Skip to main content

Čierna stavba - Stavebná amnestia - Monotematika

Page 1

Čierna stavba

–

Stavebná amnestia JUDr. Martin Píry, PhD.


Vzor citácie: Píry, Martin: Čierna stavba. Stavebná amnestia. Žilina: Poradca podnikateľa, spol. s r. o., 2026, 180 s.

Recenzenti:

doc. JUDr. Mgr. Janka Hašanová, PhD. doc. PhDr. JUDr. Mgr. Jozef Medelský, PhD.

Čierna stavba. Stavebná amnestia © Martin Píry prvé vydanie, Žilina: Poradca podnikateľa, spol. s r. o., august 2026, 180 s. ISBN 978-80-8186-310-3

www.eurokodex.sk


Z recenzných posudkov Publikácia sa venuje mimoriadne aktuálnej, odborne náročnej a spoločensky významnej problematike nepovolených stavieb a stavebnej amnestie v podmienkach Slovenskej republiky. Špecifickosť a jedinečnosť spracovanej témy spočíva predovšetkým v jej komplexnom uchopení, keď autor problematiku neposudzuje izolovane z pohľadu stavebného práva, ale prepája ju s občianskoprávnymi aspektmi, ústavnoprávnym rámcom, ochranou vlastníckeho práva a obydlia, ako aj s požiadavkami vyplývajúcimi z Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd. Autor reaguje na mnohé problematické aspekty a javy, ktoré súvisia s čiernymi stavbami a stavebnou amnestiou, odhaľuje nedokonalosti právnej úpravy, cielene poukazuje na zvláštnu interpretáciu právnych predpisov zo strany orgánov verejnej moci a zároveň ponúka vhodné právne riešenia, pričom vychádza z rozhodovacej činnosti súdov vrátane Európskeho súdu pre ľudské práva. Dôležitý je aj komparatívny pohľad na riešenú problematiku v rámci vybraných krajín Európy. Cennou súčasťou je tiež analýza judikatúry slovenských súdov a Európskeho súdu pre ľudské práva, ktorá umožňuje posudzovať problematiku nielen z hľadiska legality, ale aj proporcionality zásahov do vlastníckeho práva a práva na rešpektovanie obydlia.

III


O autorovi JUDr. Martin Píry, PhD. je od roku 2000 vedecko-pedagogický pracovník Právnickej fakulty Univerzity Mateja Bela v Banskej Bystrici. Venuje sa problematike stavebného práva, správneho práva a práva životného prostredia. Jeho praktické skúsenosti sú odrazom celého radu pozícií v rámci samosprávy, ako aj v súkromnom sektore. Je autorom komentára k stavebnému zákonu a správnemu poriadku a desiatok vedeckých článkov a štúdií. Bol členom pracovnej komisie pre reformu stavebného práva Ministerstva dopravy SR. Pravidelne sa zúčastňuje vedeckých konferencií a expertných stretnutí na Slovensku aj v zahraničí.

IV


Obsah Úvod ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 1 1 Úvod do problematiky: pojem stavba �������������������������������������������������������������������� 7 1.1 Stavba v občianskom práve ��������������������������������������������������������������������������� 7 1.1.1 Transakčný pohľad na stavbu ako vec ������������������������������������������������������ 8 1.1.2 Rozostavaná stavba ��������������������������������������������������������������������������������� 9 1.1.3 Stavba v stavebnom práve ���������������������������������������������������������������������� 10 1.2 Druhy stavieb �������������������������������������������������������������������������������������������������� 11 1.2.1 Drobná stavba, jednoduchá stavba, budova a inžinierska stavba ������������� 11 1.2.2 Budova a inžinierska stavba (členenie ­podľa vyhotovenia) ��������������������� 11 1.2.3 Drobná stavba ��������������������������������������������������������������������������������������� 12 1.2.4 Jednoduchá stavba (a vyhradená stavba) ����������������������������������������������� 12 1.2.5 Drobná stavba: porovnanie so zákonom č. 50/1976 Zb. �������������������������� 12 1.3 Prípadové štúdie k pojmu stavba ���������������������������������������������������������������� 13 1.3.1 Kauza záhradné chatky ������������������������������������������������������������������������� 13 1.3.1.1 Skutkový a spoločenský kontext ���������������������������������������������������� 13 1.3.1.2 Právny problém: je chatka stavbou? ���������������������������������������������� 14 1.3.1.3 Súlad s územným plánom a verejný záujem ���������������������������������� 15 1.3.1.4 Procesný a ústavnoprávny rozmer ������������������������������������������������� 15 1.3.1.5 Význam kauzy ����������������������������������������������������������������������������� 16 1.3.1.6 Kritické zhodnotenie výkladu: gramatický rozbor pojmu „osadenie vyžaduje úpravu podkladu“ ���������������������������������������������������������� 16 1.3.2 Kauza stromodomy ������������������������������������������������������������������������������� 17 1.3.2.1 Kedy možno vec nazvať „stromodomom“ – základné otázky ���������� 18 2 Neoprávnená stavba a nepovolená stavba ����������������������������������������������������������� 20 2.1 Neoprávnená stavba ����������������������������������������������������������������������������������� 20 2.1.1 Vlastníctvo �������������������������������������������������������������������������������������������� 20 2.1.2 Pojem neoprávnenej stavby ������������������������������������������������������������������� 21 2.1.3 Pojmové znaky neoprávnenej stavby – dôraz na „cudzí pozemok“ ���������� 22 2.1.4 Rozhodujúci okamih: vznik stavby a prečo neskoršia zmena vlastníctva pozemku (napr. exekúciou) predstavuje iný prípad �������������������������������� 23 V


|Obsah 2.1.5 Spôsoby usporiadania pomerov ­podľa § 135c a „preferenčná postupnosť“ ������������������������������������������������������������������������������������������ 24 2.1.6 Dobrá viera účastníkov – osobitne dobromyseľnosť vlastníka pozemku a zásada vigilantibus iura ��������������������������������������������������������������������� 25 2.2 Čiastočný zásah neoprávnenej stavby do cudzieho pozemku ������������������� 26 2.3 Verejný záujem a zneužitie práva ������������������������������������������������������������ 31 2.3.1 Verejný záujem a záväzné stanovisko ���������������������������������������������������� 31 2.3.2 Ľudskoprávny rozmer aplikácie verejného záujmu ��������������������������������� 36 2.3.3 Zneužitie práva ������������������������������������������������������������������������������������� 38 2.3.3.1 Pojem zneužitia práva a jeho procesné prejavy ������������������������������ 38 2.3.3.2 Pohoda bývania ako hranica verejnoprávnej a súkromnoprávnej ochrany ��������������������������������������������������������������������������������������� 39 2.3.3.3 Prezumpcia účastníka konania ����������������������������������������������������� 40 2.3.3.4 Zainteresovaná verejnosť a hranice jej procesných práv ����������������� 41 3 Nepovolená stavba ���������������������������������������������������������������������������������������������� 45 3.1 Nepovolená stavba ako protiprávny stav ����������������������������������������������������� 45 3.2 Právny režim ­podľa zákona č. 50/1976 Zb. ������������������������������������������������� 46 3.2.1 Stavebné povolenie a ohlásenie ������������������������������������������������������������� 46 3.2.2 Výnimka: havarijné stavy ­podľa § 127a �������������������������������������������������� 46 3.3 Právny režim ­podľa zákona č. 25/2025 Z. z. ����������������������������������������������� 47 3.3.1 Stavba, stavebné práce a nulová tolerancia ��������������������������������������������� 47 3.3.2 Osobitné situácie ­podľa § 28 ods. 2 �������������������������������������������������������� 48 3.3.3 Stavebná inšpekcia a nariaďovacie konania �������������������������������������������� 48 3.3.4 Ohlásenie stavby a fikcia pozitívneho rozhodnutia ��������������������������������� 48 3.3.5 Overenie projektu a rozhodnutie o stavebnom zámere ��������������������������� 49 3.3.6 Kontrolná prehliadka stavby ������������������������������������������������������������������ 50 4 Reklamné stavby, dočasné stavby a informačné konštrukcie ������������������������������� 51 4.1 Reklamné a dočasné stavby ­podľa zákona č. 50/1976 Zb. ��������������������������� 51 4.1.1 Pojem reklamnej stavby ������������������������������������������������������������������������� 51 4.1.2 Odstraňovanie reklamných stavieb �������������������������������������������������������� 51 4.1.3 Dočasné stavby a ich odstraňovanie ������������������������������������������������������� 52 4.2 Dočasné stavby a informačné konštrukcie ­podľa zákona č. 25/2025 Z. z. ��� 52 4.2.1 Pojem dočasnej stavby a jej odstraňovanie ��������������������������������������������� 52 4.2.2 Pojem informačnej konštrukcie ���������������������������������������������������������������� 52 VI

