Entrevue exclusive avec la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation
PCUR
Mieux gérer les parties communes à usage restreint
NOUVELLES EXIGENCES ÉLECTRIQUES
Ce que change le Code du bâtiment pour vos copropriétés
REVUE DE JURISPRUDENCE 2025
Décisions marquantes et enseignements pour les syndicats
Depuis 1957
Chez Desjardins
Sécurité du Bâtiment, notre mission est d’assurer votre protection!
pour vous assurer une protection optimale en tout
Sommaire
4 Éditorial national
Un regard vers l’avenir par Yves Joli-Coeur, Ad. E., président du RGCQ – Provincial
6 Direction générale du RGCQ
Yves Nadon : un leadership rassembleur pour une copropriété forte et durable
Les premiers pas d’une nouvelle direction au RGCQ
8 Dossier
Projet de Loi nº 16
Entrevue exclusive avec la ministre responsable de l’Habitation
Règlement d’application en copropriété divise : enfin des balises pour préserver le patrimoine bâti
12 Nouvelles règles en matière de copropriété divise
22 Gestion financière et entretien de l’immeuble
PCUR — Mieux comprendre, mieux planifier
30 Chronique gestion
Parties communes à usage restreint : le casse-tête de la répartition des coûts par Julien Gobeil Simard
36 La copropriété repose-t-elle sur les principes de la démocratie?
Réflexion québécoise à partir d’un regard européen par Yves Joli-Coeur, Ad. E.
38 Électricité en copropriété
Ce que vont changer les nouvelles exigences du Code du bâtiment
42 AGA en copropriété : les règles, les outils et les bons réflexes
46 Réinventer la gestion de copropriété grâce au numérique
52 Une brève revue jurisprudentielle de l’année 2025 par Richard Lecouffe
58 Actualités
Antennes de télécommunication et destination de l’immeuble
60 Effondrements d’immeubles –quand l’inaction devient un risque collectif
62 Chronique info-gestion
Des conseils illimités en matière de gestion de copropriété par Hubert Miron
63 RGCQ – chapitre de Montréal
Le gestionnaire de copropriété : un allié indispensable pour la santé de votre immeuble par Catherine Pépin
64 RGCQ – chapitre de Québec
Qui se préoccupe vraiment de vos condos? par Michel Paradis, Ad. E.
65 RGCQ – chapitre de l’Outaouais
La vente d’une fraction sous contrôle de justice par Michel Mancini
66 Calendrier des activités des formations 2025-2026
Un regard vers l’avenir
par Yves Joli-Coeur, Ad. E., président du RGCQ – Provincial
Le règlement gouvernemental tant attendu est désormais en vigueur. Il vient compléter la réforme entreprise par l’adoption du projet de loi no 16 en 2019, laquelle visait à moderniser le régime juridique de la copropriété divise au Québec. Cette réforme poursuivait trois objectifs fondamentaux :
Renforcer la protection des acheteurs, en favorisant une divulgation plus complète de l’information sur les affaires du syndicat et sur l’immeuble dans lequel se situe l’unité à vendre;
Assurer la pérennité du patrimoine bâti, par l’obligation de constituer un carnet d’entretien;
Accroître la prévisibilité financière des copropriétés, notamment par un encadrement resserré du fonds de prévoyance et la réalisation obligatoire d’une étude permettant de planifier adéquatement les besoins à long terme.
Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) a été au cœur des discussions ayant mené à l’adoption de ce nouveau cadre. En intervenant activement auprès des autorités publiques, il a contribué à faire valoir les préoccupations du milieu et à influencer les orientations retenues.
Ce numéro du Condoliaison propose une analyse des principales dispositions du règlement, qui constitue un jalon important dans l’évolution du droit de la copropriété. Vous y trouverez également une entrevue exclusive avec la ministre responsable de l’Habitation, madame France-Élaine Duranceau, qui commente les mesures récemment mises en œuvre et annonce la possibilité d’ajustements à venir.
À cet égard, la ministre évoque la question de l’attestation du syndicat de copropriétaires, dont la remise au copropriétaire vendeur suscite différentes interprétations, selon le moment de la transaction en cours. Elle indique qu’un encadrement plus précis
pourrait être envisagé si la situation le requiert. Elle se montre également favorable à une harmonisation avec le formulaire DRCOP de l’OACIQ, ce qui simplifierait les démarches pour les vendeurs et les professionnels de l’immobilier.
La ministre exprime par ailleurs son ouverture à réintégrer certaines recommandations formulées en 2012 par le Comité consultatif sur la copropriété, écartées lors de l’adoption du projet de loi no 16. Elle cite notamment la possibilité de mettre sur pied un tribunal spécialisé virtuel en matière de copropriété, inspiré du modèle ontarien. Une telle instance favoriserait une résolution plus rapide et spécialisée des différends, tout en allégeant le fardeau des tribunaux de droit commun.
Une réflexion est également amorcée sur la professionnalisation du métier de gestionnaire de copropriété. L’idée de soumettre ces professionnels à un permis d’exercice, délivré par un organisme de contrôle — existant ou à constituer — est à l’étude. De même, la possibilité d’imposer une formation obligatoire aux administrateurs de syndicats, à l’instar de ce qui existe en Ontario, est envisagée, sous réserve de la faisabilité financière du projet.
Ces perspectives invitent à un optimisme mesuré quant à l’évolution du cadre juridique de la copropriété divise au Québec. Si les nouvelles obligations liées au carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance produisent leurs effets à moyen ou long terme, elles constituent déjà une avancée structurante.
Nous vous souhaitons une excellente lecture de ce numéro du Condoliaison, qui propose également une variété d’articles portant sur d’autres enjeux d’actualité susceptibles d’alimenter votre réflexion et de soutenir vos pratiques.
Condoliaison
Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec Provincial — RGCQ Provincial
1200, avenue McGill College, bureau 1500
Montréal (Québec) H3B 4G7 T : 514 916-7427 www.rgcq.org
Direction Gabrielle Tournier
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Yves Nadon : un leadership rassembleur pour une copropriété forte et durable
RENCONTRER, ÉCOUTER, COMPRENDRE.
Voilà comment Yves Nadon a entamé son mandat, en prenant le temps de rencontrer la majorité des administrateurs et administratrices des conseils d’administration de toutes les régions, ainsi que de nombreux professionnels actifs dans le domaine de la copropriété. Un geste notable qui témoigne d’un engagement sincère : celui de bien cerner les défis, les réalités terrain et les opportunités de croissance propres à chaque milieu.
UNE VISION LUCIDE DES ENJEUX DE LA COPROPRIÉTÉ
M. Nadon démontre une compréhension profonde des particularités du secteur, reconnaissant que les syndicats de copropriétaires sont de tailles variées et ont des besoins bien différents. Il met également en lumière l’importance cruciale des enjeux liés à la loi no 16 de 2019, qui touche directement la gouvernance, la transparence et la pérennité des immeubles collectifs.
Conscient que pour une majorité de copropriétaires, leur unité représente l’investissement d’une vie, il insiste sur la nécessité de renforcer le cadre législatif et les pratiques pour assurer une meilleure protection du patrimoine bâti.
RIGUEUR, BIENVEILLANCE ET AMÉLIORATION CONTINUE
Animé par une passion authentique pour l’immobilier, Yves Nadon incarne un leadership axé sur la rigueur, la collaboration et l’amélioration continue. « L’amélioration continue, c’est un état d’esprit. Chaque défi est une opportunité d’apprendre et de faire mieux », affirme-t-il. Une philosophie qui cadre parfaitement avec la mission du RGCQ et les attentes de ses membres.
Ses capacités à mobiliser les équipes autour d’objectifs communs, à instaurer une culture de dialogue et à favoriser la mise en commun de bonnes pratiques seront des atouts précieux dans un contexte de transformation. « La copropriété est en pleine évolution au Québec. Il est essentiel d’accompagner les copropriétaires, les administrateurs, les gestionnaires et les professionnels dans cette transition, en leur offrant des outils, des formations et une voix forte auprès des instances décisionnelles », ajoute-t-il.
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ENTREVUE EXCLUSIVE AVEC LA MINISTRE RESPONSABLE DE L’HABITATION
Règlement d’application en copropriété divise : enfin des balises pour préserver le patrimoine bâti
« Une avancée majeure »,
affirme la ministre France-Élaine Duranceau
Attendu depuis plus de cinq ans, le règlement d’application des dispositions du projet de loi no 16 (devenu le chapitre 28 des lois de 2020) sur le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation sur l’état de la copropriété sont finalement entrés en vigueur le 14 août dernier. Afin de mieux éclairer ces développements, Condoliaison a reçu à ses bureaux la ministre responsable de l’Habitation, madame France-Élaine Duranceau, pour une entrevue exclusive afin de discuter de tous ces enjeux — et bien d’autres — en profondeur.
Propos recueillis par Véronique Martel
LE RÈGLEMENT D’APPLICATION DU PROJET DE LOI NO 16
Condoliaison : Après l’adoption du projet de loi no 16, en 2020, il aura fallu attendre plus de quatre ans pour que le gouvernement publie la première version du règlement, en septembre 2024. Pourquoi avoir attendu aussi longtemps?
France-Élaine Duranceau : Il a fallu préparer le terrain. Dès l’adoption de la loi, en janvier 2020, la communauté a exprimé le besoin de moduler les exigences du carnet d’entretien en fonction des caractéristiques de l’immeuble. Cela a nécessité des ajustements législatifs, concrétisés par le projet de loi no 31 en février 2024, après mon entrée en fonction.
Nous avons également consulté un groupe de travail constitué d’experts, dont Me Yves Joli-Coeur et Julien Gobeil-Simard, dirigeant d’une firme d’ingénieurs et de technologues. Les discussions n’étaient pas toujours unanimes, mais tout le monde s’accordait à dire qu’il fallait rapidement un cadre clair et opérationnel.
Le 11 septembre 2024, une première version du règlement a été publiée. Une révision rigoureuse a été indispensable pour trouver le juste équilibre entre les nouvelles exigences et les capacités des copropriétés, garantissant ainsi une meilleure protection, une prévisibilité accrue et une gouvernance optimisée. C’est cette recherche d’équilibre qui a dicté les modifications jusqu’à la version finale.
LE FONDS DE PRÉVOYANCE
ET LE CARNET D’ENTRETIEN
Condoliaison : Quelles sont les principales modifications apportées au règlement final?
France-Élaine Duranceau : Le principal changement est la révision aux dix ans du carnet d’entretien, pour les immeubles de huit unités ou moins, ou de trois étages maximum. Même chose pour les copropriétés avec des parties communes exclusivement extérieures, comme des stationnements ou des terrains. Il s’agit alors de copropriétés horizontales, où le bâtiment lui-même est totalement privatif. Nous estimons que les risques sont limités dans ces cas.
L’ATTESTATION SUR L’ÉTAT
DE LA COPROPRIÉTÉ
Condoliaison : Le nouvel article 1068.1 du Code civil du Québec prévoit une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. Une interprétation restrictive envisagée par la Société de l’habitation du Québec (SHQ) limiterait son obtention à l’après-promesse d’achat. Or, le RGCQ préconise une remise de l’attestation dès la mise en marché d’une fraction, afin d’assurer une meilleure information des parties.
Qu’en pensez-vous?
France-Élaine Duranceau : Nous avons bien sûr pris note de la position du RGCQ. Cependant, cette distinction ne devrait pas entraver le bon déroulement des transactions. Il nous a semblé préférable d’adopter la version actuelle du règlement plutôt que de retarder davantage sa mise en œuvre pour une nouvelle rédaction.
Si des précisions s’avéraient nécessaires, elles pourraient être apportées par un autre projet législatif, dans les prochains mois. Par ailleurs, rien n’interdit aux acteurs du milieu de rendre l’attestation disponible quand bon leur semble. Les pratiques et la pression du marché devanceront peut-être la législation.
ACCOMPAGNER LES COPROPRIÉTAIRES
Condoliaison :Y aura-t-il un accompagnement pour aider à l’application des nouvelles exigences?
France-Élaine Duranceau : Je pense qu’il y a deux volets. D’une part, on vient donner un cadre et des outils clairs aux copropriétaires, aux syndicats de copropriétaires et même aux gestionnaires de copropriété, pour avoir une gestion plus serrée et commune, pour guider les décisions financières. Il s’agit d’un dénominateur commun pour encadrer les pratiques de tous, y compris des bénévoles qui s’investissent dans les syndicats de copropriétaires, pour mieux préserver la valeur de l’immeuble. Et puis d’autre part, au gouvernement, notre rôle est de diffuser de l’information, de la rendre la plus claire et accessible possible. Nous avons déjà commencé à travailler sur des guides et des dépliants explicatifs. Nous allons continuer d’être à l’écoute de nouveaux commentaires qui pourraient être exprimés.
Condoliaison : Quel rôle pour les associations comme le RGCQ?
France-Élaine Duranceau : Le RGCQ est en première ligne! Il est en contact avec les acteurs, il comprend bien ces règles et peut accompagner les syndicats comme les gestionnaires. Il ne faut pas oublier que le RGCQ a aussi contribué à élaborer ces règles, et ça, c’est précieux.
Si le besoin se fait sentir, nous pourrons envisager d’offrir de la formation par l’intermédiaire de la SHQ. Je resterai en lien avec le RGCQ pour suivre ce qui se passe sur le plancher des vaches.
Trois revendications historiques du RGCQ sont maintenant réalisées : obligation de faire une étude de fonds de prévoyance, contribution planifiée à ce fonds et tenue d’un carnet d’entretien.
À l’instar de nombreuses recommandations, celles-ci avaient été formulées, documentées et appuyées en 2012 par le Comité consultatif sur la copropriété, alors mis sur pied par le gouvernement et dont faisait partie le RGCQ.
DU PAIN SUR LA PLANCHE
Inspirées des meilleures pratiques observées au Canada et à l’étranger, ancrées dans les besoins observés sur le terrain, plusieurs de ces recommandations législatives formulées demeurent néanmoins en plan depuis au moins 2012. Le RGCQ constate les impacts de l’inaction législative sur les syndicats de copropriétaires au quotidien. Si la ministre responsable de l’Habitation s’est dite sensibilisée et a fait preuve de compréhension, il reste néanmoins un chemin important à parcourir. Le milieu espère que cette relance réglementaire ne sera pas qu’un soubresaut ponctuel, mais le début d’un véritable rattrapage politique attendu depuis plusieurs décennies.
ENCADRER LA PROFESSION DE GESTIONNAIRE DE COPROPRIÉTÉ
Condoliaison : Reprendrez-vous l’idée d’encadrer la profession de gestionnaire de copropriété, comme le prévoyait le projet de loi no 401, en 2018 : instaurer un permis, un registre ou un organisme de contrôle, à l’image du rôle de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)?
France-Élaine Duranceau : Cela fait partie des discussions que j’ai eues avec Me Joli-Coeur. C’est en réflexion. Peut-être qu’un organisme
existant pourrait jouer ce rôle, plutôt que de créer une nouvelle association. On doit voir quels seraient les impacts. Pour l’instant, laissons vivre le nouveau règlement, qui devrait aider à structurer le milieu.
