Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave. nl
In deze uitgave
Erwin Koedam | Blink: “Blink bouwt aan bruisende toekomst voor het Olympuskwartier”
Wethouder Noël Vergunst | gemeente Nijmegen: “We produceren al meer dan afgesproken”
Jan van der Meer | woningcorporatie Talis: “Ruimte beter benutten voor de woonopgave” 22
Jauke Klein | Plegt-Vos: “Timber Wonen: sneller, schoner en betaalbaarder”
Ingrid Lambregts wethouder | gemeente Doetinchem: “Doetinchem bouwt aan kwaliteit”
Peter Bolink en Erwin Tijhof
Ter Steege Bouw Vastgoed ontwikkelt voor de toekomst
VERDER IN DIT NUMMER: Wethouder Cathelijne Bouwkamp | gemeente Arnhem: “Wij bouwen geen huizen, wij bouwen wijken” 6 | Gemma Beens en Imke Mokveld | woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem: “Volkshuisvesting Arnhem bouwt aan de ongedeelde stad” 10 | Raymond Stapel, BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: “Tussen industrieel erfgoed ontstaat een duurzame nieuwe stadswijk ” 14 | Wouter Müller | Vivare: “We moeten verder kijken dan de gebaande paden” 18 | Geert Meijering en Maike Hetterscheid| Portaal: “Portaal investeert ongelijk voor meer balans” 26 | Maurice Delpeut | MWPO: “MWPO (her)ontwikkelt plekken met impact” 38 | Robert van Dijk | SSH&: “Dé studentenhuisvester van Arnhem & Nijmegen” 42 | Jan-Watze Zijffers en Jeroen Laarman | Slokker Vastgoed: “Elke ontwikkeling begint met de juiste vragen: voor wie bouwen we en wat vraagt deze plek? 53 | Paul van Doorn (Bouwkamer Nijmegen) en Dave Willems (ACN): “De bouwketen van Nijmegen vindt elkaar bij Architectuurcentrum én Bouwkamer Nijmegen” 56 | Bart Pigge en Tine-Loes Hemmes | Dura Vermeer: “Bij Dura Vermeer in Hengelo gaan groei en Het Goede Doen hand in hand” 58 | wethouder Jasper Bloem | gemeente Zutphen | “Zutphen als compacte stadˮ 62 | Auke Schipper en Niek Voskamp | Leesten Schouwbroek: “In recordtempo richting uitvoering” 66 | Hans Nijland: Eggink Maalderink Garantiemakelaars 70 | Frans Holleman en Wouter van Boekel | NH19|18: “Samen maken we NH19|18” 72 | Nard Everdij | De Kwekerij: “Toekomstbestendig bouwen in Doetinchem” 84 | Roel van Vliet | Friso Oost: “Betrouwbaar bouwen in Twente en de Achterhoek met Friso Oost” 88 | Wethouder Edwin Enklaar | gemeente Harderwijk: “Wonen als belangrijkste ambitie voor Harderwijk” 90 | Maarten van Dooren (Waterfront) en Gilbert Westerink (Kranenburg): “Emissieloos werken en wonen voor een toekomstbestendig Harderwijk” 94 |
Wethouder Cathelijne Bouwkamp
Hoe Arnhem met vakmanschap en lef werkt aan gelijke kansen
“Wij bouwen geen huizen, wij bouwen wijken”
Wethouder Cathelijne Bouwkamp is al bijna acht jaar een drijvende kracht binnen het Arnhemse stadsbestuur. Met een uitzonderlijk brede portefeuille, van stedelijke ontwikkeling en ruimtelijke ordening tot groen, duurzaamheid, cultuur en het Nationaal Programma Arnhem-Oost. Hiermee bevindt zij zich precies op het snijvlak van fysieke en sociale opgaven. Juist die combinatie ziet de wethouder als haar grootste kracht.
“Met stenen alleen red je het niet. Zonder een goede fysieke basis kun je sociale ongelijkheid niet doorbreken. De verbinding maakt dat je écht verschil kunt maken.”
Als een van de aantrekkelijkste woonsteden van Nederland is het voor Arnhem noodzakelijk om het verschil te verkleinen. Juist in Arnhem, waar het geen abstract ideaal is maar dagelijkse praktijk, krijgt deze visie extra betekenis. Groene wijken, een sterke culturele sector en een unieke ligging tussen rivier en Veluwe geven de stad veel kwaliteit. Recent werd door Nextdoor de wijk Alteveer-Cranevelt uitgeroepen tot de fijnste woonwijk van Nederland. Op slechts 25 minuten fietsen hiervandaan ligt Immerloo, het armste postcodegebied van Nederland. “Dat verschil is confronterend,” zegt Bouwkamp. “Zo dichtbij elkaar, en toch zo’n andere werkelijkheid. Als stadsbestuur hebben we de verantwoordelijkheid om die afstand te overbruggen.”
Bouwen aan wijken
Die overtuiging vormt de kern van het Arnhemse beleid. “Wij bouwen geen woningen, wij bouwen wijken en gemeenschappen,” benadrukt Bouwkamp. Dat betekent dat woningbouw altijd samengaat met investeringen in leefomgeving, voorzieningen en ontmoeting. Een wijk moet een plek zijn waar mensen zich veilig voelen, elkaar kunnen ontmoeten, kunnen sporten, leren en werken.
In veel wijken is deze samenhang niet vanzelfsprekend aanwezig. Voorzieningen ontbreken of zijn versnipperd, de openbare ruimte nodigt niet altijd uit tot verblijf. Juist daar ligt nu de opgave. Het achteraf corrigeren van wat vroeger niet
is mee-ontworpen. Dat is complex, maar noodzakelijk. En volgens Bouwkamp gebeurt dat in wijken die vaak vanuit de samenleving onterecht als ‘zwak’ worden bestempeld. “Dit zijn geen wijken zonder kracht. Integendeel: hier wonen mensen met enorme veerkracht en saamhorigheid. Mensen die elkaar dragen. Die kracht verdient het om ondersteund te worden met goede fysieke randvoorwaarden.”
ʻDat is geen luxe, dat is de basis voor gelijke kansen.
ʼ
Nationaal Programma Arnhem-Oost Een belangrijk oplossing daarin is het Nationaal Programma Arnhem-Oost. Het programma richt zich op vijf wijken: Klarendal, Geitenkamp, Presikhaaf, Malburgen en Arnhemse Broek, en heeft een looptijd van achttien jaar. Die periode is bewust gekozen. “Het is de tijd van een generatie, van geboorte tot volwassenheid. We hebben gezegd: alles wat we kunnen doen om het perspectief van kinderen die nu opgroeien te verbeteren, moeten we doen. Dat vraagt om een lange adem, voorbij één bestuursperiode.”
Het programma rust op drie pijlers. De eerste is de verbetering van wonen en leefomgeving: gezondere woningen, meer groen, veilige straten en aantrekkelijke ontmoetingsplekken. De tweede pijler is de pedagogische wijk, waarin school, straat en gezin samen optrekken om kinderen en jongeren veilig en kansrijk te laten opgroeien. “Kinderen groeien niet alleen op in een klaslokaal,” zegt Bouwkamp. “Je moet om hen heen
gaan staan, met scholen, jongerenwerk en gezinnen samen.” De derde pijler is bestaanszekerheid: werk, inkomen en het terugdringen van schulden. Zonder financiële rust is ontwikkeling vrijwel onmogelijk.
ʻHet is waardevol dat zo’n brede groep organisaties zich samen wil inzetten om de stad te verbeteren voor onze inwoners.’
vanuit elke woning zicht op minimaal drie bomen, 30 procent bladerdak in de wijk en binnen 300 meter een groenplek waar je iets kunt doen. Dit draagt bij aan gezondheid, verkoeling en ontmoeting in de wijk. “In dichtbebouwde wijken zoals Klarendal is dat een flinke puzzel,” erkent Bouwkamp. “Maar juist daar is de impact groot.”
De wijk Immerloo in Arnhem
Fysieke investeringen met sociale impact
De kracht van Arnhem-Oost zit in de combinatie van fysieke ingrepen en sociale doelen. Vergroening van wijken bijvoorbeeld draagt bij aan gezondheid, ontmoeting en trots. Arnhem hanteert daarbij de zogenoemde 3-30-300-regel:
Een concreet voorbeeld is de voormalige sporthal in Klarendal die plaatsmaakt voor een park. Niet als top-down project, maar samen met bewoners ontworpen. “We zijn letterlijk met bewoners de wijk in gegaan: wat missen jullie, wat werkt hier?” Het resultaat is een groene ontmoetingsplek die uitnodigt tot bewegen, spelen en samenkomen. “Dat is innovatie op wijkniveau: luisteren, samen ontwerpen en samen realiseren.”
Immerloo Schuldenvrij Ook op het vlak van bestaanszekerheid kiest Arnhem voor vernieuwende aanpakken. In Immerloo loopt het experiment Immerloo Schuldenvrij, dat inzet op nabijheid en vertrouwen. Coaches wachten niet tot mensen zich melden, maar zoeken gezinnen actief op. Die persoonlijke, integrale aanpak werpt vruchten af. Gezinnen ervaren vaak al rust voordat schulden volledig zijn afgelost. Die schuldenrust opent ruimte voor werk, opleiding en herstel.
“Schulden zijn zelden een geïsoleerd probleem,” zegt Bouwkamp. “Ze raken wonen, gezondheid, onderwijs en toekomstkansen van kinderen.” Door schulden aan te pakken én tegelijk het sociale netwerk te versterken, ontstaat perspectief. Het is een aanpak die laat zien dat investeren in bestaanszekerheid geen kostenpost is, maar een investering met maatschappelijke impact.
Rijnpark
Diezelfde filosofie ligt ten grondslag aan Rijnpark, een van de grootste stedelijke ontwikkelingen van Arnhem. Op een
voormalig industrieterrein in ArnhemOost verrijst de komende jaren een nieuw stadsdeel met circa 7.000 woningen en 5.000 banen. Maar voor Bouwkamp draait het project niet om aantallen.
Rijnpark wordt ontwikkeld als het nieuwe hart van Arnhem-Oost, met maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen die niet alleen de nieuwe wijk bedienen, maar ook omliggende wijken zoals Arnhemse Broek en het Gashouderskwartier. Er komt een sociaal gebiedsplan waarin vanaf het begin wordt nagedacht over scholen, buurthuizen, sport, cultuur en ontmoeting. “We reserveren daar nu al ruimte en budget voor,” zegt Bouwkamp. “Omdat een gemeenschap niet vanzelf ontstaat.”
De wijk wordt groen, duurzaam en goed bereikbaar, met voorrang voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer. Bewoners en ondernemers uit de omgeving worden actief betrokken bij de plannen. “Dat is essentieel voor draagvlak en trots,” aldus Bouwkamp. “Mensen willen wonen in een wijk waar ze zich mee kunnen identificeren.”
Gelijke kansen
Wat Cathelijne Bouwkamp uiteindelijk wil bereiken? Het antwoord is helder en consequent. “Ik wil bijdragen aan wijken waar mensen gezond, veilig en met plezier kunnen leven. Waar het niet meer bepalend is waar je wieg heeft gestaan.” Strijden tegen ongelijkheid is voor haar geen abstract ideaal, maar een dagelijkse opdracht. Door met vakmanschap te bouwen aan groene, duurzame en sociale wijken, werkt Arnhem aan een stad waarin iedereen mee kan doen.
Misschien verklaart dat ook haar bijnaam: de wethouder die de stad heeft vergroend. “Overal bomen,” zegt ze lachend. Maar achter die bomen schuilt een grotere ambitie: een stad die letterlijk en figuurlijk ruimte geeft aan ontmoeting, ontwikkeling en gelijkwaardigheid. Arnhem bouwt niet alleen aan huizen. Arnhem bouwt aan wijken. En daarmee aan een gelijke toekomst.
ʻHet gaat niet alleen om 7.000 woningen. Het gaat om het bouwen van een goed stuk stad.
De woningnood is hoog, de verduurzamingsopgave groot en de druk op leefbaarheid in wijken voelbaar. Voor woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem zijn het geen abstracte beleidsopgaven, maar dagelijkse realiteit. “Wij bouwen niet alleen woningen,” zegt Imke Mokveld, manager vastgoedbeheer en ontwikkeling. “We bouwen toekomstbestendige buurten.” Samen met een team van vastgoedcollega’s, waaronder projectleider Gemma Beens, werkt zij aan een stad die groeit, maar wel in balans. Van grootschalige gebiedsontwikkeling tot binnenstedelijke vernieuwing: overal in Arnhem is de corporatie actief. “Als je door de stad fietst, kom je ons bijna overal tegen,” zegt Beens. “Zo groeien wij mee met de stad.”
Versneld bouwen, zonder concessies Een van de urgente opgaven is het versneld toevoegen van woningen. In samenwerking met corporatie Vivare realiseerde Volkshuisvesting onder de Crisis- en herstelwet het project MerWijde, bestaande uit 152 verplaatsbare woningen op een locatie waar de definitieve ontwikkelvisie nog in voorbereiding is. “Het gaat om volwaardige nieuwbouwwoningen die één keer verplaatsbaar zijn,” legt Mokveld uit. “Het zijn geen containers. Ze voldoen aan alle nieuwbouweisen voor permanente bouw. De bewoner merkt niet dat het om een tijdelijk concept gaat.” Na afloop van de tijdelijke vergunning van tien jaar met vijf jaar verlenging, gaan de corporatie en de gemeente samen op zoek naar een permanente locatie voor de woningen. “Je bouwt voor een kortere exploitatietermijn, maar met een veel langere levensduur,” zegt Mokveld. “Dan moet je als gemeente, rijk en corporatie echt samen je nek uitsteken. Dat hebben we hier gedaan.” De locatie is nu nog beperkt ontsloten met voorzieningen. Juist daarom is gekozen voor een gefaseerde aanpak met
verschillende doelgroepen. “We hebben goed gekeken naar ervaringen elders in het land. Wat werkt wel, wat niet? Zo proberen we het hier zorgvuldig te doen.”
‛Wij bouwen niet alleen woningen, we bouwen toekomstbestendige buurten.’
Rijnpark
De Hobbit
Whemedreef
‘Als je grote ingrepen doet in een bestaande wijk, doe je dat hand in hand met bewoners, en dat gaat verder dan meedenken.’
Twintig jaar wijkvernieuwing in Malburgen
In Arnhem Zuid kom je al snel uit bij Malburgen. Een wijk die vanaf 1935 werd ontwikkeld en na de oorlog grootschalig is uitgebreid. “Malburgen was lange tijd heel eenzijdig bebouwd,” vertelt Mokveld. “Rond 2000 is een ontwikkelperspectief opgesteld om meer differentiatie aan te brengen. Dat traject heeft twintig jaar geduurd.”
Rondom de wijk werd nieuwbouw toegevoegd, deels in het koop- en duurdere segment. Dat leverde niet alleen een meer gemengde woningvoorraad op, maar ook financiële ruimte voor maatschappelijke voorzieningen. “Als je langs de randen fietst, zie je een prachtige wijk,” zegt Mokveld. “Maar daar achter kom je nog steeds volop jaren ’50-massabouw tegen. Daar ligt nu de volgende opgave.” Het ontwikkelperspectief 2.0 richt zich onder meer op hoogbouw en verdere binnenstedelijke vernieuwing. Een concreet voorbeeld is de Vissenbuurt in Malburgen, waar circa 180 woningen worden gesloopt en 250 teruggebouwd.
De sloopbesluiten zijn genomen en de geselecteerde partijen staan klaar om te starten.
Projectleider Gemma Beens was verantwoordelijk voor een van de laatste projecten binnen de eerste ontwikkelfase: een nieuw buurthuis met daarboven 12 appartementen, en aangrenzend een gymzaal die eigendom is van de gemeente.
“Dat project is recent opgeleverd,” vertelt zij. “Het laat zien hoe vastgoed en maatschappelijke functies elkaar kunnen versterken.”
Participatie als vanzelfsprekendheid
Wat in Malburgen opvalt, is de manier waarop bewoners betrokken worden. “We noemen dat hier de Malburgse manier,” zegt Mokveld. “Als je grote ingrepen doet in een bestaande wijk, doe je dat hand in hand met bewoners en gemeente, en dat gaat verder dan meedenken. In de Vissenbuurt kregen bewoners daadwerkelijk stemrecht over de bouwplannen. Het besluit om te slopen kwam van ons,” erkent Mokveld. “Maar over wat er terugkomt en wie dat gaat doen, denken bewoners mee. Niet voor de vorm, maar echt.” Volgens Mokveld zit de meerwaarde in het informele weefsel van de wijk. “Als professional kun je veel analyseren. Maar bewoners weten waar mensen hun koffie drinken, waar sociale netwerken zitten en hoe straatpatronen worden beleefd. Dat kun je niet uit een rapport halen.” Die benadering sluit aan bij het ondernemingsplan 2025-2028 van
Kop van Schuyt
Volkshuisvesting, waarin de ‘vitale buurt’ centraal staat en samenwerking expliciet wordt benoemd als randvoorwaarde voor impact. Niet alleen bouwen, maar ook werken aan leefbaarheid, zorg, klimaatadaptatie en sociale samenhang.
De ongedeelde stad
De Arnhemse Woonvisie zet sterk in op de ‘ongedeelde stad’, ofwel gemengde wijken waarin verschillende inkomensgroepen samenleven. Volkshuisvesting onderschrijft die ambitie nadrukkelijk. “Als je in een wijk alleen sociale huur hebt, zie je dat voorzieningen onder druk komen te staan,” zegt Mokveld. “Ondernemers vertrekken, leegstand neemt toe en dat heeft effect op het leefklimaat. Gemengde wijken dragen bij aan levensgeluk en veerkracht. Dat is onze focus.” Voor Volkhuisvesting betekent dat ook dat sociale woningbouw niet alleen in traditionele corporatiewijken wordt gerealiseerd. In gebiedsontwikkeling Rijnpark, een grootschalige transformatie van industrie- en winkelgebied naar woonwijk, is afgesproken dat 40 procent van de woningen sociaal wordt. “De gemeente brengt ons daar goed in positie,” aldus Mokveld. “Zij hebben onder meer Novex-subsidie binnengehaald om dit mogelijk te maken. De gemeente doet er alles aan om hier betaalbaar te kunnen bouwen, en daar zijn we heel blij mee.” Rijnpark staat symbool voor integraal ontwikkelen: wonen, werken, recreëren en mobiliteit worden in samenhang bekeken. “We hebben geen glazen bol om te zien hoe het er over twintig jaar uitziet, maar we ontwikkelen hier een concept voor een toekomstbestendige wijk met 7.000 woningen waar je gezond kunt wonen.”
Bouwen als middel
Voor Volkshuisvesting is bouwen geen doel op zich. “Bouwen is een middel om bij te dragen aan de stad,” zegt Mokveld. “Aan vitale buurten waar mensen prettig kunnen wonen en leven.” Dat betekent dat de corporatie op volle toeren draait. Van het Olympuskwartier tot de laatste fasen in Schuytgraaf, van Heijenoord tot Malburgen:
overal wordt geïnvesteerd. Tegelijkertijd wordt minimaal tien jaar vooruitgekeken in de portefeuillestrategie, met oog voor verduurzaming en betaalbaarheid. “De noodzaak om te groeien is niet zomaar een wens,” benadrukt Mokveld. “Woononderzoeken laten zien dat te veel mensen wachten op een woning. Wij voelen die urgentie. En we willen dat het aandeel sociale huur in de stad minimaal gelijk blijft, het liefst groeit.” Voor Beens is het vooral bijzonder om dat werk in haar eigen stad te doen. “Ik ben hier opgegroeid, en dan kijk je toch anders naar projecten. Je bouwt niet alleen voor ‘de markt’, maar voor je buren, je familie, je stad.” Zo blijft Volkshuisvesting Arnhem, met een geschiedenis die teruggaat tot de vroege twintigste eeuw, bouwen aan wat zij zelf ‘toekomstbestendige buurten’ noemt. Niet alleen met stenen, maar met betrokkenheid.
Sluiseiland
Merwijde
Raymond Stapel, BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Nieuwe
Kadekwartier, Arnhem
“Tussen industrieel erfgoed ontstaat een duurzame nieuwe stadswijk ”
Drie voormalige bedrijventerreinen in Arnhem, pal aan de Rijn, ondergaan een metamorfose. Ze worden omgevormd tot een duurzame nieuwe leefomgeving, met veel aandacht voor het industriële verleden van deze plek. Senior ontwikkelaar Raymond Stapel (BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling) is er al jarenlang bij betrokken. “Wij voelen ons voor dit gebied verantwoordelijk.”
Aan de Van Oldenbarneveldtstraat in Arnhem lijkt het bijna overal feest. Zo ongeveer huis aan huis is te zien dat hier de laatste tijd nogal wat kinderen zijn geboren. Ooievaars, babynamen en beschuit-metmuisjes sieren de ramen en gevels van de frisse nieuwbouwwoningen. Sommige daarvan hebben opvallende blauwe voordeuren met een industriële uitstraling.
We zijn in het Gashouderskwartier, een nieuwbouwbuurt in Arnhem die is ontwikkeld op de plek waar ooit een grote gasfabriek stond. De installaties en de imposante gashouders zijn allang verdwenen. Ze hebben plaatsgemaakt voor 186 betaalbare nieuwbouwwoningen, deels in de sociale en middenhuur. “In de architectuur van de huizen zijn verwijzingen
naar de gashouders verwerkt,”zegt Raymond Stapel, die namens BPD deze gebiedsontwikkeling, op de noordoever van de Rijn, naast de John Frostbrug, in goede banen leidt. “Zo houden we het verhaal van het verleden levend.”
Industriële historie
En dat is typerend. Deze binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat niet voorbij aan de industriële historie, maar bouwt er juist zorgvuldig op voort. Vandaar ook die opvallende blauwe voordeuren. Samen met het nabijgelegen Havenmeesterskwartier en het Cobercokwartier vormt het Gashouderskwartier het Nieuwe Kadekwartier, dat na een lange aanloop de voltooiing nadert. In 2032 staat hier een compleet nieuw Arnhems stadsdeel met ruim1000 nieuwe woningen en zo’n 10 duizend vierkante meter aan voorzieningen, variërend van creatieve werkplekken tot horeca, winkels en sport. Nieuwbouwwoningen staan straks naast (rijks)monumenten. Het havenfront aan de Rijn is praktisch net zo lang als dat van het Arnhemse stadscentrum zelf.
Ontwikkelaar Raymond Stapel, geboren en getogen Arnhemmer, werkt vanuit een voormalige drukkerij pal aan de Rijn. Ooit had hier vlakbij de Arnhemse havenmeesters het overzicht over het scheepvaartverkeer, nu coördineert Stapel er met zijn collega’s het reilen en zeilen van de gebiedsontwikkeling. Ook het drukkerijpand waarin hij werkt blijft behouden aan de rand van dit Havenmeesterskwartier, waarvan de bouw in 2027 begint. “Het behoud van die kenmerkende onderdelen van vroeger zorgt
voor identiteit,” zegt hij. “Even verderop zie je het monumentale Zaadpakhuis. Dat wordt nu gerestaureerd en krijgt straks een nieuwe bestemming. In het Cobercokwartier krijgt de oude melkfabriek een nieuw leven. Er komt horeca in, naast ruimte voor creatieve bedrijven.”
‘Het behoud van kenmerkende onderdelen van vroeger zorgt voor identiteit.’
In de architectuur van de huizen in Gashouderskwartier zijn verwijzingen naar de vroegere gashouders verwerkt.
Wonen voor jong en oud: zowel gezinnen als starters en senioren vinden een nieuw thuis in Het Nieuwe Kadekwartier.
De Expeditie in Cobercokwartier met rechts de historische schoorsteen van de voormalige melkfabriek.
Die oude melkfabriek stamt uit de tijd dat FrieslandCampina eigenaar was van dit gebied. Al vanaf 2003 gingen de gedachten uit naar een nieuwe toekomst. Rond 2005 verkocht de bekende zuivelproducent het terrein aan ontwikkelaars AM en Ballast. Daarbij werd een terugkooprecht bedongen voor het geval dat de ontwikkeling niet van de grond zou komen. Dat gebeurde ook: door de diepe economische crisis vanaf 2008 gebeurde er lange tijd niets. In 2015 kocht FrieslandCampina het terrein terug, waarna een aanbesteding volgde. BPD (het voormalige Bouwfonds) won die in 2016. Vanaf dat moment wordt er hier – voor eigen rekening en risico, dus zonder PPS – gewerkt aan een nieuw, vitaal stuk stad.
Uitdagingen
“Voortbouwen op het verleden is mooi, maar brengt ook uitdagingen met zich mee,” zegt Stapel. Hij noemt de noodzakelijke, omvangrijke bodemsanering in de voormalige industriegebieden. Het archeologisch onderzoek, dat opmerkelijke vondsten opleverde, zoals de restanten van een oude houtzaagmolen. En niet in de laatste plaats: het opruimen van bommen en granaten uit de Tweede Wereldoorlog. Nog steeds komen ze tevoorschijn. Bij de slag om Arnhem, september 1944 (‘een brug te ver’), werd juist hier hevig gevochten. “Deze uitdagingen vragen een lange adem, met vele, ook financiële, hobbels die genomen moeten worden.”
