Hjalager Piihl Korsgaard. Strategisk revitalisering af bymidterne August 2026 by Realdania.dk

Strategisk revitalisering af bymidterne Erhvervsmæssige anvendelsesudfordringer, ejerskabsdynamikker og forretningsmodeller

Anne-Mette Hjalager Jesper Piihl Steffen Korsgaard

STRATEGISK REVITALISERING AF BYMIDTERNE Erhvervsmæssige anvendelsesudfordringer, ejerskabsdynamikker og forretningsmodeller Syddansk Universitet, 2026 Forfattere: Anne-Mette Hjalager hjalager@sam.sdu.dk Jesper Piihl jpi@sam.sdu.dk Steffen Korsgaard stko@sam.sdu.dk Institut for Erhverv og Bæredygtighed Syddansk Universitet Universitetsparken 1 6000 Kolding Citation: Hjalager, A.M., Piihl, J. & Korsgaard, S. (2026). Strategisk revitalisering af bymidterne. Erhvervsmæssige anvendelsesudfordringer, ejerskabsdynamikker og forretningsmodeller. Kolding: Syddansk Universitet. ISBN: 97887-85594-21-1 Gengivelse er tilladt med tydelig kildeangivelse. Kilder: Medmindre andet er anført, er alle fotos, kort, skitser og diagrammer udarbejdet af forskningsgruppen. Forsidefoto: Camilla Høyer Horsted. Denne publikation er udarbejdet i forbindelse med ”Strategisk revitalisering af bymidterne. Erhvervsmæssige anvendelsesudfordringer, ejerskabsdynamikker og forretningsmodeller.” Projektet er støttet af Den filantropiske forening Realdania, Kolding Kommune, Business Kolding og Syddansk Universitet.

Indholdsfortegnelse Introduktion og formål

Vigtige undersøgelsesemner Målgrupper for analysen

Arealanvendelsen i den multifunktionelle bymidte

Bymidtens afgrænsning Arealanvendelser og funktioner 2026 Den vertikale Kolding Bymidte Boligerne i Kolding Bymidte Konklusion

Hvem ejer bymidten?

Formål De største ejendomsejere Ejernes lokale tilknytningsforhold Konklusion

Ejerdynamikker i bymidten

Indledning Ejendomsinvestorlandskabet Ejerbrugerne Lokalinvestorerne De spekulationsbaserede ejendomsejere Store investorer med langsigtede investeringsstrategier Formueforvalterne Velfærdssamfundets institutionelle investorer De private ejendomsaktørers forretningsmæssige udviklingsstrategier Ejendomsejernes bidrag til byens revitalisering Ejendomsejernes syn på udviklingsbarrierer og -muligheder Konklusion

Lokal ejendomsfinansiering og national finansieringsstabilitet

Indledning om kapitaliseringens lag Kapitalbufferkrav og krav til låntagers soliditet Ejendomsøkonomi – kritisk leje og indtjeningsgrundlag Investorernes afkastkrav og observeret nettostartafkast Konklusion

Forretningsmodeller i bymidterne

Indledning Traditionel detailhandel og bespisning

Kædebaseret detailhandel og bespisning Brick-and-click Freemium, abonnementer og medlemskab Kundetilpassede produkter og services Cowork space Kooperativer for kreative erhverv Produktionen genopfundet Rum for samtalen i samfundet Hybride servicefaciliteter i det offentlige rum Konklusion

Midlertidighed: Fleksibel brug af ledige lokaler i bymidten

Indledning Ledige erhvervslokaler i Kolding Erhvervslejelovgivning og midlertidighed Eksempler på midlertidighedsløsninger i privatejede ejendomme Offentlige institutioner og reguleringen af det midlertidige lokalemarked Midlertidighed og fleksibilitet for ejendomme i offentligt ejerskab Midlertidighedspraksis – en typologi Digitale udlejningsplatforme for bymidternes underudnyttede lokaler Konklusion

Byggelovgivningen som en systemisk udviklingsudfordring

Indledning Byggelovgivningen Bygningsændringer i bymidten Ændring af anvendelse Indplacering i brandklasser og konstruktive klasser Standardiserede materialer og metoder Udendørs opholdsarealer og parkeringsnormer Kolding Kommunes byggesagsbehandling i bymidten Byggelovgivningen som barriere for revitalisering Konklusion

Affaldshåndteringen i bymidten som en systemisk udviklingsudfordring

103

Baggrund Lovgivning og regler for erhvervsaffald Affaldssituationen i Kolding Bymidte Løsninger på pladsudfordringerne Konklusion

Almensektoren som aktør for gode boliger i bymidterne

114

Indledning Almensektoren i Kolding Bymidte Maksimalbeløbet og boligorganisationernes handlemuligheder Boligorganisationer og transformering af bymidterne Renovering og funktionsskred af alment boligbyggeri Kolding Bymidte og almenboligudviklingen Samarbejde med kommunerne i en bymidtekontekst Konklusioner om systemiske udviklingsudfordringer

Bymidtens udviklingsudfordringer i kommunale planer og handlinger

125

Indledning Problemforståelse og visionsskabelse Detailhandel Turisme og kulturarv

Arealanvendelse og bygningsstruktur Helhedsplaner og områdefornyelsesplaner Bymidte, Storcenter og aflastningscentre Konklusion

Fremgangsmåder i analysearbejdet

134

Indledning Samarbejdsmodel Vigtige datakilder Interviews Observationer Eksperimenter Databearbejdning og skriveproces Formidling

Hvor ligger opgaven med at revitalisere de udfordrede bymidter?

138

Referencer

140

"The chief function of the city is to convert power into form, energy into culture, dead matter into the living symbols of art, biological reproduction into social creativity." Lewis Mumford: The culture of cities. (1938).

Introduktion og formål Alle elsker byerne. De fremstår som symbolske manifestationer af vitalitet, rummelighed og social dynamik. Det er steder, hvor innovation og kreativitet forventes at have særligt gode kår. Hertil kommer, at byerne forener det lange historiske perspektiv med en fremtidstro. Men som en effekt af ændrede økonomiske samspilsmønstre, bosætning, klimapåvirkninger og meget andet står byer i alle størrelser og beliggenheder over for store udviklingsudfordringer. Det kommer meget synligt til udtryk i tomme butikslokaler, fraflytning af ressourcestærke befolkningsgrupper og visse steder også et gradvist fysisk forfald. Den dominerende dagsorden i Danmark og mange andre lande indbefatter, at de historiske bymidter bør undergå en revitalisering (Bolig- og Planstyrelsen, 2021; Realdania, 2024). Bymidternes eksistensberettelse, funktioner og attraktivitet skal genfindes, og mange byder ind med konstruktive bud på, hvordan man kan gøre det. De fleste kommuner og lokalområder forsøger sig med en bred palet af virkemidler (Chatterton, 2023; Dansk Erhverv, 2024; 2025; Plan- og Landdistriktsstyrelsen, 2024; 2025). Dette forsknings- og udviklingsprojekt leverer et udvidet vidensfundament til at tackle bymidternes udfordringer. Et vigtigt afsæt er, at fremtidens levende bymidter utvivlsomt vil blive anderledes end fortidens og nutidens. Byerne indlejrer klimaressourcer og rummer umistelig kulturarv. Men anvendelsesformer og erhvervsmæssig praksis skal fremover finde nye former. Der ligger en vigtig samfundsmæssig opgave i at sikre, at byerne bevarer en attraktivitet og investeringsværdi, og at de fortsat kan fungere som rammer om mangfoldige former for livskvalitet. Men der ligger også en væsentlig opgave i at vurdere, hvilke former for attraktivitet der er realistiske og kan udvikles. Talrige undersøgelser af bymidterne sætter fokus på gader, pladser og parker, og de skaber en forståelse for det liv, som leves mellem husene. Hermed indkredses bymidternes kvaliteter som rammer for kommerciel aktivitet, turisme og hverdagsliv. Det er almindeligt, at kommunerne udarbejder detailhandelsundersøgelser for at følge byernes udviklingspuls og skabe et grundlag for planlægning. Det bunder i en dybt forankret forståelse af bymidterne som knudepunkter for større oplande og med en særlig rolle og status i byhierarkiet som epicentre for handel og service.

Dette projekt supplerer disse gængse perspektiver. Vi prøver især at forstå dem, som ikke bare lever i bymidten, men som også har stedbundne økonomiske aktiver der. Det vil sige ejendomsejerne, herunder både offentlige og private. Men det gælder også alle dem, som driver en eller anden form for kommerciel virksomhed. Det er tillige vigtigt at have kulturinstitutionerne og frivillige organisationer for øje, fordi de er med til at sætte præg på og give bymidten identitet og puls. Projektet har primært et erhvervsøkonomisk afsæt, men rækker også ind i spørgsmål om planlægning, regulering og andre aspekter, som er af betydning for diskussionerne om revitalisering.

Vigtige undersøgelsestemaer Projektets erhvervs- og samfundsøkonomiske tilgang kommer til udtryk i de hovedspørgsmål, som har styret forsknings- og udviklingsarbejdet: •

Hvordan kan vi forstå ejerskabsprofiler og -strategier for fast ejendom, herunder hvordan ejerne selv ser på potentialer og barrierer ved at eje huse i en bymidte med udviklingsproblemer? Hvad bidrager til at fremme private og offentlige ejendomsinvesteringer og dynamik i byens byggede miljø?

•

Bymidtens erhvervsliv er meget mere end butikker. Hvilke former for detailvirksomheder og andre publikumsorienterede aktiviteter - herunder servicefunktioner, offentlige institutioner, frivillige organisationer, boliger, arbejdspladser m.v. - rummer byens huse, og hvilket forretningsmæssigt manøvrerum er der for nye udviklingsmuligheder, som kan bidrage til liv og attraktivitet for forretningsdrivende, indbyggere og besøgende?

•

Hvilke nye profitable forretningsmuligheder kan konceptualiseres ind i bymidterne, og hvilke konkurrencevilkår har de, herunder set i lyset af de store indkøbscentres profil og udvikling samt nethandlens fremmarch? Hvordan kan nye forretningskoncepter trives i en historisk bykerne med tæt bebyggelse og komplekse ejerforhold?

•

På hvilke måder låser og binder planer, regler og love udviklingen uhensigtsmæssigt, og hvilke planredskaber skal i brug for at muliggøre mere fleksible former for virksomhedsdrift i bymidtens ejendomme? Hvordan kan aktørerne meningsfuldt inddrages, og hvordan kan deres viden nyttiggøres og kræfter forenes i forbindelse med samlede strategier eller specifikke ændringer i byens rum?

•

Hvilke alternative udviklingsspor og fremtider kan man med fundament i disse undersøgelser tegne for Danmarks bymidter? Hvilke sandsynlige samfundsmæssige, økonomiske, sociale og klimamæssige gevinster og omkostninger opstår i kølvandet på de valg, som aktørerne i bymidterne tager?

Målgrupper for analysen Med Kolding som hovedcase bidrager projektet med ny forskningsbaseret viden om de mange erhvervsmæssige dynamikker, som former anvendelsen af ejendommene og de urbane lag. Den indsamlede dokumentation omhandler aktører i Kolding. Men projektet retter sig i lige så høj grad mod dem, som har tilsvarende behov for viden og inspiration i andre byer. Målgrupperne er: •

Kommunale myndigheder og nationale strategiske politiske beslutningstagere, som har ansvar for at planlægge for bymidternes fremtid. 7

•

Ejerne af fast ejendom i bymidterne, herunder både private og offentlige ejere, som kontinuerligt søger at holde deres ejendomme relevante på et udlejnings- og investeringsmarked. Projektet kan også finde interesse i det bredere bygningsmæssige økosystem, herunder ejendomsmæglere, aktører i den finansielle sektor, byggebranchen m.v.

•

Virksomheder, som opererer eller ønsker at operere i bymidten, herunder ikke blot detailhandel, men også en række andre former for servicevirksomheder, turisme m.v. Der kan være tale om virksomheder, der er permanent til stede i bymidten eller virksomheder, som i andre formater benytter byens rum, herunder til midlertidige aktiviteter.

•

Offentlige og frivillige aktører, herunder kulturinstitutioner, uddannelser, sundhedsservices m.v., som fungerer i tæt synergi med bymidtens kvaliteter, og som er kerneelementer i bymidternes identitet.

•

Indbyggerne, som er ejere, lejere og brugere i bymidtens bygningsmasse, og som anvender bymidtens funktioner og tilbud samt bidrager til byens liv. Hertil kommer beboerorganisationer og borgerbevægelser, som søger indflydelse på den bymæssige udvikling.

•

Interesseorganisationer bredt inden for erhverv, turisme, bygningskultur, klima, beboerinvolvering, sociale forhold og meget andet.

Den filantropiske forening Realdania medfinansierer SDU’s forskning og udbredelsen af viden til andre interessenter. Projektet er gennemført i et tæt udviklingsorienteret samspil med Kolding Kommune og Business Kolding. De har bidraget til dataindsamling og til løbende diskussioner og kvalificeringer af resultater. Ansvaret for rapportens indhold, analyser og formuleringer påhviler forskerne alene. Denne rapport indeholder analyseresultaterne. Der er endvidere udgivet en kortere publikation fra projektet: ”Revitalisering af bymidterne – vigtige erkendelser og udviklingsspor”. Den sammenfatter og perspektiverer analyserne.

Arealanvendelsen i den multifunktionelle bymidte Bymidtens afgrænsning Bymidten opleves oftest fra gadeplan. Besøgende og daglige iagttagere ser byrum, gadeforløb, pladser, smøger og indhak. Disse komplekse formationer er grundlag for at vurdere kvalitet og attraktivitet. Man vil forholde sig til bymidtens tæthed ved at tage bestik af bygningernes højde, materialer og formsprog. Funktionerne i bymidten kommer til udtryk gennem myriader af skilte, vindues- og dørpartier, udsmykninger, gadeudstillinger, bygningsmæssige ikoniske detaljer osv. Men for at kunne arbejde med revitalisering er det formålstjenligt også at skabe et indblik i husenes funktioner. Hvad findes inde i husene, og hvad bidrager disse anvendelser med i byens samlede liv? I dette afsnit gennemgås Kolding Bymidtes arealanvendelse med data hentet fra BBR (Bygningsog Boligregistret). Funktionerne viser anvendelsesmuligheder, men ikke nødvendigvis hvordan de aktuelt fyldes ud. Data om tomgang indgår i et senere afsnit. Forud for funktionskortlægningen har det været afgørende at skabe en meget præcis geografisk afgrænsning af bymidten. Kortet i Figur 1 viser denne afgrænsning. Der findes ikke en officiel og alment anerkendt definition af Kolding Bymidte. Derfor var det afgørende for afgrænsningen i dette projekt at tage bestik af bymidten, sådan som indbyggerne og den kommunale forvaltning opfatter den. Hovedtilgangen i afgrænsningen er middelalderbyen og de umiddelbart tilstødende gadeforløb fra årtierne omkring århundredeskiftet 1900. Tilsammen udgør disse områder den tætteste del af Kolding by. Det er også i store træk gadeforløb med betydelig aktivitet og blandede funktioner, som derfor er centrale for denne undersøgelses problematikker. Slotsbanken med Koldinghus og Staldgården indgår også i afgrænsningen af bymidten.

Arealanvendelser og funktioner 2026 Tabel 1 viser et helt centralt samlet overblik over, hvad Kolding Bymidte kan anvendes til. Der indgår en funktionsfordeling, som den optræder i BBR, hvilket er den bedste tilgængelige kilde. I alt findes der 293.940 m2 etageareal. Det er interessant at observere, at boligarealet udgør mere end en tredjedel af arealet i bymidten. Selv om man kan tale om Kolding som et center for mange byfunktioner, så er bymidten også et vigtigt boligområde. Det er et aspekt, som mange bymidteundersøgelser er tilbøjelige til at tillægge mindre vægt. Boligerne er beliggende i alle dele af bymidten. Der findes dog en vis tyngde i to almene boligbebyggelser, Midtgården og Klostergården.

Figur 1. Afgrænsningen af Kolding Bymidte i dette forsknings- og analyseprojekt Erhvervsmæssige anvendelser fordeler sig på flere forskellige hovedfunktioner. Detailhandlen udgør 14% af det samlede etageareal. Den største enhed er supermarkedet Føtex med 5.011 m2. De øvrige detailhandelsenheder er i gennemsnit 195 m2. Der findes en koncentration af detailhandlen på de gamle strøggader: Østergade, Helligkorsgade, Jernbanegade, Søndergade, Adelgade og Låsbygade. Det samlede areal, som anvendes til detailhandel, udgør ifølge BBR knap 40.000 m2. Til sammenligning udgør etagearealet til butikker i Kolding Storcenter 62.000 m2. Andre private serviceerhverv, herunder blandt andet frisører, tatovører, renserier og genbrugsbutikker, holder også til i Koldings centrale strøg, men også i periferien af strøgsystemet, for eksempel ved Søndergade. Enheder til kontor findes mere spredt i bybilledet, men med en særlig tyngde i Jernbanegade, Akseltorv, Bredgade og Klostergade. I kontorareal indgår desuden kommunale anvendelser, hvor det gamle rådhus og socialforvaltning/borgerservice udgør større enheder. Den tredjestørste erhvervskategori er restauranter, cafeer, barer o.l. med 6 % af etagearealet. Også disse funktioner findes relativt udbredt i bybilledet, men der er en tyngde i de sammenhængende karréforløb med A. L. Passagen, Jernbanegade og Munkegade, som i de senere år har udviklet sig til at være et center for bar- og natteliv.

Tabel 1. Fordeling af etagearealet på anvendelser i Kolding Bymidte, 2026 % af samlet areal Antal enheder Samlet areal (m²) Bolig 37% 1.360 109.006 Erhverv 39% 481 115.233 Detailhandel 14% 180 39.877 Kontorareal 16% 124 46.289 Restauranter, cafeer og konferencesteder 6% 86 17.692 Private servicefunktioner 2% 56 6.604 Lagerareal 2% 32 4.491 Værksted og produktion 0% 3 280 Offentlige funktioner 17% 62 48.506 Bibliotek 3% 1 9.825 Museum 3% 2 8.532 Biograf, teater, koncertsteder 1% 7 4.108 Andre kulturfunktioner 3% 7 9.079 Idrætsformål 0% 2 1.134 Fritidsformål 2% 7 7.206 Sundhedsformål 2% 23 4.997 Daginstitutioner 0% 3 623 Undervisning og forskning 0% 2 599 Andre institutionsformål 0% 6 1.412 Kirke/trossamfund 0% 1 991 Overnatning 4% 78 13.179 Hotel 3% 2 8.863 Ferielejligheder og ferieformål 1% 76 4.316 Infrastruktur 3% 11 7.772 Parkering, transport og forsyning 3% 11 7.772 Kilde: Baseret på rådata fra BBR

De offentlige servicefunktioner udgør i alt 17 % af etagearealet, og de er vigtige faktorer i bylivet. Biblioteket optræder som en meget stor enkeltstående enhed i denne statistik med 9.825 m2. Et større antal erhvervskvadratmeter på 17.611 m2 er til museums- og andre kulturfunktioner, og Koldinghus (8.288 m2) og Staldgården (5.663 m2) disponerer helt overvejende over dette areal. Noget af arealet i Nicolai komplekset indgår også under kategorien ”andre kulturfunktioner”. Man ser også ”arealer til idræt og fritid”, som samlet set er relativt begrænsede, nemlig i alt 8.340 m2, og det omfatter for eksempel idrætskomplekset i Brostræde. Det skal bemærkes, at svømmefaciliteterne ved Slotsøen ikke indgår i afgrænsningen. Der findes to hoteller tæt på banegården, som enheder med godt 8.500 m2 tilsammen. Der er 75 ferielejligheder i Kolding Hotel Apartments, som også er en del af byens turismeinfrastruktur. Man ser tillige to parkeringshuse rumme en betydelig arealressource, hvor det ene er Føtex’ parkeringshus og den anden enhed er beliggende i kælderetagen til det nyere boligkompleks Klostergården. Byen rummer også velfærdsinstitutioner, herunder især inden for sundhedsområdet, og der er tale om sundhedscenter, lægehus, klinikker mv. på 4.168 m2. Der er tre enheder registreret til daginstitutioner, som tilsammen udgør et mindre areal. Endelig rummer byen uddannelsesaktiviteter, primært 11

beliggende ved banegården, og der er her tale om 599 m2. Der er ingen folkeskoler eller privatskoler i Kolding Bymidte. Med basis i denne statistik kan det konstateres, at Kolding Bymidte i høj grad kan betegnes som multifunktionel. Bymidten rummer mange forskellige anvendelser, hvor detailhandel samt offentlige og private publikumsorienterede funktioner er en del heraf. Anvendelserne afspejler til en vis grad befolkningssammensætningen, idet der ikke er en tyngde i sådanne velfærdsfunktioner, som især henvender sig til børnefamilier. Til gengæld kan man sige, at byens funktionssammensætning tilbyder private services til både de yngre og ældre aldersgrupper, herunder detailhandel, restaurantog cafeliv og diverse sundhedstilbud. Arealanvendelsen tilgodeser også turisternes behov med Koldinghus og Staldgården som primære attraktioner samt hoteller og restauranter.

Den vertikale Kolding Bymidte Det særligt interessante ved en historisk by er dens vertikale organisering. Der er flere etager, som kan benyttes til vidt forskellige funktioner. Oprindeligt var der mest erhvervsfunktioner i stueetagerne og boliger ovenpå. Men i forbindelse med erhvervsmæssige strukturændringer fra 1960’erne og nogle årtier frem omdannedes mange boliglejemål til erhverv, for eksempel klinikker, butiksfunktioner, liberale erhverv m.v. Byens bygningsmasse var i vidt omfang fleksibel nok til at kunne rumme sådanne funktionsændringer over mod højere grad af erhvervsformål. Idet udviklingen i et vist omfang er på vej i den modsatte retning, er det af stor betydning at skabe et godt indblik i, hvor funktionerne er beliggende i bymidtens etagelag.

Tabel 2: Fordelingen af funktioner på etager, antal enheder og etageareal, m2, 2026 Etage Enheder Samlet areal Boligareal Erhvervsareal Heraf detail Kælder 53 9.935 467 9.468 1.310 Stue 664 152.218 14.453 137.765 37.200 1 560 52.565 38.448 14.117 1.295 2 500 44.433 37.824 6.609 72 3 188 16.982 14.927 2.055 4 24 2.795 2.795 -

Heraf kontor 1.670 28.174 5.727 4.425 1.350 -

Kilde: Baseret på rådata fra BBR. Enheder uden etageangivelse anført som stueetage

Kolding Bymidtes bygningsstruktur er kendetegnet ved, at husene i altovervejende grad har mindre end 4 etager, altså helt overensstemmende med en typisk provinsby med en middelalderkerne og byekspansionen efter industrialiseringstiden. Tabel 2 bekræfter, at hovedparten af erhvervsaktiviteterne, det vil sige alle anvendelser andet end bolig, er primært beliggende i stueetagerne. Det tilgodeser deres publikumsorientering. Detailhandlen har ikke overraskende i overvejende grad en beliggenhed i gadeniveau. Der er dog også 22.781 m2 erhverv over stueetage, primært på 1. sal. En nærmere granskning viser, at detailhandel meget sjældent har adresser over stueetagen. Førstesalene kan rumme sundhedsfunktioner, f.eks. tandlæger, læger og fysioterapeuter. Her vejer ejendommen kaldet ”Sundhedsoasen” i Bredgade. Større kontorkoncentrationer på 1. sal findes blandt andet i Jernbanegade og Bredgade, der tilsammen står for knap 50% af det samlede kontorareal på 1. sal.

Figur 2: Anvendelsen af erhvervsarealer på 1. sal fordelt på gadeforløb Kilde: Baseret på rådata fra BBR

På 2. sal og derover er anvendelsen i altovervejende grad til boligformål. Figur 2 viser fordelingen af erhvervsareal på 1. sal fordelt på gader. Erhvervsdrivende og ejendomsejere giver udtryk for en interesse for at omdanne kvadratmeter over stueetager til boliger. Det er naturligvis interessant at vurdere omdannelsesreserven over stueetagerne. Omdannelsespotentialer i handelsgaderne er i størrelsesordenen 20.000 etagemeter eller noget, der svarer til i størrelsesordenen 250 boliger. Hvis der er et politisk ønske om en mere omfattende tilgang af boliger i Kolding Bymidtes eksisterende bygningsmasse, skal der også ske en omdannelse af kvadratmeter i stueetagerne eller andre former for fortætning.

Modebutik med salgsarealer på 1. sal, Jernbanegade i Kolding.

Boligerne i Kolding Bymidte Boliger er en vigtig del af en levende bymidte. De er med til at skabe liv døgnet rundt og dermed et trygt miljø. Men beboerne er også kunder i og brugere af de erhvervs- og servicevirksomheder, som er en del af bybilledet. I dette afsnit undersøges antal, størrelse og beliggenhed for de boliger, som findes i det område, som i denne undersøgelse udgør Kolding Bymidte. Foregående afsnit viser, at boligarealer faktisk udgør en betydelig del af det samlede areal i Kolding Bymidte, nemlig 37 % af arealet. De 1363 boligenheder repræsenterer dermed en ressource for byens vitalitet. Tabellen viser også, at boligernes størrelse i gennemsnit er godt 80 m2. Der er en variation fra tæt på 275 m2 og ned til 20 m2. Den største andel (36 %) af boligerne findes inden for et størrelsesspænd på mellem 50 og 79 m2. Kolding Bymidte er således med den nuværende ejendomsstruktur ikke en by, som umiddelbart vil appellere til beboere med behov for større boliger, herunder for eksempel børnefamilier. Der er et stort boligudbud, som typisk matcher enliges, studerendes og ældres behov.

Tabel 3: Kendetegn for boligerne i Kolding Bymidte, 2026 Samlede arealer Antal boliger Samlet areal for boliger, m2 Boligernes areal i % af samlet areal Gennemsnitsareal per bolig, m2 Median, m2 Vertikal fordeling, antal Antal boliger i kælderetage Antal boliger i stueetage Antal boliger på 1. sal Antal boliger på 2. sal Antal boliger på 3. sal Antal boliger på 4. sal Vertikal fordeling, areal m2 Areal for boliger i kælderetage Areal for boliger i stueetagen Areal for boliger på 1. sal Areal for boliger på 2. sal Areal for boliger på 3. sal Areal for boliger på 4. sal

1.363 108.914 37 80 74 8 190 484 468 179 24 467 14.453 38.448 37.824 14.927 2.795

Kilde: Baseret på rådata fra BBR

Boligerne findes i alle dele af Kolding Bymidte. Det er således vigtigt at notere, at de ikke er meget koncentreret i bestemte dele af bykernen. 25 % af boligerne har adresse på de handelsfokuserede gågader (Søndergade, hele Jernbanegade, Østergade, Helligkorsgade og Søndergade). Der er dog kun 296 boliger beliggende i gadestræk, som er præget af et vist natteliv, dvs. dele af Jernbanegade, A.L. Passagen, Munkegade, Låsbygade og Akseltorv.

Konklusion Denne vigtige kortlægning af arealanvendelsen i Kolding demonstrerer bymidtens multifunktionelle karakter. Byen er ikke kun et centrum for handel og oplevelser, men også et sted for boliger, offentlige funktioner, erhvervsservice m.v. Der er en koncentration af butikker og publikumsorienterede anvendelser i gågadenettet, men også her er anvendelsen i betydelig grad blandet. I den forstand har bymidten klassiske kendetegn. Der findes et omdannelsespotentiale til boliger over stueetager på i størrelsesordenen 250 boliger. Der kan tilgå flere boliger, hvis også stueetager i dertil egnede gadestræk i højere grad inddrages i omdannelse.

Hvem ejer bymidten? Formål Udviklingen af bymidten vil til enhver tid være et resultat af mangfoldige indflydelseskanaler og påvirkningskræfter. Men det er uomtvisteligt, at ejerne af ejendommene er helt afgørende aktører i bymidtens udvikling. De er beslutningstagere om de enkelte bygningers anvendelsesformer, fremtoning og vedligeholdelse. De bestemmer, om og i givet fald hvordan de vil samarbejde med andre parter i byen om udviklingen af det fysiske rum på og ved deres matrikel. Dette afsnit giver et billede af, hvem der ejer bygningsmassen i Kolding. Undersøgelsen bygger på data fra BBR, hvor der er oplysninger om ejerforhold til den enkelte ejendom. Der indgår data om ejere med CVR-nummer. Det er af interesse at undersøge, om ejerskab til byen er fordelt på mange hænder, eller om der omvendt findes et meget koncentreret eller dominant ejerskab. Desuden kan der skelnes mellem offentligt og privat ejerskab, som kan indikere forskelligheder i manøvrerum. Disse forhold kan være af stor betydning for, hvordan kommunen vælger at gribe samarbejder an om bymidtens udvikling. Man kan have en formening om, at ejere med (forretnings)adresse i lokalområdet (her Kolding Kommune) har et stærkere tilhørsforhold til byen og kan motiveres til et engagement i højere grad end ejere uden den store tilknytning. Derfor er hjemstavnsaspektet også undersøgt.

De største ejendomsejere

Som vist i det tidligere afsnit, er der knap 294.000 m2 etageareal i Kolding Bymidte, som den er afgrænset i dette projekt. Nedenfor ses de 30 største ejere opført rangeret efter størrelsen af det ejendomsareal, som de ejer i bymidten. Der findes herudover yderligere 123 identificerbare ejere med CVR-nummer, som alle har ejendomme af størrelser på mindre end 2500 m2. Hertil kommer boligejere uden CVR-nummer, som af databeskyttelseshensyn ikke indgår i denne oversigt. Kolding Kommune er særdeles stærkt repræsenteret som ejendomsejer i bymidten. Det er vigtigt i den forstand, at kommunen selv har betydelige handlemuligheder for revitalisering i eget regi. De dispositioner, som kommunen foretager, kan få en stor afsmittende effekt. Kommunen råder også over biblioteksbygningen. Den største private ejer er ejendomsselskabet Pierre Ejendomme A/S, som er en koldingvirksomhed med en betydelig aktivitet i byen og omegnen. Pierre Ejendomme A/S har en toneangivende og synlig position i byen med en portefølje af velbeliggende og velholdte ejendomme. Der er både erhvervs- og boliglejemål i porteføljen.

Tabel 4. De største ejendomsejere i Kolding Bymidte, 2026 Ejer Kolding Kommune Pierre Ejendomme A/S Slots- og Kulturstyrelsen By- og Fællesforvaltningen BS Domea Lunderskov-Kolding Arbejdernes Andelsboligforening PVJ Ejendomme A/S Børne- og Uddannelsesforvaltningen Boda Ejendomme ApS Salling Group Ejendomme A/S Gråbrødregade, Kolding P/S Social- og Arbejdsmarkedsforvaltningen K/S Atlantic Fonden Kolding Hotel Apartments HH Invest Kolding ApS Hotel Saxildhus A/S Stranden Ejendomme ApS A. L. Passagen ApS Ejendomsselskabet ATPFA III P/S Bo-To Ejendomme ApS Seerup Ejendomme ApS Lillenæs Boliger ApS KAI D Ejendomme ApS Park Street A/S Ejendomsselskabet Vejle A/S HL Ejendomme Kolding ApS Østerkild ApS AL Sydbank A/S Alfabo Bygningsfonden Fredericiagade 1, Kolding

Antal bygSamlet eta- Boligetage- Erhvervsetageningsenheder geareal m2 areal m2 areal m2 12 30.057 55 31.317 22 19.636 9.167 10.469 2 13.951 0 13.951 6 11.424 0 11.424 1 11.041 7.968 3.073 5 10.684 8.109 2.575 8 6.515 3.367 3.148 1 6.310 0 6.310 3 5.922 3.475 2.447 1 5.218 207 5.011 1 5.160 3.921 1.239 1 4.943 0 6.258 1 4.911 0 4.911 2 4.747 112 4.635 14 4.549 3.538 1.011 1 4.462 0 4.462 5 4.077 2.138 1.939 5 3.918 1.689 2.229 1 3.174 0 3.174 4 3.140 2.078 1.062 3 3.089 1.197 1.892 1 2.911 1.459 1.452 7 2.779 1.279 1.500 1 2.773 1.485 1.288 1 2.765 726 2.039 4 2.747 2.132 615 1 2.676 1.513 1.163 1 2.629 97 2.532 2 2.586 2.586 0 1 2.500 0 2.500

Kilde: Baseret på rådata fra BBR. Note: For bygningsenheder med flere ejere fremgår enheden for hver ejer uden korrektion for ejerandel.

Den tredjestørste ejer er Ejendomsstyrelsen, som ejer bygningerne, som huser de to museer på Slotsbanken. Ejerskabet er adskilt fra museernes drift og styres af en ikke-lokal, her statslig myndighed. Herefter i rangordningen ses to almene boligorganisationer, som ejer Midtgården og Klostergården. De har en betydelig lokal forankring gennem beboerdemokratiske organer og en tæt tilknytning til kommunen.

Så følger en række private ejendomsselskaber, som driver deres ejendomme med udlejning til erhvervs- og boliglejere, ofte i et blandingsforhold, som det ses af tabellen. Det er normalt, at ejendomsselskaber er udskilt i egne selskaber, og at der ikke er en sammenblanding med ejerkredsens eventuelle øvrige forretningsdrift. Der er enkelte undtagelser, hvor ejerkoncernen selv driver virksomhed i deres ejendomme, for eksempel Salling Group Ejendomme, som huser Føtex-supermarkedet. Der er tre hotelejendomsselskaber og AL Sydbank, som også driver erhverv i egne bygninger. Bygningsfonden Fredericiagade 1 rummer byens teaterfunktioner. Enheds- og arealangivelserne giver yderligere oplysninger om karakteren af ejerskabet. Ejere af ejendomme med erhvervsfunktioner udgøres af de offentlige aktører, som slet ikke har mulighed for at drive boligudlejning. Men de private ejendomsejere har derimod i deres bymidteportefølje i høj grad både erhvervs- og boliglejemål. De ejer bygninger i handelsgaderne, hvor der typisk er butikker og andre erhverv i stueetagerne og boliger i etagerne ovenover. Antallet af enheder giver et signal om, hvordan de private ejeres porteføljer er sammensatte. De store ejeres investeringer sker primært i større, sammenhængende enheder. Nogle ejere har flere ejendomme, ofte beliggende i nærheden af hinanden, hvor der eventuelt kan opnås visse stordriftsfordele. Det gælder f.eks. A. L. Passagen. Til illustration viser figuren nedenfor placeringerne af porteføljerne for henholdsvis ejendomsselskabet A. L. Passagen ApS (tv.) og HL Ejendomme (th.).

Figur 3. Beliggenheden af enhederne i A. L. Passagen ApS’ (tv.) og HL Ejendomme Kolding ApS’ (th.) porteføljer. De mindre ejendomsejere, som ikke indgår i Tabel 4, omfatter ret forskellige typer af ejere, hvilket bidrager til forståelsen af en by med mange historiske funktioner. F.eks. ejer energiselskabet EWII det historiske elektricitetsværk, som bruges til event- og mødested. Nikolaj Kirke har både kirken og bygninger til administrative og andre kirkelige formål. Der er flere ejendomme ejet af NGO’er og filantropiske aktører, herunder f.eks. Indre Mission, som driver en genbrugsbutik i sin ejendom. Der er også en række andelsforeninger med boliger i denne liste af ejendomme, typisk med ejerskab til kun en enkelt ejendom.

Ejernes lokale tilknytningsforhold Ejerskab til og drift af fast ejendom er en professionel forretningsform, hvor ejerskab ikke nødvendigvis er lokalt forankret. Tabel 5 viser en opgørelse over ejerskabet i Kolding Bymidte. Knap halvdelen af ejerne har forretningsadresse i Kolding Kommune. Tabel 5 viser, at de lokale aktører ejer relativt større ejendomsvolumener end eksterne ejere og tillige flere enheder. Man kan 18

således sige, at der er en ikke uvæsentlig lokal repræsentation i bymidten. Der er kun identificeret en enkelt ejendomsejer med adresse uden for Danmark.

Tabel 5: Erhvervsmæssige ejendomsejeres tilknytningsforhold til Kolding, 2024 Antal ejere

Antal %

BFE

Erhvervsmæssige ejere med adresse i Kolding Kommune

49,0

188

BFE % 61,4

Samlet areal m² 141.611

Areal % 53,5

Erhvervsmæssige ejere med adresse uden for Kolding Kommune I alt

51,0

118

38,6

123.071

46,5

153

100,0

306

100,0

264.682

100,0

Kilder: Baseret på rådata fra BBR

Tabellens opgørelse af bygningsenheder (BFE) viser, at ejere med adresse i Kolding Kommune har mulighed for at varetage administrationen af flere enheder, som måske kræver en geografisk nærhed. Omvendt vælger eksterne ejere større, samlede ejendomskomplekser.

Gadebillede i Munkegade med flere ejere og blandede anvendelser.

Konklusion Dette afsnits konklusion er, at bymidten er forretningsområde for nogle relativt store og betydningsfulde ejere. Men bymidten har alt i alt et stort antal ejere, herunder også en lang række ejere af små ejendomsporteføljer og enkeltejendomme, som ikke nødvendigvis manifesterer sig stærkt i bymidtens udviklingsdiskussioner. Men også mindre ejere kan have en betydning at indtænke i byens udviklingsovervejelser, afhængig af ejendommenes konkrete beliggenhed, anvendelse og potentialer. Når kommunen og andre rejser spørgsmål om udviklingen i bymidten, skal der i princippet tales til og med ikke mindre end 153 professionelle ejere. Hertil kommer private ejere af ejerlejligheder og byhuse. Der er et betydeligt lokalt ejerskab i Kolding Bymidte, som også indbefatter kommunens besiddelse af en anseelig portefølje i bymidten. Lokal ejerforankring kan være en fordel i kommunikation og samarbejde om bymidtens revitalisering, men reelt er dette et underbelyst spørgsmål. Det tages op i næste afsnit, hvor deres forretningsmodeller for ejerskabet i bymidten gives en særskilt behandling. Der findes ikke tilsvarende analyser fra andre byer, og det er således ikke muligt umiddelbart at vurdere, om Koldings ejerstruktur, herunder ejerspredning, adskiller sig på væsentlige punkter fra andre bymidter, og i givet fald på hvilken måde.

Ejerskabsdynamikker i bymidten Indledning Afsnittet ovenfor giver en kvantitativ profil af ejendomsejerne i Kolding. Det viser en stor forskel i omfanget af ejerskab, hvor nogle virksomheder og organisationer ejer mange kvadratmeter, mens andre er indehavere af relativt mindre porteføljer i bymidten. Det illustreredes også, at ejerskabet ligger på forskellige typer af ejere, herunder private virksomheder og institutionelle ejere, dvs. almene boligorganisationer, filantropiske organisationer m.v. Ganske store bygningsarealer ejes af kommunen og staten. Kolding er således kendetegnet ved en mosaik af ejerskabsforhold, og i den henseende ligner bymidten formentlig andre danske byer. Formålet med dette afsnit er at gå i større dybde med og forstå de forskellige ejertypers måder at drive deres ejendomme på. Vi ser på ejerskab af ejendomme som forretningskoncepter. Ejerne har ikke nødvendigvis samme tilgang til dette ejerskab. Det er af stor betydning at identificere forskellige modeller for at kunne vurdere, hvordan ejernes strategier spiller sammen med bredere udviklingsbehov i bymidten. Ejerne er potentielt særdeles vigtige aktører i bymidternes revitalisering. Derfor er der behov for dybere indsigter i, hvordan de har gavn af og selv ønsker og har mulighed for at bidrage til revitaliseringsprocesserne. Afsnittet baseres på interviews med 15 ejendomsejere og 7 andre aktører, som har understøttende funktioner i forhold til ejendomsaktiviteter i Kolding. De er udvalgt ud fra et ønske om at få en indsigt i ejerdynamikker set fra forskellige perspektiver. Der indgår herudover oplysninger fra dagspressen og faglige analyser, som indrammer forhold og ejervilkår i provinsbymidter. Hertil kommer forskningskilder, som bidrager til at tegne et perspektiv ud over det, som ses i Kolding.

Ejendomsinvestorlandskabet Uanset hvem der ejer huse og bygninger i bymidten, så er det en økonomisk aktivitet. Men det er også en aktivitet, som kan forvaltes på mange forskellige måder. Præcist hvordan det sker, afhænger af en lang række forskellige forhold, herunder markedsvilkår, konkurrencesituation, anvendelsesmuligheder, tidshorisonter, forrentningskrav, finansieringsmuligheder og meget andet. Dixon (2009) og Christophers (2023) har opstillet typologier for ejendomsinvestorer. Deres teorier kan være et afsæt for at kortlægge ejerformer og -koncepter, som de manifesterer sig i bymidterne i udfordrede danske provinsbyer. Typerne af ejendomsinvestorer og deres grundmotiver i ejendomsmarkedet er:

•

Ejerbrugerne, som investerer i én eller få ejendomme primært til eget forretningsmæssige eller boligmæssige brug, og hvor et eventuelt overskydende areal i ejendommen udlejes.

•

Lokalinvestorerne. Mindre, typisk lokale familiebaserede ejere, som ejer en enkelt eller få udlejningsejendomme med henblik på langsigtet investering. De udvikler disse ejendomme langsomt med egne midler og overskud fra driften af selve ejendommen eller fra eventuelle forretningsmæssige aktiviteter i andre brancher.

•

De spekulationsbaserede ejere har en volatil portefølje med hyppige køb og salg, hvor nedslidte ejendomme købes, sættes i stand, anvendes til at skabe en indtjening og måske sælges igen. Ejerskabet og udviklingen trives særlig godt i et opdriftsorienteret marked med gunstige låne- og gearingsmuligheder. Ejerne er ofte firmaer, som opererer med ejendomsbesiddelser på flere lokaliteter.

•

De store investorer med meget langsigtede investeringsstrategier, som er i stand til gennem ejerskab at få afgørende indflydelse på transformationer af større områder og karreer, herunder sådanne som står over for omdannelse fra udtjente formål til andre formål, nedrivning, nybyggeri m.v. Der er her ofte tale om ikke-lokale private ejere, som effektivt og i stor skala integrerer arealudvikling, byggeri, renovering og ejendomsdrift.

•

Formueforvalterne, som har en aggressiv investerings- og forvaltningsstrategi på vegne af private investorer og kommercielle selskaber. Disse ejere opererer ofte nationalt eller internationalt, og har ingen strategiske relationer ind i det lokalsamfund, hvori de investerer. De vælger geografi ud fra kalkulationer over, hvor det er mest profitabelt.

•

De velfærdssystembaserede institutionelle investorer, herunder boligorganisationer, offentlige og filantropiske aktører med langsigtede investeringer, som i overvejende grad styres af økonomiske principper udmøntet i specifik lovgivning eller etisk grundlag. De investerer for at sikre rum til at løse samfundsmæssigt prioriterede opgaver.

Hertil kommer de enkeltstående boliginvestorer, som ejer det hus eller den ejerlejlighed, som de selv bebor. Denne type af investorer behandles ikke i dette afsnit. Det er meget vigtigt at have indsigter i repræsentationen af de forskellige typer af investorer og ejendomsejere og deres tolkning af byens udvikling og potentialer, og de foldes ud nedenfor med særligt blik for forholdene i Kolding.

Ejerbrugeren Ejerbrugermodellen kendtes fra handelsbyernes storhedsepoker, hvor forretningsvilkårene i reglen var kendetegnet ved en stor markedsstabilitet. Stueetager på handelsgaderne kunne indrettes til butiks-, service- eller værkstedformål, eventuelt med lokaler i baggården til supplerende funktioner. Etagerne ovenover kunne være bolig for ejeren og eventuelt for medarbejdere, som indgik i en arbejdsmæssig symbiose med forretningen. 22

Søndergade i Kolding. Gaden præges af små ejendomme, som tidligere typisk var til ejerbrugere. Gaden har været udfordret i en årrække. Kommunen arbejder med at ændre gadeprofilen og skabe attraktive opholdsarealer.

Denne type af ejerskaber har gennem de seneste årtier været kraftigt vigende i provinsbyernes centrale dele. Det skyldes især, at de virksomheder og forretningskategorier, som var omdrejningspunktet for ejerskabet, har været omfattet af strukturændringer. De har mistet noget af deres relevans i et moderne forbrugerbillede. Butikker med beklædning, boligartikler, bøger, specialfødevarer m.v. er f.eks. i høj grad blevet indlemmet i kædekoncepter, hvor der ikke længere er et distinkt lokalt ejerskab. Værkstedsfunktioner for eksempel med reparation, personlige services er nu omfattet af vækst- eller effektivitetskrav, som kan være vanskelige at honorere i en ældre ejendoms veldefinerede afgrænsning. I Kolding findes der kun få ejerbruger-ejendomme. Der er dog eksempler på nyerhvervelser, som læner sig op ad noget af det gamle idegods, men som udfolder det på nye måder. En ejer af en butik med remedier til håndarbejde og kunsthåndværk har købt en ejendom med butik i stueetagen og bebor selv etagen ovenover. Forretningskonceptet i stueetagen er kombineret med almindelige 23

butiksfunktioner, e-handel og kurser og workshops, som afholdes i butikkens lokaler. Ejendommen er beliggende i et område af Kolding, hvor der sker en vis transformation fra erhverv til bolig. Der kan ligge en investeringssikkerhed for ejeren i, at arealerne i stueetagen om nødvendigt vil kunne omdannes til bolig. En historisk ejendom, som rummede den første nationalbankfilial i Kolding, har huset et advokatkontor i mange år, men en ny ejer arbejder med at omdanne den til rammer om eget konsulentfirma, et butikshotel og bolig for ejeren i tagetagen. Der er også her tale om en ny form for fleksibel flerbrug, som kan tilpasses forskellige nye markedssituationer og behov i byen. Begge disse ejere giver udtryk for et ønske om at bidrage til byens langsigtede udvikling og engagerer sig heri.

