R.E. Immo - Februar 2026 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• Eingefrorener Mietmarkt erzeugt Unbeweglichkeit
• Aktuelles Wohnungsdefizit auf Rekordhoch
• Der Kälte im Winter richtig begegnen
Eingefrorener Mietmarkt erzeugt Unbeweglichkeit
Der Wohnungsbestand in Deutschland ist auf einen Tiefststand zusammengeschrumpft.
Wohnungssuchende haben es aktuell schwer. Das klassische Angebot geht zurück, die Preise steigen und die Konditionen werden über immer mehr befristete Verträge oder möblierte Angebote härter
Die Studie „Sozialer Wohn-Monitor 2026“ des Pestel-Instituts rückt den Wohnungsmangel in den Fokus und benennt die Verlierer: Auszubildende, Studierende und immer mehr ältere Menschen mit Armutsrenten.
Das ImmoScout24-WohnBarometer für das vierte Quartal 2025 zeigt, dass die Angebotsmieten weiter steigen, während die Nachfrage zurückgeht. Insbesondere Haushalte mit niedrigem Einkommen suchen weniger intensiv nach einer neuen Wohnung. Im Vergleich zum Vorquartal sinkt das Interesse in den acht Metropolen um 16 Prozent, in kreisfreien Städten um 23 Prozent, im Umland der Metropolen um 17 Prozent und im ländlichen Raum um 20 Prozent. Auch in den Vorjahren sank die Nachfrage jeweils im vierten Quartal, allerdings nur um drei bis 13 Prozent.
Der GREIX-Mietpreisindex kommt zu ähnlichen Ergebnissen: Demnach stiegen die Angebotsmieten in deutschen Städten zum Jahresende 2025 schneller als die allgemeine Teuerung. Im Quartalsvergleich stiegen die Mieten im bundesweiten Durchschnitt um 1,0 Prozent, im Jahresvergleich sogar um 4,5 Prozent. Die Anzahl der Wohnungsinserate ging deutlich zurück. Der Anteil befristeter und möblierter Mietangebote erreichte ein Rekordniveau. Bundesweit entfielen im Jahr 2025 inzwischen mehr als 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment, also mehr als jedes sechste. In den acht größten Städten lag der Anteil bei rund einem Viertel und in München sogar bei rund einem Drittel.
Die vom Bundesbauministerium und dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Auftrag gegebene Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) bestätigt die Zahlen im Wesentlichen. Betroffen sind vor allem Großstädte, in denen die Mietpreisbremse gilt. Die Forscher sehen einen Zusammenhang mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 sowie eine gezielte Verlagerung von Wohnungsangeboten in ein weniger stark reguliertes beziehungsweise intransparentes Marktsegment.
„Sage mir, wo du wohnst, und ich sage dir, wer du bist.” Kennen Sie diese Redewendung? Und können Sie den Orten in Ihrer Umgebung bestimmte Eigenschaften zuordnen? Dass Sie damit richtig liegen könnten, bestätigt jetzt sogar eine Studie. So hängen beispielsweise die Bildungschancen in Deutschland vom Wohnort ab
In Deutschland hängen Bildungschancen von vielen Faktoren ab, beispielsweise vom Geschlecht, vom familiären Hintergrund oder von der sozialen und ethnischen Herkunft. Doch auch das Wohnumfeld kann die Bildungsmöglichkeiten einer Person auf vielfältige Weise beeinflussen und darüber entscheiden, wie sie diese wahrnimmt. Dies wirkt sich wiederum auf den Arbeitsmarkterfolg, das Einkommen oder die Gesundheit eines Menschen aus. So sind mit der sozialen Lage eines Wohnviertels beispielsweise unterschiedliche Bildungschancen für Schülerinnen und Schüler verbunden.
Mithilfe einer neuen Methode können Regionaldaten mit dem Datenangebot des Nationalen Bildungspanels (NEPS) verknüpft werden. Dadurch können die Auswirkungen des Wohnumfelds auf Bildungschancen untersucht werden. Ein einheitliches Geodaten-Raster macht das möglich.
