Bevar Mere Værktøj: Delegårde, April 2026

DELEGÅRDE

ET UDVIKLINGSVÆRKTØJ TIL DIG MED DRØMME FOR GÅRDEN PÅ LANDET

Udviklingsværktøj for delegårde

Et udviklingsværktøj til dig med drømme for gården på landet

Rundt om i landet står tusindvis af gårde, der ikke længere bliver brugt. Ved opkøb af jord og naturgenopretning kommer flere til. Gårdene står tomme, og mange forfalder. Men de rummer stadig kvaliteter – både som ressource og som del af vores historie. Måske vigtigst af alt: Mange rummer potentiale for nyt liv.

Andre gårde står foran generationsskife og kan i den forbindelse få nyt liv. Både lader, stalde og gårdens andre bygninger kan omdannes og blive til hjem for flere og rum for fællesskab, nye aktiviteter og oplevelser.

Mange drømmer om livet på landet - måske at bo på en gård med andre. Men vejen fra drøm til delegård kan synes lang og vil mange gange være det. Der er meget at forholde sig til, og det kan virke uoverskueligt. Det måtte gerne være lettere at matche boligdrømme med mulighederne i tiloversblevne og andre gårde på landet.

Med dette værktøj forsøger vi at give dig, der har drømme for gården på landet, noget at navigere med i de tidlige faser, hvor muligheder, drømme og udfordringer endnu er åbne. Værktøjet kan bruges, hvis du allerede har øje på en konkret gård, hvor du og dine gerne vil bo, men også hvis du bare gør dig indledende overvejelser.

Værktøjet er tænkt som praktisk støtte til at konkretisere din drøm, undersøge nærmere og blive mere afklaret i dialogen med kommende bofæller, myndigheder, bank og andre. Værktøjet kan være et fælles redskab, der skaber overblik og gør det muligt at tage næste skridt med større sikkerhed.

Vi har indsamlet masser af erfaringer og bygger videre på viden og ideer mange steder fra fx. Realdanias vejledninger og undersøgelser, Arkitektforeningen og Randers Kommunes idékonkurrence ”Det er dejligt på landet”, Almenr’s arbejde med bo- og byggefællesskaber og DelHus’ konkrete løsninger til at dele store huse op i flere hjem.

Du kan læse nærværende fra ende til anden eller bruge det som et værktøj, du kan vende tilbage til, når nye spørgsmål opstår. Det forsøger at belyse de centrale temaer og vise, hvor man bør være særligt opmærksom, før man investerer tid og penge. Vi håber, at det kan bringe dig et stort skridt videre og give mod på at realisere din drøm.

God læselyst

Bevar Mere - Udviklingsværktøj

Et udviklingsværktøj til dig med drømme for gården på landet.

Februar 2026

1. udgave

Udarbejdet af BYVÆRK & Cornelius Vöge - Atelier for Arkitektur

I samarbejde med

Odsherred Kommune, Thormann A/S

Forfattere

Anni Ehlers, strategisk rådgiver

Astrid Nordlund, arkitekt MAA

Björn Emil Härtel Jensen, steds - og byudvikler

Sidse Hald, arkitekt MAA, studielektor ved KADK

Støttet af

Projektet er støttet af Bevar Mere – en indsats som Grundejernes Investeringsfond, Landsbyggefonden, Dreyers

Fond og Realdania står bag.

Projektet er en del af i alt 17 projekter, der udvikler viden og værktøjer til at skabe fremtidens boliger i nutidens bygninger.

Resultater fra de 17 projekter ofentliggøres i 2025-2026.

Læs mere på www.bevar-mere.dk

Og hvordan er værktøjet blevet til Hvem er vi?

Udviklingsværktøj for delegårde

Udviklingen af dette værktøj baserer sig på erfaringer med området og et fælles ønske om at gøre det lettere at få gårdene i spil som hjem.

Arbejdet er blevet formet af to faglige tilgange, der har suppleret hinanden, og kvalificeret gennem samarbejdspartnere. Målet har været at skabe noget, der både er praktisk, generøst og forankret i virkeligheden.

Byværk, som arbejder med stedsudvikling og processer, der får mennesker, myndigheder og muligheder til at mødes, altid med fokus på, at der sker en positiv forandring, og tegnestuen Cornelius Vöge, der med en omfattende erfaring indenfor transformation, kulturarv og komplekse bygninger, herunder landbrugsejendomme, bidrager med et særligt blik for bygningsmassen, dens rum, proportioner og kvaliteten i det, der allerede står.

I samarbejdet mellem de to fagligheder er der skabt et værktøj, der både favner helheden og hjælper dig sikkert ind i detaljerne. Tilgangen har været enkel: at være nysgerrig på, hvad det er, man skal vide, inden man køber gården eller sætter dyr rådgivning i gang. Vi vil kvalificere drømmen om en bolig på landet, uden at slå den ihjel - og oversætte det til noget, der kan bruges så praktisk som overhovedet muligt.

Arbejdet er undervejs blevet gjort bedre af parter med stor, praktisk indsigt. Thormann A/S har med mangeårig erfaring inden for renovering og byggeri bidraget med et klart blik for, hvad der faktisk kan lade sig gøre i længer, lofer og gamle konstruktioner og hvilke greb, der kræver omtanke. Thormanns medvirken har været afgørende for, at værktøjet hviler på realistiske løsninger, og ikke blot gode intentioner.

Odsherred Kommune har været en faglig sparringspartner i arbejdet med planforhold, landzone, beskyttelser og sagsgange. I mødet med kommunal praksiserfaring er værktøjet blevet skærpet, så det spejler den virkelighed, du som borger faktisk møder, når drømmen skal omsættes til et myndighedsmæssigt “ja”.

Tilblivelse

Screening har været et omdrejningspunkt. Hvordan finder du ud af om en gård er relevant at omdanne og om den kan blive attraktiv som bolig for flere? Hvad skal der vurderes på og undersøges nærmere? Hvor viser de typiske udfordringer sig i forhold til alt fra zoner og planer til bygninger, naboforhold og vanskeligheder med at få finansieret sit projekt?

Gennem samarbejde med planlæggere og byggesagsbehandlere samt med arkitekter og bygningskonstruktører, der har erfaring med omdannelse af landbrugsejendomme til nye formål, er eksempler diskuteret og vurderingskriterier og spørgsmål formuleret.

Gennem opfølgende møder med samme, og med bankfolk, byggefolk og andre, der arbejder med udvikling og finansiering af boliger og transformation af eksisterende bygning til nye deleboliger, er værktøjets struktur og anvendelsesmuligheder drøfet. Værktøjet er eferfølgende tilrettet, så dem, der skal hjælpe din drøm og dit projekt på vej også kan bruge det som navigationsværktøj.

Til sidst er der på baggrund af den indsamlede viden udviklet eksempler på, hvordan forskellige typer gårde kan omdannes til delegårde, der gerne skal inspirere til - ikke kun at bevare mere - men at bevare mest muligt.

Kontaktoplysninger

Cornelius Vöge ApS

Atelier for Arkitektur

Hedegade 1

4000 Roskilde

E: Atelier@corneliusvoge.dk

T: +45 2290 0695

Web: https://corneliusvoge.dk/ BYVÆRK

Hedegade 1

4000 Roskilde

E: bjorn@byværk.dk

T: + 45 2098 9364

Web: https://www.byværk.dk

Arkitektforeningen og Randers

Kommunes idékonkurrence:

”Det er dejligt på landet”

“Mange (Al)bække små” foreslår en andelsgård som nyt samlingspunkt for landsbyen.

Sebastian Henriksen og Majse Nørhald

Formål og anvendelse

Fra drøm til design

Dette værktøj er til dig, der sammen med andre overvejer at omdanne en gård på landet til bolig for flere. Måske ejer du allerede stedet, måske er du på udkig. Uanset hvor du er i processen, er formålet at hjælpe dig med at danne overblik, afklare potentialer og blive bedre rustet til at træfe beslutninger.

Værktøjet er udviklet til den tidlige fase, før køb, rådgivning eller ombygning går i gang. Dets eksempler, spørgsmål og opmærksomhedspunkter kan inspirere og hjælpe dig med at konkretisere din drøm og kvalificere dit projekt - ikke mindst forud for dialog med dem, der skal hjælpe med at realisere drømmen.

Konkretisering af din drøm

Drømmen om livet på landet kommer sjældent ud af det blå. For mange har den ulmet længe, måske som en længsel efer mere plads, mere frihed eller andet, vi ser som en fordel ved et liv uden for byen. Men selv den stærkeste drøm har brug for at blive udfordret. For hvordan ser livet egentlig ud, når det skal leves - ikke bare drømmes?