Condoliaison : À un niveau moins engageant et moins contraignant, le RGCQ réclame depuis longtemps une formation obligatoire pour les administrateurs de copropriété et pour les gestionnaires professionnels. Est-ce une piste que vous seriez prête à soutenir, notamment pour favoriser une gestion éthique, conforme et prévisible des syndicats?
France-Élaine Duranceau : Toute obligation exige des ressources. Pour avoir travaillé dans le milieu de l’immobilier commercial et pour avoir participé à des transactions de vente de copropriété, je sais que la copropriété est un domaine complexe. La formation continue est importante, mais on évalue ce qui est le plus pertinent avant d’imposer quoi que ce soit, et on exerce une veille aiguisée. Je trouve ça aussi très sain que les acteurs comme le RGCQ prennent la parole pour sensibiliser aux enjeux de gestion et de prévisibilité financière des copropriétés. C’est un effort collectif.
PLACER LA COPROPRIÉTÉ
« SUR LE ROND D’EN AVANT »
Condoliaison : Plusieurs recommandations du Comité consultatif de 2012 se font toujours attendre, comme résolution des conflits, fusion de syndicats, copropriétés en difficulté, mutualisation des fonds. Quels sont vos prochains pas en matière de copropriété?
France-Élaine Duranceau : Dans le contexte actuel de la crise du logement, la copropriété n’était pas « sur le rond d’en avant ». L’accès au logement, les projets en attente et la réforme du Tribunal administratif du logement sont les priorités qui ont mobilisé nos efforts. Ça a été fait. En copropriété, on a avancé aussi, et je suis d’accord qu’il reste beaucoup à faire. On analyse ce qu’il faut pour aller de l’avant. On verra s’il y a des éléments qui devraient et pourraient être inclus dans un projet de loi à l’automne.
Condoliaison : Le milieu de la copropriété espère toutefois que cet horizon législatif à l’automne ne sera pas qu’un vœu pieux, mais une réelle opportunité pour corriger les angles morts du cadre actuel. Comment faire pour que le gouvernement place la copropriété « sur le rond d’en avant », comme vous dites?
France-Élaine Duranceau : Comme je le mentionnais, il y a une conjoncture actuellement avec la crise du logement qui a mis beaucoup l’accent sur les besoins criants dans le marché locatif. Donc je pense qu’il faut être présent. Dans le secteur de l’habitation, chaque groupe
défend avec beaucoup de conviction et de vigueur ses intérêts et ses opinions. Le secteur de la copropriété répond aux besoins de beaucoup de gens dans notre société — beaucoup de gens qui méritent d’être tout aussi entendus que d’autres secteurs. Et nous sommes là pour écouter et agir.
QUEL AVENIR POUR LA COPROPRIÉTÉ
AU QUÉBEC?
Condoliaison : Dans les contextes socioéconomique, environnemental et politique, la copropriété est à la croisée des chemins. Crise du logement, difficulté d’accession à la propriété, recul des mises en chantier de copropriétés, étalement urbain, crise climatique et âge du parc immobilier de copropriétés ne sont que quelques facteurs de pression. Comment voyez-vous l’avenir de la copropriété au Québec?
France-Élaine Duranceau : La conjoncture nuit à la performance du modèle, mais la copropriété reste une bonne porte d’entrée à la propriété, surtout en milieu urbain. Pour réussir la densification urbaine, plusieurs modèles doivent cohabiter et le mode de détention n’est pas le seul facteur à prendre en considération. La copropriété fait partie des solutions, au même titre que la construction de logements multilocatifs et que les usages et modes de détention mixtes. L’enjeu est l’offre. Je ne le vois pas dans la lorgnette de la copropriété, mais plutôt dans l’optique de créer des conditions gagnantes dans le marché. Ça veut dire que les villes qui ont reçu des pouvoirs spéciaux doivent faire preuve de courage politique pour contrer le « pas dans ma cour » et les utiliser pour permettre la réalisation de projets structurants.
Condoliaison : En terminant, quel message souhaitez-vous adresser aujourd’hui aux milliers de copropriétaires québécois qui s’informent grâce à la revue Condoliaison, et qui souhaitent savoir si le gouvernement reconnaît leur contribution et leurs défis au quotidien?
France-Élaine Duranceau : Dans tous les domaines, la contribution bénévole fait avancer notre société. En tant que copropriétaire moi-même, j’ai conscience de l’impact positif majeur des personnes qui s’investissent dans leur syndicat pour assurer une saine gestion. Leur dévouement et leur expertise sont remarquables et méritent d’être reconnus et encouragés.
Je pense aussi qu’il faut s’assurer que leurs enjeux sont entendus, et je réitère que le RGCQ doit prendre sa place dans la sphère médiatique. Du côté du gouvernement, nous sommes à l’écoute pour continuer à moderniser la copropriété dans l’intérêt des citoyens.
Projet de Loi no 16
Nouvelles règles en matière de copropriété divise
On l’aura attendu longtemps ce règlement du gouvernement qui complète la réforme provenant de la loi no16 de 2019.
Ce règlement, entré en vigueur le 14 août 2025, a fait en sorte de « réveiller » les articles 1068.1, 1070.2, 1071 (la portion récente) et 1791.1 (la portion concernant les acomptes en fidéicommis) du Code civil du Québec, qui « somnolaient » depuis l’adoption de cette loi, en janvier 2020. Le règlement enclenche donc :
L’obligation pour les syndicats de copropriétaires de préparer une attestation sur l’état de la copropriété (article 1068.1 C.c.Q.);
L’obligation pour les syndicats de copropriétaires de se doter d’un carnet d’entretien (article 1070.2 C.c.Q.);
L’obligation pour les syndicats de copropriétaires de procéder à des études du fonds de prévoyance (article 1071 C.c.Q.);
L’ajout de précisions concernant le versement d’acomptes en fidéicommis, lors d’une transaction d’achat d’une unité de copropriété (article 1791.1 C.c.Q.).
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POINT JURIDIQUE
Comment faire respecter la déclaration de copropriété?
Par
Me Martin Côté, avocat associé chez Dunton Rainville
La déclaration de copropriété, ce n’est pas qu’un simple document notarié. C’est le contrat constitutif de toute copropriété divise. Elle encadre les droits et obligations des copropriétaires, des locataires et de toute personne occupant l’immeuble. Son respect est donc fondamental à la vie collective en copropriété. Pourtant, trop souvent, son application est négligée ou ignorée : bruits excessifs, travaux non autorisés, appropriation de parties communes, manque d’entretien des parties privatives, stationnement illégal.
Ces manquements, lorsqu’ils s’accumulent, nuisent gravement à la qualité de vie dans l’immeuble et risque de diminuer la valeur des unités.
Chez Dunton Rainville, nous accompagnons régulièrement des syndicats dans la mise en œuvre de leur déclaration de copropriété. Voici un aperçu des démarches disponibles :
LA MISE EN DEMEURE : formelle, rédigée par un avocat, elle ouvre la voie à des sanctions si le comportement fautif persiste.
LA MÉDIATION : en cas de conflit persistant, ce mode de règlement est encouragé par la loi.
LE RECOURS EN INJONCTION OU EN RÉSILIATION DE BAIL : lorsque tous les autres moyens échouent.
POURQUOI NE RIEN FAIRE PEUT COÛTER CHER ?
En vertu de l’article 1039 du Code civil du Québec, le syndicat est le gardien de la déclaration de copropriété. Son inaction face à une infraction peut engager sa responsabilité civile, ainsi que celle de ses administrateurs. De plus, un copropriétaire lésé peut lui réclamer le remboursement des frais juridiques engagés pour faire valoir ses droits.
Bon à savoir
Plusieurs déclarations de copropriété permettent aux syndicats de récupérer les honoraires professionnels engagés pour faire respecter la déclaration de copropriété. N’hésitez pas à nous contacter pour vérifier si votre déclaration contient cette disposition ou pour savoir comme l’y intégrer.
Vous avez des questions ?
Vous faites face à un copropriétaire délinquant ?
Communiquez avec Me Martin Côté mcote@duntonrainville.com 450 686.8683
Nous vous guiderons dans les meilleures stratégies à adopter, en conformité avec votre déclaration de copropriété et le Code civil du Québec.
Plus que jamais, Dunton Rainville est LE cabinet de confiance pour tout service juridique en matière de copropriété.
Dossier | PROJET DE LOI N O 16
L’ATTESTATION
SUR L’ÉTAT DE LA COPROPRIÉTÉ
Depuis le 14 août 2025, tous les syndicats de copropriétaires doivent disposer d’une attestation sur l’état de la copropriété, qui doit être remise dans les 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande lorsqu’il met en vente son unité privative.
L’article 10 du règlement prévoit que cette attestation, datée et signée par une personne autorisée à la donner, doit contenir minimalement :
Le montant total du fonds de prévoyance en date de l’attestation et la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours;
Le montant total des contributions aux charges communes exigées et payées lors des trois années précédentes;
Le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement;
Le montant du surplus ou du déficit annuel des trois derniers états financiers de la copropriété;
Une mention selon laquelle le syndicat est titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire;
Le montant total du fonds d’autoassurance en date de l’attestation et le montant de la plus haute franchise prévue aux assurances souscrites par le syndicat;
Une description sommaire des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat au cours des cinq dernières années, ainsi que des sinistres ayant affecté la partie privative concernée, le cas échéant, au cours des cinq dernières années, les réparations majeures et remplacements de parties communes effectués au cours des cinq dernières années et ceux prévus au cours des dix années à venir (avec le coût estimé pour ces travaux), la liste des litiges en cours auxquels le syndicat est partie et, enfin, les modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.
Il va de soi que la mise en œuvre de cette mesure va demander certains ajustements au cours des prochaines années. Par exemple, les syndicats de copropriétaires n’ont pas tous une étude du fonds de prévoyance présentement et ceux-ci disposent d’un délai de trois ans
pour en faire faire une. De plus, une incertitude existe quant au moment où cette attestation doit être remise au copropriétaire. En effet, le premier alinéa de l’article 1068.1 du Code civil du Québec prévoit ceci :
« Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. »
Certains prétendent donc que l’expression « promettant acheteur » fait en sorte qu’une promesse d’achat doit d’abord être signée avant de demander l’attestation au syndicat. Or, si tel était le cas, le processus de transaction et les objectifs de transparence de la loi 16 seraient certainement perturbés. Me Christine Gagnon, notaire émérite et sommité dans le domaine du droit de la copropriété au Québec, affirme pour sa part qu’aucune condition préalable – y compris la signature d’une offre d’achat – ne peut être imposée au copropriétaire qui demande l’attestation à son syndicat. Celle-ci constitue une obligation sans condition.
Rappelons par ailleurs que, lors de l’entrevue exclusive accordée au magazine Condoliaison, la ministre France-Élaine Duranceau a évoqué la possibilité que des précisions soient apportées dans la loi à ce sujet, si cela s’avère nécessaire.
LE CARNET D’ENTRETIEN
Un carnet d’entretien est un outil de gestion qui a pour objet la tenue d’une liste et d’une description des parties communes de l’immeuble, ainsi que de l’historique des actions d’entretien entreprises ou projetées pour chacun des éléments inscrits.
Dossier | PROJET DE LOI N O 16
L’article 1070.2 C.c.Q., qui prévoit l’obligation pour les syndicats de faire établir un tel carnet d’entretien de l’immeuble, est entré en vigueur le 14 août 2025. Toutefois, les mesures transitoires de la loi 16 accordent un délai de trois ans aux syndicats pour y pourvoir. La date butoir pour établir un carnet d’entretien est donc le 14 août 2028. Toutefois, rien n’empêche les syndicats d’y voir dès maintenant, bien au contraire.
Les modalités minimales du carnet d’entretien sont prévues aux articles 1 à 6 du règlement. Elles se déclinent comme suit :
Évaluateurs Agréés
LOI 16
Fonds de prévoyance
Carnet d’entretien
Attestation du syndicat
LOI 141
Valeur assurable (coût de reconstruction)
depuis 1983
418 877-7777
info@aubertsylvain.com www.aubertsylvain.com
5075, boul. Wilfrid-Hamel bureau 230
Québec, QC G2E 5G3
Le carnet d’entretien est établi par un membre d’un des ordres professionnels suivants : l’Ordre des ingénieurs du Québec, l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, l’Ordre des architectes du Québec ou l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Les activités professionnelles principales de ce membre doivent concerner principalement la gestion, la construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection immobilière. De plus, celui-ci ne doit pas être membre du conseil d’administration, ni gérant, copropriétaire ou occupant de l’immeuble, ni le conjoint d’une telle personne. Il ne peut pas non plus être actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d’une personne morale, d’une société ou d’une fiducie qui est copropriétaire de l’immeuble, qui l’occupe ou en est le gestionnaire;
Il contient une liste et une description des parties communes et des matériaux, des appareils et de l’équipement qui les composent, ainsi que de ceux installés dans les parties privatives, mais dont le syndicat est responsable de l’entretien;
Pour chacun des matériaux, des appareils et de l’équipement inscrit au carnet d’entretien, celui-ci doit indiquer la date d’installation, si connue, les réparations courantes déjà effectuées et les travaux d’entretien requis, les contrats conclus pour la réalisation de ces travaux et les contrats de garantie, rapports d’inspection, expertises et manuels d’entretien du fabricant s’y rapportant, le cas échéant;
Une section du carnet doit contenir une estimation de l’état et de la durée de vie utile restante des matériaux, des appareils et de l’équipement inscrits, ainsi qu’une description des réparations majeures à effectuer sur ceux-ci et des remplacements au cours des 25 prochaines années, en précisant l’année de réalisation estimée pour chacun. Lorsque réalisés, la date et les coûts sont notés et les plans, devis et contrats ajoutés au carnet d’entretien;
Le carnet d’entretien est mis à jour par le conseil d’administration du syndicat, au moins une fois l’an. Si certains travaux prévus n’ont pas été réalisés, les raisons de cette omission doivent être précisées;
Le carnet d’entretien est révisé tous les cinq ans par un membre d’un des ordres professionnels prévus en a). Cependant, pour les immeubles constitués d’au plus huit parties privatives (excluant les espaces de rangement et les stationnements) ou de trois étages entièrement hors sol, la révision peut être faite minimalement tous les dix ans. La même exception s’applique si « aucune partie commune de l’immeuble n’est située dans un bâtiment », ce qui vise les copropriétés horizontales (article 5, alinéa 2 du règlement);
Le professionnel qui révise un carnet d’entretien est tenu de respecter certaines exigences précises (article 6 du règlement).
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L’ÉTUDE DU FONDS DE PRÉVOYANCE
Tout comme pour les règles concernant le carnet d’entretien, celles applicables aux études du fonds de prévoyance sont en vigueur depuis le 14 août 2025, avec un délai de trois ans accordé aux syndicats pour s’y conformer, soit jusqu’au 14 août 2028.