Het Gashouderskwartier is inmiddels helemaal verkocht en bewoond. Het Cobercokwartier is nu in verkoop. De belangstelling is groot. Stapel: “De sterke punten zijn evident: dichtbij het centrum, dichtbij de rivier, een rijke geschiedenis. Onze doelgroep – mensen met een stedelijke oriëntatie, vaak werkzaam in de creatieve sector – vindt juist dat industriële aspect leuk.” Kunnen die mensen de woningen wel betalen? Ja, zegt Stapel. Hij benadrukt dat van alle woningen een flink deel betaalbaar is. Voor woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem worden zo’n 150 woningen ontwikkeld, waarvan er al een deel is gerealiseerd in Gashouderskwartier. Van het restant is zo’n 11% middenhuur (verzorgd door BPD Woningfonds), 8% betaalbare koop (met prijzen vanaf 190 duizend euro) en zo’n 67% koop in de vrije sector.
Op dit moment zijn appartementen in het iconische woongebouw De Expeditie te koop. Dit is het duurdere segment. Een penthouse van bijna 300 vierkante meter (prijs: bijna 2 miljoen euro) beslaat de hele bovenste etage van het gebouw, vlakbij de John Frostbrug. Het uitzicht is fantastisch. Stapel: “In ons aanbod vind je betaalbare én – inderdaad – duurdere woningen. Maar we houden de balans in de gaten. Jong en oud moet in Het Nieuwe Kadekwartier kunnen wonen in alle prijsklassen.”
Dat is niet voor niets, want BPD profileert zich juist als maatschappelijk betrokken ontwikkelaar met betaalbaarheid en duurzaamheid als belangrijke pijlers van de ondernemingsstrategie. Om dat te illustreren laat Stapel tekeningen en een maquette zien. In één oogopslag zie je dat dat bijvoorbeeld in het Cobercokwartier veel ruimte wordt gemaakt voor groen (op daken en op straat), deelmobiliteit, aanpassing aan klimaatverandering en nieuwe werkgelegenheid. Op straat geen geparkeerde auto’s, maar bomen, levendige plinten en ruimte voor waterberging. De gebakken klinkers uit de vroegere buurt en de rails waarover de melkkarren vervoerd werden liggen nu in de opslag om straks te worden hergebruikt in het nieuwe woongebied. De woningen worden dankzij een samenwerking met Vattenfall verwarmd met een duurzame hybride warmte-koudeopslagsysteem (wko).
Toegevoegde waarde “Het transformeren van verouderde industrieterreinen bij binnensteden heeft een grote toegevoegde waarde voor Nederland,” zegt Stapel. “Het Nieuwe Kadekwartier maakt zichtbaar hoe je zoiets kunt aanpakken. Hoe je binnenstedelijk wonen mogelijk kunt maken met oog voor industrieel erfgoed, milieu, duurzaamheid, waterbeheer en klimaatadaptatie. We voelen ons daarvoor verantwoordelijk en blijven er daarom ook lang bij betrokken.”
Als je van een industriegebied of bedrijventerrein een woonomgeving maakt, moet het opnieuw op de kaart worden gezet. Daarom is hier placemaking ingezet: in de verlaten melkfabriek zijn bijeenkomsten, dansfeesten en mode-events georganiseerd, kwam tijdelijke horeca en namen Suzan en Freek de videoclip ‘Goud’ op. Op dit moment ontdekken steeds meer Arnhemmers ontmoetingsplek De Dekaan.
Bij een complexe binnenstedelijke gebiedstransformatie als het Nieuwe Kadekwartier zijn vele partijen betrokken. De gemeente Arnhem, de Provincie Gelderland,
het waterschap, woningcorporaties, ondernemers, omwonenden, erfgoedstichtingen: ze hebben allemaal een belang. BPD heeft zo goed mogelijk naar alle signalen geluisterd. Vervolgens zijn de beste stedenbouwkundig ontwerpers aan het werk gezet. Nu gaat het gebied terug naar de Arnhemmers. Eigenlijk is het Nieuwe Kadekwartier daarmee een soort leer- en praktijkboek voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.
Het Nieuwe Kadekwartier. BPD herontwikkelt drie voormalige industriegebieden naar een duurzame leefomgeving met woonruimte voor ruim 1000 huishoudens en ruimte om te werken en ontspannen.
‘De sterke punten zijn evident: dichtbij het centrum, dichtbij de rivier, een rijke geschiedenis.̓
In Cobercokwartier zijn daken groen en parkeren auto’s uit het zicht.
Wouter Müller | Vivare loopt voorop met hoekwoningaanpak
“We moeten verder kijken dan de gebaande paden”
Wouter Müller voor gebouw Velperwaard. Het voormalige ziekenhuis wordt omgebouwd naar wonen. Er komen 75 sociale huurwoningen.
Woningcorporatie Vivare wil vierhonderd nieuwe woningen per jaar opleveren. Dat gebeurt in een complex speelveld met stijgende kosten, een grote verduurzamingsopgave, stikstofproblematiek en netcongestie. Het terugdringen van het woningtekort vraagt daarom om meer dan alleen reguliere nieuwbouw. Er zijn ook andere oplossingen nodig.
Vivare is actief in Arnhem en de omliggende gemeenten Duiven, Westervoort, Overbetuwe, Renkum, Rheden en Rozendaal. Met zo’n 24.000 sociale huurwoningen is Vivare de grootste woningcorporatie in de regio ArnhemNijmegen. Voor de periode 2025-2030 heeft Vivare 1.800 nieuwe woningen op het programma staan, zegt Wouter Müller, directeur Strategie. “Dat betekent een productie van 400 per jaar. Dat halen we nu nog niet, maar we komen er wel steeds dichterbij.”
Zoals geldt voor de meeste corporaties in Nederland, wordt ook bij Vivare de bouw van voldoende woningen bemoeilijkt door krapte aan geld en grond. Verschillende factoren beperken het budget voor nieuwbouw in de toekomst, legt Müller uit. Hij noemt hoge vennootschapsbelasting, beperkte huurverhoging, gestegen bouwkosten en de opgave om de bestaande voorraad via grootschalig onderhoud geleidelijk CO2-neutraal te maken.
“Het is al een paar jaar zo dat met elke nieuwbouwwoning onze financiële positie verslechtert.” Wat geschikte bouwlocaties betreft is er voor Vivare een verhevigd stikstofprobleem doordat een aantal gemeenten waar Vivare actief is nabij de Veluwe liggen. “En dan hebben we net het nieuws gekregen dat de netcongestie in Midden-Nederland zo groot is dat er mogelijk een tijdje helemaal geen nieuwe woningen aangesloten kunnen worden.”
Hoekwoningaanpak
“Naast reguliere nieuwbouw zoeken we naar oplossingen voor het toevoegen van meer woningen in de bestaande omgeving”, zegt de directeur Strategie. “We kijken daarbij verder dan de gebaande paden." Eén zo´n innovatieve oplossing is de Vivare Hoekwoningaanpak. Het eerste project daarmee is zopas in Elst
uitgevoerd. De aanpak houdt in dat naast of in plaats van een leeggekomen gezinshoekwoning drie nieuwe gestapelde appartementen worden neergezet. In Elst (gemeente Overbetuwe) bood de tuin naast de hoekwoning genoeg plek voor de appartementen. Dat is de ideale situatie, tekent Müller aan. “Een hoekwoning slopen en vervangen voor drie appartementen is ook een optie. Dan voeg je twee woningen toe, in plaats van drie. Slopen is altijd duur en geeft afval, dus dat wil je liever niet, maar soms is het toch de beste keuze.”
De appartementen komen als houtbouwmodules uit de fabriek, waardoor de bouwtijd op locatie zeer kort is (in twee uur stonden de appartementen in Elst er) en overlast voor de bewoners dus beperkt. De appartementen sluiten aan bij de actuele vraag naar meer kleine woningen, zegt Müller. Vooral voor starters én ouderen is daar behoefte aan.
Vivare Hoekwoningaanpak in Elst, gemeente Overbetuwe.
Eerste pilotproject van de Vivare Hoekwoningaanpak in Elst.
Beter benutten
Vivare verwacht binnen de eigen woningvoorraad 400 tot 600 hoekwoningen op deze manier uit te kunnen breiden. “Het moet dan wel sneller en efficiënter kunnen dan het nu is gegaan, vooral qua vergunningen en procedures. Dan zien we kansen voor verdere schaalvergroting, zeker als andere corporaties het concept overnemen. We zijn daarover in gesprek met onder andere de gemeente Rheden, de provincie Gelderland en het Rijk.”
Erkenning van overheidswege voor deze aanpak is er inmiddels. “We staan landelijk bekend als koplopercorporatie in Beter benutten.” De provincie Gelderland heeft onder die noemer een campagne gelanceerd waarvan de aftrap plaatsvond bij het project in Elst.
‘We staan landelijk bekend als koplopercorporatie in Beter Benutten.’
Beter benutten van de schaarse ruimte kan op nog meer manieren, legt Müller uit. “We kijken bijvoorbeeld ook naar het ombouwen van garages en het benutten van, wat we noemen, verloren stukken grond, zoals hele diepe tuinen bij bestaande woningen.” Wat transformatie van bestaand vastgoed betreft heeft Vivare momenteel een groot project in uitvoering: het voormalige ziekenhuis Rijnstate Velp wordt omgebouwd naar wonen. Naast koopwoningen van verschillende typen en prijsklassen in opdracht van een private ontwikkelaar komen in het gebouw 75 sociale huurwoningen: 55 tweekameren 20 driekamerappartementen. Deze vernieuwbouw maakt deel uit van de nieuwe wijk Park Nieuw Velp in de gemeente Rheden.
Onderlinge solidariteit
Ook met reguliere nieuwbouw is Vivare niet bang buiten de bestaande kaders te treden, vertelt Müller. Over de grens van het eigen bedieningsgebied heen is een samenwerking aangegaan met corporatie Baston Wonen. Het eerste nieuwbouwproject, voor 39 sociale huurappartementen in Zevenaar, staat in de steigers. “Baston investeert nu
vooral stevig in verduurzaming van haar bestaande woningen en de woonomgeving. Woningcorporaties dragen gezamenlijk zorg voor het behalen van de nieuwbouwopgave en dat vraagt onderlinge solidariteit. In dit geval betekent het dat we over de grenzen van ons eigen werkgebied kijken. We hebben voor de zeven gemeenten waar Vivare actief is veel nieuwbouwplannen op stapel. Het realiseren van nieuwbouw kost echter veel tijd, het is onzeker of alle plannen op tijd uitgevoerd kunnen worden.
Door samen met Baston Wonen projecten in Zevenaar op te pakken, vergroten we de kans op het daadwerkelijk bouwen van het regionaal benodigde aantal woningen.”
Ter versnelling liet Vivare in 2025 samen met corporatie Volkshuisvesting en de gemeente Arnhem in de Arnhemse wijk Presikhaaf 148 duurzame, verplaatsbare woningen bouwen op basis van een tijdelijke vergunning. In dit project MerWijde zijn vijftig woningen bestemd voor statushouders, de andere 98 voor kleine huishoudens met een lager of middeninkomen. Na tien jaar kunnen deze hoogwaardige, modulaire woningen van hout verplaatst worden naar een andere locatie.
Sterke buurten
Strategie gaat trouwens niet alleen over fysieke woningbouwoplossingen, tekent Müller tot slot aan. “Een belangrijk vraagstuk is hoe we bouwen aan sterke buurten en wijken gegeven het individualisme en de kwetsbaarheid van sommige wijken. Hoe helpen we mensen zelf grip op hun gemeenschap, hun wijk en buurt, te pakken? Zodat ze hun buren kennen en elkaar kunnen helpen? En hoe werken wij daarin samen met zorg- en welzijnspartijen en de gemeenten?” Fysieke oplossingen, zoals de hoekwoningaanpak, kunnen daar helpend in zijn.
MerWijde in de Arnhemse wijk Presikhaaf: 148 duurzame, verplaatsbare woningen.
Erwin Koedam | Blink:
“Blink bouwt aan bruisende toekomst voor het Olympuskwartier ”
Wie het terrein rond de Decathlon en de oude Rijnhal in Arnhem-Zuid een paar jaar geleden bezocht, herinnert zich vooral leegte en parkeerplaatsen voor vrachtwagens. Een plek waar je niet bleef hangen, omdat er dingen gebeurden die het daglicht niet verdragen. In december 2024 kreeg het gebied zelfs de twijfelachtige titel ‘notspot’ tijdens de Arnhemse architectuurprijs van CASA. En precies daar ziet Erwin Koedam, sr. projectontwikkelaar bij Blink, een kans. “Juist op zo’n plek kun je het verschil maken,” zegt hij. “Dan kun je een gebied echt opnieuw betekenis geven.”
Van analyse naar concept
Blink is de vastgoedontwikkelaar binnen JAJO, een groep van 34 bouwen ontwikkelbedrijven met de missie Closing the circle, together. Die gedachte, de cirkel sluiten, gaat verder dan circulariteit alleen. Het gaat ook over samenwerking, verantwoordelijkheid en lange termijn. “Wij beginnen nooit met stenen,” legt Koedam uit. “We beginnen met analyseren. Wat is deze plek? Wat mist hier? Wat kan beter? En voor wie doen we dit?” Die aanpak vertaalde zich in drie zogeheten geluksmakers: verbinding, invloed en gezondheid & duurzaamheid. Geen marketingtermen, maar concrete ontwerpinstrumenten. “We willen niet alleen woningen creëren. We willen een buurt creëren.”
Verbinding: bouwen in menselijke maat
Het Olympuskwartier bestaat straks uit vijf bouwblokken met in totaal 250 appartementen en 2.000 m² commerciële ruimtes voor maatschappelijke en culturele functies, en sport. Blink ontwikkelt geen massieve wand met eindeloze galerijen, maar kleinere sociale korrels. “Er komen blokken van dertig tot veertig woningen,” zegt Koedam. “Zodat mensen elkaar leren kennen en je geen anonieme voordeurenfabriek krijgt.”
Ontmoeting zit op meerdere niveaus in het plan, zoals ruime entrees en lobby’s waar je even blijft staan, galerijen met plekken om te zitten en een natuurlijke overgangszone van 2,5 m tussen het complex en de toekomstige parkachtige openbare ruimte. Maar ook zichtlijnen die contact mogelijk maken, en vooral een grote daktuin die als verlengstuk van de openbare ruimte fungeert. De blauwe sporttrack die recent in
Olympuskwartier
‘We beginnen met analyseren.
Wat is deze plek? Wat mist hier?
Wat kan beter?
En voor wie doen we dit?
Olympuskwartier
Olympuskwartier
het gebied is aangelegd, loopt straks deels over die daktuin en wordt aangevuld met diverse sporttoestellen op de daktuin en in het openbare gebied. Sporters bewegen dan letterlijk over het gebouw. Daarmee is sport en beweging geen bijzaak, maar drager van het plan.
‘We willen dat starters en mensen met een bescheidener inkomen hier ook terechtkunnen.
Invloed: participatie die echt iets verandert
Het plan ontstond niet in een gesloten tekenkamer. Er waren meer dan tien participatiebijeenkomsten, waarbij de omgeving in verschillende talen uitgenodigd werd. En het bleef daarbij niet bij luisteren alleen. Koedam legt uit: “Aanvankelijk was op de hoek bij de Koppelstraat een hoogteaccent van twaalf lagen voorzien, maar omwonenden maakten zich zorgen over bezonning en schaal. Het gevolg is dat we er twee bouwlagen afhaalden, een slanker volume creëerden en uitgebreid bezonningsonderzoek met 3D-animaties
per maand en per dagdeel lieten uitvoeren.”
Ook de positie van de parkeergarageingang werd aangepast. Net als de mogelijkheid om de daktuin ’s avonds af te sluiten voor sociale veiligheid. Het effect?
Het omgevingsplan werd onherroepelijk zonder gang naar de Raad van State. In een tijd waarin veel gebiedsontwikkelingen vastlopen, is dat geen vanzelfsprekendheid.
“Dat komt ook doordat de gemeente actief heeft bijgedragen aan het vinden van een optimum tussen de belangen vanuit de omgeving, de gemeente en de noodzaak om te komen tot een haalbare gebiedsontwikkeling.”
Betaalbaarheid als serieuze keuze Tussen de 80 en 90 procent van de woningen valt in het betaalbare segment. Dat is meer dan de gemeentelijke ambitie voorschrijft. De mix bestaat uit sociale huur (75 woningen), middeldure en vrije sector huur (101 woningen verdeeld over twee blokken) en koopwoningen in twee andere blokken. “Dat is een bewuste keuze,” benadrukt Koedam. “We willen dat starters en mensen met een bescheidener inkomen hier ook terechtkunnen.” Hij vertelt over een moeder die hij tijdens de participatiebijeenkomsten sprak en eerder fel tegenstander van het plan was. “Haar dochter groeide op in een sociale huurwoning zonder goede speelruimte. “Toen ze de impressies zag, zei ze: ‘Hier had ik mijn dochter wél willen zien opgroeien.’ Dat soort momenten blijven hangen.”
Gezondheid en duurzaamheid als dagelijkse praktijk
Gezondheid is geen los thema, maar verweven met het ontwerp. In de plint komen commerciële ruimtes die aansluiten op het gebiedsconcept. Er ligt al een overeenkomst met een tandartspraktijk, en er lopen gesprekken met andere zorgaanbieders. “We willen hier een gezondheidscluster met regionale functie creëren”, aldus Koedam.
De omgeving van het Olympuskwartier wordt nadrukkelijk groen. Er komen royale bomen rondom het complex, pergola’s met begroeiing, en zelfs bomen die vanuit de parkeergarage door openingen in de daktuin omhoog groeien. Die bomen zorgen voor licht in de garage en verkoeling op de daktuin. “Met al dat groen beperken we niet alleen hittestress. Het maakt mensen aantoonbaar gelukkiger.” Mobiliteit vanuit het Olympuskwartier is bedacht vanuit het STOMP-principe: eerst lopen, dan fietsen, openbaar vervoer en pas als laatste de auto. Winkelcentrum Kronenburg ligt op slechts 200 meter afstand, en de busbaan heeft een hoge frequentie. De auto kan, maar staat niet vanzelfsprekend centraal.
Financiële realiteit en slimme schuiven
Participatie en kwaliteit zijn mooi, maar uiteindelijk moet een plan ook financieel kloppen. Minder bouwlagen betekent minder vierkante meters, en dus minder opbrengst. “We hebben volume teruggebracht aan de binnenzijde, bij de daktuin,” legt Koedam uit. “Zo hebben we meters gecreëerd die voor de omgeving niet zichtbaar zijn en compenseer je zonder dat het pijn doet.”
De parkeergarage met ca. 240 plekken vangt de parkeerbehoefte op, terwijl de entree zo is gepositioneerd dat het kruispunt Olympus-Koppelstraat wordt ontzien. Het is een spel van schuiven, rekenen en opnieuw ontwerpen.
De rol van de gebiedsontwikkelaar Koedam ziet zichzelf nadrukkelijk als verbinder. Hij werkte aan het stedenbouwkundig plan, de planologische procedures, het contact met beleggers en corporaties, en het bestuurlijk overleg met de gemeente. Zodra het plan technisch wordt uitgewerkt, neemt een collega het over. “Mijn kracht zit aan de voorkant,” zegt hij. “Concept neerzetten, zorgen dat het ruimtelijk mogelijk wordt en mensen in het plan meenemen.” Dat meenemen bleek
cruciaal toen tijdens de coronaperiode participatie vooral digitaal plaatsvond. “Fysiek met elkaar aan tafel zitten maakt echt verschil,” blikt hij terug. Ook veranderende provinciale geluidsregels vroegen om wendbaarheid. Net op tijd werd het omgevingsplan ingediend onder het bestaande regime.
Wanneer is het geslaagd?
Als alles volgens planning verloopt, start de bouw in het derde kwartaal van 2026. Oplevering volgt rond de zomer van 2028, maar voor Koedam zit succes niet alleen in opleverdata. “Als ik over drie jaar mensen over die daktuin zie rennen, als dat gezondheidscentrum draait, en verschillende doelgroepen elkaar daar ontmoeten, dan is het geslaagd. En misschien,” zegt hij met een glimlach, “als het gebouw ooit een architectuurprijs wint. Niet als notspot, maar als parel.”
Nog meer nieuwe woningen Behalve het project Olympuskwartier is Blink binnen de gemeente Arnhem betrokken bij uiteenlopende projecten die de komende jaren gezamenlijk ca. 2350 nieuwe woningen opleveren. Hiermee levert de vastgoedontwikkelaar een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en het nijpende woningtekort in de gemeente.
Olympuskwartier
Geert Meijering en Maike Hetterscheid:
“Portaal investeert ongelijk voor meer balans”
Woningcorporaties bedienen doelgroepen op de woningmarkt die anders buiten de boot zouden vallen. Daaraan is in veel gevallen ook – samen met andere partijen – zorg verbonden voor de veerkracht van bewoners en de leefbaarheid van de wijk. Portaal vervult die rol van sociale huisvester en verbinder in Arnhem en Nijmegen. Met volle overtuiging. “Wij passen niet alleen maar op de winkel.”
Pal naast Station Lent staat het splinternieuwe appartementencomplex De Bongerd. Het gebouw van zeven lagen toont gedetailleerde baksteengevels waarmee het uitstekend past in dit nieuwe stadsdeel van Nijmegen aan de noordzijde van de Waal waar inmiddels al meer dan tienduizend woningen zijn opgetrokken. Op de begane grond is een huiskamerachtige ontmoetingsruimte met veel daglicht. Daar spreken we met de regiomanagers van Portaal: Maike Hetterscheid (Nijmegen) en Geert
Meijering (Arnhem). Dit nieuwe pand van Portaal telt 67 appartementen, vertelt Hetterscheid. Veertig daarvan zijn bestemd voor reguliere sociale verhuur, vier voor statushouders en 23 voor verhuur aan cliënten van Onder de Bomen. Twee medewerkers van deze zorginstantie zijn dagelijks van 8 tot 8 aanwezig in het gebouw en veelal te vinden in de ontmoetingsruimte. “Alle bewoners zijn hier welkom, om iets te vragen, voor een kop koffie of om een spelletje te doen”, zegt Hetterscheid. In de Bongerd komen wonen,
community building en ondersteunen bij elkaar; typerend voor de maatschappelijke meerwaarde van een corporatie.
Ongelijke wijken
Wat nieuwbouw betreft volgt uit de taakopvatting onder meer dat sociale huurwoningen strategisch kunnen worden toegevoegd in een wijk met een laag percentage daarvan. “Arnhem-Oost-wijken hebben een stevige sociale problematiek”, legt Meijering uit. “Daarom is er door het Rijk een Nationaal Programma opgezet. De problematiek hangt samen met zeer hoge percentages sociale huur, in sommige wijken wel meer dan tachtig procent. De problemen van mensen stapelen daar op. Wat de gemeente Arnhem en wij willen doen, is meer sociale huur toevoegen aan Arnhem-West, waar heel weinig sociale huur is, zodat er daarna in Oost meer woningen in de andere segmenten ingepast kunnen worden.” Een locatie in West die deze mogelijkheid biedt, is Rijnpark. Dit verouderde bedrijvengebied wordt door een aantal partijen, waaronder Portaal, herontwikkeld tot een wijk met rond de 7000 woningen: veertig procent daarvan sociale huur, waarvan een derde voor rekening van Portaal. Voor een tweede (kleinschaliger) gebiedsontwikkeling aan de westzijde van de Heijenoordseweg worden plannen gemaakt voor een nieuwe wijk met zelfs zestig procent sociaal als uitgangspunt. “Door juist sociale huur toe te voegen in draagkrachtige wijken brengen we meer balans in de stad.”
Kleur bekennen
Nijmegen kent eveneens zogenoemde prioriteitswijken die een bijzondere aanpak vergen, vertelt Hetterscheid. In Hatert en Dukenburg wordt extra geïnvesteerd in renovatie, nieuwbouw en sociale interventies. “Doel is de veerkracht van de bewoners en de leefbaarheid van de wijken te verbeteren.” Dat is ongelijk investeren voor gelijke kansen in ongelijke wijken. “Wij kunnen niet anders dan de schaarste verdelen, maar daarin bekennen wij duidelijk kleur, door te investeren
in die wijken die dat het hardst nodig hebben”, zegt Hetterscheid. “Zo hebben we in Hatert bijvoorbeeld een laagdrempelig wijkkantoor geopend, waar we samen met Bindkracht10 en Talis vragen integraler kunnen oppakken. En in het algemeen wordt met zorginstanties, gemeente, politie en handhavers samengewerkt
in gebiedsteams om problemen als veiligheid, verslaving, armoede en eenzaamheid te signaleren en erop te acteren. De problemen achter de voordeur zijn groter geworden, deels ook door de extramuralisering van de zorg.”
Krom
“Je kunt je afvragen wat een corporatie allemaal vermag”, tekent Meijering bij deze sociale problematiek aan. “De zorg voor leefbaarheid en een goede sociale structuur in de wijk hoort ook bij ons takenpakket, maar wij kunnen dit niet alleen. Wij doen het maximale, wij passen niet alleen maar op de winkel. Wij bouwen meer woningen dan afgesproken in de woondeal en investeren veel in sociale maatregelen. Uiteindelijk is de vraag aan het Rijk: hoeveel geld heb je over voor sociale huisvesting?!” Hetterscheid: “Vooral de vennootschapsbelasting die corporaties betalen is dan wel heel krom. Alsof wij winst zouden maken, maar dat doen we nou precies niet!”
