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Como evitar que o elevador vire um buraco sem fundo no caixa MANUTENÇÃO MENSAL É OBRIGAÇÃO LEGAL, E PREVENIR CUSTA 50% MENOS ENERGIA SOLAR A equação perfeita para os condomínios do futuro
ELEVADORES Telas digitais modernizam a comunicação interna nos condomínios
Editorial
Por trás de cada condomínio, há pessoas que fazem a diferença
MARIA TERESA MENDONÇA DIAS Presidente da Cipa
Estamos prestes a encerrar mais um ano, e quero dedicar este espaço às pessoas que fazem a vida em condomínio acontecer. Por trás de cada decisão, de cada melhoria e de cada desafio superado, há dedicação, responsabilidade e disposição para cuidar do que é de todos. Aos síndicos, nosso reconhecimento pela missão de conciliar demandas, conduzir decisões e zelar pelo patrimônio coletivo. Aos conselheiros, pela participação e pelo acompanhamento atento da gestão. Aos funcionários, pelo trabalho diário que contribui para a organização, a conservação e o acolhimento de quem chega. Aos moradores, pela colaboração e pelo respeito que tornam a convivência melhor. Nesse esforço coletivo, a administradora de condomínios desempenha um papel essencial, embora grande parte de seu trabalho nem sempre seja percebida pelos moradores. Para muitos, sua atuação está associada à emissão de boletos, cobranças e demonstrativos financeiros. Mas, por trás desses serviços, existe uma estrutura de gestão muito mais ampla, que exige conhecimento especializa4 www.cipa.com.br
do, organização, responsabilidade e acompanhamento permanente. É a administradora que apoia o síndico na gestão financeira e administrativa, desde o controle da arrecadação e da inadimplência até a programação e realização dos pagamentos a fornecedores e prestadores de serviços. Também cuida do processamento das folhas de pagamento dos funcionários, dos encargos trabalhistas e previdenciários, do recolhimento de impostos e tributos, do controle de vencimentos e do acompanhamento das diversas obrigações legais, fiscais e contábeis do condomínio. Esse trabalho envolve ainda a elaboração de relatórios financeiros, demonstrativos e prestações de contas, oferecendo ao síndico e aos conselheiros informações organizadas e confiáveis para acompanhar a gestão, planejar despesas, controlar custos e tomar decisões com maior segurança. A tecnologia também tem um papel importante nessa relação. Por meio de plataformas digitais, disponibilizamos informações, documentos e demonstrativos para consulta, proporcionando transparência e facilidade de acesso. Além disso, oferecemos diferentes canais de atendimento para que síndicos e condôminos possam esclarecer dúvidas, solicitar serviços, obter recibos, acessar boletos e resolver suas necessidades com agilidade e praticidade. Mas administrar um condomínio vai muito além de executar processos e cumprir obrigações. É também orientar, antecipar problemas, propor soluções e estar presente quando o cliente precisa. Por isso, contar com um consultor especializado, que conheça as particularidades de
cada condomínio e esteja disponível para assessorar o síndico em suas dúvidas e decisões, faz toda a diferença. É essa combinação de conhecimento técnico, tecnologia e relacionamento próximo que transforma a administração em uma verdadeira parceria de gestão. É com esse compromisso que a Cipa trabalha todos os dias. Sabemos que cada condomínio tem a própria realidade, seus desafios e suas necessidades. Nosso propósito é oferecer não apenas eficiência operacional e segurança na gestão, mas também um atendimento próximo, consultivo e personalizado, que contribua para a tranquilidade dos síndicos, a transparência para os condôminos e a preservação e valorização do patrimônio de todos. A cada integrante da nossa equipe, meu agradecimento pelo empenho, pela dedicação, pela escuta e pelo cuidado no atendimento aos clientes. São vocês que transformam conhecimento e experiência em soluções concretas e fazem da proximidade uma prática diária. Aos síndicos, conselheiros e condôminos que confiam em nós, meu sincero agradecimento. Essa confiança dá sentido ao nosso trabalho e nos motiva a evoluir continuamente, aprimorando nossos serviços e fortalecendo nossas relações. Que este fim de ano seja um momento de paz, união e renovação. E que possamos seguir juntos, valorizando as pessoas, construindo relações de confiança e fazendo de cada condomínio um lugar cada vez melhor para viver. Feliz Natal e um excelente ano novo!
Sumário
Uma publicação:
Rua México, 41 – 2o andar – Centro CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449
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Os elevadores representam o maior custo fixo, o maior risco de acidentes e a menor tolerância de cobrança por parte dos moradores em um condomínio. Embora passem despercebidos quando funcionam normalmente, qualquer falha gera cobranças imediatas ao síndico, que frequentemente desconhece as normas técnicas e as responsabilidades legais atreladas à gestão e manutenção desse equipamento. Confira!
Presidente: MARIA TERESA MENDONÇA DIAS Vice-presidente: MAURO LOPES cipa.com.br
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Como evitar que o elevador vire um buraco sem fundo no caixa
(21) 99191-0522 revista@condominioetc.com.br PAMELA MARQUES
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Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br Revisão: ANDREA BIVAR andreabivar@gmail.com
Fotografia: ACERVO CIPA FREEPIK
Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora. A empresa reservase ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.
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• Não atesta, verifica ou inspeciona os serviços e produtos dos anunciantes, nem é responsável por qualquer dano, direto ou indireto, que o contratante possa sofrer ao realizar uma negociação com os anunciantes. Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.
MANUTENÇÃO Muito além do mural de feltro Como as telas digitais transformaram os elevadores O tradicional mural nos elevadores está sendo substituído por telas digitais, modernizando a comunicação interna dos condomínios. Essa tecnologia elimina o aspecto visual dos avisos impressos e transforma o tempo de deslocamento dos moradores em uma experiência ágil, organizada e atraente.