Le règlement établit qu’une étude du fonds de prévoyance doit être réalisée par un professionnel répondant aux mêmes critères d’indépendance que pour l’établissement du carnet d’entretien. La seule différence à noter est qu’en plus des quatre ordres déjà mentionnés, le gouvernement ajoute les membres de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec (article 7 du règlement).
Par ailleurs, une étude du fonds de prévoyance doit être obtenue par le conseil d’administration de tous les syndicats, sans exception, minimalement tous les cinq ans. Il n’y a pas d’exception pour les petites copropriétés dans ce cas-ci.
L’étude du fonds de prévoyance doit être réalisée en se basant sur les données du carnet d’entretien, notamment quant aux réparations majeures et aux remplacements à effectuer minimalement au cours des 25 prochaines années. Elle doit au moins contenir : Le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l’étude;
Une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation estimée inscrite au carnet d’entretien;
Une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à verser annuellement, en précisant, le cas échéant, la part réservée pour le financement des réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties;
Une explication sur les calculs faits pour établir ces divers montants.
Dossier | PROJET DE LOI N O 16
Résumé des principales dispositions du règlement du 14 août 2025
Carnet d’entretien : Chaque copropriété doit établir un carnet d’entretien, devant être rédigé par un professionnel indépendant. Ce document centralise les informations sur l’état de l’immeuble, les interventions passées et les travaux à prévoir.
Étude du fonds de prévoyance : Une étude doit être réalisée par un professionnel indépendant tous les cinq ans.
Attestation du syndicat : Lors de la vente d’une unité, une attestation doit être fournie, garantissant la transparence sur l’état de la copropriété et sa santé financière.
DES MESURES TRANSITOIRES
Soulignons que l’article 14 du règlement prévoit que si des carnets d’entretien ou des études du fonds de prévoyance ont déjà été réalisés dans les deux années précédant le 14 août 2025, ces documents sont considérés comme valides pour une période de cinq ans s’ils répondent à tous les critères établis au règlement. La période de validité d’un carnet d’entretien conforme est de dix ans, pour les petites copropriétés et les copropriétés horizontales, comme prévu à l’article 5 du règlement.
LES ACOMPTES EN FIDÉICOMMIS
Enfin, l’article 11 du règlement prévoit que seuls les membres du Barreau du Québec, de la Chambre des notaires du Québec, de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec ou de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec peuvent détenir dans un compte en fidéicommis un acompte visé à l’article 1791.1 C.c.Q.
L’article 12 du règlement ajoute que le constructeur ou le promoteur mandate ainsi un membre d’un de ces ordres professionnels, à qui l’acheteur doit verser l’acompte directement. Le constructeur ou le promoteur ne peut en aucun cas faire ce versement à la place de l’acheteur.
Enfin, la date convenue pour la délivrance de la fraction peut être modifiée, de l’accord des parties au contrat préliminaire. Pour être valide, la nouvelle date de délivrance doit être inscrite au contrat et les parties doivent signer le contrat ainsi modifié (article 13 du règlement).
PCUR – mieux comprendre, mieux planifier : déconstruire les idées reçues et départager les responsabilités
Par Caroline Martel
La notion de « partie commune à usage restreint » (PCUR) compte de nombreuses zones grises, soulevant plusieurs questions. Qui paie quoi? Qui entretient quoi? Une compréhension incomplète peut mener à des erreurs coûteuses et à des tensions inutiles. Pour les syndicats de copropriétaires, mieux vaut prévenir que réparer. Planification et clarté s’imposent.
QUAND L’USAGE RESTREINT
MÈNE À LA CONFUSION
Balcons, fenêtres, unités de climatisation, terrasses : autant d’éléments rattachés à une seule unité, mais juridiquement classés comme parties communes. Dès qu’ils sont à usage restreint, leur entretien et leur remplacement peuvent devenir un casse-tête comptable, juridique et technique.
« Ce n’est pas que ça crée de la confusion, c’est que c’est souvent ignoré. Ce n’est pas discuté ni pris en compte dans les calculs du fonds de prévoyance », constate Réjean Touchette, technologue professionnel et spécialiste des études de fonds de prévoyance.
Résultat? Les responsabilités sont floues, les budgets incomplets et les copropriétaires mal informés.
Gestion financière et entretien de l’immeuble
PCUR — MIEUX COMPRENDRE, MIEUX PLANIFIER :
DÉCONSTRUIRE LES IDÉES REÇUES ET DÉPARTAGER LES RESPONSABILITÉS
QUE SONT LES PCUR?
Les PCUR sont des parties communes dont l’usage est réservé à un ou quelques copropriétaires uniquement. Leur statut hybride crée souvent une ambiguïté, car le droit d’usage ne signifie pas nécessairement une responsabilité exclusive.
PCUR TYPIQUES :
Balcons et terrasses attenants aux unités privatives;
Portes et fenêtres incorporées aux murs porteurs;
Portes d’entrée individuelles;
Espaces de stationnement intérieurs ou extérieurs;
Unités de climatisation (du type bibloc), souvent installées sur le toit ou un balcon.
Le partage des coûts entre copropriétaires dépend non seulement de la nature de l’élément, mais aussi — et surtout — de la formulation de la déclaration de copropriété. Une phrase comme « les fenêtres seront remplacées selon les droits d’usage » peut sembler banale, mais elle
entraîne non seulement de la confusion, mais potentiellement des obligations financières majeures.
RESPONSABILITÉS : CE QUE DIT LA LOI ET LA RÉALITÉ
Selon le Code civil du Québec, les remplacements majeurs doivent être financés par le fonds de prévoyance, selon les quotes-parts de chacun des copropriétaires. Cependant, la déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires à ce fonds en ce qui concerne les PCUR. La décision dans l’affaire Al-Adas c. Syndicat des copropriétaires Zuni (2025 QCCQ 1308) a confirmé cette obligation de financement des remplacements et réparations majeures par ce fonds, même pour des éléments à usage restreint.
Cependant, lorsque la déclaration introduit des clauses fondées sur les droits d’usage (DU), les syndicats doivent mettre en œuvre des protocoles comptables évolutifs pour ventiler et suivre les contributions individuelles au fil du temps.
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Gestion financière et entretien de l’immeuble
PCUR — MIEUX COMPRENDRE, MIEUX PLANIFIER : DÉCONSTRUIRE LES IDÉES REÇUES ET DÉPARTAGER LES RESPONSABILITÉS
Réjean Touchette, technologue professionnel
« Une simple phrase dans la déclaration peut impliquer 30 ou 40 ans de gestion comptable individualisée, incluant les rendements sur les sommes versées », explique Réjean Touchette. Ce type de ventilation exige rigueur, constance et outils spécialisés — ce qui dépasse souvent les compétences des ressources internes du syndicat.
ÉTUDE DE FONDS DE PRÉVOYANCE : COMMENT INTÉGRER LES PCUR?
La prise en compte des PCUR dans une étude de fonds de prévoyance nécessite :
Une lecture minutieuse des articles de la déclaration portant sur la définition et le partage des PCUR (souvent dans les articles 2, 3 et 4);
Une analyse technique de la nature de chaque élément;
Une structuration financière complexe lorsqu’un financement individualisé est requis;
La création de tableaux secondaires pour ventiler les dépenses par groupe de copropriétaires concernés.
Chaque profession doit jouer son rôle : les juristes pour interpréter les clauses, les technologues pour estimer la durée de vie utile des composants, les comptables pour structurer la ventilation financière, et les gestionnaires pour orchestrer le tout.
CE QU’ON PENSE… ET CE QU’ON OUBLIE
Dans les faits, plusieurs copropriétaires présument à tort qu’une PCUR leur appartient entièrement. Or, le mur qui supporte une fenêtre, par exemple, demeure une partie commune. Le syndicat doit donc planifier son entretien, même si seule une unité en profite. Cette confusion fréquente peut entraîner des erreurs coûteuses et des tensions entre copropriétaires.
PCUR ET FONDS DE PRÉVOYANCE : TROIS ERREURS FRÉQUENTES
Ne pas inclure les balcons, terrasses ou fenêtres dans l’étude
Penser qu’une facturation ponctuelle au copropriétaire suffit
Confondre l’obligation d’entretien (au quotidien) et la prise en charge financière (remplacement majeur)
UN PROJET POUR CLARIFIER LES CHOSES
Pour mieux outiller les acteurs du milieu, Réjean Touchette, technologue professionnel, Me Yves Papineau et Aline Desormeaux, CPA, mènent actuellement un projet collaboratif visant à documenter clairement les responsabilités financières liées aux PCUR. Leur objectif : proposer un cadre clair, accessible et concret, qui pourrait prendre la forme d’un guide, de fiches pratiques ou encore d’une formation à l’intention des syndicats, des gestionnaires et des professionnels.
« On est partis de dizaines de cas vécus pour dégager une centaine de questions très concrètes sur la gestion financière des PCUR. Notre but est de baliser les pratiques, pas de créer une théorie de plus », explique Réjean Touchette.
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Gestion financière et entretien de l’immeuble PCUR — MIEUX COMPRENDRE, MIEUX PLANIFIER : DÉCONSTRUIRE LES IDÉES REÇUES ET DÉPARTAGER LES RESPONSABILITÉS
Parmi les questions soulevées dans le cadre du projet :
Lorsqu’une déclaration de copropriété prévoit un remplacement « selon les droits d’usage », doit-on mettre en place un protocole comptable distinct pour suivre les sommes versées par chaque copropriétaire?
Ce protocole doit-il inclure les intérêts générés au fil du temps?
En cas de vente, que deviennent les sommes accumulées pour une unité?
Que faire si un copropriétaire a versé trop… ou pas assez?
Si aucun protocole n’a été prévu dans une copropriété ancienne, comment rattraper le financement?
Un copropriétaire peut-il s’opposer aux travaux s’il est en situation de sous-financement?
M. Touchette résume bien l’enjeu : « Le financement selon les droits d’usage ne devrait pas être la norme. Il devrait rester une exception, car il complique considérablement la gestion à long terme. »
L’objectif du projet est donc de proposer, d’ici 2026, un document de référence structuré, fondé sur des cas réels et une analyse rigoureuse. L’idée n’est pas de trancher juridiquement, mais de lancer un débat, d’outiller les intervenants et de poser les bases d’une norme de pratique fondée sur l’expérience terrain. Ce document pourrait également devenir une ressource utile en cas de litige ou de divergence d’interprétation.
CLARIFIER POUR PRÉVENIR
L’entretien et le remplacement des PCUR, souvent banalisés, ont des conséquences majeures sur la gouvernance, les finances et la cohésion des copropriétés. Une meilleure compréhension collective des déclarations dans le cadre des études du fonds de prévoyance permettrait d’éviter erreurs, tensions et mauvaises surprises.
La clé : poser les bonnes questions dès aujourd’hui pour éviter de subir, demain, les conséquences des mauvaises décisions.
« Le plus tôt on pose les bonnes questions, le mieux on pourra financer les travaux au bon moment… et avec les bons contributeurs », conclut Réjean Touchette.
À terme, mieux comprendre les PCUR, c’est aussi bâtir une copropriété plus équitable, plus prévoyante et plus sereine.
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PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT
Le casse-tête de la répartition des coûts
Le projet de loi 16 adopté en décembre 2019 contenait une réforme discrète, mais importante, de l’article 1064 du Code civil du Québec afin de préciser les règles entourant la gestion financière des parties communes à usage restreint (PCUR).
par Julien Gobeil Simard
Les copropriétaires qui ont l’usage de PCUR sont responsables des coûts d’entretien courant et des réparations mineures de ces parties. Pour ce qui est des réparations majeures et du remplacement de ces parties, en général, ces interventions sont payées par tous les copropriétaires, par le biais du fonds de prévoyance.
Cependant, l’article 1064 réformé nous dit que la déclaration de copropriété (DDC) peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties.
Cette notion de répartition peut paraître simple, en principe, mais c’est tout le contraire en pratique. Explorons ensemble les morceaux de ce casse-tête.
QU’EST-CE QU’UNE « RÉPARTITION »?
Le Grand dictionnaire terminologique de l’Office québécois de la langue française, dans le contexte de gestion, donne la définition suivante : « Action de partager une quantité ou un ensemble afin d’en attribuer les parts. »
RÉPARTITION ET RESPONSABILITÉ : UNE DISTINCTION IMPORTANTE
Or, il est important de distinguer la répartition des coûts de la responsabilité d’effectuer les remplacements et réparations majeures nécessaires à la conservation des PCUR. Les PCUR sont des parties communes, et c’est le syndicat qui doit veiller à planifier et à faire réaliser ces travaux. Nous voyons très souvent des syndicats qui délèguent erronément à des copropriétaires de tels travaux, notamment dans les plus petites copropriétés.
Le syndicat ne devrait jamais se désintéresser des remplacements et réparations majeures de parties communes. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance peut être répartie différemment du reste des parties communes en ce qui concerne les PCUR, si la DDC le prévoit explicitement, mais les clauses de répartition n’ont pas pour effet de transformer ces PCUR en parties privatives.
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DES RÉPARTITIONS DIFFICILES À INTERPRÉTER
Chez Depatie Beauchemin Consultants et Hoodi, nos équipes lisent des centaines de DDC chaque année, dans le cadre de nos mandats d’étude du fonds de prévoyance. Trop souvent, nous relevons des clauses de répartition concernant les PCUR ambiguës.
Un exemple : une copropriété où il y a six balcons, dont la DDC mentionne que le coût de remplacement des balcons est réparti « en fonction de l’usage ». Est-ce que chaque unité qui a un balcon a un droit d’usage et il faut séparer le coût de remplacement en six? Est-ce qu’il faut mesurer le nombre de pieds carrés de surface de balcon et répartir le coût selon les dimensions? Un copropriétaire qui n’utilise pas son balcon doit-il contribuer au coût de remplacement?
On voit malheureusement beaucoup de clauses de répartition souffrant d’un manque de clarté et de précision, à différents degrés.
DES RÉPARTITIONS INUTILES
OU INAPPLICABLES
Certaines DDC prévoient des répartitions que l’on pourrait qualifier de discutables. C’est notamment le cas pour les fenêtres, qui sont des PCUR dans les copropriétés verticales. Les fenêtres font trop souvent l’objet d’une clause visant à répartir le coût de leur remplacement afin que chaque copropriétaire soit responsable
Le syndicat ne devrait jamais se désintéresser des remplacements et réparations majeures de parties communes.
du coût de remplacement des fenêtres de son unité. Dans un contexte où toutes les unités sont munies de fenêtres et que le syndicat est responsable de planifier et de gérer ces travaux, en quoi une telle clause de répartition est-elle pertinente?
Certes, toutes les unités n’ont pas le même nombre de fenêtres. Toutefois, les valeurs relatives des fractions sont normalement établies en tenant compte, entre autres, de la superficie des unités, qui sont presque toujours corrélées avec le nombre de fenêtres et/ou leurs dimensions. Une répartition différente est-elle réellement utile?