Lokalinvestorerne Denne investorkategori er kendetegnet ved en ejendomsportefølje opbygget over en længere årrække og primært beliggende i eget relativt nære lokale område, herunder i bymidten. Ejerne er for eksempel bygningshåndværkere med egen virksomhed, hvor økonomisk overskud løbende er blevet placeret i ejendomme. Måske trængte ejendommene ved købet til en modernisering, som kunne varetages af håndværksvirksomhedens folk. Således er ejendommene indlemmet i en fleksibel samlet virksomhedsdrift. Ejendomme betyder for denne type ejere mulighed for sikre løbende beskæftigelse til gode medarbejdere og økonomisk hensigtsmæssig anvendelse og cirkulation af byggematerialer m.v. Mindre ejendomme, som er bekvemt beliggende, kan konstituere en langsigtet kapitalanbringelse med muligheder for en fornuftig indtjening ved udlejning og løbende opgradering. Ved at holde investeringerne inden for et mindre lokalområde, kan der også finde en effektiv løbende overvågning og drift sted. Disse ejere anlægger en meget praktisk, pragmatisk og operationel vinkel på ejerskabet. Kolding har flere lokalinvestorer med disse kendetegn. De driver deres portefølje på en jordnær måde med blik for, at de er med til at stille boliger og forretningslokaler til rådighed for lejerkategorier, hvoraf mange måske er på gennemtræk. Lejerne kan betale en markedsmæssig, men ikke høj husleje. Lejerne er som kunder og samarbejdspartnere mindre krævende, herunder fordi de måske kun har brug for lejemålet i kortere tid. Ejerne kan om nødvendigt tåle nogen tomgang, blandt andet fordi investeringerne holdes på et moderat niveau. Ejerskabet omfatter relativt anonyme ejendomme uden historisk set særlige kvaliteter eller beliggenhedsmæssig trofæstatus. Lokalinvestorerne sætter fokus på ejendommenes økonomiske flows, og afbalancerer alle investeringer i forhold hertil. Lokalinvestorerne er optaget af, at kommunen bidrager til funktionaliteten omkring deres ejendomme, herunder vejadgang, parkeringsforhold, vedligeholdelse samt rengøring af gaderummene. Dækningsafgiften har været et diskussionspunkt, hvor lokalinvestorerne markerer et stærkt ønske om at afvikle denne afgift. Det kan være en illustration af lokalinvestorernes tendens til at forvalte ejerskabet med stort fokus på den økonomiske driftsside. Italesættelsen er således, at fællesarealerne er kommunens opgave, ikke ejernes. Disse ejere finder, at deres ansvar primært ligger i at drive deres egen virksomhed inden for egen matrikel, og de bidrager i mere begrænset omfang til bredere udviklingsdynamikker og samarbejdspotentialer i bymidten.

Ejendom med blandede funktioner i gågaden Østergade. Ejeren har arbejdet med at modernisere både erhvervs- og boliglejemål, men den drives alligevel med en vis tomgang.

De spekulationsbaserede ejendomsejere Denne kategori af ejere er professionelle ejendomsejere, som har et klart fokus på erhvervelse, udvikling, drift og salg af fast ejendom. Ejerskabet kan være baseret på et kapitalgrundlag fra salg af eller overskud fra andre former for virksomhed, som så placeres i fast ejendom, eventuelt som risikospredning sammen med eller som supplement til andre investeringer i værdipapirer m.v. Ofte vil ejendomsdrift være en mindre sideaktivitet til andre og mere dominerende forretningsaktiviteter, og ejendommene drives i nogle tilfælde som særskilte selskaber. Der kan være tale om krydsejerskaber med flere parallelle ejendomsselskaber og brugervirksomheder. Sådanne komplekse ejerskaber og -strukturer kan begrundes både i mulighederne for at aktivere finansiering fra flere kilder, men også for, hvis aktuelt, at kunne afhænde ejendommene som virksomhedsoverdragelser. Disse strategisk velfunderede ejendomsejere vil typisk gå efter lidt større ejendomskomplekser, hvor der er en eller anden form for transformationspotentiale, som kan aktiveres for at imødekomme en ny eller ændret efterspørgsel. Disse ejere har klart blik for kvantitative eller kvalitative ændringer i arealefterspørgslen i samfundet, og hvordan disse ændringer sætter sig igennem i lokalområdet. F.eks. har en ejer i Kolding købt og omdannet en ejendom med klubværelser rettet til

studerende til små individuelle lejligheder til samme målgruppe, men i bedre kvalitet. Flere ejendomsejere har fokus på demografiske faktorer, som er afgørende for deres marked, herunder f.eks. optaget af både danske og udenlandske studerende på uddannelsesinstitutionerne. Nogle af ejerne i denne kategori noterer sig sammenhænge med udviklinger af butikslivet i andre dele af kommunen. De nævner blandt andet konkurrence fra Kolding Storcenter som en af de faktorer, der nødvendigvis må bidrage til at gentænke anvendelsen af fast ejendom med butikslejemål. De har fokus på, hvordan sådanne strukturændringer i detailhandlen påvirker ejendomspriser og belåningsmuligheder. A. L. Passagen er en koncentration af ejendomme i samme karré med en enkelt ejer, og området har over årene udviklet sig til et hotspot for cafeer, restauranter m.v. Komplekset af ejendomme drives med meget aktivt ejerskab, hvor ejeren dyrker og understøtter udviklingspotentialer og samarbejdsmuligheder med lejervirksomhederne. Det er magtpåliggende for ejeren ikke bare at sikre en investering i en velbeliggende og samlet ejendomsportefølje, men også at bidrage til at vedligeholde gode rammer for bylivet og for de virksomheder, som er garanter herfor. Flere ejendomsejere har et blik for at skabe værdi for deres lejere og dermed også indirekte for deres egen udlejningsvirksomhed. På den måde kan de måske se frem til stabile lejere, som har gode rammer for at drive deres virksomhed. Der er eksempler på, at ejendomsejere har foretaget ganske store investeringer i butiks- og produktionsudstyr på vegne af og sammen med lejerne. Dette strategiske udsyn kan lette iværksætteres etableringsomkostninger. Men modydelsen kan f.eks. bestå i en længere uopsigelighedsperiode, hvilket bidrager til at sikre et nødvendigt afkast af denne investering og engagement for ejendomsejeren. Dog fremgår det af interviews, at ejendomsejere med tomme lokaler ofte bliver kontaktet af iværksættere, der ønsker at starte pizza-, kebab-, sandwichbarer, frisørsaloner, tatoveringsforretninger o.l. De kan få afslag, hvis udlejerne vurderer, at markedet er mættet for sådant udbud i Kolding Bymidte, eller hvis finansieringsinstitutioner, der skal stille kapital til rådighed for ombygning, vurderer lejerne som usikre. Ejendomsejerne observerer i gadebilledet, at der er mange åbninger og genlukninger af forretninger med et spinkelt forretningsgrundlag eller i meget konkurrenceudsatte brancher. Der eksisterer eksempler på, at der er givet erhvervslejere en lavere begyndelseshusleje, eller der er indgået en trappehuslejeaftale, men det er set fra ejernes side ikke en ønskesituation.

De store investorer med langsigtede investeringsstrategier Denne type af investorer driver deres ejendomsportefølje på en roligt ekspansiv måde, men også med en stabilitet, som signalerer, at de er permanent til stede i bymidten og ønsker at være med til at sætte præg på den. Ejerskabet til betydelige arealreserver kan give stor direkte og indirekte indflydelse på byens udvikling. I Kolding nævnes Pierre Ejendomme A/S som en ejendomsinvestor af denne type med langsigtede og permanente investeringer i bymidten. Aabenraa har Stenbjerg Ejendomme A/S. I begge tilfælde er der tale om ejere, som nyder en stor generel anerkendelse i deres respektive byer. Ejerne driver deres ejendomsselskaber med velfunderet faglig og økonomisk indsigt, men de arbejder også aktivt på og har succes med at udvikle sig som ”brands” i byerne. Det sker for Pierre Ejendomme A/S' vedkommende ved hjælp af synlig skiltning, høj vedligeholdelsesstandard og klar og åben forventningsafstemning med både erhvervs- og boliglejere. I Aabenraa er Stenbjerg Ejendomme A/S’

særlige varemærke bevaring af historiske bymiljøer og tilføjelse af nye bygninger, som tilpasser sig bygningskulturen i byen.

Pierre Ejendomme A/S har en række prominente og velvedligeholdte ejendomme i Kolding Bymidte, og ejerskabet markeres med iøjnefaldende skiltning og tydelig branding. Bemærk skiltet placeret i facadefrisen over butikspartiet.

Investorer med en stor portefølje har typisk en indflydelse på beslutningsprocesser om udvikling i bymidterne, herunder fordi de selv har kapaciteten til at være projektdrivende. De har en indgående indsigt i potentialer i byen og screener muligheder for nye investeringer, for eksempel gennem strategiske omdannelser. De har ressourcer til at foreslå og være primus motorer i eventuelle mageskifter både med andre private aktører og med offentlige ejere med henblik på større transformative greb. Til gruppen af langsigtede investorer hører også for eksempel ejerne af ejendomskomplekser til supermarked, butiksarkader o.l. Salling Group Ejendomme ejer for eksempel mange ejendomme i bymidter landet over, primært til koncernens egne forretningsaktiviteter. Kolding-ejendommen er erhvervet og udviklet gennem en lang årrække med henblik på at fungere som rammen om et stort Føtex supermarked. Salling Group Ejendomme ejer også et parkeringshus i bymidten, som er af strategisk betydning ikke bare for supermarkedet, men også for brugere af byen generelt. Investeringen er

langsigtet, men Salling Group arbejder løbende med transformeringer for at tilpasse til tendenser og udviklinger inden for dagligvarehandel m.v. I Kolding overvejes mulighederne for omdannelse af etager i tomgang over butikken til boliger. En mere volatil udvikling i forskellige anvendelser kan betyde, at selv store private investorer kan finde anledning til at afhænde dele af deres porteføljer eller tillempe deres strategier.

Føtex er bygget ind i en større og bygningsmæssigt meget kompleks karré. Dansk Supermarked Ejendomme har planer om at ombygge denne tillukkede facade i Søndergade og eventuelt bløde bygningskroppen op med små boksbutikker, som kan udlejes til mindre forretningsdrivende i kortere eller længere tid.

Formueforvalterne Formueforvaltende selskaber vinder et stadig større indpas på ejendomsmarkedet. Der findes både danske og udenlandsk baserede firmaer af denne type. De forvalter opsparede midler fra virksomheder, privatpersoner eller pensionskasser, som insisterer på et kontinuert afkast af deres opsparing, men som ikke selv ønsker at involvere sig i drift af ejendomme. En række af disse selskaber er kendt for en relativt aggressiv investeringsstrategi, hvor især Blackstone (i Danmark under navnet Kereby) har været meget omdiskuteret. Undersøgelserne af ejerskaber i Kolding Bymidte viser, at der ikke er en tilstedeværelse af internationalt baserede formueforvaltere. En enkelt mindre formueforvalter med dansk afsæt, men med 28

forretningsadresse i Luxembourg, har solgt ud af sin portefølje. Nogle investorer med formueforvaltningsbehov og investeringer i en række forskellige geografier kan ligge inde med tomme ejendomme i længere tid, f.eks. med henblik på opnåelse af en prisstigningsgevinst. En sådan spekulativ tomgang kan være til ugunst for byen. Når Kolding Bymidte tilsyneladende ikke tiltrækker formueforvaltere i særlig høj grad, kan det være et udtryk for, at indtjeningsmulighederne eller kapitaltilvækstpotentialerne uanset forvaltningspraksis ikke modsvarer investorforventningerne. Forretningsmodellen for de mest omdiskuterede formueforvaltere består i, at de istandsætter ejendommene og forventer muligheder for at opnå en lejeforøgelse og med den base eventuelt også kapitalgevinst ved gensalg af ejendommen. En tæt bymidte rummer typisk mange mindre ejendomme i en historisk kontekst, som skal driftes med en lokal og fleksibel opfølgning, og det kan være mindre attraktivt for de institutionelle investorer og formueforvaltere. Generelt har formueforvaltere kapacitet til strategisk omrokering af deres portefølje, hvor indtjeningsmuligheder udgør beslutningsparametre. De engagerer sig kun beskedent i de lokalsamfund, hvor de opererer. Pensionskasser, som er veletablerede på det danske marked og en del af samfundets bærende økonomiske infrastruktur, er også formueforvaltere af private danskeres opsparing. Også disse er næsten fraværende i Kolding Bymidte.

Velfærdssamfundets institutionelle investorer Stat, kommune, halvoffentlige organisationer og foreninger med almene eller filantropiske formål er meget store ejendomsejere i bymidterne. Det er af betydelig interesse for bymidternes udvikling at følge den måde, som netop disse ejerkategorier forvalter deres ejerskab. Som det fremgik af afsnittet om ejerne i bymidten, er omfattende ejerskab til bymidtens kvadratmeter også tilfældet i Kolding. Der gælder helt andre vilkår for disse ejere end for private ejere. Kolding Kommunes bygninger anvendes for en stor dels vedkommende til administration, herunder det gamle rådhus på Akseltorv og en stor bygning ved Nikolaj Kirke, som blandt andet rummer borgerservice. Kolding Kommune bestræber sig på at optimere sit arealforbrug, herunder at frasælge ejendomme, hvis der ikke længere er behov for arealet. Kommunen har dog besluttet at bibeholde sine arbejdspladser i bymidten ud fra den betragtning, at kommunale aktiviteter skal bidrage til bymidtens puls. Kommunen ejer også ejendomme, som anvendes til kulturformål, herunder blandt andet Nicolaikomplekset, som er et vigtigt multifunktionelt aktivitetssted i byen. Idræts- og foreningsanlægget i Brostræde og biblioteket på Stationspladsen er også funktionelle trækplastre for byen. Kommunens forvaltninger søger kontinuert at tilpasse brugen af de publikumsrettede arealer, så de har en relevans for borgere og besøgende. Kommunen har mange muligheder for at agere proaktivt og langsigtet som ejendomsinvestor. F.eks. har Kolding Kommune købt det nedlagte posthus med henblik på omdannelse til boliger på lang sigt. Indtil da udlejes bygningen til semi-offentlige formål i den ”socialøkonomiske hub”. Overtagelsen af bankbygningen i Jernbanegade med henblik på nedrivning er et andet eksempel på kommunalt strategisk opkøb. Det vil tage kapacitet ud af et trængt ejendomsmarked og skabe rum for nye muligheder i byens indretning. På den måde agerer kommunen som aktiv ejendomsinvestor ikke bare med at skabe plads til aktiviteter, som borgerne efterspørger, men også ud fra bredere byudviklingshensyn.

Den tidligere FDB-chokoladefabrik ejes af Kolding Kommune og rummer nu en række forskellige idræts- og foreningsaktiviteter. Bygningen er med til at generere et flow i byen. Den kritiseres dog for, at aktiviteterne har for lidt kontakt med og synlighed fra gadeniveau.

De to museers bygninger ejes af den statslige organisation Bygningsstyrelsen, som sikrer bevaring, udvikling og vedligeholdelse. Slotsbanken har en afgørende betydning for Koldings identitet, og det statslige engagement er essentielt.

De private ejendomsaktørernes forretningsmæssige udviklingsstrategier De interviewede private ejendomsejere kan ikke placeres fuldstændig præcist i de kategorier, som den internationale forskning på området indikerer. Men de opererer typisk med en eller anden grad af blanding af de motiver, som ligger i spændet over de fire førstnævnte grupper. Hovedparten af de i dette projekt interviewede ejendomsejere giver udtryk for et klart engagement i Kolding. De kender byen og forskellige aktører indgående, og de gør sig tanker om fremtiden. Men samtidig beskriver de deres forretningsmodeller som økonomisk styrede, hvor det handler om på kort og længere sigt at sikre overskud, afkast og værdistigninger. Deres stillingtagen til byens udvikling skal altid ses gennem denne linse. Ejerne forholder sig til de umiddelbare anvendelsesmuligheder for de etagemeter, som de råder over. På kort sigt kan de gennem mindre ombygninger trimme kapaciteten bedre til løbende at

matche forventninger på markedet. Flere af de interviewede ejere har erhvervslejemål i stueetager, som står tomme. De finder markedet for potentielle lejere til butiks- og andre erhvervslokaler særdeles trængt, og de er meget opmærksomme på, hvordan de kan tilpasse lokalerne til interesserede lejeres behov. De arbejder på at sikre en balance mellem ønsket om at opnå en indtægt på lejemålene og niveauet for de investeringer, som eventuelt skal foretages i forbindelse med en udlejning. Der indgår mange overvejelser, herunder også bestræbelser på så retvisende som muligt at vurdere den forretningsmæssige bæredygtighed i lejernes virksomheder. De interviewede ejendomsejere påbegynder ofte ikke ombygning i et erhvervslejemål, før de er nogenlunde sikre på den lejer, som lejemålet eventuelt skal tilpasses til. Det betyder, at de udbudte lejemål i udbudsperioden ofte ikke fremstår særligt attraktive. De er ”rå” og tydeligvis i en ”venteposition”, herunder med store skilte ”til leje” på facaden. Af frygt for fejlinvesteringer viger ejerne tilbage for at forberede lejemålene til særlige lejerkategorier eller funktioner. Der er kun få eksempler på, at ejerne beretter om erfaringer med at være mere offensive over for potentielle lejere. Det er et meget stærkt anker i ejendomsejernes operationelle virke, at de så vidt muligt ønsker lejere (både virksomheder og beboere), som har en længerevarende tilstedeværelse i de pågældende lejemål. Det er ønskeligt både af indtjeningsmæssige årsager og af hensyn til den løbende drift, hvor hyppige udskiftninger medfører ekstra omkostninger. Af den grund tænker de sig ekstra om i forbindelse med at acceptere mere fleksible lejevilkår. Ofte kan tomgang i en periode være bedre for dem end en kort lejekontrakt. Ejendomsejerne viger tilbage for at tilbyde lejerne reduceret husleje eller trappeleje. En vigtig årsag er, at en lavere opnået husleje påvirker værdiansættelsen af ejendommen, som foretages ud fra en afkastberegning. Det er især af betydning, hvis huset indgår i en portefølje, som ønskes handlet inden for en overskuelig tidshorisont, eller hvis ejeren ønsker at opnå gunstige realkreditlån, for eksempel i forbindelse med udvidelse af porteføljen (gearing) eller investeringer i større renoveringer. Muligheden for selv at kunne træffe beslutninger om udviklingen og vedligeholdelsen af ejendommene ligger flere af de interviewede private ejere stærkt på sinde, og de ønsker så vidt muligt ikke at gå ind i ejerlejlighedsejendomme eller i ejendomme, hvor man er afhængig af andre medejere. Disse ejere ønsker at kunne disponere selvstændigt. Nabosamarbejdet om bygningerne og friarealerne fremstår i denne undersøgelse som yderst marginalt og stort set kun forekommende ved kommunens mellemkomst, f.eks. ved gadeomlægninger o.l.

Ejendomsejernes bidrag til byens revitalisering Redegørelsen ovenfor giver et billede af, hvordan et antal interviewede ejere driver deres ejendomsaktiviteter i Kolding Bymidte ud fra forskellige perspektiver. Uden at disse nødvendigvis er repræsentative for alle ejere, så giver det et indblik i de grundlæggende holdninger. Her fremgår det, at ejendomsaktiviteter i helt overvejende grad ses ud fra indtjenings- og investeringsøkonomiske perspektiver. Men det økonomiske fokus står ikke nødvendigvis i et modsætningsforhold til ønsket om at bidrage til byens revitalisering og skabe en synergi. I dette afsnit behandles, hvordan ejerne ser på dette spørgsmål. Der er eksempler på, at ejerne ud over de driftsmæssige interne rutiner også har et skarpt øje på, at revitaliseringen af byen kommer alle til gode. Fastholdelse af deres egen investeringsværdi afhænger af, at der er aktivitet i husene, ikke bare i egne ejendomme, men også i naboernes.

En ny spilcafe i Jernbanegade har opnået en for mange uventet stor publikumspopularitet. Ejeren har holdt bygningen i live med en minimal facaderenovering.

Som nævnt ovenfor har ejeren af A. L. Passagen ApS investeret mere i udvikling af nogle restaurantenheder, end de reelt i første omgang kunne bære, men investeringerne begrundes i den samlede attraktivitet af stedet, og dermed muligheden for at styrke de forretningsmæssige potentialer for lejere i andre lejemål i karreen. Der ligger her branchemæssige synergiovervejelser, som ikke genfindes på samme eller andre måder og andre steder i bymidten. Kolding Bymidtes løbende strukturelle forandring omfatter gradvise ændringer af lokaliseringen af butiksaktiviteter. I forbindelse med butikslukninger og -åbninger flytter de sig fra Jernbanegade og gader i det historiske centrums periferi hen mod Østergade, Helligkorsgade og Søndergade. Der er i høj grad tale om en organisk og ikke styret udvikling, som finder sted i forbindelse med lukninger, generationsskifte, konkurser, nyetableringer og flytninger. Der er meget få eksempler på strategiske flytninger inden for bymidten, hvor en lejervirksomhed ved en flytning udvider sine aktivitets- og indtjeningsmuligheder. Det fremgår af interviewene, at barriererne kan bestå i, at butikkerne har investeret i istandsættelser, hvor de ved fraflytning ikke nødvendigvis kan hente deres penge hjem igen, og hvor de ved et nyt lejemål skal indbetale nyt depositum og igen bruge penge på butiksindretning. Det er en konkurrence mellem ejerne af ejendommene, og initiativer til flytninger vil ikke komme fra dem, med mindre de ser et klart formål og fordele i forbindelse med frigørelse og genudlejning. Sådanne fordele er typisk ikke til stede i en bymidte med megen tomgang, som er ”lejers marked”. 32

De interviewede ejendomsejere finder meget samstemmende, at bymidten kun har en publikumsberettigelse, hvis den kan noget andet end Kolding Storcenter. Den berettigelse består i, at der er muligheder for oplevelser, som skiller sig ud. Ejendomsejerne er opmærksomme på, at de tomme butikslokaler har en meget markant negativ effekt på byens image og måske i sig selv bidrager til en nedadgående spiral. Selv om det er omfattet af praktiske og økonomiske dilemmaer for ejerne, så benyttes nogle af lokalerne indimellem til midlertidige formål. De eksempler illustrerer mulighederne for at lægge liv ind i og skabe en oplevelsesunderstøttende aktivitet midlertidigt i tomme butikslokaler, herunder som en filantropisk aktivitet, som ikke bidrager til omsætningen i ejendomsvirksomhederne. Nogle ejere har også stillet lokaler til rådighed til kunstudstillinger, workshops, pop-up events, politiske partiers valgaktiviteter m.v.

Ejendomsejernes syn på udviklingsbarrierer og -muligheder Koldings ejendomsejere har blikket vendt mod andre byer, når de vurderer udviklingsbarrierer og -muligheder. De nævner blandt andet byer, som har et mere koncentreret gågadeareal, som kan bidrage til at styrke den samlede attraktivitet og menneskeflowet. De kan også nævne eksempler på byer, hvor kommunerne har skudt store midler i omdannelser af gadeforløb, friarealer og opholdsmuligheder, og hvor der er sket tilpasninger af trafik, adgangsforhold og parkering. Ejendomsejerne har i overvejende grad en tilbøjelighed til at lægge ansvaret for Koldings udfordringer over på andre, herunder især på kommunen. Kommunen kritiseres for langsomhed og for ikke at tegne en klar vision og linje for byens udvikling og samlet at arbejde for at realisere den. På den positive side nævnes gadeomlægninger i Klostergade og ved Knudepunktet. Potentialerne for nye boliger i umiddelbar nærhed af bymidten deler vandene, og ejendomsejerne er ikke enige om, hvor stort behovet for nye boliger er, og hvordan en boligekspansion vil kunne påvirke konkurrenceforholdene i den eksisterende ejendomssektor. Nye boliger af bedre kvalitet end gennemsnittet for bymidten vil kunne forrykke konkurrencen, men måske også stimulere til en egen forbedringsindsats for boligerne. Der synes at være et meget begrænset overblik over sådanne dynamikker, og hvordan der kan arbejdes med sammenhængende omdannelsespolitikker. Ejerne mener også, at kommunen er for langsom til at ændre lokalplaner i retning af en større fleksibilitet i anvendelsesmulighederne. Det står dog i nogen grad i modsætning til det faktum, at der i de senest vedtagne lokalplaner fra 2020, 2024 og 2026 er åbnet ganske store muligheder for anvendelsesskift. Dog henviser de fleste af de interviewede ejere og andre aktører til, at Låsbygadeområdet efter planændringer er kommet ind i en gunstig udvikling, og at den kommunale opmærksomhed om området sammen med et styrket beboerengagement har virket befordrende. Nogle ejere mener, at byen bør åbnes mere op for biltrafik og parkering i gågadesystemet, og de er af den overbevisning, at det vil trække besøgende og handlende ind og gøre det nemmere for beboere og handlende. Andre finder, at sådanne træk vil sænke den samlede attraktivitet af bymidten. Samlet set synes der at være en ganske stor diskussion blandt ejerne om, hvad der styrer udviklingen i bymidten, herunder de værktøjer som kommunen kan benytte sig af. Ejerne ser dog sig selv mest som ”tilskuere” til, og ikke aktører i bymidtens udvikling, undtagen for så vidt angår specifikt deres egne matrikler. De kan adspurgt herom kun bidrage med meget få forslag til, hvordan man kan imødegå udfordringerne og forløse byens potentialer. Der er ingen forslag til radikale ændringer, for eksempel nedrivninger, byggeprojekter, omfattende renoveringer, mageskifter, klimarelaterede indsatser, grønne investeringer m.v. Der er en stor utilbøjelighed til at se egne ejendomme i en 33

større kontekst, og selv direkte adspurgt kommer der kun få refleksioner over synergimuligheder ved at ”lægge egne æg i kurven”. De interviewede ejere giver nogle få eksempler på, at de arbejder sammen med andre ejendomsejere. Hvis det er tilfældet, så handler det primært om at løse meget konkrete problemer på deres arealer og i de umiddelbare nærområder. Men de mødes herudover i forskellige fora, herunder i Business Kolding og et af kommunen nedsat forum for udvalgte ejendomsejere. Ejerne har taget meget positivt imod kommunens initiativ til dette ejerforum. Man kan observere små tendenser til handlingsparate fora, for eksempel i Munkegade-kvarteret, og det er måske kimen til nye måder at arbejde sammen på tværs af ejere og brugere af byen.

Konklusion: ejerdynamikker i en nøddeskal Denne undersøgelse omhandler et bycenter med udfordringer. Det er en by, hvor markedskræfterne og omverdensbetingelserne sætter opadgående pris- og udviklingsspiraler på hold. Kolding ligner på den måde mange andre mellemstore byer både i Danmark og i andre lande, hvor ejerne er en meget heterogen skare med forskellige interesser. De større byer som København og Aarhus kendetegnes ved en arealefterspørgsel, som giver muligheder for at tilvejebringe kapital. Det er med til at skabe stor forandringsparathed og investeringslyst, en dynamik som på sin side bidrager til økonomisk vækst og afsmittende aktiviteter. I modsætning hertil er dynamikkerne i byer som Kolding og andre bymidter langsommere og koncentreres eventuelt i delområder. Der er små tendenser i Kolding til, at tilstanden kan påvirkes, herunder hvis både ejere og beboere kan være fælles om en optimisme om en udviklingsvej. Det sker i øjeblikket i det mest hippe område, nemlig Låsbygadeområdet, men selv her er udviklingen meget langsom. Omvendt er usikkerheden om, hvad der skal ske med Jernbanegade, med til at sætte investeringer i stå, og der finder en hastig udskiftning af butikker sted i gaden. Dette afsnit benytter sig af Dixon (2009) og Christophers (2023) ejertypologier til at undersøge motivationen til at bidrage til udviklingen af byen. Det står klart, at Kolding har en lav repræsentation af de mest aggressive typer af investorer, herunder de som kalkuleret træder ind i markedet, foretager værdiskabende bygningsændringer og er i stand til at realisere denne værdi enten ved frasalg efter nogen tid, eller ved at bero på en mere rentabel drift. Således er der ingen internationale formueforvaltere repræsenteret. Også institutionelle investorer som pensionskasser betyder relativt lidt i byen, idet deres volumenkrav ikke passer til byens struktur. De tilbageværende investorer har forskellige motiver. Der er stor vægt på rentabiliteten. Men når det er sagt, så ses der også blandt de interviewede en stor veneration for byen og en indsigt i dens kvaliteter. Men de er tilbageholdende med at skabe aktive partnerskaber om at udnytte potentialer og dermed måske udsætte deres egne investeringer for en yderligere risiko. Man kan pege på, at en by som Kolding ikke præges af dilemmaer som større byer med en massiv gentrificering, dvs. ufrivillig og utilsigtet udskiftning af beboere. På godt og ondt begunstiger udviklingen ikke en befolkningsændring over mod mere købedygtige segmenter, som ønsker bedre bokvalitet, og som kan betale højere huslejer. Der sker heller ikke en omdannelse til ferieboliger og skyggehoteller. Der er ikke fra ejerside en tydelig respons på efterspørgselsglidninger af den karakter i det generelle boligmarked i en by som Kolding. Dette afsnit handler primært om private ejendomsejere. Men som nævnt findes der i en by som Kolding og tilsvarende byer også potentielt en institutionel investorkreds, som i princippet kan assistere 34

med at drive et erhvervs- og boligmarked og en økonomi frem, og som måske dækker nye behov. De kan således være vigtige supplementer i en revitalisering. Men den almennyttige boligsektor, kommunale og statslige ejere er underlagt meget skarp regulering. I de historiske bycentre er der svage incitamenter til, at stærke institutionelle aktører med en stor permanent tilstedeværelse som ejendomsejere kunne ønske at træde ind i revitaliseringsarbejdet.

Lokal ejendomsfinansiering og national finansieringsstabilitet Indledning om kapitaliseringens lag Denne undersøgelse fokuserer på de historiske bymidter og de udfordringer, der knytter sig til deres udvikling. I de foregående afsnit er der præsenteret analyser af Kolding Bymidte, herunder hvem der ejer byens ejendomme, hvordan ejerne forvalter deres porteføljer, og hvilke forretningskoncepter der præger anvendelsen af bygningerne. Disse forhold viser, at både ejere og brugere selv kan påvirke dele af deres udviklingsbetingelser. Men der findes også rammevilkår, som hverken den enkelte ejer, bruger eller kommune kan ændre direkte, og som derfor kan begrænse mulighederne for at udvikle bymidten. Sådanne rammevilkår kan forstås som systemiske udviklingsbarrierer. De udspringer ofte af brede lovgivningsmæssige og samfundsmæssige hensyn og tendenser, som i sig selv er legitime og nødvendige. Regulering af den finansielle sektor skal f.eks. reducere risikoen for økonomisk overophedning, spekulation og finansiel ustabilitet. Men når generelle reguleringer virker ind i lokale ejendomsmarkeder med meget forskellige økonomiske forudsætninger, kan der opstå utilsigtede geografiske konsekvenser. Som det blev vist i et tidligere afsnit, har ikke alle ejendomsejere brug for at benytte lånemarkedet. Men hvis der er behov for at rejse kapital i en ejendom, afhænger muligheden af flere faktorer: kreditinstitutternes kapitalkrav og vurdering af låntagers soliditet, projektets evne til at opfylde krav om kritisk leje, den observerede nettoleje i det lokale marked og investorernes afkastkrav udtrykt gennem nettostartafkast. Tilsammen bestemmer disse forhold, hvor meget værdi en ejendom kan kapitaliseres til, og dermed hvor stort et finansierings- og investeringsrum ejeren reelt har. Afsnittets centrale pointe er, at den systemiske udviklingsbarriere ikke opstår gennem én enkelt mekanisme. Den opstår i samspillet mellem finansiel regulering, kreditpraksis og lokal markedsværdiansættelse. En regulering, der er begrundet i et nationalt ønske om finansiel stabilitet, kan derfor få forskellig praktisk betydning i forskellige geografier. I markeder med lavere nettoleje og højere risiko kan samme krav til soliditet, driftsoverskud og gældsservicering føre til et smallere belåningsgrundlag og dermed mindre mulighed for at finansiere ombygning, renovering og kvalitetsløft. Figurerne og tabellerne i afsnittet viser lokale markedsvilkår, som de generelle finansielle krav virker ind i, og afsnittet sammenligner Kolding med andre byer, herunder også København og Aarhus. For København er de data, som er anvendt i dette afsnit, opdelt på andre måder end i de øvrige byer. Derfor er København ikke medtaget i alle oversigter og tabeller.

Kan renovering betale sig i en by med en kompleks ejerstruktur og komplicerede fysiske forhold? Det er ikke alene et spørgsmål om lokale forhold, men også om systemiske finansieringsvilkår, der ikke bestemmes lokalt. Gård bag Østergade og Jernbanegade i Kolding.

Data til denne undersøgelse er hentet fra Nordicals kvartalsanalyser. Nettoleje anvendes som indikator for ejendommenes indtjeningsgrundlag, mens nettostartafkast anvendes som indikator for markedets afkastkrav og risikovurdering.

Kapitalbufferkrav og krav til låntagers soliditet Finanskrisen i 2008 tydeliggjorde en række sårbarheder i både den danske og den europæiske økonomi. Som reaktion herpå oprettede EU i 2011 et systemisk risikoråd med det formål at identificere og forebygge systemiske risici. I Danmark fulgte man op i 2013 med etableringen af et nationalt systemisk risikoråd. Rådet har mandat til at vurdere hele det finansielle system, men et centralt

fokusområde i denne sammenhæng er risici forbundet med fast ejendom (Hougaard Jensen & Sangill, 2021). En længere periode med lave renter, et højt omfang af afdragsfrie lån og markante prisstigninger på boligmarkedet, særligt i hovedstadsområdet, har fået Det Systemiske Risikoråd til at udstede henstillinger til erhvervsministeren (Det Systemiske Risikoråd, 2023 og 2025). Rådet anbefalede at aktivere en sektorspecifik buffer på 7 % for at begrænse bankers og realkreditinstitutters eksponering mod ejendomsselskaber. Det betyder med andre ord, at institutterne skal lægge mere kapital til side, så den finansielle sektor bedre kan modstå eventuelle nedskrivninger og tab, f.eks. som følge af højere renter eller faldende indtjening. Bygge- og ejendomssektoren kan forstærke økonomiske udsving, og sådanne effekter kan brede sig til resten af økonomien. Derfor er sektoren underlagt særlig opmærksomhed. Ejendomsselskaber er virksomheder, hvis hovedaktivitet består i at eje og udleje ejendomme, både til beboelse og erhverv, samt at gennemføre byggeprojekter med henblik på efterfølgende salg. Rådet peger på, at netop denne type selskaber i tidligere kriser har påført danske kreditinstitutter betydelige tab og samtidig bidraget til at forstærke økonomiske tilbageslag. Selskaberne er desuden særligt sårbare over for ændringer i renteniveauet, fordi både deres aktiver, passiver, indtægter og udgifter påvirkes direkte af renteudviklingen. Almennyttige boligorganisationer og andelsforeninger undtages, da de opererer under andre finansieringsvilkår. Implementeringen af kapitalbufferkravene ligger hos kreditinstitutterne. En yderligere bufferopbygning vil især skulle ske i de mest eksponerede institutter. Tiltaget kan indebære, at banker og realkreditinstitutter reagerer ved at forhøje renter og bidragssatser samt ved at stramme kreditvurderingen. Som følge heraf kan ejendomsselskaber blive nødt til at genoverveje deres ekspansion og udviklingsplaner for deres ejendomsporteføljer. Reaktionens omfang afhænger af en række specifikke forhold, herunder kapitalsammensætning og indtjeningssituation. Samlet set er der dog en betydelig sandsynlighed for, at aktiviteten i ejendomssektoren, som er finansieret med fremmedkapital, bliver dæmpet, hvilket også er formålet med bufferkravet. Kapitalbufferkravet kan dermed forstås som et forsigtighedsinstrument. Det skal reducere risikoen for, at projekter finansieres, selv om de senere viser sig at være for risikable og bidrager til finansiel ustabilitet. Men en sådan forsigtighed kan samtidig øge risikoen for den modsatte fejl: at projekter, som kunne have været økonomisk bæredygtige og bymæssigt værdifulde, ikke bliver finansieret. Hvor grænsen trækkes mellem disse to fejltyper, er i sidste ende et politisk og samfundsøkonomisk valg. Pointen i denne sammenhæng er, at en regulering, der er begrundet i risikoen for overophedning i nogle dele af ejendomsmarkedet, også kan få betydning for finansieringsmulighederne i svagere markeder i provinsbyernes centrale dele. Kraka Advisory (2023) anslår, at de samlede forventede ekstraomkostninger ved stramning af bufferkravet for ejendomsselskaberne vil beløbe sig til omkring 1 milliard kroner årligt. I Kraka-rapporten drøftes det, i hvilket omfang denne merudgift kan ende med at blive overvæltet til lejerne. Reguleringen af lejemarkedet indebærer, at sådanne ekstraomkostninger kun kan føres over på lejerne i bestemte tilfælde, blandt andet ved erhvervslejemål og i boliglejemål, hvor huslejen enten er fri eller fastsættes efter det lejedes værdi. Det omfatter hele erhvervslejeområdet og omtrent halvdelen af boligudlejningsmarkedet. For især boligområdet kan der gå relativt lang tid, før højere renter og bidragssatser slår igennem i huslejen.

Kapitalbufferen er imidlertid ikke den eneste regulering af robustheden i det finansielle system. Den spiller sammen med andre former for regulerende indsatser og med kreditinstitutternes konkrete vurdering af en låntager og et projekt. Finanstilsynets (2023) vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er toneangivende for god praksis i kreditinstitutterne. Vejledningen begrundes med ”risikoen for en konjunkturforværring med bl.a. stigende tomgang, faldende lejeniveauer, stigende renter, stigende afkastkrav, faldende finansieringslyst fra institutterne, økonomisk pressede investorers frasalg af ejendomme til lave priser og kreditinstitutternes faktiske eller reelle overtagelse af mange ejendomme.” Ejendomsbyggeri eller transformation indebærer desuden risiko for, at projekterne ikke forløber som forventet, herunder at de bliver forsinket, bliver dyrere end budgetteret, eller at udlejning eller salg ikke forløber som forventet. Særligt ved en konjunkturforværring er der også risiko for, at et projekt ikke bliver færdiggjort. Derfor stilles der krav til låntagers samlede økonomi, herunder at der er en solid egenkapital. I kapitaliseringens lag betyder det, at finansieringsmuligheden ikke alene afhænger af den enkelte ejendoms forventede værdi eller udviklingspotentiale. Den afhænger også af ejerens samlede økonomiske robusthed og af kreditinstituttets vurdering af, om låntager kan modstå ændringer i rente, tomgang, lejeniveau og afkastkrav. Dette fører videre til næste lag i analysen: spørgsmålet om kritisk leje og den driftsøkonomi, som ejendommen konkret kan bære.

Ejendomsøkonomi – kritisk leje og indtjeningsgrundlag Bymidternes revitalisering vil være afhængig af, at ejendomsmassen gennemgår en løbende fornyelse og ombygning, så den tilpasses ændrede behov og markeder. Nedenfor gennemgås vigtige faktorer i ejendomsøkonomien i de tilfælde, hvor udvikling, ombygning eller køb skal finansieres via kreditinstitutter. Hvor kapitalbufferkrav og krav til låntagers soliditet vedrører kreditinstitutternes og låntagers robusthed, handler kritisk leje om, hvorvidt den konkrete ejendom eller det konkrete projekt kan bære finansieringen gennem sin drift. Finanstilsynets vejledning understreger, at der skal være et driftsoverskud i ejendommen, som kan dække omkostninger og afdrag på en standardfinansiering. Det lejeniveau, der kræves for at opnå netop dette driftsoverskud, betegnes som kritisk leje. Begrebet anvendes både i den finansielle sektor og i ejendomsmæglerbranchen. Hensigten med kritisk leje er at undgå, at finansiering fra den finansielle sektor baseres på spekulation i fremtidige værdistigninger. Projektet skal med andre ord kunne hænge sammen på baggrund af realistiske lejeindtægter og ikke alene på forventninger om, at ejendommen senere kan sælges dyrere. I denne undersøgelse af Koldings ejendomssektor henviser både ejere, rådgivere og ejendomsmæglere til kritisk leje. De beskriver det som en faktor, der kan udgøre en barriere for igangsættelse af f.eks. ombygningsprojekter og for kvaliteten af disse. Samtidig er kritisk leje afgørende for handlen med og udviklingen af ejendomme, fordi prissætningen i høj grad sker ud fra en vurdering af, hvilket driftsoverskud ejendommen realistisk kan skabe. Der peges på nedadgående prisjusteringer baseret på kritisk leje, især når renteniveauet i samfundet er højt. Kritisk leje virker dermed i to retninger. På den ene side begrænser mekanismen spekulation i fremtidige værdistigninger og bidrager til en mere robust kreditgivning på samfundsniveau. På den anden side sætter den også en grænse for, hvor meget der legitimt kan betales i renter og afdrag, og dermed hvor stort et lån der kan finansieres i en ejendom. Hvis den realistiske markedsleje ikke 39

vurderes høj nok af kreditgiver til at dække finansieringsomkostningerne, kan projektet få vanskeligt ved at blive gennemført, selv om det bymæssigt, funktionelt eller forretningsmæssigt eventuelt kunne være ønskeligt. Den observerede nettoleje er derfor central. Nettolejen angiver det lokale indtjeningsgrundlag, som projektøkonomien skal vurderes ud fra. Den er derfor ikke kun et udtryk for markedsniveauet for husleje, men også en indikator for, hvor mange drifts- og finansieringsomkostninger en ejendom kan bære. Jo lavere nettolejeniveauet er, desto mindre økonomisk rum er der til at finansiere ombygning, renovering og kvalitetsløft. Det hører med i billedet, at der ikke forekommer store geografiske udsving i byggeomkostninger. Det koster næsten det samme at bygge og renovere overalt i landet. Ejendomsbranchen udgiver løbende undersøgelser, som giver indikationer af, hvordan situationen udvikler sig på ejendomsmarkedet i forskellige regioner i Danmark. I denne analyse er der arbejdet med data fra erhvervsejendomsmæglerfirmaet Nordicals’ markedsrapporter. Disse data viser, at der på tværs af anvendelsesformer kan opnås højere huslejeniveauer i de større byer end i de mindre. Forskellene i nettolejeniveau gælder både for detail- og kontorlokaler. I figurerne nedenfor vises data for nettolejen i byerne Kolding, Vejle, Slagelse, Randers, Odense, København og Aarhus. Herved sammenholdes situationen i byer, som har udfordringer, med byer med andre vilkår.

Figur 4: Observeret nettoleje pr m2 for detail- og kontorlejemål i primær beliggenhed, 2019-2026 Kilde: Nordicals’ markedsdata.

