Revista Condomínios | Edição 110

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS | Presidente da Cipa

Transparência: o maior patrimônio da gestão condominial

Costumo dizer que administrar um condomínio é, acima de tudo, gerir relações de confiança. Ao longo da minha trajetória na Cipa, vi o mercado condominial evoluir de maneira extraordinária. Novas legislações elevaram o nível de responsabilidade da gestão, os desafios financeiros se tornaram mais complexos e moradores passaram a exigir uma administração cada vez mais eficiente, acessível e transparente.

Esse movimento é natural. Afinal, os condomínios se consolidaram como verdadeiras comunidades, com decisões que impactam diretamente a qualidade de vida e o patrimônio de milhares de famílias.

Diante desse cenário, acredito que existe um valor que nunca perdeu sua importância e que hoje se tornou ainda mais essencial: a transparência. Ser transparente não significa apenas apresentar números. Significa comunicar com clareza, prestar contas de forma compreensível, justificar decisões, planejar o futuro com responsabilidade e criar um ambiente em que síndicos, conselhos e moradores tenham segurança para participar da vida do condomínio.

Na prática, essa transparência se materializa por meio das ferramentas e informações disponibilizadas pela administradora. Um portal moderno e completo deve permitir ao síndico, ao conselho e, quando aplicável, aos condôminos acompanhar com clareza a situação financeira do condomínio, oferecendo informações organizadas, atualizadas e de fácil acesso.

Entre essas informações, destacam-se fluxo de caixa, acompanhamento do orçamento previsto em comparação com o realizado, identificação e justificativa de eventuais desvios, disponibilização de todos os

contratos de prestação de serviços do condomínio, boletos, comprovantes de pagamento, balancetes, prestações de contas e relatórios gerenciais entregues dentro dos prazos estabelecidos.

Mais do que disponibilizar documentos, trata-se de oferecer informação de qualidade para apoiar a tomada de decisões. Transparência não é apenas oferecer informação, mas disponibilizá-la de forma simples, intuitiva e em tempo real. Um portal eficiente deve permitir que síndicos e conselheiros encontrem rapidamente aquilo de que precisam, sem depender de solicitações à administradora. Quando os dados estão organizados, acessíveis e atualizados, o síndico administra com mais segurança, o conselho exerce seu papel fiscalizador com maior eficiência e os moradores passam a compreender melhor a realidade financeira do condomínio, fortalecendo a confiança na gestão.

Vivemos um momento importante para o setor. Mudanças econômicas, tributárias e regulatórias exigem planejamento, conhecimento técnico e uma visão cada vez mais estratégica da administração condominial. Mais do que nunca, síndicos e administradoras precisam caminhar juntos, unidos pelo propósito de proteger o patrimônio coletivo e garantir a sustentabilidade financeira dos empreendimentos.

É justamente nesse ponto que a escolha de uma administradora faz toda a diferença. Uma boa administradora não atua apenas como prestadora de serviços. Ela é uma parceira da gestão, oferecendo suporte técnico, segurança nos processos, orientação diante das mudanças legais e financeiras e informações que permitem ao síndico tomar decisões com mais confiança.

Quando essa parceria é construída com ética, diálogo e transparência, todos ganham. O síndico encontra respaldo para exercer seu papel com tranquilidade, o conselho dispõe de informações claras para acompanhar a gestão e os moradores percebem os resultados por meio de uma administração mais organizada, equilibrada e comprometida com o bem coletivo.

Ao longo dos 72 anos de história da Cipa, aprendemos que administrar condomínios vai muito além de cuidar de edifícios. É estar presente nos desafios diários de cada cliente, compartilhar responsabilidades, oferecer orientação nos momentos mais importantes e contribuir para que cada condomínio esteja preparado para o futuro.

Tenho convicção de que os desafios da gestão condominial continuarão evoluindo. Mas também acredito que alguns princípios permanecerão inalterados. Transparência, responsabilidade, planejamento e confiança continuarão sendo os pilares das melhores administrações.

Na Cipa, entendemos que transparência não é apenas um processo administrativo, mas uma expressão dos valores que orientam nossa atuação. Ela nasce da integridade e do respeito, fortalece a credibilidade e se concretiza por meio de uma comunicação clara, integrada e precisa. É assim que construímos relações de confiança duradouras, geramos segurança para síndicos, conselhos e moradores e reafirmamos nosso compromisso com uma gestão condominial ética, moderna e preparada para os desafios do futuro.

É sobre esses valores que construímos nossa história. E é sobre eles que continuaremos construindo o futuro da gestão condominial.

Rua México, 41 – 2o andar – Centro

CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ

Tel.: [21] 2196-5000

Fax: [21] 2533-2449

DIRETORIA

Presidente:

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

Vice-presidente: MAURO LOPES Uma

PARA ANUNCIAR LIGUE (21) 99191-0522 revista@condominioetc.com.br

RENATA BASTOS

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Revisão: ANDREA BIVAR andreabivar@gmail.com

Design: CLEBER SOARES contato@clebersoares.des.br

Fotografia: ACERVO CIPA FREEPIK

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Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

Sumário

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| Capa

Terceirização se torna uma ferramenta estratégica de gestão condominial

A contratação nessa modalidade pode gerar uma economia de até 30%, mas também exige atenção e planejamento. Quando baseada em uma análise criteriosa e em uma gestão financeira consciente, a terceirização deixa de ser apenas uma alternativa para condomínios com orçamento apertado e passa a representar uma decisão estratégica. Saiba mais lendo esta matéria.

| Manutenção

Cuidados para que o barato não saia caro em uma reforma condominial

Para evitar dores de cabeça e gastos extras, uma reforma condominial exige planejamento rigoroso. O barato sai caro quando se ignora a segurança, se contrata mão de obra sem qualificação ou se omite a emissão de documentos oficiais. Fique por dentro lendo a matéria.

| Segurança

Segurança invisível: tecnologia e novos protocolos que transformam a vida em condomínio

