Revista Condomínios | Edição 108

VISTORIA DE GÁS

O MONITORAMENTO

CONDOMÍNIO SEGURO

LIMPEZA DE FACHADA

O hidrojateamento antes da reforma aumenta a duração da pintura

PAISAGISMO SUSTENTÁVEL

Esse conceito reduz custos e valoriza o patrimônio

2026: mais tecnologia, mais proximidade, mais propósito

O MERCADO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL ENTRA EM 2026 DIANTE DE UM CENÁRIO DESAFIADOR E, AO MESMO TEMPO, REPLETO DE OPORTUNIDADES.

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

Presidente da Cipa

Vivemos um momento de transição em que tecnologia, comportamento e regulação caminham juntos, exigindo das empresas e dos gestores uma postura cada vez mais estratégica, ética e inovadora, mas, acima de tudo, mais humana e próxima das pessoas.

A inteligência artificial, por exemplo, deixa de ser apenas um tema de debate para assumir um papel prático no dia a dia da gestão. Automação de processos, análise de dados, atendimento mais ágil e decisões mais embasadas já fazem parte da rotina de quem busca eficiência e qualidade. No ambiente condominial, isso se traduz em mais transparência, melhor comunicação e ganho real de tempo para síndicos e administradoras. Tempo que, para nós, significa estar mais presentes, mais acessíveis e mais próximos das pessoas.

Acreditamos que toda essa evolução tecnológica não substitui o relacionamento – ela amplia as possibilidades de conexão. Ela abre espaço para o “olho no olho”, para o diálogo qualificado, para o acompanhamento mais próximo e para uma experiência do cliente mais acolhedora, personalizada e humana. Estar juntos, ouvir mais e compreender melhor a realidade de cada condomínio e de cada pessoa segue sendo o centro da nossa atuação.

Ao mesmo tempo, é natural esperar avanços regulatórios: novas leis, atualizações normativas e exi-

gências relacionadas com a segurança, a sustentabilidade e a governança devem ganhar espaço. Mais do que cumprir regras, será fundamental compreender o espírito dessas mudanças, que vêm para proteger pessoas, preservar patrimônios e promover relações mais equilibradas dentro dos condomínios.

Nesse contexto, a inovação em serviços torna-se um diferencial competitivo essencial. Na Cipa, seguimos investindo de forma consistente em tecnologia, capacitação e soluções que simplificam a rotina, ampliam a segurança e melhoram a experiência de todos os envolvidos na vida condominial. Nosso compromisso é antecipar necessidades, oferecer respostas claras e construir soluções alinhadas à realidade dos condomínios e do mercado, sempre com proximidade, presença e cuidado no relacionamento.

Em 2026, também daremos continuidade aos encontros do Café Expo Síndico Cipa, que se consolidaram como espaços de diálogo qualificado, troca de experiências e reflexão sobre o futuro do setor. Acreditamos que o conhecimento compartilhado fortalece decisões e impulsiona boas práticas, além de aproximar ainda mais as pessoas que constroem o dia a dia dos condomínios.

O futuro já começou – e ele será construído com inovação, responsabilidade e, acima de tudo, com pessoas no centro de todas as decisões.

Uma

Rua México, 41 – 2o andar – Centro

CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ

Tel.: [21] 2196-5000

Fax: [21] 2533-2449

DIRETORIA

Presidente:

MARIA TERESA MENDONÇA DIAS

Vice-presidente: MAURO LOPES

PARA ANUNCIAR LIGUE (21) 99191-0522 revista@condominioetc.com.br

RENATA BASTOS

Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br

Revisão: ANDREA BIVAR andreabivar@gmail.com

Design: CLEBER SOARES contato@clebersoares.des.br

Fotografia: ISTOCKPHOTO FREEPICK

Colaboraram neste número: ALESSANDRA SAAD BRUNO QUEIROZ

CAMILA PRADO DOS SANTOS

Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora. A empresa reservase ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

A Revista Condomínio etc. esclarece que:

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Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

Sumário

9 20 48 30 27 34 44

| Capa

Vistoria de gás – o monitoramento frequente mantém seu condomínio seguro

Vazamentos representam riscos de incêndio e perigo para seu condomínio. Por isso, a inspeção periódica do sistema de gás não é apenas um trâmite burocrático; trata-se da principal medida de prevenção contra desastres. Leia a matéria e saiba como evitar graves problemas.

| Legislação

Retrospectiva 2025

A advogada Alessandra Saad lista os principais temas, legislações e resoluções que marcaram o debate no direito condominial ao longo de 2025, com reflexos diretos na gestão dos condomínios e na atuação dos síndicos.

| Paisagismo

O conceito de paisagismo sustentável pode impactar a redução de custos e a valorização do patrimônio

Essa ideia tem ganhado força nas assembleias, impulsionada pela necessidade de se reduzirem gastos e pelo desejo dos moradores de viver em ambientes ecologicamente corretos. Confira!

| Saúde

Morcegos em condomínios: gestão ética e responsabilidade jurídica

A advogada Camila Prado e o veterinário Fernando Ferreira dão dicas de como síndicos e moradores de condomínios devem agir no caso de avistarem um animal caído ou em local indevido. Leia a matéria especial sobre esse assunto e fique por dentro.

| Manutenção

Fachada lavada com hidrojato antes da reforma aumenta a duração da pintura

O hidrojateamento – uma lavagem com jatos de água de alta pressão – faz com que a pintura dure o triplo do tempo em relação às fachadas que não passaram por essa limpeza.

| Manutenção

Prevenção blinda seu condomínio contra as chuvas de verão

Para garantir a segurança dos moradores e a preservação do patrimônio, três principais pontos de atenção foram elencados nesta matéria para que seu condomínio passe ileso pelo verão.

| Manutenção

Como manter os reservatórios de água limpos e higienizados?

Limpar e higienizar os reservatórios de água regularmente é uma manutenção preventiva essencial para qualquer edifício, sendo a primeira barreira contra doenças de veiculação hídrica e infestações de pragas. Saiba mais!

NOVA PARCEIRA

CIPA: PLBRASIL HEALTH & SAFETY

Tem novidade na Cipa: uma parceria com a PLBrasil Health & Safety, especializada em autovistoria predial para seu condomínio.

Reconhecida no mercado, a PLBrasil é a única empresa brasileira do setor filiada à ACGIH e membro da British Safety Council, referências globais em segurança.

COMO FUNCIONA A AUTOVISTORIA

A PLBrasil realiza uma inspeção técnica detalhada da edificação (estrutura, fachadas, áreas comuns, sistemas) e entrega:

• Laudo técnico com classificação por urgências (crítico, importante, planejável);

• ART/RRT, que dá respaldo técnico e jurídico;

• Plano de ações corretivas e preventivas com prazos sugeridos;

• Checklist fotográfico para transparência com os condôminos;

• Apoio no protocolo na Prefeitura quando aplicável.

BENEFÍCIOS PARA O SÍNDICO CIPA

• Redução de risco de acidentes e problemas estruturais.

• Maior segurança jurídica para o condomínio.

• Planejamento de obras com base em diagnóstico técnico

• Comunicação mais clara com moradores por meio de laudos e fotos.

Sua gestão mais tranquila começa aqui: Cipa e PLBrasil unidas pela segurança e regularidade do seu patrimônio.