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A Revista Condomínio etc. esclarece que: • Não se responsabiliza por qualquer dano, direto ou indireto, sofrido por usuários ou terceiros, advindos da exibição e/ou conteúdo dos anúncios publicados pelos anunciantes, incluindo a divulgação de dados, preços e imagens.
Sol e economia Áreas ociosas de condomínios, como telhados e estacionamentos, estão sendo aproveitadas para a instalação de energia solar, gerando sustentabilidade e economia financeira. Ao produzir a própria eletricidade limpa, o condomínio reduz drasticamente o custo de itens pesados no orçamento – como iluminação comum, elevadores e bombas d’água – e se blinda contra os constantes aumentos e oscilações nas tarifas de energia. Leia a matéria sobre o assunto.
ELEVADORES Telas digitais modernizam a comunicação interna nos condomínios
Design: CLEBER SOARES contato@clebersoares.des.br
ATUALIDADE A equação perfeita para os condomínios do futuro
MANUTENÇÃO MENSAL É OBRIGAÇÃO LEGAL, E PREVENIR CUSTA 50% MENOS ENERGIA SOLAR A equação perfeita para os condomínios do futuro
Como evitar que o elevador vire um buraco sem fundo no caixa Manutenção mensal é obrigação legal, e prevenir custa 50% menos
DIRETORIA
PARA ANUNCIAR LIGUE
CAPA
PAISAGISMO A importância da manutenção para minimizar custos com revitalização A falta de manutenção regular degrada o jardim do condomínio e força uma revitalização completa que custa de duas a cinco vezes mais do que o investimento acumulado em cuidados preventivos. Veja nessa matéria dicas da especialista.
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MANUTENÇÃO Obras emergenciais no condomínio O poder de antecipar soluções Antecipar obras estruturais importantes em condomínios é essencial para evitar tragédias, desvalorização do patrimônio e prejuízos, não sendo viável adiar a ação para esperar assembleias ordinárias ou a arrecadação prévia do dinheiro. Leia mais sobre o assunto e fique por dentro de como agir.
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CIPA E WIND CAPITAL: SOLUÇÕES FINANCEIRAS PARA O SEU CONDOMÍNIO Realizar melhorias no condomínio exige planejamento e alternativas que respeitem a realidade financeira de cada empreendimento. Para apoiar os síndicos nesse desafio, a Cipa apresenta sua parceria com a Wind Capital, especializada em soluções financeiras para condomínios e fornecedores. Entre os serviços estão crédito para obras e reformas, financiamento de projetos de energia solar e antecipação de recebíveis. Nessa última modalidade, o fornecedor pode receber à vista enquanto o condomínio mantém o pagamento parcelado.
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As soluções são estruturadas conforme as necessidades do condomínio, considerando orçamento, prazos e capacidade de pagamento, e estão sujeitas à análise, à aprovação e às condições comerciais da Wind Capital, além das aprovações necessárias no condomínio. Com essa parceria, a Cipa amplia o apoio à gestão, conectando síndicos a alternativas para transformar projetos em melhorias. Serviços conferidos no site da Wind Capital.
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ATLAS SCHINDLER: PARCERIA PARA CUIDAR DA MOBILIDADE DO SEU CONDOMÍNIO Os elevadores fazem parte da rotina dos moradores, e seu bom funcionamento é essencial para a segurança, o conforto e a acessibilidade. Pensando nisso, a Cipa apresenta sua parceria com a Atlas Schindler, empresa especializada em soluções de transporte vertical. Com atuação em instalação, manutenção e modernização de ele-
vadores, a Atlas Schindler oferece serviços voltados para a conservação dos equipamentos e a atualização de sua tecnologia. A modernização pode melhorar o desempenho e proporcionar viagens mais eficientes e confortáveis, com soluções para diferentes edifícios e marcas. A parceria reforça o compromisso da Cipa de aproximar os síndicos de empresas especializadas, oferecendo apoio para decisões que contribuem para o cuidado com o patrimônio e a qualidade de vida nos condomínios. Informações sobre os serviços devem ser conferidas no site da Atlas Schindler.
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PARA CONDOMÍNIOS, EMPRESAS E RESIDÊNCIAS Há mais de 30 anos, a ASSPONTEC entrega soluções elétricas completas, do medidor à última tomada, com equipe técnica especializada, atendimento emergencial e credenciamento junto ao CREA e Light.
PC DE LUZ: MANUTENÇÃO E REFORMA
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O PC de luz é uma das estruturas mais importantes da
Manutenção preventiva e corretiva de PC de luz
ou sem manutenção, pode comprometer a segurança de
QGBT e PC de luz
instalação elétrica. Quando está antigo, sobrecarregado todo o imóvel. A ASSPONTEC realiza manutenção
preventiva, manutenção corretiva e reforma de PC de luz,
garantindo mais segurança, eficiência e adequação para condomínios, empresas e residências.
Manutenção preventiva evita problemas. Manutenção corretiva resolve com segurança. Reforma de PC de luz moderniza a estrutura.
Reforma de PC de luz Reforma e manutenção de quadros de elevadores Quadros de bombas d’água Prumada elétrica Instalações e reformas internas Projetos, ligação nova e aumento de carga Instalação de carregadores para carros e bicicletas elétricas
CARREGADORES PARA CARROS E BICICLETAS ELÉTRICAS A mobilidade elétrica já faz parte da rotina de muitos condomínios e empresas. Mas antes de instalar um ponto de
recarga, é essencial avaliar se a estrutura elétrica está preparada. A ASSPONTEC realiza a instalação de carregadores para carros e bicicletas elétricas com infraestrutura completa, análise técnica e conformidade com a NBR 17019:2022. ANTES DO CARREGADOR, VEM A SEGURANÇA ELÉTRICA.