O uso da tecnologia e da inteligência artificial para proteger condomínios veio para ficar. Sistemas como CFTV, de reconhecimento facial e portarias remotas substituem barreiras físicas por processos mais rápidos, discretos e automatizados. Isso diminui falhas humanas, reduz custos e aumenta a segurança. Leia mais sobre o assunto.

| Atualidade

A lavanderia coletiva virou o lugar onde as pessoas se encontram Com o objetivo de otimizar o espaço nos apartamentos, reduzir o consumo de água e energia e tornar a lavagem de roupas mais prática, foi criada a lavanderia compartilhada em condomínios. O que ninguém imaginava era que aqueles poucos metros, equipados com máquinas de lavar e bancadas para dobrar roupas, se transformariam em ponto de encontro entre os moradores. Leia a matéria e fique por dentro.

| Legislação

O direito da circulação dos animais de serviço e assistência nas áreas comuns dos condomínios

Leis asseguram a proteção jurídica às pessoas que dependem de recursos assistivos para sua autonomia, mobilidade, segurança, saúde e participação social. Acesse a matéria para saber mais.

| Manutenção

Além da estética: qual é a hora de modernizar o quadro elétrico dos elevadores?

Paralisações frequentes, desnível, solavancos, ruídos, luzes piscando e maior consumo de energia são os principais sinais de que o quadro elétrico do elevador precisa ser substituído. Leia o texto e entenda os detalhes.

CIPA E FOCUS MEDIA: MAIS UM BENEFÍCIO EXCLUSIVO PARA CONDOMÍNIOS

A Cipa acaba de ampliar seu portfólio de soluções para condomínios com a chegada da Focus Media, empresa especializada em comunicação em elevadores. A parceria oferece aos condomínios uma oportunidade de modernizar a comunicação com moradores e visitantes, por meio de telas digitais instaladas nos elevadores com conteúdos informativos, campanhas educativas, avisos internos e publicidade. Além de tornar a comunicação mais dinâmica e eficiente, a

solução contribui para a valorização do empreendimento.

Com ampla experiência no mercado e atuação em diversos empreendimentos, a Focus Media alia tecnologia, praticidade e inovação para transformar um dos espaços de maior circulação do condomínio em um canal estratégico de informação.

Mais uma parceria que reforça o compromisso da Cipa de oferecer soluções que facilitam a gestão condominial e agregam valor ao patrimônio de seus clientes.

CAFÉ EXPO SÍNDICO CIPA: UMA MANHÃ DE CONHECIMENTO, CONEXÕES E INOVAÇÃO

Reserve a agenda! No dia 27 de agosto, a Cipa realiza mais uma edição do tradicional Café Expo

Síndico Cipa, no Hotel Pestana Rio Atlântica, em Copacabana

Reconhecido como um dos principais encontros do mercado condominial do Rio de Janeiro, o evento reúne síndicos, gestores, especialistas e parceiros estratégicos para uma manhã de conteúdo relevante, networking e apresentação de soluções inovadoras para os desafios da gestão de condomínios.

A programação contará com palestras, debates e exposição de produtos e serviços que contribuem para uma administração mais eficiente, segura e sustentável, além de proporcionar um ambiente ideal para a troca de experiências entre profissionais do setor.

Se você busca atualização, novas oportunidades e contato com as principais tendências do mercado, este encontro é para você.

As vagas são gratuitas, mas limitadas. Participe desse encontro e venha viver mais uma experiência exclusiva promovida pela Cipa.

SEGURANÇA

ELÉTRICA

PARA CONDOMÍNIOS, EMPRESAS E RESIDÊNCIAS

Há mais de 30 anos, a ASSPONTEC entrega soluções elétricas completas, do medidor à última tomada, com equipe técnica especializada, atendimento emergencial e credenciamento junto ao CREA e Light.

PC DE LUZ: MANUTENÇÃO E REFORMA

O PC de luz é uma das estruturas mais importantes da instalação elétrica. Quando está antigo, sobrecarregado ou sem manutenção, pode comprometer a segurança de todo o imóvel A ASSPONTEC realiza manutenção preventiva, manutenção corretiva e reforma de PC de luz, garantindo mais segurança, eficiência e adequação para condomínios, empresas e residências

Manutenção preventiva evita problemas.

Manutenção corretiva resolve com segurança.

Reforma de PC de luz moderniza a estrutura

SERVIÇOS ELÉTRICOS COMPLETOS

Manutenção preventiva e corretiva de PC de luz

Reforma de PC de luz

QGBT e PC de luz

Reforma e manutenção de quadros de elevadores

Quadros de bombas d’água

Prumada elétrica

Instalações e reformas internas

Projetos, ligação nova e aumento de carga

Instalação de carregadores para carros e bicicletas elétricas

CARREGADORES PARA CARROS E BICICLETAS ELÉTRICAS

A mobilidade elétrica já faz parte da rotina de muitos condomínios e empresas. Mas antes de instalar um ponto de recarga, é essencial avaliar se a estrutura elétrica está preparada A ASSPONTEC realiza a instalação de carregadores para carros e bicicletas elétricas com infraestrutura completa, análise técnica e conformidade com a NBR 17019:2022.

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CIPA

E KOMPASS ENERGIA: O SOL TRABALHANDO A FAVOR DO SEU CONDOMÍNIO

A Cipa acaba de firmar uma parceria com a Kompass Energia, empresa especializada em soluções de energia solar desenvolvidas exclusivamente para condomínios. A proposta é transformar a cobertura e outras áreas disponíveis do empreendimento em uma fonte de economia, sustentabilidade e valorização patrimonial.

Por meio da instalação de um sistema fotovoltaico no próprio condomínio, a Kompass Energia cuida de todas as etapas do projeto – do dimensionamento e da implantação à operação e manutenção –, sem

necessidade de investimento inicial. A economia gerada pela produção de energia é utilizada para custear o próprio sistema, proporcionando redução das despesas com energia elétrica das áreas comuns e maior previsibilidade financeira para a gestão condominial.