CIPA + CLARO:

ATENDIMENTO

DEDICADO AO SEU CONDOMÍNIO

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COMODIDADE DE UM CANAL DIRETO E PERSONALIZADO PARA MORADORES CIPA

A Cipa fechou uma parceria com a Claro, uma das maiores operadoras do mundo, trazendo benefícios diretos para os condomínios clientes. Condomínios selecionados ganham um atendimento exclusivo: um executivo especializado da Claro para maior facilidade e uma experiência personalizada.

Esse canal direto vai oferecer:

• Suporte técnico;

• Contratação de serviços;

• Informações sobre faturas e muito mais.

ATENDIMENTO SEM FILAS E BUROCRACIA, FEITO PARA FACILITAR SEU DIA A DIA

Pela Claro Empresas, seu condomínio pode ter soluções completas de conectividade, segurança e colaboração, com acesso a um clube de benefícios exclusivo.

Em breve, divulgaremos mais informações sobre o executivo responsável e como acessar esse serviço.

A Cipa segue ampliando seu ecossistema para trazer mais facilidade e qualidade aos condôminos.

Próximos CAFÉS EXPO SÍNDICO CIPA

Data Local

26 março Barra

28 maio Tijuca

27 agosto Zona Sul

26 novembro Centro

Do medidor até a última tomada

A única empresa que só recebe depois da obra finalizada!

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Reforma e manutenção de quadros de elevadores

Quadros de bombas d’água

QGBT e PC de luz

Prumada elétrica

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Instalação de carregadores para carros e bicicletas elétricas, com infraestrutura completa e total conformidade com a NBR 17019:2022

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VISTORIA DE GÁS

O MONITORAMENTO

FREQUENTE MANTÉM

SEU CONDOMÍNIO SEGURO

A rotina de um condomínio é repleta de manutenções visíveis: a pintura que renova a fachada, o jardim que embeleza a entrada, a limpeza constante das áreas comuns. No entanto, há um item essencial que, ironicamente, acaba negligenciado por síndicos e moradores por ser praticamente invisível: a vistoria de gás.

Um vazamento representa um risco extremo de incêndio e explosão, colocando em perigo a segurança de toda a coletividade do condomínio. Por isso, a inspeção periódica do sistema de gás não é apenas um trâmite burocrático; trata-se, na verdade, da principal medida de prevenção contra desastres de grandes proporções.

“É obrigação do síndico cumprir os prazos, evitando, assim, suspensões e cortes desnecessários do serviço”, explica Fabiana Tamanqueira, síndica profissional que atua há dois anos no Condomínio BarraBella, administrado pela Cipa. Para ajudar o síndico na gestão desse processo, detalhamos, a seguir, o passo a passo desse check-up, incluindo o que a legislação brasileira exige, as responsabilidades civis e a tecnologia envolvida. “A inspeção de gás não deve ser vista apenas como uma exigência, e, sim, como um cuidado com a vida e o patrimônio dos condôminos. Por isso, é importante que o gestor condominial apresente esse serviço como uma pauta de segurança, e não como um custo extra, mostrando para os moradores dados, exemplos e a obrigatoriedade legal”,

explica Angelina Silva, coordenadora-geral da AP Vistoria, que já realizou mais de 25 mil vistorias em todo o estado do Rio de Janeiro.

VISTORIA DE GÁS É LEI OU É NORMA?

Uma das maiores confusões nas assembleias de condomínio diz respeito à obrigatoriedade da referida inspeção. A resposta varia conforme o estado, mas o dever de cuidado é universal. No Rio de Janeiro, por exemplo, a Lei Estadual nº 6.890/2014 estabelece a inspeção obrigatória a cada cinco anos para todos os imóveis. Já em São Paulo, embora não exista uma lei idêntica com periodicidade fixa para o interior das unidades, vigoram o Decreto Estadual nº 63.911/18, também conhecido como Regulamento de Segurança contra Incêndio, e as normas da ABNT, como a NBR nº 15.923.

ATENÇÃO PARA QUEM MORA NO RIO DE JANEIRO

Para a adequação de todas as residências, a Agência Reguladora de Energia e Saneamento Básico do Estado do Rio de Janeiro (Agenersa) publicou um cronograma alterando as datas finais para a realização da Inspeção Periódica de Gás (IPG) para algumas áreas da capital e de cidades fluminenses, que podem ser acompanhadas no site da Naturgy. Além disso, no mesmo link, a empresa lista todas as empresas habilitadas pelo Inmetro para a realização da inspeção e o que é responsabilidade do síndico e do condômino.

“É importante destacar que a área comum é de responsabilidade

do síndico, e do medidor individual para dentro dos domicílios é responsabilidade dos proprietários”, reforça a síndica profissional Fabiana.

COMO É REALIZADA A INSPEÇÃO?

Para entender a complexidade do serviço, é preciso olhar além da superfície. Uma vistoria completa divide-se em três pilares fundamentais: a rede, os aparelhos e o ambiente.

1º passo – teste de estanqueidade: esse é o procedimento mais importante. Nele, o técnico utiliza um manômetro de alta precisão para pressurizar a rede com ar comprimido ou nitrogênio. Se a pressão cair após determinado período, há vazamento.

2º passo – verificação de dispositivos e conexões: aqui é conferido se as mangueiras e os reguladores de pressão são de material metálico – o correto para suportar a pressão e o calor do gás – e se estão dentro do prazo de validade. Isso porque um erro comum é o uso de mangueiras plásticas de jardim em fogões e aquecedores, o que é proibido.

3º passo – análise de ventilação: este talvez seja o ponto mais negligenciado, pois pode levar a incidentes fatais, como foi o caso da morte da modelo Lidiane Aline Lourenço, de 33 anos, e de sua filha, Miana Sophya Santos, de 15, em outubro deste ano. O imóvel não passou por autovistoria

depois de reformas que modificaram o projeto original e comprometeram a ventilação e a exaustão dos gases terem sido realizadas. Por isso, é importante, durante a vistoria, checar se há ventilação permanente nos locais onde o gás é queimado.

ATENÇÃO REDOBRADA COM O MONÓXIDO DE CARBONO

Embora o medo de explosões seja o grande motivador da inspeção, existe um risco ainda maior: a intoxicação por monóxido de carbono (CO). Esse gás é gerado pela queima incompleta do combustí-

vel, geralmente em aquecedores mal regulados ou ambientes sem troca de ar.

Diferente do gás de cozinha, GLP ou natural, que possuem um aditivo para exalar cheiro, o monóxido de carbono é inodoro, incolor e insípido. Por isso, para identificar possíveis vazamentos, o técnico de

vistoria utiliza analisadores de combustão para medir os níveis de CO no ambiente. Se a chama do aquecedor estiver amarelada ou instável, é sinal de perigo iminente. A manutenção frequente, validada pela vistoria, garante que a queima seja limpa e os gases tóxicos sejam devidamente exauridos pela chaminé.

MELHOR

PERIODICIDADE

Apesar da obrigatoriedade quinquenal, o coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia, sugere que um período mais curto entre as vistorias aumenta a segurança funcional do sistema de gás encanado: “O ideal seria a manutenção ocorrer anualmente em fogões e aquecedores de uso domiciliar e semestralmente nos aparelhos de uso comercial”, orienta.

