R.E. Immo - April 2026 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• Nachfrage und Angebot – So entwickeln sich die Immobilienpreise
• Wohnen: Weniger kann mehr sein
• Energie bleibt brisantes Thema in Gegenwart und Zukunft
Nachfrage und Angebot – So entwickeln
sich die Immobilienpreise
In den Metropolen wird der Preisdruck auf Immobilien weiter zunehmen. Der Neubau bleibt dort die dringlichste Aufgabe. In allen wirtschaftsstarken Regionen werden die Immobilienpreise bis 2035 weiter steigen – in strukturschwachen Kreisen sinken sie hingegen. Das zeigt eine neue Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).
Im Die Preise für Wohnimmobilien in wirtschaftsstarken Metropolregionen und in gut angebundenen Umlandkreisen steigen bis 2035 weiter an. In strukturschwachen und schrumpfenden Regionen sinken die Preise kaufkraftbereinigt hingegen. Das zeigt eine datenbasierte Prognose, die das IW im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat. Sie beinhaltet für alle 400 deutschen Kreise Daten zu Immobilienpreisen, Demografie, Einkommen und Arbeitsmarkt. Entscheidend ist demnach nicht die Frage Stadt oder Land, sondern die wirtschaftliche Zentralität einer Region: Wer gut an große Arbeitsmärkte angebunden ist, profitiert.
Regionen, in denen schrumpfende Bevölkerungszahlen und schwache Arbeitsmärkte zusammentreffen, geraten am stärksten unter Druck – etwa weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet. In den am härtesten betroffenen Regionen, wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach, werden Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Werts verlieren. Zusätzlich unter Druck stehen Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau. Der Umbau zu einer klimaneutralen Produktion kann Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten und die Nachfrage nach Immobilien weiter bremsen. Langfristig bietet die Transformation zwar Chancen, kurzfristig überwiegen jedoch die Risiken.
Auf der Gewinnerseite stehen vor allem die großen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt sowie deren gut angebundenes Umland. In Bayern und Baden-Württemberg profitieren auch ländlichere Kreise – die stärksten Regionen legen um mehr als zwei Prozent pro Jahr zu. Auffällig: München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe – dafür aber fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt. In Nordrhein-Westfalen ist Köln die einzige Stadt, für die die Prognose ein deutliches Wachstum ausweist.
Ökologie/Nachhaltigkeit/ Mobilität Wohnen: Weniger kann mehr sein
Auch beim Wohnen gilt manchmal „Weniger ist mehr“. Dieser Leitsatz des Minimalismus wurde bekannt durch den Architekten Mies van der Rohe in den 1960er Jahren. Der scheinbare Widerspruch dieser Aussage ist immer noch sehr aktuell, besonders wenn es um übermäßige Regulierungen und Bürokratie geht.
Fühlen Sie sich wohl in Ihrer Stadt, in Ihrem Viertel und in Ihrer direkten Wohnumgebung? Was stört Sie am meisten? Vor dem Hintergrund knapper Ressourcen, knappem Wohnraum und mangelnder Lebensqualität rückt ein bislang wenig beachtetes Prinzip stärker in den Fokus: die Orientierung am „Genug“ statt am „Mehr“. Eine neue Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) zeigt auf, dass eine stärkere Berücksichtigung von Suffizienz – dem richtigen Maß – viele positive Effekte erzeugt. Über die rein ökologischen Aspekte hinaus fördert ein Umdenken in diesem Sinne die zukunftsorientierte Entwicklung von Kommunen insgesamt.
Anhand von Praxisbeispielen aus den Bereichen Verkehr, Gebäude und Konsum zeigt das DifuForschungsteam, dass zahlreiche Kommunen bereits suffizienzorientierte Maßnahmen umsetzen – etwa durch autoreduzierte Quartiere, flächensparende Innenentwicklung oder Abfallvermeidungskonzepte. Diese Aktivitäten führten häufig zu Kosteneinsparungen, höherer Aufenthaltsqualität, mehr Verkehrssicherheit, Flächeneffizienz, sozialer Teilhabe und innovativen Wohn- und Mobilitätsangeboten.