Figur 4 viser det lokale lejegrundlag, som indgår i vurderingen af kritisk leje. Der indgår data for Kolding, som er fremhævet med prikket linje. Man skal bemærke forskelle i y-akserne. For København indgår for detailhandelslejemål data for “kvarter-hovedhandelsgader”, mens der for kontorlejemål bringes data for “primær beliggenhed”. Der er tale om henholdsvis gader i brokvarterer m.v. og Indre By. Kurverne viser udviklingen i nettoleje for henholdsvis detail- og kontorlokaler i primær beliggenhed i de nævnte provinsbyer. Når de to figurer sammenlignes, er den første vigtige observation, at lejeniveauet for detailhandel i alle byerne er væsentligt højere end for kontorer. Der er således et incitament for ejendomsejere i at fastholde en anvendelse til detailhandel. Det er med til at forklare, at 40

tomgangsperioder accepteres af ejerne. Dette bekræftes af interviews med ejendomsejere og ejendomsmæglere i Kolding. Incitamentet er dog væsentligt mindre i byer som Kolding end i Aarhus og København. Den næste hovedobservation er, at i perioden 2019-2026 viser lejeniveauet i detailhandel en temmelig tydelig faldende tendens. Udfordringerne for detailhandlen med tomme butikker og vigende detailhandelsgrundlag slår således igennem på mulighederne for at opretholde et højt lejeniveau i alle byer. Lejeniveauet for kontorlejemål er derimod stabilt for alle de anførte byer med en lille opadgående tendens i den anførte periode. Sammenlignes lejeniveauerne for detailhandel byerne imellem, ses der ganske store forskelle. Kolding ligger sammen med byer som Randers og Slagelse nederst i denne måling. Der er muligvis visse fællestræk ved bymidterne i disse byer ved, at der her findes store indkøbscentre med en betydelig kundemæssig trækkraft. Kolding sammenligner sig ofte med Vejle. Her er huslejeniveauet højere. Vejle har ikke et indkøbscenter uden for byen, hvilket kan understøtte denne antagelse om indkøbscentrenes generelle negative effekter for bymidternes detailhandel. Aarhus og Odenses centrale dele har oplevet et ret tydeligt fald i huslejeniveauet for detailhandel, hvilket er med til at understøtte den generelle opfattelse af selv de større bycentres vigende rolle som handelscentre. Københavnske kvartersgader er en interessant undtagelse, formentlig båret af en befolkningsmæssig gunstig understøttende situation i områderne omkring for eksempel Østerbrogade, Nørrebrogade, Gammel Kongevej m.v. De københavnske brokvarterer er historisk og kulturelt kendetegnet ved høj befolkningstæthed og stort flow af trafik til fods og på cykel. Hertil kommer et højt og stigende velstandsniveau i de befolkningsgrupper, som vælger at bosætte sig på brokvartererne. Det er faktorer, som begunstiger en varieret og økonomisk levedygtig detailhandelsstruktur. Strøget i København indgår ikke i figuren. Huslejeniveauet ligger her meget højt (i 2026 omkring 20.000 kroner per m2 per år), formentlig båret af en betydelig turisme. Kontorhuslejen til højre i figuren viser et meget tættere forløb, når byerne sammenlignes. Københavnske primære beliggenheder kan dog forlange en væsentlig højere husleje. For så vidt angår kontorlejeniveauer, kan Kolding sammenligne sig med Vejle. For ejendomsejere betyder generelle lave niveauer i provinsbyernes bymidter, at den observerede nettoleje sætter en praktisk grænse for, hvor meget drift en ejendom kan bære. Selv hvis der findes en relevant anvendelse og en mulig lejer, kan markedslejen være for lav til at skabe det driftsoverskud, der skal til for at finansiere en større ombygning eller et kvalitetsløft. Figurerne viser derfor ikke blot forskelle i huslejeniveauer, men forskelle i den lokale lejeevne. I et kritisk-leje-perspektiv er det afgørende, fordi finansiering skal kunne bæres af realistiske lejeindtægter. Nettolejen bliver dermed det første markedsmæssige led i vurderingen af ejendommens finansieringsrum. Hvis nettolejen er lav eller faldende, bliver det vanskeligere at dokumentere, at en ombygning eller investering kan bære renter, afdrag og driftsomkostninger uden at basere sig på forventninger om fremtidige værdistigninger.

Udviklingsmulighederne afhænger af mange faktorer, ikke bare bygningsmæssige forhold og eventuelle kvaliteter. Disse ejendomme er beliggende ved den trafikerede gade Buen i Kolding.

Investorernes afkastkrav og observeret nettostartafkast Det næste lag i undersøgelsen handler om investorernes afkastkrav. Hvor nettolejen angiver det løbende indtægtsgrundlag, angiver afkastkravet, hvordan markedet omsætter denne indtjening til kapitalværdi. Afkastkravet kan derfor læses som et udtryk for investorernes vurdering af risiko, likviditet og investeringsattraktivitet i et givent marked og segment. I ejendomsbranchens markedsrapporter opgøres dette ofte som nettostartafkast. Nettostartafkastet udtrykker forholdet mellem den forventede nettoleje og den pris, som investorer er villige til at betale for ejendommen. Et højere nettostartafkast betyder, at investorer kræver et højere afkast for at investere. Det kan skyldes højere oplevet risiko, lavere likviditet, større usikkerhed om udlejning, lavere forventet værdistigning eller et smallere investorgrundlag. Omvendt betyder et lavere nettostartafkast, at markedet accepterer en lavere løbende forrentning, typisk fordi ejendommen, anvendelseskategorien eller byen vurderes som mere sikker eller mere attraktiv. Nordicals’ markedsdata viser, at de rapporterede nettostartafkast generelt er højere i mindre byer end i de største byer. Det kan læses som et udtryk for højere markedsmæssige afkastkrav. De højere nettostartafkast og de lavere ejendomsværdier er to sider af samme kapitaliseringslogik: Når markedet kræver en højere risikopræmie, omsættes en given nettoleje til en lavere ejendomsværdi. Selv

når der er solide lejere, som betaler markedsleje, kan ejendomme i mindre markeder derfor blive kapitaliseret med højere afkastkrav. For investorer fungerer et højere afkastkrav som kompensation for risiko. For eksisterende ejere betyder det, at den samme lejeindtægt kapitaliseres til en lavere værdi. Afkastkravet er derfor et centralt mellemled mellem den observerede nettoleje og det belåningsgrundlag, som kan anvendes til udvikling af ejendommen. Tabel 6. Nettostartafkast (%/år) i 4. kvartal 2025 for primær beliggenhed for boliger, detail og kontor samt forskel mellem detail og kontor for udvalgte byer.

Kolding Randers Aarhus Esbjerg Vejle Odense Slagelse

Boliger 85-100 m²

Detail

Kontor

5,00 5,50 4,50 5,25 5,00 4,50 5,00

7,50 8,25 5,00 8,50 6,50 6,00 6,50

6,75 7,50 4,75 8,25 6,75 6,50 7,00

Forskel, Detail-Kontor 0,75 0,75 0,25 0,25 -0,25 -0,50 -0,50

Kilde: Nordicals’ markedsdata.

Tabel 6 viser, at Kolding har et relativt højt nettostartafkast for detail sammenlignet med flere af de øvrige byer. For detailhandelslejemål ligger Kolding på 7,5 %, mens Aarhus ligger på 5,0 %, Odense på 6,0 %, Vejle på 6,5 % og Slagelse på 6,5 %. Kolding ligger samtidig med et positivt forskelstal mellem detail og kontor. Det betyder, at detailhandelslejemål i Kolding kapitaliseres med et højere afkastkrav end kontorlejemål. Denne forskel kan tolkes som et risikotillæg for detailhandel sammenlignet med kontorlejemål. Sammenligningen med Vejle er som anført ovenfor særlig vigtig, og det gælder også i denne vurdering af afkastet. Kolding og Vejle ligger tæt på hinanden som bytyper, men de fremstår forskelligt i markedsvurderingen af detailhandelslejemål. I Kolding ligger detail med et højere afkastkrav end kontor, mens Vejle i den opgjorte periode har et lavere afkastkrav for detail end for kontor. Det peger på, at markedet vurderer detailsegmentet relativt mere positivt i Vejle end i Kolding. Det er vigtigt, at nettostartafkast ikke forstås som et direkte udtryk for kreditinstitutternes regulering. Det er derimod en markedsmæssig vurdering. Men i praksis mødes markedsvurderingen og kreditvurderingen i finansieringen af den enkelte ejendom. Hvis investorernes afkastkrav er højt, bliver den kapitaliserede værdi lavere. Hvis kreditinstituttet samtidig stiller krav om solid egenkapital, driftsoverskud og gældsservicering, bliver investeringsrummet yderligere begrænset. Derfor kan høje afkastkrav og stram kreditpraksis forstærke hinanden i mindre og pressede markeder.

Bygningen med The Old Irish Pub på Jernbanegade i Kolding er i 2026 til salg til en relativt lav pris, 10,25 mio. kr. og et beregnet afkast på 8,3%. Alle lejemål er og bliver tomme, og det giver både potentialer og udfordringer for en køber, men huset er i høj grad låst i sin nuværende anvendelse. Ejendommen har et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Det kan påvirke køberbeslutninger, at der generelt er usikkerhed om gadeindretning og arealanvendelse i Jernbanegade.

Afkastkravet skal desuden ses i sammenhæng med tomgangsniveauer og lejemarkedets styrke. Højere tomgang, usikkerhed om fremtidig udlejning eller svagere forventninger til lejevækst kan øge investorernes risikovurdering og dermed afkastkravet. Omvendt kan stærkere efterspørgsel, højere likviditet og flere potentielle investorer bidrage til lavere afkastkrav. De lavere nettostartafkast i Aarhus og København kan derfor tolkes som udtryk for, at investorer accepterer lavere forventet afkast i markeder med større likviditet, stærkere efterspørgsel og lavere oplevet risiko. Når lejeniveauer, afkastkrav og finansieringsvilkår ændrer sig, kan den økonomiske bæredygtighed i en given anvendelse blive udfordret. Det kan aktualisere omdannelse til andre anvendelser, f.eks. fra kontor eller detailhandel til bolig, hvis den nye anvendelse bedre kan opfylde kravene til driftsoverskud og kritisk leje. Her peger markedsrapporterne fra Nordicals (2025) og Colliers (2025) på, at investorer i stigende grad får øje for potentialet i at omdanne kontorer til boliger. Det er et tema, der også diskuteres i Kolding og andre byer (Statens Kunstfond & Realdania, 2021). Interessen kan blandt andet forstås i lyset af kapitaliseringslogikken: hvis boligsegmentet vurderes med lavere risiko, mere stabil efterspørgsel eller bedre mulighed for finansiering, kan det fremstå mere attraktivt end erhvervsanvendelser med lavere lejeevne eller højere afkastkrav. 44

Rapporterne fra Nordicals og Colliers fremhæver desuden, at boligsegmentet generelt tiltrækker betydelig investoropmærksomhed, herunder i Trekantsområdet, som vurderes at have en god fremdrift. Denne udvikling betyder ikke, at omdannelse fra erhverv til bolig altid er mulig eller ønskelig. Men den viser, hvordan investorer orienterer sig mod anvendelser, hvor kombinationen af lejeniveauer, afkastkrav og finansieringsmuligheder giver et mere robust kapitaliseringsgrundlag. Samlet viser afsnittet, at investorernes afkastkrav er et selvstændigt lag i en kæde af overvejelser i forbindelse med kapitalisering. Nettolejen bestemmer, hvad ejendommen kan generere i løbende indtægt. Afkastkravet bestemmer, hvilken kapitalværdi denne indtægt omsættes til. I markeder som Kolding, hvor nettolejen er relativt begrænset og afkastkravet for detailhandel er relativt højt, bliver den kapitaliserede værdi lavere. Det betyder ikke nødvendigvis, at ejendommene er uden udviklingspotentiale, men det betyder, at potentialet kan være vanskeligt at omsætte til finansierbare projekter. Tabel 7. Når nettoleje og afkastkrav mødes: Illustrativ kapitaliseret ejendomsværdi pr. m² Nettostartafkast/Afkastkrav Nettoleje

4,50%

5,00%

5,50%

6,00%

6,50%

7,00%

7,50%

1.400

31.111

28.000

25.455

23.333

21.538

20.000

18.667

2.000

44.444

40.000

36.364

33.333

30.769

28.571

26.667

2.600

57.778

52.000

47.273

43.333

40.000

37.143

34.667

3.200

71.111

64.000

58.182

53.333

49.231

45.714

42.667

3.800

84.444

76.000

69.091

63.333

58.462

54.286

50.667

4.400

97.778

88.000

80.000

73.333

67.692

62.857

58.667

5.000

111.111

100.000

90.909

83.333

76.923

71.429

66.667

5.600

124.444

112.000

101.818

93.333

86.154

80.000

74.667

6.200

137.778

124.000

112.727

103.333

95.385

88.571

82.667

20.000

444.444

400.000

363.636

333.333

307.692

285.714

266.667

Farverne markerer illustrative indplaceringer af Kolding, Vejle, Aarhus og Strøget i København. Kilde: Byer placeret på baggrund af Nordicals' markedsdata

Den afsluttende Tabel 7 viser samspillet mellem nettoleje og afkastkrav på en direkte måde, hvor Kolding, Vejle, Aarhus og Strøget i København fremhæves. Tabellen illustrerer, hvordan forskellige kombinationer af nettoleje og afkastkrav omsættes til en beregnet kapitaliseret værdi pr. kvadratmeter. Dermed synliggøres den mekanisme, der forbinder lokal nettoleje, investorernes risikovurdering og ejernes mulighed for at rejse kapital. Tabellen er baseret på en simpel kapitaliseringsberegning, hvor nettoleje divideres med afkastkrav. Den illustrerer den isolerede effekt af afkastkrav på kapitalværdi og tager ikke særskilt højde for tomgang, driftsomkostninger, investeringsefterslæb, finansieringsstruktur eller forventet lejevækst. Man kan sige, at tabellen illustrerer, hvad en eventuel investor kan købe ejendom for per m2 under forskellige afkastscenarier. Tabellen illustrerer blandt andet forskellen mellem Kolding og Vejle. En leje på 2.000 kr. pr. m² for detailhandel og et afkastkrav på 7,5 % giver en illustrativ kapitaliseret værdi på ca. 26.700 kr. pr. m². En detailleje på 2.600 kr. pr. m² og et afkastkrav på 6,5 % giver derimod en værdi på ca. 40.000 45

kr. pr. m². I denne illustrative beregning er det kapitaliserede værdigrundlag dermed ca. 50 % højere i Vejle end i Kolding. Forskellen skyldes ikke én enkelt variabel, men kombinationen af et højere lejegrundlag og et lavere afkastkrav. Tabellen viser dermed, hvordan selv moderate forskelle i de to variable tilsammen kan skabe en væsentlig forskel i belånings- og investeringsgrundlag. De illustrative indplaceringer af Aarhus og Strøget i København viser samtidig, hvor markant forskellene i kapitaliseret værdigrundlag kan være mellem de største markeder og de mindre byer. Da det kapitaliserede værdigrundlag har betydning for belåningsmulighederne, illustrerer tabellen samtidig, hvordan forskelle i lejeevne og afkastkrav kan omsættes til meget forskellige finansieringsrum.

Konklusion Gennemgangen viser, at den systemiske udviklingsbarriere for bymidteejendomme i forhold til belåning består af flere lag. Barriererne, som slår igennem i de udfordrede bymidter, opstår i samspillet mellem finansiel regulering, kreditinstitutternes vurdering af låntagers soliditet, krav om kritisk leje, lokale nettolejeniveauer og investorernes afkastkrav. Kapitalbufferkravet og finanssektorens krav til robust projektøkonomi gælder i princippet for ejendomsejere i hele landet, men deres praktiske konsekvenser afhænger af de lokale markedsvilkår, de møder. I Kolding peger Nordicals’ markedsdata ikke på et dramatisk sammenbrud, men på et mere snævert kapitaliseringsgrundlag. Kolding er kendetegnet ved relativt begrænset nettoleje og relativt høje afkastkrav, særligt i detailhandelssegmentet. Det betyder, at ejendommenes indtjening kapitaliseres til lavere værdier end i stærkere markeder. Dermed bliver belånings- og investeringsgrundlaget smallere, også når der kan være bymæssigt relevante projekter. Dette har særlig betydning i relation til kritisk leje. Kravet om kritisk leje skal forhindre, at finansiering baseres på spekulation i fremtidige værdistigninger. Det er en vigtig robusthedsmekanisme. Men det betyder også, at et projekt skal kunne dokumentere en realistisk driftsøkonomi her og nu. I markeder med lavere lejeevne kan selv bymæssigt ønskelige projekter derfor få vanskeligt ved at opfylde kravene til driftsoverskud, renter, afdrag og egenkapital. Byggeomkostningerne er i vidt omfang de samme på tværs af byer, men ejendomsværdigrundlaget og lejeevnen er det ikke. Derfor kan ejere i mindre markeder ende med at udskyde planlagte ombygninger eller vælge løsninger af lavere kvalitet, fordi projektet ikke kan rummes inden for belåningsgrundlaget eller kravene til gældsservicering. I Kolding skal dette ses i sammenhæng med de tidligere analyser af ejerdynamikker i bymidten. Her blev det vist, at mange private udlejere har lokal forankring og arbejder ud fra en langsigtet forretningsmodel. De driver kun i begrænset omfang deres ejendomme ud fra kortsigtet spekulation. De interviewede ejere, rådgivere og mæglere har samtidig et klart blik for de begrænsninger, som kapitalbufferkrav, kritisk leje og afkastkrav skaber. De er derfor tilbageholdende med at overinvestere. Det bidrager til at forklare Koldings relative stabilitet: markedet er ikke præget af kortsigtede investoreventyr eller kraftig spekulativ omsætning. Men samme forsigtighed kan også have en bagside. Byens ejere kan blive mere investeringsresistente, end det ideelt set er nødvendigt for at skabe omdannelse, fornyelse og kvalitetsløft i bymidten. Ejendomme til salg kan risikere lang liggetid på markedet. Dermed peger analysen på en bredere geografisk problemstilling. Kreditmuligheder og kapitaliseringsvilkår slår ikke ens igennem i alle dele af landet. Som også fremhævet i diskussioner af 46

landdistrikter og geografisk ulighed kan forskelle i ejendomspriser, lejeniveauer og belåningsgrundlag betyde, at borgere, virksomheder og ejendomsejere uden for de største markeder får vanskeligere ved at finansiere køb, renovering og udvikling af fast ejendom (Møller et al., 2015; Noe et al., 2020). I bymidtesammenhæng betyder det, at nationale kredit- og robusthedskrav kan få ulige lokale konsekvenser. Konklusionen er derfor ikke, at kapitalbufferkrav, soliditetsvurderinger eller kritisk leje er uhensigtsmæssige i sig selv. De har en klar funktion i forhold til at begrænse overophedning, spekulation og finansiel ustabilitet. Men analysen viser, at disse mekanismer også kan skabe en anden type risiko: at økonomisk bæredygtige og bymæssigt ønskelige projekter ikke bliver finansieret, fordi de lokale lejeniveauer og afkastkrav ikke giver et tilstrækkeligt kapitaliseret værdigrundlag. Den systemiske udviklingsbarriere består derfor i, at generelle regler og markedslogikker kan beskytte mod finansiel ustabilitet på systemniveau, men samtidig reducere investeringskapaciteten i lokale bymidter, hvor behovet for ombygning og fornyelse er betydeligt. Kort sagt viser kapitaliseringens lag, hvordan Koldings udfordring ikke alene handler om ejernes vilje til at investere. Den handler også om, hvor meget investering ejendommene kan bære, når det vurderes gennem krav til soliditet, kritisk leje, nettoleje og afkastkrav. Men afsnittet indikerer desuden, at der kan være meget vigtige afledte effekter for kapitaliseringen af de valg, som kommunen afstikker i sin planlægning af byfunktionernes beliggenhed, herunder især detailhandel. Det er i disse komplekse samspil, at kapitalisering bliver en systemisk udviklingsbarriere for historiske bymidter.

Forretningsmodeller i bymidterne Indledning Detailhandel har oftest en stor synlighed i bymidterne, og det er noget, som alle kan tage stilling til. Men de fleste bymidter udgør en ramme for mange former for erhverv, herunder både detailhandel og forskellige serviceydelser, restauranter og kulturaktiviteter. Samtidig er der opbrud i bymidtens erhvervsstruktur, og det er ikke altid muligt entydigt at kategorisere, hvad virksomhederne beskæftiger sig med, og hvordan de organiserer deres aktiviteter. De aktører, der driver virksomhed i byens bygninger og rum, spiller en afgørende rolle for byens vitalitet, idet de tiltrækker en strøm af kunder, medarbejdere, leverandører m.fl. Formålet med dette afsnit er for det første at indkredse eksisterende arketyper for forretningsmodeller i bymidter. For det andet er formålet at anlægge et fremadrettet perspektiv ved at skabe indsigt i nye forretningsmodeller, herunder både modeller, som allerede kan findes i Kolding eller andre byer, og modeller under udvikling i tilsvarende bymidter i andre lande. Begrebet ”forretningsmodel” har været anvendt i en årrække til at beskrive en virksomheds eller organisations sammenhængende strategi. På dansk bruges ordet ”forretning” ofte som synonym for butik, men her forstås begrebet i en langt bredere betydning. Alle virksomheder uanset type har en forretningsmodel. En forretningsmodel beskriver først og fremmest, hvordan en organisation skaber og leverer værdi til sine kunder og brugere, og dermed hvordan den genererer kommercielle indtægter og overskud. En velbeskrevet forretningsmodel er præcis i sin afgrænsning af kundegrupper og i sin redegørelse for, hvordan værdiskabelsen finder sted, herunder hvilke interne og eksterne ressourcer der anvendes. Endvidere kan en forretningsmodel tydeliggøre, hvordan virksomheden kommunikerer og samarbejder med kunder, samarbejdspartnere og det omgivende samfund med henblik på at fastholde og udvikle sin position på markedet og i et (lokal)samfund. Mange virksomheder anvender Osterwalder og Pigneurs (2010) Business Model Canvas som udgangspunkt for at beskrive deres forretningsmodel. Også forskere har benyttet dette koncept til at skabe øget forståelse for forretningsmodeller, som endnu ikke er udbredte, men som er under udvikling. Dette afsnit inddrager både materiale fra undersøgelserne i Kolding og fra forskningsprojekter gennemført i andre bymæssige kontekster. Der findes desuden en omfattende forskning i trends og udviklingsmønstre inden for detailhandlen, som er af væsentlig betydning i denne sammenhæng (Escudero-Gomez & Lois-Gonzales, 2026; Kongsholm, 2025). Innovative forretningsmodeller i bycentrene er imidlertid kendetegnet ved, at de bryder med etablerede rammer og logikker (BARK, 2025). Nye modeller skaber forbindelser til aktører i andre sektorer og rejser alternative virkelighedsopfattelser, hvorved der opstår overraskende fornyelser i bybilledet. Osterwalder og Pigneurs bog gentænker værdibegrebet, hvilket dette afsnit lader sig inspirere af. Netop værdibegrebet er helt centralt, fordi det handler om at forstå, hvordan bymidtekonteksten spiller sammen med et produkt eller en service. Det drejer sig ofte om meget mere end blot at levere 48

en enkel og ensartet ydelse til kunderne. En virksomhed, der er lokaliseret i en bymidte, kan skabe merværdi gennem byens fysiske og historiske atmosfære, ligesom der opstår symbiotiske værdier i samspil med andre forretningsaktiviteter og kulturtilbud. Af disse grunde er en bymidte noget mere end eksempelvis et storcenter. Det er netop kernen i dette komplekse værditilbud, som der er behov for at få udfoldet og operationaliseret bedre.

Urban Vibrancy: Et udtryk for dynamikken, vitaliteten, livligheden i byen, som skabes af menneskers færden og forskelligartede, men samtidige aktiviteter. Det handler om flowet af mennesker, som har et formål med at opholde sig på et bestemt sted og den stemning, som opstår herved. Byens brugere søger muligheder for at opleve, gøre indkøb, nyde atmosfæren, deltage i events, være sociale sammen med andre og meget andet. Mange mennesker i et fortættet rum på samme tid kan give en puls, en vibrancy. Følgende hovedfaktorer bidrager til urban vibrancy: •

• •

Mix af forskellige typer af aktiviteter: kulturelle, fritidsmæssige, arbejdsmæssige, sociale osv., herunder sådanne som retter sig mod en variation af demografiske grupper, og som stimulerer til længere ophold Indbydende offentlige arealer: velplanlagte offentlige arealer, herunder gader, parker og pladser, som tilskynder folk til at samles, interagere og nyde omgivelserne Økonomiske muligheder: En driftig økonomi med en variation af forretninger og services, som henvender sig til både beboere og besøgende, og hermed en variation i gangbare forretningsmodeller Kulturelt bidrag: Kunstneriske udfoldelser med fx teater, musik, billedkunst, kulturarv, festivaler ude og inde Adgang: Adgangsmuligheder til byen med kollektiv trafik og bil. Fodgængervenlig infrastruktur, som gør det sikkert og behageligt at opleve og bruge bymidten.

Med inspiration fra Ali & Taki (2025) og Gehl (2023), Ravenscroft (2000).

Der hersker fortsat en grundlæggende forståelse af bymidterne som handelscentre, der tiltrækker kunder fra det omkringliggende opland. Bycentrum opfattes som kommunens ”hjerte”. Der er en stigende erkendelse af, at det ikke er tilstrækkeligt, at bymidterne alene fungerer som handelsmæssige omdrejningspunkter. Den bredere forståelse indebærer, at bymidten også skal tilbyde mangfoldige oplevelser for borgerne og de besøgende for derigennem at differentiere sig fra indkøbscentre og fastholde sin attraktivitet. Dette må nødvendigvis betyde, at nye forretningsmodeller i større eller mindre omfang vil erstatte eller supplere de velkendte detailhandelsformer (Kommunernes Landsforening, 2019; Pej-gruppen, 2025; Rambøll, 2022). I den videnskabelige og praksisorienterede litteratur findes der mange eksempler på beskrivelser af nye forretningsmodeller, som er opstået i kølvandet på den digitale udvikling og efter pandemien, hvor forbrugernes holdninger og adfærd især i relation til detailhandlen har ændret sig markant. Litteraturen mangler imidlertid velegnede begreber til at beskrive arketyper for forretningsmodeller, der kan anvendes i en bymidtekontekst. Der findes heller ikke en fast procedure for, hvordan potentialer for forretningsmodeller kan identificeres og vurderes (Schmidt & Sijde, 2022). I det følgende

præsenteres derfor en række arketyper for forretningsmodeller i bymidter, baseret på empirisk evidens fra Kolding og suppleret med inspiration fra andre byer i Danmark og udlandet: • • • • • • • • • •

Traditionel detailhandel og bespisning Kædebaseret detailhandel og bespisning Brick-and-click Freemium, abonnementer og medlemskab Kundetilpassede produkter og services Cowork space Kooperativer for kreative erhverv Produktion genopfundet Rum for samtalen i samfundet Hybride servicefaciliteter i det offentlige rum.

Det er vigtigt at synliggøre, hvordan forretningsmodellerne er indlejret i byens rum, samt hvordan de gør brug af de relationer og synergier, der kan opstå i en tæt og multifunktionel kontekst. Denne gennemgang supplerer og uddyber analysen i det følgende afsnit om midlertidighed, der fokuserer på det fysiske rum for kommercielle aktiviteter med behov for høj fleksibilitet.

Traditionel detailhandel og bespisning En traditionel butik eller restaurant er kendetegnet ved at have et fysisk forretningslokale på en lokalitet, hvor kunder kan se både lokalet og vareudbuddet direkte fra gadeplan. Det er steder, som indbyder kunderne til at træde indenfor og købe et produkt eller en serviceydelse. Den enkelte transaktion indledes, gennemføres og afsluttes på stedet. Traditionelle detailhandlere og butikker baserer deres forretning på et konstant byflow, hvor forbipasserende kan fristes til at standse op og foretage både planlagte og spontane indkøb. Butikker og restauranter i bymidten henvender sig både til lokale borgere og tilrejsende turister. Netop dette mix af brugere kan bidrage til byens puls. Dertil kommer besøgende, der opholder sig i bymidten af andre årsager, for eksempel job. Samlet set skaber dette muligheder for spontane og uplanlagte indkøb, hvilket er en særlig styrke ved bymidtelokaliseringer sammenlignet med indkøbscentre. De traditionelle butikkers værditilbud består i muligheden for at se og opleve varerne, før købet gennemføres. For restauranternes vedkommende giver fysisk tilstedeværelse mulighed for at fornemme stemning og atmosfære. Disse forhold er kernen i de traditionelle forretningsmodellers styrke og understøtter synlighed og salg ved, at virksomhederne ”gør sig lækre” gennem forskellige visuelle virkemidler såsom vinduesudstillinger, gadeudstillinger, demonstrationer, slagtilbud m.m. De traditionelle forretningsmodeller forudsætter, at der faktisk findes et publikum med købekraft. Det indebærer både, at der er et tilstrækkeligt befolkningsgrundlag i selve byen, og at befolkningen i oplandet har sin færden i byen og er villige til at bruge penge der. Demografisk set er Kolding ligesom mange andre byer udfordret. Samtidig er det en kendsgerning, at en stor del af detailhandlen har flyttet sig over i andre formater. Bekvemmeligheden ved rutinemæssige og planlagte indkøb fremhæves ofte som større i storcentre, og det kan være vanskeligt for de traditionelle butikker at skabe det ekstra momentum, der gør dem attraktive (SMVdanmark, 2025).

Gadeudstillingen ved denne legetøjsforretning i Kolding kan få forbipasserende – i dette tilfælde børn og deres medfølgende voksne – til at stoppe op og engagere sig. Butikken er afhængig af, at kommunen giver mulighed for at benytte kantzonen, og at der er en trafiksikker gadeflade foran butikken. Der er manglende aktivitet i nabo- og genbobutikkerne, hvilket rejser spørgsmålet om, hvorvidt en butik af denne type kunne have fordel af at ekspandere fysisk og eventuelt udvide eller ændre sit forretningskoncept, værditilbud og sortiment. Dette kunne ske ved i højere grad at omdefinere gaden som et ”legeareal”. Der mangler på stedet et relevant værditilbud til de voksne. Butikken kunne muligvis styrke sin position ved at arbejde mere strategisk med sammenhængen mellem ude- og indearealer.

Omdannelsen af bycentrene omfatter blandt andet en såkaldt foodification, dvs. en udvikling, hvor fødevarebutikker gradvist bevæger sig i retning af at blive til spisesteder (Bourlessas et al., 2022; Lak & Hakimian, 2025). Tehandlen bliver til café, og ostebutikken supplerer sortimentet med en tapasbar. Denne opblanding af forretningsmodeller ses også i andre former for detailhandel med servering, for eksempel bogcaféer, ligesom eksklusive herretøjsbutikker kan tilbyde et glas champagne. Udviklingen afspejler bevidste strategier, der har til formål at tilføre ellers traditionelle forretningsmodeller øget oplevelsesværdi. Dermed gives kunderne en grund til at opholde sig længere i butikken, hvilket kan bidrage til at øge omsætningen.

I gårdrummet mellem Jernbanegade og Klostergade har der gennem en årrække på organisk vis udviklet sig et levende restaurantog cafémiljø under navnet A. L. Passagen. Bygninger og friarealer ejes af én ejer, som udlejer lokalerne til de enkelte indehavere. Forretningerne har hver deres selvstændige koncepter, eksempelvis pub, fine dining, pizzeria og bogcafé. Der er samtidig et vist samarbejde, særligt om anvendelsen af uderummene og om afholdelse af forskellige arrangementer, såsom koncerter og markedsdage. Ejeren tillægger det stor betydning, at området giver mulighed for at drive forretningerne individuelt, men i en god symbiose. En lejerforening varetager de praktiske forhold samt fælles arrangementer og markedsføring. A. L. Passagen fremstår som et attraktivt tilbud for både lokale borgere og turister i Kolding.

Føtex’ store supermarked i Kolding Bymidte må betragtes som en meget vigtig detailhandelsenhed og et centralt holdepunkt i beboernes hverdagsliv. Samtidig ændrer Føtex som kæde løbende sit detailhandelskoncept, hvor indgangspartier i stigende grad omdannes til mere convenience-prægede zoner. Her kan kunder hurtigt få fat i færdiglavede produkter, som eksempelvis kan indtages på gaden eller på den nærliggende plads, hvor bænkene indbyder til et kort madhvil. Supermarkedets indretning afspejler generelle ændringer i forbrugsmønstrene, herunder en bevægelse mod hurtige måltidsløsninger. Den konkrete udformning i bymidten kan imidlertid også ses som en tilpasning til byens demografiske profil.

Eksempel. Innovation og samarbejde i restaurantsektoren – Zocalo Kolding danner rammen om udviklingen af et mexicansk restaurantkoncept inspireret af gadekøkken og fastfood fra USA’s hippe byområder, hvor kendetegnene er friske råvarer og sundere tilberedningsmetoder. Der er tale om et franchisekoncept, som er blevet afprøvet i byen. I den forstand har Kolding fungeret som en innovationsbase for et koncept, der allerede er ved at sprede sig til andre byer, hvor iværksættere har købt sig ind. En af udviklerne er forpagteren af restauranten på Koldinghus, som også har ejerandele i andre restauranter i byen. Der eksisterer et netværk af lokale aktører inden for Koldings restaurant-, caféog oplevelseserhverv med en høj grad af krydsejerskab. Netværket er kendt i byen for sin vilje til at afprøve nye initiativer. Zocalo er beliggende i en ejendom, der ejes af en af initiativtagerne og medejerne af restauranten.

Kædebaseret detailhandel og bespisning Bycentrenes forskellige organisationer og kommunerne gør en betydelig indsats for at tiltrække og fastholde detailhandelskæderne i bymidterne. Det fremstår næsten som en selvfølgelighed, at et bycenter rummer butikker som Matas, Normal, Bestseller, Imerco og 7‑Eleven m.fl. Forbrugerne forventer, at de kan købe standardiserede varekategorier i sådanne velkendte butikker. På tilsvarende vis er kædebaserede spisesteder, f.eks. Starbucks og Bone’s, blevet en naturlig del af gadebilledet, dog i mindre grad i de mindre byer end i de større. Ejerne af ejendommene ønsker typisk at udleje til butiks- og servicekæder, da disse opfattes som stabile lejerkategorier med evne til at betale en relativt høj kvadratmeterhusleje. Det er almindeligt, at ejerne tager direkte kontakt til kendte kæder, men både ejere og ejendomsmæglere i Kolding fremhæver, at det er meget vanskeligt at indgå udlejningsaftaler på acceptable vilkår. Butiks- og restaurantkædernes lokalisering styres af nøje beregninger af profitabilitet, og de er kun til stede i gadebilledet, så længe der er et tilstrækkeligt kundeflow og omsætning (Kickert & Talen, 2022). Kolding har i de senere år mistet bl.a. Hennes & Mauritz og Kop og Kande. Til gengæld er Friluftsland flyttet fra en placering i Jernbanegade til et mere livligt strøg og større lokaler i Helligkorsgade. I forbindelse med flytningen investerede ejeren på den nye lokalitet i istandsættelse af lokalerne på en måde, der imødekom sportsbutikkens behov. Forskere, herunder Bahar (2025), peger på et væsentligt dilemma i relation til kædebutikker. De repræsenterer på mange måder et velkendt vare- og serviceudbud, som der er en grundlæggende efterspørgsel efter. Samtidig er deres udbud ofte stærkt standardiseret, og de bidrager i begrænset omfang til det enkelte bycentrums særlige karakter og atmosfære. Dermed skaber de heller ikke en unik trækkraft, da byens brugere vil møde de samme brands i andre byer og i indkøbscentre.

Brick-and-click Efter COVID-19 er en betydelig del af detailhandlens salg og formidlingen af services flyttet over på internettet. Denne udvikling betegnes som en særdeles stærk og varig bølge, der har fået helt afgørende betydning for både omfanget og variationen af produkter og services i de traditionelle handelscentre. Allerede før pandemien begyndte fysiske butikker dog at kombinere den fysiske butik med onlinesalg, ofte omtalt som brick-and-click. Den positive side af denne udvikling er fastholdelsen af et bredt produktsortiment, som fortsat kan eksponeres i gadebilledet, samtidig med at loyale kunder har mulighed for at foretage køb og genkøb online. At besøge en fysisk butik er en mulighed for forbrugere, som ikke har lyst til at handle på nettet. For visse varegrupper kan det være formålstjenligt at få mulighed for at mærke og eventuelt afprøve produktet, før købet foretages. Hertil kan knyttes andre oplevelser, eksempelvis med inddragelse af teknologi og ekstraydelser af forskellig art (Caboni, 2020). Nogle forretningsdrivende oplever dog, at forbrugere udnytter den fysiske butiks tilstedeværelse ved først at besigtige produktet og efterfølgende søge og købe det online. Den positive effekt for detailhandlen i bymidten svækkes dermed.

Garn & Craft er beliggende i et område af Kolding Bymidte, som er under gradvis forvandling fra et nedslidt, blandet bolig- og erhvervsområde med mange værtshuse. Nye ejere renoverer boligerne i gaden, og forretningslokalerne i stueetagerne overtages af brancher, som tidligere ikke har været repræsenteret her. Garn & Craft sælger strikkegarn og andre produkter til håndarbejde og kombinerer webhandel med salg fra den fysiske butik. En væsentlig attraktionsfaktor er muligheden for, at kunder kan deltage i kurser og workshops, som blandt andet afholdes i butikken. Nogle arrangementer kræver betaling, blandt andet når strikkeinteressen kombineres med vinsmagning. Andre arrangementer er gratis, men kundernes tilstedeværelse i butikken skaber både liv og interesse og formentlig også omsætning. Indehaveren fører en intensiv dialog med følgere på sociale medier og samarbejder med andre lokale erhvervsdrivende, for eksempel om tilbagevendende begivenheder i gaden. (Foto: Helle Sørensen)

Ved at kombinere fysisk butik med nethandel kan en forretning skabe en ekstra omsætningsmulighed og fastholde kunder, særligt når der er tale om nicheprodukter. En sideløbende internethandel kan desuden give mulighed for bedre udnyttelse af personalekapaciteten i stille perioder samt af bygningskapaciteten i ellers underudnyttede bag- og yderlokaler, eksempelvis til lager- og pakkefaciliteter. Fænomenet ”omnichannel concepts” findes inden for en lang række produktgrupper, især hvor der indgår elementer af livsstil og kurateret smag. Omnichannel-løsninger skaber en symbiose mellem brandets forskellige platforme (Kongsholm, 2025). Bahar (2025) påviser, at denne forretningsstrategi både kan bidrage til at fastholde detailhandel i bymidterne og understøtte en særlig kvalitetsprofil for byernes detailhandlere.

Eksempel: Dybt integreret digitalisering hos Skrædderfirmaet Mond Digitaliseringen spiller en central rolle i detailhandlen. Mond sælger eksklusivt skræddersyet herretøj gennem et såkaldt omni-channel-koncept. Virksomheden har hverken et kostbart varelager eller en stor medarbejderstab. De fysiske butikker, som foreløbig udelukkende er placeret på centrale handelsstrøg i større byer, fungerer primært som showrooms. Her kan kunden vælge design og materialer, hvorefter målene tages ved hjælp af 3D‑bodyscanning. Tøjet produceres i Rumænien, Italien, Portugal og Spanien og leveres enten via butikken eller direkte til kundens hjem. Butikkernes indretning og facader signalerer en markant urban atmosfære og et oplevelsesunivers, der matcher målgruppens smag og præferencer.

Freemium, abonnementer og medlemskab Freemium, abonnementer og medlemskaber er forretningsmodeller, der alle er kendetegnet ved, at virksomhederne søger at knytte kunderne tættere til sig ved at integrere økonomiske og sociale fordele i deres ydelser. I denne sammenhæng handler det om at stimulere og fastholde aktivitet i bymidten. Ordet freemium er opstået i kølvandet på innovationen inden for tech-området, især inden for software, gaming m.m. Det anvendes dog også i andre sammenhænge om forretningskoncepter, der tilbyder en gratis eller meget billig basisydelse og samtidig sælger ekstraydelser, som øger produkternes eller servicens funktionalitet eller på andre måder gør dem mere attraktive. Den gratis del fungerer som en indgang for kunderne og vænner dem til produktet, samtidig med at de eksponeres for fordelene ved de supplerende værditilbud. Værdien for forbrugerne kan bestå i funktionelle fordele og øget bekvemmelighed, men kan også have karakter af status og signalværdi i deres sociale omgangskreds. Abonnementsordninger er en anden måde at fastholde en kundekreds på og samtidig sikre, at kunderne vender tilbage for at få størst mulig nytte af den ydelse, de har købt. Medlemskaber kan indebære rabatter eller tilbyde andre former for tillægsydelser, som opleves som værdifulde for kunden. Nogle forretningskoncepter med fysisk tilstedeværelse – for eksempel i bymidter – anvender en kreativ kombination af elementer, der er (næsten) gratis, og andre ydelser, som der betales for. Abonnementsmodellen er særligt interessant i en revitaliseringssammenhæng, fordi den skaber en form for tilknytning til både servicen og byen og kan få kunderne til at besøge byen oftere, end de ellers ville have gjort. Udbydere af koncepter af denne type bør være opmærksomme på, at basisydelsen kan opleves som funktionel og nyttig, mens ekstraydelserne kan have en så høj oplevet værdi, at brugerne værdsætter dem særligt og eventuelt bidrager til at eksponere produktet via sociale medier. Samtidig skal håndteringen af ekstraydelserne ligge inden for virksomhedens operationelle kapacitet, for eksempel ved at virksomheden kan udsende nyheder og opdateringer, der understøtter og fastholder interessen for tilkøbsydelserne. Et fitnesscenter i bymidten kan muligvis få fyldt sine ydertider ved at tilbyde et billigt basisabonnement. Indtjeningen kan imidlertid styrkes gennem tillægsbetaling for bredere adgang og merværdi, f.eks. i form af personlig træning og tests eller deltagelse i eksklusive arrangementer som konkurrencer, shows, produktlanceringer og fester. Eventuelt kan der indgå et overraskelseselement, som yderligere kan øge den oplevede værdi.

Koldinghus har en meget stor attraktionsværdi i byen. Kongernes Samling har etableret et partnerskab med en lang række erhvervsvirksomheder gennem en erhvervsklub. Aftalerne giver virksomhederne mulighed for blandt andet at låne lokaler på Koldinghus, tilbyde medarbejderne adgang til museet, deltage i særlige arrangementer samt opnå fotomuligheder m.v. Dette er med til at styrke kendskabet til byen. Der er ikke direkte udstillingsrelaterede samarbejder mellem Kongernes Samling og virksomhederne i bymidten. Der findes også klubtilbud for private, hvor der gives rabat på tværs af byens attraktioner samt på udvalgte spisesteder. Museet deltager desuden i byens netværk, herunder f.eks. Detailværket. Koldinghus er kun i begrænset omfang ”til stede” hos virksomhederne i bymidten, blandt andet fordi ressourcerne hertil er begrænsede. Foto: Frame & Work / Destination Trekantområdet

Kulturlivet, herunder f.eks. museer, indgår ofte i et tæt samspil med byernes detailhandel m.v. i forbindelse med afviklingen af festivaler og andre begivenheder. Dette kan styrke interessen for byen som helhed og skabe værdi for alle involverede aktører, herunder også detailhandlere og serviceleverandører. Offentlige institutioner har dog sjældent mulighed for at indgå i egentlige forretningsmæssige og pengebaserede aftaler med udvalgte private aktører, hvor man f.eks. ”udveksler medlemsfordele“. Der kan derimod indgås aftaler om rabatordninger og forskellige former for gensidig synlighed og eksponering.

Eksempel: Bymidten som arena for fællesskaber – Løbeklubben i Kolding Caféer m.v. har gennem en årrække haft succes med at etablere løbeklubber, især i de større byer. Konceptet er, at motionister mødes f.eks. en gang om måneden tidligt om morgenen, løber en tur sammen og efterfølgende vender tilbage til caféen for at få en gratis kop kaffe og en bolle med ost. Det skaber liv og stemning langs løberuten samt interesse for caféens sortiment og atmosfære. Samtidig er der tale om en fleksibel motionsform med et socialt element, og deltagerne vender ofte tilbage som kunder på andre tidspunkter. Løbere fra Business Kolding og SDU har etableret en løbeklub med det formål at afprøve Kolding Bymidtes forretningsdrivendes interesse i at stille lokaler og produkter til rådighed på denne måde. Det har mødt en positiv respons blandt de erhvervsdrivende. Flere har på eget initiativ iværksat løbeklubber, herunder en specialølbar og -butik, hvorfra og hvortil der løbes hver torsdag eftermiddag. (Hjalager, 2024)

Kundetilpassede produkter og services Mange former for serviceydelser kan ikke leveres digitalt, men forudsætter, at kunden er fysisk til stede. Det er en betingelse for, at leverandøren kan tilpasse ydelsen til kundens behov. Dette gælder f.eks. sundhedsydelser som tandlægebesøg samt visse former for konsultationer hos læger og terapeuter. Det samme gør sig gældende i forbindelse med briller, høreapparater og andre hjælpemidler. Bymidterne har derfor ofte en høj koncentration af netop optikere og høreapparatfirmaer. Frisører, neglevirksomheder, tatovører og andre virksomheder inden for personlig pleje er ofte både velplacerede og velrepræsenterede i bymidterne. Det samme gælder virksomheder, der tilbyder både salg og reparation af mobiltelefoner, computere, cykler m.v. En del af disse ydelser kan styles og tilpasses, og forretningernes omdømme og brandingværdi kan være afgørende for den opmærksomhed, de formår at tiltrække. Fælles for forretningsmodellerne i denne gruppe er deres høje grad af tilpasning samt den tætte, personlige relation mellem kunde og udøver. Disse virksomhedstyper er velegnede i udfordrede byområder, da de skaber ærinder for kunder, som eventuelt kan udnytte ventetid til også at besøge andre butikker m.v. Når man alligevel opholder sig i byen, kan der opstå lyst til at foretage sig mere. De kundetilpassede ydelser kan desuden omfatte en række liberale erhverv, som retter sig mod både erhvervs- og privatkunder. Det kan for eksempel være advokater, revisorer, ejendomsmæglere, arkitekter, ingeniører, konsulenthuse m.v. Man skal være opmærksom på, at mange liberale erhverv i disse år undergår strukturændringer med mere eller mindre omfattende fusioner og produktændringer. Hvis pladsbehovet øges eller ændres, kan lokalisering i bymidten være uhensigtsmæssig, og virksomheden vælger måske at flytte ud. Historisk set har der været tradition for at gemme kundeydelser væk i baglokaler eller på etager over stueplan. Værksteder, klinikker eller montagefunktioner er som regel ikke synlige, selv om arbejdsprocesserne kan rumme en væsentlig oplevelsesværdi og understøtte opfattelsen af kvalitet og professionalisme. I stigende grad ses dog en tendens til at eksponere kundeservice eller dele heraf i gadeplan over for forbipasserende, og det er klart et middel til at skabe mere liv og puls i bybilledet.