Dakloosheid
Het ongelijk investeren voor meer gelijkheid doet Portaal op verschillende manieren. Zo wordt in de verhuur voorrang gegeven aan dakloze jongeren. Meijering: “Als jongeren buiten hun schuld in een jeugdinstelling opgroeien, moeten ze vertrekken als ze achttien worden. Vaak hebben ze niemand om op terug te vallen en dus krijgen ze als afscheidscadeau dakloosheid mee. Een groot onrecht. Bovendien leidt dakloosheid vaak tot grotere (zorg)problemen, het is veel beter dat te vermijden.”
Een andere vorm van ongelijk investeren door Portaal is het acquireren van middenhuur en die omzetten in sociale huur in wijken waar er daarvan weinig is. Op die omzetting wordt een substantieel verlies geleden. Zoals overigens al jaren op elke nieuw gebouwde sociale huurwoning een ´onrendabele top´ zit.
Kronenburgsingel in Arnhem
Nieuwbouw
Ook qua nieuwbouw van sociale gezinswoningen, appartementen en studio´s investeert Portaal ´ongelijk´. In Nijmegen betreft dit onder meer ongeveer 675 woningen in de wijk Hatert en 128 woningen in Zwanenpark (Dukenburg). In het grote transformatiegebied Winkelsteeg participeert Portaal in de eerste deelprojecten met 91 woningen op de Stationscampus Goffert en 224 in het Laskwartier. Eerder nam de corporatie al een aandeel in pioniersproject NDW21. Het gaat hierbij om 500 tijdelijke woningen (vergunningstermijn 20 jaar).
In Arnhem bouwt Portaal onder meer 215 woningen in het Zijdekwartier en 102 appartementen aan de Kronenburgsingel. Dit laatste project in prioriteitswijk Kronenbrug-Vredenburg betreft een transformatie van twee kantoorgebouwen. Nieuwbouwprojecten Laarkwartier en Kloosterstraat zijn in voorbereiding voor over twee tot drie jaar. Hetzelfde geldt voor de genoemde gebiedsontwikkelingen Rijnpark en Heijenoordseweg. Aan onderhoud, renovatie en verduurzaming neemt Portaal in beide steden tezamen jaarlijks meer dan tweeduizend woningen onder handen.
Splitsen, optoppen en uitbuiken
Om de urgente woningvraag te verlichten zoekt Portaal ook naar snelle, slimme oplossingen, vertellen de regiomanagers. Dan heb je het over woningsplitsing, zowel de harde (fysieke) als de zachte variant. Naar optoppen wordt momenteel een inventarisatie uitgevoerd. Daarvoor geschikte panden vinden is de ene helft van het verhaal, regelgeving de andere helft, zegt Meijering. “Vooral de parkeernorm is nogal eens een hindernis. De gemeente zou dan prioriteit kunnen geven aan wonen boven parkeren.”
Verder kijkt Portaal naar het toevoegen van woningen aan de koppen van woonblokken. Het zogenoemde uitbuiken.
De corporatie gaat nog een stapje verder in het snel creëren van meer woonruimte. Via een gespecialiseerd bureau (Hospi Housing) worden hospita´s gezocht en begeleid bij kamerverhuur. Door alle bijzondere inspanningen in het kader van Beter Benutten kunnen dit jaar in zowel Nijmegen als Arnhem twintig extra sleutels worden overhandigd.
Elke kans, groot en klein, benutten. Impact maken met grote én kleine middelen –Portaal is thuis in die veelzijdige rol van sociale huisvester.
‘Om de urgente woningvraag te verlichten zoekt Portaal ook naar snelle, slimme oplossingen.’
Portaal heeft 50.000 woningen
Woningcorporatie Portaal is actief in Leiden, Eemland, Utrecht, Arnhem en Nijmegen. Onder een centrale raad van bestuur staan de vijf regio´s elk onder leiding van een regiomanager. De totale voorraad bedraagt ongeveer 50.000 woningen, waarvan ongeveer 5.500 in Arnhem en 11.500 in Nijmegen.
Wethouder Noël Vergunst over woningbouw in Nijmegen:
“We produceren al meer dan afgesproken”
Met de Vinex-achtige uitbreiding op de noordoever van de Waal – de Waalsprong – is Nijmegen vergevorderd. Nu ligt de focus op de binnenstedelijke verdichtingsopgave. Dit betreft het Stationsdistrict en de Kanaalzone-Zuid. Bedrijvenlocatie Winkelsteeg wordt deels herontwikkeld en daarnaast levert aanpassing van de infrastructuur veel ruimte op.
Tijdens het gesprek op zijn werkkamer in het historische stadhuis van Nijmegen grabbelt wethouder Noël Vergunst een paar keer in een stapel opgerolde plankaarten. Met het juiste exemplaar uitgevouwen, maakt hij zijn verhaal over de actuele ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente aanschouwelijk. Winkelsteeg tussen het Maas-Waalkanaal en Station Goffert is een van de twee plangebieden voor grootschalige woningbouw.
“Winkelsteeg is niet een naam die veel mensen iets zal zeggen maar hier is plek voor 6.500 woningen”, vertelt Vergunst, met stedelijke ontwikkeling, ruimtelijke ordening, grondbeleid en cultuur in zijn portefeuille. “Het gaat om 200 hectare aan bestaand bedrijventerrein dat we gaan mengen met wonen. Je kunt deze gebiedsontwikkeling vergelijken met de Binkhorst in Den Haag en de MerweKanaalzone in Utrecht. Wél met het grote verschil dat wij veel eigen grond hebben: tachtig procent van het totale areaal.”
Samenvoegen wegen
Een groot perceel in de noordwestelijke hoek van Winkelsteeg is door een private partij verworven. De combinatie Amvest en Borghese ontwikkelt hier de stadswijk Laskwartier met 2.500 woningen. Naast door het aankopen van grond, creëert Nijmegen in Winkelsteeg op een bijzondere manier bouwgrond: door gesplitste, parallel lopende wegen aan de oost- en zuidrand van het gebied samen te voegen. Hierbij komt verrassend veel ruimte vrij: genoeg voor 3.000 woningen. Als eerste ontwikkelpartners heeft de gemeente VanWonen (plan Duux: 647 woningen en voorzieningen) en KondorWessels Projecten (The Woods: ca. 150 woningen) geselecteerd. De samenwerkende corporaties Portaal, Woonwaarts, SSH& en Talis hebben nabij Station Goffert een
grondpositie gekregen waar ze 330 sociale huurwoningen gaan realiseren. Eerder zijn op het voormalige Compaqterrein al 500 demontabele tijdelijke woningen komen te staan onder de projectnaam NDW21. Op een aantal kleinere percelen is in totaal nog plek voor 600 woningen. Onder de nieuwe voorzieningen die in het gebied komen, springt een Surfhal eruit.
̒In het Stationsdistrict zien we nog meer kansrijke plekken voor woningbouw.̛
Pioniersproject
Vergunst is trots op NDW21 als pioniersproject. “Het is de eerste woonontwikkeling in Winkelsteeg en dat was best spannend. Hoe gaat dat vallen?
We hebben een heel intensief traject met de corporaties doorlopen om het voor elkaar te krijgen. We hebben geholpen met het aanvragen van Rijkssubsidieregelingen.
Naast de reguliere corporatiedoelgroep wonen er ook studenten en statushouders. Veel aandacht is besteed aan het organiseren van goed beheer en sociale cohesie. Dit project is meteen een oefening geweest in hoe je een mix van wonen en werken maakt. En een soort bewijs dat het goed samengaat.”
Negentig procent van de 6.500 woningen in Winkelsteeg worden appartementen, zegt Vergunst. “Net als in veel andere steden in Nederland hebben wij veel behoefte aan kleine appartementen voor één- tot tweepersoonshuishoudens.”
Noël Vergunst
Nexperia
Winkelsteeg is in de jaren vijftig ontwikkeld voor Philips dat hier halfgeleiders en transistoren ging produceren. Later werd dit dochterbedrijf verzelfstandigd als NXP, waarvan Nexperia weer is afgesplitst, lange tijd de grootste chipfabriek van Europa maar onlangs ingehaald door Hamburg. De stad ziet dit belangrijke technologiebedrijf en de kleinere R&D-bedrijven eromheen uiteraard niet graag vertrekken en daar is ook geen sprake van. “De bedrijven juichen het juist toe dat er woningen en voorzieningen worden ingepast. Een mix van wonen en werken maakt het gebied interessanter voor haar medewerkers en sommigen gaan hier allicht ook wonen. De meeste bedrijven blijven, we willen hier juist 3.000 extra banen creëren. De overgang van werken naar wonen gaat ook geleidelijk, onder meer met sportvelden en een sociale werkplaats ertussen.”
Waalsprong
Voor nieuwe grondgebonden woningen in Nijmegen moet je vooral aan de andere kant van de Waal zijn: de Waalsprong. Deze Vinex-achtige uitbreiding loopt al twintig jaar en ging gepaard met het graven van een nevengeul in de Waal waardoor een nieuw bewoond eiland is ontstaan, het aanleggen van drie stadsbruggen, dijkverlegging en andere waterbouwkundige werken (project Ruimte
voor de Rivier). Rond de dorpskernen Lent, Ressen en Oosterhout worden uiteindelijk 12.500 woningen gebouwd. “Waalsprong had al lang klaar moeten zijn, maar daarmee zijn we nu dan wel in de laatste fase beland.” Het groene eiland Veur-Lent wordt nog verder ingericht tot stadspark.
Stationsdistrict
De tweede gebiedsontwikkeling in Nijmegen die in de nieuwe categorie grootschalige woningbouwlocaties met bijbehorende subsidies valt, is het Stationsdistrict. In deelplan Centrumkwartier gaat het multifunctionele Metterswane van KondorWessels Projecten voorzien in 276 appartementen (sociale en middenhuur en vrijesectorkoop), met commerciële functies op de begane grond en een ondergrondse parkeergarage. In deelplan Westerkwartier wordt met Duet de hoogste woontoren (120 meter) van Oost-Nederland gerealiseerd. Van de 430 appartementen moeten er minimaal 211 tot het betaalbare segment behoren. Woontoren Nimwest (voormalige UWV-locatie) van ontwikkelaar NEOO doet daar ongeveer 450 appartementen bij, waarvan 65% betaalbaar.
De hoogbouw Duet op de plek van parkeerterrein Oude Stad bij de Hezelpoort laat al meer dan twintig jaar op zich wachten, vertelt de wethouder. “Eerst lag Defensie dwars vanwege de vlieghoogte voor vliegbasis Volkel. Vervolgens lag het plan stil vanwege de financiële crisis. Bij mijn aantreden als wethouder in 2018 was de hoogte van 120 meter commercieel nog moeilijk haalbaar. Toen heb ik met onze ambtenaren bedacht om een splitsing te maken in het programma: tussen wat wij minimaal gerealiseerd wilden hebben en wat een commerciële partij daarnaast wilde doen. We kwamen uit op minimaal 140 sociale huurwoningen en een inpandige parkeergarage voor de gemeente. Op dat minimale programma hebben we een tender uitgeschreven. En daarmee is het wel gelukt.” VanWonen is de ontwikkelaar. Woningcorporaties Portaal en SSH& nemen de sociale huur af.
Wethouder
Stationsentree
In het Westerkwartier krijgt het station een nieuwe entree, met onder meer een opgetild plein en een entreegebouw. Een grote meubelzaak kan meegenomen worden in deze herontwikkeling. Onder het plein komt een fietsenstalling met een open gevel langs het fietspad ernaast dat net als de Tunnelweg voor auto´s onder het spoor door duikt.
Ook het Waalfront wordt tot het Stationsdistrict gerekend, vertelt Vergunst. Dit betreft een zone met oude haven- en andere industrie tussen de spoorbrug en de nieuwe stadsbrug De Oversteek. Hiertoe behoort onder meer het iconische Honig fabriekscomplex, dat deels behouden en herontwikkeld wordt. In het Waalfront zijn meer dan 2.000 woningen gepland. Culturele en commerciële functies landen onder meer in De Nieuwe Honig en zijn deels een voortzetting van placemaking die hier sinds de sluiting van de fabriek tijdelijk de ruimte kreeg.
Belastingkantoor
“In het Stationsdistrict zien we nog meer kansrijke plekken voor woningbouw”, zegt Vergunst. “Recent hebben we bijvoorbeeld het Belastingkantoor aan de Stieltjesstraat van het Rijksvastgoedbedrijf overgenomen, maar daar moeten we nog helemaal mee starten. Zoals in de omgevingsvisie is opgenomen, denken we naast de bestaande plannen nog eens 2.000 woningen aan het centrum toe te kunnen voegen.” Een andere 'kans' aan de Stieltjesstraat dient zich aan als het politiebureau zoals gepland in 2029 verhuist.
Ook in het historische stadshart zijn er mogelijkheden. Het oude V&D-gebouw aan de Grote Markt wordt onder de naam Feniks getransformeerd tot een mixed-use gebouw met 191 woningen. Wat investeringen in voorzieningen betreft is de verbouwing van de Stadsschouwburg aan het Keizer Karelplein een prominent project.
Tempo
De taakstelling van Nijmegen (10.000 woningen tot 2030 en daarna nog eens 7.000 tot 12.000 tot 2040) wordt mede mogelijk gemaakt door 300 miljoen euro aan Rijksbijdragen, met name de Woningbouwimpuls (WBI), de Startbouwimpuls (SBI) en het Gebiedsbudget (Novex-programma). Grotendeels zijn en worden deze gelden besteed aan infrastructuur die de woningbouwverdichting mogelijk maakt. “Zonder onherroepelijke bestemmingsplannen zijn we op eigen risico al gestart met grote infrastructuur. Want complexe wegomleggingen en onderdoorgangen zijn hard nodig voor het woonprogramma. Zo maken we tempo, maar lopen we wel enig risico dat we de plannen alsnog moeten wijzigen.”
‘Het zijn vooral de corporaties die op dit moment het tempo erin houden.̓
Snelheid is in Nijmegen extra van belang. “We staan in de top drie van woningtekort in Nederland”, signaleert Vergunst. “Daar zijn we natuurlijk niet trots op. Positief is wel dat we nu meer produceren dan we in de regionale Woondeal hebben afgesproken. Dus de woningproductie loopt eigenlijk hartstikke goed, al blijft de vraag de komende jaren nog wel heel hoog. En opvallend: 40% van de productie de laatste jaren is sociaal. Het zijn vooral de corporaties die op dit moment het tempo erin houden.” Nijmegen wil ervoor zorgen dat sociale woningbouw niet wordt belemmerd door stijgende gronden bouwkosten. Tegelijkertijd kunnen marktpartijen volop aan hun trekken komen bij de grote gebiedsontwikkelingen die in de Waalstad in gang zijn gezet.
Jan van der Meer | woningcorporatie Talis
“Ruimte beter benutten voor de woonopgave”
Trappenhuis woongebouw Magnus
De woningnood wordt vaak benaderd als een puur kwantitatieve opgave: bouwen, bouwen, bouwen. Maar volgens Jan van der Meer, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Talis, ligt de sleutel minstens zozeer in het anders benutten van de bestaande ruimte. In Nijmegen en Wijchen combineert Talis nieuwbouw met woningdelen, verdichting en collectieve woonvormen. “Nieuwbouw alleen is niet voldoende. We zullen ook anders moeten kijken naar hoe we wonen.”
Talis verhuurt ongeveer 16.500 woningen in Nijmegen en Wijchen en geldt als een ondernemende corporatie met een stevige bouwambitie. Tot 2030 voegt de corporatie zo’n 1.600 woningen toe. Daarmee neemt zij in Nijmegen zo’n 65 procent van de sociale nieuwbouw voor haar rekening. Maar wie alleen naar aantallen kijkt, mist volgens Van der Meer de kern van het probleem.
Autonome verdunning als stille motor “Het vreemde is dat we niet alleen bouwen vanwege bevolkingsgroei, maar vooral vanwege de autonome verdunning van huishoudens,” stelt Van der Meer. “We zitten nu op gemiddeld 2,1 personen per woning en dat daalt binnen 15 jaar naar 2,0. Alleen al om die daling op te vangen zijn landelijk 430.000 extra woningen nodig, zonder dat er één mens bijkomt.”
Voor Nijmegen betekent dat circa 4.000 extra woningen in vijftien jaar tijd. “Dat is vrijwel een complete nieuwe wijk, puur om dezelfde bevolking te huisvesten. Als je niets doet, daalt in bestaande wijken het bewonersaantal en dus ook het draagvlak voor voorzieningen. Minder mensen betekent namelijk ook minder winkels, minder openbaar vervoer, minder levendigheid.” Daarom kiest Talis voor een dubbele strategie: nieuwbouw én intensiever ruimtegebruik in bestaande wijken.
‘Nieuwbouw alleen is niet voldoende.’
Woontoren Magnus (links) naast station Nijmegen Lent
‘Financiële en fiscale regels maken het lastig voor mensen die een uitkering hebben of gebruik maken van toeslagen.̓
Woningdelen als ‘zachte splitsing’
Een van de meest concrete instrumenten is woningdelen. Bij mutatie worden geselecteerde eengezinswoningen aangepast, waarbij een extra badkamer op de verdieping wordt gerealiseerd.
Twee bewoners krijgen ieder een eigen slaapkamer en badkamer, terwijl woonkamer, keuken en tuin gedeeld worden. “We hebben onderzocht wat mensen het minst graag delen,” zegt Van der Meer. “Dat blijkt de badkamer te zijn. Door die privé te maken, ontstaat een woonvorm die privacy combineert met samenleven.”
‘Met een kleine footprint kun je veel groen behouden of toevoegen.̓
Inmiddels zijn zo’n 130 woningen geschikt gemaakt voor woningdelen, dus ook goed voor evenzoveel extra gehuisveste personen. De investering hiervoor bedraagt 25.000 tot 30.000 euro per woning, wat aanzienlijk lager is dan bij een harde splitsing. Toch stuit het concept op landelijke regelgeving. “Financiële en fiscale regels maken het lastig voor mensen die een uitkering hebben of gebruik maken van toeslagen,” aldus Van der Meer. “Dat is wrang, want juist voor mensen met een lager inkomen is dit een geschikte oplossing. We lobbyen daarom actief bij politiek Den Haag om die regels te versoepelen.”
Volgens hem is het systeem nu inefficiënt. “Als we woningen hard splitsen, zijn we veel meer geld kwijt. En de overheid ook, want dan moet voor beide huishoudens huurtoeslag worden betaald. Wil je bestaande ruimte beter benutten, dan moet je dit soort belemmeringen wegnemen.”
De hoogte in Naast woningdelen zet Talis nadrukkelijk in op binnenstedelijke verdichting. Een zichtbaar voorbeeld is woontoren Magnus in Lent, direct naast station Nijmegen-Lent. De 50 meter hoge toren is in december 2025 opgeleverd en telt 167 sociale huurappartementen waarvan de meeste zo’n 50 m² woonoppervlak hebben, zonder parkeerplaatsen. “De vraag naar betaalbare huurwoningen is enorm,” zegt Van der Meer. “We zijn er trots op dat we op deze centrale locatie hoogwaardige en duurzame woningen hebben kunnen toevoegen. Zo rondom dit centrumgebied is voor onze doelgroep een zeer aantrekkelijke plek.”
Het ontbreken van parkeerplaatsen is een bewuste keuze. “Als iedereen met de auto komt, slibt de stad dicht, terwijl je vanaf hier met de trein en fiets in vijf minuten in het centrum bent.”
Hoogbouw wordt nog regelmatig geassocieerd met vermindering van leefbaarheid. Van der Meer ziet het tegenovergestelde. “Met een kleine footprint kun je veel groen behouden of toevoegen. Daarnaast zorgt verdichting voor levendigheid en draagvlak voor voorzieningen. De leefbaarheid neemt dan juist toe.” Wel erkent hij dat hoogbouw andere ontwerpvragen oproept. “Hoe creëer je een verticale buurt? Hoe zorg je voor ontmoeting? Dat vraagt om slimme plattegronden, collectieve buitenruimten en gemeenschappelijke voorzieningen. Daar buigen we ons actief over.”
Collectieve woonvormen als serieuze optie
Een derde pijler onder de strategie is collectief wonen. Talis huisvest momenteel 28 woongroepen en woongemeenschappen, goed voor ongeveer 500 huurders. Daarmee is de corporatie een van de grotere spelers in deze niche. “Met collectieve woonvormen bedienen we nu zo’n 2 procent van onze huurders,” zegt Van der Meer. “Maar er is ruimte om dit uit te breiden. We willen collectieve woonvormen onderdeel maken van het normale palet aan woonvormen.”
De maatschappelijke meerwaarde is volgens hem duidelijk. “In onze woongemeenschappen hoeven wij bijna nooit te komen. Mensen lossen veel zelf op en kijken naar elkaar om. En dat komt natuurlijk ook omdat daar mensen wonen met een overeenkomstige leefstijl.”
Bij de nieuwbouw aan de Van Schaeck Mathonsingel, waar we voornemens zijn om 22 ruime woningen te vervangen door circa 120 appartementen, reserveert Talis ruimte voor acht tot negen woongroepen. Via een kwartiermaker worden geïnteresseerden geworven die al in een vroeg stadium willen meedenken over plattegronden en collectieve voorzieningen. “Het ideale scenario is sociaal opdrachtgeverschap,” aldus Van der Meer. “Dat bewoners samen het concept
ontwikkelen. Het vraagt geduld, maar het levert sterke gemeenschappen op.”
Compacte stad met groene ring
De visie van Van der Meer reikt verder dan individuele projecten. Zijn toekomstbeeld voor Nijmegen is helder. “Mijn droom is een compacte stad met een hogere dichtheid en een brede groene ring eromheen. Zo’n compacte stad zorgt voor korte lijnen naar voorzieningen en het groene buitengebied, en een robuuste energie-infrastructuur.” Binnenstedelijk bouwen draagt volgens hem ook bij aan oplossingen voor netcongestie en stikstof. “De infrastructuur ligt er al. Als je in het buitengebied gaat bouwen, moet je alles opnieuw aanleggen. Dat is inefficiënt en kostbaar.”
‘Mijn droom is een compacte stad met een hogere dichtheid en een brede groene ring eromheen.̓
Volgens Van der Meer is de conclusie helder: “Als we niets doen lopen wachttijden op, blijven jongeren langer thuis wonen en verschuift de druk naar andere gemeenten. Dat heeft maatschappelijke gevolgen die verder reiken dan alleen wonen.”
De bouwopgave is daarmee volgens Van der Meer niet alleen een kwestie van aantallen, maar van ruimtelijke en sociale keuzes. “In Nederland hebben inwoners gemiddeld 53 m² woonruimte per persoon tot hun beschikking, het hoogste van Europa. Als we dat iets slimmer organiseren, ontstaat er al veel ruimte. De kunst is om die ruimte ook daadwerkelijk te ontsluiten zodat meer mensen geholpen worden.”
Maurice Delpeut:
Binnenstedelijke herontwikkeling vraagt om visie, doorzettingsvermogen en een scherp oog voor kwaliteit. Dat is precies waar MWPO zich in onderscheidt. De vastgoedontwikkelaar richt zich op complexe locaties in bestaand stedelijk gebied en transformeert markante gebouwen en gebieden tot nieuwe woon- en leefomgevingen. Vaak gaat het om plekken met een rijke geschiedenis of om locaties die lange tijd onbenut bleven.
Maurice Delpeut, directeur-eigenaar van MWPO vertelt hoe zij werken en aan welke projecten zij momenteel werken. “Ons uitgangspunt is altijd kwaliteit,” vertelt Delpeut. “Voor de stad én voor de toekomstige bewoner. Bij elke woning stel ik mezelf de vraag: hoe zou ik hier zelf wonen? Wat kan slimmer of comfortabeler?” Die benadering zorgt ervoor dat elk project zorgvuldig wordt ontworpen, met aandacht voor wooncomfort en de omgeving, of het nu gaat om een compacte stadswoning of een ruim appartement.
MWPO werkt met een mix van koop- en huurwoningen en voor verschillende doelgroepen, van starters en young professionals tot doorstromers. De projecten ontstaan bovendien in nauwe samenwerking met gemeenten, architecten en omwonenden. Zeker bij binnenstedelijke ontwikkelingen is die samenwerking essentieel om plannen succesvol te realiseren.
Naast de lopende projecten onderzoekt MWPO momenteel ook de herontwikkeling van het voormalige casino aan de Waalkade in Nijmegen. Samen met de gemeente wordt gekeken naar een nieuwe invulling voor deze prominente plek aan de rivier. Ondertussen loopt de herontwikkeling van Boterfabriek Batava ten einde, is men bezig met de transformatie van het voormalige V&D gebouw en wordt gewerkt aan gebiedsontwikkeling Fier in de Molenpoort.
Boterfabriek Batava Een bijzonder voorbeeld van transformatie is de herontwikkeling van de historische Boterfabriek Batava in Nijmegen. De fabriek, gebouwd rond 1880, behoort tot de oudste industriële gebouwen van de stad en herinnert aan het rijke industriële verleden.
Het pand stond jarenlang leeg, ondanks zijn grote cultuurhistorische waarde. De ontwikkeling van de locatie kent dan ook een lange geschiedenis. Ruim 25 jaar lang werden plannen gemaakt zonder dat deze daadwerkelijk werden gerealiseerd.
Toen MWPO bij het project betrokken raakte, lag er een plan voor 25 grondgebonden woningen. Door een nieuw ontwerp en intensief overleg met de gemeente en de buurt werd uiteindelijk een veel ambitieuzer plan gerealiseerd. Het project bestaat nu uit 114 appartementen, waarvan het merendeel inmiddels is opgeleverd. Het project bevindt zich in de afrondende fase. 89 woningen zijn al bewoond en de laatste 25 worden binnenkort opgeleverd.
