Revista Condomínios | Edição 109

PINTURA DA FACHADA

FERRAMENTA DE VALORIZAÇÃO E MANUTENÇÃO

72 anos de Cipa: celebrando a história de quem constrói o futuro dos condomínios

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

Presidente da Cipa

No dia 23 de abril, celebramos duas histórias que caminham juntas há décadas: o aniversário da Cipa e o Dia do Síndico. Mais do que uma coincidência no calendário, essa data simboliza uma conexão profunda de propósitos.

Desde 1954, a Cipa construiu sua trajetória baseada em pilares sólidos: confiança, ética, inovação e compromisso com resultados. Ao longo desse caminho, acompanhamos de perto a evolução dos condomínios e, principalmente, a transformação do papel do síndico, que hoje é, acima de tudo, um gestor completo.

Ser síndico deixou de ser uma função operacional para se tornar uma missão estratégica. É liderar pessoas, tomar decisões financeiras relevantes, garantir conformidade legal, mediar conflitos e, ao mesmo tempo, planejar o futuro do condomínio. É uma responsabilidade que exige preparo, apoio e, sobretudo, parceria.

E é exatamente nesse ponto que a Cipa reafirma sua missão: oferecer soluções modernas e inovadoras em negócios imobiliários e seguros, garantindo bem-estar e valor para clientes, colaboradores e acionistas. Tais soluções visam simplificar a gestão e trazem segurança às decisões. Acreditamos que ad-

ministrar condomínios vai além de processos – trata-se de cuidar de patrimônios, de relações e de vidas. Nossos valores refletem esse compromisso diariamente. Valorizamos a integridade e o respeito como base de toda relação, a inovação como ferramenta para evoluir continuamente e o atendimento com alegria como diferencial que humaniza a experiência. Investimos fortemente em tecnologia para ampliar a liberdade e a transparência, sem nunca abrir mão do olhar atento e personalizado para o que realmente importa: as pessoas.

Seguimos firmes no propósito de sermos uma parceira estratégica para síndicos que buscam excelência. Porque entendemos que, quando o síndico é valorizado e bem apoiado, toda a gestão se fortalece e, com ela, o patrimônio e a qualidade de vida de todos.

Neste 23 de abril, celebramos não apenas nossos 72 anos de história, mas, principalmente, as pessoas que fazem parte dela. Nosso reconhecimento a todos os síndicos que, com dedicação e responsabilidade, constroem diariamente condomínios melhores.

Seguimos juntos, evoluindo e cuidando dos condomínios do Rio de Janeiro.

Uma

Rua México, 41 – 2o andar – Centro

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Tel.: [21] 2196-5000

Fax: [21] 2533-2449

DIRETORIA

Presidente:

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

Vice-presidente: MAURO LOPES

PARA ANUNCIAR LIGUE (21) 99191-0522 revista@condominioetc.com.br

RENATA BASTOS

Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br

Revisão: ANDREA BIVAR andreabivar@gmail.com

Design: CLEBER SOARES contato@clebersoares.des.br

Fotografia: ACERVO CIPA FREEPIK

Colaboraram neste número: ALESSANDRA SAAD

Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora. A empresa reservase ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

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Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

Sumário

9 19 44 24 28 41

| Capa

Pintura de fachada: ferramenta de valorização e manutenção estrutural do condomínio

Novas normas técnicas e maior conscientização dos proprietários fizeram com que o síndico deixasse de ser apenas um administrador de contas para se tornar um gestor estratégico de ativos. Os cuidados preventivos com a fachada deixaram de ser um custo e se tornaram um investimento. Confira!

| Legislação

Entre quatro paredes: o papel do condomínio no combate à violência doméstica

A promulgação da Lei Municipal nº 8.913/25, que instituiu a obrigatoriedade de síndicos e administradores de condomínios comunicarem às autoridades competentes a ocorrência – ou mesmo a suspeita – de violência doméstica contra mulheres, idosos, crianças e animais, reforçou o papel social do condomínio como espaço de convivência e proteção. Leia a matéria sobre esse importante assunto.

| Paisagismo

Plantas tóxicas: um perigo no paisagismo condominial O jardim de um condomínio é, muitas vezes, o refúgio de bemestar dos moradores, um espaço de contemplação e o cenário principal para as brincadeiras das crianças e o passeio com os animais de estimação. No entanto, por trás da beleza das folhagens exuberantes e de flores coloridas, pode se esconder um perigo silencioso.

| Dedetização

Dedetização e qualidade de vida

A dedetização preventiva impacta a rotina do seu condomínio proporcionando bem-estar e proteção contra doenças. Leia mais sobre o assunto.

| Manutenção

Barrilete: reparar ou trocar?

Para prédios antigos, o dilema entre “consertar o que quebrou” ou “trocar tudo” é constante. A decisão de substituir o sistema deve ser tomada quando a soma dos problemas pontuais superar significativamente os benefícios de manter o esquema original. Confira como agir lendo a matéria sobre o tema!

| Manutenção

Bomba hidráulica: o equipamento que garante o abastecimento de água no condomínio

A manutenção preventiva das bombas hidráulicas – muitas vezes negligenciada por ser vista apenas como um custo –exige um cronograma rigoroso de vistorias, pois pequenos problemas evoluem rapidamente para a queima do motor. Saiba como evitar mais essa dor de cabeça.

MOBILIDADE INTELIGENTE

A mobilidade urbana também passa pelo condomínio, e a nova parceria com a Life Bike reforça essa tendência.

A solução leva bicicletas compartilhadas diretamente para dentro dos condomínios, promovendo saúde, sustentabilidade e conveniência para os moradores.

Benefícios da parceria:

• Incentivo à mobilidade sustentável;

• Redução do uso de carros em trajetos curtos;

• Valorizaçãodoempreendimento;

• Estrutura completa sem custo para o condomínio.

Além disso, a gestão é simples e totalmente integrada, permitindo que o síndico ofereça um serviço moderno sem aumento de complexidade operacional.

