Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave. nl
In deze uitgave
Chantal Zeegers wethouder gemeente Rotterdam:
“We weten wat we willen. Nu moeten we het ook écht gaan doen” 6
Gaby van Veen | BIK bouw: “Als andere bouwers nee zeggen, staan wij vooraan” 16
Gemeente Rotterdam kiest vaker voor herontwikkeling van haar vastgoed: “Technische School Huismanstraat wordt hart van twee wijken” 26
Dick Mol, mevrouw Kostense en Jordy van de Luitgaren | SOR: “In Zorgzame Buurten kijken mensen naar elkaar om”
Hein Schouwenaars en Sander Geenen: “Over drie jaar wil ik hier tien bouwkranen zien draaien”
Sander Uiterwaal en Harro Zanting Lef tonen om samen meer te doen: “1+1=3 op Zuid”
Victor Kuipers en Pieter Hulst Socialex creëert ´mooie plek´ aan de Lange Vaart “Ontwikkelen is toch gewoon mensenwerk”
VERDER IN DIT NUMMER: Eelco Dekker en Tanya Zwart-Gurduza | Allereerste Paris Proof Passiefhuis van de stad: “Nieuwe Liefde voor Gat van Middelland” 10 | Cedrique Steenkamer | Rotterdam werkt aan een duurzaamheidsstandaard op gebiedsniveau: Paris Proof-tuin Schiehaven Noord 13 | Noodoproep woningcorporaties aan Rotterdamse politiek: “Kies voor meer betaalbaar wonen en leefbare wijken” 20 | Mohamed el Achkar | Woonstad: “We wachten niet af, want Rotterdam heeft ons nu nodig” 42 | Linda Kegge, Manager Wijken Woonbron | Jan-Willem Schild, projectleider Vastgoedontwikkeling & Realisatie Woonbron | Jordy Keij, projectleider BIK bouw: “Het Alhenablok: karakteristiek van buiten, toekomstbestendig van binnen” 46 | Pim Kroon | Ballast Nedam Development “Peperklip brengt nieuwe impuls in Schiedam-Oost” 50 |Simon Fortuyn neemt afscheid van innovatief Lansingerland: “Je kunt Bleizo beter een nieuwe biotoop noemen” 54 | Bob Bax (directeur ontwikkeling) en Chris Gmelig Meijling (senior projectontwikkelaar): “Zondag ontwikkelt Wilderszijde met nuchtere blik” 58 |
Chantal Zeegers wethouder gemeente Rotterdam:
“We weten wat we willen. Nu moeten we het ook écht gaan doen”
Na vier jaar als wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen in Rotterdam blikt Chantal Zeegers terug. Trots is ze. Op het bouwtarget dat gehaald werd, ondanks tegenwind. Maar ze is ook eerlijk over wat er nog niet is gelukt.
Het doorbouwakkoord werd vroeg in de ochtend gesloten, ergens rond half negen, vlak bij SAWA aan de Rotterdamse Lloydpier. Alle partijen waren er:
corporaties, projectontwikkelaars en projectleiders. Ze ontbeten met elkaar terwijl de bouwmarkt op dat moment feitelijk instortte – rente die steeg en bouwkosten
Start bouw ‘de Sax’. Foto: BPD
die volgden. En toch was de sfeer goed. “Dat optimisme, terwijl het eigenlijk heel slecht ging”, zegt Chantal Zeegers in het stadhuis in Rotterdam, “dat vind ik gewoon heel erg leuk om te zien.”
Het is het beeld dat ze meeneemt. Niet de tegenwind, maar de gezamenlijkheid. Na vier jaar als wethouder met klimaat én bouwen in haar portefeuille rondt ze een periode af die ze zelf omschrijft als complex, intrigerend en soms ronduit frustrerend.
Bouwtarget gehaald, ondanks alles De grootste prestatie is voor Zeegers dat Rotterdam zijn bouwtarget heeft gehaald. Dat ze dat in één adem noemt met ‘ondanks heel veel tegenwind’ is veelzeggend. De eerste twee jaar van haar wethouderschap zag ze een sector die vastliep: stijgende kosten, oplopende rente en een bouwstop die op de loer lag. Dat het toch lukte, schrijft ze toe aan de samenwerking. “Iedereen heeft een beetje bijgezet, sommigen een enorm beetje, om die woningen te realiseren.” Dat lukte mede dankzij het doorbouwfonds: 57 miljoen euro, bedoeld om de onrendabele top van betaalbare woningen te subsidiëren. Het resultaat: zo’n 32 procent van de 12.500 opgeleverde woningen viel in het middensegment. “Dat was nooit gelukt zonder dat fonds.” Het geld is nu op. “En nu lukt het ons niet meer.”
Raad van State: vier jaar vertraging per project Drie projecten die de afgelopen maanden eindelijk groen licht kregen, zeggen misschien het meest over die periode: De Sax, Treehouse en Parkhaven. Alle drie ondervonden ze vertraging door de Raad van State - bij Treehouse en Parkhaven liep dat op tot meerdere jaren. En dus ook hogere kosten en extra jaren uitstel voor woningzoekenden.
Zeegers is zorgvuldig in haar woorden. Ze erkent de rechtsstaat en dat omwonenden zorgen mogen hebben, maar ze vindt wel dat het systeem te veel ruimte laat voor wat ze ‘beroepsbezwaarmakers’ noemt. Dat zijn
de partijen die ook na meerdere afwijzingen blijven procederen, soms vanuit principiële bezwaren tegen hoogbouw, ook als ze aan de andere kant van de stad wonen. “Als je het meer vanuit het principe doet en aan de andere kant van de stad woont, dan vind ik dat je niet meer het recht zou mogen hebben om naar de rechter te gaan.”
Ondertussen bleef ze wel doorwerken aan oplossingen. Bij De Sax zocht de gemeente, samen met BPD, Synchroon en het Rijk, naar een verzekering om alvast te beginnen met bouwen, nog vóór de rechtszaak was afgerond. Uiteindelijk was de verzekering niet nodig: de Raad van State keurde het plan goed.
Klimaat en bouwen: één portefeuille, veel spanning Naast de strijd om projecten vlot te trekken, had Zeegers ook klimaat in haar portefeuille. Dat klimaat en bouwen in één portefeuille zaten, was volgens haar goed, maar ook ingewikkeld. Want klimaatkeuzes botsten regelmatig met de realiteit van de stad. Het meest pijnlijke voorbeeld is dat van de warmtenetten. Rotterdam wilde die overal aanleggen, een klimaatoplossing die effectiever is dan individuele warmtepompen.
Maar nieuwe wetgeving bepaalde dat warmtenetten moesten worden overgedragen aan publieke bedrijven die
Oplevering
Patrimoniumshof
Foto: Arnoud Verhey
ELEVATE ABOVE THE ORDINARY
The BaanTower is set to become iconic. On the outside, defined by its granite façade, its impressive height (159 meters!) and its prime location in the heart of Rotterdam. On the inside, featuring a rooftop pool, private cinema, co-working spaces and guest suites.
Renting in The BaanTower means living at the highest level. thebaantower.nl
nog niet bestonden. Zolang onduidelijk was wat ze bij die overdracht zouden ontvangen, legden de warmtebedrijven niets nieuws aan. Rotterdam week uit naar warmtepompen. Die zijn beter dan gas, maar minder geschikt voor een dichte stad: ze stoten warmte uit en verergeren de netcongestie. “Dat hadden we kunnen voorkomen.”
Maar er waren ook meevallers.
Isolatie bijvoorbeeld. Door stijgende energieprijzen isoleerden meer bewoners hun woningen uit eigen beweging. “Minder energieverbruik is goed voor de portemonnee én voor het klimaat. Daar hebben we profijt van gehad.”
Rijnhaven: meer dan woningen Op projectniveau is de Rijnhaven het voorbeeld waar ze het meest enthousiast over vertelt. Met 3000 woningen is het een verticale stad op zichzelf, maar dat is niet waarom. Het gaat haar om de aanpak. Zo werd er eerst geïnvesteerd in buitenruimte - een strandje, groen en een wandelpromenade - en pas daarna in de woningbouw. “Een gebiedsontwikkeling is niet alleen woningen. Het is ook goede buitenruimte, onderwijs, cultuur en voorzieningen.”
Ook is de vraag serieus genomen hoe mensen elkaar in zo’n groot gebouw nog ontmoeten. In een toren van 3000 woningen zie je je buren niet vanzelf - daar moet je actief iets voor ontwerpen. Vandaar de gemeenschappelijke ruimtes bij de entrees, fietsenstallingen als ontmoetingsplek en bankjes op de juiste plek. Het doel is dat bewoners elkaar niet opzoeken, maar tegenkomen. Die gedachte reikt verder dan het gebouw zelf. De Posthumalaan wordt beter oversteekbaar, zodat bewoners van de Afrikaanderwijk makkelijker naar de waterkant kunnen. Zeegers: “Het is echt door fysieke ingrepen dat je een meer inclusieve wijk maakt.”
Loslaten en strakker worden tegelijk Voor de komende vier jaar heeft Zeegers
een boodschap die op het eerste gezicht tegenstrijdig klinkt: wees scherper én laat meer los. Rotterdam realiseert nu zo’n 30 procent van zijn plannen. De rest wordt uitgesteld. Dat moet drie keer zo snel. “We hebben superveel plannen, maar de uitdaging is de realisatiegraad.” Daar komt nog een concreet obstakel bij. Woningen hadden voorrang bij het aanvragen van een elektriciteitsaansluiting, maar die voorrang verdwijnt deze zomer. Zonder aansluiting kun je een woning niet opleveren - en dat betekent weer vertraging.
Ondanks die obstakels heeft ze een duidelijke boodschap voor haar opvolger: weet aan de voorkant precies wat je wil, per wijk, geef dat mee aan de markt en laat het dan los. Zoals bij Hart van Zuid en Little C al is gedaan. De overheid hoeft niet alles zelf te bedenken, maar ze moet wel helder zijn over wat ze wil, benadrukt Zeegers. “We weten wat we willen. Nu moeten we het ook écht gaan doen.”
Start bouw Ooievaarstraat. Foto: Havensteder
Chantal Zeegers wethouder gemeente Rotterdam.
Eelco Dekker en Tanya Zwart-Gurduza
Allereerste Paris Proof Passiefhuis van de stad
“Nieuwe Liefde voor Gat van Middelland”
Een bijzondere maar ook typisch Rotterdamse situatie heeft de gemeente aangegrepen om een duurzaamheidsproject van de hoogste categorie te realiseren. Het opruimen van een blindganger uit de Tweede Wereldoorlog aan de Claes de Vrieselaan noodzaakte tot sloop van drie statige panden. Voor het herstellen van dit ´gat´ werd een tender met een zeer hoge ambitie uitgeschreven.
Bij een geallieerd bombardement op de Rotterdamse haven tijdens de oorlog sloeg een afzwaaier dwars door het dak en de drie etages van een huis aan de Claes de Vrieselaan. Gelukkig zonder te ontploffen boorde de bom zich in de bodem. Schade aan dak en vloeren werd hersteld. En het leven in de woning ging verder alsof er niets gebeurd was. Wel was de blindganger geregistreerd op een bommenkaart. Tachtig jaar later toen funderingsherstel van de betreffende rij woningen noodzakelijk bleek, kwam de bom weer in beeld. In de grond roeren in de nabijheid van een onontploft projectiel was te riskant. Hoe
moeilijk de beslissing ook was: drie panden moesten volledig worden afgebroken om de bom zo veilig mogelijk onschadelijk te kunnen maken en af te voeren.
Tanya Zwart-Gurduza, adviseur Duurzaamheid bij Stadsontwikkeling, en Eelco Dekker, oprichter van JADE architecten, vertellen dit opmerkelijke verhaal als achtergrond van een, op een andere manier, even opmerkelijk woningbouwproject waar ze aan werken. De nieuwe invulling met 11 appartementen van het ´Gat van Middelland´, zoals de locatie is gaan heten, wordt Paris Proof. En
dat is een primeur voor de stad. “We zijn gaan rekenen volgens de normen van de Dutch Green Building Council en volgens ons kon het met dit programma”, zegt de duurzaamheidsadviseur. “We besloten een tender uit te schrijven en te kijken welke partijen het aandurfden. Tot mijn verrassing waren er acht inschrijvingen, meer dan verwacht.”
Learning on the job
Het voorstel van het bouwteam van JADE architecten, aannemer Den Butter & Voogt en ontwikkelaar RED+ (waarin JADE risicodragend participeert) sprong er duidelijk als beste uit. “Zij hadden echt een goed integraal verhaal, waarin alles aan elkaar gekoppeld was. Paris Proof was al ver uitgewerkt.” Zwart-Gurduza vermoedt dat andere inschrijvers hebben onderschat hoe hoog de lat lag. “Ik kreeg er maar heel weinig vragen over. Partijen hebben misschien gedacht: dit is een methodiek zoals andere methodieken. Maar dat is niet zo. Het is moeilijker. Het heeft meer factoren dan andere methodieken. Nu is het ook voor ons een kwestie van learning on the job, want je komt er pas echt achter wat een Paris Proof-project allemaal inhoudt door het te doen.” Het project komt voort uit het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen waarin de gemeente en marktpartijen samenwerken om verhoogde duurzaamheidsambities haalbaar te maken. (Zie ook het artikel ´Paris Proof-tuin Schiehaven Noord´.)
JADE had misschien een kennisvoorsprong, vertelt Dekker, omdat het kortgeleden aan de Zwart Janstraat een eigen kantoor in combinatie met woningen ontwierp en bouwde volgens de Passiefhuis-methode. Er zijn twee hoofdthema´s waarop CO2-uitstoot moet worden verminderd: energie en materiaal. Het uitwerkprincipe is het vastgestelde CO2-budget. Die budgetsystematiek wordt inmiddels op landelijk, gemeentelijk en vervolgens op gebieds- en projectniveau gebruikt. “Het CO2-budget voor dit project reken je eenvoudig om naar vierkante meter bruto
vloeroppervlak”, zegt Dekker. “Daar moet je binnen zien te blijven met alle oplossingen bij elkaar opgeteld.” Voor dit project is het budget voor materiaalgebonden emissie 175 CO2-eq/m2 bvo.
Bewezen methode
Kooldioxide reduceren is voor materialen vrij duidelijk, legt de architect uit: gebruik biobased en CO2-arme materialen. Voor energie is het moeilijker. “Hoe reduceer je het energiegebruik, dus de CO2-emissie zolang nog niet alle energie hernieuwbaar is, gedurende de komende 70 jaar of langer? Met Passiefhuis heb je een bewezen methode die al 35 jaar bestaat maar in Nederland nog niet zo bekend is als in Duitsland en Oostenrijk. Wat je eigenlijk daarmee doet is de gebouwschil heel goed maken, dus heel goed isoleren, de luchtdichting optimaal maken, warmteterugwinning in het ventilatiesysteem, zorgen dat de zon binnen kan komen in de winter en tegengehouden wordt in de zomer. Je realiseert kortom een optimale gebouwschil waardoor je een heel stabiel binnenklimaat krijgt. Hiermee reduceer je het energiegebruik ten opzichte van een gewoon Bbl-gebouw met zeventig procent, jaar in jaar uit.”
Passiefhuis is volgens Dekker beter dan andere gebruikte duurzaamheidsmethodieken. “Wat er uitkomt is ook wat er berekend is. Dat is heel anders dan bij berekeningssoftware zoals BENG, BREEAM en LEED. Want Passiefhuis werkt met onafhankelijke certificeerders die beoordelen wat je doet, zowel bij het ontwerp als de uitvoering. En de certificeerder bepaalt of je berekeningen kloppen en of je haalt wat je hebt beloofd. Je geeft dat echt uit handen.”
Schuiven en rekenen
In het voorlopig ontwerp waar JADE aan werkt, is het een kwestie van puzzelen op de constructie en het materiaalgebruik. Cross laminated timber (Clt) is een optie, maar dat gebruikt veel hout en geeft dus
een zwaardere CO2-afdruk dan HSB. Houtskeletbouw (HSB) is lichter, maar daarbij is de vraag of het ook constructief kan. “En net als de bestaande bouw ter weerszijden van deze plek, gaat ook onze nieuwbouw een stuk de grond in. Dat betekent meer beton. Die grotere afdruk moet je met andere onderdelen weer compenseren. Zo schuiven en rekenen we tot we een kloppend ontwerp hebben.”
‘Het is een fantastische tijd om met duurzaam bouwen bezig te zijn.’
Milieudatabase
Naast hout is er aan biobased materialen al een ruime keuze. Prefab kalkhennep elementen bijvoorbeeld, of leemsteen die niet wordt gebakken maar gedroogd. Voor circulair beton en andere circulaire materialen en bouwelementen loopt het wat achter, merkt Zwart-Gurduza op. “Op dit moment staan circulaire materialen die op de markt zijn nog niet altijd in de Nationale Milieudatabase. Daar komen trouwens voortdurend nieuwe materialen bij. Als ik terugkom van een langere vakantie moet ik echt de tijd nemen om me in te lezen in alle veranderingen: O, er zijn weer twee typen CO2-arme beton bij gekomen.”
Stelletjes
Duurzaamheid is niet het enige verhaal. Ruimtelijk en qua beeldkwaliteit dient de nieuwbouw evenzeer te kloppen in relatie met de omgeving. Je kunt sowieso niet meer op dezelfde manier bouwen als honderd jaar geleden, maar met Paris Proof geldt dat nog wat sterker, legt Dekker uit. “De oude panden hebben allemaal lateien boven de ramen, maar dat zijn koudebruggen die kunnen we niet overnemen. De kenmerkende dakranden in deze straat moet ik ook op een andere
manier materialiseren. Misschien met een biobased composiet.”
