AUSGABE: 01 / 2026
DAS KOSTENLOSE MONATLICHE MAGAZIN FÜR DIE IMMO-BRANCHE
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE: • 2026: Das ist neu in der Bauund Immobilienbranche • Heizenergiebedarf bleibt weiterhin stabil • Neues zur Grundsteuer vom Bundesfinanzhof
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Immobilienmarkt / Trends / Politik 2026: Das ist neu in der Bau- und Immobilienbranche Im neuen Jahr gibt es wieder viele neue Regeln zu beachten. Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bringt Veränderungen mit sich, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird verschärft und an
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Wärmepumpen werden höhere Anforderungen gestellt. Die Neuerungen im Einzelnen: Bis Mai 2026 muss die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung strebt daher eine Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an, das einfacher, technologieoffener und flexibler werden soll. Umstritten ist die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll gekürzt werden. Die Einsparung betrifft vor allem die Förderung von Wohngebäuden. Einzelmaßnahmen wie die Dämmung eines Hauses, der Austausch der Fenster oder der Heizung sollen hingegen verstärkt gefördert werden. Auch das altersgerechte und barrierefreie Umbauen von Wohngebäuden soll stärker in den Fokus rücken. Geplant ist zudem ein Förderprogramm für Ladestationen in Mehrparteienhäusern. Der CO2-Preis für das Heizen mit Gas und Öl wird deutlich steigen. Dadurch können sich die Energiekosten um bis zu 1,55 Cent pro Kilowattstunde bei Gas und um bis zu 20,70 Cent pro Liter Öl erhöhen. Für neu installierte Photovoltaik-Anlagen soll es keine feste Einspeisevergütung mehr geben. Stattdessen könnten Alternativen für kleine PV-Anlagen eingeführt werden. Das sogenannte Energy-Sharing soll unter Nachbarn ab Juli 2026 erlaubt sein. Die letzte Übergangsfrist der Bundes-Immissionsschutzverordnung endet. Holzöfen und Kamine, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, sind nur noch erlaubt, wenn sie die vorgeschriebenen Emissionsgrenzwerte einhalten. Schornsteinfeger müssen ab 2026 keine Aufkleber mehr auf älteren Heizungsanlagen anbringen, die deren Energieeffizienzklasse anzeigen. Städte müssen bis Mitte 2026 Wärmepläne vorlegen, die die zukünftige Wärmeversorgung festlegen. Bis Ende 2026 müssen in Immobilien mit zentralen Heizungen Zähler nachgerüstet werden, die nicht fernablesbar sind. Ab 2026 gelten außerdem strengere Lärmgrenzwerte für den Einbau neuer Wärmepumpen.
Architektur / Stadtentwicklung / Wohnen Deutsche Städte zwischen Herausforderung und -Selbstbestimmung Das Städteranking zeigt, in welcher deutschen Stadt es sich gut leben lässt, welche Stadt den meisten Komfort bietet, die beste Infrastruktur hat und das höchste Bildungsangebot bereitstellt. Wie können unsere
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Städte auch in Zukunft ihre hohe Lebensqualität erhalten?
