R.E. Immo - November 2025 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:

• „Bau-Turbo“ – Bundesrat stimmt zu

• Mieten steigen nur noch leicht, Nachfrage ist riesig

• Studie: Der Traum vom Wohnen

• Finanzierung: Zinsen bewegen sich kaum

Immobilienmarkt/Trends/Politik

„Bau-Turbo“ – Bundesrat stimmt zu

Jetzt hat auch der Bundesrat dem „Bau-Turbo“ zugestimmt. Damit können Städte und Gemeinden künftig schneller grünes Licht für den Wohnungsbau geben. Auf diese Weise soll der Wohnungsbau angekurbelt werden und mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden.

In Deutschland fehlen insbesondere in den wirtschaftlich starken Städten Wohnungen. Laut einer aktuellen Schätzung des Pestel-Instituts sind es allein in Westdeutschland mittlerweile 1,2 Millionen Wohnungen – und damit deutlich mehr als bisher angenommen. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist seit 2023 stark rückläufig. Der Wohnungsmangel hemmt inzwischen sogar die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands.

Mit dem „Bau-Turbo“ will Bundesbauministerin Verena Hubertz für mehr Tempo sorgen. „Wir brauchen schnell mehr bezahlbaren Wohnraum. Die Neuregelung ermöglicht es Gemeinden, das Planen und Genehmigen wesentlich zu beschleunigen. Das spart Zeit und Kosten“.

Die neue Sonderregelung in § 246e des Baugesetzbuches und weitere damit verbundene Neuregelungen ermöglichen weitreichende Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Das heißt, dass Städte und Gemeinden selbst entscheiden können, ob und in welchem Umfang sie diese nutzen.

Zu den Neuregelungen gehört: Städte und Gemeinden können auf die Aufstellung eines Bebauungsplans verzichten. Bauanträge gelten nach Ablauf von drei Monaten als genehmigt, sofern die Behörde den Antrag in dieser Zeit nicht ablehnt. Diese Sonderregelung soll bis Ende 2030 befristet gelten. Das Bundesbauministerium wird die Wirksamkeit dieser Regelungen bis Ende 2029 evaluieren und dabei vor allem prüfen, ob sie zur Schaffung neuen Wohnraums beitragen. Die neue Sonderregelung ermöglicht es, schneller neue Wohnungen zu bauen, Wohngebäude zu erweitern und aufzustocken sowie Gebäude in Wohnraum umzuwidmen, beispielsweise Gewerbeflächen und -gebäude.

Der vom Kabinett beschlossene Gesetzentwurf wurde vom Bundestag mit Anpassungen angenommen und auch der Bundesrat hat das Gesetz im zweiten Durchgang gebilligt. Es tritt zum überwiegenden Teil am 1. Januar 2027 in Kraft.

Umwelt/Energie/Technik

Was ist eigentlich mit dem Gebäudeenergiegesetz?

Seit dem Start der neuen Bundesregierung vor rund einem halben Jahr haben sich die politischen Schwerpunkte verändert. Einige Begriffe im Zusammenhang mit Heizung, Klima und Energie lösen teilweise sogar Unwillen aus. Dennoch kommt Deutschland um die Energiewende nicht herum und braucht praktikable Lösungen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet nach wie vor einen zentralen, aber auch herausfordernden Rahmen für die Energiewende. Die Dynamik der politischen Diskussion hat sich jedoch deutlich abgeschwächt. Das wirtschaftliche Umfeld hat sich verändert: Die Verbraucher müssen ihr Geld zusammenhalten und setzen heute andere Prioritäten bei Sanierungsarbeiten als in Zeiten billigen Geldes.

Nach Beobachtung des VDIV Deutschland zeichnet sich inzwischen ab, dass das Gebäudeenergiegesetz in seiner Grundstruktur bestehen bleibt. Paragraf 71 mit der Verpflichtung, beim Einbau neuer Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, wird voraussichtlich unverändert bleiben. Die neue Ausgabe des Verwalter-Monitors verdeutlicht die Kluft zwischen politischem Anspruch und finanzieller Wirklichkeit. Die erweiterte Erhebung macht deutlich, dass umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht finanzierbar sind.