Værktøjet rejser konkrete spørgsmål som: Hvordan skal det være at bo her? Hvad har du brug for, for at få hverdagen til at fungere? Hvordan ser livet ud en tirsdag i november? Hvordan passer stedet til det liv, du drømmer om, og hvor skal der måske tilpasses og justeres?

Udviklingsværktøj for delegårde

Fordele ved at bo på landet/yderområde

77% Naturen

Frisk luf

Fred/ro/afstressende

Biligere boliger

Bedre rammer for børnene

Tryghed

Fællesskab

Selvforsyning af diverse fødevarer

Kan udleve mine interesser

Manglende of. transportmuligheder

Ringe jobmuligheder

Ringe transportmuligheder

Institutioner (skoler, sygehuse mv.) lukker

Ringe indkøbsmuligheder

Dårlig mobil og internetdækning

Usikkerhed om værdistigning i boligen

Dårlige /mangelsfulde kulturelle tilbud

Manglende muligheder for fritidsaktiviteter

Ulemper ved at bo på landet/yderområde

Bolius undersøgelse, By og Land, 2020

Arkitektforeningen og Randers

Kommunes idékonkurrence:

”Det er dejligt på landet”

Sebastian Henriksen og Majse Nørhald

Udviklingsværktøj for delegårde

Gøre det uoverskuelige overskueligt

Drømmen om at skabe nyt liv i en gård på landet deler mange, men det kan være svært at finde ud af, hvor man skal begynde. Der er masser af muligheder, men også mange ubekendte: Hvad må man ifølge loven? Hvad koster det? Hvad kræver det af samarbejde? Ofe står man alene med spørgsmålene - uden adgang til overblik over, hvordan man kommer videre.

Meget af den eksisterende viden er spredt, teknisk eller svær at omsætte til den konkrete situation, man står i. Værktøjet, du har i hånden, er udviklet for at tage fat i netop dét tomrum og gøre det uoverskuelige overskueligt.

Kvalifcere dine valg

Værktøjet giver ikke et facit, men skal hjælpe dig med at kvalificere dine valg. Det giver struktur i en proces og skaber sammenhæng mellem de mange hensyn, du skal forholde dig til: økonomi, lovgivning, tilstand, arkitektur, placering og meget mere.

Værktøjet er udviklet, så du kan bruge det tidligt i din proces - inden du køber, bygger eller sætter den dyre del af rådgivningen i gang. Det kan hjælpe dig med at vurdere potentialet i en konkret gård eller blot afklare, om det overhovedet er noget for dig. Det kan kræve hjælp og rådgivning fra fagpersoner, men du kan også komme langt selv. Kort sagt: Værktøjet kan give dig bedre grundlag for at tage næste skridt - med mere ro i maven.

Brugbart for lægmand

Værktøjet bygger på tre enkle principper for brugbarhed: Tilgængeligt, tilpasningsdygtigt og konkret. Tilgængeligt, fordi du skal kunne bruge det, uanset om du har erfaring med byggeri eller ej. Tilpasningsdygtigt, fordi ingen gårde - og ingen drømme - er ens. Og konkret, fordi værktøjet skal kunne omsættes direkte til handling, ikke bare give dig flere spørgsmål.

Det bygger videre på eksisterende viden, men samler det i et nyt format, hvor du aktivt kan arbejde ud fra dine egne forudsætninger, ønsker og begrænsninger. Værktøjet er ikke lavet til eksperter, men for at klæde dig på til at danne grundlag for dialog med fagfolk.

Understøtte dialog med professionelle

Værktøjet har du måske fået via din kommune, rådgiver eller bank for, at du kan forberede dig til videre dialog En vigtig pointe er, at værktøjet også er tænkt som en struktur, der guider både dig med drømmen og de fagfolk, du møder undervejs.

Når du arbejder med værktøjet, får du sat ord på dine egne overvejelser og samlet information. Det betyder, at du kan forklare dine tanker mere klart og stille mere præcise spørgsmål. Det gør det lettere for andre at forstå dit projekt – og for dig at blive taget alvorligt.

Værktøjet hjælper dig også med at synliggøre usikkerheder, som du ikke nødvendigvis selv har tænkt på endnu. Det er ikke en erstatning for rådgivning, men det kan styrke din position som den, der driver processen fremad – med blik for både helhed og detaljer.

| RELEVANTE AKTØRER

Kommune Bank Rådgivere

Det kan være svært at vide, hvornår og hvordan man skal tage fat i kommunen. Men det er næsten altid nødvendigt på et tidspunkt - særligt hvis projektet kræver landzonetilladelse, opdeling af boliger eller ændringer i anvendelsen af bygningerne. Med værktøjet i hånden kan du formulere dine idéer mere klart og vise, at du har tænkt over både lovgivning, arkitektur og omgivelser.

Det giver et bedre udgangspunkt for dialog og øger chancen for, at kommunen forstår din intention og kan vejlede mere præcist. Du behøver ikke kende alle regler, men du viser, at du har sat dig ind i mulighederne. Det sparer tid på begge sider og styrker samarbejdet fra start.

Når du skal i gang med arkitekt, landinspektør, jurist eller anden rådgiver, er det afgørende, at du ved, hvad du har brug for og kan redegøre for, hvad du selv har overvejet eller undersøgt. Værktøjet kan hjælpe med få sat ord på dine tanker, prioriteter og de spørgsmål, du stadig mangler svar på.

Det betyder, at du kan tage kontakt til en rådgiver med større sikkerhed, og få mere ud af den tid og de penge, du investerer. Det bliver også lettere for rådgiveren at forstå, hvor du er i processen, og hvilken type hjælp, der er mest relevant. Værktøjet gør dig kort sagt til en bedre, mere afklaret bygherre.

Når du taler med banken, handler det ikke kun om, hvor meget du vil låne, men i høj grad om at vise, at du har gennemtænkt projektet. Her kan værktøjet være en stor hjælp. Det viser, at du har arbejdet med scenarier, risici og muligheder, og at du forstår, at økonomi hænger tæt sammen med tilstand, lovgivning og anvendelse.

Banken behøver ikke at se det hele, men du kan præsentere dit projekt mere klart. Det gør det nemmere at vurdere dit projekt for dem, der skal udlåne til eller skyde penge i din gård. Det handler ikke om at blive ekspert, men om at kunne give et realistisk billede af dine planer og vise, at du tager økonomien alvorligt.

Entreprenør

Når du engang står med en købsafale og en klar retning til at bygge om, kommer entreprenøren, typisk i selskab med en arkitekt, i spil. Også her bliver værktøjet værdifuldt, fordi du gennem arbejdet med værktøjet har formuleret dine prioriteter og forstået de mest kritiske forhold ved gården og dens bygninger.

Det gør det lettere at forklare, hvad du vil opnå, og hvor du er i tvivl. Mange misforståelser og dyre ændringer opstår, fordi forventninger ikke er tydelige. Med værktøjet kan du gå ind i dialogen som en mere bevidst bygherre og bidrage til, at samarbejdet bliver mere smidigt, realistisk og vellykket fra starten.

02 Værktøjets opbygning

Fra drøm til delegård

Værktøjet inviterer til at lade sig inspirere for at konkretisere, og derefer at undersøge og kvalificere forud for dialog med dem, der skal hjælpe dig fra drøm til delegård.

Værktøjet er opbygget i to dele. Først tre eksempler, du kan studere, lade dig inspirere af og måske supplere.

Dernæst undersøgelsespunkter, du bliver guidet igennem ved hjælp af 10 udviklingskort.

Tre eksempler

Eksemplerne er tænkt som inspiration inden arbejdet med udviklingskortene. De tre eksempler skal hjælpe dig med at stille skarpt på og konkretisere din drøm.

Eksemplerne viser forskellige måder, man kan leve og bo på en gård - og hvordan forskellige typer gårde inviterer til forskellige livsformer. Ikke som færdige opskrifer, men som pejlemærker eller noget at spejle sig i. Måske genkender du din drøm i ét af dem. Måske hjælper de dig med at stille nye spørgsmål og finde en retning, du ikke havde set før.

De tre eksempler er fiktive gårde, der hver især har klassiske træk for gårde af en bestemt type og hver deres muligheder og udfordringer i forhold til at kunne omdannes til attraktive boliger for flere.