Palmares er et københavnsk Østerbro-mekka for ambitiøse cyklister. Det er et aktivt og samlokaliseret sted med mange cykelrelaterede aktiviteter. Her tilbydes salg og reparation af mærkevarecykler samt tilbehør som beklædning. Det er også muligt at booke bikefit, så cyklen tilpasses kroppen. Man kan deltage i forskellige undervisningssessioner, personlig træning og foredrag. Der er desuden en café tilknyttet Palmares. I mange byer er cykelværksteder forbundet med socialøkonomiske aktiviteter, og deres tilstedeværelse har betydning for bylivet ved at bidrage til øget liv og urban vitalitet. (Foto: Rasmus Kramer Schou)

Eksempel: Traditionsbrud i sundhedsområdet. OTIS Tandlægerne, Kolding. I bymidterne findes der mange sundhedstilbud, men de er ofte kun lidt synlige set udefra. Det kan blandt andet skyldes hensynet til patientdiskretion. Hertil kommer, at der er lovgivningsmæssige begrænsninger for sundhedsvirksomheders muligheder for at markedsføre deres tilstedeværelse og ydelser. I Kolding har OTIS Tandlægerne taget initiativ til at styrke både synlighed og samspil med andre funktioner i bymidten. Gennem et samarbejde med naboen – biblioteket – har klinikken fået adgang til mere plads, og venteområde og reception er delvist integreret med bibliotekets arealer. Patienterne kan derfor opholde sig i biblioteket og benytte dets tilbud, mens de venter.

Cowork space Både før og navnlig efter Covid-19 er arbejdslivet blevet mere fleksibelt, understøttet af ændringer i arbejdsopgaver og samarbejdsrelationer. Mange arbejdstagere har mulighed for at arbejde hjemmefra eller fra udvalgte lokaliteter i byen, som giver professionel eller personlig mening for dem. Nogle arbejdsgivere har vist interesse for virtuelle arbejdsformer, da disse kan reducere udgifter til husleje og transport. Digitale nomader, f.eks. selvstændige forfattere, konsulenter m.fl., kan kombinere arbejdet med en attraktiv rejselivsstil.

Cowork i Klitmøller henvender sig til digitale nomader og er tilknyttet et guest house. Initiativet er understøttet af et lokalt netværk af ambassadører og indgår i et tæt erhvervssamarbejde i byen. En helt central del af Klitmøllers attraktionskraft er surfmulighederne i Vesterhavet samt det sociale miljø omkring surfkulturen. Cowork spaces for digitale nomader synes dog især at trives i de større byer – i Danmark primært København – som kan tilbyde en bred vifte af oplevelsesmuligheder og en vis ”hype”. (Foto: Mette Johnsen)

Ejendomsejere m.fl. har udviklet koncepter, der på meningsfuld vis kan imødekomme behovet for arbejdspladser i mere fleksible former. Cowork spaces opstod først i de større byer, hvor huslejeniveauet typisk er højt, men har siden bredt sig til byer af Koldings størrelse. Brugere af et cowork space kan leje et skrivebord eller et lokale over længere tid, men også for meget korte perioder, f.eks. et aftalt antal timer. Udbyderne kan tilbyde supplerende serviceydelser som kaffe- eller frokostordning, fitnesslokaler, mødefaciliteter, internetadgang og printerfaciliteter. Nogle koncepter arbejder bevidst med at skabe rammer for, at brugerne kan identificere samarbejdsmuligheder og indgå i gensidig vidensopbygning. Cowork spaces opfattes ofte som relativt enkle kontorarbejdspladser, men kan også omfatte værkstedsfaciliteter med særligt udstyr, f.eks. 3D-printere. Cowork spaces kan betragtes som en udvidelse af ejendomsejernes forretningsmodel. Modellen kan være attraktiv for ejerne, da den giver mulighed for at opnå en højere pris pr. kvadratmeter. Til gengæld medfører den øgede driftsomkostninger, blandt andet i form af etablering og levering af de serviceydelser, som indgår i konceptet. Der kan samtidig være tale om en mere effektiv udnyttelse af kapacitet, som ellers ikke bidrager væsentligt til indtjeningen, herunder lokaler, der midlertidigt står tomme. De lovgivningsmæssige rammer for forretningsmodeller på dette område behandles i afsnittet om midlertidighed, hvor der også gives eksempler. Cowork spaces bidrager til byens liv, især når aktiviteterne er synlige, og der er en direkte sammenhæng mellem ude- og inderum. Hvis brugerne af cowork spaces deler faciliteter med for eksempel cafégæster og hotelgæster, kan der skabes ekstra liv og dynamik. Cowork spaces kan henvende sig

til lokale, der har behov for et sted at arbejde, men tilbuddet retter sig også mod såkaldte ”digitale nomader”. På den måde bliver cowork spaces en del af en ny form for turisme. Coplaces er hybride koncepter, hvor bolig- og arbejdsmuligheder forenes.

Kooperativer for kreative erhverv Værkstedsfællesskaber er velkendte i kunstverdenen, for eksempel inden for billedkunst, musik, scenekunst og medier. Værkstederne kan bestå af arbejdspladser, som stilles til rådighed permanent eller midlertidigt, og som udlejes til kunstnere, eventuelt med mulighed for bolig i form af ”artist in residence”-ordninger. Ofte er det foreninger og halvoffentlige aktører, der driver værkstederne og eventuelle tilknyttede udstillingslokaler. Kunsthal Nord, som er beliggende i Nordkraft i Aalborg, kombinerer en række faciliteter målrettet kunstnere. Kunsthallens forretningsmodel bygger dels på lejeindtægter fra kunstnerne, men i høj grad også på fondsstøtte og kommunale underskudsgarantier. Samtidig fungerer sådanne steder ofte som platforme for opbygning af et korps af frivillige, der bidrager til afvikling af events m.v. En beliggenhed i et større og mangfoldigt kunstnerisk miljø kan være en væsentlig fordel både for kunstnerne og for de aktører, der har ansvar for driften af værkstedsfaciliteterne. Det kan samtidig bidrage positivt til byens samlede aktivitetsniveau. Kunstnerværksteder af denne type med en forretningsmodel, der delvist hviler på filantropi, etableres ofte i rummelige bygninger, som er omdannet fra andre formål, for eksempel tidligere militære anlæg, banegårdsarealer, posthuse og lignende. Beliggenheden kan være i bycentre, men generelt er disse aktiviteter placeret i ejendomme med et lavere forrentningskrav, især når aktiviteterne er pladskrævende. En grundlæggende økonomi kan sikres via medlemsbidrag eller gennem offentlige tilskud og fondsstøtte. Det er vanskeligt at etablere en privatøkonomisk orienteret forretningsmodel, hvor kunstnere betaler fuld markedsleje for brug af lokaler og tilknyttede serviceydelser. Eksempel: Invitation til nørderi Keramikeren Tinne Maria Andersen har etableret en keramikhub på Borups Allé i København, hvor hun udlejer værkstedspladser til både professionelle keramikere og hobbykeramikere. Forretningskonceptet drives som en privat virksomhed. Hun tilbyder kurser til brugerne, som har adgang til værkstedets glaserings- og brændingsfaciliteter og mulighed for at købe materialer på stedet. Forretningsmodellen er tæt integreret med Tinnes egen produktion, der blandt andet udvikles i samarbejde med den københavnske restaurantscenes avantgarde. Butik og værksted er synlige fra gadeplan, og konceptet taler i høj grad ind i Nørrebros hipsterkultur.

Eksempel: Innovationshus. Sound Art Lab, Struer. Struer har gennem en årrække arbejdet målrettet med at brande sig som ”lydby”. I den forbindelse er der udviklet en række events og andre koncepter til støtte for denne profil, hvoraf flere finder sted i bymidten. Byen indgår desuden som en aktivitet i Danish Sound Cluster og er dermed en del af et større industrikompleks. I Bang & Olufsens tidligere administrationsbygning er der etableret et åbent lydkunstnerværksted, Sound Art Lab. Kunstnere kan søge støtte i forbindelse med deres ophold og projekter på Sound Art Lab.

Produktion genopfundet Gennem mange årtier har bymidternes funktioner ændret sig markant, og i dag findes der ikke længere produktions- og håndværkserhverv i stueetager og baggårde. Disse virksomheder er enten ophørt i forbindelse med generationsskifter eller er flyttet til mere velegnede lokaler med bedre produktionsbetingelser. Denne udvikling har betydet, at bymidterne er blevet fri for belastninger som 61

luft- og støjforurening samt trafikgener, men samtidig er noget af bylivet og visse nyttige servicefunktioner gået tabt. Den teknologiske udvikling indebærer imidlertid, at produktion i dag kan antage helt andre former end tidligere, og at miljøbelastninger i langt højere grad kan håndteres inden for tætte, bymæssige strukturer. Det er især produktionen af fødevarer og drikkevarer, der vender tilbage til bymidterne: øl, spiritus, brød, kager, slik, chokolade, is, ost, pasta m.v. Det er varer, hvor der kan etableres og drives produktionsanlæg i mindre skala. Samtidig er det varetyper, der egner sig til at blive solgt og indtaget på stedet. Disse virksomheder kombinerer ofte café- eller restaurantdrift med detailsalg. Nogle forener desuden deres koncepter med musik- og kunstevents samt madlavningskurser. Trenden indgår i en bredere ”foodification” af bymidterne, fordi fødevarer egner sig særligt godt som omdrejningspunkt for flersidede besøgsoplevelser. Berlin er en storby kendt for at tiltrække mange typer håndværksprægede og modebaserede iværksættere. Deres aktiviteter og servicetilbud harmonerer godt med byens puls og fysiske strukturer og kan drage fordel af byens flow, generelle attraktionskraft og købekraft. Bogen ”Handwerk, Design, Kunst, Tradition” (Bahra, 2009) beskriver en række innovative, men traditionsforankrede forretningsmodeller, som udnytter synligheden i og mod byens rum gennem arbejdende og udadvendte funktioner. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Snedker, der bygger skræddersyet inventar og møbler Glassliber Møbelpolstrer Skomager Sæbestøber Stukkatør Bygningsdekorationsmaler Keramiker Orgelbygger Glasmosaikskaber Forgylder Mosaikkunstner Sølv/guldsmed, smykkekunstner Lampemager Istandsætter af bygningsmaterialer til genbrug Gørtler Taskemager, læderkunstner Skrædder af gallabeklædning Buntmager og skræddersyning af pelsprodukter Hattemager Brodøse og broderet design Glaspuster, glasstøber Træskærer, trædrejer

Den lille historiske by Malton i Yorkshire i England har udviklet sit image som “Makers & Creators”. Byen profilerer sig som en markedsby med fokus især på fødevareprodukter, men også på andre former for håndværk og kunsthåndværk. De lokale erhvervsdrivende lægger stor vægt på at synliggøre deres produktionsaktiviteter for kunderne gennem åbne værksteder. Det foregår både i de enkelte forretningslokaler og ved talrige fællesarrangerede events. Malton tiltrækker turister, men er også beliggende i et attraktivt bosætningsområde, hvor beboerne har interesse for de raffinerede produkter, oplevelser og visuelle kvaliteter, som byen kan tilbyde. Fitzwilliam Estate er en lokal godsejerkoncern, som ejer en række ejendomme i Malton. Virksomheden har spillet en afgørende rolle i at skabe de fysiske rammer for nye detailhandlere og deres udvidede servicetilbud samt i at sikre samarbejde og markedsføring af byen og dens kvaliteter (Cassedy et al., 2020). (Foto: VisitMalton).

Eksempel: Iagttag, mens der produceres Ølands Surdejsbageri i Kolding. Koldings nyeste bageri har på kort tid opnået stor popularitet. Forretningen er indrettet med åbent bageri, hvor aktiviteterne er synlige fra butikken. Produkterne kan nydes enten i bageriets lokaler eller på fortovet foran. Det særlige ved butikken er, at ejeren af ejendommen har investeret i indretningen, så lokalerne var velegnede til bageridrift. Ejeren har dermed i tæt og direkte samarbejde med iværksætterne medvirket til at fremme etableringen. Investeringen er delvist kompenseret gennem en længere uopsigelighedsperiode.

Nicolai-komplekset i Kolding, som ejes og drives af Kolding Kommune, er et godt eksempel på en kulturel hub med tilbud til mange forskellige befolkningsgrupper, herunder i særlig grad børn og unge. Komplekset rummer faciliteter til kreativ udfoldelse i mange former. Biografen tiltrækker brede brugergrupper, og café- og opholdsarealerne skaber gode rammer for at opholde sig, mødes og være sammen. Nicolai danner ramme om en række arrangementer, herunder den populære ”Repair Festival”, hvor der sættes fokus på aktuelle temaer inden for bæredygtighed og upcycling. Generelt opfattes Nicolai-komplekset som en velfungerende og integreret del af bymidten. Bygningernes struktur og beliggenhed betyder dog, at aktiviteterne i nogen grad vender sig indad og væk fra byens naturlige flow. Der er derfor relativt begrænset synlighed udefra til de mange aktiviteter, som ellers giver væsentlig mening i byen. (Foto: Nicolai)

Idrætsfællesskaber. I Silkeborg er der etableret et kanocenter i umiddelbar tilknytning til bymidten, og dette bidrager til et meget aktivt byliv for både turister og fastboende, jf. foto. Mange vælger ikke selv at deltage i sejlads, men oplevelsen af andres idrætsaktiviteter udgør i sig selv en væsentlig attraktionskraft. De udendørs faciliteter er kommunale og drives i kommunalt regi, mens andre driftsrelaterede aktiviteter typisk er foreningsbaserede. De forretningsmæssige forbindelser til private aktiviteter i byen er dog ofte svagt udviklede. Kolding rummer som Silkeborg et markant rekreativt landskabselement i form af Kolding Å, som løber direkte gennem byen. Ved Sønderbro findes et såkaldt ”Åsted”, hvor kajakroere kan lægge til, fortøje og opleve bylivet. Mulighederne for i højere grad at aktivere åen som et kombineret idræts- og rekreativt element er dog relativt dårligt udnyttet i Kolding. Klubaktiviteter er ikke placeret i selve byen, selv om de kunne have bidraget væsentligt til bylivet.

Rum for samtalen i samfundet Tilvejebringelse og drift af rum for samtalen – mødesteder – i (lokal)samfundet ligger ofte uden for de traditionelle kommercielle forretningsmodeller. Ikke desto mindre kan disse aktiviteter beskrives som en vigtig del af en bys økonomiske og sociale økosystem. “Samtalen” i civilsamfundets mikrounivers udfolder sig mange steder, f.eks. i idrætsanlæg, ældreklubber, menighedshuse, hjemløsecaféer og en lang række andre sammenhænge. Sådanne mødesteder bidrager aktivt til den sociale sammenhængskraft og fungerer som supplementer til de kommercielle fællesskaber, der kan opstå i f.eks. restauranter og caféer. Uden denne type uformelle samlingssteder ville byen miste en væsentlig del af sin attraktionskraft og puls, herunder mulighederne for deltagelse blandt mindre ressourcestærke befolkningsgrupper. De aktører, der driver rum for samtalen, skaber betydelig værdi for brugerne, men deres økonomiske driftsgrundlag ligger typisk andre steder end i direkte betaling fra brugerne for konkrete

serviceydelser. Indtægtsgrundlaget består ud over eventuelt salg af produkter og ydelser af offentlige tilskud, medlemsbidrag, fondsstøtte, sponsorater m.v. Hertil kommer, at driften af denne type bymæssige rummeligheder i høj grad understøttes af frivilligt arbejde, som tilfører væsentlige ressourcer.

Eksempel: Den sociale dimension i højsædet Røde Kors Fællesskabshus i Ringkøbing er beliggende i byens centrum og danner ramme om mange forskellige aktiviteter for brede målgrupper både med og uden direkte tilknytning til Røde Kors’ egne aktiviteter. Huset betegnes som et moderne forsamlingshus med en vigtig rolle i bekæmpelsen af ensomhed og social udstødelse. Ejendommen, som fællesskabshuset har til huse i, ejes af en privat ejer, der har engageret sig meget entusiastisk i arbejdet med at nyindrette og modernisere bygningen. Denne indsats har også været understøttet af betydelig fondsstøtte. Røde Korsorganisationen driver desuden som i andre bymidter genbrugsbutikker, herunder et populært genbrugsmarked for byggematerialer.

Der opføres og indrettes kvarterhuse i områder, der ejes af almene boligforeninger. Det er en måde at tilføre nye funktioner og øget vitalitet. Billedet viser Kvarterhuset i Sydhavnen i København, som tilbyder en bred vifte af sundheds- og fritidsaktiviteter for ældre. Huset drives som et partnerskab mellem almene boligforeninger og offentlige myndigheder. Tilsyneladende findes der ikke eksempler på, at kvarterhuse indpasses i bymidter med mere komplekse ejerstrukturer. Kvarterhusenes organisering og driftsmodel kunne dog måske fungere som inspiration for aktører i de multifunktionelle bymidter. (Foto: Realdania)

Kolding Light Festival er en meget vigtig del af Koldings festivalårshjul, hvor bymidten spiller en central rolle som både eksponerings- og begivenhedssted. Festivalen omfatter typisk en række lysinstallationer og kunstneriske udfoldelser, suppleret af mange events med særligt fokus på lys. Byens gader og pladser tages i brug, ligesom facader inddrages, hvilket bidrager til et nyt blik på byens kulturhistorie. Festivalen drives af en non-profit selvejende organisation og tiltrækker et bredt sponsorkorps bestående af både lokale og eksterne donorer. Et tilbagevendende element er Light Run, som organiseres af byens succesfulde løbeentreprenør Krixrun. Arrangementet skaber en markant bevægelse i byen, når aftenløbere iført lys bevæger sig gennem bymidten. Light Festival afholdes i begyndelsen af december. Handlende og restauratører peger dog på, at festivalen med fordel kunne flyttes til januar, som er en mere stille periode, hvor den ikke kolliderer med julehandlen. En afholdelse i januar vurderes at kunne give et større afkast for byen og dens erhvervsliv. (Foto: Jesper Sunesen)

Hybride servicefaciliteter i det offentlige rum I ovenstående har der overvejende været fokus på forretningsmodeller, der drives indendørs i fast ejendom, eventuelt med tilhørende udendørs aktiviteter. Bymidter rummer imidlertid også offentligt ejede friarealer, såsom gader, pladser og parker. Derudover findes der privatejede friarealer, herunder baggårde, ligesom der er arealer, som midlertidigt står ubebyggede. Disse arealer anvendes enten permanent eller midlertidigt af forskellige kommercielle og ikke‑kommercielle aktører. Til denne type anvendelse knytter der sig særlige forretningsmodeller.

Uderum og gadeservering. Der er tradition for, at butikker og restauranter efter aftale med kommunen og mod betaling af brugerafgift kan tage offentlige udearealer i brug til udeservering og vareudstillinger. Dette ekstra areal har ofte stor betydning for virksomhedernes omsætning og udgør samtidig et væsentligt bidrag til bylivets dynamik og puls. I Danmark er praksis, at kommunen til enhver tid har beslutningskompetencen over offentligt ejede arealer. I andre lande har man arbejdet med såkaldte Business Innovation Districts, hvor forvaltningen af arealerne udliciteres til en privat aktør, f.eks. et selskab med deltagelse af erhvervsdrivende fra det pågældende område. Selskabet har her ansvaret for, at området fremstår attraktivt samt for drift og vedligeholdelse. Finansieringen sker gennem brugerbetaling fra de virksomheder, der benytter arealerne. Modellen anvendes kun i begrænset omfang i Danmark, da den indebærer en form for privatisering af offentlige arealer, hvilket typisk ikke harmonerer med dansk forvaltningskultur og brede, inddragende byudviklingsindsatser. Enkelte elementer fra modellen indgår dog i områdefornyelsesinitiativer.

Anvendelsen af friarealer til aktiviteter af forskellig karakter bidrager til at skabe den puls og det liv, som efterspørges i en bymidte, herunder øget omsætning og synlighed for andre kommercielle aktører. Byens rum udgør en fleksibel scene, og kommunens samt private aktørers indretning af friarealerne er afgørende for, om og hvordan de bliver taget i brug. Mange kommunale indsatser har derfor fokus på at gøre friarealerne mere attraktive, så de både understøtter den daglige brug og de skiftende forretningsmodeller, der kan skabe ekstra liv og omsætning.

Konklusion Når man arbejder med revitalisering af bymidterne, er det vigtigt at vide og forholde sig til det, som sker inde i husene og ikke kun på gader og pladser. Gennem de senere år har vi set meget store forandringer for de virksomheder, som er beliggende i bymidterne, og som har gavn af det menneskeflow, som findes i byen. Det har ledt til mange lukninger af virksomheder, men også innovationer i 68

form af nye typer af tilbud af særlig relevans i bymidternes fysiske strukturer og befolkningsmæssige demografi. Dette afsnit behandler både nye og gamle forretningsmodeller. Det er særligt vigtigt, at bymidtens virksomheder kan give brugerne et anderledes og oplevelsesmættet værditilbud til beboerne og de besøgende, herunder med kreative tilknyttede serviceydelser og synlighed. Der findes mange eksempler på succesfulde virksomheder, som forstår og udnytter potentialerne i forskellige brancheglidninger. Men samtidig står det også klart, at mange typer af forretningsdrivende i bymidten har store vanskeligheder med at skabe et eksistensgrundlag alene på basis af traditionel kommerciel omsætning. Derfor ligger mange af de nævnte kombinerede forretningsmodeller i snitfladerne mellem et kommercielt grundlag og indtægter fra andre kilder, herunder frivilligt arbejde, offentlige og filantropiske tilskud m.v. Disse hybrider er af stor betydning i forbindelse med revitalisering af bymidter.

Midlertidighed: Fleksibel brug af ledige lokaler i bymidten Indledning Bymidterne rummer store bygningsarealer fordelt på mange forskellige funktioner. Byernes udvikling er præget af kompleksitet, og anvendelsen af både bygninger og åbne arealer kan i vidt omfang ændre karakter og funktion i takt med skiftende behov. De komplekse ejerforhold i de tætte byområder betyder, at bygninger og arealer i kortere eller længere perioder kan befinde sig i en form for ”overgangsstatus”, hvor de står ubenyttede, indtil der træffes endelige beslutninger om bygningsmæssige eller funktionelle ændringer, eller inden de eventuelt igen kan tages i brug til mere varige formål. Der er mange grunde til at stræbe efter kontinuitet i bymidten. Ustabilitet i udbuddet af varer og services kan afholde kunder og brugere fra at benytte området. Samtidig udgør perioder med tomgang en omkostning for ejendomsejerne, men også i bredere forstand for byen, som ved lav aktivitet mister puls. Midlertidige aktiviteter kan derfor alt andet lige være et bedre alternativ end tomgang. At omfavne en øget grad af midlertidighed står i et vist spændingsforhold til den traditionelle forståelse af den historiske bymidte. Byernes funktioner og placeringer rummer en betydelig grad af permanens og inerti, som bidrager til en eftertragtet oplevelse af autenticitet. Institutioner som rådhuse, kirker, skoler, biblioteker, togstationer og banker var placeret i bygninger, der var opført specifikt til disse formål. Det var kulturbærende institutioner, hvor betydning og magt blev iscenesat gennem beliggenhed og arkitektur. Det er bygninger, som de fleste byer fortsat ønsker at værne om, også selv om deres funktioner helt eller delvist har ændret sig. Mange butikker var tidligere i sig selv også institutioner, f.eks. den ansete slagter, tehandlen eller herreekviperingsforretningen, som havde ligget samme sted i generationer. Denne kommercielle stabilitet er imidlertid blevet afløst af en periode, hvor bygninger og serviceudbydere i højere grad må markere sig gennem signaler om fornyelse, tilgængelighed, uhøjtidelighed og dynamik. Byerne befinder sig således i et vedvarende dilemma: Der er fortsat behov for at anvende historiske og prominente bygninger, men nu på måder, der genfortolker kulturarvens fortællinger i nye sammenhænge. Midlertidige anvendelser og funktioner udgør et centralt element i denne forhandling om meningen med byens rum. Der vil altid være en vekslen mellem permanens og midlertidighed, og byerne skal til enhver tid finde et ståsted. Der er brug for at undersøge nærmere, hvordan byens byggede, men underudnyttede arealressourcer helt konkret kan tages i brug til midlertidige anvendelser. Mange aktører i byen foretrækker muligvis stabile og permanente virksomheder, og midlertidige forretningsformer opfattes derfor ofte som en under de givne omstændigheder acceptabel “nødløsning”. Midlertidighed kan dog også være en bevidst og strategisk forretningsmodel for ejendomsejere. Denne undersøgelse belyser de præmisser, hvorunder disse byggede ressourcer kan aktiveres og dermed bidrage positivt til byens løbende

levendegørelse. I dette afsnit skelnes der mellem ejendomme i henholdsvis privat og offentligt ejerskab, idet der knytter sig meget forskellige vilkår for disse ejerskabsformer. Behovet for at nuancere opfattelsen af midlertidighed versus permanent kan også begrundes i, at omsætningshastigheden for erhvervsmæssige kvadratmeter i byerne er steget. Den digitale udvikling har medført, at arbejdspladser inden for både offentlige og private servicefunktioner i høj grad er blevet standardiserede og flytbare og dermed ikke længere er bundet til bestemte bygningsmæssige udtryk eller fysiske indretninger. Butiks- og restaurantkoncepter skifter hyppigt, og inventar og installationer forventes kun at have en begrænset levetid. I modsætning til tidligere er mange erhvervs- og servicefunktioner derfor i mindre grad stedsafhængige. Dette understreger relevansen af i højere grad at undersøge, hvordan midlertidige anvendelser kan fungere som en faktor, der styrker bymidtens kvalitet og attraktionskraft uden at skabe uventede og irreversible nye udfordringer (Madanipour, 2018). Afsnittet indledes med en analyse af de aktuelle kendetegn ved lokalesituationen for butikker i Kolding. Dernæst redegøres der for de lovgivningsmæssige rammer for midlertidig udlejning eller udlån af lokaler. I afsnittet præsenteres eksempler på organisatoriske modeller, der kan understøtte en fleksibel anvendelse af ledige lokaler.

Ledige erhvervslokaler i Kolding Tabel 8 præsenterer en optælling af ledige lejemål på Koldings væsentlige gadestrøg på tre tidspunkter i løbet af 1½ år. Tabellen giver nogle indikationer på vigtige sider af ledigheden og udlejningsdynamikkerne. Tabel 8: Ledige butikslokaler i stueetage på handelsstrøgene i Kolding 2024, 2025, 2026 Antal enheder til leje Antal m2 til leje 2024 au- 2025 au2026 2024 au- 2025 au2026 Gader gust gust januar gust gust januar Akseltorv 2 1 2 603 372 596 Helligkorsgade 2 2 2 679 563 563 Jernbanegade 11 10 13 3.703 3.046 2.080 Søndergade 5 2 1 1.420 471 165 Søndertorv 1 1 494 494 Østergade 2 5 5 212 1.016 988 Hovedtotal 22 21 24 6.617 5.962 4.886 Kilde: Bearbejdning af data hentet fra annoncer på Ejendomstorvet.dk

Gennemsnitlig leje pr. m2 inkl. drift 2024 august 920 1.520 970 895 2.232 1.113

2025 august 964 1.176 843 989 700 1.663 1.083

2026 januar 761 1.176 1.312 1.280 700 1.641 1.296

Østergade 5 har stået ledig i en længere periode, selv om lokalerne har en attraktiv placering på en af Koldings vigtigste handelsgader. Ejeren har nu gennemført en omfattende ombygning, hvor 1. og 2. sal er indrettet til en bolig, og butikslejemålet i stueetagen udbydes til leje.

Tabel 8 viser data for et begrænset antal lejemål, nemlig 24 ledige lejemål i 2026, og den har ikke en statistisk udsagnskraft for hele Kolding eller andre byer. Opgørelsen omfatter dog samtlige lejemål, der på de pågældende tidspunkter blev synliggjort på Ejendomstorvet inden for de udvalgte gadestrøg. Samlet set er der sket en mindre reduktion i både det samlede antal ledige kvadratmeter og antallet af ledige lejemål. Med denne begrænsede opgørelse er det ikke muligt entydigt at identificere en tendens til rotation forstået som, at nogle lejemål tages i brug, mens andre bliver ledige. Der ses dog eksempler på, at butikker flytter, fordi de kan få deres arealbehov dækket bedre andre steder, eventuelt til en mere fordelagtig husleje. Tabel 8 demonstrerer også det gennemsnitlige lejeniveau i de fem gadestrøg. Østergade, som er byens ældste handelsgade, har det højeste niveau, men gaden har i de senere år været præget af en række butikslukninger og forandringer, som kan have påvirket lejeniveauet. Jernbanegade, som også gennem årene har været en vigtig handelsgade med byens flotteste butikker, har over en længere periode været udfordret af mange ledige lejemål, hvilket ifølge både ejerne og kommunen har svækket gadens attraktivitet betydeligt. Dette kan muligvis også afspejle sig i lejeniveauet. Det skal 72

desuden bemærkes, at der ved udskiftninger i lejemål kan være forskelle i lokalernes kvalitet, som påvirker lejeniveauerne i alle de nævnte gader. Søndergades nordligste del indgår i det vigtigste handelsgadenet. Den sydligste del, som er mere prunkløs, har i den seneste tid været igennem en fysisk opgradering, og gaden har opnået et stærkere image. Den udvikling, der har fundet sted i perioden 2024–2025, kan muligvis hænge sammen med dette imageløft.

Erhvervslejelovgivning og midlertidighed Hovedparten af de private udlejningsejendomme i Kolding ejes af professionelle ejendomsejere med henblik på udlejning til tredjemand. Ejerne anvender således typisk ikke selv arealerne til egne forretningsaktiviteter. Der udlejes til en bred vifte af formål, herunder butikker, kontorer, restauranter, klinikker, showrooms, boliger mv. Anvendelsen af lokalerne skal ske i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelserne i kommuneplanen og eventuelle lokalplaner. For erhvervsmæssige lejeforhold gælder herudover erhvervslejeloven (LBK nr. 1446 af 9. november 2022). Erhvervslejeloven er generelt kendetegnet ved en vid aftalefrihed, hvor de konkrete vilkår fastlægges i lejekontrakten (Erhvervs- og Vækstministeriet og Finansministeriet, 2016). Erhvervslejelovens underliggende omdrejningspunkt er, at der gennem lejekontrakten så vidt muligt skabes en stabil, veldefineret og længerevarende relation mellem udlejer og lejer. Dette antages at give de bedste rammer for en lejervirksomhed, som ønsker at udvikle og drive sin forretning i de lejede lokaler. For udlejeren er stabile lejeforhold tilsvarende en fordel, idet de bidrager til et mere forudsigeligt og løbende cashflow. Hyppige udskiftninger af lejere kan derimod medføre behov for tilpasninger og istandsættelse af lejemålet, hvilket indebærer omkostninger for både lejer og udlejer. Flere af de interviewede ejendomsejere i Kolding fremhæver, at de primært retter sig mod lejere med forretningskoncepter, som forventes at have en lang levetid på den pågældende lokalitet. Det kan f.eks. være kædebutikker, -klinikker o.l. Dette indebærer samtidig, at ejerne kan være tilbageholdende med at skabe rammer for iværksættere, som ønsker at etablere virksomheder inden for brancher, hvor konkurrencen i området eller generelt er hård, og hvor der derfor ses hyppige lukninger. Ejerne i Kolding nævner f.eks. pizza- og burgerbarer samt børnetøjsforretninger som forretningstyper med en typisk kort levetid. Forbeholdene knytter sig både til lejervirksomhedernes kortsigtede evne til at betale husleje og til deres langsigtede levedygtighed og dermed den risiko, som udlejerne løber for igen at stå med tomme lokaler. Omkostninger i form af både tid og penge bidrager derfor til en vis tilbageholdenhed over for at udleje til brugere, der efterspørger lejemål med kortere kontraktperioder. Dette gælder også i tilfælde, hvor lejerne kan overtage lokalerne, som de står. Korttidslejere kan imidlertid have et særdeles velbegrundet ønske om at afprøve et forretningskoncept eller en beliggenhed. Det kan handle om at gennemføre en aktivitet, der af sin natur er kortvarig, såsom lagersalg, produktpræsentationer eller lignende. Da der er vid aftalefrihed efter erhvervslejeloven, kan udlejer og lejer lovligt aftale, at et lejemål er tidsbegrænset. Det er imidlertid meget vigtigt, at udlejer i lejekontrakten angiver en begrundelse for tidsbegrænsningen. Begrundelsen kan f.eks. være, at udlejer selv skal anvende lejemålet, at ejendommen skal renoveres eller ombygges, eller at den påtænkes solgt. Begrundelsen bør som udgangspunkt fremgå af kontrakten. Der stilles dog ikke krav om, at den angivne årsag til

tidsbegrænsningen faktisk gennemføres ved lejeperiodens udløb, idet udlejer skal have mulighed for at ændre sine planer for ejendommen. I praksis kan en midlertidig lejer ønske at få lejekontrakten forlænget. Hvis kontrakten forlænges gentagne gange, kan tidsbegrænsningen bortfalde, og lejemålet overgår dermed til en „almindelig“ lejeaftale uden tidsbegrænsning. Dette kan være en særdeles ønskelig løsning for begge parter. Det kan imidlertid også være til ulempe for ejeren, hvis forlængelserne er indgået på særligt favorable vilkår. Derudover kan det være vanskeligt at opsige en erhvervslejer med en ikke-tidsbegrænset lejekontrakt, navnlig i brancher, der er omfattet af såkaldt ”erhvervsbeskyttelse”. Dette gælder typisk butikker og restauranter, som kan være afhængige af en bestemt beliggenhed med et passende kundeflow m.v. Det er dog altid muligt for en udlejer at opsige en erhvervslejer, hvis lejeren tilsidesætter vilkårene i lejekontrakten, for eksempel i relation til betaling af leje, orden, vedligeholdelse m.v. En ejer af en ejendom kan vælge at tilbyde en midlertidig lejer en favorabel husleje for at skabe aktivitet i ejendommen og øge dens attraktivitet. Det er muligt at aftale en lav – eller helt undlade – leje i hele lejeperioden eller i dele af den. Loven peger dog på, at niveauet for lejen skal afspejle det »lejedes værdi«. En lav leje kan desuden give andre lejere i samme ejendom anledning til at kræve nedsættelse af deres husleje. Erhvervslejeloven giver både udlejer og lejer mulighed for med jævne mellemrum at forhandle huslejen. Hvis der imidlertid er aftalt en reduceret leje, og lejemålet efterfølgende permanentgøres, kan udlejer efter erhvervslejeloven være henvist til at vente op til otte år, før lejen kan reguleres til markedsniveau. Det samme kan gøre sig gældende for andre lejere, som har udnyttet situationen til at få nedsat deres husleje. En ejendomsejer kan udleje erhvervslokaler med fremlejeret. Dette kan skabe en velfungerende form for midlertidighed, idet lejeren får mulighed for at videreudleje dele af lejemålet til andre på midlertidige kontrakter. Set fra ejendomsejerens perspektiv kan ordningen indebære en stabil hovedlejer, der som led i sit forretningskoncept videreudlejer f.eks. enkeltlokaler eller lokaler i bestemte tidsrum, uden at ejeren behøver at involvere sig i administrationen af denne fleksibilitet. En frisør kan f.eks. udleje en ”stol” på dagsbasis til en kollega i branchen. Inden for rammerne af erhvervslejelovgivningen er der samlet set meget gode muligheder for at etablere midlertidige lejeforhold i erhvervslokaler, idet der gælder en betydelig aftalefrihed. Samtidig indeholder lovgivningen historisk set en beskyttelse af lejeren mod usaglige opsigelser, der kan true lejervirksomhedens levedygtighed. Hertil kommer, at reglerne om lejemålets forlængelse og om fastsættelse af lejen indebærer, at en udlejer normalt vil overveje nøje, før et lejemål tidsbegrænses. Der vil som udgangspunkt være et incitament for udlejeren til at sikre, at et midlertidigt lejemål faktisk ophører i overensstemmelse med aftalens ordlyd. En permanentgørelse af lejeforholdet forudsætter, at der indgås en ny lejekontrakt. På den måde rummer erhvervslovgivningen både muligheder for midlertidighed og mekanismer, der bremser den. Erhvervslejeloven tilstræber en balance mellem udlejers og lejers interesser, men er i et vist omfang præget af en antagelse om, at lokalemarkedet er ”udlejers marked”. I bymidter med mange tomme lokaler og betydelige udlejerudfordringer som i Kolding og andre mindre byer er perspektivet og balancen imidlertid forskudt. Det kan derfor diskuteres, om erhvervslejelovgivningen i praksis hæmmer midlertidighed og dermed modvirker levendegørelsen af bymidterne. Aftalefriheden giver ganske vist betydelige muligheder, men der er også forhold, som betyder, at både udlejer

og lejer må overveje indgåelsen af korttidslejekontrakter nøje. Den konkrete kontekst, det vil sige det specifikke byområde og den specifikke ejendom, er her afgørende. Interviews med udlejere i Kolding Bymidte bekræfter, at de som udgangspunkt foretrækker udlejning til mere permanente formål. Der findes dog en række eksempler på, at lokaler midlertidigt er blevet udlånt eller udlejet inden for ejernes personlige netværk. Erhvervsejendomsmæglere, der arbejder med formidling på lejemarkedet i Kolding Bymidte, peger ligeledes på udlejernes præferencer, men vurderer samtidig, at der er opstået en større åbenhed over for midlertidige lejeforhold. Udlejerne er i stigende grad nødt til at overveje sådanne løsninger. Ejendomsmæglerne har ikke oplevet, at deres rådgivning af udlejere har været præget af særlige udfordringer i forhold til huslejefastsættelse eller opsigelsesvilkår i kontrakterne.

Eksempler på midlertidighedsløsninger i privatejede ejendomme Nedenfor bringes en række eksempler på midlertidighedsløsninger i bymidten. Eksempel: Udlejning af erhvervslokaler med fremlejeret SundhedsOasen er et ejendomskompleks i Kolding Bymidte. Ejeren ønsker at profilere bygningen som et knudepunkt for sundhed, fitness, wellness og beslægtede aktiviteter. Ejendommen er velegnet hertil i kraft af sin fysiske indretning med elevatoradgang samt nærhed til parkeringsmuligheder. Inden for sundhedssektoren er klinikfællesskaber udbredte. Med dette for øje er lejekontrakterne i SundhedsOasen indgået med fremlejeret. Det indebærer for eksempel, at en fysioterapeut kan videreudleje et lokale eller dele af et lokale til andre fagfæller i bestemte tidsrum. For hovedlejeren kan dette rumme både økonomiske og faglige fordele. For fremlejeren kan ordningen give mulighed for at drive virksomhed på deltid eller ved siden af andre aktiviteter. For ejendomsejeren bidrager ordningen som udgangspunkt til større lejerstabilitet, og for Kolding Bymidte betyder den et bredere og mere varieret serviceudbud.

Eksempel: Cowork som midlertidighed House of Innovation er et cowork‑miljø, som ejes og drives af en privat ejendomsinvestor. Initiativet blev etableret i tæt samarbejde med Business Kolding, der identificerede et behov for fleksible kontorfaciliteter i byen, men det drives i dag udelukkende på private vilkår. Bygningen er både ikonisk og historisk, idet den tidligere har fungeret som nationalbankfilial. Ejeren anvender aktivt de historiske rammer i sin forretningsmæssige storytelling, og lejerne kan ligeledes have gavn af omgivelserne i deres egen profilering. Cowork‑konceptet giver udlejeren en væsentligt højere kvadratmeterleje end traditionel udlejning af tomme lokaler. Formatet tilbyder stor fleksibilitet for virksomheder i opstartsfasen eller med varierende pladsbehov. Samtidig lægges der vægt på, at virksomhederne i huset kan have udbytte af sparring og samarbejde. Der er ikke indkig til bygningens arbejdsrum udefra.

Eksempel: Lagersalg Lagersalg er ofte populære, da kunder typisk kan købe mærkevarer til attraktive priser. Producenter eller indehavere af varepartier søger ofte midlertidige lokaler, hvor de i en kort periode kan være til stede og opnå et maksimalt salg. Lagersalg.dk er en virksomhed, der tager varepartier i kommission og finder egnede lokaler til afsætning gennem lagersalg. Som regel anvender lagersalgsaktøren lokalerne, som de forefindes, og afleverer dem igen uden istandsættelse eller lignende. Det kan være attraktivt for udlejere at have en korttidslejer, men også for kunder og andre handlende, som kan få glæde af en øget kundestrøm. Arrangører af lagersalg har dog typisk ingen relation til lokale aktører ud over ejeren af det pågældende lokale. Lagersalg markedsføres ofte via websites og sociale medier, hvilket i princippet kan give bymidten øget synlighed, men ikke altid gør det. De platforme, der markedsfører og arbejder med lagersalg, er ikke stedbundne. Deres koncept beror på, at de kan flytte rundt efter et markedspotentiale. De gør som regel ikke noget ud af at fremhæve omgivelserne og andre oplevelsesmuligheder og services i nærheden.

Udlån af lokaler til politiske valgkampagner. Under valgkampen frem mod kommunalvalget i 2025 stillede ejere af ejendomme i Kolding ligesom ved tidligere valg lokaler til rådighed for de politiske partier. Næsten alle partier råder over sådanne lokaler på strøg og andre centrale gadestrækninger med stor fodgængertrafik. Aftalerne indgås oftest på baggrund af et forudgående kendskab mellem ejendomsejere og aktører fra de politiske partier. Ifølge oplysninger fra et af partierne betales der ikke husleje, men alene et beløb til dækning af forbrug af varme, el og vand. Lokalerne tages i brug, som de forefindes uden forudgående forberedelse eller istandsættelse. For partierne består fordelene i muligheden for løbende gennem valgperioden at komme i kontakt med flere vælgere end ellers, ligesom lokalerne kan rumme møder og arrangementer på centrale og lettilgængelige steder. Samtidig kan der muligvis skabes øget aktivitet i bymidten, eller vælgernes opholdstid i byen kan forlænges.

Restlagerudsalg Midlertidig butik i Jernbanegade. Lokalerne anvendes i en kort periode i nye omgivelser og med et forbipasserende kundeflow til at forsøge at realisere et varelager fra nu lukkede butikker andre steder i regionen. Der er tale om en begrænset daglig åbningsperiode, og udtrykket på facaden og i butikken bærer præg heraf. Indehaveren har familiære relationer til ejeren af ejendommen.

Pop-up kunst – The Blue Room Et ledigt butikslokale i Jernbanegade i Kolding blev i forbindelse med Lysfestivalen i 2021 til en storskala og poetisk kunstinstallation, som direkte er en kommentar til bymidtens situation. Rummet blev fyldt med blåt lys og blå partikler, og en musikevent understregede et samkunstperspektiv. Kunstnerne Elle-Mie Ejdrup Hansen og Birgitte Ejdrup Kristensen havde skabt værket i samarbejde med Kolding Kommune og Trapholt og med støtte fra Statens Kunstfond og Kolding Kommune. Værket kunne beskues og beundres fra gaden i 4 vinteruger. Det blev dog taget ned før aftalt tid, fordi ejeren af bygningen fik mulighed for at udleje lokalet. Det betragtedes af både kunstnere og ejer som et lykkeligt udfald af arbejdet med kunst som interesseskaber i byens rum. Eksemplet viser, at der kan tiltrækkes eksterne fondsmidler til kreative kunstneriske bymidteinitiativer. (Foto: Ejdrup&Ejdrup)

Behandlerhuset Aalborg Fleksibilitet, oplevelse og funktionalitet er omdrejningspunktet for de moderniserede lokaler, der danner de fysiske rammer for Behandlerhuset. En ejendomsinvestor har istandsat kælderlokaler i en centralt beliggende ejendom, som er indrettet med kvalitet, atmosfære og moderne funktionalitet for øje. Lokalerne bookes fleksibelt gennem et online bookingsystem og kan anvendes af blandt andre psykologer, massører, diætister og andre behandlere. Det understøtter en bedre udnyttelse af eksisterende ressourcer samtidig med, at det imødekommer mange behandleres varierende behov. Lokalerne kan bookes helt ned på timebasis via et system, der administreres af ejendomsejeren. Ejeren varetager samtidig den overordnede kontrol samt rengøring og vedligehold. Som registrerede brugere kan behandlerne selv lukke sig ind i faciliteterne, der er ubemandede. Tillid, ansvar, deleøkonomi og fællesskab er derfor nøgleord i konceptet for at sikre, at alle brugere får en god oplevelse i anvendelsen af lokalerne. (Foto: Ejendomsudvikler, DKE Ejendomme, Aalborg).

