Vivere lo stadio come un isolato urbano
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Illustrazioni elaborate da: Sim David, Città dolce, Siracusa, Letteraventidue, 2025. Opera originale: Sim David, Soft City, New York, Island Press, 2019
Il tema di avere o meno uno stadio all’interno dei centri delle città è, sostanzialmente, mal posto: infatti, non è tanto un problema di struttura, o hardware, piuttosto di software, di tutti quegli elementi che si sommano al fine di rendere possibile lo svolgimento delle partite di calcio (limitazioni di circolazione, anche pedonale, soppressione di parcheggi...) talmente stringenti, seppur concentrati nel tempo, da creare malcontento e auspicare “l’esternalizzazione” per risolvere il problema.
Di stadio ne so poco o nulla: rare le frequentazioni, più per concerti che per partite di calcio, mai avuto la fortuna di progettarne uno, mai incrociato come tema neppure durante la carriera universitaria. Questo a sottolineare che i disegni, per lo più schemi di sezione, sono appunto degli schemi, non hanno e non vogliono avere la pretesa di essere dei disegni tecnici, men che meno un progetto. Per essere onesti, gli schemi di sezione e la planimetria rappresentanti il concept sono stati “rubati” da un video della conferenza stampa di presentazione presso il Comune di Como il 4 febbraio 2025.
Di città, di spazio pubblico e di relazione tra persone, spazio pubblico e architetture, invece, in un modo o in un altro, me ne sono sempre occupato, soprattutto dopo l’incontro avvenuto più di dieci anni fa a Copenhagen presso con Gehl Architects, in preparazione a un concorso.
In Città dolce. Densità, diversità e prossimità nella vita di tutti i giorni, edito da LetteraVentidue Edizioni, da poco in libreria, che ho tradotto
01. Il Nuovo Sinigaglia
Le sezioni “rubate” dalla conferenza stampa di presentazione.
02. David Sim
Città dolce, Siracusa, Letteraventidue, 2025
curandone l’edizione italiana, David Sim, pone l’isolato urbano denso, ricco di funzioni e stratificato, come cellula per lo sviluppo delle città dense a misura d’uomo.
Già nel dicembre 2022, in un articolo pubblicato dal periodico Comozero, avevo paragonato lo stadio all’isolato urbano per cercare di capire come questo potesse essere incluso nel tessuto urbano nella maniera più dolce possibile. L’isolato urbano ha il pregio, tra gli altri, di creare una separazione netta, fisica, tra lo spazio pubblico al di fuori e lo spazio privato all’interno avendo come luogo di relazione tra questi due mondi il piano terra; tanto più questo, appartenente dal punto di vista fisico all’isolato stesso, riesce a stabilire relazioni con lo spazio pubblico, tanto più l’isolato risulterà efficace nel rendere l’intorno frequentato, ricco di vita.
Il tentativo è stato quindi quello di leggere lo stadio come isolato andando oltre ai pesi funzionali dettati dall’urbanistica figlia della Carta di Atene del 1933, cercando, invece, di pensare a una sorta di organismo capace di dialogare con la città, ricco di vita al suo esterno e contenente la funzione principale, lo svolgimento delle partite di calcio, al suo interno, nel suo cuore.
L’isolato urbano cellula per avere città dense vivibili e a misura d’uomo, attraverso l’uso del piano terra come cerniera tra lo spazio pubblico e quello privato.
Pensare allo stadio come un isolato urbano chiuso, pone inevitabilmente il rapporto tra ciò che avviene all’esterno di questo, di ciò che succede all’interno e quanto accade sulla soglia tra dentro e fuori. Queste relazioni si manifestano attraverso due differenti modi di porsi: quello del centro commerciale e quello dell’isolato del centro storico.