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Obsah|

4.2.3 Odstraňovanie informačných konštrukcií ���������������������������������������������� 53 4.3 Zhrnutie ���������������������������������������������������������������������������������������������������� 53 5 Kategórie nepovolených stavieb a ich osobitné režimy ���������������������������������������� 54 5.1 Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 – nežiada sa nič ��������������������������� 54 5.2 S tavby z obdobia 1. október 1976 – 31. december 1989 – nerozhoduje sa, no treba splniť podmienky ������������������������������������������������������������������������� 54 5.3 Osobitný režim – stavby postavené alebo začaté pred 1. aprílom 2025 �������� 55 5.4 Prehľadné zhrnutie ������������������������������������������������������������������������������������ 55 6 Dôvody vzniku čiernych stavieb po roku 1989 ���������������������������������������������������� 56 6.1 Posnerov pohľad: odstrašenie ako kalkul ���������������������������������������������������� 58 6.2 D odatočné povolenie stavby (§ 88a zákona č. 50/1976 Zb. v znení zmien a noviel) ������������������������������������������������������������������������������������������ 59 7 Dodatočné povolenie stavby za účinnosti nového stavebného zákona ����������������� 66 7.1 Časové rozhranie 1. apríla 2025 a dôkazné problémy ���������������������������������� 66 7.2 Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie ���������������������������������������������� 71 7.3 Kauza Plavecký Štvrtok a ochranné pásma v energetike ������������������������������ 75 8 Stavebná amnestia p ­ odľa § 142l stavebného zákona �������������������������������������������� 82 8.1 Úvod do problematiky �������������������������������������������������������������������������������� 82 8.2 Stavebná amnestia p ­ odľa § 142l ods. 3 stavebného zákona ������������������������� 83 8.3 U stanovenie § 46 ods. 7 a 10 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností ����������������������������������������������������������������������������� 84 8.3.1 Terminologická analýza pojmu stavebník ���������������������������������������������� 84 8.3.2 Preukazovanie vlastníckeho práva k stavbe postavenej pred rokom 1976 ��� 85 8.3.3 Problematika prideľovania súpisného čísla �������������������������������������������� 85 8.3.4 Pojmy budova a stavba �������������������������������������������������������������������������� 86 8.4 Metodické usmernenie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu �������������� 86 8.4.1 Stavby postavené pred rokom 1976 – generálna amnestia ����������������������� 87 8.4.2 Stavby postavené v rokoch 1976 – 1989 �������������������������������������������������� 87 8.4.3 Rozhodnutie o odstránení stavby a obnova konania ������������������������������� 88 8.5 Usmernenia Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky ��� 88 8.5.1 Zápis stavby a identifikácia stavebníka ��������������������������������������������������� 89 8.5.2 Účel nepretržitého užívania stavby �������������������������������������������������������� 90 Martin Píry

VII


|Obsah 8.5.3 Súpisné číslo a náležitosti oznámenia obce �������������������������������������������� 91 8.6 Ďalšie právnoaplikačné otázky stavebnej amnestie ������������������������������������ 92 8.6.1 Otázka odstránenia stavby �������������������������������������������������������������������� 92 8.6.2 Oznámenie obce a možnosti obrany proti nemu ������������������������������������ 92 8.6.3 Príslušnosť obce a stavebného úradu ����������������������������������������������������� 93 9 Zásady administratívnych procesov riešenia čiernych stavieb v judikatúre súdov Slovenskej republiky ������������������������������������������������������������������������������������������� 95 9.1 Úvod ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� 95 9.2 Účel a povaha konania o dodatočnom povolení stavby ������������������������������� 95 9.3 Verejný záujem ako os celého konania ������������������������������������������������������� 96 9.3.1 Obsah pojmu verejný záujem ���������������������������������������������������������������� 96 9.3.2 Dôkazné bremeno stavebníka ��������������������������������������������������������������� 96 9.3.3 Prednosť verejného záujmu pred individuálnym záujmom ��������������������� 96 9.4 Zákaz zvýhodnenia nedisciplinovaného stavebníka ����������������������������������� 97 9.5 Pojem stavby a pojem jej odstránenia ��������������������������������������������������������� 97 9.5.1 Občianskoprávne a stavebnotechnické vymedzenie stavby ��������������������� 97 9.5.2 Rozsah pojmu odstránenie stavby ��������������������������������������������������������� 97 9.5.3 Zákonnosť a realizácia odstránenia �������������������������������������������������������� 98 9.6 Dôsledné zisťovanie skutkového stavu ������������������������������������������������������� 98 9.6.1 Zásada materiálnej pravdy a inkvizičná povaha konania ������������������������� 98 9.6.2 Charakter stavby ako nevyhnutne vyriešená otázka ������������������������������� 98 9.6.3 Ochrana životného prostredia, susedských práv a pohoda bývania ��������� 99 9.7 Limity konania o dodatočnom povolení stavby ������������������������������������������� 99 9.7.1 Zákaz prehodnocovania pôvodného stavebného povolenia ��������������������� 99 9.7.2 Koncentračná zásada ����������������������������������������������������������������������������� 99 9.7.3 Nelegálna stavba a záväznosť územného plánu ������������������������������������ 100 9.8 Sankčná rovina – správne delikty pri nelegálnych stavbách ���������������������� 100 9.9 Zhrnutie zásad ����������������������������������������������������������������������������������������� 100 10 Nepovolené stavby v judikatúre ESĽP: právo na obydlie, ochrana majetku a test proporcionality ��������������������������������������������������������������������������������������������� 101 Yordanova a Winterstein – Zela proti Albánsku – Ayala Flores proti Taliansku ���������������������������������������������������������������������������������������������� 101 10.1 Úvod ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 101 VIII

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Obsah|

10.2 Obydlie ako autonómny pojem a východisko ochrany ­podľa článku 8 Dohovoru �������������������������������������������������������������������������������� 102 10.3 Vysťahovanie z dlhodobo tolerovaných obydlí: Yordanova a Winterstein ���������������������������������������������������������������������������������� 103 10.3.1 Skutkové okolnosti oboch prípadov �������������������������������������������������� 103 10.3.2 Pochybenia vnútroštátnych orgánov ������������������������������������������������� 104 10.3.3 Test proporcionality a jeho kritériá ������������������������������������������������������� 105 10.3.4 Riziko bezdomovectva a pozitívne záväzky štátu ������������������������������� 106 10.3.5 Zhrnutie: princípy vyplývajúce z Yordanova a Winterstein ����������������� 106 10.4 Demolácia stavby a ochrana majetku: Zela proti Albánsku ��������������������� 106 10.4.1 Skutkový stav ����������������������������������������������������������������������������������� 107 10.4.2 Nepovolená stavba ako „majetok“ p ­ odľa článku 1 Protokolu č. 1 �������� 107 10.4.3 Test proporcionality a princíp dobrej správy �������������������������������������� 108 10.4.4 Právne závery a rozdelenie zodpovednosti ���������������������������������������� 108 10.4.5 Porovnanie s prípadom Yordanova ���������������������������������������������������� 109 10.5 Dôkazné bremeno jednotlivca a medze úvahy štátu: Ayala Flores proti Taliansku ��������������������������������������������������������������������������������������������� 110 10.5.1 Skutkový stav a vnútroštátne konanie ����������������������������������������������� 110 10.5.2 Prípustnosť sťažnosti ������������������������������������������������������������������������ 111 10.5.3 Meritórne posúdenie ­podľa článku 8 Dohovoru ��������������������������������� 112 10.5.4 Prenesenie dôkazného bremena na jednotlivca a jeho aplikácia ��������� 113 10.5.5 Odlišné stanovisko sudcu Krenca ������������������������������������������������������ 114 10.5.6 Význam rozhodnutia pre ústavné a správne právo ���������������������������� 115 10.6 Záver: syntéza princípov pre odstraňovanie nepovolených stavieb ���������� 116 11 Ústavnoprávne výhrady verejného ochrancu práv voči tzv. stavebnej amnestii (§ 140d ods. 1 stavebného zákona) ������������������������������������������������� 118 11.1 Predmet a podstata podania �������������������������������������������������������������������� 118 11.2 Podnety, z ktorých návrh vzišiel ������������������������������������������������������������� 118 11.3 Charakter napadnutej právnej úpravy ����������������������������������������������������� 119 11.4 Argumentačná báza, ktorú si ombudsman osvojil ���������������������������������� 120 11.4.1 Princíp právneho štátu a zásada zákonnosti (čl. 1 ods. 1 a čl. 2 ods. 2 ústavy) ����������������������������������������������������������������������������������� 120 11.4.2 Princíp rovnosti a zákaz svojvoľnej diferenciácie (čl. 12 ods. 1, čl. 13 ods. 3 a ods. 4 ústavy) �������������������������������������������������������������� 120

Martin Píry

IX


|Obsah 11.4.3 Ochrana vlastníckeho práva a pokojného užívania majetku (čl. 20 ods. 1 ústavy a čl. 1 Dodatkového protokolu) �������������������������� 121 11.4.4 P rávo na súdnu a inú právnu ochranu (čl. 46 ods. 1 a ods. 2 ústavy) ��� 121 11.5 Návrh na pozastavenie účinnosti a petit �������������������������������������������������� 122 12 Ústavnoprávna obhajoba dodatočnej legalizácie nepovolených stavieb: reakcia na návrh verejného ochrancu práv ���������������������������������������������������� 123 12.1 Úvod: námietky proti návrhu verejného ochrancu práv ��������������������������� 123 12.2 Napadnuté ustanovenie a otázka jeho identifikácie �������������������������������� 124 12.3 Samospráva a územné plánovanie: zákonné hranice samosprávnej pôsobnosti ��������������������������������������������������������������������������������������������� 124 12.3.1 Ústavné vymedzenie samosprávnej pôsobnosti a úloha zákona ��������� 124 12.3.2 Hierarchia územnoplánovacej dokumentácie a suspenzia účinkov nariadenia ��������������������������������������������������������������������������������������� 125 12.3.3 Zjednodušené nástroje zmeny priestorových regulatívov ������������������� 125 12.3.4 Jednorazová a časovo ohraničená suspenzia ako proporcionálny zásah ����������������������������������������������������������������������������������������������� 126 12.4 Viacúrovňová ochrana verejných záujmov v území �������������������������������� 126 12.5 Konanie ­podľa § 140d v porovnaní s konaním o dodatočnom povolení stavby �������������������������������������������������������������������������������������� 127 12.5.1 Rozostavaná verzus dokončená stavba: okamih zásahu do práv tretích osôb �������������������������������������������������������������������������������������� 127 12.5.2 Povaha konania: osvedčenie skutkového stavu a „dodatočná kolaudácia“ �������������������������������������������������������������������������������������� 127 12.5.3 Okruh účastníkov a otázka diskriminácie ������������������������������������������ 128 12.5.4 Kontradiktórnosť, ochrana susedov a prostriedky civilného práva ������ 128 12.5.5 Zásada vigilantibus iura scripta sunt a rozdelenie zodpovednosti ������� 129 12.6 Amnestia ako proporcionálny a časovo ohraničený nástroj ��������������������� 129 12.7 Dôsledky prípadného zrušenia napadnutého ustanovenia ���������������������� 130 12.8 Otvorená výkladová otázka: územnotechnické požiadavky ­podľa vyhlášky č. 532/2002 ����������������������������������������������������������������������������� 130 12.9 Záver ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 131 13 Rakúska diskusia o ústavnosti stavebnej amnestie vo svetle rozhodnutia Ústavného súdu Rakúska ����������������������������������������������������������������������������� 132 13.1 Úvod do problematiky ���������������������������������������������������������������������������� 132 13.2 Konanie pred Ústavným súdom �������������������������������������������������������������� 133 X

