2019 Dezember
Unsere Themen im Dezember • Mietendeckel und Enteignungsidee • Gebäudeenergiegesetz soll Klimaschutz voranbringen • Ökologische Trends beim Bauen
Mietendeckel und Enteignungsidee
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ie Insider in der Immobilienwirtschaft staunen ungläubig. Die Idee eines Mietendeckels oder gar von Immobilienenteignungen des Berliner Senats ist für sie so wirklichkeitsfremd, dass bisher niemand ernsthaft an eine Realisierung gedacht hat. Tatsächlich ist jetzt im Koalitionsausschuss eine Einigung erzielt worden über das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“, das Anfang 2020 in Kraft treten soll. Betroffen sind rund 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin, ausgenommen sind Neubauten ab Januar 2014 und der preisgebundene soziale Wohnungsbau. Die Mieten in Berlin sollen rückwirkend zum 18. Juni 2019 für fünf Jahre eingefroren werden. Überhöhte Mieten kann das zuständige Bezirksamt auf Antrag der Mieterinnen und Mieter auf das zulässige Maß herabsetzen. Die Miete ist überhöht, wenn sie die Obergrenzen um 20 Prozent übersteigt und keine Genehmigung, zum Beispiel für eine höhere Mieten aufgrund von Modernisierung, vorliegt. Bei der Wiedervermietung gilt grundsätzlich die Vormiete. Überschreitet diese die Obergrenzen, wird sie herabgesetzt. Ob diese Regelung Modellcharakter haben wird und andere Städte nachziehen werden, ist offen. Bereits jetzt zeigt sich eine hohe Klagebereitschaft. Dabei geht es um die Verhältnismäßigkeit und um die Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz. Verbände und Organisationen kritisieren das Gesetz scharf. Sie beklagen die Verunsicherung von Mietern und Vermietern, denen ein hohes Risiko aufgebürdet wird. Überdies vermuten sie, dass Berlin als Investitionsstandort für Wohnungsbau abrutschen wird. Der Bau dringend benötigter neuer Wohnungen werde dadurch verhindert. Der zu geringe Wohnungsbau in der wachsenden Metropole sei die wahre Ursache des angespannten Mietmarktes. Die erforderlichen Neubauzahlen von 20.000 Wohnungen pro Jahr wurden zuletzt um mehr als 4.000 Wohnungen verfehlt. Die Zahl der Baugenehmigung sinkt seit 2017. (Foto: © Couleur, Pixabay)
Reform der Grundsteuer beschlossen
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ie Grundsteuerreform war im ganzen laufenden Jahr ein beherrschendes Thema. Die Kontroverse entstand, als Finanzminister Olaf Scholz seinen Gesetzentwurf vorstellte. In den Augen vieler Praktiker ist sein wertorientiertes Modell ein Bürokratiemonster. Bayern wehrte sich und bestand darauf, die Grundsteuer nach dem Flächenmodell zu berechnen. Jetzt ist das neue Gesetz verabschiedet worden. Den Durchbruch brachte die sogenannte Öffnungsklausel, die es jedem Bundesland erlaubt, die Berechnung der Grundsteuer nach einem eigenen Modell durchzuführen. Um das möglich zu machen, war eine Grundgesetzänderung notwendig. Am Ende ging es ganz schnell: Direkt nach der Grundgesetzänderung wurde auch das neue Grundsteuergesetz verabschiedet. Die Länderöffnungsklausel bietet die rechtssichere Möglichkeit, ein unbürokratisches Flächenmodell ohne zusätzliche Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanzausgleichs einzuführen. Die Reform muss vom Bundesrat genehmigt und bis zum 31.12.2019 verkündet werden, um wirksam zu werden. Viel länger hätte sich die Bundesregierung nicht Zeit lassen dürfen, denn mit der Reform sind Steuereinnahmen der Kommunen von über 14 Milliarden Euro verknüpft. Die wären weggefallen, wenn keine Einigung erzielt worden wäre. Der Reformbedarf war entstanden, weil das alte Gesetz wegen seiner Berechnung auf Grundlage veralteter Einheitswerte nicht mehr verfassungskonform ist. Ob das neue wertorientierte Bundesmodell nicht auch wieder verfassungswidrig ist, steht derzeit in Frage. Denn es zielt nicht auf eine Besteuerung von Grund und Boden, sondern auf das Vermögen des Eigentümers. Die Länder haben jetzt Zeit bis 2025, sich für ein Modell zu entscheiden und es einzuführen. Wie hoch die individuelle Grundsteuerbelastung von Eigentümern und Mietern zukünftig sein wird, ist derzeit nicht zu sagen, weil zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. (Foto: © Hans Linde, Pixabay)
