2021 Juni
Unsere Themen im Juni • Umwandlungsverbot von Mietwohnungen kommt • Bauzinsen kommen in Bewegung • Welchen Stellenwert hat die Baukultur?
Umwandlungsverbot von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kommt
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ie Regierungskoalition hat sich auf einen Kompromiss zum Baulandmobilisierungsgesetz verständigt. Danach soll zukünftig das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt werden. Zukünftig werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete als „angespannte Wohnungsmärkte“ festzulegen. In diesen Gebieten kann eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum dann grundsätzlich nur noch mit Genehmigung der Behörde erfolgen. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten. Das Umwandlungsverbot wird als Instrument für bezahlbares Wohnen bezeichnet. Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden sollen aber auch künftig die Möglichkeit haben, ihre Mietwohnungen ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Ausnahme gilt für Vermieter von drei bis 15 Wohnungen – je nach Bundesland unterschiedlich. Ausgenommen vom Umwandlungsverbot sind zudem Erbfälle, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, oder Familienangehörige des Eigentümers, die selbst in die Wohnungen einziehen wollen. Die Umwandlung ist auch zulässig, wenn mindestens zwei Drittel der gegenwärtigen Mieter die Eigentumswohnungen erwerben wollen, sowie in wirtschaftlichen Notlagen. Kritiker bemängeln, dass das Umwandlungsverbot gar nichts mit irgendeiner Form von Baulandmobilisierung zu tun habe und innerhalb des neuen Gesetzes wie ein Trojanisches Pferd wirke. Nach Ansicht von Insidern wird diese Art der Marktregulierung sogar das Gegenteil dessen bewirken, was eigentlich beabsichtigt war. Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen werden weiter steigen, sondern auch die Wohnungsmieten. Nach Ansicht der auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei, Bethge & Partner, stellt diese Regelung einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht dar. Wer über eine Immobilie in begehrter Wohnlage verfügt, sollte jetzt zügig handeln. (Foto: © Mrcolo, Pixabay)
Neues Telekommunikationsgesetz: Änderungen für Mieter und Vermieter
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er Deutsche Bundestag hat der Reform des Telekommunikationsgesetzes (TKG) zugestimmt. Das Gesetz schafft die Förderung des Kabelfernsehens ab, schreibt das Recht auf schnelles Internet fest und kippt das sogenannte Nebenkostenprivileg. Betroffen sind über zwölf Millionen Mieter, aber auch Vermieter und Verwalter. Für sie entfällt zukünftig das Nebenkostenprivileg. Darunter versteht man die Umlagefähigkeit des Kabelanschlusses in der Betriebskostenabrechnung. In der Vergangenheit haben Immobilieneigentümer oder Hausverwaltungen im Vergleich zu Einzelverträgen oft günstige Sammelverträge für ihre Mieter abgeschlossen. Solche Verträge sollen nach einer Übergangsfrist bis 2024 nicht mehr auf die Nebenkosten umgelegt werden. Mieter entscheiden dann selbst, ob sie Kabelfernsehen wollen oder nicht, müssen sich aber selbst um den Vertrag kümmern. Als das Kabelfernsehen vor rund 40 Jahren eingeführt wurde, war es eine Besonderheit. Inzwischen haben sich neue Möglichkeiten und Anforderungen an die moderne Kommunikation ergeben. Das neue Gesetz setzt daher andere Schwerpunkte. Im Vordergrund steht das Recht auf schnelles Internet. Wie schnell das Internet in den einzelnen Regionen mindestens sein muss, soll erst noch festgelegt werden – voraussichtlich von der Bundesnetzagentur. Bei der Berechnung sollen unter anderem die Upload- und die Downloadrate sowie die Latenz eine Rolle spielen. Vermieter können zukünftig die laufenden Kosten für den Betrieb einer gebäudeinternen Glasfaser-Netzinfrastruktur auf die Betriebskosten umlegen, wenn der Mieter den Anbieter frei wählen kann und es sich um ein Netz mit einer sehr hohen Kapazität handelt. Hat der Vermieter neue Glasfaserleitungen verlegen lassen, kann er den Mietern ein „Bereitstellungsentgelt“ von 60 Euro pro Jahr und Wohnung berechnen. Diese Kosten dürfen maximal neun Jahre als Betriebskosten umgelegt werden und sind somit auf maximal 540 Euro pro Wohnung begrenzt. (Foto: © ar130405, Pixabay)
