Redaktörer: Hans Lind ochPeterPalm Utgiven av Institutet förvärderingavfastigheter
Fastighetsvärdering 2024 -enantologi
Värderingavfastigheter 2024 -enantologi
Redaktörer:
Hans Lind ochPeter Palm
©Institutetför värderingavfastigheter
Förlag:BoD – Books on Demand, Stockholm, Sverige
Tryck: BoD – Books on Demand, Norderstedt, Tyskland
ISBN:978-91-8057-823-3
Inledning
Hans Lind
PeterPalm
Förtre år sedangav Institutetför värderingavfastigheterutantologin "Värdering av fastigheter2021".Tankenbakom denantologin varatt presentera ettantal aktuella uppsatseromfastighetsvärderingoch aktuella probleminomområdet,inteminst somendokumentation för densom iframtiden vill förstå hurvitänktei dessafrågor.
Denna antologi hari grundensamma syften menvivillockså lyfta framatt bokenbör kunna fungerasom komplement till denmer övergripande litteratur om fastighetsvärderingsom användsinomolika utbildningar.
ViaInstitutetför värderingavfastigheterkontaktades ettantal personer sominbjöds attskrivaett bidrag.Det gick ocksåutenallmän inbjudantillInstitutets medlemmar. Detfinns alltså ingensärskildtanke bakom attdet är just dessabidragsom kommit medi antologin.
Idet första bidraget beskriverAndersElvinsson utvecklingen på fastighetsmarknadenunder de senasteårenoch hurdetta påverkar fastighetsvärdering, texnär transaktionsvolymernasjunker.
Marc Landemantar upphur begreppetmarknadsvärde behandlats i sambandmed olikaersättningsbestämmelser ochsärskiltsituationerdär detklassiska marknadsvärdebegreppet inte fungerar bra.
AreOustoch Bertam Steininger tarupp densnabbautvecklingav automatiserade värderingsmetodermed användning av artificiellintelligens.
Klimatförändringar kanförväntas ha storakonsekvenserför fastighetsmarknadenmed texstigandehavsnivåeroch extremväder. Agniszka Zalejska-Jonsson beskriveri kapitel4 internationell forskning om hurfastighetsvärderare hanterat detta.
En annanpågåendediskussionärhur bankerska värderafastigheter så attlånevolymerna inte ökar förmycketunder perioder medstigande marknadsvärde. JonnyHevingbeskriver begreppetPrudent valueoch hurdet skatolkasi olikasituationer.
Hurfastighetsbolagenvärderarsinafastigheteri balansräkningenhar fått stor uppmärksamhet undersenareår. Försthandladedet om att företagintesällanvärderade upp sina fastigheterkortefter ettköp, men underdesenaste åren hardet främsthandlat om huruvida bolagenskrivit nerfastighetsvärdenatillräckligtmycket. ChristinaGustafssonbeskriver ikapitel 6företagensvärderingspolicy, texhur mananvänderexterna ochinterna värderare. Hans Lindbeskriver ikapitletefter vilkakritiska synpunkter somNämnden förSvenskRedovisningstillsynhar haft för synpunkter på företagens värderingardesenaste åren.
PeterPalmoch PeterKarpestam tarupp frågan om hur bostadsrättsföreningens storlekpåverkarfastighetspriset.Enligtteorinborde det finnsstörre risker imycketsmå föreningar ochdärförborde de värderas lägre. Empirinpekar dock på attteorinintestämmer.
Beteendeekonomi harvarit ettväxande område ochPeter Palms uppsatsredovisarett antalvärderingsexperiment om så kallad "ankring" -dvs attvärderarenstartar från ettvisst värdeoch sedangör anpassningar. Experiment visaratt deninformation manger värderaren,t ex om tidigarevärderingar, påverkar resultatet även om olikaåtgärdervidtasför attbegränsaeffekten.
Ikapitel 10 gesenöversiktavvilka värderingsfrågor sombehandlas iexamensarbetenfrånStockholmoch Lund ochi kapitel11redovisas någrafrågeställningarsom tasupp iden internationellaforskningen undersenareår. Ibådakapitlenframgår attanvändningen av artificiell intelligensoch hållbarhetsfrågor är populäraämnen.
Bokenavslutasmed författarpresentationeroch en presentation av Institutet förvärdering av fastigheter.