NOVA PARCERIA REFORÇA A PROTEÇÃO CONDOMINIAL

Em um cenário em que a segurança é prioridade absoluta, a Cipa amplia sua rede de soluções com a chegada da Haganá como parceira.

Com sólida experiência no mercado, a empresa oferece serviços

especializados em segurança patrimonial e terceirização de equipes, atendendo condomínios exigentes.

Entre os diferenciais da nova parceira estão:

• Equipes treinadas e supervisionadas;

• Protocolos operacionais bem definidos;

• Integração com tecnologias de segurança;

• Gestão profissional de riscos.

Para o síndico, isso se traduz em mais tranquilidade na operação e maior confiança na proteção do patrimônio e dos moradores.

* * *

CONVENIÊNCIA E EFICIÊNCIA

A busca por soluções que tragam praticidade ao dia a dia dos moradores e eficiência à gestão condominial acaba de ganhar um reforço importante. A parceria entre a Cipa e a Omo Lavanderia Compartilhada leva aos condomínios uma alternativa moderna, sustentável e de alto valor agregado.

O modelo de lavanderia compartilhada permite que os moradores tenham acesso a máquinas profissionais dentro do próprio condomínio, com pagamento por uso e sem necessidade de investimento ou gestão por parte do síndico. O modelo ainda possui uma vantagem extra, a de poder ser instalado em espaços peque-

nos, muitas vezes subutilizados. A operação é totalmente automatizada, com tecnologia que garante controle, segurança e facilidade tanto para moradores quanto para a administração.

* * *

CIPA E SÍNDICO: UMA HISTÓRIA QUE

SE ENCONTRA NA MESMA DATA

No dia 23 de abril, duas celebrações importantes se encontram: o aniversário da Cipa e o Dia do Síndico. Mais do que uma coincidência de calendário, a data representa um alinhamento.

Fundada em 1954, a Cipa construiu sua trajetória baseada em confiança, inovação e excelência na gestão imobiliária. Ao longo de décadas, acompanhou a evolução do mercado condominial e, principalmente, o crescimento da complexidade da função do síndico.

Hoje, ser síndico é assumir o papel de gestor, conciliador, planejador financeiro e líder. E é justamente nesse cenário que a Cipa se posiciona: como parceira estratégica, oferecendo tecnologia, transparência e suporte especializado para decisões mais seguras.

Neste 23 de abril, a mensagem é clara: valorizar o síndico é fortalecer a gestão, e fortalecer a gestão é valorizar o patrimônio de todos.

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PINTURA DA FACHADA

FERRAMENTA DE VALORIZAÇÃO E MANUTENÇÃO ESTRUTURAL DO CONDOMÍNIO

Com o endurecimento das normas técnicas e a maior conscientização dos proprietários, o síndico deixou de ser apenas um administrador de contas para se tornar um gestor estratégico de ativos. Com isso, os cuidados preventivos com a fachada deixaram de ser um custo e se tornaram um investimento para a valoriza-

ção desse patrimônio e a segurança da comunidade condominial, evitando acidentes decorrentes de danos à infraestrutura causados pela chuva, mofo, poluição e infiltrações.

"Investir nessa modernização não é apenas uma simples questão estética. É uma necessidade que, além de garantir a valorização do imóvel, ga-

rante a longevidade e a boa conservação da estrutura", pontua Henrique Rusca, CEO da Condolivre, fintech especializada em soluções financeiras para condomínios."

SÍNDICO COMO GESTOR DE RISCO

A publicação da norma NBR 15.575/2013, também conhecida como Norma de Desempenho, mudou drasticamente o cenário da sindicatura no Brasil. Para Thales Fanurio, diretor da MLTX, especializada em manutenção de fachadas prediais, desde a sua implementação, há 13 anos, vinculou-se o desempenho e a durabilidade da edificação – também chamado Vida Útil de Projeto (VUP) –ao cumprimento rigoroso de um programa de manutenção periódica.

“O síndico passou a ser gestor de risco do ativo, pois precisa garantir que o condomínio cumpra o programa de manutenção, registre ações e contrate tecnicamente, caso contrário, o prédio degrada mais rápido e o condomínio assume os riscos e danos por omissão ou negligência”, pontua Fanurio.

Para edificações mais novas, a rastreabilidade das manutenções, baseada nas normas NBR 5674 e NBR 14037, serve como o principal instrumento de defesa técnica e jurídica em eventuais disputas de garantia.

MANUTENÇÃO PARA ALÉM DA ESTÉTICA

O diretor da MLTX alerta que um dos maiores erros em assembleias de condomínios é acreditar que, se a pintura parece bonita, a fachada está saudável, desconsiderando sinais invisíveis perigosos, como, por exemplo, a radiação UV, que degrada as resinas da tinta, reduzindo a elasticidade da película e criando microfissuras imperceptíveis a olho nu.

E quando essa proteção falha, a água da chuva penetra no revesti-

mento, iniciando processos químicos destrutivos:

• Lixiviação e eflorescência –manchas esbranquiçadas que indicam a saída de sais do cimento.

• Carbonatação – o concreto perde a alcalinidade e deixa de proteger a armadura de aço.

• Corrosão da armadura – o aço expande ao enferrujar, gerando pressões internas que podem causar o descolamento de placas inteiras de revestimento.

O síndico deve orientar o zelador e todo o time de limpeza para ficar atento a esses pontos de corrosão silenciosos, geralmente situados em cantos, pingadeiras e encontros de laje, além das manchas de umidade interna que aparecem e somem conforme o clima.

DESAFIOS CLIMÁTICOS

Grande parte dos imóveis localizados nas cidades litorâneas do Rio de Janeiro sofrem com a combinação de sol intenso, poluição e maresia. Para combater esses agentes e manter a fachada do seu condomínio segura, a escolha da tinta não pode ser baseada apenas no preço por galão e, sim, na resistência a es-

ses elementos. E, hoje, há uma série de tecnologias que oferecem soluções específicas, como:

• Tintas elastoméricas – também conhecidas como tintas emborrachadas, elas possuem alta capacidade de acompanhar a movimentação térmica do prédio, funcionando como uma ponte sobre fissuras recorrentes.