Klimaschutzgesetz: Bundesverfassungsgericht schreibt Geschichte mit Konsequenzen für Immobilieneigentümer
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as bahnbrechende Urteil des Bundesverfassungsgerichtes schreibt Geschichte. Im Grundgesetz ist festgelegt, dass der Staat „in Verantwortung für die künftigen Generationen die natürlichen Lebensgrundlagen und die Tiere“ zu schützen habe. Darauf verweist das aktuelle Urteil und fordert Nachbesserungen am Klimaschutzgesetz. Das erst 2019 in Kraft getretene Bundes-Klimaschutzgesetz ist verfassungswidrig. Die Bundesregierung hat überraschend schnell reagiert und neue Ziele für Deutschland formuliert: Das Land soll jetzt in zwei Stufen bereits bis 2045 klimaneutral werden. Die CO2Emissionen sollen bis 2030 im Vergleich zum Jahr 1990 um 65 Prozent reduziert werden. Bis zum Jahr 2040 sollen sie gegenüber dem Vergleichsjahr um 88 Prozent gesunken sein. Das Gesetz muss noch im Bundestag und Bundesrat beraten werden. Ursprünglich sollte bis zum Jahr 2050 Klimaneutralität erreicht werden. Auch die Zwischenziele waren weniger ambitioniert. Für 2030 war ursprünglich nur ein Minus an CO2Emissionen von 55 Prozent vorgesehen. Das Ziel für das Jahr 2040 ist neu. Für die einzelnen Wirtschaftsbranchen, vor allem für die Energiewirtschaft und die Industrie, sind außerdem konkrete Jahresemissionsmengen in den Jahren von 2023 bis 2030 vorgesehen. Seit Anfang des Jahres gilt die neue CO2-Bepreisung auf Heizen und Verkehr. Damit soll ein Anreiz für geringeren Verbrauch oder den Umstieg auf andere Energiequellen gesetzt werden. Die Umlage errechnet sich aus dem gesetzlich festgelegten CO2-Preis, der jährlich steigt, und dem CO2-Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs. Nach den aktuellen Plänen der Bundesregierung ist vorgesehen, Mieter beim CO2-Preis stärker zu entlasten. Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten tragen. Diesem Ansinnen stimmen nicht alle Beteiligten zu, vor allem, weil Vermieter keinen Einfluss auf das Heizverhalten ihrer Mieter haben. (Foto: © Jeyaratnam Caniceus, Pixabay)
Mietspiegelreform immer dinglicher
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ietspiegel gewinnen immens an Bedeutung, weil die Entwicklung der Mieten besonders in den Großstädten an Höchstgrenzen stößt. Auch gut situierte Haushalte verdienen nicht mehr überall genug, um eine angemessene Wohnung bezahlen zu können. Der Mietspiegel eignet sich in seiner jetzigen Form jedoch nicht als Maßstab und Instrument – beispielsweise bei Mieterhöhungsverlangen, um gesetzliche Regeln umzusetzen. Der Deutsche Städtetag, der Verband Deutscher Städtestatistiker (VDSt) und die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung begrüßen daher das geplante Mietspiegelreformgesetz (MsRG). Von besonderer Bedeutung sind die Regelungen für sogenannte qualifizierte Mietspiegel. Vor allem die geplante Auskunftspflicht der Mieter und Vermieter sowie die Klärung von datenschutzrechtlichen Fragen soll die Erstellung qualifizierter Mietspiegel erleichtern, die Qualität verbessern und gleichzeitig die Kosten senken. Seit langem wird kritisiert, dass die Erstellung von Mietspiegeln nicht immer ausreichend objektiv erfolgt und zudem mitunter von politischen Maßgaben mit beeinflusst wird. Ohne die Zusammenarbeit von Vertreter:innen der Mieter und Vermieter geht es nicht, wenn statistisch zuverlässige Werte erhoben werden sollen. Die in der Vergangenheit gefundenen Kompromisslösungen widersprechen dem wissenschaftlichen Anspruch qualifizierter Mietspiegel und sind auch nicht mit ihrer Bedeutung im Mietrecht oder anderen Rechtsgebieten wie dem Sozial- oder Steuerrecht zu vereinbaren. Derzeit fehlen gesetzlich geregelte Anforderungen an die Sachkunde der Mietspiegelersteller. Das entspricht nicht der Bedeutung qualifizierter Mietspiegel für breite Schichten der Bevölkerung. Die Qualität und damit Akzeptanz und Rechtssicherheit von Mietspiegeln lässt sich nur entscheidend verbessern, wenn Unabhängigkeit und Sachkunde von Beginn an sichergestellt sind. (Foto: © Marketa Machova, Pixabay)