Gårdene er præsenteret som delegårde i forskellige løsninger. Tilsammen illustrerer de nogle af alle de beslutninger, der skal træfes i processen fra drøm til delegård.

1. Bliv klogere på mulige måder at dele en gård Hvert eksempel er lavet for at blive studeret først for sig og siden i sammenhæng med de to øvrige - og set på som en palet af muligheder for at etablere delegårde.

De tre eksempler er præsenteret i tre dele: Introduktion med udgangspunkt i gårdtypologi og placering i forhold til by eller bymæssig bebyggelse; visning af, hvordan gården funktionelt opdeles i flere boliger, og sidst: eksempler på arkitektoniske og tekniske valg i forhold til at bevare, renovere og ombygge gården, dens lader, stalde og andre bygninger.

2. Sæt kryds ved, ring om eller skriv noter til Eksemplerne er formidlet med tanke på, at du kan markere, hvor du finder noget, der ligner det, du drømmer om; den gård, du står med, eller en løsning, du leder efer. Og måske minus ved det, du ikke vil. Brug eksemplerne som et arbejdsredskab, der konkretiserer din drøm.

3. Forbered dialogen med aktører

Eksemplerne med dine markeringer kan du tage med videre i dialogen med dem, der skal være med eller hjælpe dig - bofæller, kommune, rådgiver, bank, entreprenør eller andre.

Udviklingsværktøj for delegårde

DEL 1. 02.02

Ti undersøgelsespunkter

Værktøjet er derefer bygget op omkring ti undersøgelsespunkter, der tilsammen giver et samlet billede af gårdens muligheder og udfordringer. Hvert punkt repræsenterer en vinkel du bør forholde dig til, når du overvejer at omdanne fra gård til bolig for flere.

Nogle handler om det fysiske og lovgivningsmæssige, andre om økonomi, kontekst og fællesskab. Punkterne hænger tæt sammen, og det er netop i samspillet mellem dem, at du kan begynde at forstå projektets samlede potentiale.

Modellen er tænkt som en åben struktur, du kan bevæge dig rundt i. Du kan dykke ned i ét tema ad gangen - eller bruge den til at få overblik, før du går videre. Hvert undersøgelsespunkt har sit eget dialogkort med spørgsmål, faldgruber og tegn på, hvornår du bør hente rådgivning.

Desto mere viden du samler undervejs, desto skarpere bliver dine beslutningerog desto nemmere bliver det at forklare dit projekt for andre.

8. ØKONOMI OG FINANSIERING

10. BRAND OG MYNDIGHEDSTEKNIK

HVAD DU SKAL UNDERSØGE I DIT GÅRDPROJEKT

1. FÆLLESSKAB OG DRIFT

Udviklingsværktøj for delegårde

7. MARKED OG EFTERSPØRGSEL

2. LOVGIVNING, PLAN OG

3. BYGNINGSSTAND OG KONSTRUKTION

4. BEVARINGSVÆRDI OG KULTURARV

1. Fællesskab & drif

Boformer, fællesfaciliteter, governance og ejerformer, drif og vedligehold, ansvarsfordeling og afaler ved fraflytning, dødsfald eller ændringer i ejerkredsen.

2. Lovgivning, plan & bindinger

Landzone, kommune- og lokalplan, natur- og miljøbeskyttelse (§3 m.m.), servitutter, tinglysninger, vej- og ledningsret, samt nabo-, lugt- og støjkonflikter.

3. Bygningsstand & konstruktion

Tag, fugt, bærende konstruktioner, råd/svamp, sætningsrisiko, dimensioner/last, teknisk fleksibilitet og mulighed for ombygning.

4. Bevaringsværdi & kulturarv

SAVE-værdi, fredningsforhold, arkitektonisk kvalitet, autentiske elementer, lokale traditioner og muligheder for at bevare og bygge videre på det eksisterende.

5. Miljø & forurening

Jordforurening, olietanke, gylle- og kemikalierester, asbest, PCB, PAH, biocider, radon, indeklima og bortskafelse. Forhold der kan påvirke sundhed, økonomi eller tidsplan.

6. Område & forsyning

Adgang, brandvej og parkering, orientering og terræn, læ- og gårdrum, regnvandshåndtering (LAR), samt teknisk forsyning med vand, varme, el, spildevand og fiber.

7. Marked & eferspørgsel

Beliggenhed og kontekst, målgrupper, muligheder for afsætning eller udlejning, lokale kvaliteter, sammenhæng til eksisterende by- og landsbyliv, samt risikofaktorer.

8. Økonomi & fnansierbarhed

Projektøkonomi, anlægs- og drifsbudget, etapedeling, sikkerheder, finansieringsmuligheder, restværdi og økonomisk robusthed over tid.

9. Genbrug & klima

Materialepotentiale, selektiv nedtagning, genanvendelse af eksisterende ressourcer, CO₂-afryk, energiefektivitet, samt praktiske strategier for cirkulært byggeri.

10. Brand & myndighedsteknik

Brandsnit og evakuering, brandklasser, redningsarealer, tilgængelighed, lyd, energi og ventilation, fokus på robuste, proportionerede løsninger uden overkrav.

Udviklingskort DEL 1. 02.04

Udviklingskortene er det centrale værktøj, du arbejder med undervejs i processen. De hjælper dig med at få overblik, stille de rigtige spørgsmål og samle dine indsigter ét sted. Hvert kort svarer til ét af de ti undersøgelsespunkter og gør det muligt at dykke ned i netop dét område, du har brug for at afklare.

Kortene er bygget op omkring fire enkle trin:

1. Undersøg selv

Hvert kort rummer en række spørgsmål du selv kan begynde at undersøge - enten ved at gå en tur rundt på gården, kigge i gamle dokumenter, tale med naboer eller søge information online. Mange forhold kan du selv vurdere, andre kræver måske hjælp fra fagfolk. Ikonerne på kortet guider dig til hvad du selv kan gå i gang med, og hvornår det er klogt at hente rådgivning.

2. Notér dine observationer

Kortene har plads til at skrive dine egne noter: Hvad har du fundet ud af? Hvad er uklart? Hvad virker lovende, og hvad vækker bekymring? Brug dem som et arbejdsredskab, ikke som en tjekliste, du skal udfylde perfekt. Det vigtigste er, at du selv bliver klogere undervejs.

3. Vær opmærksom på faldgruber og faresignaler

Hvert kort rummer en liste over typiske problemer og misforståelser, der ofe opstår i lige netop det tema. Det kan være tekniske udfordringer, skjulte bindinger eller økonomiske risici. Faldgruberne er ikke med for at skræmme, men for at gøre dig bedre forberedt og undgå dyre overraskelser.

4. Forbered dialogen med aktører

Det sidste formål med kortene er at klæde dig meget konkret på til mødet med dem, du skal samarbejde med: Kommunen, banken, arkitekten eller dine kommende bofæller. Kortene gør det lettere at vise, hvor du er i processen, hvad du allerede har tænkt over - og hvor du har brug for hjælp. På den måde kan dialogen blive mere konkret og ligeværdig.

Du kan bruge kortene enkeltvis eller samlet. Du kan starte med det, du ved mest om eller det, der fylder mest i dine overvejelser. Du kan vende tilbage og tilføje nyt, eferhånden som projektet udvikler sig. Der er ingen rigtig rækkefølge - men jo flere temaer du får belyst, desto bedre står du. Vigtigst af alt: Du behøver ikke vide det hele. Kortene er lavet for at gøre det uoverskuelige overskueligt.

Udviklingsværktøj for delegårde

UDVIKLINGSKORT

KEND DIT PROJEKT

UDVIKLINGSKORT

BYGNINGSSTAND OG KONSTRUKTION

HVAD DU SKAL UNDERSØGE: KEND DIT (GÅRD)PROJEKT

ØKONOMI OG FINANSIERBARHED

HVAD DU SKAL

Projektomko

Ejerstruktur

Ejendoms

Belåningsgrundlag

Tag & afvanding

Bærende konstruktioner

Fugt & dræn

Vinduer & døre

03 Kend din gård

Intro til eksempler

På de næste sider viser vi tre forskellige fiktive eksempler på omdannelse fra gård til delegård og bolig for flere. Med eksemplerne er tanken at vise spændet i forskellige typer af omdannelser, baseret på undersøgelsespunkter i værktøjets ti udviklingskort.