Il centro commerciale, per la ragione stessa del suo scopo, si pone come un muro protettivo e impenetrabile, se non negli unici varchi che ne permettono la percorribilità con l’investimento maggiore sulle facciate viene relegato all’entrata principale; tutto si deve svolgere al suo interno al punto che, durante i momenti di chiusura, il centro commerciale crea il deserto intorno a sé eliminando qualsiasi tentativo di vita pubblica ovviamente all’interno, ma anche al suo esterno dal momento che non vi sono attività a supportarla. Tutto ciò è palese quando il centro commerciale è posto alle periferie delle città: un edificio posto, di solito, su una grande arteria stradale circondato da enormi parcheggi che lo isolano dalla strada stessa: nei momenti di chiusura nulla vi accade. Nel caso in cui il centro commerciale venga posto all’interno del tessuto urbano, nonostante il parcheggio venga o inglobato come parcheggio multi piano, o posto nell’interrato, la dinamica della vita pubblica non cambia, risultando addirittura deleteria capace di creare, nei momenti di chiusura, un “buco nero” all’interno del tessuto urbano.
01.
01. Centro commerciale. Si deve entrare per poter usufruire dei servizi offerti; nel caso in cui sia chiuso non esiste la possibilità di relazione e quindi di creare vita all’esterno.
02. Almaty, Kazakhstan. Il volume in vetro che sottolinea l’entrata del centro commerciale Dostyk, fa da contrappunto alla povertà delle facciate cieche ridotte a una mera collezione di insegne pubblicitarie.
L’isolato del centro storico, d’altro canto, lavora in maniera diametralmente opposta: le attività si aprono direttamente sulla strada e la parte interna, a prescindere che ospiti un’attività pubblica o rimanga strettamente privata, non inficia in alcun modo ciò che avviene all’esterno. Le facciate, a differenza del centro commerciale, presentano varie aperture corrispondenti ad altrettante varie attività, il che permette lo svilupparsi della vita pubblica al punto che differenti orari di chiusura, o addirittura, nel caso di un chiusura temporanea di una di queste, non inficia la qualità dello spazio pubblico e la sua fruizione.
Pensando al Sinigaglia come isolato urbano, è indubbio che tra i due modelli, quello che garantisce una migliore qualità della vita pubblica è quello dell’isolato del centro storico: indipendentemente dagli orari della funzione sportiva, la fruizione dello spazio pubblico viene garantita dalle altre attività che aprono direttamente sullo spazio pubblico garantendo quindi una maggiore qualità della vita pubblica.
Dal momento che le attività aprono direttamente all’esterno, anche nel caso in cui l’isolato sia chiuso le attività garantiscono comunque alta vivibilità.
04. Como, Italia.
Nel centro storico, al contrario del centro commerciale, la chiusura o meno di un isolato non cambia la possibilità di relazione e la qualità della vita pubblica che si svolge.
L’intorno dello stadio presenta edifici con diverse altezze: dal Monumento ai Caduti (30 m) agli edifici residenziali che si sviluppano dai quattro ai nove piani. Trovare quindi un’altezza di riferimento o limite (quella del Monumento sembrerebbe la più logica - ma poi cosa fare con i condomini di 7/9 piani che lo superano o eguagliano?) sembra un’impresa ardua e non priva di contrasti.
Un parametro diverso potrebbe essere quello di considerare un’altezza che possa essere a misura d’uomo; per poterla definire, si deve ricorrere alle proprietà dei nostri occhi che riescono a percepire le espressioni delle altre persone al di sotto dei 22 metri; dal momento che per poter osservare quel che succede al di sopra di noi si arretra sempre di più, le distanze aumentano. La soglia critica tra altezza e arretramento, tale da permettere una comunicazione compiuta è quella del quinto piano fuori terra.
01. Altezza proposta. Con sette piani fuori terra, la struttura andrebbe oltre la soglia critica dei 5 piani, che permette di avere delle altezze che siano a misura d’uomo.
02. Altezza a misura d’uomo. Interrando due piani al di sotto della quota di calpestio, l’edificio risulterebbe completamente a misura d’uomo..
03. Sezioni
Il nuovo stadio con il piano di gioco posto due livelli al di sotto del piano stradale.
02.
Applicando questo parametro alla soluzione prospettata nel progetto del nuovo stadio, si evince che per poter avere un edificio a misura d’uomo, è necessario interrare due piani, avendo così al di sotto del piano strada il catino di gioco e le prime due serie di gradinate degli spettatori.