• Tintas superpremium – elas seguem as normas da NBR 11702 e oferecem desempenho superior em cobertura, resistência a fungos, mofo e abrasão, garantindo uma vida útil muito mais longa.

Entretanto, Thales ressalta: “Tinta de alto desempenho aplicada sobre base mal preparada vira maquiagem cara. O sucesso e a durabilidade

da pintura da fachada estão diretamente ligados à preparação do substrato, conforme a NBR 13245:2011.

PROTOCOLO TÉCNICO DE EXECUÇÃO

Um erro comum em obras de fachada é a pressa para ver a cor nova, que é a última fase do projeto. Por isso, é importante que o síndico e a empresa contratada sigam um cronograma técnico sério, respeitando a ordem cronológica de cada etapa, como o sugerido a seguir:

1. Diagnóstico inicial – mapeamento de fissuras; som cavo para avaliar o descolamento e os pontos de infiltração.

2. Lavagem técnica – hidrojateamento controlado para remo-

ver fuligem, fungos e partes soltas sem danificar o prédio

3. Tratamento de base – é a etapa mais crítica; inclui o tratamento de trincas, a recomposição do emboço e a correção de umidades internas.

4. Fundo e selador – aplicação de produtos específicos para uniformizar a absorção da parede antes da tinta final.

5. Acabamento – demãos com rigoroso respeito aos tempos de secagem e às condições climáticas.

Pular qualquer uma dessas fases compromete a aderência e antecipa o surgimento de novas patologias.

JORNADA DA APROVAÇÃO

Como aprovar uma obra de alto custo em um condomínio habitado? Para Fabiane Tamanqueira, síndica profissional e engenheira civil, o segredo está na estratégia de comunicação. Em sua gestão no BarraBella, localizado na Barra da Tijuca, zona sudoeste do Rio de Janeiro, ela estruturou a conscientização em três pilares fundamentais:

• Transparência técnica – traduzir os laudos complexos para uma linguagem por meio da qual o morador entenda o risco real de comprometimento.

• Responsabilidade legal – fundamentar a necessidade na NBR 5674 para mostrar que não é um luxo, mas um dever de manutenção predial.

• Visão financeira – provar que o custo da omissão, deixando os problemas estruturais se agravarem, será muito maior no futuro.

Na assembleia, a síndica do BarraBella recomenda apresentar relatórios fotográficos com imagens reais dos problemas e simulações do impacto financeiro por unidade, focando sempre a projeção da valorização imobiliária.

LOGÍSTICA, SEGURANÇA E CONTROLE NA OBRA

Uma obra de fachada altera a rotina dos moradores. Por isso, a gestão deve ser rigorosa. Fabiane implementou um plano de segurança que inclui:

• Isolamento físico e sinalização adequada para evitar acidentes com pedestres e veículos;

• Controle rigoroso de acesso e uso obrigatório de EPIs pela equipe externa;

• Comunicação semanal por meio de app ou comunicados sobre o cronograma, evitando ruídos e reclamações.

Essa organização transmite profissionalismo e reduz drasticamente os conflitos internos durante o período de intervenção.

CHECKLIST PARA CONTRATAR SEM

ERROS

Para evitar prejuízos estruturais e empresas aventureiras, o síndico deve adotar medidas rígidas de seleção:

• Habilitação profissional – verifique se a empresa e os engenheiros possuem registro ativo no Crea e exija a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) detalhada.

• Memorial descritivo – não aceite orçamentos de uma linha. O documento deve detalhar a metodologia, os produtos e a sequência das normas técnicas seguidas.

• Saúde financeira e referências – visite obras anteriores da empresa para verificar a qualidade do acabamento e o comportamento da equipe no canteiro.

VALORIZAÇÃO ALÉM DA COR

Manutenção predial bem conduzida não é apenas conservação, é também uma estratégia de valorização patrimonial e mitigação de riscos. No final de uma obra de pintura bem executada, o condomínio ganha em três frentes: aumen-

to imediato do valor das unidades para venda ou aluguel, uma imagem institucional de boa administração e, principalmente, a confiança dos moradores na gestão.

Como resume Thales Fanurio: “Mais do que contratar uma pintura, o condomínio precisa contratar desempenho técnico e responsabilidade executiva.” A fachada protegida é o seguro de vida da estrutura do seu condomínio.

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Alessandra Saad, da Saad Advogados Associados

Entre quatro paredes

O PAPEL DO CONDOMÍNIO

NO COMBATE À VIOLÊNCIA DOMÉSTICA

A violência doméstica não é um fenômeno recente, infelizmente. Ela tem raízes profundas na formação da sociedade brasileira, marcada por estruturas patriarcais que historicamente colocaram as mulheres em estado de submissão. O modelo da família era centrado na figura masculina como provedor e autoridade maior, herança trazida dos nossos colonizadores que foi reforçada ao longo dos anos. Nesse tempo, as agressões, em sua grande maioria, eram físicas e consideradas questões particulares, nas quais ninguém deveria ou poderia intervir.

Até o século XX, a legislação refletia essa mentalidade, oferecendo aos homens o controle sobre a vida de esposas, filhas…, tendo, inclusive, tolerância social. Afinal, quem nunca ouviu a famosa frase: “Em briga de marido e mulher ninguém mete a colher.”

Foi somente com a Constituição Federal de 1988, que estabele-

ceu como princípio fundamental a igualdade entre homens e mulheres, juntamente com a Lei Maria da Penha, considerada a mais avançada legislação no combate à vio-

lência doméstica, que começamos, ainda que timidamente, a responsabilizar não só o agressor, mas também aquele que, por omissão, nada faz, retirando a violência doméstica do âmbito privado a reconhecendo-a como violação dos direitos humanos, impondo deveres claros ao Estado e à sociedade. Mas apesar desses avanços na legislação, o Brasil enfrenta números alarmantes de feminicídio, sendo a violência doméstica tratada, por muitos especialistas, como uma epidemia social. Esse cenário revela que, embora a legislação seja essencial como punição, ela não é suficiente, pois os fatores culturais, econômicos e sociais, ainda atualmente enraizados, perpetuam esse ciclo.