Stockholm, Maj2024
Hans LindPeter Palm
1. En bransch ibehov av förändring
Anders Elvinsson
1.1Inledning
Islutetav2021stodsvenskfastighetsmarknad på sinabsolutatopp. Heimstaden hade precis avslutat denomtaladerekordaffären medRoger
Akeliusoch iSverige hade antaletbörsnoteradefastighetsbolagväxttill omkring70stycken.Det varnågot somstoduti en europeiskkontext både vadgällerantalet bolagoch detfastighetsvärde somdessa bolag lagt beslag på iförhållande till fastighetsmarknadens storlek. Räntorna varlåga, centralbankers stödköpsprogramavvärdepapper fortlöpteoch allt fler fastighetsbolagvände sigtillobligationsmarknadenför finansiering. De större bolagenhadesedan en tid tillbaka börjat blicka motkontinenten. DäriblandSBB somsnabbtexpanderade mot300 mdr ifastighetsvärdeoch fick låna till minusränta vidett tillfälle. Förde mindrebolagen fannsdet gott om riskvilligtkapital på hemmaplan. Börsen värderadebolagen till kraftigasubstanspremier,finansieringvar ingetproblem ochdärmedvar detfåsom bekymradesig över de historiskt låga direktavkastningskravenpådirektmarknaden.Debolag somväxte snabbast stod ut somvinnare ochallaträdväxte till himlen.
1.2Ändrade förutsättningar
Mensåtog inflationenfarti kölvattnet av pandemin ochRysslands invasion av Ukraina. Räntorna följde efteroch dettog inte lång tidinnan börsen sågvad somvar på gång,vilketfickluftenatt gå ur marknaden. Core-investerare,som tidigarekrävt relativtsettlåg avkastning vid investeringari tillgångarmed säkrakassaflöden,flyddenufältetdåandra tillgångsslag snabbt prisades om till högreavkastningsnivåer -till
skillnad från fastigheter. Finansiering av större förvärvvar istort sett omöjligt ochportföljpremier ersattes av rabatter.Debolag isektorn med högbelåningoch kreativafinansieringslösningarsom aktivt pressatupp fastighetsvärdenastodinför en ny verklighet.
Jagskrev en uppmärksammadkrönika på ämnetfastighetsvärdering sompubliceradespåFastighetsvärldens hemsidai januari2023. Där liknade jagförhållandetmellanfastighetsmarknaden ochfastighetsvärderarna vidett danspari otakt. Börsensfastighetsindextoppadei slutet av november2021 ochsnart därefter hade premiermot bokförda värden skiftattillrabatter. Straxefter årsskiftet började allt mernegativa tongångar skönjasfrånanalytikerkåren,bankeroch ratinginstitut. Delar av fastighetsbranschenville inte riktigtinseallvareti situationenoch kritik riktades motfastighetsvärderaresamtbolag somintejusterade ned fastighetsvärden underhösten2022. Viddet lagetvar en accelererande inflation, betydligthögre finansieringskostnader ochenpåtagligoro ivår omvärldett faktum.
Inämndakrönika resonerade jagkring de svårighetersom en fastighetsvärderareställs införnär marknadssentimentetviker och resulterar ifärre affäreroch lägretransparens.Det jaglyfte framsom viktigastför en fastighetsvärderareatt ta ställningtillvar attden bredare definitionen av marknadsvärdetydliggör attköpeskillingenvarkenska vara högreellerlägre till följd av speciellaomständigheter, eftergifter ellerenfinansieringsom inte är attansesom marknadsmässig.Ett avdrag förlatentskatt sominteäratt betrakta sommarknadsmässigt, hyresgarantier ochsäljreverserärallaexempel på åtgärder somkan blåsa uppdet underliggandefastighetsvärdet.Det är därföravhögsta vikt att fastighetsvärderaren sätter sigini ochförstår drivkrafternabakom varje enskildaffärför attdäreftergörasin egen analys kringvad en ”ren” köpeskilling hade uppgåtttill. Underdesenaste 18 månadernasåhar det ofta varitden somhafttillgångtillmestinformation somhar justerat ned fastighetsvärdenai störst utsträckning. Menhur skavifastighetsvärderare gå till väga föratt densamlade bedömningenska vara mer likriktad?Underdesenaste tvåårenhar ettantal tidningsrubriker handlat
Fastighetsvärdering är viktig iflera olika sammanhang,t ex vid bankernas utlåning, iföretagens årsredovisningar ochnär fastigheter skaköpas ochsäljas.I denna antologi belysesenrad olikafrågeställningarmed fokus på kommersiella fastigheter.
Bland de frågorsom tasupp är: -hur fastighetsvärderingar påverkatsavräntehöjningar och ekonomisk nedgång efter Rysslands invasion av Ukraina -fastighetsvärderingar iföretagens årsredovisningar -nya regler om hurbankerska värderafastigheter -hur artificiell intelligens kanpåverka värderingsmetoder -hur värderaretar hänsyn till hållbarhetsaspekter -hur värderarepåverkas av så kallade ankareffekter Iboken ges även en översikt av vilkafrågorsom behandlasi examensarbeten från de tekniska högskolornai Stockholmoch Lund samt iinternationellforskning under senare år.
Antologin har getts ut av Institutet förvärdering av fastigheter som även gavutenmotsvarande antologi 2021.