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Obsah|

13.2.1 Východiskový spor ��������������������������������������������������������������������������� 133 13.2.2 Iniciátori konania ����������������������������������������������������������������������������� 133 13.2.3 Rakúska legislatíva stavebnej amnestie ��������������������������������������������� 134 13.3 Rakúska odborná diskusia o stavebnej amnestii ������������������������������������� 135 13.4 Predchádzajúca judikatúra ��������������������������������������������������������������������� 137 13.4.1 Všeobecné dogmatické rámce ����������������������������������������������������������� 139 13.4.2 Rozhodnutie ÚS Rakúska ����������������������������������������������������������������� 139 13.4.3 Naďalej otvorená otázka ������������������������������������������������������������������� 141 13.5 Amnestie a teória spravodlivosti ������������������������������������������������������������� 141 13.5.1 Identita adresáta ������������������������������������������������������������������������������� 142 13.5.2 Rekvalifikácia namiesto vyváženia ���������������������������������������������������� 143 13.6 Dôsledky pre test proporcionality ����������������������������������������������������������� 143 13.7 Susedské vzťahy ������������������������������������������������������������������������������������� 145 13.7.1 Súkromnoprávna kompenzácia ��������������������������������������������������������� 146 13.7.2 Dozorná sťažnosť ako náhradný mechanizmus ��������������������������������� 146 14 Nelegálne stavby v komparatívnej perspektíve: Španielsko, Taliansko, Holandsko, Nemecko, Rakúsko, Česká republika, Švajčiarsko ����������������������� 148 14.1 Úvod a metodologická poznámka ����������������������������������������������������������� 148 14.2 Španielsko ���������������������������������������������������������������������������������������������� 148 14.3 Taliansko ����������������������������������������������������������������������������������������������� 149 14.4 Holandsko ���������������������������������������������������������������������������������������������� 149 14.5 Nemecko ������������������������������������������������������������������������������������������������ 149 14.6 Rakúsko ������������������������������������������������������������������������������������������������� 150 14.7 Česká republika ������������������������������������������������������������������������������������� 150 14.8 Švajčiarsko ��������������������������������������������������������������������������������������������� 151 14.9 Porovnávacie zhrnutie ���������������������������������������������������������������������������� 151 15

Záver ������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 153 15.1 Limity výskumu ������������������������������������������������������������������������������������� 154 15.2 Adresáti zistení �������������������������������������������������������������������������������������� 154 15.3 Predpoklady poctivého riešenia �������������������������������������������������������������� 154

Zoznam použitej literatúry ����������������������������������������������������������������������������������� 156 Monografie, komentáre a kvalifikačné práce �������������������������������������������������� 156 Martin Píry

XI


|Obsah

Články v periodikách a príspevky v zborníkoch ��������������������������������������������� 157 Dôvodové správy a parlamentné materiály ����������������������������������������������������� 158 Internetové a publicistické zdroje ������������������������������������������������������������������ 158 Zoznam judikatúry ���������������������������������������������������������������������������������������������� 160 Ústavný súd Slovenskej republiky ������������������������������������������������������������������ 160 Najvyšší súd Slovenskej republiky a Najvyšší správny súd Slovenskej republiky ����������������������������������������������������������������������������������������������� 160 Krajské a okresné súdy Slovenskej republiky ������������������������������������������������� 160 Súdy Českej republiky ����������������������������������������������������������������������������������� 161 Európsky súd pre ľudské práva ���������������������������������������������������������������������� 161 Rakúske súdy ������������������������������������������������������������������������������������������������ 162 Ostatné zahraničné súdy ������������������������������������������������������������������������������� 162 Zoznam právnych predpisov a iných prameňov práva ������������������������������������������� 163 Ústavné a medzinárodné pramene ����������������������������������������������������������������� 163 Zákony Slovenskej republiky (a predchádzajúce úpravy) ������������������������������� 163 Podzákonné predpisy ������������������������������������������������������������������������������������ 164 Interné akty, správy, metodické usmernenia a podania ���������������������������������� 164 Zahraničné právne predpisy �������������������������������������������������������������������������� 164

XII

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Úvod |

Motto „Ubi ius incertum, ibi ius nullum.“ Kde je právo neisté, tam niet žiadneho práva. – rímska právna maxima

Úvod Problematika čiernych stavieb má viacero vrstiev a ani jednu z nich nemožno obísť bez toho, aby sa stratil zmysel celku. Dovoľujeme si ich na tomto mieste pomenovať, pretože z nich vyrastá všetko ostatné, čo v tejto monografii rozoberáme. V prvom rade platí, že v právnom štáte by mali existovať zákony natoľko precízne, že ­ eznesú dvojaký výklad, dajú sa aplikovať bez dotvárania práva súdmi a zabezpečia si vlastnú n vymožiteľnosť. Táto požiadavka sa formuluje ľahko a napĺňa ťažko. Na úseku stavebného práva sa však ukazuje, ako ďaleko od nej stojíme: hovoríme o matérii, v ktorej v­ edľa seba súčasne pôsobí zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, zákon č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a na ne nadväzujúce vykonávacie predpisy, pričom ich vzájomná nadväznosť je miestami skôr predpokladom než skutočnosťou. V druhom rade je existencia tisícok nelegálnych stavieb – bez ohľadu na to, ako sa jednotlivo odôvodňujú – pre právny štát v materiálnom aj formálnom zmysle stavom fatálnym. Nejde o technický nedostatok, ktorý by sa dal odstrániť lepšou formuláciou jedného ustanovenia. Ide o stav, v ktorom sa právo dlhodobo nevymáha, a spoločnosť sa s tým naučila žiť. V treťom rade je Slovenská republika zmluvnou stranou Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd, a preto je pri riešení akejkoľvek otázky na tomto úseku nevyhnutné rešpektovať názory Európskeho súdu pre ľudské práva. Pripomíname, že téma takzvaných čiernych stavieb sa dotýka toho najcitlivejšieho, čo ľudskoprávna doktrína pozná – obydlia. Odstránenie stavby, v ktorej niekto roky býva, nie je administratívnym úkonom. Je zásahom, ktorý súd opakovane označuje za najkrajnejšiu formu zásahu do práv chránených článkom 8 Dohovoru. Už z tohto stručného náčrtu je zrejmé, že hovoríme o téme mimoriadne atraktívnej pre štúdium právnej vedy. Zároveň však ide o tému, ktorá je testom – pre zákonodarcu, pre stavebné úrady, pre správne súdy a v čase písania tejto monografie aj pre Ústavný súd Slovenskej republiky, ktorý preskúmava ústavnosť časti takzvanej stavebnej amnestie. V rámci tohto testu bude musieť byť zodpovedaná otázka ochrany obydlia a vlastníckeho práva, otázka ochrany verejných záujmov a celkom prirodzená požiadavka na právny štát v materiálnej podobe, teda požiadavka na dodržiavanie zákonov a na vymožiteľnosť práva. Tieto požiadavky chápeme ako kľúčovú objednávku spoločnosti, na ktorú by právna veda mala odpovedať. O to sa v predkladanej monografii pokúšame. Vo verejnej diskusii, a nezriedka aj v odbornej, sa zlievajú dva pojmy: stavba neoprávnená a stavba nepovolená. Ide pritom o dve odlišné množiny. Prvá vychádza z občianskeho práva a kľúčový je pre ňu vzťah stavebníka k pozemku; druhá je témou verejnoprávnou, konkrétne stavebného práva, a rozhoduje pri nej absencia povolenia alebo rozpor s ním. Naše zameranie smeruje na druhú množinu a na otázky, ktoré s ňou súvisia. Napriek tomu sme v úvodných častiach monografie považovali za potrebné prezentovať aj problematiku neoprávnenej stavby. Dôvod je praktický: bez nej nie je možné pochopiť Martin Píry

1


| Úvod občianskoprávne námietky uplatňované v stavebných konaniach ani judikatúru súdov, a to ani vnútroštátnych, ani štrasburského. Obe roviny sa v skutkových stavoch pravidelne prekrývajú – kauza, ktorú v tejto monografii rozoberáme ako prípadovú štúdiu, je toho príkladom, pretože stavba v nej bola súčasne nepovolená v zmysle verejného práva aj neoprávnená v zmysle práva súkromného. Rovnako považujeme za potrebné vymedziť sa voči tomu, čím táto publikácia nie je. Nejde o učebnicu, ktorá by prezentačným spôsobom interpretovala fakty. Ide o vedeckú publikáciu, ktorá premosťuje parciálne otázky – stavbu ako predmet transakcie, kritické otázky definovania stavby ­­podľa starého aj nového stavebného zákona vo svetle judikatúry, verejný záujem a jeho preukazovanie, ľudskoprávny rozmer odstraňovania obydlí a ústavnosť dodatočnej legalizácie – do jedného celku, ktorý doteraz v odbornej spisbe chýbal.