Gebäudeenergiegesetz soll Klimaschutz voranbringen
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as Klima wird entscheidend davon beeinflusst, wie wir wohnen und bauen. Der Gebäudebereich ist wegen des hohen Energieverbrauchs ein ausschlaggebender Faktor für die Erreichung der Klimaziele. Die Bundesregierung hat aus diesem Grund ein Maßnahmenbündel vereinbart, in dessen Mittelpunkt die Förderung der energetischen Gebäudesanierung steht. Mit der neu konzipierten Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden die bestehenden Förderprogramme im Gebäudebereich zu einem einzigen Förderangebot gebündelt und optimiert. Das Nebeneinander mehrere Regelwerke wird beendet. Die Handhabung wird vereinfacht und erleichtert. Zentrale Maßnahme ist die Einführung einer attraktiven, einfachen und technologieoffenen steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungsmaßnahmen. Die steuerliche Förderung soll ab 2020 in Ergänzung zur existierenden Förderung als weitere Säule eingeführt werden. Gefördert werden Maßnahmen wie der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Wer beispielsweise alte Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster ersetzt, kann seine Steuerschuld verteilt über drei Jahre um 20 Prozent der Kosten mindern. Das Prinzip lautet: Je höher der erreichte energetische Standard, desto höher die Förderung. Damit sind künftig Förderungen bis zu einer Höhe von 40 Prozent möglich. Um die Austauschrate von Ölheizungen zu erhöhen, wird eine „Austauschprämie“ mit einem Förderanteil von 40 Prozent für ein neues, effizienteres Heizsystem eingeführt. Ziel des neuen Förderkonzepts ist es, für alle derzeit mit Heizöl und andere ausschließlich auf fossiler Basis betriebenen Heizungen einen attraktiven Anreiz zur Umstellung auf erneuerbare Wärme zu geben. Beratungen sollen zu bestimmten Anlässen, beispielsweise Eigentümerwechsel, in Zukunft obligatorisch werden. Die Kosten werden über die bestehenden Förderprogramme gedeckt. (Foto: © Ulrike Leone, Pixabay)
Herbstlaub: Das müssen Sie beachten
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pätestens im November fallen die letzten bunten Blätter von den Bäumen. Wenn das Laub dann auf Wegen und Straßen liegt, gibt es für Immobilieneigentümer und – je nach Mietvertrag – auch für Mieter viel zu tun. Auf Gehwegen, die direkt an ein Grundstück grenzen, sowie auf privaten und nicht ausgebauten Straßen müssen Eigentümer in der Regel selbst fegen. Auf Bürgersteigen sind zwar grundsätzlich die Städte und Gemeinden zuständig, diese übertragen die sogenannte Verkehrssicherungspflicht aber per Straßenreinigungssatzung meistens auf die Hauseigentümer. Diese wiederum können die Pflicht auf ihre Mieter abwälzen. Der Eigentümer muss dann kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt. Unter Nachbarn kommt es gelegentlich zur Frage, wer wann und in welchem Umfang das Laub von den Bäumen des Nachbargrundstückes beseitigen muss? Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht für das Laub, das von den Bäumen benachbarter Gärten auf das eigene Grundstück fällt. Wenn eine übermäßig große Laubmenge anfällt, kann der Betroffene eine Entschädigung verlangen, allerdings nur in dem eng begrenzten Rahmen einer „wesentlichen Beeinträchtigung“. Wie oft gefegt werden muss, ist nicht einheitlich geregelt. Für Laub gelten ähnliche Regeln wie für Schnee. An Werktagen sollten Wege zwischen sieben und 20 Uhr von Laub befreit werden. An Wochenenden und an Feiertagen reicht es, die Arbeit bis neun Uhr erledigt zu haben. Achtung: Für Laubsauger gelten Lärmschutzbestimmungen. Als Faustformel gilt, dass eine Nutzung zwischen sieben und 20 Uhr möglich ist. An Sonn- und Feiertagen dürfen lärmintensive Geräte nicht eingesetzt werden. Wenn Unfälle durch nasses Laub verursacht werden, kann der Betroffene Schadensersatz fordern. Räumpflichtige, die nachweisen können, dass sie den Bereich vor ihrem Haus in angemessenen Abständen gefegt haben, sind rechtlich auf der sicheren Seite. (Foto: © S. Hermann, F. Richter, Pixabay)