A recente promulgação da Lei Municipal nº 8.913/25, que instituiu a obrigatoriedade de síndicos e administradores de condomínios comunicarem às autoridades competentes a ocorrência – ou mesmo a suspei-

ta – de violência doméstica contra mulheres, idosos, crianças e animais, reforçou o papel social do condomínio como espaço de convivência e proteção, atribuindo aos gestores condominiais um dever legal de colaboração na prevenção e no enfrentamento da violência doméstica.

Dessa forma, os síndicos e administradores devem ter atenção redobrada a sinais indicativos de situações de violência doméstica, como: discussões recorrentes, gritos, condôminos em situação de isolamento e marcas visíveis de agressão, adotando, para tanto, procedimentos claros e previamente estabelecidos, a fim de assegurar o cumprimento da obrigação legal.

Cabe-lhes, portanto, vigilância constante para esses sinais, atuando de forma preventiva mediante a implementação de protocolos internos, como a capacitação e o treinamento de funcionários e a definição de fluxos internos de comunicação com as autoridades policiais, devendo, ainda, internamente, aplicar advertências e multas pecuniárias ao condômino antissocial nos termos da lei.

Até o momento, destacamos hipóteses nas quais recaem sobre

síndicos e gestores a obrigação legal de comunicação nos casos de violência, assim como a necessidade de se adotarem condutas adequadas diante das agressões ou mesmo de perseguição, como o denominado crime de stalking. Contudo, impõe-se a reflexão acerca do cenário ainda mais sensível, em que o próprio síndico figura como agressor. Nesse contexto, relembra-se o caso ocorrido no estado de Goiás, no qual uma condômina foi assassinada pelo síndico do condomínio em que residia. Verificou-se, na

hipótese, um histórico de perseguição e intimidação decorrente de conflitos internos reiterados. A posição de autoridade ocupada pelo síndico lhe conferia acesso a informações dos condôminos, evidenciando um verdadeiro paradoxo: aquele que detinha o dever legal de proteção e comunicação foi o autor da conduta criminosa, culminando em um crime bárbaro, realizado de forma premeditada.

Diante desse cenário, revelam-se essenciais a adoção de boas práticas institucionais, como a criação de ca-

nais de denúncia internos e externos que possibilitem a comunicação segura de irregularidades, assim como a previsão de fluxos que permitam o acionamento direto das autoridades policiais e, ainda, do conselho consultivo do condomínio como forma de mitigar riscos decorrentes da concentração de poder na figura do síndico. Assim, a elaboração de procedimentos é medida indispensável, como descrição e cautela na abordagem dos condôminos; identificação de sinais de violência; canais anônimos de denúncia; comunicação ágil com as autoridades policiais; realização de campanhas educativas de conscientização; uso de câmeras; realização de parcerias com instituições visando ao acolhimento, entre outros.

Evidencia-se que a atuação do síndico, embora não se confunda com a de autoridade policial, assu-

me um papel cada vez mais relevante na promoção de um ambiente condominial seguro e atento às situações de vulnerabilidade.

A Lei nº 8.913/2025 inaugura uma perspectiva de corresponsabilidade social, exigindo dos gestores condominiais não apenas a observância de deveres administrativos, mas também uma postura ativa, prudente e juridicamente orientada diante de indícios de violência doméstica, em que o descumprimento da lei pode gerar multas ao condomínio. Nesse contexto, a adoção de medidas preventivas, aliada à implementação de protocolos e de respeito aos limites legais de atuação, revela-se essencial para que o condomínio deixe de ser um espaço de invisibilidade da violência e passe a atuar como instrumento efetivo de proteção à dignidade e à integridade de seus moradores.

Assembleia de condomínio

PLANEJAMENTO, TRANSPARÊNCIA E DECISÕES QUE GERAM VALOR

A assembleia condominial é, sem dúvida, o momento mais importante da gestão de um condomínio. É quando moradores e gestão se reúnem para deliberar, planejar e definir os rumos administrativos e financeiros do empreendimento. Mais do que uma obrigação legal, a assembleia bem conduzida é uma ferramenta estratégica para garantir organização, previsibilidade e valorização patrimonial.

Tudo começa com a elaboração de um edital claro e bem estruturado. Uma pauta objetiva permite que os condôminos compreendam previamente os temas que serão discutidos, se preparem para as decisões e participem de forma mais consciente. Um edital organizado evita dúvidas, reduz conflitos e torna a reunião mais produtiva.

Nesse processo, contar com uma administradora estruturada faz toda a diferença. O suporte deve

ocorrer em todas as fases da assembleia (antes, durante e depois), assegurando desde a correta convocação até a fiel execução das deliberações aprovadas. Um dos pontos mais sensíveis é a prestação de

contas, que precisa ser apresentada com clareza, consistência e total transparência para gerar confiança entre gestão e moradores.

A Cipa se destaca por adotar uma metodologia de atendimento completa, na qual o gerente atua de forma consultiva, apoiando o síndico no dia a dia de sua gestão e em cada etapa do processo assemblear. Além disso, a empresa disponibiliza sistemas e plataformas digitais que permitem ao síndico acompanhar as informações do condomínio em tempo real, o que facilita a tomada de decisão baseada em dados atualizados e confiáveis.

Outro pilar essencial é a construção de uma previsão orçamentária que reflita a realidade do condomínio. Um orçamento bem elaborado evita surpresas financeiras, reduz a necessidade de cotas extras e contribui para uma gestão mais equilibrada ao longo do exercício.

A assembleia também é o momento oportuno para o síndico revisar contratos vigentes e negociar reajustes, buscando eficiência nos custos. Paralelamente, é estratégico avaliar possibilidades de geração de receitas indiretas, como, por exemplo, cessão de espaços para antenas de telefonia, implantação de minimercados autônomos e exploração de áreas de fachada para publicidade, iniciativas que podem aliviar a taxa condominial sem comprometer a qualidade dos serviços.