Stav bádania a medzera, ktorú zapĺňame Problematika nepovolených stavieb už bola z parciálneho pohľadu viackrát spracovaná, a to vrátane kvalifikačných prác v rámci doktorandského štúdia aj obhajob diplomových prác. Z čiastkového pohľadu existuje aj isté množstvo publikačných výstupov, z ktorých pri analýze jednotlivých fenoménov vychádzame a ktoré v texte citujeme. Je však pravda, že tieto prístupy sa zaoberajú prevažne opisom alebo identifikovaním niektorých právnoaplikačných problémov. Čo v odbornej verejnosti chýba, je komplexné zhodnotenie fenoménu čiernej stavby, a to aj v zrkadle rozhodnutí Európskeho súdu pre ľudské práva. Osobitne upozorňujeme na jednu otázku, ktorá v odbornej diskusii prakticky nie je riešená: na test proporcionality pri odstraňovaní stavieb. Európsky súd pre ľudské práva pritom – bez ohľadu na účel nehnuteľnosti – chápe túto otázku ako jednu zo svojich priorít. Sme toho názoru, že ide o najvýraznejšiu medzeru medzi tým, čo od nás Dohovor vyžaduje, a tým, čo naša rozhodovacia prax skutočne robí. Účelom právnej vedy pritom nie je len kritizovať a identifikovať právny stav, ale aj inšpirovať riešeniami, ktoré sa ukázali ako efektívne inde. Preto v monografii venujeme samostatný priestor rakúskej diskusii, ktorá je nielen argumentačne prepracovaná, ale stala sa aj parciálnou inšpiráciou pre podnet verejného ochrancu práv adresovaný Ústavnému súdu Slovenskej republiky. Výskum, ktorého výsledky predkladáme, sme viedli na overenie ôsmich hypotéz. Formulujeme ich zámerne tak, aby boli falzifikovateľné, teda aby sa dali textom zákona, judikatúrou alebo komparáciou vyvrátiť. Ku každej z nich sa v závere príslušnej kapitoly vraciame a uvádzame, či sa potvrdila, potvrdila čiastočne, alebo nepotvrdila. Hypotéza 1. Slovenská úprava nepovolených stavieb netvorí systém, ale vrstvenie navzájom nezosúladených režimov. Konania ­­podľa § 88a, § 140d a § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. vznikali v odlišnom čase a s odlišnou logikou; k tomu pristupuje nová úprava ­­podľa zákonov č. 200/2022 Z. z. a č. 25/2025 Z. z. a osobitne katastrálny zákon, ktorý používa odlišnú terminológiu. Predpokladáme, že tento nesúlad nie je náhodná chyba, ale štruktúrna vlastnosť úpravy, ktorá priamo oslabuje právnu istotu a legitímne očakávanie adresátov normy. Hypotéza 2. Takzvaná stavebná amnestia ­podľa § 142l ods. 3 stavebného zákona je v spojení s § 46 ods. 7 a ods. 10 katastrálneho zákona v podstatnej časti nevykonateľná. Zákonodarca sľubuje automatickú legalizáciu bez ďalšieho konania, no prostredníctvom katastrálneho zákona a nadväzujúcich usmernení súčasne kladie podmienky – najmä preukázanie osoby stavebníka, existenciu kolaudačného či užívacieho povolenia a prideleného súpisného čísla, ktoré sú pri nelegálnych stavbách objektívne nesplniteľné. Hypotéza 3. Ústavnosť § 140d ods. 1 stavebného zákona nezávisí od vyváženia kolidujúcich záujmov, ale od kvalifikácie samotného konania. Ak ide o osvedčenie skutkového stavu

2

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Úvod |

dokončenej stavby s účinkami kolaudácie, potom vylúčenie dotknutých osôb z konania nie je svojvoľným odopretím ochrany, ale dôsledkom toho, že k zásahu do ich práv došlo už skôr, faktom výstavby. Ak však ide o povolenie, obstáť nemôže. Otázka je teda definičná, nie vážiaca. Hypotéza 4. Nelegálnosť stavby je začiatkom právnej úvahy, nie jej koncom. Predpokladáme, že z judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva vyplýva jednotný a vnútorne konzistentný štandard, ­podľa ktorého samotné konštatovanie rozporu s predpismi nikdy nepostačuje na ospravedlnenie odstránenia obydlia, a že slovenská rozhodovacia prax tento štandard nenapĺňa, pretože test proporcionality spravidla nevykonáva vôbec. Hypotéza 5. Rakúsky Ústavný súd nekonštatoval ústavnú prípustnosť stavebnej amnestie. Konštatoval, že preskúmavaná norma amnestiou nie je, pretože ju technikou ústavne konformného výkladu zúžil na odchýlky nepodstatnej intenzity. Takáto metóda rieši námietku z rovnosti definičnou cestou, nie vážením, a presúva posudzovanie primeranosti z úrovne normy na úroveň jej aplikácie – čím vymieňa problém rovnosti za problém určitosti zákona. Z toho odvodzujeme čiastkovú hypotézu, že slovenský § 140d je z hľadiska kritérií, ktoré rakúsky súd pokladá za rozhodujúce, konštruovaný slabšie než hornorakúska úprava, ktorá ústavný prieskum sotva prežila. Hypotéza 6. Morálny hazard pri stavebnej amnestii nie je vedľajším efektom, ale jej štruktúrnou vlastnosťou. Tá istá amnestia posudzovaná ex post, teda vo chvíli, keď stavba desaťročia existuje a vlastníctvo sa medzitým previedlo, sa javí ako racionálne minimalizovanie škody. Posudzovaná ex ante, teda vo chvíli, keď stavebník zvažuje, či o povolenie vôbec požiada, je oznámením ceny za porušenie. Predpokladáme, že toto napätie je neodstrániteľné a rieši sa jediným spôsobom – neopakovateľnosťou. Hypotéza 7. Zásada vigilantibus iura scripta sunt sa v slovenskej praxi uplatňuje jednosmerne. Sused, ktorý roky nekonal, má p ­ odľa nej znášať následky svojej pasivity; štát, ktorý o protiprávnom stave desaťročia vedel a nekonal, ich neznáša. Dovoľujeme si v zmysle ustáleného názoru doktríny uviesť, že povinnosť štátu konať nie je fakultatívnou možnosťou správnej úvahy, ale obligatórnym následkom vedomosti o protiprávnom stave, a že jej súčasťou je aj povinnosť konať v časových úsekoch predvídateľných zákonom. Iustitia tarda est iniquitas – neskorá spravodlivosť je nespravodlivosťou. Hypotéza 8. Zdrojom právnej neistoty nie je len text zákona, ale aj právnoaplikačná prax, ktorá miestami hraničí s absurdnosťou. Predpokladáme, že správne orgány na tomto úseku dotvárajú právo nad rámec zákonného textu, a to aj vtedy, keď tak robia v prospech účastníka: vykladajú pojmy spôsobom, ktorý je v rozpore s ich použitím v právnych predpisoch, kladú podmienky, ktoré zákon nepozná, a inde, naopak, podmienky, ktoré zákon kladie, prehliadajú. Takýto postup naráža na čl. 2 ods. 2 ústavy bez ohľadu na to, komu prospieva a hodnotíme ho ako samostatný problém, nie ako dôsledok problému prvého. K ôsmim hypotézam pripájame jednu, ktorú označujeme za špekulatívnu a ako takú ju aj prezentujeme: legislatívny a ústavnoprávny príbeh čiernych stavieb nie je na konci. Minimálne do roku 2029 budú prebiehať správne konania a s najväčšou pravdepodobnosťou aj na ne nadväzujúce súdne prieskumy. Považujeme za korektné vymedziť metódy prísne, teda nielen ich vymenovať, ale aj povedať, kde ktorá končí a čo ňou preukázať nemožno. Formálno-právna (dogmatická) metóda tvorí kostru výkladu. Pracujeme s textom právnych predpisov a s jeho jazykovým, systematickým, historickým a teleologickým výkladom. Na viacerých miestach ideme až na úroveň gramatickej analýzy jednotlivého slovesa, pretože práve od jeho vidu závisí, či je určitý procesný úkon jednorazový, alebo opakovateľný. Hranica metódy je zrejmá: text zákona nám povie, čo zákonodarca napísal, nie to, čo sa v praxi deje. Martin Píry

