AUSGABE: 12 / 2025
DAS KOSTENLOSE MONATLICHE MAGAZIN FÜR DIE IMMO-BRANCHE
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE: • „Bau-Turbo“ muss sich jetzt In der Praxis bewähren • Traum und Wirklichkeit: Wohnen in Deutschland • Richtig lüften und heizen bei Kälte • Gebäudetyp E: Einfach bauen – in jeder Hinsicht NOCH MEHR THEMEN FINDEN SIE IN UNSEREM NEWSROOM AUF RE-IMMO.DE/NEWSROOM
Immobilienmarkt / Trends / Politik „Bau-Turbo“ muss sich jetzt in der Praxis bewähren Die Kräne sollen sich wieder drehen. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung – besser bekannt als „Bau-Turbo“ – will der Gesetzgeber die Planungs-
Foto 1 © Ulrike Mai, Pixabay
und Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau vereinfachen und beschleunigen. Jetzt kommt es auf die Umsetzung an. Das Gesetz sieht befristete Erleichterungen vor und verlängert zugleich bestehende Schutzmaßnahmen für den Mietwohnungsmarkt. Künftig können Gemeinden in Gebieten mit bestehendem Bebauungsplan Bauvorhaben abweichend von den bisherigen Festsetzungen zulassen, sofern diese dem Wohnungsbau dienen (§ 31 Abs. 3 BauGB). Eine vorherige Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes ist dafür nicht mehr erforderlich, entscheidend ist die Zustimmung der Gemeinde. Auch in bebauten Innenbereichen ohne bestehenden Bebauungsplan können Gemeinden künftig Ausnahmen zulassen. Wenn die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude der Schaffung oder Wiederherstellung von Wohnraum dient, kann vom bisherigen Einfügungsgebot abgesehen werden. Selbst bei der erstmaligen Errichtung von Wohngebäuden sind Befreiungen möglich. Dabei müssen nachbarliche Interessen berücksichtigt werden und das Vorhaben muss mit öffentlichen Belangen vereinbar sein. Ein besonders weitreichendes Instrument ist der neu eingeführte § 246e BauGB. Bis Ende 2030 können Gemeinden abweichend von den Vorschriften des Baugesetzbuchs Bauvorhaben zulassen, die der Schaffung oder Wiederherstellung von Wohnraum dienen, beispielsweise durch Neubauten, Sanierungen oder Nutzungsänderungen. Sogar im Außenbereich kann künftig unter bestimmten Voraussetzungen Wohnungsbau ermöglicht werden, was bislang nur für privilegierte Vorhaben zulässig war. Sven Häberer, Fachanwalt bei der Kanzlei Müller Radack Schultz, kommentiert: „Die Fülle an Regelungen, die das Ziel des Wohnungsbaus und den Erhalt bestehenden Wohnraums verfolgen, ist erfrischend.“ Allerdings könnten unklare Formulierungen wie „unter Würdigung nachbarlicher Interessen“ oder „Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen“ – wie schon in der Vergangenheit – für die Einschränkung von Bauwünschen genutzt werden.