Pop-up-venues Kold Festival i Kolding betegner begivenheden som en ”bynær begivenhed”. Festivalen afholdes i januar, en periode hvor der ellers er begrænset aktivitet i byen. De fleste koncerter under Kold Festival finder sted på veletablerede private og offentligt ejede musikscener, men i 2025 havde festivalen stor succes med at gennemføre en koncert i det gamle Løveapotek i Jernbanegade. Deltagerne beskrev stedet som magisk. Der er tale om et lokale, der har stået tomt i en længere periode. (Foto: Lise Jelsbak)

Urban Camper, Nørrebro, København Midlertidighed kan antage mange former. Urban Camper er et hostelkoncept, der er indrettet i tidligere kontorlokaler oven på et indkøbscenter ved Nørrebro Station. Overnatningen foregår i telte, som er placeret både indendørs og udendørs på tagfladen. Badefaciliteterne er fælles. Der er bar og restaurant på stedet. Urban Camper har en 20-årig lejekontrakt med Danske Shoppingcentre, som ejer bygningen. Kontraktens længde begrundes med, at Urban Camper har foretaget betydelige investeringer. Omdannelse og indretning til hostel har krævet byggetilladelse fra kommunen. Urban Camper henvender sig især til gæster, der lægger stor vægt på beliggenhed i et lokalområde med autentisk “vibrancy”, og som ønsker at komme tæt på det lokale byliv. Der er potentiale for et tæt samspil med lokale beboere. Gæsterne tilbydes f.eks. guidede ture, der gennemføres af lokale. København og andre større byer rummer desuden andre koncepter, som ligeledes kendetegnes ved hurtig etablering i rummelige, ledige bygninger, herunder kabineovernatning, såsom CityHub. Det er koncepter, som ikke i samme omfang er etableret i provinsbyernes bymidter, hvor turismepresset typisk er mindre. (Foto: Carsten Seidel)

Kunstnerboliger og -værksteder ”Artists-in-residence” er i mange lande blevet et vigtigt element i revitaliseringen af byer. Der etableres værksteder for eksempelvis udøvende billedkunstnere, musikere m.fl. kombineret med boligfaciliteter, som egner sig til både kortere og længere ophold. Lokaliseringen skal være attraktiv og inspirerende, enten gennem sin beliggenhed, sin arkitektoniske udformning eller ved at indgå i et eksisterende lokalt kunstnerisk miljø. Kunstnerboliger og -værksteder kan desuden være en måde midlertidigt at anvende bygninger og lokaler på, inden de omdannes til andre formål. Der eksisterer private kunstnerboliginitiativer, men oftest indgår de som del af filantropiske eller foreningsbaserede aktiviteter. Her kan der typisk opnås økonomisk støtte til investeringer og/eller drift, og faciliteterne drives som regel på non-profit-basis. Maltfabrikken i Ebeltoft er et markant eksempel på transformationen af et tidligere industrianlæg til et kulturelt kraftcenter i byen. Her findes blandt andet forsamlingslokaler, cowork space, bibliotek, arkiv, museum og café. Et antal kunstnerboliger med tilknyttede værksteder skal bidrage til liv i området hele døgnet, og samarbejder med det lokale og regionale kunstmiljø forventes at skabe nye dynamikker. Ejendommen ejes af en ejendomsfond, hvortil flere større fonde har ydet bidrag. Den daglige drift og udlejning varetages af et driftsselskab, som fungerer som omdrejningspunkt for aktiviteterne og opererer på kommercielle vilkår.

Offentlige institutioner og reguleringen af det midlertidige lokalemarked Ikke kun private, bymidterelevante erhvervsbrancher som butikker, klinikker og revisorer er under betydelige strukturændringer i disse år. Det samme gælder arbejdspladser i den offentlige sektor. Disse forandringer sætter sig spor i lokalebehovet og i anvendelsen af lokaler. Bestræbelserne går i retning af at reducere arealforbruget og sikre større multifleksibilitet, så udnyttelsesgraderne kan optimeres. Dette vedrører offentlig administration og service, herunder rådhusfunktioner. Det vedrører også borgerrettede kvadratmeter, for eksempel i skoler, idrætsfaciliteter, sociale institutioner m.v. Optimeringspresset giver anledning til kreative løsninger, f.eks. multihuse i tyndt befolkede

områder (Nørgaard et al., 2016). Sådanne fysiske rammer med udpræget midlertidighed og flerbrug ses ikke på samme måde og i samme omfang i bymidterne. Her har et større befolkningsgrundlag i hvert fald indtil videre skabt mulighed for at opretholde en højere grad af funktionsspecialisering i lokaler og bygninger. Kommunerne er bundet af kommunalfuldmagten, hvilket indebærer begrænsninger i mulighederne for at byde private aktører ind i forbindelse med fleksibel og optimeret anvendelse af kommunens bygninger og arealer. En hovedregel er, at en kommune ikke må udlåne eller udleje lokaler til enkeltpersoner eller enkeltvirksomheder, hvis dette indebærer en særlig begunstigelse. Der kan dog gøres undtagelser, hvis kommunen selv har en saglig interesse i formålet. Det er et centralt pejlemærke, at kommunen kun kan stille lokaler til rådighed for aktiviteter, som den selv lovligt ville kunne varetage. Det kan f.eks. være kulturelle formål, idræt, rådgivning, undervisning m.v. Dette giver mulighed for at tilskynde foreninger, selvejende institutioner m.fl. til at benytte kommunalt ejede bygninger, hvor der er ledig kapacitet i kortere eller længere perioder. Desuden kan kommunen udlåne eller udleje faciliteter til arrangementer og aktiviteter, der understøtter demokrati og civilsamfund, herunder f.eks. politiske møder, foreningsdannelse og lignende. Det kan forekomme, at den aktivitet, som kommunen stiller lokaler og arealer til rådighed for, har kommerciel karakter, for eksempel en koncert med henblik på at skabe overskud til den arrangerende organisation. I sådanne tilfælde skal kommunen opkræve markedsleje. Hvis kommunen råder over overskydende lokaler, kan disse udlejes kommercielt på markedsmæssige vilkår, men kommunen skal sikre, at udlejningen ikke antager et omfang, der indebærer konkurrence med private udbydere. Tilsvarende regler gælder i vidt omfang også for andre offentlige institutioner, herunder uddannelsesinstitutioner. Konkurrencelovens § 11 a indeholder et forbud mod konkurrenceforvridende støtte. Ydes der støtte af offentlige midler til bestemte former for erhvervsvirksomhed, kan dette være ulovligt, herunder eksempelvis udlån af lokaler eller benyttelse af faciliteter til reduceret husleje. Samarbejde mellem virksomheder og forskere eller studerende kan dog give mulighed for, at virksomheder anvender laboratorier m.v. som led i et konkret projekt, forudsat at virksomhederne yder fuld kompensation for anvendelsen, enten i form af betaling eller på anden passende måde. En ændring af universitetsloven øger universiteternes rammer for at bidrage til innovation og iværksætteri. Disse muligheder åbnes primært med afsæt i campusarealernes egne fysiske faciliteter (Aftale om styrket videnog teknologioverførsel, 2026). Det er uklart, om ændringerne kan anvendes til at styrke samspillet mellem campus og eventuelt nærliggende byområder. Inden for rammerne af erhvervsfremmeloven kan kommunerne bidrage til at understøtte iværksættere og vækstvirksomheder (Danmarks Erhvervsfremmebestyrelse, 2024; Erhvervsministeriet og Kommunernes Landsforening, 2024). Denne indsats kan have betydning for revitaliseringen af bymidterne, men er ikke specifikt rettet mod dette formål, selv om der potentielt kan opstå fordelagtige synergier. Erhvervshusene skal fungere som inspirerende fysiske knudepunkter for rådgivning, sparring og kommunikation, men mulighederne for at stille en arbejdsplads til rådighed for virksomheder er begrænsede og knyttet udelukkende til konkrete projekter og rådgivningsforløb. Det er derfor ikke muligt i kommunalt regi at etablere inkubatorer for nye virksomheder i bymidterne, men denne midlertidighedsopgave kan outsources til varetagelse af f.eks. foreninger, selvejende institutioner og private virksomheder.

Midlertidighed og fleksibilitet for ejendomme i offentligt ejerskab Der findes også mange muligheder for midlertidighed og fleksibel anvendelse af bygninger i offentligt ejerskab. Som det blev fremhævet ovenfor, skal aktiviteterne dog drives inden for kommunalfuldmagtens og statsstøttereglernes rammer. Det er ikke muligt at udlåne eller udleje lokaler på konkurrenceforvridende vilkår. Alligevel rummer den kommunale og statslige ejendomsportefølje et potentiale for at skabe gunstige dynamikker i bymidten. Nedenfor præsenteres en række eksempler. Flere af dem viser, hvordan det, som kommunen allerede arbejder med, kan gøres mere synligt og levendegjort, med andre ord hvordan der kan ydes et bidrag til bymidtens vibrancy. Andre eksempler beskriver, hvordan der kan indsættes et mellemliggende lag mellem den kommunale eller statslige drift og kommercielle aktører, så bygningsressourcer kan bringes i spil på (semi)kommercielle vilkår på fuldt lovlige måder. Det indskudte lag består typisk af frivillige foreninger med et almennyttigt formål.

Eksempel: Kolding Kommunes ”bæredygtige kvadratmeter” Kolding Kommune ejer mere end 8.000 m² bruttoareal inden for det område, der indgår i dette projekt. Lokalerne rummer både administrative og kulturelle funktioner, og en del af kapaciteten er placeret i fredede og bevaringsværdige bygninger. Den generelle budgetsituation i kommunerne giver anledning til løbende at genoverveje anvendelsen af de kommunale bygninger, hvilket også er tilfældet i Kolding. Under overskriften ”bæredygtige kvadratmeter” arbejder Kolding Kommune med at optimere anvendelsen af sine lokaler, herunder gennem en mere fleksibel udnyttelse. Byrådet har besluttet som udgangspunkt at fastholde arbejdspladser i bymidten for derigennem at bidrage til bymidtens fortsatte vitalitet. Samtidig er der fokus på at skabe så mange attraktive fysiske arbejdspladser som muligt, også med hensyntagen til, at medarbejdere efter pandemien har fået mere fleksible arbejdsvilkår og ikke nødvendigvis er fysisk til stede på arbejdspladsen hver dag. I Kolding er dele af forvaltningen placeret i bymidten, hvilket man ønsker at fastholde, idet der ikke blot er tale om mange arbejdspladser, men også services, som tiltrækker borgere og dermed bidrager til bylivet. Forvaltningen ved Skolegade fremstår dog bygningsmæssigt meget lukket som følge af bygningens arkitektur og historie.

Eksempel: Posthuset som socialøkonomisk hub Det nedlagte posthus i Kolding er et stort, ca. 6.000 m² kommunalt ejet bygningskompleks beliggende ved stationen. Området har en central placering i forhold til den fremtidige byudvikling, men der er endnu ikke taget stilling til den endelige anvendelse, herunder spørgsmålet om hel eller delvis bevaring af bygningen. Bygningen er i en overgangsperiode tidsbegrænset udlejet til en forening, som står for den daglige drift. I denne transitionsperiode har bygningen fungeret som en ”socialøkonomisk hub” og er blevet beskrevet som en slags dagligstue for hele byen. Huset er i løbende forandring, afhængigt af hvem der efterspørger brugen af lokalerne. Frivillighedshuset og en lang række aktiviteter knyttet til frivilligt engagement udgør vigtige omdrejningspunkter. Virksomheder med en bæredygtighedsprofil kan leje sig ind i lokalerne, og to kommunale medarbejdere har fået kontorpladser sammen med Posthusets faste stab. Der er planer om etablering af et Makerspace til hobbyprægede aktiviteter, herunder også med kommercielle islæt. Huset rummer desuden muligheder for afholdelse af forskellige typer events, blandt andet på en mindre jam-scene placeret ved indgangen. Husets udtryk er råt og ungt, og det er et tydeligt mål at gøre stedet attraktivt for unge som et trygt og samlende alternativ til mindre sikre opholdssteder i gadebilledet. Posthusets aktører tager med mellemrum initiativ til aktiviteter på Jernbanepladsen. Den brede interaktion med store dele af Koldings frivillighedsmiljø bidrager til stedets daglige liv og vitalitet og styrker sammenhængen mellem aktiviteterne inde og ude. Placeringen ved et af byens trafikale knudepunkter (bus- og jernbanestation) er væsentlig for den ønskede udveksling med byens dagligliv. Den ikoniske café Freddys fungerer som et mentalt og fysisk bindeled mellem flere forskellige bymæssige universer.

Bæredygtighedshuset i Kolding Bæredygtighedshuset i Kolding er et rent kommunalt initiativ. Huset er et åbent og imødekommende sted, hvor borgerne kan henvende sig og få information om bæredygtighed i bred forstand, herunder om hvor og hvordan de kan komme videre med konkrete henvendelser til kommunen. Bæredygtighedshuset igangsætter herudover forskellige forsøg og initiativer inden for det kommunale virke. Medarbejderne bidrager desuden med deres tværfaglige kompetencer til udviklingen af kommunens klima- og miljøpolitikker. I en periode var Bæredygtighedshuset placeret i tidligere banklokaler på Jernbanegade og bidrog dermed til at aktivere tomme erhvervslokaler og skabe liv på et udfordret strøg i byen. Som led i kommunale besparelser blev huset senere flyttet til biblioteket, hvor det har mindre synlighed i byrummet og over for forbipasserende. Flytningen har betydet, at Bæredygtighedshuset i højere grad har fået en rolle i relation til skoler og uddannelsesinstitutioner og i mindre grad fungerer som et spontant borgerhus. Dette søges delvist kompenseret gennem events og aktiviteter i det offentlige rum, herunder på Jernbanepladsen, og på billedet på Akseltorv. Bæredygtighedshuset er et godt eksempel på, hvordan Kolding Kommune har flyttet aktiviteter ud af de traditionelle kontormiljøer, gentænkt organisation og opgaveportefølje samt givet kommunen et tydeligt ansigt og en identitet i det offentlige rum. Der er dog fortsat mange snitflader til den øvrige kommunale organisation, som løbende er genstand for forhandling. (Foto: Bæredygtighedshuset)

De etablerede kulturcentre I Kolding Bymidte og i den umiddelbare periferi findes en række kommunale kulturcentre, herunder Nicolai, Egnsteatret, EWII-bygningen, Idrætsbygningen og Godset. Disse steder er indrettet til mange former for midlertidig aktivitet og fungerer som kulturhuse, der skal skabe rammer for de tilbud og aktiviteter, som borgerne ønsker at bidrage til og benytte. Centrenes placering i byen samt deres fysiske og visuelle samspil med bylivet er afgørende for, i hvilken grad de kan bidrage bredere til byens vitalitet. Nicolai er et kulturelt mødested med fleksible mødefaciliteter, undervisningslokaler, åbne værksteder, biograf, café m.m. Stedet er særdeles veletableret i Kolding og benyttes af mange forskellige grupper og organisationer. Beliggenheden i kanten af bykernen, bag et større boligkompleks og med adgang primært fra gårdsiden, betyder dog, at Nicolai i mindre grad opleves som en integreret del af byens øvrige funktioner. Der afholdes imidlertid en række begivenheder, som gennem tematiske greb og særlige formater bidrager til at styrke forbindelsen mellem Nicolai og byen, herunder Repair Festivalen, hvor arealerne bruges til at engagere publikum i genbrugsaktiviteter på stedet.

Midlertidighedspraksis – en typologi Dette kapitel undersøger de vilkår og incitamenter, der påvirker, om ejere af arealer i henholdsvis private og offentlige bygninger stiller deres kvadratmeter til rådighed for midlertidige aktiviteter. Set i et bypolitisk perspektiv er rationalet, at midlertidige aktiviteter med en vis publikumsappel kan bidrage til at skabe liv i byen. Lokaler, som ellers står tomme eller fremstår underudnyttede, kan dermed omdannes til aktiver i revitaliseringsprocesser. Afhængigt af perspektiv kan midlertidighed enten opfattes som en nødløsning eller som et konstruktivt svar på de udfordringer, som bymidterne står overfor.

Inden for rammerne af gældende regler og lovgivning er der betydelige muligheder for, at ejere af tomme eller ikke optimalt udnyttede kvadratmeter kan stille lokaler til rådighed for midlertidige anvendelser. Det er da også en praksis, som allerede ses både i Kolding og i en række andre byer, og som generelt bidrager til at styrke byens attraktivitet og liv. Alligevel er det en gennemgående observation, at mange butiks- og erhvervslokaler fortsat står tomme. Kan brugen af midlertidige og grænseoverskridende anvendelser øges yderligere til gavn for ejere, brugere og byens besøgende? Og hvad kan der læres af den praksis, som allerede findes? Private ejendomsejere er i nogen grad tilbageholdende med at indgå midlertidige kontrakter, før mulighederne for mere permanente anvendelser er afprøvet. Alt andet lige vil midlertidig udlejning eller udlån påføre ejeren en større administrativ byrde både økonomisk og tidsmæssigt. Det kan være en opgave, som ikke nødvendigvis matcher ejendomsvirksomhedens ejerstrategi, profil eller kompetencer. Over for dette står de potentielt positive effekter af, at aktiviteter i lokalerne kan skabe øget interesse og synlighed samt eventuelt også et gunstigt cash flow. En vigtig overordnet observation i denne undersøgelse er, at både private og offentlige ejere råder over forskellige redskaber til at håndtere midlertidighed. Disse muligheder opsummeres i typologien i tabellen.

Tabel 9: Typologi over ejendomsejernes midlertidighedsstrategier Grad af engagement/involvering

Kendetegn

Eksempel

Fordele og ulemper for ejendomsejere

Integreret forretningsmodel

Ejeren af bygningen driver selv virksomhed på adressen, evt. samme branche, og der deles faciliteter og viden. Ejeren varetager driften, herunder rengøring, vedligehold, osv.

House of Innovation, Kolding. Cowork-space

Der kan skabes synergier og eventuelle problemer kan løses umiddelbart. Relativt høj husleje pr m2.

Behandlerhuset Aalborg

Relativt høj husleje kan opnås, stor kontrol med ejendommen. Kan rømmes igen med kort varsel.

Ejerens egne driftsaktiviteter kan lukke eksterne ind under særlige vilkår

Makerspace, kommunale inkubatorer, biblioteket, Bæredygtighedshuset Lagersalg, udlån til pop-up events, valgaktiviteter, kunstudstillinger Posthuset, Nicolai

Der kan skabes sammenhæng og synergi med for eksempel aktiviteter, som drives i offentligt regi.

Veludviklet forretningsmodel for andre udførere, som de kan tappe ind i Meningsfulde sideaktiviteter i mindre skala Fylde lokalerne, skabe cash-flow

Udlån eller udleje på meget korte kontrakter

Outsourcing til nogen, som er professionelle i midlertidig operation

Driften lægges over i en organisation med et selvstændigt driftsansvar

Minimal involvering, andre løser midlertidighedsopgaven Meget begrænsede muligheder, ingen berøringsflader

Huslejekontrakter med fremlejeret

SundhedsOasen. (Shop-in-shop)

Vinduespartier som udstillingsrum for varer, begivenheder, attraktioner osv.

Østergade: tomme lokaler med udstilling af tøj fra nabobutik

Der er behov for klare forventningsafstemninger og aftaler, eventuelt også involvering i et eller andet omfang med klargøring, PR osv. En driftsorganisation kan betyde, at en offentlig ejer ikke overtræder kommunalfuldmagten, og samtidig sikrer en professionel og fagligt målrettet ramme for midlertidighed. Ejendomsejeren har en hovedlejer og har intet eller minimalt administrativt besvær med at håndtere midlertidigheden. Samme opstilling gennem længere tid, ingen flow gennem lokalerne, fordi lokalet kun kan observeres fra gaden.

Typologien viser, at der for ejendomsejere kan være gode grunde til at inddrage en anden organisation, som påtager sig driftsansvaret, herunder kontakten til de endelige brugere af arealerne. Det kan være hensigtsmæssigt, hvis ejendomsejeren ikke selv har kapacitet til at arbejde med tætte brugerrelationer, eller hvis ejeren, som det er tilfældet for offentlige aktører, ikke lovligt kan drive udlejningsvirksomhed på kommercielle vilkår. I en dansk kontekst findes der på grund af forskellige regelsæt ikke en klar sammenhæng mellem lokaleanvendelser i privat og offentligt regi. Konsekvensen er, at aktiviteter med forankring i foreningslivet i vid udstrækning benytter offentlige og kommunale lokaletilbud, mens mere kommercielle aktiviteter er henvist til private udbydere (Bach & Hjalager, 2020). Det kan betyde en bremse for et stærkere samspil mellem civilsamfund og kommercielle former for byaktiviteter. Med de nuværende regler er det mest problemfrit at holde sig inden for de veldefinerede arenaer, eller om man vil ”siloer”.

Digitale udlejningsplatforme for bymidternes underudnyttede lokaler Uanset om der er tale om offentligt eller privat ejerskab, foregår formidlingen mellem ejendomsejere og brugere oftest gennem eksisterende netværk og direkte kontakt. Potentielle brugere kan i gadebilledet få øje på tomme eller underudnyttede lokaler. Foreninger og andre grupper, der ønsker at gennemføre et arrangement, kan henvende sig direkte til lokaleejere, eventuelt med støtte fra frivillige aktører og organisationer. Eksistensen af digitale platforme og løsninger, der synliggør mulighederne for erhvervsmæssig og borgerdrevet midlertidig anvendelse, er i en dansk og særligt lokal sammenhæng fortsat relativt begrænset. Eksempler på digital formidling af midlertidighed i danske byer • • • • • •

Ejendomstorvet.dk – præsenterer lokaler til salg eller leje med links til ejendomsmæglere Respace.dk – linker til ejere og forvaltere af ejendomme, og der indgår lokaler til pop-ups Lokalebasen.dk – linker til ejere og forvaltere af lokaler. Typer er fx kontorlokaler og helse, terapi, ofte meget fleksible former. Lokaleportalen.dk – præsenterer mange slags lokaler til leje, også i f.eks. kontorfællesskaber og cowork space Lagersalg.dk – markedsføring af pop-up og lagersalg, med en sektion på websitet, der henvender sig til lokaleudbydere Workspace – tilbyder kontorpladser på vegne af ejere og forvaltere af lokaler.

Kolding Aktiv By giver muligheder for, at borgere og foreninger digitalt kan se og booke lokaler til idræt. Ved lån eller leje af lokaler til kulturarrangementer skal man rette henvendelse til kommunen. Andre kommuner har implementeret digitale bookingløsninger.

Digitale platformløsninger kan give potentielle lejere større gennemsigtighed i udbuddet af lokaler, der kan lejes eller lånes midlertidigt. Samtidig kan de give udlejere bedre adgang til markedet. Omvendt kan det svække den lokale sammenhængskraft og netværksdannelse i byen, fordi det ikke længere er nødvendigt at sætte jungletrommerne i gang – med de mulige sidegevinster for det lokale samarbejde, som det ellers kan medføre.

Kolding Bymidte har en forholdsvis beskeden tilstedeværelse på platforme for erhvervsudlejning, og formidlingsformerne er overvejende traditionelle, herunder med afsæt i ejendomsmæglerfirmaer med lokal forankring. En væsentlig forklaring er, at Kolding ikke umiddelbart besidder samme økonomiske tiltrækningskraft som større byer med et markant efterspørgselspres på lokaler. Det giver derfor god mening at undersøge, om en stærkere synlighed af ledige lokaler på platforme kunne bidrage til at styrke det erhvervsmæssige liv og dynamikken i bymidten. Der synes samtidig ikke at findes platforme, der i tilstrækkelig grad formår at adressere de udfordringer, som bymidterne står overfor. I det bredere perspektiv og i den internationale forskning om byers udvikling er midlertidighed og korttidsudlejning et meget diskuteret emne (Mörtenböck & Mooshammer, 2022), ikke mindst når det gælder udlejning af boliger via platforme som Airbnb. Erhvervslokaler spiller derimod en langt mindre rolle i denne dagsorden og denne diskussion. Platformsøkonomiens styrke ligger i at bringe ledige ressourcer i spil og dermed øge omsætning og vækst, samtidig med at den har en betydelig tilpasningsevne over for skiftende markedsvilkår (Shapiro, 2023). Erhvervsrettede lokaleplatforme og deres lokale formidlingstjenester kan skabe rum for eksperimenterende iværksættere og virksomheder, som kan afprøve forretningsidéer, opbygge netværk og indgå samarbejder i fleksible og potentielt omkostningseffektive rammer. Omvendt kan platformenes formidling også bidrage til at presse eksisterende aktiviteter ud, hvis de ikke er i stand til at betale de relativt højere huslejer i områder med stor efterspørgsel. Platformsøkonomien og dermed også vilkårene for midlertidighed er præget af betydelige dilemmaer, men rummer samtidig underliggende frigørende potentialer for byens aktører og økonomi (Odendaal, 2022). En bekymring er, at formidlingshonorarer og andre indtjeningsmuligheder ikke nødvendigvis tilfalder lokale aktører, idet platformenes investorer og operatører ofte opererer nationalt eller internationalt (Taeuscher & Laudien, 2018). Tilknyttede transaktioner som rengøring, vedligeholdelse og servicering indgår desuden i den techstyrede platformsøkonomi, som heller ikke altid er lokalt forankret (Mörtenböck & Mooshammer, 2022). I bestræbelserne på at sikre en effektiv udnyttelse af lokale ressourcer kan forankringen i lokale sociale strukturer og arbejdsmarkeder således svækkes. I en bykontekst er det derfor interessant, om byens betydningslag og tilbud fremover kan genskabes i nye former for digitale sociale og funktionelle formater (Caprotti et al., 2022).

Konklusion Dette afsnit viser, at midlertidig anvendelse af ledige og underudnyttede lokaler kan udgøre et vigtigt redskab i arbejdet med at skabe liv, aktivitet og attraktivitet i bymidter som Kolding. Selvom den historiske bymidte traditionelt forbindes med stabilitet, kontinuitet og langvarige funktioner, er nutidens byudvikling præget af større mobilitet, hyppigere udskiftning af funktioner og ændrede krav til både erhvervslokaler og arbejdspladser. Midlertidighed bør derfor ikke alene betragtes som en nødløsning i perioder med tomgang, men også som en strategisk mulighed for at afprøve nye aktiviteter, skabe synlighed og aktivere ressourcer, der ellers ville stå ubenyttede. I Kolding Bymidte findes en betydelig mængde ledige erhvervslokaler, særligt på visse handelsstrøg, og tomme lokaler har negative konsekvenser for både ejendomsejere, erhvervsliv og byliv. Samtidig dokumenterer eksemplerne fra både Kolding og andre byer, at midlertidige anvendelser kan antage mange former fra pop-up butikker, kunstinstallationer og lagersalg til cowork-miljøer, klinikfællesskaber, sociale mødesteder og kulturelle events. Fælles for disse initiativer er, at de kan skabe aktivitet, tiltrække nye brugere og bidrage til et mere varieret byliv.

Undersøgelsen peger også på, at de juridiske rammer generelt giver gode muligheder for midlertidig anvendelse, særligt inden for erhvervslejelovens vide aftalefrihed. Alligevel oplever mange private ejendomsejere en række økonomiske og administrative barrierer, som gør dem tilbageholdende med at indgå kortvarige aftaler. Der er derfor behov for modeller, hvor ansvaret for drift, koordinering og kontakt til brugerne kan varetages af andre aktører, f.eks. hovedlejere med fremlejeret, kulturinstitutioner, foreninger eller særlige driftsorganisationer. For offentlige ejere gælder andre regler, men også her findes betydelige muligheder for at aktivere bygninger gennem partnerskaber og nonprofit aktiviteter. En central erkendelse er, at der ikke findes én model for midlertidighed. Valget afhænger af ejendommens karakter, ejervilkår og de lokale behov. Midlertidighed fungerer bedst, når den ses som en del af en bredere strategi for bymidteudvikling, hvor eksperimenter, fleksibilitet og samarbejde understøtter mere langsigtede mål.

Byggelovgivningen som en systemisk udviklingsbarriere Indledning I undersøgelserne af revitaliseringen af Koldings bymidte giver ejendomsejere og andre aktører i høj grad udtryk for ønsker og i mange tilfælde også konkrete planer om bygningsmæssige ændringer. De ønsker f.eks. at modernisere eksisterende erhvervs- og boliglejemål, så de lever op til nutidens krav og dermed kan skabe en erhvervsøkonomisk merværdi ved salg eller udlejning. Der er også ønsker om funktionsskifte, herunder at omdanne erhvervslejemål over stueplan og nogle steder også i stueplan til boliger. Det kan være et greb, der bidrager til at reducere tomgangen i bygningsmassen. I Kolding ses fortætning gennem bedre udnyttelse af eksisterende bygninger, herunder baggårdsbebyggelse m.v. I en større skala undersøger ejeren af Føtex‑komplekset, Salling Group Ejendomme, mulighederne for at etablere attraktive boliger oven på et sammenhængende detailhandelskompleks. Herved kan der aktiveres kvadratmeter, som i længere tid ikke har kunnet udnyttes hensigtsmæssigt til detailhandelsformål. Ombygningsplaner kan kun realiseres, hvis de er i overensstemmelse med gældende kommune- og lokalplaner. Dernæst skal der tages aktiv stilling til kravene i byggelovgivningen i det konkrete projekt. Det er byggelovgivningen, der behandles i dette afsnit, mens planlægningsforholdene beskrives i et senere afsnit i rapporten. Formålet er at undersøge, hvordan generelle principper og specifikke krav i byggelovgivningen stemmer overens med de særlige matrikulære, tekniske og kulturhistoriske forhold, der gør sig gældende i bymidten. Hvis byggelovgivningen lægger hindringer i vejen for investeringer i omdannelser, som ellers er ønskelige for at bevare og udvikle bymidterne, kan der være tale om systemiske barrierer.

Byggelovgivningen Det bør kraftigt understreges, at byggelovgivningen er etableret på baggrund af en række overordnede samfundsmæssige hensyn, som ikke uden videre kan fraviges. Heraf følger, at overholdelsen af reglerne tjener langt de fleste beboeres, virksomheders og brugeres interesser. Byggeloven er en rammelov for et meget komplekst regelsæt på byggeområdet. Formålsparagraffen afstikker ufravigelige principper, herunder at bebyggelse skal opføres, indrettes og anvendes på en måde, der sikrer tryghed i brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende. Der lægges desuden vægt på, at både byggeri og udearealer opnår en tilfredsstillende kvalitet. Loven fastslår også, at bygninger skal vedligeholdes forsvarligt. Endelig omfatter byggeloven en række hensyn, som skal

fremmes, herunder gode adgangsforhold, arkitektonisk kvalitet, produktivitet i byggeriet samt hensyn til klima og ressourceforbrug. Udmøntningen af byggelovens grundlæggende intentioner og en række fælleseuropæiske krav fra EU sker i Bygningsreglementet. Bygningsreglementet gælder for nybyggeri, men er også retningsgivende for ændret anvendelse, renovering og udskiftning i den eksisterende bygningsmasse. Hvis man ønsker at opføre, ombygge eller ændre en bygning, skal det til enhver tid gældende bygningsreglement overholdes. Ejere er dog ikke forpligtet til at ændre forhold, der er etableret under tidligere bygningsreglementer, selv om disse forhold ikke nødvendigvis lever op til nyere krav. Der foretages løbende ændringer i bygningsreglementet, herunder blandt andet som følge af skærpede energibestemmelser og miljøkrav. Bygningsreglementet (BR18) revideres løbende, og i 2025 og fremover inkorporeres yderligere klimakrav. Hvis en ejendomsejer ønsker at bygge, ombygge eller ændre i større omfang, så skal der søges om byggetilladelse hos kommunen. Større ændringer er sådanne, som forandrer noget væsentligt i bygningens struktur eller konstruktion. Ved hvad der betegnes som mindre fornyelser, herunder for eksempel køkken og bad og tilhørende nye installationer, ændret rumfordeling, udnyttelse af lofts- eller andre sekundære arealer, tilføjelse af altan, udskiftning af vinduer eller kviste m.v., kræves ikke byggetilladelse, men byggeloven skal overholdes. Ud over byggetekniske krav skal alle byggeprojekter overholde de gældende lokalplaner og kommuneplaner, bygningsbevarings- og miljøregler m.v., som bygningen er omfattet af. Selvom bygningsreglementet ændres løbende, er det samtidig universelt, hvilket vil sige, at det gælder for alle bygninger, uanset om de er beliggende i bymidter eller andre steder, og uanset hvor i landet de er opført. Der skelnes som udgangspunkt heller ikke mellem kravene til ældre og nye bygninger, selv om deres opførelsesteknikker kan være meget forskellige. Bygninger i bymidter skal derfor ved ændringer eller ombygninger opfylde bygningsreglementets krav på samme måde som nybyggeri. Der kan dog søges om dispensationer, som skal være velbegrundede, herunder med henvisning til ejendommens beliggenhed eller alder. Dispensationer vedrørende byggeforhold er almindelige i alle landets kommuner, men gives sjældent, når det gælder brand- og sikkerhedsforhold. En større ændring er undervejs i 2027, og skal i højere grad tage højde for komplekse udfordringer i ældre bygninger.

Bygningsændringer i bymidten Bygningsejere og rådgivere, som har bidraget med interviewoplysninger til denne rapport, fremhæver en række specifikke forhold, der sætter rammerne for ændringer af bygninger i bymidten. Heri indgår også forhold, som kan fungere som barrierer for sådanne ændringer. Deres udsagn understøttes og uddybes af forskellige analyser (Amsterdam Data Collective, 2023). Følgende forhold er af særlig betydning i arbejdet med at revitalisere bymidterne: •

Anvendelsesændringer – især fra erhverv til bolig - kræver ofte meget omfattende bygningsændringer for at overholde bygningsreglementets krav.

•

Statiske beregninger. Bygninger skal gennemgå detaljerede statiske beregninger og brandtekniske vurderinger, herunder også ved mindre ombygningsprojekter.

Tætte baggårde kan komplicere byggeprocesserne, for eksempel i forbindelse med håndtering af byggematerialer og byggeaffald. Det vil ofte være nødvendigt at søge om dispensation fra Byggelovens regler om adgangs- og afstandsforhold. Bygningsbevaringshensyn skal balanceres op imod ønsker om energieffektive bygninger.

•

Normer. Ældre bygninger skal ved ombygning omfattes af bygningsreglementets standardiserede normer for materialer, energi og miljø, som kan være vanskelige at indpasse i historiske bygningers struktur og arkitektur.

•

Adgangsforhold. I ældre bygninger er det ofte ikke muligt at opfylde kravene til adgangsforhold med hensyn til trapper, dørbredder, handicaptoiletter m.v.

•

Parkering og udearealer. Regler om udearealer og parkering har afsæt i nybyggeri, og pladsforholdene i bymidterne kan sjældent opfylde normerne og rumme identiske forhold i kvalitet og omfang.

I det følgende uddybes disse systemiske udviklingsudfordringer.

Ændring af anvendelse I Kolding som i en række andre bymidter er der et stærkt og stigende ønske blandt bygningsejere og i det politiske system om at omdanne erhvervslokaler over stueetagen til boliger. Dette begrundes med en markant tomgang i disse arealer. Som led i den løbende omdannelse af bymidterne kan visse typer servicevirksomheder, f.eks. frisører, have fordel af at flytte fra de øvre etager ned i stueetagen, hvor de i højere grad kan eksponere deres services. Kolding Kommune understøtter denne udvikling gennem nye lokalplaner og tillæg til eksisterende planer. I Låsbygade-området er der gennem de seneste år sket en række omdannelser. I dele af bymidtens yderområder, som ikke er gågadestrøg, er der desuden mulighed for at omdanne stueetager fra erhverv til boliger. Begrundelsen er, at de centrale strøggader bør fastholdes til publikumsorienterede funktioner, og at en stærkere koncentration af butikker og serviceerhverv kan øge kvaliteten og vitaliteten i disse gader. Samtidig kan boligkvaliteten potentielt styrkes andre steder, hvor erhvervsandelen reduceres. Etagerne over stueplan var som regel attraktive boliger frem til 1970’erne og 1980’erne. Disse lejligheder har i mange tilfælde bevaret en grundlæggende rumstruktur, hvilket gør dem velegnede til genetablering til boligformål. Der er derfor et solidt fysisk udgangspunkt for at transformere bygningerne og samtidig styrke både beboertætheden og boligkvaliteten i byen. I den nuværende lovgivning anses ændret anvendelse for at være en gennemgribende modernisering, hvilket medfører omfattende krav til byggeprojektet uanset det ønskede eller nødvendige byggeomfang. Kommunen kan som nævnt desuden have grunde til at ønske at fastholde den nuværende hovedanvendelse og kan derfor give afslag på en ansøgning om omdannelse. Det er et princip i omdannelsen og den planlagte byggesag, at den omdannede enhed behandles som nybyggeri. I henhold til BR18 § 5, stk. 1, nr. 4 kræver en anvendelsesændring altid byggetilladelse. En nyindrettet bolig skal derfor som udgangspunkt bringes op på et højt bygningsmæssigt niveau. Denne standard kan være højere end for eventuelle øvrige beboelseslejligheder i samme ejendom. De nødvendige ændringer kan omfatte alle aspekter af boligenhedens indretning. Det gælder funktionelle forhold, adgang til dagslys, loftshøjde, lydforhold, adgangsforhold, ventilation m.v. På disse områder stiller bygningsreglementet omfattende krav til boliger. Der findes desuden en række regler vedrørende vådrum. Særligt hensynet til energibesparelse og reduktion af klimapåvirkningen er højt prioriteret, jf. bygningsreglementets §§ 250-298. Energiforbruget skal holdes inden for en fastsat energiramme. Det kan indebære, at vinduer og andre bygningsdele må udskiftes, selv om de stadig har en vis restlevetid. Det kan også føre til krav om efterisolering af ydervægge. Dette kan være forbundet med betydelige udfordringer. Indvendig isolering ændrer rummenes proportioner og størrelse markant, mens udvendig isolering kan forvanske bygningens arkitektoniske udtryk. Af hensyn til bevaringen af byens kulturarv frarådes sidstnævnte derfor næsten altid. Brandsikringskrav kan betyde, at døre og vinduer skal udskiftes, så de nødvendige flugtveje og redningsåbninger kan etableres. Det kan også være relevant at opføre nye brandskillevægge, forbedre etagedæk eller montere gipsbeklædning på lofter og vægge for at øge brandsikkerheden. Bygningsreglementets krav betyder, at en ejer ved ændring af anvendelsen ofte må påregne ganske betydelige ekstra omkostninger til rådgivning hos ingeniører og arkitekter og ekstra omkostninger til udførelse af tekniske tilpasninger, udover det, der snævert følger af funktionel ændring af anvendelsen. Skærpelser i bygningsreglementets krav omsættes derved til inerti i udvikling af bymidter.

Der er mange charmerende ejendomme i Koldings Latinerkvarter, som med fordel kunne konverteres til boliger. Men det kan være forbundet med store og omkostningskrævende ombygninger. Indretning af gaderum og friarealer i kvarteret understøtter ikke entydigt en konvertering af denne karakter, og det kan forsinke ejernes interesse og initiativ.

Der kan i nogle tilfælde opnås dispensationer. Lempelser kan for eksempel gives, hvis der er tale om en fredet bygning eller en bygning, der er udpeget som bevaringsværdig i kommunens registreringer og lokalplaner. I disse tilfælde vil man for eksempel kunne bevare vinduerne i stedet for at udskifte dem, og efterisolering kan tilpasses med hensyn til bevaringsværdierne.

I Kolding Bymidte er 235 bygninger udpeget som bevaringsværdige, heraf 174 bevaringsværdige og 61 særligt bevaringsværdige. I alt er syv bygninger i bymidten fredet (Kolding Kommune, 1991).

Indplacering i brandklasser og konstruktive klasser Forud for ansøgning om byggetilladelse skal bygherren dokumentere bygningens placering i de såkaldte brandklasser. Brandklassen udtrykker den brandmæssige risiko, som bygningen er omfattet af. Indplaceringen foretages med bistand fra en certificeret rådgiver, som gennemgår og dokumenterer ejendommen. Sammenbyggede ejendomme i bymidter vil normalt være placeret i højere brandklasser end lave, fritliggende huse. Ved ombygning skal bygherren sikre, at der vælges løsninger, som ikke øger brandrisikoen. Det vil ofte indebære etablering eller sikring af flugtveje samt indretning af brandceller, så en eventuel brand ikke breder sig. Kravene til byggeriet kan også omfatte anvendelse af særligt brandsikre byggematerialer og specifikke byggetekniske løsninger mv. Det kan være nødvendigt, at en certificeret rådgiver gennemgår og dokumenterer bygningens konstruktioner. Hvis der f.eks. etableres badeværelser, skal huset have tilstrækkelig bæreevne til den beton, der tilføres. Udnyttelse af tagrum vil som regel kræve statiske beregninger, som kan danne grundlag for byggeprojektet. Eventuelle altaner og ændringer i rumfordelingen kan forskyde lastvirkningen og kræve særlige konstruktive tiltag, som skal beregnes statisk. Dette er muligvis særligt vigtigt ved omdannelse fra erhverv til bolig. Ejendomsejere kan have et ønske om at gøre stueetager mere fleksible og anvendelige til detailhandel og andre erhverv ved at fjerne søjler og bærende skillevægge. Dette er imidlertid ofte meget komplekst og kræver som regel omfattende bygningsarbejder for at sikre bygningens stabilitet. Det fremhæves af Bygningskultur Danmark (2019), at arbejdet med at brand- og konstruktionsklassificere ældre bygninger er særligt kompliceret, da der ofte mangler detaljeret og retvisende tegningsmateriale fra opførelsestidspunktet. Dette medfører, at bygherren må forvente ekstra omkostninger til opmåling og beregninger.

Standardiserede materialer og metoder Den meget komplekse byggelovgivning medfører et indirekte pres på bygherrer, ingeniører og arkitekter. Rådgiverne tilskyndes til i videst muligt omfang at vælge standardiserede og gennemprøvede løsninger og materialer, som de ved af erfaring ikke giver problemer i godkendelsesprocessen. Der findes en lang række præaccepterede løsninger for de byggeansvarlige, og en fast ”best practice” har derfor udviklet sig. Disse løsninger er imidlertid oftest tilpasset nybyggeri. Ældre bygninger er derimod typisk opført med en anden og langt enklere byggeteknik, f.eks. med murede skillevægge og træbjælkelag. Byggelovgivningen kritiseres samtidig for, at incitamenterne til at genanvende og recirkulere materialer samt genbruge bygningsdele er relativt svage (Mogensen, 2025; Møller, 2024; Rådet for Grøn Omstilling, 2022). Anvendelsen af standardiserede byggemetoder og materialer medfører, at bygninger og lejligheder mister deres sjæl og særpræg. Udvendig isolering bidrager desuden til at sløre den historiske autenticitet i gadebilledet og reducerer dermed nogle af bo- og besøgsoplevelseskvaliteterne i ellers attraktive kulturmiljøer.

De største byggetekniske og materialemæssige udfordringer for ombygninger i historiske byområder: • Etageadskillelser, som ikke uden væsentlige ombygninger kan komme til at opfylde krav om brandsikring eller lydisolering • Krav om balanceret ventilation i enkeltboliger, som skal installeres separat • Der er ikke plads til indvendig efterisolering/mere isolering i boligerne, hvis funktionskrav også skal tilgodeses • Handikapvenlighed i badeværelser skal installeres, også selv om pladsforholdene er begrænsede, og adgangsforholdene frem til boligenheden ikke er handikapvenlige • Krævede ændringer kan gøre det svært at bevare historiske bygningsdetaljer, herunder stuklofter, paneleringer, rumdimensioner, vinduesproportioner m.v. • Genbrug af materialer begrænses af funktionskrav og ydeevne. De største processuelle udfordringer for ombygninger i historiske bymidter: • Kravet om brug af certificerede rådgivere fylder meget, selv i meget små og/eller ukomplicerede ombygninger og renoveringer • Der er (endnu) ikke tilstrækkeligt mange certificerede rådgivere, og det skaber flaskehalse • Kravet om brug af certificerede statikere og brandrådgivere kan være meget kostbart for bygherrerne.