3


| Úvod Analýza judikatúry a metóda abstrakcie. Naším cieľom nie je zostaviť katalóg rozhodnutí, ale z ustálenej judikatúry vydestilovať zásady, ktorými sa musia riadiť stavebné úrady, inšpekcia a správne súdy. Postupujeme tematicky: každý okruh uvádzame komentárom, priraďujeme k nemu rozhodnutia, ktoré ho utvárajú, a formulujeme z nich zásadu. Obmedzenie tejto metódy spočíva v tom, že pracujeme len s rozhodnutiami verejne dostupnými, a tie tvoria menšinu rozhodovacej činnosti; drvivá väčšina konaní o nepovolených stavbách sa na súd ­nikdy nedostane. Prípadová štúdia. Dve rozhodnutia rozoberáme do hĺbky ako samostatné kauzy – kauzu z prostredia bezpečnostného pásma vysokotlakového plynovodu, ktorá je jedným z mála verejne dostupných a súdne preskúmaných prípadov nariadenia odstránenia obývaného rodinného domu, a nález rakúskeho Ústavného súdu z júla 2026. Prípadová štúdia neumožňuje zovšeobecnenie; umožňuje ukázať, ako sa abstraktné zásady správajú, keď narazia na skutkový stav. Komparatívna metóda. Používame ju v dvoch odlišných hĺbkach a toto rozlíšenie pokladáme za podstatné. Rakúsku diskusiu rozoberáme ako plnohodnotnú mikrokomparáciu vrátane prípravných materiálov, doktríny a judikatúrnej línie, ktorá rozhodnutiu predchádzala. Zvyšných šesť právnych poriadkov porovnávame na úrovni zjednodušeného prehľadu, ktorý odpovedá na tri praktické otázky: čo sa v danom štáte považuje za nelegálnu stavbu, či sa musí odstrániť a či ide o trestný čin. Toto je vedomé obmedzenie – takýto prehľad neslúži na vyvodzovanie záverov o funkčnosti cudzích úprav, ale na orientáciu a na identifikáciu inštitútov, ktoré stojí za to skúmať ďalej. Právno-ekonomická analýza. Pri otázke morálneho hazardu siahame po nástrojoch ekonomickej analýzy práva, teda po modeli, v ktorom sa rozhodovanie potenciálneho porušiteľa opisuje ako kalkulácia pravdepodobnosti odhalenia a výšky sankcie. Túto metódu používame ako doplnkovú a jej závery formulujeme opatrne: modelujeme štruktúru podnetov, nie správanie konkrétnych ľudí. Kontradiktórna metóda. Ústavnoprávnu časť sme zámerne rozdelili na dve kapitoly, ktoré stoja proti sebe. V prvej prezentujeme návrh verejného ochrancu práv a jeho argumentáciu tak, ako ju formuluje sám navrhovateľ. V druhej sústavne rozvíjame protiargumentáciu, ktorou možno ústavnú udržateľnosť napadnutého ustanovenia obhájiť. Nejde o rečnícke cvičenie: predpokladáme, že ústavný spor tohto typu sa nedá poctivo posúdiť, kým sa obe pozície nepredstavia v ich najsilnejšej podobe. Metóda teórie spravodlivosti. Pri hodnotení amnestií vychádzame z pojmu formálnej spravodlivosti a z koncepcie férovosti, p ­ odľa ktorej vzniká povinnosť podriadiť sa pravidlám spoločného podniku voči tým, ktorí sa obmedzili, aby podnik fungoval. Územné plánovanie je paradigmatickým prípadom takéhoto podniku. Ide o metódu normatívnu, nie deskriptívnu, a jej závery preto neplatia ako opis práva, ale ako meradlo, ktorým právo hodnotíme. Za absolútny handicap pri spracovaní tejto témy považujeme faktickú neexistenciu štatistík. Nevieme, koľko čiernych stavieb na Slovensku stojí. Nevieme, koľko konaní p ­ odľa § 88a sa začalo a ako sa skončili. Nevieme, koľko stavieb bolo skutočne odstránených. Pre korektnosť treba uviesť, že Úrad pre územné plánovanie a výstavbu až v poslednom období začal realizovať zber dát a viesť reálnu štatistiku konaní; v čase písania tejto monografie však z nej ešte nemožno vyvodzovať závery. Dôsledok pre metodológiu je priamy a priznávame ho otvorene: kvantitatívnu ani empirickú metódu v tejto práci nepoužívame, pretože na ne neexistujú dáta. Tam, kde uvádzame čísla, ide o údaje prevzaté z verejne dostupných zdrojov a z dobovej tlače, a tak ich aj označujeme. Materiálny aspekt problému – teda odpoveď na otázku, prečo je čiernych stavieb toľko

4

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Úvod |

– preto rekonštruujeme z dobovej publicistiky, z odbornej diskusie a zo zahraničných štúdií, ktorých závery sú p ­ odľa nášho názoru v podstatných rysoch prenosné aj na naše prostredie. Ide o ­postup, ktorý má svoje limity, a pokladáme za poctivejšie ich pomenovať než ich zakryť.

Štruktúra monografie Výklad sme usporiadali tak, aby čitateľa previedol od pojmu k procesu, od procesu k ústavnej otázke a od nej ku komparácii. Úvodné kapitoly sa venujú pojmu stavby, zásade superficies solo cedit a jej absencii v našom právnom poriadku, neoprávnenej stavbe ­podľa § 135c Občianskeho zákonníka a vymedzeniu nepovolenej stavby. Nasleduje výklad o dodatočnom povolení p ­ odľa § 88a a o režime p ­ odľa § 140d zákona č. 50/1976 Zb. doplnený o rozbor dôvodov, pre ktoré čierne stavby vznikajú, vrátane právnoekonomického pohľadu na morálny hazard. Fundamentálnou otázkou celého skúmania je verejný záujem. Skrýva v sebe celý rad parciálnych tém: formu jeho preukazovania, nevyhnutnosť niektorých záväzných stanovísk a napokon aj tematiku zneužívania práva – vo všeobecnosti aj osobitne zo strany takzvanej zainteresovanej verejnosti. Túto tému chápeme ako dôvod na samostatné spracovanie a v monografii jej venujeme vlastnú kapitolu, ktorá identifikuje kľúčové otázky, opiera sa o judikatúru súdov a analyzuje konkrétne konania. Samostatnú kapitolu venujeme stavebnej amnestii p ­ odľa § 142l stavebného zákona v spojení s § 46 katastrálneho zákona; práve tu sa ukazuje, že sľúbená automatická legalizácia naráža na podmienky, ktoré sú pri nelegálnych stavbách nesplniteľné. Nasleduje kapitola destilujúca zásady z judikatúry slovenských súdov a kapitola venovaná judikatúre Európskeho súdu pre ľudské práva, ktorá je z hľadiska testu proporcionality nosná. Ústavnoprávne jadro tvorí dvojica kapitol o návrhu verejného ochrancu práv a o možnostiach jeho vyvrátenia, na ktorú nadväzuje rozbor rakúskej diskusie. Poradie nie je náhodné: kancelária verejného ochrancu práv sa na rakúske konanie priamo odvoláva, a preto sme ho zaradili ako samostatnú kapitolu. Argumentáciu, ktorú rakúsky Ústavný súd vyslovil tesne pred odoslaním tohto rukopisu, považujeme za mimoriadne inšpiratívnu aj pre slovenskú právnoaplikačnú prax, predovšetkým z hľadiska súdnych rozhodnutí a úvah o zmene legislatívy. Je však pravda, že slovenská situácia sa nachádza v úplne inej kvalite než rakúska, a tento rozdiel v texte dôsledne udržiavame. Poslednú kapitolu tvorí zjednodušená komparácia vybraných štátov z hľadiska ich úpravy nelegálnych stavieb. Systematizácia poznatkov o správnej a aplikačnej praxi, o ľudskoprávnej rovine a o skúsenostiach iných krajín poskytuje inšpiratívny materiál pre ďalší výskum, ale aj podklad pre rozhodovanie súdov a pre právnoaplikačnú prax. V rámci praktických skúseností sme však narazili na celý rad otázok, ktoré nemajú korektný záver. Pri požiadavke na formálny aj materiálny právny štát je niektoré časti stavebnej amnestie len veľmi ťažké realizovať právne čistým spôsobom. Aj táto otázka – hoci ide o Pandorinu skrinku – je súčasťou vedeckého prístupu, ktorý môže byť inšpiráciou pre legislatívu a následné zákonné zmeny. Inšpirácia z iných krajín, napríklad španielsky systém AFO alebo rakúsky spôsob vyhodnocovania rôznych foriem konsenzu pri porušení zákona spolu s inštitútom stavebnopolicajného príkazu na odstránenie môže byť podkladom pre budúce novelizácie. Rovnako sa domnievame, že bez doplnenia odstupňovaných nástrojov – odstránenia časti stavby, dodatočného uloženia podmienok a povinností, majetkovej kompenzácie dotknutých susedov či odčerpania prospechu – bude každý pokus o zmiernenie dôsledkov nelegálnej výstavby pôsobiť ako amnestia Martin Píry

5


| Úvod a každý pokus amnestii zabrániť bude produkovať neprimerané odstránenia. Zákonodarca, ktorý tieto nástroje nevytvorí, si dilemu vyrába sám. Otázok, ktoré sme v tomto úvode predostreli, je zjavne viac než odpovedí. Na časť z nich sa pokúsime odpovedať. Čo však považujeme za rovnako dôležité: predpokladáme, že otvoríme ďalšie, ktoré budú predmetom následnej vedeckej diskusie. Ak sa tak stane, monografia splnila svoj účel.

6

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Stavba v občianskom práve | 1.1