88,9 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen schätzen die Rücklagen der von ihnen betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften als unzureichend ein, um eine umfassende energetische Sanierung aus eigenen Mitteln zu finanzieren. 30,9 Prozent der Verwaltungen geben an, dass Einzelmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch von Heizungen, jedoch realisierbar sind.

Auch die bürokratischen und organisatorischen Hürden sind hoch, was zu entsprechenden Verzögerungen bei Förderanträgen, Ausschreibungen und Abstimmungen führt. Nur 16,5 Prozent der teilnehmenden Immobilienverwaltungen verfügen über ausreichende Personalkapazitäten, um Sanierungsprojekte selbst zu betreuen. Erforderlich sind eine verlässliche Förderkulisse, ein massiver Bürokratieabbau sowie eine wirtschaftliche Entlastung der Eigentümer.

Ökologie/Nachhaltigkeit/Mobilität

Immer mehr Menschen pendeln in die Städte

Wohnungen sind in Deutschland knapp und teuer. In der Folge stiegen die Angebotsmieten im Bestand in den wirtschaftlich stärksten Städten allein im ersten Halbjahr 2025 um vier Prozent, in Mittelstädten um drei Prozent und in Großstädten um fünf Prozent gegenüber dem Jahresende 2024. Außerhalb der Städte ist das Leben günstiger.

Die Städte bieten zwar die meisten Arbeitsplätze, aber viel zu wenige Wohnungen. Eine häufige Lösung ist dann das Pendeln. In Deutschland pendeln rund 60 Prozent der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer zur Arbeit. Zum Stichtag 30. Juni 2024 arbeiteten rund 21 Millionen Beschäftigte in einer anderen Gemeinde als sie wohnten – rund 110.000 mehr als im Vorjahr. Das geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor.

Knapp sieben Millionen Beschäftigte pendeln von außerhalb in eine der 80 Großstädte – rund 80.000 mehr als im Vorjahr. München bleibt das wichtigste Ziel für Berufspendler:innen: 458.400 der dort Beschäftigten leben außerhalb der Stadtgrenzen. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt am Main mit 415.600, Berlin mit 398.900, Hamburg mit 396.300 und Köln mit 317.000 Einpendlerinnen und Einpendlern. Den größten Zuwachs gegenüber dem Vorjahr verzeichnet Köln mit 11.200, gefolgt von Frankfurt am Main mit 10.800, Berlin mit 7.700 und Düsseldorf mit 4.900.

Der durchschnittliche einfache Arbeitsweg beträgt 17,2 Kilometer. 7,23 Millionen Pendlerinnen und Pendler legen mehr als 30 Kilometer zur Arbeit zurück, 4,05 Millionen sogar mehr als 50 Kilometer und 2,36 Millionen mehr als 100 Kilometer.

Um die Belastungen durch den Pendelverkehr zu verringern, sind Investitionen in den öffentlichen Nahverkehr, in sichere Radwege und Radschnellverbindungen sowie in mehr Homeoffice- und CoWorking-Angebote erforderlich.

Ob sich das Pendeln lohnt, ist auch eine Frage des Lebensstils. Wer viel Wert auf ein schönes Zuhause legt, das in Größe, Zuschnitt und Ausstattung dem Bedarf entspricht und bezahlbar ist, nimmt den größeren Aufwand an Zeit und Geld durch das Pendeln möglicherweise lieber in Kauf als jemand, der vor allem Wert auf städtische Kultur legt.

Verwaltung/Miete/Pacht Mieten steigen nur noch leicht, Nachfrage ist riesig

Das bedeutet für Immobilieninteressenten: Bei moderaten Immobilienpreisen und stabilen Finanzierungsbedingungen stehen die Chancen derzeit gut, in angemessener Zeit eine Immobilie zu finden,

Die Entwicklung der Mieten vermittelt derzeit ein Stimmungsbild für den gesamten Immobilienmarkt. Zwar hat die Dynamik der Mietsteigerungen etwas nachgelassen, doch das Angebot ist nach wie vor viel zu gering. Die Vermarktung erfolgt dagegen in Rekordzeit.