Suffizienz gilt bisher als politisch umstrittenes Thema und wird oft mit Verzicht oder sogar negativ mit der Post-Wachstumsdebatte verknüpft. „Dabei sollte Suffizienz als Chance gesehen werden – sie fragt danach, was reicht, und kann sogar zu einer höheren Lebensqualität führen“, argumentiert Difu-Wissenschaftler Maic Verbücheln. Mitentscheidend für eine hohe Akzeptanz und Befürwortung von Suffizienzmaßnahmen auf kommunaler Ebene sind daraus resultierende positive Effekte für das Leben der Menschen vor Ort.
Kommunen verfügen über wirksame Hebel, um suffizienzgeleitet zu handeln und damit eine nachhaltige Transformation voranzubringen. Voraussetzung dafür sind eine gute Kommunikation der Vorteile und die Bereitschaft, neue Wege in Planung, Politik und Verwaltung, aber auch im Privaten zu gehen.
Umwelt/Energie/Technik Energie bleibt brisantes Thema in Gegenwart und Zukunft
Nicht erst der Krieg im Nahen Osten macht nochmals deutlich: Das Thema Energie bleibt brisant – für alle Bürger, aber ganz besonders für Immobilieneigentümer, die maßgeblich mit darüber entscheiden, wie die Energiewende im Gebäudesektor gelingen kann.
Die Entscheidungsfreudigkeit war zuletzt deutlich eingeschränkt. Immobilieneigentümer waren verunsichert, worauf sie setzen sollten: Fernwärme, Wärmepumpe, Photovoltaik, Gas, Öl oder ganz andere Systeme? Das noch von der Vorgängerregierung initiierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), im allgemeinen Sprachgebrauch Heizungsgesetz genannt, stieß auf heftigen Widerstand und bremste den Heizungstausch. Abhilfe soll das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GEG) schaffen, dessen Eckpunkte jüngst vorgelegt wurden. Danach haben die Immobilieneigentümer wieder mehr Gestaltungsfreiheit und dürfen neue Öl- oder Gasheizungen ohne die umstrittene 65-Prozent-Regel einbauen. Aber ist das auch auf längere Sicht vernünftig?
Was passiert als Nächstes: Die Bundesregierung will Anfang April einen Gesetzentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) beschließen. Das neue Gesetz soll noch vor dem 1.7.2026 in Kraft treten. Gleichzeitig läuft die kommunale Wärmeplanung. Das ist ein verbindliches Konzept für Städte, um die Wärmeversorgung bis spätestens 2045 auf erneuerbare Energien umzustellen. Großstädte über 100.000 Einwohner müssen den Plan bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Städte bis 30. Juni 2028.
Bereits in diesem Sommer werden viele Immobilieneigentümer verbindliche Informationen bekommen, die ihnen die Entscheidung erleichtern. Eine Studie des Fraunhofer-Instituts für Solare Energiesysteme ISE und des Öko-Instituts wertete erstmals 113 kommunale Wärmepläne für 223 Kommunen aus dem ganzen Bundesgebiet aus.
Die Ergebnisse zeigen: Größere Städte setzen deutlich stärker auf Wärmenetze. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern liegen die geplanten Anteile der leitungsgebundenen Wärmeversorgung für 2045 zwischen 47 und 82 Prozent. Kleinere Kommunen im ländlichen Raum verfolgen hingegen häufig dezentrale Strategien. Mitentscheidend für die Attraktivität der Fernwärme werden die Novellierung der Fernwärmeverordnung und der Wärmelieferverordnung sein.
Bis zum Ende des Jahres müssen alle Wohngebäude in Deutschland mit fernauslesbaren Messgeräten ausgestattet sein. Für Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies einen erheblichen organisatorischen und finanziellen Handlungsbedarf. Es geht um die Kostenverteilung und rechtzeitige Auftragsvergabe.
