PJ 411

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Up to Date Real Estate Enero / January 2026

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No. 411 • Año 26

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6 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411

REAL ESTATE

La Nueva Ley de Amparo: Un Giro Total para el Mercado Inmobiliario

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The New Amparo Law: A Total Game Changer for the Real Estate Market

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a nueva Ley de Amparo en México, publicada tras una reforma integral en 2025, representa uno de los cambios jurídicos más trascendentes para el sector inmobiliario en la última década. El objetivo central del legislador es claro: evitar que obras públicas y privadas se paralicen mediante suspensiones provisionales obtenidas con relativa facilidad, privilegiar la continuidad administrativa y acotar la figura del “interés legítimo”. Esto significa que, a partir de ahora, obtener una suspensión que detenga una obra, congele permisos o frene decisiones de autoridades municipales, estatales o federales

he newly reformed Amparo Law in Mexico, enacted in 2025, marks one of the most significant legal shifts for the real estate sector in recent years. The reform aims to prevent public and private projects from being halted through easily obtained provisional suspensions, while narrowing the criteria for who can challenge government acts. As a result, obtaining a suspension that stops construction, freezes permits, or blocks administrative decisions will now be considerably harder. Judges must apply stricter criteria, determining whether the challenged action truly violates fundamental rights and whether granting a suspen-

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8 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 será mucho más complejo. El juez deberá evaluar con mayor rigor si el acto reclamado afecta realmente derechos fundamentales y si suspender la obra sería contrario al interés social o al orden público. En la práctica, esto reducirá drásticamente la posibilidad de frenar proyectos mediante amparos cautelares, lo que afecta de manera directa al mercado inmobiliario, sobre todo en destinos turísticos donde existe alta presión por los recursos naturales y por el desarrollo de nuevos complejos habitacionales y turísticos. Para desarrolladores, la reforma implica un cambio de reglas contundente. Ya no bastará con obtener permisos superficiales o tramitar autorizaciones de manera acelerada: cualquier irregularidad que antes podía derivar en una suspensión temporal ahora podría no detener la obra, pero sí volverse un riesgo serio una vez que se dicte sentencia de fondo. Esto obliga a los desarrolladores a reforzar sus expedientes técnicos, ambientales y urbanos, incluyendo estudios de impacto, consultas comunitarias, CONTINUA PÁGINA 10

dictámenes de protección civil, acreditación de propiedad y análisis de compatibilidad con planes de desarrollo. Un proyecto que avance con documentos deficientes podría construir durante meses sin obstáculos, pero enfrentarse más tarde a órdenes de demolición, sanciones, revocaciones de permisos o pagos millonarios por daños. Por ello, la reforma no reduce el riesgo jurídico: lo desplaza hacia etapas posteriores, lo que vuelve imprescindible una planeación robusta desde el inicio. Para compradores — especialmente aquellos interesados en propiedades frente al mar— la nueva Ley de Amparo exige una mayor disciplina antes de invertir. Si antes una comunidad o un tercero podía detener una obra en lo que se resolvía un litigio, ahora la obra podría continuar incluso si existen dudas sobre su legalidad. Esto puede traducirse en riesgos patrimoniales: un desarrollo que avance sin suspensión judicial podría ofrecer preventas, vender unidades y levantar infraestructura que, posteriormente, sea declarada

ilegal. Por ello, los compradores tendrán que apoyarse en due diligence más completos: revisar la cadena de propiedad, permisos de construcción, licencias ambientales, régimen de propiedad en playa (concesiones, ZOFEMAT), antecedentes de litigios y cumplimiento normativo. Para los vendedores y agentes inmobiliarios, la responsabilidad también crece: deberán brindar información clara, certificada y verificable, ya que cualquier ocultamiento o error podría generar reclamaciones futuras ante

sion would harm public interest or contradict public policy. In practice, this substantially reduces the likelihood of stopping projects through injunctions, directly reshaping the dynamics of real estate development—especially in high-demand coastal regions where environmental sensitivity, community rights, and commercial pressure converge. For developers, the reform transforms the level of responsibility required before breaking ground. Gone are the days when a project could move forward

with incomplete documentation, counting on the possibility that opponents might halt it through an amparo. Now, even if a project contains irregularities, it may continue during the litigation process—only to face severe consequences if the final judgment rules against it. This expands the risk horizon: instead of being stopped early, a project could build infrastructure, sell units, and invest capital before later being subject to demolition orders, revocations of licenses, fines, or environmental restoration obligations. As a result, developers in coastal markets must strengthen their technical, environmental, and urban-planning files, including impact studies, consultations with local communities, property-title verification, and compliance with shoreline and ZOFEMAT regulations. Buyers—particularly those investing in beachfront properties—must now exercise increased caution. Without the automatic possibility of stopping construction through a suspension, a buyer could unknowingly invest in a project CONTINUES PAGE 10

10 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 compradores afectados. Un aspecto central de la reforma es la redefinición del “interés legítimo”. Esta figura, que permitía a colectivos ambientales, ciudadanos y organizaciones civiles interponer amparos para detener obras potencialmente dañinas, queda ahora más acotada: solo quienes demuestren una afectación directa podrán acudir a esta vía. En zonas de playa —donde convergen comunidades locales, ejidos, hoteles, desarrolladores y autoridades— este cambio reducirá el número de amparos colectivos, pero también podría debilitar la protección ambiental preventiva. Sin la posibilidad de suspender obras con facilidad, proyectos con impacto en manglares, dunas, esteros o áreas de anidación podrían avanzar hasta que un juez dicte sentencia, lo cual, en ecosistemas frágiles, puede equivaler a daños irreversibles. Por ello, la presión recae ahora más en los mecanismos de consulta, en la transparencia de las autoridades y en la vigilancia social previa al inicio de cualquier proyecto. En términos económicos, la reforma genera un doble efecto. Por un lado, otorga certidumbre a inversionistas que han sido históricamente afectados por amparos que detenían obras durante meses o años. Con reglas más estrictas, los proyectos técnicamente bien preparados tendrán menos riesgo de parálisis. Pero, por otro lado, eleva los costos legales y de cumplimiento para todos los participantes: desarrolladores deberán invertir más en auditorías jurídicas y ambientales; compradores deberán contratar más asesoría especializada; y vendedores tendrán que demostrar con mayor claridad la legalidad del producto inmobiliario que ofrecen. En destinos de playa como Los Cabos, Riviera Nayarit, Puerto Vallarta, Tulum o la Costa Alegre, donde la presión por el suelo y la sensibilidad ambiental son especialmente altas, esta reforma no solo ajusta un procedimiento legal: redefine completamente la manera de planear, aprobar, comercializar y defender un proyecto. En conclusión, la nueva Ley de Amparo inaugura una etapa en la que la prevención será más valiosa que la litigación. Los desarrollos que actúen con transparencia, documentación sólida y consultas desde etapas tempranas serán los grandes beneficiados. Quienes busquen avanzar con permisos débiles o procesos deficientes enfrentarán un escenario más incierto y costoso. Para compradores, vendedores y desarrolladores, especialmente en zonas de playa, esta reforma obliga a trabajar con mayor rigor jurídico y ambiental, porque en este nuevo México inmobiliario, los errores ya no se detienen con una suspensión: se pagan al final, y con intereses.

whose legality remains under dispute. A development may advance rapidly, offer presales, and build amenities even with pending legal challenges, only to face sanctions once the court reaches a final decision. This makes thorough due diligence essential: reviewing title chains, environmental permits, land-use authorizations, zoning, litigation history, and concession status. Sellers and real estate agents will also bear greater responsibility; transparency and verifiable documentation will be fundamental to protect both clients and professionals from future liability. A pivotal aspect of the reform is the redefinition of “legitimate interest.” Previously, environmental groups and civil organizations could file amparos to stop works that threatened ecosystems or community rights. Under the new framework, only those who demonstrate a direct, personal impact may file such challenges. In coastal regions—where ejidos, private owners, hotel groups, and local populations often coexist—this significantly reduces the reach of collective protections. Although the reform accelerates project timelines, it may weaken preventive environmental defense. Without the possibility of obtaining quick suspensions, fragile ecosystems such as mangroves, dunes, wetlands, and turtle-nesting areas may suffer irreversible damage before a court issues a final decision. This makes early community engagement, transparent permitting, and rigorous environmental compliance more crucial than ever. Economically, the reform creates a mixed landscape. On the positive side, it provides greater certainty for well-structured developments, reducing the threat of long delays caused by injunctions. However, it increases transaction costs across the real estate chain: developers must invest more in legal compliance, buyers must perform more comprehensive due diligence, and sellers must ensure all property documentation is accurate and defensible. In coastal destinations such as Los Cabos, Puerto Vallarta, Riviera Nayarit, Tulum, and Costa Alegre—where land values are high and environmental oversight is strict—the reform reshapes how projects are planned, approved, marketed, and protected. Ultimately, the new Amparo Law signals a shift toward prevention rather than reaction. The projects that will thrive under this framework are those built on transparency, robust documentation, strong community relations, and full regulatory compliance. Those attempting shortcuts may progress during construction but face costly consequences later. For buyers, sellers, and developers in Mexico’s coastal real estate markets, this reform redefines not only the legal landscape but the entire approach to investment, development, and long-term risk.

