REVUE D’INFORMATION DU REGROUPEMENT DES GE STIONNAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC
Dossier réno vation
LE BOIS EN COPROPRIÉTÉ
TRANSITION CLIMATIQUE ET COPROPRIÉTÉ
RENDRE SA COPROPRIÉTÉ PLUS VERTE
INSPECTION
OBLIGATOIRE DES CHANTIERS
Un tournant historique… mais encore insuffisant
ACHETER OU LOUER UN CONDO?
Quand les chiffres et le patrimoine familial parlent d’eux-mêmes
LOI 16
Des outils mieux connus, mais encore à apprivoiserRetour sur notre sondage
Depuis 1957
Chez Desjardins
Sécurité du Bâtiment, notre mission est d’assurer votre protection!
pour vous assurer une protection optimale en tout
Sommaire
4 Éditorial national
Une année électorale sous le signe du logement… et de la copropriété divise par Yves Joli-Cœur, Ad. E., président du RGCQ – Provincial
6 Éditorial du directeur général 2026 : Grandir ensemble, avec lucidité et ambition par Yves Nadon
8 Un copropriétaire peut-il entreprendre des travaux sur une partie commune à usage restreint?
14 Chronique gestion
Syndicat initial et syndicats concomitants : la copropriété dans la complexité par Michel Paradis, Ad. E.
20 Gestion des comportements humains en copropriété Quand l’humain est au cœur de la gestion
30 Inspection obligatoire des chantiers
Un tournant historique… mais encore insuffisant
38 Mises en chantier
Condoliaison
Le paradoxe de l’Outaouais : pourquoi le condo se meurt à Gatineau alors qu’il fleurit à Ottawa?
42 Loi 16
Des outils mieux connus, mais encore à apprivoiser
59 Chronique juridique
Dossier Rénovation
36 Acheter ou louer un condo?
Quand les chiffres et le patrimoine familial parlent d’eux-mêmes par Roch St-Jacques
48 Chronique bâtiment
Le bois en copropriété
Un matériau vivant, durable… qui ne pardonne pas l’improvisation par Caroline Martel
53 SÉRIE :
La course à la carboneutralité
Transition climatique et copropriété
Des engagements mondiaux aux règles locales par Véronique Martel
56 Rendre sa copropriété plus verte grâce à une bonne planification… et à des subventions
Une décision majeure en matière de responsabilité des sinistres en copropriété par Me Charlotte T. Fortier
60 Hommage
Claude Wilson : le discret architecte du savoir en copropriété par Caroline Martel
Info RGCQ
61 Chronique info-gestion
Vos questions, les réponses de notre équipe de conseillers experts par Simon Bégin
63 RGCQ – chapitre de Montréal Quelques croyances des copropriétaires et administrateurs à propos des nouvelles lois 16 et 141 par Charles-Antoine Carra
64 RGCQ – chapitre de Québec
Il est grand temps de relancer la copropriété divise par Michel Paradis, Ad. E.
65 RGCQ – chapitre de l’Outaouais Hommage à Michel Mancini par Me Richard M. LeBlanc
66
Le mot de la fin
Mieux gérer, mieux encadrer, mieux former : les dernières initiatives du RGCQ
Une année électorale sous le signe du logement… et de la copropriété divise
par Yves Joli-Coeur, Ad. E., président du RGCQ Provincial
année 2026 s’annonce résolument électorale au Québec. Certains partis politiques se livrent à des campagnes à la chefferie, alors que le paysage politique connaît des bouleversements majeurs. Le départ du premier ministre François Legault, la course à la direction du Parti libéral du Québec et le repositionnement des formations politiques dessinent les contours d’un débat qui dépassera les simples enjeux de leadership. Tout indique que la prochaine campagne électorale et le scrutin du mois d’octobre baigneront dans des thèmes à forte charge identitaire, voire référendaire.
Dans ce contexte mouvant, un enjeu pourtant bien réel risque de demeurer en marge des débats : la copropriété divise. Pourtant, rarement le logement aura occupé une place aussi primordiale dans les préoccupations sociales, économiques et générationnelles. Le déficit de logements, la rareté de l’offre abordable pour les jeunes ménages et la pression exercée sur les centres urbains constituent désormais des réalités incontournables. Il s’agit là d’un enjeu de premier plan, qui devra tôt ou tard faire l’objet d’un véritable débat politique structuré.
La copropriété divise s’inscrit au cœur de cette réflexion. Longtemps perçue comme une solution transitoire ou imparfaite, elle a atteint un degré de maturité qui mérite d’être reconnu. Les récentes réformes législatives, notamment en matière de planification financière, de carnet d’entretien et d’études de fonds de prévoyance, ont profondément transformé le cadre juridique
applicable. Elles offrent aujourd’hui aux acheteurs une plus grande prévisibilité, une meilleure protection et, surtout, une habitation stable et viable à long terme.
Au-delà de la question de l’accessibilité, la copropriété divise joue également un rôle stratégique dans la revitalisation économique des centres urbains. Elle permet de densifier intelligemment le territoire, de soutenir les commerces de proximité et de limiter l’étalement urbain, tout en répondant aux aspirations d’une population plus jeune, mobile et soucieuse de la qualité de son milieu de vie.
En cette année électorale, il appartient aux décideurs politiques de reconnaître que la copropriété divise n’est plus un sujet périphérique. Elle constitue désormais un levier central de toute politique du logement cohérente et durable. C’est dans cet esprit que le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec entend interpeller les partis politiques sur le contenu de leur programme électoral en matière de copropriété divise et les inviter à participer à un débat public organisé sous l’égide du RGCQ.
La question n’est plus de savoir si la copropriété doit faire partie du débat public, mais quand et comment elle sera enfin abordée avec toute la rigueur, la nuance et la vision qu’elle commande. Les enjeux de la professionnalisation des gestionnaires et de la formation des administrateurs de syndicats doivent faire partie des priorités de la prochaine législature.
Bonne lecture!
Condoliaison
Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec Provincial — RGCQ Provincial
1200, avenue McGill College, bureau 1500 Montréal (Québec) H3B 4G7 T : 514 916-7427
www.rgcq.org
Direction générale du RGCQ Yves Nadon
Direction du magazine
Gabrielle Tournier
Coordination
Jade Serbah
Équipe éditoriale
Me Michel Paradis
Gabrielle Tournier
Jade Serbah
Hélène Joli-Coeur
Richard LeCouffe, révision juridique
Caroline Martel Véronique Martel
Équipe de rédaction
Caroline Martel Véronique Martel
Jade Serbah
Richard LeCouffe
Révision linguistique et révision des maquettes Frédérique LeBlanc
Publicité
Diane Ménard –d.menard@rgcq.org
Production graphique
Bernard Lamy –blamylamy@gmail.com
Sophie Bellemare
Impression et distribution
Imprimerie Solisco inc. Scott (Québec)
Dépôt :
Bibliothèque et archives nationales du Québec et du Canada
Envoi de publication convention # 42063014
Gestion et réalisation de projets complexes en copropriété
Newsam Construction accompagne les syndicats de copropriétaires et leurs gestionnaires dans la gestion et la réalisation de projets structurants, notamment en contexte de sinistres ou de travaux majeurs. Ces mandats exigent une coordination rigoureuse des intervenants, une maîtrise des coûts et des échéanciers, ainsi qu’une exécution conforme aux attentes des copropriétaires.
Notre approche repose sur une expertise technique éprouvée et une communication claire avec les divers intervenants.
Nos champs d’intervention comprennent notamment :
La gestion de sinistres majeurs (dégâts d’eau et incendies)
La réalisation de projets majeurs en copropriété
La coordination avec les assureurs et les autorités compétentes
La gestion des budgets, des échéanciers et des exigences réglementaires
Notre division extérieure chez Newsam est également experte en projets extérieurs pour les copropriétés et les toits-terrasses. Nous sélectionnons et distribuons des solutions de protection solaire ainsi que des structures architecturales adaptées aux condos, tout en accompagnant nos clients de manière rigoureuse, du permitting jusqu’à l’installation finale.
Par une approche rigoureuse et transparente, Newsam Construction contribue à protéger les intérêts du syndicat, à soutenir les gestionnaires de copropriété et à accompagner les conseils d’administration dans leurs responsabilités.
Contactez Paul Schapira paul@newsam.ca 514 969-8757
2026 : Grandir ensemble, avec lucidité et ambition
par Yves Nadon, directeur général, RGCQ Provincial
Chers membres, partenaires et amis de la copropriété, à l’aube de 2026, une chose est claire : la copropriété québécoise vit une période de transformation profonde. Avec plus de 400 000 unités réparties partout au Québec, elle n’est plus une réalité marginale ou spécialisée. Elle est devenue un pilier incontournable de notre parc résidentiel, un mode de vie collectif qui est désormais celui de centaines de milliers de citoyens.
Cette croissance s’accompagne aussi de défis majeurs. Vieillissement des immeubles, hausse des coûts, complexification des obligations, multiplication des enjeux juridiques et humains : la copropriété exige aujourd’hui plus de rigueur, plus de compétence, mais surtout plus de vision.
Le nouveau cadre réglementaire, porté notamment par la Loi 16, a créé un véritable choc structurant. Il oblige l’ensemble du milieu à évoluer, à mieux planifier, à mieux gouverner, à mieux protéger. Cette transition peut sembler exigeante, parfois même déstabilisante, mais elle représente aussi une opportunité unique, soit celle de bâtir une copropriété plus durable, plus transparente, et mieux outillée pour l’avenir.
Dans ce contexte, le rôle du RGCQ n’a jamais été aussi essentiel.
COMPRENDRE LA DIVERSITÉ DE NOTRE COMMUNAUTÉ
La copropriété n’est pas un bloc homogène. Elle est un écosystème riche, complexe, profondément humain. Derrière chaque syndicat, chaque immeuble, chaque assemblée, il y a des réalités différentes.
Des copropriétaires découvrent leurs responsabilités.
Des administrateurs bénévoles donnent temps et énergie, souvent sans formation préalable.
Des gestionnaires professionnels portent une charge croissante dans un contexte de pénurie et de pression.
Des courtiers, notaires, avocats et partenaires participent à structurer le marché. Les attentes ne sont pas les mêmes et les besoins non plus.
C’est pourquoi, en 2026, une priorité fondamentale guidera notre action : mieux comprendre et mieux servir chaque segment de membres, avec des services adaptés, des outils ciblés, iet une approche différenciée.
UN RGCQ PLUS PROCHE, PLUS STRUCTURANT, PLUS MOBILISATEUR
En 2025, vous avez été nombreux à solliciter notre expertise. Des milliers de demandes ont été traitées par l’intermédiaire de la ligne info-gestion, service de consultations juridiques, et des milliers de personnes ont participé à nos formations et événements.
Cette mobilisation confirme que notre communauté est vivante, engagée et en quête de repères. Le RGCQ est plus que jamais un un point d’ancrage indépendant dans un secteur en pleine mutation.
En 2026, nous poursuivrons cet élan avec des priorités claires :
Renforcer l’accompagnement des syndicats, qui disposent de peu de ressources;
Déployer des parcours de formation structurés administrateurs et les gestionnaires;
Continuer à faire entendre la voix du milieu auprès des instances gouvernementales, notamment sur la modernisation de la gouvernance, la création d’un registre distinct, l’encadrement de la profession et la mise en place d’un tribunal spécialisé;
Développer des partenariats stratégiques, notamment financiers, afin d’offrir aux syndicats des solutions concrètes pour mieux gérer leursfonds de prévoyance, financer les travaux majeurs et soutenir la réalisation de projets d’amélioration et de rénovation visant une meilleure efficacité énergétique des immeubles.
UNE AMBITION COLLECTIVE
Je tiens à remercier sincèrement tous ceux et celles qui font vivre cette transformation, c’est-à-dire nos membres, nos bénévoles, nos chapitres régionaux, nos partenaires et notre équipe.
La copropriété est souvent perçue sous l’angle de ses obligations, mais elle est avant tout une aventure humaine, celle d’apprendre à vivre ensemble, à décider ensemble, à préserver ensemble.
En 2026, le RGCQ sera présent, avec lucidité et ambition, pour accompagner chaque acteur du milieu, selon sa réalité, son niveau d’expérience, ses responsabilités.
Parce qu’une copropriété plus forte, c’est une communauté mieux outillée. Et une communauté mieux outillée, c’est un Québec mieux habité.
Cordialement.
Réglementation
Un copropriétaire peut-il entreprendre des travaux sur une partie commune à usage restreint?
par Richard LeCouffe
Il arrive parfois que des copropriétaires effectuent des modifications à une partie commune à usage restreint (PCUR) dont ils ont la jouissance exclusive, se croyant en droit de le faire.
Il peut s’agir de l’agrandissement d’une terrasse ou encore de l’installation d’une haie ou d’un cabanon sur le terrain arrière, en contexte de maisons en rangée, dont les copropriétaires se considèrent souvent comme propriétaires, sans égard à la déclaration de copropriété.
QU’EN EST-IL EN FAIT?
Les PCUR sont désignées ainsi dans la déclaration de copropriété, soit parce qu’elles sont intégrées à la structure de l’immeuble (balcons, fenêtres), soit par mesure de préservation de l’harmonie architecturale. Or, il ne faut pas oublier que les PCUR demeurent avant tout des parties communes; leur usage est réservé, selon le cas, à un seul ou à certains copropriétaires.
Le deuxième alinéa de l’article 1043 C.c.Q. est clair à ce sujet : Art. 1043. Sont dites parties communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.
DU CONSEIL À LA COUR
Consultation et formation | Médiation et arbitrage | Représentation devant les tribunaux
Présidence d’assemblées | Recouvrement des charges communes | Assemblées de transition Modification de la déclaration de copropriété
L’équipe LJT a le plaisir de vous présenter
la 4e édition du Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec de Me Yves Papineau
Cette 4e édition contient tous les articles du Code civil à jour au 1er janvier 2026 et les autres lois applicables en plus de la réglementation en vigueur depuis le 14 août 2025 quant au carnet d’entretien, de l’étude du fonds de prévoyance et de l’attestation du syndicat.
Pour commander utilisez ce code «QR»
Me Yves Papineau
Me Olivier Charbonneau
Me Karl Michel
Me Philippe Gagnon-Marin
Me Maxime Laflamme-Leblond
Réglementation
UN COPROPRIÉTAIRE PEUT-IL ENTREPRENDRE DES TRAVAUX SUR UNE PARTIE COMMUNE À USAGE RESTREINT?
Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul. Les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint.
Les PCUR sont donc la propriété indivise de tous les copropriétaires. C’est le syndicat qui a le pouvoir d’autoriser et de superviser l’exécution de travaux portant sur ces parties, le cas échéant. En effet, la déclaration de copropriété interdit habituellement aux copropriétaires d’effectuer des travaux sur une PCUR sans l’autorisation du syndicat.
Prenons l’exemple d’un balcon, partie commune réservée à l’usage restreint du copropriétaire de l’unité qui y donne accès. La déclaration de copropriété pourrait interdire d’y installer un tapis d’extérieur permanent ou une thermopompe, afin de préserver l’harmonie architecturale de l’immeuble. Si ce copropriétaire voulait effectuer de tels travaux de transformation, il devrait d’abord obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
QU’ARRIVE-T-IL EN CAS DE TRAVAUX
SANS AUTORISATION?
Lorsqu’un copropriétaire effectue des travaux sur une partie commune à usage restreint, sans l’autorisation requise, le syndicat est en droit d’exiger que ce copropriétaire remette les lieux dans leur état d’origine, à ses frais. À défaut d’obtempérer, des procédures en injonction et en dommages-intérêts pourraient être entreprises par le syndicat.
Soulignons que le recours en injonction du syndicat s’appuie alors sur l’article 1080 C.c.Q. À cet égard, la Cour d’appel du Québec, dans Amselem c. Syndicat Northcrest, a mis fin à une controverse jurisprudentielle en établissant que le syndicat a droit à l’injonction en cas de contravention à la déclaration de copropriété, même en l’absence d’un « préjudice sérieux et irréparable ». L’arrêt de la Cour Suprême du Canada dans cette affaire n’a pas renversé ce principe, qui s’applique donc, advenant le refus d’un copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété.