Erbschaft: Familienstreit vermeiden
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eld kann man teilen, ein Haus oder eine Wohnung nicht. Damit ist ein Problem bei Erbschaften schon auf den Punkt gebracht. Erfahren Sie, was zu beachten ist und wie man den Familienfrieden am Ehesten bewahren kann. Ein Testament oder Erbvertrag kann Streitigkeiten zwischen Erben vermeiden, ihn aber auch erst hervorrufen. Manche Erben möchten sich davon ganz befreien. Sie könnten das Erbe ausschlagen, oder den Erbteil entweder verschenken oder mit notarieller Beurkundung an einen Dritten übertragen. Die Kaufsumme muss nicht dem tatsächlichen Wert des Erbes entsprechen. Der Käufer eines Erbteils übernimmt im Fall von vermietetem oder verpachtetem Grundbesitz auch bestehende vertragliche Verbindlichkeiten. Der Erbe haftet auch nach einem Verkauf des Erbteils für Nachlassverbindlichkeiten, beispielsweise für die Erbschaftssteuer. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. Wer geerbt hat, muss dem Finanzamt den Erwerb innerhalb von drei Monaten anzeigen und ist erbsteuerpflichtig. Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelten Freibeträge. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Steuerfreibetrag bis 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder bis zu 400.000 Euro, Enkel bis 200.000 Euro, Eltern und Großeltern bis 100.000 Euro. Immobilien werden steuerlich begünstigt behandelt. Wenn die Immobilie vermietet ist, werden nur 90 Prozent des Immobilienwertes berücksichtigt. Gar keine Erbschaftssteuer fällt an, wenn der Erblasser selbst im Objekt gewohnt hat und der Erbe die nächsten Jahre ebenfalls die Immobilie bewohnt. Diese Regeln sind schon verzwickt genug. Hinzu kommen möglicherweise gänzlich unterschiedliche Interessen der Erben. Ist die Situation zu unübersichtlich, erweist sich der einvernehmliche Verkauf der geerbten Immobilien an Außenstehende oft als eleganteste und zugleich lukrativste Lösung. Der Erlös ist teilbar und ermöglicht jedem einen individuellen Umgang mit dem Geld. (Foto: © PIRO4D, Pixabay)
Zweitwohnungssteuer: Verstoß gegen Gleichheitssatz
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as Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat sich mit zwei Beschwerden gegen die Erhebung von Zweitwohnungsteuern beschäftigt. Zweitwohnungsteuern gibt es seit den 1970er Jahren. Sie werden von Eigentümern oder Mietern verlangt, die in einigen Touristen- oder Universitätsstädten eine zweite Wohnung neben ihrem woanders gelegenen Hauptwohnsitz haben. In den bayerischen Gemeinden Oberstdorf und Sonthofen werden zur Berechnung der Zweitwohnungsteuer die Werte der Einheitsbewertung von Grundstücken basierend auf den Werten von 1964 herangezogen und diese entsprechend dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet. Das BVerfG hat bereits in seinem Grundsteuerurteil von 2018 die Einheitsbewertung von Grundstücken auf Grundlage der Werte von 1964 für verfassungswidrig erklärt. Eine Hochrechnung mit dem Verbraucherpreisindex sei nicht geeignet, diese Wertverzerrungen auszugleichen. Die beiden Gemeinden erheben jeweils aufgrund kommunaler Satzungen eine Zweitwohnungsteuer, die auf dem fiktiven jährlichen Mietaufwand basiert. Dieser wird bestimmt, indem die Einheitsbewertung mit der fiktiven Jahresrohmiete entsprechend der Steigerung der Wohnungsmieten nach dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet wird. Die Eigentümer von Zweitwohnungen rügen eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes, da die Berechnungsart verfassungswidrig sei. Zudem weise die Staffelung des Steuertarifs in Markt Oberstdorf eine zu geringe Differenzierung auf. Das Gericht hat seine frühere Rechtsprechung bestätigt (BVerfG, 18. Juli 2019, 1 BvR 807/12, 1 BvR 2917/13), weist allerdings darauf hin, dass die Länder grundsätzlich befugt sind, Zweitwohnungsteuern als Verbrauch- und Aufwandsteuer zu erheben und die Gesetzgebungskompetenz auf die Gemeinden übertragen können. Gemeinden, die die Zweitwohnungssteuer ebenfalls auf die hier beschriebene Weise erheben, müssen die Berechnungsweise jetzt überprüfen und ggf. anpassen. (Foto: © Norbert Waldhausen, Pixabay)