12 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411

ARQUITECTURA

El hombre que hizo bailar The Man Who Made al acero: El legado Steel Dance: Frank desafiante de Frank Gehry Gehry’s Defiant Legacy

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a arquitectura, por definición, es una disciplina de rigidez. Lucha contra la gravedad, exige estructuras firmes y, durante siglos, se rindió ante la línea recta. Pero Frank Gehry, quien falleció el pasado 5 de diciembre en Santa Monica a los 96 años, nunca estuvo interesado en la rigidez. Él estaba interesado en el movimiento. Al mirar atrás a sus casi ocho décadas de carrera, es fácil perderse en la hipérbole, pero en el caso de Gehry, la realidad es lo suficientemente asombrosa. No solo diseñó edificios; diseñó una nueva manera de construir y percibir las ciudades. Con su partida, el mundo pierde no solo a CONTINUA PÁGINA 14

Museo Guggenheim, Bilbao, España.

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rchitecture, by definition, is a discipline of rigidity. It fights gravity, demands firm structures, and for centuries, surrendered to the straight line. But Frank Gehry, who passed away on December 5th in Santa Monica at the age of 96, was never interested in rigidity. He was interested in movement. Looking back at his nearly eight-decade career, it is easy to get lost in hyperbole, but in Gehry’s case, the reality is astounding enough. He didn’t just design buildings; he designed a new way to build and perceive cities. With his departure, the world loses not CONTINUES PAGE 14

14 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 un “arquitecto estrella” —una etiqueta que él detestaba—, sino al último gran humanista del acero y el titanio.

While Modernism preached purity and Postmodernism played with historical irony, Gehry declared: “Construction is raw, life is chaotic—let’s celebrate that.” It was the dawn of Deconstructivism, though he never wanted to carry the “ism.” That house taught us that architecture could be a collage, a three-dimensional sketch that never quite dries.

De la cerca de alambre al Titanio Para entender a Gehry, hay que olvidar el brillo del Guggenheim por un momento y volver a 1978, a una esquina suburbana en Santa Monica. Allí, Gehry tomó un bungalow rosado de estilo colonial holandés y lo “explotó”. Lo envolvió en materiales “baratos”: madera contrachapada sin tratar, metal corrugado y, lo más impactante, cercas de alambre. Esa casa fue un manifiesto. Mientras el modernismo predicaba la pureza y el posmodernismo jugaba con la ironía histórica, Gehry decía: “La construcción es cruda, la vida es caótica, celebremos eso”. Fue el inicio del Deconstructivismo, aunque él nunca quiso cargar con el ismo. Esa casa nos enseñó que la arquitectura podía ser un collage, un boceto tridimensional que nunca terminaba de secarse.

El “Efecto Bilbao” y la reinvención de la ciudad

Si Santa Monica fue su laboratorio, Bilbao fue su consagración.

The “Bilbao Effect” and the Reinvention of the City

Frank Gehry’s Walt Disney Concert Hall opened in 2004 in downtown Los Angeles, California. (John O’Neill).

Cuando el Museo Guggenheim abrió en 1997, cambió la economía global del turismo cultural de la noche a la mañana. El denominado “Efecto Bilbao” se convirtió en una fórmula aspiracional para muchas ciudades que buscaban revitalizar sectores económicos y culturales CONTINUA PÁGINA 16

just a “starchitect”—a label he loathed—but the last great humanist of steel and titanium.

From Chain-Link to Titanium

To understand Gehry, one must look past the glimmer of the Guggenheim for a moment and return

to 1978, to a suburban corner in Santa Monica. There, Gehry took a pink Dutch Colonial bungalow and effectively “exploded” it. He wrapped it in “cheap” materials: raw plywood, corrugated metal, and, most shockingly, chain-link fencing. That house was a manifesto.

If Santa Monica was his laboratory, Bilbao was his consecration. When the Guggenheim Museum opened in 1997, it changed the global economics of cultural tourism overnight. Before Gehry, museums were neutral boxes for storing art. Gehry demonstrated that the building could be the work of art. The titanium curves, evoking ships and fish (a recurring obsession in his work), were not mere aesthetic whims; they were technical feats achieved thanks to CATIA, software designed for aviation that CONTINUES PAGE 16

16 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 mediante proyectos arquitectónicos emblemáticos. Antes de Gehry, los museos eran cajas neutras para guardar arte. Gehry demostró que el edificio podía ser la obra de arte. Las curvas de titanio, que evocaban barcos y peces (una obsesión recurrente en su obra), no eran meros caprichos estéticos; eran proezas técnicas logradas gracias a CATIA, un software diseñado para la aviación que su estudio adaptó. Gehry fue pionero en usar la tecnología no para estandarizar, sino para personalizar, permitiendo que la piedra y el metal fluyeran como tela.

La acústica de la luz: El Walt Disney Concert Hall

Muchos críticos argumentan, y coincido, que su obra maestra no está en España, sino en Los Ángeles. El Walt Disney Concert Hall (terminado en 2003) es quizás su edificio más resuelto. Aquí, la exuberancia exterior de acero inoxidable sirve a un propósito interior sagrado. A diferencia de la frialdad de algunos auditorios modernos, el interior del Disney Hall, forrado en abeto Douglas, se siente cálido, íntimo, casi como estar dentro de un violonchelo. Gehry entendía que la arquitectura, al final del día, es para las personas. Creaba espacios que te abrazaban, incluso si por fuera parecían estar a punto de despegar.

Más allá de la forma

A lo largo de los años, se le acusó de ser repetitivo, de “arrugar papel” y convertirlo en edificios. Esa es una lectura superficial. Si observamos obras como la Casa Danzante en Praga o la Fundación Louis Vuitton en París, vemos una sensibilidad profunda por el entorno. La Casa Danzante no es solo un edificio extraño; es un diálogo con el barroco y el art nouveau de Praga, una pareja bailando (Fred y Ginger) en una esquina bombardeada durante la guerra. Es historia cicatrizada con humor y gracia.

Un legado inconcluso

Frank Gehry trabajó hasta el final. Su longevidad creativa fue inaudita. Nos deja un legado que va más allá de las formas esculturales; nos deja la libertad. Él liberó a los arquitectos del miedo a la imperfección y a los ingenieros del miedo a lo imposible. En un mundo que tiende cada vez más a la eficiencia algorítmica y a las cajas de vidrio genéricas, extrañaremos profundamente su desorden controlado. Frank Gehry nos enseñó que los edificios pueden tener sentimientos, y que si escuchamos con atención, el acero también puede llorar, reír y bailar. DESCANSE EN PAZ, MAESTRO DEL MOVIMIENTO.

his studio adapted. Gehry was a pioneer in using technology not to standardize, but to personalize, allowing stone and metal to flow like fabric.

The Acoustics of Light: Walt Disney Concert Hall

Many critics argue, and I concur, that his masterpiece is not in Spain, but in Los Angeles. The Walt Disney Concert Hall (completed in 2003) is perhaps his most resolved building. Here, the exterior exuberance of stainless steel serves a sacred interior purpose. Unlike the coldness of some modern auditoriums, the interior of the Disney Hall, lined in Douglas fir, feels warm, intimate, almost like being inside a cello. Gehry understood that architecture, at the end of the day, is for people. He created spaces that embraced you, even if on the outside they looked ready to take flight.

Beyond Form

Over the years, he was accused of being repetitive, of “crumpling paper” and turning it into buildings. That is a superficial reading. If we look at works like the Dancing House in Prague or the Louis Vuitton Foundation in Paris, we see a deep sensitivity to the environment. The Dancing House is not just a strange building; it is a dialogue with Prague’s Baroque and Art Nouveau history, a couple dancing (Fred and Ginger) on a corner bombed during the war. It is history healed with humor and grace.

An Unfinished Legacy

Frank Gehry worked until the very end. His creative longevity was unheard of. He leaves us a legacy that goes beyond sculptural forms; he leaves us freedom. He liberated architects from the fear of imperfection and engineers from the fear of the impossible. In a world trending increasingly toward algorithmic efficiency and generic glass boxes, we will deeply miss his controlled disorder. Frank Gehry taught us that buildings can have feelings, and that if we listen closely, steel can also cry, laugh, and dance. REST IN PEACE, MASTER OF MOVEMENT.