1 Úvod do problematiky: pojem stavba 1.1 Stavba v občianskom práve Stavba patrí k najvýznamnejším predmetom majetkových vzťahov, jej právne uchopenie sa však líši ­podľa toho, z perspektívy ktorého právneho odvetvia ju posudzujeme. Verejné právo, najmä právo stavebné, vníma stavbu predovšetkým dynamicky – ako činnosť či súbor činností smerujúcich k vytvoreniu stavebného diela. Súkromné právo k nej, naopak, pristupuje staticky, teda ako k výsledku tejto činnosti, ktorý môže, no nemusí byť spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov, čiže vecou v právnom zmysle. Z tohto dvojakého chápania vychádzame v celej nasledujúcej kapitole: pojem stavby v stavebnoprávnom (verejnoprávnom) zmysle sa nekryje s pojmom stavby ako veci v zmysle občianskoprávnom, a práve z tohto rozdielu vyplýva väčšina aplikačných otázok, ktoré sa v praxi vyskytujú. Občiansky zákonník predmetom občianskoprávnych vzťahov rozumie veci a, ak to ich povaha pripúšťa, aj práva alebo iné majetkové hodnoty.1) Samotný pojem veci pritom zákon pozitívne nevymedzuje; právna teória ju ustálene chápe ako ovládateľný hmotný predmet, ktorý slúži potrebám ľudí. Veci sa následne členia na hnuteľné a nehnuteľné, pričom nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.2) Pre postavenie stavby v slovenskom súkromnom práve je rozhodujúce, že naše právo po roku 1950 opustilo rímskoprávnu zásadu superficies solo cedit, ­podľa ktorej všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, patrí vlastníkovi pozemku a tvorí jeho súčasť.3) Občiansky zákonník túto zásadu výslovne prelamuje ustanovením, ­podľa ktorého stavba nie je súčasťou pozemku.4) Uplatňuje sa teda opačný princíp – superficies non solo cedit (aedificatio non solo cedit). Jeho najvýraznejším dôsledkom je možnosť oddeleného vlastníctva: pozemok a stavba na ňom zriadená môžu mať rozdielnych vlastníkov a v právnom obchode vystupujú ako dve samostatné nehnuteľnosti. Súkromné právo pojem stavby nedefinuje. Stavbou v občianskoprávnom zmysle treba rozumieť výsledok stavebnej činnosti, ktorý je samostatnou vecou, teda nie je súčasťou pozemku ani inej veci a je spôsobilý byť samostatným predmetom vlastníckeho práva. Určujúcim kritériom je samostatnosť: nie každý výsledok stavebnej činnosti je stavbou v občianskoprávnom zmysle. Mnohé úpravy pozemku (napríklad spevnené plochy, terénne úpravy či niektoré drobné stavby) ostávajú súčasťou pozemku, a teda samostatnou vecou nie sú, hoci stavebné predpisy ich za stavbu považujú. Rozhodujúca je tu otázka, či možno jednoznačne určiť hranicu, kde končí 1) § 118 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“). Predmetom občianskoprávnych vzťahov sú veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, aj práva alebo iné majetkové hodnoty. 2) § 119 OZ. Občiansky zákonník pojem veci pozitívne nevymedzuje; právna teória ju chápe ako ovládateľný hmotný predmet, ktorý slúži potrebám ľudí a je spôsobilý byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. 3) Slovenské súkromné právo opustilo zásadu superficies solo cedit po roku 1950 (Občiansky zákonník č. 141/1950 Zb.). Odvtedy sa stavba zásadne chápe ako samostatná vec odlišná od pozemku, na ktorom je zriadená. 4) § 120 ods. 2 OZ („Stavba nie je súčasťou pozemku.“). Ide o vyjadrenie opačnej zásady superficies non solo cedit (aedificatio non solo cedit). Martin Píry

7


1 | Úvod do problematiky: pojem stavba pozemok a kde začína samotná stavba; ak takúto hranicu vymedziť nemožno, o samostatnú vec nejde. S vymedzením stavby ako samostatnej veci úzko súvisí jej odlíšenie od súčasti veci a od príslušenstva. Súčasťou veci je všetko, čo k nej ­podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, aby sa tým vec znehodnotila, kým príslušenstvom sú samostatné veci patriace vlastníkovi hlavnej veci, ktoré sú ním určené na to, aby sa s ňou trvale užívali. Tieto kategórie sú v praxi rozhodujúce: ak je určitý objekt iba súčasťou pozemku alebo súčasťou inej stavby, nemôže byť samostatným predmetom prevodu a sleduje právny osud veci hlavnej. Súdna prax preto pri sporných prípadoch – napríklad pri prístavbách, nadstavbách, oporných múroch, studniach či inžinierskych prvkoch – posudzuje predovšetkým to, či ide o samostatnú vec, alebo len o súčasť pozemku, prípadne o súčasť už existujúcej stavby. Od tohto posúdenia závisí, kto je vlastníkom výsledku stavebnej činnosti a aký režim sa naň vzťahuje. Zdôrazňujeme, že stavba ako vec nemusí byť nevyhnutne vecou nehnuteľnou. Nehnuteľnosťou je len stavba spojená so zemou pevným základom; stavba, ktorá takéto spojenie nemá (napríklad montovaný objekt iba položený na povrchu), je vecou hnuteľnou so všetkými dôsledkami, ktoré z toho vyplývajú pre spôsob nadobúdania vlastníctva či pre evidenciu v katastri. Občianskoprávny pojem stavby je teda užší a obsahovo odlišný než pojem stavby v stavebnom zákone, ktorého vymedzenie slúži výlučne na stavebnoprávne účely a do súkromného práva ho nemožno mechanicky preberať.

1.1.1 Transakčný pohľad na stavbu ako vec Z toho, že stavba je samostatnou vecou, vyplýva jej spôsobilosť byť samostatným predmetom právnych úkonov a dispozícií. Pri nehnuteľnej stavbe sa vlastníctvo prevádza na základe písomnej zmluvy, pričom samotné vlastnícke právo nadobúdateľ získava až vkladom do katastra nehnuteľností; vklad má konštitutívne účinky, takže do okamihu jeho povolenia ostáva vlastníkom prevodca, aj keď zmluva už bola uzavretá. Stavba a pozemok pritom vstupujú do obchodu ako dva samostatné predmety: možno previesť stavbu bez pozemku i pozemok bez stavby. Z transakčného hľadiska je najcitlivejším bodom oddelené vlastníctvo stavby a pozemku. Ak vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom pozemku, vzniká potreba právne usporiadať ich vzájomný vzťah – typicky zriadením vecného bremena (práva stavby na cudzom pozemku v zmysle práva užívať pozemok), nájomným vzťahom k pozemku alebo zosúladením vlastníctva oboch nehnuteľností v jednej osobe. Neusporiadaný vzťah k pozemku predstavuje právnu vadu, ktorá znižuje hodnotu stavby a komplikuje jej financovanie i ďalší prevod. Tieto otázky stoja aj v centre prebiehajúcich rekodifikačných úvah, ktoré sa zaoberajú možným návratom superficiálnej zásady a znovuzavedením inštitútu práva stavby. V transakčnej praxi sa stavba ako samostatná vec premieta do jej evidencie v katastri nehnuteľností. Na liste vlastníctva sa stavba vedie spravidla pod súpisným číslom a s uvedením druhu stavby a parcely, na ktorej je postavená, čo umožňuje overiť osobu vlastníka, ako aj prípadné ťarchy – záložné práva, vecné bremená či poznámky obmedzujúce nakladanie s nehnuteľnosťou. Pred každým prevodom je preto nevyhnutné preveriť nielen vlastníctvo samotnej stavby, ale aj vlastnícky a užívací vzťah k pozemku pod ňou; nesúlad v osobe vlastníka stavby a vlastníka pozemku, ktorý zostáva právne neusporiadaný, patrí k najčastejším vadám brániacim bezproblémovému prevodu či založeniu nehnuteľnosti. Rovnako sa stavba ako samostatná vec stáva východiskom pri jej ohodnocovaní, ako aj predmetom dane z nehnuteľností v jej časti vzťahujúcej sa na stavby.

8

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Stavba v občianskom práve | 1.1

Stavba ako samostatná vec môže ďalej slúžiť ako predmet záložného práva, čo má mimoriadny praktický význam pri financovaní výstavby z bankového úveru. Môže byť zaťažená vecnými bremenami či predkupným právom, môže patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ak bola nadobudnutá počas trvania manželstva, a stáva sa tiež predmetom dedenia. V prípade núteného výkonu rozhodnutia alebo konkurzu sa speňažuje ako samostatná nehnuteľnosť. Pre každú z týchto dispozícií je rozhodujúce, či už vôbec existuje vec, s ktorou možno právne nakladať. Tým sa dostávame k osobitnej kategórii stavby vo výstavbe.

1.1.2 Rozostavaná stavba Zásadnou otázkou je okamih, v ktorom stavba vzniká ako vec v právnom zmysle, teda od ktorého s ňou možno samostatne disponovať. Tento okamih nie je totožný s dokončením stavby ani s jej kolaudáciou p ­ odľa stavebných predpisov. Podľa ustálenej judikatúry je rozhodujúci ten okamih, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého všetky ďalšie stavebné práce smerujú už len k dokončeniu individuálne určenej veci; pri nadzemných stavbách k tomu dochádza vtedy, keď je jednoznačne a nezameniteľne zrejmé dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia.5) Pred dosiahnutím tohto štádia je výsledok stavebnej činnosti (napríklad len položené základy) ešte súčasťou pozemku, nie samostatnou vecou, a preto s ním nemožno samostatne právne nakladať. Stavbu v takomto štádiu rozpracovanosti označuje právo ako rozostavanú stavbu. Katastrálny zákon6) ju vymedzuje ako stavbu, na ktorú ešte nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a ­nebolo jej pridelené súpisné číslo, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.7) V stavebnej praxi sa tento stav spravidla stotožňuje s vybudovaním obvodových múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do výšky približne jedného metra, čím sa stáva zreteľným pôdorys a dispozícia podlažia; nie sú pritom potrebné vnútorné priečky. Od tohto okamihu stavba existuje ako vec v právnom zmysle a možno ju zapísať do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Na zápis sa spravidla predkladá geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a stavebné povolenie. Praktický význam tohto inštitútu je značný: rozostavaná stavba sa stáva spôsobilým predmetom prevodu, môže byť predmetom záložného práva (čo umožňuje čerpanie úveru na jej dostavbu), predmetom dedenia, exekúcie a môže patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Obdobne možno ešte pred dokončením previesť či zaťažiť aj rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor, a to na základe zmluvy o výstavbe spolu s geometrickým plánom a znaleckým posudkom o stupni rozostavanosti. Presné určenie okamihu vzniku stavby ako veci má zásadné praktické dôsledky. Pokus o prevod alebo o zaťaženie „stavby“, ktorá ešte nedosiahla štádium samostatnej veci, smeruje k plneniu, ktoré v čase úkonu nie je možné, pretože jeho predmet ako vec v právnom zmysle 5) Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 3 Cdon 111/92. Tento záver bol prevzatý aj do slovenskej rozhodovacej praxe a doktríny. 6) DRÁČOVÁ, J. – POLÁK, A. Zákon o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon): komentár. 2. aktualizované vydanie. Žilina: Poradca podnikateľa, 2024. ISBN 978-80-8186-165-9. 7) § 3 katastrálneho zákona (zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností v znení neskorších predpisov). Rozostavanou stavbou je stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a nebolo jej pridelené súpisné číslo, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Martin Píry

9


1 | Úvod do problematiky: pojem stavba vôbec neexistuje; takýto úkon je preto postihnutý neplatnosťou. Naopak, ak už stavba ako vec vznikla, jej ďalší stavebný vývoj – dostavba, nadstavba či dokončenie – na jej identite ako samostatnej veci spravidla nič nemení; ide stále o tú istú vec, ktorá sa len kvalitatívne mení. Otázka vzniku stavby ako veci sa preto v praxi spája najmä s financovaním a evidenciou rozostavaných stavieb, kde je potrebné presne zachytiť moment, od ktorého možno s rozpracovaným dielom samostatne právne nakladať.