DESAFIOS PARA A EXECUÇÃO DO SERVIÇO

Engajar os condôminos é o maior obstáculo para os síndicos. Entre os principais motivos estão a falta de agenda e a ideia de que a inspeção periódica de gás configura uma taxa extra. Por isso, é crucial um trabalho de educação, explicando, por exemplo, que a rede de gás é um sistema integrado, então, se o apartamento no primeiro andar tem um vazamento, a segurança de quem mora no 20º andar está comprometida também. Logo, é uma questão de responsabilidade compartilhada. Em regra, as convenções condominiais preveem dispositivos que autorizam o síndico, ou alguém por ele indicado, a realizar vistorias, bem como reformas ou obras de urgência, especialmente quando houver risco à segurança de todo o con-

domínio ou da edificação. “Nesses casos, a depender da gravidade da situação, se houver risco concreto à estrutura do prédio e o síndico for impedido de acessar a unidade para realizar as adequações ou intervenções necessárias, ele deverá ingressar com a medida judicial cabível, requerendo ao juiz, por meio de liminar, a autorização urgente para o acesso, seja por ele próprio, seja por prestadores de serviço, a fim de realizar a inspeção, as regularizações e as intervenções no sistema”, destaca Jamile Vieira, advogada especializada em Direito Condominial.

Jamile alerta que é fundamental que o síndico se documente caso seja impedido de exercer essas atribuições. Isso porque, se houver algum dano decorrente da

negativa ou do impedimento imposto pelo condômino, o síndico precisará comprovar que não foi responsável por tais prejuízos. “Assim, é recomendável que ele reúna provas, como notificações formais e testemunhas, e, se necessário, lavre uma ata notarial, garantindo seu resguardo quanto a eventuais responsabilidades futuras”, explica.

COMO SE PLANEJAR FINANCEIRAMENTE

Para que a vistoria de gás não sobrecarregue o caixa do condomínio, o síndico deve realizar um planejamento financeiro antecipado, prevendo se o custo será absorvido pela taxa ordinária ou se demandará o uso do fundo de reserva.

Além do valor da inspeção em si, é prudente reservar uma margem para possíveis reparos imediatos, uma vez que a detecção de irregularidades exige correções urgentes para evitar a interrupção do fornecimento. Uma estratégia eficiente

para otimizar o investimento é buscar economia de escala, negociando pacotes que incluam a área comum e as unidades privativas, o que garante a conformidade total do edifício com um custo unitário menor para os condôminos.

E SE A INSPEÇÃO

NÃO FOR REALIZADA?

As três principais consequências são:

Corte de fornecimento – concessionárias como a Comgás e a Naturgy, quando detectam irregularidades ou falta de laudo em áreas comuns, interrompem imediatamente o fornecimento de gás em todo o edifício.

Implicações no seguro – a falta da vistoria pode ser considerada uma negligência administrativa, razão pela qual a cobertura é cancelada, o que, em casos de sinistro de milhões de reais, pode levar o condomínio à falência. “A seguradora pode negar a cobertura, uma vez que o evento passa a ser caracterizado como um acidente decorrente de omissão do síndico, afastando a natureza de fato imprevisível ou fortuito exigida para a indenização”, alerta a advogada Jamile Vieira.

Desvalorização patrimonial –apartamentos sem laudo de estanqueidade enfrentam dificuldades em processos de venda e financiamento bancário, já que os bancos exigem garantias de segurança estrutural.

CHECKLIST DE VISTORIA

Enquanto a vistoria técnica não é realizada, o morador deve ficar atento a quatro sinais de alerta:

● Cor da chama – deve ser sempre de um azul intenso. Tons de amarelo indicam má queima.

● Cheiro de gás – se sentir o odor, não ligue luzes nem aparelhos eletrônicos e imediatamente abra as janelas e feche o registro geral do gás.

● Prazo de validade – verifique a data gravada na mangueira do seu fogão.

● Obstruções – garanta que as grelhas de ventilação da cozinha e da área de serviço estejam livres de objetos, armários ou cortinas.

CUIDADOS NA HORA DE CONTRATAÇÃO

Para garantir uma inspeção válida, o condomínio deve exigir o registro da empresa no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e, no fim da inspeção, a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) assinada pelo engenheiro responsável e o certificado de calibração dos equipamentos de medição utilizados. A segurança com o gás não admite improvisos. O custo da vistoria é o preço da tranquilidade de saber que, ao girar o botão do fogão ou ligar o chuveiro, sua família e seus vizinhos estão protegidos por um sistema técnico infalível.

SERVIÇO

AP Vistoria Predial (21) 99703-8090 apengenharia1@hotmail.com

Alessandra Saad, da Saad Advogados Associados

Retrospectiva 2025

Nas próximas linhas, faremos uma retrospectiva dos principais temas, legislações e resoluções que marcaram o debate no direito condominial ao longo de 2025, com reflexos diretos na gestão dos condomínios e na atuação dos síndicos.

LOCAÇÃO POR

CURTA TEMPORADA (SHORT STAY)

Sem dúvida, a locação por curta temporada – também conhecida como short stay – foi o tema mais discutido no cenário condominial em 2025, gerando intensos debates e divergências de entendimento.

Embora ainda não exista uma lei federal específica que regulamente essa modalidade de aluguel, a jurisprudência vem se consolidando no sentido de que condomínios exclusivamente residenciais podem proibir ou impor restrições à prática. Isso porque os tribunais têm entendido que o short stay se assemelha mais a uma forma de hospedagem atípica, com ocupação por diárias, do que à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Diante da crescente popularidade desse tipo de locação e da necessidade de maior segurança jurídica, tramitam atualmente projetos

Alessandra Saad, da Saad Advogados Associados

de lei em âmbito municipal e federal com o objetivo de regulamentar a atividade.

No plano municipal, o Projeto de Lei nº 107/25 busca disciplinar os serviços de agenciamento e in-

termediação de locações por curta temporada. Entre as exigências previstas estão: o cadastramento do imóvel no Ministério do Turismo, o registro dos hóspedes na Prefeitura, a obtenção de alvará de licença e de licenças sanitárias, entre outras obrigações. O projeto encontra-se em tramitação na Câmara dos Vereadores.

Já no âmbito federal, o Projeto de Lei nº 04/2025, que trata da proposta do novo Código Civil e atualmente tramita no Senado Federal, prevê expressamente a possibilidade de proibição da locação por curta temporada em condomínios estritamente residenciais, desde que aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Outro avanço relevante no âmbito condominial foi a promulgação da Lei Municipal nº 8.913/25, que instituiu a obrigatoriedade de síndicos e administradores de condomínios comunicarem às autoridades competentes a ocorrência ou mesmo a suspeita de violência domés-

tica, principalmente em tempos de muitos crimes cometidos contra as mulheres. A norma determina que devem ser informados à autoridade policial os casos envolvendo mulheres, idosos, crianças e animais ocorridos tanto em áreas privativas quanto em áreas comuns do condomínio. A medida reforça o papel social do condomínio como espaço de convivência e proteção, atribuindo aos gestores condominiais um dever legal de colaboração na prevenção e no enfrentamento da violência doméstica. Os síndicos e administradores devem ter atenção redobrada e internamente adotar procedimentos claros, a fim de garantir o cumprimento da obrigação legal e resguardar os envolvidos.

Outro tema de grande relevância em 2025 diz respeito à atuação dos síndicos profissionais e dos administradores condominiais, especialmente diante da tramitação do

de Lei Federal nº 4.739/2024, que tem como objetivo disciplinar o exercício dessas atividades. O projeto encontra-se em fase de debates e deverá ser objeto de audiência pública em breve justamente por envolver matéria de relevante interesse constitucional, com impactos diretos na organização e na gestão dos condomínios.