Im Auftrag von WirtschaftsWoche und ImmoScout24 hat das IW Consult alle 71 kreisfreien Städte Deutschlands mit mehr als 100.000 Einwohner:innen verglichen. Das Städteranking bewertet die Städte in den vier Kategorien Arbeitsmarkt, Wirtschaftsstruktur, Immobilienmarkt und Lebensqualität sowie anhand ihrer Entwicklung der letzten fünf Jahre. Die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam steht im Infrastrukturindex ganz oben: Sie hat eine hohe Dichte an Hochschulen (Rang 1), und der Zustand der Brücken, Autobahnen und Bundesstraßen ist vergleichsweise befriedigend (Rang 2). Zudem ist die Dichte an MINTForschungseinrichtungen hoch und die Glasfaserversorgung gut ausgebaut (jeweils Rang 5). Den zweiten Platz belegt Regensburg, das insbesondere in den Bereichen Klima und Bildung gut aufgestellt ist. Ingolstadt komplettiert die Top 3 und landet gleich bei vier Einzelindikatoren an der Spitze, insbesondere bei der digitalen und elektrischen Infrastruktur (Gigabitversorgung von Schulen, Glasfaserausbau und Dichte von Elektrotankstellen). Die drei Schlusslichter im Infrastrukturindex sind Duisburg (Platz 69), Salzgitter (Platz 70) und Hamm (Platz 71). Das Städteranking liefert jedes Jahr neue Ergebnisse. Das liegt an der dynamischen Entwicklung, auf die Städte nur bedingt Einfluss haben. Viele Einflüsse kommen von außen und lassen sich nicht einfach beseitigen. Entscheidend wird sein, wie die Städte die Herausforderungen der Zukunft meistern, denn sie sind Verursacher und Betroffene zugleich. „In den Städten werden die meisten Treibhausgasemissionen durch Wohnen, Mobilität und wirtschaftliche Aktivitäten ausgestoßen. Zugleich sind die Auswirkungen der Klimakrise durch Extremwetter, Hitzeinseln usw. besonders in den Städten spürbar. Andererseits können dort Impulse für neue innovative soziale Praktiken und Technologien entstehen und auch skaliert werden. Städte können hier viel ausrichten“, sagt Prof. Mario Tvrtkovic von der Hochschule Coburg.
Finanzieren / Sparen / Vorsorgen Finanzierung: Stabile Aussichten im neuen Jahr Analysten haben die Hoffnungen auf eine wirtschaftliche Belebung in Deutschland auf das Jahr 2026 verschoben. Doch die Aussichten für die Immobilienbranche sind gar nicht so schlecht. Bei stabilen Zinsen und Immobilienpreisen wollen viele Interessenten jetzt aktiv werden.
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Die „Die Erwartungen auf eine wirtschaftliche Belebung richten sich jetzt auf das neue Jahr“, sagte Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbands gegen Ende des Jahres 2025. Die aktuell eingetrübte wirtschaftliche Lage spiegelt sich auch in den Kreditbedingungen wider. Die Rahmenbedingungen für den privaten Immobilienkauf sind jedoch relativ gut: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins viermal gesenkt, die Baufinanzierungszinsen sind stabil und die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr nur leicht gestiegen. Was bringt das nächste Jahr? Mit welchen Bauzinsen und Immobilienpreisen müssen Finanzierende rechnen? Welche äußeren Einflüsse wirken auf die Zinsentwicklung? Im Jahr 2025 lagen die Topzinsen für eine zehnjährige Baufinanzierung zwischen drei und knapp 3,5 Prozent. Dabei kam es insbesondere im ersten Quartal zu Schwankungen, während in den darauffolgenden Monaten nur minimale Ausschläge zu verzeichnen waren. Im vierten Quartal verharrten die Zinsen nahezu bewegungslos bei rund 3,3 Prozent. Laut Zinsexperten betrachten potenzielle Käuferinnen und Käufer die Entwicklung der diesjährigen Baufinanzierungszinsen als das neue Normal. Die Menschen haben akzeptiert, dass es sich nicht lohnt, auf sinkende Zinsen zu warten. Zudem haben sie erkannt, dass das aktuelle Zinsniveau historisch betrachtet noch immer attraktiv ist. Mit Blick auf das Jahr 2026 ist davon auszugehen, dass sich die Seitwärtsbewegung der vergangenen Monate fortsetzt, allerdings mit einer leichten Aufwärtstendenz zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. Diese Prognose basiert auf den recht stabilen grundlegenden Wirtschaftsdaten. Der Markt erwartet keine größeren Überraschungen, sondern geht von einem leichten Konjunkturaufschwung in der Eurozone und in Deutschland aus. Die Inflation könnte 2026 noch etwas sinken. Auf Basis der aktuellen Indikatoren dürfte für die Europäische Zentralbank derzeit kein unmittelbarer Anlass bestehen, die Leitzinsen zu verändern.