Les affaires SDC de Trillium Court et Association des copropriétaires de Valbourg II, respectivement en 1998 et 1999, nous fournissent des exemples de tels recours en injonction, survenus dans un contexte de maisons en rangée. Dans Trillium Court, une copropriétaire avait fait agrandir son balcon (qualifié de PCUR, dans cette copropriété) sans avoir obtenu l’autorisation. La déclaration de copropriété interdisait de procéder à de tels travaux sans autorisation, puisque l’uniformité de la décoration extérieure fait partie intégrante des caractéristiques de l’immeuble, donc de sa destination. Le tribunal a reconnu la validité de ces clauses et le syndicat a obtenu une ordonnance d’injonction condamnant la copropriétaire à remettre le balcon dans son état d’origine.
Dans l’affaire Valbourg, ce sont les terrasses extérieures qui étaient qualifiées de PCUR. Une copropriétaire avait, sans autorisation, fait enlever une boîte à fleurs pour installer un bain tourbillon et une clôture en treillis. Là encore, le tribunal a validé les dispositions de la déclaration de copropriété qui visaient à préserver l’harmonie visuelle des terrasses et ordonné la remise en état. Et, tout comme dans l’arrêt Trillium, le juge a statué qu’en cas de défaut, le syndicat pourrait effectuer les travaux, aux frais de la copropriétaire.
Plus récemment, deux autres décisions ont reconnu que les terrasses, cours et jardins d’une copropriété constituent une caractéristique distincte faisant partie des facteurs définissant la destination de l’immeuble. Celle-ci ne se limite pas à la vocation générale énoncée (« destination résidentielle »); elle inclut aussi, entre autres, l’harmonie de l’ensemble immobilier, de ses aménagements intérieurs et extérieurs, ainsi que de la situation de l’immeuble et des conditions aux vues desquelles un copropriétaire a acheté son unité (SDC St-Bruno-sur-le-Lac, Phases 4-5 c. Jean, 2024 QCCS 2621 (confirmé en appel : 2026 QCCA 247); Fanaberia c. Condominium du Musée et Lashchuk, 2024 QCCS 3427).
En copropriété verticale, soulignons deux autres exemples : Dans Bouchard c. SDC de la Tour de l’Île, 2018 QCCS 2118, c’est une copropriétaire qui recherchait, entre autres, une ordonnance d’injonction afin d’obliger le syndicat à lui permettre d’installer, en hiver, un abri d’auto temporaire sur l’espace de stationnement extérieur dont elle avait l’usage exclusif. Elle se considérait erronément en être propriétaire.
La déclaration de copropriété prévoyait notamment qu’aucune construction, structure ou tente ne pouvait être construite, montée, placée, laissée ou gardée sur les parties communes, sans obtenir le consentement préalable des administrateurs. Puisque les PCUR demeurent des parties communes, comme nous l’avons souligné, le juge a établi que l’installation d’un abri de type Tempo aurait nécessairement été assujettie à l’obtention de l’autorisation des administrateurs. Or, leur refus était raisonnable et justifié, estime le juge, notamment en raison du devoir de maintenir une certaine harmonie dans l’aspect extérieur des lieux, partie intégrante de la destination de l’immeuble.
L’installation d’un tel abri temporaire sur l’un des stationnements extérieurs viendrait vraisemblablement rompre cette harmonie et créer un précédent malheureux, d’ajouter le juge. De plus, l’installation d’un abri aurait nui aux opérations de déneigement. La demande d’injonction de la copropriétaire a donc été rejetée.
Dans SDC Le Berri-Bonsecours c. Fredette, 2016 QCCS 6864, une structure désignée par le copropriétaire comme étant un « gazebo » avait été installée sans autorisation par ce dernier sur le patio situé en arrière de son unité du rez-de-chaussée, dans le Vieux-Montréal. L’installation gênait la vue d’un autre copropriétaire sur une cour aménagée en jardin, partie commune de la copropriété faisant partie de la destination de l’immeuble.
Réglementation
UN COPROPRIÉTAIRE PEUT-IL ENTREPRENDRE DES TRAVAUX SUR UNE PARTIE COMMUNE À USAGE RESTREINT?
Le syndicat entreprit donc un recours en injonction afin d’obtenir une ordonnance du tribunal à l’effet de démanteler l’installation. La déclaration de copropriété interdisait aux copropriétaires de changer l’apparence des balcons et des patios et, dans les faits, l’aménagement sur le patio comportait aussi un spa et une section « salle à manger », en plus du gazebo.
Le copropriétaire prétendait que l’installation constituait un « aménagement saisonnier » permis par la déclaration de copropriété, et qu’il n’avait donc pas besoin d’une autorisation du syndicat. Il alléguait aussi que son installation n’était pas « désagréable à la vue », puisque la structure était un produit de qualité, très coûteux et beau par surcroît.
Le juge a rectifié cette prétention, en précisant que le mot « désagréable » ne signifie pas nécessairement « laid ». « Désagréable », écrit-il, signifie « quelque chose qui déplaît ». Quant à l’argument que le défendeur avait le droit, selon la déclaration de copropriété, d’installer tout aménagement saisonnier, le juge a répondu qu’un tel droit ne s’applique pas si l’installation contrevient à d’autres conditions et vise à changer la destination de l’immeuble.
La cour-jardin représentait une caractéristique propre à cette copropriété. Il s’agit d’une chose rare dans le Vieux-Montréal, mentionne le juge avant de s’exprimer comme suit :
C’est dans ce contexte que le Tribunal est d’avis que la destination de l’immeuble en question comprend la jouissance de cette cour-jardin, soit physiquement, soit visuellement. Tout geste qui élimine ou réduit telle jouissance, comme la structure de Fredette en l’espèce, représente une tentative de modifier la destination de l’immeuble, ce qui est prohibé. Il n’est pas nécessaire que la réduction de jouissance d’un droit affecte directement tous les copropriétaires pour que l’on considère qu’il y a tentative de modifier la destination de l’immeuble. Le faire de façon consistante à l’encontre d’un seul parmi 18 copropriétaires peut être suffisant. Le Tribunal est d’avis qu’en l’espèce, c’est effectivement assez suffisant.
Le recours en injonction du syndicat fut donc accueilli. Cependant, toutes ces installations ayant déjà été retirées pour l’hiver, au moment de rendre jugement, l’ordonnance rendue fut essentiellement à l’effet de ne pas installer de nouveau ces structures sur le patio. La Cour d’appel du Québec a confirmé cette décision, dans un arrêt des plus succincts – 2017 QCCA 655.
Le juge de première instance a aussi tenu à rappeler que, lorsqu’on prend la décision de vivre en copropriété divise, on doit accepter de vivre avec certaines restrictions. Cette précision s’applique dans tous les cas, bien entendu, mais il est bon de le rappeler. Quelques copropriétaires ont malheureusement parfois tendance à l’oublier.
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Chronique gestion
SYNDICAT INITIAL ET SYNDICATS CONCOMITANTS :
LA COPROPRIÉTÉ DANS LA COMPLEXITÉ
Pour une raison plus économique que pratique, les autorités municipales exigent souvent que les projets de copropriétés multiples, par phase, se fassent sur le modèle d’une déclaration de copropriété initiale puis d’autres concomitantes.
Les promoteurs détestent pourtant ce modèle de développement, exigeant leur engagement complet et définitif à construire des immeubles qui ne pourraient être vendus que plusieurs années plus tard, alors que la situation du marché immobilier aura changé, tributaire de l’économie. De même, ce modèle rebute d’emblée par les simples règles de la création de plusieurs syndicats interreliés par des déclarations et des servitudes plus complexes les unes que les autres.
par Me Michel Paradis, Ad. E., associé de Therrien Couture Jolicoeur S.E.N.C.R.L. et président du RGCQ - chapitre de Québec
Cette formule ne comporte pratiquement aucun avantage concret et, sans nul doute, plusieurs inconvénients pour ceux qui y acquièrent des unités résidentielles par la suite. Nombre de personnes malheureuses de cette situation se sont présentées à nous dans le passé pour réclamer que nous mettions fin à leur supplice en séparant les phases les unes des autres. Nous n’avions pas de solution pratique et peu coûteuse à leur proposer. Comment peut-on tenter de bien vivre dans une copropriété « au carré »?
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SYNDICAT INITIAL ET SYNDICATS CONCOMITANTS : LA COPROPRIÉTÉ DANS LA COMPLEXITÉ
UNE STRUCTURE INTELLECTUELLEMENT
ASTUCIEUSE,
MAIS CONCRÈTEMENT
PEU ADAPTÉE
À LA COPROPRIÉTÉ
RÉSIDENTIELLE DIVISE
La copropriété à syndicats concomitants repose sur une organisation à deux niveaux. Le syndicat initial, d’abord créé pour l’ensemble des propriétés à être construites, vise à gérer les parties communes généralement extérieures dites générales, soit terrains, rues et allées privées, stationnements, accès, infrastructures extérieures ou enfouies, réseaux techniques et équipements collectifs. Parfois, lorsque les immeubles partagent des espaces souterrains reliés (garages ou autres), ceux-ci peuvent également faire partie de la déclaration initiale. Les syndicats concomitants, pour leur part, administrent les parties communes propres à chaque bâtiment, du type habituel, tels les toitures, ascenseurs et systèmes mécaniques internes.
Cette division introduit une complexité administrative et décisionnelle qui ne doit pas être sous-estimée.
VOTRE
Danielle Macpherson présidente
70, de la Barre Bureau 114, Longueuil
QC J4K 5J3
Tél.: 450 444-2868
Fax : 450 674-5826
dmac@gestior.com www.gestior.com
DES IMMEUBLES EN DÉVELOPPEMENT
La construction envisagée de plusieurs immeubles, voisins les uns des autres, en copropriété forcée, sur une période de quelques années, comporte plusieurs aléas :
Les inconvénients liés au bruit et aux désagréments des chantiers de construction;
Le fait que le promoteur conserve le contrôle de la déclaration initiale et fait payer les propriétaires des premières phases, sans droit de regard de ceux-ci;
Le fait que les acheteurs des premiers immeubles se retrouvent avec une concurrence du promoteur, qui vendra, à côté de chez eux, pendant plusieurs années, des immeubles identiques aux leurs, mais plus neufs;
Les situations où le promoteur se garde des droits sur les stationnements construits pour les offrir dans ses phases ultérieures, alors que des résidents voudraient les utiliser dès maintenant;
Le fait que le partage des quotes-parts de l’initiale entre les phases est établi au départ, mais que la version finale construite des phases peut changer et devenir injuste pour les immeubles déjà construits;
Le fait que parfois le promoteur fait faillite avant la fin de ses constructions, et que certains des terrains de l’initiale deviennent un no man’s land;
Le développement des dernières phases se fait en locatif, car le marché ne supporte plus la vente de nouveaux condos.
Regrettablement, ces situations sont rarement dévoilées aux acheteurs des premières phases, qui les découvrent rapidement par la suite.
TOUT SE JOUE DÈS LA RÉDACTION DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
La réussite d’un tel arrangement immobilier dépend avant tout de la qualité des déclarations de copropriété. La déclaration initiale et les concomitantes doivent définir avec précision les parties communes, leur rattachement aux différents syndicats, les mécanismes de décision et la répartition des charges. Seuls des notaires spécialistes peuvent réaliser ces montages juridiques.
Or, dans de nombreux projets, la déclaration est rédigée à un stade précoce, parfois avant que l’utilisation réelle des lieux soit pleinement connue. Des imprécisions subsistent alors : une dalle de stationnement, une canalisation ou un mur porteur peuvent relever de plusieurs interprétations. Ces zones grises deviennent rapidement des sources de litiges et de blocages administratifs.
Notamment, le partage des coûts entre les phases construites et celles non encore construites a donné lieu à de nombreux litiges
promoteur-copropriétaires, l’un prétendant s’exempter de payer pour les terrains encore non construits et les autres exigeant, malgré cela, une contribution à la gestion du syndicat initial qui existe, a des dépenses et doit les répartir équitablement. Les notaires ne doivent jamais ignorer de prévoir ces situations clairement.
UNE GOUVERNANCE FRAGMENTÉE
Administrer une copropriété à syndicats multiples signifie, pour chaque syndicat vertical, de participer à deux conseils d’administration, de préparer deux budgets, deux états financiers, deux assemblées annuelles, deux études de fonds de prévoyance, deux carnets d’entretien, deux attestations du syndicat, etc. Ce dédoublement alourdit la tâche des administrateurs. Il ne faut pas oublier que les administrateurs sont le plus souvent des copropriétaires bénévoles. Dans un contexte de syndicats concomitants, on leur demande de maîtriser des notions juridiques et financières complexes, tout en coordonnant leurs actions avec d’autres conseils d’administration. Ceci en décourage plus d’un.
Parce que la copropriété, c'est aussi une question de chiffre!
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Trop souvent, à moyen ou long terme, les syndicats deviennent dysfonctionnels; soit le conseil du syndicat initial finit par prendre le contrôle des phases, qui cessent de fonctionner normalement ou encore pire, le syndicat initial se désagrège, ne respectant plus les règles de la déclaration qui le régit. On ne peut imaginer à quel point il est important que tous les syndicats créés respectent leurs obligations et fonctionnent selon les termes de leur déclaration!
DES ENJEUX FINANCIERS SENSIBLES
Le volet financier constitue également un irritant. Les copropriétaires contribuent généralement à deux niveaux : leur syndicat concomitant et le syndicat initial. Cette double contribution est souvent mal comprise et peut alimenter un sentiment d’iniquité, surtout lorsque les coûts augmentent pour des infrastructures peu visibles ou peu utilisées.
La gestion des fonds de prévoyance ajoute une couche de complexité. Sans coordination rigoureuse, certains syndicats peuvent être adéquatement capitalisés, tandis que d’autres accumulent un retard préoccupant, compromettant la planification des travaux majeurs à long terme.
- Certification d'états financiers (mission d'audit et d'examen)
- Mission de compilation (avis au lecteur)
- Déclarations fiscales
- Préparation de budget (incluant l'analyse de la déclaration de copropriété afin d'établir les clés de répartition
- Tenue de livre et gestion financière
- Consultations diverses
Chronique
SYNDICAT INITIAL ET SYNDICATS CONCOMITANTS : LA COPROPRIÉTÉ DANS LA COMPLEXITÉ
DES IMMEUBLES SEMBLABLES ET QUI DOIVENT LE DEMEURER
Dans les copropriétés au carré, les différents immeubles qui les composent ne sont plus simplement des voisins, mais des cocontractants. Les règles de maintien à l’identique des immeubles, souvent prévues par des servitudes d’apparence, obligent les syndicats à ne pas tolérer que quelconque élément extérieur soit modifié par les copropriétaires, notamment sur les balcons et terrasses. Les syndicats verticaux qui considèrent leurs matériaux existants désuets ou même irremplaçables à l’identique ont peine à s’entendre avec les autres verticaux sur les matériaux de remplacement. Sans mécanismes clairs et une collaboration constante entre syndicats, les conflits entre les phases sont inévitables.
UN MODÈLE VIABLE, MAIS EXIGEANT
Les syndicats concomitants ne sont pas une erreur en soi. Bien conçus, ils permettent une gestion adaptée à des ensembles immobiliers complexes. Toutefois, leur efficacité repose sur trois piliers : une déclaration de copropriété rigoureuse, une collaboration constante entre syndicats et une communication transparente avec les copropriétaires.
CONSEILS POUR LE BON FONCTIONNEMENT D’UNE
COPROPRIÉTÉ AU CARRÉ
Le syndicat initial et chacun des concomitants doit fonctionner en respectant sa déclaration à la lettre (quitte à la faire modifier si elle est incomplète).
Les syndicats concomitants doivent tous déléguer, dans la mesure du possible, un représentant pour siéger au conseil de l’initial.