Mais do que reduzir custos, a parceria reforça o compromisso da Cipa de disponibilizar soluções inovadoras que promovem eficiência, sustentabilidade e valorização dos empreendimentos, contribuindo para uma gestão cada vez mais moderna e inteligente.

CIPA E OICRAM ENGENHARIA: SEGURANÇA, MANUTENÇÃO E VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO

Manter um condomínio seguro e valorizado exige planejamento e parceiros de confiança. Pensando nisso, a Cipa apresenta sua nova parceria com a Oicram Engenharia, empresa especializada em manutenção predial e engenharia para condomínios com mais de duas décadas de experiência no mercado. A empresa atua com reformas de fachadas, recuperação estrutural, impermeabilização, manutenção predial, serviços hidráulicos, reformas de telhados e elaboração de laudos de autovistoria, sempre

com foco em qualidade, segurança e conformidade técnica.

A parceria oferece aos síndicos acesso a uma equipe qualificada para planejar e executar intervenções que preservam a integridade das edificações, prolongam a vida útil das estruturas e contribuem para a valorização do patrimônio.

Com mais essa iniciativa, a Cipa fortalece seu ecossistema de soluções, conectando seus clientes a empresas reconhecidas pela excelência técnica e pelo compromisso com a gestão eficiente dos condomínios.

TERCEIRIZAÇÃO SE TORNA UMA FERRAMENTA ESTRATÉGICA DE GESTÃO CONDOMINIAL

CONTRATAÇÃO GERA ECONOMIA DE ATÉ 30%, MAS EXIGE CUIDADO COM LEIS TRABALHISTAS

A terceirização de serviços é uma prática que gera medo e desejo nos síndicos. Por uma mensalidade fixa, reduz custos e entrega uma equipe qualificada que mantém o condomínio em pleno funcionamento. Mas a má gestão da empresa contratada já colocou muito síndico como corresponsável por verbas trabalhistas que não foram quitadas. A dúvida que fica é sempre a mesma: vale a pena correr o risco?

A resposta para essa dúvida costuma aparecer no boleto do próximo mês. Mais especificamente na linha de custo com pessoal, que abocanha de 50% a 60% do valor total da taxa condominial. Essa consciência financeira tira a terceirização do lugar de um recurso emergencial de condomínio com o

caixa apertado e a coloca em uma tomada de decisão estratégica.

Samuel Pereira, diretor comercial do Grupo Haganá – empresa que oferece soluções completas de multisserviço (portaria, recepção e limpeza, segurança eletrônica, monitoramento e controle de acesso) –, observa o mercado se mexer na prática. “Os serviços de limpeza são os mais demandados para terceirização hoje. Já o cargo em que os condomínios mais resistem em terceirizar é o do zelador ou gerente predial, exatamente o profissional que carrega a memória do prédio e o relacionamento com os moradores.”

A CONTA QUE POUCOS TERMINAM

De um lado, salário, FGTS, 13º, férias, adicional noturno, vale-transporte, vale-alimentação, uniforme, exames admissionais e demissio-

nais. Do outro, a mensalidade da empresa especializada. Quando os dois lados se encontram, a resistência costuma desaparecer.

O número que Pereira coloca em cima da mesa é direto: 30% de economia média na terceirização. “Isso já considera todos os encargos sociais, treinamentos, uniformes, reposição de pessoal em férias e licenças, além da gestão operacional. Em um condomínio de médio porte, essa diferença significa entre R$ 5 mil e R$ 15 mil por mês que retornam ao caixa”, afirma.

A ARMADILHA DO MENOR PREÇO

Existe uma pergunta que Pereira costuma fazer aos síndicos que chegam à Haganá com uma proposta concorrente significativamente mais barata na mão. “Os salários e benefícios são determinados por convenções coletivas de trabalho.

Os impostos são iguais para todas as empresas. O ISS é recolhido onde o serviço é prestado. Então me explica: qual é a mágica para ter um preço muito diferente de uma empresa para outra?”

A resposta, quando existe, costuma estar em três lugares: na sonegação de encargos trabalhistas, na alta rotatividade que mascara o custo real e na ausência de seguros que garantam o cumprimento das obrigações legais. Nenhum deles aparece na proposta. Todos aparecem na conta final, normalmente quando já é tarde.

“O condomínio que avalia contratação apenas pelo preço comete o erro mais caro do mercado. O barato sai caro e, no caso da terceirização, sai em ação trabalhista”, afirma Pereira. A orientação dele aos síndicos é simples e raramente seguida: “Peça uma planilha aberta

dos preços. Veja como cada item está sendo calculado. Compare. Se o concorrente não abrir a planilha, o problema está aí.”

O QUE EXIGIR ANTES DE ASSINAR

Para Pereira, há um conjunto de exigências mínimas que separa um contrato seguro de uma futura ação na Justiça do Trabalho. A lista é técnica, mas cabe em um e-mail. Apólice de seguro que cubra eventuais descumprimentos legais da empresa terceirizada. Entrega mensal de todos os documentos dos trabalhadores alocados no condomínio (guia de recolhimento do FGTS, folha de pagamento com comprovante de depósito e certidão negativa de débitos trabalhistas) e uma cláusula contratual clara: se a documentação mensal não for entregue, a fatura não é paga.

“Essa é a regra de ouro”, resume Pereira. “Sem documentação, sem pagamento. É o único mecanismo de pressão que funciona de verdade.”

Além da documentação mensal, ele recomenda verificar a idoneidade da empresa antes de assinar o contrato: clientes similares para consulta direta, disponibilidade da alta

gestão para conversas, tempo de mercado, quantidade de funcionários, se a sede é própria, quais certificações a empresa possui e quais garantias adicionais ela pode oferecer. “Empresa séria não tem problema em mostrar nada disso. Empresa que titubeia em qualquer um desses pontos já está dando o aviso.”

COMO FICA A RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA

A fiscalização não precisa ser invasiva. Na prática, basta solicitar mensalmente a guia de recolhimento do FGTS, a folha de pagamento com comprovante de depósito e a certidão negativa de débitos trabalhistas. Parece burocracia chata, até o dia em que o porteiro que trabalhou dois anos no prédio entra com uma ação na Justiça e o síndico descobre que a empresa não pagou o FGTS nenhum dos meses.