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REAL ESTATE

El Mundial 2026 Desata The 2026 World Cup Unleashes a Wave of Investment una Ola de Inversión in the Mexican Pacific en el Pacífico Mexicano

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a Copa Mundial 2026, organizada por México, Estados Unidos y Canadá, no solo será el evento deportivo más grande de la historia; también está activando un ciclo de inversión y turismo que impactará directamente a los destinos más atractivos del Pacífico mexicano, en especial Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Aunque estas ciudades no serán sede, la movilidad turística, el aumento de conectividad y la proyección internacional generada por el torneo están produciendo un efecto de segunda ola que beneficiará de manera tangible al sector inmobiliario regional. México recibirá hasta 5.5 millones de visitantes adicionales durante el torneo, según estimaciones oficiales, lo que impulsará una derrama económica que supera los 3,000 mi-

he 2026 FIFA World Cup, hosted jointly by Mexico, the United States, and Canada, is set to become the largest sporting event in history. Beyond its athletic impact, the tournament is triggering a wave of investment and tourism that will directly benefit key destinations in Mexico's Pacific corridor —especially Puerto Vallarta and Riviera Nayarit. While these cities are not official host venues, expanded tourism mobility, increased air connectivity, and global exposure from the World Cup are generating a second-wave effect that is strengthening the regional real estate market. Mexico is expected to receive up to 5.5 million during the tournament, according to official es-

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20 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 llones de dólares. Este flujo extraordinario de viajeros —provenientes principalmente de Norteamérica y Europa— abre la puerta a que una porción significativa extienda su estancia o busque destinos complementarios. Puerto Vallarta y Riviera Nayarit encabezan esas opciones por su reputación turística, oferta hotelera, conectividad aérea y presencia creciente en el mercado internacional de lujo. Para estos destinos, el primer gran impacto se observa en la renta de corta estancia. El perfil del turista mundialista favorece el alquiler de departamentos, villas y residencias privadas, generando una mayor demanda en zonas como Marina Vallarta, Zona Romántica, Conchas Chinas, Punta de Mita, Nuevo Vallarta y Bucerías. Esto impulsa un incremento en tarifas de plataformas como Airbnb y VRBO, además de mejorar el retorno de inversión para propietarios de unidades destinadas al mercado vacacional. La creciente movilidad aérea también juega un papel determinante. El aeropuerto de Puerto Vallarta ha venido consolidándose como uno de los hubs turísticos más dinámicos del país, y el Mundial 2026 acelerará la llegada de nuevos vuelos, frecuencias adicionales y mayor conectividad con ciudades estadounidenses y canadienses. Esto crea un efecto directo en la plusvalía, beneficiando tanto a corredores residenciales consolidados como a nuevas zonas de desarrollo orientadas a inversión. El sector inmobiliario está respondiendo a este nuevo panorama con un auge en

proyectos de uso mixto, desarrollos de lujo y esquemas llave en mano que se adaptan a compradores que buscan propiedades de fácil operación y alto potencial de renta. Regiones como Flamingos, Nuevo Vallarta, Punta de Mita y la zona sur de Vallarta están experimentando una oleada de interés, tanto por parte de inversionistas mexicanos como extranjeros. El hecho de que Estados Unidos y Canadá sean coanfitriones del Mundial genera un efecto directo en el tipo de visitante que llegará al país: viajeros con afinidad histórica hacia México, con alto poder adquisitivo y con interés en la compra de propiedades vacacionales o residencias para retiro. Esto refuerza el crecimiento del mercado inmobiliario en la región, impulsando la llegada de capital, nuevas inversiones y la consolidación de proyectos sustentables, residenciales y turísticos. En conjunto, la Copa Mundial 2026 representa una oportunidad excepcional para Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Aunque los partidos se jueguen en otras ciudades, el impacto turístico, económico y mediático coloca al Pacífico mexicano en una posición única para atraer inversión residencial, comercial y turística. Para los desarrolladores, agentes y compradores, este es uno de los momentos más estratégicos para consolidar proyectos y adquirir propiedades en dos de los mercados inmobiliarios más dinámicos y rentables del país. CONTINUA PÁGINA 22

timates, which will generate an economic impact exceeding $3 billion. This extraordinary influx of travelers—primarily from North America and Europe—opens the door for a significant portion to extend their stay or seek out complementary destinations. Puerto Vallarta and Riviera Nayarit are leading the way in these options due to their tourism reputation, hotel offerings, air connectivity, and growing presence in the international luxury market. For these destinations, the first major impact is seen in short-term rentals. The profile of the World Cup tourist favors the rental of apartments, villas, and private residences, generating greater demand in areas such as Marina Vallarta, the Romantic Zone, Conchas Chinas, Punta de Mita, Nuevo Vallarta, and Bucerías. This drives an increase in rates on platforms like Airbnb and VRBO, in addition to improving the return on investment for owners of units intended for the vacation rental market. The growing air travel also plays a key role. Puerto Vallarta Airport has been consolidating its position as one of the most dynamic tourism hubs in the country, and the 2026 World Cup will accelerate the arrival of new flights, additional frequencies, and greater connectivity with US and Canadian cities. This has a direct effect on property values, benefiting both established residential areas and new development zones gea-

red toward investment. The real estate sector is responding to this new landscape with a boom in mixed-use projects, luxury developments, and turnkey schemes tailored to buyers seeking easy-tooperate properties with high rental potential. Regions like Flamingos, Nuevo Vallarta, Punta de Mita, and the southern area of​​ Vallarta are experiencing a surge of interest from both Mexican and foreign investors. The fact that the United States and Canada are co-hosting the World Cup has a direct impact on the type of visitor coming to the country: travelers with a historical affinity for Mexico, high purchasing power, and an interest in buying vacation properties or retirement residences. This reinforces the growth of the real estate market in the region, driving the influx of capital, new investments, and the consolidation of sustainable, residential, and tourism projects. Taken together, the 2026 World Cup represents an exceptional opportunity for Puerto Vallarta and Riviera Nayarit. Although the matches will be played in other cities, the tourism, economic, and media impact places the Mexican Pacific coast in a unique position to attract residential, commercial, and tourism investment. For developers, agents, and buyers, this is one of the most strategic moments to finalize projects and acquire properties in two of the most dynamic and profitable real estate markets in the country. CONTINUES PAGE 22

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REAL ESTATE

LUJO Y SABOR EN LA VERSALLES:

Arranca la Construcción de Macaria

L U X U R Y A N D F L AV O R I N L A V E R S A L L E S :

Construction Begins on Macaria

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uerto Vallarta sigue consolidando su atractivo como polo de inversión y estilo de vida con el anuncio de un nuevo desarrollo que promete elevar los estándares en una de las colonias más codiciadas: La Versalles. En pleno corazón de esta zona foodie y cultural, ha comenzado la construcción de Macaria, un complejo residencial diseñado meticulosamente para atender la demanda de un mercado que busca la perfecta fusión entre comodidad, ubicación estratégica y tranquilidad. Macaria se alza sobre la calle de España, beneficiándose de una lo-

cación inmejorable, donde sus futuros residentes estarán rodeados de la vibrante escena gastronómica y festiva de La Versalles, con la comodidad de tener todo lo esencial a pocos pasos, sin sacrificar la promesa de un ambiente de descanso dentro del complejo. El proyecto es el resultado de un equipo de trabajo de primer nivel, lo que inyecta una gran confianza en el mercado, siendo Grupo Origen el desarrollador, una firma con probada experiencia, y Tropicasa Realty la encargada de la comercialización, conocida por su conocimiento profundo del mercado local, bajo el liderazgo de

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Alfredo Sánchez y Jorge Guillén. La solidez de este equipo se vio reflejada en el reciente cóctel de presentación oficial, que congregó a una copiosa asistencia de agentes inmobiliarios del área, confirmando el gran interés que despierta el proyecto. A pesar de encontrarse en fase inicial, Macaria ya demuestra un éxito comercial rotundo: el proyecto ya se encuentra vendido en un 30% de sus unidades, y la fecha de entrega se ha fi-

jado para 2028. Macaria será un desarrollo vertical que contará con 63 unidades distribuidas en 11 niveles e incluirá 30 cajones de estacionamiento. Ofrecerá una gama de unidades residenciales pensadas para diferentes necesidades, incluyendo unidades de 1, 2 y 3 recámaras, así como penthouses de lujo que prometen vistas espectaculares. Las amenidades del complejo son verdaderamente ambiciosas

uerto Vallarta continues to strengthen its appeal as a hub for investment and lifestyle with the announcement of a new development set to raise the bar in one of the city’s most coveted neighborhoods: La Versalles. In the heart of this vibrant foodie and cultural district, construction has officially begun on Macaria, a residential complex meticulously designed to meet the demand of a market seeking the perfect blend of comfort, strategic location, and tranquility. Macaria rises on España Street, benefiting from an unbeatable location where future residents will be surrounded by La Versalles’ lively culinary and social scene, while enjoying the convenience of having everything essential just steps away—without sacrificing the promise of a peaceful environment within the complex. The project is the result of a toptier team, a factor that inspires strong confidence in the market. Grupo Origen serves as the developer, a firm with proven experience, while