L’initial doit s’occuper uniquement de ce dont il est en charge et les concomitants également.
Les concomitants peuvent s’associer pour obtenir des services professionnels (gestion, étude de fonds de prévoyance, évaluation, carnet d’entretien, assurances, etc.) escomptés au volume.
Les copropriétaires des phases doivent assister à l’assemblée générale annuelle de l’initial, tout comme ils devraient d’ailleurs participer à celle de leur vertical.
L’initial est une force économique (possibilité de cotisation de tous les copropriétaires des phases) et ne doit pas hésiter à consulter des professionnels pour assurer le bon fonctionnement de l’ensemble du complexe.
Martin Lirette
Chargé de Projet et copropriétaire
Téléphone : 418-847-5556 p104
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Tous doivent oublier leurs velléités de séparation; mettre fin à une copropriété au carré est pratiquement impensable, notamment en ce qui concerne l’obtention des votes nécessaires et des coûts pour réaliser une dissolution. Il faut faire fonctionner le tout, et améliorer les textes des déclarations si nécessaire.
Reconnaître que ce type de copropriété n’est pas fait pour tout le monde et qu’il faut y emménager uniquement si on comprend bien dans quel système résidentiel très particulier on accepte de vivre.
La copropriété avec un syndicat initial et des syndicats concomitants est un outil puissant de développement résidentiel, mais exigeant pour ses résidents. Il a permis de densifier les quartiers centraux des villes avec des immeubles de grosseurs moyennes plus abordables. Seulement pour cela, on ne doit pas en souhaiter la disparition. Toutefois, les promoteurs de ces projets doivent être particulièrement conscients qu’il ne s’agit pas uniquement de construire des bâtisses, mais qu’ils doivent voir à s’entourer de professionnels avisés, expérimentés et compétents pour faire une planification minutieuse et une organisation juridique solide de leur projet.
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GESTION DES COMPORTEMENTS HUMAINS EN COPROPRIÉTÉ
Quand l’humain est au cœur de la gestion
La copropriété n’est pas qu’un ensemble d’unités et de règlements : c’est avant tout un milieu de vie collectif, où coexistent des personnes aux profils, parcours et vulnérabilités très variés. Dans ce contexte, les gestionnaires sont confrontés à des enjeux humains de plus en plus complexes, comme comportements perturbateurs, vieillissement de la population, troubles de santé mentale, précarité sociale ou encore tensions liées à la gouvernance et aux finances.
par Caroline Martel
Ces situations dépassent largement l’application mécanique des règles. Elles s’insèrent dans un cadre juridique exigeant, notamment celui du Code civil du Québec et des réformes introduites par la Loi 16, qui renforcent les obligations de diligence, de transparence et de planification financière des syndicats de copropriétaires. La gestion des comportements humains devient ainsi indissociable des responsabilités légales du syndicat et de son gestionnaire.
Administration
GESTION DES COMPORTEMENTS HUMAINS EN COPROPRIÉTÉ –
QUAND L’HUMAIN EST AU CŒUR DE LA GESTION
Comme le résume Guillaume Leblond, vice-président chez Lafrance et Mathieu, « la gestion de copropriété, ce n’est jamais noir ou blanc. On évolue constamment dans des zones grises, où il faut faire preuve de jugement, de débrouillardise et surtout de patience ».
DES ENJEUX HUMAINS BIEN PRÉSENTS
SUR LE TERRAIN
Santé mentale et comportements perçus comme problématiques
Selon les données gouvernementales les plus récentes, disponibles dans le Portrait de santé de la population québécoise selon le parcours de viepour agir collectivement réalisé dans le cadre du rapport du directeur national de santé publique (2024), environ un adulte québécois sur dix reçoit chaque année un diagnostic de trouble mental. De plus, la proportion de personnes se déclarant en très bonne ou excellente santé mentale est passée de 75 % en 2015 à 66 % en 2021. Cette évolution traduit une fragilisation du bien-être psychologique au sein de la population, qui se reflète inévitablement dans les copropriétés.
Guillaume Leblond, B.A.A.,Adm.A.
Directeur Général chez Gestion immobilière
Lafrance & Mathieu, administrateur du RGCQ Provincial et du chapitre de Québec
D’un point de vue clinique, certains comportements jugés « difficiles » ou « perturbateurs » sont fréquemment associés à des facteurs de détresse psychologique plus profonde. Il peut s’agir d’anxiété, de surcharge émotionnelle, de sentiment de perte de contrôle ou de troubles cognitifs émergents. Dans un environnement dense comme la copropriété, ces manifestations deviennent rapidement visibles et peuvent générer des tensions.
Guillaume Leblond observe d’ailleurs que « souvent, on ne prend conscience d’un enjeu de santé mentale qu’après une série d’incidents : plaintes répétées, conflits de voisinage ou négligence du logement. Cela demande beaucoup de sensibilité, mais aussi une approche structurée ». Une réponse strictement réglementaire risque alors d’aggraver la situation plutôt que de la résoudre.
Sur le plan juridique, le syndicat de copropriétaires est tenu d’assurer la conservation de l’immeuble et la jouissance paisible des parties privatives et communes (art. 1039 C.c.Q.). Il doit intervenir lorsqu’un comportement compromet la sécurité ou l’intégrité du bâtiment. Toutefois, cette intervention doit être conciliée avec les protections prévues par la Charte des droits et libertés de la personne, notamment en matière de handicap et de discrimination.
Vieillissement, perte d’autonomie et isolement
Le vieillissement de la population transforme progressivement le visage des copropriétés québécoises. Selon Le bilan démographique du Québec 2023, réalisé par l’Institut de la statistique du Québec, les personnes de 65 ans et plus représentaient près de 21 % de la population en 2023, une proportion appelée à augmenter notablement d’ici 2040. Par ailleurs, une part importante des aînés vit seule, particulièrement en milieu urbain. Pour plusieurs, la copropriété constitue le dernier milieu de vie autonome avant la résidence pour personnes âgées.
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EN COPROPRIÉTÉS
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Administration
GESTION DES COMPORTEMENTS HUMAINS EN COPROPRIÉTÉ – QUAND L’HUMAIN EST AU CŒUR DE LA GESTION
D’un point de vue psychosocial, la perte d’autonomie est souvent associée à des facteurs de vulnérabilité plus larges : isolement social, fragilisation financière, diminution du réseau de soutien ou capacité réduite à gérer les imprévus. Ces réalités peuvent se traduire par des retards d’entretien, des difficultés à comprendre certaines obligations financières ou une résistance aux interventions du syndicat, générant à leur tour des tensions.
Sur le terrain, ces enjeux apparaissent fréquemment de manière indirecte. « C’est parfois par un dégât d’eau, un sinistre ou une dégradation importante d’une unité qu’on réalise qu’une personne n’est plus en mesure d’entretenir adéquatement son logement », explique Guillaume Leblond.
D’un point de vue de gouvernance, ces situations soulèvent donc la question de la responsabilité du syndicat en cas d’inaction. Si un défaut d’intervention documenté entraîne un préjudice à d’autres copropriétaires, la responsabilité civile du syndicat pourrait être engagée. La documentation des démarches, avis écrits et suivis, devient alors un élément central de gestion du risque.
Précarité sociale, itinérance et sécurité résidentielle
Les enjeux de vulnérabilité sociale et d’itinérance font partie d’un contexte plus large qui influence aussi la vie en copropriété, particulièrement en milieu urbain. Au Québec, toujours selon le Portrait de santé de la population québécoise selon le parcours de vie, plus de 300 000 personnes ont déclaré avoir vécu au moins un épisode d’itinérance au cours de leur vie, et environ 10 000 personnes vivaient en situation d’itinérance visible en 2022. À l’échelle canadienne, le document Résultats du troisième dénombrement ponctuel coordonné de l’itinérance au Canada à l’échelle pancanadienne (2022) nous apprend que 37 % des personnes en situation d’itinérance citent des revenus insuffisants comme principale cause de perte de logement.
Ces données rappellent que l’itinérance est largement liée à des facteurs structurels — crise du logement, précarité économique, enjeux de santé mentale — plutôt qu’à de simples choix individuels. Dans certaines copropriétés, cette réalité se manifeste par des enjeux de sécurité, par exemple tentatives d’intrusion dans les garages, occupation temporaire des espaces communs ou vols opportunistes.
Guillaume Leblond note que « les copropriétaires sont généralement conscients de cette réalité sociale, mais cela exige des mesures de sécurité adaptées et une communication claire pour éviter la stigmatisation ».
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GESTION DES COMPORTEMENTS HUMAINS EN COPROPRIÉTÉ – QUAND L’HUMAIN EST AU CŒUR DE LA GESTION
UNE GOUVERNANCE SOUS PRESSION : DIVERSITÉ DES PROFILS, LOI 16 ET GESTION DU RISQUE COLLECTIF
La copropriété contemporaine québécoise regroupe des profils très divers, comme copropriétaires occupants, investisseurs, locataires à court ou long terme, jeunes ménages, personnes âgées. Cette diversité entraîne des attentes parfois opposées, notamment en matière d’encadrement de la location, d’utilisation des parties communes et de gestion financière.
« Le syndicat de copropriétaires est souvent animé des meilleures intentions, mais certaines décisions nécessaires à la pérennité de l’immeuble peuvent créer des tensions importantes », observe Guillaume Leblond.
L’entrée en vigueur de la Loi 16 a accentué ces tensions, car elle redéfinit le standard de diligence attendu des administrateurs et transforme le syndicat de copropriétaires en véritable gardien de la pérennité immobilière. Les nouvelles exigences ont des impacts concrets. Elles peuvent faire grimper considérablement les frais communs, parfois un choc sur le plan humain, et accroître la pression financière sur certains copropriétaires, notamment les personnes âgées ou vulnérables. Lorsqu’un copropriétaire refuse des travaux nécessaires, conteste des charges spéciales ou adopte un comportement compromettant l’entretien de son unité, l’enjeu dépasse le conflit individuel et peut affecter la valeur des fractions, la solvabilité collective et la conformité aux obligations légales.
D’un point de vue juridique, le syndicat doit alors conjuguer son obligation de percevoir les charges communes, son devoir de prudence et de diligence, ainsi que le respect des droits fondamentaux de chacun. La gestion des comportements humains s’inscrit indubitablement dans un exercice stratégique de gouvernance, où diversité des profils, exigences légales et pression financière se rencontrent et se complexifient mutuellement.
LE RÔLE ÉLARGI ET HYBRIDE DU GESTIONNAIRE
Il n’y a plus de retour en arrière pour le gestionnaire, dont le rôle est appelé à s’élargir avec le temps :
intermédiaire entre le syndicat de copropriétaires et les résidents;
médiateur lors de conflits ou de situations délicates;
référence stratégique, orientant le syndicat vers les bonnes ressources lorsque les enjeux dépassent le cadre immobilier.
« Le gestionnaire doit accompagner le syndicat de copropriétaires, pas décider à sa place. Dès qu’on touche à des enjeux de santé mentale ou de perte d’autonomie, il est essentiel de travailler collectivement et de ne pas agir seul », insiste Guillaume Leblond.
Du point de vue clinique et psychosocial, cette posture est cruciale : le gestionnaire n’a ni la responsabilité ni la compétence de poser des diagnostics ou d’intervenir sur le plan thérapeutique. Son rôle consiste plutôt à reconnaître les limites de son mandat, à documenter les situations et à soutenir le syndicat dans des décisions proportionnées et humaines.
La clarté et le partage des rôles protègent à la fois le syndicat, les copropriétaires et les résidents.
RÈGLEMENTS, DROITS ET APPROCHE HUMAINE : TROUVER L’ÉQUILIBRE
La gestion des comportements humains repose sur un équilibre délicat entre l’application des règlements et le respect des droits individuels, notamment enchâssés dans la Charte des droits et libertés de la personne
En outre, les expertises clinique et psychosociale convergent : une intervention efficace doit être progressive, proportionnée et documentée. L’inaction peut nuire à la collectivité, mais une intervention trop rigide ou mal adaptée peut porter atteinte aux droits et aggraver les tensions.
Le défi est double : protéger l’intégrité du bâtiment et agir avec humanité. Une intervention tardive peut mettre en péril l’ensemble de l’immeuble, tandis qu’une intervention trop brusque peut compromettre la dignité de la personne concernée.
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GESTION DES COMPORTEMENTS HUMAINS EN COPROPRIÉTÉ – QUAND L’HUMAIN EST AU CŒUR DE LA GESTION
Bonnes pratiques pour une gestion humaine et durable
Plusieurs pistes se dégagent pour soutenir une gestion équilibrée.
1. Prévention et communication continue
Favoriser le dialogue tout au long de l’année, plutôt que de concentrer les frustrations lors de l’assemblée annuelle.
2. Formation des gestionnaires et des syndicats
Les formations en communication, en médiation et en compréhension des enjeux psychosociaux deviennent essentielles.
3. Collaboration avec des ressources externes
Sans se substituer aux professionnels, le gestionnaire peut orienter le syndicat vers des ressources appropriées lorsque la situation l’exige.
4. Clarté des rôles et responsabilités
Bien définir les responsabilités respectives du gestionnaire et du syndicat de copropriétaires permet d’éviter les décisions improvisées et les malentendus.
LA COPROPRIÉTÉ, UN PARTENARIAT HUMAIN
Gérer une copropriété aujourd’hui, c’est composer avec une complexité humaine croissante, dans un cadre réglementaire exigeant et en constante évolution. L’efficacité d’un gestionnaire ne se mesure plus seulement à la conformité administrative, mais à sa capacité à accompagner le syndicat de copropriétaires, à comprendre les dynamiques humaines et à favoriser un climat de respect et de collaboration.
Comme le résume Guillaume Leblond : « La copropriété est un partenariat. Pour que ça fonctionne, gestionnaires, syndicats de copropriétaires et copropriétaires doivent travailler dans la même direction, avec respect et dialogue, tout au long de l’année ».
Mettre l’humain au cœur de la gestion n’est pas un luxe : c’est une condition essentielle à la pérennité des immeubles et à la qualité de vie de ceux qui y résident.
• Droit de la copropriété
• Droit notarial
• Droit de la construction
• Litige civil et commercial
• Arbitrage et médiation
• Vices cachés
• Baux commerciaux
INSPECTION OBLIGATOIRE
DES CHANTIERS
Un tournant historique… mais encore insuffisant
Après des années de dénonciations et de drames immobiliers, le Québec imposera enfin l’inspection obligatoire des chantiers résidentiels.
Une réforme attendue qui marquera un tournant pour la copropriété.
par Caroline Martel
Mais entre l’intention du législateur et la réalité du terrain, un écart demeure toutefois; sans surveillance continue et indépendante, les failles d’un système que plusieurs qualifient désormais de véritable « gangrène » risquent de persister.
UNE CRISE SILENCIEUSE AU CŒUR DU RÊVE IMMOBILIER
Au Québec, une crise profonde mine les fondations mêmes du rêve immobilier. Chaque année, des milliers de propriétaires voient leur vie basculer en raison de vices de construction si graves que leur maison ou leur copropriété devient inhabitable, comme planchers affaissés, murs détrempés, structures pourries, moisissures généralisées. Derrière chaque fissure se cache un drame humain, financier et social.
Depuis plus d’une décennie, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) tire la sonnette d’alarme. Ses interventions répétées ont mis en lumière un système permissif où la qualité des travaux dépend trop souvent de la bonne volonté des entrepreneurs plutôt que d’un encadrement rigoureux et uniforme.
En 2024, le gouvernement du Québec a finalement adopté une loi imposant l’inspection obligatoire des chantiers résidentiels. Le signal se veut fort, mais la question demeure : cette réforme suffira-t-elle à empêcher toute dérive?
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INSPECTION OBLIGATOIRE DES CHANTIERS –UN TOURNANT HISTORIQUE… MAIS ENCORE INSUFFISANT
QUAND LE RÊVE VIRE AU CAUCHEMAR
Les exemples de malfaçons se multiplient. Des copropriétés neuves se dégradent en quelques années. Des murs sont refermés alors que la structure est encore humide. Des toitures sont mal scellées. Des membranes d’étanchéité sont posées à l’envers ou perforées sans correction.