Schon seit dem 1. Dezember 2021 müssen alle neu installierten Messgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Eine Ausnahme gilt nur für den Austausch einzelner Geräte, beispielsweise nach einem Defekt. Die fern-ablesbaren Geräte müssen interoperabel und SmartMeter-Gateway-fähig sein sowie die Datenschutzstandards erfüllen. „Sofern bereits in früherer Zeit fernablesbare Zähler installiert wurden, welche diese Bedingungen noch nicht erfüllen, besteht allerdings noch kein dringender Handlungsbedarf: Diese Geräte müssen erst bis zum 31.
Dezember 2031 ersetzt werden“, erklärt Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen.
Vermieter, die ihre alten Messgeräte ersetzen lassen, trifft eine weitere Pflicht: „Seit dem 1. Januar 2022 gilt: Sobald in einer Mietwohnung fernablesbare Messeinrichtungen vorhanden sind, muss der Vermieter seinen Mietern einmal im Monat eine sogenannte Unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) zur Verfügung stellen“, erläutert Amaya. Der Volljurist ergänzt: „Die Information darf per Post, per E-Mail oder auch über eine App bereitgestellt werden. Sofern die Mieter die Information in einer App einsehen oder online herunterladen sollen, müssen sie monatlich informiert werden, wenn die Informationen bereitstehen – zum Beispiel durch eine EMail.“ Enthalten muss die UVI den Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden, einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten Durchschnittsnutzers.
Eine Umfrage des VDIV Deutschland mit über 300 teilnehmenden Immobilienverwaltungen zeigt: Erst 58 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften und 61 Prozent der Mietobjekte verfügten im Jahr 2025 über die vorgeschriebene Technik. 43 Prozent der Verwaltungen stellten durch die UVI eine erhöhte Transparenz für Eigentümer und Mieter fest, aber nur elf Prozent berichteten von einer tatsächlichen Verbesserung der Energieeffizienz.
Der Wohnungsbestand in Deutschland ist auf einen Tiefststand zusammengeschrumpft. Wohnungssuchende haben es aktuell schwer. Das klassische Angebot geht zurück, die Mieten steigen und die Konditionen werden über immer mehr befristete Mietverträge härter. Abhilfe kann in den Metropolen nur ein größeres Angebot schaffen.
Die Baugenehmigungen für Wohnungen stiegen im Januar 2026 um 8,4 Prozent zum Vorjahresmonat. Das klingt erst einmal gut. Das statistische Bundesamt meldet: In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden im Januar 2026 insgesamt 16.000 Wohnungen genehmigt, das waren 6,0 Prozent oder 900 Neubauwohnungen mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser stieg um 12,6 Prozent, die der Zweifamilienhäuser um 26,1 Prozent. In Mehrfamilienhäusern, der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, wurden 10.500 Neubauwohnungen genehmigt. Das war einen Anstieg um 7,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Trotz dieser positiven Entwicklung warnt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor überzogenen Erwartungen: „Für Euphorie ist es deutlich zu früh. Entscheidend für eine echte Entspannung am Wohnungsmarkt sind nicht allein steigende Genehmigungszahlen, sondern vor allem mehr Fertigstellungen”, so ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan. Angesichts der hohen Baukosten – diese sind zwischen 2015 und Ende 2023 um rund 60 Prozent gestiegen – müssten dringend wirkungsvolle Maßnahmen ergriffen werden.
Das Bauen müsste erleichtert werden, damit die Baukosten sinken. Ein neuer Basisstandard Wohnen wäre hilfreich. Die Staatsquote von ca. 37 Prozent muss gesenkt werden, zum Beispiel durch den Erlass der Grunderwerbssteuer für den Erwerb der ersten Wohnimmobilie.
Wünschenswert wäre außerdem die Einführung von eigenkapitalersetzenden Maßnahmen.
„Erst wenn wir diese strukturellen Hebel entschlossen bewegen, entsteht aus steigenden Genehmigungszahlen tatsächlich neuer Wohnraum”, so Özkan weiter. Indessen hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) eine neue Förderrunde seines Innovationsprogramms Zukunft Bau gestartet. Gefördert werden Forschungsprojekte mit Schwerpunkt im Hochbau, die Antworten auf zentrale Herausforderungen des Bauwesens liefern – von steigenden Baukosten bis hin zum Klima- und Ressourcenschutz.