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Tropicasa Realty is in charge of sales, known for its deep understanding of the local market under the leadership of Alfredo Sánchez and Jorge Guillén. The strength of this team was evident during the recent official launch cocktail event, which drew a large turnout of local real estate agents, reaffirming the project’s strong appeal. Despite being in an early phase, Macaria is already showing remarkable commercial success: 30%

y están a la altura del segmento premium al que apunta. Entre ellas destacan una alberca recreativa con vista al mar en terraza y una alberca de entrenamiento, junto con un gimnasio interior y un gimnasio al aire libre que complementa un área dedicada al yoga. La funcionalidad moderna se refuerza con un delivery center y un práctico cuarto de herramientas, además del Café Macaria/business center, ideal para teletrabajo. La estética se privilegia con un

indoor court yard con fuentes de agua y una espectacular fachada/ lobby de tres pisos con arco/bóveda. Macaria se perfila no solo como un lugar ideal para vivir, sino como una de las mejores inversiones que se pueden realizar actualmente en la zona de La Versalles, ya que su diseño enfocado en las máximas comodidades, su tamaño controlado y su ubicación prime lo posicionan como un activo de alta plusvalía en el creciente mercado de Puerto Vallarta.

of its units have already been sold, and delivery is scheduled for 2028. Macaria will be a vertical development featuring 63 units across 11 levels, along with 30 parking spaces. It will offer a variety of residential layouts designed to meet different needs, including 1-, 2-, and 3-bedroom units, as well as luxury penthouses that promise spectacular views. The complex’s amenities are truly ambitious and aligned with the premium segment it targets.

Highlights include a rooftop recreational pool with ocean views, a lap pool, an indoor gym, an outdoor gym, and a dedicated yoga area. Modern functionality is enhanced with a delivery center and a convenient tool room, in addition to the Macaria Café/business center, ideal for remote work. Aesthetic design is emphasized through an indoor courtyard with water features and a stunning three-story façade/ lobby with an arch/vault design.

32 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411

REAL ESTATE

The Dual Lifestyle: El estilo de vida dual: la The New Way to Live nueva forma de vivir entre Between Mexico México y EE.UU./Canadá and the U.S./Canada

E

l estilo de vida dual—vivir medio año en México y medio en Canadá o Estados Unidos— se ha convertido en una tendencia dominante entre jubilados, trabajadores remotos y profesionales que buscan equilibrio, clima y costos accesibles. Esta modalidad está transformando la manera de habitar e invertir en destinos como Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit, hoy epicentros de comunidades binacionales. CONTINUA PÁGINA 34

T

he dual lifestyle— living half the year in Mexico and half in Canada or the United States—has become a dominant trend among retirees, remote workers, and professionals seeking balance, climate, and affordable costs. This approach is transforming how people live and invest in destinations like Puerto Vallarta and the Riviera Nayarit, now epicenters of binational communities.

Why do so many foreigners choose the dual lifestyle?

1. Perfect Climate to Escape Winter • From November to April, areas like Vallarta, Bucerías, and San Pancho offer warm, dry temperatures, ideal for those escaping the extreme cold of cities like Vancouver, Calgary, Chicago, or Minnesota. CONTINUES PAGE 34

34 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 ¿Por qué tantos extranjeros eligen el estilo de vida dual? 1. Clima perfecto para escapar del invierno • De noviembre a abril, zonas como Vallarta, Bucerías o San Pancho ofrecen temperaturas cálidas y secas, ideales para quienes huyen del frío extremo de ciudades como Vancouver, Calgary, Chicago o Minnesota. 2. Menores costos de vida Durante su estancia en México, muchos disfrutan de: • Gastos diarios más bajos • Servicios médicos privados a mejor precio • Vivienda más accesible • Posibilidad de contar con apoyo doméstico 3. Conectividad aérea constante Vuelos directos diarios desde múltiples ciudades de EE.UU. y Canadá facilitan el modelo seis meses aquí / seis meses allá.

4. Un estilo de vida más relajado Playas, actividades al aire libre, yoga, mercados orgánicos, gastronomía y una fuerte comunidad internacional consolidan este flujo migratorio estacional.

Beaches, outdoor activities, yoga, organic markets, gastronomy, and a strong international community solidify this seasonal migration flow. Key Legal Aspects of Living Six Months in Mexico Mexico allows most foreigners to stay up to 180 days as tourists, which naturally fits with the dual lifestyle.

Aspectos legales clave para vivir seis meses en México México permite a la mayoría de los extranjeros permanecer hasta 180 días como turistas, lo que encaja naturalmente con el estilo de vida dual. Quienes buscan mayor estabilidad consideran: • Residencia temporal (hasta 4 años) • Residencia permanente • Fideicomiso para adquirir propiedades en zonas restringidas

¿Comprar, alquilar o rentar por temporada? Depende de la frecuencia de viaje:

Exploradores Rentas temporales (Airbnb): máxima flexibilidad • Residentes frecuentes Contratos de 4–6 meses: menor costo mensual • Vidas duales consolidadas Comprar propiedad: patrimonio + rentas el resto del año • Muchos propietarios rentan su vivienda cuando regresan a su país, generando ingresos que financian buena parte de su estancia. CONTINUA PÁGINA 36

2. Lower Cost of Living During their stay in Mexico, many enjoy: Lower daily expenses • Better-priced private medical services • More affordable housing

Those seeking greater stability consider: • Temporary Residency (up to 4 years) • Permanent Residency • Fideicomiso (bank trust). to acquire property in restricted areas

Buy, rent, or seasonally rent?

Availability of domestic support

It depends on your travel frequency:

3. Constant Air Connectivity Daily direct flights from multiple U.S. and Canadian cities facilitate the six-month here/ six-month there model.

Explorers Short-term rentals (Airbnb): maximum flexibility Frequent residents 4–6 month contracts: lower monthly cost Established dual lifestyles Buy property: equity + rental income the rest of the year

4. A More Relaxed Lifestyle

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Comienza el año con decisiones que trascienden. Tres proyectos que representan lo mejor del diseño, la ubicación y la exclusividad en la Bahía.

LUMA | Nuevo Vallarta El privilegio de la amplitud y la calma The privilege of spaciousness and calm

Start the year with decisions that transcend. Three projects that represent the best in design, location, and exclusivity in the Bay. CEO y fundadora de INMUEBLES VALLARTA, agencia boutique especializada en propiedades premium en Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta y Punta Mita. CEO and founder of INMUEBLES VALLARTA, a boutique agency specializing in premium properties in Puerto Vallarta, Nuevo Vallarta, and Punta Mita.

THOMPSON Hotel & Residences | Puerto Vallarta

Residencias desde $25.0 MDP.

Donde la sofisticación dialoga con el mar Where sophistication meets the sea.

Residencias amplias, luz natural en cada rincón y vistas que envuelven. LUMA redefine la vida frente al mar con arquitectura atemporal y amenidades creadas para una vida sin prisa.

Viridiana Espinoza TOP Broker Thompson 2025

Spacious residences, natural light in every corner, and sweeping views. LUMA redefines oceanfront living with timeless architecture and amenities designed for a leisurely lifestyle.

UAVI Litibú | Punta de Mita El encuentro entre la naturaleza y el diseño contemporáneo The meeting of nature and contemporary design

Unidades amuebladas en preventa desde $12 MDP y residencias desde $29 MDP.

Vivir aquí es experimentar diseño, vistas eternas y servicios de clase mundial. Un desarrollo pensado para quienes buscan trascender generaciones. Este Año Nuevo, elige un patrimonio que inspire, emocione y perdure. Living here means experiencing design, endless views, and world-class services. A development designed for those seeking to transcend generations. This New Year, choose a legacy that inspires, excites, and endures.

Si deseas iniciar el año explorando un nuevo nivel de vida, será un privilegio acompañarte.

Residencias desde $37.5 MDP.

Un concepto para quienes buscan exclusividad, privacidad y un equilibrio perfecto entre bienestar y modernidad. UAVI ofrece una experiencia residencial que se siente como un retiro personal. A concept for those seeking exclusivity, privacy, and a perfect balance between well-being and modernity. UAVI offers a residential experience that feels like a personal retreat.

If you want to start the year by exploring a new level of life, it will be a privilege to accompany you.

T. 322 274 4276 www.inmueblesvallarta.mx

36 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 ¿Financieramente vale la pena vivir de forma dual?