Quando houver deliberação sobre obras ou contratações relevantes, a boa prática recomenda a apresentação de, no mínimo, três orçamentos comparativos. Sempre que possível, a presença dos representantes das empresas na assembleia contribui para esclarecer dúvi-

das, dar transparência às propostas e aumentar a segurança dos condôminos na decisão.

Conduzida com planejamento, informação qualificada e apoio profissional, a assembleia deixa de

ser apenas um rito formal e passa a ser um verdadeiro instrumento de governança condominial, fortalecendo a gestão, promovendo transparência e gerando valor para toda a coletividade.

Plantas tóxicas

UM PERIGO NO PAISAGISMO CONDOMINIAL

O jardim de um condomínio é, muitas vezes, o refúgio de bem-estar dos moradores, um espaço de contemplação e o cenário principal para as brincadeiras das crianças e o passeio com os animais de estimação. No entanto, por trás da beleza das folhagens exuberantes e de flores coloridas, pode se esconder um perigo silencioso: plantas tóxicas que, se ingeridas ou em contato com a pele ou as mucosas, causam desde irritações leves até quadros graves de intoxicação, asfixia e parada cardíaca. E por ser um ambiente de uso coletivo, o síndico tem a

responsabilidade de garantir que o lazer não se transforme em uma emergência médica.

INIMIGAS INVISÍVEIS

Segundo a engenheira e paisagista Katia Neves, muitas espécies comuns no Rio de Janeiro que podem causar danos à saúde são usadas frequentemente em áreas sombreadas próximas a playgrounds e piscinas, justamente onde o fluxo de crianças e pets é maior.

As espécies mais críticas identificadas pela especialista incluem:

• Comigo-ninguém-pode (Dieffenbachia) – causa queimaduras na boca, inchaço da língua e dificuldade respiratória.

• Espirradeira (Nerium oleander) – extremamente perigosa, afeta diretamente o coração.

• Azaleia – suas folhas e flores podem causar vômitos, arritmias e convulsões.

• Coroa-de-cristo – possui uma seiva leitosa altamente irritante para a pele e os olhos.

• Mamona – suas sementes contêm ricina, representando um risco gravíssimo à vida.

• Tinhorão e lírio-da-paz – comuns em halls e áreas sombreadas, apresentam toxicidade que exige atenção imediata.

CUIDADOS ESPECIAIS

EM PLAYGROUNDS E PET PLACES

Embora não existam normas específicas no Brasil, as boas práticas indicam que nenhuma planta tóxica deve estar dentro ou próximo de playgrounds. A recomendação técnica é manter um raio mínimo de 5 metros livres de qualquer espécie perigosa ao redor de brinquedos, bancos e mesas.

EDUCAÇÃO AMBIENTAL

Quando a remoção não for possível, a paisagista orienta a criação de barreiras físicas, como gradis baixos, muretas ou cercas vivas não tóxicas que mantenham as espécies fora do alcance das mãos e dos focinhos. Nas áreas destinadas aos pets, deve-se evitar qualquer planta com seiva leitosa ou frutos ao nível do chão. Para locais onde a interação é inevitável – as chamadas “áreas de toque” – a escolha deve recair sobre flores resistentes como a zínia, calêndula e vinca. Arbustos como clúsia e hibisco, além de palmeiras como a ráfis, são opções seguras e visualmente atraentes.

Uma tendência crescente é a inclusão de ervas aromáticas, como manjericão, alecrim e hortelã, que servem como excelente

ferramenta de educação ambiental para as crianças. A regra de ouro, segundo Katia Neves, é simples: “Se a planta parece ‘comestível’ para uma criança, evite-a!”

OBRIGAÇÕES DO SÍNDICO

A demanda por jardins seguros é uma responsabilidade do síndico, que deve prezar pelo bem-estar e a segurança da comunidade condominial. Por isso, é papel da gestão realizar um inventário botânico e treinar o zelador para remover mudas invasoras que nascem espontaneamente, como a mamona.

Investir em um paisagismo consciente não apenas protege a comunidade, mas posiciona o condomínio como um ambiente pet friendly e child friendly, aumentando significativamente sua atratividade no mercado imobiliário.

No final, a beleza de um jardim deve ser sinônimo de paz.

BELEZA COM SEGURANÇA

É possível realizar trocas inteligentes que mantenham a massa verde, a cor e a textura. Katia Neves sugere, no box ao lado, substituições específicas para o clima carioca:

PLANTA TÓXICA

Comigo-ninguém-pode/Tinhorão

Espirradeira

Azaleia

Coroa-de-cristo

Lírio-da-paz

SUBSTITUIÇÃO SEGURA

Clúsia, calathea ou maranta

Hibisco, ixora ou murta

Abélia, gardênia ou camélia

Ixora-anã, buxinho tropical

Aspidistra, aglaonema verde

SERVIÇO

Katia Neves Paisagismo katianevesjardins.com (21) 98677-0701 /98191-4972

MARIA: A EVOLUÇÃO DA INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL DA CIPA

A transformação digital na gestão condominial acaba de ganhar um novo capítulo na Cipa. A tradicional assistente virtual Maria evoluiu e agora passa a atuar como uma inteligência artificial, ainda mais completa, interativa e eficiente.

Com um visual renovado, mais real e moderno, a Maria deixa de ser uma assistente automatizada para se tornar uma aliada no dia a dia de síndicos e condôminos. A grande novidade está na experiência de interação: agora, é possível conversar com a Maria de forma mais natural, tornando o atendimento mais ágil, intuitivo e próximo.

Outro destaque importante é a ampliação dos canais de atendimento. A IA da Cipa está disponível em três plataformas, para garantir mais acessibilidade e conveniência para os usuários: no WhatsApp, no app Cipa Condomínios e no portal Cipa Fácil.

A evolução da Maria reforça o compromisso da Cipa com a inovação e a tecnologia, sem abrir mão de um atendimento humanizado.

A proposta é clara: facilitar rotinas, agilizar demandas e oferecer respostas cada vez mais rápidas e precisas. E prepare-se, porque mais novidades estão por vir.