A responsabilidade subsidiária é exatamente isso: a obrigação do condomínio de pagar verbas trabalhistas devidas pela empresa terceirizada caso ela não as quite. E ela só recai sobre o condomínio quando a fiscalização das obrigações trabalhistas não foi feita. O contrato bem redigido é o primeiro passo. Sem fiscalização mensal, o contrato não protege ninguém.

E AÍ, TERCEIRIZA OU NÃO?

A lógica é simples na teoria: terceirize o que uma empresa especializada faz melhor e mais barato do que você faria internamente. Na prática, cada condomínio tem um perfil. A terceirização que funciona para um prédio de 300 unidades em São Paulo pode não fazer sentido para um residencial de 40 apartamentos no interior do Rio de Janeiro.

Os serviços de maior retorno imediato são portaria e recepção, limpeza e conservação, manutenção predial e jardinagem. São funções com alta rotatividade de pessoal, forte impacto de encargos

e grande variação de demanda ao longo do mês, exatamente o perfil para o qual o modelo foi desenhado. Administração financeira e gestão de assembleias também entram cada vez mais no escopo das administradoras especializadas. A tendência, segundo especialistas do setor, é que o síndico profissional se torne cada vez mais um gestor de contratos, delegando as atividades operacionais a quem possui estrutura para fazê-las com eficiência. O que não deve ser terceirizado sem cuidado são funções que exigem conhecimento profundo da rotina do condomínio e relacionamento com moradores. Uma portaria

completamente automatizada pode funcionar muito bem em um condomínio de alto padrão com moradores acostumados à tecnologia e ser um pesadelo em um residencial com maioria de idosos e fluxo intenso de prestadores.

O SÍNDICO COMO GESTOR DE CONTRATOS

O papel do síndico mudou. Durante décadas, gerir um condomínio significava resolver problemas: a infiltração do terceiro andar, o elevador que parou na madrugada, o vizinho que faz barulho. Hoje, significa gerir contratos, prestadores, SLAs e indicadores de desempenho. Esse movimento é irreversível. À medida que os condomínios crescem em complexidade com soluções como energia solar, portaria autô-

noma, assembleias digitais, inadimplência preditiva, o síndico que insiste em fazer tudo internamente acumula passivo e perde a agilidade e a confiança dos moradores.

A terceirização bem-feita não é sinal de que o síndico não quer trabalhar. É sinal de que ele entendeu qual é seu trabalho de verdade:

garantir que o condomínio funcione como deve, contratar com critério, fiscalizar com método e cobrar quem faz a operação acontecer.

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Cuidados para que o barato não saia caro em uma reforma condominial

Quem nunca ouviu falar de uma situação assim ou passou por ela?

A proposta chegou 40% mais barata que as outras duas, com prazo de execução menor e pagamento parcelado. Para completar, o vendedor conhecia o zelador do condomínio vizinho, que tinha ficado satisfeito. O síndico aprovou a empresa em assembleia, assinou o contrato e, três semanas depois, estava explicando para os moradores por que a fachada que deveria estar impermeabilizada estava cheia de bolhas e por que a escada de serviço tinha ce-

dido durante a obra, mandando um operário para o pronto-socorro.

A história pode até ter alguns elementos diferentes – como o bairro, o tipo de obra e o valor da proposta –, mas o roteiro é sempre o mesmo. “Obra mal contratada é a

maior fonte de demanda jurídica no setor condominial”, afirma Cristiano Tebaldi, síndico do Condomínio Perfetto Présidence, no Rio de Janeiro, administrado pela Cipa. “Hoje não assino nada sem checar CNPJ, certidão negativa, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e comprovante de seguro. Parece exagero até o dia que não parece mais.”

Numa gestão anterior, o condomínio contratou uma empresa para modernizar o circuito interno de câmeras. Não demorou para o problema aparecer. “Durante a exe-

cução, percebi que faltava expertise à empresa. O cronograma começou a atrasar, gerou transtornos operacionais, aumento de custos e muita insatisfação entre os moradores”, relata Tebaldi. Foi preciso rescindir o contrato e admitir um novo prestador. Prazo e orçamento originais foram para o espaço. “Foi ali que aprendi que qualificação técnica não é opcional.”

O ROTEIRO QUE EVITA REPETIR O ERRO

Depois do episódio das câmeras, Tebaldi desenhou um processo que segue até hoje. “O primeiro passo é definir exatamente o escopo da obra para que todas as empresas apresentem propostas com base nos mesmos parâmetros. Sem escopo comum, comparar orçamento vira loteria.”

Definido o escopo, devem ser solicitadas, no mínimo, três propostas, sempre. E a comparação não pode ser só de preço. “Comparamos a qualidade dos materiais especificados, o prazo de execução, a metodologia de trabalho, as garantias oferecidas e a experiência da empresa em serviços semelhantes”, diz. Junto com o preço, vem a exigência de documentação completa: certidões negativas fiscais e

trabalhistas, comprovante de regularidade previdenciária, referências verificáveis.

“Um orçamento muito barato costuma excluir itens importantes que acabam sendo cobrados depois como aditivo. Aí a obra que parecia a mais em conta vira a mais cara”, reforça o síndico.

O QUE A

NBR 16280 EXIGE

Essa norma estabelece que qualquer intervenção em condomínio, por menor que seja, exige um plano de reforma elaborado por um profissional habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, ou Registro de Responsabilidade Técnica, o RRT, registrado no Crea ou CAU. A norma vale para

obras nas áreas comuns e para reformas nas unidades que possam afetar a estrutura ou a segurança do prédio.

“Do ponto de vista jurídico, há diferença entre reformas meramente estéticas e intervenções estruturais. Pintura e troca de revestimentos, em regra, não apresentam risco à estrutura. Já a remoção de paredes e alterações na rede hidráulica, no sistema elétrico ou em instalações de gás exigem análise técnica”, explica o advogado Fernando Alvarenga, ressaltando que a unidade é privada, mas a estrutura é coletiva.