Sí, cuando se gestiona de forma estratégica. Los beneficios incluyen: Ahorro frente a hospedajes prolongados Ingresos por renta vacacional Apreciación del valor del inmueble • Diversificación patrimonial internacional

DELIVERING FIRST UNITS NOW! ENTREGANDO PRIMERAS UNIDADES!

Z O N A

D O R A D A

¿Quiénes están adoptando este estilo de vida? • Jubilados y semirretirados • Profesionales remotos • Dueños de negocios móviles • Familias educando en casa o modelos híbridos • Canadienses que migran por clima, calidad de vida y costos • Se han formado comunidades enteras diseñadas para personas que viven “entre dos países”.

Consejos clave para una transición exitosa •

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• Impresionante piscina y lounge en azotea • Amplias amenidades e instalaciones • Alta tecnología y alto valor • Electrodomésticos completos • Interiores y terrazas extra grandes www.oceanabucerias.timothyrealestategroup.com/

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VICTORIA PRATT victoria@timothyrealestategroup.com T. +52 (329) 298 1860 | C. +52 (322) 779 9283 Lázaro Cárdenas #62. Bucerías, Nayarit, México

Precios sujetos a cambio sin previo aviso. Precios anunciados en dólares podrán ser pagados en MXN al T.C. FIX al día de pago. Prices subject to change without notice. Prices announced in USD may be paid in MXN at FIX rate on date of payment.

• Many homeowners rent out their property when they return home, generating income that finances a significant portion of their stay.

Is dual living financially worthwhile? • Yes, when managed strategically. The benefits include:

Savings compared to long-term stays • Vacation rental income • Property appreciation • International asset diversification • Who is adopting this lifestyle? • Retirees and semi-retirees • Remote professionals • Mobile business owners • Families homeschooling or with hybrid models • Canadians migrating for climate, quality of life, and cost of living • Entire communities have formed, designed for people living “between two countries.”

Key tips for a successful transition

Elige zonas con comunidad internacional activa • Prioriza buena conectividad a internet y servicios médicos • Obtén asesoría migratoria y fiscal antes de invertir • Mantén tu plan flexible: la esencia del estilo dual es la libertad • Vivir seis meses en México y seis en EE. UU./Canadá ya no es una aspiración remota, sino un modelo de vida sostenible, saludable y atractivo. • El estilo de vida dual ofrece clima, bienestar, comunidad y una forma más consciente de habitar el mundo.

• Choose areas with an active international community • Prioritize good internet connectivity and medical services • Get immigration and tax advice before investing • Keep your plan flexible: the essence of the dual lifestyle is freedom • Living six months in Mexico and six in the U.S./Canada is no longer a distant aspiration, but a sustainable, healthy, and attractive lifestyle model. • The dual lifestyle offers climate, well-being, community, and a more conscious way of inhabiting the world.

Y Puerto Vallarta, junto con la Riviera Nayarit, se posiciona como uno de los mejores lugares del planeta para lograrlo.

And Puerto Vallarta, along with the Riviera Nayarit, is positioned as one of the best places on the planet to achieve it.

REAL ESTATE

¿Cómo Elegir al Agente Inmobiliario Adecuado para la Compra o Venta de tu propiedad en Puerto Vallarta?

How to Choose the Right Real Estate Agent for Buying or Selling Your Property in Puerto Vallarta?

P

orque ser “famoso en Facebook” no siempre significa estar cualificado, y qué es lo que realmente importa al elegir un agente inmobiliario en México. Casi a diario sucede: alguien que llega a Vallarta pregunta en alguno de los muchos grupos útiles de Facebook: “¿Alguien me puede recomendar un buen agente inmobiliario?”. En cuestión de minutos, se desata la avalancha. Llegan decenas, a veces cientos, de respuestas, generalmente con los mismos nombres repetidos una y otra vez. Si la publicación incluye preguntas adicionales, rara vez se responden más allá de la recomendación del agente inmobiliario. Y aquí radica mi problema: casi nadie se detiene a preguntar qué es lo que realmente pregunta quien publicó el mensaje original. ¿Están comprando o vendiendo? ¿Es para uso residencial o comercial? ¿Buscan vistas al mar, una zona con fácil acceso a pie, ingresos por alquiler o privacidad en la selva? ¿Necesitan a alguien que hable inglés o español con fluidez, o que conozca el proceso de certificación AMPI en México? CONTINUA PÁGINA 40

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hy “Facebook-famous” doesn’t always mean qualified—and what really matters when choosing a real estate agent in Mexico. It happens nearly every day: A newcomer posts a question in one of Vallarta’s dozens of helpful Facebook groups asking, “Can anyone recommend a good realtor?” Within minutes, the floodgates open. Dozens, sometimes hundreds of replies roll in, usually with the same handful of names being repeated over and over again. If there’s additional questions in the post, they are rarely answered beyond the realtor referral. And here’s the problem I have with this: Almost no one stops to ask what the original poster is actually asking. Are they buying or selling? Is this for residential or commercial? Are they looking for ocean views, walkability, rental income, or privacy in the jungle? Do they need someone who speaks English or Spanish fluently, or who understands the AMPI-certified process in Mexico? Most of the answers come from wellCONTINUES PAGE 40

40 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411

La mayoría de las respuestas provienen de residentes bienintencionados, otros agentes o incluso personas que reciben recomendaciones pagadas. Y si bien algunos de los nombres mencionados corresponden a excelentes agentes, otros simplemente son populares en Facebook y no necesariamente están bien calificados para su situación particular. Entonces, ¿cómo encontrar al profesional inmobiliario adecuado para sus necesidades específicas en Puerto Vallarta? Analicémoslo. Los agentes inmobiliarios de Puerto Vallarta son tan diversos como el mercado. Puerto Vallarta no es un solo mercado inmobiliario, sino muchos. Cada barrio tiene su propio ritmo, precios, zonificación, clientela y particularidades. Un agente de alto rendimiento en Marina Vallarta puede que nunca haya estado en Bucerías. Un especialista en condominios podría saber poco sobre la compraventa de terrenos en Sayulita o la venta de propiedades comerciales en Nuevo Vallarta.

Consideraciones clave:

Experiencia en la zona: Conozca las áreas donde su agente trabaja activamente. Tipo de propiedad: No todos los agentes están capacitados en la venta de propiedades comerciales, negocios, terrenos, preventa o multifamiliares. Conocimientos legales: ¿Pueden explicarle los fideicomisos, las ganancias de capital, los gastos de cierre y las regulaciones del AMPI? Muchos no están bien capacitados en derecho mexicano y a menudo utilizan términos legales (en su contrato de oferta, por ejemplo) de su país de origen, donde también pueden ser agentes inmobiliarios. Estos términos, que suelen estar en inglés y no se traducen a un idioma oficial, especialmente con un simple traductor de Google en su contrato de oferta, simplemente no funcionan en un contrato legal CONTINUA PÁGINA 42

meaning locals, other agents, or possibly even paid recommenders. And while some of the names mentioned are great agents, others are simply “facebook popular,” and not necessarily well-qualified for your particular situation. So how do you cut through the noise and find the right real estate professional for your specific needs in Puerto Vallarta? Let’s break it down.

Puerto Vallarta’s Realtor are as Is Diverse as the Market

Puerto Vallarta isn’t just one real estate market, it’s many. Each neighborhood has its own rhythm, pricing, zoning, clientele, and quirks. An agent who’s a top producer in Marina Vallarta may have never set foot in Bucerias. A condo specialist might know little about raw land deals in Sayulita or commercial property sales in Nuevo Vallarta.

Key Considerations:

Location-specific expertise: Know the areas your agent actively works in. Property type: Not all agents are trained in commercial, business, land, pre-construction, or multi-unit sales. Legal literacy: Can they explain Fideicomisos, capital gains, closing costs, and AMPI regulations? Many are not well-trained for Mexican law and often use legal terms (in their offer contract for example) from their own country, where they may also be a realtor. These terms, which are usually in English and do not translate into a legal tender or language, especially in a simple Google Translate on your offer contract, just do not work in a Mexican legal contract. Without full understanding of the Mexican legal framework and language, your CONTINUES PAGE 42

42 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 mexicano. Sin un conocimiento profundo del marco legal y el idioma mexicanos, su agente inmobiliario de Alberta (aunque tenga licencia en Alberta e incluso esté certificado por AMPI) podría hacerle perder oportunidades de negocio por desconocer el funcionamiento real del mercado (y de los vendedores) mexicanos. He notado que este tipo de situación se presenta con frecuencia, sobre todo al trabajar con agentes inmobiliarios con licencia canadiense y estadounidense que también intentan hacer negocios aquí.

about the Mexican market without having to “do more research” or “check with their broker” for details to your questions? Do they know their numbers or are they hesitating when asked about prices? (this is a KEY indicator of how your realtor works … do they understand the market, or not?) Do they have recent experience in the specific type of property you’re buying or selling? (for example: Have they worked with a pre-construction single family home builder before?) Can they show a portfolio of past sales or client testimonials relevant to your transaction? Do they provide bilingual service and understand international buyers/sellers? Are they local experts or simply promoting listings for exposure?