Aus diesem Grund haben Bund und Länder das sogenannte Startchancen-Programm beschlossen, das seit dem Schuljahr 2024/25 Schulen in besonders benachteiligten Vierteln unterstützen soll. Mithilfe der NEPS-Daten lässt sich untersuchen, ob die soziale Lage der Wohnviertel die Kompetenzen und Bildungswege der Kinder beeinflusst. Mithilfe der neuen Verknüpfungsmöglichkeit können auch die Folgen von Nähe oder Distanz zu bestimmten Arten von Bildungseinrichtungen analysiert werden.
Doch auch ohne aufwändige Studien wissen die meisten Menschen, an welchen Orten ihres Umfelds das Wohnen angenehm ist und wo sie lieber nicht einziehen möchten. Nicht jedem ist jedoch bewusst, wie sich der eigene Wohnort auf viele Lebensbereiche auswirkt – auf Gesundheit, Einkommen, den Erfolg der Kinder, den Freundeskreis und die Lebensqualität.
Fazit: Man sollte sich daher von Zeit zu Zeit überlegen, ob man noch am richtigen Ort lebt und ob ein Umzug die Lebenschancen nicht deutlich verbessern könnte.
Fachleute gehen für das laufende Jahr von einem gleichbleibenden Zinsniveau aus. Zum Jahresstart lagen die Bauzinsen nahe der VierProzent-Marke. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise wieder bezahlbarer geworden.
Nach einer Phase der Stabilisierung im vergangenen Jahr sehen sich Kaufinteressierte seit Ende 2025 mit steigenden Konditionen konfrontiert. „Wir haben zuletzt eine spürbare Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen gesehen, die aktuell im Schnitt bei rund 3,8 Prozent für 10jährige Darlehen liegen“, erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. „Das bedeutet für unsere Kundinnen und Kunden höhere Monatsraten. Gleichzeitig ist die Leistbarkeit von Immobilien in den vergangenen Jahren gestiegen. Die Immobilienpreise steigen zwar, liegen aber noch immer unter ihren Spitzenwerten, und die Reallöhne sind gestiegen. Trotz des jüngsten Zinsanstiegs sind wir von einem Niveau deutlich über vier Prozent, wie wir es vor geraumer Zeit erlebt haben, nach wie vor entfernt.“
Die jüngste Ausgabe des Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt die gestiegene Erschwinglichkeit. Dieses Mal wurde die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen untersucht. Mit aktuell 128 Punkten liegt der Index über der Schwelle von 100 Punkten und damit deutlich im erschwinglichen Bereich. Im bundesweiten Durchschnitt benötigten die untersuchten Modellhaushalte 29 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung. Zum Vergleich: Im Oktober 2023 lag der Indexwert noch bei 118 Punkten. Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 Prozent des Einkommens in die Rate fließen. Dies ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher, während Werte unter 100 die genannte Schwelle übersteigen.
Die durchschnittliche Darlehenssumme, die sich Kreditnehmende bei einer Bank leihen, stieg im Dezember auf 282.829 Euro. Das sind über 5.000 Euro mehr als im November und der höchste Wert seit Januar 2022. Umstände, die die Darlehenssumme in die Höhe treiben, können vielfältig sein. Beispielsweise wird weniger Eigenkapital eingesetzt oder Kaufinteressierte nehmen mehr Fremdkapital auf. Fest steht, dass die Immobilienpreise vielerorts, insbesondere in Metropolregionen, bereits das zweite Jahr in Folge wieder ansteigen.
In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen, darunter vor allem bezahlbare und Sozialwohnungen. Um dieses Defizit bis 2030 abzubauen, müssten jährlich rund 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Damit ist in den kommenden Jahren aber kaum zu rechnen
Im November 2025 wurden 20.100 Wohnungen zum Bau genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 12,5 Prozent mehr als im November 2024. Im Zeitraum von Januar bis November 2025 wurden in Deutschland 215.500 Wohnungen in neuen sowie bereits bestehenden Gebäuden genehmigt. Das waren 11,3 Prozent oder 21.900 Wohnungen mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dabei stieg die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 17,0 Prozent und für Mehrfamilienhäuser, der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, um 13,5 Prozent.
Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen bewertet die Zahlen mit Vorsicht. „Der Wohnungsbau liegt weit hinter dem zurück, was nötig wäre, um in unserem Land für eine Entlastung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen. Und genehmigt ist eben nicht gebaut. Die Baustarts sind die entscheidende Kennzahl: Erste Analysen zeigen uns, dass die Baustarts noch nicht anziehen“, betont BFW-Präsident Dirk Salewski.
Nur mit bezahlbaren und praktikablen Standards kann der Wohnungsbau sein volles Potenzial entfalten und den Wohnungsmarkt entlasten. Fachleute sind sich einig: Der Gebäudetyp E bietet neue Chancen und muss das neue Normal werden.
„Die Zahlen sind ermutigend – aber sie dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir weiterhin dringend strukturelle Erleichterungen brauchen“, erklärt ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan. Stabile Wachstumszahlen würden nur mit pragmatischen Reformen erreicht, beispielsweise beim Gebäudetyp E oder bei der Novelle des BauGB. „Der Gebäudetyp E muss als klar definierter, kostenoptimierter Basisstandard ausgestaltet werden – nicht als kompliziertes Sondermodell mit zusätzlichen Haftungsrisiken“, so Özkan. Gleichzeitig fordert der ZIA eine mutige Novellierung des Baugesetzbuchs, die Wohnungsbau erleichtert, Verfahren digitalisiert und Vorschriften entschlackt.
Der Winter bietet viele Möglichkeiten für Sport und Freizeit, bringt aber auch Herausforderungen mit sich. Gefahren entstehen beispielsweise, wenn der Strom ausfällt oder meterhoher Schnee beseitigt werden muss. Hier einige Tipps, um Folgeschäden durch Kälte zu vermeiden
Angesichts des Stromausfalls in Berlin und der Kältewelle in Deutschland warnt der VDI vor Schäden durch einfrierende Heizungs- und Trinkwasserleitungen. Gefährdet sind dabei nicht nur technische Anlagen, sondern vor allem Häuser und Wohnungen von Privatpersonen. Wenn Wasser beispielsweise aufgrund eines Stromausfalls oder längerer Abwesenheit der Bewohner in den Leitungen steht und gefriert, dehnt es sich aus und kann die Rohre zum Bersten bringen. Dies bleibt zunächst unbemerkt, da kein Wasser austritt, solange der Frost anhält. Beim Wiederauftauen können dann jedoch schwere Wasserschäden entstehen.
Wenn ein Haus während einer Frostperiode nicht beheizt wird und kein Trinkwasser entnommen wird, informieren Sie unverzüglich Ihren Sachversicherer und halten Sie sich an das von ihm vorgegebene Vorgehen. Es empfiehlt sich außerdem, die Trinkwasserinstallation abzusperren. Das verhindert zwar nicht den Rohrbruch, begrenzt aber die austretende Wassermenge. Wenn möglich, sollten die Leitungen entleert werden. Die Außerbetriebnahme und Wiederinbetriebnahme von Trinkwasserinstallationen sollte fachgerecht erfolgen. Bei Verdacht auf eingefrorene Leitungen sollten Sie den Hauptabsperrhahn schließen und die Entnahmestellen öffnen, damit der Überdruck in den Leitungen kontrolliert abgebaut werden kann.
