2021 Juli
Unsere Themen im Juli • Neuregelung der Maklerprovision zeigt Wirkung • Immobilieneigentum in anderen Ländern • Landleben bringt mehr Pendler auf der Straße
Neuregelung der Maklerprovision zeigt Wirkung
K
urz vor Ende vorigen Jahres trat das neue Gesetz zur Regelung der Maklerprovision in Kraft. Nach rund einem halben Jahr ist ein guter Zeitpunkt, Bilanz zu ziehen. Wo zeigen sich die Auswirkungen am deutlichsten? Wer profitiert am meisten? Das neue Maklergesetz hat erstmals einheitliche Regeln für ganz Deutschland festgeschrieben. Daher sind die Veränderungen regional unterschiedlich, je nachdem welche Provisionsregelungen vorher dort üblich waren. Käufer zahlten in vielen Regionen Deutschlands früher die volle Maklerprovision, unabhängig davon, ob sie den Makler beauftragt hatten oder nicht. Nach der Neuregelung zahlen sie nun höchstens die halbe Provision. Die Politiker verfolgten mit der Neuregelung die Absicht, die in Deutschland hohen Kaufnebenkosten zu senken. Zu denen gehören nicht nur die Maklerprovision, sondern auch die Kosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland kommen dafür insgesamt rund zehn Prozent der Kaufsumme zusammen. Deutliche Effekte sind besonders in den sechs Bundesländern festzustellen, in denen die hälftige Provisionsteilung erst seit dem 23.12.2020 gilt. Dazu gehören Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und teilweise Niedersachsen. In den übrigen zehn Ländern zeigen sich nur geringe Auswirkungen. Laut einer Studie zahlten Käufer 2020 bundesweit im Schnitt noch fünf Prozent für den Makler, jetzt sind es nur noch 3,5 Prozent. Besonders groß ist die Entlastung für Käufer in Berlin und Brandenburg. Dort mussten sie vorher meist die volle Maklerprovision von sieben Prozent entrichten. Grundsätzlich zeige sich, so das IW-Institut, dass Makler bessere Preise erzielen und auch schneller verkaufen können als Privatverkäufer. Bei der Beauftragung des Maklers durch Verkäufer sind Marktkenntnis, Erfahrung und Kompetenz wichtiger geworden. (Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)
Nachbar darf überhängende Äste abschneiden
D
er Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Grundstücksnachbar von seinem Selbsthilferecht auch dann Gebrauch machen darf, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht. In dem verhandelten Fall ging es um eine etwa 15 Meter hohe und rund 40 Jahre alte Schwarzkiefer. Seit zwanzig Jahren ragen deren Äste auch auf das Nachbargrundstück. Nadeln und Zapfen fallen herab. Der Eigentümer des Baumes zeigte sich nach Aufforderung nicht bereit, die Äste der Kiefer zurückzuschneiden. Daher schnitt der betroffene Nachbar die Zweige selbst ab. Mit der Klage verlangte der Baumeigentümer von seinem Nachbarn, es zu unterlassen, von der Kiefer oberhalb von fünf Metern überhängende Zweige abzuschneiden. Seine Begründung: Das Abschneiden der Äste gefährde die Standsicherheit des Baums. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch: Wenn die Nutzung des Nachbargrundstücks durch den Überhang eines Baumes beeinträchtigt wird, ist die Entfernung des Überhangs auch dann zumutbar, wenn dadurch das Absterben des Baumes oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht. Das Selbsthilferecht unterliegt keiner Verhältnismäßigkeitsoder Zumutbarkeitsprüfung. Zudem liegt die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum steht. Dazu ist er im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks gehalten. Kommt er dieser Verpflichtung – wie in diesem Fall – nicht nach und lässt er die Zweige des Baumes über die Grundstücksgrenze wachsen, dann kann er nicht von seinem Nachbarn verlangen, das Abschneiden zu unterlassen und die Beeinträchtigung seines Grundstücks hinzunehmen. Das Selbsthilferecht kann aber durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein. (Foto: © Michael Gaida, Pixabay)
Immobilieneigentum in anderen Ländern
D