Qué buscar en un agente inmobiliario calificado en Puerto Vallarta

Antes de elegir un agente basándote en las reseñas en redes sociales o en su licencia en tu país de origen, solicita y verifica lo siguiente:

Red Flags and Facebook Fictions

¿Cuenta con la certificación AMPI o está afiliado al equivalente mexicano de la NAR o la CREA?

¿Demuestra conocimiento del mercado mexicano sin necesidad de que “investigues más” o “consultes con su corredor” para obtener detalles sobre tus preguntas? ¿Conoce las cifras o duda al hablar de precios? (Este es un indicador CLAVE de cómo trabaja tu agente inmobiliario: ¿comprende el mercado o no?) ¿Tiene experiencia reciente con el tipo específico de propiedad que estás comprando o vendiendo? (Por ejemplo: ¿Ha trabajado antes con una constructora de viviendas unifamiliares en preventa?) ¿Puede mostrarte un portafolio de ventas anteriores o testimonios de clientes relevantes para tu transacción? ¿Ofrece servicio bilingüe y comprende a los compradores y vendedores internacionales? ¿Es un experto local o simplemente promociona propiedades para obtener mayor visibilidad?

Señales de alerta y perfiles falsos en Facebook

Ojo con los agentes inmobiliarios de PV que aparecen en casi todos los hilos de comentarios donde la pregunta es similar al ejemplo anterior. Sobre todo si la recomendación no menciona áreas de especialización, ni cualificaciones claras (más allá de “¡Él

también es canadiense!”), y solo incluye un ensayado “gracias” del propio agente. Para mí, esto no es más que un espectáculo inmobiliario y de redes sociales en su máxima expresión. Lo mismo ocurre con los (generalmente falsos) “seguidores” que comentan: “Tal persona (nombre vinculado y etiquetado), es el/la mejor” o “Tal persona (nombre vinculado y etiquetado), es con quien hay que hablar”. No hay ninguna explicación de por qué deberías simplemente regalarle 400 000 USD de tus ahorros a esta persona, pero bueno. En cambio, visita el sitio web de AMPI y busca un agente inmobiliario en Puerto Vallarta que hable tu idioma y que tenga su sede en la zona donde te gustaría vivir, o que tenga experiencia en ventas en esa zona. O bien, investi-

ga a estas personas recomendadas en LinkedIn y en la página web de su empresa (¡no solo en Facebook!) y echa un vistazo a su sitio web o a los anuncios que tienen actualmente en el mercado. ¡Investiga a fondo a esta persona! Puedes aprender mucho preguntando a Google o a chatgpt sobre alguien. Tenga cuidado con quienes se basan únicamente en la prueba social (me gusta, menciones, popularidad), pero no pueden respaldarla con resultados ni con otras referencias que estén dispuestos a proporcionar. Si bien los agentes de AMPI se rigen por un estándar ético más alto, no se les exige que se sometan a una verificación de antecedentes en su país de origen ni en México. No conozco ninguna inmobiliaria en Puerto Vallarta (excepto Shoreline Realty Group) CONTINUA PÁGINA 44

realtor from Alberta … who’s licensed in Alberta and even AMPI certified here … may lose you deals because they are not wellversed on how the Mexican market (and sellers) truly operate. This kind of situation crops up a lot, I’ve noticed, especially when working with Canadian and USlicensed realtors trying to also do business down here.

What to Look for in a Qualified Realtor in Puerto Vallarta

Before choosing an agent based on social media praise, or their licensing in your home country, ask for and verify, the following: Are they AMPI-certified or affiliated with the Mexican equivalent of NAR or CREA? Do they seem knowledgeable

Beware of PV Realtors who appear in every or many of comment threads where the question is some iteration of the above example. And especially if the recommendation offers no areas of specialty, no clear qualifications (besides “He’s Canadian too!”), and only a rehearsed “thank you so-so” by the agent themselves. To me, this is just real estate and social media theatre, at its best. Ditto for the (usually fake) “supporters” who comment with “So-so-First name (linked and tagged profile), s/he’s the best.” or So-so-First name (linked and tagged profile), is the guy to talk to.” No hay ninguna explicación de por qué deberías simplemente regalarle 400 000 USD de tus ahorros a esta persona, pero bueno. Instead, go to the AMPI website and search for Puerto Vallarta Realtor who speaks your language, and is based in the area you think you may want to live, or makes a claim for sales in that area. Or, snoop these recommended people on LinkedIn and their company website (not just Facebook!) and have a look at their Website or listings currently in the market. Do your “digital” homework on the person! You can learn a lot by asking Google or chatGPT about someone.

Question agents who’s very first question is: what is your budget?

While this is definitely very CONTINUES PAGE 44

1-Bedroom, 1-bath (112 m2 / 1,208 sq. ft.)

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Address: Prol. Invierno No. 70 El Caloso,48360 Puerto Vallarta Come and see us at OASIS

44 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 que lo haga. ¡CUIDADO! Está a punto de gastar 250 000 USD o mucho más, en efectivo. Jamás permitirías que alguien en EE. UU. o Canadá manejara tanto dinero sin la licencia y la formación adecuadas. ¡Ni siquiera sin una simple verificación de antecedentes penales! ¿Por qué arriesgarse en un país extranjero? Cuestiona a los agentes cuya primera pregunta sea: ¿cuál es tu presupuesto? Si bien es fundamental que los agentes lo entiendan, si esta es la primera pregunta en tu primera reunión con un agente inmobiliario de PV, incluso antes de comprender por qué compras, cuándo quieres mudarte o qué tipo de vivienda buscas, probablemente se deba a que su prioridad no eres tú, sino la comisión que ganarán con tu compra. Aunque no es algo terrible (todos tenemos facturas que pagar, ¿verdad?), sin duda es una señal de alerta y deja claro cuál es la verdadera agenda o prioridad del agente. Siempre capacitamos (y recapacitamos) a nuestros agentes para que sepan que somos asesores, no vendedores. Porque los asesores escuchan y ayudan. Los vendedores venden. Nunca creas todo lo que lees en las redes sociales. ¡Investiga por tu cuenta! Pregunta en las secciones de AMPI (Puerto Vallarta, Riviera Nayarit) o ​​visita https://ampi.org Consulta FlexMLS Puerto Vallarta/ Nayarit para encontrar agentes activos con listados verificables (no solo un sitio web vinculado a una agencia). Entrevista a más de un agente y hazles preguntas específicas sobre la zonificación local, el retorno de la inversión y los riesgos de reventa. Compara las respuestas. Pide referencias a abogados, arquitectos o empresas de custodia, quienes suelen tener experiencia en

todo el proceso de una transacción. No todos los agentes inmobiliarios son iguales. Y en Puerto Vallarta, encontrar al adecuado puede marcar la diferencia entre una inversión soñada y un error costoso. No te conformes con el nombre más popular en Facebook. Haz preguntas inteligentes, verifica sus credenciales y elige un agente que te entienda a ti, tus objetivos, tu ubicación y el tipo de propiedad que buscas.

important for agents to understand, if this is the first question on your first “date” with a PV realtor, before even understanding why you’re buying, when you want to make the move, or what type of place you’re looking for, it’s probably because their priority is not you, but how much commission they stand to make on your purchase. While not a terrible thing

(everyone has bills to pay, yes?), this is definitely a yellow flag and sets the tone for the agent’s true agenda or priority. We always train (and retrain) our agents that we are advisors, not sales people. Because advisors listen and help. Salespeople Sell. Never believe everything you read on social media alone. Do your own homework! Where to Actually Find a Great Agent (Beyond Facebook) Ask in AMPI chapters (Puerto Vallarta, Riviera Nayarit) or visit https://ampi.org Check FlexMLS Puerto Vallarta / Nayarit for active agents with verifiable listings (not just an agencyconnected website for listings). Interview more than one agent and ask them specific questions about local zoning, investment ROI, and resale risks. Comparev answers.

