbar ekonomi – föreningens blodomlopp

13. Ekonomisk plan – en ledstång till framtiden

Underhåll – att planera för det årliga slitaget

Revision – kontrollen av blodomloppet

Att avyttra bostadsrätten – allt har sin tid

Vad innebär ägarlägenheter?

Bilaga 1. Priser i landets kommuner

Bilaga 2. Kassaflödesanalys

INLEDNING ÄLSKADE BOSTADSRÄTT

Jag tillhör dem som anser att bostadsrätten är en suverän boendeform. Det är jag inte ensam om. Många trivs, tycker om att utveckla boendet tillsammans med andra. Kombinationen av personlig frihet och gemensamt ansvar är bostadsrättens själ och hjärta.

På 25 år har det blivit en halv miljon fler bostadsrätter.

Byggföretag har tjänat mer pengar på att bygga bostadsrätter än hyreshus. Fastighetsägare, såväl privata som kommunala, har haft både politiska och ekonomiska skäl att omvandla hyreslägen heter till bostadsrätter. Kooperativa bostadsorganisationer, HSB och Riksbyggen, har skapats för att bygga och förvalta bostadsrättsföreningar.

Fler har fått möjlighet att äga sitt boende. För många kan det ha saknats alternativ, för andra är det fortfarande en dröm. Stigande lägenhetspriser har varit en lockelse. Priset på bostadsrätter fördubblades under 2010-talet. Samtidigt steg inkomsterna med 25 procent. I längden var det en ohållbar utveckling och om framtida värden på bostadsrätter vet vi inget. Bostadsbrist utgör fortfarande en drivkraft för priserna, men de låga räntorna är sannolikt ett minne blott.

Samtidigt som fler bor i bostadsrätt är det en omstridd boendeform. Köpare med förhandsavtal på bostadsrätter har haft ett dåligt skydd mot förseningar, fördyringar och förändringar. Det finns exempel på köpare som spekulerat i snabba vinster på bostadsrätter de aldrig tänkt flytta in i. Hyreslägenheter som ombildats till bostadsrätter har lett till konflikter mellan köpare av bostadsrätt och de som valt att bo kvar som hyresgäster. Kompetensen och kapaciteten i föreningarnas styrelser har ifrågasatts. Viljan att ta ansvar har varit måttlig i många föreningar.

I allt väsentligt är det ändå en boendeform som gagnar de boende. De flesta bostadsrättshavare är nöjda.

Bostadsrättsföreningar står emellertid inför en problematik som de inte haft på många år. Räntor, energipriser och stora generella prisökningar på ett sätt som många inte har upplevt.

Dessutom måste föreningarna förbättra den ekonomiska informationen. Föreningens situation blir tydligare för köpare och innehavare.

Trots att den ifrågasätts, din bostadsrätt kan vara den bästa att bo i, ”eget hem under gemensamt tak”, som Uppsalas tidigare stadsarkitekt uttryckte det. Du äger byggnaden tillsammans med dina grannar, men formar den egna bostaden inom ramen för gemensamt beslutade stadgar och ordningsregler.

Bostadsrättsföreningen är en demokratisk organisation där alla har möjlighet att utöva inflytande. Det värde som finns i föreningen borde du och dina grannar vara rädda om. Inte minst genom att se till att det alltid är ordning och reda i fastigheten, tvättstugan, soprummet, cykelrummet, trappuppgången.

”Jag är övertygad om att bostadsrätten fortfarande erbjuder en möjlighet för många unga att förstå värdet på saker och ting” och

”ta gemensamt ansvar och samtidigt påverka våra egna boendekostnader”, skriver HSB Stockholms förre vd Anders Svensson.

Älskade bostadsrätt – ett fantastiskt sätt att äga tillsammans!

En bostadsrätt kan vara något storslaget exklusivt men också ett enkelt kyffe. Det kan vara nybyggt eller bära på en längre historia, dyrt i den stora stadens centrum eller ekonomiskt mer förmånligt i den mindre orten. Det kan vara en stor förening med flera hundra lägenheter eller en liten intim fastighet med en handfull bostäder. Det kan vara en förening med många aktiva medlemmar och omfattande social verksamhet eller en förening som knappt får ihop tillräckligt många till styrelsen.