De opmerkelijke naam ‘De Nieuwe Liefde’ die de architect aan zijn voorstel meegaf, raakte een extra snaar bij ZwartGurduza. “In eerste instantie dacht ik: Huh, waarom?, maar de gedachte erachter was heel overtuigend.” Dekker legt uit: “Als je in deze straat goed naar de vooroorlogse panden kijkt, zie je dat ze veelal als koppeltjes van twee of drie bij elkaar horen. Door de sloop van de drie panden zijn er stelletjes een partner kwijtgeraakt. In het ontwerp gaan we zorgen dat de nieuwe panden weer een stelletje vormen met de naburige panden. We herstellen de liefde.”
Waterput
Een prestatie qua groen en biodiversiteit mag bij Paris Proof uiteraard niet ontbreken. Jessica Nielsen tekent voor een natuurinclusieve tuin die grotendeels voor niet-mensen is bestemd, zoals Dekker het verwoordt. “Op een zitkuil na is de tuin voor planten en dieren.” Nielsen heeft ook een duurzaam watersysteem bedacht, waar de architect op is ingehaakt met een bonustoevoeging. “Waar de bom zich door het hart van de middelste woning de grond in boorde, willen we een waterput van acht meter diep maken. In dit middendeel, het hart van het gebouw, is de ingang en de lift, waar de bewoners elkaar ontmoeten en waar de toegang tot de tuin is. En onderin de put, die we natuurlijk goed afschermen voor kinderen, visualiseren we op een of andere manier, met prisma of holografie, de bom. En dit koppelen we aan een historische wandeling over de Tweede Wereldoorlog.”
“Het is een fantastische tijd om met duurzaam bouwen bezig te zijn”, evalueert Zwart-Gurduza. “De ontwikkelingen gaan snel. En wat we hier leren, nemen we natuurlijk dankbaar mee naar volgende projecten.”
Cedrique Steenkamer Rotterdam werkt aan een duurzaamheidsstandaard op gebiedsniveau:
Paris Proof-tuin Schiehaven Noord
Al twintig jaar wordt gebouwd aan de transformatie van het Lloydkwartier van haven- naar woongebied. Inmiddels is het een thuis voor duizenden Rotterdammers. Eén lange strook ligt nog open. De ontwikkeling daarvan loopt en heeft als uitgangspunt Paris Proof-tenzij meegekregen. Het is een leerproces om uit te vinden hoe je op gebiedsniveau kunt werken met een CO2-budget. Als methodiek om de uitstoot van dit broeikasgas in de bouw terug te dringen.
Met het volbouwen van de Müllerpier werd het lege kadeterrein tussen de Schiehaven Noord en de Westzeedijk de nieuwe plek voor de jaarlijkse kermis. Aan het begin van de strook liggen vier voetbalveldjes die intensief worden gebruikt. Menig Rotterdamse profvoetballer heeft er als jonge belofte zijn trucs geleerd. Eenzaam op het terrein –het Lloyd Multiplein – staat een voormalig poortgebouw dat als kantoor in gebruik
is. Zonder kermis is het een goeddeels lege vlakte. Die uitnodigt voor woningbouw, nu ook de woonbuurt op de Lloydpier zo goed als af is.
Op deze locatie met de projectnaam Schiehaven Noord zijn 500-700 woningen gepland. De ontwikkeling is aangewezen als proefproject voor een gestandaardiseerde Paris Proof-aanpak op het niveau van een gebied, vertellen
stedenbouwkundig adviseur Annette Matthiessen en Cedrique Steenkamer, coördinator ´Paris Proof-tuin´ bij de afdeling Circulair, beiden van concerncluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. Het project vloeit voort uit het zogenoemde Doorbouwakkoord en het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen, dat de gemeente met marktpartijen en woningcorporaties sloot om versnelde woningproductie, verhoogde duurzaamheidseisen en betaalbaarheid bij elkaar te brengen. Het ontwerp en de bouw van het vastgoed en de openbare ruimte in dit project wordt op proefbasis gestuurd door een ambitieuze doelstelling om CO2uitstoot te verminderen.
de optimale hoogte”, legt Matthiessen uit. “Ga je hoger, dan moet je zwaarder construeren.” Steenkamer vult aan: “Maar die 500-700 woningen hebben we wel nodig en juist deze locatie leent zich voor die mate van verdichting. Dus we ontkomen niet aan een paar hogere gebouwen. Je kunt niet louter en alleen focussen op optimaal CO2-arm, je moet ook kijken naar stedenbouw, programma, betaalbaarheid – hier 65% betaalbaar –, comfort, gezondheid enzovoort. Die balans. Dat is het spel.”
‘Wat wij in Schiehaven Noord doen is een standaard neerzetten. Het eerlijke verhaal over Paris Proof bouwen.’
De locatie is ingewikkeld, licht Matthiessen om te beginnen de stedenbouwkundige situatie toe. “Er liggen forse bundels kabels en leidingen in het midden. Kort op de kade kun je niet bouwen. De zeedijk moet in de toekomst waarschijnlijk omhoog. Dus blijven eigenlijk twee stroken over. Om die reden was er eerder het plan iets meer ruimte te pakken door een stukje van het havenbekken te dempen. Door bezwaren van omwonenden en omdat dempen duur is, is dat nu helemaal van tafel.”
Het spel
Als gevolg van die keuze wordt in de nieuwe planvorming wat meer de hoogte gezocht: naar verwachting gemiddeld zeven lagen en enkele uitschieters van vijftien en elf lagen. En op dit punt komt meteen de Paris Proof-methodiek om de hoek kijken. “Bouwen met biobased materialen verlaagt je CO2-uitstoot. Zeven lagen blijkt hier qua CO2-afdruk
De gebruikelijke omgevingsfactoren als geluid, wind en zon wegen uiteraard mee in de stedenbouwkundige opzet. Een belangrijke keuze is ook – een wens vanuit de participatiebijeenkomsten – om gesloten wandbebouwing te vermijden, vertelt de stedenbouwkundig adviseur. “Anders dan op de Müllerpier komen hier meer openingen en doorzichten. Waar je doorheen kunt waden. Vergelijkbaar met Little C en zelfs nog wat opener, want daar heb je een dichte wand tegenover de drukke ´s-Gravendijkwal. Maar in de mate van openheid zit wel wat verschil: aan de waterkant is meer wind, daar komen kleinere openingen dan aan de andere zijden.” Veertig procent van het gebied wordt trouwens ingericht met groen in volle grond.
Lokale klimaatkaart
Wat er landelijk en ook in Rotterdam (zie het artikel ´Nieuwe Liefde´) al gebeurt, is werken met een CO2-budget voor het gebouw. De Paris Proof grenswaarde in 2030 voor meerlaagse woningbouw van de Dutch Green Building Council (DGBC) is 139 kg CO2-eq /m2 bvo. Bij Schiehaven Noord gaat het echter om een budget voor het hele gebied, dus ook de openbare ruimte. “Onze vraag is: met welke CO2ruimte kun je een gebiedsontwikkeling met uitgangspunten als deze realiseren?”, aldus Steenkamer. “Hoe kun je dat het beste doen – dat is de zoektocht.” De gemeente is nog bezig met het bepalen van het CO2-budget. Het Doorbouwakkoord en het Plan van
Aanpak Duurzaam hebben dan ook als uitgangspunt ´Paris Proof, tenzij’. “Ook van wat niet kan, leren we.”
Bij de proeftuin Schiehaven Noord komt veel onderzoek kijken. Bijvoorbeeld naar de ondergrond in verband met het type verharding, zegt Matthiessen. “De Paris Proof-normen voor gebouwen gaan over het Nederlandse gemiddelde. Maar de grondgesteldheid in Arnhem is veel steviger dan bij ons. Dat betekent dat wij veel meer fundering moeten maken. Fundering is zeer veel beton, dus zeer veel CO2. Dan blijft er minder budget over voor het de rest van het gebouw.”
Zelfs een lokale klimaatkaart is nuttig voor finetuning van maatregelen. “Hoeveel warmte en koelte hebben woningen op deze plek in Rotterdam nu en over vijftien jaar precies nodig? Dat bepaalt dan het type en de zwaarte van je installatietechniek. Want alles wat je niet of minder bouwt en installeert, scheelt de meeste emissie.”
Doordenken
Het niet hoeven bouwen van infrastructuur met ov-voorziening omdat die er al is, is de eerste forse emissiewinst van Schiehaven Noord. Dat lijkt misschien flauw, maar dit is wel een extra argument voor binnenstedelijk bouwen en dan met name in de nabijheid van ov. Want mobiliteit is een forse emissiepost. Paris Proof gaat immers niet alleen over het CO2-arm bouwen van een eindproduct, ook over maatregelen om de emissie tijdens de levensduur te beperken. Met een gedeelde wasmachineruimte bijvoorbeeld hoeft niet iedereen een eigen wasmachine aan te schaffen. Dit voorbeeld laat zien hoe deze methodiek uitdaagt om alles te doordenken.
Laaghangend fruit
Met CO2-arm bouwen op vlak van ontwerp, materialen, energie en gebruik zijn er kortom heel veel keuzes te maken, zegt Steenkamer. “En hierbij vragen we steeds: Is dit of dat echt nodig? En als het
nodig is, kan het compacter, slimmer? Zijn er alternatieven?” Het idee van een proeftuin leidt ook tot een andere werkwijze binnen Stadsontwikkeling, zegt de duurzaamheidsexpert. “Afdelingen en mensen gaan anders samenwerken. Er gaan uit deze proef dingen beklijven die gewoon standaard worden. Laaghangend fruit dat je zo kunt meenemen ook als een project niet CO2-gestuurd is. We hebben een module gemaakt, een soort rekensystematiek, om snel een inschatting te kunnen maken van de CO2-impact. We documenteren alles en doen mee aan de Samenwerkingsagenda toekomstbestendige gebiedsontwikkeling van het Rijk. Met de bedoeling om al die geleerde lessen verder te brengen dan alleen dit project in Rotterdam.”
Een Paris Proof-label voor gebieden is er nog niet, tekent Matthiessen aan. “Wat ik nu nog veel tegenkom met CO2-prestaties is dat appels met peren worden vergeleken. Iemand zegt: ik haal 190 kg CO2 per vierkante meter! En als je dan doorvraagt, dan zit de energieopwekking er niet in, de fundering niet en ook de parkeeroplossing niet. Wat wij in Schiehaven Noord doen is een standaard neerzetten. Het eerlijke verhaal over Paris Proof bouwen.”
Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen
Het is niet alleen noodzakelijk om duurzaam door te bouwen, maar ook om dit op een manier te doen die betaalbaar blijft voor alle inwoners. Het Rotterdamse Doorbouwakkoord legt samen met het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen de ambitie vast om gezamenlijk met marktpartijen en woningcorporaties te versnellen in de transitie naar een duurzame bouwcultuur. De gemeente Rotterdam heeft samen met haar partners het Plan van Aanpak Duurzaam Doorbouwen opgesteld om gezamenlijk te leren hoe te ontwerpen en te bouwen in lijn met de klimaatdoelstelling van Parijs (de opwarming van de aarde beperken tot 1,5 °C) en de EU Taxonomie voor groene investeringen.
“Als andere bouwers nee zeggen, staan wij vooraan”
Gaby van Veen | BIK bouw:
Gaby van Veen nam een half jaar geleden het roer over bij BIK bouw, nadat oprichter Jasper Sluimer plotseling overleed. Ze spreekt open over rouw, houtbouw als kennisexperiment en de bouwer die meer wil zijn dan alleen een uitvoerder.
Het begon als een klein bedrijfje aan de keukentafel. Jasper Sluimer wilde eigenlijk klein beginnen – een uitbouw hier, een dakkapel daar – maar al gauw groeide het bedrijf hard. Collega’s sloten zich aan en de opdrachten stapelden zich op. BIK bouw groeide uit tot een middelgroot Rotterdams bouwbedrijf met karakter. Op 18 september 2025 vierde het bedrijf zijn tienjarig jubileum op een boot samen met personeel en opdrachtgevers. Maar precies een maand later sloeg het noodlot toe. Sluimer en zijn vrouw verongelukten tijdens een familievakantie in Zuid-Afrika.
Gaby van Veen, toen adjunct-directeur van BIK bouw, werd de nieuwe bestuurder van het bedrijf. “Het gemis van Jasper is groot”, zegt Van Veen in het kantoor in Barendrecht. “Alles wat we doen, doen we in zijn geest. De projecten die we aannemen zijn niet toevallig, het zijn geen standaardprojecten. Het zijn projecten die passen bij Jaspers DNA, nu het DNA van het bedrijf.”
Complexe werken waar anderen afhaken
BIK bouw profileert zich als bouwer voor de ‘moeilijke gevallen’. Voorbeelden zijn kerken die worden omgebouwd naar appartementen, drijvende woningen in de Nassauhaven en monumentale schoolgebouwen waarvan alleen de gevels overblijven. “We zeggen wel eens: als er aanvragen binnenkomen die andere bouwers niet willen doen, staan wij vooraan.”
Wat opdrachtgevers merken, is niet zozeer de technische vaardigheid, maar de houding. “Het is de laagdrempeligheid”, zegt Van Veen. “We zijn geen formeel bedrijf en opdrachtgevers voelen dat. Ze voelen dat de samenwerking in de basis persoonlijk is.” En als BIK bouw een project aanneemt, dan gaat het er ook volledig
voor. “We zorgen dat wij er ook trots op kunnen zijn aan het eind, niet alleen de opdrachtgever.”
Van Veen noemt een houtbouwproject als voorbeeld. Dat project was meerdere keren bijna gestopt, omdat het te duur was, te risicovol en te ingewikkeld. “We zijn net zo lang doorgegaan met meedenken totdat het toch lukte om het project te volbrengen. Dat typeert ons: we kijken niet naar wat niet kan, maar naar wat wel kan. Daar onderscheiden we ons in.”
‘Alles wat we doen, doen we in zijn geest.’
Rembrandtweg: de bouwplaats als kennisplatform
Dat geldt misschien wel het sterkst voor de houtbouw, een specialisme dat BIK bouw de afgelopen jaren bewust heeft omarmd. Aan de Rembrandtweg in Ridderkerk realiseert BIK bouw op dit moment de grootste sociale
Hof van Juul (Julianakerk)
Rembrandtweg
Ridderkerk (houtbouw)
Schiebroek (Verduurzaming)
houtbouwontwikkeling van het moment: 102 woningen voor woningcorporatie
Wooncompas, verdeeld over vier blokken. De bestaande kelderbakken bleven staan, alles daarboven werd gesloopt en in hout opgetrokken. Het hout komt prefab uit
Oostenrijk. “De bouwtijd is veel korter”, legt Van Veen uit over de voordelen van houtbouw. “En we gaan van 94 woningen naar 102, omdat houtbouw meer mogelijk maakt op dezelfde kavel.”
Maar wat Van Veen misschien nog trotser maakt, is wat er rond het project gebeurde, in haar ogen typerend voor BIK bouw. Het bouwbedrijf opende de bouwplaats voor iedereen: van concurrenten en corporaties tot gemeenten en studenten. Allemaal waren ze welkom. “We hebben ze meegenomen in de do’s en don’ts. Wat we
tegen zijn gekomen en wat we niet meer gaan doen. Dat vind ik belangrijk om te delen.”
Het was een bewuste keuze om de kennisdrempel voor houtbouw in de sector te verlagen, want die drempel is hoog. Hout is een levend materiaal: het beweegt mee met vocht en temperatuur, en dat vraagt om precisie in de planning, de uitvoering en de timing van de bouw. “Als je drie weken regen hebt, moet je weten wat je doet. Aan de voorkant moet je dat goed geregeld hebben. In Scandinavië en Oostenrijk is houtbouw gewoon, maar in Nederland moeten we het nog leren.”
De uitdaging bij houtbouw zit volgens Van Veen niet zozeer in de techniek zelf, maar in het meekrijgen van opdrachtgevers. “Een woningcorporatie is niet gewend om in hout te bouwen. Die stap durven nemen, vraagt vertrouwen. Wij nemen ze mee en beantwoorden belangrijke vragen. Wat levert het op? Welke subsidies zijn er? Wat is het maatschappelijk verhaal? Pas daarna gaan we het over de cijfers hebben.”
Diversiteit als praktijkvoordeel
BIK bouw werkt veel in bewoonde woningen, in sociale wijken. En juist daar merkt Van Veen hoe belangrijk het is dat het projectteam zich kan inleven in de bewoners. Medewerkers komen bij mensen achter de voordeur. Van Veen ziet direct wat een divers team dan oplevert. “Ik heb mensen met verschillende achtergronden in het team. In een buurt met verschillende culturen scheelt dat echt. Als er iemand in het team zit die de taal spreekt en affiniteit heeft met de cultuur, is dat voor de bewoner enorm prettig.”
De diversiteit gaat verder dan afkomst. De man-vrouwverhouding bij BIK bouw ligt rond de 40-60 procent, verdeeld over alle lagen van de organisatie. Vrouwen in de calculatie, op de bouwplaats, in de werkvoorbereiding. Ook parttime werken is mogelijk gemaakt. Voor de traditionele sector kan dat wennen zijn.
Naast gender en afkomst telt ook de mix van generaties. Van Veen ziet dat die mix iets oplevert. “Die jongere brengt iets, die oudere brengt iets. Maar je moet ze wel aan elkaar koppelen en er energie in steken.”