Get referrals from attorneys, architects, or escrow firms, who often see the full lifecycle of a transaction. Not all real estate agents are created equally. And in Puerto Vallarta, finding the right one could be the difference between a dream investment and a costly mistake. Don’t settle for the loudest name on Facebook. Ask smart questions, verify credentials, and choose an agent who understands you, your goals, your location, and your property type. Want to talk to an agent who’s certified, experienced, and truly local? Visit ShorelineRealtyPV. com and let’s have a real conversation. No algorithms or popularity contests needed. By, Susan A. McKenna, JD Principle Broker, Shoreline Realty Group PV

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REAL ESTATE

El Paraíso Tiene un Nuevo Precio y no se Mide en Dólares, sino en Metros Cúbicos

E

l pasado 11 de diciembre de 2025 marcó un antes y un después para el sector inmobiliario en México con la publicación en el Diario Oficial de la Federación de la Nueva Ley General de Aguas. Para los desarrolladores que han puesto sus ojos en las joyas del Pacífico —desde los acantilados de Los Cabos hasta las selvas de la Riviera Nayarit—, las reglas del juego han cambiado radicalmente. Ya no se trata solo de conseguir el terreno con la mejor vista al mar; ahora, la certeza jurídica de un proyecto depende de un hilo conductor: la disponibilidad y gestión del agua.

El Cambio de Paradigma: Del Bien Mercantil al Derecho Humano

Históricamente, el agua en los desarrollos costeros se gestionaba bajo un esquema de concesiones que, en la práctica, permitía un mercado secundario de derechos. La nueva ley, impulsada bajo la premisa de la “rectoría del Estado”, extingue esta visión.

Puntos clave de la reforma:

Adiós al acaparamiento: El agua que no se utilice deberá ser devuelta a la CONAGUA. Se acabó la práctica de “guardar” concesiones para etapas futuras de un master plan sin uso inmediato. Prioridad de uso: El uso doméstico y ambiental está por encima de cualquier interés comercial o turístico. En caso de crisis hídrica, las autoridades tienen la facultad de redistribuir el recurso, lo que pone en riesgo la operación de hoteles y campos de golf. Digitalización y Fiscalización: Con la creación del Registro Nacional del Agua para el Bienestar, el monitoreo será en tiempo real. La opacidad administrativa ya no será un refugio para los excedentes de consumo.

Paradise Has a New Price— And It’s Not Measured in Dollars, but in Cubic Meters

O

n December 11, 2025, Mexico’s real estate sector entered a new era with the publication in the Official Federal Gazette of the New General Water Law. For developers eyeing the jewels of the Pacific—from the cliffs of Los Cabos to the lush jungles of Riviera Nayarit—the rules of the game have changed dramatically. It’s no longer just about securing the parcel with the best ocean view; now, the legal certainty of any project hangs by a single thread: water availability and management.

Para los desarrollos en estados como Baja California Sur, Nayarit y Jalisco, donde el estrés hídrico ya es una realidad latente, la ley impone requisitos técnicos que elevarán el costo de capital (CAPEX) de los proyectos. Sistemas de Captación Obligatorios: Toda nueva construcción residencial o comercial en zonas de estrés hídrico deberá integrar obligatoriamente sistemas de captación de agua de lluvia. Reciclaje de Aguas Grises: La ley exige infraestructura interna para el tratamiento y reutilización de aguas grises. El diseño arquitectónico ahora debe ser funcionalmente circular. Factibilidades de Agua: Los organismos operadores municipales (como SEAPAL en Vallarta o OOMSAPAS en Los Cabos) serán sometidos a auditorías federales más estrictas. Obtener una “factibilidad” ya no será un trámite de ventanilla, sino un desa-

A Paradigm Shift: From Market Commodity to Human Right

Historically, water in coastal developments was managed under a concession-based system that, in practice, allowed a secondary market of rights. The new law, driven by the principle of “state stewardship,” eliminates this approach.

Key points of the reform:

Farewell to hoarding: Unused water must be returned to CONAGUA. The long-standing practice of “banking” concessions for future phases of a master plan is now prohibited. Priority of use: Domestic and environmental needs outweigh all commercial or tourism interests. In a water crisis, authorities may reassign supply, putting hotels and golf courses at operational risk. Digital Oversight: With the creation of the National Water Registry for Wellbeing, monitoring will occur in real time. Administrative opacity will no longer shield excess consumption.

Direct Impact on Construction and Design

For developments in states such as Baja California Sur, Nayarit, and Jalisco—regions already facing significant water stress—the law introduces technical requirements that will increase capital expenditure. Mandatory Rainwater Harvesting: All new residential and commercial construction in wa-

Impacto Directo en la Construcción y el Diseño

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No. 411 | ENERO/ JANUARY 2026 | 3

50 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 fío técnico-legal.

El Pacífico: El Frente de Batalla Hídrico

El litoral del Pacífico mexicano es particularmente vulnerable. La intrusión salina en los acuíferos costeros, causada por la sobreexplotación, ha llevado a que proyectos en zonas como Mazatlán o la Riviera Nayarit enfrenten una degradación de la calidad del agua. La nueva ley tipifica los “delitos hídricos”. Esto significa que los desarrolladores que extraigan agua de pozos no autorizados o contaminen mantos freáticos con descargas deficientes enfrentarán no solo multas millonarias, sino responsabilidades penales. Para el inversionista extranjero, esto eleva el perfil de riesgo de manera significativa. “La sustentabilidad ha dejado de ser una frase de marketing en el folleto de ventas para convertirse en una condición de supervivencia legal. El desarrollador que no invierta hoy en plantas de desalinización propias o sistemas de ultrafiltración, está construyendo un activo con fecha de caducidad.”

¿Qué deben hacer los inversionistas y desarrolladores?

Ante este panorama, el consejo desde la trinchera legal y de negocios es claro: Auditoría Hídrica Inmediata: Revisar la vigencia y cumplimiento de los títulos de concesión actuales. Bajo la nueva ley, las prórrogas serán mucho más difíciles de obtener. Reingeniería de Proyectos: Integrar tecnologías de ahorro y recirculación desde la fase de preventa. El mercado premium ya valora la “independencia hídrica”. Diálogo con Autoridades Locales: Las entidades federativas tienen 180 días para armonizar sus leyes locales. Es el momento de participar en las mesas de trabajo para asegurar que la infraestructura pública acompañe al crecimiento privado. La Nueva Ley de Aguas es un balde de agua fría para el crecimiento desordenado, pero una oportunidad dorada para el desarrollo inmobiliario regenerativo. El Pacífico seguirá siendo un imán de inversión, pero solo para aquellos que entiendan que, en el México de 2026, el éxito inmobiliario se escribe con H2O.

ter-stressed zones must include rainwater collection systems. Greywater Recycling: The law requires on-site infrastructure for the treatment and reuse of greywater. Architectural design must now be functionally circular. Water Feasibility Certifications: Municipal utilities (such as SEAPAL in Vallarta or OOMSAPAS in Los Cabos) will undergo stricter federal audits. Securing a “feasibility certificate” will no longer be a standard counter procedure, but a technical and legal challenge.

The Pacific: Mexico’s Water Frontline

Mexico’s Pacific coastline is particularly vulnerable. Saltwater intrusion into coastal aquifers, caused by overextraction, has already degraded water quality in destinations such as Mazatlán and Riviera Nayarit. The new law classifies “water-related crimes,” meaning developers who extract water from unauthorized wells or contaminate aquifers with inadequate discharge systems may face not only multimillion-peso fines but also criminal liability. For foreign investors, this significantly elevates the risk profile. “Sustainability is no longer a buzzword in a sales brochure—it has become a condition for legal survival. Any developer who fails to invest now in its own desalination plants or ultrafiltration systems is building an asset with an expiration date.”

What Should Investors and Developers Do?

In light of this scenario, legal and business advisors offer clear guidance: Immediate Water Audit: Review the validity and compliance of current water concession titles. Under the new law, extensions will be much harder to obtain. Project Reengineering: Integrate savings and recirculation technologies from the pre-sales phase. The premium market already values “water independence.” Engage with Local Authorities: States have 180 days to harmonize their legislation. This is the moment to participate in working groups to ensure that public infrastructure supports private growth. The New Water Law is a cold shower for unregulated expansion, but a golden opportunity for regenerative real estate development. The Pacific will remain an investment magnet, but only for those who understand that in Mexico’s 2026 landscape, real estate success is written with H2O.

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REAL ESTATE

Moving with Pets: New Home, Zero Stress

The Stress of Moving: An Animal Perspective

Mudanza con Mascotas: Hogar Nuevo, Estrés Cero

El Estrés de la Mudanza: Una Perspectiva Animal

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na mudanza es, indiscutiblemente, uno de los eventos más estresantes en la vida de un ser humano. Sin embargo, para una mascota —ya sea un perro, un gato, o incluso un roedor— el impacto puede ser aún más profundo. Nuestros compañeros animales son criaturas de hábito y dependen de un entorno estable, familiar y con olores conocidos para sentirse seguros. "Los animales perciben los cambios antes que nosotros y pueden manifestar estrés ante el movimiento y el desorden; si una mudanza es traumática para una persona, para una mascota más todavía." Antes de que se cargue la primera caja, su mascota ya ha detectado la anomalía. El desorden visual (cajas apiladas), la alteración auditiva (ruido de embalaje, extraños entrando y saliendo) y, crucialmente, el cambio en el paisaje olfativo (el olor a nuevo cartón, cinta adhesiva o productos de limpieza) son señales de alarma que minan su sentido de seguridad y dan inicio al estrés.