Viele Menschen möchten umziehen, finden auf dem Mietmarkt aber nur wenige geeignete Angebote. Das hat eine zähe Mobilität zur Folge, die inzwischen sogar die Wirtschaft lähmt. Doch auch der Wechsel vom Miet- auf den Kaufmarkt ist für viele Interessenten keine Lösung, da die Finanzierungszinsen und Immobilienpreise für die meisten immer noch zu hoch sind.

Derzeit steigen die Mieten in deutschen Städten nur noch so schnell wie die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Das geht aus dem aktuellen Update des vom Kieler Institut für Weltwirtschaft veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex hervor. Im Vergleich zum Vorquartal (Q3/2025 zu Q2/2025) stiegen die Angebotsmieten um 0,5 Prozent. Inflationsbereinigt stagnierten sie. Gegenüber dem Vorjahresquartal stiegen die Mieten nominal um 3,5 Prozent, inflationsbereinigt um 1,2 Prozent. Das ist der niedrigste Jahreszuwachs seit Ende 2021.

Im Quartalsvergleich verlief die Entwicklung in den acht größten deutschen Städten unterschiedlich. Am stärksten stiegen die Mieten in Leipzig (+1,1 Prozent) und Düsseldorf (+0,7 Prozent). In München, Frankfurt a.M. und Köln betrug der Anstieg jeweils 0,5 Prozent, in Stuttgart 0,3 Prozent. Leichte Rückgänge gab es in Hamburg (-0,2 Prozent) und Berlin (-0,3 Prozent).

Das Mietniveau ist stark gespreizt: Mit 22,96 Euro pro Quadratmeter lag München an der Spitze, gefolgt von Frankfurt a.M. mit 17,55 Euro. Das Mittelfeld bilden Stuttgart (16,11 Euro), Berlin (15,82 Euro), Hamburg (15,62 Euro) und Köln (15,21 Euro). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis über alle 37 Städte und Regionen lag bei 14,16 Euro.

Fazit: Der Immobilienmarkt befindet sich in einer „Warteposition“ und benötigt spürbare Impulse, um seinen Stillstand zu überwinden. Für Kaufinteressenten ist der Markt derzeit relativ berechenbar, sodass sie erfolgreich suchen und besonnen handeln können.

Eigenheimbesitzer treiben die Energiewende voran

„Durch die Umsetzung von eNoVA können millionenfache Postsendungen sowie mehrfache Datenerhebungen und Scanprozesse vermieden werden“, sagt Dr. Markus Sikora, Präsident der Bundesnotarkammer.

Das Interesse, selbst aktiv zur Energiewende beizutragen, ist viel größer als allgemein angenommen – und zwar über alle Parteigrenzen hinweg. Vor allem Eigenheimbesitzerinnen undbesitzer sind bereit, privat in Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Elektroautos zu investieren.

Das ist das Ergebnis einer im August 2025 vom Institut für Demoskopie Allensbach im Auftrag der Initiative Klimaneutrales Deutschland (IKND) durchgeführten Umfrage unter mehr als 2.000 selbstnutzenden Hauseigentümerinnen und -eigentümern. Die Umfrage umfasste neun Technologien: Photovoltaik, Wärmepumpe, Elektroauto, Batteriespeicher, Smart Meter, Wallbox, Energiemanagement (HEMS), Solarthermie und Holzpelletheizung.

Eigenheimbesitzer:innen, die bereits klimafreundliche Technologien nutzen, wenden derzeit im Durchschnitt 2,6 der neun abgefragten Technologien an. Die Nutzungs- und Anschaffungspläne sind stabil: Bis 2030 wollen rund zwei Drittel eine Photovoltaikanlage nutzen, jeweils vier von zehn eine Wärmepumpe oder ein Elektroauto. Allerdings ist die Investitionsfähigkeit vor allem bei kleinen und mittleren Einkommen unzureichend.