Zwar sorgt es für Winterstimmung, wenn Gehwege und Einfahrten unter einer dicken weißen Decke verschwinden, doch gleichzeitig erhöht sich auch die Unfallgefahr. Der TÜV-Verband gibt Tipps, wie das Schneeräumen rund ums Haus kraftschonend und sicher gelingt. Schneeräumen kann Schwerstarbeit sein, die Rücken, Schultern und das Herz-Kreislauf-System belastet. Wer unachtsam arbeitet, riskiert im schlimmsten Fall Verletzungen. Sicherer und schonender wird die Arbeit, wenn die richtigen Geräte zum Einsatz kommen. Auch die richtige Kleidung trägt wesentlich dazu bei, den Winterdienst sicher zu bewältigen. Zur Ausrüstung sollte neben einer warmen Jacke noch weiteres Zubehör gehören. Schuhe mit griffigem Profil geben auf glatten Flächen Halt und verringern die Rutschgefahr spürbar. Handschuhe schützen nicht nur vor Kälte, sondern sorgen auch für einen sicheren Griff.
Im vorigen Jahr hat Deutschland eine der größten steuerlichen Neubewertungen von Immobilien seiner Geschichte erlebt: Die reformierte Grundsteuer ist in Kraft getreten. Nun stehen eine Reihe gerichtlicher Verfahren an, um Ungereimtheiten zu klären.
Um die Reform umzusetzen, mussten zuvor sämtliche Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Alle Immobilieneigentümer waren in das mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbundene Verfahren eingebunden. Die Umsetzung der Reform stieß von Beginn an auf breite Kritik.
Die Grundsteuer ist eine Abgabe auf Grundbesitz, die zwar von den Eigentümer:innen entrichtet wird, in der Praxis jedoch häufig auf die Mieter:innen umgelegt wird. Für Städte und Gemeinden ist sie eine der wichtigsten Einnahmequellen. In mehreren Verfahren hat der Bundesfinanzhof das sogenannte Bundesmodell zur Grundsteuer inzwischen bestätigt. Die Verbände Haus & Grund Deutschland und Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) reagierten mit deutlicher Kritik und kündigten an, eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen. Die neue Grundsteuer sei für viele Betroffene unübersichtlicher, kostspieliger und sozial unausgewogen.
Vor dem Finanzgericht Düsseldorf (Az. 11 K 2040/24 Gr, BG) wurde über den anzuwendenden Bodenrichtwert für ein Flurstück im Außenbereich, das privat als Grünfläche und zur Hühnerhaltung genutzt wird, entschieden. Die Eigentümer klagten gegen den festgesetzten Grundsteuerwert für ihr 1.020 m² großes, unbebautes Grundstück. Das Finanzamt setzte einen Wert von 90 Euro pro Quadratmeter für „baureifes Land“ an und ermittelte einen Grundsteuerwert von 91.800 Euro. Die Kläger argumentierten, ihr Grundstück sei kein Bauland, da Bauanfragen mehrfach abgelehnt wurden und es laut Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Sie forderten die Anwendung des deutlich niedrigeren Bodenrichtwerts für landwirtschaftliche Flächen von 5,50 Euro pro Quadratmeter.
Das Gericht gab den Klägern vollständig Recht. Es stellte klar, dass für die Einordnung eines Grundstücks als „Fläche der Land- und Forstwirtschaft“ allein dessen Nutzbarkeit für diese Zwecke maßgeblich ist.
Informationsbedarf bei Sanierung des Eigenheims groß
Immobilieneigentümer:innen fällt es derzeit schwer, sich einen Überblick zum Thema energetische Gebäudesanierung zu verschaffen. Insbesondere bei Heizungstechnologien, Förderbedingungen und gesetzlichen Verpflichtungen bestehen große Informationsdefizite
Um den Defiziten entgegenzuwirken hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) das Forschungsprojekt „Building Dialogue“ auf den Weg gebracht. Das Projektteam am Reiner-Lemoine-Institut hat einen Wegweiser entwickelt, mit dem sich Hauseigentümer:innen ohne Vorwissen unabhängig im Internet informieren können: building-dialogue.rl-institut.de.