Leiderschap na een klap
Van Veen omschrijft zichzelf als een mensgerichte leider. Mensen moeten met plezier naar hun werk gaan, weten waar ze aan toe zijn en input kunnen geven over de richting van het bedrijf. “Niet ik alleen bepaal waar we naartoe gaan. We doen dat met z’n allen”, zegt ze.
Die stijl is niet uit de lucht komen vallen. Want het lastigste moment als leider? Daar hoeft ze niet lang over na te denken. “Dat was de periode na 18 oktober. Het bedrijf draaiende houden terwijl iedereen in rouw was. Jasper was het gezicht, het netwerk, de visie. Dan moet je schakelen, terwijl je zelf ook verdriet hebt.”
Relevant blijven door aangehaakt te blijven
Hoe ziet BIK bouw er over tien jaar uit?
Van Veen denkt niet in termen van grote veranderingen. “We zijn erg blij met wie we zijn. Ik hoop dat we dan nog steeds dezelfde bijzondere bouwer zijn.”
Wat wel moet: aangehaakt blijven bij wat er in de samenleving speelt. Verduurzaming, de maatschappelijke rol van de bouwer, de verhouding tot opdrachtgevers en overheden. “Nu zijn dit de onderwerpen. Over tien jaar zijn het weer andere. Daarop blijven inhaken, dat is de kern.”
En de personele druk? Die is reëel. Werkvoorbereiders zijn moeilijk te vinden, calculatoren ook. Soms wordt er ingeleend bij andere bouwbedrijven, via het netwerk van Bouwend Rijnmond waar Van Veen in het bestuur zit. Dat bestuurslidmaatschap is voor haar niet toevallig: ze wil weten wat er in de sector speelt en meewerken aan meer aandacht voor de bouw. Volgens
haar zou het uitlenen van personeel tussen bouwbedrijven een logische volgende stap kunnen zijn – iedereen kampt immers met dezelfde problemen.
‘Het gaat ons niet alleen om het gebouw dat we bouwen. Het gaat om het totale plaatje.’
Wat BIK bouw onderscheidt, blijft uiteindelijk eenvoudig te formuleren: een bouwer die meedenkt in plaats van alleen uitvoert, die verder kijkt dan het gebouw en die de complexe klus niet uit de weg gaat. “Het gaat ons niet alleen om het gebouw dat we bouwen. Het gaat om het totale plaatje. Past het in de wijk? Is het toekomstbestendig? Geeft het ons energie? Worden wij er blij van? Dat zijn onze vragen.”
Gaby van Veen
Noodoproep woningcorporaties aan Rotterdamse politiek:
“Kies
voor meer betaalbaar wonen en leefbare wijken”
In de strijd om betaalbaar wonen in Rotterdam deden vijf grote woningcorporaties gezamenlijk een dringend beroep op de gemeentelijke politiek. Tijdens de afgelopen gemeenteraadsverkiezingen hebben zij een 10-puntenplan gepresenteerd dat de stad moet helpen de woningnood het hoofd te bieden en de leefbaarheid van de wijken te bewaken. Hun boodschap is helder: betaalbaar wonen is een politieke keuze die direct gevolgen heeft voor de levens van tienduizenden Rotterdammers.
In aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen lanceerden de Rotterdamse woningcorporaties Havensteder, Woonstad, Woonbron en Hef Wonen de campagne “Rotterdam kiest wonen” met de leus “Hé Stadhuis! Doe ons ook een huis!”. Deze campagne bestond uit posters, bouwborden, flyeracties, een social media-aanpak en een debat met politici. Met een 10-puntenplan adresseerden de corporaties de belangrijkste actiepunten om de opgelopen achterstand in betaalbaar wonen en leefbare wijken in te lopen. Hoewel SOR niet betrokken was bij de campagne, schaart ook deze woningcorporatie zich achter het 10-puntenplan.
In Rotterdam wonen 334.300 huishoudens in een huurwoning, wat neerkomt op ongeveer de helft van alle Rotterdammers. Van deze groep woont 67 procent in een corporatiewoning. De woningcorporaties spelen dus een centrale rol op de Rotterdamse woningmarkt. Tegelijkertijd zijn er naar schatting 90.000 mensen actief op zoek naar een sociale huurwoning,
waarvoor de wachttijden inmiddels zijn opgelopen naar gemiddeld acht tot tien jaar. “Rotterdam heeft onlangs onderzoek gedaan naar het aantal mensen dat dakloos is. De uitkomsten zijn nog niet bekend maar vorig jaar bleek uit vergelijkbaar onderzoek in Amsterdam en Den Haag dat één procent van de inwoners dakloos is. Er is geen reden om aan te nemen dat het in Rotterdam minder is”, aldus Marieke Kolsteeg, bestuursvoorzitter van Hef Wonen. “Dit betekent dat zo’n 65.000 Rotterdammers geen thuis hebben.”
Sociale crisis
Deze wachttijden betekenen letterlijk dat levens stil komen te staan, waarschuwen de corporaties. Jongeren kunnen geen zelfstandig leven beginnen, ouderen blijven vastzitten in ongeschikte woningen, en dak- en thuislozen, waaronder jonge bankslapers, vinden geen perspectief. Het tekort aan betaalbare woningen is geen abstract beleidsvraagstuk meer, maar een concrete sociale crisis die duizenden huishoudens
raakt. Kolsteeg: “Het raakt niet alleen woningzoekenden. Het betekent ook dat er mensen met vitale beroepen zoals onderwijs, handhaving en zorg hier niet gaan werken omdat ze geen woning kunnen vinden. Dat heeft impact op het leven van iedereen in deze stad.”
Minimaal verdubbeling
De corporaties benadrukken dat zij geen winstoogmerk hebben. Huuropbrengst wordt volledig geïnvesteerd in onderhoud, verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid van wijken. Samen investeren zij jaarlijks ruim één miljard euro in Rotterdam. Dit bedrag illustreert hun enorme capaciteit en belang. Tegelijk wijzen zij erop dat het de afgelopen jaren door politieke keuzes steeds moeilijker is geworden om voldoende betaalbare woningen te bouwen.
De huidige afspraak is 880 sociale huurwoningen per jaar. “Dat is veel te weinig, de behoefte is veel groter”, zegt Hedy van den Berk, voorzitter Raad van Bestuur van Havensteder. Ook omdat een deel van die woningen vervanging betreft en geen uitbreiding van het aantal nieuwe woningen. “We willen naar minimaal een verdubbeling van die aantallen voor sociale huur en lage middenhuur. Dan moeten er locaties komen. En moet de planvoorraad fors omhoog. Wat er over vijf jaar moet staan, daar moet je nu al mee begonnen zijn. Dus zorg ervoor dat er een grote voorraad plannen op de plank ligt.”
Richard Sitton, bestuursvoorzitter van Woonbron, benadrukt het voordeel van eigen bouwlocaties. “We zijn nu noodgedwongen vaak forse bedragen kwijt aan het uitnemen van sociale huur in gebiedsontwikkelingen van commerciële ontwikkelaars. Met eigen grondposities staan we zelf aan het roer, dat zorgt voor tempo en betaalbaarheid. En geeft ons de ruimte om meer betaalbare huurwoningen te bouwen.”
‘Dit betekent dat zo’n 65.000
Rotterdammers geen thuis hebben.’
Marieke Kolsteeg, bestuursvoorzitter van Hef Wonen
Tekort enorm
Gestegen grondprijzen jagen het prijskaartje voor het bouwen van sociale huurwoningen op, analyseert Mohamed el Achkar, voorzitter Raad van Bestuur van Woonstad Rotterdam. “Je merkt dat de gemeente daar over nadenkt, maar het tekort op de grondexploitatie is niet het enige probleem. Ook de bouw van woningen is een enorm verliesgevende aangelegenheid geworden. Een gemiddelde corporatiewoning heeft een waarde van 300 tot 350 duizend euro. Om alleen maar de financiering en de rente af te lossen, zou de huur 1.200 tot 1.300
euro per maand moeten zijn. Terwijl we rond de 700 euro vragen. Dat tekort is enorm. Dit moeten we als maatschappij oplossen, want deze situatie is voor de corporaties niet vol te houden.” Als eerste wordt gedacht aan het afschaffen van de vennootschapsbelasting (VPB) voor corporaties. Zij maken immers geen winst. Verder kan een vereveningsfonds, gevuld met de overwinsten op vrijesectorwoningen, soelaas bieden.
‘Met de huidige woningnood is het belangrijk om de diverse belangen zorgvuldig tegen elkaar af te wegen.’
Richard Sitton, bestuursvoorzitter Woonbron
Bovenwettelijke kwaliteit
Ook regeldruk en bovenwettelijke eisen op bouwkwaliteit noemt het 10-puntenplan als kostenopdrijvende factoren. “Woningen gebouwd volgens de eisen van het Bouwbesluit [Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)] zijn gewoon uitstekend”, zegt Sitton. “Met een A+++-label zitten die al hoog in kwaliteit. Alleen wordt daar nog een kop op gezet en dergelijke eisen maken het alleen maar duurder. Dan zeg ik: willen we bouwen voor mensen die gillen om een woning of willen we hele hoge kwaliteits- en duurzaamheidsambities najagen?”
Van den Berk: “Hardstenen trapjes, knipvoegen en dergelijke hebben qua esthetiek zeker een toegevoegde waarde, maar niet voor de fysieke kwaliteit van de woning. Onze vraag is of het een slagje minder mag met bovenwettelijke kwaliteit, zodat de kosten voor corporaties niet te ver uit de hand lopen. Wat ons ook zou helpen is meer met seriematige fabriekswoningen kunnen werken. Daar hebben wij als Havensteder hele mooie voorbeelden van in het Oude Noorden en andere wijken. Gewoon prachtige panden. Dat kan prima. We vragen de gemeente om de bereidheid dit op grote schaal toe te staan.”
Sitton: “We sturen actief op onze portefeuille via het principe ‘oud voor nieuw’. De verkoop van minder passende woningen maakt investeringen in duurzame nieuwbouw mogelijk. Daarmee versterken we zowel de kwaliteit als het aanbod van betaalbare woningen.”
Aandacht vraagt het 10-puntenplan ook voor de kosten van de energietransitie. De corporaties waarschuwen dat huurders daar niet onevenredig zwaar voor mogen opdraaien. Nog te veel ligt het merendeel van de kosten, met name van warmtenetten, bij de corporaties en daarmee indirect bij de huurders. Dit zet de betaalbaarheid van wonen nog weer verder onder druk.
Op slot
Wat regeldruk betreft, gaan de flora- en faunaregels soms erg ver, vindt Sitton. “We hechten veel waarde aan natuur en biodiversiteit. Tegelijkertijd merken we dat procedures de bouw van woningen kunnen vertragen. Met de huidige woningnood is het belangrijk om die belangen zorgvuldig tegen elkaar af te wegen.”
Bouwtandems
In het 10-puntenplan pleiten de corporaties voor een betere samenwerking tussen gemeente en corporaties. Er moeten bouwtandems komen die prioriteiten stellen en efficiënt samenwerken. Gemeente en corporaties moeten samen bepalen wat buurten nodig hebben aan woningen en voorzieningen en daar vervolgens uitvoering aan geven.
“In Bloemhof bijvoorbeeld zijn wij de grootste eigenaar”, licht El Achkar toe. “Wij bezitten de kennis over zulke wijken. Wat we steeds meer doen, is proactief de stap naar voren zetten, waar we in het verleden veel meer zaten te wachten op de visie van de gemeente en daar dan projecten op indienden. Nu nemen we meer het voortouw en trekken samen op met de gemeente bij het werken aan visietrajecten en kansenkaarten. Het is uiteindelijk de gemeenteraad die bepaalt welke visies en bestemmingsplannen worden vastgesteld. Daarom is het belangrijk om ook in de voorfase als tandem op te trekken.”
Betere samenwerking met de gemeente houdt wat de corporaties betreft verder in dat parallel plannen standaard wordt doorgevoerd. De verschillende omgevingsplanonderzoeken en het participatietraject moeten niet na maar naast elkaar lopen. Daarmee wordt veel kostbare tijd bespaard en indirect ook weer kosten. Er is met parallel plannen al geëxperimenteerd bij de Accenttorens in M4H, maar het zou standaardpraktijk moeten worden.
‘Het aandeel 85-plus onder huurders stijgt heel snel.’
Dick Mol, directeur-bestuurder van SOR
‘We moeten met elkaar alles uit de kast halen om de problemen van Rotterdammers op te lossen.’
Mohamed el Achkar, voorzitter Raad van Bestuur
van Woonstad Rotterdam
Zorgzame Buurten
“Corporaties bouwen geen projecten, we bouwen aan buurten”, benoemt
Van den Berk nog een belangrijk actiepunt. “Daar zitten alle aspecten in: fysiek, sociaal, economisch. Dan halen we iedereen aan tafel die daar een rol in heeft. Met die coalitie gaan we de nieuwe of gerenoveerde buurt tot stand brengen. We hebben het dan niet alleen over voorzieningen maar ook over sociale structuren waarin mensen elkaar steunen.” Kolsteeg vult aan: “Goede samenwerking met bewoners zorgt voor betere plannen. Zij weten alles over hun woning en wijk en zijn cruciaal in die sociale structuur.”
Een specifiek probleem is de dubbele vergrijzing die momenteel gaande is. Vanuit haar rol als ouderenhuisvester geldt SOR als een van de aanjagers van samenwerking tussen wonen, zorg en welzijn binnen Zorgzame Buurten. Dick Mol, directeur-bestuurder van SOR: “Het aandeel 85-plussers onder huurders stijgt heel snel. En merendeels zijn die alleenstaand. Dat betekent eenzaamheid en een hoge zorgvraag.
Met ontmoetingsruimtes en sociale dienstverleners moeten we daar samen met de gemeente en zorgkantoren op inspelen.”
Nederland te rechtlijnig
Een structurelere verbetering is een grotere differentiatie in de woningvoorraad van wijken. Daarom bouwen de Rotterdamse corporaties in bescheiden mate ook middenhuur, zij het verplicht buiten het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSB) om, wat het lastiger maakt. Zij doen dit niet om buurten ingrijpend te veranderen, maar juist om meer balans aan te brengen en ervoor te zorgen dat verschillende inkomensgroepen en levensfasen naast elkaar kunnen wonen “Marktpartijen laten dit segment liggen omdat het minder profijtelijk is”, constateert El Achkar.
“Nederland is hier veel te rechtlijnig in geweest: corporaties zouden binnen hun reguliere taakstelling geen middenhuur mogen doen vanwege de EU-regels.
Wat feitelijk niet juist is. Deze restrictie is door Nederland zelf opgelegd. Met middenhuur kunnen we een beetje woningdifferentiatie in onze eigen wijken toepassen. Dat maakt wijken veerkrachtiger en helpt om de verbinding in de stad te versterken. Wij hebben bijvoorbeeld een project met twee blokken sociale huur gecombineerd met een blok middenhuur. Inmiddels beweegt Europa met de regelgeving al sterker in onze richting.”
Sterkere schouders
“Door differentiatie neemt de leefbaarheid van wijken toe”, vult Sitton aan. “Er vestigen zich dan ook huishoudens met meer draagkracht, die oog hebben voor hun buren en leefomgeving. Het liefst willen we weer terug naar wat vroeger een doorsnee huurwijk was. Waar middeninkomens en lagere inkomens door elkaar heen woonden.”
In sommige nieuwe wijken lukt dat al aardig, vindt El Achkar. ” Crooswijk bijvoorbeeld. Maar ook in gestarte gebiedsontwikkelingen als Feijenoord XL, Merwe-Vierhavens en Rijnhaven werken we daar aan. Wel vinden we dat het aandeel sociale en middenhuur ook daar nog omhoog moet.” Van den Berk noemt als positief voorbeeld de ontwikkeling RISE in hartje centrum: in totaal ruim 1400 woningen waarvan 299 sociale huur.
Vereveningsfondsen
Als de corporatiebestuurder een punt mogen noemen met de hoogste prioriteit gaat Van den Berk voor een grotere planvoorraad met sociale en middenhuur. Sitton wil daartoe ‘over allerlei heilige huisjes en schaduwen’ heen springen. “Eventueel met vereveningsfondsen en meer mogelijkheden om als corporaties woningen te verkopen en tegelijkertijd nieuwe te bouwen.”
El Achkar: “We moeten met elkaar alles uit de kast halen om de problemen van Rotterdammers op te lossen: 90.000 woningzoekenden en druk op de leefbaarheid in de wijken. Als we dat niet doen, dan maak ik me zorgen. Want dan ervaren bewoners dat hun problemen niet worden opgepakt.”
Van den Berk: “Onze oproep aan de politiek vertegenwoordigt grotendeels de mensen die niet naar de stembus gingen. In de wijken waar wij woningen hebben is de opkomst altijd heel laag. Ja, het is belangrijk om die stem te laten horen. Die verantwoordelijkheid voelen we zeker.”
Echt kiezen voor wonen
De verkiezingen zijn achter de rug. De corporaties zijn hoopvol dat hun 10-puntenplan zich gaat vertalen in het coalitieakkoord van een nieuw college van B&W. Betaalbaar wonen was tijdens de campagne voor de meeste partijen een belangrijk onderwerp. Het is nu aan de nieuwe gemeenteraad en het nieuwe college om met passend beleid over de brug te komen. Want de woningnood is te nijpend om nog langer te wachten met actie. De corporaties hebben hun plan klaar. Nu is het aan de politiek om te bewijzen dat zij echt kiest voor wonen.
‘Onze oproep aan de politiek vertegenwoordigt grotendeels de mensen die niet naar de stembus gingen.’