1.1.3 Stavba v stavebnom práve Verejnoprávny rámec výstavby dlhodobo určoval zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Na jeho účely sa stavbou rozumelo stavebné dielo bez ohľadu na jeho stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Ide o pojem mimoriadne široký a chápaný dynamicky – zahŕňa v podstate každý výsledok stavebnej činnosti, ktorého uskutočnenie podlieha stavebnému povoleniu či ohláseniu, vrátane výsledkov, ktoré samostatnými vecami v občianskoprávnom zmysle nie sú. Judikatúra preto opakovane zdôraznila, že stavebnoprávne vymedzenie stavby je dané len pre potreby stavebného poriadku a nemožno ho stotožňovať s pojmom stavby v občianskom práve. Stavebný zákon reguluje predovšetkým procesy – územné konanie, stavebné povolenie a ohlásenie, kolaudáciu, zmeny a odstraňovanie stavieb či riešenie tzv. čiernych stavieb, kým otázku, či je výsledok týchto procesov samostatnou vecou a komu patrí, ponecháva právu ­súkromnému. Tieto dve roviny preto sledujú odlišný účel a navzájom sa nenahrádzajú. Dynamickú povahu stavebnoprávneho pojmu stavby dobre ilustruje samotná štruktúra povoľovacích procesov. Uskutočneniu stavby spravidla predchádzalo územné konanie, v ktorom sa rozhodovalo o umiestnení stavby, nasledované stavebným konaním ukončeným stavebným povolením, prípadne zjednodušeným režimom ohlásenia pri drobných stavbách a stavebných úpravách. Po zrealizovaní stavby sa jej užívanie na určený účel povoľovalo kolaudačným rozhodnutím. Osobitnú kategóriu predstavovali tzv. čierne stavby, teda stavby uskutočnené bez povolenia alebo v rozpore s ním, pri ktorých zákon umožňoval za stanovených podmienok dodatočné povolenie, inak nariadil ich odstránenie. Z tohto prehľadu je zrejmé, že stavebné právo upravuje stavbu ako proces prebiehajúci v čase a v jednotlivých fázach, čo sa zásadne odlišuje od statického chápania stavby ako už existujúcej veci v práve občianskom. Zákon č. 50/1976 Zb. mal byť nahradený reformnou stavebnou legislatívou prijatou v roku 2022, najmä zákonom o výstavbe a zákonom o územnom plánovaní; účinnosť tejto novej úpravy však bola opakovane odkladaná a samotný zákon z roku 1976 plnil úlohu základného stavebnoprávneho predpisu počas celého prechodného obdobia. Na účely našej práce je však podstatné, že rozlišovanie medzi verejnoprávnym a súkromnoprávnym pojmom stavby pretrváva bez ohľadu na zmenu stavebných predpisov – vyplýva totiž z odlišnej systematiky a účelu oboch právnych rovín, a nie zo znenia konkrétneho stavebného zákona. Stavba teda v práve vystupuje v dvoch nezameniteľných polohách. V občianskoprávnej rovine je – na rozdiel od režimu superficies solo cedit – samostatnou vecou odlišnou od pozemku, ktorá môže mať vlastného vlastníka a byť samostatným predmetom prevodov, záložného práva, dedenia či exekúcie. Táto spôsobilosť však nevzniká ľubovoľne, ale až dosiahnutím štádia, v ktorom je zrejmé dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia; dovtedy ide len o rozostavanú časť, ktorá je súčasťou pozemku. Naproti tomu stavebnoprávny pojem stavby ­podľa zákona č. 50/1976 Zb. je širší, dynamický a viazaný na proces výstavby, pričom slúži výlučne verejnoprávnym účelom. Udržanie tohto rozdielu je nevyhnutným predpokladom správneho posúdenia akejkoľvek transakcie so stavbou – od jej vzniku ako veci až po jej prevod či zaťaženie.

10

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Druhy stavieb | 1.2

1.2 Druhy stavieb 1.2.1 Drobná stavba, jednoduchá stavba, budova a inžinierska stavba Stavebné právo člení stavby p ­ odľa dvoch hľadísk, ktoré sa navzájom dopĺňajú. V zmysle stavebného zákona s účinnosťou od 1. apríla 2025 ide najmä o klasifikáciu na stavby p ­ odľa kvantitatívneho a kvalitatívneho charakteru. Prvým je stavebno-technické vyhotovenie stavby: ­podľa neho sa každá stavba zaraďuje buď medzi budovy, alebo medzi inžinierske stavby. Druhým je závažnosť stavby, teda miera jej vplyvu na okolie, od ktorej sa odvíja náročnosť povoľovacieho procesu; tu rozlišujeme najmä drobné stavby, jednoduché stavby, bežné („ostatné“) stavby a na vrchole tzv. vyhradené stavby. Obe roviny majú spoločný základ – pojem stavby. Stavbou je stavebná konštrukcia, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.8) Až keď objekt spĺňa túto základnú definíciu, má zmysel pýtať sa, či je drobnou stavbou, jednoduchou stavbou, budovou alebo inžinierskou stavbou; bez nej nejde o stavbu vôbec.

1.2.2 Budova a inžinierska stavba (členenie ­podľa vyhotovenia) Budovou je priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.9) Dvomi pojmovými znakmi budovy sú teda priestorové sústredenie a zastrešenie. Budovy sa ďalej členia na bytové a nebytové: bytovou je budova, v ktorej je aspoň polovica podlahovej plochy všetkých podlaží určená na trvalé bývanie, nebytovou je každá ostatná. Ak budova slúži viacerým účelom, zaraďuje sa p ­ odľa hlavného účelu, na ktorý pripadá najväčšia časť využiteľnej podlahovej plochy. Inžinierskou stavbou je, naopak, stavba, ktorá nie je budovou.10) Ide o tzv. negatívnu definíciu – zákon nehovorí, čo inžinierska stavba je, ale čo ňou nie je, a pripája demonštratívny zoznam: pozemné komunikácie, stavby dráh, vodné stavby, líniové stavby, siete technického vybavenia územia, banské stavby, športoviská a podobne. Pre inžinierske stavby je typické, že neslúžia na pobyt či bývanie osôb, ale zabezpečujú dopravnú, technickú alebo inú infraštruktúru. Osobitným druhom je líniová stavba, ktorá tvorí súvislú neprerušovanú líniu (napríklad cesta alebo vedenie); samotné prípojky na siete technického vybavenia územia líniovými stavbami nie sú. Pripravovaná novela tu plánuje dve zmeny. Pri budovách chce nad pojem budovy vsunúť širší pojem pozemné stavby, ktorý by zahŕňal jednak budovy, jednak ostatné pozemné stavby nespĺňajúce znaky budovy – typicky prístrešky či altánky, pri ktorých býva sporné práve priestorové sústredenie alebo zastrešenie. Pri inžinierskych stavbách chce nahradiť negatívnu definíciu pozitívnym výpočtom postaveným na dvoch znakoch: kladnom (účelom stavby je zabezpečenie infraštruktúry – dopravy, energetiky a podobne) a zápornom (stavba nie je určená na bývanie osôb).11) 8)

§ 2 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon: stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Podľa § 2 ods. 17 sa stavby p ­ odľa stavebno-technického vyhotovenia členia na budovy a inžinierske stavby. 9) § 3 zákona č. 25/2025 Z. z. – budova a jej členenie na bytové a nebytové budovy; pri viacúčelových budovách rozhoduje hlavný účel ­podľa najväčšej časti využiteľnej podlahovej plochy. 10) § 4 zákona č. 25/2025 Z. z. – inžinierska stavba je vymedzená negatívne ako stavba, ktorá nie je budovou, s demonštratívnym výpočtom (komunikácie, dráhy, vodné a líniové stavby, siete technického vybavenia územia a i.). 11) Návrh novely zákona č. 25/2025 Z. z., v čase spracovania v medzirezortnom pripomienkovom konaní: nahradenie pojmu „postavená“ pojmom „zhotovená“, precizovanie pevného spojenia so zemou (aj položenie konštrukcie na zem), zavedenie zastrešujúceho pojmu pozemné stavby nad pojmom budova a nahradenie negatívnej definície inžinierskej stavby pozitívnym výpočtom. Martin Píry

11


1 | Úvod do problematiky: pojem stavba

1.2.3 Drobná stavba Drobnou stavbou je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie.12) Rozhodujúce je teda to, že ide o objekt malého významu a malých rozmerov. Zákon k tomu pripája príkladmý zoznam, ktorý zároveň určuje rozmerové limity. Patria sem najmä: • prízemné stavby a tzv. zmontované výrobky pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výška 5 m (napríklad kôlne, prístrešky, letné kuchyne, sauny, garáže); • podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m (pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény); • stavby na lesných a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľov­ níctva do 50 m² a výšky 5 m (sklady krmiva, náradia alebo hnojiva); • oplotenie, prípojky na inžinierske siete, nabíjacie stanice do 22 kW, zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov do 100 kW či informačné konštrukcie s plochou do 20 m². Niektoré stavby drobnými byť nemôžu nikdy – napríklad sklady horľavín a výbušnín, čerpacie stanice palív alebo stavby jadrových zariadení – bez ohľadu na ich rozmery. Drobné stavby predstavujú najľahší povoľovací režim: spravidla postačuje ohlásenie stavebnému úradu, pri niektorých sa nevyžaduje ani to.