Ob neue Heizung, neues Dach oder Wärmedämmung – bei der energetischen Sanierung von Wohngebäuden gibt es viele Maßnahmen und jeweils passende Förderprogramme. „Wir haben festgestellt, dass fehlende Orientierung für passende Sanierungsmaßnahmen, Unsicherheiten wegen finanzieller Belastung und die technische Akzeptanz, zum Beispiel von neuen Technologien wie Wärmepumpen, als zentrale Hinderungsgründe für Sanierungsmaßnahmen wirken“, sagt Marie-Claire Gering, wissenschaftliche Mitarbeiterin und Projektleiterin am Reiner-Lemoine-Institut.
Auf Grundlage dieser Erkenntnisse wurde ein Online-Wegweiser entwickelt. Er bietet Nutzenden eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur energetischen Sanierung und liefert leicht verständliche Informationen zu den Themen Modernisierungsmöglichkeiten, Heizungswechsel, Förderprogramme und Rechtliches. Mithilfe des „Wegweisers“ können der Ausgangszustand eines Gebäudes sowie der individuelle Sanierungsbedarf eingeschätzt werden. Es vermittelt leicht verständliches Wissen zur energetischen Gebäudesanierung und stellt kostenlose Beratungsangebote sowie weitere Tools vor.
Die Wissenschaftler haben den Bedarf unterschiedlicher Gruppen analysiert: Während professionelle Akteure wie Wohnungsunternehmen und Energieberatende über umfassende Kenntnisse und Ressourcen verfügen, bestehen bei privaten Eigentümern, Eigentümerinnen und WEGs Defizite. Die Analyse macht das Bedürfnis dieser Gruppen nach verständlichen und praxisnahen Informationen deutlich. Dabei stehen Fragen zum Budget, zu Technologien und zur Integration regionaler Besonderheiten im Vordergrund.
Nach Jahrzehnten kontinuierlich wachsender Wohnflächen deutet sich
eine historische Trendwende an. Erstmals seit Beginn der Erhebungen stagniert die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland und wird in den kommenden Jahren voraussichtlich sinken
Seit 1965 ist die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland um mehr als ein Drittel von 69 auf 94 Quadratmeter gewachsen. Parallel dazu hat sich die Wohnfläche pro Person von knapp 20 auf gut 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Seit etwa 2005 werden Neubauwohnungen jedoch wieder kleiner, was sich auch im Bestand bemerkbar machen wird. Bis 2050 dürfte die durchschnittliche Wohnung etwa sechs Quadratmeter kleiner sein als heute. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).
„Über Jahrzehnte haben steigende Einkommen und der Wunsch nach mehr Komfort dazu geführt, dass unsere Wohnungen immer größer wurden“, erklärt DIW-Immobilienexperte Kholodilin. „Doch die Wachstumsphase scheint vorbei. Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiert einen strukturellen Wandel auf dem gesamten Wohnungsmarkt.“
Laut den Studienautoren sind zwei zentrale Faktoren für diesen Rückgang verantwortlich: kleinere Haushalte und steigende Immobilienpreise. Als Haupttreiber gilt die demografische Entwicklung: Der Anteil der Einpersonenhaushalte hat sich in Deutschland seit den 1960er Jahren auf 41 Prozent verdoppelt – in Großstädten wie Berlin oder München liegt er sogar bei rund 50 Prozent. Auch der starke Anstieg der Immobilienpreise seit 2010 verschärft diese Entwicklung. Viele können sich größere Wohnungen nicht mehr leisten und für Bauträger sind kleine Wohnungen wiederum wirtschaftlich attraktiver.
Obwohl die durchschnittliche Haushaltsgröße in den vergangenen Jahrzehnten geschrumpft ist, dominieren im Wohnungsbestand weiterhin große Wohnungen. Der Wohnungsmarkt steht vor einer Anpassung. „Wenn neue Wohnungen kleiner werden, ist dies kein Rückschritt, sondern eine notwendige Anpassung an gesellschaftliche Realitäten“, betont Studienautor Sebastian Kohl. „Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und sie sind ein Schlüssel, um den großen Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.“