No âmbito da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o ponto que tem suscitado maior atenção refere-se à exigência de graduação e de formação profissional específica para o exercício da função de síndico. Esse aspecto tem gerado discussões aprofundadas, uma vez que demanda reflexão sobre temas sensíveis, como o livre exercício da

atividade profissional, a autonomia dos condomínios para escolher seus gestores e a necessária segurança jurídica das relações condominiais, portanto, é um debate que merece acompanhamento atento por parte dos síndicos, pois eventual aprovação poderá impactar diretamente os critérios de escolha e atuação dos gestores condominiais.

Outro assunto que gerou impactos significativos nos condomínios que possuem piscinas em áreas comuns foi a Resolução nº 332/2024 do Conselho Federal de Química (CFQ), aplicada no âmbito do estado do Rio de Janeiro. A norma passou a exigir que toda piscina de uso coletivo conte com a habilitação de um responsável técnico, devidamente registrado no Conselho Regional de Química (CRQ), para a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). O objetivo da medida é assegurar que as piscinas atendam a parâmetros sanitários adequados, especialmente no que diz respeito ao tratamento e ao controle da qualidade da água, visando à proteção e à saúde dos frequentadores.

O descumprimento da resolução pode acarretar aplicação de multa, cuja fiscalização e autuação ficam a cargo do próprio Conselho Regional de Química. Apesar da resolução já

estar em vigor, o tema trouxe à tona relevantes questionamentos jurídicos quanto à competência de um conselho profissional, por meio de resolução – um ato infralegal e sem status de lei –, impor obrigações e custos adicionais aos condomínios. A discussão divide opiniões, com argumentos jurídicos consistentes de ambos os lados. Contudo, independentemente dos debates, a resolução está em vigor e produzindo efeitos.

ATUALIZAÇÃO

DA NR-1

Em maio de 2025, a referida norma passou por importantes atualizações que ampliaram seu alcance para abranger fatores que impactam diretamente o bem-estar emocional, mental e social dos trabalhadores. Com sua atualização, situações como metas inalcançáveis, assédio moral e sexual e sobrecarga de trabalho, entre outras formas de risco psicossocial, passaram a receber tratamento mais específico no contexto da gestão de riscos.

O objetivo da NR-1 é garantir a promoção de ambientes de trabalho mais saudáveis, prevenir acidentes e doenças ocupacionais e promover a saúde mental dos trabalhadores, fortalecendo a cultura da prevenção, inclusive por meio da exigência de treinamentos obrigatórios.

Para os síndicos, a atualização da NR-1 reforça a necessidade de atenção à gestão de pessoas, à adequação dos procedimentos internos e ao cumprimento das normas de segurança e saúde do trabalho, sob pena de responsabilização administrativa e trabalhista.

A Norma Regulamentadora nº 1 (NR-1) define os parâmetros gerais no âmbito da saúde e segurança do trabalho, uma vez que estabelece diretrizes e obrigações relacionadas com o Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (GRO) e o Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR), aplicáveis aos trabalhadores celetistas.

DECRETO MUNICIPAL Nº 56.867 –ENTREGADORES DE APLICATIVOS

O Decreto Municipal nº 56.867 trouxe importantes diretrizes relacionadas com a atuação dos entregadores de aplicativos, sejam eles vinculados a empresas ou que atuem de forma autônoma, com impactos diretos na rotina dos condomínios. A norma dispensa esses trabalhadores de ingressarem nas áreas internas dos condomínios para a realização das entregas, medida que visa reforçar a segurança tanto dos moradores quanto dos próprios entregadores. De acordo com o decreto, as entregas devem ocorrer no primeiro ponto físico do condomínio, como portaria, guarita, recepção ou outro local previamente definido pela administração condominial.

Nesse contexto, o decreto veda expressamente que síndicos ou moradores exijam o ingresso dos entre-

gadores nas áreas internas do condomínio para a finalização do serviço, respeitando o limite estabelecido pela norma. Contudo, a regulamentação prevê tratamento diferenciado em situações específicas, como nos casos de moradores idosos e pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida. Nessas hipóteses, é admitida a entrada do entregador nas dependências do condomínio para a conclusão da entrega, sendo observados os critérios de segurança definidos pela administração.

NORMAS PARA INSTALAÇÃO

DE

CARREGADORES ELÉTRICOS DE BICICLETAS E VEÍCULOS

A instalação de carregadores elétricos para bicicletas e veículos tornou-se um tema recorrente ao longo de 2025, sobretudo em razão do aumento de incidentes e acidentes envolvendo baterias e equipamentos de recarga, o que acendeu um alerta importante para a gestão condominial. Embora ainda não exista legislação federal específica que regule o tema, há normas técnicas e diretrizes que vêm sendo utilizadas como parâmetro de segurança. Dentre elas, destacam-se a ABNT NBR 17.019/2022 e a Diretriz Nacional sobre Ocupações Destinadas a

Garagens e Locais com Sistema de Alimentação de Veículos, emitida pela Ligabom. Essas normas estabelecem requisitos de segurança contra incêndio e orientações técnicas para o carregamento de veículos elétricos em edificações.

Apesar dessas referências normativas, persistem muitas dúvidas práticas sobre a aplicação dessas regras no ambiente condominial. Nesse cenário, a boa comunicação, aliada à escuta ativa e assertiva, mostra-se essencial para uma gestão responsável. Assim, recomenda-se que os síndicos, antes de qualquer deliberação ou autorização, contratem empresas ou profissional especializado para realizar verificação no local e emitir um parecer de viabilidade técnica para a instalação dos carregadores.

O profissional responsável deverá analisar, entre outros aspectos, a capacidade e a estrutura da rede

elétrica, os mecanismos de segurança, o sistema de detecção e combate a incêndio, bem como a ventilação do ambiente. Ao ser confirmada a viabilidade técnica, o próximo passo é a deliberação em assembleia, cuja aprovação dependerá do enquadramento jurídico adotado:

• maioria absoluta para aqueles que entendem tratar-se de benfeitoria ou

• quórum de dois terços para os que consideram a instalação acréscimo às áreas comuns já existentes.

Por fim, um ponto de extrema relevância refere-se ao seguro obrigatório do condomínio. A seguradora deve ser previamente consultada para avaliar os riscos decorrentes da instalação dos carregadores e promover os ajustes necessários

na apólice, que poderá sofrer reajustes. Eventual aumento do prêmio deverá ser rateado entre todos os condôminos, independentemente de serem ou não proprietários de veículos elétricos.

E para encerrar a retrospectiva de 2025, destaca-se o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe o tão aguardado Novo Código Civil. A expectativa é que a norma seja sancionada pelo presidente da República em 2026, trazendo impactos significativos para as relações condominiais em todo o país. O novo código promete atualizar dispositivos antigos e consolidar

entendimentos jurídicos, afetando diretamente temas como direitos e deveres dos condôminos, responsabilidade de síndicos e administradores e quóruns para deliberações. Os síndicos devem se preparar para as eventuais mudanças na gestão condominial e na tomada de decisões em assembleias.