Umwelt / Energie / Technik Heizenergiebedarf bleibt weiterhin stabil
Der Heizenergiebedarf in Deutschland ist stabil. Die Haushalte heizten 2024 ähnlich viel wie im Vorjahr. Während die Preise für Heizenergie
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insgesamt nur langsam stiegen, legten die Preise für Fernwärme im Gegensatz zum Vorjahr überdurchschnittlich stark zu. Für das Gelingen der Wärmewende sind bei der Fernwärme mehr Preistransparenz und eine verlässliche Regulierung notwendig. Von einer Energiekrise kann im Winter 2025/26 nicht mehr die Rede sein. Zwar muss niemand befürchten zu frieren, Heizenergie ist jedoch teuer und bleibt daher ein Thema. Trotz nicht mehr so stark steigender Energiepreise haben die Haushalte in Deutschland ihre in der Energiekrise erzielten Einsparungen weitgehend aufrechterhalten. Der temperaturbereinigte Heizenergieverbrauch blieb im Jahr 2024 nahezu konstant und lag weiterhin rund sieben Prozent unter dem Vorkrisenniveau von 2021, während die CO2-Emissionen im Wohngebäudebestand leicht zurückgingen. Dies geht aus dem neuesten Wärmemonitor des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für Heizenergieträger im Durchschnitt nur noch um rund sechs Prozent – nach 20 Prozent im Vorjahr. Nach dem Auslaufen der Preisbremsen stiegen die Preise für Fernwärme allerdings sehr stark um 27 Prozent – mit Konsequenzen für Haushalte und die Wärmewende. Beim temperaturbereinigten Verbrauch zeigen sich weiterhin deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland. Die ostdeutschen Länder hatten im vergangenen Jahr einen um durchschnittlich knapp 15 Prozent geringeren Heizenergiebedarf, was auf höhere Sanierungsraten zurückzuführen ist. Viele Hauseigentümer sind bereit, ihre Heizungen umzurüsten. Das Potenzial für klimaneutrale Heizungen in deutschen Eigenheimen ist erheblich, wie die Daten des „Monitorings Energiewende im Eigenheim“ der Initiative Klimaneutrales Deutschland (IKND) zeigen. Aktuell besitzen laut Zensus-Daten bereits 25 Prozent der Hausbesitzer:innen in Deutschland eine klimafreundliche Heizung. Laut einer Umfrage von Allensbach planen weitere 40 Prozent eine Anschaffung in den nächsten fünf Jahren, davon 23 Prozent eine Wärmepumpe, 15 Prozent eine Solarthermieanlage und sechs Prozent eine Holzpellet-Heizung.
Ökologie / Nachhaltigkeit / Mobilität ESG im Gebäudesektor- für gutes und gesundes Wohnen! Jeder braucht ein Dach über dem Kopf. Wohnen hat deshalb einen hohen Stellenwert, der jedoch mit anderen Werten kollidieren kann, beispielsweise beim Müllaufkommen, bei der Vermeidung von
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Emissionen oder beim Klimaschutz. Deshalb gibt es die ESG-Regeln. Weltweit ist die Baubranche für rund 40 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Allein der Betrieb von Gebäuden macht 33 Prozent der nationalen Treibhausgase aus. Der Gebäudesektor verursacht mehr als die Hälfte des gesamten Abfallaufkommens (Bau- und Abbruchabfälle) in Deutschland. Es besteht ein großes Potenzial, Materialkreisläufe zu schließen und Abfälle durch effizientere Bauweisen zu vermeiden. ESG steht für Environmental (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung) und bezeichnet einen Rahmen zur Bewertung der Nachhaltigkeit und des ethischen Verhaltens von Unternehmen. Die drei Bereiche umfassen den Einfluss eines Unternehmens auf die Umwelt, seine Beziehungen zu Mitarbeitern, Kunden und Gesellschaft sowie die Qualität seiner Unternehmensführung. Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat nun ihren Nachhaltigkeitsbericht 2025 veröffentlicht. Darin zeigt sie auf, dass die globale Transformation hin zu einer klimaneutralen, ressourcenschonenden und resilienten gebauten Umwelt langsamer voranschreitet als erforderlich. Während einige Regionen Fortschritte verzeichnen, kommt der notwendige Strukturwandel in anderen nahezu zum Erliegen. Obwohl das Bewusstsein für Klimarisiken weltweit steigt, sinkt die Dynamik auf dem Markt für nachhaltige Gebäude. So fällt der RICS Sustainable Building Index (SBI) global von plus 41 auf plus 30 und erreicht damit den niedrigsten Stand seit mehreren Jahren. Zwar verläuft das Nachfragewachstum weiterhin positiv, jedoch deutlich abgeschwächt. Ursachen hierfür sind wirtschaftliche Unsicherheiten, uneinheitliche politische Rahmenbedingungen, gestiegene Baukosten sowie ein Defizit an eindeutigen Richtlinien und Definitionen für nachhaltige Gebäude. Der Bericht basiert auf Einschätzungen von mehr als 3.500 Fachleuten aus 36 Ländern und stützt sich auf die Markterhebungen des Global Commercial Property Monitor (GCPM) und des Global Construction Monitor (GCM).