Hedy van den Berk, voorzitter Raad van Bestuur van Havensteder
Gemeente Rotterdam kiest vaker voor herontwikkeling van haar vastgoed
“Technische School Huismanstraat wordt hart van twee wijken”
Rob Wouters , Kamiel Verschuren en Desirée Schouten
Sloop en nieuwbouw zou de makkelijkste oplossing zijn. Gemeente Rotterdam heeft echter besloten tot een moeilijkere maar waardevollere herontwikkeling van een schoolgebouw uit 1955 in Oud-Charlois. Een groep kunstenaars heeft het pand op tijdelijke basis omgetoverd tot een cultuurcentrum. Inclusief sociale initiatieven voor wijkbewoners. Intussen studeert de gemeente op het beste programma en ontwerp voor een vernieuwing met sporthal en welzijnsplek. Project Huismanstraat past bij de aanpak van de gemeente om haar leegkomend vastgoed zoveel mogelijk te hergebruiken voor nieuwe maatschappelijke voorzieningen. Dit op basis van ontwerpend onderzoek in samenwerking met mogelijke nieuwe gebruikers.
De betonstructuur aan de buitengevels geeft de oude Technische School aan Huismanstraat 30 een robuust voorkomen. Het hoofdgebouw telt vier lagen en loopt via een glazen corridor door als laagbouwvleugel. Haaks hierop richting achterzijde staat nog een tweelaagse vleugel met aan het eind een verspringende hoogte in verband met een gymzaal op de begane grond. Op het voormalige schoolplein zijn her en der moestuintjes aangelegd. In een hoek van het plein staat een versleten Amerikaanse auto. Misschien hebben leerlingen autotechniek daar nog aan gesleuteld. Het pand wordt aan de voor- en een zijkant omgeven door overwegend grondgebonden woningen die twintig jaar geleden in de plaats zijn gekomen van oude woningbouw.
Na een aantal jaren leegstand, besloot de gemeente drie jaar geleden tot herontwikkeling van de oude LTS voor nieuwe maatschappelijke functies, vertellen projectmanager Desirée Schouten en stedenbouwkundige Rob Wouters van Stadsontwikkeling. We zijn te gast bij Kamiel Verschuren in zijn werkruimte binnen het gebouw. Hij speelde en speelt een drijvende rol bij het opzetten en exploiteren van het huidige tijdelijke gebruik. Ruim honderd kunstenaars hebben er een atelier of studio (C 3-studio´s), enkele culturele en maatschappelijke stichtingen vinden er onderdak, en er zijn een kantine en verschillende programmaruimtes ingericht. Zo is de gymzaal getransformeerd in een prettig heldere expositieruimte. Wijkbewoners zijn welkom en kunnen eventueel iets van hun gading meenemen uit de buurtkoelkast of de weggeefwinkel.
“Behoud vaker de logische oplossing” Met 1.100 maatschappelijke vastgoedpanden in eigendom, is de gemeente Rotterdam continu bezig met vernieuwing. Per jaar renoveert of bouwt zij ongeveer 20 panden (scholen, sportvoorzieningen, welzijnsplekken, bibliotheken). Naast de grote ontwikkelingen zoals de Centrale Bibliotheek Rotterdam en Museum Boijmans van Beuningen werkt de gemeente aan circa 160 kleinschaliger projecten tegelijk en investeert hiermee circa € 200 mln. per jaar. “Door grotere aandacht voor cultuurhistorische waarde en hergebruik uit oogpunt van duurzaamheid wordt behoud en renovatie steeds vaker de logische oplossing”, zegt Teun van der Meulen, expert vastgoedontwikkeling bij concerncluster Stadsontwikkeling. “Bij iedere vernieuwing in de bestaande stad kijken we naar de mogelijkheden van de locatie. Zijn functies te combineren en zodoende te verdichten? Kunnen functies elkaar versterken? Past de optelsom van de verschillende wensen ten aanzien van programma, duurzaamheid, parkeren, stedenbouw en erfgoed?”
Bij aanvang van een opgave wordt deze complexiteit met ontwerpend onderzoek onderzocht in samenwerking (via workshops) met de lokale maatschappelijke instellingen op gebied van onderwijs, cultuur, welzijnswerk of sport. “Gezamenlijk wordt een verhaallijn opgebouwd en onderbouwd. Dit leidt vaak tot een herwaardering van de bestaande gebouwen en samenwerking tussen de verschillende gebruikers.” “De herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed is per definitie een zoektocht, doordat er geen draaiboek voor is”, aldus Van der Meulen. “De rol van het gemeentelijke vastgoed in de stad verandert ook mee met de tijdgeest.” Inmiddels heeft de gemeente een pool ingericht met ontwerpers die ingezet kunnen worden om bij aanvang van een opgave de mogelijkheden te onderzoeken. De ontwerperspool wordt structureel ingezet bij de ongeveer twaalf locatiestudies per jaar. In de tussentijd van onderzoek en feitelijke herontwikkeling kan een gebouw worden benut om van waarde te zijn voor de wijk. “Nog niet voor het uiteindelijke doel, maar op deze manier wordt het gebouw al wel onderdeel van de wijk. De Huismanstraat is daar een prachtig voorbeeld van. De kracht van dit project is de enorme betrokkenheid van de initiatiefnemers. Waarwij als gemeente veel ruimte voor geven.”
‘De architect heeft betonnen elementen ontworpen die in meerdere schoolgebouwen uit die periode zijn toegepast.’
Haalbaarheidsonderzoek
Ontwerpend onderzoek met stakeholders
Alles tijdelijk dus. Want het besluit staat vast dat de oude school verbouwd en gerenoveerd wordt. Die volledige duidelijkheid is er nog niet voor welke functies er precies in komen, dus voor een daarop afgestemd ontwerp is het evenzeer nog te vroeg. “Er is eerst een heel traject doorlopen om uit te zoeken wat hier allemaal kan”, zegt Schouten. Basisschool Triangel, De Nieuwe Nachtegaal – een Huis van de Wijk – en Sporthal Wielewaal zochten allemaal een nieuw onderkomen. Daar kwam nog de wens voor wonen en parkeren bij. “In juni 2024 is het schetsplan aan de bewoners gepresenteerd en die zijn daar lichtelijk van geschrokken. We kwamen er achter dat het best veel was wat we op deze plek allemaal wilden. Ook al zaten we nog in de fase van het haalbaarheidsonderzoek. We liepen te ver
voor op de vraag hoe het allemaal in de omgeving zou passen.”
Zuidrand Oud-Charlois
Het was vervolgens aan Wouters om het schoolgebouw en zijn mogelijke functies in het bredere verband van een gebiedsontwikkeling te trekken. Hij deed dat in het kader van het Gebiedsambitiedocument Zuidrand Oud-Charlois, dat inmiddels door de gemeenteraad is vastgesteld. “Tot dan toe was er nog vooral op complexniveau naar de Huismanstraat gekeken, terwijl er in de omgeving nog veel meer initiatieven speelden. Die initiatieven hebben we gebundeld tot één gebiedsontwikkeling en gebruiken we om het tussengelegen parkgebied van meer kwaliteit te voorzien, sterker af te bakenen en beter te verbinden met de wijk. Ook met deze locatie, waar je niet alleen aan het eind van de straat bent maar ook aan het eind van de wijk. Niemand komt hier zomaar langs.” En dan zijn er de al genoemde lokale maatschappelijke functies die een nieuw dak zoeken. Waar wellicht nog enkele functies bij komen vanwege de aanwas van bewoners in de naastgelegen nieuwbouwwijk Wielewaal, bijvoorbeeld een zorgcentrum. “Het ligt voor de hand om functies zoveel mogelijk te clusteren in dit gebouw vanwege de schaalvoordelen en ook om een herkenbare en verbindende plek tussen twee wijken – Oud-Charlois en Wielewaal – te creëren. De vraag is alleen: is dat wat uit het haalbaarheidsonderzoek kwam de ideale configuratie? Of moeten we in gesprek met de bewoners dingen aanpassen? In die fase zitten we nog.”
Monumentwaarde
Het schoolgebouw is het zeker ook waard om van de sloophamer gevrijwaard te blijven. “Een cultuurhistorische verkenning in 2018 wees het aan als een mogelijk gemeentelijk monument”, zegt Wouters. “Dat is geen formele status maar het maakt wel dat we zorgvuldig willen handelen bij de herontwikkeling”, zegt Wouters. Verschuren benoemt de monumentwaarde: “Wat het voor mij uniek maakt als
wederopbouwarchitectuur is dat er vroege modulaire aspecten aan zitten. De architect heeft betonnen elementen ontworpen die in meerdere schoolgebouwen uit die periode zijn toegepast. En het is een mooi voorbeeld van de toenmalige shake-hands architectuur: de combinatie van traditionele en moderne bouwmethoden en -materialen.”
Meedenken
Omdat de herontwikkeling wel tien jaar kon gaan duren, was een tijdelijke invulling gewenst. Want leegstand is onaantrekkelijk voor de omgeving en trekt vandalisme aan. De gemeente kwam in contact met kunstenaar Verschuren, die al ruim dertig jaar woont en werkt in Charlois en daar een actieve, initiatiefrijke rol speelt met de stichtingen NAC (Nieuwe Ateliers Charlois) en B.a.d. “Ik zag een open call om mee te denken over deze plek”, vertelt hij. “Met NAC werken we al heel lang samen met woningcorporaties om leegstaande woningvoorraad tijdelijk te kunnen vrijgeven aan kunstenaars.” In het geval van de Huismanstraat was de kluif te groot om alleen aan te pakken. In samenwerking met SKAR (Stichting Kunstaccommodatie Rotterdam) kon het verhuurbeheer aan hen worden overgedragen. “Zij zetten er betaalde fulltime krachten op, als NAC moeten wij het werk met twee vrijwilligers doen.”
In zeven maanden tijd werd het gebouw onder onder handen genomen om het weer functionerend en comfortabel te krijgen. “We zijn bewust begonnen met de buitenkant, zoals het vervangen van kapotte ramen. Als signaal naar de buurt dat we met iets goeds bezig zijn. En om een beetje in gesprek te komen met de bewoners.” De voortvarende aanpak, uitmondend in de opening van Cultuur Cluster Charlois in maart 2025, was mede te danken aan de voorfinanciering die Verschuren regelde om snel aan de slag te kunnen gaan. Zoals in ruil voor een verlaagde huur ook het onderhoud in eigen hand wordt gehouden. “Dat werkt gewoon eenvoudiger en sneller in plaats van klussen steeds via de gemeente te laten lopen.”
De 107 kunstenaars en makers die het gebouw samen met de andere functies tot een levendige en creatieve hotspot maken, wonen zo goed als allemaal in Charlois. “Er is geen Rotterdamse wijk met zo´n hoge dichtheid aan kunstenaars. En de kunstenaars in de C 3-studio´s zijn afkomstig uit 33 landen.” Het cultuurcentrum ademt dus zowel een lokale als een internationale sfeer.
Charmant
Terug naar de vaste bestemming na de renovatie over een jaar of vijf. De oude LTS is met zijn 7.000 vierkante meter weliswaar een ‘joekel van een gebouw’, zoals Wouters het noemt, maar er moeten keuzes worden gemaakt welke nieuwe gebruikers er terecht kunnen. Is er dan ook nog plek voor de kunstenaars die er nu in alle tijdelijkheid zo´n boeiende plek van maken? “Ik zou het charmant vinden als er van dit initiatief iets kan blijven”, zegt Wouters diplomatiek. “Ze hebben in korte tijd enorm veel goodwill opgebouwd.” Schouten sluit zich daar bij aan, maar kan uiteraard evenmin iets beloven: “We gaan voor een programma dat goed past in de omgeving en waar heel veel mensen blij mee zijn.” Wouters: “Als hier straks een basisschool, een sporthal en een huis van de wijk bij elkaar komen en het stuk park hierachter weer meer Zuiderpark wordt, dan kan dit het kloppende hart zijn van twee woonwijken.”
Locatie Huismanstraat 30
Dick Mol, mevrouw Kostense en Jordy van de Luitgaren | SOR:
“In Zorgzame Buurten kijken mensen naar elkaar om”
In de woonkamer van mevrouw Kostense is het ineens gezellig druk. Al gauw ontstaat er een ongedwongen gesprek aan de keukentafel. Over Rotterdam, over ouder worden, over vroeger en over de bewoners van woongebouw Meyburg in Rotterdam-Schiebroek. Dat is de kern van het verhaal over Zorgzame Buurten. Dat gaat niet over vastgoed, maar over mensen.
“Het is hier eigenlijk een soort klein dorp,” zegt mevrouw Kostense, die inmiddels twaalf jaar in Meyburg woont. “De mensen kennen elkaar, doen leuke dingen met elkaar, en als het nodig is, zorgen ze ook voor elkaar.” Dat klinkt vanzelfsprekend, maar volgens SOR-directeur-bestuurder Dick Mol is dat het allang niet meer. Terwijl het aantal ouderen in Rotterdam de komende jaren fors groeit, neemt tegelijkertijd de druk op de zorg toe. De klassieke scheiding tussen wonen, welzijn en zorg werkt volgens hem niet meer. “We hebben jarenlang vooral gedacht in woningen en zorgvoorzieningen,” zegt hij. “Maar uiteindelijk gaat het over de leefomgeving daaromheen. Over hoe mensen wonen, elkaar ontmoeten en onderdeel blijven van een gemeenschap.”
Van woongebouw naar leefgemeenschap
In en rond Meyburg wordt die gedachte inmiddels al bewezen. Het seniorencomplex van SOR vormt samen met omliggende gebouwen een van de Rotterdamse Zorgzame Buurten. Dat zijn plekken waar ouderen langer op een prettige manier zelfstandig kunnen wonen. De buurt wordt gedragen door de eigen bewoners met ondersteuning van welzijnsorganisaties en zorgpartijen. In de directe omgeving zijn volop voorzieningen.
Een belangrijke rol daarin is weggelegd voor community manager Jordy van de Luitgaren. Sinds 2025 werkt hij vanuit een samenwerking tussen SOR en zorgorganisatie Laurens in de naast elkaar liggende seniorengebouwen Meyburg, Borghave en Borgsate. Hij beweegt zich letterlijk tussen bewoners, welzijnspartijen en zorgorganisaties in. “Mensen denken bij zo’n rol vaak meteen aan activiteiten organiseren,” zegt hij. “Maar het gaat veel verder dan dat. Ik probeer vooral
verbinding te leggen tussen bewoners. Sommige mensen zijn van zichzelf heel actief, zoals mevrouw Kostense. Andere bewoners hebben soms net een extra zetje nodig om mee te doen of naar beneden te komen voor een activiteit. Maar het gaat soms ook om iets heel praktisch, bijvoorbeeld dat iemand niet weet waar hij terechtkan met een financiële vraag. Ik heb inmiddels een groot netwerk in de wijk opgebouwd, dus die kan ik dan makkelijk aan de juiste partij koppelen.”
‘De mensen kennen elkaar, doen leuke dingen met elkaar, en als het nodig is, zorgen ze ook voor elkaar.’
Kleine dingen, grote impact
Tijdens het gesprek wordt duidelijk dat Zorgzame Buurten niet draaien om grote zorgconcepten, maar dat mensen juist aandacht voor elkaar hebben. Mevrouw Kostense is daar een mooi voorbeeld van. Zij is actief in de bewonerscommissie, aanspreekpunt voor de recreatieruimte, en kent daardoor veel bewoners. Zij merkt snel wanneer iemand even minder lekker in zijn vel zit.
‘Als mensen elkaar kennen en ontmoeten, voorkom je vaak dat zorgvragen escaleren.’
Mevrouw Kostense zelf haalt haar schouders er een beetje over op. Voor haar voelt het als vanzelfsprekend. “Je helpt elkaar gewoon een beetje,” zegt ze.
“Dat deden we vroeger in de buurt ook.”
Volgens Mol zit daar de kracht. “Als mensen elkaar kennen en ontmoeten, voorkom je vaak dat zorgvragen escaleren,” zegt hij.
“Dat is niet alleen beter voor bewoners zelf, maar het verlaagt ook de druk op zorg en mantelzorg.”
‘Wonen, zorg en welzijn worden nog te vaak als afzonderlijke domeinen gezien met ieder hun eigen financiering en verantwoordelijkheden.’
In het manifest ‘Corporaties pleiten voor samenwerking in Zorgzame Buurten’ stellen SOR, Maaswonen en Woonbron dat er door samenwerking door bewoners, corporaties, zorg- en welzijnspartijen op buurtniveau veel winst te behalen valt. Hierdoor zouden ouderen langer prettig zelfstandig kunnen blijven wonen. En omdat Rotterdam in hoog tempo vergrijst is dat geen luxe, maar noodzaak. Het aantal 75-plussers stijgt de komende jaren sterk, terwijl tegelijkertijd de hoeveelheid zorgpersoneel afneemt.
Gemeenschap als preventie “Wonen, zorg en welzijn worden nog te vaak als afzonderlijke domeinen gezien met ieder hun eigen financiering en verantwoordelijkheden”, aldus Mol. “In de praktijk loopt dat natuurlijk allemaal door elkaar heen,” zegt hij. “Daarom willen wij niet alleen investeren in het bouwen van woningen, maar ook in het bouwen van gemeenschappen voor de hele buurt.” Een van de concrete plannen is het creëren van een buurtfunctie op de begane grond van
het naastgelegen verpleeghuis Borgsate. De bedoeling is dat daar een brasserie en een koffiecorner komen waar alle buurtbewoners welkom zijn.