Eksemplerne skal give dig noget at spejle dit projekt i og tager derfor udgangspunkt i de mest almindelige gårdtyper:

1. Husmandssted

2. Firlænget bindingsværksgård

3. Trelænget gård med hovedhus i murværk

I eksemplerne præsenteres tre typiske beboerprofiler, der hver især typisk vil skulle gå forskelligt til opgaven, fordi der er forskel på, hvordan forskellige gårdtyper bedst kan omdannes fra boliger til henholdsvis to familier eller et bofællesskab med et større antal boenheder.

Der er i de tre eksempler stor forskel på hvor meget der skal undersøges og afklares. Under hvert eksempel beskrives hvilke aktioner man i det enkelte projekt har skullet igennem for at opfylde drømmen om delegården - og hvor udviklingskortene kan være til hjælp.

Bevar mest muligt

Eksemplerne tager udgangspunkt i en omdannelse og ombygninger, hvor den eksisterende gårds byggematerialer og konstruktioner i videst muligt omfang genbruges.

Konstruktionerne i tidligere stalde, lader og lignende bygninger er ofe både smukke og karakterfulde. Samtidig er det netop ombygning af de bærende konstruktionssystemer, der typisk medfører de største omkostninger ved renovering. Derfor er det – både kulturhistorisk og økonomisk –en væsentlig fordel at bevare og genbruge bygningernes hovedkonstruktioner.

Gården er en integreret del af det danske landskab, og dens genkendelighed i det åbne landskab og vores regionale særpræg ses som en stor kvalitet og en del af vores fælles kulturarv, der er værd at bevare. Eksemplerne har derfor fokus på at bevare og/eller nænsomt nyfortolke karakteristiske træk ved forskellige typer gårde.

Eksemplerne er beskrevet med ønsket om at tilskynde så stort et genbrug af den eksisterende bygningsmasse som muligt. Eksemplerne rummer derfor ikke et eksempel, hvor gården, dens stalde, lader og andre bygninger anvendes sekundært som supplement til nybyggede boenheder.

Husmandstedet med et lille hus og et par længer får nyt liv som ramme om to små familier, hvor forældre, der kender hinanden fra tidligere, forlader storbyen med en fælles drøm om et liv tættere på naturen og med stærk forankring i et eksisterende landsbysamfund. De søger et sted, hvor der er skole, daginstitution og indkøbsmulighed i nærheden, og hvor kollektiv trafik giver mulighed for at pendle til job i en større by.

Placering i byzone

De finder et husmandssted i byzone, tæt på naboerne i landsbyen. Her kan børnene hurtigt få legekammerater, og hverdagen folde sig ud i samspil med det lokale nærmiljø. Familierne har et udtalt ønske om en høj grad af selvbyg og fælles ansvar for stedet. Med placering i byzone er der mulighed for at tilføje en ekstra bolig, og købet organiseres, så familien med bedst økonomi køber ejendommen og udlejer den anden bolig til den anden familie.

Lille bofællesskab

Husmandsstedet indrettes til to selvstændige boliger med eget køkken, bad, opholdsrum og værelser. I en længe etableres fælles værksted, og både haverum og gårdsplads deles mellem familierne. Praktisk holder de to gange om året vedligeholdelsesweekender, hvor større opgaver på bygningerne og i haverummet løses i fællesskab. Sammen bygger de hønsehus, og de etablerer køkkenhave.

’Gør-det-selv’ - ombygning

Husmandsstedet er hverken bevaringsværdigt eller fredet, og stalden har over årene gennemgået en række mindre ombyninger. Laden står nogenlunde intakt.

Den oprindelige bolig kræver ikke andet end eferisolering af lofrum. Dens eksisterende plastikvinduer får lov at blive, og vil først efer endt levetid blive udskifet til trævinduer i stil med husets oprindelige.

Stalden indrettes til en selvstændig bolig nummer to på matriklen. De eksisterende staldvinduer er i for dårlig stand til at kunne istandsættes. De erstattes med nye, større vinduer med udsigt mod haverummet. På 1. sal får familien værelser, hvor ovenlys i taget sikrer tilstrækkeligt dagslys. Stalden får udvendig eferisolering, da man af hensyn til udtryk og økonomi gerne vil bevare synlig trækonstruktion og fundering på indvendig side.

af Cornelius Vöge.

Abstraktion/fortolkning af foto, taget af: Andreas Mikkel Hansen, projekt: Svartingehus, Elisabeth A.P. Eriksen, Cand. Arch og Mads Møller, Cand. Arch

Det eksisterende terrændæk fjerner man og erstatter med et nyt gulv med gulvvarme og stampet jord eller genbrugstegl. Etageadskillelsen mellem stue og lofrum forstærkes og de eksisterende bjælker udskifes, hvorefer der etableres strøopbygning og nyt let gulv på 1. sal. Gamle bjælker bevares dermed synlige i den fremtidige indretning.

Taget er i dårlig stand og bølgeeternitpladerne indeholder asbest. De fjernes forsvarligt, og der lægges nye pandeplader i stål.

Laden er den mest velbevarede konstruktion og bevares som uopvarmet fælles værksted og multirum til fester, leg, depot og lignende.

Gør det selv og bæredygtigt

Ombygningen står familierne hovedsageligt selv for, og den bliver udført med enkle og robuste materialer man kan købe i nærmeste byggemarked. Der er fokus på bæredygtige løsninger, og familierne køber derfor et brugt køkken, som en lokal håndværker tilpasser.

Fra drøm til delegård - de vigtigste skridt her

• Miljøundersøgelser - omfang af afvanding af asbest til terræn.

• Afklaring af finansieringsmuligheder (bank/realkredit)

• Valg af ejer-lejermodel de to familier imellem

• Værdisætning af det eksisterende og idéoplæg til indretning (arkitekt)

• Myndighedsbehandling/byggetilladelse (kommune)

• Udførelse varetages af familierne selv, dog med professionel hjælp til krævende bygningsdele; at støbe gulve, udskife tag og at bortskafe asbest (entreprenør)

Køkkenhave

Tidligere stald

Bolig 2

Nye større vinduer

Bolig 1

Frugthave

Togstation

Brugsforening

Værksted

Eks. konstruktion bevares

Parkering

Hønsehus

Materialer og byggeteknik

Her på siden ses referencer på materialer og byggesystemer som er beskrevet på de foregående sider og oplagt for omdannelse i eksempel 1 Husmandstedet.

Stålplader på tag og nye døre.

Foto: Andreas Mikkel Hansen, projekt: Svartingehus, Elisabeth A.P. Eriksen, Cand. Arch og Mads Møller, Cand. Arch

Interiør patineret med linolie og naturlige pigmenter.

Ref: Linolie & Pigment, foto: Common Practice, projekt: Shelter Scharwoude, Common Practice

Kalkfarver - indfarvet hvidtekalk. Foto: Niels-Holger Larsen eller Ann Vibeke Knudsen, Projekt: Kulturarv Bornholm

Slebet eksisterende betongulv

Foto: Cornelius Vöge

Nedlagt landbrugsejendom fra 1856, transformeret til bolig.

Foto: Andreas Mikkel Hansen, projekt: Svartingehus, Elisabeth A.P. Eriksen, Cand. Arch og Mads Møller, Cand. Arch

Gamle sten kan anvendes nye gulve.

Foto: Slaatto Morsbøl, projekt: Ideforslag, Perforerede mursten, Slaatto Morsbøl

Slebet betongulv, nye vindues - og dørpartier. Krydsfner i lofet og delvist pudsede vægge. Foto: Andreas Mikkel Hansen, projekt: Svartingehus, Elisabeth A.P. Eriksen, Cand. Arch og Mads Møller, Cand. Arch

Gamle sten kan anvendes i nye gulve.

Foto: Slaatto Morsbøl projekt: Ideforslag, Perforerede mursten, Slaatto Morsbøl

Fire familier har fundet hinanden via en online platform for familier der søger boligfællesskaber. De etablerer en andelsforening som gør det muligt at købe en gammel gård i fællesskab. Det, der binder dem sammen, er drømmen om et liv på landet med plads til udfoldelse og en fælles kærlighed til den byggede kulturarv.

Bevaringsværdig gård fra landzone til byzone

Familierne falder for en velbevaret, bevaringsværdig gård, placeret i udkanten af en mindre landsby, hvor kommunen giver tilladelse til at gården indlemmes i byzone. Her er daglige busforbindelser til den nærmeste stationsby ti kilometer væk, og hverdagen kan fungere både lokalt og med forbindelse til omverdenen.