Alvarenga lembra que o próprio Código Civil impõe limites quando há risco para a segurança ou prejuízo para os demais condôminos. A norma técnica da ABNT detalha, inclusive,

quais sistemas da edificação – como estrutura, vedação, impermeabilização e instalações – demandam atuação de empresa especializada quando houver intervenção.

O advogado alerta ainda que, em alguns casos, a reforma irregular pode deixar de ser apenas um conflito interno e se transformar em responsabilidade civil significativa. “A própria NBR 16280 prevê que, constatada a irregularidade técnica ou alteração do escopo aprovado, a obra deve ser suspensa até sua legalização”, afirma.

Por isso, quando um síndico autoriza uma obra sem a documentação necessária, ele assume um risco não respaldado pela lei. Em caso de acidente, a ausência do plano técnico pode configurar negligência, com consequências civis e, em casos graves, penais. “A realização de obra sem comunicação prévia, sem documentação técnica ou em desacordo

com as regras internas pode gerar multa, com base no art. 1.336, §2º, do Código Civil. Em casos mais graves ou reiterados, pode haver aplicação de multa agravada, prevista no art. 1.337. Se houver dano estrutural ou prejuízo a terceiros, a situação pode evoluir para responsabilidade civil, com obrigação de reparação integral”, informa o advogado.

COMO CONVENCER A ASSEMBLEIA

Apresentar três propostas e explicar por que a mais barata não deveria ser a escolhida é um momento sempre difícil. A pressão por economia é real. Tebaldi trata isso como parte central do trabalho do síndico. “O foco não deve ser apenas o menor preço, mas, sim, o melhor custo-benefício e a redução de riscos. Uma proposta muito abaixo das demais pode indicar ausência de planejamento adequado, materiais inferiores, falta de estrutura técnica ou até irregularidades trabalhistas e fiscais.” Quando a diferença de valores é grande, ele apresenta comparação objetiva entre as propostas, item por item. “Orçamentos excessivamente baratos costumam omitir itens essenciais que, mais tarde, serão cobrados à parte, inflacionando o custo final da obra.”

O QUE FAZER SE UM OPERÁRIO SE ACIDENTAR?

A primeira pergunta é: a empresa contratada estava em situação regular? Se a resposta for não, o condomínio responde subsidiariamente pelos custos do acidente, direitos trabalhistas do operário e eventuais indenizações.

“O síndico que contrata pelo menor preço sem verificar regularidades está, na prática, assumindo o passivo trabalhista da empresa”, resume Tebaldi. “Já vi condomínio pagar duas vezes pela mesma obra. Uma para a empresa barata que fez errado e outra para a empresa séria que veio consertar. Sem contar o processo que veio depois.”

O QUE JAMAIS ENTRA EM CONTRATO

Existe um conjunto de exigências de que Tebaldi não abre mão. A ART ou RRT vem primeiro. Depois, um contrato detalhado com cláusulas sobre escopo, prazo, cronograma físico-financeiro, responsabilidades trabalhistas e previdenciárias, multas por atraso, garantias dos serviços e possibilidade de rescisão em caso de descumprimento.

“Toda a mão de obra utilizada deve ser regularmente registrada, e a empresa precisa apresentar periodicamente comprovantes de recolhimento de encargos trabalhistas e previdenciários. Isso reduz significativamente o risco de futura res-

ponsabilização do condomínio em ações trabalhistas.”

O caso das câmeras deixou uma lição clara para o síndico Tebaldi: a pressa é inimiga da segurança jurídica. O rigor na contratação pode até ser visto como burocracia desnecessária até que uma falha na prestação do serviço prove o contrário.

Segurança invisível

TECNOLOGIA E NOVOS PROTOCOLOS QUE TRANSFORMAM A VIDA EM CONDOMÍNIO

Imagine chegar em casa após um dia exaustivo e, sem precisar procurar chaves ou aguardar na guarita, ter seu acesso liberado instantaneamente pela leitura da placa ou reconhecimento facial. Na era das cidades inteligentes, o verdadeiro luxo não está associado apenas à estética dos acabamentos, mas à harmonia invisível, em que a inovação trabalha em silêncio para garantir conforto, eficiência e a segurança de quem amamos. Longe de ser um mero capricho, a fusão entre tecnologia de ponta e proces-

sos administrativos converteu-se na espinha dorsal dos residenciais de sucesso, criando a interseção perfeita entre as ferramentas digitais e o fator humano para redefinir o papel do síndico.

OLHOS INTELIGENTES: A EVOLUÇÃO DA VIGILÂNCIA PERIMETRAL

O coração dessa transformação pulsa na modernização dos sistemas de segurança, com destaque para a evolução do Circuito Fecha-

do de Televisão (CFTV). O modelo tradicional de monitoramento – baseado em câmeras estáticas que apenas registravam os fatos para averiguações posteriores – cedeu espaço a sistemas integrados com Inteligência Artificial (IA).

Hoje as lentes das câmeras não se limitam a gravar; elas interpretam o ambiente em tempo real por meio de algoritmos avançados. Ao detectar atitudes suspeitas – como a permanência prolongada em áreas vulneráveis ou a transposição de barreiras virtuais –, a IA emite alertas instantâneos à central, permitindo uma resposta preventiva imediata. Somado a isso, sensores de presença em áreas comuns otimizam o consumo energético e iluminam pontos cegos, denunciando movimentações fora dos horários permitidos.

PORTARIAS BLINDADAS PELA INOVAÇÃO

Outro pilar dessa revolução está no controle de acesso, em que as chaves de metal dão lugar a ecossistemas biométricos de alta precisão. Para Paulo Vechiane, síndico do Condomínio Barra One, localizado na zona sudoeste e administrado pela Cipa, “a biometria facial e a IA transformam a segurança passi-

va em prevenção ativa, criando um controle personalizado, intransferível e auditável”. Complementando essa eficiência, o uso de QR Codes temporários para visitantes e entregadores oferece o equilíbrio perfeito entre rigor e conveniência, eliminando gargalos no atendimento

GESTÃO E PROCESSOS: O FATOR HUMANO ATRÁS DAS TELAS

Nenhuma tecnologia é autossuficiente sem um processo de gestão robusto que a sustente. A eficácia dos sistemas digitais depende diretamente da implementação de protocolos de emergência claros: de nada adianta um alerta de IA se a equipe não souber exatamente como reagir nos primeiros segundos da ocorrência.