Det finns bostadsrättsföreningar som byggts på kooperativa principer med ambitioner att fortsätta förvalta föreningen. Andra föreningar har byggts av bostadsutvecklare utan intresse för långsiktig förvaltning. Där tar andra förvaltare vid och utvecklar boendet tillsammans med medlemmarna.

Föreningen kan vara medlem i någon av de kooperativa organisationerna (Riksbyggen eller HSB), i intresseorganisationerna Bostadsrätterna och Fastighetsägarna. Den kan vara byggd och upplåten av Oscar Properties, Balder, Serneke, Skanska, JM, NCC, Veidekke, Obos eller någon annan bostadsutvecklare.

Skillnaderna mellan olika bostadsrättsföreningar har ökat under senare år. Det har byggts exklusiva lägenheter, men också experiment med nakna lägenheter där bostadsrättshavarna själva får inreda mer eller mindre tomma skallägenheter. Variationen och valmöjligheterna har ökat.

Valet av bostad är en fråga om tycke och smak, tillgång och ekonomi, familj och arbete. Det kan vara svårt att hitta en ledig hyreslägenhet med rimlig hyra. Inte minst ungdomar tvingas leva i

andra hand, inneboende hos en kompis eller tillfälligt i en studentlägenhet. Att flytta till den första egna bostaden kan ta tid, att hitta drömbostaden kan vara ett livslångt sökande.

Ett par miljoner människor bor i bostadsrätt. Flera hundra tusen har förtroendeuppdrag i sin bostadsrättsförening. Varje år blir det tiotusentals nya förtroendevalda och 100 000 bostadsrätter byter ägare.

Du får handfasta råd i den här boken, du vet mer inför ett köp och kan undvika ovälkomna överraskningar. Du ska bli bättre på att tillvarata dina möjligheter. Förhoppningsvis inspireras du att vara med och ta ansvar för den gemensamma föreningen.

Bostadsrätten ska ses med sina möjligheter och begränsningar, med regelverk och trivsel, med konflikter och gemenskap. Oavsett vilket skäl du har att bosätta dig i en bostadsrätt ska du veta vad du ger dig in i. Det är märkligt att så många investerar så mycket pengar i sin bostad utan att ta aktiv del i föreningsarbetet.

Den här boken är för dig som tänker bo i din bostadsrätt. Den som enbart spekulerar i en prisuppgång på bostadsrätten ska välja en annan bok.

Jag vill dela med mig av 35 års erfarenheter och kunskaper om att bo i en bostadsrättsförening. Du som ska köpa en bostadsrätt får kunskap inför ditt val. Du som redan bor i bostadsrätt ska kunna skärskåda den egna föreningens möjligheter. Du som har ett styrelseuppdrag får vägledning i hur det går att tackla problem och få lite guldkant på föreningens verksamhet.

Du som läser boken kommer att få många exempel på bostadsrättsföreningar, möta de som bor i bostadsrätter och de som är ledamöter i styrelser. De flesta är autentiska och fakta är hämtade från offentliga källor eller berättelser från boende, i en del fall är

det anonyma källor och i några fall är det exempel utan specifik källa.

Välkommen in i den älskade bostadsrättens värld!

CHECKLISTAN – VAD DU BÖR VETA INNAN DU KÖPER

EN BOSTADSRÄTT

Jag har inte alltid känt till vad som är värt att veta om den förening jag blivit medlem i eller om lägenheten som blivit min bostad. Det har varit väl fungerande föreningar med god ekonomi. Det är emellertid allt större skillnader mellan olika föreningar och det gör att behovet av mer ingående granskningar av verksamheten ökar.

Innan du köper en bostadsrätt bör du göra upp en checklista och gå igenom den när du blir intresserad av en lägenhet.

Anna går på lägenhetsvisning med checklistan i hand

Hon placerade cykeln lutad mot ett träd utanför porten . Hon låste cykeln och tittade upp mot fasaden och funderade på vilken balkong som hörde till lägenheten där det var visning . Anna var 24 år . Hon hade bott i studentlägenhet några år när hon studerade . En kort period bodde hon tillsammans med en pojkvän . När det tog slut var det dags att hitta ett eget boende . Att vara

inneboende hos en kompis blev en övergångslösning . Men det var en egen lägenhet som hägrade .