Bauzinsen kommen in Bewegung
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mmobilienkäufer und Bauherrn nehmen wieder höhere Darlehen für die Finanzierung auf. Vor zehn Jahren lag der Durchschnitt noch bei 145.000 Euro, vor fünf Jahren waren es 193.000 Euro, jetzt liegt die Darlehenssumme für Baufinanzierungen bei über 300.000 Euro. So lange die Immobilienpreise immer weiter steigen und die Zinsen niedrig bleiben, ist mit einem Rückgang der Darlehenssummen nicht zu rechnen. Die Dr. Klein Privatkunden AG errechnet regelmäßig die sogenannte Standardrate, um langfristige Vergleiche anstellen zu können. Zugrunde gelegt sind eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahre Zinsbindung. Anfang 2021 betrug die auf diese Weise errechnete Monatsrate 368 Euro, im April 2021 394 Euro. Der langfristige Blick zurück lässt erkennen, wie günstig Finanzierungen derzeit sind: Im April 2011 wurde für einen Kredit mit den genannten Standarddaten eine Monatsrate von 803 Euro fällig, vor fünf Jahren waren es 454 Euro. Hypothekennehmer sichern sich ihre Zinsen derzeit mit durchschnittlich 13 Jahren und zwei Monaten für einen relativ langen Zeitraum. Langfristige Festlegungen sind zwar etwas teurer, bieten dafür aber Planungssicherheit und schaffen Flexibilität. Denn nach zehn Jahren kann das Darlehen gekündigt und umgeschuldet werden. Dafür besteht dann ein zeitlicher Puffer für die Beobachtung des Zinsmarktes. Darlehensnehmer können zurzeit noch relativ entspannt auf die Zinsentwicklung blicken. Wie es weitergeht, hängt maßgeblich vom Kurs der Europäischen Zentralbank ab. Baufinanzierungen sind in den letzten Wochen etwas teurer geworden. Die leicht gestiegene Inflation gerät allmählich deutlicher ins Blickfeld der Akteure. Damit verbunden ist die Erwartung von möglichen Zinserhöhungen der Notenbanken und in der Folge von höheren Bauzinsen. (Foto: © Qube‘s Pictures, Pixabay)
Erschwinglichkeit von Immobilieneigentum: Wo kann man noch kaufen?
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ie Nachfrage nach Immobilien boomt: Im April 2021 gingen auf ImmoScout24 rund 72 Prozent mehr Anfragen für Eigentumswohnungen ein als im vorigen Jahr. Die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg im gleichen Zeitraum um 19 Prozent. Die große Nachfrage wirkt sich auf die Preise aus. Wo kann man unter den aktuellen Marktgegebenheiten noch Immobilien kaufen oder mieten? Das Immobilienportal hat auf Basis des vom Statistischen Bundesamt angegebenen durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommens und den durchschnittlichen Wohnkosten eine Nettokaltmiete zwischen 800 und 1.000 Euro sowie eine vergleichbare Kaufpreisspanne zwischen 217.000 und 272.000 Euro zu Grunde gelegt. Die Analyse zeigt für 40 deutsche Großstädte große, regionale Unterschiede: Während in den Metropolen ein Budget von 800 bis 1.000 Euro bei Kauf und Miete nur noch für eine Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnung reicht, finden sich in Städten wie Dortmund, Heidelberg und Kassel noch bezahlbare Wohnungen, die Platz für eine Familie bieten. Vergleicht man die durchschnittliche Größe der Wohnungen danach, ob das Budget in die Miete oder in eine Finanzierung gesteckt wird, zeigen sich deutliche Unterschiede: In Heidelberg und Dortmund lohnt sich der Kauf: Fürs gleiche Budget misst eine Eigentumswohnung fünf bis sechs Quadratmeter mehr als die vergleichbar teure Mietwohnung. Wer dagegen in Oldenburg eine Wohnung mietet, statt sie zu kaufen, bekommt 31 Quadratmeter mehr Wohnfläche. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln hat festgestellt: „Trotz deutlich steigender Preise für Einfamilienhäuser ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in weiten Teilen Deutschlands nicht so stark zurückgegangen, wie eine reine Fokussierung auf die Preise zunächst vermuten ließe. Starke Zinsrückgänge und deutliche Anstiege in den Einkommen der Haushalte führen dazu, dass das Annuität-Einkommensverhältnis vielerorts unverändert blieb.“ (Foto: © Jeannette Mijares, Pixapay)