Bofællesskab med mulighed for erhverv

Flere af familierne ønsker at kombinere bolig og erhverv. På gården etableres små værksteder til blandt andet keramik, mølleri og snedkeri, eventuelt suppleret med mindre gårdsalg. Samtidig rummer drømmen et ønske om at bidrage aktivt til landsbyens fællesskab og at åbne gården for naboer ved årlige arrangementer som Sankt Hans, høstfest og juletræstænding. Haven er en stor fælles have.

Nænsom ombygning

De ombygger med nænsomhed for at bevare gårdens særlige kvaliteter, og prioriterer at bevare fremfor at udskife.

Den eksisterende bolig i den ene længe omdannes til to boenheder. Af de tre oprindelige drifslænger omdannes og indrettes den ene til boliger, mens værkstedsfunktioner placeres i de to andre. Værksteder til snedkeri, mølleri og gårdsalg placeres i uopvarmede rum, i den oprindelige lade. Den højlofede lade med velbevaret og intakt trækonstruktion bevares.

I længer med boliger eferisoleres på indvendig side med lette isoleringsblokke af hamp for at bevare bindingsværk på udvending side. Over loferne bliver også eferisoleret. De eksisterende plankelofer bevares synlige i boligerne.

De eksisterende vinduer i træ og jern bliver bevaret og istandsat. Vinduerne renses og behandles med linoliemaling for at sikre længst mulig levetid, og i opvarmede rum opsættes forsatsrammer på indvendig side. For at forbedre dagslysforhold laves enkelte større vinduespartier, indpasset i bindingsværkets rytme.

Eksisterende porte bliver sat i stand og der bliver sat glas- og dørpartier i portåbninger mod uopvarmede rum. Portene kan dermed holdes åbne for øget dagslys og samtidig er indvendige rum beskytte mod regn og blæst.

I boligerne udføres trægulve på difusionsåbne opbygninger. For at undgå merbelastning af eksisterende konstruktioner vælger man at førstesalen ikke skal bruges til beboelse. Uopvarmede rum får nye gulve i genbrugstegl. Ved udgravning holdes der afstand til eksisterende fundamenter og sokler for at undgå svækkelse af konstruktionen.

Stråtag og mønning repareres og udskifes stedvist efer behov.

Gårdspladsens eksisterende pigstensbelægning er delvist dækket efer års brug. Den fritlægges for at synliggøre og genanvende den oprindelige belægning.

Håndværkere med særlig viden om bygningskulturarv Omdannelsen sker med stor kærlighed til bindingsværksgården som del af bygningskulturarven. Familierne prioriterer brug af naturmaterialer og at lade håndværkere med forstand på byggeskik og gamle materialer udføre størstedel af arbejdet.

Fra drøm til delegård - de vigtigste skridt her

• Afklaring af finansieringsmuligheder (bank/realkredit)

• Oprettelse af andelsboligforening (advokat)

• Værdisætning af det eksisterende og ideoplæg til indretning

• (arkitekt)

• Myndighedsbehandling/lokalplan og byggetilladelse (kommune)

• Udførelse af håndværkere med viden om bygningskulturar v

| FIRLÆNGET BINDINGSVÆRKSGÅRD

Køkkenhave

Bolig 1 Indgang Indgang Bolig 2

Bolig 3

Keramikværksted

Vejboder

Bolig 4

Snedkeri

Mølleri

Eks. konstruktion bevares

Nyt stort vinduesparti

Parkering

2. 03.09

Materialer og byggeteknik

Her på siden ses referencer på materialer og byggesystemer som er beskrevet på de foregående sider og oplagt for omdannelse i eksempel 2 firlænget bindingsværksgård.

af

En jordopkøber ser en investering i at ombygge en stor trelænget gård til 15 udlejningsboliger velegnet til blandet bofælleskab for familier, ældre og unge par.

Funktionstømt gård med attraktiv beliggenhed

Gården er placeret i landzone og udmærker sig ved en naturskøn beliggenhed i et område som bliver del af et naturgenopretningsprojekt. Gården ligger frit i det åbne landskab, med den nærmeste landsby indenfor kort køreafstand.

Omdannelse til delegård kræver ny lokalplan. Investoren arbejder med langsigtet planlægning, en større ejendomsportefølje og kan lægge lokalplansprocessen ind i sin tidsplan.

Større bofællesskab

Boligerne tilbydes som attraktive lejeboliger i en delegård med vægt på fællesskab og giver beboerne mulighed for at realisere drømmen om et liv på landet uden selv at skulle stå for at omdanne gården. Udlejer udstikker rammerne for og faciliterer opstartsaktiviteter, der bringer beboerne sammen i et bofællesskab. Der lægges op til stor brug af fællesarealer, både inde og ude. Udlejer organiserer vedligehold af bygninger og udearealer.

Radikal ombygning

Det er en gennemgribende ombygning der starter med en miljøsanering efer tidligere asbesttag og svinehold. En af drifsbygningerne har en uheldig placering i forhold til udsigten mod fjorden, den har dårlig fundering og omfattende sætningsskader. Den nedrives for at give bedre udsyn til landskabet. Teglstenene fra nedrivningen gemmes og genbruges i de nye boliger.

Hovedhuset vil fungere som fælleshus med stort fælles køkken og rum for gæsteovernatning, samt fælles vaskeri og depotrum i kælderen. Den oprindelige indretning og materialeholdning bevares i store træk, men tilpasses bl.a. med etableringen af enkelte større fløjdøre mellem husets stuer så rummene på sigt kan danne rammen om større forsamlinger.

Driflængerne i den robuste murede gård omdannes til 15 boliger i to etager placeret side om side. Hver boenhed får sit eget lille haverum ud for boligen som overgang til den store fælles landbohave. Der tilføres en række nye porte med bagvedliggende glaspartier i tråd med udtrykket på gårdens oprindelige porte, så hver bolig sikres gode dagslysforhold.

Bygningernes robuste struktur og materialer fra enkelte nedrevne bygninger genanvendes og giver karakter til boligerne.

Staldenes karakteristiske hvælvede betondæk har god bæreevne og bevares i bygningens fremtidige funktion som boliger. De hvælvede lofer vil fremstå synligt i boligernes stueetager.

I den højlofede lade, med åben til kip kan den oprindelige trækonstruktion ikke genbruges. Der etableres en ny etageadskillese og tagkonstruktion i træ til de kommende boliger. Ydervæggene eferisoleres indvendigt med teglblokke for at imødekomme en difusionsåben vægopbygning af hensyn til et sundt indeklima.

Oprindelige staldvinduer istandsættes og bevares og der isættes fortsatsrammer på indvendig side.

Der etableres nye terrændæk, da de eksisterende dæk er uisolerede og forurenede som følge af tidligere svinehold. I den forbindelse anvendes mere bæredygtige alternativer til den traditionelle, CO₂-tunge betonløsning.

Efer bortskafelse af de eksisterende asbestplader genetableres taget med det oprindelige tagmateriale. Derudover etableres nye tagvinduer for at sikre tilstrækkeligt dagslys på 1. sal.

Den tidligere maskinhal i stålrammekonstruktion bliver et uopvarmet multirum der kan rumme alt fra årstidsfester til badmintonturneringer og andre fælles aktiviteter. Der etableres evt. nye vinduer for bedre dagslysforhold og forbedring af relationen med haven omkring. Hallen er opført i demonterbare elementer og kan som alternativ til anvendelse som multirum, demonteres og videresælges til opførelse andet steds.

Professionel rådgivning og udførelse

Hele projektet gennemføres med bistand fra arkitekt, ingeniør, miljørådgiver m.fl. Det udføres ved entreprenør med erfaring med ombygning af eksisterenden bygninger. I tæt kontakt med rådgiver og entreprenør udvikles en række af detaljer, som kan genbruges gennem alle 15 boliger for optimering af byggeprocessen.

Fra drøm til delegård - de vigtigste skridt her

• Opkøb af landbrugsjord

• Rådgiver varetager projekt fra ideoplæg til udførelse inkl. myndighedsbehandling/byggetilladelse mm. (arkitekt)

• Udvikling af ny lokalplan (kommune)

• Udførelse varetages af professionel entreprenør

• Udlejning til private

Frugthave

Parkeringspladser

Legeplads

Multihal

Multihal

Private haver

Fælles prydhave

Bolig

Køkkenhave

Fælleshus

Gårdsplads

Bolig Bolig

Bolig

Bygning til nedrivnng, bygningsdele genbruges

Bolig

Bolig

Bolig

Bolig

Bolig

Bolig

Udsigt til fjord

Eksisterende port

Private haver

Nye porte

Materialer og byggeteknik

Her på siden ses referencer på materialer og byggesystemer som er beskrevet på de foregåenden sider og oplagt for omdannelse i eksempel 3 trelænget gård med hovedhus i

Restaurering af originale vinduer. Udskifning af glas, indfarvet kit og malet med linolie. Projekt: gård ved Roskilde, foto: Cornelius

Limtræskontruktion i stueplan, for etablering af 1. sal.