Anteriormente, teci algumas linhas sobre as locações por temporada, iniciando o primeiro item das mudanças no Novo Código Civil, mas as alterações não param por aí, assim, vamos citar mais algumas abaixo:

Expulsão do condômino antissocial – possibilidade de expulsar o condômino antissocial, caso seja verificado que a sanção pecuniária, primeira tentativa de conter o proprietário, não se mostrou eficaz; os condôminos pode-

rão deliberar em assembleia, com quórum de dois terços, pela expulsão do condômino antissocial, decisão que deverá ser confirmada por meio de decisão judicial.

Reajuste da multa por inadimplência – a multa por inadimplência condominial poderá ser majorada de 2% para até 10% ao mês.

Vedação de descontos – a concessão de descontos em razão da antecipação do pagamento das cotas condominiais está vedada, ainda que a prática já venha sendo condenada pela jurisprudência.

Multa ao devedor contumaz – prevê-se a possibilidade de aplicação de multa específica

ao condômino que, de forma reiterada, deixar de cumprir suas obrigações financeiras, prejudicando a saúde econômica do condomínio. É necessário, no entanto, que o texto detalhe melhor os critérios que caracterizam a condição de “condômino contumaz”.

Personalidade jurídica ao condomínio – o projeto de lei faculta expressamente a personalidade jurídica dos condomínios, reforçando um entendimento já pacificado nos tribunais.

Paisagismo sustentável

IMPACTA A REDUÇÃO DE CUSTOS E VALORIZA O PATRIMÔNIO

A área verde de um condomínio deixou de ser vista apenas como um elemento decorativo para se tornar um ativo estratégico de gestão. Prova disso são os dados levantados na pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, que mostra que 57% dos compradores priorizam imóveis mais arejados e integrados à natureza, enquanto 80% consideram a presença de áreas verdes no entorno um fator decisivo na escolha da moradia.

“O conceito de lar foi completamente redefinido. A integração de áreas verdes e espaços de convivência nos projetos imobiliários pro-

porciona melhor qualidade de vida aos moradores. Isso representa uma maneira de incorporar a sustentabilidade ao cotidiano das pessoas, valorizando a natureza e, assim, contribuindo para sua preservação”, aponta Eduarda Tolentino, sócia e presidente da BRZ Empreendimentos.

O conceito de paisagismo sustentável também tem ganhado força nas assembleias, impulsionado pela necessidade de se reduzirem gastos com manutenção e pelo desejo dos moradores de viver em ambientes ecologicamente corretos. Mais do que plantar árvores, o

DICAS DA ESPECIALISTA

A nosso pedido, Katia Neves fez uma seleção de espécies nativas do nosso país que adicionam beleza e sofisticação aos condomínios, mas exigem baixa manutenção – pouca rega e poda:

Árvores

Ipê (Handroanthus spp.)

– florada marcante; pouca manutenção

Pata-de-vaca (Bauhinia forficata); ornamental e rústica

Canafístula

(Peltophorum dubium) sombra e flores amarelas

Arbustos

Clúsia (Clusia fluminensis)

– resistente à seca; poda mínima

Murta (Blepharocalyx salicifolius) – elegante e compacta

Hibisco-da-praia (Talipariti tiliaceum) – rústico e ornamental

Forrações

Grama-amendoim(Arachisrepens)

– pouca água e manutenção

Liríope (Liriope muscari – nativa adaptada)

– resistente e limpa

Trapoeraba-roxa (Radescantia pallida)

– decorativa e resistente

desafio atual é criar ecossistemas que demandem o mínimo de recursos e o máximo de bem-estar.

“O paisagismo sustentável é aquele que vai além das plantas e considera o ambiente como um todo. Ele se define por fazer uso eficiente da água, com respeito ao solo e ao ecossistema local, usando material sustentável, além de necessitar de baixa manutenção ao longo do tempo. Ou seja, ele busca reduzir os impactos ambientais, economizar recursos e melhorar a qualidade de vida, trabalhando em harmonia com a natureza”, define a engenheira e paisagista Katia Neves, que tem mestrado em Recursos Hídricos pela Coppe – UFRJ.

IRRIGAÇÃO INTELIGENTE

A grande revolução, entretanto, está escondida sob a terra. Sistemas de irrigação automática integrados a sensores de chuva e programação inteligente permitem irrigar só quando necessário, evitando desperdício. Isso gera economia direta na conta de água e evita gastos extras com manutenção com o paisagismo.

“De forma realista, um sistema de irrigação automática inteligente pode gerar uma economia de 20% a 50% na conta de água de um condomínio. Isso ocorre porque ele evita

regar em dias de chuva, por conta dos sensores de chuva e umidade, e consegue ajustar a quantidade de água às necessidades reais do solo, possibilitando reduzir perdas por excesso de rega e horários inadequados, além de diminuir erros humanos no acionamento manual”, explica a paisagista.

Katia também destaca que essa tecnologia pode ser implementada sem destruir o paisagismo. “Instalação de gotejamento, ou microaspersão, uso de sensores de chuva e umidade e instalação de controladores automáticos permitem intervenções pontuais e pouco invasivas. Dessa forma, conseguimos usar menos água, reduzir os custos com manutenção e preservar o jardim atual”, explica.

Além da redução dos custos, ela aponta outros benefícios: plantas mais saudáveis, menor manutenção e uso consciente da água.

APOSTA NA FLORA NATIVA

O pilar central do paisagismo moderno é o uso de espécies nativas ou adaptadas. Ao contrário das plantas exóticas, que, muitas vezes, exigem regas constantes e adubação química intensa, as plantas nativas já estão acostumadas ao regime de chuvas e ao solo local.

JARDINS DE CHUVA

São áreas ajardinadas projetadas para receber, reter e infiltrar a água da chuva. Eles ajudam na drenagem, reduzindo alagamentos e filtrando poluentes naturalmente. Além disso, aumentam a infiltração no solo e diminuem o escoamento superficial, oferecendo melhor drenagem, menos enchentes e mais equilíbrio ambiental.

CONFORTO TÉRMICO

Em tempos de crise climática, o paisagismo sustentável se torna um aliado contra as ilhas de calor. “Quando criamos sombreamento com árvores, diminuindo a temperatura do solo e das edificações, contribuímos para o aumento da evapotranspiração e, com isso, conseguimos resfriar o ar naturalmente”, exemplifica a paisagista.

Outra estratégia sugerida pela especialista para diminuir a sensação térmica é substituir as superfícies impermeáveis por áreas verdes com o uso da vegetação como barreira térmica e contra ventos quentes. “Dessa forma, tornamos os ambientes mais frescos, com melhor qualidade de vida no condomínio”, explica.

GESTÃO E VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL UPGRADE

A transição para um jardim sustentável é uma ferramenta de valorização das unidades. Um condomínio com selo de sustentabilidade e custos operacionais baixos atrai um perfil de comprador mais consciente e exigente.

“O mercado imobiliário está cada vez mais voltado para práticas ESG, e os investidores enxergam em empreendimentos certificados uma oportunidade de agregar valor ao seu portfólio. Construções sustentáveis garantem menor custo operacional e maior liquidez e atraem um público qualificado, alinhado às tendências globais”, ressalta Roberval Toffoli, vice-presidente de Governança Corporativa da Helbor.

Inventário: antes de transformar a área verde do seu condomínio, é preciso entender quais plantas consomem mais água e mão de obra.

Solo: utilize a compostagem dos resíduos orgânicos do próprio condomínio para adubar os jardins, fechando o ciclo sustentável.

Automação: invista em sensores de chuva simples se o orçamento para um sistema completo for limitado; o ganho já será imediato.