Un cas marquant a été exposé à l’émission La Facture (novembre 2025), soit un immeuble plutôt récent de Saint-Jérôme présentant des déficiences majeures dès ses premières années. Les constats étaient accablants : pièces de bois installées à contresens, vieillissement accéléré de la structure, risques sérieux pour la sécurité. Verdict des experts : démolition. Les copropriétaires avaient pourtant remboursé 16 ans d’hypothèque. Relogés à la hâte, ils ont vu leur loyer quadrupler.
Dans ce reportage, Me Yves Joli-Coeur, président du RGCQ Provincial, résumait l’ampleur du désastre, affirmant avoir vu des copropriétaires en larmes lors d’assemblées, des personnes disant avoir l’impression de « tout perdre » en raison d’immeubles déjà malades dès le départ. Il soutenait également que « si le Québec s’était doté de lois de qualité, il y a des milliers de victimes que nous n’aurions pas aujourd’hui au Québec », rappelant qu’on est plus protégés dans l’achat d’une télévision que dans l’achat d’un condo.
L’image frappe par sa justesse. L’achat le plus important d’une vie offre parfois moins de garanties qu’un simple appareil électronique.
UN PROBLÈME STRUCTUREL :
DES DÉCENNIES SANS VÉRITABLE ENCADREMENT
Ces drames ne sont pas des cas isolés, mais révèlent plutôt un problème structurel ancien. Pendant des décennies, le Québec n’a pas exigé de surveillance des chantiers, contrairement à plusieurs provinces canadiennes, où des inspections jalonnent les étapes critiques, avec la présence régulière de professionnels indépendants. Ici, la surveillance reposait largement sur le bon vouloir des entrepreneurs eux-mêmes. Résultat : une culture du minimum requis, où la pression des coûts et des échéanciers prime sur la qualité à long terme.
Dès 2010, à la suite d’un accident tragique, un rapport du coroner recommandait pourtant de rendre obligatoire la surveillance des travaux en hauteur. Cette recommandation est demeurée lettre morte.
De 2015 à 2025, le RGCQ a réclamé :
une surveillance indépendante obligatoire;
un régime de garantie universel incluant les immeubles de grande hauteur;
un véritable filet de sécurité comparable à celui en vigueur ailleurs au pays.
Le dossier du Faubourg Boisbriand illustre crûment les conséquences : 27 bâtiments touchés, infiltrations généralisées derrière la maçonnerie, contamination fongique et pourrissement de composants structuraux.
Les coûts de réparation ont été estimés à 300 000 $ à 500 000 $ par unité. Dans certains cas, la démolition s’est révélée moins coûteuse que la réhabilitation.
Comme le répète Me Joli-Coeur : « Le Québec est la seule province où l’on a longtemps construit sans filet. »
INSPECTION PONCTUELLE OU
SURVEILLANCE CONTINUE :
UNE DISTINCTION CRUCIALE
La loi adoptée en 2024 introduit :
un plan de surveillance du chantier;
trois inspections obligatoires à des étapes clés;
des attestations de conformité;
des sanctions accrues en cas de manquement.
L’objectif est clair, soit prévenir plutôt que réparer. Le législateur reconnaît enfin que découvrir les problèmes après la livraison est trop tardif — et trop coûteux. Reste à voir l’effet de cette législation, car le règlement de la Régie du bâtiment (RBQ) n’est pas publié, au moment d’écrire cet article. Nous ne connaissons donc pas quels types de bâtiments seront visés, encore moins quelles seront les « étapes clés » qui nécessiteront une inspection.
Plusieurs experts soulignent une limite fondamentale : une inspection ponctuelle ne remplace pas une surveillance continue. Me Joli-Coeur l’explique par une image parlante : « Trois inspections, c’est une photo. La surveillance continue, c’est un film. »
Une inspection ponctuelle observe un chantier à un moment précis, souvent planifié à l’avance. Or, les défauts les plus graves surviennent fréquemment entre ces visites, comme un mur refermé trop rapidement, une membrane déplacée, une protection retirée par un sous-traitant, puis oubliée.
La surveillance continue implique plutôt une présence régulière et indépendante d’une personne capable d’intervenir immédiatement, de documenter les écarts et d’exiger des correctifs avant que les erreurs ne deviennent irréversibles. Pour un bâtiment complexe, un véritable plan de surveillance peut nécessiter des dizaines de visites, et non trois contrôles symboliques.
C’est dans cet écart que subsiste la vulnérabilité du système.
2025–2026 : VERS UN ENCADREMENT PLUS STRUCTURÉ
Un signal d’espoir est apparu en 2025. Le 29 avril, la RBQ a confié au Bureau de normalisation du Québec (BNQ) le mandat de constituer un comité chargé de créer le premier Guide québécois des bonnes pratiques en surveillance des travaux
Ce comité réunit 24 organisations, dont architectes, ingénieurs, technologues, municipalités, associations d’entrepreneurs, gestionnaires immobiliers, Garantie de construction résidentielle (GCR) et le RGCQ. Une première.
Le ministre du Travail, Jean Boulet, a souligné qu’il s’agit de la première collaboration structurée de l’ensemble des acteurs autour de pratiques communes. De son côté, le PDG de la RBQ, Michel Beaudoin, a rappelé qu’il n’existe actuellement aucune uniformité dans la manière de surveiller les chantiers.
Le guide attendu devrait être intégré à un règlement prévu en 2026, précisant les catégories de bâtiments visées, les exigences concrètes et les responsabilités des donneurs d’ouvrage. Si ces normes se traduisent par des obligations réelles de présence indépendante et documentée, le virage pourrait devenir structurel.
LA COPROPRIÉTÉ : UN MAILLON PARTICULIÈREMENT VULNÉRABLE
La copropriété demeure la plus exposée aux défauts de construction. Un vice touchant une unité peut affecter l’ensemble de l’immeuble. Une infiltration dans un mur extérieur peut provoquer des problèmes sur plusieurs étages. Un défaut structural peut compromettre la stabilité globale.
Dans ces situations, ce sont généralement les copropriétaires et non les entrepreneurs qui assument les coûts. On sait que certains entrepreneurs deviennent des coquilles vides, dès la fin d’un chantier. Et les fonds de prévoyance, souvent insuffisants, s’épuisent rapidement. S’ensuivent cotisations spéciales, tensions internes, litiges et pertes de valeur.
LA QUALITÉ DE LA CONSTRUCTION EST UN CHOIX DE SOCIÉTÉ
L’inspection obligatoire des chantiers marquera un pas dans la bonne direction pour la copropriété au Québec. On reconnaîtra ainsi que la qualité de la construction relève de la sécurité publique, de l’équité contractuelle et, au fond, de la justice sociale.
Pour enrayer durablement la « gangrène » qui affecte le secteur, il faudrait toutefois aller encore plus loin, c’est-à-dire uniformiser les pratiques, exiger une importante présence indépendante et assurer une application rigoureuse des normes.
Comme le rappelle Me Yves Joli-Coeur : « Nous n’avons plus les moyens de léguer un parc immobilier en mauvais état. Chaque génération mérite mieux que la précédente. »
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Finances
ACHETER OU LOUER UN CONDO?
QUAND LES CHIFFRES
ET LE PATRIMOINE FAMILIAL
PARLENT D’EUX-MÊMES
Acheter ou louer un condo demeure une question récurrente, dans un contexte de hausse des loyers et de pression sur les frais de copropriété. L’analyse de données sur plusieurs années révèle toutefois des écarts financiers et patrimoniaux difficiles à ignorer.
par Roch St-Jacques, chroniqueur invité
Dans bien des cas, acheter un condo bien géré s’avère non seulement comparable au loyer à court termes, mais nettement plus avantageux à moyen et à long terme, tout en permettant de bâtir et de protéger le patrimoine familial.
UN SCÉNARIO RÉALISTE ET ACTUEL
Prenons l’exemple d’un acheteur qui acquiert un condo avec ascenseur et stationnement intérieur, pour 330 000 $ avec une mise de fonds de 20 % et un taux d’intérêt de 4 % sur 25 ans. Dans ce scénario, le coût mensuel de l’hypothèque est pratiquement équivalent au loyer du même type d’unité si on additionne hypothèque, taxe et frais de condo (2 115 $). En somme, l’écart de paiement mensuel entre la location (2 195 $) et l’achat est minime, et ce, malgré les autres frais afférents (taxe de mutation, frais de notaire qui sont variables).
L’achat présente toutefois un avantage marqué, soit ce que ces paiements produisent au fil du temps : le patrimoine financier.
HAUSSE DES FRAIS… OUI, MAIS COMPARONS CORRECTEMENT
En 2025, les frais de copropriété de cet immeuble sont passés de 432 $ à 484 $ par mois. Cette augmentation de 52 $ correspondant à une hausse d’environ 12 %. Une hausse réelle, mais qu’il faut comparer à la réalité du marché locatif.
Pour la même période, le Tribunal administratif du logement a autorisé une augmentation moyenne des loyers de 5,9 % en 2025 et de 3,1 % pour 2026. Dans ce scénario précis, il s’agit d’une hausse mensuelle de 109,75 $. L’augmentation du loyer est donc plus du double de celle des frais de copropriété. Cette différence, souvent sousestimée, devient déterminante lorsqu’on l’observe sur plusieurs années.
Roch St-Jacques
L’auteur est courtier immobilier affilié à CENTURY 21 Élite, où il est directeur de la formation pour l’ensemble du Québec, président du conseil d’administration de la Chambre immobilière de l’Outaouais, chroniqueur immobilier au 104.7 FM, et administrateur du RGCQ – chapitre de l’Outaouais.
L’EFFET CUMULATIF DU TEMPS
À court terme, louer et acheter peuvent sembler comparables. Mais sur un horizon de cinq ans, l’écart se creuse nettement en faveur de l’achat. Examinons les chiffres de la région de l’Outaouais.
Valeur nette réelle approximative à la revente : plus de 140 000 $.
La valeur nette est un capital réel, issu directement de la propriété. Dans un scénario locatif, les paiements mensuels ont été versés sans qu’existe la possibilité de retour sur investissement.
LE CONDO COMME OUTIL DE
PROTECTION DU PATRIMOINE FAMILIAL
Au-delà des comparaisons mensuelles, l’achat d’un condo constitue aussi un puissant outil de protection et de transmission du patrimoine familial. C’est d’ailleurs de cette façon que, historiquement, parents et grands-parents ont pu préserver et faire croître la valeur au sein de leur famille.
Lorsqu’un ménage devient propriétaire, une partie de chaque paiement sert à rembourser du capital et l’argent investi demeure dans la famille. La valeur créée peut être transmise ou réinvestie.
Dans le scénario analysé, plus de 140 000 $ sont ainsi dégagés, pouvant servir à terme à aider un enfant à acheter sa première propriété, à soutenir un projet familial, à consolider la retraite, ou encore à réinvestir dans un autre actif immobilier. À l’inverse, le loyer — aussi nécessaire soit-il — quitte définitivement le patrimoine familial.
ET LORSQUE L’HYPOTHÈQUE
EST REMBOURSÉE
Dans plusieurs immeubles de ce type, un grand nombre de copropriétaires n’ont plus d’hypothèque. L’impact financier
devient alors encore plus important. Dans notre exemple, cela représente 84 480 $ d’économies sur cinq ans — abstraction faite des inévitables augmentations des loyers et appréciations du marché immobilier.
Cette capacité à conserver les liquidités dans la famille, tout en bénéficiant d’un actif tangible, illustre clairement le rôle du condo comme véhicule patrimonial.
Scénario financier pour la région métropolitaine de Montréal
Prix d’achat : 505 000 $
Mise de fonds : 20 % (101 000 $)
Montant de l’hypothèque : 404 000$
Solde hypothécaire après cinq ans : 362 219 $
Loyer comparable : 2 800 $/mois
Frais de copropriété : 311 $/mois
Projection à cinq ans (valeur réelle nette et économies) : 21 840 $
Considérant ces chiffres pour un condo dans la région de Montréal, on arrive à la même conclusion : malgré un marché réputé plus dispendieux, l’achat demeure, dans la majorité des cas, plus avantageux que la location à moyen et à long termes.
UNE CONDITION ESSENTIELLE : UN SYNDICAT EN SANTÉ
Cette analyse repose toutefois sur un élément fondamental, c’est-à-dire la qualité de la gestion de la copropriété. Le scénario présenté suppose :
un plan de gestion des actifs (PGA);
un carnet d’entretien à jour;
une gestion responsable et prévoyante au fil des ans.
Dans ce contexte, les hausses de frais sont planifiées, justifiées, et orientées vers la protection de l’immeuble et de sa valeur. Une copropriété bien gérée ne représente pas un nouveau poste budgétaire de dépenses pour les copropriétaires, mais un investissement collectif dans leur patrimoine commun.
La location peut offrir de la flexibilité à court terme et convenir à beaucoup de gens, à plusieurs moments dans leur parcours. Or, l’achat d’un condo bien géré permet de bâtir un capital réel et de préserver le patrimoine familial. Dans bien des cas, l’achat devient un moyen concret de limiter l’érosion financière liée aux hausses des loyers, les sommes étant investies à l’intérieur de la famille, et de transmettre une valeur tangible aux générations futures.
En copropriété, plus que jamais, la qualité de la gestion n’est pas une dépense, mais un choix stratégique de protection patrimoniale.
LE PARADOXE DE L’OUTAOUAIS : POURQUOI
LE CONDO
SE MEURT À GATINEAU ALORS QU’IL FLEURIT À OTTAWA?
Alors que la province de Québec a enregistré une hausse globale de 23 % des mises en chantier en 2025, l’Outaouais fait figure d’exception avec une chute brutale de 42 %.
par Caroline Martel, en collaboration avec Me Richard M. LeBlanc, président - chapitre de l’Outaouais
ÀGatineau, le bilan est sombre : seules 2 120 unités ont été mises en chantier l’an dernier, un déclin porté par l’effondrement du segment locatif (-49 %), une baisse du nombre d'unités unifamilaliales, lui-même à un seuil historique, et une absence totale de développement de la copropriété. Ce recul marqué, qui ne semble pas traverser la rivière des Outaouais, révèle-t-il une crise structurelle profonde entre les deux rives?
UN FOSSÉ STATISTIQUE « FARAMINEUX »
Tandis que le Québec a enregistré une croissance globale des mises en chantier en 2025, l’Outaouais se distingue par un ralentissement du développement résidentiel. À Gatineau, le faible nombre de mises en chantier semble être attribuable principalement à la contraction du segment locatif ainsi qu’à la stagnation du développement en copropriété.
Selon le président du chapitre de l’Outaouais du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, Me Richard M. LeBlanc, l’écart observé reflète une crise de confiance envers le modèle de la copropriété au Québec. Les données sont frappantes : de 2023 à 2024, sur environ 6 000 unités neuves à Gatineau, la copropriété n’a représenté que 0,3 %, soit approximativement 12 unités (ou « 12 portes »). À l’inverse, Ottawa affichait de 23 % à 27 % de condos sur 17 000 mises en chantier pour la même période.
« Finalement, depuis 2024, il s’est construit 100 fois plus de copropriétés à Ottawa qu’à Gatineau », souligne Me LeBlanc.
Cette tendance s’est accentuée en 2025, où la ville de Gatineau a enregistré zéro construction de copropriété.
Me LeBlanc décrit cet écart comme un symptôme d’un climat de méfiance envers le modèle de la copropriété au Québec : « Il n’y a aucune raison qu’un marché du condo ne fonctionne pas à Gatineau alors qu’il se développe à Ottawa, à une petite rivière de distance ».