De plus, pour répartir le coût du remplacement de toutes les fenêtres par condo, il faudrait d’abord être en mesure de ventiler tous les coûts du remplacement par condo : mobilisation de l’entrepreneur sur site, transport et manutention, équipement de levage, etc. Nous souhaitons bonne chance à quiconque demandera à un entrepreneur de fournir une telle ventilation des coûts.
On peut se demander pourquoi, dans autant de DDC, on tente d’individualiser les coûts de remplacement et de réparations majeures
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de PCUR dont tous les copropriétaires disposent, comme les fenêtres et les balcons. Est-ce dans le but de réduire les charges communes? Pourtant, les sommes à prévoir pour le remplacement et les réparations majeures des PCUR, même si elles font l’objet d’une répartition différente, doivent être perçues auprès des copropriétaires pour les accumuler dans un fonds de prévoyance.
Il serait souhaitable que les DDC ne mentionnent pas de répartitions différentes pour le remplacement et les réparations majeures de PCUR, sauf si des copropriétaires ont l’usage de PCUR que d’autres n’ont pas (p. ex., seuls certains copropriétaires ont des terrasses sur le toit ou des stationnements ou encore ils n’ont pas accès au même nombre de stationnements).
LES CLÉS DE RÉPARTITION À LA RESCOUSSE
Depuis quelques années, la notion de « clé de répartition » a commencé à gagner en popularité dans les nouvelles DDC. L’idée est simple : toutes les déclarations de copropriétés ont un tableau qui indique la valeur relative des
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fractions (en %), ce qui permet de facilement répartir les charges communes. Pourquoi ne pas utiliser le même principe pour les PCUR lorsque l’on veut mettre en œuvre une répartition différente des coûts de remplacements et de réparations majeures? Il suffirait d’inclure un tableau avec des pourcentages qui permettraient au syndicat de facilement répartir ces charges. Cela devrait être un automatisme pour toute nouvelle DDC ou pour mettre à jour une DDC qui manque de clarté.
Pour les anciennes DDC qui comportent des clauses de répartition imprécises ou inutiles, ou bien dans des cas où il serait justifié d’ajouter une clé de répartition, les syndicats de copropriétaires peuvent se faire accompagner par un notaire pour les modifier. Évidemment, il y a tout un processus à suivre pour modifier l’acte constitutif de la DDC et des frais, mais l’administration de la copropriété en sera simplifiée pour les décennies à venir.
TENIR COMPTE
DES RÉPARTITIONS DIFFÉRENTES : UNE RESPONSABILITÉ PARTAGÉE
Lorsque nos professionnels réalisent des études du fonds de prévoyance, il va de soi qu’ils doivent tenir compte des clauses ou clés de répartition et produire des projections et des recommandations financières en prenant ces règles en considération. En général, le principe est de créer des groupes de contributeurs. On aura toujours le groupe composé de tous les copropriétaires pour toutes les parties communes et les PCUR qui ne font pas l’objet d’une répartition différente. On aura aussi des groupes de contributeurs distincts pour les PCUR qui font l’objet de clauses de répartition particulières (p. ex., les groupes « Utilisateurs des terrasses sur le toit », « Utilisateurs de fenêtres, portes et balcons », « Copropriétaires commerciaux », etc.). Des projections et recommandations sont ensuite préparées pour chacun des groupes. Tous les professionnels qui réalisent des études du fonds de prévoyance devraient analyser la DDC et tenir compte des répartitions différentes pour les PCUR afin de bien seg-
menter leurs recommandations. Cependant, ces derniers doivent être prudents afin de ne pas outrepasser leur champ de compétence. Il n’appartient pas au professionnel qui réalise l’étude de donner un avis légal sur la façon d’interpréter une clause de répartition. Le syndicat devra plutôt consulter un professionnel du droit au besoin.
Cela dit, ce n’est pas l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance qui devrait marquer le point de départ de l’application des clauses de répartition. Le conseil d’administration a l’obligation de respecter les dispositions de la DDC, et si le syndicat fait affaire avec un gestionnaire immobilier, ce dernier devrait appuyer le conseil d’administration dans la gestion financière du syndicat. Si votre DDC comporte une clause selon laquelle seuls les copropriétaires au dernier étage doivent contribuer au fonds de prévoyance pour le remplacement éventuel des terrasses au toit et que cette disposition n’est pas respectée depuis dix ans, l’administration est en défaut. Une étude du fonds de prévoyance bien réalisée devra alors tenir pour acquis que ces copropriétaires n’ont jamais contribué pour le remplacement de leurs terrasses et pourrait recommander qu’un rattrapage soit fait.
VERS UN USAGE PLUS SAIN DES RÉPARTITIONS
POUR LES PCUR
Avec le contexte légal de la copropriété divise qui se complexifie constamment, il faut espérer une gestion plus simple des coûts de remplacements et de réparations majeures des PCUR. Cela commence par des règles dans les DDC qui sont claires et limpides, idéalement sous forme de clés de répartition qui sont introduites seulement lorsque c’est utile de le faire et que le calcul est possible. Le tout facilitera la prise en charge de ces répartitions par les administrateurs et les gestionnaires qui sont chargés des finances du syndicat, par les professionnels qui réalisent des études du fonds de prévoyance.
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La copropriété repose-t-elle sur les principes de la démocratie?
RÉFLEXION QUÉBÉCOISE
À PARTIR D’UN REGARD EUROPÉEN
par Yves Joli-Coeur
Le 6 juin 2025, à Lyon, j’ai eu le privilège d’assister à un colloque soulignant les 60 ans de la Loi du 10 juillet 1965, événement organisé par l’éditeur juridique français Édilaix.
Parmi les interventions marquantes, celle d’un juriste éminent en droit de la copropriété a retenu mon attention. Il affirmait que la copropriété reposait sur des principes de démocratie.
Cette affirmation, bien qu’acceptée sans débat dans le contexte français, m’a amené à réfléchir aux fondements de notre propre régime québécois de copropriété. Car s’il existe une parenté conceptuelle entre les deux systèmes, le Québec s’est éloigné de l’idée d’un modèle démocratique égalitaire pour adopter une gouvernance essentiellement patrimoniale et technique se rapprochant du modèle des sociétés commerciales. Le syndicat de copropriétaires québécois est ainsi constitué de deux organes décisionnels : un conseil d’administration doté de larges pouvoirs et qui gère au quotidien (avec ou sans l’appui d’un gestionnaire) et une assemblée des copropriétaires qui exerce une certaine surveillance de la conduite des affaires, certes, mais dont les pouvoirs demeurent limités.
LE VOTE SELON LA VALEUR RELATIVE
Contrairement à l’idéal démocratique du suffrage égalitaire, le Code civil du Québec établit, en matière de copropriété divise, un système de vote pondéré. L’article 1090 C.c.Q. prévoit en effet que les copropriétaires exercent leur droit de vote en fonction de la valeur relative de leur fraction, laquelle est déterminée selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de leur partie privative — sans égard à son usage.
Ce modèle crée un déséquilibre structurel : plus la valeur relative d’une fraction est élevée, plus le poids décisionnel de son propriétaire l’est également. Ainsi, le copropriétaire d’un grand appartement peut exercer une influence considérablement plus grande que celui d’un petit logement lors d’un vote de l’assemblée.
Il ne s’agit donc pas d’une démocratie fondée sur le principe « une personne, une voix », mais d’un régime juridique qui s’appuie sur le droit de propriété. Le droit de vote reflète ici la quote-part détenue dans les parties communes, proportionnelle à l’importance de chaque fraction dans l’ensemble de l’immeuble. Cette mécanique traduit le partage de la propriété indivise sur les parties communes entre les copropriétaires, et non une volonté d’égalité arithmétique entre eux.
LES MAJORITÉS EN ASSEMBLÉE DE COPROPRIÉTAIRES
Cette logique se prolonge même dans les décisions les plus importantes, bien que le législateur ait prévu certains garde-fous. L’article 1097 C.c.Q. impose, pour certaines décisions importantes (p. ex., travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes), une majorité renforcée des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le calcul repose toujours sur la valeur relative des fractions, ce qui signifie qu’un copropriétaire détenant une large valeur relative pèse lourdement dans le vote, même si les autres copropriétaires sont plus nombreux.
Quant à l’article 1098 C.c.Q., il renforce encore davantage l’exigence de consensus pour certaines modifications majeures, telles que celles touchant le changement de destination de l’immeuble. Dans ce cas, il faut non seulement l’approbation des trois quarts des copropriétaires, mais ceuxci doivent représenter 90 % des voix de l’ensemble de la copropriété, et non seulement des présents. Ce mécanisme de double majorité — en nombre de copropriétaires et en valeur de vote — introduit une forme d’équilibre. Il demeure cependant fondé sur la quote-part dans les parties communes. Il ne transforme pas pour autant la copropriété en une démocratie égalitaire, puisqu’un copropriétaire détenant une faible fraction n’exerce qu’un pouvoir limité, même sur les questions les plus structurantes.
L’EXCLUSION DU DROIT DE VOTE POUR DÉFAUT
DE PAIEMENT : UNE LOGIQUE DE SANCTION, NON D’INCLUSION
Là où le droit québécois marque une rupture encore plus nette avec la notion démocratique, c’est en excluant le droit de vote aux copropriétaires en défaut de paiement de leurs charges communes, conformément à l’article 1094 C.c.Q.
Autrement dit, le droit de vote en assemblée n’est pas un droit inaliénable découlant de la seule qualité de membre, mais un privilège assujetti au respect des obligations financières. Ce principe illustre une logique axée sur la préservation de l’intérêt collectif, bien éloignée de l’idéal démocratique qui reconnaît la participation de tous, y compris celle des copropriétaires en défaut.
Cette disposition n’a aucun équivalent dans la Loi du 10 juillet 1965, qui accorde à tous les copropriétaires, peu importe leur situation financière, le droit de voter à l’assemblée. Le législateur français a fait le choix d’un modèle inclusif, fondé sur la participation de tous, alors que le législateur québécois a privilégié l’exclusion dans une optique de discipline financière
L’ABSENCE D’UN CADRE DE PARTICIPATION
STRUCTURÉ : PAS DE DÉMOCRATIE SANS
CONTRE-POUVOIRS
Le régime québécois de la copropriété divise ne correspond pas à une démocratie au sens classique du terme, mais il repose néanmoins sur des règles de gouvernance qui visent à encadrer la vie collective au sein
de l’immeuble. Bien que la participation des copropriétaires aux décisions soit encadrée par des règles de pondération et de majorité qui favorisent la logique patrimoniale, certains mécanismes permettent de corriger les excès ou les abus.
En ce sens, l’article 1103 C.c.Q. prévoit qu’un copropriétaire peut s’adresser au tribunal pour demander l’annulation — ou, à titre exceptionnel, la modification — d’une décision prise en assemblée lorsque celle-ci est partiale, a été adoptée dans l’intention de nuire, au mépris des droits des copropriétaires, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Ce recours constitue une garantie fondamentale contre les dérives du pouvoir majoritaire.
Par ailleurs, il importe de rappeler que le conseil d’administration constitue l’organe exécutif principal du syndicat. Il est chargé de prendre les décisions courantes, de décréter les travaux nécessaires et d’imposer les charges communes, après consultation de l’assemblée. Cette autorité s’exerce dans le cadre de la mission fondamentale du syndicat, énoncée à l’article 1039 C.c.Q., soit d’assurer la conservation de l’immeuble et de veiller à ce que les travaux requis pour son entretien et sa pérennité soient réalisés.
Certes, l’article 1086.2 C.c.Q. accorde la possibilité à un copropriétaire ou à un administrateur de demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration lorsque celle-ci est partiale, a été adoptée dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits. Il ne s’agit tout de même essentiellement que d’une garantie contre les dérives.
Dès lors, l’exercice démocratique des droits collectifs ne saurait servir à entraver la mission du conseil d’administration. La préservation de l’immeuble constitue un objectif prioritaire qui transcende les intérêts individuels. La copropriété n’est donc pas un régime fondé sur la volonté de la majorité à tout prix, mais un modèle juridique hybride, qui concilie le droit de propriété, l’intérêt collectif et la protection contre les abus décisionnels.
UNE GOUVERNANCE COLLECTIVE ET NON UNE DÉMOCRATIE
Contrairement à la perspective affirmée dans le droit français — où la Loi du 10 juillet 1965 s’inscrit dans une tradition républicaine et participative —, le droit québécois ne cherche pas à construire un modèle démocratique de la copropriété. Il repose plutôt sur une vision de gestion collective du patrimoine, dans laquelle les droits sont proportionnels aux contributions et où le vote est un instrument de gouvernance privée, et non un fondement d’égalité politique.
Ce décalage mérite d’être souligné, surtout lorsque l’on tente d’appliquer au Québec, sans nuance, les principes de démocratie évoqués dans d’autres lieux. Si la copropriété québécoise comporte des mécanismes de délibération et de participation, elle ne peut être qualifiée de démocratie au sens propre du terme.
Actualités
ÉLECTRICITÉ EN COPROPRIÉTÉ :
CE QUE VONT CHANGER LES NOUVELLES EXIGENCES DU CODE DU BÂTIMENT
MODERNISATION
DES NORMES, SÉCURITÉ
ACCRUE ET ADAPTATION
À L’ÉLECTRIFICATION
DES IMMEUBLES
Le gouvernement du Québec s’apprête à moderniser les exigences réglementaires en matière d’électricité dans les bâtiments, y compris les copropriétés.
par Caroline Martel
Les projets de règlement publiés par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) visent à mettre à jour les chapitres « Électricité » du Code de construction du Québec (chapitre V) et du Code de sécurité du Québec (chapitre II), intégrant notamment l’édition 2021 du Code canadien de l’électricité (CCE).
Cette réforme aura des impacts concrets pour les copropriétés, tant en matière de conformité que de gestion des infrastructures existantes et de planification de projets comme l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
UNE MISE À JOUR ATTENDUE DU CADRE RÉGLEMENTAIRE
La publication de ces deux projets de règlement dans la Gazette officielle du Québec, le 5 mars 2025, marque une étape majeure. Ces modifications visent à :
Intégrer les avancées technologiques récentes en électricité.
Harmoniser les normes avec le Code canadien de l’électricité 2021, publié par le Groupe CSA.
Renforcer la sécurité des installations résidentielles et commerciales.
Soutenir la transition énergétique du Québec.
La consultation publique, ouverte jusqu’au 18 avril 2025, a permis de recueillir des commentaires avant l’entrée en vigueur officielle prévue plus tard cette année.
UN VIRAGE RÉGLEMENTAIRE POUR LES COPROPRIÉTÉS
Ces changements imposeront aux copropriétés d’adapter leurs installations électriques pour répondre aux réalités actuelles :
Assurer la conformité technique lors de rénovations, de modernisations ou d’ajouts d’équipement.
Gérer des infrastructures souvent anciennes, mal adaptées aux charges modernes.