Kaufen / Verkaufen Gute Aussichten für Immobiliengeschäfte im neuen Jahr Die Kaufpreise für Immobilien steigen langsam wieder – teilweise sogar stärker als die Mieten. Ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf jetzt schon wieder vorbei? Nein, sagt eine Auswertung von Stiftung Warentest. Es gibt enorme Unterschiede, aber noch genug Chancen.
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Für ihre Analyse der Immobilienpreise und Mieten hat die Stiftung Warentest Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) für die sieben größten Städte Deutschlands – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – ausgewertet. Im Fokus standen Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden. 2023 gaben die Immobilienpreise im Schnitt noch um 6,3 Prozent nach, inzwischen sieht die Lage anders aus. Deutschlandweit legten die Preise im dritten Quartal im Jahresvergleich um 3,8 Prozent zu. Die Unterschiede sind jedoch groß: In Köln verteuerten sich Eigentumswohnungen beispielsweise um 5,5 Prozent, in Stuttgart hingegen nur um 1,2 Prozent. „Potenzielle Immobilieninteressenten sollten ihre Kaufentscheidung nicht allzu sehr auf die lange Bank schieben“, rät Heike Nicodemus, Testleiterin bei Finanztest. Noch sei das Preisniveau von 2022 bei den Wohnimmobilien nicht wieder erreicht. „Wer bereit ist, Abstriche bei Lage und Ausstattung zu machen, kann deutlich sparen“, so Nicodemus. In Frankfurt am Main kostet eine neuwertige Wohnung in sehr guter Lage und mit sehr guter Ausstattung beispielsweise durchschnittlich 11.110 Euro pro Quadratmeter, in mittlerer Lage mit mittlerer Ausstattung hingegen weniger als die Hälfte. Der ausführliche Vergleich der sieben größten Städte ist unter www.test.de/immobilienpreise veröffentlicht. Auch die Durchschnittspreise aus dem Jahr 2024 für alle 400 deutschen Kreise und Städte sind online verfügbar. Die Immowelt-Analyse der Angebotspreise von Bestandswohnungen in 80 deutschen Großstädten zeigt: In 63 von 80 Großstädten liegen die Kaufpreise weiterhin unter dem Höchststand vom Sommer 2022: In München zahlen Käufer für eine 75 Quadratmeter große Wohnung aktuell 83.000 Euro weniger als am Höhepunkt des Immobilienbooms. Deutliche Preisrückgänge sind auch in Stuttgart (minus 64.000 Euro), Fürth (minus 47.000 Euro) und Hamburg (minus 43.000 Euro) zu verzeichnen.