Architektur / Stadtentwicklung / Wohnen Traum und Wirklichkeit: Wohnen in Deutschland Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Deutschland tief verankert. Doch nur 45 Prozent der Bevölkerung sind Immobilieneigentümer. Hätten die Bewohner Deutschlands die freie Wahl, würden drei Viertel
Foto 2 © pasja1000, Pixabay
von ihnen gerne in den eigenen vier Wänden wohnen. Laut Studie „Wohnen in Deutschland 2025“ des IW-Instituts im Auftrag des Verbands der SpardaBanken besteht somit ein Potenzial von 20,6 Millionen Einwohnern, die vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung träumen, aber zur Miete wohnen. Die Bevölkerung sieht auch die Politik in der Pflicht: 69 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass die Beschleunigung von Genehmigungsprozessen Potenzial birgt. Für 54 Prozent wäre die Abschaffung der Grunderwerbsteuer eine willkommene Maßnahme. Grundsätzlich würden 67 Prozent der Mieter mit Erwerbsplänen auch eine sanierungsbedürftige Wohnimmobilie kaufen. Seit 2012 sind in allen Regionen Deutschlands Preissteigerungen zu verzeichnen – je stärker eine Region gewachsen ist, desto höher fallen die Preissteigerungen aus. Jüngere Menschen zieht es in der Regel in Städte und Metropolen, was zu deutlichen Wanderungsgewinnen bei den 18- bis unter 30-Jährigen führt. Familien hingegen ziehen verstärkt in das günstigere Umland und pendeln zu ihren Arbeitsplätzen. Insgesamt pendeln täglich fast 2,6 Millionen Menschen in die sieben Metropolen. Das hat deutliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise, was wiederum Konsequenzen für die Wirtschaft hat. In vier der sieben Metropolen sind die Immobilienpreise im Umland in den letzten fünf Jahren durchschnittlich stärker gestiegen als in den Metropolen selbst. Es würde sich lohnen, Menschen dabei zu unterstützen, ihren Traum zu verwirklichen. Denn 98 Prozent der Immobilieneigentümer sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Die Analyse des Wohnimmobilienmarktes „Wohnen in Deutschland 2025“ konzentriert sich auf Metropolen und deren Umland und enthält Aussagen zur Erschwinglichkeit der einzelnen Regionen. Ergänzt wird die Studie durch die Ergebnisse einer repräsentativen Bevölkerungsbefragung zu den Wohnpräferenzen der Deutschen. Das zugehörige Online-Tool ist unter www.sparda-wohnen2025.de verfügbar.
Ökologie / Nachhaltigkeit / Mobilität Das Einfamilienhaus ist kein Auslaufmodell Das Einfamilienhaus ist nach wie vor die beliebteste Wohnform in Deutschland, wird aber zugleich als ökologisch problematisch und
Foto 3 © Lisaphotos195, Pixabay
unzeitgemäß kritisiert. Diese Kritik lässt sich jedoch nicht grundsätzlich bestätigen. Der vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. findet, dass die Argumente gegen das Einfamilienhaus viel zu pauschal sind, und plädiert für eine differenzierte Neubewertung des Einfamilienhauses. Denn das Einfamilienhaus kann und sollte ein wichtiger Bestandteil einer zeitgemäßen Stadtentwicklung sein. „Wir wollen das Einfamilienhaus aus der Rumpelkammer der stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Diskussion herausholen. Denn ordentlich fit gemacht, hat es Potenzial für die Zukunft,“ sagt Bernhard Faller, Bereichsleiter des Forums des vhw e. V. Einfamilienhäuser sind nach wie vor ein Wohnideal, nicht nur für Familien. Sie tragen zur Vermögensbildung und Alterssicherung bei, leisten einen Beitrag zur sozialen Wohnungsversorgung, sind in ihrer Klimabilanz nicht deutlich schlechter als gleich große Wohnungen und lassen sich in eine flächensparende Siedlungsentwicklung integrieren. Eine differenzierte Debatte über das Einfamilienhaus in Deutschland könnte dabei helfen, neue Aspekte im Städtebau zu berücksichtigen. Es gilt, die Potenziale des Bestands von rund 13 Millionen Einfamilienhäusern durch bessere planungs- und bauordnungsrechtliche Rahmenbedingungen auszuschöpfen. Andererseits gibt es nach wie vor gute Gründe, den Neubau von Einfamilienhäusern als städtebauliche und wohnungspolitische Aufgabe aktiv anzugehen. In Zukunft gelte es, die Potenziale des Einfamilienhausbestands verstärkt zu nutzen und im Neubau mit dem kompakten Stadthaus die Anforderungen einer zeitgemäßen Stadtentwicklung zu erfüllen. Grundlage für diese Positionen ist die hauseigene Forschung des vhw, darunter zwei jüngst veröffentlichte Studien, die sich mit den Potenzialen im Einfamilienhausbestand befassen, insbesondere mit Blick auf eine flächensparende Nutzung. Ausgewählte Ergebnisse sind auf vhw.de/Einfamilienhaus zusammengefasst.