Planifier rigoureusement les projets liés à la recharge de véhicules électriques, désormais encadrés par des règles qui lui sont propres.
IMPACTS TECHNIQUES ET NOUVEAUX STANDARDS
Les copropriétés devront se conformer à des exigences plus strictes, notamment :
Une mise à la terre renforcée pour améliorer la protection contre les risques électriques.
Une protection accrue contre les défauts d’arc électrique et les surcharges, causes majeures d’incendies.
Des normes rigoureuses pour les panneaux électriques, assurant une gestion sécuritaire de la distribution d’énergie.
Les immeubles construits avant 2000 sont particulièrement concernés, leurs installations n’étant pas conçues pour les besoins énergétiques croissants, notamment ceux liés aux bornes de recharge.
INSTALLATION DE BORNES DE RECHARGE : EXIGENCES PARTICULIÈRES
La réforme encadre plus précisément l’installation de bornes dans les copropriétés :
Obligation d’une étude de capacité énergétique avant toute installation, pour vérifier la compatibilité du réseau.
Possibilité d’exiger une mise à niveau complète du réseau interne pour sécuriser la gestion des charges.
Instauration d’une infrastructure minimale obligatoire pour les immeubles de cinq logements ou plus, facilitant les installations futures.
Ces exigences nécessiteront souvent l’ajout de contrôleurs de charge et l’intégration de systèmes de gestion de l’énergie des véhicules électriques (SGÉVÉ) surtout dans les bâtiments anciens.
iPOINTS CLÉS AVANT
L’INSTALLATION DE BORNES
Vérifier la capacité électrique disponible dans l’immeuble.
Évaluer l’accessibilité des compteurs et le positionnement des bornes.
Analyser l’impact sur les parties communes et privatives.
Clarifier les modalités de financement et d’entretien.
Prévoir les modifications nécessaires à la déclaration de copropriété.
Explorer les subventions gouvernementales, notamment avec le programme Roulez vert.
Spécialiste en réfection de maçonnerie et autres travaux de réparation de l’enveloppe de bâtiment.
Actualités NOUVELLES EXIGENCES ÉLECTRIQUES AU QUÉBEC
ENJEUX JURIDIQUES INCONTOURNABLES
L’installation de bornes implique généralement une modification de la déclaration de copropriété par acte notarié, nécessitant l’approbation de 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale extraordinaire.
Parmi les enjeux juridiques à anticiper :
La qualification juridique des infrastructures (parties communes, privatives, communes à usage restreint).
L’établissement de servitudes en cas d’empiètement sur des espaces privatifs.
La mise à jour du règlement de l’immeuble pour cadrer les demandes, responsabilités, frais et exigences techniques.
Un cadre juridique clair est essentiel pour éviter blocages et litiges. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé dès le début du projet.
Rapport d’état d’immeuble
Plan de gestion de l’actif
Fons de prévoyance
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DÉFIS FINANCIERS : ANTICIPER ET OPTIMISER
Le financement reste un enjeu majeur, notamment dans les immeubles anciens où des travaux importants peuvent être nécessaires.
À retenir :
Le fonds de prévoyance ne peut financer ces projets, puisqu’il est réservé aux réparations majeures et non pas aux améliorations.
Le financement provient des cotisations spéciales, du budget d’opération ou de prêts externes.
Les coûts incluent aussi des honoraires professionnels (avocats, ingénieurs, notaires).
Le programme gouvernemental Roulez vert peut couvrir jusqu’à 5 000 $ par borne ou 50 % des coûts admissibles dans les multilogements. Une installation progressive par phase est recommandée pour gérer les coûts et maximiser les subventions.
STRATÉGIES GAGNANTES POUR UN PROJET RÉUSSI
Confier une étude électrique complète à un professionnel certifié.
Préparer un dossier structuré pour l’assemblée générale des copropriétaires.
Assurer une communication transparente et régulière auprès des copropriétaires.
Impliquer des experts juridiques et techniques dès le départ.
Planifier l’installation par phase pour répartir les coûts.
Profiter des programmes gouvernementaux de subvention.
UN DÉFI À TRANSFORMER EN OPPORTUNITÉ
Les mises à jour du Code de construction et du Code de sécurité représenteront une étape majeure pour les copropriétés québécoises. Elles imposeront de nouvelles obligations, mais constitueront surtout une occasion de moderniser les infrastructures, de renforcer la sécurité et de soutenir la transition énergétique.
Avec une planification rigoureuse, l’appui d’experts compétents et l’exploitation judicieuse des aides disponibles, les syndicats de copropriétaires pourront transformer cette réforme en levier durable au service de leurs immeubles et résidents.
Protégez votre immeuble, sans même y penser!
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Adieu les dégâts d’eau!
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AGA EN COPROPRIÉTÉ : les règles, les outils et les bons réflexes
L’assemblée générale annuelle (AGA) des copropriétaires est un moment essentiel dans la vie d’une copropriété.
par Caroline Martel
C’est l’occasion pour les copropriétaires de se prononcer sur les finances, les projets à venir et la gouvernance de leur immeuble. Bien organisée, l’AGA est un levier de transparence, d’engagement et de saine gestion.
BIEN PRÉPARER SON ASSEMBLÉE :
CE QUE LA LOI PRÉVOIT
Le Code civil du Québec encadre la tenue des AGA, principalement aux articles 1087 et suivants. Il impose notamment :
L’envoi d’un avis de convocation et d’un ordre du jour dans les délais prescrits;
La transmission de documents avec l’avis de convocation, comme les états financiers, le budget prévisionnel, le rapport du conseil d’administration ou les projets de résolution à adopter ou de modifications à la déclaration de copropriété;
Le respect du quorum pour valider l’assemblée (article 1089 et 349 C.c.Q.);
La tenue de votes au scrutin secret, sur demande (article 351 C.c.Q.);
La rédaction d’un procès-verbal fidèle et complet des décisions prises.
Il permet désormais la tenue d’assemblées virtuelles et d’y voter, en respectant certains critères (article 1089.1 C.c.Q.).
LES POINTS USUELS INCONTOURNABLES À PRÉVOIR DANS L’ORDRE DU JOUR :
✔ Présentation des états financiers
✔ Présentation du budget prévisionnel et des contributions spéciales, le cas échéant
✔ Élection des administrateurs
✔ Période de questions
LA référence pour les assemblées des copropriétaires
Une 4e édition par Me Christine Gagnon notaire émérite, de l’étude Gagnon Bujold notaires et Me Yves Papineau, avocat émérite assistés de l’Équipe de copropriété LJT avocats.
Les dispositions de la loi et des déclarations de copropriété sont relativement sommaires et demeurent assez vagues sur le fonctionnement et la procédure des assemblées des copropriétaires. C’est pourtant un sujet qui retient l’attention de tous les syndicats et des juristes pratiquant en droit de la copropriété.
Cette 4e édition du Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires a été préparée en tenant compte des nouvelles dispositions législatives applicables, de la jurisprudence récente et des pratiques dans les assemblées de copropriétaires.
Le Guide présente aux administrateurs de syndicats, aux copropriétaires, aux juristes et aux gestionnaires d’immeubles, de façon très accessible, un cadre juridique pour la préparation et la tenue des assemblées des copropriétaires qu’elles soient tenues en présentiel, à distance ou de manière hybride. La première partie comporte un texte portant sur l’ensemble des sujets qui entourent l’assemblée des copropriétaires, de manière détaillée. La consultation du texte est facilitée par une division de chaque chapitre en plusieurs sections traitant de points particuliers. Il est donc un ouvrage de doctrine significatif en droit, tout en restant accessible au grand public. Le Guide se veut également très pratique, comportant après la section doctrine, deux autres parties : un modèle de règlement de procédure d’assemblée et des modèles pour la documentation d’assemblées de copropriétaires.
4e édition
LJT avocats Lawyers
Me Christine Gagnon notaire émérite Gagnon Bujold notaires
Yves Papineau avocat émérite
Christine Gagnon | Yves Papineau
Me Yves Papineau avocat émérite
Me Christine Gagnon notaire émérite Gagnon Bujold notaires
Actualités AGA EN COPROPRIÉTÉ : LES RÈGLES, LES OUTILS ET LES BONS RÉFLEXES
LE JOUR DE L’AGA : DÉROULEMENT, RÔLES ET VOTES
Une AGA efficace repose sur une animation structurée et un déroulement fluide. Voici les grandes étapes :
1. Vérifier les présences et les procurations;
2. Constater le quorum, c’est-à-dire plus de 50 % des voix présentes ou représentées (articles 1089 et 349 C.c.Q.);
3. Désigner un président et un secrétaire d’assemblée;
4. Présenter l’ordre du jour;
5. Assurer les votes selon les modalités prévues (mains levées, bulletin papier, vote électronique, etc.);
6. Rédiger le procès-verbal.
RAPPEL DES ÉTAPES
POUR UNE
AGA RÉUSSIE
Documents transmis à l’avance
Ordre du jour clair
Matériel de vote prêt (ou plateforme activée)
Accueil structuré
Animation neutre et respectueuse
Suivi après l’assemblée, lorsque requis
EN CAS D’ABSENCE À L’ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
ANNUELLE
Il est possible de participer à une AGA, même si vous ne pouvez pas être présent.
La procuration : elle permet de désigner par écrit une personne majeure pour vous représenter lors de l’assemblée. Ce mandataire peut être un autre copropriétaire, un administrateur, un proche, ou toute autre personne de confiance.
Il est important de noter qu’une concentration excessive de procurations auprès d’un même mandataire, notamment s’il s’agit d’un administrateur, peut compromettre ou donner l’apparence de compromettre l’équité et la représentativité des décisions.
PROCURATION – POINTS ESSENTIELS
La procuration doit être écrite (art. 350 C.c.Q.) :
Le nom et le prénom du copropriétaire (mandant) et de la personne mandatée (mandataire)
La signature du mandant avec la date, la date de l’assemblée visée ou la durée, ainsi que l’étendue du mandat confié
Elle est :
Valable pour l’assemblée désignée ou, lorsque stipulé, pour plus d’une assemblée ou pour une durée précisée
Révocable en cas de présence du copropriétaire ou par une autre procuration plus récente
Une bonne pratique consiste à transmettre un formulaire de procuration aux copropriétaires, en même temps que l’avis de convocation et le reste de la documentation préparatoire à l’AGA.
LES ASSEMBLÉES HYBRIDES, PRÉSENTIELLES ET À DISTANCE : UNE PRATIQUE DURABLE
La pandémie de COVID-19 a bouleversé les pratiques de gouvernance. Les assemblées virtuelles, présentielles et à distance, désormais permises par la loi, ont fait augmenter la participation et simplifié bien des processus.
Pour les copropriétés de petite taille (moins de 25 unités), la plateforme Votre assemblée générale, développée par le RGCQ en partenariat avec Immo Square (agconnect), propose une solution clés en main.
Cette plateforme permet notamment :
L’envoi automatisé des convocations et documents requis;
L’enregistrement des présences et des procurations;
Le calcul du quorum et des votes en temps réel;
La tenue de votes au scrutin secret, conformément à la loi;
La génération automatique du procès-verbal;
L’enregistrement de l’assemblée (audio et vidéo);
Le clavardage et la participation téléphonique et/ou en visioconférence si nécessaire.
Aucune application n’est requise. On y accède simplement par un navigateur sur un ordinateur, une tablette ou un téléphone intelligent. Des ressources complémentaires sont aussi offertes (modèles de résolutions, journal des votes, etc.). Il est important de vérifier avant l’assemblée générale que votre matériel et votre connexion fonctionnent.
POUR LES PLUS GRANDES COPROPRIÉTÉS
Les syndicats responsables d’immeubles de 25 unités ou plus peuvent se tourner vers des plateformes plus robustes, comme agconnect. Celles-ci offrent des services équivalents, mais adaptés à une plus grande complexité :
Gestion d’un volume important de participants;
Soutien technique renforcé (y compris sur place);
Systèmes de sécurité avancés;
Outils d’analyse décisionnelle.
MIEUX IMPLIQUER LES COPROPRIÉTAIRES
La meilleure AGA est celle qui favorise l’engagement et la compréhension. Pour améliorer la participation :
Simplifiez la convocation en utilisant un langage clair et sans jargon juridique;
Offrez des options flexibles (présentiel, virtuel, procuration);
Présentez les documents de façon vulgarisée;
Encadrez les échanges pour maintenir un climat respectueux. Plus les copropriétaires sont informés et sollicités, plus ils s’impliquent, et plus la copropriété fonctionne efficacement.
À RETENIR
Une AGA se prépare en amont, avec rigueur.
Des outils technologiques fiables existent pour simplifier le processus.
La participation active des copropriétaires est essentielle.
Le respect des règles renforce la légitimité des décisions.
RESSOURCES COMPLÉMENTAIRES DU RGCQ
Pour en savoir plus sur les obligations liées à la tenue d’une AGA, obtenir des modèles de documents ou découvrir les plateformes numériques recommandées, visitez :
Ouvrage – Guide des assemblées 4e édition, à paraître en septembre https://rgcq.org/livres/details?slug=guide-deprocedure-et-de-fonctionnement-des-assemblees des-coproprietaires-3e-edition
Foire aux questions – assemblées générales rgcq.org/foire-aux-questions
Formations sur les AGA et la gouvernance (selon le calendrier en cours) https://rgcq.org/activites-et-formations
Découvrez le Centre de documentation du RGCQ pour consulter des guides, des documents de référence, des aide-mémoire et des outils pratiques :
https://rgcq.org/centre-de-documentation
De plus en plus de syndicats de copropriétaires adoptent des outils numériques pour moderniser leur gestion. Gage d’efficacité, de transparence et de rigueur, ces solutions s’imposent comme des alliées incontournables dans un contexte de plus en plus exigeant.
par Véronique Martel
Réinventer la gestion de copropriété grâce au numérique
DES OUTILS DEVENUS ESSENTIELS
Le paysage de la gestion de copropriétés a été profondément transformé par l’émergence des outils numériques, par ailleurs accélérée par les restrictions imposées lors de la pandémie de COVID-19. Aujourd’hui, les administrateurs et les gestionnaires misent sur des plateformes intégrées pour centraliser l’information, automatiser les tâches répétitives, réduire les risques d’erreurs et de fraude. Bref, elles permettent de mieux répondre aux attentes des copropriétaires.
« Ce qu’on a vu au fil des années, c’est que les gestionnaires, comme les administrateurs, se font de plus en plus exigeants. Et ils ont raison de l’être. Il faut que ce soit facile, convivial, efficace. Plus personne n’a le temps pour de la redondance ou les dédoublements », souligne Julien Gobeil Simard, président-directeur général de Hoodi – le carnet d’entretien numérique.
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Saine gestion
RÉINVENTER LA GESTION DE COPROPRIÉTÉ GRÂCE AU NUMÉRIQUE
JULIEN GOBEIL SIMARD, président-directeur général de Hoodi – le carnet d’entretien numérique
CATHERINE PÉPIN, associée, directrice du département de la gestion des propriétés, chez HPDG associés inc.