Projekt: gård ved Roskilde, foto: Cornelius Vöge

Mockup af eferisolering med delvist pudsede og rå teglblokke.

Projekt: gård ved Roskilde, foto: Cornelius Vöge

Forsatsrude med kig til eksisterende klimaskærm. Foto: Hampus Berndtson, projekt: Studielandsbyen, Ofice Kim Lenschow og Pihlmann Architects.

04 Udviklingskort

Arkitektforeningen og Randers

Kommunes idékonkurrence:

”Det er dejligt på landet”

Sebastian Henriksen og Majse Nørhald

FORMÅL

Før du skal i gang med at udfylde udviklingskortene, så skal en mindre projektbeskrivelse formuleres. Det er en god idé at have en kort præsentation af dit projekt.

MATR.NR.:

ADRESSE:

POSTNUMMER:

PROJEKTOPLYSNINGER

DRØMMEN ER...

EN GÅRD PÅ LANDET, DER OMFAVNER, MULIGGØR OG SKABER RUM FOR...

DATO/UDGAVE:

HVEM ER DU/I?

ALDERSSPÆND?

BEBOEROPLYSNINGER

FLYTTER FRA?

UDVIKLINGSKORT 1 FÆLLESSKAB OG DRIFT

FORMÅL

At afklare hvordan flere kan bo og drive et fælles projekt på en tidligere landbrugsejendom - med fokus på boformer, governance, drif og ejerforhold.

Boformer og fordeling

Hvordan vil vi gerne bo? Hvordan skal boliger og fællesarealer fordeles? Hvem bor hvor, og hvordan er rammerne?

3. Ejer- og selskabsform

Hvilke fælles faciliteter ønskes (køkken, værksted, have, gæsterum)? Hvordan skal de bruges?

Skal det fx. være ejerforening, andelsforening eller udlejning (gennem investor)

4. Vedligehold og drif

RELEVANTE AKTØRER

Kommune

HVAD SKAL DU FINDE UD AF? Bank

Hvordan deles udgifer, ansvar og daglige opgaver?

5. Beslutninger og governance

INDSATS

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

NÆSTE SKRIDT

A. Mulige faldgrupper

• Uklare afaler om ejerandele, adgang og råderet.

• Ingen plan for vedligehold, drif og daglige opgaver.

• Ingen løsning for fraflytning, generationsskife eller tvist.

• Uklarhed om fælles vs. private arealer og ansvar.

• Urealistiske forventninger til fællesskab uden afaler.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Ved valg af selskabsform og registrering.

• Hvis der skal laves vedtægter, fordelingsnøgler og juridiske afaler.

• Ved tvivl om ansvarsfordeling og forsikringer.

• Hvis fælles drif kræver særskilt budget, konto eller styring.

• Når I ønsker en struktur, der kan tilpasses over tid.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Skematisk oversigt over boformer og boligfordeling.

• Beskrivelse af fællesfaciliteter og brugsafaler.

• Udkast til selskabs- eller ejerstruktur.

• Overblik over governance og beslutningsformer.

• Notat om håndtering af ændringer og exit-situationer.

NOTER

Hvordan træfes beslutninger?

Skal der være vedtægter, fællesmøder, veto, roller mv.? Hvordan håndteres uenighed og evt. konfikt?

6. Frafytning, dødsfald mv.

Hvad sker der når en bolig skal sælges, fordi nogen vil flytte, bliver skilt eller dør?

FORMÅL

At afklare, hvilke regler, muligheder og begrænsninger gården er underlagt, herunder hvilke ændringer og anvendelser, der vil kræve tilladelser.

1. Zonestatus

2. Kommune- og lokalplan

Ligger ejendommen i byzone/ landzone/sommerhus?

3. Beskyttelseslinjer, kyst, skov og kirke.

Gælder rammer/lokalplan? Tilladt anvendelse, bebyggelsesregulerende forhold?

Ligger ejendommen inden for kystnærhed, skov- eller kirkelinje?

4. Naturbeskyttelse §3

5. Vandløb og strandbeskyttelse

Er der §3-beskyttede naturtyper, som fx. kræver dispensation ved ændringer?

Gør nærhed til vandløb og strand, at ændringer kræver dispensation?

A. Mulige faldgrupper

• At tro indvendig ombygning ikke kræver tilladelse. Ændret anvendelse udløser typisk landzonetilladelse.

• Oversete servitutter (byggefelter, adgang, materialer) og vej-/ledningsrettigheder.

• §3-natur tættere på bygningerne end forventet; små indgreb kan kræve dispensation.

• Kyst-/skov-/kirke-beskyttelseslinjer, der begrænser tilbygninger, altaner, solceller mv.

• Husdyrbrug i nærheden: lugt- og fluegener kan spænde ben for boligformål.

• Planer på vej: ny kommuneplan eller lokalplan kan ændre spillereglerne.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Krav om landzonetilladelse, ny/ændret lokalplan eller dispensationsbehov.

• Berøring af §3, kyst-/skov-/kirkelinje, strand/vandløb.

• Uklare/konfliktende servitutter eller manglende/ lovlig vejadgang.

• Nærhed til husdyrbrug (lugtafstande) eller væsentlig trafik-/støjpåvirkning. UDVIKLINGSKORT 2

6. Servitutter og tinglysning

RELEVANTE AKTØRER

7. Vejadgang og vejlov

8. Ledninger (LER)

Er der tinglyst, brugs- og byggeservitutter, vej- og ledningsret, bevaringspåbud mv.?

Er der lovlig adgang og overkørsel til ejendommen? Er vejen privat fællesvej eller ofentlig vej?

Er der skjulte ledninger, byggelinjer, beskyttelseszoner?

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Matr.nr., adresse, zonestatus og gældende planer (rammer/lokalplan nr.).

• Krav om landzonetilladelse / behov for dispensation (hvilke og hvorfor).

• Kort med §3-/beskyttelseslinjer, servitutter, vejadgang/overkørsel og ledninger.

• Kort projektbeskrivelse: ændret anvendelse, omfang, trafik/parkering.

• Ønske om forhåndsdialog: konkrete spørgsmål, du vil have svar på.

9. Nabo-, lugt- og støjkonfikter

Hvad er afstanden til husdyrbrug, erhverv, trafikstøj mv.?

UDVIKLINGSKORT 3

BYGNINGSSTAND OG KONSTRUKTION

FORMÅL

At vurdere bygningens fysiske stand, konstruktioner og bæreevne for at afgøre, hvad der kan bevares, og hvad der kræver udskifning eller større indgreb.

1. Tag og afvanding

2. Bærende konstruktioner

3. Fugt og dræn

Hvad er tilstanden af tagbelægning, inddækninger, render og nedløb. Tegn på utætheder/fugt?

Har bjælker, spær, stolper, fundamenter - synlig skade, råd, svamp, revner?

Er der fugt i kælder, sokkel, murværk? Dræn/afvanding til stede og fungerende?

4. Vinduer og døre

5. Ydervægge og tagkonstruktion

Hvordan er rammer, karme, tæthed, kuldebroer, glas - bevaringsværdi og funktion?

Hvad er materialer, isolering, bærende egenskaber - mulighed for ind- eller udvendig isolering?

6. Gulve og etageadskillelser

RELEVANTE AKTØRER

Rådgiver

Entreprenør

7. Miljøskader i konstruktioner

Hvordan påvirker deformationer, fugt, lyd, bæreevne og brand (pr. boligenhed) ved ny anvendelse?

Er der tegn på asbest, PCB, bly, tjære, biocider i træværk, fugt/ skimmelsvamp?

8. Sætningsrisiko

A. Mulige faldgrupper

• Undervurderet fugt- eller svampeangreb - især i staldbygninger med tidligere dyrehold.

• Gamle tage uden undertag, hvor ny isolering giver kondensproblemer.

• Trægulve direkte på jord - kræver ny konstruktion.

• Ingen dræn eller afløb - kan føre til fugt og frostsprængninger.

• Manglende viden om miljøskadelige materialer, der gør afaldshåndtering dyr.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Ved synlige revner, fugt, råd eller skimmel.

• Hvis du planlægger større ombygning (fjerne vægge, ændre taghældning, åbne etager).

• Ved konstaterede miljøfarlige materialer.