Oggi lo spazio pubblico intorno al Sinigaglia altro non è che un grande parcheggio a servizio della città percorso per lo più per raggiungere altre mete o, in minima parte, per raggiungere le attività che sono all’intorno: piscina, canottieri, yacht club e residenze.
Per misurarne però l’effettiva qualità sono utili i 12 Criteri di Qualità dello spazio pubblico elaborati ormai da anni da Jan Gehl1. Tali criteri rispondono alle necessità delle persone nello spazio pubblico, dalle più basilari, la protezione (dal traffico, dalla violenza, dalle esperienze sensoriali spiacevoli), al comfort (l’opportunità di camminare, stazionare, sedersi, potersi guardare attorno, parlare ed ascoltare e avere la possibilità di gioco ed esercizio fisico), al piacere di stare in un ambiente a misura d’uomo, di godere degli aspetti piacevoli del clima e di avere esperienze sensoriali gradevoli. A distanza di 25 anni dalla pubblicazione di Cities for people, è stata creata l’applicazione web Publiclifeapp2, che permette di misurare i divenuti 15 criteri applicati a uno spazio pubblico prescelto.
Quello che ne scaturisce è uno spazio pubblico non certo di qualità dovuto non solo alla continua presenza di parcheggi, ma anche alla mancanza quasi totale di attività che si affacciano direttamente sullo spazio pubblico.
Note.
1. J. Gehl, Cities for People, New York, Island Press, 2010.
2. https://u95.publiclifeapp.com/lite
01. Stadio Sinigaglia. Lo stadio e il suo intorno oggi.
02. Publiclifeapp. I risultati della lettura dello spazio pubblico attorno allo stadio attraverso l’applicazione web Publiclifeapp.
Protezione contro il traffico e gli incidenti
• Eliminare la paura del traffico
• Attraversamenti sicuri con e per i bambini
• Percorsi ciclabili sicuri
• Larghezza disponibile dei marciapiedi adattata ai passeggini
• Posti di attesa liberi
• Traffico lento
La sensazione di comfort
• Livello di rumore sicuro a 55 dB
• Protezione dall’inquinamento a altezza degli occhi di 95 cm
• Ambiente che trasmette sicurezza ai bambini e all’accompagnatore
Opportunità di camminare e andare in bicicletta
• Percorribilità con passeggini per bambini
• Superfici per bambini
• Accessibilità per passeggini
• Segnaletica chiara
• Marciapiede per passeggin
Inviti a interagire con l’ambiente
• Presenza di elementi ambientali interessanti e invitanti
• Variazione degli elementi naturali e dell’ambiente costruito presente
• Possibilità di interagire con la natura ad altezza di 95 cm
Protezione da crimine e violenza
• Spazio pubblico vivace
• Opzioni di sorveglianza passiva
• Ben illuminato
• Scala umana
• Combinazione di usi
Protezione da esperienze sensoriali spiacevoli
• Protezione da vento e correnti d’aria
• Protezione da pioggia e neve
• Protezione da freddo e calore
• Protezione da polvere, rumore, abbagliamento
• Libero da spazzatura
Opportunità per una buona igiene e salute
• Accesso all’acqua fresca
• Sicurezza nell’allattamento in privato
• Area per il cambio dei pannolini separata dalle aree di allattamento
• Bagni accessibili
• Bagni ben tenuti
Opportunità di fermarsi e restare
• Bordi attraenti e funzionali
• Inviti per l’uso previsto
• Zone per sedersi con i bambini
• Sedute vicino all’area giochi
• Combinazione di tipologie di posti a sedere
• Opportunità di riposo
• Possibilità di parcheggiare i passeggini
• Possibilità di osservare il bambino, passiva e attiva
Inviti a parlare e ascoltare
• Bassi livelli di rumore