Finis les contrats introuvables, les boîtes de courriels saturées, les feuilles Excel dispersées, les appels à répétition et le temps passé à chercher des réponses. Pour Catherine Pépin, gestionnaire d’expérience et associée chez HPDG Associés, il n’y a pas d’avenir sans solution intégrée. « La pandémie a beaucoup contribué à changer les mentalités. Juste la virtualisation des réunions, ça a été une révolution. Moi-même, j’ai changé ma façon de travailler, et mon équipe aussi. Je délègue davantage et je m’appuie sur des outils plutôt que de tout faire moimême. Ça a changé ma vie de gestionnaire en me permettant de mieux jouer mon rôle de chef d’orchestre. Avec mon équipe, nous sommes davantage disponibles quand ça compte vraiment, pour faire bénéficier de notre expertise et de notre expérience dans les prises de décision. »
Groupe Vigilance – systèmes de sécurité est une entreprise familiale rassemblant trois générations, qui accompagne depuis plus de 20 ans des syndicats de copropriétaires, partout au Québec. Selon Martin Brousseau, président, et sa fille Sandrine, directrice des ventes et de l’installation, la complexité croissante des responsabilités rend l’adoption d’outils numériques incontournable. « Aujourd’hui, il faut gérer la conformité, les assurances, les suivis d’entretien, les communications, les urgences, la cybersécurité… et tout ça souvent bénévolement. Si on ne s’équipe pas adéquatement, on court à l’essoufflement », résument-ils. Ces entrepreneurs en sécurité ont même suivi une formation universitaire en gestion de copropriété afin de mieux comprendre la réalité de cette clientèle.
RÉPONDRE AUX ATTENTES CROISSANTES
En effet, alors que les obligations légales se multiplient et que la pression pour une saine gouvernance augmente, les outils numériques permettent de structurer le travail, d’accélérer les suivis et d’éviter les oublis. Guillaume Leblond, vice-président finances et administration chez Gestion immobilière Lafrance & Mathieu, y voit un filet de sécurité indispensable. « C’est une question d’efficacité, mais aussi de transparence, de rigueur et de professionnalisme. Les tâches sont automatisées, les échéances sont programmées, tout est plus clair
MARTIN BROUSSEAU, président, et sa fille Sandrine, directrice des ventes et de l’installation, au Groupe Vigilance
et rien ne tombe entre les craques. Lors des changements au sein des conseils d’administration, c’est précieux. »
Les attentes des copropriétaires évoluent elles aussi. Ils veulent des réponses rapides, de la transparence, de la réactivité. « Dans le passé, un gestionnaire pouvait dire “je vais faire un retour dans deux ou trois jours”. Aujourd’hui, ça ne passe plus. Il faut avoir accès à la donnée tout de suite, pouvoir répondre, transmettre l’information en temps réel. Les outils de gestion numériques permettent aux bonnes personnes d’y avoir accès, de manière sécurisée et contrôlée. Tout le monde y gagne », poursuit M. Leblond.
AUTOMATISER LES TÂCHES POUR
MIEUX PILOTER
La capacité à automatiser des tâches de gestion libère un temps précieux pour les gestionnaires et les administrateurs, tout en augmentant la sûreté des opérations. C’est notamment le cas pour la comptabilité et la tenue de livres.
Pour Jérôme Robert, président-directeur général d’Otonom Solution, la technologie offre une paix d’esprit dans le traitement des transactions. « Plus personne ne court après un chèque ou un signataire! Les autorisations de paiements fournisseurs sont effectuées de manière numérique. Chaque autorisation est documentée. On peut retracer qui a approuvé quoi, quand et pour quel montant. Tout est conforme, transparent, sécurisé et facile à auditer. »
Grâce à cette traçabilité intégrée, l’ensemble des opérations financières demeure clair et vérifiable. C’est une avancée qui renforce la confiance et la légitimité des décisions financières au sein du syndicat ainsi que les relations avec les fournisseurs.
FACILITER L’ÉLECTRIFICATION
DES STATIONNEMENTS
Enjeu croissant pour les copropriétés, l’électrification des stationnements implique des défis techniques, financiers et logistiques imposants qui poussent certains syndicats à prendre des décisions à la pièce, plutôt que d’opter pour une vision structurante.
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RÉINVENTER LA GESTION DE COPROPRIÉTÉ GRÂCE AU NUMÉRIQUE
JÉRÔME ROBERT, président-directeur général d’Otonom Solution
GUILLAUME LEBLOND, B.A.A., ADM.A., vice-président finance et administration chez Gestion immobilière Lafrance & Mathieu – agence immobilière
Pour Jean-Thomas Savoie, de l’entreprise AXSO, les outils numériques peuvent aplanir la majorité des irritants.
« Grâce à Eddie, notre solution pour immeubles multilogements, la puissance électrique de l’immeuble est modulée en temps réel pour optimiser la recharge des véhicules électriques selon le nombre de bornes en fonction. La tarification, la facturation et le suivi des recharges sont gérés par la plateforme et liés aux comptes des copropriétaires, ce qui allège considérablement la charge des gestionnaires, ne seraitce qu’en ce qui concerne la perception », explique-t-il.
Au-delà de la gestion énergétique, l’entreprise mise sur l’accompagnement. « Nous participons aux réunions des syndicats et nous présentons notre solution logicielle ouverte, qui s’adapte à presque toutes les marques d’équipement de recharge. Nous aidons les copropriétaires à faire les choix qui répondent à leurs besoins, et nous les accompagnons tout au long du projet d’installation des bornes. Les frais d’installation peuvent être amortis, les subventions mieux ciblées, et les utilisateurs mieux informés », précise-t-il.
GAGNER EN TRANSPARENCE ET EN LÉGITIMITÉ – MÊME DANS LES PETITES COPROPRIÉTÉS
L’accès à une information précise et de qualité a de plus un impact direct sur le climat de confiance et la gouvernance au sein d’une copropriété. En effet, les outils numériques contribuent aussi à professionnaliser la gestion bénévole. En mettant l’information au cœur des processus de décision, ils améliorent la transparence et facilitent la reddition de comptes. « Il n’y a pas de décisions dans l’ombre quand tous les copropriétaires ont accès aux mêmes documents, aux mêmes états de compte, aux mêmes échéanciers, aux mêmes états financiers », affirme Guillaume Leblond. Contrairement à certaines idées reçues, ces outils ne sont pas réservés aux grandes copropriétés ni aux gestionnaires professionnels. Au contraire, ce sont souvent les petites copropriétés qui gagnent le plus à s’équiper.
JEAN-THOMAS SAVOIE, responsable du développement des affaires et des ventes chez AXSO pour la plateforme de gestion de recharge de véhicules électriques Eddie
« Dans beaucoup de petites copropriétés, les copropriétaires connaissent mal leurs responsabilités. Les outils numériques leur offrent l’essentiel de structure et d’organisation pour fonctionner. Chez Hoodi, nous en avons fait notre mission par conviction, avec une volonté d’accompagner ces bénévoles à protéger leur patrimoine », souligne un des fondateurs de l’entreprise, Julien Gobeil Simard.
DES SOLUTIONS CONÇUES POUR DURER ET S’ADAPTER
Les plateformes numériques apportent une structure, une mémoire et une continuité essentielle à la gestion. Elles permettent aussi d’éviter la perte d’information lors des changements d’administrateurs.
Les solutions disponibles aujourd’hui sont conviviales, abordables, flexibles et surtout en constante évolution. Les plateformes s’adaptent. De nouvelles fonctionnalités s’ajoutent continuellement (p. ex., attestations sur l’état de la copropriété, voûtes documentaires, gestion des sinistres ou rappels de conformité) selon les besoins du terrain et les obligations des syndicats.
À l’heure où la gestion de copropriété devient plus exigeante, les outils numériques ne sont plus un luxe, mais une nécessité. Que ce soit pour assurer le suivi rigoureux des opérations, faciliter la collaboration, sécuriser les transactions ou mieux répondre aux attentes des copropriétaires, ces solutions constituent un levier puissant pour une gestion plus transparente, harmonieuse et durable. Les coûts et les habitudes se révèlent les freins les plus fréquents auprès des copropriétaires et des syndicats. « En prévention, la pensée magique est aussi bien présente. ‘’On n’a pas eu de dégât d’eau, on va attendre avant d’installer des systèmes de détection’’. On l’entend encore souvent dans les nouvelles constructions! Mais en sécurité comme en gestion, prévenir coûte toujours moins cher à long terme, et je parle de frais, de stress, de temps et de qualité de vie », conclut Sandrine Brousseau du Groupe Vigilance.
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Une brève revue jurisprudentielle de l’année 2025
Partie commune à usage restreint – Martin c. SDC Jardins de Cheverny Phase III, 2025 QCCQ 50 par Richard LeCouffe
Dans cette affaire, le copropriétaire poursuivait le syndicat devant la division des petites créances de la Cour du Québec, se disant privé d’un espace de rangement, partie commune à usage restreint. Il revendiquait donc cette case de rangement ou, à défaut, que le tribunal lui en rembourse la valeur, plus frais encourus et dommages. Or, la juridiction de cette division de la Cour du Québec se limite au recouvrement d’une « créance » (article 536 du Code de procédure civile), terme qui ne concerne qu’un montant d’argent qu’un demandeur réclame d’un défendeur. Il ne peut s’agir d’un droit dans
Chaque année, une jurisprudence foisonnante est produite en matière de copropriété divise, et nous avons cru bon de vous présenter cinq décisions rendues jusqu’à présent en 2025, en privilégiant la variété. Une liste de sites Internet donnant gratuitement accès au texte intégral de ces jugements apparaît à la fin du texte.
un bien qu’on voudrait faire reconnaître ou, subsidiairement, en réclamer la valeur pécuniaire. En l’espèce, la conclusion principale du demandeur commandait de déterminer d’abord l’étendue de ses droits dans l’espace de rangement. Par voie de conséquence, puisque la contestation portait sur la propriété du bien et/ou un droit d’utilisation, la division des petites créances perdait juridiction. La Cour a donc décliné compétence à entendre le recours du copropriétaire.
Cette décision nous rappelle que la copropriété divise québécoise ne dispose pas d’un tribunal expressément attitré pour entendre les litiges
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Causes juridiques UNE BRÈVE REVUE JURISPRUDENTIELLE DE L’ANNÉE 2025
relatifs à ce mode d’habitation, contrairement à l’Ontario par exemple. Copropriétaires et syndicats québécois doivent donc se résoudre à utiliser les tribunaux de droit commun ou l’arbitrage pour régler leurs différends, avec tous les délais, les coûts et les contraintes que cela implique.
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Clause pénale – SDC du Belvédère, Tour 3 c. Ionescu, 2025 QCCQ 1344
Le syndicat réclamait d’un couple de copropriétaires fraîchement installés des frais de pénalités totalisant 4 500 $ (90 jours x 50 $) pour avoir enfreint le règlement d’immeuble interdisant de posséder un chien de plus de 15 livres. Le syndicat leur reprochait aussi d’autres infractions que nous n’aborderons pas ici (ces réclamations furent rejetées par le tribunal).
Or, un tribunal jouit d’un large pouvoir discrétionnaire et peut réduire le montant d’une peine stipulée dans une clause pénale lorsqu’elle est jugée abusive. Le juge considère alors le rapport entre la pénalité imposée et le préjudice réellement subi. Dans les faits, les copropriétaires connaissaient l’interdiction avant de signer leur offre d’achat, mais se disaient confiants d’obtenir une dérogation du syndicat en raison d’un problème de santé de la copropriétaire. Cette dérogation ayant été refusée, et après une tentative infructueuse de placer le chien chez leur fille, les copropriétaires revendent l’unité après trois mois. Le juge a fait droit à la réclamation du syndicat, mais en partie seulement, lui accordant 500 $.
Cette décision nous rappelle que les clauses pénales peuvent être utiles pour faire respecter la déclaration de copropriété par leur caractère dissuasif et compensatoire, surtout face à des copropriétaires récalcitrants ou récidivistes. Mais le juge conserve un pouvoir discrétionnaire pour en réduire la rigueur, selon les circonstances. Rappelons que les clauses pénales font désormais partie de l’acte constitutif de copropriété (deuxième partie de la déclaration de copropriété), et non pas du règlement d’immeuble.
Odeurs de cigarette – St-Onge c. SDC Place
Beauséjour, 2025 QCCQ 1409
La copropriétaire réclamait 15 000 $ du syndicat pour sa négligence à régler un problème d’infiltration d’odeurs de cigarette dans son unité et le refus répété d’adopter un règlement non-fumeur dans l’immeuble.
La preuve a plutôt démontré que, dès qu’il fut informé du problème, le conseil d’administration a mandaté une firme d’experts afin d’en découvrir la source et de recommander une série de travaux correctifs. La plupart furent d’ailleurs exécutés par le syndicat. De plus, les administrateurs ont établi avoir présenté à quatre reprises un projet de règlement interdisant l’usage du tabac dans les parties privatives, sans réussir à obtenir l’adoption d’un tel règlement par l’assemblée des copropriétaires.
Le tribunal a donc estimé que le syndicat n’avait pas commis de faute, dans les circonstances, et a rejeté la réclamation. Il a toutefois rappelé à la demanderesse qu’elle n’est pas sans recours contre les copropriétaires à l’origine d’infiltrations de fumée et d’odeur de tabac, en évoquant les articles 976 et 1063 C.c.Q. ainsi que les articles 1, 6 et 46.1 de la Charte des droits et libertés de la personne
Cette décision souligne qu’un syndicat de copropriétaires est tenu à une obligation de moyens, et non une obligation de résultat, dans des cas semblables. Rappelons que l’article 2, alinéa 7 de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme (Chap. L-6.2) – qui n’est pas évoqué dans la décision – ne s’applique qu’aux « aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus, que ces immeubles soient détenus en copropriété divise ou non ». Il ne s’applique pas dans les parties privatives.
dimanche. Le juge a d’abord statué que l’action était dans le délai en ce qui concerne la décision prise lors de l’assemblée du 8 juillet, puisque l’article 2879 C.c.Q. ne fait pas de distinction dans la façon de computer un délai de prescription ou de déchéance. Il a également décidé que le fait que le copropriétaire ne soit pas directement affecté par cette décision, pour le moment, ne lui enlevait pas l’intérêt juridique requis pour demander l’annulation de cette décision. Quant à celles prises le 11 juin, cependant, le recours était clairement hors délai. L’article 1103 C.c.Q. prescrit en effet que « L’action doit (…) être intentée dans les 90 jours de l’assemblée », et il s’agit d’un délai d’ordre public de direction qui ne peut être suspendu ni prolongé.
Ce jugement réitère le caractère d’ordre public du délai de déchéance de l’article 1103 C.c.Q. Le juge qui entendra la suite du recours, le cas échéant, devra donc décider uniquement en ce qui concerne les décisions prises lors de l’assemblée du 8 juillet.