• Hvis der mangler bygningstegninger eller dokumentation for konstruktioner.

• Hvis du er i tvivl om bygningen overhovedet er teknisk egnet til omdannelse.

C. Materiale til dialog med rådgiver/entreprenør

• Fotos og kort beskrivelse af bygningsdele (tag, vægge, gulve, bærende dele).

• Eventuelle miljøskader og vurderet risiko.

• Noter om behov for udskifning eller forstærkning.

• Rådgivers vurdering: teknisk egnethed og forventet omfang af indgreb.

• Foreløbig prioritering af “kan bevares / skal udskifes / kræver undersøgelse”.

NOTER

Ses tegn på bevægelse i sokkel/ murværk, revner over døre/vinduer?

9. Lof- og tagrum

Vær opmærksom på ventilation, isolering, skadedyr, fugt eller mørke pletter i undertag?

10. Mulighed for ombygning

Er konstruktionen fleksibel nok til ny ruminddeling eller åbning?

UDVIKLINGSKORT 4

BEVARINGSVÆRDI OG KULTURARV

FORMÅL

At vurdere ejendommens bevaringsværdi for at sikre, at transformationen tager hensyn og ikke mindst overholder love til eksisterende arkitektoniske kvaliteter.

Har ejendommen registreret bevaringsværdi i SAVE-systemet?

3. Historiske spor og typologi

Er der særlige bygningsmæssige og arkitektoniske kvaliteter (facader, proportioner, materialer)?

Er bygningen karakteristisk for en bestemt tid, funktion eller byggeskik?

4. Autentiske detaljer

RELEVANTE AKTØRER

Entreprenør

Rådgiver

5. Bevaringsinteresse

Er vinduer, døre, konstruktioner, overflader originalt og har de enbevaringsværdi?

Er der lokalplan, kommuneplan eller arkitekturpolitik, der omtaler bevaring?

A. Mulige faldgrupper

• Antage at bevaringsværdi kun handler om facaden.

• Ændringer der fjerner originale detaljer som vinduer og døre.

• Ignorere lokalplanens bestemmelser om bevaring.

• Undervurdere økonomiske konsekvenser ved fredning.

• Ukendskab til historiske lag og bygningens typologi.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Hvis SAVE-score er 3 eller lavere - tal med arkitekt eller lokalmyndighed.

• Ved usikkerhed om, hvad der må ændres i en bevaringsværdig bygning - kan stå i lokalplan.

• Hvis der planlægges større facadeændringer eller vinduesudskifning.

• Ved mistanke om fredning eller lokalplanbestemmelser med bevaringskrav.

• Ved behov for at dokumentere historiske kvaliteter ifm. fondsansøgning eller sagsbehandling.

C. Materiale til dialog med relevant aktør

• SAVE-vurdering og evt. lokal registrering af bevaringsværdi.

• Beskrivelse af arkitektoniske og historiske kvaliteter.

• Fotodokumentation af autentiske detaljer.

• Uddrag af lokalplan eller kommuneplan med bevaringshensyn.

• Begrundelse for bevarelse eller ændring i transformationen.

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

6. Potentiel fredning

Er bygningen omfattet af, eller kandidat, til fredning?

UDVIKLINGSKORT 5

MILJØ OG FORURENING

FORMÅL

At identificere miljøforhold og potentielle forureninger, der kan påvirke anvendelse, sundhed, økonomi, eller hvad du må med gården.

EMNE

HVAD SKAL DU FINDE UD AF? NÆSTE SKRIDT

Er der V1/V2-kortlægning på gården? Kan der være jordforurening fra tidligere drif eller nabo?

Er der brugt asbest, PCB, bly, olie, sprøjtegife eller andet?

4. Afaldshåndtering

RELEVANTE AKTØRER

5. Regnvand og nedsivning

Er området belastet af støj, støv, røg eller anden emission?

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

6. Tidligere drif og arealanvendelse

Skal der tages særlige miljøhensyn ved nedrivning, genbrug eller materialevalg?

A. Mulige faldgrupper

• Ignorere V1/V2-jordforurening ved køb eller ombygning.

• Skjulte miljøskader i konstruktioner - fx PCB eller asbest.

• Manglende plan for afald og selektiv nedrivning.

• Ingen klar strategi for håndtering af regnvand og nedsivning.

• Underkende lokal miljøhistorik (maskiner, landbrug mv.)

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Hvis ejendommen er V1- eller V2-kortlagt.

• Ved mistanke om asbest, PCB, bly eller olietanke.

• Hvis projektet omfatter nedrivning eller større renovering.

• Ved tvivl om nedsivning eller håndtering af regnvand.

• Hvis der ønskes miljøvurdering eller LCA i projektet.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• V1/V2-status og resultater fra evt. miljøundersøgelse.

• Kortlægning af risici i materialer og konstruktioner.

• Plan for afaldshåndtering og eventuel oprensning.

• Beskrivelse af håndtering af regnvand og grundvand.

• Kort historik for miljøbelastning og tidligere brug.

Hvordan håndteres overfladevand? Er der risiko for forurening af grundvand?

Er der historik med forurening eller miljøbelastning (maskinhus, gyllebeholder)?

FORMÅL

At kortlægge gårdens adgangsforhold og forsyning - for at sikre, at området kan understøtte den ønskede anvendelse.

RELEVANTE AKTØRER

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

Er der lovlig vejadgang? Kræves overkørselstilladelse?

Er der adgang til ofentlig vandforsyning eller egen boring?

Er ejendommen tilsluttet kloak, septiktank eller nedsivning?

Er der adgang til elnettet og opvarmningskilder, fjernvarme, el, gas, biomasse (og hvilken belastning tåler det)?

A. Mulige faldgrupper

• Manglende kloaktilslutning - især i det åbne land.

• Manglende tilladelse til overkørsel på ofentlig vej.

• For lav kapacitet i elinstallationer ved ny anvendelse.

• Forventning om internetforbindelse, som ikke er mulig.

• Ingen løsning for regnvandshåndtering i gårdrum.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Hvis der er usikkerhed om adgangsret eller vejloven.

• Ved behov for ny eller ændret spildevandsløsning - kontakt kommune.

• Hvis ejendommen ligger i område uden almindelige forsyningsnet.

• Hvis du vil etablere større varmeinstallation eller vedvarende energi.

• Ved lav signalstyrke og begrænset internetdækning.

C. Materialet il dialog med relevante aktører

• Angivelse af adgangsforhold og behov for overkørsel.

• Status for vand- og kloakforhold.

• Tilgængelige energikilder og behov for opgradering.

• Internetstatus og evt. nødvendige løsninger.

• Etableringskrav og eventuelle særlige tilladelser.

Kan der leveres stabilt internet? Fiber, kobber, mobilt bredbånd? konfikter?

Hvordan håndteres afald og storskrald? Er der kommunal afhentning?

UDVIKLINGSKORT 7

MARKED OG EFTERSPØRGSEL

FORMÅL

At vurdere gårdens markedsmæssige potentiale i forhold til beliggenhed, gensalg og mulige anvendelser.

1. Beliggenhed

RELEVANTE AKTØRER

2. Boligmarkedet

Hvordan ligger gården if. by, transport, skole, natur mv.?

3. Marked for erhverv

Er der lokal eferspørgsel på ejer-, andels - eller lejerboliger?

Hvem vil bo her?

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

4. Nærhed og naboer

Er der eferspørgsel efer erhverv og erhvervslokaler, værksted, fælleshus eller udlejning?

Er der attraktive nabomiljøer eller generende aktiviteter i nærheden?

A. Mulige faldgrupper

• Antage eferspørgsel uden dokumentation.

• Overse betydning af trafik, støj eller manglende faciliteter.

• Tro på at ’unik beliggenhed’ automatisk skaber værdi.

• For høje forventninger til målgrupper uden kontakt til virkelighed.

• Ignorere lokal modstand eller lav interesse.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Ved større projekt eller hvis projektet skal tiltrække investorer.

• Hvis der er usikkerhed om målgrupper eller udlejningsmulighed.

• Ved erhvervsanvendelse - kontakt lokal erhvervsservice eller mæglere.

• Hvis projektet bygger på særlig kulturhistorisk værdi - kontakt lokalmuseum eller arkiv.

• Hvis området er i forandring - undersøg kommuneplan og udviklingsprojekter.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Kort beskrivelse af beliggenhed og nærmiljø.

• Vurdering af relevante målgrupper og segmenter.

• Angivelse af marked (bolig, erhverv, fællesskab mv.). Liggetider.