• Sedute che favoriscono la comunicazione
• Posto in cui il bambino e l’accompagnatore possono parlare dell’ambiente
Opportunità di flessibilità
• Programmazione flessibile e temporanea che incoraggia l’uso in diversi momenti della giornata
• Comodo per trascorrere il tempo in base a diversi scopi
LEGENDA
Buono
Opportunità di accesso
• Possibilità di accedere al luogo con più mezzi di trasporto
• Senza barriere fisiche (ad esempio recinzioni o traffico)
Protezione da esperienze sensoriali spiacevoli
• Vicinanza a bar o ristoranti con possibilità di mangiare e bere
• Diversità nelle opzioni alimentari
• Opzioni alimentari nutrienti da mangiare o acquistare
Opportunità di vedere
• Opportunità di osservare i dintorni
• Illuminazione (quando è buio)
• Accesso alla natura
• Visibilità a altezza degli occhi di 95 cm
• Ricche esperienze sensoriali
• Ambiente costruito stimolante
Inviti per il gioco e l’esercizio
• Campi da gioco invitanti per un mix di età
• Attività fisiche per bambini
• Possibilità per gioco di strada
• Attività temporanee
• Capacità di interagire spontaneamente
• Giochi stimolanti
• In estate/inverno, giorno/notte
Altamente integrato
• Una stretta vicinanza a un mix di servizi e comfort
• Opportunità di integrare questo posto nelle abitudini e nelle attività quotidiane
• Percorsi chiari da, per e attraverso
Sufficiente
SCarso
La presenza di parcheggi attorno allo stadio da sola non giustifica la scarsa qualità dello spazio pubblico. Sicuramente altrettanto importante è la presenza di attività che siano accessibili direttamente dallo spazio pubblico stesso. A loro volta, le varie attività disegnano le facciate che le ospitano; più sono numerose e varie le attività, più risulterà vitale lo spazio pubblico.
Attualmente lo stadio è caratterizzato da facciate per lo più inattive, ben il 90%, mentre il rimanente 10% si divide tra la piscina, l’hangar (4% cadauno) e il bar posto all’inizio di viale Masia, unico tratto di facciata a risultare attivo (2%). A differenza della classificazione “originale”, l’’hangar è stato considerato piacevole non tanto per la quantità di aperture (una e di grandi dimensioni), ma grazie all’indubbio spettacolo rappresentato dagli idrovolanti e dalla loro eventuale movimentazione; allo stesso modo, la piscina è stata considerata come mista in quanto frequentata in diversi orari durante l’arco della giornata e da diverse categorie di utenti a seconda delle attività natatorie svolte.
ATTIVA
Aperture ogni 100 m: 15-20 varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture molto da vedere
Aperture ogni 100 m: 15-20 varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture molto da vedere
PIACEVOLE
PIACEVOLE
ATTIVA
Nel caso in cui il nuovo stadio presentasse o nessuna attività al piano terra direttamente accessibile dallo spazio pubblico, o ricalcasse il modello del centro commerciale, quindi con molte attività, ma non direttamente accessibili dallo spazio pubblico, piuttosto solo attraverso delle
Aperture ogni 100 m: 10-14 abbastanza varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 10-14 abbastanza varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 15-20 varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture molto da vedere
01. Classificazione facciate. Per la classificazione di una facciata si prende in considerazione la quantità di aperture, la possibilità di guardare all’interno, quanto c’è da vedere.