Vinícius Buene, especialista do Grupo Pentágono – empresa com 22 anos de mercado que oferece tecnologia de ponta e suporte especializado em segurança residencial, industrial e condominial –, nos ajuda a entender a questão: “As câmeras com inteligência artificial e a biometria mudaram a rotina dos prédios, mas de que adianta tecnologia de ponta sem protocolos definidos? As ferramentas dão uma

nova dinâmica aos residenciais, mas são apenas parte do processo; a verdadeira sensação de segurança vem dos procedimentos adequados. Hoje, no Grupo Pentágono, trabalhamos com soluções integradas a ações preventivas e dissuasivas, como alertas luminosos e sonoros para casos de invasão ou furtos. Se a câmera gera o alerta, quem está na ponta precisa saber qual medida tomar de imediato. Esse desenho de processo é fundamental para a obtenção de resultados práticos.”

Além disso, a triagem e o controle rigoroso de prestadores de serviços exigem sistemas integrados de cadastro que permitem ao síndico gerenciar horários de entrada, checar antecedentes e monitorar a permanência desses profissionais nas áreas comuns.

TECNOLOGIA POTENCIALIZA, PESSOAS PROTEGEM

Segundo Eduardo Freitas, especialista em segurança, “o verdadeiro desafio da segurança condominial não é tecnológico, mas comportamental. Embora a integração técnica do Sistema Sentinela aos controles de acesso seja ágil e otimize a análise automática de dados, sua efetividade depende do engajamento de moradores, síndicos e funcionários. Como soluções tecnológicas ampliam a prevenção e apoiam a tomada de

decisões, as falhas costumam ocorrer quando regras básicas são flexibilizadas por conveniência. Assim, a tecnologia potencializa a segurança, mas são as pessoas e a construção de uma cultura coletiva que garantem sua real eficiência na prática”.

O IMPACTO DA TECNOLOGIA NA VALORIZAÇÃO CONDOMINIAL

Ainda segundo Paulo Vechiane, “no mercado imobiliário, essa infraestrutura moderna virou um diferencial competitivo essencial. Empreendimentos tecnológicos atraem mais compradores, aceleram transações de venda ou locação e sustentam preços mais robustos. Investir em inovação não apenas protege os moradores, mas sinaliza uma gestão profissional, valorizando o patrimônio e blindando a reputação do condomínio”.

Por fim, o sucesso dessa engrenagem digital exige o engajamento ativo de moradores, síndicos e funcionários. O condomínio do futuro pressupõe uma comunidade consciente, que respeita os limites operacionais das ferramentas, utiliza os canais oficiais para relatar incidentes e compreende que as barreiras tecnológicas existem para o próprio benefício. Afinal, a tecnologia fornece as ferramentas, mas é a sinergia entre gestão eficiente e engajamento coletivo que de fato constrói um ambiente seguro, inteligente e acolhedor para se viver.

SERVIÇO

Pentágono Sistema de Segurança comercial@pentagononet.com.br @grupo.pentagono pentagononet.com.br (21) 3297-4700

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A lavanderia coletiva virou o lugar onde as pessoas se encontram

Quando o condomínio instalou a lavanderia coletiva, o objetivo era prático. Liberar espaço nos apartamentos menores, reduzir o consumo de energia e água e oferecer equipamentos de qualidade para quem não tinha máquina própria. O que ninguém tinha planejado, contudo, era que aquele salão de poucos metros quadrados, com máquinas de lavar e bancadas de dobrar roupas, viraria um dos pontos de encontro mais frequentados do prédio.

A ECONOMIA QUE MUDA A DECISÃO

O primeiro argumento que costuma sensibilizar a assembleia é o financeiro. E ele fecha mesmo. A OMO Lavanderia Compartilhada calcula uma média de até 60% menos consumo de água e energia em relação a uma máquina residencial. A conta de tempo também é generosa. “Uma máquina residencial leva de quatro a cinco horas para completar um ciclo. Nas nossas máquinas, o

morador lava em 30 minutos e seca em 45. Um total de 75 minutos para ter as roupas limpas e secas”, explica Eduardo Oliveira, diretor na OMO Lavanderia Compartilhada.

Some a isso o espaço liberado dentro do apartamento, que passa a virar ampliação da cozinha, adega, home office, e a manutenção que sai da conta do morador. O que era serviço doméstico vira serviço gerenciado por app, disponível todos os dias da semana, com atendimento humanizado por chat on-line conectado à plataforma.

COMO A TECNOLOGIA SUSTENTA O MODELO

O coração operacional está na dosagem automática de produtos. As máquinas contam com um sistema que aplica a quantidade exata de sabão e amaciante da linha profissional da marca em cada ciclo. “Isso garante o uso adequado de cada componente em todas as lavagens, na quantidade correta e ideal, evitando desperdícios”, explica o executivo. Em lavanderias sem esse controle, o excesso é crônico. O morador que coloca o sabão em pó sem medir danifica a máquina e infla o custo por ciclo.

O controle digital fecha a gestão. Uso, pagamento, reserva de máquina e acesso ao suporte ocor-

rem pelo aplicativo. Para o síndico, isso significa uma área comum que praticamente se administra sozinha. Ele deixa de ser o intermediário do conflito e passa a ler dados de uso, horário de pico e demanda por manutenção preventiva.