De ontwikkeling combineert renovatie en nieuwbouw. Het cultuurhistorisch meest waardevolle deel van de fabriek is behouden gebleven en vormt een herkenbaar onderdeel van het nieuwe wooncomplex. Andere delen zijn gesloopt en maakten plaats voor eigentijdse appartementen en grondgebonden woningen met moderne woonkwaliteit.
Boterfabriek Batava
‘Er ontstaat een unieke woonplek midden in de stad, met uitzicht over Nijmegen en de Waal.̓
Een belangrijk onderdeel van het plan is de aanleg van een stadspark. Waar ooit een onbestemde ruimte lag, ligt nu een groene ontmoetingsplek voor bewoners én buurtgenoten. In de nieuwbouw bevindt zich ook een ontmoetingsruimte die gebruikt kan worden gebruikt door de bewoners en buurtbewoners. Daarmee draagt het project niet alleen bij aan nieuwe woningen, maar ook aan sociale verbinding in de buurt.
Feniks
Een tweede markant project is Feniks, de herontwikkeling van het voormalige V&Dpand in het centrum van Nijmegen. Het gebouw, gelegen op de hoek van de Grote Markt en de Broerstraat, is een belangrijk icoon uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. Tijdens de oorlog werd het oorspronkelijke winkelpand verwoest bij het bombardement op de stad. Het huidige gebouw werd daarna opgebouwd en groeide uit tot een herkenbaar symbool van het herstellende stadscentrum.
Bij de herontwikkeling staat het behoud van dit karakter centraal. De gevel aan de Grote Markt blijft vrijwel volledig intact, zodat het historische stadsbeeld behouden blijft. Binnen vindt een grootschalige transformatie plaats. Het plan omvat circa 190 appartementen. Ongeveer de helft van deze woningen wordt gerealiseerd binnen het bestaande gebouw, terwijl de andere helft bovenop het pand wordt toegevoegd.
De appartementen variëren van compacte stadswoningen tot loftachtige appartementen. Daarmee richt Feniks zich op een brede doelgroep, waaronder starters, young professionals, expats en stedelijke doorstromers. De plint van het gebouw blijft een levendige plek met winkels. Op het dak komt een daktuin met horecavoorziening. Deze plek wordt toegankelijk voor zowel bewoners als bezoekers en biedt een panoramisch uitzicht over de stad.
Feniks
Feniks
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol. Door het bestaande casco te behouden wordt materiaal bespaard en blijft de constructieve kwaliteit van het gebouw benut. De bouwwerkzaamheden starten naar verwachting rond de zomer, met een geplande oplevering in 2028.
Fier
Project Fier is de herontwikkeling van de Molenpoortpassage. Dit overdekte winkelcentrum uit de jaren zeventig past niet meer bij de manier waarop moderne binnensteden functioneren. MWPO transformeert het gebied tot een nieuw stadsdeel waar wonen, winkelen en ontmoeten samenkomen.
Het plan omvat 433 appartementen in een mix van koop- en huurwoningen. De woningen worden verdeeld over verschillende segmenten: sociaal, middeldure huur en vrije sector. Zo ontstaat een diverse bewonersgroep, van starters en jongeren tot doorstromers en senioren. Ongeveer veertig woningen worden bovendien levensloopbestendig en geschikt voor rolstoelgebruikers.
Het plan is gebaseerd op het vroegere stratenpatroon. Hoewel het grootste deel van het bestaande complex wordt gesloopt, wordt het oorspronkelijke stratenpatroon teruggebracht. Zo krijgt de nieuwe wijk een logische aansluiting op de bestaande binnenstad.
In de plint komen winkels, horeca, een nieuwe supermarkt en een openbare fietsenstalling. Ook bestaande ondernemers krijgen de kans om terug te keren in het nieuwe plan. Zo blijft het gebied een levendige en toekomstbestendige plek.
De locatie midden in de binnenstad maakt de uitvoering bijzonder uitdagend. Sloop en nieuwbouw moeten zorgvuldig worden uitgevoerd, omdat de omgeving dichtbebouwd is en dagelijks intensief wordt gebruikt. De werkzaamheden starten naar verwachting in het najaar. Eerst wordt het bestaande complex gesloopt, waarna de nieuwbouw in twee fases wordt gerealiseerd. De eerste woningen worden rond 2029 opgeleverd en het volledige project wordt naar verwachting in 2031 afgerond.
Blijven investeren in de stad
Met projecten als Boterfabriek Batava, Feniks en Fier laat MWPO zien hoe complexe binnenstedelijke locaties kunnen worden getransformeerd tot nieuwe woonen leefomgevingen. Elk project vraagt om maatwerk, samenwerking en een duidelijke visie op de toekomst van de stad.
Tegelijkertijd blijft het bedrijf vooruitkijken. Nieuwe kansen, zoals de mogelijke herontwikkeling van het voormalige casino aan de Waalkade, worden actief onderzocht in samenwerking met gemeenten en andere partners. Zo blijft MWPO impact maken voor zowel de stad als haar inwoners.
Boterfabriek Batava
Robert
van Dijk | SSH& zorgt voor een betaalbaar thuis:
“Dé
studentenhuisvester van Arnhem & Nijmegen”
In Nijmegen en Arnhem is de vraag naar sutdentenwoningen groot. SSH& speelt daarin een sleutelrol. Met ruim 7.600 wooneenheden, verdeeld over 32 wooncomplexen en 86 stadspanden, is SSH& de grootste studentenhuisvester van de regio. Maar achter die aantallen schuilt meer dan alleen vastgoed. Het draait om het bieden van een thuis.
Robert van Dijk, Manager Vastgoed bij SSH&, staat met zijn collega’s voor een ambitieuze ontwikkelopgave. 10 jaar wil de organisatie t/m 2035 circa 1.600 eenheden toevoegen in Nijmegen en 300 in Arnhem. Dat komt neer op zo’n 190 tot 200 woningen per jaar.
Vijf thema’s als kompas
De strategie rust op vijf pijlers: beschikbaarheid, studentenwelzijn, betaalbaarheid, dienstverlening en duurzaamheid en vastgoedkwaliteit. Samen vormen ze de basis voor één duidelijke belofte: studenten moeten zich écht thuis voelen.
Het grootste knelpunt is het kamertekort. Door meer focus aan te brengen op conceptueel bouwen, processen te versnellen en met de juiste partners samen te werken, gaat SSH& de uitdaging aan. In de conceptuele aanpak staat ontmoeten centraal. Door bij te dragen aan sterke gemeenschappen, zowel in als rondom de woonlocaties, kan SSH& een verschil maken. De andere drie elementen zijn hier naadloos in verweven om zo een fijn en toekomstbestendig thuis te creëren.
Premium partner SSH& is premium partner van de Radboud Universiteit, gemeente Arnhem
en Nijmegen. Daardoor zit de organisatie al vroeg aan tafel bij gebiedsontwikkelingen, zowel op als buiten de campus. “We praten hier niet alleen over aantallen kamers,” zegt Van Dijk. “Het gaat ook over kwaliteit, ontmoeting en de inpassing in de wijk. Een studentencomplex moet iets toevoegen aan de omgeving.”
Die integrale aanpak vraagt om vakmanschap. De organisatie groeit mee met haar ambitie. Met integrale vastgoedsturing, sociaal projectleiders, assetmanagement en nauwe samenwerking tussen woonconsulenten en opzichters wordt gewerkt aan schoon, veilig en toekomstbestendig wonen.
Project Groenewoudseweg
Een actueel voorbeeld is de nieuwbouwlocatie aan de Groenewoudseweg in Nijmegen, op het voormalige GGD-terrein, direct tegen de campus. Hier realiseert SSH& 192 eenheden in een groene, parkachtige omgeving. De bouw is onlangs gestart, met Van Wijnen als bouwpartner.
Wat dit project onderscheidt, is de zorgvuldige participatie. Omwonenden zijn vanaf het begin betrokken. De aanvragen van de diverse vergunningen verliep zonder bezwaren. Samenwerking met de gemeente Nijmegen en sociaal projectleiderschap speelde hierin een belangrijke rol. Het resultaat is een ontwikkeling die niet alleen studenten huisvest, maar de wijk versterkt.
Project Spoorstraat
Aan de Spoorstraat in Nijmegen-Noord werkt SSH& aan een volgende mijlpaal: 531 woningen, verdeeld over meerdere torens. De locatie ligt net buiten het centrum, maar is toch centraal gelegen en naast station Nijmegen Lent.
Vanaf de start werd samen met de gemeente Nijmegen en andere stakeholders ontwikkeld. Ontmoeting staat centraal in het ontwerp. Het wordt een plek waar studenten samenleven, studeren en verbinden. Een nieuwe impuls voor de gebiedsontwikkeling van Nijmegen-Noord.
Duurzaam vooruitkijken
Naast nieuwbouw investeert SSH& in renovatie en verduurzaming van bestaande complexen. Door gevelverbetering en energiebesparende maatregelen worden gebouwen energiezuiniger.
Vooruitkijkend onderzoekt SSH& samen met onder meer de Radboud Universiteit hoe wonen op en rond de campus toekomstbestendig kan worden ingevuld. Hoe kan bijvoorbeeld net afgestudeerd talent aan de stad worden gebonden? Herbestemming van bestaande gebouwen en slimme verdichting bieden hier kansen. Het Spinozagebouw op de campus is hier een goed en actueel voorbeeld van.
Samen bouwen aan de toekomst
De opgave is groot. Met innovatie, vakmanschap en nauwe samenwerking met gemeenten en partners werkt SSH& aan nieuwe woonplekken voor studenten in Arnhem en Nijmegen.
SSH& explainer video ondernemingsplan 2026-2030
Project de Spoorstraat
Project GGD locate: OpZoom Architecten bv.
Jauke Klein: Industriële gestapelde houtbouw van Plegt-Vos in Nijmegen-Lent
“Timber Wonen: sneller, schoner en betaalbaarder”
Tekort aan vakmensen, betaalbaarheid, tijdsdruk, regels rondom stikstof en CO2 – al deze factoren sturen de woningbouw richting een sterkere fabrieksmatige aanpak. De Slimme Huizenfabriek van PlegtVos loopt voorop met deze innovatie. Onder de naam Timber Wonen introduceert het bedrijf als eerste een industrieel houtbouwconcept voor gestapelde bouw. De trend naar industrieel bouwen met hout zet de komende jaren sterk door.
Bouwbedrijf Plegt-Vos opende in 2022 de deuren van haar Slimme Huizenfabriek: in Nederland de eerste volledig gerobotiseerde fabriek voor de productie van duurzame woningen en appartementen. Deze fabriek met productielocaties in Almelo en Langeveen is sindsdien al uitgebreid, vertelt commercieel directeur Jauke Klein van Plegt-Vos Oost in Hengelo. “We zijn ondertussen de grootste industriële bouwer van Nederland.”
Het familiebedrijf is trots op een geschiedenis van ruim honderdtwintig jaar, maar toont met de keuze voor industrialisatie visie en vernieuwingskracht. Naast nieuwbouw van grondgebonden woningen en appartementen houdt het bedrijf zich ook bezig met renovatie en transformatie van bestaande bouw. Waarbij ook woningelementen uit de fabriek worden toegepast. Overigens is van traditioneel bouwen geen afscheid genomen. “Traditionele bouw blijft. Wél zien we dat dit aandeel in de praktijk geleidelijk afneemt. Zo maken we bij hoogbouw van acht lagen en hoger al veel gebruik van een mix van traditionele bouw met onze prefab elementen.” Naast de hoofdvestiging in Hengelo zijn er vestigingen in Assen, Utrecht, Rotterdam en Eindhoven en de genoemde productielocaties in Almelo en Langeveen.
Het marktaandeel van industriële woningbouw zal volgens Klein de komende jaren gestaag groeien. Uit pure noodzaak. Niet voor niets heeft het Rijk zich gecommitteerd aan de doelstelling dat in 2030 vijftig procent van de woningbouw industrieel is. “Tien procent van de vakmensen in ons land – 60.000 man –gaat de komende jaren met welverdiend
pensioen en de aanwas van nieuwe vakmensen blijft daar een stuk bij achter. Verder hebben we te maken met stijgende materiaalkosten, en industrieel bouwen gaat zuiniger om met materiaal, wat betaalbaarder en duurzamer is.”
Een bijkomende factor is het stikstofprobleem. Met industriële bouw is de bouwtijd op de bouwlocatie heel kort en daarmee wordt de omgeving een stuk minder belast. “Bovendien werken wij veel met elektrisch materieel. Alles bij elkaar kunnen we 60% stikstofreductie op de bouwplaats realiseren. In stikstofgevoelige gebieden kan dat beslissend zijn voor de omgevingsvergunning.”
‘Houtbouw is geen doel op zich, maar een bewezen en solide oplossing.’
Minder bewerkingen
De woningen die Plegt-Vos op locatie in elkaar zet, komen als complete gevels, inclusief kozijnen en deuren, dakkappen, halkernen en binnenwanden uit de Slimme Huizenfabriek. Als daarbij gekozen wordt voor houtbouw is een totale CO2-reductie van 80% bereikbaar. Industriële woningbouw is sowieso minder milieubelastend maar met gebruik van hout is de milieuwinst nog groter. Toch hoeft duurzaamheid niet de enige reden te zijn om voor hout te kiezen, zegt Klein: “Houtbouw is een heel mooie manier van bouwen. Het bouwt sneller, want er zijn minder bewerkingen nodig, en het bouwt schoon en droog. Beton moet je mengen, het moet drogen na toepassing, er moet een afwerkvloer overheen en je moet de
Gestapelde houtbouw uit de Slimme Huizenfabriek in Lent bij Nijmegen, voor corporatie Talis, start bouw april 2026.
woning droogstoken. Dat hoeft met hout allemaal niet.”
Hybride
Deze voordelen van hout nemen niet weg dat Plegt-Vos ook een casco van circulair beton aanbiedt. “Dat hybride aanbod houden we, ik zie dat niet snel veranderen.” Een betonnen fundering is bij houtbouw ook standaard. “Dat kan moeilijk anders vanwege de kwaliteit van de Nederlandse bodem.”
Plegt-Vos is met ruim 123 jaar ervaring een bewezen bouwer die niet over één nacht ijs gaat, tekent Klein aan. “We blijven groeien en ontwikkelen, we volgen de markt maar maken altijd slimme, doordachte keuzes. Plegt-Vos is nu de enige industriële bouwer die fabrieksmatig de hoogte in gaat met houtbouw. We werken met bewezen concepten en passen materialen toe waar het waarde toevoegt. Houtbouw is geen doel op zich, maar een bewezen en solide oplossing.”
Duizenden industrieel geassembleerde woningen uit de fabriek van Plegt-Vos hebben in woonwijken door het hele land
een plek gekregen. En de orderportefeuille is prima gevuld, zegt Klein. Vooroordelen rondom industrieel bouwen leven nog wel, met name dat industriële woningen tot eenheidsworst leiden. Dat bestrijdt hij: “Er is genoeg variatie mogelijk. Architecten kunnen er heel goed mee ontwerpen, ook in relatie met wat de omgeving vraagt. Daar komt bij dat we met robots veel dingen kunt maken die traditioneel niet meer mogelijk zijn. Denk aan complexe metselverbanden. Vraag je dat nu van een metselaar, dan kan die dat misschien niet eens meer en bovendien is het niet te betalen.”
Timber Wonen
De keuze voor houtbouw is zeker geen waagstuk maar nog wel een beetje spannend voor opdrachtgevers. “Iedereen ziet tegenwoordig wel het goede in van duurzaamheid en dat houtbouw daar een rol in speelt. Alleen hebben veranderingen in de bouw wat tijd nodig. Toch hebben we al veel klanten die al wel in houtbouw geloven. Daar doen we grote projecten mee.“Ook voor appartementen in houtbouw heeft Plegt-Vos intussen al een industriële oplossing in huis. Timber
Wonen is de naam van haar bouwsysteem voor gestapelde houtbouw tot en met zeven lagen. De eerste proeve hiervan komt in het plan Koudenhoek-Noord in Nijmegen-Lent (Waalsprong). In opdracht van woningcorporatie Talis worden daar volgens dit houtbouwconcept 103 sociale huurwoningen gerealiseerd in twee vleugels van zes respectievelijk vier lagen. Het landschap loopt over in het gebouw en het groen zet zich voort in de gevels. Echt hoogwaardige architectuur, heel mooi.”
Kazernes
Woningcorporaties zijn op dit moment de grootste klantengroep voor industriële woningbouw, zegt Klein. “Betaalbaarheid staat bij corporaties sterk onder druk. Hun businesscase komt steeds moeilijker uit”, verklaart hij. “En impact maken bij hun doelgroep vinden wij ook bijzonder waardevol.”
Industriële woningbouw is zonder meer ook voor middenhuur- en koopwoningen een goede optie, stelt de commercieel directeur. “Voor rijenwoningen uit de fabriek hebben we ook commerciële klanten. Als duurzaamheid en snelheid
voldoende meewegen, komt de industriële oplossing in beeld. En als gezegd: er zal steeds meer vraag naar komen, want het wordt steeds lastiger om metselaars en timmerlieden op de bouwplaats te krijgen.”
Gestapelde houtbouw uit de Slimme Huizenfabriek in Lent bij Nijmegen, voor corporatie Talis, start bouw april 2026.
‘Echt hoogwaardige architectuur, heel mooi.’
De Slimme Huizenfabriek kan de komende tijd onder meer ook aan de slag kan met de bouw van kazernes op verschillende plaatsen in het land voor Defensie. Onlangs won het bedrijf daarvoor de tender van het Rijksvastgoedbedrijf. “De kazernes gaan we volledig emissieloos neerzetten omdat ze meestal in of nabij natuurrijke gebieden komen, zoals op de Veluwe.”
Sneller, schoner en betaalbaarder –woningen uit de fabriek worden voor steeds meer opdrachtgevers de oplossing. Plegt-Vos loopt voorop om in deze vraag naar industrieel bouwen te voorzien.
Rowy Wikkers, Janneke Wenting en Lysette Bosch |
Hans Janssen Makelaars:
“Geworteld in de regio, gebouwd opsamenwerking”
Wat ooit begon als een traditionele makelaardij in Druten, groeide in de daaropvolgende jaren uit tot een brede, innovatieve vastgoedorganisatie in de regio Nijmegen. Oprichter Hans Janssen startte met bestaande bouw. Al snel zag hij dat de markt veranderde en dat nieuwbouw een steeds belangrijkere rol ging spelen. Hij besloot nieuwbouw een prominente plek te geven binnen het bedrijf. Deze uitbreiding bleek een schot in de roos.
Onder leiding van de volgende generatie werd het fundament verder verstevigd.
Jan-Henri Janssen bracht samen met Huub van Rumund de nieuwbouwtak naar een hoger niveau. Sinds enkele jaren is ook Jan Timmermans toegetreden tot de directie. Met vestigingen in Nijmegen (waarvan één binnen LIV Woonbelevingscentrum), Beuningen, Wijchen en sinds vorig jaar ook Grave, is Hans Janssen Makelaars stevig verankerd in de regio.
Drie bevlogen professionals uit de organisatie, Janneke Wenting, Vastgoedmanager Nieuwbouw en NVM Makelaar, Lysette Bosch, Woningmarktconsultant, en Rowy Wikkers, Marketing Manager, vertellen over hun rol en de manier van werken binnen het bedrijf. Hun verhalen laten zien hoe specialisatie en samenwerking samenkomen.
Fullservice, maar dan écht
Hans Janssen Makelaars noemt zichzelf een fullservice makelaar. Dat klinkt bekend, maar hier krijgt het begrip meer inhoud. Waar veel partijen losse diensten aanbieden, kiest dit team bewust voor het totaalplaatje. Klanten geven het traject volledig uit handen en mogen rekenen op kwaliteit in elke fase.
Dat kan alleen omdat er op elk vlak expertise in huis is. Naast aankoop en verkoop van bestaande woningen omvat de dienstverlening nieuwbouwadvies en -verkoop, hypotheken, verzekeringen, zakelijk vastgoed en wooncoaching via LIV. Met zo’n 65 collega’s binnen de organisatie is er voor elke discipline een specialist. Iedereen werkt vanuit zijn of haar eigen vakmanschap, maar altijd in verbinding met de rest van het team.
Die combinatie maakt het mogelijk om projecten van begin tot eind te begeleiden. Niet alleen wanneer de verkoop start, maar al ver daarvoor.
Van eerste schets tot verkoopstrategie
De rol van Lysette Bosch begint vaak in een fase waarin er nog geen concreet plan is. Als Woningmarktconsultant adviseert zij ontwikkelaars, gemeenten en corporaties over de potentie van een locatie. Wat is hier haalbaar? Welke doelgroep past bij dit gebied? Hoe moet het project gepositioneerd worden om aan te sluiten op de regionale vraag?
‘Wij bieden een fullservice aanpak die verder gaat dan traditionele makelaardij.
Ze analyseert cijfers, bekijkt prijstrends en vertaalt marktontwikkelingen naar een concreet advies. Juist die vroege betrokkenheid maakt het werk voor haar interessant. Door al in de ontwikkelfase mee te denken, kan zij richting geven aan een plan voordat het vastligt.
Wanneer het project verkoopklaar is, komt Janneke Wenting in beeld. Als Vastgoedmanager Nieuwbouw coördineert zij het verkoopproces en begeleidt zij samen met haar team kopers door het traject. De inzichten die Lysette in een eerdere fase verzamelde, vormen daarbij een belangrijke basis. Zo sluiten strategie en uitvoering naadloos op elkaar aan.
Hoewel hun specialisaties verschillen, werken Lysette en Janneke intensief samen. De kracht zit in het doorgeven van kennis, in korte lijnen en in het gezamenlijk belang. Een project dat inhoudelijk klopt én succesvol verkoopt.
‘Onze kracht zit in samenwerken, korte lijnen en kennis doorgeven.̓
Voor aankoop en verkoop van bestaande woningen blijft de focus bewust regionaal. De makelaars kennen de wijken, de prijsklassen en de dynamiek van de omgeving. Dat lokale gevoel is essentieel wanneer je mensen begeleidt bij misschien wel de grootste aankoop van hun leven.
Tegelijkertijd reikt het advieswerk verder dan de regio. Ontwikkelaars schakelen Hans Janssen Makelaars ook buiten het directe werkgebied in als onafhankelijke adviseur. Soms naast een lokale verkopende makelaar, juist om objectief mee te kijken en strategisch te adviseren. Die flexibiliteit maakt de organisatie wendbaar en relevant in een bredere markt.
Nieuwbouw voelbaar maken
Een van de meest onderscheidende initiatieven is het LIV Woonbelevingscentrum in Nijmegen. Hier wordt nieuwbouw tastbaar, nog voordat de eerste paal de grond in gaat. En dat is belangrijk, want kopen vanaf tekening blijft voor veel mensen abstract.
In LIV lopen bezoekers door vier inspiratiewoningen op ware grootte, elk met een andere beukmaat. Ze ervaren hoe groot een woonkamer daadwerkelijk voelt, wat een uitbouw doet met de ruimte en hoe een indeling het dagelijks leven beïnvloedt. Het maakt keuzes concreet en geeft vertrouwen. Na aankoop wordt iedere koper begeleid door een vaste wooncoach. Deze wooncoach is de schakel tussen koper en aannemer en begeleidt het traject van aankoop tot oplevering. Samen bespreken ze indelingen, elektra, uitbreidingsopties en afwerking. Keuken- en badkameradviseurs sluiten aan om specifieke keuzes uit te werken. Alles komt weer samen bij de wooncoach, die zorgt dat het plan technisch klopt en goed wordt afgestemd met de ontwikkelaar.
Door die korte lijnen wordt de koper echt ontzorgd. Het proces voelt daarom ook overzichtelijker en persoonlijker.
Verbinden in de regio
De verbindende rol van Hans Janssen Makelaars komt ook tot uiting in de evenementen die zij organiseren. Het jaarlijkse WoonEvent is daar een mooi voorbeeld van. Ontwikkelaars, gemeenten, corporaties en consumenten komen samen om inzicht te krijgen in nieuwe projecten en toekomstige ontwikkelingen in de regio.
Voor kopers is het waardevol om direct vragen te kunnen stellen aan ontwikkelaars. Voor ontwikkelaars is het minstens zo interessant om te horen wat er leeft bij potentiële bewoners. Gemeenten en corporaties krijgen inzicht in het totaalbeeld van huur en koop in de regio. De makelaar fungeert hier als verbinder tussen alle partijen.
Daarnaast organiseert het bedrijf jaarlijks een studiereis voor opdrachtgevers. Samen bezoeken zij inspirerende gebiedsontwikkelingen in andere steden. Er wordt gekeken naar vraagstukken die ook in de regio spelen en sprekers delen open hun ervaringen. Het is inhoudelijk sterk, maar ook informeel. Juist die combinatie zorgt voor nieuwe inzichten én duurzame samenwerkingen.
Marketing als verbindende schakel
In een markt die continu verandert, is zichtbaarheid geen vanzelfsprekendheid. Hier speelt het marketingteam een belangrijke rol. Rowy Wikkers en haar collega’s zorgen ervoor dat projecten niet alleen inhoudelijk sterk zijn, maar ook helder en professioneel gepositioneerd worden.
Marketing vertaalt marktinzichten naar een verhaal dat aansluit bij de doelgroep. Soms ondersteunend, soms leidend, bijvoorbeeld bij de introductie van een nieuw project of de organisatie van een event. De uitstraling moet kloppen, de boodschap moet duidelijk zijn en de presentatie moet vertrouwen uitstralen.