Anna tog kontakt med sin bank . Hennes bankkontakt ville veta vilken inkomst hon hade och vilken möjlighet hon hade till en kontantinsats . I Annas huvud kom tanken på den planerade resan till Asien som aldrig blev av eftersom hon och pojkvännen separerade .

Det innebar att kostnaderna för resan fanns på ett sparkonto . Det kom väl till pass nu . Ändå var det ett lån från föräldrarna som gjorde att Anna kunde köpa en bostadsrätt .

När hon kom ut från banken hade hon ett lånelöfte . Det skulle matchas mot kostnaden för bostadsrätten .

Under ett par intensiva månader hade hon varit på oräkneliga visningar . Det där pirret som kändes de första gångerna på lägenhetsvisning hade gått över Förväntningarna hade sjunkit Ibland var det mötet med lägenhetens planlösning, materialval och det allmänna skicket som inte föll henne på läppen . Men vanligare var att budgivningen trissade upp priset på lägenheten till alltför höga nivåer .

Luften var krispig denna vårsöndag och Anna var på gott humör när hon gick från cykeln till porten . Hon gick in, tog de två trapporna upp i ett huj och gick in genom dörren till vänster . Det hade redan kommit flera personer som tagits om hand av mäklaren, som noterade namn och telefonnummer för de som var intresserade . Samtidigt distribuerade han prospekt och föreningens årsredovisning till de möjliga spekulanterna . Anna hade förberett sig ordentligt inför alla visningar . Hon visste att det var viktigt att ta reda på en hel del om föreningen . Hon hade en budget, utifrån bankens lånelöfte, föräldrarnas möjliga tillskott och det egna sparandet, för hur mycket boendet skulle få kosta . I budgeten ingick förstås den månatliga avgiften . Det stod i

prospektet hur mycket hon förväntades betala varje månad . Men det fanns också uppgift om hur hög årsavgiften var per kvadratmeter . Det gjorde att Anna på ett enkelt sätt kunde jämföra avgifter mellan lägenheter i olika bostadsrättsföreningar .

Anna gick runt i lägenheten . Köksluckorna såg fräscha ut, likaså vitvarorna i köket . Hon fick veta att kyl och frys hade bytts för bara tre år sedan . Hur är det med förvaringsutrymmen? undrade hon . Jodå, svarade mäklaren, det fanns ett rymligt förråd i källaren . Bra, tänkte hon, extra utrymme som man annars får betala för om de finns i lägenheten . Anna gick vidare in i badrummet som såg fint ut med dusch, toalett och handfat . Härligt, men ingen tvättmaskin . Det fanns en tvättstuga i porten bredvid, stod det i prospektet . Enligt årsredovisningen skulle tvättstugan renoveras nästa år, i enlighet med underhållsplanen Men det skulle sammantaget inte bli några stora utgifter för underhåll under de närmaste åren, kunde hon konstatera .

Hur var det med kostnader för värme, bredband och el? Jo, föreningen hade nyligen gått över till det som kallas IMD och gjort en del energibesparande åtgärder, det fanns till exempel solceller på taket . Byggnaden hade kommit ner i energiklass B, vilket innebar att det var möjligt att få rabatt på lånen . Kostnaderna för värme och uppkoppling mot internet, liksom basutbud för tv, ingick i avgiften .

Däremot betalade bostadsrättshavarna för hushållsel . Anna var nöjd . På det hela taget föreföll det vara en gedigen lägenhet och en bra förening, men det återstod att titta närmare på både lägenhet och förening .