O QUE SEPARA UMA LAVANDERIA QUE FUNCIONA DE UMA QUE

VIRA PROBLEMA

O espaço aceita quase qualquer configuração. “Nossas lavanderias podem ser adequadas em diversos espaços no condomínio, desde uma sala sem uso até no compartilhamento com outras áreas comuns, como coworking ou salão de jogos”, diz Oliveira. As máquinas são silenciosas, e o ambiente traz instruções de fácil visualização, o que favorece a interação. Mas nada disso resolve sozinho o convívio.

“O diferencial entre uma lavanderia que funciona e uma que gera conflito está na gestão. Regras claras, tecnologia que organiza reservas e comunicação transparente entre os moradores”, explica Eduardo. A engenharia do espaço é só o começo. O que sustenta a boa convivência é o regimento interno bem escrito e cumprido.

AS REGRAS QUE NINGUÉM DEVERIA PULAR

A regra mais simples é também a mais eficaz. Retirar a roupa imediatamente ao fim do ciclo. Depois vêm as complementares. Manter o espaço limpo, respeitar os horários de uso, seguir as instruções nas etiquetas das peças e nos avisos afixados na lavanderia. Todas parecem óbvias. Nenhuma funciona sem estar no regimento.

Sobre o descumprimento dessas diretrizes, a orientação do representante da OMO Lavanderia Compartilhada é uma só. “O condomínio deve seguir as normas e penalidades do seu regimento interno, sempre priorizando o diálogo e a conscientização, o que evita atritos e fortalece a convivência.”

SERVIÇO

OMO Lavanderia Compartilhada omolavanderia.com.br

Por Camila Prado dos Santos e Emilienne Parente*

O direito da circulação dos animais de serviço e assistência nas áreas comuns dos condomínios

A presença e a circulação de animais de serviço nas áreas comuns dos condomínios não constituem mera liberalidade da administração condominial, mas decorrem de direitos assegurados pela Constituição Federal e pela legislação brasileira de acessibilidade e inclusão.

A Constituição Federal garante os direitos à dignidade da pessoa humana, à saúde, à igualdade e à não discriminação. Já a Lei Federal nº 11.126/2005, o Decreto nº 5.904/2006, a Lei Brasileira de Inclusão (Lei nº 13.146/2015), a Lei nº 12.764/2012 e a Convenção Internacional sobre os

Direitos das Pessoas com Deficiência (Decreto nº 6.949/2009) asseguram proteção jurídica às pessoas que dependem de recursos assistivos para sua autonomia, mobilidade, segurança, saúde e participação social. Dessa forma, convenções condominiais, regimentos internos ou deliberações de assembleia não podem restringir direitos garantidos por normas constitucionais e federais. Assim, não é permitido ao condomínio:

• Proibir a circulação do animal de serviço nas áreas comuns;

• Impedir seu acesso a elevadores, corredores, halls ou garagens;

• Exigir que o morador transporte o animal no colo;

• Determinar rotas alternativas ou diferenciadas;

• Criar obstáculos que dificultem o exercício da função assistiva desempenhada pelo animal.

A adoção de medidas restritivas pode caracterizar prática discriminatória e gerar responsabilização civil, administrativa e, em determinadas situações, até mesmo penal, nos termos da legislação vigente.

Cabe ao síndico atuar de forma preventiva, orientando colaboradores, funcionários, prestadores de serviço e moradores sobre os

direitos legalmente assegurados, evitando situações de constrangimento, discriminação ou violação de acessibilidade.

Uma gestão condominial eficiente não se limita ao cumprimento das normas internas. Ela também deve observar a legislação federal e os direitos fundamentais dos moradores, promovendo um ambiente

seguro, inclusivo, acessível e respeitoso para todos.

Garantir o livre trânsito do animal de serviço nas áreas comuns do condomínio é cumprir a lei, respeitar a dignidade humana e contribuir para uma convivência verdadeiramente inclusiva.

Camila Prado dos Santos

Especialista em Direito Animal e Direito Condominial

Mestre em Direito

Emilienne Parente

Fundadora da PATAE ACADEMY

Especialista em Serviços Assistidos por Animais

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Uma solução completa de lavanderia profissional para o seu condomínio, sem custo fixo e com modelos flexíveis de contratação. Otimize espaços, facilite a rotina dos moradores e valorize ainda mais a sua gestão.

Vantagens:

Suporte 7 dias por semana

Máquinas com dosagem automática de OMO e Comfort

Economia de água e energia para os moradores

Além da estética

QUAL É A HORA DE MODERNIZAR O QUADRO ELÉTRICO DOS ELEVADORES?

Imagine a cena: você entra no elevador após o trabalho e, enquanto a cabine desliza suavemente, aproveita para se desligar da rotina. Esse transporte é tão integrado ao dia a dia que mal pensamos em como ele funciona. Mas longe dos olhos do passageiro, o verdadeiro maestro desse movimento é o quadro de comando elétrico. Quando esse coração silencioso começa a envelhecer,

o condomínio inteiro sente o reflexo. Manter a infraestrutura dos edifícios atualizada é um dos maiores desafios da gestão condominial moderna. No caso dos elevadores, o desgaste nem sempre é visível na cabine bonita ou no espelho bem polido. A verdadeira necessidade de mudança costuma se esconder atrás das portas trancadas da casa de máquinas.

SINAIS DE QUE O SISTEMA ELÉTRICO ESTÁ SOBRECARREGADO

Assim como nosso corpo dá sinais quando algo não vai bem, o elevador emite alertas claros quando a vida útil do quadro elétrico chega ao fim. O sintoma mais evidente é a frequência de paralisa-

ções: se ele quebra constantemente, o problema costuma ser elétrico, não mecânico. Outro sinal clássico é o desnível que forma um degrau em relação ao piso do andar. Viagens com solavancos, barulhos na frenagem, luzes piscando e aumento repentino na conta de luz do condomínio completam a lista dos sintomas de um sistema defasado.

BENEFÍCIOS DA MODERNIZAÇÃO: ECONOMIA DE ENERGIA, CONFORTO E VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO

Insistir em manutenções paliativas em um quadro elétrico antigo é o famoso “barato que sai caro”. A reforma tecnológica, por outro lado, substitui os sistemas defasados por comandos eletrônicos microprocessados com inversores de frequência (VVVF), transformando a rotina do edifício.