Daar ligt ook een bron van trots.
De organisatie investeert bewust in professionalisering en innovatie. Niet blijven hangen in wat altijd werkte, maar blijven kijken naar wat de markt vandaag vraagt.
Samen sterk
Wat keer op keer terugkomt, is het belang van samenwerking. Ondanks de omvang van het bedrijf voelt het als een familiebedrijf. Collega’s weten elkaar snel te vinden, directie en medewerkers investeren in contactmomenten en kennis wordt actief gedeeld.
Die cultuur maakt het mogelijk om flexibel te blijven en tegelijk kwaliteit te waarborgen. Of het nu gaat om een eerste koopwoning, een complexe nieuwbouwontwikkeling of strategisch advies voor een gebiedsontwikkeling.
Zo groeide een makelaar uit Druten uit tot een regionale partner in wonen en ontwikkelen. Met vakmanschap, innovatie en een duidelijke ambitie: impact maken in de regio, door samen te werken en vooruit te blijven kijken.
Jan-Watze Zijffers en Jeroen Laarman | Slokker Vastgoed:
“Elke ontwikkeling begint met de juiste vragen: voor wie bouwen we en wat vraagt deze plek?”
Van betekenis zijn in Gelderland. Sinds 1935 ontwikkelt Slokker Vastgoed bijzondere, betekenisvolle plekken, met oprechte aandacht voor mens, buurt en natuur. Vanuit de vestigingen in Huizen en Zwolle werken creatieve denkers aan realistische plannen, altijd nieuwsgierig naar hoe het beter, duurzamer en slimmer kan. Dat resulteert in projecten met karakter en kwaliteit.
Met de ontwikkeling van enkele honderden woningen per jaar is Slokker Vastgoed een gevestigde naam in de vastgoedmarkt. De focus ligt op woningbouw voor uiteenlopende doelgroepen, steeds vaker in binnenstedelijk gebied. Daarbij staat de integrale ontwikkeling van de leefomgeving centraal, een benadering waarop Slokker Vastgoed inspeelt met een frisse en eigentijdse visie.
Slokker Vastgoed is onderdeel van de Slokker Groep, actief in ontwikkelen, bouwen en beleggen. Vanuit het kantoor in Zwolle werken Jan Watze Zijffers en Jeroen Laarman met hun team aan ontwikkelingen in de provincies Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel en Gelderland. Van woningen en appartementen voor alle doelgroepen, net als gebouwen voor zorg, studenten en starters, en combinaties van wonen en werken,” vertelt Jan Watze.
“Binnenstedelijke ontwikkeling vraagt om slimme oplossingen. Je hebt te maken met beperkte ruimte, omwonenden én thema’s als hittestress, klimaatadaptatie en watermanagement. Daarbij kijken we verder dan het gebouw; de leefomgeving wordt steeds belangrijker.”
ʻDuurzaamheid
is voor ons vanzelfsprekend in alles wat we ontwikkelen.
ʼ
We creëren betekenisvolle plekken
Voor Slokker Vastgoed vormen leefomgeving, locatie en doelgroep een onlosmakelijke drie-eenheid. Jeroen Laarman: “We zijn continu op zoek naar kansen en creatieve oplossingen. In een markt die
voortdurend verandert, willen wij ons onderscheiden. Daarom investeren we veel tijd in het voortraject. Ons projectteam bestaat altijd uit een architect, stedenbouwkundige en landschapsarchitect. Waar nodig betrekken we daarnaast een gedragsdeskundige om het perspectief van gebruikers en omgeving mee te nemen. We leveren wat we beloven: kwaliteit die zichtbaar is in steen én groen, en in diversiteit en leefbaarheid.” Jan Watze vult aan: “Elke ontwikkeling begint met de juiste vragen. Voor wie bouwen we, wat vraagt deze plek en wat past bij de doelgroep? Als dat helder is, gaan we er vol overtuiging voor.”
Binnenstedelijke herontwikkeling met allure Aandacht: dát is het sleutelwoord. Zoals Jeroen het verwoordt: “We verliezen nooit uit het oog voor wie we het doen: de mensen die er uiteindelijk gaan wonen. Tegelijkertijd vinden we het belangrijk dat een nieuwe wijk, in samenspraak met de omgeving, ook voor die omgeving prettig aanvoelt. Project De Tuin van Loenen is daar een prachtig voorbeeld van. Aan de rand van het dorp realiseerden we deze bijzondere ontwikkeling. Wat dit soort projecten onderscheidt, is de extra aandacht die is besteed aan de inrichting van de openbare ruimte. Juist die zorgvuldige benadering heeft achteraf het verschil gemaakt. Wie vandaag de dag door de buurt wandelt, ervaart direct de kwaliteit, samenhang en sfeer die het plan uitstraalt.”
Eerste klas wonen in Nijmegen
In Nijmegen laat Slokker Vastgoed met Cum Laude én het lopende project SPOT 24 twee totaal verschillende gebiedsontwikkelingen zien. Cum Laude doet zijn naam eer aan door een monumentaal klooster een tweede leven te geven en te combineren met nieuwbouw. In hartje Nijmegen, op de locatie van een voormalig scholencomplex en een klooster verrees een hoogwaardige woonwijk in het hogere segment. De gesloopte schoolgebouwen maakten plaats voor 36 herenhuizen in jaren ’20-stijl, terwijl het klooster werd getransformeerd tot 16 geschakelde villa’s en 5 unieke appartementen. Geen woning is hetzelfde, wat zorgt voor een gevarieerd maar samenhangend straatbeeld. Cum Laude geldt inmiddels als een verscholen parel en behoort tot de meest geliefde woonlocaties van Nijmegen.
Van ROC-locatie naar eigentijdse stadswijk Het andere project in Nijmegen is SPOT 24, dat Slokker Vastgoed samen met Ten Brinke ontwikkelt. Een nieuwe, groene woonplek in het Zuidwesten van Nijmegen.
Hier transformeert het plangebied van Zwanenpark (beter bekend als de voormalige ROC-locatie in Dukenburg in de wijk Zwanenveld) tot een hippe woonplek voor jong en oud. In totaal worden in drie deelgebieden circa 450 woningen in het sociale, midden en vrije segment gebouwd die helemaal klaar zijn voor de toekomst. Hier ontstaat een duurzame woon- en leefplek, uiteraard klimaat adaptief met glooiend en volwassen groen. Een ruim opgezette en verbindende wijk met een fijn centraal park en ruimte voor sport en ontspanning. In de loop van 2026 wordt het eerste woonaanbod bekend gemaakt.
Toekomstgericht bouwen in Gelderland
De woningbehoefte is groter dan ooit. Dat vraagt om versnelling, zonder de kwaliteit uit het oog te
verliezen. Slokker Vastgoed wil daarin een blijvende en betekenisvolle rol spelen. Met projecten in onder meer Nijmegen, Apeldoorn en Loenen zijn we al actief in Gelderland en we bouwen verder aan onze betrokkenheid in andere Gelderse steden. We richten ons op het verkennen van nieuwe kansen die aansluiten bij de grote woningbehoefte én bij de specifieke kwaliteiten van elke plek.
Jan-Watze: “Die opgaven benaderen we nooit vanuit standaardoplossingen. Iedere locatie vraagt om maatwerk, met duurzame keuzes en oog voor de lange termijn. Juist in de samenwerking met gemeenten, ontwerpers en andere partners ontstaat de ruimte om woonomgevingen te creëren die toekomstbestendig zijn en waar mensen zich prettig voelen, nu én later.”
Paul van Doorn (Bouwkamer Nijmegen) en Dave Willems (ACN)
“De bouwketen van Nijmegen vindt elkaar bij Architectuurcentrum én Bouwkamer Nijmegen”
De stad Nijmegen groeit snel. Nieuwe woningen, binnenstedelijke verdichting, klimaatadaptatie en mobiliteitstransities stellen ontwerpers, ontwikkelaars en overheden voor complexe keuzes. Juist daarom is het belangrijk dat partijen elkaar blijven ontmoeten en met elkaar in gesprek gaan. Dat is precies waar stichting Architectuurcentrum Nijmegen (ACN) en Bouwkamer Nijmegen zich voor inzetten.
Platform voor de stad
‘Wij faciliteren het gesprek over de ontwikkeling van de stad.ʼ
ACN bestaat sinds eind jaren negentig en richt zich op het stimuleren van het gesprek over architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ontwikkeling. Volgens Dave Willems, directeur van ACN is het centrum bewust opgezet als onafhankelijk platform. “Wij faciliteren het gesprek over de ontwikkeling van de stad,” zegt Willems.
“Niet vanuit één discipline, maar juist door verschillende perspectieven bij elkaar te brengen. De keuzes die vandaag worden gemaakt, bepalen hoe Nijmegen er de komende decennia uitziet. Zeker met de huidige bouwopgave is het belangrijk dat er ook een plek is waar je af en toe een stap terug kunt doen. Waar je kunt reflecteren op wat er gebeurt en hoe we de stad kwalitatief en toekomstbestendig blijven ontwikkelen. We doen dat onder meer via lezingen, debatten, rondleidingen en filmavonden. De thema’s die aan bod komen sluiten aan op actuele opgaven in stad en land, zoals woningbouw, binnenstedelijke verdichting, duurzaamheid en mobiliteit. Sommige programma’s richten zich op professionals uit de sector, andere juist op bewoners die meer willen weten over hun leefomgeving. Hierbij gaat het niet alleen over nieuwe gebouwen, maar net zo goed over de bestaande stad en de verhalen erachter.”
Bouwkamer voor professionals Binnen ACN heeft Bouwkamer Nijmegen een eigen positie. Waar ACN zich op een breed publiek richt, vormt Bouwkamer een netwerk voor professionals uit de hele bouwketen. Paul van Doorn is een van de ambassadeurs van dit netwerk. Hij werkt bij een ontwikkelend bouwbedrijf en is betrokken bij de programmering van de bijeenkomsten. “Bouwkamer is een netwerk van meer dan tachtig professionals die allemaal bij de gebouwde omgeving van Nijmegen betrokken zijn,” vertelt hij. “Van architecten en stedenbouwkundigen tot makelaars, ontwikkelaars, bouwers, corporaties en zelfs notarissen en advocaten. Het hele speelveld is vertegenwoordigd inclusief betrokken ambtenaren en wethouder(s). In onze sector ben je namelijk ontzettend afhankelijk van elkaar. Dan helpt het enorm als je elkaar niet alleen kent als organisatie, maar ook als persoon. Dat verbinden gebeurt via een jaarprogramma met ongeveer acht bijeenkomsten, variërend van projectbezoeken tot thematische discussies. Het belangrijkste is dat je elkaar ontmoet, want informeel contact maakt samenwerken makkelijker. Dit jaar bestaat Bouwkamer 10 jaar en met mij zijn veel andere ambassadeurs er vanaf het begin bij.”
Van visie naar praktijk
Wat Bouwkamer volgens Van Doorn bijzonder maakt, is de verbinding tussen beleidsniveau en concrete projecten. “Je hebt aan de ene kant de grote visies en beleidsdoelen van een stad,” zegt hij. “Aan de andere kant de praktische uitvoering op projectniveau. Tijdens onze bijeenkomsten verbinden we die twee werelden met elkaar. Zo kan een bijeenkomst gaan over digitale
simulaties van steden, de zogeheten digital twins, om te onderzoeken hoe je gezondere en vitalere wijken kunt ontwerpen. Maar net zo goed over een projectbezoek vlak voor oplevering, waarbij wordt gekeken wat er in de praktijk van het ontwerp is terechtgekomen. Dat levert vaak nieuwe inzichten op die weer meegenomen worden naar een volgende ontwikkeling.”
‘De keuzes die vandaag worden gemaakt, bepalen hoe Nijmegen er de komende decennia uitziet.ʼ
Meer dan alleen bouwen Volgens Willems gaat de dialoog over stadsontwikkeling om meer dan alleen bouwen. Minstens zo belangrijk is hoe mensen elkaar in de stad ontmoeten. “Omdat we steeds meer bouwen voor eenpersoonshuishoudens gaat het gesprek ook over hoe je gemeenschapsvorming stimuleert. Hoe je zorgt dat mensen elkaar in een gebouw of in de publieke ruimte tegenkomen. Dat vraagt om een bredere blik op stedelijke ontwikkeling, waarin ontwerp, beleid en sociale structuren samenkomen.”
Van Doorn ziet daarin een duidelijke rol voor ACN en Bouwkamer. “Nijmegen wordt niet groter qua oppervlak, maar wel in aantal woningen en mensen. Bij een drukker wordende stad moet je met elkaar nadenken hoe je het aantrekkelijk en leefbaar houdt. Dat lukt alleen als overheid, markt en ontwerpers elkaar blijven vinden.” En precies dat is volgens hem de kracht van het netwerk: “Je werkt uiteindelijk met mensen, niet met organisaties. En als je elkaar kent en begrijpt, kun je de complexe opgaven van de stad ook beter oplossen.”
‘Bij een drukker wordende stad moet je met elkaar nadenken hoe je het aantrekkelijk en leefbaar houdt.ʼ
Bart Pigge en Tine-Loes Hemmes | Dura Vermeer:
“Bij Dura Vermeer in Hengelo gaan groei en Het Goede Doen hand in hand”
Dura Vermeer zet naast bouw stevig in op vastgoedontwikkeling. Daarmee kan het landelijk opererende bedrijf meer bijdragen aan snellere besluitvorming, betere regie en heeft het meer impact op duurzaamheid en een groene aarde, zeggen directievoorzitter Bart Pigge en directeur Vastgoedontwikkeling Tine-Loes Hemmes van werkmaatschappij Hengelo.
Ontwikkeling, woningbouw, utiliteitsbouw, renovatie & transformatie en beheer & exploitatie zijn de disciplines waar Dura Vermeer al 170 jaar werkzaam in is. Die verschillende disciplines komen tot uiting in de nieuwe naam die het bedrijf hanteert. Met de toevoeging vastgoed wordt de lading van wat het bedrijf allemaal doet, beter gedekt, zeggen Pigge en Hemmes.
Die eerste is sinds 2003 in dienst en werd twee jaar terug tot directievoorzitter benoemd van Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Hengelo, verantwoordelijk voor de regio noord, oost en midden Nederland. Hemmes is al vijftien jaar aan het bedrijf verbonden. Het duo geeft samen met het managementteam leiding aan bijna 400 collega’s en breidde dit jaar uit met het Dura Vermeer Servicecenter. Het bedrijf heeft hiermee een nog stevigere verankering in Noord, Oost en Midden Nederland.
Deze innovatieve nieuwe vestiging brengt disciplines samen, die aanvullend zijn op die van utiliteitsbouw, renovatie en woningbouw. Pigge: “Vanaf vorig jaar komen hier onze klantenservice en beheer & onderhoud samen èn werken we vanuit hier aan regionale utilitaire opgaves die wat kleiner van omvang zijn. Hiermee verzorgen we alles voor onze opdrachtgevers, van A tot Z.”
Crisis
Dura Vermeer is van oudsher gespecialiseerd (en toonaangevend) in complexe utiliteitsbouw, woningbouw, zowel nieuwbouw als renovatie. “We zijn vanuit de bouw ontstaan en hebben dit in de loop der jaren verbreed naar gebieds– en vastgoedontwikkeling, ook om toekomstbestendig te zijn. De huizencrisis in 2008 heeft ons geleerd dat we een bredere oriëntatie nodig hebben.
Bovendien kun je met ontwikkeling meer impact maken op wat wij ‘Het Goede Doen’ noemen: plekken maken waar mensen graag willen zijn en ze beter achterlaten dan we ze aantroffen”, illustreert Pigge.
Hemmes: “Dat is de rode draad in alles wat we hier doen. Dat doen we aan de hand van zeven uitgangspunten die samen de waarde van een plek bepalen. Onze visie gaat verder dan een dak boven je hoofd. Ons kompas is gericht op mens en aarde, we willen niet dat het een ten koste gaat van het ander. We voeren steeds meer het gesprek over wat voor aarde we willen achterlaten.”
‘Onze visie gaat verder dan een dak boven je hoofd.’
Sociaal
Dat zijn grote woorden, maar hiermee wil het bedrijf haar sociale en duurzame gezicht laten zien. “De overheid kan het namelijk niet alleen, samenwerking tussen publiek-privaat is daarom essentieel. Ook omdat de opgaven complexer worden. Als iedereen zijn eigen puzzelstukje legt, kom je niet verder. Durf je kaarten op tafel te leggen”, zegt Hemmes.
Hemmes: “Ik denk dat noaberschap daarin ook een rol speelt, dat is zowel in Overijssel als in Gelderland de mentaliteit en zit in de cultuur verankerd. Bij zo’n samenwerking hoort dat je respect voor elkaar hebt, eerlijk bent, elkaar vertrouwt, je belangen durft uit te spreken en elkaar op dingen kunt aanspreken. Dat is voor ons geen nieuwe manier van werken, maar het is geen vanzelfsprekende. En het is de
Unilever, Wageningen
beste manier om samen grote stappen te zetten op het gebied van duurzaamheid en continu verbeteren.”
‘Het doel is buurten te creëren waar mensen willen blijven wonen, in elke levensfase.’
Generaties
Dit sociale verhaal uit zich ook in de woonvormen waaraan Dura Vermeer meewerkt, zoals een 5 generatie buurt. “We creëren buurten waar verschillende generaties samenleven. Dit zorgt voor dynamiek en continuïteit in de wijk. Door een mix van doelgroepen ontstaat er een
levendige straat en kunnen bewoners in verschillende levensfasen in hun buurt blijven wonen”, schetst Hemmes.
“We sturen bewust op heterogene buurten en straten, zodat er sociale inclusiviteit en levendigheid ontstaat. We werken met beproefde woon- en bouwconcepten, die we continu innoveren. Zo kunnen we sneller inspelen op de wensen van verschillende doelgroepen, van starters tot senioren.”
Gedeeld verlangen
“Participatie is daarbij cruciaal”, zeggen de directeuren in koor. Door samen te werken aan een ‘gedeeld verlangen’, ontstaat er draagvlak en versnelling, stelt het duo. Hemmes: “Het doel is buurten te creëren waar mensen willen blijven wonen, in elke levensfase.”
Gedeeld verlangen in Gelderland In de regio Gelderland begon het vroeger allemaal al met het Kröller Müller Museum. Intussen is door Dura Vermeer heel wat ontwikkeld en meegebouwd aan Gelderland. Momenteel zijn ze bezig met 400 appartementen aan de Waalkade in Nijmegen en het Slingeland ziekenhuis in Doetinchem.
Ook in vastgoedontwikkeling dragen ze bij. Hemmes: “Zo hebben we recentelijk De Silo in Havenpark Apeldoorn opgeleverd. Een woonwijk met en sterke focus op diversiteit en natuurinclusiviteit, waar gebouwen en groen naadloos in elkaar overlopen, gericht op kanaal en park.”
Naast verduurzaming en vastgoedontwikkeling is Dura Vermeer toonaangevend op het gebied van complexe utiliteitsbouw. “Zoals Unilever in Wageningen, van der Valk in Tiel, Veenendaal en Apeldoorn, Hornbach in Apeldoorn en Nijmegen, de duurzame renovatie van kantoor Alliander in Arnhem, Politieacademie in Apeldoorn, Cinemec in Nijmegen en winkelcentrum Hart van de Waalsprong in Lent”, somt Pigge op.
Wendbaarheid en continuïteit
Bouw en ontwikkeling is altijd onderhevig aan omstandigheden waar je weinig grip op hebt, van de coronacrisis tot aan de oorlog in Oekraïne. Pigge: “Wendbaarheid en continuïteit zijn hierbij de sleutelwoorden.
Snel schakelen in extreme omstandigheden lukt alleen als je de volledige organisatie mee hebt. Dag in dag uit maken we met 400 collega’s de ambities van onze opdrachtgevers waar. We doen het écht samen, daar mogen we trots op zijn. We hebben de cultuur van een klein bedrijf, met de faciliteiten van een corporate. Op basis van continuïteit kunnen we langzaam doorgroeien en investeren in de toekomst. Niet omdat we de grootste van Nederland willen worden.”
Nieuwe collega’s gezocht
De groei van het aantal projecten is flink en daarvoor zoekt het bedrijf nieuwe collega’s. Pigge: “We zoeken collega’s die van aanpakken weten én binnen onze groengele club passen. We hebben een nuchter en gedreven team met collega’s die echt voor elkaar staan. Dat geldt voor iedere discipline, van ontwikkeling tot utiliteitsbouw en renovatie & transformatie. Bij ons ervaar je het gemak van een groot bedrijf, met de unieke sfeer en cultuur van een klein bedrijf met veel ontwikkelkansen. Klinkt goed toch?”
Voor de vacatures van Dura Vermeer Bouw Hengelo kun je terecht op www.werkenbijduravermeerbouwhengelo.nl Team
Dura Vermeer
De Silo, Apeldoorn
Jasper Bloem wethouder in Zutphen
Slim groeien binnen bestaande grenzen
“Zutphen als compacte stadˮ
Zutphen staat op een kantelpunt. De historische Hanzestad groeit, maar de beschikbare ruimte groeit niet mee. Juist daar ligt de kracht van de huidige koers: kiezen voor de compacte stad. Niet door eindeloos uit te breiden richting het buitengebied, maar door slim, zorgvuldig en met visie te bouwen binnen de bestaande stad. Het doel is helder. Voldoende woningen realiseren, de bevolkingsdichtheid in wijken vergroten en tegelijk de kwaliteit van leven versterken. Alleen zo kan Zutphen het woningtekort aanpakken én voorzieningen dichtbij huis behouden.
Visie en betrokkenheid
Sinds 2022 is Jasper Bloem wethouder in Zutphen, met wonen en ruimtelijke ordening als een van zijn belangrijkste portefeuilles. Daarnaast is hij verantwoordelijk voor jeugd en onderwijs en zorg en welzijn. Een brede opdracht, die volgens hem niet los van elkaar te zien is. “Het ruimtelijk domein is een zaak van lange adem,” stelt Bloem. Vier jaar is kort om echt verschil te maken, daarom reikt zijn ambitie verder. Zijn wens is duidelijk: bouwen aan een stad die ook op de lange termijn sociaal, ruimtelijk en economisch in balans blijft, met voldoende betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen.
Bloem woont zelf al vijftien jaar in Zutphen. Die nabijheid maakt zijn rol tastbaar. Hij loopt regelmatig langs projecten, spreekt bewoners en ziet direct wat wel en niet werkt. De dagelijkse praktijk helpt hem om keuzes rondom de verdichting en binnenstedelijk bouwen te toetsen aan de huidige wensen van de bewoners.
De compacte stad als bewuste keuze De omgevingsvisie van Zutphen zet vol in op het principe van de compacte stad. Dat is geen abstract begrip, maar een bewuste ruimtelijke strategie. Het buitengebied rondom Zutphen, met Natura 2000-gebieden langs de IJssel en omliggende landgoederen, is van grote landschappelijke en ecologische waarde. Deze beschermde natuur stelt duidelijke grenzen aan uitbreiding en maakt binnenstedelijk bouwen geen optie, maar een noodzaak.
Binnenstedelijk bouwen is daarmee geen noodoplossing, maar een kans. Door bestaande bedrijventerreinen te transformeren, wijken te verdichten en slimmer met ruimte om te gaan, kan de stad
groeien zonder haar groene omgeving aan te tasten. Tegelijk verhoogt dit de kwaliteit van bestaande gebieden. De compacte stad staat voor nabijheid. Wonen dicht bij voorzieningen, werk, onderwijs en cultuur.
‘Juist op lokaal niveau kun je wel degelijk het verschil maken.’
Bevolkingsdichtheid Een belangrijk vraagstuk binnen deze visie is de bevolkingsdichtheid per wijk. Uit regionale analyses blijkt dat die dichtheid de afgelopen vijftig jaar sterk is afgenomen. Waar vroeger gemiddeld zes mensen in een woning woonden, zijn dat er nu vaak één of twee. Die verdunning heeft grote gevolgen. Woningen, straten en voorzieningen die ooit zijn ontworpen voor grotere gezinnen, worden tegenwoordig door minder mensen gebruikt. Die verdunning heeft grote gevolgen.
Voor Zutphen is het behoud van voorzieningen cruciaal. Denk aan basisscholen, huisartsen, apotheken en supermarkten in de wijk. Maar ook aan stedelijke voorzieningen zoals het ziekenhuis, middelbare scholen, de bioscoop en het theater. De stad vraagt daarom om compacter wonen. Kleinere woningen, meer appartementen, slimme hoogbouw en gedeelde groene ruimtes. Zo ontstaat voldoende draagvlak om voorzieningen in stand te houden en ontmoeting te stimuleren. Compacter wonen is daarmee geen doel op zich, maar een middel om wijken sociaal en functioneel sterk te houden.
Zicht vanaf de Coenensparkstraat
• Driehoekig plein tussen Kompaan College, nieuwbouw en Coenensparkstraat met ruimte voor verschillende gebruikers
• Groen (verkoelend) en levendig met programma in de plint
De Kleine Linie
Een sprekend voorbeeld in de praktijk is gebiedsontwikkeling Noorderhaven. Hier transformeerde een voormalig bedrijventerrein naar een stedelijke woonwijk met een hoge dichtheid en groene publieke ruimtes. Het grootste deel van de geplande 1100 woningen is inmiddels gerealiseerd.