Revisioner af bygningsreglementet, som træder i kraft i 2027 og i de efterfølgende år, stiller skærpede og muligvis fordyrende klimakrav til nybyggeri. For ombygning af eksisterende bygninger er klimakravene til gengæld blevet lidt lempeligere, hvilket alt andet lige giver et incitament til at undersøge renoveringsmuligheder frem for at vælge nedrivning. I lovændringerne forventes der således i et vist omfang taget højde for de byggetekniske forudsætninger i den ældre bygningsmasse.

Udendørs opholdsarealer og parkeringsnormer Bygningsreglementet fastsætter krav til udenomsarealer ved boliger, herunder arealer til ophold, leg, cykelparkering og placering af legeredskaber m.v. Ved boligudvikling i bymidter kan disse krav i visse tilfælde imødekommes ved etablering af altaner. I tætte byområder findes der imidlertid ikke altid arealer, som uden væsentlige omdisponeringer kan anvendes til udendørs opholdsformål. Der kan meddeles dispensation, og i de mest tætte områder vil det formentlig være nødvendigt at gøre brug af denne mulighed. Sådanne fravigelser og dispensationer kan være nødvendige for at skabe opholdsarealer og andre kvaliteter i tætte gårdrum og smalle gader. Det er kommunerne, der i lokalplanerne kan arbejde med retningslinjer for anvendelsen af udenomsarealer, da dette er vigtigt for at skabe gode livskvaliteter. I den sammenhæng er normerne i bygningsreglementet først og fremmest vejledende. Ved ændret anvendelse af en eksisterende bebyggelse skal kommunen vurdere, om ændringen øger behovet for parkeringsareal, og om der derfor skal etableres flere parkeringspladser. Parkeringsnormerne indgår i Bygningsreglementet. Pladsforholdene i bymidterne tillader ofte ikke, at der etableres nye parkeringspladser, og kommunen har mulighed for at dispensere fra kravene. Kommunerne kan også vælge at stifte en parkeringsfond. Hvis det ikke er muligt at etablere det krævede antal parkeringspladser i forbindelse med et byggeri, skal bygherrer i den model indbetale et beløb til fonden per ikke-etableret parkeringsplads. Fondens formål er at tilvejebringe parkeringsmuligheder andre steder, herunder eksempelvis ved opførelse af parkeringshuse eller ved anlæg af parkeringsmuligheder på egnede steder i tæt tilknytning til bymidten. Parkeringsfonden skal akkumulere midler til at løse opgaven. Hvis parkeringspladserne ikke er tilvejebragt inden 5 år, vil en bygherre få sit bidrag tilbagebetalt. 97

Parkeringsfondsmodellen fremstår som en god mulighed for at løse parkeringsudfordringer i byerne og samtidig sikre investorfinansiering. I mindre byer med relativt begrænset byggeaktivitet i bymidten er modellen imidlertid ofte ikke funktionsdygtig, og flere kommuner har derfor fravalgt den. Kolding Kommune har en parkeringsfond, men den har ikke vist sig i stand til at akkumulere midler tilstrækkeligt effektivt til opførelse af parkeringshuse. Samtidig er det vanskeligt at finde yderligere arealer til terrænparkering i nærheden af bymidten. I 2025 er der midler svarende til blot syv p-pladser i fonden, hvilket langt fra er tilstrækkeligt til at starte parkeringsprojekter. Gennem årene har kommunen i vidt omfang tilbagebetalt bidragene til ejerne. Det betyder, at investeringer i parkeringsfaciliteter i praksis bliver betalt af skatteyderne.

Trafik og parkering er fyldt med dilemmaer for bymidternes udvikling, fordi der er krav om både tilgængelighed og bekvemmelighed, men også om trafikfredelige omgivelser og sikkerhed. Føtex’ parkeringshus er en vigtig infrastruktur i Kolding, men kapaciteten er paradoksalt nok underudnyttet.

Kolding Kommunes byggesagsbehandling i bymidten I Kolding Kommune varetages ansøgningsprocesserne af byggesagsafdelingen, som er opdelt i et erhvervsteam og et boligteam. Sager fra bymidten behandles som udgangspunkt i erhvervsteamet, men derudover er der ikke nogen særskilt specialisering i forhold til bymidtesager.

Hovedopgaven i byggesagsbehandlingen er at kontrollere, om projektet holder sig inden for rammerne af kommuneplanen og øvrige planer. Derudover vurderes det, om bygherren har indsendt den nødvendige dokumentation, dvs. relevante tegninger og beskrivelser. Det er især vigtigt at sikre, at der foreligger dokumentation fra certificerede rådgivere inden for brand og statik, hvor dette er påkrævet. Kolding Kommune behandler jævnligt sager om omdannelse fra erhverv til boliger, hvor der bl.a. er fokus på krav til friarealer og parkering. Friarealer kan i nogle tilfælde opfyldes ved etablering af altaner. Parkering kan løses enten via parkeringsmuligheder på nabogrunde eller ved indbetaling til kommunens parkeringsfond. Der gives ofte dispensationer vedrørende bygningsmæssige forhold og friarealer. De begrundes f.eks. med pladsforholdene samt bygningernes beliggenhed og konstruktion, hvor adgangsforholdene ikke bringes til at leve op til kravene for nybyggeri. Det er sjældent muligt at tilføje ramper, elevatorer m.v. i den eksisterende bygningsmasse. Byggesagsbehandlingen tager ikke stilling til funktionelle eller æstetiske forhold i projekterne, og der gennemføres heller ikke inspektionsbesøg i de bygninger, som byggetilladelserne vedrører. I praksis er det de certificerede rådgiveres dokumentation, der danner grundlag for byggetilladelserne. Byggesagsbehandlingen beskrives desuden som “tillidsbaseret”, og efterkontrol sker kun i form af stikprøver af i størrelsesordenen 10 % af byggesagerne. Kommunens arkitekturteam kan udtale sig om emner, der vedrører blandt andet skiltning og ombygninger af facader. Der er dog ikke en systematisk koordinering mellem byggesagsbehandlingen og plan- og arkitekturteamets arbejde med facader og gårdarealer. Arkitekturpolitikken er et grundlag (Kolding Kommune, 2025). Byggesagsafdelingen oplever, at de certificerede rådgivere i dag i mindre grad end tidligere udgør en flaskehals for bygherrerne. Honorarerne udgør dog ofte en betydelig post i et byggeprojekt. Interviewpersonen fra byggesagsafdelingen har imidlertid ikke kendskab til eksempler på, at bygherrer i bymidten af den grund har opgivet at gennemføre bygningsændringer. Fremadrettet er der stor usikkerhed om, hvordan krav til livscyklusanalyser i forbindelse med renoveringer vil få betydning for byggesagsbehandlingen, herunder byggerier i bymidten (Realdania, 2024).

Byggelovgivningen som barriere for revitalisering Sammenfattende kan det konstateres, at ændret anvendelse og opgraderende renovering af bygningsmassen i bymidterne er underlagt meget detaljerede og komplekse regler i byggeloven, bygningsreglementet samt en række tilknyttede vejledninger m.v. Reglerne er begrundet i hensyn til sikkerhed, sundhed og økonomi. De bygger på årtiers viden om byggeri og byggeprocesser. De nyere regler inddrager desuden yderligere perspektiver, herunder i stigende grad hensynet til klima og miljø (Social- og Boligstyrelsen, 2024). Bygningsreglementet er i vid udstrækning udviklet med henblik på nybyggeri, og mange aktører i byggeriet peger derfor på betydelige udfordringer ved at implementere reglerne i eksisterende bygninger (Amsterdam Data Collective, 2023). Dette gælder i særlig grad historiske kulturmiljøer, hvor der samtidig er et ønske om bevaring (Serrano et al., 2022). Dette afsnit tager i høj grad udgangspunkt i ejendomsejernes perspektiver. Det er deres aktive engagement og deres indsats for udviklingen af egne ejendomme, som skal bidrage til den nødvendige revitalisering af bymidterne. 99

Der er opmærksomhed i den kommende løbende revision af byggelovgivningen om bymidternes situation, og følgende fremgår af den politiske aftale fra 2024 (Social-, Ældre- og Boligministeriet, 2024): ”Fremme af omdannelse af eksisterende bygninger. Som led i revisionen af bygningsreglementet skal der udvikles nye regler, så det bliver lettere at udnytte eksisterende byggeri ved ombygning, renovering og ændret anvendelse af eksisterende byggeri. De nye regler skal kunne anvendes i stedet for de regler, der gælder for nybyggeri. For at fremme renovering frem for nedrivning er aftaleparterne enige om at lempe energikrav til transformationer af eksisterende bygninger svarende til kravet for større renoveringer. Senest medio 2026 modtager aftalepartnerne en oversigt over forslag til at fremme renovering af eksisterende byggeri med henblik på at drøfte muligheder for at fremme mulighederne for ombygning og transformation. For at fremme renovering frem for nedrivning er aftaleparterne enige om at undersøge, om der kan etableres en ordning, hvor kommunen kan afvise en tilladelse til nedrivning af en bygning, når saglige hensyn gør det hensigtsmæssigt at bevare bygningen. I forlængelse heraf undersøges det, hvorvidt der kan etableres en ordning, hvor bygningsejer kan pålægges en afgift ved nedrivning af disse bygninger svarende til den miljø- og klimamæssige påvirkning, som nedrivning vil forårsage. Aftaleparterne er enige om, at der skal skabes bedst mulige betingelser for levende bymidter og er derfor enige om at undersøge, hvordan det kan gøres lettere at udnytte eksisterende byggeri til beboelse inden for en radius af 800 meter fra bymidter. Senest medio 2025 modtager aftaleparterne en oversigt over forslag til at fremme omdannelse af byggeri til beboelse i disse byer. Aftaleparterne er herunder opmærksomme på at undersøge, hvordan disse byggerier kan føres tilbage til tidligere anvendelse, såfremt behovet opstår.” (p. 3)

Social- og Byggestyrelsen (2024) har nedsat en taskforce, som skal se nærmere på det forhold, at det ”kan være vanskeligt og dyrt at renovere en bygning, bl.a. fordi de bygningsdele, der ændres i et eksisterende byggeri, skal opfylde samme krav i bygningsreglementet, som er udviklet til nybyggeri”. Initiativet skal blandt andet afdække, hvordan byggelovgivningen i højere grad kan understøtte vedligehold og levetidsforlængelse af den eksisterende bygningsmasse. Frem mod 2026 skal der desuden arbejdes med forslag til, hvordan man kan fremme omdannelse til boliger i bymidterne. Der er således en erkendelse af, at bygningsreglementet kan udgøre en barriere for modernisering og ændring af funktioner i bymidterne (Niras, 2024). Samtidig møder man en betydelig træghed og konservatisme i bygge- og ejendomssektoren (Strateginetværket for Bæredygtigt Byggeri, 2024). Som i andre dele af landet findes der også i Kolding eksempler på, at ejendomsejere har presset på for at få tilladelse til nedrivning frem for bevaring. Bygherrer og kommuner fremfører flere begrundelser herfor, men kravene til bygningernes tekniske standarder som følge af byggelovgivningen er én af de væsentlige. Kolding Kommunes arkitekturpolitik vedtaget i 2025 forsøger at inspirere til mere bevaring. Klimaeffekter er blevet et mere fremtrædende element i det nye bygningsreglement fra 2025. I den sammenhæng er der i de seneste år kommet øget opmærksomhed på, at en stor mængde CO₂ er indlejret i den eksisterende bygningsmasse, og at det derfor er vigtigt at bevare denne lagring på stedet. Eberhardt et al. (2022a og 2022b) dokumenterer, at der i etage- og kontorbyggeri i modsætning til parcelhuse er en vedvarende positiv klimaeffekt ved at renovere frem for at rive ned og bygge nyt. Forskernes beregninger omfatter både klimapåvirkninger fra den løbende drift og fra fremstilling af byggematerialer samt selve byggeprocessen. Dette skaber et pres for at revidere bygningsreglementet, så der etableres tydeligere incitamenter til at renovere frem for at bygge nyt (Mogensen, 2025; Rådet for Grøn Omstilling, 2022; Møller, 2024). Der kan i henhold til BR18 ses bort fra de skærpede energikrav, hvis der er tale om bevaringsværdige bygninger, som er omfattet af en bevarende byplanvedtægt, en bevarende lokalplan, en tinglyst 100

bevaringsdeklaration eller er udpeget som bevaringsværdige i kommuneplanen. Det gælder også bygninger, som kulturministeren har besluttet at udpege som bevaringsværdige i henhold til bygningsfredningsloven. Klimakravene kan indirekte fungere som en løftestang for udviklingen og omdannelsen af bymidterne. Det forudsætter dog et styrket samspil med planlægningen, herunder at bymidterne indgår i en sammenhængende strategi for både bevaring og klima. Samtidig er der behov for at fremme initiativer og incitamenter, der understøtter materialerecirkulation i byggeriet. Dette projekt har til formål at trække ejendomsejeres perspektiver frem. Med Kolding som case fokuseres der på ejere, som opererer i en bymidte præget af en række udviklingsudfordringer. Forsinkelser i ønskede forandringer og renoveringer kan være en konsekvens af byggelovgivningens virkemåde. Interviewene i projektet viser, at investorerne i høj grad søger at fastholde den eksisterende anvendelse, hvis omkostningerne ved istandsættelse eller omdannelse til andre funktioner vurderes at være meget høje. Dermed opstår der et incitament til at afvente og i nogle tilfælde acceptere længerevarende tomgang, end hvad der ideelt set er hensigtsmæssigt for bymidten. Flere af de interviewede ejere giver da også udtryk for, at de har økonomisk mulighed for at indtage en afventende position. I Kolding ses enkelte ejendomme i varierende grad af forfald. Selvom der ikke foreligger konkrete indikationer herpå, vil det være uhensigtsmæssigt, hvis ejere bevidst lader bygninger forfalde med henblik på senere at opnå nedrivningstilladelse. Hvad der opfattes som rimelige byggeomkostninger ved renovering, afhænger (jf. afsnittet om Lokal ejendomsfinansiering og national finansieringsstabilitet) af den konkrete lokalisering i landet og af den enkelte del af en specifik bymidte. Byggelovgivningens krav har således meget forskellig geografisk gennemslagskraft. Byggelovgivningen indgår i et tæt samspil med den helt specifikke bygningsstruktur, funktionssammensætningen og de økonomiske udnyttelsesmuligheder i bymidternes ejendomme. Efter ombygning med funktionsændring kan en nyindrettet bolig udlejes med fri lejefastsættelse, men den økonomiske kalkule afhænger af det lokale lejeniveau. De samme forhold gælder ikke for registrerede boliglejemål. Her skal huslejenævnet med udgangspunkt i lejelovgivningen vurdere, om ejendommen er i en sådan stand, at det er muligt at gennemføre en modernisering, der forøger det lejedes værdi. Efter en sådan vurdering er udlejer eller ejendomsinvestor samtidig beskyttet mod at få pålagt en reduktion af huslejen. Det fremgår således, at de komplekse markedsforhold, som også blev belyst i afsnittet om den systemiske kapitalbuffer, har stor indflydelse på tempoet og omfanget af omdannelser, renoveringer og funktionsskift, og at byggekravene udgør en væsentlig del af dette samspil. Bygningsreglementets større fleksibilitet med hensyn til energikravene vil formentlig være velkommen for ejere af bymidteejendomme, der står over for funktionsændringer eller renoveringer.

Konklusion Byggelovgivningen udgør på mange områder en væsentlig systemisk udviklingsbarriere for revitalisering og omdannelse af bymidternes eksisterende bygningsmasse. Selvom reglerne er begrundet i legitime hensyn til sikkerhed, sundhed, tilgængelighed, kvalitet og klima, er de i høj grad udviklet med udgangspunkt i nybyggeri og passer derfor ofte dårligt til de fysiske og kulturhistoriske forudsætninger, som kendetegner ældre bymidteejendomme. Særligt ved ændring af anvendelse fra erhverv til bolig udløses omfattende krav til blandt andet energi, brand, konstruktioner, adgangsforhold og udearealer, hvilket kan gøre ellers ønskelige projekter økonomisk vanskelige eller urealistiske. 101

I Kolding viser undersøgelsen, at mange ejendomsejere ønsker at investere i ombygning, renovering og funktionsskifte, men at kravene ofte medfører betydelige ekstraomkostninger til rådgivning, dokumentation og tekniske tilpasninger. Resultatet kan være, at ejere vælger at fastholde eksisterende anvendelser eller accepterer længerevarende tomgang frem for at gennemføre omdannelser. Byggelovgivningen påvirker dermed ikke alene bygningernes tekniske udvikling, men også de økonomiske incitamenter, som er afgørende for bymidtens fornyelse. Samtidig peger både nationale initiativer og de seneste revisioner af Bygningsreglementet på en voksende erkendelse af problemstillingen. Der arbejdes i stigende grad med at skabe mere fleksible regler for renovering og transformation af eksisterende byggeri, blandt andet for at fremme bevaring frem for nedrivning og for at understøtte levende bymidter. Hvis disse ambitioner skal realiseres, er der behov for et regelsæt, som i højere grad balancerer hensynene til sikkerhed, klima og tilgængelighed med de særlige forhold, der gælder i historiske bymiljøer. En sådan balance vil kunne styrke ejernes investeringslyst og dermed bidrage til en mere bæredygtig og aktiv udvikling af bygningsmassen i Koldings bymidte og andre danske bycentre.

102

Affaldshåndteringen i bymidten som en systemisk udviklingsbarriere Baggrund Affald er meget synligt i gadebilledet, både når det håndteres hensigtsmæssigt, og når det ikke håndteres hensigtsmæssigt. Beholdere til affaldsindsamling, arealerne omkring dem og tømningsordningerne bidrager til opmærksomhed fra borgere, besøgende og virksomheder. Denne opmærksomhed forstærkes af en voksende bevidsthed om sammenhængen mellem klima og miljø på den ene side og en ansvarlig affaldsforvaltning på den anden. De affaldssystemer, der udvikles og tages i brug, skal understøtte både miljø og klima, og det er en ufravigelig politisk hovedmålsætning nationalt såvel som lokalt. Dette afsnit omhandler affaldshåndteringen i bymidterne med Kolding som konkret case. Et grundlæggende, lovgivningsmæssigt udgangspunkt er, at affald fra erhvervsvirksomheder er underlagt helt andre systemer end affald fra husholdninger. Denne adskillelse udgør i sig selv en udfordring i bymidterne, som netop er kendetegnet ved blandede funktioner i både de enkelte gader og ofte også i de enkelte bygninger. På et relativt lille areal skal der findes plads til at håndtere flere forskellige affaldssystemer. Det primære fokus er i dette afsnit ejendomsejernes og erhvervsvirksomhedernes vinkel på området, og i mindre grad beboernes vinkel.

Lovgivning og regler for erhvervsaffald Affaldshåndtering er reguleret af en omfattende række love, bekendtgørelser og regulativer. Miljøbeskyttelsesloven fastlægger de overordnede rammer, mens Affaldsbekendtgørelsen præciserer centrale definitioner og ansvarsfordeling. Kommunen skal udarbejde en affaldsplan, hvor det blandt andet skal fremgå, at virksomheder skal sortere deres affald, og hvordan denne sortering skal foregå. For farligt affald gælder særlige bekendtgørelser. I Affaldsaktørbekendtgørelsen får kommunen hjemmel til at fastsætte regulativer, herunder for erhvervsaffald. Et regulativ skal mere detaljeret beskrive, hvordan virksomheder skal bortskaffe deres affald, herunder om og på hvilke betingelser erhverv må benytte affaldsbeholdere i byrummet samt genbrugspladser, der ellers er stillet til rådighed for husholdninger.

103

Der er meget begrænset plads i gården, som næsten er fyldt op af affaldsbeholdere til de populære restauranter i Slotsgade. Brugerne har forsøgt at udnytte arealet så hensigtsmæssigt som muligt. Alligevel rummer gården ingen egentlige brugskvaliteter for beboerne på etagerne over stueplan.

Kommunens affaldsplan skal indeholde forudsætninger, målsætninger og konkrete foranstaltninger, og den skal udformes inden for rammerne af den nationale affaldsplan. Kolding Kommunes affaldsplan fastsætter mål for reduktion af affaldsproduktionen, især fra erhverv, hvor mængderne i de senere år er steget markant. Byggeaffald udgør en væsentlig del af denne stigning. Planen dækker hele kommunen og opdeles ikke i geografiske delområder, og dermed forstås bymidten ikke som et særskilt problemfelt. Kolding Kommunes affaldsregulativ for erhverv fastlægger, hvilke ordninger virksomheder kan benytte. Små virksomheder, der ikke producerer mere affald end en almindelig husholdning, kan få udleveret beholdere eller papirsække til deres sorterede affald. De må derfor ikke bruge husholdningernes beholdere til restaffald. Andre virksomheder med større affaldsmængder skal indgå en aftale med en privat leverandør om placering af affaldsbeholdere på virksomheden samt om en ordning for afhentning af affaldet. I Kolding findes der flere godkendte renovatører, som kan stå for bortskaffelsen. Affaldet skal sorteres efter de regler, der fremgår af affaldsbekendtgørelserne og de kommunale regulativer, hvilket betyder, at det skal opdeles i mindst 10 fraktioner.

104

Disse affaldsbeholdere står placeret i det åbne gaderum ved Kolding Stationsplads og Jernbanegade. Fra udeserveringen ved den nærliggende restaurant har gæsterne direkte udsyn til beholderne. Dette affaldshjørne er også det første indtryk, der møder besøgende, som ankommer med toget og bevæger sig til fods ind mod byen.

Opdelingen i adskilte systemer for erhvervs- og husholdningsaffald udsprang af de politiske bestræbelser i 00’erne på at skabe en mere effektiv affaldssektor. En privatisering af indsamlingen af erhvervsaffald blev anset som en hensigtsmæssig vej til at opnå mere prisbillige og rationelle løsninger og samtidig forberede virksomhederne på en gradvis udvidelse af kravene til affaldssortering. Et led i argumentationen var desuden princippet om ”forurener betaler”. Med henblik på at styrke genanvendelsen er sorteringskravene i de senere år blevet udvidet for både erhverv og husholdninger. Fra januar 2025 indførtes et yderligere skærpet tilsyn med virksomheders affaldssortering (Miljøstyrelsen, 2025). Det betyder, at virksomheder i praksis skal have flere affaldsbeholdere for at kunne sikre den krævede opdeling i fraktioner. Blandt andet restauranter, kontorer og håndværksvirksomheder vil være omfattet af et mere intensivt tilsyn. Virksomhederne skal desuden via deres indsamler mere systematisk indberette oplysninger om deres affald til et centralt affaldsregister. Miljøstyrelsen eller kommunen kan gennemføre både administrativ og fysisk kontrol. Da virksomhederne skal betale for tilsynet, får de tilsynsførende myndigheder et stærkere incitament til faktisk at prioritere gennemførelsen af tilsyn end tidligere. De skærpede lovkrav om stadig mere omhyggelig sortering kan samtidig betyde, at virksomhederne skal finde plads til endnu flere beholdere.

105

Gården ved siden af A. L. Passagen fremstår som en oplagsplads for affald af forskellig art. Gårdrummet bruges ud over parkering også til en stor fadølstank, som forsyner størstedelen af restauranterne og caféerne i passagen. Eksemplet viser, hvordan fælles løsninger kan reducere behovet for areal til affald. Publikumsarealerne inde i A. L. Passagen er derfor frie for affaldsbeholdere, og arealet kan i stedet optimeres til udeservering.

Affaldssituationen i Kolding Bymidte Affald fra erhverv og husholdninger i Kolding Bymidte håndteres via affaldsbeholdere, som i langt overvejende grad er placeret i gårdrummene. Der findes enkelte nedgravede beholdere rundt omkring i byen, blandt andet i Jernbanegade, og flere er planlagt i Klostergade og Borchs Gård. Boligejendomsejere kan anmode om at få etableret nedgravede beholdere til husholdningsaffald, hvis pladsforholdene i gaderummet gør det muligt. Flere ejendomme kan desuden gå sammen om en fælles nedgravet løsning, hvor kapaciteten deles. Det er dog kommunen, der beslutter, om en nedgravet løsning kan etableres, og som finansierer anlægsudgifterne. Kolding Kommune arbejder løbende på at udvide antallet af nedgravede affaldsløsninger. Hovedparten af erhvervsvirksomhederne, herunder butikker, restauranter, værksteder, klinikker, kontorer m.v., er henvist til at benytte renovatørordningerne. Gårdarealer ved ejendomme med en markant erhvervsandel og virksomheder med særligt højt affaldsoutput er i høj grad præget af renovatørernes affaldsløsninger. Her står erhvervsaffaldscontainere fra erhvervsdrivende, der har aftaler med forskellige renovatører til de samme fraktioner side om side, samtidig med at der også er anbragt affaldsbeholdere til husholdningerne.

106

De interviewede erhvervsdrivende og ejendomsejere beskriver, at man har indrettet sig, så godt man nu kan. Ejendomsejerne skal fordele arealerne og forsøger som regel at gøre dette i samarbejde med brugerne. Der er dog stor forskel på, hvor involverede ejerne er. En af de større ejendomsejere i bymidten fremhæves som særlig proaktiv og som en, der aktivt søger løsninger på pladsudfordringerne i dialog med erhvervslejerne. I én ejendom er der således etableret et fælles aflåst affaldsrum for både beboere og erhverv. Ejendomsejeren har taget styringen, afholder udgifterne og fakturerer erhvervslejerne for brugen via det almindelige driftsregnskab. Ejendomsejeren tillader ikke affaldsbeholdere på ejendommens udearealer, som derfor fremstår ryddelige. Renovatørerne tilbyder i visse tilfælde løsninger med små containere, der passer til pladsforholdene i de snævre gårde. Man kan aftale en afhentningsfrekvens, som matcher de erfaringsbaserede affaldsmængder. På den måde kan ordningen tilpasses de konkrete forhold. I mange baggårde står der affaldsbeholdere fra flere forskellige renovatører. Brugervirksomhederne betaler både leje pr. container, en afgift for afhentning og en kilopris ved vejning. En af renovatørerne nævner et enkelt eksempel, hvor to nabobutikker fandt en pragmatisk løsning: Den ene betalte for papaffaldsløsningen, den anden for restaffaldsløsningen. Generelt giver renovatørernes prissystemer, betalingsregler og det opdelte ansvar dog ikke umiddelbart incitament for nabovirksomheder til at samarbejde om affaldsløsninger. Renovatørerne er konkurrenter og beskrives som passive i forhold til at løse problemer i fællesskab. Pladsforholdene er den helt afgørende faktor for valg af metoder og løsninger. Hvis der er tilstrækkelig plads, kan der installeres en papkompressor. Det giver samtidig et incitament for brugerne, at de får en returbetaling, når de afleverer deres papaffald. Inden afhentning vælger virksomheder som regel at opbevare deres affald bag lås og slå. Det skyldes, at det medfører ekstra omkostninger, hvis uvedkommende, både andre erhvervsdrivende og private husholdninger, benytter virksomhedens affaldskapacitet. Konsekvensen er dog, at der samlet set kører flere afhentningskøretøjer i byen, end der egentlig er behov for, fordi der må antages at være en vis overkapacitet af beholdere. De erhvervsdrivende ønsker ikke at risikere overfyldte beholdere, da det kan udløse dyre tilkaldetømninger. Afhentningen foregår typisk i morgentimerne. Nogle renovatører prioriterer at bruge mindre og mere miljøvenlige lastbiler for at kunne operere fleksibelt og tage hensyn til bymiljøet. Samtidig er der dog pålagt en kilometerafgift på transporten af affald frem til sorteringsanlægget, hvilket alt andet lige fremmer brugen af større køretøjer og færre tømninger. Kolding Kommune stiller i henhold til lovgivningen krav om, at virksomheder skal sortere deres affald i mindst 10 fraktioner, og at genanvendeligt affald fra erhverv i bymidten skal indsamles særskilt. En række virksomheder benytter de ordninger, som renovatørerne tilbyder, som det beskrives ovenfor. Det kommunale affaldsselskab Redux vurderer dog, at nogle virksomheder efter aftale med ejendomsejerne benytter de lokale husholdningssystemer og finder en praktisk, mindelig løsning. Små virksomheder med meget begrænsede affaldsmængder håndterer ofte deres affald relativt uformelt. Kolding Kommune har hidtil ikke gennemført en systematisk kontrol. Tilbageholdenheden skyldes blandt andet pladsudfordringer i bymidten. Med den skærpede lovgivning skal kommunen imidlertid styrke kontrolindsatsen og er derfor i gang med at undersøge løsninger, hvor erhverv med meget lidt affald får udvidet mulighed for at benytte husholdningernes systemer. Dette indebærer også udviklingen af et betalingssystem, der dækker udgifterne til denne form for indsamling.

107

Dette affaldssystem betjener husholdningerne i Borchs Gård. De erhvervsdrivende har fortsat deres egne beholdere, som er placeret i nærheden af dette system, men som indgår i en separat afhentningsordning. Ifølge lovgivningen må erhvervsvirksomheder ikke benytte husholdningsløsningen. Nogle erhvervsdrivende har deres affaldsbeholdere aflåst i bure, som det ses i baggrunden.

Løsningen med papirsække til restaffald vurderes som uhensigtsmæssig i bymiljøet, da sækkene ofte bliver ødelagt af måger og duer inden afhentning, hvilket medfører, at affald spredes i gaderne. Beboere og erhvervsdrivende oplever, at dette skaber et negativt indtryk af byens kvaliteter. Ordningen er nu under udfasning. Byggeaffald udgør en særlig kategori. I bymidten er der som regel ikke plads til at opstille containere til kildesortering direkte på byggepladsen. Hidtil har man løst det ved at have én samlet container til alt byggeaffald fra projektet, hvorefter sorteringen fandt sted hos renovatøren. Denne løsning er imidlertid ikke længere tilladt i henhold til bekendtgørelsen. Det er nemlig vanskeligt at sikre genanvendelse, når materialer blandes og dermed kontamineres, eller når containeren står uafdækket.

108

Løsninger på pladsudfordringerne Affaldsbeholderne er som udgangspunkt placeret i gårdarealerne med kun få undtagelser. Kolding Kommune oplyser, at man af både æstetiske og trafikale hensyn ønsker at undgå at bruge gaderummet til affaldsløsninger med containere. Kommunen arbejder dog på at udbrede nedgravede affaldsløsninger samt fællesløsninger for flere ejendomme, hvilket kan være med til at frigøre plads i gårdmiljøerne fra husholdningsbeholdere. Det kan give bedre forhold for erhvervsaffaldsløsninger i gårdrummene, men vil kun i begrænset omfang afhjælpe udfordringen med, at gårdarealerne ofte fremstår uattraktive. Renovatørerne er opmærksomme på, at de enkelte bymidtevirksomheders egne beholdere optager meget plads, og at kollektive løsninger i princippet ville være at foretrække. Flere steder uden for bymidten findes der allerede velfungerende tekniske systemer, hvor brugerne afleverer deres affald i en større fælles container ved hjælp af en chip. Et integreret vejesystem sikrer, at hver virksomhed bliver faktureret efter faktisk brug af det fælles anlæg. Løsningen anvendes især ved indkøbscentre, blandt andet i Kolding Storcenter, hvor pladsforholdene gør det muligt. I princippet kan samme model bruges i bymidterne, hvis der kan findes egnede placeringer. Det forudsætter dog, at virksomhederne er villige til at fragte deres affald til en fælles beholder, som ikke nødvendigvis ligger lige ved deres eget forretningssted. I vejledningsmaterialet fra Miljøstyrelsen anbefales det også, at virksomheder sikrer mulighed for indendørs sortering og etablerer daglige rutiner, så affaldet bliver bragt til det relevante opsamlingssted. Det indebærer et behov for at arbejde målrettet med at udvikle en god affaldsadfærd blandt både virksomhedsejere og medarbejdere. Business Kolding, Kolding Kommune og Redux samarbejder om at formidle sådanne praksisser til virksomhederne i bymidten. Det kan have betydning for både orden og ryddelighed og muligvis også for mængden af affald. Eksempel: Affaldssugning i Odense Odense Renovation er i gang med at udrulle et avanceret og innovativt centralt affaldssugeanlæg i bymidten. Via et underjordisk rørsystem suges affaldet fra indkastningsstederne og videre til et opsamlings- og behandlingsanlæg. Anlægget betjener primært husholdninger og dækker i øjeblikket omkring 5.000 boliger. På en enkelt adresse i Nørregade – et tæt forretningsområde – kan erhvervsdrivende også benytte systemet ved at åbne indkastet med en chip. Denne mulighed er i princippet kun tilgængelig for virksomheder, der i forvejen er tilknyttet husholdningsordningen. Hvis andre typer virksomheder skal have adgang, kræver det enten dispensation eller en lovændring. Anlægget modtager madaffald, glas og metal, pap og papir samt restaffald. Øvrige affaldsfraktioner skal både husholdninger og erhverv fortsat aflevere på genbrugspladser, affaldsøer eller lignende. Odense Renovation har installeret en pap‑shredder, som er koblet til sugeanlægget. Den er beregnet til husholdninger og er et resultat af den stigende mængde papaffald fra e‑handel. En sådan findeler kunne også være velegnet til affald fra mange erhvervsvirksomheder, herunder detailhandlen. Men inden for de nuværende lovgivningsmæssige og tekniske rammer er det ikke muligt at stille anlægget til rådighed for erhverv i større omfang. Fordelene ved sugeanlægget er mange. Det frigør plads i baggårdene, som dermed kan bruges til andre formål, og det får Odense Renovation meget positive tilbagemeldinger på. Den reducerede trafik med skraldebiler vurderes også positivt af borgerne. Både pladsbesparelser og mindre trafik er væsentlige gevinster i en tid med bymæssig fortætning, som er et centralt element i Odense Kommunes byudviklingspolitik. Odense Renovation og Odense Kommune arbejder ud fra en nøje prioriteret plan for den kommende udbygning af anlægget, da rørlægningen frem til indkastningsstederne er omkostningstung. Der er dog stor interesse i at udvide systemet, og der er allerede etableret kapacitet i de overordnede rørsystemer og opsamlingspunkter, som gør en fremtidig udbygning mulig.

109

Eksempel: FleXskrald Aalborg FleXskrald drives i de centrale byområder i Aalborg. Formålet er at øge genanvendelsen af affald fra butikker og kontorer og samtidig skabe beskæftigelse til medarbejdere med særlige udfordringer. Projektet drives af den socialøkonomiske virksomhed Venture House. Butikker og kontorer kan tegne et afhentningsabonnement til indsamling af genanvendeligt pap, papir, plast, emballage og glas. Affaldet hentes direkte ved butikkerne med el-drevne køretøjer – cykler, scootere eller små varebiler – hvilket reducerer både energiforbrug og CO₂‑udledning sammenlignet med traditionelle løsninger. Samtidig undgås støjgener og partikelforurening fra dieseldrevne last- og varebiler i bymidten. Arbejdet udføres af medarbejdere ansat i fleksjob, og de formår at opbygge et særdeles godt samarbejde med virksomhederne. Det har stor betydning for både virksomhedernes og deres medarbejderes engagement i miljø og genbrug. I samarbejde med bl.a. varehusene Salling og Føtex er der etableret to omlastningscentre i hver ende af gågadesystemet i bymidten. Salling og Føtex stiller deres affaldsanlæg, herunder containere, affaldspressere m.m. til rådighed til behandling af det indsamlede pap, papir og blød plast. Herfra afhentes affaldet af de affaldsselskaber, som varehusene allerede har aftaler med. Virksomheder, der benytter FleXskrald, oplever, at ordningen passer godt til deres CSR-profil, bl.a. fordi de kan bidrage til både miljømæssige og sociale målsætninger.

Eksempel: SMART CITY – Datadreven affaldshåndtering og byudvikling Gennem en årrække har tech‑industrien arbejdet på at udvikle systemer, der kan optimere alle former for materialeflow i byerne. Det handler ikke kun om at spare på ressourcer og reducere CO₂‑udledningen, men også om at styrke byernes visuelle udtryk og hygiejniske standarder. Affaldssystemer er derfor blevet et centralt forvaltningsområde i en datadrevet byudvikling. Affaldsbeholdere kan udstyres med sensorer, der måler fyldningsgraden. Sensorerne sender løbende data til renovatørerne, som dermed kan planlægge ruter mere effektivt og kun tømme beholderne, når det faktisk er nødvendigt. Disse data giver samtidig mulighed for at analysere og forstå byens affaldsmønstre og -adfærd. Der findes allerede systemer på markedet, og der sker en fortsat udvikling på dette område. Barcelona fremhæves som et eksempel på en by, der i stor skala og med en strategisk tilgang har arbejdet med Smart City‑løsninger på affaldsområdet. I mindre skala har Randers og Vejle afprøvet affaldsbeholdere på gader og pladser, udstyret med fyldningssensorer og komprimeringsfunktioner. Disse beholdere fylder mindre i bybilledet og bidrager til, at der kan holdes pænt og ryddeligt, eksempelvis i forbindelse med byarrangementer, festivaler og lignende. Leverandører af sådanne affaldsløsninger peger dog på, at de højteknologiske systemer kan være investeringsmæssigt tunge at implementere, og at der kan opstå udfordringer med driftssårbarhed. Derudover er løsningerne endnu ikke understøttet i lovgivningen.

Eksempel: Affaldsfællesskaber på tværs af husholdninger og erhverv Københavns Kommune støttede i 2024 et gårdlaug ved Israels Plads i arbejdet med at styrke affaldshåndteringen i de snævre gårdrum til ejendomme, hvor der både er boliger og erhverv. Målet var at skabe affaldsfællesskaber, som engagerer så mange beboere og virksomheder som muligt. Der er planlagt og gennemført workshops om konkrete udfordringer med affaldssortering til genanvendelse både i hjemmet og i gården samt om, hvad der kan genbruges. Der er også afholdt arrangementer, der fremmer byttekultur og bytteaktiviteter i gårdene. Det overordnede formål er at reducere affaldsmængder og antallet af beholdere og dermed frigøre plads til f.eks. leg, ophold og grønne områder. En væsentlig udfordring er, at erhvervsaffald og husholdningsaffald reguleres i to forskellige systemer, som ikke er koordineret. Lokalt kan der dog skabes gode naborelationer og samarbejde om at løse problemerne. Det er samtidig vigtigt for motivationen, at Københavns Kommune i forbindelse med gårdrenoveringer stiller krav om etablering af gårdlaug. Beboerorganisationerne i Indre By Lokalråd vil sammen med Københavns Kommune arbejde på at ”trykprøve” lokalplanerne i de tætte karréer med fokus på affaldshåndtering.

110

Fødevareinitiativer i Kolding Bymidte Byernes struktur, befolkningssammensætning, tæthed og flow gør dem særligt egnede til initiativer, der skal reducere madspild. I Kolding har studerende fra Designskolen sammen med lokale frivillige etableret Food Reformers. Ved Riberdyb er der opstillet køleskabe, hvor supermarkeder, restauranter m.fl. kan placere varer, der nærmer sig sidste salgsdato. Private kan også lægge overskudsfrugt fra deres haver i køleskabene. Alle kan tage varer herfra, og ordningen er populær, især blandt studerende og andre med små budgetter. Food Reformers bruger desuden byens rum til såkaldte dumpster dinners, sociale og involverende begivenheder, der sætter fokus på madspild og samtidig styrker lokale fællesskaber. Ved den årlige Repair and Remake Festival demonstreres inspirerende praksisser inden for genbrug og upcycling af fødevarer. Den tætte bystruktur understøtter sådanne ildsjælsdrevne projekter.

Konklusioner Systemiske vilkår og krav gælder for alle virksomheder. Men de historisk betingede fysiske strukturer kan gøre drift og udvikling i bymidten dyrere eller mere besværlige. Her er det især vigtigt, at husholdnings- og erhvervsaffald betragtes som adskilte forvaltningsområder. Det giver god mening

111

i funktionsopdelte byområder, men ikke i funktionsintegrerede bymidter. En af de interviewede beskriver det som et sammenstød mellem et erhvervspolitisk paradigme om privatisering fra 00’erne og et senere miljøpolitisk paradigme om integration og samordning. I dette spændingsfelt opstår en systemisk udviklingsudfordring, som især bliver tydelig i bymidterne. Ejerne af ejendomme i Kolding Bymidte og de virksomheder, der driver forretning dér, er således underlagt de samme krav og vilkår for affaldshåndtering som erhvervsdrivende andre steder. De skal sortere og håndtere deres affald efter de samme principper og betaler tilsvarende for ordningen. Med de gængse betalings- og indsamlingssystemer, som renovatørerne anvender, vil omkostningerne dog alt andet lige være højere i bymidten end på lokaliteter, hvor der er plads til større containere og dermed mulighed for lavere og mere rationel tømningsfrekvens. Virksomheder, der kun producerer affald i mængder svarende til husholdninger, er dog stillet ensartet i forhold til virksomheder uden for bymidten. Pladsforholdene er et centralt vilkår, der skaber udfordringer i en bymidte, fordi de begrænser mulighederne for at etablere egentlige stordriftsløsninger til affaldsopbevaring og -afhentning, i hvert fald når man anvender de kendte former for renovatørstyret håndtering af erhvervsaffald. Betalingssystemerne modvirker desuden generelt, at virksomheder i bymidten indgår i fælles ordninger, for eksempel i karrébaserede affaldslaug. Samtidig gør tilstedeværelsen af flere konkurrerende renovatører det ikke lettere at etablere samarbejde om affaldshåndteringen. Der mangler klare incitamenter til, at renovatørerne arbejder sammen om at løse opgaven i bymidten. Der er konkurrence virksomhederne imellem om arealressourcer i bymidten, og der er konkurrence mellem affaldsløsninger og andre anvendelsesformål, såsom parkering eller opholdsarealer for beboere, medarbejdere og besøgende, for eksempel ved restauranter og caféer. Det betyder, at hvis virksomheder f.eks. ønsker at etablere udendørs publikumsorienterede aktiviteter, herunder vareudstillinger, servering, ophold, events, værkstedsarbejde osv., kan det alene på grund af affaldssystemerne være forbundet med praktiske udfordringer. Sådanne aktiviteter må derfor ofte henvises til gadearealerne. Dette afsnit har vist eksempler på, hvordan udfordringerne i bymidterne muligvis kan afhjælpes gennem kreative samarbejder og ejerstyret koordinering. Det er lettest at håndtere, når ejendommene ikke rummer blandede anvendelser. Ønsket om at fremme omdannelsen til boliger på etagerne over stueplan harmonerer derfor ikke nødvendigvis på gode måder med systemerne for affaldshåndtering. I blandt andet Søndergade og Låsbygade i Kolding er der dog også et ønske om at omdanne stueetagerne til boliger, og overgang til monofunktionalitet kan reducere potentielle affaldskonflikter. Denne gennemgang viser også, at nye organiseringsformer og datadrevne teknologier kan få betydning i bymidterne og bidrage til innovative løsninger på de paradokser, der er beskrevet ovenfor. I Danmark findes der dog endnu kun få eksempler på, at disse potentialer udnyttes eller planlægges udnyttet i bymidterne. Affaldssituationen risikerer at bremse eller forsinke den udvikling, som både borgere og kommuner ønsker i bykernerne. Nye virksomheder – butikker, oplevelseserhverv og restauranter – oplever det som besværligt at få etableret en effektiv og rationel affaldshåndtering. Butikslokaler står tomme længere end nødvendigt, fordi der hersker usikkerhed om løsningerne. Udviklingen af attraktive boliger trækkes ud, fordi gårdrummene i praksis fungerer som affaldsdepoter i stedet for som

112

opholdsarealer. Samtidig går værdifuld kulturarv i gader og gårde tabt for at få det logistiske puslespil omkring skraldebiler til at hænge sammen. Der mangler i høj grad gode eksempler på, hvordan problemerne faktisk kan løses. Love og regler betyder, at langt de fleste aktører forholder sig passive og handler yderst konservativt. De oplever sig fastlåst i en systemisk udviklingsudfordring, og bymidterne er særligt hårdt ramt. Der er behov for: • • • • •

Integrerede affaldsløsninger: At løsninger for erhvervs- og husholdningsaffald kan indpasses i de tætte og pladsmæssigt udfordrede bymidter, uden at de tvinges ind i hver deres system. Fælles styring af pladsen. At kommunerne samarbejder med ejere og brugere af ejendommene om at tage styringen over pladsdisponeringen til affald, og at der kan placeres et tydeligt affaldsansvar i hver karré, for eksempel gennem affaldslaug. Samarbejde med private renovatører: At private renovatører accepterer præmisser i bymidten og samarbejder om at varetage bymidtens samlede interesser. Smart‑city løsninger. At elektronisk overvågning, kontrol og varsling udvikles og tages i brug på en effektiv, retfærdig og gennemsigtig måde. Mobilisering af beboere. At beboerne organiserer sig og generobrer plads i både gader og gårdrum.