• Eventuel støtte i lokal interesse eller omtale.

• Kilder: mægler, kommune, markedsdata, lokal viden.

5. Tidligere brug og lokal status

Har stedet tidligere haf værdi for lokalmiljøet? En særlig brug, historie og omtale?

6. Synlighed og adgang

Er stedet let at finde og tilgå?

UDVIKLINGSKORT 8

ØKONOMI OG FINANSIERING

FORMÅL

At vurdere gårdprojektets finansielle realiserbarhed både i forhold til værdi og sikkerhed.

1. Projektomkostninger

Hvad koster det at sætte gården i stand til ny anvendelse? Herunder evt. køb af gården.

2. Ejerstruktur

3. Ejendomsværdi (før/efer)

Hvordan kan gården opdelessom fx ejerlejligheder, andelsboliger eller ejerboliger?

Hvad er den forventede værdi ved ny anvendelse (vurdering, BBR, m2-pris)?

4. Belåningsgrundlag og sikkerhed

Hvad kan gården danne sikkerhed for?

5. Likviditet og egenfnansiering

RELEVANTE AKTØRER

6. Leje og videresalg

Hvor meget finansiering har duselv med? Hvad er behovet for mellemfinansiering under udførelse?

Potentiel indtægt ved udlejning eller videresalg?

A. Mulige faldgrupper

• For optimistiske værdiskøn uden reference til lokalmarked.

• Manglende mulighed for belåning pga. zoneforhold eller fysisk stand.

• Overambitiøse drifsbudgetter eller uklar fordeling ved fællesdrif.

• Ingen eller for lille egenfinansiering at skyde ind i projektet.

• Pulje til uforudsete udgifer er for lille if. krav for banken.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Når du har brug for lånefinansiering (bank og realkredit).

• Ved større investeringer, der kræver faser eller mellemløsninger.

• Når der er usikkerhed om restværdi eller videresalg.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Estimeret anlægsbudget.

• Forventet værdi før og efer projektet.

• Egenkapital og behov for mellemfinansiering.

• Mulighed for fasedelt projektudvikling.

• Oversigt over forventet indtægt og/eller drifsomkostninger.

7. Drif og vedligehold

Hvad koster den fremtidige drif?

Er der særlige udgifer (energi, tekniske anlæg)?

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

8. Finansieringsmuligheder

Realkredit, banklån, fonde, landdistriktsmidler mv. Mulige kilder og vilkår?

UDVIKLINGSKORT 9

GENBRUG OG KLIMA

FORMÅL

At vurdere bygningsmassens potentiale for genbrug og sikre lav klimapåvirkning gennem materialegenbrug, konstruktiv bevaring og ressourceefektive løsninger.

1. Genbrugspotentiale

UD

Hvilke bygningsdele og materialer kan bevares og genbruges, herunder videresælges?

2. Konstruktionens robusthed

3. Materialers klimabelastning

Kan eksisterende konstruktion bære ny anvendelse uden større indgreb?

RELEVANTE AKTØRER

Kommune Rådgiver

4. Selektiv nedtagning

Er der mulighed for lav-emissionsmaterialer ved supplerende byggeri?

Kan bygningsdele, der ikke kan anvendes nedtages og sorteres efektivt, evt. sælges?

A. Mulige faldgrupper

• Ignorere genbrugsmuligheder i eksisterende konstruktioner.

• Urealistiske ambitioner om klima uden tilstrækkelig data.

• Manglende plan for selektiv nedtagning - alt bliver afald.

• Brug af nye materialer med høj klimabelastning uden LCA (se ordforklaring i bilag)

• Overisolerede løsninger med risiko for dårligt indeklima.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Hvis du ønsker at dokumentere CO₂-besparelse eller lave LCA.

• Ved større nedrivning - lav afaldsplan og selektionsstrategi.

• Hvis du planlægger at søge støtte til klimaprojekter.

• Ved valg af materialer - brug databaser som LCAbyg eller lign.

• Hvis du vil genbruge konstruktionselementer i ny funktion.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Oversigt over elementer med genbrugspotentiale.

• Noter om nedrivning og sortering af materialer.

• Beregning eller skøn af klimaefekt (hvis muligt).

• Angivelse af behov for supplerende materialer og valg.

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

5. Indeklima og energi

Er der mulighed for godt dagslys, ventilation og energibesparelser?

• Forslag til cirkulære løsninger og dokumentation heraf.

6. Cirkulære løsninger

Er der potentiale for at indbygge cirkulære elementer?

FORMÅL

At vurdere tekniske krav og brandforhold, der kan påvirke ombygning, anvendelse og myndighedsgodkendelse.

1. Flugtveje og adgang

Kan personer evakueres hurtigt og sikkert? Brandveje, døre, adgangsforhold?

2. Brandsektioner, brandceller og materialer

Er der krav til opdeling, brandhæmmende materialer eller konstruktion?

3. Installationer og teknik

Skal der installeres ABU, AVA og ABA, ventilation, el-efersyn, sprinkling eller nødlys?

4. Bygningens anvendelse og brug

RELEVANTE AKTØRER

Entreprenør

Rådgiver

Hvilke regler gælder for den ønskede brug? Ændrer projektet anvendelsesklasse, risikoklasse og brandklasse?

A. Mulige faldgrupper

• Overse behov for brandsektionering eller nye flugtveje.

• Ændret anvendelse der udløser nye tekniske krav.

• Manglende overblik over dispensationsmuligheder.

• Forventning om ’enkel renovering’, men krav til fuld brandsikring.

• Omkostningstunge tekniske løsninger uden klar merværdi.

B. Hvornår bør du overveje at hente rådgivning

• Ved ændret anvendelse af bygningen - fx bolig til erhverv.

• Hvis der ikke er dokumentation for brandteknisk opdeling.

• Ved ønske om flere enheder, fællesrum eller udlejning.

• Når projektet kræver byggesag eller myndighedsgodkendelse.

• Ved tvivl om hvilke krav der gælder for projektet.

C. Materiale til dialog med relevante aktører

• Overblik over krav til flugtveje og brandforhold.

• Behov for opdeling i sektioner eller ændringer i adgang.

• Noter om installationer og behov for ny teknik.

• Krav til myndighedsbehandling og mulige dispensationer.

• Foreløbig vurdering af teknisk og økonomisk gennemførlighed.

5. Myndighedskrav og dispensation

Skal der søges tilladelse eller gives dispensation?

Kan undersøge selv

Tal med relevant aktør

Kræver vurdering eller tilladelse

6. Robusthed og omkostning

Er løsningen mulig uden uforholdsmæssig ombygning og udgif?

05 Næste skridt

Beslutninger DEL 2. 05.01

Gennem dit arbejde med eksempler og udviklingskort, dine refleksioner og undersøgelser skal du gerne have fået et godt indblik i, hvad det kræver at give nyt liv til en gård og være klar til at træfe vigtige beslutninger.

Men det stopper selvfølgelig ikke her. Tværtimod. Hvis du går videre, venter nye faser, hvor drømme og idéer skal omsættes til et konkret projekt.

Designproces

Designfasen er næste naturlige skridt.

Her skal stedets muligheder formes og afgrænses: Hvad kan lade sig gøre? Hvad skal prioriteres? Hvordan skal funktioner og fællesskab organiseres?

For mange er det en spændende og kreativ proces - men den rummer også sine egne kompleksiteter. Det er her, du begynder at møde nye krav og afhængigheder.

Rådgivere og eksperter kan spille en vigtig rolle som sparringspartnere, der kan

DESIGNPROCES

Valg af rådgivere og anden ekspertise Udviklingsværktøj

Det er ikke ligegyldigt, hvilken rådgiver du vælger. Gå ikke bare med dem, du kender eller dem der bor nærmest. Undersøg markedet og vælg rådgivere, der har erfaring indenfor det område, du står med og skal træfe beslutninger om. Nogle projekter kræver særlig viden om fx byggeskik, konstruktioner, lokalplaner eller miljøforhold. Andre kræver mest af alt en god dialog og fælles forståelse.

Samtidig er det værd at løfe blikket mod det, der kommer bagefer. Design er ikke en afslutning, men et nyt udgangspunkt. Det, der tegnes nu, skal kunne bygges - og det, der bygges, skal kunne danne rammen om et godt liv. Derfor er det en fordel allerede nu at lade de næste faser, også byg og bo, spille med i dine overvejelser.

Processen er ikke lineær, og du behøver ikke have alle svar med det samme. Men du er i bevægelse. Og det gør en forskel.