Mehr Platz in den Städten – mehr Lebensqualität auf dem Land
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eit Jahren steigt der Druck auf die städtischen Wohnungsmärkte vor allem durch Zuzug in die Städte. Neben dem Neubau und der Verdichtung in den Kernstädten kann auch der Wohnungsbau im Umland zur Entspannung der Situation beitragen. Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat untersucht, wie das Wohnen im Umland von Großstädten die städtischen Wohnungsmärkte entlasten kann. Ziel des Entlastungswohnungsbaus sind nicht so sehr Ein- und Zweifamilienhäuser, die Suburbanisierungsprozesse in Gang setzen. Stattdessen sollte der Wohnungsneubau dazu beitragen, lebendige Quartiere zu schaffen, die auch Vorteile für die bereits ansässige Bevölkerung erbringen. Der Neubau im Umland ist vor allem dann wohnungspolitisch und städtebaulich sinnvoll, wenn bei der Planung auch die Infrastrukturen der öffentlichen Daseinsvorsorge berücksichtigt werden, also Schulen, soziale Einrichtungen und Kulturangebote. Außerdem sollte die Zunahme des motorisierten Individualverkehrs durch das Pendeln vermieden werden. Der knappe Raum im Straßenverkehr ist zudem ein dauerhaft aktuelles Thema. Autofahrer fordern mehr bezahlbare Parkplätze, Radfahrer mehr und vor allem uneingeschränkte Radwege. Fußgänger wünschen sich mehr Platz zum Flanieren. Der Ausbau des öffentlichen Verkehrs und anderer umweltverträglicher Verkehrsformen kann die stark beanspruchten Verkehrsnetze entlasten. Einer aktuellen Studie des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge hat die Dichte neuer Stadtquartiere in den Städten zugenommen. Die meisten städtebaulichen Vorhaben wurden seit 1990 in großen und mittelgroßen Städten realisiert. In den letzten zehn Jahren haben neue Siedlungen am Stadtrand an Bedeutung gewonnen, besonders in Großstadtnähe. Im Zuge der Coronapandemie entschließen sich immer mehr Menschen dazu, am Stadtrand oder auf dem Land wohnen zu wollen. (Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)
Welchen Stellenwert hat die Baukultur? Neuer Kodex für die Gestaltung unserer Lebensräume
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ls der Begriff Baukultur in Deutschland vor zwanzig Jahren noch wenig verbreitet war, gab es in den Niederlanden bereits in jeder kleinen Stadt Anlaufstellen mit Beratungsangeboten für Bauherrn und Bürger zum Thema Baukultur bei Um-, Aus- und Neubauten. Dieser Vorsprung in Sachen Baukultur, Planung und Architektur wirkt sich bis heute weltweit aus. Deutschland will jetzt aufholen. In Zeiten steigender Bodenpreise und immer höherer Baudichten wird das Thema Baukultur wichtiger und zum anerkannten Ziel in der Immobilienbranche: Mit Unterstützung aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft entwickelten das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) und die Bundesstiftung Baukultur den Kodex für Baukultur, eine freiwillige Selbstverpflichtung für die verantwortungsvolle Aufgabenwahrnehmung von Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Die wissenschaftliche Begleitung erfolgte durch die IREBS der Universität Regensburg. Die Immobilienwirtschaft trägt in ihrer Aufgabe als Projektentwickler, Planer, Bauherr oder Eigentümer in besonderem Maße Verantwortung für die Gestaltung unserer Lebensräume. Gleichzeitung bilden baukulturelle Werte und gesellschaftliche Akzeptanz die Basis für wirtschaftlichen Erfolg. Dass Baukultur einen Mehrwert bietet, ist mittlerweile in den Köpfen angekommen. In einer Umfrage geben zum Beispiel 98 Prozent der Befragten an, dass die Wertschätzung historischer Bestände als relevant oder mindestens bedingt relevant gesehen wird. Der Kodex für Baukultur stellt die Verantwortung des immobilienwirtschaftlichen Handelns für die gebaute Umwelt und die daraus resultierenden Konsequenzen in den Fokus. Dabei geht es um eine ganzheitliche Sichtweise und umsichtiges Handeln bei Neubau und Bestandsentwicklung. (Foto: © Piet van de Wiel, Pixabay)
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