Na prática, os ganhos são imediatos:

• Conforto e segurança – movimentação suave do elevador, eliminando trancos em partidas e paradas, com nivelamento milimétrico nos andares.

• Economia real – redução do consumo de energia elétrica em até 30% por meio do gerenciamento inteligente do fluxo e diminuição drástica dos gastos com peças de reposição raras.

• Valorização – garantia do conforto acústico e térmico do prédio, valorizando o patrimônio.

Thiago Garritano, gerente-geral da filial Rio de Janeiro da Atlas Schindler – empresa que está há 108 anos no mercado brasileiro, é líder nacional em transporte vertical e atua na fabricação, instalação, modernização e manutenção de elevadores, escadas e esteiras rolantes –, nos ajuda a entender as vantagens de se realizar a reforma tecnológica nos ele-

vadores: “Tal modernização vai muito além da estética. Com a substituição do painel de comando, é possível alcançar até 30% de economia no consumo de energia, potencializada por recursos como o modo stand-by (que reduz o consumo quando o equipamento está inativo) e o comando regenerativo (que reaproveita a energia gerada pelo funcionamento do elevador e a devolve à rede elétrica do condomínio).”

O especialista ressalta também os benefícios da modernização dos elevadores para os moradores: “Viagens mais silenciosas, partidas e paradas suaves, maior precisão no nivelamento dos andares e respostas mais rápidas aos chamados, unindo eficiência, conforto e sustentabilidade.”

PAPEL DO SÍNDICO: RESPONSABILIDADE CIVIL E APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA

Como representante legal do edifício, o síndico carrega a responsabilidade civil e criminal pela segurança das instalações, e negligenciar sinais de alerta em elevadores pode resultar em graves processos. Por isso, a decisão de reformar o sistema elétrico exige gestão eficiente, transparência e embasamento técnico, começando por laudos credenciados pelos órgãos municipais (GEM) e pelo Crea.

À frente do Condomínio Barrabella – um complexo administrado pela Cipa na zona sudoeste do Rio de Janeiro –, a engenheira civil, calculista e síndica profissional Fabiane Tamanqueira vivenciou esse desafio na prática.

“Nosso principal alerta foi o volume de ordens de serviço. Quando ultrapassamos um chamado por dia, iniciamos a modernização. O sistema antigo tinha quatro décadas sem atualização e fazia o elevador descer até o térreo antes de atender chamados superiores, um problema grave para um apart-hotel, que gera um enorme desperdício de energia”, contextualiza.

Para obter a aprovação dos moradores, apresentar o projeto com detalhamento dos custos, do prazo e do retorno financeiro gerado pela economia de luz foi fundamental.

“Aprovar uma obra desse porte exige dados. Levamos à assembleia os indicadores para a modernização do sistema, que incluíram a substituição de todos os itens elétricos e eletrônicos – o quadro de comando completo, as botoeiras de pavimento e o painel central de botões das cabinas. Como números sólidos eliminam dúvidas e pela nossa escala – temos 20 elevadores –, dividimos o projeto em etapas para garantir

o fluxo e a segurança. Começamos pelos de serviço, concluídos em seis meses. O parcelamento em 18 vezes terminou em junho, o que nos dá fôlego financeiro para iniciar os elevadores sociais”, explica Fabiane. Investir na atualização do quadro elétrico é garantir que o vaivém diário do edifício continue sendo exatamente o que deve ser: seguro, silencioso e imperceptível.

SERVIÇO

Atlas Schindler schindler.com.br instagram.com/atlas.schindler/ 0800 0550 1918 / (11) 9332-8527

PANORAMA IMOBILIÁRIO

CONDOMÍNIOS

ORGANIZADOS E

SEGUROS PARA A COPA DO MUNDO

A Copa do Mundo altera a rotina dos condomínios com mais visitantes e uso das áreas comuns. Para evitar problemas, os síndicos devem adotar uma comunicação clara sobre regras e controle de acesso.

Daniel Quagliani, gerente de Marketing da Cipa Administradora, destaca que a preparação antecipada reduz conflitos: “Quando síndico, equipe operacional e moradores estão alinhados, é possível aproveitar o evento com tranquilidade, segurança e respeito à coletividade.”

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DECISÃO DO STJ

SOBRE LOCAÇÃO DE TEMPORADA É TEMA DE ENCONTRO DE SÍNDICOS

EVENTO GRATUITO TAMBÉM

DISCUTIU RESPONSABILIDADE CIVIL E SOLUÇÕES PARA OS EDIFÍCIOS

No dia 28 de maio, o Tijuca Tênis Clube recebeu o Café Expo Síndico Cipa. O evento esclareceu dúvidas sobre a decisão do STJ, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para locações por temporada em condomínios.

“Os condomínios vivem hoje muitas transformações, especialmente com o crescimento do aluguel por temporada. Síndicos e proprietários querem saber quais os impactos da decisão e o que fazer a partir de agora”, explica Daniel Quagliani, gerente de Marketing da Cipa Administradora.

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AÇÕES CONDOMINIAIS CHEGAM A MAIS DE 1.200 NO ESTADO DO RIO

DO TOTAL DE PROCESSOS, 912 ESTÃO NA CAPITAL E 358 NO INTERIOR

O atraso nas cotas condominiais gerou 1.270 novos processos no TJRJ em maio, segundo o Secovi Rio. Roberto Bigler, vice-presidente de Condomínios da entidade, explica que o cenário reflete a busca por soluções formais, já que 90% dos casos são de cobrança direta, reflexo da eficiência do Código de Processo Civil.

Nas questões de convivência, a prevenção é a resposta. Bruno Gouveia, supervisor de Relacionamento de Condomínios e da Cipa Síndica, confirma a alta nas cobranças e orienta os síndicos a adotarem transparência e diálogo. Para ele, “regras internas claras, campanhas de comunicação e postura imparcial são ações eficazes para resolver conflitos antes que virem disputas judiciais”.

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