Trotz des Endes der Ampelkoalition, ihrer Klimaschutzpolitik sowie der zahlreichen Änderungen in der aktuellen Energie- und Verkehrspolitik sind die Menschen weiterhin bereit, privat in klimafreundliche Technologien zu investieren. Bis 2030 liegt das Nutzerpotenzial bei 82 Prozent der Eigenheimbesitzer:innen. „Die Nutzung klimafreundlicher Technologien in privaten Eigenheimen ist mittlerweile weit verbreitet, und weitere erhebliche Potenziale sind zu erkennen“, sagt Dr. Steffen de Sombre, Projektleiter am Institut für Demoskopie Allensbach. Bemerkenswert sei, dass Nutzung und Anschaffungspläne erstaunlicherweise kaum mit den politischen Überzeugungen zusammenhingen.

Befragte mit einem Haushaltsnettoeinkommen unter 2.500 Euro monatlich sind für den Kauf einer Wärmepumpe bereit, 11.000 Euro zu investieren. Befragte mit einem Einkommen von 5.000 Euro und mehr würden fast 21.000 Euro investieren. Bei den Befragten mit niedrigem Einkommen geben 81 Prozent an, staatliche Unterstützung für den Kauf einer Wärmepumpe zu benötigen. Aus Sicht der IKND muss die Politik nun für verlässliche Rahmenbedingungen sorgen. Architektur/Stadtentwicklung/Wohnen

Architektur/Stadtentwicklung/Wohnen

Studie: Der Traum vom Wohnen

Es muss gar kein Schloss sein. Die Wohnträume der Deutschen wirken überwiegend realistisch und vernünftig. Doch Traum und Wirklichkeit liegen zum Teil weit auseinander.

In Zeiten multipler Krisen können Wohnträume die Vision einer besseren Welt ermöglichen. In einer aktuellen Studie hat Interhyp untersucht, welche Sehnsüchte, Ängste und Wünsche rund 1.500 Befragte in Bezug auf Wohnen haben – und was das für den Immobilienmarkt bedeutet.

Das Zuhause wird zunehmend als Schutzraum wahrgenommen. 93 Prozent der Befragten wünschen sich gerade in Krisenzeiten einen sicheren privaten Rückzugsort. 80 Prozent möchten langfristig in ihrem Zuhause bleiben. „Je unüberschaubarer die Außenwelt, desto größer wird das Bedürfnis nach Kontrolle und Selbstwirksamkeit in den eigenen vier Wänden“, sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin bei Interhyp.

Mit 54 Prozent (minus zwei Prozent gegenüber 2024) steht das freistehende Einfamilienhaus weiterhin an der Spitze. Gleichzeitig gewinnen pragmatischere Wohnformen wie die Doppelhaushälfte (plus drei Prozent gegenüber 2024) oder Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (plus fünf Prozent gegenüber 2024) an Bedeutung.

Die Träume werden zunehmend pragmatischer und funktionaler. Der Wunsch nach Veränderung ist groß: 60 Prozent der Befragten wünschen sich eine andere Wohnsituation, die besser zu ihrem Leben passt.

63 Prozent sagen, der Markt sei schwierig und wie festgefroren. 60 Prozent geben an, sich keine andere Immobilie leisten zu können. 55 Prozent bewerten den Wohnraum in Deutschland insgesamt als zu knapp. Der Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor sehr groß. Ein schönes Zuhause steht direkt nach Gesundheit auf Platz zwei der wichtigsten Dinge im Leben.

Zwei Drittel der Mieter möchten gerne im Eigentum leben. Doch die Hürden sind hoch. 75 Prozent nennen niedrigere Immobilienpreise als wichtigste Voraussetzung für einen Kauf, 53 Prozent niedrigere Kreditzinsen.

Finanzieren/Sparen/Vorsorgen

Finanzierung: Zinsen bewegen sich kaum

Nach einer leichten Aufwärtsbewegung im Sommer verharren die Bauzinsen im Herbst mit rund 3,6 Prozent für zehnjährige Darlehen auf gleichbleibendem Niveau. Der Einsatz von mehr Eigenkapital ermöglicht bessere Zinssätze und Konditionen bei der Baufinanzierung.