“Bij het bouwen van gemeenschappen spelen community managers zoals Jordy een sleutelrol”, vervolgt Mol. “Die maken het verschil. Alleen is de financiering nu vaak tijdelijk of projectmatig. Eigenlijk is er structureel budget voor nodig vanuit de overheid. Anders ligt het bereikte resultaat meteen weer op z’n gat, zodra de subsidie stopt.”
Doorbouwen aan Zorgzame Buurten Tegelijkertijd blijft ook de woningopgave groot. Bij Meyburg zijn onlangs twaalf nieuwe optopwoningen aan het complex toegevoegd. Daarmee voegt SOR niet alleen woningen toe aan de voorraad, maar wordt ook verder gebouwd aan een woonomgeving waar ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor Mol staat vast dat plekken zoals Meyburg geen uitzondering moeten blijven. “De praktijk laat zien dat het werkt,” zegt hij. “Nu moeten we opschalen en de stap maken van losse voorbeelden naar een structurele aanpak in de hele stad.”
De ambitie is stevig, maar noodzakelijk: doorgroeien naar honderd Zorgzame
Buurten in Rotterdam. Niet alleen vanuit SOR, maar samen met de andere Rotterdamse corporaties, welzijnsorganisaties, zorginstellingen, ouderenbonden en betrokkenen binnen de gemeente Rotterdam. Mol roept de gemeente en het Rijk daarom nadrukkelijk op om duidelijke keuzes te maken en dit bewezen initiatief te ondersteunen. “De samenwerking is er al. De kennis ook. Maar als we dit echt groter willen maken, moet er structurele ondersteuning komen. Niet alleen voor woningen, maar juist ook voor welzijn en communityvorming.”
Aan de keukentafel van mevrouw Kostense in Meyburg voelt dat eigenlijk heel logisch. Want daar gaat de Zorgzame Buurt al lang niet meer over beleid of systemen, maar over mensen die prettig samenleven en gewoon voor elkaar zorgen.
‘Nu moeten we opschalen en de stap maken van losse voorbeelden naar een structurele aanpak in de hele stad.’
“1+1=3
Lef tonen om samen meer te doen
op Zuid”
vlnr Sander Uiterwaal, Havensteder en Harro Zanting, Wooncompas
Havensteder en Wooncompas gaan intensief samenwerken op Rotterdam-Zuid. Met een zogeheten taakoverdracht wisselen in totaal duizend woningen in Vreewijk en Lombardijen van eigenaar. Daarmee bundelen de corporaties hun kennis, ervaring en krachten om samen meer te doen dan ieder apart. Bestuurders Sander Uiterwaal (Havensteder) en Harro Zanting (Wooncompas) over lef, solidariteit en hoe meer te betekenen voor wijken en woningzoekenden.
Corporaties zijn grote spelers in Rotterdam als het gaat om betaalbaar wonen. Meer dan 220.000 huishoudens in Rotterdam wonen in een corporatiewoning, bij elkaar goed voor ruim 40 procent van alle Rotterdammers. Corporaties investeren jaarlijks miljarden euro’s in het onderhouden en verduurzamen van woningen, het bouwen van nieuwe
woningen en het leefbaar houden van wijken. Zo maken corporaties al meer dan honderd jaar het verschil, in mensenlevens en in de samenleving. Door het bieden van een thuis als eerste levensbehoefte en basis voor verdere ontplooiing. “De impact die corporaties maken is enorm”, zegt Uiterwaal. “En toch zien we dat dit onder druk staat.”
Harro Zanting van Wooncompas is kritisch op de overheid: “Ik vind het pijnlijk dat we in 2026 nog steeds te maken hebben met een Rijksoverheid die de volkshuisvesting niet subsidieert, maar afroomt. We hebben een prachtig stelsel dat in de vorige eeuw met subsidie is opgebouwd en nu door de Belastingdienst als melkkoe wordt beschouwd. Dat duurt wat mij betreft te lang.”
Uiterwaal: “De pijn zit erin dat je meer zou willen doen voor wijken en woningzoekenden dan op dit moment kan. De opgave die we hebben is
groot. Daarentegen zijn de middelen beperkt. Dat raakt de kern van het volkshuisvestingsbeleid. En het raakt de bewoners voor wie we het doen.”
Volkshuisvesting boven eigen belang Die spanning op de grote opgave en de beperkte middelen, is aanleiding voor de taakoverdracht die Havensteder en Wooncompas aangaan. Tegelijkertijd zet Wooncompas vanuit haar portefeuillestrategie bewust een stap naar Rotterdam-Zuid. In elkaar vonden de corporaties een logische partner. “Havensteder heeft het lef getoond”, zegt Zanting. “Ze hebben gezegd: de opgave is te groot, we hebben hulp nodig. Dat is eerlijk, en dat is precies de ruimte die wij konden en wilden invullen.”
Uiterwaal formuleert het van zijn kant als een keuze voor de volkshuisvesting boven het eigen belang. “De neiging als het financieel knelt, is om vast te houden wat je hebt. Wij hebben met elkaar geconcludeerd dat het voor de volkshuisvesting beter is dat de één iets loslaat en de ander een stap over een grens zet.”
‘De pijn zit erin dat je meer zou willen doen voor wijken en woningzoekenden dan op dit moment kan.’
Een stap die Wooncompas graag wilde zetten, specifiek in Rotterdam-Zuid. “We willen graag bijdragen aan wijken die dat echt nodig hebben. Wijken die nauw verbonden zijn met onze bestaande werkgebieden en met voldoende concentratie van bezit om daar zichtbaar en verankerd aanwezig te zijn.” Tegelijkertijd benadrukt Uiterwaal dat de corporaties samen betrokken blijven in de wijken: “Havensteder blijft met zo’n drieduizend woningen geworteld in beide wijken.”
1 + 1 = 3
De corporaties benoemen de taakoverdracht ook wel als 1+1=3. Door het bundelen van kennis capaciteit en ontwikkelposities kunnen Havensteder en Wooncompas sneller en meer volkshuisvestelijke resultaten bereiken dan ieder voor zich. Samen met de gemeente Rotterdam, het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid en partners zetten zij in op een vliegwieleffect: de versnelling van renovatie, herstructurering en nieuwbouw in beide wijken. “Doordat wij dit met elkaar doen, wordt het uitnodigend voor anderen om ook in te stappen”, zegt Uiterwaal.
“Dat kan zijn door mee te investeren, door te prioriteren of door beleidsruimte te maken. Een deel daarvan zien we al, een deel gaat de komende jaren nog komen.” En dat gaan bewoners ook merken. Uiterwaal voegt daar aan toe: “Ik hoop dat bewoners het ook op gevoelsniveau merken. Dat bewoners weten: er staan niet
één maar twee corporaties naast ons. Dat vertrouwen wil ik uitstralen.”
Over vijf jaar moet er meer zichtbaar zijn. Rond de stationslocatie in Lombardijen komen nieuwe woningen. Als het aanbod groeit, worden ook verhuisbewegingen binnen de wijk mogelijk: van ouderen die kleiner willen wonen en jongeren die een start zoeken. Op sommige plekken zie je dan al fysieke veranderingen. Op andere plekken is er in ieder geval duidelijkheid over wat er komt.
Solidariteit zonder belasting: corporaties kiezen voor bewoners
Er is één harde voorwaarde die beide corporaties aan de taakoverdracht hebben gesteld: geen overdrachtsbelasting. Die belasting, normaal verschuldigd bij verkoop van vastgoed, zou miljoenen opleveren voor de schatkist. “We nemen als corporaties het initiatief om solidariteit vorm te geven. Het is essentieel dat daarbij geen volkshuisvestelijk kapitaal wegvloeit.
Dat geld moeten we in woningen en wijken investeren. Daar waar het nodig is”, zegt Zanting. “Er is inmiddels voldoende politiek besef dat je dit soort regelgeving moet aanpassen als je dit mogelijk wil maken. Maar het was wel een zorgpunt.”
Op de vraag of dit een eenmalige samenwerking is, zijn beide bestuurders eenduidig: nee. Maar de panacee voor de hele sector is het ook niet. “Voor Wooncompas geldt dat we dit financieel niet nogmaals kunnen”, zegt Zanting. “Dus het is een voorbeeld, een uitnodiging aan anderen. Kom langs als je meer wil weten. Maar het lost de structurele problemen niet op. Daarvoor zijn andere dingen nodig, van het Rijk.” Die urgentie, niet als abstractie maar als dagelijkse realiteit, is wat beide bestuurders drijft. “We zijn vakbekwaam en we zijn ons bewust van de verantwoordelijkheid die we dragen”, zegt Uiterwaal. “Juist daarom nemen we deze stap. Niet eigen belang voorop, maar dat van huidige en toekomstige bewoners
van Vreewijk en Lombardijen. Zij hebben een belangrijke rol in deze taakoverdracht. We betrekken de bewonersverenigingen actief en zij zijn als partners onmisbaar. ”
‘We nemen als corporaties het initiatief om solidariteit vorm te geven.’
Wat is een taakoverdracht?
Onderlinge samenwerking en solidariteit passen in de rijke volkshuisvestelijke traditie van de corporatiesector. Een taakoverdracht is meer dan een vastgoedtransactie waarbij woningen overgaan van de ene eigenaar naar de andere. Een taakoverdracht gaat, zoals het woord al impliceert, over het overdragen van taken, in dit geval volkshuisvestelijke taken waaronder verhuur, beheer van sociale huurwoningen, ontwikkeling van wijken en leefbaarheid.
Hein Schouwenaars en Sander Geenen:
“Over drie jaar wil ik hier tien bouwkranen zien draaien”
Stadionpark in Rotterdam ontwikkelt zich in rap tempo van een geïsoleerd stuk stad tot een stedelijk rivierfront. Sander Geenen (gemeente Rotterdam) en Hein Schouwenaars (nieuw directeur van Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, StiGam) vertellen over masterplannen die werden omgegooid, financiële complexiteit en de ambitie die beide partijen verbindt.
Hein Schouwenaars is pas net begonnen als directeur van StiGam, maar hij heeft al een duidelijk beeld van waar het naartoe moet. “Wat ik aantref is een heel enthousiast team met bekwame mensen die met veel toewijding aan Rotterdams Tij werken. Maar als ik een beetje uitzoom, zie ik ook dat er
een stevige basis is gelegd: grondposities zijn bijeengebracht, plannen zijn gemaakt, een omgevingsplanherziening loopt.”
De planvorming is voor een groot deel gedaan. Nu moet de stad ook echt gemaakt worden. Zijn persoonlijke meetlat is
concreet: “Ik houd bij hoeveel bouwkranen er in ons gebied staan. Dat is een uitstekende indicatie voor de activiteit. Nu staat er één, over een jaar of twee, drie moeten er tien kranen draaien.”
Van stadionplan naar woonwijk aan de rivier
Drie jaar geleden zag Stadionpark er op papier heel anders uit. Er lag een ambitieus plan voor een nieuw Feyenoord-stadion, met alle ruimtelijke ontwikkeling die daarmee
samenhing. Dat plan ging niet door. Sander Geenen, die namens de gemeente al jaren bij de gebiedsontwikkeling betrokken is, blikt er nuchter op terug. “De teleurstelling over het niet doorgaan van het stadionplan hebben we achter ons gelaten. Feyenoord kon en wilde het uiteindelijk niet. En misschien heb je zoiets nodig om bij het volgende te komen.”
Inmiddels gelooft hij dat het huidige programma minstens zo waardevol is voor
de stad. “Het stadionplan was waardevoller voor Feyenoord. Dit plan is waardevoller voor de stad.” Wat er nu ligt: een woonwijk aan de Maas, stedelijk gemengd en hoog van dichtheid, met het Waterkantgebied als kern. Het omgevingsplan is in procedure. Atlas, een van de eerste grote bouwprojecten, is eind 2025 gestart: 650 woningen, waarvan de eerste 160 al in aanbouw zijn. “Uiteindelijk moeten er gewoon palen de grond in”, zegt Geenen. “En dat is daar volop gaande.”
‘Het wordt een heel genuanceerd, subtiel woongebouw met diverse opgangen door het gebouw en de buitenruimtes heen.’
Atlas: subtiliteit naast infrastructuur
Atlas ligt op een plek die lang weinig kwaliteit had: een restruimte tussen het spoor, het Varkenoordse viaduct en de Essalam-moskee. Schouwenaars omschrijft het als “een zwaar belast gebied” met tienduizenden autobewegingen per dag. Wat daar nu voor in de plaats komt, is bewust anders van toon. “Het wordt een heel genuanceerd, subtiel woongebouw met diverse opgangen door het gebouw en de buitenruimtes heen. Zodat er al verbindingen ontstaan naar het viaduct en straks naar het Waterkant-gebied.”
Dat het moskeebestuur, aanvankelijk enigszins bezorgd over de komst van een fors gebouw vlakbij, enthousiast reageerde op de eerste schetsen, beschouwt hij als een goed voorteken. “Door het toevoegen van Atlas komt de moskee op een mooie plek in de wijk te staan, zeiden ze. Ik denk dat daarin al veel gezegd is.”
Verbinden als kernopgave Atlas is één project. Maar de grotere uitdaging is het gebied als geheel te ontsluiten. Het Varkenoordse viaduct en
het spoor vormen nog altijd de grootste fysieke barrières. Feijenoord, De Veranda, de sportcampus en het nieuwe Waterkantgebied liggen weliswaar dicht bij elkaar, maar het viaduct en het spoor maken ze voor bewoners moeilijk bereikbaar. Een deel van die barrière verdwijnt. De opstelsporen van het spooremplacement gaan weg, de doorgaande sporen blijven. Voor de extra verbindingen die dat mogelijk maakt, is de verplaatsing van het spooremplacement IJsselmonde cruciaal – dat maakt ruimte vrij voor nieuwe routes en een nieuw station. Eind 2024 ontving de gemeente een Rijkssubsidie om dat mogelijk te maken. De planning richting 2029 is volgens Geenen realistisch. “ProRail moet die sporen weghalen én het nieuwe station maken.”
Die nieuwe verbindingen veranderen ook het dagelijks leven in aanliggende wijken. Atlas, de Rozenplot en Waterkant sluiten allemaal aan op het viaduct, wat een fijnmaziger netwerk van routes creëert. “Als je in Hillesluis woont, wordt de weg naar de promenade in Waterkant en het Getijdenpark gewoon veel korter en veel aantrekkelijker. En je hebt ook echt iets om naartoe te gaan.”
Kwaliteit vasthouden bij Waterkant Bij Waterkant, het grootste nieuwe woongebied binnen de ontwikkeling, staat de stap van stedenbouwkundig plan naar definitieve bouwplannen centraal. De bebouwing varieert: laag aan het water, op twee plekken oplopend tot 150 meter hoog. Schouwenaars ziet de buitenruimte als de crux. “Het stedenbouwkundig plan geeft heel zorgvuldig structuur aan de buitenruimte. De volgende stap is die invullen met een ontwerp. Er zit veel groen in, op een opgetild maaiveld. Dat vraagt forse investeringen.”
Die invulling krijgt langzaam vorm. Langs de Maas komt een promenade met uitzicht op het Getijdenpark. In de plinten komt een mix van functies, waaronder een Urban Sports & Culture Campus. Een plintenstrategie moet ervoor zorgen dat er
een mix aan functies komt die van waarde is voor de toekomstige bewoners van de nieuwe en de omliggende buurten. “Het moet echt stedelijk gemengd worden, waar ook sociale functies welkom zijn.”
Maar ambitie kost geld. En de vraag of die ambities haalbaar blijven, dient zich aan. Op de vraag wanneer er toch water bij de wijn wordt gedaan, reageert Schouwenaars direct. “We zitten er niet klaar voor om ambities terug te schroeven, maar als de betaalbaarheid van het geheel ter discussie komt, is dat een eerlijk gesprek. Dat is geen water bij de wijn. Dat is het haalbaar houden van het geheel.”
Financiële realiteit
Dat die druk reëel is, heeft ook te maken met hoe binnenstedelijke ontwikkeling werkt. Binnenstedelijke ontwikkeling levert veel op, maar niet altijd in euro’s. Een ondernemer in het gebied verzorgt opleidingstrajecten voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. De maatschappelijke impact daarvan werd berekend op zo’n 14 miljoen euro per jaar. “Terwijl de omzet een fractie daarvan is”, zegt Schouwenaars. “Dat is rendement voor de samenleving. Heel mooi natuurlijk, maar het draagt niet rechtstreeks bij aan grondexploitatie.”
En de kosten zijn hoog: dure grondverwerving, zware infrastructurele investeringen en een kostbaar tweede maaiveld voor parkeren onder Waterkant. “De investeringen zijn hier hoger dan op veel andere plekken, maar het opbrengstpotentieel is door de hoge dichtheid en de aantrekkelijke ligging aan de Maas ook hoger.”
Die financiële complexiteit vraagt ook om een bijzondere samenwerking. Geenen voegt een financiële bijzonderheid toe aan de samenwerking: “Stigam voert de grondexploitatie als een publiek-privaat vehikel, dat is anders dan wanneer de gemeente dit zou doen. De stichting heeft veel taken en doet grote investeringen om het gebied klaar te maken voor ontwikkeling. Als gemeente hebben we er
belang bij dat de stichting goed in staat is en blijft om haar taken uit te voeren. Dat is een bijzonderheid waar we in de samenwerking rekening mee houden.”
Geslaagd
Wanneer is Stadionpark geslaagd? Geenen hoeft daar niet lang over na te denken. “Ik praat daar niet over in termen van de toekomst. Het Eiland van Brienenoord is al veel beter toegankelijk gemaakt, met twee bruggen en een padennetwerk. Dat is al hartstikke geslaagd.”