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BOAS-FESTAS E NOVOS MOTIVOS PARA CELEBRAR! O fim do ano nos convida a celebrar conquistas, agradecer às parcerias e renovar a esperança no que está por vir. É tempo de valorizar os encontros, fortalecer os laços e abrir espaço para novos sonhos. A Cipa deseja que o Natal seja vivido com paz, carinho e união e que 2027 chegue com saúde, boas energias e oportunidades para todos. Que o diálogo, o respeito e a colaboração continuem tornando nossos condomínios lugares cada vez melhores para viver. Agradecemos a confiança de síndicos, moradores, clientes e parceiros ao longo de mais um ano. Seguiremos ao seu lado, oferecendo apoio e cuidado para enfrentar os desafios e construir novas conquistas.
Feliz Natal e um excelente ano novo!
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VEM AÍ MAIS UM CAFÉ EXPO SÍNDICO CIPA! Reserve sua agenda! No dia 26 de novembro, das 8h30 às 12h, teremos a última edição de 2026 do Café Expo Síndico Cipa, no Hotel Prodigy Santos Dumont, no Rio de Janeiro. Será uma manhã dedicada à troca de experiências, ao conhecimento e à aproximação entre síndicos, especialistas e parceiros, com foco nos desafios e nas oportunidades da gestão condominial. Um encontro para ampliar conexões, compartilhar ideias e conhecer soluções que podem fazer a diferença no dia a dia do seu condomínio. Em breve, divulgaremos a programação e as informações sobre inscrições. Acompanhe os canais da Cipa e prepare-se para estar conosco!
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CAPA | MANUTENÇÃO
Como evitar que o elevador vire um buraco sem fundo no caixa MANUTENÇÃO MENSAL É OBRIGAÇÃO LEGAL, E PREVENIR CUSTA 50% MENOS
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O QUE A NORMA EXIGE A ABNT NBR 16083 estabelece os requisitos para as instruções de manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes. Ela determina que a manutenção preventiva seja executada por profissional habilitado, com frequência mínima
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O elevador concentra, ao mesmo tempo, o maior custo fixo de manutenção do condomínio, o maior risco de acidentes e a menor tolerância dos moradores. Quando funciona, ninguém percebe. Quando para, o síndico é acionado em minutos, por telefone, pelo grupo do prédio e pessoalmente no corredor. Por trás dessa rotina existe uma norma técnica que poucos síndicos leram e uma responsabilidade legal que muitos desconhecem até o dia em que ela é cobrada.
mensal, e define o que deve constar do contrato firmado entre o condomínio e a empresa conservadora. Na prática, essa visita mensal é mais complexa do que o síndico costuma imaginar. “Nossos técnicos verificam as condições de funcionamento dos principais componentes do equipamento, incluindo sistemas de segurança, portas e nivelamento, além de realizar os procedimentos de
limpeza, lubrificação e ajustes previstos no plano de manutenção”, explica Thiago Garritano, gerente-geral de filial da Atlas Schindler. Há um detalhe que gera confusão frequente. “Não significa que todos os componentes sejam avaliados da mesma forma em uma única visita. Existe um plano periódico que determina o que deve ser acompanhado ao longo do ciclo de manutenção”, diz Garritano. Ou seja, o técnico que aparece em março não repete exatamente o que fez em fevereiro. O ciclo se completa ao longo do ano. Fora do escopo, ficam os danos provocados por mau uso, vandalismo ou eventos externos, além de determinadas substituições de componentes, que dependem do que cada contrato prevê. É nessa fronteira que nasce boa parte dos desentendimentos entre o síndico e a mantenedora.
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ARQUIVO CIPA
CAPA | MANUTENÇÃO desses equipamentos, um serviço da Prefeitura, engloba os procedimentos de vistoria e manutenção.
A RESPONSABILIDADE QUE RECAI SOBRE O SÍNDICO A tecnologia mudou parte dessa rotina. “Além da manutenção presencial, hoje temos equipamentos conectados à internet, com monitoramento remoto 24 horas por dia e acompanhamento de desempenho, o que ajuda a identificar situações que precisam de atenção e torna a manutenção mais planejada”, afirma o executivo. Além da norma técnica, o síndico precisa observar a legislação municipal, que varia de cidade para cidade. No Rio de Janeiro, a Lei Municipal nº 2.743/1999 regulamenta a instalação e conservação de aparelhos de transporte. O licenciamento
O síndico responde legalmente pela contratação da empresa habilitada. Em caso de acidente sem contrato de manutenção ativo e regular, há risco de responsabilização civil e, dependendo da gravidade, criminal. Isso muda a natureza da decisão. Escolher a empresa de elevador não é escolher um fornecedor. É escolher a quem delegar uma responsabilidade que continua sendo do condomínio e, em última instância, de quem assina o contrato. Uma prática recomendada por especialistas em transporte vertical é contratar um engenheiro mecânico autônomo, sem vínculo com a empresa mantenedora, para veri-
ficar as condições reais dos equipamentos e conferir se o contrato está sendo cumprido. O profissional independente costuma identificar serviços não executados e componentes trocados antes da hora.