er deutsche Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren in den Mittelpunkt von Diskussionen gerückt. Hohe Preise und Mieten sind der Anlass für Aufregung oder gar Empörung. Für die Politik ist Wohnen zur sozialen Frage unserer Zeit geworden. Wie machen es die anderen? Kann Deutschland von seinen Nachbarn lernen? Diese Frage stellte sich das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Es hat untersucht, wie sieben europäische Länder den Zugang zu Wohneigentum gestalten. Neben der Haltung zu Wohneigentum wurde analysiert, wie die Grunderwerbsteuer gestaltet ist, wie das selbst genutzte Wohneigentum steuerlich behandelt wird und welche Unterstützungen es bei der Finanzierung gibt. Bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer beschreiten die betrachteten Länder zwei Wege. Vor allem die skandinavischen Länder sowie Irland und die Niederlande haben sehr niedrige Grunderwerbsteuersätze. Großbritannien, Belgien oder Frankreich haben zwar etwas höhere Sätze, differenzieren aber, unterstützen Ersterwerber von Immobilieneigentum, nutzen Freibeträge oder einen Stufentarif. Ein Freibetrag und ein Stufentarif bei der Grunderwerbsteuer entlasten die Haushalte, die kleine und günstige Wohnungen kaufen. Steuerlich wird selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland wie ein Konsumgut behandelt, vermietetes Wohneigentum dagegen wie ein Investitionsgut. Dies ist für viele selbst nutzende Haushalte ein Nachteil. In den Niederlanden, Schweden und Dänemark können Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer ihre Zinskosten steuerlich geltend machen. Deutschland sollte den Haushalten im Eigentum dafür einen Ausgleich gewähren, um eine Benachteiligung gegenüber Anlegerinnen und Anlegern zu vermeiden. Die betrachteten Länder unterstützen zudem die Haushalte bei der Finanzierung über günstige Kredite oder Kreditversicherungen. Wohneigentum wird in den Nachbarländern als Inbegriff des sozialen Aufstiegs verstanden. Es spielt für die individuelle Vermögensbildung eine wichtige Rolle und trägt dazu bei, Altersarmut zu vermeiden. (Foto: © Michael van der Vegt, Pixabay)
Förderung energiesparender Maßnahmen so attraktiv wie nie
D
rei Viertel der Bevölkerung in Deutschland bewerten das Ziel des Europäischen Green-Deal, bis 2050 als erster Kontinent klimaneutral zu werden, als wichtig bis sehr wichtig. 66 Prozent wollen deshalb den alten Heizölkessel durch neue Heiztechnik ersetzen, 63 Prozent wollen sich von der Gasverbrennung zur Wärmeproduktion verabschieden. Deutschland will sogar Vorreiter in Europa sein und bis 2045 klimaneutral werden. Sparsamer Verbrauch allein wird nicht reichen, um diesem Ziel näher zu kommen. Aber es hilft bereits, die Heizung außerhalb der Heizperiode von 1. Oktober bis 30. April auf den Sommerbetrieb umzustellen. Das vollständige Abschalten älterer Heizungsanlagen in den Sommermonaten ist jedoch nicht sinnvoll, wenn die Anlage auch der Warmwasseraufbereitung dient. Der Sommer ist die perfekte Jahreszeit, um alte Heizungsanlagen zu modernisieren. Das ist jetzt sogar besonders sinnvoll, weil der Staat Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern künftig bis zu 50 Prozent Förderung für energetische Gesamtmaßnahmen gewährt. Damit steigen die staatlichen Zuschüsse um maximal 27.000 Euro pro Wohneinheit. Die verbesserte Förderung ist Teil der zweiten Stufe der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die ab 1. Juli 2021 in Kraft ist und jetzt beantragt werden kann. Neu aufgenommen ist die Effizienzhausklasse 40 mit einer besonders guten Förderung. Ein Bonus von fünf Prozent ist möglich für alle, die nach der Sanierung überwiegend erneuerbare Energien nutzen. Sie profitieren dann auch von einer Erhöhung der förderfähigen Kosten von 120.000 auf 150.000 Euro. Damit ist die Förderung von energetischen Maßnahmen so attraktiv wie noch nie. Die BEG gilt für alle energetischen Baumaßnahmen bei Wohnhäusern und Nichtwohngebäuden – sowohl bei Neubauten als auch bei energetischer Sanierung. Förderfähig sind Gesamtsanierungen aber auch Einzelmaßnahmen in Bestandsgebäuden, die schrittweise umgesetzt werden. (Foto: © Piro4d, Pixabay)