DICAS DA

Dedetização e qualidade de vida

A DEDETIZAÇÃO PREVENTIVA IMPACTA A ROTINA DO CONDOMÍNIO, PROPORCIONANDO BEM-ESTAR E PROTEÇÃO CONTRA DOENÇAS

A gestão de um condomínio vai muito além da administração de boletos e da mediação de conflitos: também envolve cuidados com a segurança e a saúde dos moradores, da equipe, de visitantes e dos prestadores de serviços. Nesse cenário, a dedetização não se limita a combater as pragas, ela é ferramenta indispensável para o bem-estar e a proteção de todos, pois atua na prevenção de infestações que ameaçam a higiene das unidades e a integridade estrutural do edifício.

“Mais do que um incômodo, esses vetores representam um risco real à saúde coletiva, já que podem transmitir doenças, comprometer a qualidade de vida dos moradores e causar acidentes com crianças e

pets com complicações que podem levar até a morte”, alerta Anderson Ruiz, superintendente de Customer Success na Tempo, plataforma de serviços especializada em assistência e conveniência.

Para o síndico, entender a complexidade desse processo é fundamental para justificar o investimento e garantir a adesão dos moradores, pois a infestação de pragas pode resultar em doenças graves, danos materiais e desvalorização direta do imóvel.

ÁREAS QUE EXIGEM ATENÇÃO REDOBRADA

Para uma dedetização eficiente, é preciso mapear as áreas de risco, onde o calor, a umidade ou o acúmulo de resíduos facilitam a proliferação

de insetos e roedores. Entre os pontos críticos que devem passar obrigatoriamente pelo tratamento estão:

• Áreas de lazer e convívio, como salões de festas, churrasqueiras e academias, precisam ser higienizados para evitar que restos de alimentos atraiam pragas;

• Espaços ao ar livre, como jardins e playgrounds, exigem produtos específicos que não agridam a vegetação e combatam focos de formigas e mosquitos, como o Aedes aegypti;

• Poços de elevador e casas de máquinas são usados como rota de deslocamento de pragas entre os andares e, por isso, merecem atenção especial;

• Garagens e subsolos costumam acumular muita umidade e têm pouca incidência de luz solar, sendo esconderijos perfeitos para escorpiões e baratas;

• Áreas de descarte e lixeiras, por atrair moscas, baratas e ratos, em razão da oferta de alimentos;

• Ralos e galerias de esgoto são os principais pontos de entrada e circulação de baratas de esgoto e roedores.

CONTROLE INTEGRADO DE PRAGAS

Esse serviço une técnicas e métodos de aplicação que visam não apenas matar a praga existente, mas impedir o surgimento de novas. Isso envolve o uso de gel – para o combate de baratas e formigas –, a pulverização líquida em áreas externas e a iscagem para roedores.

A periodicidade do serviço deve ser definida conforme o perfil do condomínio, mas a manutenção da eficácia exige regularidade.

COMPROVANTE DE EXECUÇÃO DO SERVIÇO

No final de cada dedetização, a empresa contratada tem o dever de fornecer o laudo técnico ou certificado, que é a garantia legal de que o serviço foi realizado com produtos registrados e dentro das normas de segurança. Esse documento é essencial para apresentar em fiscali-

zações sanitárias e para a prestação de contas aos condôminos.

PREPARANDO OS CONDÔMINOS

Uma dedetização só é eficaz quando há a colaboração da comunidade. E para o síndico Fernando Fuzer, do Condomínio Borba Gato, o gestor condominial deve atuar como um facilitador desse processo. “Esta é a forma de comunicar que implemento em duas frentes: no grupo do prédio e em cartazes nos elevadores e nos ambientes das áreas comuns”, conta.

A seguir, elaboramos um guia para orientar os moradores ao longo de todo o processo de dedetização:

Passo 1 – Envie um comunicado detalhado, informando a data, o horário de início e o tipo de pro-

duto que será utilizado nas áreas comuns e, se houver adesão, nas unidades privativas.

Passo 2 – Respeite a orientação de isolamento das áreas comuns tratadas, geralmente de quatro a seis horas, para evitar casos de intoxicação.

Passo 3 – Redobre o cuidado com o trânsito de pets logo após

a aplicação do produto, orientando os tutores que impeçam que seus bichinhos cheirem ou lambam as superfícies tratadas durante o período de secagem.

Passo 4 – Um erro comum é a realização de faxina pesada imediatamente após a dedetização, o que reduz o tempo de proteção contra novas pragas por meses.

“Mais do que uma medida de manutenção, o combate às pragas urbanas é um investimento em tranquilidade, segurança e qualidade de vida. Ao unir conscientização, métodos adequados e apoio de assistência, os condomínios podem se tornar ambientes mais saudáveis, amistosos e preparados para enfrentar os desafios da vida urbana”, finaliza Anderson Ruiz, superintendente de Customer Success na Tempo.

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Vantagens:

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Economia de água e energia para os moradores

CONEXÃO, CONTEÚDO E NETWORKING: MAIS UMA EDIÇÃO DE SUCESSO DO CAFÉ EXPO SÍNDICO CIPA

O mais recente Café Expo Síndico Cipa reforçou seu papel como um dos principais encontros do setor condominial no Rio de Janeiro.

O evento reuniu síndicos, especialistas e empresas parceiras em uma manhã de troca de experiências, conteúdo relevante e oportunidades de networking.

Entre os destaques, o evento tratou de:

• Violência em condomínios;

• Inteligência artificial para condomínios;

• Reforma tributária e seus impactos nos condomínios.

Mais do que um evento, o Café Expo Síndico Cipa se consolida como uma plataforma de conhecimento e atualização constante para síndicos que buscam a evolução de sua gestão.

Próximos CAFÉS EXPO SÍNDICO CIPA

Local

28 maio Tijuca

27 agosto Zona Sul

Barrilete: reparar ou trocar?