A REVISÃO QUE A MANUTENÇÃO MENSAL NÃO FAZ Manutenção preventiva e inspeção de segurança são coisas diferentes, e a confusão entre as duas é comum. Garritano recorre a uma analogia para explicar: “Quando temos um carro, realizamos cuidados frequentes para manter seu bom funcionamento no dia a dia. Abastecer em postos de confiança, calibrar os pneus, verificar o nível de óleo. Mas, além desses cuidados rotineiros, também é necessária uma revisão periódica feita por profissionais especializados para avaliar o estado geral do carro, fazer trocas preven-
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CAPA | MANUTENÇÃO tivas e verificar a necessidade de substituição de componentes.” Com o elevador, funciona da mesma forma. “A manutenção preventiva é responsável pelos ajustes e verificações que garantem o funcionamento seguro no dia a dia. Já a Inspeção Periódica de Segurança realiza testes e avaliações mais aprofundados dos sistemas de segurança, proporcionando uma camada adicional de controle e confiabilidade.” Segundo Garritano, a Atlas Schindler inclui essa inspeção no próprio contrato, sem custo adicional para o cliente. Cabe ao síndico verificar, ao comparar propostas, se a inspeção de segurança está contemplada ou se será cobrada à parte mais adiante.
O QUE FAZER QUANDO O ELEVADOR PARA Morador preso é a situação que mais gera decisões erradas sob
pressão. O impulso de quem está do lado de fora é tentar abrir a porta. A orientação técnica é categórica no sentido contrário. “A primeira regra é que ninguém sem habilitação deve tentar fazer o resgate. Zelador, porteiro ou morador não devem abrir a porta nem tentar retirar a pessoa da cabine”, afirma Garritano. “O ideal é manter a calma, orientar o passageiro a permanecer dentro da cabine, acionar o alarme ou interfone e chamar a empresa de manutenção.” O ponto que costuma tranquilizar quem está do lado de fora é técnico. “Apesar de a situação gerar ansiedade, a cabine do elevador é projetada para oferecer total segurança e ventilação ao passageiro até a chegada de profissionais preparados.” O resgate deve ser feito por um técnico habilitado ou pelo Corpo de Bombeiros Militar, seguindo proce-
dimentos de segurança. A própria Atlas Schindler capacita equipes do Corpo de Bombeiros para atuação em ocorrências com elevadores.
ONDE ESTÁ A ECONOMIA DE VERDADE O contrato de elevador é uma das maiores despesas fixas do condomínio, e é natural que apareça na mira sempre que a assembleia discute corte de custos. O problema é que a comparação costuma ser feita apenas pelo valor mensal. Duas propostas com valores muito distintos raramente cobrem o mesmo escopo. A diferença aparece na frequência real das visitas, na qualificação dos técnicos, no prazo de atendimento em caso de pane, na origem das peças e no que está ou não incluído. Um contrato barato que não cobre reposição de componentes vira aditivo três meses depois.
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CAPA | MANUTENÇÃO QUANDO MODERNIZAR PASSA A SER MAIS BARATO? Todo elevador chega a um ponto em que manter custa mais do que trocar. Identificar esse momento antes que ele se imponha sozinho é uma das decisões mais estratégicas da gestão condominial. Não existe sinal único, segundo Garritano. “É uma decisão de ciclo de vida. É preciso olhar para a idade do elevador, a frequência de falhas, os custos de manutenção, a disponibilidade de peças, o desempenho e a necessidade de incorporar novas tecnologias. Um equipamento antigo pode continuar funcionando bem com a manutenção adequada.” O alerta vem quando o padrão muda. “Quando começam a aparecer falhas recorrentes, aumento do tempo de parada, dificuldade de encontrar componentes ou tecnologias
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obsoletas, a modernização passa a ser uma alternativa importante.” E modernizar não significa necessariamente trocar tudo. “Pode significar recuperar a confiabilidade, melhorar a eficiência energética, aumentar a disponibilidade e preparar o equipamento para novas tecnologias e formas de gestão.” Dependendo da solução adotada e das características da instalação, a modernização pode reduzir o consumo de energia em até 40%. A pergunta que Garritano sugere ao síndico inverte a lógica habitual da assembleia: “A pergunta não deveria ser apenas quanto custa modernizar, mas quanto custa manter um ativo envelhecido sem planejamento.” SERVIÇO Atlas Schindler www.schindler.com.br 0800 055 1918 (11) 93332-8527
O QUE O SÍNDICO PRECISA SABER •
Manutenção preventiva mensal realizada por empresa habilitada é obrigação legal, não escolha de orçamento.
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Nem todos os componentes são verificados na mesma visita. Existe um plano periódico que se completa ao longo do ciclo.
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Zelador não faz resgate de passageiro preso. A cabine é projetada para manter o passageiro seguro e ventilado até a chegada do técnico.
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Ao comparar propostas, verifique se a Inspeção Periódica de Segurança está incluída no contrato ou será cobrada à parte.
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Sol e economia A EQUAÇÃO PERFEITA PARA OS CONDOMÍNIOS DO FUTURO
Quem nunca olhou para o telhado do condomínio ou para aquela área de estacionamento descoberta e pensou no potencial desperdiçado daquele espaço? Com a busca por sustentabilidade e economia, essas áreas ociosas deram lugar à energia solar – hoje, uma das soluções de gestão financeira mais inteligentes para empreendimentos residenciais e comerciais.
GERAÇÃO SOLAR: O FIM DOS SUSTOS NA CONTA DE LUZ A conta de energia elétrica é, invariavelmente, um dos custos mais pesados no orçamento mensal de qualquer empreendimento. Em condomínios residenciais e comerciais, a iluminação das áreas comuns, o funcionamento de elevadores, bombas d’água e sistemas
de refrigeração consomem recursos preciosos da taxa condominial. Ao investir na geração de energia fotovoltaica, o condomínio passa a produzir a própria eletricidade limpa. O resultado imediato é a blindagem contra as constantes oscilações e aumentos nas tarifas das conces-
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sionárias. A energia gerada durante o dia abastece a infraestrutura compartilhada e o excedente é injetado na rede, que se transforma em créditos que abatem o consumo futuro. Em poucos meses de operação, a economia na conta de luz pode chegar a reduções drásticas, aliviando o bolso de moradores e proprietários. Na avaliação do engenheiro Fernando Canejo, síndico do Residencial França, localizado em Nova Iguaçu e administrado pela Cipa, “o principal fator que pesou na decisão do condomínio de adotar a energia solar foi a busca por economia na conta de energia elétrica. A valorização do imóvel é uma consequência positiva, mas o objetivo mais imediato e concreto foi reduzir os custos de operação do condomínio e, consequentemente, contribuir para uma gestão financeira mais eficiente”.