Etapa Pre-Mudanza: Preparación y Desensibilización La clave para una transición exitosa es la planificación y la desensibilización gradual. Mientras el desorden cunde en el resto de la casa, es fundamental designar una "habitación segura" para su mascota. Esta habitación debe ser la última en empacarse y la primera en desempacarse, y debe contener sus elementos esenciales: cama, comederos, juguetes favoritos y arenero (en el caso de gatos). Es crucial que este espacio tenga acceso restringido para extraños y personal de mudanza, y se recomienda utilizar terapia de

olor (como los difusores de feromonas sintéticas) para generar un ambiente de calma. Además de este santuario, la ansiedad se reduce si se introduce gradualmente el nuevo elemento perturbador: las cajas. Presente cajas vacías por la casa semanas antes y úselas como parte de la rutina de juego o exploración de la mascota para que las perciban como elementos neutrales. Finalmente, es vital mantener los horarios de alimentación, paseos y juego inalterados; la previsibilidad en la rutina es el antídoto contra la ansiedad. El otro gran desafío pre-mudanza es el transporte. El transportín o jaula debe ser percibido como un refugio, no como un CONTINUA PÁGINA 44

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oving is, undoubtedly, one of the most stressful events in a human's life. However, for a pet—be it a dog, a cat, or even a rodent— the impact can be even more profound. Our animal companions are creatures of habit and depend on a stable, familiar environment with known scents to feel safe. "Animals perceive changes before we do and can manifest stress in the presence of movement and disorder; if a move is traumatic for a person, it is even more so for a pet." Before the first box is loaded, your pet has already detected the anomaly. Visual disorder (stacked boxes), auditory alteration (packing noise, strangers entering and leaving), and, crucially, the change in the olfactory landscape (the smell of new cardboard, adhesive tape, or cleaning products) are alarm signals that undermine their sense of security and trigger stress.

Pre-Move Stage: Preparation and Desensitization

The key to a successful transition is planning and gradual

desensitization. While disorder reigns in the rest of the house, it is essential to designate a "safe room" for your pet. This room should be the last to be packed and the first to be unpacked, and must contain their essential items: bed, food bowls, favorite toys, and litter box (for cats). It is crucial that this space has restricted access for strangers and moving personnel, and it is recommended to use scent therapy (such as synthetic pheromone diffusers) to create a calm environment. In addition to this sanctuary, anxiety is reduced if the new disruptive element: boxes, is gradually introduced. Present empty boxes around the house weeks before and use them as part of the pet's play or exploration routine so that they perceive them as neutral elements. Finally, it is vital to keep feeding, walking, and play schedules unchanged; predictability in the routine is the antidote to anxiety. The other major pre-move challenge is transportation. The carrier or crate should be perceived as a refuge, not a punishment. This is achieved by leaving it open and accessible at home, placing blankets with their scent, treats, and toys inside. To reduce travel stress, it is advisable to take small car trips before the moving day, so that the animal associates the vehicle with an outing and not

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54 | ENERO/ JANUARY 2026 | No. 411 just the dreaded visit to the veterinarian.

Zero Day: Strategies to Avoid Chaos

Moving day represents the peak of stress, so the main objective is to minimize the pet's exposure to frantic activity. The ideal option is to leave them with a trusted sitter, family member, or at a daycare for a day. If this is not possible, the pet must remain in their safe room with the door closed, and it is essential to place a warning note for the movers. In the case of cats, they should be confined to this room or, even better, inside their carrier in a quiet, dark bathroom or closet. For dogs, keeping them leashed or in their carrier is safest, especially if combined with a long, exhausting walk first thing in the morning to help them relax. It is crucial that the pet wears a collar with updated identification (phone and, if possible, the new address) and, to prevent anxiety-related motion sickness and vomiting, large meals should be avoided just before or during the transfer.

castigo. Esto se logra dejándolo abierto y accesible en casa, colocando dentro mantas con su olor, golosinas y juguetes. Para reducir el estrés del viaje, es recomendable realizar pequeños trayectos en coche antes del día de la mudanza, de manera que el animal asocie el vehículo con un paseo y no solo con la temida visita al veterinario.

Arrival at the New Home: Creating a Safe Space

El Día Cero: Estrategias para Evitar el Caos

El día de la mudanza representa el pico de estrés, por lo que el objetivo principal es minimizar la exposición de la mascota a la actividad frenética. La opción ideal es dejarla con un cuidador de confianza, familiar o en una guardería por un día. Si esto no es posible, la mascota debe permanecer en su habitación segura con la puerta cerrada, y es indispensable colocar una nota de advertencia para los transportistas. En el caso de los gatos, deben estar encerrados en esta habitación o, aún mejor, dentro de su transportín en un baño o armario tranquilo y oscuro. Para los perros, mantenerlos atados con correa o en su transportín es lo más seguro, si se combina con un paseo largo y agotador a primera hora de la mañana para ayudar a que se relajen. Es crucial que la mascota lleve un collar con identificación actualizada (teléfono y, si es posible, la nueva dirección) y, para evitar mareos y vómitos por ansiedad, se debe evitar darle grandes comidas justo antes o durante el traslado.

Llegada al Nuevo Hogar: Creando un Espacio Seguro

El nuevo hogar es un territorio desconocido, y su mascota

debe explorarlo a su propio ritmo. Antes de soltar al animal, se debe desempacar y montar una nueva habitación segura. Esta debe ser la prioridad: colocar la cama, los cuencos y el arenero/ almohadilla de entrenamiento. Usar la misma manta y juguetes de la casa anterior es vital, pues el olor familiar es el principal ancla de seguridad. Para los gatos, y también recomendado para los perros más ansiosos, se debe aplicar la Regla de las 24 Horas, manteniéndolos confinados en esta habitación durante el primer día. Esto les permite aclimatarse al sonido y olor general de la nueva casa sin sentirse abrumados por todo el espacio. Una vez pasado el período inicial, se debe supervisar la exploración. Para el perro, se recomienda un "paseo del olfato" por la casa y el jardín con una correa puesta al principio, ayudando a que se sienta acompañado y seguro. Para los gatos, simplemente se debe abrir la puerta de la habitación segura y dejarles salir por sí mismos, sin forzarlos. Es fundamental que los dueños de gatos de exterior no les

permitan salir a la calle hasta pasadas al menos dos semanas, garantizando así que hayan establecido el nuevo hogar como su base segura. Finalmente, como paso de seguridad ineludible, se debe actualizar toda la información de contacto en el microchip y en la placa de identificación, ya que el riesgo de pérdida es mayor en los primeros días.

The new home is unknown territory, and your pet should explore it at their own pace. Before releasing the animal, a new safe room must be unpacked and set up. This should be the priority: placing the bed, bowls, and litter box/training pad. Using the same blanket and toys from the previous house is vital, as familiar scent is the main anchor of security. For cats, and also recom-

mended for more anxious dogs, the 24-Hour Rule should be applied, keeping them confined to this room for the first day. This allows them to acclimate to the general sound and smell of the new house without being overwhelmed by the entire space. Once the initial period has passed, exploration must be supervised. For the dog, a "scent walk" through the house and garden with a leash on at first is recommended, helping them feel accompanied and safe. For cats, you should simply open the door to the safe room and let them exit on their own, without forcing them. It is essential that owners of outdoor cats do not allow them outside for at least two weeks, thus ensuring they have established the new home as their safe base. Finally, as an essential safety step, all contact information on the microchip and ID tag must be updated, as the risk of loss is higher in the first few days.

Routine as a Focus of Stability

The best real estate trick for moving with pets is simple and powerful: establish a routine as soon as possible. This involves quickly unpacking their essential items, returning to fixed feeding and walking/play schedules, and dedicating extra quality time to reinforce the bond. Patience and attention to detail are the best allies in this process. By approaching the move from your animal companion's perspective, you not only reduce their stress but also accelerate the adaptation process and the happiness of the entire family in the new home.

La Rutina como Foco de Estabilidad

El mejor truco inmobiliario para una mudanza con mascotas es simple y potente: establecer una rutina cuanto antes. Esto implica desembalar rápidamente sus artículos esenciales, volver a los horarios fijos de alimentación y paseos/juego, y dedicar tiempo de calidad extra para reforzar el vínculo. La paciencia y la atención a los detalles son los mejores aliados en este proceso. Al tratar la mudanza desde la perspectiva de su compañero animal, no solo se reduce su estrés, sino que también se acelera el proceso de adaptación y la felicidad de la familia entera en el nuevo hogar. CONTINUA PÁGINA 44

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