TABLEAU 1
Bilan des mises en chantier à Gatineau (2025)
Type d’habitation Unités (2025) Variation annuelle
Total Gatineau 2 120 -42 %
Logement locatif 1 558 -49 %
Maison unifamiliale 542 -8 %
Copropriété 12 -38 %
Sources : APCHQ, SCHL
TABLEAU 2
Deux marchés, deux modèles de développement résidentiel (comparaison 2023–2024)
Indicateur Gatineau Ottawa
Mises en chantier (total) ~6 000 ~17 000
Part de la copropriété ~0,3 % (~ 12 unités) 23 % à 27 %
LA FUITE VERS LE LOCATIF
Plusieurs acteurs du secteur attribuent la contraction du développement en copropriété à une réorientation stratégique des promoteurs vers le logement locatif, perçu comme commercialement plus simple à mettre en marché. Les exigences associées à la garantie de construction résidentielle, ainsi que certains processus d’inspection, sont parfois évoquées comme des facteurs pouvant accroître l’incertitude opérationnelle pour les promoteurs.
À ce sujet, Mario Laurin, président du Groupe Alexma Construction, résume ainsi la situation : « Il est beaucoup plus simple de faire du locatif que de s’empêtrer dans des condominiums, la création de syndicats, le fonds de prévoyance et les inspections GCR ».
M. Laurin ajoute que le modèle d’affaires a muté : des groupes d’investisseurs achètent désormais des immeubles locatifs complets, permettant aux entrepreneurs de réaliser une vente unique plutôt que de gérer des dizaines de ventes individuelles en copropriété, soumises à des normes d’inspection rigoureuses et à des risques de retards administratifs.
URBANISME : OTTAWA L’AUDACIEUSE VERSUS GATINEAU LA PRUDENTE, OU L’INCONSCIENTE?
Les différences observées entre les deux marchés résident également dans les approches d’aménagement urbain.
À Ottawa, les politiques de planification favorisent davantage la mixité résidentielle et commerciale et réduisent la complexité administrative liée aux dérogations, contribuant à renforcer l’attractivité des projets de copropriété.
Mises en chantier
POURQUOI LE CONDO SE MEURT À GATINEAU ALORS
QU’IL FLEURIT À OTTAWA?
À l’inverse, l’absence de programmes incitatifs municipaux comparables à Gatineau et des délais d’approbation plus longs découragent l’industrie.
M. Laurin note d’ailleurs une certaine résistance [politique] locale : « La Ville [Gatineau] ne souhaite pas de tours de condos au centre-ville comme à Ottawa ». Cette vision contraste avec celle d’Ottawa, où des outils permettent d’augmenter la densité en contrepartie d’aménagements publics et où la construction près du train léger (O-Train) se fait sans imposer des normes élevées de stationnement, améliorant ainsi la viabilité économique de plusieurs développements urbains.
L’avantage réglementaire ontarien
Le succès d’Ottawa repose sur des mécanismes flexibles absents à Gatineau.
Zonage by right (de droit) : moins de dérogations complexes nécessaires pour lancer un projet.
Mixité imposée : des commerces au rez-de-chaussée stabilisent la valeur et l’attractivité des projets de condos.
Négociation de densité : des outils de négociation de densité permettant d’obtenir des unités additionnelles en contrepartie d’avantages communautaires, évitant le blocage systématique.
Charles Masse, vice-président du Groupe Heafey, se montre pour sa part pessimiste quant à l’avenir de la copropriété à Gatineau. Leur récent projet Viu 2 en témoigne : la dernière phase, composée de 165 unités, n’a pas trouvé preneurs et a dû être mise en location. Selon lui, les 20-40 ans délaissent la propriété pour la location, tandis que les récentes mises à jour législatives, notamment la Loi 16, retardent la décision des retraités (60 ans ou plus) d’acquérir un condo.
LE « DÉNI DE RÉALITÉ » DU MARCHÉ LOCATIF
Certains intervenants du secteur soutiennent que le discours dominant sur la pénurie locative pourrait masquer une réalité locale préoccupante de disponibilité réelle des logements. Des estimations évoquent des taux de vacance potentiellement plus élevés dans certains ensembles résidentiels récents, de l’ordre des 8 % ou 9 %, sans permettre toutefois de généraliser ces observations à l’ensemble du marché. Dans certains cas, les loyers annoncés pour les unités neuves atteindraient des chiffres jugés élevés (2 500 $ à 3 000 $) pour de petites unités, ce qui pourrait limiter l’absorption réelle des nouvelles unités disponibles et fragiliser l’Outaouais.
« On doit insérer la qualité de vie et la propriété dans l’équation de l’augmentation de densité des centres-villes et l’accès à la propriété pour nos jeunes Québécoises et Québécois. », ajoute Me LeBlanc.
LE MODÈLE ONTARIEN COMME HORIZON
Pour Me LeBlanc, la solution passe par une professionnalisation accrue du secteur. À titre d’exemple, l’Ontario impose, depuis 2007, un ensemble de mesures structurantes que le Québec n’a pas encore déployées après 17 ans. Parmi celles-ci figure notamment l’exigence pour les administrateurs de copropriétés de suivre une formation de base obligatoire offerte par l’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC-CAO), une initiative qui contribue à renforcer la transparence, la qualité de gouvernance, la confiance des acheteurs et la valeur à long terme des immeubles.
Il ne faut pas oublier qu’en Ontario, les propriétés neuves font également l’objet d’un nombre beaucoup plus élevé d’inspections — plus d’une dizaine par résidence ou unité locative — ce qui permet de maintenir des normes de qualité particulièrement élevées.
Gouvernance : l’exemple de l’Ontario (OOSC)
Le système ontarien offre une sécurité que le Québec n’égale pas encore.
Formation obligatoire : Depuis 2007, les administrateurs ont six mois pour suivre un cours virtuel, sous peine d’être déchus de leur titre.
Transparence du registre : Le registre public réservé aux syndicats de copropriétaires répertorie, entre autres, le nombre d’unités votantes, les coordonnées du gestionnaire et l’historique de l’immeuble.
Tribunal spécialisé : L’Ontario dispose de son propre tribunal administratif pour régler les différends, accélérant ainsi les résolutions.
VERS UN NOUVEL ÉQUILIBRE POUR LA COPROPRIÉTÉ AU QUÉBEC
Au-delà des cycles conjoncturels, le marché de la copropriété en Outaouais soulève la question de l’équilibre entre protection des consommateurs, prévisibilité réglementaire et capacité de construire des logements de qualité dans des délais compatibles avec la réalité économique du secteur.
L’expérience ontarienne suggère qu’une gouvernance plus structurée, jumelée à une meilleure diffusion de l’information immobilière et à un encadrement professionnel renforcé, peut contribuer à soutenir la valeur des copropriétés à long terme.
Pour l’Outaouais comme pour l’ensemble du Québec, l’enjeu dépasse le nombre de mises en chantier. Il s’agit de créer un environnement favorisant l’innovation immobilière tout en assurant la qualité de vie et l’accès à la propriété. À défaut d’une telle convergence, le marché résidentiel québécois pourrait continuer d’évoluer selon une trajectoire distincte de celle observée de l’autre côté de la rivière — au risque de se retrouver sans parc immobilier neuf de copropriétés à offrir à sa population…
CALFEUTRAGE
JOINTS DE PORTES-FENÊTRES
Loi 16
Des outils mieux connus, mais encore à apprivoiser
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16, les conseils d’administration des syndicats de copropriétaires ont dû intégrer de nouvelles obligations structurantes : l’attestation de l’état de la copropriété, l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Pour mesurer où en sont réellement les syndicats, le RGCQ a mené un vaste sondage auprès de ses membres.
par Véronique Martel
Les résultats brossent un portrait nuancé : une connaissance largement acquise des obligations, mais encore beaucoup de chemin à parcourir pour une appropriation pleine et entière des outils. Arrêt sur image avec l’avocat émérite Yves Papineau, sommité québécoise en droit de la copropriété.
« De manière générale, les résultats confirment que le message porté par le RGCQ depuis plusieurs années a porté fruit : les membres sont sensibilisés, informés, et en action. C’est une grande réussite », confie d’entrée de jeu l’homme qui a choisi de dévouer sa carrière à la promotion des meilleures pratiques de gestion et d’administration des copropriétés.
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LOI 16 – DES OUTILS MIEUX CONNUS, MAIS ENCORE À APPRIVOISER
UNE ATTESTATION LARGEMENT CONNUE, QUOIQUE PAS ENCORE SYSTÉMATIQUE
Premier constat frappant du sondage : près de 97 % des répondants savent que l’attestation sur l’état de la copropriété (ASEC) est obligatoire lors d’une vente.
Les syndicats de près de 50 % des répondants avaient été appelés à remplir une ASEC au moment de participer au sondage. Parmi ceux-ci, près de 87 % ont entendu parler du modèle d’attestation publié par le RGCQ et environ 62 % l’ont téléchargé et utilisé.
L’attestation doit être produite par le syndicat, ce que seuls 35,8 % des répondants ont fait. L’ASEC est tantôt produite par le gestionnaire (20,32 %), tantôt par d’autres personnes, dont des copropriétaires ou des courtiers immobiliers. Les données ne précisent cependant pas le processus d’approbation par le syndicat.
Ce sont 57 % qui ont un registre d’attestations à jour. Alors que 73,8 % estiment avoir un bon ou très bon niveau de connaissance pour remplir l’attestation, tout juste 45 % considèrent qu’il est facile ou très facile de rassembler l’information requise pour produire l’attestation.
Il subsiste ainsi une marge de progression importante. Plusieurs répondants jugent la collecte de l’information « moyennement difficile », voire difficile, notamment en raison du manque de documents, d’informations financières ou de données sur l’entretien. Nonobstant, seuls 14,8 % des répondants estiment que l’ASEC rend la gestion de la copropriété « plus complexe ». Elle est toutefois perçue comme « plus transparente » par 80 %.
Pour Me Papineau, ce constat rejoint un message que le RGCQ répète depuis longtemps : « L’attestation n’est pas un document isolé, mais le reflet de la qualité globale de la gestion documentaire du syndicat. »
« Cette diversité reflète une réalité bien connue du terrain, soit que les syndicats, souvent composés de bénévoles, composent avec des ressources limitées et des niveaux d’expertise variables. Le nombre et la complexité de leurs obligations augmentent, au même rythme que leur besoin d’accompagnement et de soutien », observe Me Yves Papineau, qui possède une grande expérience des assemblées de copropriétaires grâce à sa pratique et à son engagement personnel.
Me Yves Papineau, associé, LJT avocat
Avocat émérite, figure d’autorité dans le droit de la copropriété et de l’immobilier au Québec, médiateur accrédité et arbitre en matière de copropriété, auteur prolifique, conférencier et formateur
LE FONDS DE PRÉVOYANCE ET LE CARNET D’ENTRETIEN SONT BIEN IMPLANTÉS
Du côté du fonds de prévoyance, plus de 75 % des répondants affirment qu’une étude a été réalisée, majoritairement par des professionnels qualifiés. Les années 2023 à 2025 ressortent fortement, signe d’une mise en conformité accélérée depuis l’adoption de la Loi 16. Le carnet d’entretien suit une trajectoire similaire : près de 73 % des syndicats en possèdent un, et plusieurs sont encore « en cours » de mise à jour.
Ces outils ne sont pas que formels. Près de 80 % des répondants disent le consulter pour prioriser les travaux et les dépenses. Mieux encore, environ 70 % estiment que la gestion de leur copropriété s’est améliorée depuis la mise en place du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien. Or, environ 20 % des syndicats qui ont implanté les outils ne les ont pas systématiquement consultés pour éclairer leur prise de décision, même s’ils ont déclaré très bien comprendre le rôle du carnet d’entretien (une moyenne de 4 sur une échelle de 5) et du fonds de prévoyance (5 sur 5).
DES INQUIÉTUDES PERSISTANTES
ET DES BESOINS CLAIRS
En conséquence, les inquiétudes demeurent. « L’insuffisance du fonds accumulé, la hausse des cotisations et la crainte de travaux majeurs sous-estimés figurent parmi les principales préoccupations. Ces préoccupations sont particulièrement vives dans les petites et moyennes copropriétés, largement représentées dans le sondage », résume Me Papineau. D’ailleurs, seuls 45 % des répondants ont « tout à fait confiance » que leur fonds de prévoyance est suffisant pour les travaux futurs.
Interrogés sur les soutiens les plus utiles, les répondants sont clairs : ils souhaitent des guides pratiques, des formations et de l’accompagnement technique. Là encore, le message est cohérent avec les positions historiques du RGCQ, soit outiller les syndicats, démystifier les obligations et soutenir les bénévoles dans leurs responsabilités.
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LOI 16 – DES OUTILS MIEUX CONNUS, MAIS ENCORE À APPRIVOISER
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En filigrane de l’ensemble des résultats, une idée s’impose : la Loi 16 a amorcé un changement de culture en copropriété. Les outils sont mieux connus, leur utilité est reconnue, mais leur appropriation demande du temps, de la pédagogie et un accompagnement constant. C’est précisément sur ce terrain que le RGCQ intervient depuis des années, en développant des modèles, des guides et des activités de formation adaptés à la réalité des syndicats.
« Ce sondage est excellent, car il démontre clairement que les membres du RGCQ sont bien renseignés sur la copropriété et bien outillés, qu’ils se sentent soutenus et accompagnés. Le milieu doit maintenant se demander comment bien éduquer l’ensemble des copropriétaires et la population en général pour engager le changement durablement », conclut le coauteur de Le condo : Tout ce qu’il faut savoir, véritable bible de la copropriété au Québec.
Les résultats du sondage confirment donc à la fois le chemin parcouru et celui qu’il reste à faire. Ils rappellent surtout une évidence : bien gérer une copropriété aujourd’hui, ce n’est pas seulement respecter la loi, c’est aussi se donner les moyens de prendre des décisions éclairées, durables et responsables — au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires actuels et futurs. Il s’agit en somme de la mission du syndicat de copropriétaires, telle qu’inscrite dans la loi : « la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun », en plus de « veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués ».
Note méthodologique
Le sondage a été réalisé en ligne auprès des membres du RGCQ qui ont été sollicités par courriel. Du 18 décembre 2025 au 30 janvier 2026, le sondage a recueilli 312 réponses. Les répondants sont majoritairement des membres de conseils d’administration de syndicats de copropriétaires.
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Le bois en copropriété
Un matériau vivant, durable… qui ne pardonne pas l’improvisation
par Caroline Martel
On le voit partout dans les copropriétés modernes : balcons, revêtements, structures ou éléments architecturaux. Noble, chaleureux, écologique et d’apparence naturelle, le bois séduit. Mais derrière cette image se cache un matériau qui ne pardonne pas l’improvisation.
LE BOIS EN COPROPRIÉTÉ :
QUAND LA NATURE ENTRE DANS LE BÂTIMENT
Il y a quelque chose d’intuitif dans le bois. Sa couleur, sa texture et sa chaleur visuelle évoquent un retour à la nature dans un univers urbain souvent dominé par le béton et l’acier. Le bois n’est cependant pas figé dans le temps. C’est un matériau vivant, qui respire, bouge et interagit avec son environnement. En copropriété, cette réalité impose une gestion attentive, fondée sur la compréhension de son comportement plutôt que sur l’apparence seule. Au Québec, le bois connaît un regain d’intérêt dans la construction résidentielle grâce à l’essor du bois d’ingénierie et des nouvelles approches architecturales soutenues notamment par le Conseil canadien du bois.
Dossier Rénovation
Un exemple emblématique de cette évolution est le projet Origine, un complexe résidentiel de 13 étages situé dans l’écoquartier de la Pointe-aux-Lièvres à Québec et reconnu comme l’un des bâtiments en bois de grande hauteur les plus innovants. Construite en 2021, cette tour résidentielle illustre le potentiel des technologies modernes de construction en bois massif et l’essor des projets écoresponsables en bois d’ingénierie en Amérique du Nord.
Le bois occupe une place grandissante dans les copropriétés modernes. On le retrouve dans les balcons, les revêtements extérieurs, certaines structures et plusieurs éléments architecturaux qui contribuent à l’identité visuelle des bâtiments résidentiels. La récente modification réglementaire de la RBQ et l’engagement des acteurs du milieu québécois de la construction dans la transition contribueront à sa popularité.