PIACEVOLE
Aperture abbastanza pavimento molte qualcosa
PIACEVOLE
Aperture ogni 100 m: 15-20
MISTA
Aperture ogni 100 m: 10-14
NOIOSA
Aperture ogni 100 m: 6-9
ATTIVA
ATTIVA
• pavimento visibile
• molte aperture
• molta varietà funzionale | merceologica
• molto da vedere
Aperture ogni 100 m: 10-14 abbastanza varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 15-20 varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture molto da vedere
Aperture ogni 100 m: 15-20 varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture molto da vedere
A ATTIVA C MISTA E INATTIVA B PIACEVOLE D NOIOSA
PIACEVOLE
Aperture ogni 100 m: 2-5
NOIOSA
• scarsa varietà funzionale | merceologica
• pavimento non visibile
MISTA
• pochi o nessun dettaglio
Aperture ogni 100 m: 6-9
Aperture ogni 100 m: 2-5 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile pochi o nessun dettaglio
Aperture ogni 100 m: 6-9
scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile poche aperture
scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile poche aperture
PIACEVOLE
• pavimento visibile
• molte aperture
• varietà funzionale | merceologica
• qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 6-9 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile poche aperture poco da vedere
Aperture ogni 100 m: 6-9 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile poche aperture poco da vedere
Aperture ogni 100 m: 10-14 abbastanza varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 10-14 abbastanza varietà funzionale | merceologica pavimento visibile molte aperture qualcosa da vedere
Aperture ogni 100 m: 2-5
INATTIVA
INATTIVA
• nessuna varietà funzionale
• Facciata cieca
NOIOSA
Aperture ogni 100 m: 2-5 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile pochi o nessun dettaglio
• scarsa varietà funzionale | merceologica
• pavimento non visibile
• poche aperture
Aperture ogni 100 m: 2-5 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile pochi o nessun dettaglio
• poco da vedere
Aperture ogni 100 m: 6-9 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile poche aperture poco da vedere
SENZA FACCIATA
Lotto vuoto o cantiere
SENZA FACCIATA
SENZA FACCIATA
NOIOSA
Aperture scarsa pavimento pochi
Aperture ogni 100 m: 2-5
NOIOSA
Aperture ogni 100 m: 2-5
• uniformità, niente da vedere
nessuna varietà funzionale Facciata cieca uniformità, niente da vedere
nessuna varietà funzionale
Aperture ogni 100 m: 2-5
Facciata cieca uniformità, niente da vedere
Aperture ogni 100 m: 2-5 scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile pochi o nessun dettaglio
scarsa varietà funzionale | merceologica pavimento non visibile pochi o nessun dettaglio
Lotto vuoto o cantiere
Lotto vuoto o cantiere
INATTIVA
Aperture ogni 100 m: 2-5
nessuna varietà funzionale
Facciata cieca uniformità, niente da vedere
Attive: 2%
Piacevoli: 4%
Miste: 4%
Inattive: 90%
03. Nuovo stadio
Attive: 2%
Piacevoli: 4%
Miste: 4%
Inattive: 90%.
04. Nuovo stadio con facciate attive
Attive: 50%
Piacevoli: 4%
Miste: 4%
Inattive: 42%.
entrate dedicate, il risultato rimarrebbe invariato: il 90% delle facciate rimarrebbe inattivo replicando, di fatto la situazione attuale; anche nel caso dell’eliminazione dei parcheggi, la mancanza di facciate attive non migliorerebbe affatto la qualità della vita pubblica.
Infine, si è invece ipotizzato di aprire al massimo il piano terra con attività direttamente accessibili dallo spazio pubblico: l’aumento delle facciate attive aumenta fino al 50% riducendo in maniera sensibile, fino al 42%, le facciate inattive, per lo più lungo via Sinigaglia.
05. Schema di attività al piano terra
Per avere facciate attive è necessario che siano presenti varie attività che abbiano accesso direttamente dallo spazio pubblico.
“Un piano terra attivo può permettere una gran varietà di usi e assicurare che più persone possano passare più tempo a livello della strada connessi con quello che succede all’esterno. Un piano terra attivo aumenta il senso di comunità e di sicurezza con più vetrine sulla strada e accessi diretti, e vitali, con un frequente via vai. Una maggiore diversità di usi è garantita se lo spazio riamane attivo durante tutto il giorno. Dal momento che più servizi e merci sono disponibili all’interno dei percorsi
La dimensione più piccola per avere un piano terra attivo è 1-2 metri di profondità permette al negoziante di stare all’interno, ma generalmente non permette l’ingresso ai clienti. Potrebbe essere presente un’apertura di tipo “buco nel muro” per poter servire i clienti che rimangono all’esterno. Tipici sono uno stand per caffè, edicole, vendita di souvenir. Questa tipologia usa efficientemente la strada come luogo di vendita, dal momento che le persone si mettono in fila.