Stadt oder Land – auch eine Frage des Alters
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tadtflucht oder Landflucht? Zu allen Zeit wechselten die Vorlieben und lösten Trends aus. Auf Jahrzehnte mit dem Schwerpunkt auf Stadtkultur und urbanem Leben folgten Bewegungen, die das Leben auf dem Land propagierten. Derzeit verlagern vor allem junge Leute zwischen 18 und 29 Jahren ihren Wohnort überwiegend in die Städte. Ältere Personen wechseln dagegen deutlich seltener die Region. Sie zieht es tendenziell in ländliche Räume. Laut Analyse des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung und der Ruhr Universität Bochum verschärft die Binnenmigration die demografischen Unterschiede zwischen Stadt und Land. Das gilt insbesondere für viele Landkreise in Ostdeutschland. Knapp 43 Prozent der einheimischen Binnenmigranten waren im Untersuchungszeitraum von 2008 bis 2014 zwischen 18 und 29 Jahren alt, obwohl diese Altersgruppe nur 14 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmacht. Davon stammen 25 Prozent aus ländlichen Gebieten und 75 Prozent aus Städten. Nur 19 Prozent von ihnen ziehen in einen Landkreis um, während sich 81 Prozent für eine Stadt entscheiden. Ältere Altersgruppen ziehen insgesamt seltener um. Sie verlegen ihren Wohnort zwar häufiger als Jüngere in ländliche Kreise, können die Lücke, die die Jüngeren dort hinterlassen, aber nicht ausgleichen. Verschiedene Faktoren tragen dazu bei, den Wohnort zu wechseln. Bei Personen unter 50 Jahren sind es vor allem die wirtschaftlichen Möglichkeiten, die den Ausschlag geben. „Die Untersuchung zeigt die große Anziehungskraft der Städte auf junge Menschen. Sie werden unter anderem durch das höhere Lohnniveau gelockt, während die höheren Wohnkosten im Vergleich eine eher untergeordnete Rolle spielen“, sagt RWI-Vizepräsident Thomas K. Bauer. „Ältere Personen ziehen zwar tendenziell wieder raus aus den Städten, allerdings in deutlich geringerer Zahl.“ (Foto: © links: Klimkin, rechts: Liggraphy, Pixabay)
Ökologische Trends beim Bauen
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äuser in Holzbauweise werden immer beliebter. Circa 15 Prozent aller neuen Eigenheime in Deutschland sind Fertighäuser, also Bauten, deren Rohbau eine sehr hohe Vorfertigung aufweist. Die vorgefertigten Bauteile werden erst auf der Baustelle zusammengesetzt. Der hohe Grad der Vorfertigung garantiert eine optimale Qualität und viele der bereits auf dem Markt angebotenen Fertighaussysteme erfüllen die Normen eines Niedrigenergiehauses. Vorgefertigte Häuser aus Holz haben eine hohe Maßgenauigkeit, zeichnen sich durch kurze Bauzeiten aus und punkten gegenüber konventionell gebauten mit einer guten Energieeffizienz und einer positiven Ökobilanz. Große Marken und Systemanbieter von Fertighäusern dominieren derzeit den Markt. Das Portfolio besteht dabei meist aus einem überschaubaren Angebot an Haustypen, das sich an dem Geschmack und Budget der Käuferschichten orientiert. Individuelle Fertighäuser – und damit eine unbegrenzte Auswahl an einzelnen „Bausteinen“ eines Fertighauses – erhält der Kunde jedoch nur von Architekten, deren Planung eng mit den Vorfertigungsprozessen verwoben ist. Gerade wurde in Berlin-Britz das erste weitgehend vorgefertigte hölzerne Mehrfamilienhaus in nur 21 Tage erbaut. Der Wärmeenergieverbrauch beträgt nur 25 Prozent im Vergleich zu einem konventionellen Wohnhaus. Das Haus verfügt über fünf Obergeschosse, jeweils zwei Apartments pro Etage und passt sich perfekt in eine ehemalige Baulücke ein. Die Wohnfläche beträgt 800 Quadratmeter, die Höhe 18 Meter. Die Immobilie wurde aus 80 Holzelementen unterschiedlicher Größe zusammengesetzt. Die Elemente wurden von Lignoalp, einem führenden Holzbauunternehmen aus Südtirol, vorgefertigt und in Berlin vor Ort zusammengebaut. Das Holzhaus wurde vom Architekten Dr. Paolo Conrad Bercah und Markus Damiani, Geschäftsführer von Lignoalp, initiiert und realisiert. (Foto: © Holzijue, Pixabay)
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