Schouwenaars kijkt verder vooruit. “Dit gebiedje aan de waterkant staat nu niet op de mental map van veel mensen, omdat het zo geïsoleerd is. Het is geslaagd als dat veranderd is: als mensen er makkelijk kunnen komen én er naartoe willen, omdat het aantrekkelijk is om er te zijn.” Hij lacht. “Maar in ons vakgebied betekent ‘een paar jaar’ al snel tien jaar. Dat is onze werkelijkheid.”
‘Het stedenbouwkundig plan geeft heel zorgvuldig structuur aan de buitenruimte.’
Hein Schouwenaars en Sander Geenen:
Mohamed el Achkar | Woonstad:
“We wachten niet af, want Rotterdam heeft ons nu nodig”
Mohamed el Achkar is een jaar bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam. In dat jaar zette hij de corporatie nadrukkelijk in beweging: zichtbaarder in de wijken, maatschappelijk uitgesproken en actief richting bewoners. Hij blikt terug op een jaar vol koerswijzigingen. Ook legt hij uit waarom corporaties niet langer kunnen afwachten.
“Ik wist dat het een stevige rol was, maar het gewicht van deze organisatie en deze stad voel je pas echt als je erin zit”, zegt Mohamed el Achkar over zijn eerste jaar als bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam. “Ik ben veel meer tegengekomen dan ik verwachtte.” Wat hij vooral voelde was het gewicht van de organisatie. “Als voorzitter ben je het boegbeeld van een organisatie die ertoe doet in de stad.”
Dat gevoel van verantwoordelijkheid vertaalde zich meteen in een koerswijziging. Woonstad, met ruim 55.000 woningen verspreid over vrijwel elke Rotterdamse wijk, positioneert zich niet langer als een uitvoerende partij die wacht op opdrachten of initiatieven van buiten.
“We zitten nu meer in de frontseat. We nemen de regie in handen als corporatie, in plaats van af te wachten wat anderen met gebieden willen.”
Die omschakeling is volgens El Achkar het meest zichtbaar in wijken waar Woonstad een dominante positie heeft. In Bloemhof en Feijenoord bezit de corporatie soms het overgrote deel van de woningen in de wijk. Dan heb je gewoon recht van spreken in zo’n gebied. Alleen dan moet je dat ook wel oppakken.” Wat hem opvalt: ook commerciële partijen en ontwikkelaars laten die rol toe. “Het wordt ons gegund en partijen doen graag mee. Dat vind ik mooi om te zien.”
Bewoners als bondgenoten
Die actievere houding geldt ook richting bewoners. El Achkar heropende wijkpunten en balies, stuurde medewerkers de buurt in en organiseerde grote bewonersbijeenkomsten. Vijf jaar geleden stonden bewonersorganisaties regelmatig tegenover Woonstad. Nu omschrijft El Achkar hen als bondgenoten.
Die verschuiving is voor hem niet vanzelfsprekend, maar het resultaat van bewuste keuzes: de buurt omarmen, uit het hoofdkantoor stappen, zichtbaar zijn. “Als je naast je bewoner gaat staan, wordt dat echt gezien in de stad.”
‘We nemen de regie in handen als corporatie, in plaats van af te wachten wat anderen met gebieden willen.’
Artist impression van Odeon
Een tweede beweging speelt zich af op het politieke vlak. Woonstad mengde zich samen met andere Rotterdamse corporaties actief in het debat rond de gemeenteraadsverkiezingen. Met een campagne en een beslisagenda probeerden corporaties wonen hoger op de politieke agenda te krijgen. “Wonen is één van de grootste problemen in onze samenleving op dit moment. En wij hebben als corporaties gewoon een belangrijke stem om dat vraagstuk zichtbaar te maken.”
‘De kern is: zorg dat betaalbaar bouwen mogelijk is.’
wonen een heel belangrijk thema is. Niet uit negativiteit, maar vanuit de vraag: wat kunnen we met elkaar betekenen?” Het resultaat telt voor hem mee. De beslisagenda werd ook in Amsterdam en Leeuwarden uitgedeeld. “Dan doe je het goed.”
‘De rekensom die iedereen zou moeten kennen’ Achter al die beweging schuilt een fundamenteel financieel probleem. El Achkar legt het uit met een rekensom die hij vaker gebruikt. “Als je tegenwoordig een woning bouwt, zit je al gauw op drie ton per woning. Alleen al de kosten om dat te financieren bedragen zo’n 1.200 euro per maand. Wij verhuren sociaal voor zo’n 700 euro. Dus elke maand maak je per woning zo’n 500 tot 600 euro verlies.”
Dat verlies is structureel, en het kabinetsbeleid maakt het er niet makkelijker op. Landelijk is berekend dat er 19 miljard euro tekort is om bestaande plannen te realiseren. El Achkar is blij dat het vraagstuk nu serieus op de agenda staat, ook de minister heeft een taskforce opgezet, maar hij zegt ook: er moet echt geld bij. “Het goede nieuws is dat het nu wordt onderkend. Maar erkend is nog niet opgelost.”
Zijn pleidooi richting gemeenten is concreet: geef corporaties eigen locaties, en houd daarbij rekening met het tekort. “Als je eigen locaties krijgt en het tekort wordt gedekt, dan kun je echt vaart maken.” Procedures, parkeernormen en cultuurhistorische beperkingen knellen daarbij ook. “De kern is: zorg dat betaalbaar bouwen mogelijk is.”
Dat roept ook weerstand op. Moet een woningcorporatie zo’n activistische rol spelen? El Achkar is er duidelijk over: “Wij bemoeien ons met politiek in die zin dat
Nieuwbouw krijgt de lintjes, maar de bestaande woningvoorraad is minstens zo urgent. Rotterdam heeft veel woningen uit periodes waarin snel en goedkoop werd gebouwd, soms met de expliciete gedachte dat het tijdelijk was. De Wielewaal was daar een voorbeeld van. Veroudering, funderingsproblemen, schimmel – het zijn de zichtbare symptomen van die erfenis.
Artist impression van Odeon
El Achkar is trots op de stappen die zijn gezet, maar eerlijk over de grenzen. “De makkelijke problemen zijn aangepakt, maar er zijn nog woningen die je niet zomaar oplost, omdat ze wachten op een grote transformatie. Dan is de vraag: hoe help je mensen tijdelijk aan iets anders?
En als er woningnood is, is dat gewoon lastig. Er moeten op grote schaal betaalbare woningen bij.”
Meerdere sporen tegelijk
Op nieuwbouwgebied loopt Woonstad op meerdere sporen. Finesse in Nesselande leverde twee blokken sociale woningen én een blok middenhuur op, relatief snel gerealiseerd op een eigen locatie. “Dat laat zien hoe het kan.” Een kantoorpand vlakbij het hoofdkantoor werd in minder dan twee jaar omgebouwd naar jongerenwoningen.
En bij het Rotterdamse Tij ondertekende
El Achkar onlangs de afname van tachtig woningen, een gebiedsontwikkeling waarbij Woonstad al vanaf de eerste planfase aan tafel zat.
“Er is niet één weg, er zijn heel veel wegen”, zegt hij. “Daarom is samenwerking met de markt, gemeenten en bewoners zo belangrijk.” Hij voegt er een anekdote aan toe over de versnellingstafel, een regionaal platform bedoeld om vastgelopen projecten te bespreken. “Ik legde meteen drie projecten op tafel. Mijn collega’s verklaarden me voor gek, maar de problemen werden snel opgelost.”
Zorg én hoop
Als El Achkar vooruitkijkt, noemt hij diversiteit als kracht én als risico. Rotterdam is een diverse stad met veel talent en energie. Maar die diversiteit vraagt om verbinding. “Je moet oppassen dat er geen stad van twee snelheden ontstaat.” Hij wijst op Feijenoord: nieuwe dure torens aan de randen, terwijl de bestaande wijk Feijenoord een heel ander publiek kent. “Het zou jammer zijn als die verbinding er niet komt. Daar spreken we ons op uit en maken we werk van een meer inclusieve wijk.”
Polarisatie is voor hem geen abstract begrip. “Er zijn veel mensen in de stad die zich niet gehoord voelen. Die vinden dat instituties, en daar horen wij als corporatie ook bij, niet goed naar hen luisteren. Dat is mijn zorg, maar ook mijn drijfveer.” Over een jaar wil hij kunnen zeggen
‘Er is niet één weg, er zijn heel veel wegen.’
dat de nieuwe Rotterdamse coalitie het betaalbaarheidsvraagstuk serieus neemt, en dat Woonstad met concrete projecten heeft laten zien hoe het anders kan. “Het begint met het erkennen van het probleem. Daarna moet je laten zien dat het ook anders kan.”
Artist impression van Odeon
Linda Kegge, Manager Wijken Woonbron. Jan-Willem Schild, projectleider
Vastgoedontwikkeling & Realisatie Woonbron en Jordy Keij, projectleider
BIK bouw:
“Het Alhenablok: karakteristiek van buiten, toekomstbestendig van binnen”
Wie het Alhenablok ziet, weet: ik ben in Spangen. Al honderd jaar bepaalt het markante stadsblok het straatbeeld, met woningen en winkels achter één karakteristieke gevel. Het overleefde de oorlog en zag bewoners en bedrijven komen en gaan. In de loop der jaren namen de problemen toe en kwam de kwaliteit van wonen steeds verder onder druk te staan. Sloop lag voor de hand, toch viel de keuze op behoud. Woonbron en BIK bouw vertellen over het vernieuwbouwproject dat het Alhenablok klaarmaakt voor de toekomst.
In 2021 vertrekken de laatste bewoners en begint Woonbron aan grondig onderzoek. Centraal staat de vraag of de wens van de gemeente om het gebouw te behouden haalbaar is. De gemeente had goede redenen voor die wens. De gevel is ontworpen door Brinkman & Van der Vlugt, de architecten achter De Kuip en de Van Nellefabriek. Het is een van de weinige herkenningspunten van het vooroorlogse Spangen en diende na de oorlog als uitgangspunt voor de herbouw van nabijgelegen straten in dezelfde lijn.
“In eerste instantie had het economisch en bouwkundig gezien niet onze voorkeur om het gebouw te laten staan”, vertelt Jan Willem Schild, projectleider Vastgoedontwikkeling & Realisatie bij Woonbron. “Maar met de wensen van de gemeente in ons achterhoofd zijn we het onderzoek aangegaan.” Alles werd gestript om precies te zien wat er overbleef. Wat ze aantroffen was een flinke uitdaging. “Die zat vooral in het funderingsherstel, maar ook in de diversiteit van het gebouw. Het is door ten minste drie verschillende aannemers gebouwd. Bovendien was het volledig scheefgezakt.”
Niet te gelikt
Samen met BIK bouw en andere partijen maakte Woonbron een plan. “De belangrijkste keuze die we hebben gemaakt is om de voorgevel zoveel mogelijk te behouden zoals het was, juist om de uitstraling te bewaren”, vertelt Jan Willem. “Daarom is het ook niet helemaal gelikt geworden. Je ziet bijvoorbeeld waar ooit een stukje gevel is meegeverfd. De meningen waren verdeeld, maar de stedenbouwkundige van de gemeente zei enthousiast: ‘Wat heerlijk dat iemand dit aandurft, om het te laten zijn wat het is.’”
De vernieuwingsslag achter de gevel is ingrijpend. “Doordat de bovenste woningen uit twee etages bestonden en een voordeur hadden op de begane grond, waren er overal trappen”, zegt Jan Willem. “Daardoor ging kostbare ruimte verloren.” Door galerijen aan de achterzijde te maken, vervielen veel trappen en ontstond ruimte voor extra woningen op de bovenste etage. Alleen de woningen op de begane grond en de eerste etage houden hun voordeur aan de stoep. “Voor de levendigheid en de sociale controle”, licht Jan Willem toe. Daarnaast worden vijf woningen in houtbouw toegevoegd op de plek waar nu nog een opening in het blok zit.
‘Wat heerlijk dat iemand dit aandurft, om de gevel te laten zijn wat het is.’
Alhenablok
Geen twee woningen hetzelfde Om de nieuwe galerij te creëren, werd de achtergevel vervangen. Jordy Keij, projectleider bij BIK bouw, vertelt over de technische complexiteit. “Naast dat alles scheef stond, was geen enkele woning hetzelfde. De verschillende bouwstijlen, muurdiktes en vloerstanden maakten het een uitdaging om een achtergevel te bouwen met een galerij die volledig waterpas staat en aansluit op elke woning. Nog voordat de oude achtergevel eraf kwam, hebben we veel tijd besteed aan het in kaart brengen van de situatie. Op het moment dat je de controlemeting doet en alles klopt, valt er een last van je schouders.”
Ook de krapte van de bouwplaats bracht uitdagingen met zich mee. In plaats van de kalkzandsteenblokken ter plekke te lijmen, liet BIK bouw prefab kalkzandsteenwanden maken. In twee dagen tijd stond een hele verdieping op zijn plek. “In dit project kun je alles kwijt”, aldus Jordy. “Je ervaring, vindingrijkheid, kennis van marktontwikkelingen.” Die kwaliteiten leidden ook tot de keuze voor houtbouw bij de nieuwbouwwoningen. “Het zou duurzamer, sneller en net zo duur zijn”, voegt Jan Willem toe. “We zijn ervoor gegaan.”
Stadswarmte waar het kan, warmtepompen waar het past De verduurzaming van de woningen was een gegeven: dubbelglas, hoogwaardige isolatie en gasloos. Maar net als zoveel aspecten van dit project, was het energievraagstuk alles behalve standaard. Jan Willem: “De gemeente schrijft voor dat nieuwbouwwoningen worden aangesloten op stadswarmte. Het alternatief voor de renovatiewoningen is dan warmtepompen, maar daarmee verlies je veel ruimte. Bovendien moet je in nieuwbouwwoningen kunnen koelen, wat niet kan met stadswarmte. Ons voorstel was om het om te draaien: alle 85 renovatiewoningen en bedrijfspanden op stadswarmte, de vijf nieuwbouwwoningen
Galerijzijde Alhenablok
v.l.n.r.: Jordy Keij, projectleider BIK bouw, Jan-Willem Schild, projectleider Vastgoedontwikkeling & Realisatie Woonbron en Linda Kegge, Manager Wijken Woonbron
op warmtepompen. Samen met de gemeente en Eneco zijn we eruit gekomen.”
Nieuw woongeluk
Voor de huurders die er al wonen, telt vooral de woning zelf. “Op de dag van oplevering zag je trotse mensen die blij waren met hun woning”, zegt manager Wijken Linda Kegge. “Ze kiezen het Alhenablok niet vanwege de historie, maar omdat ze hier een goede woning vinden voor een passende huurprijs.
Sommige bewoners kozen wel bewust voor een specifieke woning. Een jong gezin bijvoorbeeld. Ze wisten precies wat ze wilden: een woning met uitzicht op het veld aan de overkant. Zodra hun kind groter is, kunnen ze hem vanuit huis zien spelen.”
De kwaliteit van wonen toen en nu is niet te vergelijken. Vroeger namen bewoners een lange trap naar hun woning, soms gevolgd door nog één of twee trappen in de woning zelf. De woningen waren gehorig, het binnenklimaat slecht, keukens en badkamers klein. Nu zijn de woningen bereikbaar via trap of lift, ruimer en praktischer opgezet, met een moderne keuken met inbouwapparatuur en goed sanitair. “Het enige referentiepunt is nog de voorgevel”, vult Jan Willem aan.
Niet of, maar hoe Het einde is in zicht. Jordy zou het zo weer doen. Jan Willem ook, al was het niet altijd makkelijk. De opgave was groot: technisch, financieel en procesmatig. “Wat dit project tot een succes maakte, was dat we tegen elkaar konden zeggen: ‘Ik weet het even niet.’ Dan zochten we samen naar een oplossing.”
Die aanpak is onlosmakelijk verbonden met Jasper Sluimer, oprichter en directeur van BIK bouw, die ons helaas ontvallen is in 2025. Jan Willem: “Jasper heeft zich altijd hard gemaakt voor creatieve oplossingen. ‘We gaan het zo doen’, zei hij dan. Altijd vol passie.” Jordy: “Sommige
mensen vragen: ‘Waar begin je aan?’ Jasper en ik vonden dit soort projecten juist fantastisch. We liepen naar binnen en zagen alleen maar hóe we het gingen doen.”
‘We liepen naar binnen en zagen alleen maar hóe we het gingen doen.’
Alhenablok
Pim Kroon | Ballast Nedam Development
“Peperklip brengt nieuwe impuls in Schiedam-Oost”
Aan de rand van Schiedam-Oost, tussen de bestaande woonbebouwing en de toekomstige hoogbouw van Schieveste, werkt Ballast Nedam Development aan een gebiedsontwikkeling die verder gaat dan alleen woningbouw. Op de locatie van basisschool De Peperklip en de naastgelegen sportzaal Oost verrijst de komende jaren een nieuw stuk stad met woningen, onderwijs, sport, maatschappelijke voorzieningen en volop aandacht voor leefkwaliteit. Maar volgens ontwikkelaar Pim Kroon zit de echte waarde vooral in de combinatie van functies en de betekenis voor de wijk. “Dit is niet een project waar je alleen woningen toevoegt,” zegt hij. “Er spelen hier veel meer belangen tegelijk. Juist dat maakt het interessant.”