UN MATÉRIAU VIVANT QUI
CONTINUE DE « TRAVAILLER »
Une expertise de pointe et une planification rigoureuse sont fondamentales. Car contrairement à certaines idées reçues, le bois n’est jamais totalement stable dans un bâtiment.
Il réagit à l’humidité, aux variations saisonnières et aux conditions de ventilation. En période humide, le bois peut absorber l’eau et légèrement gonfler. En période sèche, il se contracte. Ces mouvements sont normaux.
Ce qui devient problématique, c’est lorsque l’eau s’infiltre et amorce un processus de dégradation interne. Le bois convient pleinement à la construction moderne, à condition d’être protégé en continu contre l’humidité et les agressions climatiques. En structure, il demeure essentiel de corriger les causes plutôt que les seuls symptômes et de privilégier la prévention.
OÙ SE CACHE RÉELLEMENT
LE BOIS DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?
Dans plusieurs immeubles résidentiels, le bois n’est pas toujours visible. S’il peut être apparent sur le plan esthétique, les composants les plus sensibles sont souvent dissimulés, encapsulés ou partiellement protégés par d’autres matériaux.
On retrouve notamment le bois :
dans et sous les balcons et garde-corps (solives, ancrages, éléments en porte à faux)
derrière les revêtements extérieurs, où il agit comme structure ou support
au cœur de la charpente, dans des zones rarement accessibles sans ouverture
derrière des panneaux architecturaux, où il est protégé, mais aussi invisible
dans certains composants intérieurs décoratifs, parfois sans accès direct pour l’inspection
Autrement dit, le bois peut être apparent… sans pouvoir être réellement inspecté. Cette réalité constitue l’un des principaux défis de gestion. Un problème peut évoluer lentement sans être détecté, particulièrement dans les zones peu accessibles ou rarement inspectées.
Le climat québécois ajoute une complexité. Les cycles répétés de gel et de dégel, combinés à l’humidité saisonnière, exercent une pression constante sur les assemblages et les jonctions, en particulier autour des balcons, murs extérieurs et points de pénétration, créant un environnement exigeant pour les matériaux organiques comme le bois.
Les travaux du Conseil national de recherches Canada soulignent l’importance d’une gestion proactive de l’humidité et d’inspections ciblées dans la performance des bâtiments nordiques.
LES SIGNES QU’IL NE FAUT JAMAIS IGNORER
En copropriété, la première ligne de défense demeure l’observation. Certains indices doivent attirer l’attention :
Décoloration inhabituelle ou assombrissement du bois
Surface qui devient molle ou spongieuse
Fissures anormales ou déformation des éléments
Odeur persistante d’humidité
Apparition de moisissures
Détérioration des finis protecteurs
Attention toutefois : l’apparence seule ne permet pas de conclure à un danger structural. Un vieillissement esthétique peut être normal, alors qu’une dégradation interne peut rester invisible à l’œil nu.
En copropriété, il est risqué d’assimiler un problème visible à une situation nécessairement grave ou, à l’inverse, de minimiser un problème parce qu’il est invisible. L’analyse d’un bâtiment doit d’abord viser l’identification des causes avant toute proposition de réparation.
L’évaluation par un ingénieur ou un architecte demeure recommandée pour toute intervention structurale importante, conformément aux bonnes pratiques professionnelles promues notamment par l’Ordre des ingénieurs du Québec.
Dossier Rénovation
PRÉVENIR AVANT DE RÉPARER : LA
VRAIE STRATÉGIE DURABLE
La longévité du bois repose sur quelques principes simples, mais essentiels.
Protéger contre l’eau
L’eau représente le principal facteur de dégradation du bois en climat nordique.
L’étanchéité des jonctions, la qualité des membranes et l’écoulement adéquat des eaux de surface sont déterminants. Un point d’accumulation d’eau peut devenir, à long terme, un foyer de dégradation accélérée.
Assurer la ventilation
Un environnement mal ventilé favorise le développement de champignons responsables de la pourriture du bois. Une circulation d’air adéquate permet de maintenir un taux d’humidité compatible avec la durabilité du matériau.
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Inspecter régulièrement
L’inspection périodique constitue la pierre angulaire de la gestion préventive. L’intégration des inspections dans le plan d’entretien d’un immeuble permet souvent d’éviter des coûts majeurs à long terme.
La technologie au service de l’inspection
Les méthodes d’évaluation évoluent avec les avancées technologiques. Certaines copropriétés utilisent maintenant des outils de diagnostic non destructifs permettant d’analyser l’état interne du bois sans retirer de matériau. Ces approches, documentées notamment par l’organisme fédéral de recherche en bâtiment Conseil national de recherches Canada, facilitent la détection précoce des zones de dégradation potentielle.
Les technologies d’inspection ne remplacent pas le jugement professionnel, mais constituent un complément pertinent pour appuyer et confirmer une analyse structurale.
LE COÛT RÉEL DE L’INACTION
Le risque principal en copropriété n’est pas toujours le problème initial, mais le temps qui s’écoule avant l’intervention.
Une petite infiltration non corrigée peut évoluer vers une dégradation nécessitant des travaux majeurs. Une réparation précoce peut souvent coûter plusieurs fois moins cher qu’un remplacement complet d’éléments structuraux.
En bâtiment, la valeur de la prévention s’apprécie peu à court terme, mais se manifeste surtout par la diminution des urgences et des travaux majeurs à long terme.
L’intégration de ces risques dans la planification budgétaire des fonds de réserve constitue une bonne pratique de gestion en copropriété.
LE BOIS EN COPROPRIÉTÉ :
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Le bois n’est ni fragile ni dangereux par nature. Il est simplement un matériau qui demande une compréhension de ses réactions.
• Durée de 3 heures (en ligne et en différé)
• En anglais ou en français
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Information : 514 375-4004 ou info@prevcan.org
Dans un immeuble collectif, la gestion du bois s’inscrit dans une logique de prévention, d’observation et de planification financière.
La protection d’un bâtiment repose notamment sur la capacité à reconnaître les premiers signes d’alerte que les matériaux manifestent. Le bois, comme le béton ou l’acier, présente ses propres indicateurs nécessitant une attention adaptée.
Et dans cette conversation silencieuse entre le bâtiment et ses occupants, la prévention demeure le langage le plus rentable.
Parce qu’en copropriété, une bonne gestion ne consiste pas à réparer rapidement, mais à comprendre suffisamment tôt pour éviter l’urgence.
Dossier
COURSE À LA CARBONEUTRALITÉ
Transition climatique et copropriété
Des engagements mondiaux aux règles locales
par Véronique Martel
Les grandes cibles climatiques fluctuent au gré des contextes politiques. Pourtant, dans le secteur du bâtiment, la transformation progresse de façon constante. Outils de calcul du carbone intrinsèque, exigences accrues en matière de performance énergétique, évolution des normes : la manière de concevoir et d’évaluer les immeubles change progressivement.
L’autorisation récente des constructions en bois massif encapsulé jusqu’à 18 étages par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) en est une illustration concrète, non pas comme symbole idéologique, mais comme résultat d’une évolution technique et professionnelle déjà amorcée. Pour les syndicats de copropriétaires, comprendre cette dynamique permet d’inscrire leur planification à long terme dans la voie que prend le secteur.
LE BÂTIMENT AU CŒUR DE LA TRANSITION
À l’échelle internationale, la COP30 a confirmé que le secteur du bâtiment est désormais reconnu comme un levier majeur de la transition climatique. Au-delà des émissions liées à l’énergie, l’attention se porte de plus en plus sur le carbone « intrinsèque » — celui associé à la fabrication, au transport et à la mise en œuvre des matériaux.
Au Québec, la cible de réduction des gaz à effet de serre (GES) de 37,5 % sous les niveaux de 1990 est maintenue, mais son échéance est reportée à 2035. La trajectoire demeure, même si l’échéance s’étire. Pendant ce temps, les pratiques professionnelles évoluent.
unités -25 unités + 25 unités + 25 unités
Dossier
COURSE À LA CARBONEUTRALITÉ
TRANSITION CLIMATIQUE ET COPROPRIÉTÉ : DES ENGAGEMENTS MONDIAUX AUX RÈGLES LOCALES
Caroline Frenette, ing., Ph. D., gestionnaire senior – construction durable et formation chez Cecobois, une initiative du Conseil de l’industrie forestière du Québec (CIFQ)
LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE SOUS LA LOUPE
Félix
Cadotte, conseiller principal – relations avec les parties prenantes à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ)
MESURER POUR MIEUX CONCEVOIR
L’un des changements les plus structurants concerne l’intégration du calcul du carbone des matériaux dans les projets.
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À Montréal, le Règlement sur la divulgation et la cotation des émissions de gaz à effet de serre des grands bâtiments (2021) s’inscrit dans cette même logique de mesure. Au niveau provincial, la Loi sur la performance environnementale des bâtiments (2024) emboîte le pas en obligeant la divulgation de la consommation énergétique, en établissant un système de cotation et en fixant des normes minimales de performance pour les bâtiments.
Cette évolution contribue à normaliser la collecte d’informations sur la performance des immeubles. Elle reflète une tendance plus large : l’intégration graduelle d’indicateurs environnementaux dans la construction et la gestion immobilière.
« Les entrepreneurs s’adaptent continuellement aux nouvelles exigences du Code de construction du Québec, qui élève graduellement les standards énergétiques. À l’APCHQ, nous accompagnons les entrepreneurs sur des sujets concrets : gestion de l’eau, efficacité énergétique, choix de matériaux à faible empreinte carbone, et autres bonnes pratiques. D’ailleurs, nous avons tout récemment lancé notre première cohorte en construction durable », explique Félix Cadotte, conseiller principal aux relations avec les parties prenantes à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec.
« On ne demande pas encore de réduire, mais on demande de mesurer. Cette première étape permet aux professionnels de se familiariser avec les outils et de comprendre l’impact réel des matériaux dans leurs bâtiments », explique Caroline Frenette, ingénieure, Ph. D., gestionnaire senior – construction durable et formation chez sur la construction commerciale en bois, Cecobois. Initiative du Conseil de l’industrie forestière du Québec (CIFQ), le centre d’expertise Cecobois se spécialise dans la recherche sur le matériau bois et dans l’accompagnement gratuit des professionnels de l’industrie à chacune des étapes de conception du projet.
Des outils de calcul adaptés au marché québécois ont été développés afin d’appuyer architectes et ingénieurs. « Les professionnels veulent être capables d’avoir cette information quand ils font des choix de conception. Il y a un réel intérêt pour intégrer ces notions dans la pratique », observe-t-elle. En collaboration avec le Fonds vert du gouvernement du Québec, Cecobois a créé GESTIMAT, un outil d’estimation des émissions de GES liées à la production des matériaux de structure et d’enveloppe du bâtiment.
Selon les analyses réalisées par Cecobois, les choix structuraux peuvent avoir un impact con-
sidérable. « Dans la structure, on peut réduire de plus de la moitié les gaz à effet de serre liés aux matériaux de construction. Si on considère structure et enveloppe, on parle d’environ 50 % des émissions associées aux matériaux d’un bâtiment neuf! », se réjouit l’ingénieure Caroline Frenette, titulaire d’un doctorat en sciences du bois et de la forêt.
L’APCHQ témoigne également du rehaussement des pratiques et de la compréhension des enjeux. « L’efficacité énergétique est intégrée aux pratiques courantes de l’industrie résidentielle. Les exigences liées à l’isolation, à l’étanchéité et à la performance des systèmes mécaniques font maintenant partie du quotidien des entrepreneurs. Les outils existent pour accompagner cette transition, mais ils demeurent peu connus et peu utilisés par les plus petits entrepreneurs », soutient M. Cadotte, qui possède une solide expérience dans l’implantation de pratiques d’économie circulaire et de projets d’écologie industrielle dans la communauté de pratique Synergie Québec. L’APCHQ multiplie d’ailleurs les efforts d’éducation, d’information et de mobilisation en déployant une variété d’outils, de trousses et de formations.
L’AJUSTEMENT RÉGLEMENTAIRE : LE CAS DU BOIS
La décision de la RBQ d’autoriser les bâtiments en bois massif encapsulé jusqu’à 18 étages illustre cette progression, et ouvre des opportunités pour la construction multirésidentielle.
« Les études ont démontré la bonne performance du matériau et des nouvelles techniques de construction, affirme Mme Frenette, également professeure associée à l’Université Laval. Le Code de construction impose les mêmes exigences, quel que soit le matériau.
Les systèmes ont évolué, l’expertise s’est développée. »
« C’est un gros plus dans la décarbonation des bâtiments! », renchérit M. Cadotte.
Le bois devient ainsi un exemple concret de l’intégration du carbone intrinsèque dans les décisions. Il représente également une solution
issue d’une filière locale soutenue par un écosystème professionnel actif.
UNE TRANSFORMATION PROGRESSIVE ET STRUCTURÉE
Si l’on superpose les différentes couches — engagements internationaux, cible québécoise maintenue, règlement municipal sur la performance énergétique, ajustements du Code de construction — un portrait cohérent se dessine.
La transition climatique ne se limite pas à des objectifs lointains; elle s’inscrit dans un enchaînement de règles et de pratiques concrètes qui redéfinissent progressivement la manière de concevoir, d’évaluer et de gérer les immeubles.
Pour les syndicats de copropriétaires, le but n’est pas de maîtriser l’ensemble des outils techniques. Il est de comprendre que le cadre dans lequel s’inscrivent les projets se transforme, puisqu’un fonds de prévoyance s’établit sur un horizon d’au moins 25 ans. M. Cadotte, dont la feuille de route compte aussi une expérience terrain en tant que menuisier et chargé de projet dans le secteur de la rénovation, résume la situation pour le secteur de la copropriété : « Le cadre réglementaire va continuer d’évoluer, notamment en matière d’efficacité énergétique et de performance environnementale. Les copropriétés doivent s’attendre à des exigences plus élevées au fil du temps. Les standards de construction d’aujourd’hui ne seront pas nécessairement ceux de demain. Il faut donc planifier avec une marge d’anticipation. Intégrer ces paramètres dès la planification permet de protéger la valeur de l’immeuble tout en limitant les chocs financiers pour les copropriétaires. »
Dans ce contexte, suivre les grandes tendances du secteur permet d’inscrire la planification à long terme dans une dynamique cohérente avec l’évolution des pratiques professionnelles et réglementaires. La mutation est progressive et elle façonne déjà l’avenir de la construction au Québec. Les décisions prises aujourd’hui s’inscrivent dans ce mouvement.
Dossier Rénovation
Rendre sa copropriété plus verte grâce à une bonne planification… et à des subventions
Rassembler les acteurs d’un milieu autour de la même table, voilà l’objectif du programme de formation du RGCQ. Le webinaire du 7 avril dernier a offert aux membres l’occasion d’échanger avec Jean-François Frémaux, chargé de projet chez Magellan Immobilier Conseils – une filiale du groupe Sergic Québec, et Julien Chaput-Lemay, président-directeur général et propriétaire du Groupe ecoPlus, et administrateur du RGCQ – chapitre de l’Outaouais. Deux expertises complémentaires : le diagnostic énergétique et la gestion de projet.
par Véronique Martel
Rendre sa copropriété plus verte peut paraître complexe, inatteignable et coûteux. Pourtant, selon ces intervenants, la clé n’est ni technologique ni idéologique, mais plutôt méthodologique.
BEAU, BON ET RENTABLE
Contrairement à certaines perceptions, la rénovation verte ne commence pas par des solutions spectaculaires. Elle commence souvent par des petites décisions à fort impact, comme l’explique Julien Chaput-Lemay : « On encourage toujours les syndicats à faire des choix en s’appuyant sur les faits. Pour des gains rapides, il faut commencer par cueillir les fruits mûrs d’abord. »
Dans les analyses d’options que réalise le Groupe ecoPlus, la consommation énergétique d’un bâtiment est modélisée et les mesures sont classées selon leur rendement décroissant. Les premiers 20 à 25 % d’amélioration sont souvent accessibles à faible coût : éclairage DEL, robinetterie à faible débit, optimisation des systèmes mécaniques.