113

Almensektoren som aktør for gode boliger i bymidterne Indledning Boliger er en vigtig del af bymidternes fysiske struktur. En blanding af forskellige funktioner er en attraktiv faktor, både for dem, der bor i byen, og for dem, der driver butik eller anden virksomhed. Beboerne er med til at skabe liv og aktivitet i byen døgnet rundt, og de bidrager med købekraft til detailhandel og serviceerhverv. Bymidterne har ofte en meget sammensat boligsektor, herunder både lejeboliger og ejerboliger. Andre afsnit i denne rapport omhandler de private ejendomsejere og deres rolle i udviklingen af boligmarkedet. Dette afsnit fokuserer på almensektoren som en faktor i udviklingen af de centrale bydele. Den almene boligsektor forbindes ofte med større, sammenhængende boligområder uden for de egentlige bymidter. I det samlede billede har almensektoren gennem mange årtier spillet en betydelig rolle i udviklingen af mange byer, hvor den har bidraget til at aflaste bykernerne og tilbyde boligalternativer til brede befolkningsgrupper (Olesen, 2023; 2025). Den almene sektor anses for at være en af velfærdssamfundets politiske, sociale og økonomiske krumtapper. Den har samtidig bidraget med ikonisk byggeri af meget høj kvalitet. Sektoren har således i årtier været trendsættende og udviklingsbærende i arbejdet med at højne bolig- og bykvaliteten i Danmark (Bang et al., 2026; Morgen, 2015). I henhold til almenboligloven har almene boligorganisationer til formål at stille egnede boliger til rådighed for alle, der har behov, til en rimelig husleje og at sikre beboerne indflydelse på deres egne boligforhold. I dette lys kunne en fastholdelse og eventuelt udvidelse af de almene boligers tilstedeværelse ses som et relevant bidrag til at styrke revitaliseringen af bymidterne. Sektoren udgør i princippet en mulighed for at opretholde et stabilt og varieret boligudbud og et bredt befolkningsgrundlag. Almene boliger er ikke genstand for transaktioner og spekulation på ejendomsmarkedet, og er derfor underlagt andre udviklingsdynamikker end private ejendomsejere. Dermed kan de fungere som et vigtigt og nødvendigt supplement til en rent investordrevet boligudvikling (Howells & Olesen, 2026). Ejerformen er forankret i selvstændige boligforeninger, der drives med en høj grad af beboerdemokrati og efter non-profit-principper. Almene boliger diskuteres i disse år især i relation til boligsituationen i hovedstadsområdet, hvor det fremhæves, at et øget udbud af almene boliger kan medvirke til at sikre boliger til mennesker med almindelige indkomster (Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, 2025). Den almene boligsektor indgår imidlertid kun i begrænset omfang i diskussionen om provinsbyernes boligudvikling, til trods for sektorens betydning i det samlede boligpolitiske landskab og dens potentiale for at påvirke udviklingen i forskellige bymæssige kontekster. 114

Midtgården er opført i 1990 og udgør en samlet enklave i den vestlige del af bykernen i Kolding. Selv om bebyggelsen ikke er helt moderne, er Midtgården et populært boligområde med rimelige lejepriser og en blanding af boligtyper til unge, familier og seniorer. Ud over boliger rummer komplekset aktivitetshuse i kommunalt regi og erhvervslokaler med sundhedsrelaterede funktioner. Afdelingen ligger i direkte naboskab til Nicolai Kirke og det tætte bymiljø. Lejlighedernes placering og byggeriets arkitektoniske greb betyder dog, at bebyggelsen i begrænset omfang integrerer sig med bymidten. Den “vender ryggen til”, og adgangsarealerne domineres af en stor parkeringskælder. Cafeteriet og aktivitetshuset for ældre fungerer imidlertid som populære samlingssteder.

Dette afsnit omhandler den almennyttige sektors muligheder for at bidrage til revitaliseringen af de mindre byers centrale dele. Der ses på eksisterende politiske tiltag og initiativer i en provinsbykontekst, med særligt fokus på Kolding. Endvidere behandles de systemiske udviklingsbarrierer på dette område. Sådanne udfordringer opstår, når ellers velmente og velfungerende love, regler, normer og praksisser bliver snublesten i arbejdet med bymidternes udvikling.

Almensektoren i Kolding Bymidte I den del af Kolding, som indgår i denne undersøgelse, findes der i alt 221 almene boliger. De almene boliger udgør 16 % af den samlede boligbestand i bymidten. De er således i væsentlig grad integreret i byen og udgør en vigtig komponent. Der er to almene boligkomplekser: Klostergården med 92 boliger og Midtgården med 129 boliger.

115

Organisering af og opgaver for almensektoren er beskrevet i lovgivningen. En boligorganisation har til opgave at opføre, udleje, administrere og renovere almene boliger. De opererer med en kommunal grundkapital. Organisationen skal sikre en sund økonomi og sørge for, at planlægning og investeringer i byggeri og renoveringer gennemføres på en måde, der giver mest muligt for pengene. Med udgangspunkt i almenboliglovens formål skal boligorganisationen også have et strategisk blik for løsningen af relevante boligsociale opgaver. Endelig er det boligorganisationens ansvar at drive og understøtte samarbejdet med eksterne aktører, herunder ikke mindst den eller de kommuner, som den enkelte boligorganisation opererer i. Der findes tre typer almene boliger: familieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger. De drives efter forskellige principper og økonomiske modeller og henvender sig, som betegnelserne antyder, til forskellige målgrupper. Fleksibiliteten mellem disse grupper er som udgangspunkt ret begrænset. Det indebærer blandt andet, at størrelsen på de enkelte boliger (målt i m²) er underlagt et maksimum. Boligorganisationerne kan dog midlertidigt ændre boligernes status, hvis der er ubalancer på boligmarkedet. Det kan for eksempel betyde, at ældreboliger udlejes som ungdomsboliger. I Kolding udlejes nogle boliger som pendlerboliger. Boligorganisationerne kan også stå for etableringen af seniorbofællesskaber i eksisterende eller nye bebyggelser. Her er der tale om en samling af familieboliger, som reserveres til personer over 55 år. Boligerne vil typisk have adgang til fællesfaciliteter, for eksempel udearealer, køkken og værksteder, som er med til at øge attraktiviteten. Almene boligorganisationer har mulighed for at udvide deres portefølje, herunder inden for familieboliger og ungdoms- og ældreboliger. Ifølge almenboligloven kan en boligorganisation udvide sine aktiviteter ved at erhverve eksisterende boligejendomme med henblik på at omdanne dem til almene boliger til disse formål. Almene boligorganisationer kan etablere familiebofællesskaber bestående af som hovedregel mindst 5 boliger, og hvor der også etableres fællesarealer m.v. Der er således i lovgivningen muligheder inden for visse rammer at tilpasse sig nye boligbehov. Boligorganisationerne fungerer som en overbygning for et større eller mindre antal boligafdelinger. Alle afdelinger i en boligorganisation er økonomisk uafhængige af både hinanden og af boligorganisationen som helhed. Det betyder, at hver afdeling skal hvile i sig selv, og at boligorganisationen ikke kan overføre midler fra én afdeling til en anden, eksempelvis i forbindelse med ombygningsprojekter. Der stilles krav om en økonomisk ansvarlig og effektiv drift i hver enkelt boligafdeling. Samtidig skal økonomien tilrettelægges, så huslejen kan holdes på et niveau, der er i overensstemmelse med lovens formål. En boligorganisation har en demokratisk styreform, hvor beboerne spiller en stor rolle i den enkelte boligafdeling. Beboerne har indflydelse på, hvordan afdelingens midler anvendes. Der er stærke incitamenter til, at boligafdelingen sparer op til vedligeholdelse og udvikling, så huslejen kan holdes stabil for lejerne. Derfor er der ofte en tendens i boligorganisationerne til at prioritere en stabil drift uden omfattende (eller eksperimentelle) investeringer. Samtidig kan boligens alder, ændrede beboerbehov, nye bygningskrav og boligsociale udfordringer dog gøre det nødvendigt med større bygningsmæssige forandringer i et område. I sådanne tilfælde kan der tilføres midler fra Landsbyggefonden, som er en central del af det almene boligsystem. Fonden samler sektorens opsparede midler og kan kanalisere investeringer ind i renovering, transformation og nybyggeri efter nærmere angivne retningslinjer i almenloven.

116

Klostergården i Kolding har været igennem alle de systemiske udfordringer, som beskrives i dette afsnit. Byggeriet er opført på tidligere industriareal, og det ligger lige op ad byens historiske handelsstrøg. Det er en meget vigtig placering, som normalt vil fordre et godt bidrag til byen. Billedet til venstre viser, hvordan politikerne fik visionerne præsenteret, og til højre, hvordan byggeriet kom til at se ud i virkeligheden. Resultatet blev færre bokvaliteter, f.eks. i form af mindre attraktive altanløsninger end forudsat i projektet. Ændringer i arkitekturen har forringet det samlede visuelle udtryk. Almenboliger har ofte adgang til lejlighederne via altangang, som nok sparer investeringer i trapper og elevatorer, men som gør gårdvendte beboelsesrum mørke og udsat for indblik. Det er også en løsning, som er brugt i Klostergården. Der findes en nedkørsel til en offentlig parkeringskælder, som boligorganisationen har måttet sælge fra til en privat operatør for at få økonomi i byggeprojektet. Det har betydet en låst situation for trafikplanlægningen i bymidten. Der er relativt høj tomgang og lejergennemtræk i afdelingen, selv om de enkelte boligers udstyr og indretning er tidssvarende. Illustration til venstre: Domea.dk

Maksimalbeløbet og boligorganisationernes handlemuligheder Reglerne for alment nybyggeri fastsætter et loft over, hvor dyrt det må være at opføre eller købe en almen bolig, det såkaldte maksimumbeløb. Beløbet vedtages i Folketinget. Loftet er og har været et vigtigt værn mod for høje huslejer og er dermed i tråd med almensektorens overordnede formål. I de senere år er maksimumbeløbet imidlertid blevet en reel barriere for både nybyggeri og erhvervelser. Stigende byggeomkostninger, høje grundpriser og skærpede klimakrav i store dele af landet gør det vanskeligt at få projekter til at hænge økonomisk sammen inden for de gældende rammer. Opførelsen af nye almene boliger er derfor næsten gået i stå i de seneste år (Danske Arkitektvirksomheder, 2025). Maksimumbeløbet er hævet fra 2026, særligt meget i byer med høje byggeomkostninger, det vil sige hovedstadsområdet og Aarhus. I Kolding ligger maksimumbeløbet for en familiebolig på 21.550 kr. pr. m². Beløbet skal også dække indkøbet af byggegrunden. Selv om stigningen er et incitament til at få gang i det almene byggeri igen efter en periode med stilstand, er beløbene under 117

alle omstændigheder lave sammenlignet med de generelle byggeomkostninger for boligbyggeri. Det gør det vanskeligt under de nuværende vilkår at sikre høj boligkvalitet i den enkelte bolig samt attraktive fælles- og udearealer. Mindre byer får begrænset udbytte af aftalen, idet maksimumbeløbene godt nok hæves, men i mindre omfang. Maksimumbeløbet giver et klart incitament til at holde byggeomkostningerne nede. Alt andet lige peger det mod større, sammenhængende byggerier, hvor der kan opnås stordriftsfordele i byggeprocessen. Mindre projekter i bymidter, på komplekse grunde, i den eksisterende bygningsmasse eller i forbindelse med transformationer i historiske omgivelser vil tilsvarende være mindre attraktive for almensektoren. Begrænsningerne i byggeomkostningerne påvirker også valget af arkitektur og byggemetoder. Det gælder for eksempel adgang til boliger via altangange, som reducerer behovet for elevatorer, der er dyre både at etablere og drive. Det lave maksimalbeløb indebærer desuden, at der ofte spares på udvendige bygningsdetaljer som f.eks. materialer, altanløsninger, tagformer og udearealer m.v.

Boligorganisationer og transformering af bymidterne I mange bymidter er det ikke umiddelbart muligt at opføre nye almenboliger, fordi der sjældent findes større, ledige arealer, som kan rumme sammenhængende boligområder. Alligevel er der et erkendt behov for, at den almene sektor fortsat spiller en balancerende rolle på et boligmarked præget af konkurrence. I forbindelse med boligaftalen fra 2021 blev der under Fonden for Blandede Byer afsat midler på finansloven frem til 2031, som gør det muligt for en boligorganisation at købe en eksisterende erhvervsejendom med henblik på at omdanne den til almene boliger (Aftalen, 2021; Folketinget, 2025). Det kan f.eks. være tidligere industri- eller kontorejendomme. Ordningen er etableret for at styrke omdannelsen af ejendomme i byerne og samtidig imødekomme behovet for flere boliger. Fonden adresserer dermed de udfordringer, mange bymidter står overfor med tomme lokaler og behov for nye anvendelser. Der gælder en række betingelser, blandt andet at der kan dokumenteres en reel efterspørgsel efter almene boliger, og at kommunerne kan godkende boligorganisationens initiativ. Midlerne fra finansloven lægges oven i maksimumbeløbet, så boligorganisationerne får et økonomisk råderum til at investere i de nødvendige ekstraomkostninger ved omdannelsesprocesser, som ofte er både langvarige og økonomisk tunge. Siden puljens etablering er midlerne især blevet anvendt i hovedstadsområdet til opkøb af større ejendomskomplekser, f.eks. tidligere kontorejendomme. Det samlede træk på puljen har dog været lavere end forventet. Boligorganisationerne har også mulighed for at opkøbe boligejendomme og omdanne dem til almene boliger. Hidtil har der dog ikke været en målrettet offentlig støtte til sådanne opkøb, og de økonomiske rammer har været stramme. Med boligaftalen fra 2021 er der imidlertid afsat midler på finansloven til at stimulere boligorganisationernes opkøb af private lejeboliger. Der har været meget begrænset afløb fra denne pulje, fordi priserne på boligudlejningsejendomme ligger for højt i forhold til den almene sektors maksimumbeløb plus finanslovstillægget. Selv i mindre byer som Kolding er det usandsynligt, at boligejendomme i bymidten kan erhverves til priser, der gør det muligt for en boligorganisation både at købe og efterfølgende ombygge boligerne, så de lever op til for eksempel størrelseskrav og adgangskrav. Sådanne projekter kan typisk kun realiseres, hvis der samtidig er mulighed for at opføre ekstra boliger på grunden. 118

Man kan konstatere, at selv om regeringen og Folketinget ønskede at skabe nye incitamenter til, at almensektoren bidrager til mere blandede byer og til at sætte skub i omdannelsen af underudnyttede kvadratmeter i centrale byområder, er trækket på midlerne fra boligorganisationerne ikke fulgt med. Det skyldes især, at maksimumbeløbet selv med tillæg vurderes at være for stramt til at understøtte formålet om at bevare og omdanne den eksisterende bygningsmasse. Der findes ikke en opdateret samlet oversigt over, hvordan midlerne er blevet anvendt, men det står klart, at de primært er kommet den almene boligsektor i de største byer til gode, mens midlerne stort set ikke har fundet vej til de centrale dele af provinsbyerne. Det seneste oplæg til lovrevision (Aftalen, 2025) har til formål at styrke de økonomiske incitamenter til at etablere seniorbofællesskaber. Det kan være en boligform, der matcher både efterspørgslen og mulighederne for etablering i provinsbyernes bymidter. De kan som helhed få gavn af flere aktive seniorer. En undersøgelse af bofællesskaber både for seniorer og blandede aldersgrupper viser en stigende efterspørgsel efter alternative boformer. Særligt private ejendomsaktører har dog grebet og udnyttet muligheden for at etablere sådanne boformer, og de har formået at udvikle boligkoncepter og tilknyttede serviceydelser, som nye generationer af ældre efterspørger (Jensen et al., 2022).

Renovering og funktionsskred af alment boligbyggeri Ligesom alle andre bygninger er det nødvendigt med mellemrum at renovere almensektorens ejendomme. Større helhedsmæssige renoveringer, som ligger ud over almindelig vedligeholdelse og opretning, kan opnå en ydelsesstøtte til realkreditlån, som optages for at finansiere projekterne. Landsbyggefonden anfører, at ”de konkrete behov for renoveringer vurderes både byggeteknisk og i et større bystrategisk perspektiv, hvor mulighederne for udvikling af det enkelte boligområde og det omkringliggende byområde spiller ind. Det skal sikre, at renoveringerne fremtidssikrer boligområdet, og at dette sker i et samspil mellem beboere, boligorganisationen og relevante fagligheder.” Forståelsen af det bystrategiske perspektiv omfatter først og fremmest funktionaliteten og attraktiviteten i det enkelte almene boligområde. Fællesområder såsom udearealer, beboerhuse og andre faciliteter bidrager til at forme området. Omgivelser, som ikke ejendomsretligt tilhører en boligorganisation, kan også indgå i overvejelser og strategier, hvis organisationen ønsker det. Boligorganisationer kan etablere faciliteter til funktioner, der ligger tæt op ad og er sammenhørende med boligfunktioner og boligsociale opgaver, for eksempel sundhedsfaciliteter, børneinstitutioner og mødesteder. Mange boligområder rummer allerede sådanne faciliteter, som udlejes til kommunen eller andre organisationer, der står for driften. Hidtil har der været forholdsvis snævre rammer for, hvilke aktiviteter boligorganisationerne kunne etablere og udleje arealer til, men loven blev ændret i 2025, og mulighederne er nu udvidet. I lovgivningen begrundes ændringen med, at ”der er behov for erhvervsarealerne for at skabe et levende og varieret boligområde eller sikre beboerne nærhed til indkøbsmuligheder, serviceydelser og sundhedstilbud.” Vejledningen til bekendtgørelsen fremhæver, at det især er i boligområder med karakter af sovebyer, at man ønsker et sådant supplement til funktionerne. Almene boligkomplekser i eller umiddelbart ved bymidter nævnes derimod ikke. Hvis boligorganisationer opfører eller anvender arealer til erhvervsrettede formål, skal disse aktiviteter holdes forretningsmæssigt adskilt fra den øvrige drift. Lokaler kan, hvis det ønskes, udlejes til en reduceret husleje, for eksempel til iværksættere. Denne form for huslejetilskud kan dog kun

119

gives i udsatte boligområder, som typisk ikke ligger i bymidterne. Der skal desuden indhentes kommunal tilladelse til at etablere og udleje erhvervsrettede lokaler. Eksempel: Lægehus i Tønder Ændringen i loven om sideaktiviteter i 2025 udspringer af de vedvarende udfordringer med at sikre et tilfredsstillende sundhedsudbud, især når det gælder lægedækning i landets yderområder. For Tønder betyder det, at tre speciallæger i samarbejde med en boligorganisation får mulighed for at etablere en klinik i tilknytning til et alment boligområde. Det giver beboerne lettere adgang til sundhedsydelser. Placeringen ligger dog uden for Tønders egentlige bykerne.

Der findes eksempler på, at den almene sektor i forbindelse med nybyggeri indgår partnerskaber med for eksempel supermarkeder eller parkeringsvirksomheder. Stue- og kælderetager kan i sådanne tilfælde forbeholdes erhverv, mens de almene boliger på etagerne ovenover udmatrikuleres særskilt. Det drejer sig som regel om større nybyggerier, som eksempelvis Klostergården i Kolding. Der er derimod ikke fundet eksempler på delt ejerskab af mindre ejendomme eller samarbejder med private, halvoffentlige eller offentlige aktører om sådanne løsninger i en bymidtekontekst.

Kolding Bymidte og almenboligudviklingen Analyser af boligmarkedet og udviklingen i tomgangen i de almene boliger viser, at Kolding i 2024 har et overskud af boliger, altså en tendens til tomgang (BL, 2024). Demografien og boligmarkedets udvikling er afgørende for efterspørgslen efter lejeboliger, herunder almene boliger. Befolkningen – særligt familier – har på grund af prisniveauet på ejerboliger og stigende indkomster mulighed for at flytte fra lejeboliger til ejerboliger og fra byen ud i forstæderne. Alt andet lige mindsker dette sandsynligheden for, at boligorganisationerne i Kolding i større omfang får mulighed for at opføre nye boliger, f.eks. gennem opkøb af erhvervsejendomme med henblik på omdannelse til boliger. Det er usikkert, om der kan fremskaffes dokumentation for et egentligt behov for flere almene boliger i bymidten, herunder især boliger til familier og seniorer. Dette gælder, selv om sådanne boliger potentielt kunne skabe en positiv effekt for byen, og selv om dårligt udnyttede arealer kunne bringes i mere formålstjenlig anvendelse. De almene boligorganisationer i Kolding oplever, at der især er en efterspørgsel efter mindre boliger, for eksempel til studerende. På den måde befinder den almene sektor i bymidten sig i et boligtypemæssigt status quo. Umiddelbart uden for den del af bykernen, der indgår i dette projekt, har den tidligere Kolding Realskole været udbudt til almensektoren med henblik på omdannelse til almene boliger med støtte fra Fonden for Blandede Byer. Der er tale om et bevaringsværdigt, historisk bygningskompleks tæt på bymidten, og der er i byen stor interesse for, at det får nye, bæredygtige funktioner. Bygningen er dog endnu ikke kommet i spil og er fortsat på kommunens hænder. Den betragtes som ”svær”. En boligorganisation peger på, at omkostningerne ved at omdanne og drifte bygninger af denne type kan være meget høje, også selv om den geografiske placering er fordelagtig i forhold til porteføljen i bymidten. Der er en vis nervøsitet for, at udgifterne kan løbe løbsk i en ejendomstype, hvor der er mange byggetekniske uforudsigeligheder. Almenloven giver ikke boligorganisationer mulighed for at købe ejendomme “til lager”, for eksempel med henblik på over tid at opbygge en portefølje af almene boliger på et bestemt sted i byen. Den form for investeringslogik er i langt højere grad forbeholdt private investorer og er ikke åben for boligorganisationerne. I bymidten er ejendomme typisk mindre i både areal og antal boliger, og

120

ofte rummer de erhverv i stueetagen. Det er et investeringsscenarie, der hverken passer til lovgivningen eller til de almindelige driftsvilkår i en almen boligorganisation. Kommunen kan opkøbe ejendomme med henblik på strategisk udvikling, herunder infrastrukturinvesteringer, og her kan almensektoren indgå som mulig investor, når byggemulighederne er klar. I Kolding er det især posthusgrunden og Riberdybområdet, der fremstår som potentielle fremtidige investeringsmuligheder. Seniorbofællesskaber fremhæves af både repræsentanter fra almensektoren og privatudlejere i Kolding som en oplagt udviklingsmulighed i bymidten. Et seniorbofællesskab kan tilbyde borgere et alternativ til mere krævende boligformer og give en ramme, hvor man både har sin egen bolig og adgang til fælles aktiviteter. Boligtypen henvender sig til befolkningsgrupper, som måske ellers ikke ville vælge en lejebolig eller et alment tilbud. Placeringen kan med fordel være i bymidten, hvor beboerne både kan nyde godt af det tætte bymiljø og samtidig bidrage til det. En typisk udlejningsejendom i en provinsby med f.eks. 5–8 lejligheder kan i mange tilfælde omdannes til et velfungerende seniorbofællesskab. Boligorganisationerne peger dog på udfordringer, særligt i forhold til adgangsforhold. Det er som regel ikke muligt at installere elevator i denne type ejendomme. Dertil kommer krav til energi, brandsikring og andre tekniske forhold, som kan gøre omdannelsen mere kompleks. Videncentret Bolius (2025) har kortlagt både private og almene seniorbofællesskaber i Danmark. Kortlægningen viser, at denne boligform kun i begrænset omfang er blevet strategisk koordineret med og integreret i provinsens bymidter. Der findes kun få eksempler. Eksempel: Seniorbofællesskab på gågaden i Struer Projektet, som trods sin centrale og attraktive placering i bymidten aldrig blev realiseret, omfattede 28 boliger planlagt som seniorbofællesskaber. Eksempelprojektet blev udviklet i et partnerskab mellem Struer Kommune, Lejerbo og Realdania. Bygningen var en tidligere bank og lå midt i Struers gågadesystem. I stueetagen blev der arbejdet med skitser til både servicefunktioner og fællesfaciliteter. Projektet blev dog skrinlagt, blandt andet fordi det viste sig vanskeligt at aktivere de mange kvadratmeter i stueetagen uden at presse økonomien i boligetagerne ovenover. Aktørerne forsøgte uden held at finde kommunale aktiviteter til stueetagens arealer. Arealdisponeringen og den direkte orientering mod gaden gjorde det samtidig umuligt at omdanne stueetagen til attraktive boliger. Bygningen blev nedrevet i 2025, og området omdannes nu til et nyt grønt byrum. (Pluskontoret Arkitekter, 2022)

Samarbejde med kommunerne i en bymidtekontekst Samarbejdet med kommunerne er helt centralt for boligorganisationernes arbejde, og principperne er forankret i Almenboligloven. Kommunen har anvisningsret til en del af de almene familieboliger i forbindelse med løsningen af boligsociale opgaver eller i forbindelse med byfornyelse, sanering og lignende. Kommunen har desuden anvisningsret til alle ældreboliger. I Kolding står kommunen også for administrationen af studieboliger til de mange udvekslingsstuderende i byen. Den strategiske ledelse af en boligorganisation foregår i et tæt samspil med kommunalbestyrelsen, hvor boligbehov og udviklingsplaner løbende drøftes. Kommunerne har stor opmærksomhed på boligorganisationens samlede økonomi og langsigtede bæredygtighed. De er altid involveret, når porteføljen skal udvides, både for at sikre sammenhæng med den overordnede bystrategi, og fordi kommunen økonomisk forpligtes gennem garantistillelse ved byggeri og investeringer.

121

Kolding Kommune har i en årrække arbejdet på at udvikle Riberdyb-området til et nyt boligområde. Det ligger næsten umiddelbart op ad et af byens centrale handelsstrøg. Planen omfatter både almene og private boliger samt forskellige typer servicefunktioner. Det har givet anledning til drøftelser om, hvorvidt alt for attraktive fællesfaciliteter både i de almene og de private byggerier utilsigtet kan komme til at dræne bymidten yderligere for byfunktioner og vibrancy. Udvidede muligheder for, at den almene sektor også kan eje, drive eller udleje erhvervsrettede lokaler i Riberdyb, kan dermed i praksis udvikle sig til en uventet barriere for ønsket om, at flere boliger skal bidrage til livet i bymidten. Der ligger derfor et vigtigt diskussionstema i, om boligområdet risikerer at ”kannibalisere” bymidten. Boligorganisationerne og boligafdelingerne retter især deres opmærksomhed mod det, der foregår på selve matriklen, mens forholdene på de offentlige arealer lige uden for ejendomsskellet får langt mindre opmærksomhed. Beboerdemokratiet vil være tilbøjeligt til at prioritere lav husleje frem for investeringer i kvalitetsforbedringer i bredere forstand. Realdanias opfølgning på sociale projekter på arealer uden klart ejerskab viser, at der opstår udfordringer, fordi boligafdelingerne er tvunget til at fokusere på drift af deres egne kerneopgaver (Funder, 2022). Midtgården i Kolding ligger på et ikonisk sted, helt op ad kirken og kirkepladsen, men både kommunen og boligorganisationen har kun i begrænset omfang overvejet, hvordan bygningen, lejlighederne og fælleslokalerne orienterer sig i byrummet. Der er næppe mulighed for fortætning på ejendommen, da bebyggelsesprocenten allerede er høj, og alle friarealer er disponeret til adgangsveje til parkeringskælder og affaldsplads i et gårdmiljø, der i forvejen har begrænsede udekvaliteter. Midtgården er dermed en meget fastlåst ejendomstype, men inden for de eksisterende rammer kunne der gennemføres mindre tiltag, som fysisk kunne åbne ejendommen op og reorientere den mod ydre omgivelser, så den i højere grad bliver et aktiv ikke kun for beboerne, men også for bymidtens øvrige brugere. Der er en stor opmærksomhed i almensektoren omkring omkostningseffektivt anlæg og drift og klare sammenhænge herimellem. Eksempelvis er bygningskonstruktioner med altangange på grund af få elevatorer fordelagtige i forhold til investeringer og vedligehold, selv om bygninger med denne form for adgangsforhold i reglen bliver æstetisk og funktionelt dårlige. Det er almindeligt, at bygningerne vedligeholdes tilfredsstillende, og der iværksættes bygningsarbejder efter meget nøje planer. Boligorganisationen oplever dog, at beboerdemokratiet helst holder tilbage med fornyelser, hvis det kommer til at koste på huslejen, også selv om ændringer kan bidrage til bedre boliger og områder.

Konklusioner om systemiske udviklingsudfordringer? “Systemiske udviklingsudfordringer” dækker over regler, lovgivning og praksis, som giver god mening og fungerer hensigtsmæssigt set fra et overordnet samfundsperspektiv, men som i en bymidtekontekst kan udvikle sig til barrierer. Det handler her om, hvordan reglerne for almensektoren er skruet sammen, og formålet er at forstå, om boligorganisationerne har tilstrækkeligt gode lovgivningsmæssige rammer og økonomiske incitamenter til at bidrage til at løse bymidternes udviklingsudfordringer. De almene boliger udgør en vigtig faktor i det samlede boligudbud i Kolding Bymidte. De rummer et potentiale for at styrke befolkningsgrundlaget for byens detailhandel, servicefunktioner, oplevelseserhverv og den generelle vibrancy. Men beboer- og boligsammensætningen med en vis andel af unge i transit og sårbare ældre understøtter i mindre grad end andre boligområder de lokale fællesskabsprocesser, engagementet og handlekraften. Seniorbofællesskaber fremstår som en interessant 122

fremtidig boligform, der muligvis med ekstra kraft kan tiltrække og fastholde ressourcestærke befolkningsgrupper i bymidterne. Dog er mulighederne for at finde arealer eller bygningsressourcer, som egner sig til at etablere sådanne fællesskaber, udfordrende for den almene sektor. Den politiske opmærksomhed på almensektoren f.eks. gennem Fonden for Blandede Byer er i praksis slet ikke rettet mod de mindre byers bymidter. Provinsbykommunerne og deres boligorganisationer har ikke gjort brug af mulighederne for at omdanne erhverv til boliger eller opkøbe eksisterende boligejendomme. Selv med et økonomisk tillæg er maksimumbeløbet den mest betydelige og afgørende barriere for, at almensektoren kan påtage sig bygge- og omdannelsesopgaver i komplekse, multifunktionelle bymiljøer. Usikkerhed om byggeomkostninger lægger en klar dæmper på almensektorens engagement. Både private udlejere og den almene sektor ser gerne bedre muligheder for at etablere attraktive seniorbofællesskaber, herunder eventuelt gennem overtagelse af eksisterende byejendomme. Denne boligform kan blive et substantielt bidrag til bymidterne. Den almene sektor udtrykker dog forbehold især på grund af byggetekniske forhold. Det er desuden vanskeligere at drifte mindre og spredt beliggende ejendomme end større, sammenhængende områder, hvor boligafdelingerne fungerer som meget professionelle administratorer. Der findes muligheder for, at boligorganisationerne kan råde over arealer til sideaktiviteter, herunder til formål, der spiller godt sammen med f.eks. boligsociale indsatser. I praksis medfører det dog administrative ekstraopgaver. I en bymidtekontekst kan dette hæmme boligafdelingernes mulighed for at integrere ledige butikslokaler i porteføljen eller engagere sig i fællesarealer, der henvender sig til bredere befolkningsgrupper. Blandede ejendomme er generelt meget lidt attraktive for den almene boligsektor. Der har været drøftelser om, hvorvidt strategiske partnerskaber mellem almensektoren og private eller fondsejede aktører kan være en vej til at realisere nye typer projekter (AlmenNet, 2022). Men bymidtekonteksten i provinsbyer med blandede ejendomsstrukturer ser ud til ikke at have indgået i disse drøftelser, og mulighederne er hverken vurderet eller afprøvet. Konklusionen er, at revitalisering af provinsbyernes bymidter med almensektoren som aktør fortsat vækker stor interesse og bygger på mange gode intentioner, fordi indsatsen harmonerer med de boligsociale formål og ønsket om at bidrage til innovation i boligsektoren. Samtidig er der dog betydelige systemiske udfordringer. Almensektorens handlemuligheder er snævre, og det er vanskeligt for sektoren at levere en fleksibel og målrettet indsats i en bygningsmæssigt kompleks bymidte med forskellige og til tider overlappende ejerforhold, uden at boligorganisationerne støder ind i de eksisterende organisatoriske rammer og økonomiske spilleregler. Almensektoren er bedst indrettet til at etablere og drive større, sammenhængende boligområder, og det samlede almene ”økosystem” har allerede vist sine udviklingspotentialer og kompetencer i geografiske områder uden for de centrale bymidter. Rundt om i Danmark findes der mange eksempler på meget vellykkede almene boligområder med markante arkitektoniske og sociale kvaliteter. Når man tager almensektorens uvurderlige samfundsmæssige betydning i betragtning, er det naturligt også at have forventninger til sektoren i mødet med nye bolig- og byudviklingsmæssige udfordringer. Der er brug for at bevare sektorens historiske DNA: at skabe god boligkvalitet til rimelige priser, gennemtænkt design, stærk beboerindflydelse og professionel, langsigtet ejendomsdrift.

123

Men inden for de nuværende lovgivningsmæssige og økonomiske rammer vil de almene boligorganisationer have betydelige vanskeligheder ved at bidrage til en bymidteudvikling med varierede boligtyper og -størrelser, høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet, bevaring af historiske miljøer og bygningsstrukturer samt velintegrerede og blandede anvendelser af bygninger og friarealer. Der er en betydelig risiko for, at de ikke kan leve op til kommunernes og borgernes forventninger om, at den almene sektor ikke blot er til stede, men også kan ”give noget tilbage” til byen i form af aktivitet, skala og arkitektur, som passer til byens behov. Kommunerne kan stille kvalitetskrav til boligorganisationernes byggeri på samme måde, som de kan over for private investorer. Men kommunerne står i et alvorligt dilemma, fordi de samtidig fungerer som garantistillere for den almene sektor og derfor kan være tilbageholdende med at stille høje krav, der risikerer at belaste den kommunale økonomi yderligere. Ambitiøse planer for bymæssig kvalitet og attraktivitet for bredere befolkningsgrupper kan derfor ende med at blive særligt udvandede, hvis det er den almene sektor, der skal realisere dem. Der kan således siges at være betydelige systemiske udviklingsudfordringer i almensektoren, når og hvis den skal fungere som en central drivkraft for bymidternes udvikling og revitalisering. Under de nuværende økonomiske betingelser og rammevilkår bør det derfor nøje overvejes, om og i givet fald hvordan beslutningstagere i mindre bymidter inddrager almene boligorganisationer som aktive medspillere i byudviklingen. Det kan være hensigtsmæssigt også at rejse en bredere national debat om almensektorens rammevilkår i lyset af visionære forestillinger om dejlige byer og bymidter, som befolkningen ønsker sig i fremtiden.

124

Bymidtens udviklingsudfordringer i kommunale planer og handlinger Indledning De foregående afsnit har dokumenteret og analyseret Kolding Bymidtes arealanvendelse, ejerdynamikker, rammer for fleksibilitet og udvikling af forretningsmodeller. De demonstrerer, at byens udvikling formes gennem mange aktørers legitime handlinger. Flere afsnit har beskrevet de systemiske udviklingsudfordringer, herunder love, regler og praksisser, som overordnet set er velbegrundede, men som i bymidternes tætte og multifunktionelle rum på forskellige måder bliver til udviklingsbarrierer. I dette afsnit behandles de måder, hvorpå Kolding Kommune og andre aktører med agendasættende beføjelser er i stand til at finde svar på udviklingsudfordringerne og sætte retninger for fremtiden. Der er især fokus på det kommunale niveau, idet kommunerne ligger inde med helt afgørende beslutningskraft, initiativret og vidensberedskab. Men der er sidespring til statslige udmøntninger af planlægningsmæssige incitamenter og dermed handlemuligheder for kommunerne. Formålet med afsnittet er således at undersøge, hvordan både Kolding og andre kommuner kan anvende de redskaber, som de har til rådighed. I princippet er planloven en procesmæssig værktøjskasse med mange anvendelsesmuligheder. Men det er også sigtet at søge at udpege, hvor redskaberne måske underudnyttes eller er utilstrækkelige.

Problemforståelse og visionsskabelse Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid og på mange måder rejse spørgsmål om sin bymidte og arbejde med at udvikle og finjustere visioner og mål. Men kommuneplanen er en relevant ramme, fordi kommunen er forpligtet til hver fjerde år at genbesøge og revidere sine overordnede greb om kommunens fysiske udvikling i et tværgående helhedsperspektiv. Det er også i kommuneplanen, at kommunen for en længere periode frem i tid kan definere bymidtens rolle i bystrukturen. Ligesom mange andre kommuner har Kolding Kommune i sin nyeste kommuneplan (2025-2036) valgt at beskrive visionerne om bymidtens rolle i meget generelle vendinger. Grundfortællingen om Kolding Bymidte og de andre bymidter i kommunen er, at det er steder, hvor detailhandlen koncentreres ”for at udnytte den eksisterende infrastruktur og den kollektive trafik bedst muligt, samt skabe et livligt bymiljø. ….. De eksisterende bymidter ønskes styrket som levende og varierede handelscentre, og planlægningen skal være med til fremme et varieret butiksudbud…. ” og "Bymidterne med stræder og pladser skal være udgangspunkt for oplevelser og overraskelser. Der skal være mulighed for handel, bevægelse og aktivitet, men der skal også være rum til fordybelse". (Kommuneplan 2025-2036). 125

Kommuneplanens vision og målsætning forholder sig desuden til samarbejdsstrukturer, som skal bidrage til attraktiviteten af Kolding Bymidte: ”Kolding Bymidte skal være præget af god arkitektur og kvalitet i byrummene, og i et samarbejde mellem byens aktører skal byen fortsat tilbyde levende mødesteder og gode oplevelser.” Der skal ifølge kommuneplanens visions- og målsætningsdele også være plads til kontor- og serviceerhverv i bymidten, men der angives ikke nærmere, hvad der kunne kendetegne disse erhverv. I kommuneplanens vision og mål fremtræder bymidten således som handelscentrum og i den kapacitet som omdrejningspunkt for liv og oplevelser i identitetsskabende byrum. Udfordringerne for bymidten og eventuelle vanskeligheder med at udfylde denne prominente plads i byhierarkiet foldes dog ikke ud i kommuneplanens visions- og målsætningsdel. I dette afsæt ligger implicit et ønske om at genetablere detailhandlen som omdrejningspunkt og motor for en re-aktivering af bymidten. Det mål italesættes også blandt de interviewede ejendomsejere. Visionen er at skabe initiativer og rammer, der kan fylde de tomme butikslokaler op igen og skabe plads til mere detailhandel i moderne formater. Men med denne undersøgelses resultater og den overordnede situation omkring detailhandlens status fremstår dette vækstperspektiv dog ikke særligt realistisk. Man kan således argumentere for, at der er brug for en mere grundlæggende og konkret stillingtagen til størrelsen og karakteren af arealanvendelse til boliger og offentlige funktioner, end det der fremgår i kommuneplanens visions- og målsætningsdel. Sådanne overvejelser indgår heller ikke i de forudsætningsdokumenter, som der henvises til. Der nævnes uspecifikke ”mødesteder”, men det fremgår ikke, om sådanne steder er en del af en kommerciel infrastruktur, eller om de indgår i civilsamfundets åbne tilbud til borgere og besøgende og som et kommunalt virkemiddel for at realisere målene med bymidten.

Detailhandel Kommuneplanens vision for Kolding Bymidte bygger i helt dominerende grad på stillingtagen til detailhandlens udvikling. Den foreliggende dokumentation er kommunens detailhandelsundersøgelse tilbage fra 2015 (COWI, 2015). Den konkluderede, at Kolding har et potentiale til at udvikle og udvide sin detailhandel i bymidten. I lyset af udviklingen de senere år kan den pågældende detailhandelsundersøgelse næppe betragtes som tidssvarende, og Kolding Kommune har i 2026 sat gang i en opdatering. Ikke desto mindre indgår rammebestemmelserne fra tidligere kommuneplaner uændret i den nyligt vedtagne kommuneplans retningslinjer. Der lægges op til en udbygningsramme på 50.000 m2 i bymidten, hvilket svarer til mere end en fordobling af det eksisterende areal til detailhandel. Der er ikke i kommuneplanen og retningslinjerne angivet, hvor disse ekstra detailhandelskvadratmeter kan findes i bymidtens geografi, herunder om der måske skal ske reduktioner i andre arealanvendelser i bymidten, hvis denne ramme skal udfyldes. Der er ingen diskussioner om, hvorvidt planrammen har en realistisk størrelse inden for planperioden. Planloven og i forlængelse heraf Kolding Kommunes kommuneplan opererer med opdelinger i dagligvarehandel og udvalgsvarehandel. Som det er vist tidligere i denne undersøgelse, så finder der meget store opblødninger sted af grænserne mellem varegrupper, og den igangværende ”foodification” og udvikling af forskellige oplevelseskoncepter betyder, at der heller ikke er klare skel mellem detailhandel og andre former for services. Kommuneplanens indikationer af profilen for aflastningscentre, storcentret og bymidten kan næppe under de nuværende udviklingstendenser forventes opretholdt. Kolding Kommune håndhæver da heller ikke i sin praktiske udmøntning rigidt de anførte varegruppers placering i det samlede detailhandelsbillede. 126

Turisme og kulturarv Turisme er et tema i kommuneplanens vision og målsætning, men der tages primært stilling til udviklingsmuligheder uden for bymidten, herunder specifikt til en kommende lystbådehavn ved Kolding Fjord og oplevelsesmuligheder i forbindelse med Stadion. Kommuneplanen omfatter overnatningsfunktioner og andre turismeanlæg. Det faktum, at bymidtens butikker, restauranter og oplevelsestilbud kommer turismen til gode, behandles ikke i Kolding Kommunes kommuneplan, og der findes ikke nogen vision for udvikling af byens tilbud til turisterne. Kommunen peger dog på de grønne forbindelseslinjer og rekreative stier mellem by og omgivende landskaber, som vil kunne komme både turisme og lokalt friluftsliv til gode. Mulighederne for mere fleksible overnatningstilbud og eventformer i platform-formater, herunder for eksempel Airbnb, er ikke nævnt i kommuneplanen eller andre strategidokumenter.

Arealanvendelse og bygningsstruktur Kommuneplanens visioner og mål skal udmøntes i rammer for lokalplanlægning og i konkrete lokalplaner. Kommunens rammer for lokalplanlægning fastlægger flere delområder i bymidten til centerfunktioner eller blandede funktioner. På den måde er rammerne i princippet særdeles åbne over for fremtidige strukturer. Dog skal bygningsstrukturen holdes inden for eksisterende tætheder og højder, og bebyggelsen skal fremstå i en sluttet karrébebyggelse. Der ligger heri et ønske om at bevare byens bygningsmæssige karakter. Der foreligger to vigtige lokalplaner med lokalplantillæg for de centrale dele af Kolding. Lokalplaner er bindende for grundejerne og derfor et meget centralt instrument til på en forpligtende måde at regulere den langsigtede udvikling af et område. For grundejerne udstikker en lokalplan rammerne for, hvad den enkelte ejer selv må gøre, men er også en slags garanti for transparens i forhold til, hvad der kan ske på naboejendommene. Kommunen kan ændre på en lokalplan enten ved at udarbejde og vedtage en ny plan eller ved lokalplantillæg. Kolding Bymidte – en del af cityområdet. Lokalplan 0000-41 fra 2009 med tillæg 0000-41-01 fra 2018 og 0000-41-02 fra 2023. Denne lokalplan med de to tillæg tager i særlig grad stilling til arealanvendelse i bymidten. Dens visionsmæssige grundlag bygger på kommuneplanens målsætning om, at det er vigtigt at fastholde byens handelsgader i en form og med funktioner, som tiltrækker liv og aktivitet. Af den grund skal stueetagerne som overordnet princip være forbeholdt butikker, bespisning og kultur. Dele af området kan dog have bolig i stueetagen. De to tillæg er vedtaget for at tilgodese et behov for en større fleksibilitet. Lokalplanlægningen giver mulighed for større detailhandelsenheder og erhverv på førstesalene, dog samme type anvendelse som i stueetagerne. Større enheder kan være på til 600 m2, og i udpegede delområder op til 2000 m2, herunder for at kunne rumme detailhandel som outlet o.l. Der kan tillades værkstedsfunktioner i forbindelse med butik, hvilket kan være af betydning for nyere former for forretningsmodeller i bykernen. Lokalplanen giver mulighed for at omdanne til boliger i stueetager i delområder, som ikke har tydelig karakter af handelsgade, og som er udpeget som sådan. Det skal være helårsboliger. Systematisk turismebaseret udlejning af helårsboliger, f.eks. gennem Airbnb er ikke et anliggende, som reguleres gennem lokalplaner, men med hjemmel i sommerhusloven. Det seneste tillæg til denne lokalplan giver dog mulighed for, at Jernbanegade 29 kan indrettes til hotel. Indirekte er lokalplanen en indikation af, at boligerne og de fastboende er vigtige for byen.