Bostadsrättsföreningen var en äkta förening och det var bostadsutvecklaren som hade upplåtit bostadsrätterna . Det fanns alltså inga hyreslägenheter i föreningen, däremot tre lokaler i bottenvåningen som hyrdes ut till en bokföringsbyrå, en restaurang och en friser­

salong . Inkomsterna från lokalerna var givetvis ett välkommet tillskott men utgjorde trots allt bara en tiondel av de totala inkomsterna . Anna gick in i sovrummet i tvårumslägenheten . Det var redan ett par därinne som diskuterade hur de skulle få plats med sin breda säng och två nattygsbord . Anna var mest intresserad av garderoberna som var rymliga och att utsikten från fönstret mot ett litet skogsområde var tilltalande .

Inne i vardagsrummet stod dörren till balkongen på glänt . Det kom friska fläktar utifrån . Att ha en balkong som vette mot en mindre gård, där traktens barn lekte, kändes som ett stort plus . Anna undrade om det fanns utrymme att grilla ute på gården . På balkongen visste hon att det inte var tillåtet att grilla, det hade hon läst på föreningens hemsida .

Hur var det med förvaring av cyklar, parkering för bilar och andra gemensamma utrymmen? Jodå, svarade mäklaren, det fanns cykelrum med plats för både små och stora cyklar . Parkering fanns på gatan för boende och möjlighet att ansluta sig till en bilpool med garageplats bara ett par hundra meter bort .

Anna tittade ut genom fönstret i vardagsrummet . Gården var i tre väderstreck avgränsad av föreningens hus, det hade hon förstått genom de ritningar som fanns i prospektet . Den fjärde sidan var öppen och hon försökte förstå hur stor tomt som ingick i föreningen . Då kom hon på att hon måste titta efter om föreningen ägde marken eller om den var upplåten med tomträtt . Jodå, det visade sig att det var föreningens mark .

Det fanns en hel del i lägenheten som Anna ville ändra på om hon blev ägare av bostadsrätten . Hur ansvaret fördelades mellan bostadsrättshavaren och föreningen, vilka åtgärder som bostadsrättshavarna måste ha tillåtelse av föreningen för att göra var tankar

som flög genom huvudet . Det framgick till stor del av både stadgar och allmänna ordningsregler på hemsidan . Anna överhörde ett samtal mellan ett annat par och mäklaren . Det handlade om vilken försäkring man behövde ha . De ställde frågan om något som kallades bostadsrättstillägg . Det kände Anna inte till något om och hon funderade inte på vilken försäkring hon behövde, hittills hade det inte funnits behov av någon hemförsäkring . Vilken service kunde man förvänta sig som bostadsrättshavare?

undrade Anna . Fanns det avtal med förvaltare, hur var lokalvården arrangerad och hur var det med den dagliga hjälpen för att åtgärda tekniska problem av olika slag? Det visade sig att föreningen hade avtal med en förvaltare och det fanns möjligheter att göra en felanmälan via förvaltarens hemsida .

I mäklarens prospekt gick att läsa vilka skolor, förskolor, restauranger och butiker som fanns i närheten . Anna visste vad hon prioriterade och vad som var mindre viktigt . Hon konstaterade att det fanns bra service som passade henne i närheten . Anna tittade i föreningens årsredovisning . Hon studerade det som kallades flerårsöversikt där det fanns ett antal så kallade nyckeltal och en kassaflödesanalys . Hon tittade på dem men förstod inte så mycket av det . Det var skönt, tänkte hon, att kunna låta en god vän titta närmare på det .

Nu återstod det bara för Anna att anteckna sig som intresserad hos mäklaren . Hon hade fått veta det hon behövde . Hon tänkte ta kontakt med någon i styrelsen, titta på föreningens hemsida vad som gick att utläsa av den och ringa sin vän som lovat att titta på innehållet i årsredovisningen .

När hon gick ut ur lägenheten, tog trapporna ner till porten, låste upp cykeln och tog sig till lägenheten hon tillfälligt hyrde in sig i

kände hon sig nöjd och förhoppningsfull . Det där pirret hon känt vid de första lägenhetsvisningarna kom tillbaka .

Okej, hon hade fått en positiv bild av lägenheten i Brf Arsenal, nu återstod att se om det blev aggressiv budgivning – om inte hade hon hittat sitt nya boende .

Anna summerade sin checklista som en vän satt ihop åt henne:

● Lägenhetens skick – självklart värderar man utrustning, skick och behov av inköp och renoveringar . Läs mer om lägenhetens skick och bostadsrättshavarens ansvar på sidan 93 .