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O síndico ressalta ainda que o impacto da geração solar vai além do financeiro imediato: “É importante lembrar que o retorno de um projeto desse porte não deve ser avaliado apenas no curto prazo. Com o sistema operando em capacidade total, conseguiremos mensurar a economia exata e planejar os próximos passos para beneficiar os moradores”, pontua.
ARMAZENAMENTO DE ENERGIA: AUTONOMIA E SEGURANÇA CONTÍNUA A evolução do setor trouxe um aliado indispensável para a geração fotovoltaica: o armazenamento de energia em baterias. A tecnologia supera uma antiga limitação da dependência do sol em tempo real e a vulnerabilidade às oscilações da rede pública.
O excesso de energia gerado nos picos de insolação fica armazenado para uso nos horários de tarifa mais alta ou em eventuais interrupções no fornecimento. Em edifícios corporativos e comerciais, a solução garante a continuidade das operações sem depender exclusivamente de geradores a diesel – poluentes e barulhentos.
RENTABILIZANDO ESPAÇOS OCIOSOS: DO ESTACIONAMENTO À COBERTURA Um dos aspectos mais inovadores da transição energética nos edifícios é a capacidade de rentabilizar metros quadrados antes improdutivos. Lajes e telhados, historicamente associados apenas a custos de manutenção, transformam-se em verdadeiras usinas geradoras de valor.
Exemplo prático são os carports solares em estacionamentos abertos – além de protegerem os veículos, geram energia e alimentam pontos de recarga elétrica, criando novas frentes de serviços e receita extra para o condomínio. Para Thiago Dutra, especialista da Kompass&Co. – empresa especializada em soluções energéticas integradas e rentabilização de espaços ociosos para condomínios –, essa evolução redefine o setor: “O armazenamento muda a lógica dos projetos nos edifícios. Antes, a geração solar visava apenas à redução da conta; com baterias e carports, passamos a falar de continuidade, gestão de demanda, uso de áreas inativas e maior autonomia para o condomínio”, pontua. Segundo Dutra, a integração do projeto transforma o prédio em ges-
tor da própria energia. “Não é só instalar painéis ou baterias, mas desenvolver uma infraestrutura energética mais inteligente, flexível e preparada para novas demandas. Ao reunir geração, armazenamento e recarga veicular, aumentamos a viabilidade econômica do projeto e a resiliência do empreendimento”, destaca.
VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL COM RETORNO GARANTIDO Investir em geração solar e armazenamento não é apenas uma estratégia de corte de despesas no curto prazo, mas uma decisão de valorização imobiliária permanente. Empreendimentos que adotam tecnologias sustentáveis e eficientes ganham destaque no mercado, atraem moradores e inquilinos
corporativos mais conscientes e reduzem o custo fixo de manutenção das unidades. A luz do sol, que sempre esteve ali, finalmente se consolida como o melhor investimento para o caixa e para o futuro dos condomínios.
SERVIÇO Kompass&Co. kpco.com.br @kompasseco
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| MANUTENÇÃO
Como a modernização valoriza o patrimônio e rejuvenesce prédios antigos REFORMA DE FACHADA, PORTARIA E SISTEMAS PREDIAIS VALORIZAM O CONDOMÍNIO EM ATÉ 25% Prédio antigo não perde valor de uma vez. Perde aos poucos, na fachada que escurece, na portaria que envelheceu mal, no quadro elétrico que ninguém atualiza desde a entrega. Quando o morador coloca o imóvel à venda e ouve do corretor que o prédio precisa de uma mão, a conta já vinha sendo feita há anos. A engenheira civil Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, conselheira do Ibape/ SP e especialista em perícias de engenharia, resume o mecanismo em uma frase. “O valor de um imóvel em regra geral está vinculado ao seu estado de conservação e obsolescência.” O caminho inverso também tem tamanho estimado. Marcos Gawriliuk, sócio da Oicram Engenharia, trabalha com uma faixa de 10% a 25% de valorização depois da modernização de fachada e portaria, variável conforme a localização, o estado anterior do prédio e a qualidade da reforma. “A modernização da fachada e da portaria pode valorizar o imóvel, melhorar a segurança e aumentar sua atratividade no mercado”, afirma.
O QUE REJUVENESCE UM PRÉDIO Quando o caixa só dá para uma frente, a resposta não é estética. Gawriliuk recomenda a verificação periódica da estabilidade dos revestimentos da fachada, sobretudo em prédios antigos. “Esse serviço 20 www.cipa.com.br
permite identificar peças soltas, fissuras, infiltrações e riscos de desprendimento, prevenindo acidentes e danos a terceiros.” Além de proteger moradores e pedestres, o levantamento permite planejar reparo em vez de pagar emergência. Ao realizar a manutenção preventiva, os condomínios conseguem identificar os problemas de forma antecipada, evitando que eles se tornem mais graves e, consequentemente, mais caros de serem solucionados. Para se ter uma ideia, um prédio de 14 andares que gastaria R$ 120 mil em um reparo emergencial resolve o mesmo problema por R$ 84 mil quando respeita o ciclo de cinco anos. A portaria vem em seguida, não
pela aparência, mas porque é onde o morador mede a segurança do prédio todos os dias. Depois, o que ninguém vê: prumada hidráulica, quadro elétrico e impermeabilização de laje e garagem.