Die monatelange Stabilität der Bauzinsen ist ins Wanken geraten. Die weltpolitischen Verwerfungen durch den Krieg im Iran hinterlassen ihre Spuren. Das merken nicht nur die Autofahrer an der Zapfsäule, sondern auch die Immobilienfinanzierer.
Bei den Zinsen für Baufinanzierungen herrschte monatelang allenfalls eine konstante „Seitwärtsbewegung“, die Immobilienerwerbern eine sichere Kalkulation ermöglichte. Mit der Eskalation im Nahen Osten hat sich das geändert. Der Zinssatz lag vor Kriegsbeginn noch bei 3,28 Prozent. Aktuell bewegt er sich um 3,5 Prozent.
Noch vor wenigen Wochen vermuteten Insider, dass sich die Bauzinsen aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und im Hinblick auf die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank im Laufe des Jahres möglicherweise sogar nach unten bewegen könnten. Ob das so kommen wird, ist nun unsicherer geworden. Der Krieg im Iran hat in Europa unter anderem die Sorge um eine negative Inflationsentwicklung neu entfacht. Die Direktorin der Europäischen Zentralbank (EZB), Isabel Schnabel, nennt die drohende Teuerung den „schwerwiegendsten Nebeneffekt des Konflikts“ und mahnt zu Wachsamkeit. Wie stark die Konjunktur auf den Krieg reagieren könnte, hängt dabei vor allem von dessen Dauer ab sowie davon, wie sehr die Öl- und Gaspreise steigen und wie lange sie auf dem hohen Niveau verharren werden.
Auf den geldpolitischen Kurs der europäischen Notenbank hat der Iran-Krieg aktuell noch keinen
Einfluss. Die EZB hat in ihrer letzten Sitzung entschieden, das Zinsniveau unverändert zu lassen. „Das ist in der derzeitigen Situation die richtige Entscheidung. Der Einlagenzins befindet sich auf einem Niveau, das die Wirtschaft weder bremst noch überhitzt“, kommentiert Marcel Fratzscher, Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). Die Entwicklung der Bauzinsen ist derzeit schwer zu prognostizieren. Die Kreditwirtschaft rechnet bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit Schwankungen von maximal 0,2 bis 0,3 Prozent.
Fazit: Der aufwärts strebende Immobilienmarkt in Deutschland verzeichnet derzeit nur moderat steigende Immobilienpreise, und die Finanzierbarkeit ist immer noch gut berechenbar. Wer ein passendes Immobilienangebot gefunden hat, sollte den Kauf nicht unnötig aufschieben.
Wie wir wohnen, ist eine sehr individuelle Angelegenheit, hängt aber auch von den tatsächlich vorhandenen Möglichkeiten ab. Es geht um Verfügbarkeiten, Arbeitsplätze, Infrastruktur und nicht zuletzt darum, was bezahlbar ist.
Wie verändert sich Wohnen in Zeiten multipler Krisen? Welche Wechselwirkungen bestehen zwischen gesellschaftlichem Wandel und der materiellen Gestaltung von Architektur, Quartieren und Infrastrukturen? Diesen Fragen widmet die Tagung „Weiter wohnen wie gewohnt? Gesellschaftliche Transformation und räumliche Materialisierung des Wohnens“ an der BauhausUniversität Weimar.
„Wohnen ist ein zentraler Ort gesellschaftlicher Aushandlung“, betont Prof. Dr.-Ing. Barbara Schönig, Professorin für Stadtplanung. „Wenn wir sozial, ökologisch und räumlich gerechte Lösungen entwickeln wollen, müssen wir die komplexen Wechselwirkungen zwischen gesellschaftlichen Dynamiken und baulich-räumlichen Strukturen genauer verstehen.“ Mit der Tagung stärkt die Bauhaus-Universität Weimar den Austausch zwischen Forschung, Politik und Praxis.