O paisagismo sustentável prova que é possível unir a estética exuberante à responsabilidade financeira. No fim do dia, o jardim mais bonito é aquele que respeita o meio ambiente e o caixa do condomínio.

SERVIÇO

Katia Neves Paisagismo katianevesjardins.com (21) 98677-0701 /98191-4972

Dra. Camila Prado dos Santos e Dr. Fernando Ferreira*

Morcegos em condomínios

GESTÃO ÉTICA E RESPONSABILIDADE JURÍDICA

A presença de morcegos em condomínios costuma despertar um sentimento de desconhecimento e temor. Para o síndico, essa situação exige o estrito cumprimento do ordenamento jurídico brasileiro. Reforçamos que a gestão de conflitos entre humanos e animais deve ser pautada pela coexistência ética e pela legalidade.

No Brasil, eles são protegidos pela Lei de Crimes Ambientais (Lei nº 9.605/1998), cujo artigo 29 é taxativo: matar, perseguir, caçar ou utilizar espécimes da fauna silvestre sem permissão ou licença é crime.

O síndico que autoriza o uso de substâncias tóxicas ou o fechamento de frestas com animais ainda alojados expõe o condomínio a multas administrativas pesadas e a si mesmo a um processo criminal.

Ao se confirmar a existência de uma colônia de morcegos em uma edificação multifamiliar, o síndico deve contratar a consultoria de um médico-veterinário especialista no assunto. Esse profissional poderá

Matar, perseguir, caçar ou utilizar espécimes da fauna silvestre sem permissão ou licença é crime

orientar, executar o manejo técnico da colônia e adotar as medidas de segurança e de controle necessárias. Além disso, deve realizar as ações preventivas e corretivas nas edificações para impedir o retorno dos animais após a remoção. É fundamental ressaltar que, por se tratar de fauna silvestre brasileira, somente profissionais treinados e devidamente autorizados pelos órgãos competentes podem realizar tal manejo.

Ao avistar um animal caído ou em local indevido, siga estas orientações de segurança:

1. Não toque no animal – morcegos podem ser portadores do vírus da raiva. Nunca os manipule diretamente, mesmo que pareçam mortos.

1. Isole o animal – com cuidado e sem contato direto (use luvas grossas ou anteparos), tente isolá-lo, colocando um balde ou caixa sobre ele.

1. Acione as autoridades – no Rio de Janeiro, entre em contato imediatamente com a Central 1746. Equipes especializadas farão o recolhimento seguro do animal para análise laboratorial.

1. Proteja os pets – não deixe que nenhum cão ou gato se aproxime do morcego.

MANEJO ÉTICO E BOA INFORMAÇÃO

Embora a proteção animal seja um dever, o síndico também responde pela segurança e saúde dos condôminos, conforme o art. 1.348 do Código Civil. O acúmulo de guano (fezes) pode configurar uma situação de insalubridade.

O conflito resolve-se com o manejo ético. O desalojamento desses animais não deve ser visto como um ato de hostilidade, mas como uma medida de segurança mútua, desde que realizado sem ferir os espécimes.

Os órgãos de proteção animal realizam atendimento de emergência para análise de morcegos suspeitos que tiveram contato com humanos ou pets, visando ao controle da raiva. O síndico deve formalizar o

chamado por meio da Central 1746 para resguardar o condomínio.

Parte da função do síndico é informar. Explicar que morcegos controlam a população de insetos e que a solução adotada respeita a lei ajuda a pacificar conflitos e evita que condôminos tomem medidas ilegais por conta própria.

Administrar um condomínio sob a ótica do direito animal é compreender que a nossa propriedade termina onde começa o direito à vida de outras espécies. O síndico moderno não é apenas um gestor de patrimônio, mas um guardião da legalidade e do meio ambiente. A solução definitiva para os morcegos não reside na violência, mas na engenharia preventiva e na vedação consciente.

Administrar um condomínio sob a ótica do direito animal é compreender que a nossa propriedade termina onde começa o direito à vida de outras espécies

*Dra. Camila Prado dos Santos Mestra em Direito; especialista em Direito Animal e Condominial; consultora da revista Condomínio etc.

*Dr. Fernando Ferreira Médico-veterinário especialista em Saúde Pública; mestre em Medicina Veterinária e profissional especialista em animais sinantrópicos e peçonhentos.

Limpeza de fachada com hidrojato

LAVAR A FACHADA ANTES DA REFORMA AUMENTA A DURAÇÃO DA PINTURA

A cor da tinta é a principal preocupação dos condôminos quando se fala em manutenção da fachada do condomínio. Entretanto, há cuidados a serem tomados antes da pintura para que seu resultado, além de bonito, seja durável: o hidrojateamento, uma lavagem com jatos de água de alta pressão que faz com que a pintura dure até oito anos, quase o triplo do tempo em relação às fachadas que não passam por essa limpeza.

Segundo Plínio Albuquerque, gerente do serviço técnico da Tintas Renner by PPG, essa é uma das técnicas mais eficazes para a limpeza de fachadas, pois permite remover sujidades aderidas, partículas soltas, camadas superficiais deterioradas e biofilmes de mofo e algas.

“A remoção mecânica por hidrojato é essencial, mas é a aplicação da solução sanitizante que elimina os focos de mofo e algas, evitando sua reincidência em curto prazo e

preparando a superfície de forma adequada para receber o novo sistema de pintura”, explica Albuquerque. Essa medida elimina os organismos, impedindo sua proliferação sob a nova película de tinta e, consequentemente, evitando a degradação precoce do revestimento. Dessa forma, aumenta-se a durabilidade da pintura de acabamento.

O QUE A NORMA DIZ

A importância da limpeza prévia está prevista na ABNT NBR 13.245 –Execução de serviços de pintura em edificações, que estabelece os requisitos mínimos para que a pintura seja aplicada com qualidade e longevidade. Segundo a norma, toda a superfície a ser pintada deve estar limpa, seca, curada e isenta de qualquer contaminante, partículas soltas, graxa, óleo ou sujidade, além de apresentar uniformidade de tex-

tura e porosidade. “A tinta precisa de uma superfície limpa e porosa para criar liga química com o substrato. Por isso, quando a superfície está contaminada por poeira, gordura, fungos ou partículas soltas, a tinta simplesmente não fixa”, explica Felipe Reinaldo, sócio-diretor da Fetec Reformas de Fachadas.

Mesmo depois da pintura, as fachadas continuam expostas às condições ambientais e novamente podem acumular sujeiras e microrganismos. Por isso, a recomendação é que todas as fachadas recebam manutenção preventiva anual, incluindo limpeza adequada, para preservar o desempenho do sistema de pintura e a integridade da edificação.

HIDROJATO PARA ALÉM DA HIGIENIZAÇÃO

A restauração de fachadas é um dos investimentos mais vultosos de um fundo de reserva. Para garantir que cada real investido se transforme em valorização imobiliária, é preciso entender que a preparação da superfície é tão importante quanto a qualidade do acabamento.

• Otimiza a aderência: a fachada de um edifício urbano é um ímã para poluentes, e o hidrojateamento remove essas partículas e abre os poros do substrato, permitindo que o selador e a tinta penetrem profundamente.