Kaufen / Verkaufen Immobilienkauf: Optimistisch ins Jahr 2026 Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie schon länger plant, sollte diesen Wunsch jetzt nicht noch weiter aufschieben. Der Immobilienmarkt ist derzeit so berechenbar wie schon lange nicht
Foto 4 © Mohamed Hassan, Pixabay
mehr. Die Bauzinsen sind relativ stabil und die Immobilienpreise steigen nur mäßig. Eine aktuelle Umfrage von Goldberger Market Analytics unter 535 Immobilieneigentümer:innen hat ergeben, dass 55 Prozent der Befragten das Jahr 2026 als guten Verkaufszeitpunkt einschätzen. Drei Viertel von ihnen würden anderen den Kauf empfehlen. Bemerkenswert ist der Optimismus für das Jahr 2026: 71 Prozent der unter 30-Jährigen sehen gute Verkaufschancen, vor allem in urbanen Lagen. Insgesamt zeigen sich große Unterschiede zwischen den Generationen: Während 46 Prozent der unter 30-jährigen Eigentümer:innen eine erworbene Immobilie eher vermieten würden, sind es bei den 60- bis 69-Jährigen nur 14 Prozent. 36 Prozent der Verkäufer:innen würden den Verkaufserlös wieder in Immobilien investieren. Während jüngere Menschen die Immobilie als langfristige Einnahmequelle nutzen möchten, streben ältere Menschen häufiger nach Liquidität, um beispielsweise ihre Lebenshaltungskosten zu decken oder Vermögen zu vererben. Auch zwischen Großstadt und Land gibt es erhebliche Unterschiede bei Verkaufsplänen und Zukunftserwartungen. Eigentümer:innen in der Großstadt planen deutlich häufiger einen Verkauf. Auf die Frage, ob sich derzeit Vermieten oder Verkaufen mehr lohne, antworten 37 Prozent aller Eigentümer:innen mit Verkauf und 28 Prozent mit Vermietung. Mehr als die Hälfte der Eigentümer:innen (55 Prozent) sieht das kommende Jahr als „eher guten“ oder „sehr guten“ Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf. Die Befragten begründen ihre positive Einschätzung vor allem mit guten Preisen (49 Prozent), einer großen Nachfrage in der jeweiligen Region (48 Prozent) und dem guten Zustand der Immobilie (38 Prozent). Auch regional fallen die Erwartungen unterschiedlich aus: 66 Prozent der Eigentümer aus Großstädten bewerten das Jahr 2026 als guten Verkaufszeitpunkt, in Mittelstädten sind es 53 Prozent und auf dem Land 49 Prozent.
Architektur / Stadtentwicklung / Wohnen Neuer Pragmatismus: Wohnen, „Durch die Umsetzung vonbezahlbar eNoVA können millionenfache wo Wohnenraum ist Postsendungen sowie mehrfache Datenerhebungen un
Wohnraum ist knapp – zumindest dort, wo er am dringendsten benötigt wird: in den wirtschaftlich starken Metropolen. Doch ein neuer Pragmatismus macht Mut. Viele Menschen weichen in
Foto 5 © Harry Currens, Pixabay
Regionen aus, in denen Wohnen noch bezahlbar ist. Die Folgen des Wohnungsmangels sind Verdrängungsprozesse, Wanderungsbewegungen und Suburbanisierung. Seit Jahren führen Mietpreissteigerungen in den Ballungszentren zu Wanderungsverlusten – vor allem junger Familien – an die Umlandgemeinden. Wohnungsbedarf entsteht insbesondere in biografischen Umbruchsituationen, beispielsweise am Ausbildungsbeginn, bei Familiengründung, beim Arbeitsplatzwechsel oder beim Übergang in den Ruhestand. Je höher der Druck im Zentrum, desto stärker dehnt sich laut dem Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) die Binnenwanderung in die Peripherie aus. Das Ausweichen an den Rand wird oft als Traum vom Eigenheim oder vom Leben im Grünen dargestellt, bemängelt das Difu. Je nach lokaler Situation können neue Einwohner:innen jedoch dazu beitragen, Zentren zu beleben und die Auslastung der Infrastruktur zu sichern. Die Realität des Wohnens in Deutschland lässt jungen Menschen oft keine Wahl. Es ist eine Herausforderung, den eigenen Wohnbedarf und die Wohnwünsche unter den realen Bedingungen des Marktes miteinander in Einklang zu bringen. Auf Fördermaßnahmen des Staates zu warten, ist für viele keine Option. In dieser Situation ist es nur allzu verständlich, pragmatische Lösungen zu suchen. Was läge also näher, als dorthin auszuweichen, wo Wohnraum bezahlbar ist? Die Chancen dafür stehen laut ImmoScout24-Analyse gut: In einem Drittel Deutschlands herrscht ein Angebotsüberhang an Mietwohnungen. In jeder vierten Region ist das Verhältnis ausgewogen und in jeweils 20 Prozent der untersuchten Städte und Kreise ist die Nachfrage leicht erhöht bzw. angespannt. Nur in 19 Städten ist das Verhältnis sehr angespannt.