Mieter und Eigentümer: Zwei verschiedene Wohnformen, zwei ungleiche Gruppen
W
ohnen ist auch eine soziale Frage. Worin sich Mieter und Eigentümer unterscheiden, wie sich das auf den Wohnungsmarkt auswirkt und welche Vor- und Nachteile mit der jeweiligen Wohnform verbunden sind, hat Pekka Sagner, Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft, untersucht. Die Kernaussagen der Studie lauten: In allen Städten und Landkreisen sind die Preise seit 2005 durchschnittlich um 75,3 Prozent gestiegen. Die Kosten für eine Immobilie betragen im Schnitt 354.000 Euro, das entspricht rund 7,4 Jahreshaushaltseinkommen. Dafür bekommt der Käufer durchschnittlich 132 Quadratmeter Wohnfläche, in allen Metropolen jedoch weniger als 100 Quadratmeter, in den Mittelstädten Westdeutschlands 142 Quadratmeter. 49 Prozent der Bewohner Deutschlands sind Immobilieneigentümer. Die Eigentümerquote steigt, je größer der Verdienst und je kleiner der Wohnort ist. Die Wohneigentumsbildung stagniert seit fast zehn Jahren. Deutschland ist bei der Immobilien-Eigentumsquote das Schlusslicht in der EU. Der Anteil derer, die mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden sind, ist unter Wohneigentümern dreimal so hoch wie unter Mietern. Die Hälfte der Mieter würde sich für ein Eigenheim finanziell stark oder sehr stark einschränken. Jeder vierte Mieter unter 50 möchte auch in unsicheren Zeiten kaufen oder bauen. Kauf- oder Baupläne werden jedoch zurückgestellt. Der Anteil der Mieter unter 50 Jahren, die Eigentum erwerben möchten, ist im Vergleich zu 2019 von 31 Prozent auf 24 Prozent gefallen. Das Niedrigzinsniveau hat als Motiv für den Erwerb von Immobilien weiterhin eine hohe Bedeutung. Bei einem Investitionsvolumen von 354.000 Euro müssen Käufer 133.000 Euro weniger Zinsen zahlen als vor 13 Jahren. Für knapp drei Viertel der Bevölkerung spielen freie Gestaltungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle beim Erwerb von Wohneigentum. Die Altersvorsorge ist ebenfalls ein wichtiges Motiv beim Erwerb. (Foto: © Christoffer Borg Mattisson, Pixabay)
Förderung der E-Infrastruktur verbessert
D
ie Akzeptanz und das Angebot von E-Autos haben sich -wesentlich verbessert. Die Ladeinfrastruktur ist mit diesem Wandel noch nicht ganz mitgekommen. Ein neues Fördergesetz soll jetzt für mehr Tempo sorgen, damit Autofahrer bald auch bequem zu Hause tanken können. Der Bundestag hat das Gesetz zur Bereitstellung flächendeckender Schnellladeinfrastruktur für Batterieelektrofahrzeuge beschlossen. Mehr E-Ladestationen sind hoch willkommen. Leider wurden private Lademöglichkeiten im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) darin noch nicht ausreichend berücksichtigt, bemängelt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland. Mit dem Gesetz soll in Deutschland zunächst ein flächendeckendes, öffentliches Schnellladenetz für Elektroautos aufgebaut werden. Bis 2023 schreibt der Bund den Bau und Betrieb von rund 1.000 Ladeparks aus und stellt dafür zwei Milliarden Euro an Fördermitteln zur Verfügung. Die Nutzer wollen ihre E-Autos aber am liebsten zu Hause aufladen können. Das KfWFörderprogramm für Wallboxen wurde bereits auf nun eine halbe Milliarde Euro aufgestockt. In den vergangenen Monaten konnten Wohnungseigentümer jedoch wegen der Coronakrise keine Eigentümerversammlungen abhalten und keine Beschlüsse fassen. Dadurch kam der Ausbau der Ladeinfrastruktur bei den etwa vier Millionen Stellplätzen in Eigentümergemeinschaften nicht voran. Die Förderprogramme sind zudem noch nicht an die Besonderheiten von Eigentümergemeinschaften angepasst, denn Umfeldmaßnahmen werden nicht gefördert. Oftmals müssen Gebäudeelektronik und Stromanschlüsse ebenfalls gewechselt werden, damit diese den erhöhten Anforderungen entsprechen und viele Ladestationen gleichzeitig in Betrieb gehen können. Die E-Mobilität ist ein wichtiges Instrument zum Erreichen der Klimaziele. Ein Förderkonzept zur energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Anreiz zur Umsetzung effektiver Maßnahmen. (Foto: © Urs Widmer, Pixabay)