APRENDA A DECIDIR COM SEGURANÇA

Esse complexo sistema de veias e artérias ocupa uma posição de importância vital na infraestrutura hidráulica de um edifício. Localizado geralmente no topo do prédio, logo abaixo da caixa-d’água, ele é o conjunto de tubulações, conexões e registros responsáveis por distribuir a água para todas as colunas do condomínio. Por ser uma área de acesso restrito, muitas vezes, o barrilete é ignorado até que um problema grave surja, o que o torna um protagonista silencioso de grandes crises ou de gestões eficientes.

A modernização desse sistema –processo conhecido como retrofitting – é um dos maiores investimentos que um condomínio pode enfrentar, mas também um dos que mais agregam valor e segurança ao patrimônio.

QUANDO REMENDOS NÃO SÃO MAIS SUFICIENTES

Para prédios antigos, o dilema entre “consertar o que quebrou” ou “trocar tudo” é constante. De acordo com Allyne Duque Ramos, CEO da Nova Saturno Manutenção Predial, a decisão de substituir o sistema deve ser tomada quando a soma dos problemas pontuais supera significativamente os benefícios de manter o esquema original. A seguir, listamos os sinais de desgaste generalizado para ajudar

você a identificar o momento certo para a troca do equipamento:

• Frequência de vazamentos –se o edifício enfrenta rompimentos recorrentes em múltiplos pontos, o problema não é mais pontual. O desgaste pode envolver corrosão interna severa ou fadiga do material.

• Análise financeira – quando os gastos acumulados com reparos emergenciais e danos indiretos – como infiltrações que exigem repintura de fachada ou trocas de pisos em unidades –

superam o investimento necessário para a substituição total, o retrofitting torna-se a escolha economicamente inteligente.

• Qualidade da água e da pressão – o síndico Leonardo de Souza Silva, que atua há sete anos no prédio em que mora, na zona sul do Rio de Janeiro, e há dez anos de forma profissional em mais quatro condomínios, elenca os sinais que motivaram a modernização que ele executou: “O condomínio vinha enfrentando infiltrações e vazamentos constantes nas tubulações principais, que já apresentavam deterioração avançada. Em alguns momentos, a água chegava aos apartamentos até com coloração amarelada, resultado da oxidação interna e do acúmulo de resíduos.”

DESIGN DA EFICIÊNCIA

Um barrilete moderno não deve ser apenas novo, ele precisa ser funcional, de forma que posicione os registros em pontos de fácil acesso, possibilitando que a equipe de manutenção ou o zelador isole a área afetada em segundos. “Cada minuto economizado no fechamen-

to da água significa menos danos estruturais e menor tempo de interrupção para os demais moradores”, alerta a CEO da Nova Saturno Manutenção Predial.

A executiva também dá orientações sobre os requisitos necessários para a implementação de um barrilete seguro:

• Setorização precisa – com registros bem identificados, é possível suspender apenas o funcionamento do trecho comprometido, mantendo o fornecimento de água no restante do edifício.

• Localização estratégica – os registros devem estar em áreas de fácil circulação, nunca escondidos atrás de paredes ou dentro de unidades privativas.

• Sinalização e manobra – cada registro deve possuir uma etiqueta durável que indique sua função. Além disso, manobras periódicas são fundamentais para evitar que os registros emperrem por falta de uso.

• Iluminação – o local deve ser bem iluminado para permitir intervenções rápidas em qualquer hora do dia ou da noite.

• Uso de materiais de última geração – Allyne recomenda a substituição do antigo ferro ou PVC comum por material de alta durabilidade, como o CPVC – que é resistente tanto à água fria quanto à água quente, possui baixa condutividade térmica e grande resistência química, sendo ideal para barriletes prediais que exigem robustez –, ou o PPR, que, por ser unido por termofusão (a famosa solda a quente), tem suas conexões transformadas em uma peça única, eliminando riscos de vazamentos em juntas. Além disso, tem alta resistência a impactos e não sofre corrosão.

• Logística de obra – o maior medo ou trauma de um síndico ao propor o retrofitting do barrilete é a revolta dos moradores diante da falta de água. No entanto, Leonardo de Souza Silva prova que, com planejamento, o transtorno é mínimo. “Durante a obra que implementei, a paralisação do fornecimento de água foi feita de forma setorizada, com redução do impacto na rotina do condomínio, evitando longos períodos sem água. Houve

até a previsão de uso da cisterna para abastecimento alternativo, mas não foi necessário recorrer a essa medida.”

Confira o passo a passo desse processo a seguir:

1. Uso de bypasses – Allyne, da Nova Saturno Manutenção Predial, sugere o uso de conexões temporárias, também conhecidas como bypasses, para manter o fluxo de água enquanto as partes do sistema definitivo são instaladas.

2. Setorização da obra – em vez de parar o prédio todo, a obra é feita por colunas ou setores, reduzindo o tempo de interrupção para apenas algumas horas por grupo de apartamentos.

3. Comunicação eficiente – “O cronograma foi informado com antecedência, com detalhamento das datas e dos horários. Isso permitiu que os moradores se organizassem.”

• Valorização hidráulica – modernizar o barrilete é uma das ações mais eficazes de ma-

nutenção preventiva. Além de acabar com o estresse dos reparos emergenciais, a obra gera a valorização imediata do imóvel. Como resume o síndico Leonardo: “No fim, prevaleceu o entendimento de que o investimento não apenas resolveria os problemas imediatos, mas também agregaria valor ao patrimônio coletivo.”

SERVIÇO Saturno Manutenção Predial novasaturno.com.br (21) 2245-4200 (21) 99988-1443

Bomba hidráulica

O EQUIPAMENTO QUE GARANTE O ABASTECIMENTO DE ÁGUA NO CONDOMÍNIO

“Só quem viveu sabe.” Essa é a melhor frase para definir o caos que se instala na vida de um síndico quando há falta d’água. Um problemão que poderia ser resolvido com uma simples medida: manutenção preventiva das bombas hidráulicas, que são os equipamentos responsáveis por manter o fornecimento de água sem interrupções.

Essa tarefa – muitas vezes negligenciada por ser vista apenas como um custo – exige um cronograma rigoroso de vistorias, pois pequenos problemas, como um selo mecânico desgastado ou um rolamento ruidoso, evoluem rapidamente para a queima do motor.