Verwaltung / Miete / Pacht Fristlose Kündigung durch den Vermieter nur ausnahmsweise möglich In keinem anderen EU-Land wohnen so viele Menschen zur Miete wie in Deutschland. Eine Folge daraus ist ein bis ins Detail entwickeltes Mietrecht. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen darf
Foto 6 © Leo_65, Pixabay
ein Vermieter einem Mieter fristlos kündigen.
In Zeiten multipler Krisen können Wohnträume die Vision einer besseren Welt ermöglichen. In einer Jeder Mensch hat Anspruch auf angemessenen Wohnraum. Das ist ein Menschenrecht. In der Praxis können jedoch Mietrückstände, die Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder die Vermüllung der Wohnung zu Streit führen und eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG, 21.07.2025, 1 BvR 1428/24) hatte über einen aktuellen Fall aus Bremerhaven zu entscheiden. Der Mieter bewohnte seit 2001 eine Wohnung, die er schließlich räumen musste. Er hatte einen Feuerwehreinsatz verursacht, bei dem der „katastrophale Zustand“ der Wohnung festgestellt wurde. Nach einer Abmahnung kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich und verwies dabei unter anderem auf Verdreckung, Vermüllung und die Zustellung der Räumlichkeiten sowie auf die drohende Substanzverletzung. Das Amtsgericht Bremerhaven verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Die Berufung des Mieters wurde vom Landgericht Bremen zurückgewiesen. Daraufhin legte der Vertreter des Mieters Verfassungsbeschwerde ein. Das Kammergericht setzte die Vollstreckung des Räumungsurteils vorläufig aus. Die Räumung der Wohnung konnte damit jedoch letztlich nicht verhindert werden. Begründung: Der Großteil der Bevölkerung kann seinen Wohnbedarf nicht durch Eigentum decken und ist daher gezwungen, Wohnraum zu mieten. Eine Wohnung darf Mietern daher nicht ohne triftige Gründe durch Kündigung entzogen werden. Persönliche Vorstellungen von angemessenem Wohnen dürfen Mietern nicht aufgezwungen werden. Das Besitzrecht der Mieter und das Eigentumsrecht des Vermieters an der Mietsache müssen gegeneinander abgewogen werden. Vor allem das Argument der drohenden Substanzverletzungen der Wohnung gab letztlich den Ausschlag. Die Wohnung könne nicht mehr im erforderlichen Maß gereinigt werden. Zudem habe der Mieter bereits einen Feuerwehreinsatz ausgelöst.
Umwelt / Energie / Technik Richtig lüften und heizen bei Kälte Energie ist teuer, sparen ist angesagt – aber richtig. Denn bei Kälte gelten für das Lüften und Heizen andere Regeln als im Sommer. Hier
Foto 7 © Pasja 1000, Pixabay
finden Sie die wichtigsten Tipps kurz zusammengefasst.