127

Figur 5. Kort fra lokalplan, som tager stilling til, hvad der kan ske i stueetagerne i strøggaderne i Kolding Bymidte

128

Lokalplanen lægger i meget høj grad op til en beskyttelse af bygningsbevaringsværdierne i området. Således skal vinduesproportionering og materialevalg ske med respekt for husenes oprindelige arkitektur. Nye bygninger skal også tilpasses bymidtens eksisterende byggeprincipper, men der åbnes op for afvigelser efter særlig ansøgning. Denne lokalplan er på mange måder fleksibel, og den kan rumme nyere former for publikumsorienterede forretningsmodeller og serviceformer. Fleksible overnatningsformer er dog fortsat underlagt begrænsninger for det område, som denne lokalplan omfatter. Kolding Bymidte – en del af cityområdet. Lokalplan 0000-12 fra 2001 med tillæg 0000-12-01 fra 2020 og tillæg 0000-12-02 fra 2024 og Lokalplan 0034-44 Søndergade syd - en del af bymidten Dette område strækker sig fra Søndergade i syd til Låsbygade i nord og omfatter en ret forskelligartet bygningsstruktur, herunder med handelsstrøg, boligområder, offentlige funktioner m.v. Det er formålet med lokalplanen at fastholde områdets varierede funktioner og anvendelse og bibeholde de kvaliteter, som er forbundet med kulturarv og arkitektur. Der er en række bestemmelser om byggeriets højde, byggeformer og byggematerialer. Formålet med lokalplantillægget fra 2020 er ligesom i den ovenfor nævnte plan at øge fleksibiliteten, men at fastholde det multifunktionelle præg. Der gives i højere grad mulighed for på nærmere angivne adresser og gadestræk at etablere erhverv over stueetagerne og boliger i stueetagerne. I handelsgaderne er det dog ikke muligt at etablere bolig i stueetagerne. Det er en vigtig faktor, at boliger kun kan etableres på steder, hvor der ikke er støj-, indkigs- og andre gener. Der nævnes også fritidsboliger på to specifikke adresser. Ændringen i 2024 har til formål at give mulighed for flere boliger i stueetagerne i Låsbygade. Mulighederne gælder specifikke ejendomme, hvor en boliganvendelse vurderes at være forenelig med andre funktioner i Låsbygade, herunder restauranter, cafeer og værtshuse. Overordnet i disse to ovennævnte lokalplaner sigtes der mod at arbejde langsigtet for at koncentrere den erhvervsmæssige anvendelse mere ind i retning af bymidtens handelsgader og fleksibelgøre de eksisterende kvadratmeter til boliganvendelse i dele af bymidten, hvor bygningsstrukturen egner sig hertil. Klostergården – lokalplan 0000-12-12 fra 2015. Der er her tale om en lokalplan for et nyere boligområde i den sydlige del af bymidten. Det er et byggeri, som skulle erstatte nedslidt erhvervsbyggeri, en FDB-fabrik. Planen sigtede mod at skabe nye byrum og attraktive centralt beliggende boliger. Det var endvidere tanken at udforme tilgængelige grønne anlæg i tilknytning til bykernen og skabe plads til kollektiv trafik, cykel- og gangforbindelse o.l. Bebyggelsen har parkeringskælder, som skal bidrage til at løse boligernes og byens parkeringsbehov. Lokalplanen giver muligheder for erhvervsfunktioner i stueetager, men etagerne over skal benyttes til helårsboliger. Samlet set giver lokalplanen mulighed for at bygge relativt højt og tæt sammenlignet med strukturen i bykernen i øvrigt. Der er visse bebyggelsesregulerende bestemmelser, som har det formål at få byggeriets arkitektur til at tilpasse sig den tradition, som i øvrigt kendetegner bymidten. Herunder stilles der krav om en udformning som en karrébebyggelse. Det opførte byggeri benyttes efter opførelsen udelukkende til boligformål, og mulighederne for erhverv er således ikke udnyttet.

129

Klosterstræde/Brostrædefornyelse i Kolding. Illustration fra områdefornyelsesprospekt. Gadebelægning og gadeinventar fornys, og der skabes opholdsrum.

Helhedsplaner og områdefornyelsesplaner Kommunen kan med andre typer af planer gribe og arbejde med konkrete udfordringer i bymidten, og Kolding har erfaringer med en række planer og vejledninger, blandt andet udarbejdet i et tæt samspil med byens forskellige erhvervsorganisationer, andre organisationer og borgergrupper. Tankegodset i Helhedsplan for Kolding Bymidte fra 2017 er i høj grad et ønske om at bevare og styrke den multifunktionelle by med plads til mange forskellige aktiviteter inden for handel, kultur, service, events, turisme osv. Det handler også om at tage stilling til, hvordan flere boliger kan indpasses, og hvordan bymidten og dens byrum forbedres og knyttes bedre sammen med de omgivende landskabsressourcer. Byen beskrives som et mødested, og derfor er der også fokus på byrummene, gadeforløbene og friarealernes funktioner og indretning. Den seneste plan ”Fornyelse af Kolding bymidte 2025-2030” er rammen for skridtvise forandringer og renoveringer af dele af bymidtens gaderum og pladser. Der er tale om en ganske omfattende forbedrings- og forskønnelsesindsats, og byrådet har allokeret 160 millioner kroner til at finansiere arbejdet. Der arbejdes også med ”Wayfinding”, som indebærer en formidling af byens kvaliteter på nye måder. En underliggende forventning i planen er, at opgraderede og smukkere byrum vil øge tiltrækningskraften og stimulere ejere og brugere af ejendomme til at gøre mere for byen ved at udnytte potentialerne i deres egen forretningsudvikling.

130

Planen fra 2025 kan ses sammen med et handlingskatalog fra 2020, som sammenfatter mange potentialer for erhvervsdrivende i den multifunktionelle by, herunder muligheder for at udnytte udearealer og skabe en bedre symbiose mellem, hvad der foregår inde i huse og menneskeflowet udenfor. Kolding Kommune fremstår også her som driver og investor i omdannelsesprocesserne, som er drøftet indgående med andre aktører i byen. Helhedsplaner og områdefornyelsesprocesser inddrager en mangfoldighed af aktører, men disse aktører forpligtes ikke til også at yde nærmere specificerede indsatser. Det ligger i disse plantyper, at kommunen bærer ansvar og udgifter, også selv om grundejere og forretningsdrivende får nytte af indsatsen (BARK, 2017).

Bymidte, storcenter og aflastningscentre Kolding Storcenter blev etableret i 1993 som et såkaldt aflastningscenter for bymidten, som på det tidspunkt kunne opleve trængselsproblemer og vanskeligheder med at udvide bredden og dybden i detailhandelssortimentet. Storcentret blev ambitiøst tænkt og skulle ikke bare flytte dele af detailhandelsomsætning i Kolding, men også i et større opland uden for kommunegrænsen. Siden starten i 1993 er centret løbende blevet udbygget og har nu et butiksareal på 62.000 m2 sammenlignet med bymidtens 42.000 m2 i den afgrænsning, som benyttes i dette projekt. Den seneste udvidelse af storcentret har fundet sted i 2023-2024. Handlingskatalog for byrum og byliv i Kolding Bymidte og Storcenter bygger på en forventning om, at der kan opstå synergi og samarbejde de to centre imellem. Der er dog ikke en nærmere bestemt arena og tematik for samarbejdet, og ej heller allokeret budget hertil eller defineret forpligtigelser. Det skal bemærkes, at de oprindelige og stadigt gældende planbestemmelser for storcentret er meget åbne. Fra gammel tid har byrådet fastholdt sine forventninger til, at centret først og fremmest fører ”trivielle” varegrupper, og at specielle og oplevelsesorienterede kategorier af kommercielle service- og varetilbud skal findes i bymidten. Men reelt er der intet i lokalplanlægningen, som forhindrer centerledelsen i storcentret og de enkelte forretninger i at arbejde med forskellige former for brancheglidninger og nye servicetilbud, herunder ”foodification”, ”entertainment zones” osv. Dette er en udvikling, som allerede har fundet sted gennem en årrække i Kolding Storcenter. Disse tilbuds ekspanderende tendens både i storcentret og i en vis grad i andre af indkøbscentrene, udgør en konkurrence for bymidten. Der er ingen økonomiske incitamenter hos centerledelse eller centerbutikker til at holde tilbage med forretningsudvikling ad disse spor med flere oplevelsesingredienser, som kan udvide kundernes opholdstid og forbrug. En nærlæsning af plandokumenterne viser, at der ikke er noget i Kolding Kommunes planlægningsvisioner, planlægningsmål og lokalplaner, som forhindrer både storcentret og diverse andre aflastningscentre i at ”kannibalisere” på bymidten. Kommunen har i et vist omfang afskrevet sig muligheden for en styring med allerede udlagte aflastningscenterområder. Men kommunen har stadig mulighed for at sikre gennem sin lokalplanlægning og gennem sin håndhævelse af lokalplaner i umiddelbare naboområder til bymidten, at der ikke her kan etableres arealer til indretning af detailhandel, bespisning, service m.v., som vil komme til at bidrage til en yderligere udtynding af bymidtens puls. Planlovgivningen giver mulighed for at øge butiksarealer til udvalgsvaregrupper med store pladskrav og at tillade butiksenheder til dagligvarehandel i forstæder og langs indfaldsveje. Der er næppe tvivl om, at de statslige retningslinjer til kommunerne har været med til at forcere den handelsmæssige indholdstømning af bymidterne, og at provinsbyernes bycentre er blevet ”aflastet”, selv om de snarere havde behov for en relevant ”belastning”.

131

På dette kort kan man se bymidtens og storcentrets udstrækning og afstanden mellem dem. Kolding Storcenter indtager en meget væsentlig rolle i detailhandlen i Kolding og omegn. Kolding Kommune: Handlingskatalog for byliv og byrum.

132

Konklusion Denne gennemgang viser, at Kolding Kommune i en række dokumenter har arbejdet med at skabe et grundlag for og en retning på den udvikling, som fremover skal finde sted i bymidten. Der er følgende hovedpointer i dette materiale: •

Kommuneplanens visions- og målsætningsdel bygger på den underliggende antagelse, at bymidten bevarer sin handels- og centerstatus, og at den fortsat kan udvikle sig med en multifunktionel profil med de oplevelsesmæssige kvaliteter og den identitet, som appellerer til brede brugergrupper. Men vision og målsætninger er i høj grad overleveringer fra tidligere kommuneplaner uden store ændringer. Forventningsfremstillingen fremtræder konform og ikke opdateret. Der foreligger ikke noget offentliggjort planredegørelsesmateriale, som giver grundlag for mere strategiske forestillinger om bymidtens fremtidige position i bymønstret og ej heller afledte planlægningsmæssige nødvendige og realistiske valg for den periode, som kommuneplanen rækker over, nemlig 2025-2036. Man kan konstatere, at Kolding Kommune ikke benytter de tilstedeværende redskaber i kommuneplanarbejdet til at sætte strategiske retninger for bymidtens udvikling i et større perspektiv, herunder at sikre en velovervejet indplacering af bymidten i den samlede byudvikling og centerdannelse.

•

I kontrast til kommuneplanens overordnede visioner og målsætninger indarbejder de seneste justeringer af lokalplanerne for bymidten faktisk nogle af de observerede udfordringer med overskud af erhvervsareal. Lokalplanerne åbner op for større fleksibilitet i anvendelsesbestemmelserne og omdannelse til boliger. Samtidig søges fastholdt en attraktivitet gennem at sikre, at stueetagerne i handelsgaderne i vidt omfang anvendes til publikumsorienterede aktiviteter. Kolding Kommune er dermed begyndt at bruge planlovens regler for lokalplanlægning mere aktivt.

•

Kommunen arbejder i forskellige generationer af helheds-, handlings- og områdefornyelsesplaner med at planlægge for forbedring af uderum og arealer, som kommunen selv har ejerskabet til. Her har kommunen en reel beslutningskraft og indsatsmulighed. Der er begrænsede muligheder for at forpligte andre grundejere til at iværksætte aktiviteter som opfølgning på de kommunale initiativer. Det løbende arbejde af denne karakter afspejler den gældende bymidterelevante lovgivnings mangel på funktionsduelige og afbalancerede redskaber, som forpligter grundejerne til at bidrage i revitaliseringsprocesser.

133

Fremgangsmåder i analysearbejdet Indledning Denne rapport er resultatet af et omfattende forsknings- og analysearbejde gennemført i perioden 2024-2026. Overordnet er rapporten kendetegnet ved at være frugten af et tæt og intensivt samarbejde mellem Syddansk Universitet, Kolding Kommune og Business Kolding. Arbejdet har haft en udpræget eksplorativ karakter, hvilket skyldes flere forhold. For det første er tematikker som erhvervsdynamikker og forretningsmodeller kun i begrænset omfang belyst i en dansk kontekst, og der findes derfor ikke noget stærkt metodisk fundament at bygge på. For det andet er danske bymidters muligheder og udfordringer under hastig forandring, hvilket gjorde det nødvendigt at kunne gå i dybden med de deltemaer, der løbende viste sig relevante i projektet. Endelig skulle projektet være lydhørt over for de særlige problemstillinger, som samarbejdspartnerne ønskede belyst, herunder i det omfang det var muligt gennem konkrete eksperimenter og afprøvninger i en Kolding-kontekst.

Samarbejdsmodel Samarbejdet med Kolding Kommune har været afgørende i alle faser af projektets forberedelse, gennemførelse og formidling. Der blev nedsat en arbejdsgruppe bestående af de tre medarbejdere fra Syddansk Universitet: Anne-Mette Hjalager (projektleder), Steffen Korsgaard og Jesper Piihl samt medarbejdere fra Kolding Kommune: Camilla Høyer Horsted, Christina Fie Padkær og Tove Gæmelke (frem til 2026). Derudover deltog Leendert Bjerg og Brian Kaslund fra Business Kolding. Arbejdsgruppen har afholdt månedlige møder med tæt og løbende opfølgning, konstruktive drøftelser og, når det har været nødvendigt, justeringer af projektets fremdrift. Kolding Kommune og Business Kolding har løbende etableret kontakter med henblik på indhentning af datamateriale fra kommunale kilder samt formidling af kontakt til medarbejdere og nøglepersoner med særlige kompetencer i de to organisationer. De har desuden sikret, at projektets SDUmedarbejdere blev inviteret til relevante kommunale arrangementer, herunder borgermøder og byfaglige aktiviteter, samt til netværk som Detailværket og kommunens ejendomsejergruppe.

Vigtige datakilder Som det fremgår af analyserne i de foregående afsnit, bygger projektet på data fra kommunale registre, særligt BBR, som har været en central kilde til en detaljeret og opdateret forståelse af ejerskabsforholdene inden for den afgrænsning af bymidten, der danner grundlag for undersøgelsen. Data er blevet anvendt på en måde, der sikrer overholdelse af GDPR-reglerne. Der er tale om relativt detaljerede data, som har gjort det muligt at gennemføre både horisontale og vertikale analyser af byens rumlige struktur.

134

Som supplement har forskningsgruppen høstet data fra offentligt tilgængelige kilder, herunder Ejendomstorvet samt publikationer fra blandt andre Colliers og Nordicals. Derudover er data fra Boligportalen løbende blevet inddraget. Oplysninger om de virksomheder, der optræder som ejendomsejere i bymidten, er hentet fra erhvervsdatabasen Dun & Bradstreet. Kolding Kommune har desuden bidraget med befolkningsdata for det geografiske område, som er omfattet af undersøgelsen. Al databehandling er foretaget af projektgruppen.

Interviews Undersøgelsen er i særlig grad kvalitativ og bygger på interviewmateriale. Generelt har der været en overordentlig stor åbenhed og vilje til at stille sig til rådighed for interviews. En central del af datagrundlaget udgøres af interviews med aktører i Kolding Bymidte. Det gælder blandt andet en række ejendomsejere, med hvem vi har gennemgået deres porteføljer i bymidten og indhentet oplysninger om deres ejerhistorik, fremtidsplaner for ejendommene samt deres oplevelser af udfordringer og handlemuligheder i bymidten. Derudover har vi interviewet aktører, der driver forretning, NGO’er, offentlige servicefunktioner eller andre aktiviteter i bymidten. Her var fokus rettet mod deres samspil med de fysiske rammer, de indgår i, herunder deres forventninger til aktiviteterne i bymidten fremover og deres relationer til ejerne af bygningerne i området. I takt med at problemstillingerne udfoldede sig gennem ejernes og brugernes perspektiver, blev det nødvendigt også at gennemføre interviews med blandt andet flere kommunale medarbejdere. Disse interviews tog udgangspunkt i en række specifikke spørgsmål og havde til formål at skabe en dybere forståelse af forskellige aspekter af bymidteforvaltningen i Kolding. Derudover er der gennemført telefoninterviews med specialister fra statslige myndigheder, universitetskolleger, videncentre m.fl. Rapporten indeholder endvidere en række cases fra andre lokaliteter. I langt de fleste tilfælde er der taget telefonisk kontakt til nøglepersoner i de pågældende kommuner og organisationer for at få uddybet væsentlige perspektiver. Endelig besøgte hele arbejdsgruppen Aabenraa Kommune, hvor vi både fik mulighed for at drøfte erfaringerne og se, hvordan bymidtepolitikkerne her var omsat til praksis.

Observationer Projektgruppen har både selvstændigt og sammen med arbejdsgruppens medlemmer gennemført observationer i hele det byrum, der indgår i projektet, herunder i gader, på pladser og, hvor det har været muligt, i baggårde. Der er taget fotografier og notater om arealernes anvendelse, vedligeholdelsesstandarder m.v. Observationerne omfattede i en række tilfælde også, hvordan byens brugere bevæger sig og opholder sig i byrummet. Der blev gennemført en målrettet byvandring med Redux for at få afklaret forskellige aspekter af affaldshåndteringen. Gennem hele projektforløbet har vi opholdt os i byen ved talrige lejligheder for at observere gennemførelsen af begivenheder, hvor vi særligt interesserede os for anvendelsen af byrummet, f.eks. under Majfestivalen og ved SDU’s eget løbeklubarrangement. Observerende gåture i projektgruppen og med faglige kolleger har tydeliggjort, hvordan fortolkninger af rum og aktiviteter kan variere afhængigt af faglig baggrund og perspektiv. Disse observationsbaserede samtaler var helt afgørende for at nuancere og kvalificere den samlede forståelse af bymidten. 135

Eksperimenter Inden for projektets logik igangsatte SDU et eksperiment med etableringen af en løbeklub, som blandt andet tog bymidtens gader, parker og caféliv i brug. Løbeklubben blev en konkret illustration af, hvordan fællesskaber kan skabe opmærksomhed om og liv i bymidten. Klubben har været aktiv gennem hele projektperioden. Projektgruppen blev desuden inddraget i Kolding Kommunes arbejde med omdannelsesprojekter i kølvandet på en større investering til bymidten. Opgaven var blandt andet at udfordre vanetænkning i omdannelsesprocesserne og bidrage med supplerende faglige perspektiver til både Kolding Kommune og konsulentvirksomheden Granville. I dette forløb bevægede udviklingsperspektiverne sig væk fra standardløsninger og hen imod mere åbne og stedsspecifikke tilgange. Resultaterne af dette samspil afspejles blandt andet i projektets publikation Revitalisering af udfordrede bymidter. Vigtige erkendelser og udviklingsspor.

Databearbejdning og skriveprocesser Der er løbende udarbejdet foreløbige udkast til centrale afsnit af denne analyserapport. Udkastene er blevet drøftet i arbejdsgruppen, og teser og resultater er blevet afprøvet hos de aktører, som til daglig arbejder med udfordringerne i bymidten og med at finde løsninger på dem. Analyserne af ejerdynamikker og forretningsmodeller i bymidten afdækkede flere grundlæggende vilkår, som ikke umiddelbart var forudset og derfor ikke indgik i projektbeskrivelsens oprindelige ramme. Der var tale om væsentlige resultater, som fremkom undervejs i projektet, og vi begyndte derfor at anvende begrebet systemiske udviklingsudfordringer til at forstå, hvordan samfundsmæssigt formålstjenlige love, regler og praksisser ofte matcher bymidtens virkelighed dårligt. Dette gav anledning til mere dybdegående delanalyser og flere publiceringer. Projektets organisering gjorde det muligt at gennemføre sådanne konstruktive forskydninger af fokus. Projektgruppen og arbejdsgruppen har løbende drøftet metodiske tilpasninger og fået dem godkendt af projektets tilskudsgiver, den filantropiske forening Realdania. Ansvaret for indholdet i publikationerne påhviler alene SDU’s forskningsgruppe.

Formidling Analyserapporten henvender sig til aktører med interesse i bymidteudvikling, herunder kommunale embedsmænd og politikere, private virksomheder med aktiviteter i bymidten, NGO’er m.fl. Rapporten retter sig desuden mod de mange bymidteaktører rundt om i Danmark, som står over for udfordringer, der ligner dem, Kolding oplever. Endelig indgår rapportens analyser og resultater i det faglige og forskningsmæssige vidensøkosystem, hvor der allerede i projektperioden har været betydelig interesse for arbejdet. Denne publikation præsenterer de samlede analyser fra projektet. Projektets tværgående og perspektiverende resultater udgives i en selvstændig kortere udgivelse med titlen ”Revitalisering af udfordrede bymidter. Vigtige erkendelser og udviklingsspor.” En foreløbig liste over øvrige publiceringer fra projektet: • Hjalager, A. M. (2024). Running, eating, and revitalizing the inner city. Gastronomy and Tourism, 8(2), 115-133.

136

• • • • • • •

Hjalager, A. M., Piihl, J. & Korsgaard, S. (2025). Udvikling af attraktive boliger i bymidter forsinkes af, at gårdmiljøerne fremstår som uæstetiske affaldsdepoter. Byrummonitor. Udgivet 5.11.2026. Hjalager, A. M., Piihl, J. & Korsgaard, S. (2025). Velmente politiske krav kan blive til systemiske barrierer for udvikling af bymidter. Byrummonitor. Udgivet 12.9.2025. Hjalager, A.M., Piihl, J. & Korsgaard, S., (2025). Tid til differentierede regler i bymidterne? Byplan Nyt. 2025, 4, 34-36. Hjalager, A.M., Piihl, J. & Korsgaard, S. (2026). Skrabet byggeri: Den almene sektor kunne puste liv i provinsens bymidter. Weekendavisen. 19.6.2026, p. 10. Hjalager, A.M., Piihl, J. & Korsgaard, S. (2026). Udfordrede bymidter – hvad kan turismen bidrage med? Arkitekten, September (kommende). Hjalager, A.M., Korsgaard, S. & Piihl, J. (2027). Tourism and governance innovations: Approaches to declining urban centers. I Høegh-Guldberg, O., Eide, D. & Fuglsang, L. (eds). Handbook of research on innovation in tourism industries. Edward Elgar (kommende). Korsgaard, S., Piihl, J. & Hjalager, A.M. (2027). Financialization and real estate ownership strategies in a declining town. Cities (kommende).

137

Hvor ligger opgaven med at revitalisere de udfordrede bymidter? Denne rapports formål er at undersøge mulighederne for en strategisk revitalisering af provinsbyernes centrale byområder med Kolding som et konkret eksempel. Med de bedste intentioner satser mange aktører på, at bymidterne kan genopstå som alsidige, attraktive og levende centre for handel, service, kultur, administration, sport, boliger, oplevelser og meget mere. Visionen er et fremtidigt multifunktionelt og innovativt knudepunkt og mødested: en bymidte, som danner rammen om at drive virksomhed, aflægge besøg, udforske, engagere sig, bosætte sig og leve en væsentlig del af sit hverdagsliv. Analyserne i rapporten viser, at ansvaret for at udvikle og styrke bymidten er fordelt på mange forskellige aktører, herunder kommuner, ejendomsejere, virksomheder, kulturinstitutioner, borgere, borgergrupper og flere andre. Det er netop symbiosen mellem disse aktører og den kollektive energi, der typisk gør forskellen for en bys udvikling. Derfor er det ikke muligt at placere ansvaret entydigt hos én part. Alle aktører er med til at forme bymidtens fremtid, både gennem bevidste og målrettede handlinger, men også når de vælger at være passive. Når udfordrede bymidter skal genopfinde sig selv, står barrierer og dilemmaer nærmest i kø. I de foregående kapitler har vi bevæget os bag facaderne og undersøgt de ejendomsstrukturer og forretningsmodeller, der er med til at forme udviklingen. Vi har set på, hvad der driver eller hæmmer aktiviteter, investeringer og fremtidsplaner hos de aktører, der på den eller anden måde har en aktie i bymidtens fremtid. Dynamikkerne i bymidten bestemmes dog i et vist omfang af usynlige, men ikke desto mindre styrende samfundsmæssige tendenser og strukturer. De systemiske udviklingsudfordringer knytter sig til udefrakommende regler, lovgivning og praksisser, som i et samfundsmæssigt perspektiv er velbegrundede, men som i en bymidtekontekst kan skabe barrierer for udvikling. Rapporten peger på affaldshåndtering, byggelovgivning, kapitalbufferkrav, almenboligloven, erhvervslejeloven mv. som områder, der i øjeblikket ikke nødvendigvis er indrettet hensigtsmæssigt i forhold til at understøtte udviklingsbehovene i udfordrede bymidter. Der ligger således et ansvar for bymidternes udvikling både i det lokale miljø og hos de statslige myndigheder, regeringen og Folketinget, som er med til at fastlægge de overordnede og vigtige rammebetingelser. Kommunerne spiller generelt og med god grund en hovedrolle i beslutninger om strategier for den samlede bymidte. De har plankompetencen og råder dermed over helt centrale styringsinstrumenter. Med afsæt i andre former for hjemmel kan kommunerne desuden sætte udviklingen i gang og stimulere vigtige funktionelle forandringer i byen. Men som vores analyse viser, er kommunerne som aktører tæt vævet ind i et komplekst net af dynamikker, og de kan ikke alene skabe forandringer i bymidterne.

138

Når vi iagttager Koldings og andre bymidters udviklingsdynamikker og trænger ind bag facaderne, bliver vi nødt til at stille spørgsmålstegn ved tiltroen til, at man kan revitalisere bymidten i det multifunktionelle format, som fandtes i en ikke særlig fjern fortid. Særligt problematisk er forestillingen om genetableringen af detailhandlen som omdrejningspunkt. Med internethandel og med fremvæksten af centre, butikker og servicefunktioner uden for bymidterne er forholdet mellem udbud og efterspørgsel på kvadratmeter i bymidten grundlæggende og formodentlig uigenkaldeligt forskudt. Derved opstår det triste udtryk med mange tomme butikker. Oprindeligt var byen et handelssted, en markedsplads, der effektivt løste en opgave med at bringe udbud og efterspørgsel sammen. Bespisning, services og kulturliv opstod i kølvandet på den trafik, som handelen skabte. Nu er markedspladsen flyttet andre steder hen. Det problem og den opgave, som handelsbyen gennem århundreder var skabt til at løse, eksisterer derfor ikke længere på samme måde og med samme volumen. Ikke desto mindre ser alle for sig den levende handelsby, og denne vision udgør en underliggende arbejdspræmis for kommunernes politikere og embedsmænd samt et ”løfte” til borgere og virksomheder. Men holder præmissen og visionen i mødet med virkeligheden? Vi indledte dette forskningsprojekt med den samme grundlæggende antagelse. Undervejs er det imidlertid blevet stadig tydeligere, at det ikke er tilstrækkeligt blot at tilkendegive i forskellige strategidokumenter, at man ønsker at bevæge sig i den retning. Der er nemlig en betydelig risiko for, at mens kommuner, borgere og erhvervsdrivende tror, de arbejder på at realisere den blandede by med puls og liv, så skrider udviklingen næsten umærkeligt i andre og utilsigtede retninger. Derfor er der i de fleste bymidter et grundlæggende behov for med åbent sind at gentænke visioner og strategier helt fra bunden. Forestillingen om den multifunktionelle by bør underkastes en kritisk trykprøvning. Det er nødvendigt at erkende, at valg også indebærer fravalg, og at det i særlig grad er kommunernes opgave at stå på mål for disse. Alle valg såvel som ikke-valg har økonomiske, sociale og kulturelle konsekvenser, både positive og negative. Netop fordi bymidternes udvikling sker i et samspil mellem mange aktører og beslutningstagere, står vi over for vanskelige afvejninger og komplekse processer. I den sammenfattende siderapport om centrale erkendelser og mulige udviklingsretninger har vi søgt at synliggøre de valg og fravalg, som kan indgå i en strategisk revitalisering eller gentænkning af bymidterne. Hvilke udviklingsforløb kan forventes, hvis handelsfunktionernes betydning reduceres markant? Og hvordan kan de muligheder, der opstår i kølvandet på en sådan omstilling, identificeres og eventuelt kreativt udnyttes? Som eksempler peger vi på bymidten som et attraktivt boligmiljø eller som et koncentreret oplevelses- og aktivitetsområde. Disse udviklingsretninger rummer andre prioriteringer og konsekvenser end forestillingen om den multifunktionelle bymidte. De fremstår derfor ikke nødvendigvis intuitivt som tillokkende. Ikke desto mindre kan konsekvente tankeeksperimenter og systematiske vurderinger af følgevirkninger danne et væsentligt grundlag for strategiske beslutninger i de bymidter, der står over for betydelige udfordringer.

139

Referencer Aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og KristenDemokraterne om: Fonden for blandede byer – flere billige boliger og en vej ud af hjemløshed. 26. november 2021. Aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne), Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Enhedslisten om: Styrkede rammer for alment boligbyggeri: forhøjelse af maksimumbeløbet, bedre anvendelse af fonden for blandede byer og forenkling af regler for nedrivning af tomme almene boliger. 17. december 2025. Aftale mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne) og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Alternativet. Styrket videnog teknologioverførsel, 26. januar 2026. Ali, Y., & Taki, A. (2025). Assessing Urban Vitality: A checklist assessment method for evaluating high street success and public space quality in medium-size English towns. International Journal of Urban Sustainable Development, 17(1), 179-200. AlmenNet (2022). Strategiske partnerskaber i alment byggeri. København. Amsterdam Data Collective (2023). Effekterne af BR18 for byggeriets aktører og samfundet. København: Arkitektforeningen. Arbejderbevægelsens Erhvervsråd (2025). Den almindelige lønmodtager forsvinder fra byernes boligmarked. København. Bach, P., & Hjalager, A. M. (2020). Socialøkonomiske forretningsmodeller – etiske bidrag til turismen. I Hjalager, A.M. (ed). Forretningsudvikling og innovation i turisme (pp. 135-149). Aalborg: Aalborg Universitetsforlag. Bahar, U. (2025). Transforming urban retail environments: A strategic framework for digital-age regeneration. Journal of Urban Regeneration & Renewal, 18(3), 239-251. Bahra, H. & Nickolaus, A. (2009). Bestes Handwerk Berlin. Berlin: Umschau. Bang, K. Ø., Pasgaard, J. C., Gudmand-Høyer, S. M., Morgen, M. A., Nielsen, T., & Autrup, L. (2026). Hvordan bor vi? Almene boligbebyggelsers kvaliteter og potentialer. København: Arkitektforeningen. BARK (2017). Vejledning til investeringsredegørelse. Private midler i byfornyelsen. København: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. BARK (2025). Det åbne vindue. København: GI, Lokale- og Anlægsfonden. Bekendtgørelse af byggeloven, LBK nr. 1178 af 23. september 2016. Bekendtgørelse om Affaldsdatasystemet, BEK nr. 2078 af 10. november 2021. Bekendtgørelse om bygningsreglement 2018 (BR18), BEK nr. 1399 af 12. december 2019. Bekendtgørelse om fornyelse af bymidter, BEK nr. 1129 af 23. juni 2022.

140

Bekendtgørelse af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Erhvervslejeloven), LBK nr. 1446 af 9. november 2022. Bekendtgørelse af lov om miljøbeskyttelse (Miljøbeskyttelsesloven), LBK nr. 5 af 3. januar 2023. Bekendtgørelse af lov om erhvervsfremme, LBK nr. 230 af 29. februar 2024. Bekendtgørelse af konkurrenceloven, LBK nr. 1150 af 3. november 2024. Bekendtgørelse af lov om almene boliger m.v., LBK nr. 1171 af 11. november 2024. Bekendtgørelse om Affaldsaktørsystemet, BEK nr. 1093 af 11. oktober 2024. Bekendtgørelse af lov om planlægning (Planloven), LBK nr. 572 af 29. maj 2024. Bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v., BEK nr. 953 af 26. juni 2025. BL Danmarks Almene Boliger (2021). Almene seniorbofællesskaber – hvem, hvorfor, hvordan? København. BL Danmarks Almene Boliger (2024). Analyse af udviklingen i almene boliger med tomgangsleje. København. BL Danmarks Almene Boliger (2025). Et bredt ønske om flere betalelige lejeboliger. København. Bolig- og Planstyrelsen (2021). Partnerskab for Levedygtige Bymidter. Rapport og anbefalinger. København. Bourlessas, P., Cenere, S., & Vanolo, A. (2022). The work of foodification: an analysis of food gentrification in Turin, Italy. Urban Geography, 43(9), 1328-1349. Bygningskultur Danmark (2019). Energiguide for fredede og bevaringsværdige huse. København. Caboni, F. (2020). Managing the Customer Experience within the Town Centre Retail. I Dirsehan, T. (Ed.). (2020). Managing Customer Experiences in an Omnichannel World. (pp. 257-270). Emerald Publishing Limited. Caprotti, F., Chang, I. C. C., & Joss, S. (2022). Beyond the smart city: A typology of platform urbanism. Urban transformations, 4(1), 4. Cassidy, K. J., Grimsey, W., & Blackley, N. (2020). The contribution of physical retail to value co-creation in the town centre ecosystem; evidence from Grimsey. Journal of Place Management and Development, 13(3), 365-382. Chatterton, P. (2023). How to save the city. A guide for emergency action. Newcastle: Agenda Publishing. Christophers, B. (2023). Our lives in their portfolios: Why asset managers own the world. Verso Books. Colliers (2025). Markedsrapport 2025. Colliers. Colliers (2026). Markedsrapport 2026. Colliers. COWI (2015). Detailhandelsanalyse Kolding Kommune. COWI. Danmarks Erhvervsfremmebestyrelse (2024). Danmarks Erhvervsfremmebestyrelses strategi for virksomhedsudvikling i hele Danmark 2024-2027. København: Erhvervsministeriet. Dansk Erhverv (2024). Danskerne ønsker levende bymidter. København. Dansk Erhverv (2025). Fremtidens bymidter. København. Danske Arkitektvirksomheder (2025). Alment boligbyggeri er tæt på historisk bundniveau. Analyse. København.

141

Det Systemiske Risikoråd (2023). Aktivering af en sektorspecifik systemisk buffer for erhvervseksponeringer mod ejendomsselskaber. Henstilling. Erhvervsministeriet. Det Systemiske Risikoråd (2024). Overvejelser ved fastsættelse af en sektorspecifik systemisk buffer over for erhvervsejendomsselskaber. Erhvervsministeriet. Det Systemiske Risikoråd (2026). Evaluering af den sektorspecifikke systemiske buffer. Henstilling. Erhvervsministeriet. Dixon, T. (2009). Urban land and property ownership patterns in the UK: trends and forces for change. Land Use Policy, 26, S43-S53. Eberhardt, L. C. M., Jensen, J. O., de Place Hansen, E. J., Mechlenborg, M., Birgisdottir, H., Garnow, A., Rose, J., Kragh, J., & Egsgaard-Pedersen, A. (2022). Helhedsvurdering ved renovering. Institut for Byggeri, By og Miljø (BUILD), Aalborg Universitet. Eberhardt, L. C. M., Garnow, A., Birgisdottir, H., Rose, J., & Kragh, J. (2022). Klimapotentialet ved renovering kontra nedrivning med nybyg. Institut for Byggeri, By og Miljø (BUILD), Aalborg Universitet. Erhvervs- og Vækstministeriet og Finansministeriet (2016). Analyse af erhvervslejeloven. København. Erhvervsministeriet og Kommunernes Landsforening (2024). Aftale om rammerne for erhvervshuse 2024-2027. København. Escudero-Gomez, L.A. & Lois-Gonzales (eds) (2026). Urban retail geographies. Abingdon: Routledge. Finanstilsynet (2023). Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. VEJ nr. 9298 af 20/04/2023. Folketinget. Spørgsmål nr. S 24. § 20 – spørgsmål til mundtlig besvarelse den 22. oktober 2025 om Fonden for Blandede Byer. Funder, S. D. (2024). Realdania genbesøger projekter i almene boligområder. København: Realdania. Gehl, J. (2023). Livet mellem husene. København: Arkitektens Forlag. Hjalager, A. M. (2024). Running, eating, and revitalizing the inner city. Gastronomy and Tourism, 8(2), 115-133. Hougaard Jensen, S. E., & Sangill, T. (2021). Det Systemiske Risikoråd: En vurdering af styrker og svagheder. Finans/Invest, (6), 11-18. Howells, M., & Olesen, K. (2026). Housing Associations as Urban Entrepreneurs? A New Role for Housing Associations in Danish Urban Governance. Housing, Theory and Society, 43(2), 234-254. Jensen, J. O., Stender, M., Andersen, H. S., Beck, A. F., Madsen, R., & Nielsen-Englyst, C. (2022). Kortlægning og analyse af bofællesskaber i Danmark. Institut for Byggeri, By og Miljø (BUILD), Aalborg Universitet. Kickert, C., & Talen, E. (Eds.). (2022). Streetlife: Urban retail dynamics and prospects. University of Toronto Press. Kolding Kommune (1976). Byplanvedtægt 00 for en del af Kolding Bykerne (1976). Kolding Kommune. Kolding Kommune (1991). Kommuneatlas. Kolding Kommune. Kolding Kommune (1993). Lokalplan 0221-41 for butikscenter på Vejlevej i Kolding. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2001). Lokalplan 0000-12 for Kolding Bymidte – en del af cityområdet. Med tillæg 12-01 fra 2020. Kolding Kommune.

142

Kolding Kommune (2009). Lokalplan 0000-41 for Kolding Bymidte – en del af cityområdet. Med tillæg 41-01 fra 2018 og 41-02 fra 2023. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2015). Lokalplan 0000-12-12 for Klostergården – et centralt by- og boligområde. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2017). Udvikling af Kolding bymidte. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2017). Helhedsplan for Kolding Bymidte. Udvikling af Kolding Bymidte – en by i forandring. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2018). Designmanual Kolding Bymidte. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2019). Inviter din by. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2020). Handlingskatalog for byliv og byrum. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2024). Affaldsplan 2025-2037. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2024). Nedgravede affaldsløsninger. Redux. Kolding Kommune (2024). Fødevarestrategi. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2025). Regulativ for erhvervsaffald. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2025). Kolding Kommunes arkitekturpolitik. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2025). Kommuneplan 2025-2037. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2025). Fornyelse af Kolding Bymidte 2025-2030. Kolding Kommune. Kolding Kommune (2026). Lokalplan 0034-44 Søndergade syd - en del af bymidten. Kolding Kommune. Kommunernes Landsforening (2019). Vejen Til Levende Byer. København: Kommunernes Landsforening. Kongsholm, L.B. (2025). Retail Mega Mag 4. Herning: Pej Gruppens Forlag. Kraka Advisory (2023). Omkostninger forbundet med højere kapitalkrav ved udlån til ejendomsselskaber. København: Kraka. Lak, A., & Hakimian, P. (2025). Shopping Tourism and Retail-led Urban Regeneration in Historic Cities. I Dallen, T. (ed). Contemporary Perspectives on Shopping, Retail and Tourism, pp. 124-142. Channel View Publications. Madanipour, A. (2018). Temporary use of space: Urban processes between flexibility, opportunity and precarity. Urban studies, 55(5), 1093-1110. Miljøstyrelsen (2025). Guide til affaldstilsyn. Odense. Mogensen, B. (2025). Sådan spænder bygningsreglementet ben for transformation i byggeriet. Byrummonitor, 10.2.2025. Morgen, M.A. (2015). 1940’ernes og 1950’ernes murede boligbebyggelser. Bevaringskultur og bevaringsværdier. Realdania, Landsbyggefonden og Grundejernes Investeringsfond. Møller, B. (2024). Det er på tide, at politikerne sætter krav om cirkulært byggeri. Byrummonitor, 17.9.2024.

143

Møller, M., Haldrup, K., Beltoft, K., Arnth Jensen, A., Dolberg, S., Kondrup, J., Theil Eriksen, T., Gram, K., Korreborg, A., Nielsen, L., Kjær Joensen, C., Vie Madsen, K., Damsgaard, S. H., Holm, S., Arendt Nielsen, N., Bruun Pedersen, M., & Lie Nielsen, M. (2015). Udvalg om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter. Erhvervs- og Vækstministeriet. Mörtenböck, P., & Mooshammer, H. (2022). Platform Urbanism and its discontents. Naio10 Publishers. Niras (2024). Barrierer og muligheder for biogene og genbrugte byggematerialer i BR18. Social- og Byggestyrelsen. Noe, E., Fersch, B., Larsen, M. R., & Falk, M. H. (2020). Boligfinansiering i landdistrikterne: Historisk og aktuel analyse af mulighederne for boligfinansiering i landdistrikterne og konsekvenserne for boligmarkedet i et landdistriktsperspektiv. Esbjerg: Center for Landdistriktsforskning SDU. Nordicals (2022). Markedsindsigt efteråret 2021. Nordicals. Nordicals (2023). Market foresight, 1. kvartal 2023. Nordicals. Nordicals (2026). Market foresight, 1. kvartal 2026. Nordicals. Nørgaard, H., Christensen, A.G. og Beck, A.F. (2016). Inspirationskatalog til udvikling af multihuse. Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Odendaal, N. (2022). Splintering by proxy: A reflection on the spatial impacts and distributed agency of platform urbanism. Journal of Urban Technology, 29(1), 21-27. Olesen, K. (2023). Boligorganisationers nye rolle. Et litteraturstudie af boligorganisationers ændrede roller i et nordisk og europæisk perspektiv. Aalborg: Institut for Planlægning, Aalborg Universitet. Olesen, K. (2025). Danske boligorganisationer som strategiske byudviklere. Aalborg Universitet. Osterwalder, A., & Pigneur, Y. (2010). Business model generation: a handbook for visionaries, game changers, and challengers. John Wiley & Sons. Pej-gruppen (2025). Retail Mega Mag 4. Pej-gruppens Forlag. Plan- og Landdistriktsstyrelsen (2024). Vejledning om strategisk planlægning for bymidter. København. Plan- og Landdistriktsstyrelsen (2025). Eksempelsamling for strategisk planlægning for bymidter. København. Pluskontoret Arkitekter (2022). Seniorbo Struer – Værdiprogram. Bæredygtigt seniorbofællesskab med byliv og havnemiljø. Lejerbo, Realdania, Struer Kommune, Pluskontoret, DEM og antropolog Max Pedersen. Rambøll (2022). Udredning. Levende bymidter. København: Realdania. Ravenscroft, N. (2000). The vitality and viability of town centres. Urban Studies, 37(13), 2533–2549. Realdania (2024). Hovedbyer på forkant - Strategier for fremtidens bymidter. København: Realdania. Rådet for Grøn Omstilling (2022). Transformation for klimaet, miljøet og bygningsmassen. København. Schmidt, A. L., & van der Sijde, P. (2022). Disruption by design? Classification framework for the archetypes of disruptive business models. R&D Management, 52(5), 893-929. Serrano, T., Kampmann, T., & Ryberg, M. W. (2022). Comparative Life-Cycle Assessment of restoration and renovation of a traditional Danish farmer house. Building and Environment, 219, 109174. Shapiro, A. (2023). Platform urbanism in a pandemic: Dark stores, ghost kitchens, and the logistical-urban frontier. Journal of Consumer Culture, 23(1), 168-187.

144

SMVdanmark (2025). Færre forretninger i Danmark – detailhandlen under pres. Tema-analyse om udviklingen i antal. SMVdanmark. Social- og Boligstyrelsen (2024). Helhedsorienteret bygningsreglement. Strategi for udvikling af et bygningsreglement, der understøtter branchens grønne omstilling. Odense. Social-, Ældre- og Boligministeriet (2024). Tillægsaftale mellem regeringen (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne) og Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti, Enhedslisten, Radikale Venstre og Alternativet om national strategi for bæredygtigt byggeri. 30.5.2025. Statens Kunstfond & Realdania (2021). Boligviden. Copenhagen: Realdania. Strateginetværket for Bæredygtigt Byggeri (2023). BR18 og bæredygtighed. 12 dilemmaer fra byggeriets praksis. Strateginetværket. Strateginetværket for Bæredygtigt Byggeri (2024). Bæredygtighed i snitfladerne mellem planlov og byggelov. Strateginetværket. Täuscher, K., & Laudien, S. M. (2018). Understanding platform business models: A mixed methods study of marketplaces. European Management Journal, 36(3), 319-329. Vejledning nr. 9593 af 27/06/2025 om sideaktiviteter i almene boligorganisationer. Videncentret Bolius (2025). Hvilke seniorbofællesskaber er der i Danmark. København: Bolius.

145