Meer dan woningbouw
Kroon werkt sinds enkele jaren bij Ballast Nedam Development en richt zich vooral op complexe binnenstedelijke projecten. Juist die multifunctionele ontwikkelingen trekken hem aan. “Ik vind vooral het interdisciplinaire interessant,” vertelt hij. “Bij dit soort projecten heb je niet alleen met woningbouw te maken, maar ook met maatschappelijke functies, zoals de basisschool, sportvoorzieningen, de gemeente en de buurt. Al die belangen moeten samenkomen in één plan waarbij de functies goed tot hun recht moeten komen.” Dat vraagt volgens hem om een andere manier van ontwikkelen dan bij traditionele woningbouwprojecten. “Bij een rijtjeswoning draait het vooral om de woning zelf. Hier gaat het ook over de openbare ruimte, voorzieningen, ontmoeting en hoe een gebouw straks onderdeel wordt van de wijk.” De Peperkliplocatie maakt onderdeel uit van de gemeentelijke gebiedsontwikkeling SchieDistrict, die de buurt rondom station Schiedam Centrum een enorme impuls zal geven. Voor Kroon zijn dit soort complexe projecten de krenten uit de pap. “Dit is een project waar mensen straks dagelijks langs lopen en bewust of onbewust een mening over hebben. Dan weet je dat je echt impact maakt op een gebied.”
Hart van de wijk
De ontwikkeling van de Peperkliplocatie bestaat uit twee blokken. Het noordelijke bouwblok omvat 140 woningen, een basisschool, een sportzaal en het maatschappelijk voorzieningencentrum. Het zuidelijke blok bestaat uit 92 woningen en een plint met een kinderdagverblijf en andere zorg gerelateerde commerciële ruimtes, bedoeld voor bijvoorbeeld een huisarts, fysiotherapeut of tandarts en
gedeelde voorzieningen. De nieuwe Peperkliplocatie is nadrukkelijk bedoeld als ‘Hart van de Wijk’. Daarmee moet de locatie niet alleen een plek worden om te wonen, maar ook een ontmoetingsplek voor de buurt. De nieuwe basisschool De Peperklip en sportzaal Oost vormen daarin belangrijke ankers. “Die voorzieningen zorgen ervoor dat er leven in het gebied blijft, en door nauw samen te werken en te participeren met de gemeente Schiedam, de wijk en de (toekomstige) instanties, waaronder de school, Primo en KomKids, zijn we tot een gedragen ontwerp gekomen,” zegt Kroon. “Wij streven hierbij naar een gebouw zonder grenzen, zowel fysiek als programmatisch. Hierdoor kan dubbelgebruik en kruisbestuiving tussen mensen en programma’s plaatsvinden. Zo wordt het een plek waar inwoners elkaar ontmoeten, deel kunnen nemen aan activiteiten, zoals sporten en bewegen, en terecht kunnen voor informatie of een goed gesprek.”
Project Peperklip
Project Peperklip
‘De nieuwe Peperkliplocatie is nadrukkelijk bedoeld als
Hart van de Wijk.’
Verbinding tussen oud en nieuw Ook stedenbouwkundig vormt de locatie een schakel tussen verschillende werelden. Het zuidelijke bouwblok sluit aan op de bestaande bebouwing rond het Lorentzplein, terwijl het noordelijke deel richting de Horvathweg de visuele overgang vormt naar de toekomstige verdichting van Schieveste. “Dat maakt deze plek interessant,” zegt Kroon. “Je zit eigenlijk tussen twee schaalniveaus in.” Aan de ene kant vraagt de bestaande wijk om aansluiting op de menselijke maat van Schiedam-Oost. Aan de andere kant ontstaat richting Schieveste een veel stedelijker omgeving met hoogbouw en hogere dichtheden. “Je probeert daar een logische overgang in te maken,” legt hij uit. “Niet abrupt, maar geleidelijk.” Dat zie je
onder meer terug in het hoogteaccent aan het noordelijke bouwblok, dat aansluit op de toekomstige stedelijke ontwikkeling van Schieveste.
Ontwikkelen in een aandachtswijk De Peperkliplocatie ligt bovendien in een gebied dat onderdeel uitmaakt van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). Dat brengt volgens Kroon extra verantwoordelijkheid met zich mee. “Je ontwikkelt hier niet alleen vastgoed,” zegt hij. “Je bent ook bezig met de leefbaarheid van een wijk.” Juist daarom is vanaf het begin veel aandacht besteed aan gesprekken met bewoners en andere betrokken partijen. De afgelopen periode is gebruikt om de plannen samen verder uit te werken. “Bij dit soort projecten moet je goed luisteren naar wat er leeft in de buurt,” zegt Kroon. “Mensen moeten zich straks wel herkennen in wat er gebouwd wordt.” Tegelijkertijd kijkt de gemeente nadrukkelijk naar de toekomst van Schiedam-Oost. De toevoeging van verschillende woningtypen en doelgroepen moet bijdragen aan een gevarieerder woningaanbod in de wijk. Volgens Kroon gaat het daarbij niet alleen over aantallen woningen. “Je probeert een buurt sterker te maken door verschillende functies en doelgroepen samen te brengen.”
Schoolplein met dubbele functie
Een bijzonder onderdeel van het plan is het schoolplein, dat een dubbele functie gaat vervullen. Tijdens schooluren is het plein exclusief bedoeld voor de leerlingen van De Peperklip. Buiten schooltijd wordt het gebied juist toegankelijk voor de buurt. “Dat vonden we een belangrijk uitgangspunt,” zegt Kroon. “Je wilt voorkomen dat zo’n plein buiten schooluren ongebruikt blijft, terwijl er in de wijk juist behoefte is aan kwalitatieve openbare ruimte. Daarmee wordt het schoolplein een veilige speelomgeving voor de school én een ontmoetingsplek voor de buurt. Dat soort combinaties zie je steeds vaker terugkomen in binnenstedelijke ontwikkelingen. De ruimte in steden wordt schaarser, dus functies moeten slimmer gecombineerd worden.”
Een ander voorbeeld van dubbelgebruik is het maatschappelijk voorzieningen centrum. In dit ‘Hart van de Wijk’ kunnen niet alleen de (buurt)bewoners samenkomen, maar heeft de school een oplossing bij tijdelijk ruimtegebrek of permanente uitbreidingsmogelijkheden, terwijl ook de sportzaal haar kantine erin terugvindt.
Duurzaamheid als integraal onderdeel Naast de sociale en stedenbouwkundige opgaven speelt duurzaamheid een belangrijke rol in het plan. Volgens Ballast Nedam Development wordt nadrukkelijk gekeken naar energiezuinigheid, waterberging, biodiversiteit en een klimaatbestendige inrichting van de openbare ruimte. “Dat zit tegenwoordig niet meer als losse laag bovenop een ontwerp,” zegt Kroon. “Dat moet integraal onderdeel zijn van hoe je zo’n gebied ontwikkelt.”
Daarbij gaat het volgens hem niet alleen over techniek, maar ook over verblijfskwaliteit. “Hoe zorg je dat mensen prettig buiten kunnen verblijven? Dat er voldoende schaduw is? Dat water opgevangen wordt? Dat groen echt iets toevoegt aan de leefomgeving?” Juist in dichtbebouwde stedelijke gebieden worden dat steeds belangrijkere vragen.
Ook op technisch vlak bevat het project opvallende elementen. Zo wordt het aangesloten op het innovatieve Ondergronds Afval-Systeem (OAS). In plaats van traditionele afvalinzameling bovengronds, wordt afval via een ondergronds transportsysteem afgevoerd naar de afvalverwerker. “Dat systeem zie je nog niet veel in Nederland,” zegt Kroon. “Maar het heeft grote voordelen voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Doordat minder vuilcontainers en inzamelmomenten nodig zijn, ontstaat een rustiger straatbeeld, neemt de verkeersbelasting door vuilniswagens af en de verkeersveiligheid toe.”
Extra uitdagingen tijdens bouw
De verwachting is dat de sloop van het noordelijke blok in de zomer van 2026 kan starten. Dit blok omvat de huidige sportzaal
en het tankstation aan de Horvathweg. De nieuwbouw van het noordelijke blok staat gepland in het eerste kwartaal van 2027, met als doel om medio 2029 op te leveren. Pas als de basisschool verhuisd is naar de nieuwe locatie begint de sloop en nieuwbouw van het zuidelijke deel, waarbij de oplevering eind 2031 gepland staat. “Het slopen en bouwen op een beperkte locatie direct naast een school en openbare voorzieningen brengt een extra uitdaging met zich mee”, aldus Kroon. “De bouwveiligheid vraagt dan om nog meer aandacht, maar ook dat maakt een project als dit interessant.”
‘Bij dit soort projecten moet je goed luisteren naar wat er leeft in de buurt.’
Project Peperklip
Simon Fortuyn neemt afscheid van innovatief Lansingerland
“Je kunt Bleizo beter een nieuwe biotoop noemen”
In de periode 2022-2035 realiseert Lansingerland elfduizend nieuwe woningen. Westpolder, Wilderszijde, Lange Vaart en Merenweg, Wolfend en Bleizo heten de nieuwbouwgebieden. Het laatste gebied wordt een verhaal apart, verzekert wethouder Simon Fortuyn, die na twaalf jaar wethouderschap niet in het volgende college terugkeert.
Tijdens de vastgoedcrisis van vijftien jaar geleden zat Lansingeland met heel veel grond waarvoor geen markt meer was. Waar dus fors op moest worden afgeboekt.
Inmiddels worden deze gronden alsnog benut voor de grootschalige woningbouw waarvoor ze toentertijd waren aangekocht. Achter het gemeentehuis ligt de enorme
bouwlocatie Wilderszijde. Goed voor 3.000 woningen. Wethouder Simon Fortuyn is meteen te vinden voor het idee om daar een leuke foto te maken. Om tijd te besparen neemt hij fotograaf en redacteur mee in zijn auto en rijden we naar een plek waar de eerste bouwfase goed zichtbaar is. We passeren percelen met dikke zandpakketten aan voorbelasting. “De hoofdweg en de
watergangen liggen er al. Alle bruggetjes zijn modulair en herbruikbaar”, schetst Fortuyn vanachter het stuur de opzet van de wijk. “De hele waterhuishouding is gericht op het vasthouden van water. Kijk, nergens stoepranden en kolken in de weg.” Aangekomen op de plek voor de fotografie, wijst hij: “Overal komen wadi´s. De watergangen krijgen natuurvriendelijke
oevers, eendentrappetjes en vlonders. Veel groen. Broednesten. En we hebben een zwaluwmuur die al wemelt van de zwaluwen. Geweldig, toch! We maken voor de bewoners een landschap van ontmoeting. Daar ligt trouwens al het fietspad naar de metro.”
´We maken voor de bewoners een landschap van ontmoeting.´
Goede discussie
Terug in het gemeentehuis passeren de grote gebiedsontwikkelingen van Lansingerland stuk voor stuk de revue. Westpolder, eveneens goed voor 3.000 woningen, is dichtbij afronding. Deze locatie ligt langs metrolijn Rotterdam-Den Haag en is heel divers aan woningen en groen opgezet. Wilderszijde wordt geschoeid op de actuele eisen. Deze wijk gaat nog een stapje verder met duurzaamheid, biodiversiteit en klimaatadaptief bouwen. Een beetje trots is de afzwaaiende wethouder dat hij erin geslaagd is het oorspronkelijke programma van 2.700 woningen op te hogen naar 3.000. Die 300 extra wooneenheden zijn specifiek voor eigen inwoners die moeilijk aan een
geschikte woning raken, met name ‘empty nesters’ en jonge ´bankzitters´. Het betreft onder meer 120 studio-appartementen en extra sociale huurwoningen. “Ik ben in gesprek gegaan met de ontwikkelende partijen om dat voor elkaar te krijgen. Zij hadden de grondposities al, dus ik had niets te claimen. Gewoon door een goede discussie met elkaar is het gelukt.”
Het woonprogramma voor Wilderszijde bestaat uit 50% betaalbaar (waarvan 25% sociale huur) en 50% vrije sector. “Vijftig procent vrij sector is hoger dan wat nu normaal is. De provincie gaf daarvoor toestemming om onze financiële positie versneld te kunnen verbeteren. In de bestaande wijken zijn we aan het herprogrammeren om meer betaalbaar wonen in te passen. Uiteindelijk gaat dat in totaal nog om zo´n 1.300 woningen die we op een aantal plekken binnenstedelijk toevoegen.” Wolfend (650 woningen) en Lange Vaart en Merenweg (samen 800) zijn locaties die grotendeels door private grondbezitters worden ontwikkeld.
Backbone
Mede om de nieuwe wijken goed te ontsluiten, wordt €30 miljoen gestoken in de verbetering van de N209. De helft van de investering wordt gedekt door een WOKT-subsidie (Woningbouw op korte termijn). De andere helft dragen de provincie, anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars en de algemene kas van de gemeente. “Infrastructuur is de backbone van je gebiedsontwikkeling”, weet Fortuyn, die in een vorige collegeperiode verkeer en infrastructuur in zijn portefeuille had. De N209 krijgt extra zijwegen naar de nieuwe wijken. Er komt een fietstunnel op een druk kruispunt. Dankzij goede infrastructuur is ook bedrijventerrein Oudeland helemaal tot wasdom gekomen. “We hebben nog slechts een paar kavels over, die wachten helaas op stroom. Oudeland kwam in een stroomversnelling dankzij de verlenging van de A16, waardoor de locatie beter bereikbaar werd. Wel interessant om te vermelden: het voorbelastingszand op
Simon Fortuyn
Wilderszijde is afkomstig van de A16-aanleg. Van dichtbij dus, ideaal circulair.”
Biotoop
Eén nieuwe ontwikkeling in Lansingerland slaat voor Fortuyn alles: Bleizo in het noorden van de gemeente rondom Station Lansingerland-Zoetermeer, een gezamenlijk project met Zoetermeer. In het gebied komen 5.000 woningen en 150.000 vierkante meter aan innovatieve bedrijvigheid. “Kijk, Wilderszijde is eigenlijk nog traditioneel qua wonen. De bouw en de opzet is wel klimaatadaptief, energiezuinig en experimenterend met biobased materialen, houtbouw en circulair bouwen. Maar Bleizo wordt een heel andere manier van wonen. Je kunt het beter een nieuwe biotoop noemen. Je hebt het over een andere manier van samenleven, van denken feitelijk. Niet meer allemaal een eigen auto, maar deelmobiliteit en ov. Je woont kleiner en niet elke woning heeft een keuken nodig, een pantry kan genoeg zijn. Want eten kun je in huiskamerrestaurants en bistro-achtige ontmoetingsplekken. Voor 10 of 12 euro heb je een uitstekende maaltijd. Stamppotten en dergelijke. Dat soort plekken zie je nu ook terugkomen in Parijs en Amsterdam. Er komt een andere generatie die veel buiten de deur leeft en veel met elkaar deelt.”
Brainport Food
En in een campussetting komt naast en deels met het wonen innovatieve, data- en technologiegedreven bedrijvigheid gericht op de voedingsindustrie in relatie met gezondheid. Met de tuinbouw als lokale asset. “Bleizo wordt een soort Brainport Eindhoven, maar dan gericht op goede voeding. Nutricia en Wageningen UR zitten hier al. We leggen verbinding met Bioscience Leiden, Utrecht Science Park en TU Delft. Die willen wij betrekken bij de ontwikkeling van dit gebied. Het thema is: We are responsible for food in the world. De wereldbevolking stijgt naar 10 miljard mensen. Hoe gaan we daarmee om als je kijkt naar voeding, water, bestuiving en ziektebestrijding van gewassen enzovoorts? Wat kunnen we met robotisering en AI? Dat soort vragen. Het
gaat wat mij betreft lijken op De Strijp in Eindhoven. Veel bomen in de buitenruimte en al die mensen die er rondlopen en elkaar treffen op allerlei plekken. Dat is geweldig.”
Duurzaamheidsinnovaties zullen in Bleizo worden omarmd, maakt Fortuyn duidelijk. “We zijn in Gent wezen kijken bij een nieuw soort afvalwatersysteem. Met gescheiden afvoeren voor grijs en zwart water. Het werkt met vacuümtoiletten die per spoeling slechts 1 liter water gebruiken in plaats van 6. Aan het systeem is een biovergister gekoppeld waaruit gas wordt gewonnen. Waanzinnig! Out of the box! Deze kant moeten we ook wel op, want de rioolwaterzuiveringen in de Randstad kunnen het amper meer aan. En dan krijgen we er nog tienduizenden inwoners bij.”
´Er komt een andere generatie die veel buiten de deur leeft en veel met elkaar deelt.´
Eersteklas mobiliteitshub Bleizo krijgt versterking van een eersteklas mobiliteitshub. Naar en van station Lansingerland-Zoetermeer rijden bussen en trams van de RET en de HTM. Een tramlijn tussen het station en de metro in de kern Berkel en Rodenrijs staat ook nog op de wensenlijst. “Moet je bedenken dat de provincie hier oorspronkelijk windmolens wilde plaatsen. Rondom dit prachtige station, dat zou toch hartstikke zonde zijn geweest! Ik heb me daar enorm tegen verzet. Hoe? Door te blijven praten met de provincie, met de ministeries en Kamerleden. En toen werd woningbouw heel urgent, dat hielp natuurlijk.”
"Alles bij elkaar levert Lansingerland, denk ik, een sterke bijdrage aan de Zuidelijke Randstad. Als de parel tussen twee metropolen, Den Haag en Rotterdam."