De Kleine Linie vormt het volgende hoofdstuk. In dit deel worden nog circa 225 tot 250 woningen toegevoegd. De ligging nabij het station, de hoge woningdichtheid en de combinatie van wonen en groen maken dit gebied bij uitstek passend bij het principe van de compacte stad. De gemeente voert hier een actieve grondpolitiek en is in gesprek met bedrijven om verdere transformatie mogelijk te maken. Aan de randen van het gebied wordt gekeken naar een mix van wonen en werken, passend bij een moderne, gemengde stadswijk.
wijk ontwikkeld als een gezinsvriendelijke omgeving met een duidelijk dorps karakter.
Groen en ontmoeting vormen het hart van de wijk. Publieke groene ruimtes fungeren als speel- en ontmoetingsplekken en versterken de sociale samenhang. Om dit te bevorderen wordt De Hoven-Noord autoluw opgezet, met ontsluiting aan de westzijde en diverse parkeereilanden. Fietsen en lopen krijgen voorrang, wat bijdraagt aan rust, veiligheid en een prettige leefomgeving voor gezinnen.
Inmiddels is het Masterplan (inrichtingsplan) voor De Hoven-Noord vastgesteld en wordt er gewerkt aan een voorlopig ontwerp. In het plan wordt rekening gehouden met nieuwbouw, clustering van glastuinbouw en plek voor agrariërs, recreatie en natuur.
Leesten-Schouwbroek Ook Leesten-Schouwbroek laat zien hoe de compacte stad vorm krijgt, zij het in een andere context. Deze gemengde uitbreidingswijk telt straks 420 woningen en heeft recent een onherroepelijk omgevingsplan gekregen. Veel gronden zijn in eigendom van de gemeente, wat sturing mogelijk maakt. De samenwerking met ontwikkelaar VanWonen en woningcorporatie Ieder1 is hierin essentieel.
De wijk wordt ontwikkeld volgens het 30-40-30-principe. Er wordt gestuurd op een gezonde woonbalans van sociale huur, betaalbare koop en vrije sector woningen. Deze mix zorgt voor een gezonde woonbalans en perspectief voor verschillende doelgroepen. Slimme parkeeroplossingen en veel groen maken het tot een groene wijk.
De Hoven-Noord
De Hoven-Noord is een belangrijk voorbeeld van hoe Zutphen ook buiten het centrum vormgeeft. Met aandacht voor de bestaande woon- en werkomgeving, en in samenspraak met bewoners wordt de
Zeeheldenbuurt
Compact bouwen vraagt om zorgvuldige afwegingen. Hoe combineer je hoge dichtheid met duurzaamheid, groen en leefkwaliteit? Een concreet voorbeeld daarvan is de Zeeheldenbuurt. Hier wordt
sloop-nieuwbouw ingezet om zowel de woningkwaliteit als de dichtheid te verbeteren. In totaal worden straks circa 400 woningen gerealiseerd, waarvan 240 sociale huurwoningen. Ten opzichte van de huidige situatie komen er 160 woningen bij.
Het groene middengebied vormt het hart van de wijk en stimuleert ontmoeting. Door sociale wijken beter te mixen in woningtypen ontstaat een wooncarrière.
Bewoners kunnen binnen hun eigen wijk doorgroeien, zonder hun sociale netwerk te verliezen. Dat versterkt binding en biedt perspectief. Zoals Bloem het samenvat:
Een stad die aantrekkelijk blijft De stad stopt niet bij wonen alleen. Zutphen investeert ook in aantrekkelijkheid en cultuur. Voor een middenstedelijke stad zijn voorzieningen als het theater, de bioscoop en het culturele aanbod essentieel om inwoners te binden en het regionale verzorgingsgebied te behouden. De geplande renovatie en verbouwing van de Hanzehof moet het theater beter laten aansluiten bij de behoeften van nu.
Ook de wens voor een autoluw centrum past binnen deze bredere visie. Dat roept soms discussie op, maar draagt bij aan een toegankelijke, duurzame stad. De gemeente gaat hierover actief in gesprek met ondernemers en bewoners, steeds op
zoek naar balans. Die betrokkenheid van inwoners speelt een grote rol in vrijwel alle projecten. Door bewonersavonden en participatie groeit het besef dat binnenstedelijk bouwen noodzakelijk is om het woningtekort aan te pakken. Die bereidheid om mee te denken en mee te bewegen versterkt de onderlinge verbinding.
De motor voor verbinding Zutphen kiest met overtuiging voor de compacte stad. Door binnenstedelijk te bouwen, wijken te verdichten en slim te programmeren, ontstaat ruimte voor groei zonder verlies van kwaliteit. De focus op bevolkingsdichtheid, voorzieningen en een gezonde mix van wonen zorgt voor wijken die leefbaar blijven, nu en in de toekomst.
Met projecten als De Kleine Linie, De Hoven-Noord en Leesten-Schouwbroek laat Zutphen zien dat innovatie en vakmanschap hand in hand gaan. Het is een koers die vraagt om lange adem, maar die noodzakelijk is om de stad ook voor volgende generaties aantrekkelijk te houden. De compacte stad wordt zo een motor voor verbinding, impact en duurzame stedelijke ontwikkeling. Een bewuste keuze, met oog voor mens, omgeving en toekomst.
Zicht vanaf de Dreef
• Herkenbaar element vanaf de Dreef
• Kompaan College en nieuwbouw: samenhang
• Architectuur die past in Noorderhaven
Niek Voskamp en Auke Schipper | Leesten Schouwbroek is klaar voor de volgende fase
“In recordtempo richting uitvoering”
Niek Voskamp (l) en Auke Schipper (r)
Aan de rand van Zutphen krijgt een langverwachte gebiedsontwikkeling vorm. Leesten Schouwbroek, bedoeld als sluitstuk van de wijk Leesten, lag jarenlang stil. Nu de afronding van het grootste deel van de wijk in zicht is, is het een logische vervolgstap om Leesten Schouwbroek te realiseren. Dankzij een intensieve samenwerking tussen de gemeente Zutphen en de ontwikkelcombinatie VanWonen en Van Campen Bouwgroep ligt er een toekomstbestendig plan dat aansluit op de woonvraag van nu.
Van visie naar start
De oorsprong van Leesten Schouwbroek gaat terug naar 2004, toen de gemeente de grootste eigenaar van het projectgebied Schouwbroek werd, in combinatie met een bouwclaim voor de ontwikkelcombinatie. Destijds werd het gebied al aangewezen als afronding van de wijk Leesten, maar economische omstandigheden, waaronder de financiële crisis, zorgden voor stilstand. Plannen verdwenen naar de achtergrond, prioriteiten verschoven en de woningmarkt veranderde ingrijpend. Wat in 2004 contractueel logisch was, sloot twintig jaar later niet meer aan op de hedendaagse situatie. De veranderde context en het afronden van de wijk Leesten maakten een herstart in 2022 mogelijk en brachten het project in 2024 in een stroomversnelling.
Participatie als basis
De snelheid ging niet ten koste van zorgvuldigheid. Integendeel. Participatie speelde een centrale rol in het proces. Al in 2023 werden bewoners en belanghebbenden betrokken via inloopavonden, online enquêtes en interactieve sessies. Thema’s als wonen, verkeer en inrichting van de openbare ruimte kwamen uitgebreid aan bod. Naast inloopavonden werden ook specifieke sessies georganiseerd over de ontsluiting van de nieuwe wijk, samen met onze partner, de provincie Gelderland, waarin we gezamenlijk optrokken. “Door vroegtijdig te participeren en waar mogelijk bij te sturen, ontstaat een plan dat breed wordt gedragen,” aldus Niek Voskamp, interim projectleider Leesten Schouwbroek vanuit de gemeente Zutphen. Dit leidde tot een prachtig stedenbouwkundig ontwerp en een onherroepelijk omgevingsplan, zonder beroep bij de Raad van State.
Van concept naar plan
Begin 2024 lag er een concept stedenbouwkundig ontwerp (SO), voortgekomen uit het participatietraject en de visie van landschapsarchitect BoschSlabbers. Drie scenario’s werden ontwikkeld, waarvan er uiteindelijk twee werden samengevoegd tot één krachtig voorkeursmodel.
Het concept werd ruimtelijk, financieel en programmatisch getoetst door de gemeente en VanWonen. Welke aantallen zijn haalbaar? Hoe sluit het plan aan op de woondeal? En hoe verhoudt zich dit tot de bouwclaim vanuit 2004? Een belangrijke keuze was het toevoegen van woningaantallen, ook in gestapelde vorm. Door te verdichten en met het toevoegen van appartementen en een sterke inzet op betaalbaarheid (70% van het programma) ontstond een plan dat zowel maatschappelijk als financieel haalbaar is. “Binnen twee jaar werd het project opnieuw opgepakt én uitgewerkt. Een tempo dat opvalt in gebiedsontwikkeling,” vertelt
Luchtfoto Schouwbroek
Auke Schipper, ontwikkelingsmanager bij VanWonen. De gemeenteraad gaf vervolgens groen licht om het voorkeursscenario verder uit te werken naar een definitief stedenbouwkundig ontwerp.
‘Korte lijnen, vertrouwen en de bereidheid om samen door te pakken zijn de sleutel.’
Kans voor natuur
Leesten Schouwbroek kent drie duidelijke ruimtelijke beperkingen: de rondweg, een gasleiding en een hoogspanningsverbinding. Waar dit vaak als obstakel wordt gezien, zijn ze hier benut als kans. Deze ‘belemmeringen’ vormen de basis voor een groen raamwerk dat de wijk karakter geeft.
Het resultaat is een wijk die letterlijk vanuit het landschap is ontworpen. Groene scheggen lopen door het gebied en verbinden buurten met elkaar. Ze bieden ruimte voor recreatie, ontmoeting en biodiversiteit. Het Laakpark, gelegen langs de provinciale weg, wordt een belangrijk onderdeel van deze structuur met wandelpaden, speelplekken en (sport) voorzieningen.
Ruimte voor iedereen
Leesten Schouwbroek wordt een wijk voor een brede doelgroep. De woningverdeling is bewust gemengd: sociale huur, betaalbare koop en vrije sector wisselen elkaar af. Van rijwoningen en tweekappers tot appartementen en vrijstaande woningen.
Van de circa 425 woningen worden er 347 ontwikkeld door de ontwikkelcombinatie VanWonen en Van Campen Bouwgroep. Daarnaast realiseren woningcorporaties Ieder1 en mogelijk Ons Huis een belangrijk deel van de sociale huurwoningen, wat bijdraagt aan de inclusieve opzet. De wijk wordt in zes fases opgezet. Elke fase bevat een mix van woningtypen, wat een natuurlijke sociale balans bevordert. Ook is er ruimte voor bijzondere woonvormen, zoals een duurzaamheidscluster met twee appartementencomplexen en gedeelde buitenruimte. Vijf woonwagenstandplaatsen zijn eveneens opgenomen in het plan.
Samenwerking centraal
De versnelling van het project is het directe resultaat van een hechte samenwerking tussen de gemeente Zutphen, VanWonen
Zutphen, Schouwbroek
en Van Campen Bouwgroep, waarin belangen, risico’s en grondposities vanaf het begin integraal zijn benaderd. Door het ‘zoet en het zuur’ samen te brengen en risico’s gezamenlijk te durven nemen, ontstond een haalbaar en toekomstgericht plan.
De combinatie van perspectieven maakte het verschil: Auke bracht niet alleen ervaring in gebiedsontwikkeling mee, maar ook bestuurlijke kennis als voormalig wethouder, terwijl Niek waarde toevoegt vanuit zijn brede kennis en ervaring in commerciële ontwikkeltrajecten. Deze kruisbestuiving zorgde voor wederzijds begrip en maakte snelle, doordachte besluitvorming mogelijk. Door kritisch te kijken naar aanvullende eisen en te sturen op heldere, realistische kaders, bleef het proces in beweging. Zoals Niek aangeeft: “We gingen niet eindeloos overleggen, maar samen aan tafel om oplossingen te realiseren, waardoor bestuurlijke overleggen tussen partijen niet nodig waren.” Die aanpak leidde tot een onherroepelijk omgevingsplan en concreet zicht op uitvoering binnen slechts twee jaar.
Van plan naar realisatie Momenteel wordt de eerste fase verder uitgewerkt in samenwerking met architecten, adviseurs en het kwaliteitsteam van de gemeente. De focus ligt op een samenhangend ontwerp waarin architectuur en landschap elkaar versterken. De verkoop van de eerste woningen start dit najaar. De gemeente start in de tweede helft van dit jaar met het bouwrijp maken van het gebied, waarna in het voorjaar van 2027 de eerste woningen in aanbouw gaan.
Bijzonder is dat toekomstige bewoners actief worden betrokken bij de inrichting van het openbare gebied. Denk aan de invulling van gezamenlijke buitenruimtes. Zo ontstaat niet alleen een nieuwe wijk, maar ook een gemeenschap.
Een nieuwe standaard
Leesten Schouwbroek laat zien wat mogelijk is wanneer samenwerking, vertrouwen en daadkracht samenkomen. Door oude kaders los te laten en te focussen op gezamenlijke doelen, is in korte tijd een plan gerealiseerd dat klaar is voor de toekomst. In de komende jaren herrijst een groene, duurzame wijk met ruimte voor iedereen. Het project is ontwikkeld met oog voor natuur, mens en omgeving. Maar bovenal is het een project waarin snelheid en kwaliteit hand in hand gaan.
‘Wonen waar het kan, groen waar het moet en juist daar ontstaat kwaliteit.’
Meer informatie over het project is te vinden op: zutphen.nl/ nieuwbouwprojecten/leesten-schouwbroek en informatie over de komende verkoop is te vinden via: woneninschouwbroek.nl
Met vestigingen in Zutphen, Terborg en Aalten is Eggink Maalderink Garantiemakelaars actief in de hele Achterhoek. Of het nu gaat om een starterswoning in Aalten, een historische woning in Zutphen of een nieuwbouwproject in de Achterhoek, wij begeleiden onze klanten bij elke stap.
Samen met zusterbedrijf Maalderink Lutke Willink die vanuit Terborg haar activiteiten richt op de agrarische sector met specialisatie in planschades, onteigeningen en WVG. Onze makelaars en specialisten zijn volop actief in de regio Achterhoek, waarbij lokale en regionale kennis, persoonlijke begeleiding en vertrouwen centraal staan.
“Wij kennen de Achterhoek goed en kunnen zowel de particulieren als ook de zakelijke markt goed bedienen en adviseren,” vertelt Hans, makelaar en directeur van Eggink Maalderink Garantiemakelaars in Zutphen.
Mensen helpen voelt goed
“Het mooiste aan ons werk is het contact met mensen. Een verhuizing is een grote stap, zowel emotioneel als financieel. Het kan mensen onrustig maken. De
uitdaging is altijd om hen vertrouwen te geven en het hele proces zo soepel mogelijk te laten verlopen.”
Hans woont zelf met zijn gezin in Zutphen en deelt graag zijn enthousiasme over de stad en de regio: “Zutphen is een prachtige parel in het Oosten. Ik vind het geweldig om nieuwe inwoners te laten ontdekken hoe leuk het hier is. Dit geldt overigens ook voor het Achterland van Zutphen, namelijk de Achterhoek, met haar prachtige buitengebied en verschillende landschappen”.
Er is een grote trek in verhuisbewegingen vanuit het Midden en Westen van het land naar de Achterhoek. Wij merken op onze kantoren dat nieuwe kopers voor ca. 40-50% van buiten de regio komen.
De ruimte en het groen wat wij hier kunnen bieden is wat deze mensen trekt. Vaak hebben zij ook wel hun roots liggen in deze regio, maar het is duidelijk dat de Achterhoek in trek is.
Een stap vooruit in nieuwbouw Nieuwbouw is een steeds belangrijker onderdeel van de Achterhoekse woningmarkt. Behalve in de steden Zutphen en Doetinchem zie je ook dat vanuit de dorpen er flink wat nieuwbouwontwikkelingen spelen. De dorpen willen graag uitbreiden daar liggen echt nog de nodige kansen! Agrarische gronden worden verkocht aan ontwikkelaars en gemeenten om woningbouw te ontwikkelen en de dorpen meer uit te breiden, ook om jongeren te kunnen behouden.
Eggink Maalderink wordt vaak vanaf het begin betrokken bij projecten en begeleidt ze vervolgens tot aan de verkoop van de woningen. Zo staan we kopers en ontwikkelaars van start tot finish bij.
“Wij denken mee over welke woningen het meest gezocht worden, voor welke doelgroepen een project aantrekkelijk is en hoe het plan past in de regio,” zegt Hans. “Daarna zorgen we dat de verkoop soepel verloopt. Van marketing en presentatie tot het contact met geïnteresseerden en kopers. Zo combineren we marktkennis met ervaring in vastgoed en zorgen we dat projecten echt passen bij de mensen die er willen wonen.”
De samenwerking met gemeenten en ontwikkelaars is cruciaal om projecten goed af te stemmen op de vraag in de markt. “Als je vanaf het begin meedenkt en daarna de verkoop persoonlijk begeleidt, loopt alles veel vloeiender. Mensen voelen zich gehoord, en het geeft ons veel voldoening om hen te helpen bij de stappen in hun wooncarrière.”
Voor Eggink Maalderink is nieuwbouw meer dan een zakelijke activiteit: het is een manier om de regio te versterken. Door betrokken te zijn bij de ontwikkeling én verkoop van woningen, dragen we bij aan een gezonde en toekomstbestendige woningmarkt in de Achterhoek.
Altijd dichtbij
Persoonlijke aanpak waarbij de klant (koper) centraal staat is daarin belangrijk. Van het eerste contact tot de sleuteloverdracht staan onze medewerkers klaar voor hun klanten.
“Een huis kopen of verkopen is niet zomaar een transactie. Het is een belangrijke stap in iemands leven. Daarom een persoonlijke en heldere aanpak naar onze klanten”, zegt Hans.
Met drie vestigingen en een groot netwerk van Garantiemakelaars kunnen we inwoners, gemeenten en ondernemers overal in de Achterhoek optimaal bedienen.
“Het belangrijkste voor ons is dat mensen ons vertrouwen en met een goed gevoel de volgende stap kunnen zetten.”
Er ligt een flinke opgave te wachten om meer woningen te ontwikkelen. De Achterhoek met haar dorpen en steden als Zutphen en Doetinchem kan daar een goede bijdrage aan leveren. Ontwikkelaars en gemeenten durven daarop in te spelen en te investeren. Hopelijk dat de plannen die op stapel staan nu ook uitgevoerd kunnen worden.
Wij gaan graag aan de slag!
Teamfoto Eggink Maalderink Garantiemakelaars
Zutphen
Frans Holleman en Wouter van Boekel:
“Samen maken we NH19|18”
De wijk Noorderhaven in Zutphen heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een modern, levendig stadsdeel. Wat ooit een industrieel gebied was, groeide uit tot een plek waar wonen, ontmoeten en stedelijke dynamiek samenkomen. Met de afronding van de laatste kavels nadert ook het einde van een lange ontwikkelfase. Veld 18 is een nog onbebouwd onderdeel. Op deze plek verrijst binnenkort NH19|18, een project dat niet alleen bijzonder is door zijn ontwerp en duurzaamheid, maar vooral door de manier waarop het tot stand kwam. Samen met de buurt.
Van industriegebied naar stadswijk Tussen 2010 en 2012 werd het stedenbouwkundig plan voor Noorderhaven opgesteld. De ambitie was duidelijk: een nieuw stadsdeel met een herkenbare structuur. Hoogbouw langs de IJssel, laagbouw in de rest van de wijk. Projectleider Wouter van Boekel van de gemeente Zutphen begeleidt de afronding van de wijk. De meeste delen zijn inmiddels gerealiseerd en de overige delen worden woonrijp gemaakt. “We zijn bezig met de laatste dossiers,” vertelt hij. “In juli moet de wijk volledig afgerond zijn.”
Een groot deel van de woningen werd ontwikkeld en gebouwd door Heijmans, die het tempo hoog hield en de wijk in relatief korte tijd vorm gaf. Toch bleef één plek lange tijd onbebouwd: veld 18. Voor deze locatie bestond al een bestemmingsplan. De oorspronkelijke ambitie was een woontoren van elf verdiepingen met ruim vijftig appartementen. Maar dit bleek te ingrijpend voor de directe omgeving. Bewoners maakten zich zorgen over schaduwwerking, parkeerdruk en de impact van een hoge toren op de leefbaarheid van de buurt. De gemeenteraad stelde uiteindelijk nieuwe uitgangspunten vast. De hoogte werd beperkt tot vijf lagen en het aantal woningen moest tussen de twintig en vijfentwintig liggen. De ontbrekende woningen zouden elders in het gebied worden gerealiseerd.
Samen ontwikkelen
Met de aangepaste uitgangspunten besloot de gemeente het project opnieuw in de markt te zetten. Maar dit keer op een andere manier. In plaats van een traditionele aanbesteding, waarbij prijs vaak de doorslag geeft, koos de gemeente voor een kwalitatieve uitvraag. De
grondprijs per appartement werd vastgezet, zodat ontwikkelaars zich konden richten op ontwerp, duurzaamheid en leefbaarheid. Ook de buurt kreeg een veel grotere rol.
Het proces werd ingericht volgens een 5050 model. De beoordeling was opgebouwd uit drie onderdelen: 40% ontwerp, 30% duurzaamheid, 30% BLVC (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) tijdens de bouw. Juist dat laatste onderdeel kwam rechtstreeks voort uit de wensen van de buurt. Bewoners wilden zekerheid dat bouwverkeer, geluid en veiligheid goed geregeld zouden worden.
‘De helft van de beoordeling lag bij de gemeente, de andere helft bij de omgeving.’
Een plan dat vertrouwen wekt Een van de partijen die zich inschreef was Holleman Ontwikkeling. Frans Holleman directeur-eigenaar van Holleman Ontwikkeling, vertelt dat dit een bijzondere kans was voor het bedrijf. Het bedrijf bestaat nog relatief kort en werd vijf jaar geleden opgericht. Door de buurt vanaf het begin te betrekken, is de ontwikkeling op veld 18 meer geworden dan alleen een vastgoedontwikkeling. Het is uitgegroeid tot een volwaardige gebiedsontwikkeling. Dit sluit naadloos aan bij Holleman Ontwikkeling: bouwen met lef, oog voor detail en gevoel voor mensen, waarbij niet alleen het gebouw centraal staat, maar juist het geheel van de omgeving, het gebruik en de beleving.
Samen met verschillende partners werkte Holleman Ontwikkeling een plan uit dat tot in detail rekening hield met de omgeving. De bouw van NH19|18 wordt uitgevoerd door Schutte Bouw. Het ontwerp komt van Faro Architecten en het landschapsontwerp is in handen van TLU landschapsarchitecten.
‘Door de buurt zo nadrukkelijk te betrekken, werd het project geen projectontwikkeling maar een echte gebiedsontwikkeling.’
Duurzaam bouwen
Duurzaamheid speelde een grote rol in de uitvraag. De gemeente stelde duidelijke eisen: energieprestaties, lage CO₂-uitstoot in de bouwfase, circulair materiaalgebruik en natuurinclusief bouwen. Het plan van Holleman Ontwikkeling ging daarin een stap verder door houtbouw centraal te stellen. Dat heeft meerdere voordelen. De bouwtijd wordt korter. De uitstoot tijdens de bouw is lager. En de overlast voor de buurt blijft beperkt doordat materialen efficiënter kunnen worden aangevoerd. Daarnaast krijgt het gebouw een groen dak, nestmogelijkheden voor vogels en ruimte voor biodiversiteit. Daarmee is NH19|18 het eerste project in Zutphen dat volledig volgens de nieuwe gemeentelijke leidraad voor natuurinclusief bouwen wordt gerealiseerd.
NH19|18 aan het
Ettegerpark
In plaats van maximaal 25 woningen koos het team bewust voor 20 appartementen. Daardoor ontstond meer ruimte voor groen, minder parkeerdruk en een rustiger woonbeeld. Ook architectonisch koos het team voor een onderscheidende oplossing: een gebouw met een leefgalerij die uitkijkt over het park. De galerij is niet alleen een ontsluiting, maar ook een plek waar bewoners elkaar ontmoeten, kunnen zitten en het groen ervaren.
Leefbaarheid
De locatie van NH19|18 is bijzonder centraal. Het project ligt op loopafstand van station Zutphen en vlak bij de historische binnenstad. Tegelijkertijd grenst het aan groene parkruimte in de wijk. Juist door die centrale ligging waren parkeren en leefbaarheid belangrijke thema’s.
Het parkeren wordt grotendeels op het maaiveld en deels onder het gebouw geschoven. Hierdoor blijft de openbare ruimte vrij voor groen en verblijfskwaliteit. Het straatbeeld blijft rustig en overzichtelijk, een belangrijk punt voor de huidige bewoners.
Tijdens de bouw staat veiligheid centraal. Het BLVC-plan van Holleman Ontwikkeling beschrijft nauwkeurig hoe bouwverkeer wordt geleid, hoe geluidsoverlast wordt beperkt en hoe de communicatie met de buurt verloopt.
Samen bouwen met de buurt
Een van de meest bijzondere aspecten van NH19|18 is de manier waarop bewoners worden betrokken bij het project. Vertegenwoordigers uit de omgeving schuiven aan bij bouwvergaderingen voor
en tijdens de bouw. Ook worden diverse bijeenkomsten georganiseerd met de huidige en toekomstige bewoners om mee te denken in het ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte.