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Délai de déchéance – Doré c. SDC
Dauphins-sur-le-parc, 2025 QCCS 1630
L’article 1103 C.c.Q. permet à un copropriétaire de demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l’assemblée des copropriétaires si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.
Le copropriétaire recherchait l’annulation de modifications au règlement de l’immeuble en matière de location, adoptées lors d’assemblées tenues le 11 juin 2024 et le 8 juillet 2024. Il alléguait que cette seconde assemblée n’était que la continuation de la précédente, lui permettant d’intenter son recours jusqu’à la fin du délai de 90 jours applicable à l’assemblée du 8 juillet. Le syndicat demandait pour sa part le rejet immédiat du recours, puisqu’entrepris hors délai.
L’action fut effectivement intentée le 7 octobre 2024, soit le 91e jour après l’assemblée du 8 juillet, le 90e jour tombant un
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Harcèlement – Filion c. SDC 63-73 Rue Montpellier, 2025 QCCQ 809
Ce jugement est représentatif de situations de harcèlement de la part de copropriétaires envers des administrateurs de syndicats, fréquentes en copropriété divise. Il s’agit en fait d’un chassé-croisé de demandes et de demandes reconventionnelles issues de deux dossiers qui furent regroupés pour l’audition.
La copropriétaire réclamait 15 000 $ du syndicat et des administrateurs personnellement pour avoir notamment négligé ou retardé de lui transmettre une copie des procèsverbaux d’assemblées et des certificats d’assurance du syndicat. Elle reprochait également aux défendeurs de ne pas avoir effectué le déneigement correctement et avec diligence, de ne pas lui avoir versé le 200 $ usuel pour l’entretien des platesbandes de fleurs et d’avoir omis ou retardé d’exécuter divers travaux. Elle se plaignait aussi constamment du bruit provenant des autres unités et de l’inaction des administrateurs à intervenir.
En demande reconventionnelle, il fut démontré que la copropriétaire avait adopté à l’égard des administrateurs un comportement hautement harcelant. Afin d’obtenir satisfaction à ses demandes, elle multipliait les communications de façon répétitive, ramenant les mêmes revendications et arguments, exigeant des actions immédiates et manifestant son irritation à l’égard des réponses reçues. Elle n’hésitait pas non plus à se rendre au domicile des administrateurs pour forcer des discussions, ou les interpellait lors de rencontres fortuites aux abords de la copropriété pour à nouveau forcer des discussions à l’égard des sujets maintes fois ressassés. Ce comportement avait entraîné la démission de certains administrateurs au cours des années.
Citant quelques décisions antérieures, le juge énonce qu’un copropriétaire a tout à fait le droit d’être en désaccord avec les décisions du conseil d’administration. Il ajoute cependant que ce n’est pas en harcelant les administrateurs ou en intervenant directement auprès des entrepreneurs exécutant des travaux pour le syndicat qu’il peut manifester son insatisfaction. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas, entre autres :
Reprocher aux administrateurs de « manigancer » et de manquer d’intégrité;
Dénigrer les administrateurs et les accuser d’incompétence et de mauvaise foi;
Prétendre faussement que les administrateurs font passer leurs intérêts personnels en priorité et soutirent des avantages en retenant un fournisseur donné;
Soutenir que les administrateurs abusent de leurs pouvoirs et prennent des décisions illégales;
Menacer les administrateurs de représailles et de « conséquences », pouvant aller jusqu’à la mort.
Le harcèlement se définit comme un comportement volontairement malveillant, vexatoire ou méprisant, qui a pour but de nuire à autrui ou de l’atteindre dans sa dignité. Il s’agit souvent d’une série de gestes, de paroles ou d’actions, mais parfois un seul acte sérieux correspond aux critères de la définition.
Le recours entrepris par la copropriétaire a été rejeté et, en demande reconventionnelle du syndicat, elle a été condamnée à payer 3 000 $ de même qu’à payer à chaque partie défenderesse les frais de justice, tant en défense qu’en demande reconventionnelle. Dans le second dossier, elle fut condamnée à verser 8 000 $ à un des administrateurs, pour ses nombreux abus de comportement.
POUR CONSULTER LE TEXTE INTÉGRAL DE CES DÉCISIONS :
SOQUIJ décisions (recherche par le nom des parties et la juridiction du tribunal)
CanLII Québec (recherche par le nom des parties ou le numéro de la décision)
Code civil annoté – Lexum (recherche par le numéro d’article du C.c.Q.)
Actualités
La Cour supérieure du Québec a rendu une importante décision, le 17 juin 2025, ordonnant le démantèlement de l’équipement de télécommunication installé sur les parties communes d’un des immeubles d’une copropriété par phases.
La demande d’injonction permanente émanait du syndicat initial de ce complexe immobilier créé selon la méthode des déclarations de copropriété concomitantes.
Antennes de télécommunication et destination de l’immeuble
Le complexe Jardins Windsor, situé dans le quartier Griffintown à Montréal, est une copropriété comptant plus de 600 unités d’habitation, réparties entre cinq immeubles, ou « phases ». En octobre 2023, l’assemblée des copropriétaires du syndicat de la Phase III avait voté favorablement en vue d’autoriser la location de parties communes de cet immeuble aux entreprises Telus et Vidéotron et de contracter des baux commerciaux permettant l’installation d’équipement de télécommunication sur le toit, les murs extérieurs et certaines zones techniques de l’immeuble. Lorsque l’équipement commença à être installé, en mai 2024, le syndicat initial de la copropriété entama, après l’envoi d’une mise en demeure restée sans réponse, une contestation judiciaire réclamant l’arrêt des travaux et le démantèlement de cet équipement. Neuf antennes avaient alors été installées et des trous avaient été percés dans les parties communes, en vue de recevoir les conduits métalliques devant contenir la fibre optique.
Une injonction provisoire fut obtenue, en juin 2024, suivie d’une ordonnance de sauvegarde, en août 2024, et l’audition sur la demande d’injonction permanente s’est tenue en mai 2025.
Le syndicat demandeur soumettait que la déclaration de copropriété initiale lui confie la gestion et l’administration de toute la copropriété initiale, incluant l’immeuble d’habitation de la Phase III. S’appuyant sur les dispositions de cette déclaration de copropriété, ainsi que sur la déclaration de copropriété concomitante de la Phase III, il soutenait principalement que :
La location des parties communes à Telus et à Vidéotron, afin de leur permettre de mener des activités de fournisseurs de services de télécommunications à leurs clients respectifs, contrevient aux deux déclarations de copropriété, qui ne permettent pas la location d’espaces communs et interdisent toute exploitation commerciale, la destination de l’immeuble étant exclusivement résidentielle;
Les antennes et le reste de l’équipement installés sur le toit et l’appentis de l’immeuble
de la Phase III (ainsi que ceux qui devaient être installés par Vidéotron sur les murs extérieurs) rompent l’harmonie architecturale de l’ensemble, partie intégrante de la destination de l’immeuble.
Le tribunal a donné raison au syndicat initial sur les deux points. Il a d’abord statué que le syndicat demandeur avait l’intérêt juridique suffisant pour intenter ce recours. En effet, outre l’article 1039 du Code civil du Québec, l’article 1.2 de la déclaration de copropriété initiale définit « l’immeuble » comme étant l’ensemble des lots qui constituent la copropriété et sur lesquels sont construits les immeubles des Phases concomitantes, dont celui de la Phase III.
Par ailleurs, le recours en injonction est approprié, le syndicat demandeur ayant le droit de rechercher devant le tribunal une ordonnance enjoignant à un copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété (article 1080 du Code civil du Québec). De plus, l’existence d’un préjudice sérieux et irréparable mentionné à cet article s’applique seulement au stade interlocutoire ou lorsque la demande vise la vente de la fraction, et non pas une demande visant la conformité à la déclaration de copropriété.
Le tribunal a souligné que le syndicat de la Phase III est un organisme sans but lucratif et que les dispositions des deux déclarations de copropriété, autant l’initiale que la concomitante, ne lui permettent pas la recherche d’un profit. Or, l’équipement en question n’a pas pour but de desservir les copropriétaires de la Phase III, mais plutôt de fournir des services à une clientèle externe, ce qui constitue une exploitation commerciale illicite dans cette copropriété résidentielle.
Enfin, le tribunal a rappelé que la destination de l’immeuble se constitue de plusieurs facteurs, dont sa vocation générale, la qualité de la construction et des matériaux utilisés, les aménagements intérieurs et extérieurs, l’envi-
ronnement particulier ou la situation de l’im meuble et l’harmonie architecturale d’un en semble immobilier.
La cour a donc ordonné au syndicat de la Phase III et à Telus de retirer les antennes et le reste de l’équipement acc en état toutes les parties communes. Il a aussi interdit au syndicat de la Phase III, à Telus et à Vidéotron d’effectuer les travaux prévus aux termes des deux baux intervenus.
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La copropriété divise est un mode particulier d’habitation, où les droits individuels et les droits collectifs s’entremêlent, se complémentent, et parfois se heurtent. On ne peut donc faire n’importe quoi dans ce genre d’immeubles. Il faut respecter la destination de l’immeuble prévue à la déclaration de copropriété, ainsi que le règlement de l’immeuble. Ceci devient cependant encore plus complexe lorsqu’il s’agit d’une copropriété par phases créée selon la méthode des déclarations de copropriété concomitantes, puisqu’on est alors en présence de deux types de déclarations de copropriété qui se juxtaposent et qui trouvent application : une déclaration de copropriété initiale et une déclaration de copropriété concomitante.
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La décision rappelle aussi que la destination de l’immeuble constitue un des piliers du régime de la copropriété divise. Le jugement souligne ainsi le rôle structurant de la servitude d’harmonie, qui vise à préserver l’uniformité visuelle et architecturale entre les phases d’un même ensemble immobilier.
Soulignons enfin que le syndicat initial était représenté par une équipe d’avocats du cabinet Dunton Rainville composée de Me Alain Chevrier, Me Alexandre Fournier, Me Alex Laplante et Me Yves Joli-Coeur.
Référence : Syndicat Jardins Windsor
Phase Horizontale c. Syndicat Jardins Windsor Phase III et al., 2025 QCCS XXXX
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Actualités
Choc, négligence, responsabilités partagées : les récents effondrements d’immeubles en copropriété, en France comme aux États-Unis, mettent en lumière les conséquences d’un entretien inadéquat.
Sans être encore touché par un tel drame, le Québec n’en est pas à l’abri. Le moment est venu de repenser la gouvernance et la prévention dans nos copropriétés.
Effondrements d’immeubles – quand l’inaction devient un risque collectif
MARSEILLE, SURFSIDE, LILLE : DES DRAMES RÉVÉLATEURS
D’UN DYSFONCTIONNEMENT
STRUCTUREL
Le 5 novembre 2018, à Marseille, deux immeubles situés rue d’Aubagne se sont effondrés, causant la mort de plusieurs personnes. Le plus connu d’entre eux, le 65, rue d’Aubagne, était une copropriété vétuste dont l’état de délabrement préoccupait depuis plusieurs années. Ce drame, emblématique des enjeux liés au mallogement et à la gouvernance en copropriété en France, a récemment mené à la condamnation de plusieurs acteurs, dont des copropriétaires, le syndic, des experts et des représentants de la Ville.
L’un des copropriétaires, également avocat du syndic, a en effet été reconnu coupable d’avoir volontairement bloqué la réalisation de travaux urgents, exerçant une influence déterminante – et néfaste – lors des assemblées. L’immeuble hébergeait pourtant des locataires vulnérables, exposés à de graves
risques : infiltrations, planchers instables, installations électriques défectueuses et présence de moisissures.
D’autres effondrements similaires ont défrayé l’actualité, notamment à Surfside (Floride), en 2021, où l’effondrement partiel d’une tour en copropriété a causé la mort de 98 personnes, ou encore à Lille (France), en 2022, où deux immeubles anciens se sont écroulés, après un signalement effectué la veille par un locataire inquiet.
LE QUÉBEC N’EST PAS À L’ABRI
Si aucun drame comparable n’a encore eu lieu au Québec, plusieurs signes de détérioration dans le parc immobilier en copropriété inquiètent les experts. Certains immeubles construits entre 1980 et 2000 présentent aujourd’hui des signes de vieillissement préoccupants. Dans plusieurs cas, les travaux d’entretien ou de réparation sont retardés ou annulés faute de consensus ou de fonds suffisants.
Depuis plusieurs années, des acteurs du milieu comme le RGCQ et Condolegal.com tirent la sonnette d’alarme. Malgré les études, les rapports et les avis professionnels, les interventions nécessaires sont trop souvent reportées. Le fonds de prévoyance, lorsqu’il existe, est fréquemment inadéquat pour couvrir les besoins réels à moyen et long terme.
Le refus de réaliser des travaux recommandés par des professionnels constitue un risque juridique important. L’article 1039 du Code civil du Québec impose au syndicat le devoir de procéder aux travaux requis. En cas de manquement, la responsabilité du syndicat et de ses administrateurs pourrait être engagée.
VERS UN CHANGEMENT DE CULTURE
Face à ces réalités, le gouvernement québécois a publié en septembre 2024 un projet de règlement visant à encadrer davantage l’entretien des copropriétés. Ce règlement, issu des projets de loi 16 et 31, introduit notamment trois obligations structurantes :
la création et la révision d’un carnet d’entretien tous les cinq ans (dix ans pour les petites copropriétés);
la réalisation d’études du fonds de prévoyance avec un horizon de 25 ans;
la remise d’une attestation obligatoire lors de la vente d’une unité.
Ces mesures visent à instaurer une culture de prévention et à limiter l’influence des décisions ponctuelles des assemblées sur la sécurité à long terme des bâtiments. Elles cherchent également à corriger une forme de déni collectif, entretenu parfois par le manque de connaissance ou de volonté de certains copropriétaires.
Ce projet de règlement est entré en vigueur le 14 août 2025, après consultation publique et modifications. Il fait l’objet d’un article détaillé dans ce numéro du Condoliaison.
UNE RESPONSABILITÉ PARTAGÉE
Les drames survenus à Marseille, Surfside et Lille rappellent que l’inaction en matière de gouvernance immobilière peut avoir des conséquences irréversibles. « Négliger l’entretien d’une copropriété, ce n’est pas seulement repousser une dépense, c’est prendre le risque d’un drame humain », souligne Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite et président du RGCQ.
Le Québec a l’occasion d’apprendre de ces événements pour renforcer les mécanismes de prévention et se prémunir contre ce genre de tragédie évitable. « Les effondrements survenus à Marseille et à Surfside doivent nous servir d’avertissement : ici aussi, l’inaction pourrait coûter des vies », prévient Me Joli-Coeur.
Adopter une culture de l’entretien préventif et de la responsabilité partagée n’est plus un choix, mais une nécessité.
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Pour ce qui touche à la copropriété au Québec, mieux vaut se fier à de vrais experts. Le RGCQ a rassemblé 13 conseillers et conseillères d’expérience dont la mission est de répondre aux questions des membres – sans frais.
Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées et les réponses de notre équipe.
Hubert Miron Conseiller info-gestion depuis 2020
Expérience : Administrateur et gestionnaire de syndicats de copropriétaires depuis 12 ans. Conseiller en relations du travail pendant 35 ans dans la fonction publique québécoise.
Formation : Baccalauréat en relations industrielles (B. Sc.) de l’Université de Montréal. Attestation en gestion de copropriété de l’ESG UQAM.
Implication : Conférencier et panéliste pour le RGCQ.
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Voilà à quoi s’attendre lorsque l’on plonge dans l’univers de l’administration d’un syndicat de copropriétaires. Engagement et implication sont les qualités essentielles pour mener à bien cette charge élective. Mais quelle gratification lorsque l’on réussit dans ce rôle d’administrer le bien d’autrui (celui des autres copropriétaires de notre communauté) et, évidemment, notre propre bien (la valeur économique de notre propre unité privative).
Il faut la collaboration de tous, soit nos confrères et consœurs du conseil d’administration, les autres copropriétaires, les locataires et autres résidents de l’immeuble. Notre principal outil de gestion étant évidemment la déclaration de copropriété, qu’il nous faut connaître. Le droit, la comptabilité, le génie du bâtiment, la vie en communauté font également partie intégrante des éléments avec lesquels nous devrons jongler. Nous aurons donc besoin à l’occasion de consulter des juristes, des comptables, des ingénieurs et des « spécialistes » de divers domaines pour nous aider à y voir plus clair. Les administrateurs sont mandataires du syndicat et ils doivent agir avec diligence et prudence.
En effet, la collectivité des copropriétaires (le syndicat) a la responsabilité de la conservation de l’immeuble, de l’entretien et de l’administration des parties communes, de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que de toutes les opérations d’intérêt commun. Le syndicat doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Voilà un résumé de l’article 1039 de la loi (C.c.Q.) et fort probablement des dispositions de votre déclaration de copropriété, à l’acte constitutif. Donc, il faut « Veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués ». Voilà une des responsabilités et tâches les plus importantes des administrateurs, c’est-à-dire la sauvegarde du patrimoine de la collectivité. En plus des spécialistes, les autres outils indispensables pour y parvenir sont le carnet d’entretien, le fonds de prévoyance et une gestion financière adéquate. Pour le reste, soit la vie quotidienne en copropriété (communauté), les administrateurs et l’ensemble des résidents de l’immeuble n’ont qu’à faire preuve de bonne volonté et le tour est joué. Voilà pour la gratification!
Au final, un bon administrateur est la personne qui connaît bien sa déclaration de copropriété, sait compter et a de bonnes notions d’entretien, de conservation et de réparation de son immeuble. Il s’entoure de spécialistes de la copropriété au besoin. Évidemment, le RGCQ est son meilleur allié : conseils juridiques, conseils info-gestion, formations, webinaires et une panoplie de documents sur la copropriété.
N’hésitez pas à communiquer avec le service info-gestion quand bon vous semble. Les conseillers ne sont pas des spécialistes, mais des experts dans le domaine. Bon mandat à tous.
Le gestionnaire de copropriété : un allié indispensable pour la santé de votre immeuble
Dans un contexte où les responsabilités des conseils d’administration ne cessent de croître, le rôle du gestionnaire de copropriété n’a jamais été aussi crucial. Bien plus qu’un simple exécutant, ce professionnel est un pilier stratégique de la gestion efficace, transparente et pérenne d’un immeuble en copropriété.
ALLÉGER LA CHARGE
DES ADMINISTRATEURS
Administrer un syndicat de copropriétaires exige du temps, de l’organisation, des connaissances juridiques, financières, techniques et une rigueur à toute épreuve. Or, la majorité des membres du conseil d’administration sont des bénévoles, souvent peu disponibles et rarement formés à ces domaines spécialisés. C’est là qu’intervient le gestionnaire de copropriété.
Celui-ci agit à titre de bras droit du conseil, en prenant en charge, par exemple, les opérations courantes, comme la coordination des fournisseurs, le suivi des contrats, la préparation des budgets, l’organisation des assemblées, la gestion des urgences et les communications avec les copropriétaires. C’est le conseil d’administration qui décide de l’ampleur et de la portée de ce mandat. Le gestionnaire libère ainsi le conseil d’un fardeau opérationnel, lui permettant de se concentrer sur les grandes orientations.
GARANT DE LA CONFORMITÉ ET DE LA RIGUEUR
La copropriété est encadrée par un ensemble de règles précises, que ce soit en vertu du Code civil du Québec ou des nouvelles exigences réglementaires comme celles issues de la loi no 16. Le gestionnaire veille à la conformité de la gestion du syndicat et propose des outils adaptés pour assurer la transparence, la planification à long terme et la reddition de comptes.
par Catherine Pépin, administratrice du RGCQ chapitre
de Montréal
Qu’il s’agisse d’interpréter une étude de fonds de prévoyance, de planifier des travaux majeurs ou d’optimiser les protections d’assurance, son expertise évite au conseil bien des erreurs et bien des litiges.
UN RÔLE HUMAIN ET STRATÉGIQUE
Vivre en copropriété, c’est aussi partager un espace de vie. Des conflits peuvent survenir et des tensions peuvent apparaître. Le gestionnaire agit comme médiateur, assure le respect des règlements, et favorise un climat de confiance entre les copropriétaires et le conseil. Sa neutralité et sa disponibilité permettent de désamorcer plusieurs situations potentiellement conflictuelles.
Enfin, le gestionnaire n’a pas seulement un rôle administratif; il accompagne le syndicat dans une vision stratégique à long terme. Il propose des solutions durables, oriente les décisions vers une saine gouvernance, et contribue à préserver — voire à bonifier — la valeur de l’immeuble. En somme, la gestion de copropriété ne peut reposer uniquement sur la bonne volonté de bénévoles. L’intervention d’un gestionnaire qualifié est la clé d’une gestion saine, proactive et professionnelle. Pour les copropriétaires, c’est l’assurance d’un immeuble bien tenu. Pour les administrateurs, c’est le gage d’un accompagnement compétent, rigoureux et sécurisant.
Qui se préoccupe vraiment de vos condos?
Les Québécois sont de plus en plus nombreux à vivre en copropriété. On compte aujourd’hui plus de 300 000 unités, et ce nombre ne cesse de croître. Pourtant, malgré cette réalité incontournable du paysage urbain québécois, les syndicats de copropriétaires peinent toujours à obtenir l’écoute et le soutien qu’ils méritent.
Face aux hausses constantes des primes d’assurance, aux nouvelles obligations légales annoncées, mais dont la mise en vigueur ne cesse d’être reportée, à la vétusté croissante de certains immeubles, et à l’absence de véritable encadrement pour les gestionnaires, une question se pose : qui, au gouvernement, se préoccupe vraiment des copropriétaires?
LA RÉPONSE, HÉLAS, SEMBLE ÊTRE :
PRATIQUEMENT PERSONNE
Depuis des années, le RGCQ et les experts multiplient les appels à l’aide. Ils dénoncent un vide réglementaire, une absence de vision d’ensemble, et un désengagement de l’État. Le gouvernement fait toujours la sourde oreille. À Québec, on préfère attendre que les toits des immeubles s’envolent avant d’agir.
Cette inaction a des conséquences concrètes, comme conflits entre copropriétaires, imprévus financiers dévastateurs pour de nouveaux acheteurs, réclamation d’assurances qui ne se règlent pas. Tout cela, pendant que les instances gouvernementales tergiversent, hésitent, font
Gestion de Copropriété de la Capitale inc.
GhislaineThériault Présidente
volte-face, et semblent incapables de reconnaître l’urgence de la situation.
La réputation des copropriétés en souffre, au point où les promoteurs ont pour la plupart renoncé à ériger de nouveaux immeubles divisés et se sont tournés vers la simple location des appartements aménagés dans leurs nouvelles constructions. Compte tenu de la rareté des terrains construisibles au cœur de nos grandes villes, il s’agit bien là d’une perte majeure pour ceux qui espèrent faire une première acquisition immobilière abordable, hors des banlieues éloignées.
Les copropriétaires du Québec méritent mieux qu’un gouvernement indifférent. Ils méritent un cadre clair, des ressources adaptées, des interlocuteurs compétents.
Un condo, ce n’est pas seulement un investissement; c’est un chez-soi. Il est grand temps que le gouvernement du Québec le reconnaisse.
par Me Michel Paradis, associé chez Therrien Couture Joli-Cœur S.E.N.C.R.L., président du RGCQ — chapitre de Québec
La vente d’une fraction sous contrôle de justice
«Un remède de cheval[!] ». C’est en ces termes que s’est exprimé un juge de première instance dans un jugement rendu il y a quelques années contre une copropriétaire qui, pendant plus d’une décennie, refusait obstinément de se conformer aux dispositions de sa déclaration. La remarque inopinée du juge faisait allusion à la sanction prévue à l’art. 1080 du Code civil du Québec qui, en cas de refus d’un copropriétaire d’obéir à une ordonnance de la cour, accorde au juge un pouvoir discrétionnaire exceptionnel, soit d’ordonner la vente de la fraction du copropriétaire délinquant. C’est malheureusement le sort tragique qu’a connu cette dame : passer outre à une injonction lui a valu l’expulsion et la vente de son condo. Selon un auteur, cette décision de la Cour supérieure constitue la première fois au Québec qu’un juge exerçait ce pouvoir depuis la réforme du Code civil du Québec en 1994. Lorsqu’on connaît le contexte dans lequel les événements se sont déroulés, on comprend qu’il s’agit d’une décision exceptionnelle pour des circonstances exceptionnelles. L’incidence de cette décision pour l’avenir, sur le plan jurisprudentiel, sera vraisemblablement limitée, chaque cause présentant des circonstances uniques et particulières.
Pour remédier à des situations moins extrêmes que celle décrite ci-dessus, comme l’omission d’un paiement, le syndicat dispose d’un autre moyen bien connu pour recouvrer sa créance, mais dont la sanction peut aussi conduire à une perte désastreuse pour le copropriétaire qui manque à son obligation : l’hypothèque légale. Rappelons tout d’abord qu’aux termes de l’art. 2729 C.c.Q., l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes. Lorsque le débiteur est en défaut et que sa créance est liquide et exigible, c’est-à-dire que le montant et la date sont connus, le créancier peut exercer l’un des quatre recours hypothécaires, en l’occurrence faire vendre la fraction sous contrôle de justice.
par Michel Mancini, administrateur du RGCQ chapitre
de l’Outaouais
Enfin, une dernière possibilité existe qu’un propriétaire négligent puisse perdre son bien. En effet, la Loi sur les cités et villes, aux termes des art. 511 et suivants, autorise une municipalité à vendre à l’enchère publique un immeuble sur lequel les taxes imposées n’ont pas été payées, en tout ou en partie.
Sur le site de Justice Québec, vous trouverez parmi les registres légaux le « Registre des ventes ». Il répertorie par catégorie les avis sur les ventes sous contrôle de justice. Les avis contiennent pour chaque type de vente une description détaillée des lots, ainsi que les conditions de la vente. C’est un registre public dont l’accès est gratuit.
Afin d’éviter que votre unité se retrouve dans l’une des situations décrites ci-dessus, assurez-vous :
• de lire et de respecter votre ou vos déclarations, surtout la deuxième partie (le Règlement);
• de payer vos charges communes (« frais de condo ») selon le terme prévu; c’est une obligation légale;
• d’acquitter votre compte de taxes foncières, payable en plusieurs versements.
La vente sous contrôle de justice est une sanction lourde de conséquences, qui ne doit pas être prise à la légère!
Calendrier des activités et des formations
Nos activités et formations à venir septembre à décembre 2025
Soucieux d’offrir des services qui répondent à vos besoins, le RGCQ conçoit, produit et propose chaque année plus de 50 formations sur des sujets techniques, juridiques, administratifs, et plus encore. Ces formations sont destinées aux copropriétaires qui veulent parfaire leurs connaissances et s’outiller pour une saine gestion de leurs actifs – membres ou non du RGCQ.
Pour démarrer la nouvelle année du bon pied, découvrez la programmation des prochains mois ici. Consultez tous les détails des activités de formation et de réseautage du RGCQ et inscrivez-vous en ligne! https://rgcq.org/activites-et-formations
Date Chapitre Activité Sujet Participation
12 sept. Montréal Colloque Colloque spécial – Attestation, carnet d’entretien et fonds de prévoyance : quelles sont vos nouvelles obligations! En personne
14 sept. Québec Conférence Conférence spéciale – Attestation, carnet d’entretien et fonds de prévoyance : tout savoir! En personne
16 sept. Provincial Webinaire Aire commune – Annual general meeting (AGM) En ligne
18 sept. Provincial Webinaire Copropriété et location : Mode d’emploi complet En ligne
19 sept. Provincial Webinaire Politique de confidentialité : Votre plan d’action Loi 25 en 90 minutes En ligne
23 sept. Montréal Webinaire AGA : les clés pour présider efficacement une assemblée de copropriété En ligne
27 sept. Outaouais Conférence Conférence spéciale – Attestation, carnet d’entretien et fonds de prévoyance : tout savoir! En personne
30 sept. Provincial Webinaire Maîtriser les bases : La comptabilité en toute clarté En ligne
7 oct. Québec Webinaire Efficacité énergétique des bâtiments : à quoi s’attendre? – Appui du modèle français En ligne
16 oct. Provincial Webinaire Vitrine sur la copropriété – Travaux et copropriété : Investir intelligemment dans l’entretien de votre bâtiment En personne
21 oct. Provincial Webinaire Dégâts d’eau : Soyez prêts avant le prochain sinistre En ligne
28 oct. Provincial Webinaire Tout savoir sur les cotisations spéciales : raisons, planification et approbation En ligne
4 nov. Provincial Webinaire Assurance de copropriété : les essentiels pour une négociation réussie En ligne
11 nov. Provincial Webinaire Vitrine sur la copropriété – Espaces communs extérieurs : bonnes pratiques pour une gestion sans faille (balcon, terrasse, stationnement, piscine) En ligne
18 nov. Provincial Webinaire SOS petites copropriétés – Nos experts répondent à vos questions En ligne
25 nov. Provincial Webinaire Copropriété et bornes de recharge : lois, coûts et gestion (Philippe Gagnon-Marin – Murbly) En ligne
27 nov. Québec Conférence Apéro-condo Québec En personne
2 déc. Provincial Webinaire Transfert de copropriété : Tout ce que le promoteur aurait dû vous remettre En ligne
9 déc. Provincial Webinaire Acheter un condo : les 10 questions à se poser avant d’acquérir votre bien En ligne
Ce calendrier est établi sous réserve de modifications et d’ajouts pouvant survenir en cours d’année.
LOI 16 – En vigueur le 14 août
Carnets d’entretien et étude de fonds de prévoyance obligatoires pour tous les syndicats de copropriétés.
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