Richtiges Heizen beginnt mit der Einstellung der Raumtemperatur und endet beim Lüften noch lange nicht. „Schon kleine Anpassungen können große Wirkung haben – und in den Heizmonaten bares Geld sparen“, sagt Markus Lau, Technikexperte beim Deutschen Verband Flüssiggas e.V. Das häufige Hoch- und Runterdrehen der Heizung verbraucht besonders viel Energie. Die bessere Strategie, um energiesparend durch den Winter zu kommen, sind konstante Temperaturen auf niedriger oder mittlerer Stufe. Auch mit Blick auf das Erreichen der gewünschten Raumtemperatur lohnt sich Konstanz. Das Aufheizen der Wohnung lässt sich durch ein maximal aufgedrehtes Thermostat nicht beschleunigen. Heizkörperthermostate regeln die Endtemperatur im Raum, nicht jedoch, wie schnell es warm wird. Auch bei kühlen Außentemperaturen und Regen ist regelmäßiges Lüften ein absolutes Muss. Die richtige Lüftungsstrategie im Winter: Kurz und intensiv lüften, am besten zwei- bis dreimal am Tag für drei bis fünf Minuten. Am besten ist das Stoßlüften oder noch besser das Querlüften durch das Öffnen gegenüberliegender Fenster. Dauerlüften mit gekippten Fenstern sollte unbedingt vermieden werden. Beim Lüften sollten Heizkörperthermostate immer komplett zugedreht werden. Schon kleine Anpassungen können deutliche Spareffekte zeigen. „Die Absenkung der Raumtemperatur um ein Grad reduziert den Energieverbrauch um rund sechs Prozent“, sagt Markus Lau. „Wer beispielsweise im Schlafzimmer die Temperatur von bisher 20 Grad auf 16 Grad reduziert, spart hier etwa 24 Prozent Heizenergie.“ Übertriebene Sparsamkeit ist jedoch nicht empfehlenswert. Wer in der kalten Jahreszeit komplett auf das Heizen verzichtet, riskiert Schimmelbildung. Die Temperatur in Wohnräumen sollte dauerhaft nicht unter 16 Grad fallen. Wenn man sich in verschiedenen Wohnräumen für unterschiedliche Temperaturen entscheidet, sollte man darauf achten, dass der Temperaturunterschied zwischen den Räumen fünf Grad nicht übersteigt.
Recht / Gesetz Gebäudetyp E: Einfach bauen in jeder Hinsicht. Zustimmung von allen Seiten – das ist selten. Die Überzeugung, dass man zukünftig einfacher bauen kann, hat sich bei den
Foto 8 © Congerdesign, Pixabay
Verbänden, der Architektenkammer und in der Politik durchgesetzt. Der Wohnungsmarkt und alle, die demnächst bauen wollen, werden davon profitieren. Das Bauen in Deutschland soll einfacher, günstiger und schneller werden. Der Gebäudetyp E kann dazu einen wichtigen Beitrag leisten. Bei diesem Gebäudetyp wird auf zahlreiche nicht zwingend gesetzlich vorgeschriebene Baustandards verzichtet. Dadurch reduzieren sich die Baukosten. Zukünftig soll es für Vertragsparteien einfach und rechtssicher sein, einen Gebäudetyp E zu vereinbaren. Zugleich soll der Gebäudetyp E in der Praxis etabliert werden. So sieht es ein Eckpunktepapier vor, das das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsam vorgelegt haben. Die Bundesarchitektenkammer (BAK) begrüßt die vorgelegten Eckpunkte für eine zivilrechtliche Flankierung des einfachen Bauens und wird sich aktiv in das angekündigte Beteiligungsverfahren einbringen. Gleichzeitig weist die BAK darauf hin, dass auch die Länder den Reformkurs begleiten Die Bauministerkonferenz erweitert die Musterbauordnung um einen Umbauparagrafen, um Abweichungen nicht nur im Neubau, sondern insbesondere im Bestand zu erleichtern. Das Deutsche Institut für Normung (DIN) hat die bisherigen Initiativen unterstützt und begrüßt diesen wichtigen Schritt. Das Eckpunktepapier enthält zahlreiche Vorschläge zur Reduzierung der Baukosten. Viele dieser Vorschläge, wie kompaktere Bauweisen oder reduzierte Ausstattungsmerkmale, lassen sich bereits heute ohne Änderungen an technischen Regeln oder Normen umsetzen. DIN-Normen werden aber auch künftig unverzichtbar bleiben. Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßt es ausdrücklich, dass nun Eckpunkte zum Gebäudetyp E vorgelegt wurden. Damit greift die Bundesregierung zentrale Forderungen des GdW auf, die für mehr Einfachheit, Rechtssicherheit und Kosteneffizienz beim Bauen unerlässlich sind.
R.E. Immo GmbH Im Grund 1 71397 Leutenbach Telefon: Telefax: E-Mail: Web:
07195 412408-0 07195 412408-1 info@re-immo.de www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer) Registereintrag: Eintragung im Handelsregister. Registergericht: Amtsgericht Stuttgart Registernummer: HRB 261818 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145