FUNDO DE OBRAS OU RATEIO EXTRA O fundo de reserva é obrigatório e serve para emergências. O fundo de obras precisa ser aprovado em assembleia, tem destinação definida e permite diluir o custo ao longo de anos. Quem só tem fundo de reserva descobre a diferença no pior momento, quando a obra já virou urgência. E obra urgente é sempre obra cara.
O QUE O SÍNDICO PRECISA SABER A APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA Alteração de fachada e intervenção estrutural exigem quórum qualificado. Convocação genérica do tipo “obras no prédio” não sustenta a deliberação e abre espaço para anulação. O caminho seguro é levar três propostas com escopo idêntico, valores abertos item a item e cronograma físico-financeiro.
SEGURANÇA NA CONTRATAÇÃO É aqui que a obra encarece no meio do caminho. Gawriliuk lista os erros que mais se repetem: contratar empreiteiro apenas pelo menor preço, não verificar referências, não checar se o capital social da empresa cobre eventuais danos e deixar prazo, garantia e responsabilidades fora do contrato. “Esses erros podem gerar custos extras, atrasos, serviços mal executados, problemas jurídicos e até riscos à segurança dos moradores.” A ABNT NBR 16280 exige plano de reforma assinado por profissional habilitado, com ART emitida pelo CREA ou RRT emitido pelo CAU. Outras duas normas organizam o antes e o depois: a NBR 5674, da manutenção da edificação, e a NBR 16747, das inspeções prediais. A en-
genheira Flávia Pujadas alerta que nada disso parte de fora. Não existe órgão que fiscalize manutenção preventiva, e a responsabilidade é inteira do condomínio. “A manutenção é técnica e deve ser estruturada por profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto.” No contrato, o sócio da Oicram Engenharia considera indispensável a presença de escopo detalhado, materiais especificados, cronograma, etapas de pagamento, multa por atraso, garantia e regra clara para aprovação de serviço extra, além da ART ou RRT quando aplicável. Sem essa regra, o orçamento mais barato é justamente o que mais cresce. Clóvis de Albuquerque Filho, diretor comercial da construtora Procave, desarma o argumento que costuma travar assembleia. “O que define a boa gestão não é gastar mais ou menos, mas, sim, gastar com eficiência, assegurando que o padrão do empreendimento se mantenha.” A reforma bem feita não é gasto que se esgota quando a obra termina. É o que separa o prédio de 20 anos que parece ter 20 do prédio de 20 anos que parece ter 5. SERVIÇO Oicram Engenharia www.oicramengenharia.com.br (21) 98415-5062
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Modernização de fachada e portaria devolve de 10% a 25% em valorização, conforme a localização e a qualidade da obra.
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Com verba para uma frente só, a prioridade é a verificação de estabilidade dos revestimentos da fachada.
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Fachada sem manutenção quinquenal custa cerca de 40% a mais quando vira reparo emergencial.
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Fundo de reserva não é fundo de obras; o segundo precisa de aprovação específica em assembleia.
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Alteração de fachada e intervenção estrutural pedem quórum qualificado e pauta descrita na convocação.
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Contrato sem regra de aprovação de serviço extra é o que transforma uma proposta barata em obra caríssima.
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Sem ART ou RRT não existe plano de reforma válido, e o síndico responde pessoalmente em caso de acidente.
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| MANUTENÇÃO
Muito além do mural de feltro COMO AS TELAS DIGITAIS TRANSFORMARAM OS ELEVADORES Quem nunca perdeu alguns segundos no elevador lendo um aviso em folha A4 preso com fita adesiva, já amarelado pelo tempo ou com a ponta caindo? Durante décadas, o tradicional mural de recados ou o quadro de feltro no hall foram os grandes meios de comunicação interna dos prédios. No entanto, o vai e vem do dia a dia exige mais agilidade, organização e visual moderno. É exatamente nesse cenário que a tecnologia pede passagem: o antiguinho papel colado na parede dá lugar às telas digitais interativas e elegantes, transformando os segundos de espera e deslocamento em uma experiência de informação e conveniência.
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ADEUS AO PAPEL E À FITA ADESIVA: ESTÉTICA E ORGANIZAÇÃO NO ELEVADOR A substituição do papel pelas mídias digitais representa, antes de tudo, um salto na apresentação estética do condomínio. Avisos impressos acumulam sujeira, rasgam com facilidade e passam uma impressão de desleixo ou comunicação ultrapassada. Ao adotar monitores digitais de alta definição instalados nas cabines ou nos corredores, o ambiente ganha contornos de sofisticação e limpeza visual. O hall de entrada e o elevador – os principais cartões
de visita de qualquer edifício para moradores e visitantes – passam a transmitir a imagem de um condomínio antenado com a inovação, no qual a organização e o cuidado com os detalhes vêm em primeiro lugar.
COMUNICAÇÃO EM TEMPO REAL: AGILIDADE NA PALMA DA MÃO Sabe aquele aviso urgente sobre uma interrupção inesperada no abastecimento de água ou a manutenção preventiva do portão? Na era do papel, o síndico ou o zelador precisavam redigir o texto, imprimir diversas cópias, andar por todas as torres e colar aviso por aviso. Quando o recado chegava à parede, a informação muitas vezes já estava atrasada. Com as telas integradas a sistemas de gestão em nuvem, a agilidade é total. Pelo próprio celular ou computador, a administração envia alertas que entram no ar em segundos, evitando mal-entendidos e garantindo que recados críticos cheguem a todos no momento exato em que a notícia ocorre. Roberto Fazolino, síndico do condomínio comercial Civitas Bloco E, no Centro, administrado pela Cipa, destaca o impacto prático dessa rapidez no dia a dia: “A tecnologia
permite que comunicados urgentes – como alertas sobre interrupções de água ou convocações de assembleias – sejam atualizados em tempo real pelo celular ou computador, garantindo que a informação alcance praticamente todos os moradores.”