• Atua como ferramenta de diagnóstico: um dos benefícios

dessa técnica é a revelação de patologias ocultas, pois a pressão da água é capaz de remover pedaços de reboco deteriorados que se mantinham no lugar sustentados pela sujeira e por camadas antigas de tinta. “A limpeza de alta pressão remove camadas superficiais de sujeira, algas e até partes de reboco deteriorado, deixando visíveis fissuras, trincas e pontos com infiltração. Isso permite que o condomínio trate as patologias antes da pintura, evitando infiltrações futuras e garantindo que a obra seja duradoura”, explica o sócio-diretor da Fetec Reformas de Fachadas.

• Manutenção sustentável: embora o uso de água em alta pressão possa parecer um desperdício à primeira vista, o método é considerado mais sustentável do que as alternativas químicas. Isso porque a lavagem mecânica dispensa o uso de solventes agressivos que poderiam contaminar o solo e o lençol freático ao redor do prédio. Além disso, ao prolongar a vida útil da pintura, o condomínio reduz a frequência de reformas, economizando recursos naturais e financeiros a longo prazo.

Outro destaque sobre a aplicabilidade do hidrojateamento é que ele também auxilia na revitalização da estética original de prédios de tijolo aparente ou pastilhas, removendo o aspecto encardido que a limpeza convencional não alcança.

DE OLHO NA EXECUÇÃO

A seguir, seguem alguns pontos que o síndico deve alinhar com a empresa prestadora de serviço para evitar dor de cabeça:

• Atenção com a pressão – o jato não deve ser tão forte a ponto de danificar o tijolo ou o concreto.

• Isolamento – é crucial definir quem é responsável por vedar janelas e varandas (condomínio ou empresa).

• Tempo de secagem – é obrigatório respeitar o prazo de 48 a 72 horas depois da lavagem para iniciar a pintura.

• Fiscalização – é necessária a presença de um engenheiro para validar se a superfície está realmente limpa e pronta.

VALORIZAÇÃO PATRIMONIAL

A lavagem com hidrojato é mais que uma faxina pesada, é o procedimento técnico que garante a saúde e a beleza da face pública do seu condomínio. Para se ter uma ideia, uma fachada limpa e bem pintada pode valorizar as unidades em até 15%, e a aplicação do hidrojateamento garante que esse plus seja perene.

CUIDADOS

QUE O SÍNDICO DEVE TOMAR

Coordenar a execução do serviço exige um planejamento logístico rigoroso. Como a água penetra em frestas mínimas, é essencial o isolamento de janelas e varandas. Outro ponto importante é a segurança do trabalho. O serviço é exe-

cutado em altura, geralmente em balancins ou cadeirinhas, o que exige o cumprimento estrito da NR-35. Por esse motivo, o síndico deve verificar se os funcionários estão capacitados e se a empresa possui seguro contra acidentes e danos a terceiros, pois os carros estacionados podem ser atingidos por respingos químicos ou detritos, por exemplo.

SERVIÇO

Fetec Reformas (21) 3281- 2703 fetec-rj@hotmail.com

Chuvas de verão

A MANUTENÇÃO PREVENTIVA BLINDA SEU CONDOMÍNIO

Com a chegada das altas temperaturas, o calendário de manutenção dos condomínios entra em sua fase mais crítica. As tempestades desse período são marcadas pelo grande volume de água em curto espaço de tempo e descargas atmosféricas intensas, que testam a resiliência da infraestrutura predial. O que separa um incidente contornável de um desastre estrutural é o planejamento preventivo realizado meses antes de a primeira nuvem carregada aparecer no horizonte.

Para garantir a segurança dos moradores e a preservação do patrimônio, elencamos os três prin-

cipais pontos de atenção para seu condomínio e sua gestão passarem ilesos pelo verão: escoamento, proteção elétrica e blindagem jurídica.

DRENAGEM E ESCOAMENTO NO COMBATE À INUNDAÇÃO

O erro mais comum e custoso é negligenciar os sistemas de drenagem. Folhas, resíduos e poeira acumulados durante os meses secos podem obstruir calhas e ralos, transformando o telhado em uma piscina improvisada ou inundando garagens no subsolo.

“Calhas, ralos e caixas de passagem são itens simples, mas críticos para a segurança da edificação”, orienta Eduardo Papa, CEO da Mantep Manutenção.

O executivo também alerta para o fato de que a limpeza desses itens deve ser acompanhada de inspeção de caimento, trincas e obstruções internas. “Retirar folhas não basta se a tubulação estiver parcialmente obstruída. O cronograma recomendado para a limpeza de calhas e condutores é trimestral ou mensal em áreas arborizadas. Já para ralos de piso de garagens e áreas externas, a indicação é mensal; em caixas de passagem, a inspeção é semestral”, pontua Papa.

Para evitar transtornos, é preciso contar com profissionais especializados que tenham experiência e utilizem ferramentas adequadas para a execução dos serviços de limpeza e desobstrução. A frequência varia conforme a região, mas recomenda-se uma limpeza completa a cada seis meses, momento em que todo o excesso de resíduos acumulados no período deve ser removido.

“Idealmente, o sistema deve ser inspecionado na primavera e no outono, com o monitoramento da queda de folhas e sementes e a verificação de possíveis entupimen-

tos nos bocais de captação. Além disso, também é preciso ficar de olho nas calhas durante as estações chuvosas, verificando bocais, condutores e conexões”, diz Ricardo Faulin, gerente de produtos da Amanco Wavin.

O especialista afirma ainda que “em áreas em que há maior concentração de árvores, também é recomendado que se crie uma rotina para verificar um possível acúmulo de folhas nos perfis das calhas e nos condutores”. Essa rotina é importante também em regiões onde existe grande concentração de poeira, que se acumula nos telhados e é transportada para os perfis durante as chuvas. A tendência é que essas partículas se acumulem no fundo dos perfis das calhas e, com o passar do tempo, tornem-se obstáculo ao escoamento da água da chuva.

“Mantenho as calhas limpas e faço uma vistoria ao redor da área a cada 15 dias. Acima do meu condomínio há três calhas e, por isso, pagamos um profissional para fazer a limpeza periódica delas”, compartilha o síndico profissional Márcio Barbalat. Além disso, a impermeabilização das áreas externas, como lajes, floreiras e piscinas, deve estar com a manutenção em dia. Uma infiltração silenciosa pode comprometer a armadura de ferro do concreto, gerando problemas estruturais graves a longo prazo que custarão dez vezes mais do que a prevenção. “A maioria dos acidentes de desprendimento de telhas e desplacamento de revestimentos de fachadas é por conta da falta de manutenção preventiva”, aponta Paulo Rafael, sócio-fundador da RJ Construfor, especializada em manutenção predial.

O empresário também alerta que, para evitar esses acidentes, é necessário realizar uma análise da vedação dos pontos vulneráveis do telhado, do chumbamento das telhas e da fixação dos parafusos. “O mesmo vale para as fachadas, com teste de percussão a cada cinco anos e avaliação da ancoragem dos revestimentos e de danos invisíveis”, complementa.

PROTEÇÃO CONTRA

RAIOS E SURTOS ELÉTRICOS

As tempestades de verão são frequentemente acompanhadas de raios e oscilações severas na rede de energia. O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), popularmente conhecido como para-raios, deve ser submetido a uma medição ôhmica anual realizada por um engenheiro eletricista habilitado.

“O para-raios deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita de que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos”, pontua Rosely Schwartz, autora do livro Revolucionando o condomínio e especialista em gestão condominial.