1. Commencer par les mesures à fort impact et à retour sur investissement rapide.
MESURER AVANT DE DÉCIDER
Impossible de planifier sans avoir mesuré. Avec l’arrivée progressive de la divulgation énergétique et des mécanismes de cotation, la question ne sera bientôt plus « devrions-nous agir? », mais « quand et comment? ».
« Si on ne mesure pas, on ne peut pas savoir si on est bon ou pas. Le relevé terrain, la modélisation énergétique et l’analyse comparative permettent de sortir des perceptions et d’établir des priorités claires », conseille M. Chaput-Lemay.
CONSEIL PRATIQUE
2. Un diagnostic énergétique objectif permet de se défaire des perceptions erronées et de prioriser rationnellement.
SUBVENTIONS : UN LEVIER STRATÉGIQUE
« L’expérience démontre que la présence d’un programme de subvention peut accélérer la prise de décision. »
L’exemple des bornes de recharge est révélateur. Grâce aux programmes gouvernementaux, certaines copropriétés peuvent obtenir jusqu’à 50 % du coût des travaux admissibles.
« Quand les gens ont senti que le programme Roulez Vert pouvait s’arrêter, ils se sont dit : il faut le faire maintenant. Attention toutefois aux décisions hâtives! », met en garde M. Frémaux.
À tous les ordres de gouvernement, de nombreux programmes existent, notamment pour les portes et fenêtres, la conversion des systèmes de chauffage ou la biénergie. Leur diversité, leur complexité et le potentiel de montages financiers avantageux confirment l’importance de faire une bonne planification et de consulter des ressources expertes.
CONSEIL PRATIQUE
3. La veille stratégique sur les subventions peut transformer un projet « souhaité » en projet « réalisable ».
RÉFLÉCHIR AVANT LES TRAVAUX
POUR VOIR LOIN
La stratégie la plus efficace n’est pas d’ajouter des travaux, mais d’intégrer la dimension verte aux projets déjà prévus.
Un cas concret : la réfection d’un stationnement sous-terrain. Ce qui devait être une mise aux normes de la dalle et du plafond s’est transformée en occasion d’intégrer l’infrastructure électrique des futures bornes. Bien entendu, la capacité financière du syndicat (fonds de prévoyance) et des copropriétaires (contributions spéciales) détermine la possibilité d’aller plus loin pour un projet en cours.
« Tant qu’à bloquer l’accès au plafond une fois, aussi bien en profiter pour tout revoir. Mais tant qu’à n’est souvent pas une
option. Nous ne le dirons jamais assez : une planification serrée permet de réaliser le plus de travaux possible dans des circonstances optimales et à moindre coût », souligne M. Frémaux.aux.
CONSEIL PRATIQUE
4. Prévoir en séquence et imbriquer intelligemment les projets.
LOI 16 : UNE OCCASION À SAISIR
La nouvelle obligation d’étude du fonds de prévoyance change la donne. Attendre coûte plus cher.
Médiateur et arbitre accrédité
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RENDRE SA COPROPRIÉTÉ PLUS VERTE GRÂCE À UNE BONNE PLANIFICATION… ET À DES SUBVENTIONS
CONSEIL PRATIQUE
5. Intégrer dès maintenant les objectifs énergétiques à l’étude du fonds de prévoyance et au carnet d’entretien.
ATTENTION AUX CHOIX IRRÉVERSIBLES
Un autre message fort ressort : éviter les décisions prises trop rapidement ou sur la base d’un seul fournisseur.
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« Le terme clé, c’est planification, insiste Jean-François Frémaux. Il faut savoir où l’on s’en va, à court, moyen et long termes. Certains choix technologiques peuvent engager le syndicat pour 20 ou 30 ans. »
CONSEIL PRATIQUE
6. S’entourer d’experts neutres et prendre des décisions fondées sur des analyses comparatives rigoureuses.
À l’heure de la cotation énergétique obligatoire des bâtiments, de la course à la carboneutralité et de la hausse des coûts d’énergie, connaître — et comprendre — le marché n’est pas un luxe.
C’est une question de gestion responsable, d’anticipation réglementaire et d’optimisation financière.
Jean-François Frémaux, chargé de projet chez Magellan Immobilier Conseils une filiale du groupe Sergic Québec
Julien Chaput-Lemay, président-directeur général et propriétaire du Groupe ecoPlus, et membre du conseil d’administration du RGCQ –chapitre de l’Outaouais
LE WEBINAIRE DU 7 AVRIL VOUS A ÉCHAPPÉ?
Bonne nouvelle : il est accessible en différé.
Une occasion concrète d’outiller votre conseil d’administration pour planifier efficacement la stratégie verte de votre immeuble. Ouvert aux membres et non-membres du RGCQ.
Nous vous invitons à les consulter directement sur le site du RGCQ
Chronique juridique
Une décision majeure en matière de responsabilité des sinistres en copropriété
par Me Charlotte T. Fortier, avocate chez Therrien Couture Joli-Coeur S.E.N.C.R.L.
LE LITIGE
Dans une décision rendue le 17 février 2025 1, la Cour supérieure était appelée à trancher un différend opposant le Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest à l’un de ses copropriétaires, relativement au remboursement de la franchise d’assurance payée par le syndicat suivant un dégât d’eau survenu dans l’immeuble. Le sinistre faisant l’objet du litige prenait son origine d’un siège-bidet défectueux situé dans l’unité privative du copropriétaire défendeur et avait causé d’importants dommages aux parties privatives et communes devant être assurées par le syndicat.
Ainsi, la Cour devait déterminer si le syndicat était fondé à réclamer au copropriétaire le montant de la franchise en application de la première mouture de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, le sinistre étant survenu avant l’entrée en vigueur de la seconde mouture de cette disposition.
LES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans cette affaire, le syndicat invoquait plusieurs manquements du copropriétaire aux obligations découlant de la déclaration de copropriété régissant l’immeuble, lesquels auraient directement contribué à la survenance du sinistre et aux dommages en résultant. Plus précisément, le syndicat lui reprochait de ne pas avoir remis un double de clés donnant accès à son unité, de ne pas avoir souscrit aux assurances requises en dommages et en responsabilité civile, et surtout, d’avoir failli à son obligation d’entretien à l’égard du siège-bidet à l’origine du dégât d’eau.
Le défendeur, quant à lui, invoquait n’avoir commis aucune faute et reprochait au syndicat d’avoir fait preuve de négligence en ayant omis d’effectuer les suivis et rappels appropriés quant à la remise des clés et à la souscription d’une police d’assurance.
L’ANALYSE ET LES CONCLUSIONS DE LA COUR
Dans son analyse, la Cour supérieure confirme que l’adoption de l’article 1074.2 C.c.Q. n’a pas eu pour effet de neutraliser les obligations prévues à la déclaration de copropriété, laquelle demeure le contrat qui régit les relations entre un syndicat et ses copropriétaires. Au contraire, la Cour énonce que les obligations qu’elle contient sont pertinentes aux fins d’apprécier l’existence d’une conduite fautive du copropriétaire au sens de l’article 1074.2 C.c.Q.
R
etour
sur la décision Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan
Qui plus est, il est rappelé, à juste titre, que l’obligation d’entretien prévue à la majorité des déclarations de copropriété, par sa nature préventive, est déclenchée en présence d’un ou de plusieurs indices pouvant permettre au copropriétaire de soupçonner une défectuosité justifiant une intervention. La Cour souligne que cette obligation d’entretien vise à responsabiliser chaque copropriétaire en les incitant à détecter et à corriger, en amont, les problèmes susceptibles d’affecter leur unité privative. Ce sont le copropriétaire ou le locataire qui vivent dans le condo qui sont les seuls à même d’en vérifier les composants privatifs en tout temps, et non les administrateurs, qui n’ont accès que pour des raisons strictes prévues à la déclaration.
En l’occurrence, la Cour conclut que les dommages subis par le syndicat découlent d’une conduite fautive du copropriétaire, lequel n’a ni inspecté ni entretenu son siège-bidet pendant une période de 11 ans, n’a pas remis au syndicat le double de ses clés et n’a pas souscrit une police d’assurance en temps opportun. Elle conclut ainsi que la réclamation du syndicat fondée sur l’article 1074.2 C.c.Q. était justifiée.
Cela étant dit, et mitigeant ainsi la responsabilité du copropriétaire, la Cour retient également que le syndicat a lui-même manqué à ses obligations en n’assurant pas un suivi du respect, par le copropriétaire, des exigences prévues à la déclaration de copropriété quant à la remise d’un double de ses clés et à la souscription d’une police d’assurance. Par conséquent, la responsabilité doit être partagée entre le copropriétaire et le syndicat.
UN RAPPEL IMPORTANT ET NÉCESSAIRE
Cette décision phare constitue un rappel important et nécessaire pour les copropriétaires de respecter les obligations que leur impose la déclaration de copropriété, notamment celles en matière d’entretien de leurs appareils alimentés en eau et en matière d’assurances, et, pour les syndicats, de faire modifier la déclaration pour que les obligations des copropriétaires et locataires y soient clairement inscrites, afin que le conseil d’administration et le gestionnaire puissent en faire un suivi régulier auprès des copropriétaires.
1 Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan, 2025 QCCS 434.
Hommage
Claude Wilson : le discret architecte du savoir en copropriété
Les milieux de la copropriété divise et de l’édition juridique québécoise ont perdu l’un de leurs grands artisans avec le décès de Claude Wilson. Pendant plusieurs décennies, à la tête de Wilson & Lafleur, il aura contribué à structurer, diffuser et rendre accessible un savoir juridique essentiel à l’évolution de ce secteur au Québec.
par Caroline Martel
UN ÉDITEUR AU SERVICE DE LA DIFFUSION DU DROIT
Entré dans l’entreprise familiale en 1965, Claude Wilson a consacré près de 60 ans à la maison d’édition et librairie fondée en 1909. Président-directeur général pendant plus de 40 ans, il aura poursuivi une mission qui dépasse largement la publication d’ouvrages : soutenir les auteurs, bâtir des collections solides et offrir aux praticiens des outils juridiques rigoureux.
Dans un système de droit civil comme celui du Québec, l’éditeur joue un rôle déterminant dans la structuration de la doctrine. Claude Wilson l’avait bien compris. Sous sa gouverne, Wilson & Lafleur a accompagné les auteurs dans la publication d’ouvrages qui ont profondément marqué la pratique, notamment en matière de copropriété divise.
Pour Me Yves Papineau, auteur de plusieurs ouvrages publiés chez cet éditeur, Claude Wilson se distinguait par la confiance qu’il accordait aux auteurs et par son audace éditoriale. « Il a toujours été partant pour les idées qu’on lui proposait. L’éditeur prend un risque réel lorsqu’il publie un livre, mais jamais il ne nous a découragés. Il croyait aux projets et il était prêt à investir pour les réaliser. »
Cette confiance a notamment permis la publication de Le condo : tout ce qu’il faut savoir (et ses nombreuses éditions), ouvrage signé par Me Yves Papineau et Me Yves Joli-Coeur et consacré à différents aspects de la copropriété. Au départ, le format proposé par l’éditeur — proche du livre de poche — avait surpris les auteurs. L’intuition de Claude Wilson s’est cependant révélée juste. « Aujourd’hui, on a vendu plus de 11 000 exemplaires du premier titre de la série. Avec le recul, on peut dire que son idée était excellente », souligne Me Papineau.
Pour Me Yves Joli-Coeur, qui a lui aussi publié plusieurs ouvrages chez Wilson & Lafleur, cette contribution reposait sur une vision claire : rendre
le droit plus accessible. « Claude Wilson était très ouvert à l’idée de faire de la littérature juridique pour le grand public. On sortait du cadre des ouvrages destinés uniquement aux avocats pour rendre le droit plus accessible. »
Cette approche a contribué à mieux outiller non seulement les juristes, mais aussi les administrateurs de syndicats de copropriétaires, les gestionnaires d’immeubles et les copropriétaires eux-mêmes.
CONFIANCE, AUDACE ÉDITORIALE ET PROXIMITÉ AVEC LES AUTEURS
Dans sa relation avec les auteurs, M. Wilson se distinguait également par une grande ouverture. « Le mot “non” ne faisait pas vraiment partie de son vocabulaire. Quand on arrivait avec un projet sérieux, il cherchait plutôt comment le rendre possible, se souvient Me Joli-Coeur. C’était quelqu’un avec qui la relation d’édition reposait autant sur l’humain que sur l’optimisme des projets ».
Homme discret, d’une grande loyauté envers ses auteurs et profondément attaché au milieu juridique québécois, Claude Wilson ne cherchait pas les projecteurs. Pourtant, son influence — et son héritage — se retrouve aujourd’hui dans les bibliothèques de milliers de juristes, de gestionnaires et d’administrateurs de copropriété.
Comme le résume Me Papineau : « Un auteur qui garde son texte dans son bureau ne sert pas à grand-chose. Un auteur publié, lui, peut vraiment faire avancer les connaissances. Claude Wilson l’avait très bien compris. »
Car si les auteurs écrivent les livres, ce sont parfois les éditeurs qui rendent possible leur existence. Et dans le monde de la copropriété québécoise, une grande partie de ce savoir porte encore, discrètement, l’empreinte de Claude Wilson — celle d’un homme qui aura été, tout à la fois, bâtisseur de doctrine et véritable passeur de savoir.
Des conseils illimités en matière de gestion de copropriété
Pour ce qui touche à la copropriété au Québec, mieux vaut se fier à de vrais experts. Le RGCQ a rassemblé 13 conseillers et conseillères d’expérience dont la mission est de répondre aux questions des membres – sans frais.
Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées et les réponses de notre équipe.
Simon Bégin
Conseiller Info-gestion depuis 2023
Expérience : Gestionnaire de carrière et chargé de projets, propriétaire d’une firme de gestion de copropriété depuis 2024.
Atouts : Fort d’une implication marquée en copropriété, Simon a un bagage de six ans de recherche, de formation et d’implication en copropriété.
Autres implications : Administrateur de sa copropriété pendant deux ans, puis président du conseil d’administration pendant trois ans.
Un dégât d’eau est survenu dans notre copropriété. Par où commencer? Qui fait quoi?
La gestion des sinistres liés à l’eau est un enjeu fréquent en copropriété.
Les dégâts d’eau constituent la principale cause de sinistres en habitation, et près du tiers des copropriétaires québécois ne sont pas adéquatement assurés contre ce risque (Bureau d’assurance du Canada, 2020). Lorsqu’un sinistre survient, plusieurs notions doivent être comprises et conciliées — obligations respectives, fonds d’autoassurance, responsabilité et faute. Chacun veut se protéger et ne pas faire de faux pas, mais c’est la transparence qui est la clé.
L’essentiel à retenir pour le syndicat
Dès qu’un sinistre survient, le syndicat doit le déclarer à son assureur, même s’il n’a pas l’intention de présenter une réclamation parce que les dommages sont inférieurs à la franchise. Cette obligation, encore trop souvent méconnue, est d’autant plus importante depuis l’entrée en vigueur de l’attestation sur l’état de la copropriété (ASEC).
Peu importe que les dommages touchent une partie privative, commune ou les deux, le syndicat doit remettre les lieux en état rapidement afin d’assurer l’intégrité du bâtiment et de limiter les dommages collatéraux. L’assureur peut d’ailleurs recommander des entrepreneurs spécialisés.
À ce stade, il ne s’agit pas de déterminer la faute, mais d’agir dans l’intérêt de la copropriété, conformément à la mission du syndicat prévue à l’article 1039 du Code civil du Québec : « veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. »
Une fois la situation maîtrisée, le syndicat décide s’il ouvre ou non une réclamation. Si les dommages sont mineurs, il peut plutôt obtenir des soumissions auprès d’entrepreneurs qualifiés avant d’octroyer le contrat des travaux.