● Styrelsen – hur aktiv är styrelsen och är den fulltalig? Läs mer om styrelsen på sidan 209 .

● Försäkringar – ta reda på om bostadsrättstillägget ingår i föreningens fastighetsförsäkring . Läs mer om försäkringar och andra trygghetsfrågor på sidan 150 .

● Stadgarna – vilket ansvar har föreningen respektive bostadsrättshavaren för olika delar av lägenheten? Läs mer om stadgar på sidan 252 .

● Nyckeltal – det som ger en bild av föreningens ekonomi; bland annat avgifter, skulder, sparande, räntekänslighet . Läs mer om nyckeltal på sidan 260 .

● Kassaflöde – visar i vilken utsträckning föreningen sparar för kommande utgifter . Läs mer om kassaflödesanalys på sidan 377 och i bilaga 2 .

● Bostadsrättens värde – hur mycket har motsvarande bostadsrätter kostat under senare tid? Läs mer om värdeutveckling och värderingar på sidan 52 och i bilaga 1 .

● Dolda tillgångar – finns det hyreslägenheter som kan säljas när de blir lediga eller vindsutrymmen som går att bygga om till lägenheter?

● Avgiften – det som ska betalas varje månad är du intresserad av, ska du jämföra avgiften med andra föreningar är det årsavgiften per kvadratmeter som är intressant . Läs mer om avgifter på sidan 250 och 261 .

● Marken – äger föreningen marken eller inte? Mer om tomträtt på sidan 274 .

● Energiklass – vilken klass har föreningen och när gjordes den senaste OVK:n? Läs mer om energiklasser och OVK på sidan 176 .

● Underhåll och underhållsfond – vilket underhåll har föreningen genomfört och vad kommer att göras under de närmaste åren? Läs mer om underhåll och underhållsfond på sidan 289 .

● Bil- och cykelförvaring – finns det parkering och garage i anslutning till föreningen, och i så fall, är de utrustade med laddstolpar?

● Förvaltningen – föreningens avtal med leverantörer av förvaltningstjänster .

● Kommersiella lokaler – föreningens kontrakt med lokalhyresgäster .

● Service – vilka butiker, restauranger, skolor och allmänna kommunikationer som finns i närheten .

● Trygghet – huruvida det förekommit oroligheter i området . Läs mer om trygghet på sidan 148 .

● Övrigt – finns det andra kvaliteter, till exempel föreningslokal, hemsida och ordningsregler som är intressanta?

Är du i startgroparna att köpa en bostadsrätt? Eller är du redan medlem i en bostadsrättsförening, men osäker på vad det egentligen innebär?

Att köpa en bostadsrätt är för många den största affären de någonsin kommer göra. Utan kunskaper kan det snabbt leda till obehagliga överraskningar. Därför behöver du veta mer om bostadsrätter och den förening du blir medlem i.

Lars-Olof Pettersson tillhör dem som anser att bostadsrätten är en utmärkt boendeform. För honom är det den individuella friheten tillsammans med det gemensamma ansvaret som lockar. Nu vill han hjälpa andra att skapa sig en trygg boplats. Med sina 35 års erfarenheter av bostadsrättsföreningar har han fått kunskaper som gör att han kan reda ut fakta, upplysa köparen om vad som är viktigt vid ett bostadsköp och vad som kan göra bostadsrätten till ett tryggt och väl fungerande boende. Han tar även upp vad medlemskap i föreningen innebär och de rättigheter och skyldigheter det medför.

Älskade bostadsrätt ger handfasta råd och vägledning oavsett om du planerar att själv köpa en bostadsrätt eller vill stötta vänner, barn eller barnbarn inför köp. Om du äger en bostadsrätt och funderar på att ta på dig uppdrag i föreningens styrelse eller redan har ett uppdrag får du här många tips och erfarenheter för att just ditt boende ska bli så bra som möjligt. Boken är också den perfekta guiden för mäklare och andra yrkesgrupper som agerar på bostadsrättsmarknaden.

978-91-89547-18-6