“A manutenção preventiva deixa de valer a pena quando as bombas são muito antigas, apresentam superaquecimento, passaram por inúmeras revisões ou estão fora da norma. Nesses casos, é melhor proceder à substituição”, explica o supervisor de Marketing da empresa Iguatemi Bombas, Henrique Marin.

Além do aspecto financeiro, há a questão da segurança dos moradores. Bombas malconservadas podem gerar curtos-circuitos, superaquecimento e até vazamentos que comprometem a estrutura da casa de máquinas ou causam inundações em subsolos.

CASA DE MÁQUINAS HI-TECH

O mercado de bombas hidráulicas passou por uma revolução tecnológica nos últimos anos. Hoje, o síndico tem à disposição materiais e serviços que tornam o sistema muito mais inteligente e econômico. Confira a seguir:

• Inversor de frequência – permite que, em vez de a bomba ligar e desligar bruscamente, o que causa o golpe de aríete nas tubulações, seja feito o controle da velocidade do motor conforme a demanda de água. Além de aumentar

O mercado de bombas hidráulicas passou por uma revolução tecnológica nos últimos anos

a vida útil do equipamento, pois diminui o estresse mecânico nos rolamentos e nas vedações, esse recurso gera uma economia de até 40% na conta de luz do condomínio.

• Monitoramento por meio da Internet das Coisas (IoT) – os sensores monitoram a vibração, a temperatura e o consumo elétrico da bomba em

tempo real. Ao primeiro sinal de mau funcionamento, o sistema envia um alerta para o celular do síndico e da empresa de manutenção antes que a bomba quebre.

• Novos materiais e revestimentos – o uso de rotores de aço inoxidável ou de materiais compósitos de alta resistência substitui o antigo ferro fundido em muitos projetos modernos. Esses materiais são imunes à corrosão e garantem que a água chegue às torneiras sem resíduos de ferrugem, aumentando a vida útil do conjunto motor–bomba.

CHECKLIST DA MANUTENÇÃO

PREVENTIVA DE BOMBAS HIDRÁULICAS

Para garantir que o serviço contratado seja efetivo, o síndico deve cobrar os seguintes pontos da empresa de manutenção:

• Verificação de ruídos e vibrações – identificação precoce de problemas em rolamentos.

• Inspeção de vedações e selos mecânicos – prevenção de vazamentos que desperdiçam água e danificam o motor.

• Teste do quadro elétrico – reaperto de conexões e verificação de contatores para evitar queimas por oscilação de energia.

• Lubrificação – garantia de que as partes móveis operem sem atrito excessivo.

• Limpeza do pré-filtro – prevenção contra detritos que travam o rotor da bomba.

TROCANDO CUSTO POR BENEFÍCIO

A adoção de um sistema de manutenção preventiva e o investimento em novas tecnologias trazem vantagens como:

• Redução de custos – menos gastos com peças de reposição caras e mão de obra de emergência.

• Segurança hídrica – garantia de que o banho do morador não será interrompido por falha técnica.

• Valorização do imóvel – compradores e inquilinos valorizam prédios em que a infraestrutura é moderna e bem cuidada.

• Sustentabilidade – sistemas eficientes consomem menos energia e evitam o desperdício de água por vazamentos ocultos.

Ao abraçar as novas tecnologias e manter um contrato de manutenção rigoroso, o síndico protege o patrimônio, economiza recursos e, acima de tudo, garante o bem-estar de quem mais importa: o morador.

SERVIÇO

Iguatemi bombas (21) 2273-2243 (21) 99507-1969 iguatemibombas.com.br comercial@iguatemibombas.com.br

| CIPA NA MÍDIA

CARROS ELÉTRICOS NO RIO DE JANEIRO

"DISCUSSÃO DEVE SER AMPLA NOS CONDOMÍNIOS", ORIENTA ABADI

No caso de iniciativa individual de condômino, caberá à assembleia condominial deliberar, considerando os impactos na estrutura, na segurança e na coletividade.

A Cipa afirma na matéria que atua auxiliando os condomínios em três frentes: orientação técnica inicial, alertando sobre a necessidade de avaliação elétrica do prédio antes de qualquer instalação; apoio na comunicação com os condôminos, esclarecendo que não se trata de uma simples adaptação individual, mas de uma mudança que pode impactar toda a edificação; e suporte na tomada de decisão, auxiliando o síndico na condução em assembleia, quando necessário. Saiba mais neste link aqui.

VIOLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS FOI

TEMA DE ENCONTRO DE SÍNDICOS NA BARRA

O Café Expo Síndico Cipa foi realizado no dia 26 de março, no Lead Américas (Barra da Tijuca), e teve como objetivo mostrar como a comunicação assertiva pode prevenir situações de violência contra a mulher nos condomínios e auxiliar em seu controle. Saiba como foi o encontro aqui.

AÇÕES EM CONDOMÍNIOS CRESCEM NO RIO E ACENDEM ALERTA PARA GESTÃO E CONVIVÊNCIA

SECOVI RIO APONTA 840 NOVOS PROCESSOS EM JANEIRO, NO ESTADO

Sinal de alerta para o mercado condominial no estado do Rio de Janeiro: 840 novas ações foram protocoladas em janeiro deste ano. Entre os principais motivos estão cobranças de cotas condominiais

em atraso, conflitos de convivência entre moradores e questionamentos sobre decisões tomadas em assembleias. Entenda melhor o assunto neste link aqui

CAFÉ EXPO SÍNDICO CIPA DEBATEU VIOLÊNCIA

E REFORMA TRIBUTÁRIA

A programação do evento contou com painéis e palestras que abordaram temas estratégicos para a gestão de condomínios, como a violência, principalmente contra as mulheres, o uso de inteligência artificial e os impactos da reforma tributária na vida condominial.

O Café Expo Síndico Cipa também teve momentos de descontração com sorteios especiais para os participantes. Saiba mais aqui.

Mais praticidade. Mais segurança. Zero custo.