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L’essentiel à retenir pour le copropriétaire
Le copropriétaire a l’obligation de collaborer avec le syndicat, notamment en fournissant les informations liées au sinistre, en donnant accès à son logement et en répondant rapidement aux demandes du syndicat ou de l’assureur. Cette collaboration est essentielle pour permettre au syndicat de remplir ses obligations légales en matière de conservation des parties communes. En pratique, peu importe à qui la responsabilité du sinistre sera ultimement attribuée ou qui assumera les coûts, le syndicat ne peut intervenir efficacement au bénéfice des copropriétaires touchés sans une collaboration réelle et diligente de leur part.
Agir ensemble, dans l’intérêt du bâtiment
Le déroulement d’un sinistre — plus ou moins rapide et harmonieux dépend largement de l’ampleur de la collaboration et de la compréhension mutuelle entre le syndicat et le copropriétaire. En définitive, tous doivent privilégier l’intérêt du bâtiment et la prévention de l’aggravation des dommages, plutôt que la recherche de coupables ou l’escalade de conflits personnels — un principe au cœur même du rôle du syndicat.
AIDE-MÉMOIRE
Le RGCQ propose un modèle de Documentation d’un sinistre dans le Centre de documentation. Cet outil gratuit pour les membres, développé par des personnes expertes, est simple et facile à utiliser. https://rgcq.org/centre-de-documentation
Le Bureau d’assurance du Canada a créé un processus illustrant les options et les recours à la disposition d’un syndicat selon différentes situations (format PDF).
Le présent avis constitue une opinion générale fondée sur les principes applicables en matière de copropriété divise. Il ne remplace pas une consultation juridique personnalisée ni l’analyse complète de la déclaration de copropriété du syndicat concerné.
Éditorial | RGCQ – chapitre de Montréal
Quelques croyances des copropriétaires et administrateurs à propos des nouvelles loi 16 et 141
Au cours de ma carrière de courtier d’assurance de dommages, j’ai rédigé quantité de billets de blogues et je compte à mon actif plusieurs collaborations avec les médias ou des intervenants du milieu. Le but est toujours le même : vulgariser et simplifier l’information tout en tentant de rendre intéressant le domaine de l’assurance. Ce dernier point, vous l’aurez compris, n’est pas toujours gagné d’avance.
En tant que courtier d’assurance de dommages qui assure des centaines de syndicats de copropriétaires, je discute avec énormément d’intervenants. Voici donc quelques croyances que j’ai entendues lors des derniers mois qu’il vaudrait mieux tout de suite évacuer de l’esprit collectif.
1. « Faire évaluer le coût de reconstruction?
Pas besoin tout de suite. »
Me mentionnant que l’immeuble « n’a pas encore cinq ans », cet administrateur croyait à tort que son syndicat n’était pas tenu d’obtenir une évaluation de reconstruction. Non seulement c’est faux, mais les écarts de valeurs peuvent être encore plus importants pour les immeubles neufs. En effet, certains promoteurs, désirant conserver les frais de condo affichés le plus bas possible, vont sciemment sous-assurer le bâtiment la première année. Ce montant d’assurance est ensuite trop souvent pris pour base factuelle pour les renouvellements subséquents.
2. « Pas besoin de tout faire ça. Nous ne sommes qu’une très petite copropriété. »
En apparence, il n’est pas faux de dire que les lois semblent avoir été pensées pour les copropriétés de moyennes et grandes tailles. En effet, le coût et l’ampleur des mesures à adopter pour les syndicats seront plus faciles à absorber pour les plus grands syndicats que pour un tout petit. Or, le but de la loi est de protéger les copropriétaires, peu importe la taille du bâtiment. Ce faisant, tous les syndicats de copropriétaires sont essentiellement soumis aux mêmes règles.
par Charles-Antoine Carra Courtier
en assurance de dommages chez Fort Assurances & Avantages sociaux, administrateur du RGCQ – chapitre de Montréal
3. « Toutes ces nouvelles lois vont coûter tellement cher au syndicat. »
S’il est vrai qu’un syndicat qui n’avait pas encore entamé des démarches de conformité dans le passé peut voir le tout comme une véritable montagne, ce n’est pas une mauvaise chose pour autant. En effet, la loi vise à ce que les syndicats améliorent l’entretien des bâtiments, qu’ils aient suffisamment de fonds pour couvrir les dépenses prévues et imprévues, afin d’éviter autant que se peut les cotisations spéciales. Ces mesures visent donc à améliorer l’état général des copropriétés et donc, du même coup, la valeur de celles-ci. Il en coûtera certes plus cher pour la tenue régulière des immeubles en copropriété, mais ceux-ci devraient valoir davantage au bout du compte et coûter moins cher en imprévus.
4. « Ce condo-là est nice, et en plus, les frais de condo sont bas. »
On pourrait en parler longtemps. Disons que si les frais de condo sont très élevés, cela peut vouloir dire qu’un important rattrapage est déjà en cours. Si les frais sont bas, cela pourrait vouloir dire que l’important rattrapage est à venir…
5. « On va faire les réparations nous-mêmes. Ça va coûter moins cher. »
En regardant tout ce qu’il y avait à faire dans l’étude du fonds de prévoyance, des administrateurs allaient décider de faire eux-mêmes les travaux pour que ça coûte moins cher. En tant que courtier, je dois déconseiller fortement cette pratique. Non seulement il est illogique pour un administrateur de prendre son temps personnel pour en bout de piste, n'économiser que sa fraction d’une facture totale, mais il est d’autant plus dangereux de porter personnellement la responsabilité de tous ces travaux.
En définitive, il y a de plus en plus de ressources pour les administrateurs afin de faire des choix éclairés. Vous ne savez pas où commencer? Ne vous fiez pas aux rumeurs et contactez les spécialistes!
Il est grand temps de relancer la copropriété divise
n constate, dans pratiquement toutes les régions du Québec à l’exception de la grande région de Montréal, une importante baisse des mises en chantier d’immeubles en copropriété divise. Le phénomène a de quoi inquiéter. À titre de principaux intervenants du secteur, nous en connaissons les causes, mais nous préférons ici aborder ce qui devrait être mis en place pour donner un nouvel élan à ce secteur résidentiel essentiel au tissu urbain de nos grandes villes.
Mettre de l’avant les nouvelles obligations légales adoptées en 2025, qui rétablissent la crédibilité du fonctionnement administratif et financier des syndicats :
Se doter d’un carnet d’entretien, d’une étude de fonds de prévoyance et d’une attestation du syndicat donne un portrait réel et à jour des syndicats, rassurant ceux qui achètent et leur évitant de mauvaises surprises.
Améliorer la gouvernance des syndicats dès leur création :
Exiger une formation minimale des administrateurs;
Encadrer le travail des gestionnaires de copropriété.
Protéger vraiment les acheteurs contre les promoteurs :
Instaurer la surveillance des chantiers par la RBQ et les vérifications par les villes et municipalités des projets consruits, en suivi des permis qu’elles octroient aux promoteurs;
GhislaineThériault Présidente
par Me Michel Paradis,
Avocat émérite et associé chez Therrien Couture Joli-Coeur S.E.N.C.R.L., président du RGCQ — chapitre de Québec
Accroître les garanties des acheteurs et trouver des moyens de cautionner la responsabilité postconstruction de tous les promoteurs, trop souvent en coquilles vides après la livraison des unités;
Sanctionner les promoteurs ne respectant pas les règles de transition, notamment celle des documents qu’ils doivent légalement fournir au syndicat.
Faire intervenir la Chambre des notaires du Québec :
Sensibiliser les notaires à la spécialisation du droit de la copropriété. Si vous ne vous y connaissez pas, ne vous lancez pas;
Éviter que les notaires qui rédigent la déclaration pour les promoteurs soient aussi ceux qui préparent tous les actes de vente du même projet, car ils n’ont plus alors toute l’objectivité nécessaire pour informer pleinement les acheteurs.
Renforcer la confiance des acheteurs :
Revoir complètement le fonctionnement des assurances de la copropriété divise;
Utiliser l’IA pour synthétiser les déclarations de copropriété (ex., poser une question comme « Peut-on mettre des fleurs sur notre balcon? ») et obtenir des réponses citant les textes;
Obliger les promoteurs des immeubles de 50 unités ou plus à prévoir un local où pourront s’asseoir les copropriétaires pour leurs assemblées générales.
Il serait vraiment dommage que le parc immobilier québécois soit dorénavant composé uniquement de maisons seules et d’unités locatives. La copropriété, solution d’habitation mariant le volet investissement et le volet vie collective ainsi que le partage des tâches, doit demeurer forte dans une société où l’accès à la propriété, la densification intelligente et la solidarité entre voisins constituent des enjeux majeurs.
Gestion de Copropriété de la Capitale inc.
Éditorial | RGCQ – chapitre de l’Outaouais
Hommage à Michel Mancini
Il existe, dans la vie associative, des personnes dont l’engagement façonne durablement un milieu. Michel Mancini est de celles-là. Depuis son arrivée au conseil d’administration du chapitre de l’Outaouais en juin 2011, Michel s’est rapidement imposé comme une référence. De 2012 à 2014, il en a assumé la présidence, guidant l’organisation avec un mélange rare de rigueur, d’humanisme et de sens stratégique.
UN ENGAGEMENT EXEMPLAIRE DEPUIS 2011
Administrateur dévoué et pilier du chapitre de l’Outaouais, Michel a également été, durant 12 années, l’une des voix les plus constantes de la revue Condoliaison. Sa contribution au volet éditorial a toujours été marquée par une exigence rédactionnelle et une profondeur d’analyse qui ont solidement soutenu l’évolution du discours sur la copropriété.
Michel devait prendre une retraite bien méritée en décembre. Ceux qui le connaissent savent cependant qu’une retraite totale ne lui ressemble pas! Le désir de transmettre, d’expliquer, de partager le fruit de son expérience est trop profondément inscrit dans sa nature pour s’interrompre d’un seul trait. C’est donc avec respect — et une profonde affection — que nous soulignons son passage à une retraite partielle. Fidèle à son sens du devoir, Michel continuera d’offrir un article par année, permettant ainsi à la relève de s’épanouir, tout en continuant de nourrir la réflexion collective.
LA RIGUEUR D’UNE PLUME AU SERVICE DE LA COPROPRIÉTÉ
Car Michel, c’est d’abord une plume. Une plume rare, précise, élégante, respectueuse de la langue française — une langue qu’il manie avec une maîtrise admirable. Dans chacun de ses textes, on retrouve le même souci du détail, la même rigueur intellectuelle, la même patience dans la recherche. Ses analyses sont méticuleuses, ses explications limpides, et son regard sur le droit de la copropriété toujours juste, nuancé et profondément humain.
Cette humanité a été soulignée avec émotion par Yves Joli-Coeur dans un message qu’il lui a adressé. Ses mots captent avec une rare justesse l’essence de ce que Michel a représenté pour la communauté : « Pendant toutes ces années, ta plume, ta rigueur et ton hu-
par
Me Richard M. LeBlanc, président du RGCQ - chapitre de l’Outaouais
manité ont enrichi non seulement cette publication, mais aussi l’ensemble du milieu de la copropriété au Québec. »
Difficile de mieux dire. Michel n’a pas seulement écrit sur la copropriété, il a contribué à la faire avancer, patiemment et durablement.
Au sein du chapitre de l’Outaouais, bien qu’il demeure membre du conseil d’administration, sa présence plus ponctuelle à la chronique du Condoliaison laissera davantage de place à la relève, qui saura s’en inspirer tout en portant la richesse de son héritage. Son calme, sa loyauté, son esprit de synthèse et sa présence rassurante dans les moments critiques ont permis d’orienter de nombreux dossiers exigeants. Sa contribution aura marqué une époque et continuera d’inspirer tous ceux et celles qui s’engagent aujourd’hui dans la gouvernance de la copropriété.
Je tiens, en mon nom et au nom de nos membres, à remercier chaleureusement Michel pour son dévouement constant, son sens du devoir et sa générosité intellectuelle.
Cher Michel, merci pour les heures passées à vulgariser un droit complexe. Merci pour la qualité irréprochable de tes interventions. Merci pour l’amitié et pour la confiance que tu as si souvent offerte. Tu nous laisses un héritage solide : une pensée structurée, une vision claire, une éthique irréprochable. Puissent celles et ceux qui te succéderont marcher dans ce sillon avec la même rigueur et la même conviction que tu as incarnées pendant tant d’années.
Mieux gérer, mieux encadrer, mieux former
Les dernières initiatives du RGCQ
Le RGCQ poursuit activement sa mission de soutien, de représentation et de professionnalisation des syndicats de copropriétaires au Québec. Dans cette optique, plusieurs nouveautés et ressources importantes ont récemment été mises en ligne afin d’outiller concrètement les administrateurs, gestionnaires et professionnels du milieu. Voici un aperçu structuré de ces avancées clés.
L’ATTESTATION DU SYNDICAT ASEC : UN OUTIL DE GOUVERNANCE ESSENTIEL
L’attestation du syndicat ASEC constitue un outil incontournable pour les syndicats de copropriétaires. Elle permet de regrouper et d’attester des informations essentielles liées à la gestion, à la conformité et à la situation administrative du syndicat, notamment dans les relations avec des tiers tels que les institutions financières, les assureurs ou les professionnels.
Afin d’en faciliter l’utilisation, le RGCQ met à votre disposition des guides, des aide-mémoire et des tutoriels vidéos détaillés. Ces outils expliquent clairement les objectifs de l’attestation, les renseignements à y consigner et les bonnes pratiques à adopter pour assurer l’exactitude et la mise à jour des informations. Cette démarche contribue directement à une gouvernance plus rigoureuse, transparente et crédible.
UNE NOUVELLE VERSION DU CONTRAT DE GESTIONDÉSORMAIS EN LIGNE
Le RGCQ a récemment mis en ligne une version actualisée de son contrat de gestion. Ce modèle tient compte de l’évolution des pratiques en copropriété et des enjeux fréquemment rencontrés dans la relation entre le syndicat et le gestionnaire. Plus clair et mieux structuré, ce contrat vise à préciser les rôles et responsabilités de chaque partie, à réduire les zones d’ambiguïté et à favoriser des relations contractuelles plus équilibrées. Il s’agit d’un outil concret pour soutenir une gestion saine, professionnelle et conforme aux attentes du milieu.
UNE BIBLIOTHÈQUE POUR CONSULTER LES ACTIVITÉS ET FORMATIONS PASSÉES
Nous avons récemment mis à la disposition de nos membres une nouvelle bibliothèque regroupant les activités et formations passées. Cette section permet de consulter l’historique des conférences, formations et webinaires offerts, d’en explorer les thèmes et d’accéder aux contenus disponibles.
Cette bibliothèque constitue une véritable mémoire des activités du RGCQ et une ressource utile pour les syndicats souhaitant approfondir leurs connaissances, s’inspirer de sujets déjà traités ou planifier leurs besoins de formation futurs.
NAISSANCE DE L’ÉCOLE SUPÉRIEURE DES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC
Enfin, le RGCQ est fier d’annoncer la création de l’École Supérieure des Professions Immobilières du Québec (ESPIQ). Cette nouvelle institution marque une étape déterminante dans la structuration et la reconnaissance des professions liées à l’immobilier et à la copropriété.
L’ESPIQ a pour mission d’offrir des formations de haut niveau, ancrées dans la réalité du terrain, et de contribuer à l’élévation des compétences, des standards et de l’éthique professionnelle dans le secteur. Par cette initiative, le RGCQ réaffirme son leadership et son engagement envers une copropriété mieux encadrée, plus compétente et durable.
Problèmes de fenêtres
Ne les remplacez pas !
Services
Remise à neuf et réparation de tous types de portes et fenêtres
Remplacement de thermos et rampe de verre
Amélioration performance par insertion de thermos à la place de verre simple
Recherche et correction de problème complexe de l’enveloppe du bâtiment
Service spécialisé, solution et expertise unique (usinage pièce, impression 3D)