Bob Bax (directeur ontwikkeling) en Chris Gmelig Meijling (senior projectontwikkelaar)
“Zondag ontwikkelt Wilderszijde met nuchtere blik”
In Lansingerland verrijst de komende jaren een woonwijk die symbool staat voor de nieuwe werkelijkheid van gebiedsontwikkeling. Wilderszijde, goed voor zo’n 3.000 woningen, wordt gebouwd met oog voor klimaat, natuur en een veranderende woningmarkt, maar ook met beide benen op de grond. Voor Zondag Ontwikkeling is het project exemplarisch voor hoe het vak zich ontwikkelt. Bob Bax, directeur ontwikkeling: “Waar we vroeger woonwijken maakten voor mensen, maken we nu woongebieden waar mensen onderdeel zijn van een groter geheel.”
Wilderszijde als nieuwe standaard Wilderszijde is een samenwerking tussen Zondag Ontwikkeling, Batenburg Bouw & Ontwikkeling en BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. Het gebied ligt tussen bestaande kernen en vormt een nieuwe schakel in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag.
Wilderszijde wordt een fiets- en kindvriendelijke wijk met veel groen, water en goede fiets- en looproutes. Er komen nieuwe voorzieningen zoals basisscholen, een gezondheidscentrum en een supermarkt. In het nieuwe park wordt het aangenaam wandelen, hond uitlaten, picknicken en sporten. Wilderszijde bestaat straks uit drie woonbuurten: Groenwijk, Waterwijk en Polderwijk.
Wat het project bijzonder maakt, is de manier waarop duurzaamheid en natuurinclusiviteit vanaf het begin integraal zijn meegenomen. Bax: “We hebben vanaf de start tegen de gemeente Lansingerland gezegd: Als we dit doen, doen we het samen. Dus niet alleen gebaseerd op eisen vanuit de overheid, maar samen de bereidheid tonen om die ambities echt te realiseren. Daar hebben we ook kennis van de Provincie Zuid-Holland voor benut.” Dat klinkt vanzelfsprekend, maar de praktijk is wel eens lastig, want regelgeving en uitvoering lopen niet altijd gelijk op. Innovaties stranden soms bij toetsing of interpretatie van regels. “De ontwikkelingen gaan nogal eens sneller dan de systemen die het moeten beoordelen,” aldus Bax.
Balanceren tussen ambitie en haalbaarheid
De woningmarkt dwingt ontwikkelaars tot keuzes. De bekende 1/3-verdeling in
de categorieën sociaal, betaalbaar en vrije sector, heeft impact op de manier van bouwen. Meer programma betekent hogere dichtheid, dus vaker gestapelde bouw. “Waar we vroeger met 25 woningen per hectare rekenden, zitten we nu al snel op 40,” zegt Bax. Dat heeft gevolgen voor het karakter van gebieden als Wilderszijde, dat van oorsprong een dorpse schaal heeft. Meerdere bouwlagen wordt onvermijdelijk. Toch blijft Zondag Ontwikkeling trouw aan haar aanpak: meebewegen met de markt, zonder mee te gaan in elke hype. “We kijken goed naar de behoefte van de markt en spelen daarop in.”
‘We kijken goed naar de behoefte van de markt en spelen daarop in.’
Levensloopbestendige hofwoningen voor senioren in Wilderszijde
Die nuchterheid zie je terug in hetinmiddels opgeleverde - deelproject Nobel, waar grondgebonden woningen centraal staan. Tegelijkertijd wordt bij andere projecten geëxperimenteerd met nieuwe bouwmethoden, zoals houtbouw, maar altijd met oog voor de eindgebruiker. “De koper moet het wel willen. Als die zich beperkt voelt in keuzes, haakt hij af.”
‘Ons vak gaat over gunnen, vertrouwen, langdurige relaties en direct contact met gemeenten, aannemers en andere partners.’
vertaalt zich in continuïteit. Projecten worden afgemaakt, ongeacht marktschommelingen. Waar andere partijen vaak afhankelijk zijn van externe financiering en verkooppercentages, kan Zondag haar projecten financieel onafhankelijk voortzetten.
De manier waarop het familiebedrijf al meer dan 50 jaar samenwerkt is ook opvallend. “Ons vak gaat over gunnen,” stelt Bax. “Over vertrouwen, langdurige relaties en direct contact met gemeenten, aannemers en andere partners. Zo zijn de lijnen kort, kun je direct schakelen en kom je tot effectieve oplossingen.”
De mens blijft cruciaal
De eerste 24 betaalbare huurwoningen in Wilderszijde
Familiebedrijf in een complexe wereld Als compact familiebedrijf opereert
Zondag Ontwikkeling in een sector die wordt gedomineerd door grote corporates “We zijn klein als team, maar groot in projecten,” zegt Bax. “Daarbij ontwikkelen we alles vanuit eigen middelen. Dat betekent dat we zelf de risico’s dragen, maar ook dat we onafhankelijk kunnen opereren.” Die onafhankelijkheid
Menselijk contact is voor Bax cruciaal, zeker nu technologie, en in het bijzonder AI, steeds meer invloed krijgt op processen in de bouw- en vastgoedsector. “AI kan processen versnellen, maar de essentie van ons werk blijft mensenwerk,” zegt Bax. “Het gaat om afstemming, vertrouwen en het vermogen om belangen bij elkaar te brengen. Dat is iets wat niet eenvoudig te automatiseren is. Misschien vergroot de opkomst van technologie het belang van persoonlijk contact extra, en gaan we straks juist weer meer terug naar die echte gesprekken.”
Langetermijnvisie in een grillige markt
Volgens Bax vraagt gebiedsontwikkeling per definitie om een lange adem. “Bij projecten als Wilderszijde kan de doorlooptijd van aankoop tot realisatie zomaar 25 jaar zijn,” aldus Bax. “Dat vraagt om geduld, maar ook om flexibiliteit, want nieuwe eisen, zoals klimaatadaptatie of netcongestie, kunnen plannen ingrijpend beïnvloeden.” Juist daarin ligt volgens Bax de kracht van zijn organisatie: consistent blijven en tegelijkertijd meebewegen. “We zijn geen partij die per se voorop wil lopen, maar we blijven wel constructief doorgaan.”
Wilderszijde als visitekaartje
Voor Zondag Ontwikkeling is Wilderszijde meer dan een project. Het is een referentie voor toekomstige ontwikkelingen, zowel binnen Lansingerland als daarbuiten. De projectontwikkelaar is namelijk in het hele land actief. Met deelprojecten in verschillende bouwstijlen, nieuwe woonconcepten, betaalbare (huur)woningen en vernieuwende bouwmethoden laat de ontwikkelaar zien hoe breed het speelveld is geworden. Recent zijn de eerste betaalbare huurwoningen in Wilderszijde ontwikkeld en door Zondag Ontwikkeling in verhuur genomen. Bovenal bewijst Wilderszijde dat gebiedsontwikkeling draait om balans. De balans tussen ambitie en haalbaarheid, tussen innovatie en marktacceptatie, en tussen systemen en mensen. Of, zoals Bax het samenvat: “We ontwikkelen niet alleen woningen. We creëren relaties, vertrouwen en uiteindelijk plekken waar mensen zich thuis voelen.”
Enkele feiten
Gebiedsontwikkeling Wilderszijde
• Ca. 3.000 grondgebonden en gestapelde woningen
• 25% sociale huur
• 25% betaalbare koop en huur
• 50% vrije sector koop
Woonbuurt Polderwijk
Project Nobel (Venster Architekten)
• 35 koopwoningen
• 24 betaalbare huurwoningen
Project Wijland (ZVA Architecten)
• 36 koopwoningen
Woonbuurt Waterwijk (ZVA Architecten)
• 10 sociale huurwoningen
• 39 koopwoningen
Woonbuurt Groenwijk 1 (Groosman Architecten)
• 96 sociale woningen
• 78 koopwoningen (22 betaalbaar)
Vrije sector rijwoningen (Venster Architekten)
Victor Kuipers en Pieter Hulst
Socialex creëert ´mooie plek´ aan de Lange Vaart
“Ontwikkelen is toch mensenwerk”gewoon
Voor Socialex Real Estate heeft de ontwikkeling van een appartementengebouw in Bleiswijk een bijzonder tintje. Eén van de partners van het jonge vastgoedbedrijf speelt een thuiswedstrijd. De prachtige grondpositie aan een oude vaart is door goede gesprekken met een lokale eigenaar verworven.
Beneden aan het dijkje langs de Lange Vaart in Bleiswijk (gemeente Lansingerland) ligt een lang stuk grasland dat door een sloot overlangs in twee percelen is verdeeld. In het vrijwel lege terrein staan een graafmachine, een container en een pomp met de naam van een grondverzetbedrijf opgesteld. Je zou denken dat het om voormalig boerenland gaat, maar dat blijkt niet het geval. “Hier
stonden vroeger kassen. De hele wijk hier direct achter is voormalig kassengebied”, vertelt ontwikkelaar Pieter Hulst. Hij kan het weten want groeide in Bleiswijk op, woont in Lansingerland en heeft er zijn familie, vertelt hij.
Op een gedeelte van dit gebied van ongeveer 4,5 hectare ontwikkelt Socialex Real Estate – waarvan
Hulst samen met twee compagnons eigenaar is – 18 appartementen en 7 sociale grondgebonden woningen. Zes appartementen vallen in de categorie betaalbare koop. BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling is de andere, grotere ontwikkelaar van projectgebied Lange Vaart waar in totaal 119 woningen komen. Hulst en compagnon Victor Kuipers vertellen over hun woonplan in een caférestaurant aan de nabijgelegen Rotte. Waar ook Kuipers zich op vertrouwd terrein bevindt. “Ik kom van de andere kant van de Rotte.”
Gegund
De grond aan de Lange Vaart – gegraven haaks op de Rotterdamse rivier, maar niet erin uitmondend – was eigendom van twee lokale families die Hulst van naam kent en noemt. “Er was al lang, al zo´n twintig jaar, sprake van woningbouw op deze plek. Een perceel is nog een tijd in handen geweest van een andere ontwikkelende bouwer. Er geldt een beperking van de bouwhoogte tot drie lagen.” Wellicht is dat een obstakel geweest om eerder door te pakken.
205
De ´warme´ grond voor zijn kavel heeft Socialex kunnen verwerven van de particuliere eigenaar. “Wij zoeken actief eigenaren die misschien iets willen met hun grond, maar nog niet weten hoe”, zegt Kuipers. In dit geval had Hulst het thuisvoordeel; via zijn lokale contacten had hij vernomen dat de eigenaar inderdaad belangstelling had om te verkopen. Door goede gesprekken aan de keukentafel is de grond hem – en zijn partners –gegund. “Ontwikkelen is toch gewoon mensenwerk.”
‘Wij zoeken actief eigenaren die misschien
iets willen met hun grond.’
Luchtig
Het definitief ontwerp voorziet in een enkel bouwblok van inderdaad drie lagen met een corridorontsluiting. Op de begane grond komen vier ruime appartementen die elk over een eigen groen omheinde tuin beschikken. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich twee keer zeven appartementen. De woningen zijn ontworpen met een focus op licht en ruimte. “We hebben ingezet op een zo ruim en luchtig mogelijk ontwerp,” zegt Kuipers. “Grote woonkamers en glas bijna tot aan de vloer.” Opvallend zijn de royale buitenruimtes: de appartementen op de verdiepingen worden uitgerust met een balkon van circa 13 vierkante meter (5 bij 2,5 meter).
Groene steen
Aan het metselwerk is extra aandacht besteed. De toegepaste baksteen is in samenspraak met TPAHG architecten met bijzondere zorg uitgekozen. De lichtgroen getinte steen geeft het complex een speciale uitstraling. “De architect is verliefd op deze groene steen”, verklaart Hulst. “Ook een best prijzige baksteen, daarom zie je hem niet zo vaak”, aldus Kuipers. “Maar als detail heel belangrijk voor de verschijningsvorm van het gebouw. Mede door de schaduwwerking van de vooruit liggende steen.” De architect is gekozen op basis van een eerdere, plezierige samenwerking.
Wat de verdere materialisatie betreft: aluminium kozijnen in diepe neggen. Een groen dak dat regenwater langer vasthoudt. Voor verwarming en koeling wordt gebruikgemaakt van een gesloten WKO-systeem met bodemlussen. Het resultaat is een onderhoudsarm en energiezuinig complex.
De ligging onderaan de dijk is buitengewoon. De dijk is meer een dijkje: niet zo hoog. Op de eerste en tweede verdieping van het appartementencomplex kijken bewoners er straks eroverheen. De nieuwe wijk krijgt enkele opgangen naar
sociale huurwoningen in de Merwedekanaalzone in Utrecht.
Hoofdvaart in Nieuw Vennep, ontwikkeling van een appartementen gebouw.
de dijk voor voetgangers. Voor auto´s komt de ontsluiting aan de lange overzijde aan een bestaande straat met villa´s.
Bouwteam
Socialex doet de hele ontwikkeling in bouwteam met de architect, andere adviseurs en aannemer De Vries en Verburg. “Je hebt de kennis vanuit de markt nodig om je gebouw goed in elkaar te zetten,” legt Hulst uit. “En we hebben tijdig capaciteit nodig om de start van de bouw te kunnen garanderen. Want op het moment dat je in verkoop gaat, dient de aannemer gecontracteerd te zijn, zodat de diverse garanties gesteld kunnen worden.”
Ook met BPD wordt samengewerkt. Zij zijn penvoerder voor het bouw- en woonrijpmaken van het gehele gebied. Maar met de grote ontwikkelaar bestaat op deze locatie geen concurrerend woningaanbod, zegt Kuipers. “BPD bouwt hier grondgebonden woningen, wij hoofdzakelijk appartementen. Dus we vullen elkaar juist aan.”
Binding
Het jonge vastgoedbedrijf met zijn drie (‘binnenkort vier’) partners heeft al meerdere woonprojecten in de portfolio: Nieuw-Vennep, De Bilt, Zutphen, Vorden, Delft, Leiden en Utrecht. In Utrecht gaat het om gedelegeerde vastgoedontwikkeling in opdracht van woningcorporaties: 206 woningen in de Merwedekanaalzone en 160 in Terwijde. De ontwikkelingen voor eigen rekening zijn (nog) van kleinere schaal. “Die grote binnenstedelijke ontwikkelingen – die complexiteit – dat is toch nog een ander spelletje”, zegt Hulst.
Professionaliteit staat altijd voorop, maar met project Lange Vaart bestaat uiteraard een meer persoonlijke, emotionele binding. “Het gaat zelfs nog verder dan mijn persoon. De makelaar die we hebben gekozen is de dochter van de grondeigenaar van wie we kochten. En tijdens de planpresentatie zag ik veel bekende gezichten.”
Tof
Het omgevingsplan is vastgesteld en de omgevingsvergunning wordt binnenkort verleend. Na de vooraankondiging in juni gaan de woningen in september in de verkoop met een startbijeenkomst wederom in de populaire horecazaak aan het water. De bouw zou dan in mei 2027 kunnen beginnen.
Gevraagd wat hen drijft in hun vak, antwoordt Kuipers: “De wil om mooie plekken te maken. Je wilt dat er straks iets staat waar je trots op mag zijn. Ik loop vaak hard in deze omgeving. Als ik dan straks een keer over de dijk langskom, kan ik zeggen: Dat pand hebben wij gemaakt. Ja, dat is gewoon heel tof.” Het allergrootste compliment voor Hulst zou zijn wanneer bewoners hem later uitnodigen voor een kop koffie. “Dan hoop ik uiteraard te horen dat ze het erg naar hun zin hebben en wat er zo goed is aan de woning.”
Woonprogramma van circa 160 woningen in Utrecht Terwijde.
Woningen en commerciële functies aan de Noorderhaven in Zutphen.
Nederland Bouwt en Ontwikkelt: Het Vastgoedmagazine
Overijssel
Utrecht
Bent u trots op wat u doet en wilt u uw verhaal delen?
Wij maken graag kennis met u om samen de mogelijkheden te bespreken voor een krachtige presentatie binnen ons lokale vastgoedmagazine.
Laat uw organisatie, projecten en visie zichtbaar worden bij een relevante doelgroep van vastgoed professionals (binnen de overheid), ondernemers en investeerders.
Samen bouwen we aan zichtbaarheid, verbinding en groei binnen de vastgoedmarkt.
Planning 2026
• Februari Gelderland Bouwt en Ontwikkelt
• Maart Groningen Bouwt en Ontwikkelt
• Mei Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt (PROVADA)
• Juni Drenthe Bouwt en Ontwikkelt
• Augustus Haaglanden Bouwt en Ontwikkelt • Oktober Amsterdam Bouwt en Ontwikkelt
• Oktober Utrecht Bouwt en Ontwikkelt
• November Overijssel Bouwt en Ontwikkelt
• December Noord-Holland Bouwt en Ontwikkelt
• December Friesland Bouwt en Ontwikkelt
Van afgesloten terrein naar levendige stadswijk
De Kaai, Rotterdam
In samenwerking met Amvest
Gebouwd op geschiedenis
Waar nu De Kaai langzaam verschijnt, werd decennialang gewerkt. Aan margarine, aan groei, aan vooruitgang. Van fabriek naar favoriete plek: dit terrein draagt verhalen. En die blijven zichtbaar in gevels, gebouwen en sfeer. Samen met Amvest werkt VORM aan deze unieke locatie. Voor de stad Rotterdam wordt het de volgende grootschalige binnenstedelijke herontwikkeling, in de traditie van transformaties zoals Katendrecht en de Rijnhaven. De Kaai is de combinatie van sociale én circulaire duurzaamheid die dit project zo bijzonder maakt. We bouwen hier bewust een gemengde wijk, zodat mensen in hun eigen buurt kunnen doorstromen. Een plek voor iedereen.