Landleben bringt mehr Pendler auf der Straße
V
iele Menschen kehren der Stadt wegen der hohen Mieten und Immobilienpreise den Rücken. Sie wünschen sich mehr Platz, mehr Natur und mehr Ruhe. Dafür nehmen sie weitere Wege in Kauf und pendeln zur Arbeit sowie zur Erledigung ihrer privaten Alltagsangelegenheiten in die nächste Stadt. Knapp 60 Prozent der Beschäftigten arbeiteten im Jahr 2020 nicht an ihrem Wohnort. Das entspricht 19,6 Millionen Menschen. Gegenüber dem Vorjahr blieb diese Zahl stabil. Allerdings sagt die Statistik nichts darüber aus, wie viele Menschen im vergangenen Jahr im Homeoffice arbeiteten. Im Vergleich der Großstädte übt München die größte Anziehungskraft für Arbeitskräfte aus dem Umland aus. Im Jahr 2020 wohnten 410.000 der in München Arbeitenden außerhalb der Stadtgrenze. In Frankfurt am Main waren es 384.000, in Hamburg 355.000 und in Berlin 332.000. Die Pandemie hat die Arbeitsgewohnheiten maßgeblich verändert. Die Arbeit im Homeoffice bietet eine große Chance, den Pendlerverkehr zwischen den Großstädten und ihrem Umland zu reduzieren. Damit verringern sich auch die Umwelt- und Gesundheitsbelastungen. Kleine und mittelgroße Kommunen werden als Wohnorte abseits der Großstädte noch attraktiver. Das Statistische Bundesamt hat berechnet, wie viele Pendlerinnen und Pendler zumindest teilweise das Auto nutzen: Im Jahr 2017 waren das rund 18,4 Millionen, das entsprach einem Anteil von 88 Prozent. Pendelnde mit einem Arbeitsweg von bis zu 20 Kilometern gaben zu gut 90 Prozent an, teilweise das Auto zu nutzen. Bei Pendelnden mit einem Weg zur Arbeit von mehr als 20 Kilometern waren es 83 Prozent. Die Bundesregierung hat zum Jahresbeginn 2021 die Pendlerpauschale im Rahmen des Klimaschutzprogramms von 30 Cent auf 35 Cent ab dem 21sten Kilometer angehoben. Sie kann unabhängig vom benutzten Verkehrsmittel geltend gemacht werden. (Foto: © Jiri Rotrekl, Pixabay)
Zukunft Homeoffice
W
elche Einflüsse auch nach Abklingen der Pandemie Bestandteil des Alltags bleiben, ist noch nicht genau absehbar. Sicher ist jedoch, dass das Homeoffice sowohl die Arbeitswelt als auch das Wohnen maßgeblich verändern wird. Die Nutzung des Homeoffice ist durch strengere Pandemieregelungen im Mai 2021 weiter gestiegen. Die Mehrheit der Beschäftigten schätzt diese Möglichkeit und möchte sie auch nach der Coronazeit nutzen. Für Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber ist Flexibilität bei der Gestaltung der Arbeitsbedingungen ein Wettbewerbsfaktor geworden. Das zeigt die jüngste Befragung des Bayerischen Forschungsinstituts für Digitale Transformation. Das Forschungsinstitut nahm die Verschärfung der Pandemieregelungen zum Anlass, um Verbreitung und Akzeptanz von Homeoffice zu beleuchten. Diese repräsentative Kurzbefragung ergänzt drei früheren Befragungen zum Thema Homeoffice und erlaubt Analysen im Zeitverlauf der Coronapandemie. • Im Mai 2021 befanden sich 52 Prozent der Berufstätigen mindestens gelegentlich im Homeoffice. 46 Prozent arbeiteten mehrmals pro Woche von zu Hause aus. Bei den häufigen Nutzerinnen und Nutzern ist das Homeoffice-Potenzial ausgeschöpft. • Die Mehrheit der Befragten möchte das Homeoffice-Potenzial auch nach der Coronapandemie weitgehend nutzen. Rund 55 Prozent der Befragten wünschen sich, mindestens ab und zu von zu Hause aus arbeiten zu können. • Rund 72 Prozent der Berufstätigen, deren Tätigkeit Homeoffice zulässt, sehen ein geeignetes Homeoffice-Angebot bei der künftigen Wahl einer neuen Arbeitsstelle als wichtig an. (Foto: © Elchinator, Pixabay)
Impressum R.E. Immo GmbH Gollenhoferstraße 51 71397 Leutenbach Telefon: Telefax: E-Mail: Web:
07195 412408-0 07195 412408-1 info@re-immo.de www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer) Registereintrag: Eintragung im Handelsregister. Registergericht: Amtsgericht Stuttgart Registernummer: HRB 261818 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145 Layout und Satz Werbeagentur Werbepoesie #FEDERFÜHREND: Branding, Design, Marketing E-Mail: info@werbepoesie.de Web: www.werbepoesie.de