Rechte / Gesetz Neues zur Grundsteuer vom Bundesfinanzhof
Die Grundsteuer nach neuem Recht wurde erstmals ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Zuvor mussten alle Grundstücke in Deutschland neu
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bewertet werden, was mit großem Aufwand und unter direkter Beteiligung aller Immobilieneigentümer geschah. Die Art der Umsetzung rief heftige Kontroversen hervor. Jetzt liegt das Urteil des Bundesfinanzhofs vor.
Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Steuer auf Grundeigentum in Deutschland. Sie ist vom Eigentümer zu zahlen und kann auf die Mieter:innen umgelegt werden. Die Grundsteuer ist eine bedeutende Einnahmequelle der Kommunen. Aufgrund erheblicher Bedenken gegen das neue Verfahren sind derzeit Klagen bei verschiedenen Gerichten anhängig. In den Grundsteuerverfahren hat der Bundesfinanzhof (BFH) das Bundesmodell vollumfänglich bestätigt und die Klagen abgewiesen. Damit bleiben die umstrittenen Bewertungsregeln und die auf ihrer Grundlage erlassenen Bescheide vorerst rechtlich bestehen, wie Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) mitteilen. Beide Verbände kündigten daraufhin an, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen. „Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben“, kündigt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, an. BdSt-Präsident Reiner Holznagel betont: „Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung. Wenn der Bundesfinanzhof (BFH) hier keine Grenzen setzt, sollte das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist. Darum werden wir gemeinsam Verfassungsbeschwerde einlegen.“ Die Verbände verweisen auf erhebliche Mehrbelastungen in zahlreichen Städten und Gemeinden, obwohl die Reform politisch als aufkommensneutral angekündigt worden war. Zugleich kritisieren sie die starke Abhängigkeit von Bodenrichtwerten und pauschalierten Nettokaltmieten, die insbesondere Objekte in gefragten Lagen massiv verteuern.
Anlage / Vermögen Geringes Eigenkapital bremst Eigentumsbildung mit Immobilien Die Generation der Millennials muss heute doppelt so lange sparen wie die Generation der Babyboomer damals, um ein eigenes Haus oder
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eine Wohnung zu erwerben. Ursachen dafür sind der massiv gestiegene Eigenkapitalbedarf und die deutlichen Erhöhungen bei den Grunderwerbsteuern. Das geht aus einer GREIX-Auswertung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft hervor. Ein Generationenvergleich zeigt, dass sich der erforderliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienerwerb seit 1980 ungefähr verdoppelt hat. In ihrer Auswertung haben die Forscher Immobilienpreise, Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Kaufnebenkosten von 1980 bis 2024 berücksichtigt. Den kompletten Bericht finden Sie unter www.kielinstitut.de: „(H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim“. In den 1980er-Jahren reichte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Durchschnitt etwa das 1,7-Fache des Jahreseinkommens, heute sind mehr als das Dreifache nötig. Bei Einfamilienhäusern waren in der Hochphase des Immobilienbooms sogar das Siebenfache des Jahreshaushaltseinkommens als Eigenkapital für eine Finanzierung nötig, aktuell liegt der Wert bei mehr als dem Fünffachen. „Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssen Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen“, sagt Jonas Zdrzalek, Mitautor und Projektleiter des GREIX am Kieler Institut. Die laufenden Kreditbelastungen sind heute trotz stark gestiegener Immobilienpreise nicht signifikant höher als in den 80er-Jahren, da sinkende Zinsen einen Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass aufgrund des gestiegenen Eigenkapitalbedarfs immer mehr Menschen auf familiäre Transfers wie Schenkungen und Erbschaften angewiesen sind, um ein Eigenheim zu erwerben. Sie sehen darin nicht nur ein Problem des Wohnungsmarkts, sondern auch eine Herausforderung für soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit. Sie plädieren für eine grundlegende Reform der Immobilienförderung. Entscheidend sei es, die Einstiegshürden zu senken, beispielsweise durch eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer.
R.E. Immo GmbH Im Grund 1 71397 Leutenbach Telefon: Telefax: E-Mail: Web:
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Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer) Registereintrag: Eintragung im Handelsregister. Registergericht: Amtsgericht Stuttgart Registernummer: HRB 261818 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145