Wie können Einfamilienhaussiedlungen klimaneutral werden und zugleich dringend benötigter Wohnraum entstehen? Mit dieser Frage beschäftigt sich ein anderes Forschungsprojekt: Unter dem Motto „Transformation von Einfamilienhausgebieten (EFH-Trafo)“ startete bereits im Februar 2026 ein Verbundprojekt an der Hochschule Biberach (HBC)t. „Die Wärmewende im Bestand gelingt nur, wenn wir Technik, Wirtschaftlichkeit und soziale Fragen zusammendenken“, betont Prof. Dr. Katrin Schaber von der Uni Biberach.
Denken, planen, handeln – und zwar alles gleichzeitig. So könnte der „gewohnte Wandel“ beschrieben werden. Denn die aktuellen Erfordernisse im Städtebau greifen ineinander. Beispielsweise nutzen viele Bürger im städtischen Raum immer noch täglich das Auto, obwohl attraktivere Alternativen möglich wären. Anstrengungen auf lokaler Ebene sind entscheidend, um Verbesserungen zu erzielen. Auf diese Weise lassen sich Staus vermeiden, eine bessere Luftqualität und eine insgesamt bessere Lebensqualität erreichen. Verbesserungen sind möglich –dazu muss man vom Denken ins Handeln kommen.
Jedes zweite zum Kauf angebotene Haus muss saniert werden. Das schlägt sich im Preis nieder. Dem günstigeren Angebotspreis stehen die Sanierungskosten gegenüber. Doch die Sanierung oder Modernisierung lohnt sich und steigert den Wert einer Immobilie.
Ein gutes Drittel der zum Kauf angebotenen Immobilien verfügt über die Energieeffizienzklassen F bis H. Besonders schlecht ist es um Einfamilienhäuser bestellt, wo 52 Prozent eine Energiebilanz von F oder schlechter aufweisen – bei Eigentumswohnungen sind es nur 13 Prozent. Das ist eine Herausforderung für Kaufinteressenten, die im Rahmen der Gesamtinvestition zu bedenken ist, aber auch Spielraum für Preisverhandlungen bietet.
Die Energieeffizienz hat sich zu einem Preisfaktor bei Wohnimmobilien entwickelt. Während eine schlechte Energiebilanz deutliche Preisabschläge nach sich zieht, erzielen besonders effiziente Gebäude deutlich höhere Preise. Wohnungen mit der besten Energieeffizienzklasse A+ kosten im bundesweiten Durchschnitt rund 20 Prozent mehr als vergleichbare Objekte mit mittlerem Energiestandard der Klasse D. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von immowelt.
Untersucht wurde, wie stark sich die durchschnittlichen Angebotspreise der einzelnen Energieeffizienzklassen vom mittleren Standard der Klasse D unterscheiden. Dieser ist in Deutschland am weitesten verbreitet. Besonders deutlich wirkt sich eine schlechte Energieeffizienzklasse auf die Angebotspreise von Häusern aus. Eigenheime mit der niedrigsten Energieeffizienzklasse H werden durchschnittlich rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser mit dem mittleren Standard der Klasse D. Je weiter ein Haus energetisch vom mittleren Standard abweicht, desto stärker schlägt sich dies im Angebotspreis nieder. Am oberen Ende der Skala kommt es zu deutlichen Aufschlägen von bis zu plus 20 Prozent.
Wer die Modernisierung seiner Immobilie konsequent durchführt, erhöht damit sofort den Wert der Immobilie und profitiert zusätzlich von attraktiven staatlichen Fördermitteln. Dringende Sanierungsmaßnahmen sollten vorrangig umgesetzt wer-den. Oberste Priorität haben der Wärmeschutz, also die Dach- und Fassadendämmung und der Einbau neuer Fenster. Im nächsten Schritt kann die Modernisierung der Wasser-, Heiz- und Elektrotechnik erfolgen
R.E. Immo GmbH
Im Grund 1 71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de
Web: www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)
Registereintrag:
Eintragung im Handelsregister.
Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145