XS 1 - 2 metri, 1 piano
S 4 - 6 metri, 1 piano
Uno spazio piccolo, 4-6 metri di profondità, può ospitare piccoli negozi che permettono alle persone di entrare. È spesso posto nella metà dell’edificio che affaccia sulla strada. Può ospitare una vasta gamma di attività, piccoli negozi o uffici, fino a lavanderie automatiche 24/7 in modo da poter essere frequentate durante tutto l’arco delle ventiquattro ore.
Note.
quotidiani, il piano terra aiuta la mobilità dolce rendendo più interessante il camminare e rendendo possibile l’esecuzione in contemporanea di molte attività. Un piano terra attivo non deve essere solo negozi. Al contrario, i piano terra attivi sono significativi per la residenza, laboratori e altre funzioni di servizio”1
Le varie attività direttamente accessibili dallo spazio pubblico che possono essere ospitate al piano terra, ma svilupparsi anche ad altri piani, possono essere varie e avere profondità diverse all’interno dell’edificio. Profondità differenti, oltre a garantire la varietà, permettono di lasciare spazi a disposizione degli spettatori dello stadio nel momento della partita. Alcune attività potrebbero avere inoltre un’apertura anche verso lo spazio interno dello stadio stesso in modo da essere sfruttate anche durante lo svolgimento delle partite, dal momento che potrebbero essere inacessibili dallo spazio pubblico, per motivi di sicurezza.
Uno spazio medio è quello che riempie quasi in profondità tutto il piano terra. Lo spazio pubblico, rappresentato dal negozio o ristorante, si può quindi estendere all’interno. Può essere anche diviso in zone con la parte adibita alla vendita sul fronte, i depositi e altri servizi nel mezzo e le cucine, gli uffici e spazi per il personale, nel retro. Su via Masia potrebbero trovare posto studi medici che, con la rotazione dei pazienti, attraverso gli appuntamenti durante l’arco della giornata, garntiscono un continuo uso dello spazio pubblico.
In alcuni casi è permesso allo spazio medio di raddoppiare la superficie estendendosi in altezza, creando un uno spazio largo e più indicato per certe funzioni come ad esempio una palestra che porta vita alla strada grazie agli avventori stessi: la miglior pubblicità per l’attività all’interno. Spesso aperte dalla mattina presto alla sera tardi, le palestre “tengono d’occhio” lo spazio pubblico, dando un senso di sicurezza, specialmente quando le altre attività sono chiuse.
Anche lo spazio largo può avere la possibilità di raddoppiare in altezza, avendo così la una maggiore superficie di vendita. Gli indispensabili spazi di magazzino possono essere dislocati nei piani interrati con montacarichi sulla strada per l’approvvigionamento delle derrate come avviene, per esempio, nel centro storico di Berna. La possibilità di essere disposto su due piani garantisce l’opportunità di creare una separazione delle categorie merceologiche con differenti orari di apertura (ad esempio gli alcoolici).
Gli angoli di un isolato sono estremamente importanti nella vita in strada. Sono luoghi significativi, punti per potersi orientare, luoghi popolari dove le persone si incontrano e luoghi per spazi commerciali. Se si considera lo stadio come un isolato chiuso, allora i suoi angoli che danno sullo spazio pubblico diventano cruciali; in particolare quello posto di fronte al Monumento ai Caduti di Terragni, potrebbe dare l’occasione per avere uno spazio XXL che si estende sui tre piani sia del volume che si sviluppa lungo via Vittorio Veneto, sia della stecca dei distinti lungo viale Puecher. L’hotel ben si presta a occupare tale spazio: garantisce un alto via-vai di persone durante tutto l’arco dela giorno soprattutto se la hall può essere utilizzata anche come ufficio temporaneo e luogo di incontro; anche gli spazi come il bar dell’ hotel, o il ristorante, o la spa ben si prestano, a patto che siano posti al piano terra e direttamente accessibili dalla strada. Allo stesso modo, se con accesso diretto anche dall’esterno e relativa reception, potrebbe trovare posto
una sala conferenza. Lo sviluppo lineare delle due facciate è talmente importante che oltre all’hotel, possono trovare posto anche attività di tutte le rimanenti dimensioni. In teoria, invece, negli altri piani dovrebbero svilupparsi le sole camere e suites, nonché gli spazi tecnici di servizio.