Routes, zichtlijnen en gebruik van het park worden gezamenlijk besproken. Het proces is transparant, voor- en nadelen van keuzes worden open gedeeld. Voor de gemeente was dit een spannende stap. Zo’n hoge mate van participatie, waarbij de buurt voor vijftig procent mee beslist, is zeldzaam in gebiedsontwikkeling. Maar het resultaat is duidelijk merkbaar. Waar eerder weerstand was, groeit nu enthousiasme.
Betaalbaar wonen
NH19|18 richt zich op betaalbare koopwoningen. Dat was een harde eis in de uitvraag van de gemeente. De appartementen variëren van ongeveer 45 tot 90 vierkante meter. Naast reguliere appartementen komen er ook maisonnettes, waardoor verschillende woonvormen mogelijk zijn. De combinatie van compacte woningen, een slimme indeling en
duurzame bouwtechniek zorgt ervoor dat kwaliteit en betaalbaarheid hand in hand gaan.
De laatste stap in Noorderhaven
Met NH19|18 krijgt veld 18 eindelijk de bestemming die het al jaren in het stedenbouwkundig plan had. Tegelijkertijd markeert het project de afronding van een groot hoofdstuk in de ontwikkeling van Noorderhaven.
De start van de verkoop staat gepland voor begin juli 2026. De bouw start in november 2026 en de oplevering staat gepland voor juni 2027 zijn. Dit snelle bouwproces is mogelijk doordat veel vooraf wordt geprefabriceerd. Mede door het intensieve participatie traject, de houtbouw en de hoge duurzaamheidsambities vormt dit project een bijzondere referentie voor het bedrijf.
En misschien wel het allermooiste aan het hele proces rond NH19|18 is dat het een project is dat niet voor de buurt ontwikkeld is, maar mét de buurt.
NH19|18 in Noorderhaven
Ingrid Lambregts wethouder van de gemeente Doetinchem:
“Doetinchem bouwt aan kwaliteit”
Wethouder Ingrid Lambregts is al sinds 2014 een vertrouwd gezicht in het bestuur van Doetinchem. Inmiddels zit zij in haar derde periode als wethouder, met wonen en ruimtelijke ordening als vast onderdeel van haar portefeuille. Daarnaast is zij verantwoordelijk voor onderdelen van het fysieke domein, waaronder milieu en asiel, en vervult zij de rol van loco-burgemeester. Met haar jarenlange ervaring, scherpe blik en nuchtere Achterhoekse mentaliteit werkt zij elke dag aan één duidelijke opgave: Doetinchem toekomstbestendig laten groeien, met oog voor kwaliteit, leefbaarheid en mensen.
Het hart van de Achterhoek
Doetinchem is een stad die vaak wordt onderschat. Gelegen in het hart van de Achterhoek en met ruim 60.000 inwoners is het de zesde gemeente van Gelderland. Tegelijk is het een compacte gemeente, waarin stad, dorpen als Wehl en Gaanderen en het buitengebied samenkomen. Juist die schaal maakt Doetinchem bijzonder. Het biedt veel bovenlokale voorzieningen en is daarnaast klein genoeg voor dorpse sfeer en naoberschap.
Historisch gezien kende de Achterhoek weinig grote steden. Daardoor waren gemeenten altijd op elkaar aangewezen. Die mentaliteit van samenwerken zit diep verankerd in de regio. Waar in de Randstad plannen soms groot worden aangekondigd en later nog moeten worden waargemaakt, geldt hier het omgekeerde: eerst doen, dan praten. Die nuchtere aanpak heeft geleid tot een sterke regio met een opvallend groot aantal maakbedrijven, een bloeiend bedrijfsleven en een stevig voorzieningenniveau.
Samenwerking is daarin een sleutelbegrip. In de Achterhoek wordt dit niet alleen georganiseerd, maar ook écht doorleefd. De 3O-samenwerking tussen overheden, ondernemers en organisaties vormt sinds 2018 een stevig fundament onder regionale ontwikkeling. Via thematafels werken partijen samen aan onderwerpen als wonen, mobiliteit, zorg en slimme
economie. De Achterhoek Raad bewaakt daarbij de strategische koers. Dat de burgemeester van Doetinchem, Mark Boumans, tevens voorzitter is van deze regionale samenwerking, onderstreept de verbindende rol die de stad speelt. Zijn recente benoeming tot beste lokale bestuurder van het jaar laat zien hoeveel impact zijn inzet heeft.
Van krimpregio naar groeigemeente
Toen Ingrid Lambregts in 2014 begon als wethouder, droeg de Achterhoek het etiket ‘krimpregio’. Er overleden meer mensen dan er werden geboren. Hoewel Doetinchem destijds al een centrumgemeente was met ruim 56.000 inwoners, was dit ook een uitdaging voor de stad. Tegelijkertijd zag Lambregts juist toen al de potentie. Doetinchem beschikte over bovengemiddeld veel voorzieningen: een ziekenhuis, het Amphion Theater (meerdere keren uitgeroepen tot het beste grote theater van Nederland), betaald voetbalclub De Graafschap en een rijk aanbod aan mogelijkheden tot werk en vrije tijd.
‘We willen ervoor zorgen dat we in Doetinchem naar elkaar om blijven kijken.’
Die potentie werd vastgelegd in de toekomstvisie Doetinchem 2036. In het jaar dat de stad 800 jaar stadsrechten viert, streeft Doetinchem naar een inwonertal van 70.000 inwoners. Deze onderdelen zijn van belang voor een vitale arbeidsmarkt en voor het behoud van het brede aanbod van voorzieningen. Essentieel hierbij is dat jongeren een huis kunnen vinden in hun vertrouwde regio en dat ouderen binnen hun omgeving kunnen doorstromen naar een passende woning. Deze onderdelen zijn cruciaal voor een vitale arbeidsmarkt en om het brede aanbod van voorzieningen te kunnen behouden.
‘Onze uitdaging is groeien in kwaliteit, met behoud van het dorpse karakter.’
Ambitie voor de stad
De overkoepelende ambitie van Doetinchem op het gebied van wonen en gebiedsontwikkeling is helder: gecontroleerd groeien, met oog voor kwaliteit en duurzaamheid. De gemeente wil de komende jaren circa 5.000 woningen toevoegen op een relatief klein grondgebied. Daarbij wordt 75 procent binnenstedelijk gerealiseerd en 25 procent aan de randen van de stad en in de omliggende dorpen.
Die ambitie vertaalt zich in een woonvisie die nadrukkelijk kijkt naar verschillende doelgroepen. Van starters tot gezinnen, van senioren tot mensen met een zorgvraag. “Bij elke ontwikkeling stellen we onszelf de vraag: voor wie bouwen we?” zegt Lambregts. Die vraag is urgenter dan ooit, gezien de dubbele vergrijzing en de groeiende behoefte aan kleinere, toekomstbestendige woningen met mogelijkheden voor zorg en ontmoeting.
In 2024 passeerde Doetinchem de grens van 60.000 inwoners. Een symbolisch moment, maar ook concreet zichtbaar in bijvoorbeeld de uitbreiding van de gemeenteraad na de komende verkiezingen. Het laat zien dat de koers werkt.
Tegelijkertijd staat betaalbaarheid hoog op de agenda. Dankzij de hernieuwde aandacht voor volkshuisvesting op rijksniveau zijn er woondeals gesloten met provincie en Rijk. In Doetinchem bestaat 28 procent van de nieuwbouw uit sociale huur, waarbij woningcorporatie Sité Woondiensten ruim
Artist impression spoorzone
95 procent voor haar rekening neemt. Ook verduurzaming van bestaande woningen krijgt prioriteit, met subsidies die bewoners ondersteunen bij investeringen die het straatbeeld én de energierekening verbeteren.
Hoe de visie tastbaar wordt
De kracht van Doetinchem zit in het vertalen van visie naar concrete projecten. Iseldoks is daarvan een sprekend voorbeeld. Deze binnenstedelijke wijkaan de Oude
IJssel is per dok ontwikkeld, met grote aandacht voor beeldkwaliteit, openbare ruimte en groen. Het resultaat is een gebied dat niet alleen woningen toevoegt, maar ook echte meerwaarde biedt voor de stad.
Ook transformatie speelt een belangrijke rol. In De Veentjes is in de afgelopen jaren nieuw leven geblazen in een verwaarloosd gebied. Leegstaande winkelpanden maakten plaats voor 44 huurwoningen, appartementen kwamen op de plek van een oude supermarkt en de gemeente investeerde in de openbare ruimte. Het Amphionpark, ooit tijdelijk, maakt straks deels plaats voor nieuwe appartementen.
Een ander bijzonder project is de herontwikkeling van De Kruisberg, voormalig rijksvastgoed. De gemeente stelde voor de verkopend eigenaar Rijksvastgoedbedrijf duidelijke uitgangspunten op en koerste bewust op een partij met liefde voor de (cultuur)historische waarde van het gebied. Die werd gevonden in Ter Steege Bouw Vastgoed. Ter Steege heeft op het eiland van Iseldoks al laten zien dat zij garant staat voor vakmanschap.
Toekomstbestendig bouwen betekent ook innoveren. Klimaatadaptief en biobased bouwen zijn inmiddels geen luxe meer, maar noodzaak. Projecten als De Kwekerij en het Augustinuspark laten zien hoe kwaliteit, duurzaamheid en een brede doelgroep hand in hand kunnen gaan. Daarbij geldt voor ons altijd dat mensen zelf de keuze maken waar ze willen wonen. De ervaring leert dat wie eenmaal in Doetinchem woont en werkt, vaak niet meer weg wil.
Toekomstgericht wonen
De impact van deze ontwikkelingen reikt verder dan stenen en plannen. Het gaat om bereikbaarheid, voorzieningen, ontmoeting en sociale samenhang. Nieuwe gebieden zoals de Spoorzone, waar 53 hectare industriegebied transformeert naar een gemengde woonwerkwijk, bieden ruimte aan circa 2.000 woningen, werken en maatschappelijke functies. Gezondheidszorg, onderwijs, studentenhuisvesting en opvang komen hier samen in één toekomstgerichte omgeving. Binnen de spoorzone wordt nu al nieuwbouw gerealiseerd voor werkbedrijf Laborijn. Daaromheen zullen straks ruim 400 woningen verrijzen
‘Ik ben blij dat voormalige gevangenis De Kruisberg in de Kruisbergse bossen openbaar toegankelijk blijft voor onze inwoners.’
Trots op realisatie
Na drie wethoudersperiodes zal Ingrid Lambregts deze termijn afsluiten. Wat blijft, is trots. Trots dat zij begon in een tijd van krimp en nu mag zien hoe plannen werkelijkheid worden. De afgelopen vier jaar zijn 1.000 woningen opgeleverd verspreid over onze kernen. Dat geeft voldoening. Niet alleen omdat het gelukt is, maar omdat het met zorg, passie en vakmanschap is gedaan.
‘Doetinchem groeit. Niet snel, maar kwalitatief. En juist daarin schuilt de kracht van de stad.’
Ter Steege Bouw Vastgoed ontwikkelt voor de toekomst
Dat zie je
Peter Bolink en Erwin Tijhof
Gebiedsontwikkeling vraagt om visie, lef en vakmanschap. Het vraagt ook om mensen die elkaar versterken. Bij Ter Steege komen deze elementen samen. Een goed voorbeeld hiervan is de samenwerking tussen Erwin Tijhof, regiomanager Oost-Nederland bij Ter Steege Gebiedsontwikkeling en Peter Bolink, adjunct-directeur van Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen. Twee professionals met verschillende rollen, maar één gezamenlijke ambitie: betekenisvolle leefomgevingen creëren die passen bij hun omgeving én klaar zijn voor de toekomst.
Samen vooruit
De samenwerking tussen Erwin Tijhof en Peter Bolink is vanaf het eerste moment intensief en gelijkwaardig. Ze zijn continu samen in gesprek over tenders, grondposities en nieuwe ontwikkelkansen en toetsen gezamenlijk of die passen bij Ter Steege. Zo ontstaat al vroeg duidelijkheid over haalbaarheid en kwaliteit.
Erwin verwoordt die samenwerking treffend met een beeld dat blijft hangen: “Het is alsof we samen op een tandem zitten.” Daarmee bedoelt hij dat ze allebei nodig zijn om vooruit te komen. De één kan niet zonder de ander. Aanvankelijk zit Erwin voorop en stuurt hij vanuit de vroege fase van gebiedsontwikkeling: het vinden van locaties, het maken van strategische keuzes en het leggen van de eerste contacten. Daarna neemt Peter plaats op de voorste positie en geeft hij richting vanuit projectontwikkeling, ontwerp, verkoop en realisatie. Door op het juiste moment van positie te wisselen, houden ze tempo én richting in het proces en zorgen ze ervoor dat ze samen over de finish gaan.
“Je beweegt alleen vooruit als je allebei blijft trappen”, aldus Erwin. Juist die afwisseling maakt hun samenwerking krachtig en zorgt ervoor dat plannen niet blijven steken in ideeën, maar uitgroeien tot realiseerbare projecten met impact.
Iseldoks
Een goed voorbeeld van de integrale aanpak zijn de twee deelplannen van Ter Steege voor de wijk Iseldoks in Doetinchem. Een stedelijke wijk aan de Oude IJssel, dichtbij het stadscentrum. Een locatie waar historie, water en toekomst samenkomen. De ligging direct aan, en deels zelfs in de rivier, maakte het project vanaf de start complex.
Wisselende waterstanden en strenge veiligheidseisen speelden daarbij een rol, net als de saneringsopgave door PFAS als gevolg van het voormalige gebruik van de locatie als oefenterrein van de brandweer. In combinatie met de compacte bouwlocatie en de hoge eisen aan beeldkwaliteit vroeg dit om doordachte keuzes en een lange adem.
ʻBij Ter Steege gaan we aan op een uitdaging, juist daar ligt onze kracht.ʼ
Ter Steege ontwikkelde en realiseerde Iseldoks in twee deelgebieden: Schippersdok en Noordkade. Met een onderscheidend en toekomstgericht ontwerp wisten zij de gemeentelijke tender te winnen. Daarbij speelde niet alleen het woningprogramma een rol, maar vooral de manier waarop wonen, water, natuur en parkeren samenkwamen binnen de beperkte ruimte.
Foto: Laurens Kuipers architectuurfotografie
Foto: Laurens Kuipers architectuurfotografie
Schippersdok
Het Schippersdok vormt het meest beeldbepalende onderdeel van Iseldoks. “Het letterlijk maken van een eiland in een rivier vraagt om andere keuzes,” zegt Peter. Het waterpeil in de Oude IJssel fluctueert. Gemiddeld eens in de tien jaar stijgt het water tot over de kades en eens in de honderd jaar zelfs tot extremere hoogte. Het plan moest daar volledig op ingericht worden. Woningen zijn verhoogd aangelegd, voorzien van trappen, en het eiland is ontsloten met bruggen. Alles is gebouwd conform het zogenoemde veilige peil, zodat bewoners altijd “droge voeten” houden. Ook als de IJssel eens hoog staat. Waar aanvankelijk alleen appartementen waren gevraagd, presenteerde Ter Steege in de tenderfase een integraal plan voor het eiland met een mix van appartementen èn grachtenpanden, gecombineerd met een halfverdiepte parkeerkelder. “Less is more” werd het uitgangspunt. Het resultaat hiervan is een zorgvuldig ingepast woongebied met 42 appartementen en 19 grachtenwoningen, waarbij kwaliteit en leefbaarheid centraal staan.
‛Veiligheid en beleving gaan in dit project hand in hand.’
Natuurinclusief bouwen speelde vanaf het begin een belangrijke rol. De oevers langs de Oude IJssel zijn met veel aandacht ontworpen en uitgevoerd, zodat flora en fauna behouden blijven en versterkt worden. Landschap en bebouwing zijn gelijkwaardig benaderd. Architect Henno Westeneng van Arcom en landschapsarchitect André Houtman van Houtman & Sander leverden hierin een essentiële bijdrage. “Vanzelfsprekend in nauwe samenwerking met de betrokken medewerkers van de gemeente Doetinchem,” benadrukt Erwin. “Het landschap is complementair aan de gebouwen. In die samenhang vormt alles één geheel, waarin elk onderdeel bijdraagt aan het eindresultaat.”
Noordkade
Met Noordkade wordt Iseldoks afgerond. Dit tweede deelplan van Ter Steege op Iseldoks bestaat uit 31 grondgebonden woningen, gebouwd in een carrévorm met privé parkeergelegenheid op de binnenplaats. De woningen krijgen drie of vier woonlagen, een gevarieerde geveluitstraling en allemaal een eigen tuin. Daarmee sluit het naadloos aan op het Schippersdok, terwijl het tegelijkertijd een eigen, herkenbare identiteit heeft.
Alle woningen zijn verkocht en de bouw start in maart en de oplevering staat gepland voor begin tweede kwartaal 2027. “De wijk Iseldoks voegt een uniek woongebied toe aan Doetinchem wat er nog niet was,” zegt Peter. “Een stedelijke wijk voor een stadse doelgroep, op een unieke plek aan het water.”
De Kruisberg
Een andere gebiedsontwikkeling in Doetinchem waar die visie duidelijk zichtbaar wordt, is De Kruisberg. De voormalige gevangenis is monumentaal en vraagt om een zorgvuldige herbestemming. Ter Steege Bouw Vastgoed kocht het terrein van circa 18 hectare in 2025 van het Rijksvastgoedbedrijf, na het winnen van een tender met het beste plan en bod.
Het gebied behoudt veel bos en groen. Monumentale delen blijven bestaan. Het hoofdgebouw transformeert naar appartementen in de vrije sector. Het later gebouwde “H-gebouw” wordt gesloopt. Op het terrein komt kleinschalige woningbouw, zowel sociale huur of zorgwoningen, middenhuur en vrije sector. “We zitten midden in de ontwikkeling,” vertelt Peter. “De aantallen volgen later, maar de richting is helder en dat het een unieke plek wordt is zeker.”
Verdere ontwikkelingen in Gelderland Naast Iseldoks en De Kruisberg werkt Ter Steege aan meerdere projecten in Gelderland.
Springfield in Arnhem verrijst op het voormalige Novartis-terrein. Geen transformatie, maar complete nieuwbouw. Medio 2026 start de verkoop van circa 120 appartementen, verdeeld over drie gebouwen, aangevuld met 12 stadswoningen en een half verdiepte parkeerkelder. Eén blok is gereserveerd voor huur. De architectuur is uitgesproken en eigentijds, passend bij de dynamiek van de plek.
Aan de Zijpendaalseweg in Arnhem ontwikkelt Ter Steege samen met Rots Bouw vier woongebouwen op de plek van het voormalige ROC. In totaal komen hier 67 appartementen, waaronder 22 sociale huurwoningen voor Vivare. Met deze mix wordt gezorgd voor een eerlijke verdeling van het woningaanbod.
Bij de Koepelgevangenis in Arnhem richt Ter Steege zich samen met Explorius Vastgoedontwikkeling op sloop en nieuwbouw rondom het monument. Ongeveer 65 woningen verrijzen hier, waarbij het hoogteverschil van 14 meter wordt benut voor bijzondere woningontwerpen.
Open voor nieuwe uitdagingen Ter Steege Bouw Vastgoed ontwikkelt bij voorkeur locaties met een verhaal. In heel oost- en midden Nederland blijft het team zoeken naar plekken waar innovatie, passie en vakmanschap samenkomen. Ter Steege Bouw Vastgoed gaat aan van uitdagingen en staat open voor nieuwe samenwerkingen op het gebied van gebiedsontwikkeling. Zodat samen gebouwd kan worden aan fijne en betaalbare leefomgevingen voor alle doelgroepen.
Foto: Laurens Kuipers architectuurfotografie
Nard Everdij | De Kwekerij:
“Toekomstbestendig
bouwen in Doetinchem”
Toekomstbestendig bouwen vraagt om visie, lef en samenwerking. In Doetinchem wordt hier dagelijks aan gewerkt, onder meer door Nard Everdij. Als projectleider van de grote ruimtelijke investeringsprojecten (GRIP) binnen de gemeente is hij betrokken bij ontwikkelingen die het gezicht van de stad blijvend veranderen. Vaak gaat het om grootschalige gebiedsontwikkelingen, maar soms ook om kleinere projecten met een grote impact. Altijd met hetzelfde doel: bouwen aan een leefbare, duurzame en toekomstbestendige stad.
“Projecten als het Joop Sarsplein, het A18 Bedrijvenpark in Wehl, de nieuwbouw van het Slingeland Ziekenhuis en woongebied Wijnbergen laten zien hoe ingrijpend ruimtelijke keuzes kunnen zijn voor Doetinchem,” vertelt Nard. “Het zijn projecten die vanaf het begin zorgvuldig moeten worden aangepakt, omdat het impact heeft op bewoners en de stad.”
Toekomstbestendig bouwen
Voor de gemeente Doetinchem is toekomstbestendig bouwen een breed en gelaagd begrip. Het gaat niet alleen over energiezuinige woningen of duurzame materialen, maar over de vraag voor wie je bouwt en hoe een wijk ook over dertig of vijftig jaar nog prettig functioneert.
Verschillende leeftijdsgroepen hebben verschillende woonwensen. Starters, gezinnen en senioren vragen om andere woningtypes, maar delen wel dezelfde leefomgeving. Daar moet je stedenbouwkundig en sociaal op voorsorteren.
De visie strekt zich uit tot de openbare ruimte, voorzieningen, mobiliteit en bereikbaarheid. Kwaliteit gaat niet alleen over de woning zelf, maar ook over hoe mensen zich door een wijk bewegen, elkaar ontmoeten en zich veilig voelen. Toekomstbestendig bouwen betekent vooruitdenken, verbinden en keuzes maken die verder reiken dan de korte termijn.
Concrete keuzes
Die ambities vertaalt Doetinchem naar duidelijke keuzes in ontwerp en uitvoering. Maar ook materiaalgebruik speelt een steeds belangrijkere rol. Waar de afgelopen honderd jaar veel is gebouwd met steen en beton, met een hoge stikstofuitstoot als
gevolg, zoekt de gemeente nu bewust naar duurzamere alternatieven. Houtbouw en biobased materialen bieden enorme kansen. Het is lichter, duurzamer en heeft een lagere milieubelasting. Tegelijkertijd moet het wel geschikt zijn voor de lange termijn, kwaliteit uitstralen en tegen een stootje kunnen.
‘Je moet al in een heel vroeg stadium nadenken over wie er gaan wonen.
De inrichting van de openbare ruimte is cruciaal. Tuinen worden kleiner en er is meer hoogbouw nodig om aan de woningvraag te voldoen. Dat maakt ontmoeting in de buitenruimte belangrijker dan ooit. Groen speelt hierin een sleutelrol. Bomen zorgen voor schaduw, verkoeling en biodiversiteit. Parkeren wordt steeds vaker geclusterd, waardoor straten rustiger en veiliger worden, kinderen meer ruimte krijgen om te spelen en er voldoende ruimte blijft om elkaar te ontmoeten.
Verbindende factor
Binnen deze complexe opgaven vervult Nard een verbindende rol. Als projectleider brengt hij ambitie, planning en praktijk samen. “Wij als gemeente bouwen zelf geen huizen, wij zijn verkoper van de bouwgrond,” benadrukt hij. “Maar we sturen wel op het gebiedsplan, de inrichting van de openbare ruimte en de randvoorwaarden.”
Dat vraagt om samenwerking, duidelijke kaders én ruimte voor innovatie. Projectleiderschap gaat daarbij niet alleen over het managen van processen,
maar vooral ook over het voeren van het gesprek: over kwaliteit, haalbaarheid en hoe ambities daadwerkelijk op de bouwplaats én bij bewoners tot leven komen
‘Samen met ontwikkelaars en bouwers werken we toe naar een wijk die klopt.
Wijnbergen
Wijnbergen is een gebiedsontwikkelingsproject met een lange geschiedenis. Al in 1999 werd woningbouw hier planologisch mogelijk gemaakt. Vanaf 2010 zijn het midden en westen van het gebied gerealiseerd, terwijl in het oostelijke deel van Wijnbergen een stuk braakliggend terrein bleef. De bouwplannen waren er, maar door de woon- en kredietcrisis belandden deze in 2013 in de ijskast. Het bestemmingsplan bleef van kracht en begin 2020, toen de vraag naar woningen sterk aantrok, gaf het college van B&W opdracht het gebied opnieuw te bekijken. Dat moment bleek bepalend voor de richting van het project, dat uiteindelijk de titel De Kwekerij kreeg.
De Kwekerij
Samen met een landschapsarchitect en stedenbouwkundige ging Nard het gebied in. De conclusie was duidelijk: het bestaande groen en de ecologische verbindingszone Kapperskolk moesten het vertrekpunt vormen.
De Kapperskolk is een waardevolle natuurzone. We besloten dit te behouden en zelfs deels uit te breiden. Uit flora- en faunaonderzoek bleek dat het gebied leefruimte bood aan verschillende beschermde diersoorten. Door bestaande groenstructuren te behouden, blijft hun leefgebied zoveel mogelijk intact.
Het grote groene gebied liet de ambitie groeien om vanuit hier te gaan bouwen. Zo ontstond een heldere ambitie: circulair, natuurinclusief en biobased bouwen, met groen en biodiversiteit als uitgangspunt. De Kwekerij onderscheidt zich door concrete, samenhangende keuzes. De wijk wordt energieneutraal, met zonnepanelen, groene daken en duurzame materialen. Auto’s verdwijnen zoveel mogelijk uit het straatbeeld; parkeren wordt geclusterd opgelost.