LEITURA DINÂMICA: PRENDE A ATENÇÃO NO TEMPO CERTO DA VIAGEM O tempo médio de uma viagem de elevador dura entre 15 e 45 segundos. Trata-se de uma janela de
atenção curta, mas valiosa. Textos longos e maçantes em folhas de papel raramente são lidos até o fim. A mídia digital resolve esse desafio adaptando a linguagem: o conteúdo é pensado de forma dinâmica, utilizando chamadas curtas, fontes legíveis e transições de vídeo ou imagens em movimento. A combinação de recursos visuais atraentes retém o olhar dos moradores de maneira natural durante o trajeto, garantindo alta taxa de leitura de conteúdos importantes, como regras de uso das áreas comuns, dicas de segurança e comunicados da gestão.
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| ATUALIDADE CONEXÃO COM O COMÉRCIO LOCAL E NOVAS FONTES DE RECEITA Além de agilizar a gestão, os monitores digitais transformam o tempo de deslocamento nos elevadores em conveniência ao exibir notícias em tempo real e informações financeiras. As telas também abrem espaço para anúncios de padarias, farmácias e pet shops do bairro, gerando uma relação ganha-ganha entre os moradores e o comércio local. Essa sinergia se confirma na prática. Para Luiz Pavan, diretor de Relacionamento e Novos Pontos da Focus Media BR, líder global em mídia em elevadores e ambientes corporativos, a eficiência do formato está na utilidade da informação: “O morador não quer publicidade invasiva, mas valoriza descontos, serviços e conveniências que estão a poucos passos da sua portaria. Essa integração
apoia o comércio do bairro e entrega uma experiência moderna no elevador, no qual o anúncio é percebido como serviço”, destaca. Para o condomínio, a iniciativa se converte em uma fonte contínua de arrecadação. De acordo com Roberto Fazolino, o modelo é uma oportunidade estratégica: “Conseguimos obter um recurso extra para a receita do condomínio com o uso de mídia em elevador, permitindo que empresas anunciem seus produtos ou serviços ali na tela”, ressalta. A transição para as telas digitais provou ser muito mais do que uma tendência de design: é uma escolha estratégica que une eficiência operacional, economia de papel e inteligência financeira na gestão condominial.
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A importância da manutenção para minimizar custos com revitalização Existe um momento específico em que o jardim do condomínio vira problema. Não é quando a primeira planta morre. Não é quando a grama começa a ralear. É quando o síndico olha para aquele espaço que já foi bonito e percebe que a revitalização vai custar de duas a cinco vezes mais do que teria custado manter o jardim ao longo dos últimos anos. E que poderia ter sido evitada. O cálculo é da engenheira e paisagista Katia Neves, que atua há duas décadas em condomínios residenciais no Rio de Janeiro. “A manutenção regular e preventiva é distribuída ao longo do ano. A falta de cuidado leva a um cenário de degradação que exige uma revitalização completa, e ela pode custar de duas a cinco vezes mais do que o investimento acumulado em manutenção adequada.” O porquê dessa conta está na natureza do problema. “A manutenção contínua evita problemas estruturais no jardim, como perda de espécies, compactação do solo, infestação de pragas e necessidade de replantio em larga escala. Já a revitalização envolve correções simultâneas: recomposição de canteiros,
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troca de plantas adultas, correção do solo, irrigação e até reestruturação do projeto”, explica a paisagista. “Na prática, o condomínio não só paga mais como também sofre com um período maior de intervenção e impacto visual negativo.”
O QUE PARECE CUIDADO, MAS NÃO É Existe uma categoria específica de erro que engana o síndico. É o serviço que parece manutenção, mas está degradando o jardim em silêncio. Segundo Katia, o mais frequente deles vem de uma escolha aparentemente sem importância. Contratar quem não é especialista. “Esse tipo
de manutenção se limita a cortes e limpeza superficial, sem olhar para os detalhes, sem olhar para a saúde das plantas e do solo”, explica. A lista dos erros mais comuns tem cinco entradas: • Poda incorreta ou excessiva, que enfraquece as plantas e altera seu desenvolvimento natural; • Falta de adubação adequada, que empobrece o solo progressivamente; • Irrigação mal ajustada, tanto por excesso quanto por falta de água; • Uso de mão de obra sem especialização em paisagismo, que trata o jardim como uma área que não precisa de cuidados especiais; • Substituição tardia de plantas doentes, que permite que as pragas se espalhem.
QUANTO VALE UM JARDIM BEM CUIDADO O paisagismo bem mantido funciona como um cartão de visita do condomínio e influencia diretamente o valor de mercado dos imóveis.
Estudos do setor imobiliário citados por Katia mostram que áreas comuns bem projetadas e mantidas podem contribuir com valorização de 5% a 15% nos imóveis, dependendo da localização e do padrão do empreendimento. Mas o impacto financeiro é só uma parte da história. “Moradores associam jardins bem cuidados a uma gestão eficiente, organizada e atenta aos detalhes. Isso aumenta a sensação de bem-estar e o orgulho de morar no local e até reduz conflitos internos, porque transmite a ideia de cuidado coletivo”, diz Katia. Para o síndico que precisa convencer a assembleia a aprovar o contrato de manutenção, o argumento raramente precisa ser estético. É financeiro. Um jardim que atrai moradores e valoriza o patrimônio coletivo é investimento com retorno verificável. Um jardim que se degrada e precisa de revitalização a cada dois anos
é despesa cíclica que poderia ser evitada com uma fração do custo.