Rund 83 Prozent der Finanzierungsexperten gehen kurzfristig von einem gleichbleibenden Niveau bei den Bauzinsen aus. Nur knapp 17 Prozent halten steigende Bauzinsen für möglich. Für den Zeitraum von einem halben bis zu einem Jahr sieht die Prognose wie folgt aus: Etwa 67 Prozent der Befragten halten steigende Bauzinsen für möglich, rund 33 Prozent prognostizieren gleichbleibende Bauzinsen.

Die Phase der Leitzinssenkungen scheint vorüber zu sein. Aufwärts gerichtete Konjunktur- und Inflationserwartungen für das nächste Jahr sprechen tendenziell gegen eine weitere geldpolitische Lockerung. Die Bauzinsen bewegen sich seit Anfang September seitwärts. Für Kaufinteressierte ist das eine gute Nachricht, denn Stabilität macht den Markt berechenbarer.

Die Finanzierungsexperten raten Kundinnen und Kunden, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Denn je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der sogenannte Beleihungsauslauf – und desto niedriger sind in der Regel auch der Zinssatz und damit die monatliche Rate.

Der Beleihungsauslauf gibt Auskunft über das Verhältnis von Eigenkapital zu geliehenem Kapital. Aktuell liegt er im Durchschnitt bei 80 Prozent, das heißt, die Menschen bringen etwa 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein. Die durchschnittliche Darlehenssumme beträgt rund 340.000 Euro. Es kann es sich lohnen, über Schenkungen oder zinslose Darlehen von Eltern oder Großeltern nachzudenken, um das Eigenkapital zu erhöhen.

Auch der Immobilienmarkt zeigt sich in den meisten Regionen Deutschlands weiterhin stabil. In den Großstädten ist im Herbst 2024 nur wenig Bewegung zu beobachten. Allerdings zeichnen sich im Jahresrückblick Preissteigerungen ab. Es wäre die falsche Strategie, sich jetzt zurückzulehnen und mit dem Immobilienkauf zu warten. Die momentan stabile Phase eignet sich hervorragend, um nach dem passenden Objekt zu suchen.

Vermieter haftet für die Folgen eines Sturzes bei Eisglätte

Ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, haftet laut einem BGH-Urteil grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte erleidet, wenn die Räum- und Streupflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück nicht eingehalten wurde.

Der Fall: Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus in Solms. Für die Gehwege auf dem Grundstück ist eine GmbH, die einen professionellen Hausmeisterdienst betreibt, im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Winterdienst zuständig. Beim Verlassen des Hauses stürzte die Klägerin auf dem zum Haus führenden Weg, der trotz angekündigter Glatteisbildung nicht vom Eis befreit war. Dabei zog sie sich erhebliche Verletzungen zu.

Das Amtsgericht stimmte einem Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu und wies die weitergehende Klage ab. In der Berufung wies das Landgericht die Klage jedoch insgesamt ab. Es argumentierte, dass die Übertragung der Räum- und Streupflicht im Winter von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen professionellen Hausmeisterdienst dazu führe, dass eine Haftung der beklagten Vermieterin nur noch in Betracht komme, wenn sie ihre Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt habe, was hier nicht ersichtlich war.

Der BGH entschied (BGH, 06.08.2025, VIII ZR 250/23), dass die beklagte Vermieterin aus dem Mietvertrag heraus verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der Wohnung liegenden Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht laut dem Bundesgerichtshof auch dann, wenn der Vermieter – in diesem Fall die Beklagte – nicht (Allein)Eigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Tipp: Die Parteien hätten eine von dieser grundsätzlichen Verteilung der Vertragspflichten abweichende Vereinbarung treffen können. So hätte der Mietvertrag beispielsweise eindeutig festlegen können, dass die Räum- und Streupflicht bei der Mieterin liegt und sie im Haftungsfall deshalb keine vertraglichen Ansprüche gegen die Vermieterin geltend machen kann.

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