Opvallend is ook de keuze voor verzamelen ondergrondse afvalcontainers. “In eerdere delen van Wijnbergen zie je veel containers in het straatbeeld,” zegt Nard. “Hier hebben we bewust gekozen voor een andere oplossing. Dat lijkt klein, maar het maakt een wereld van verschil in beleving.”
Daarnaast is er een kringloopruimte in de wijk, waar bewoners spullen kunnen delen en hergebruiken. Het versterkt de sociale samenhang en sluit aan bij het duurzame karakter van De Kwekerij.
De wijk biedt ruimte aan verschillende woonvormen: koop en huur, vrijstaande woningen, projectmatige bouw en tiny houses. Er komt zelfs een community voor 8 tot 10 tiny houses, aangevuld met vijf losse kavels. Zo ontstaat een inclusieve wijk voor uiteenlopende doelgroepen.
De Kwekerij in aanbouw
Een vernieuwende aanpak
Ook in de aanbesteding koos de gemeente voor een vernieuwende aanpak. Niet het hoogste grondbod, maar het best passende idee stond centraal. Ambitie, kwaliteit, duurzaamheid en woonlasten voor bewoners wogen zwaar mee.
De aanpak is zo goed bevallen dat het inmiddels ‘het nieuwe normaal’ is voor Doetinchem rondom de inschrijving van ontwikkelingen.
Daarnaast heeft de gemeente een kwaliteitsteam ingesteld dat toezicht houdt op de uitvoering van de plannen. Dit team toetst de projecten op duurzaamheid, natuurinclusief bouwen en circulair materiaalgebruik, en fungeert als sparringpartner voor ontwikkelaars en bewoners. Zo blijft de ambitie van de gemeente gewaarborgd en kunnen ideeën verder worden aangescherpt.
De gemeente besloot de uitvraag voor de bouw uiteen te splitsen in twee delen. Eén landelijk en één regionaal (binnen een straal van 25 kilometer) deel. BAM Wonen en Welling Bouw hadden de meest passende ideeën en werken nu samen met de gemeente en woningcorporatie
Sité wonen aan een wijk waarin geen onderscheid zichtbaar is tussen koopen huurwoningen. Het resultaat is een gelijkmatige, hoogwaardige uitstraling en een duidelijke waardevermeerdering voor de omgeving.
Visie voor de toekomst
De Kwekerij is geen blauwdruk die éénop-één gekopieerd kan worden, maar wel een krachtig voorbeeld. Elementen uit deze aanpak worden inmiddels toegepast in andere projecten, zoals het Augustinuspark in het dorp Gaanderen. “Je moet altijd eerst naar de plek kijken,” benadrukt Nard. “Wat is hier nodig? Welke kwaliteiten zijn er al? Van daaruit kun je sturen op ambitie.” Toekomstbestendig bouwen is daarom geen vrijblijvende wens, maar noodzaak.
Klimaatverandering vraagt om slimme oplossingen voor wateropvang, verkoeling en schaduw. Tegelijkertijd blijft de sociale structuur essentieel. “We bouwen niet alleen huizen,” besluit Nard. “We bouwen aan buurten waar ontmoeten centraal staat. Dat is de basis voor saamhorigheid, leefbaarheid en een stad die ook in de toekomst blijft werken.”
Kwekerij in aanbouw
De
Roel van Vliet van Aannemingsmaatschappij Friso Oost:
“Betrouwbaar bouwen in Twente en de Achterhoek met Friso Oost”
Sinds 2022 leidt Roel van Vliet Aannemingsmaatschappij Friso Oost, een vestiging van Friso Bouwgroep in Eibergen, waar hij samen met het team werkt aan het versterken van de regionale bekendheid van Friso in Twente en de Achterhoek. “Door de betrokkenheid en inzet van iedereen binnen onze vestiging lukt het om onze doelen te halen. Door intensief samen te werken met onze opdrachtgevers en bouwpartners worden mooie projecten gerealiseerd, breiden we uit en versterken wij onze positie in de regio.” Inmiddels wordt Friso Oost in Twente en de Achterhoek gezien als betrouwbare partner in nieuwbouw, renovatie, verduurzaming, service en onderhoud.
Het kantoor van Friso Oost in Eibergen.
Flexibel en snel
Friso Oost houdt zich bezig met een breed scala aan bouwprojecten: van nieuwbouw van appartementencomplexen tot renovaties van hotels en het uitvoeren op grote schaal van groot onderhoud en verduurzaming van de bestaande voorraad woningen van meerdere woningbouwcorporaties. “Op jaarbasis verduurzamen we ongeveer 500 woningen voor de woningbouwcorporaties en particuliere opdrachtgevers”, aldus Roel.
Door de diversiteit aan specialismes en de klantgerichte aanpak speelt Friso Oost flexibel in op de regionale behoeften. Roel legt uit: “Ons werk is verdeeld over verschillende disciplines, dat maakt dat we flexibel zijn en snel kunnen inspelen op vragen vanuit de markt.”
Groeien en blijven bewegen
Friso Oost heeft de afgelopen jaren een flinke groei doorgemaakt. “In korte tijd zijn we snel gegroeid in omzet en in mensen,” zegt Roel trots. “Onze kracht ligt in de snelheid waarmee we kunnen schakelen en in de duurzame relaties met onze partners. De groeiende vraag naar woningen, renovaties en verduurzaming vraagt om voortdurende flexibiliteit en innovatie. Samen met producenten worden de ontwikkelingen in de markt nauwlettend gevolgd en toegepast in de projecten. Waar we ook op inspelen is de behoefte aan de ontwikkeling van bouwlocaties. Samen met grondeigenaren kijken we bijvoorbeeld naar de mogelijkheden om nieuwbouw te realiseren. Een handschoen die we graag oppakken.”
Biobased
“Zorgzaam omgaan met onze omgeving vinden we belangrijk”, geeft Roel aan. Het terugdringen van fossiele grondstoffen en de transitie naar biobased-producten heeft prioriteit. We onderzoeken nieuwe biobased-producten en passen bewezen producten als Isovlas als isolatiemateriaal al dagelijks toe in onze projecten. Het kleiner maken van onze afvalstroom door
het hergebruiken van bouwmaterialen ligt als taak in onze organisatie. Dagelijks verminderen wij hiermee onze impact op onze leefomgeving.”
Friso Bouwgroep
Aannemingsmaatschappij Friso Oost is onderdeel van Friso Bouwgroep, een groot bouwbedrijf met tien vestigingen in de provincies Friesland, Groningen, Flevoland, Gelderland en Overijssel. Bij de verschillende vestigingen werken circa 600 medewerkers. Friso is een bedrijf met een orderportefeuille die bestaat uit tal van disciplines, zoals utiliteitsbouw, woningbouw, beton-, water- en industriebouw, restauratie en onderhoud en verbouw. Door de krachten en kennis van de verschillende bedrijfsonderdelen te bundelen is Friso in staat snel en vakkundig te werken.
Groot onderhoud en de verduurzaming van 57 woningen in Eibergen.
Fletcher Hotel
De Mallejan in Vierhouten, dat Friso Oost renoveerde en verduurzaamde.
Wethouder Edwin Enklaar van de gemeente Harderwijk:
“Wonen
als belangrijkste ambitie voor Harderwijk”
Wonen is de kern van de maatschappelijke opgave waar Harderwijk voor staat. Voor wethouder Edwin Enklaar, verantwoordelijk voor ruimtelijke ontwikkeling, wonen en afval, is het helder: zonder voldoende, passende en toekomstbestendige woningen komt de brede ontwikkeling van de stad onder druk te staan. Harderwijk passeerde recent de grens van 50.000 inwoners en groeit richting 2040 door naar circa 60.000 inwoners. Die groei vraagt om meer dan alleen woningbouw. Het vraagt om integrale gebiedsontwikkeling waarin leefbaarheid, bereikbaarheid, voorzieningen en identiteit samenkomen.
“Wonen is onze belangrijkste ambitie,” stelt Enklaar. “Omdat het direct raakt aan hoe mensen leven, elkaar ontmoeten en zich verbonden voelen met hun omgeving.”
De uitdaging is groot, maar volgens de wethouder realistisch.
Visie op bouwen en gebiedsontwikkeling De visie van de gemeente Harderwijk op bouwen is stevig verankerd in landelijke en regionale afspraken, maar ook in de historie van de stad. In 2023 werd samen met het Rijk en de provincie Gelderland de Woondeal gesloten. Daarin zijn concrete aantallen woningen vastgelegd die tot 2030 gerealiseerd moeten worden om het woningtekort terug te dringen. Voor Harderwijk betekent dit een stevige bouwopgave.
Tegelijkertijd is Harderwijk een relatief compacte gemeente. Ruimte is schaars en belangen komen samen. Nieuwe bouwplannen moeten daarom zorgvuldig worden ingepast in de bestaande stad. Bereikbaarheid, de kwaliteit van de openbare ruimte en het voorzieningenniveau worden vanaf het begin meegenomen in gebiedsontwikkelingen. Wonen staat nooit op zichzelf, maar is altijd verbonden met mobiliteit, werkgelegenheid en voorzieningen.
Randvoorwaarden maken de opgave complex. Stikstof is een reële zorg bij stedelijke ontwikkeling, net als de beschikbaarheid van elektriciteit. Deze factoren vragen om slimme fasering, nauwe samenwerking met ontwikkelaars en realistische planning. Daarnaast wil de gemeente sturen op een eerlijke verdeling van woningen. “We blijven hier scherp op,” aldus Enklaar.
Toekomstbestendig bouwen Duurzaamheid vormt een belangrijk fundament onder de Harderwijkse bouwambitie. Volgens Enklaar is het geen theoretisch vraagstuk, maar een praktische noodzaak. “Het gaat om nut en noodzaak. “We willen woonlasten omlaag brengen, maar moeten ook voorkomen dat grondstoffen opraken.” Toekomstbestendig bouwen betekent daarom energiezuinige woningen, het gebruik van duurzame en herbruikbare materialen.
‘We moeten scherp aan de wind zeilen om het te realiseren, maar het is haalbaar.̓
De gemeente stuurt hier actief op via het volkshuisvestelijk programma. Daarin wordt vastgelegd welke woontypen en doelgroepen in een wijk worden gerealiseerd. Het streven is een goede mix van jong en oud en van verschillende inkomensgroepen. Een samenstelling van vragers en dragers. Opvallend is de bewuste koppeling tussen het sociaal domein en het ruimtelijke domein. Door deze werelden samen te brengen, ontstaan wijken die zelfredzaam zijn en waar bewoners naar elkaar omkijken.
In bestaande wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, wordt ingezet op renovatie en sloop-nieuwbouw. Daarbij is veel aandacht voor ontmoeting, veiligheid en betrokkenheid. De gemeente investeert in de openbare ruimte en doet dat samen met bewoners. Of het nu gaat om een
Bouwen aan de toekomst. In de wijk Harderweide worden in totaal 862 woningen gerealiseerd.
speeltuin, een moestuin of een andere ontmoetingsplek: bewoners denken mee en dragen mede verantwoordelijkheid. Zo groeit het gevoel van eigenaarschap en trots.
Een concreet voorbeeld is de Goeman Borgesiuslaan. Hier worden drie flats gerenoveerd en verduurzaamd. Gehorigheid wordt aangepakt en gesloten parkeergelegenheid wordt opengebroken, wat leidt tot meer sociale controle en minder criminaliteit. Door goed te luisteren naar bewoners en samen te werken aan oplossingen, keert de veiligheid en leefbaarheid terug.
‘Woningen moeten niet alleen bewoonbaar zijn, maar ook leefbaar zijn.̓
Waterfront
Het Waterfront is een enorm transformatieproject geweest voor de gemeente Harderwijk. Het is een van de sleutelprojecten uit de woondeal. Op een voormalig parkeer- en industrieterrein realiseren diverse ontwikkelaars samen
met de gemeente een compleet nieuw stadsdeel. In totaal worden hier circa 1.900 woningen gebouwd, waarvan inmiddels ruim de helft is gerealiseerd.
Met het Waterfront heeft Harderwijk weer een aantrekkelijke kustlijn gekregen. Nieuwe woningen worden gecombineerd met een jachthaven, een gastvrije passantenhaven, een stadsstrand, de Wijde Wellen en een flaneerboulevard. De stad is opnieuw zichtbaar en beleefbaar verbonden met het water.
Duurzaamheid is in dit project tastbaar aanwezig. Ontwikkelaars en bouwers worden uitgedaagd om te werken met biobased materialen en ook wordt er geëxperimenteerd met houtbouw. In de openbare ruimte is gebruikgemaakt van hergebruikte materialen, zoals steigerhout uit de oude haven en natuursteen uit een opgebroken weg in België. Toiletten zijn voorzien van systemen die doorspoelen met regenwater. Zo draagt het Waterfront niet alleen bij aan woningbouw, maar ook aan lagere milieubelasting en toekomstbestendig gebruik.
Harderweide
Harderweide is een belangrijk woningbouwproject binnen de wijk Drielanden en levert een substantiële bijdrage aan de betaalbare woningvoorraad. In totaal worden hier 862 woningen gerealiseerd. Ongeveer 200 woningen zijn inmiddels gebouwd. Twee derde van het programma bestaat uit betaalbare woningen, waaronder circa 200 sociale huurwoningen.
Het project bevindt zich in de laatste fase van de planvorming. Na afronding van een aanvullende stikstofstudie kan de bouw van de volgende deelgebieden starten. Duurzaamheid speelt een belangrijke rol, zowel in de woningen als in de inrichting van de openbare ruimte. Een onderdeel van het project is Crescent Park. Dit vormt een groen hart in de wijk en stimuleert ontmoeting tussen bewoners.
Nieuw Weiburg
Met het project Nieuw Weiburg werkt Harderwijk aan een grootschalige herontwikkeling van het stationsgebied. In het stedenbouwkundig plan, is vastgelegd hoeveel woningen er komen, welke type woningen worden gerealiseerd en hoeveel ruimte er is voor ondernemen. In totaal gaat het om circa 1.100 woningen. Het omgevingsplan wordt naar verwachting aan het einde van het jaar aan de gemeenteraad voorgelegd.
De gemeente voert deze gebiedsontwikkeling zelf, samen met grondeigenaren, BPD en Van Rhijn wonen. “De wijk Weiburg wordt een nieuw, levendig stadsdeel waar wonen, werken, leren en ontmoeten samenkomen. Het stationsgebied is een belangrijke plek voor de ontwikkeling van kantoren. Aan het Westeinde is ruimte voor een mix van wonen, werken en onderwijs. De gemeente noemt dit de “challenge boulevard”. Een plek waar reuring is en waar bewoners, werknemers en bezoekers elkaar ontmoeten. Het project Nieuw Weiburg wordt vanaf het station de toegangspoort naar de binnenstad.
Samenwerking als sleutel tot succes In alle projecten staat samenwerking centraal. De gemeente werkt intensief samen met ontwikkelaars, woningcorporaties en zorginstellingen. Er is een steeds nadrukkelijkere koppeling met het sociaal domein. Regelmatig overleg zorgt voor duidelijke kaders en gezamenlijke keuzes, bijvoorbeeld over de inrichting van de openbare ruimte en het levensloopgeschikt maken van wijken.
Ook regionaal zijn afspraken gemaakt om aandachtsgroepen goed in beeld te brengen en te faciliteren. Door samen te kijken naar wat er nodig is in de regio, ontstaat een samenhangende aanpak waarin wonen, zorg, bereikbaarheid en voorzieningen elkaar versterken.
Persoonlijke ambitie
Naast de grote gebiedsontwikkelingen heeft
Edwin Enklaar een duidelijke persoonlijke ambitie. Hij maakt zich hard voor de woonwagenbewoners in Harderwijk. In de stad is behoefte aan 60 tot 85 extra standplaatsen, zodat zij in familieverband en binnen hun eigen cultuur kunnen blijven samenleven. Het realiseren hiervan is complex, maar noodzakelijk. “Dit is iets wat ik graag haalbaar wil maken,” aldus Enklaar.
Het is duidelijk dat Edwin Enklaar zich met passie inzet voor Harderwijk. De gemeente Harderwijk laat zien dat ze keuzes durft te maken en te gaan staan voor de mensen van de stad. Samen met bewoners laat zij zien dat groei hand in hand kan gaan met leefbaarheid en identiteit.
Renovatie en verduurzaming flats
Goeman Borgesiuslaan, meer dan alleen stenen.
‘Ik ben trots op hoe onze stad eruitziet en hoe het nieuwe aansluit op wat er al is.̓
Gilbert Westerink en Maarten van Dooren
Waterfront en Kranenburg als voorbeeldprojecten
“Emissieloos werken en wonen voor een
toekomstbestendig Harderwijk”
De gemeente Harderwijk zet de afgelopen jaren al grote stappen op het gebied van emissieloos werken en wonen. Niet vanuit abstracte beleidsdoelen, maar vanuit concrete gebiedsontwikkelingen waar innovatie, vakmanschap en bestuurlijk lef samenkomen. Twee projecten staan daarbij centraal: Waterfront en Kranenburg. In dit artikel vertellen projectleiders Maarten van Dooren (Waterfront) en Gilbert Westerink (Kranenburg) hoe emissieloos werken en wonen in Harderwijk vorm krijgt, welke keuzes daarvoor nodig zijn, en welke impact dit heeft op inwoners en de toekomst van de stad.
Wat is emissieloos werken?
Emissieloos werken betekent dat tijdens de aanleg en inrichting van een gebied geen uitstoot plaatsvindt van schadelijke stoffen zoals CO₂ en stikstof. Denk aan het gebruik van elektrisch materieel in plaats van dieselmachines, slimme logistiek en het beperken van geluidsoverlast. Het vraagt om een andere manier van plannen en uitvoeren, waarbij energievoorziening, laadinfrastructuur en samenwerking met aannemers cruciaal zijn.
Emissieloos werken in de praktijk Volgens Maarten van Dooren speelde emissieloos werken een belangrijke rol in de derde fase van Waterfront. Dit gebied heeft een lange geschiedenis, van parkeeren bedrijventerrein naar een woongebied aan het water. In 2019 startte de derde fase. Kavels werden via tenders uitgegeven aan marktpartijen, met hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. “Door de hoeveelheid normen en voorwaarden vonden we dat we als gemeente ook zelf verantwoordelijkheid moesten nemen,” vertelt Van Dooren. De gemeente is immers opdrachtgever voor het openbaar gebied. Daarom besloot de gemeente om de aanleg van wegen en groen volledig emissieloos uit te voeren.
Dat was geen vanzelfsprekend proces. Elektrisch werken vraagt meer voorbereiding: hoeveel uren kan een machine draaien op een volle accu? Hoe wordt de bouwplaats van voldoende stroom voorzien? De gemeente besloot te investeren in een accupakket en een laadhub, zodat aannemers daadwerkelijk emissieloos konden werken. Daarmee liet Harderwijk zien een betrouwbare partner te zijn, die niet alleen eisen stelt maar ook faciliteert.
Dat bleek ook in de praktijk. Aannemers moesten wennen, maar raakten steeds enthousiaster. Een groenaannemer gaf zelfs uit zichzelf aan ook zijn werk emissieloos te willen doen. Zo verspreidde de ambitie zich als een ‘olievlek’ door het project en daarbuiten.
Het resultaat is concreet en meetbaar. In één deelgebied van Waterfront werd al 27.000 kilo CO₂ bespaard. Dit is vergelijkbaar met 1.125 bomen oftewel 2 hectare bos. Bovendien verliep de bouw opvallend stil, wat extra opviel doordat medewerkers van de gemeente het project van dichtbij volgden vanuit het nabijgelegen stadhuis.
‘Door zo’n keuze te maken zet je iets in beweging wat niet meer te stoppen is.
Wat is emissieloos wonen?
Emissieloos wonen gaat een stap verder. Het betekent dat niet alleen de aanleg, maar ook de gebruiksfase van woningen geen uitstoot veroorzaakt. Dit vraagt om vernieuwende keuzes op het gebied van energie, mobiliteit en leefstijl. Denk aan elektrische deelmobiliteit, optimaal gebruik van openbaar vervoer, en geen houtkachel om je huis te verwarmen.
Toekomstbeeld van Kranenburg: Een groene autovrije woonomgeving op het voormalige kazerneterrein
Kranenbug
Bij Kranenburg ontstond de ambitie voor emissieloos wonen aanvankelijk uit noodzaak. Door de hoge stikstofuitstoot en de nabijheid van Natura 2000-gebied De Veluwe, zijn traditionele ontwikkelstrategieën niet mogelijk. Ook opties zoals salderen of het knippen van planvorming vielen af. Stoppen met ontwikkelen was geen optie, gezien de woningnood en de enorme kans om een grote bijdrage te leveren aan het woningenbestand.
‘Emissieloos wonen is een unieke
missie, het is niet eerder in Nederland uitgevoerd.
De voormalig kazerne locatie Kranenburg beslaat 11,2 hectare, ligt vlak bij het station en heeft grote cultuurhistorische waarde. Hier moeten circa 500 woningen komen. “Dit gebied niet inzetten om aan de woningvraag te voldoen, is gewoon geen optie,” zegt Gilbert Westerink. Er bleef één keuze over: een woningbouwplan
ontwikkelen dat geen stikstof uitstoot. Daarmee is Harderwijk pionier, want een integrale aanpak waarbij zowel aanleg als gebruiksfase emissieloos zijn, is nog nergens in Nederland onderzocht.
Hoe werkt emissieloos wonen in Kranenburg?
Emissieloos is in Kranenburg het uitgangspunt, zonder de realiteit uit het oog te verliezen. Deelauto’s (elektrisch), deelfietsen en het station op loopafstand vormen samen een zorgvuldig doordacht mobiliteitsconcept. Dit concept wordt vanaf het begin integraal meegenomen in het ontwerp, volgens het vastgestelde STOMPprincipe (Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobiliteit als service, Privéauto).
Het mobiliteitsconcept wordt door de gemeente gefaciliteerd en gaat uit van wonen zonder eigen auto.
Daarnaast levert emissieloos wonen meer op dan alleen minder uitstoot.
Het zorgt voor een groenere, veiligere wijk, met meer ruimte voor openbare ontmoetingsplekken. Minder verkeer betekent meer leefkwaliteit.
Om de haalbaarheid te toetsen, start de gemeente met een ‘Proof of Concept’ in het karakteristieke stafgebouw van het voormalig Opleidingscentrum Infanterie (OCI). Hier worden 24 appartementen gerealiseerd, inclusief het mobiliteitsconcept op kleine schaal. In deze proef wordt onderzocht of emissieloos wonen haalbaar, praktisch uitvoerbaar en betaalbaar is.
“Het concept is niet in beton gegoten,” benadrukt Westerink. Er is ruimte om bij te sturen, bijvoorbeeld als wetgeving verandert of als de praktijk daarom vraagt. Essentieel is dat er straks tevreden bewoners wonen. Dat vertrouwen is de basis om Kranenburg samen met marktpartijen verder te ontwikkelen.
Samenwerking, innovatie en bestuurlijk lef Zowel bij Waterfront als Kranenburg speelt
Emissieloos wonen als noodzaak én ambitie
samenwerking een sleutelrol. De gemeente heeft oog voor de uitdagingen waar marktpartijen voor staan en zoekt actief de dialoog. Door vroegtijdig kennis te delen en plannen samen aan te scherpen, worden ambities haalbaar gemaakt.
De gemeente Harderwijk biedt die ruimte. “Wanneer je samenwerkt en ook geeft en meebeweegt als gemeente, ontstaat hoor en wederhoor,” zegt Van Dooren. De provincie en andere overheden kijken inmiddels met bewondering naar de aanpak.
Toekomstbestendigheid van de stad Uiteindelijk draait emissieloos werken en wonen niet om techniek, maar om mensen. Beide projecten hebben als doel goede plekken te creëren waar mensen prettig kunnen wonen, passend bij verschillende doelgroepen en woonwensen. “Eigenlijk willen we zo min mogelijk impact maken,” vat Westerink samen. “Dat houdt in dat we precies ontwikkelen wat past bij de wens van veel inwoners.”
Bij Waterfront is nadrukkelijk ingezet op ontmoeting. Met een ‘woonkamer van de wijk’, parken en het strandeiland, wordt actief ingezet op samenleven. In Kranenburg krijgt dit vorm via een communityconcept, dat ontmoeting en sociale activiteiten stimuleert en faciliteert.
De impact die gemeente Harderwijk wil maken reikt verder dan de wijkgrenzen. Door nu te investeren in emissieloos werken en wonen, bouwt Harderwijk aan een toekomstbestendige stad. Minder afhankelijk van fossiele energie, beter voorbereid op strengere milieuregels en aantrekkelijker om in te wonen en te werken. Voor inwoners betekent dit schonere lucht, meer rust, meer groen en sterkere sociale verbindingen.
Waterfront en Kranenburg laten zien dat emissieloos geen beperking is, maar een kans. Een kans om innovatie te verbinden aan vakmanschap en ambitie te vertalen naar concrete impact. De gemeente is zich er bewust van dat succes niet gegarandeerd is en dat pionieren lef vraagt. Door iets nieuws te proberen, ontstaat ruimte voor oplossingen binnen de stikstofproblematiek en woningnood. Harderwijk bewijst daarmee dat duurzame keuzes vandaag het verschil maken voor de stad van morgen.
De gemeente faciliteert. Om emissieloos werken mogelijk te maken, investeerde Harderwijk in een eigen laadhub.
‘Het vraagt bestuurlijk lef om nieuwe paden te bewandelen.
Kade 5 een van de nieuwe staddelen in het Waterfront met hoge ambities op het gebied van duurzaamheid