Rosely Schwartz: “O para-raios deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita de que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos”

Além do SPDA, o condomínio deve investir em Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) para blindar os sistemas de segurança, as câmeras, a portaria eletrônica e, principalmente, as placas eletrônicas dos elevadores, que são itens caros e sensíveis a variações de tensão.

O PAPEL DO ZELADOR

Ele é a figura fundamental da manutenção condominial, pois é responsável por supervisionar o funcionamento de toda a infraestru-

tura. “Ele zela pelas áreas comuns do prédio e gerencia as atividades de outros prestadores de serviço”, afirma Renato Casella, gerente de Desenvolvimento Organizacional do Grupo GR. Para isso, é importante que o síndico elabore um checklist diário para o zelador. A lista deve incluir a verificação de itens críticos, como a limpeza dos ralos; o funcionamento do gerador e do sistema de luzes de emergência e o modo de operação das bombas de drenagem (que deve estar no automático). Essa rotina assegura a manutenção preventiva do sistema.

PONTOS CRÍTICOS PARA SEREM VISTORIADOS PERIODICAMENTE

• Telhados e calhas: limpeza completa e verificação de telhas soltas.

• Bombas de recalque: teste de funcionamento e limpeza dos poços de acumulação.

• SPDA (para-raios): emissão de laudo técnico de conformidade.

• Áreas verdes: poda de árvores para evitar queda de galhos sobre fiação ou veículos.

• Geradores: revisão dos níveis de combustível e bateria.

• Seguro: conferência das cláusulas de cobertura contra fenômenos naturais.

A negligência na manutenção ou a má gestão da apólice pode custar caro ao síndico. “Conforme o Código Civil, ele pode ser responsabilizado pessoalmente se ficar provado que omitiu limpezas necessárias ou se contratou coberturas com valores (LMG – Limite Máximo de Garantia) muito baixos para economizar na cotação”, orienta Marlon Rosalvos, ge-

A negligência na manutenção ou a má gestão da apólice pode custar caro ao síndico

rente da Cipa Corretora de Seguros, empresa que há mais de 60 anos atua no mercado imobiliário fluminense.

SEGURANÇA JURÍDICA E SEGURO CONDOMINIAL

Muitos síndicos e gestores ainda acreditam que o seguro obrigatório do condomínio, com cobertura básica, protege de qualquer intempérie. “É um erro perigoso”, alerta Marlon Rosalvos, gerente da Cipa Corretora de Seguros, empresa que há mais de 60 anos atua no mercado imobiliário fluminense. “A cobertura básica foca em incêndio, queda de raio no terreno e explosão. Eventos típicos do

nosso verão, como vendavais, granizo e alagamentos, são coberturas adicionais que precisam ser contratadas à parte”, explica. Por isso, é importante que o síndico verifique se há cláusulas específicas para danos causados por eventos climáticos. Outra atitude preventiva é manter um histórico de notas fiscais e laudos de manutenção como provas de que os cuidados estavam em dia em caso de sinistro.

SERVIÇO

CIPA Seguros Corretora (21) 2196 - 5115 / 99868-8798

MANTEP (21) 97172-1037 comercial@mantep.com.br

Água é vida!

COMO MANTER OS RESERVATÓRIOS LIMPOS E HIGIENIZADOS

Nos condomínios, a água é um recurso compartilhado que percorre um longo caminho até chegar aos copos, aos chuveiros e às panelas dos moradores. No entanto, a qualidade desse líquido não depende apenas da concessionária pública, mas também da integridade do sistema de armazenamento interno. Limpar e higienizar os reservatórios de água regularmente é uma manutenção preventiva essencial para qualquer edifício, sendo a primeira barreira contra doenças de veiculação hídrica e infestações de pragas. Embora muitos síndicos realizem o procedimento apenas quando notam alterações na cor ou no odor da água, a norma técnica e as recomendações sanitárias são claras: a higienização deve ocorrer rigorosamente a cada seis meses. “Além de problemas estruturais, como fissuras e rachaduras, a caixa-d’água pode apresentar anomalias na qualidade da água armazenada, podendo, assim, ocasionar uma série de infecções e contaminações.

Rafael Lins: “A higienização é importante, pois, além de manter a qualidade da água, pode-se identificar se ela está sendo cuidada da maneira correta e, assim, evitar a proliferação de doenças”

Por isso, sua higienização é importante, pois, além de manter a qualidade da água, pode-se identificar se ela está sendo cuidada da maneira correta e, assim, evitar a proliferação de doenças como a dengue, além de elementos contaminantes como bactérias”, explica Rafael Lins, químico na Dedetizadora TSERV.

Segundo o especialista, a falta de manutenção pode tornar o reservatório um foco de leptospirose e giardíase, além de servir de criadouro para o mosquito Aedes aegypti se houver falhas na vedação das tampas. “Se o local não for devidamente lacrado, pode transformar-se em um foco de dengue e acumular impurezas, tor-

nando a água armazenada imprópria para consumo. Por isso, manter a caixa-d’água bem vedada e limpa não apenas diminui a possibilidade de aparecimento de pragas, como é fundamental para garantir a saúde de todos os moradores. Com esses cuidados, o síndico previne a contaminação e o surgimento de doenças graves associadas à água, como as já citadas”, finaliza o químico.

PROCEDIMENTOS

TÉCNICOS E CREDENCIAMENTO

A limpeza de uma caixa-d’água condominial vai muito além de um balde e uma escova. O processo exige seu esvaziamento planejado para evitar desperdício, escovação mecânica das superfícies e desinfecção química com soluções cloradas em dosagens precisas.

Um ponto crucial do briefing é a necessidade de contratação de empresas credenciadas. O síndico deve exigir que a prestadora de serviço possua licença atualizada da Vigilância Sanitária e registro no conselho de classe correspondente.

LOGÍSTICA DA GESTÃO

Para o síndico, o desafio é operacional. A comunicação deve ser feita com antecedência para que os

Para garantir a qualidade da água, a higienização da caixa-d’água não deve ser feita apenas quando se notarem alterações em sua cor ou odor. A norma técnica e as recomendações sanitárias são claras: o procedimento deve ocorrer rigorosamente a cada seis meses

moradores estoquem o mínimo necessário de água para o período de interrupção. Também é mandatório fechar os registros horas antes do início do serviço para que o prédio consuma a água já existente no tanque, minimizando o descarte.

Além disso, a higienização dos reservatórios deve estar atrelada ao controle de pragas – dedetização – das áreas comuns. Baratas e ratos são atraídos pela umidade e

por falhas estruturais nos reservatórios. Manter ambos os serviços em dia cria uma blindagem sanitária eficiente para o edifício. “A melhor maneira de manter a caixa-d’água limpa é se precavendo, por meio de um check-up estrutural no reservatório, de preferência realizado por um profissional habilitado para essa vistoria, e também atentando-se a certas medidas preventivas, como não deixar a caixa destampada e mantê-la em local adequado”, orienta o químico Rafael Lins.

CHECKLIST PARA O SÍNDICO

• Certificação – verifique a licença da Vigilância Sanitária da empresa.

• Laudo de potabilidade – exija a análise química e bacteriológica da água depois da limpeza.

• Vedação – peça ao técnico para verificar a integridade das tampas e dos filtros de ventilação.

• Cronograma – agende a próxima limpeza depois de exatos seis meses.

Investir na higienização correta não é custo, mas a garantia de que a saúde de cada família do condomínio está sendo preservada a cada gota utilizada.