O QUE UMA BOA MANUTENÇÃO PRECISA INCLUIR? A frequência ideal depende do tipo de projeto, mas, para condomínios residenciais, o mínimo recomendado é a manutenção mensal. Dependendo do tamanho do espaço, a visita precisa ser semanal ou quinzenal. E Katia é enfática sobre um ponto que costuma ser negligenciado. Um serviço de manutenção completo, segundo ela, precisa contemplar sete pontos: poda técnica e direcionamento de crescimento; controle de pragas e doenças; adubação periódica conforme a estação do ano; orientação em relação à irrigação; reposição de plantas quando necessário; limpeza e manejo do solo com aeração e cobertura vege-
tal e avaliação estética e funcional do conjunto paisagístico. “Quando esse ciclo é respeitado, o jardim se mantém estável ao longo dos anos, sem necessidade de intervenções corretivas caras”, afirma Katia. A conta que o síndico faz no fim do mandato costuma ser reveladora. O condomínio que investiu em manutenção regular termina com o jardim intacto, o patrimônio valorizado e o orçamento em ordem. O que economizou no contrato mensal chega ao fim da gestão com uma revitalização inadiável no colo três vezes mais cara do que teria custado o cuidado contínuo e um jardim que passou meses sob obras. A pergunta que sobra é sempre a mesma: valeu a pena? SERVIÇO Katia Neves Paisagismo katianevesjardins.com (21) 98677-0701 /98191-4972
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Obras emergenciais no condomínio O PODER DE ANTECIPAR SOLUÇÕES Gerenciar um condomínio é uma arte que exige equilíbrio constante entre finanças, convivência e, claro, a manutenção do patrimônio. Todo síndico ou morador sabe que, em uma assembleia, a aprovação de uma grande benfeitoria costuma gerar debates calorosos. No entanto, quando a estrutura do prédio pede socorro, o tempo deixa de ser um aliado e passa a ser o maior vilão. Nesses momentos, esperar a próxima reunião ordinária ou juntar todo o dinheiro antes de agir simplesmente não é uma opção. Em situações críticas, a antecipação de obras não é apenas um sinal de boa gestão: é a única saída para evitar tragédias, prejuízos financeiros astronômicos e a desvalorização do patrimônio de dezenas de famílias.
O PERIGO INVISÍVEL: QUANDO A ESTRUTURA NÃO PODE ESPERAR Problemas estruturais graves, infiltrações persistentes e desgaste severo de fachadas têm algo em comum: eles nunca melhoram sozi-
nhos. Fissuras na garagem ou infiltrações ocultas corroem armaduras e comprometem pilares, colocando em risco a segurança do edifício. Além da ameaça à integridade de moradores e pedestres, adiar reparos multiplica os custos. Antecipar a intervenção, portanto, é a forma mais eficaz de estancar o prejuízo. Paulo Vichiane, síndico e gestor condominial, defende que a necessidade de intervenção imediata diante de infiltrações ou rachaduras graves é definida pela avaliação do risco. “Se houver ameaça à segurança, à estrutura ou a serviços essenciais, a recomendação é autorizar os reparos de urgência na hora – munido de laudo técnico –, informando os moradores e convocando a assembleia logo em seguida”, finaliza.
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O GARGALO FINANCEIRO E A URGÊNCIA DA DECISÃO Se a necessidade da obra é indiscutível, o grande gargalo costuma ser o caixa do condomínio. O fundo de reserva raramente cobre reparos de grande porte, e a arrecadação por meio de cota extra pode ser lenta demais para a urgência da situação. Foi-se o tempo em que a única saída era a burocracia dos empréstimos tradicionais. Diante de um laudo técnico que exige ação imediata, a falta de liquidez não pode paralisar a gestão. Nesses casos, Vechiane destaca que o condomínio pode recorrer a empréstimos ou parcelamentos, inclusive em bancos digitais. “A modernização do crédito traz agilidade, mas a opção exige cotação de taxas, transparência e aprovação formal em assembleia para preservar a saúde financeira do edifício”, ressalta o especialista.
BANCOS DIGITAIS E A REVOLUÇÃO NO CRÉDITO CONDOMINIAL É exatamente nesse cenário de urgência que os bancos digitais e as fintechs especializadas assumem
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ministradoras, a tecnologia elimina o velho dilema entre cotas extras abusivas e arrecadações lentas que inflacionam a obra. “Levamos à assembleia um plano de crédito claro, com opções de parcelamento flexíveis por unidade. Após a aprovação em assembleia, o recurso é liberado em até 48 horas úteis, conferindo ao síndico poder de barganha para negociar descontos, prazos menores e pagamentos sob medição com total segurança”, destaca Geia. um papel transformador. Ao desburocratizar o acesso ao crédito, essas instituições criaram ecossistemas financeiros desenhados para a realidade dos condomínios. Por meio da antecipação de recursos e do pagamento direto a fornecedores, o banco digital viabiliza o início imediato dos trabalhos. A dinâmica é simples: a instituição concede o valor integral para a reforma, enquanto o condomínio dilui o custo em parcelas que cabem no orçamento mensal. Além de evitar paralisações por falta de fluxo de caixa, o modelo garante previsibilidade para os prestadores de serviço. De acordo com Ramon Geia, da Wind Capital, empresa especialista em soluções financeiras para todo o ecossistema de condomínios e ad-
DECISÃO RÁPIDA, PATRIMÔNIO PROTEGIDO A matemática da manutenção predial é exata: adiar o inevitável custa caro. Diante de patologias construtivas graves, a capacidade de tomar decisões rápidas e contar com parceiros financeiros modernos faz toda a diferença entre a tranquilidade de uma gestão preventiva e o caos de uma crise estrutural. Antecipar as obras urgentes por meio do crédito inteligente é garantir a segurança de todos e proteger o maior ativo dos moradores. SERVIÇO Wind Capital (11) 91031-7523 www.windcapital.com.br
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