1.2.4 Jednoduchá stavba (a vyhradená stavba) O stupeň vyššie stojí jednoduchá stavba – stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie.13) Zákon ju vymedzuje taxatívnym (uzavretým) výpočtom; patria sem najmä: • bytové budovy s najviac tromi bytmi, so zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvomi nadzemnými podlažiami; • stavby na individuálnu rekreáciu do 300 m² s jedným nadzemným podlažím; • prízemné stavby do 300 m² a výšky 15 m (s obmedzením počtu osôb), oporné múry do 3 m, podzemné stavby do 300 m², ako aj viaceré energetické a sieťové stavby (vedenia, trafostanice, väčšie nabíjacie stanice a zdroje energie). Jednoduchá stavba je teda už „plnohodnotnou“ stavbou, ktorá si vyžaduje povoľovací proces, no s istými zjednodušeniami oproti náročnejším stavbám. Na opačnom konci spektra stojí vyhradená stavba – budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá a kladie zvýšené nároky na organizáciu výstavby. Patria sem napríklad výškové budovy, mosty väčších rozpätí, tunely, priehrady či stavby jadrových zariadení, na ktoré sa vzťahuje najprísnejší režim. Drobná, jednoduchá, bežná a vyhradená stavba tak tvoria stupnicu ­podľa závažnosti a náročnosti povoľovania.

1.2.5 Drobná stavba: porovnanie so zákonom č. 50/1976 Zb. Rozdiel medzi novou a starou úpravou je najvýraznejší pri drobnej stavbe. Pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. chápal drobnú stavbu predovšetkým vzťahovo – ako stavbu, ktorá má doplnkovú 12) § 2 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. – drobná stavba a jej príkladmý výpočet; § 2 ods. 5 – stavby, ktoré sa za drobné stavby nepovažujú nikdy. 13) § 2 ods. 6 zákona č. 25/2025 Z. z. – jednoduchá stavba a jej taxatívny výpočet; § 2 ods. 8 – vyhradená stavba ako technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá budova alebo inžinierska stavba.

12

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Prípadové štúdie k pojmu stavba | 1.3

funkciu pre hlavnú stavbu (napríklad pre rodinný dom) a ktorá nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie, pričom muselo ísť o prízemnú stavbu so zastavanou plochou do 25 m² a výškou do 5 m. Osobitne za drobné stavby považoval aj stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva do 30 m² a výšky 5 m.14) Nový zákon tento prístup mení v tro4ch smeroch. Po prvé, drobnú stavbu už nedefinuje cez doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe, ale samostatne – ­podľa toho, či objekt môže alebo nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Otázka „ku ktorej hlavnej stavbe je tento objekt doplnkom?“, ktorá v praxi spôsobovala spory, tým stráca na význame. Po druhé, zvyšujú sa rozmerové limity – pri prízemných stavbách z 25 m² na 50 m², pri stavbách pre lesnú výrobu a poľovníctvo z 30 m² na 50 m² – a pri lesných stavbách sa vypúšťa podmienka, že má ísť o stavby „organizácií“. Po tretie, zoznam drobných stavieb sa modernizuje a rozširuje o objekty, ktoré stará úprava nepoznala (nabíjacie stanice, zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov, informačné konštrukcie).

1.3 Prípadové štúdie k pojmu stavba 1.3.1 Kauza záhradné chatky Rozdiel medzi stavebnoprávnym a občianskoprávnym chápaním stavby možno názorne ukázať na skupine sporov o rekreačné objekty (záhradné chatky) umiestnené na brehu Vodného diela Žilina v mestskej časti Mojšová Lúčka. Stavebný úrad nariadil odstránenie týchto objektov ako nepovolených stavieb; ich vlastníci sa bránili tvrdením, že nejde o stavby v zmysle stavebného zákona, ale o hnuteľné veci. Spory prešli celou vertikálou správneho súdnictva až po Ústavný súd Slovenskej republiky a vo všetkých stupňoch boli rozhodnuté v neprospech vlastníkov chatiek. Poskytujú preto názorný materiál o tom, ako sa v aplikačnej praxi vykladá pojem stavby a aké dôsledky má pokus uniknúť spod stavebnoprávneho režimu odkazom na súkromnoprávnu kvalifikáciu veci.

1.3.1.1 Skutkový a spoločenský kontext Dotknutá lokalita leží na pravom brehu Vodného diela Žilina, kde bol vybudovaný biokoridor – najdlhší rybovod na Slovensku s dĺžkou približne deväť kilometrov plniaci ekostabilizačnú a migračnú funkciu pre vodné živočíchy.15) Územie spája rekreačné využitie (cyklistika, beh, športový rybolov) s režimom ochrany prírody; ­podľa územného plánu mesta Žilina ide o plochu brehovej a izolačnej zelene v biokoridore nadregionálneho významu rieky Váh. Z verejne dostupných informácií i z rybárskych poriadkov pre tento revír vyplýva, že na brehoch nádrže je zakázané umiestňovať pevné stavby, unimobunky, karavany a prístrešky, čo dokumentuje dlhodobé napätie medzi individuálnym rekreačným využívaním brehov a záujmom o ochranu tohto územia. 14) § 139b ods. 7 a ods. 8 písm. a) zákona č. 50/1976 Zb. – drobné stavby s doplnkovou funkciou pre hlavnú stavbu (do 25 m² a výšky 5 m) a stavby organizácií na lesnej pôde slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva (do 30 m² a výšky 5 m). 15) Pozri verejne dostupné rybárske poriadky Slovenského rybárskeho zväzu pre revír VN Žilina, ­podľa ktorých je na brehoch nádrže zakázané umiestňovať pevné stavby, unimobunky, karavany a prístrešky; biokoridor pri Vodnom diele Žilina (dĺžka približne 9 km) je najdlhším rybovodom na Slovensku s ekostabilizačnou a migračnou funkciou. Martin Píry

13


1 | Úvod do problematiky: pojem stavba Vlastníci chatiek odvodzovali svoje oprávnenie užívať pozemky z nájomných zmlúv uzavretých s urbárskym (pozemkovým) spoločenstvom. Objekty boli na pozemky osadené ešte pred schválením v súčasnosti platného územného plánu mesta Žilina; jeden z vlastníkov tiež tvrdil, že jeho právny predchodca z dôvodu opatrnosti ohlásil stavebnému úradu osadenie drobnej stavby, na čo úrad nereagoval. Po niekoľkých rokoch nerušeného užívania začal stavebný úrad z vlastného podnetu konanie a vyzval vlastníkov na preukázanie súladu objektov s verejným záujmom; keďže tento súlad preukázaný nebol, nariadil ich odstránenie.16)

1.3.1.2 Právny problém: je chatka stavbou? Ťažiskovou spornou otázkou bolo, či rekreačný objekt vôbec je stavbou v zmysle § 43 stavebného zákona. Vlastníci argumentovali, že ide o hnuteľnú vec, ktorá nie je pevne spojená so zemou, nie je napojená na inžinierske siete a jej osadenie si nevyžiadalo terénne úpravy, prípadne že úpravy boli vykonané dávno v minulosti bez súvisu s osadením objektu. Túto kvalifikáciu opierali aj o znalecký posudok, p ­ odľa ktorého objekt nemá charakter nehnuteľnosti a nie je súčasťou pozemku. Definícia stavby v § 43 stavebného zákona je však postavená na dvoch alternatívnych kritériách: stavbou je stavebná konštrukcia, ktorá je buď pevne spojená so zemou, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.17) Na naplnenie pojmu stavby teda postačuje splnenie čo i len druhého kritéria. Súdy zhodne uzavreli, že hoci objekt nebol pevne spojený so zemou a nemal charakter nehnuteľnosti, jeho osadenie si vyžiadalo úpravu podkladu – vytvorenie štrkového lôžka, osadenie na drevené podvaly a betónové tvárnice so zabetónovanými skobami vo svahovitej časti terasy. Pojem „úprava podkladu“ pritom Najvyšší súd vyložil široko ako akékoľvek prispôsobenie podkladu bez ohľadu na jeho rozsah, aby technicky a funkčne zodpovedal osadeniu objektu.18) Osobitne dôležitý je výklad námietky, že terénne úpravy boli vykonané už v minulosti a nesúviseli priamo s osadením chatky. Súdy ju odmietli: rozhodujúce je, že objekt bol osadený na mieste, ktoré muselo byť upravené, a bez takejto úpravy by ho nebolo možné osadiť. Opačný výklad by ­podľa súdov umožňoval obchádzanie zákona, pretože stavebník by sa využitím skôr upraveného podkladu vyhol povinnosti stavbu ohlásiť alebo požiadať o stavebné povolenie.19) Tu sa názorne prejavuje rozdiel oboch rovín posudzovania stavby: zatiaľ čo v občianskoprávnom zmysle objekt nespojený so zemou pevným základom skutočne nie je nehnuteľnosťou, na účely stavebného zákona ide o stavbu, ktorej zriadenie podlieha verejnoprávnemu režimu. Súkromnoprávna kvalifikácia veci ako hnuteľnej preto sama osebe nevylučuje uplatnenie stavebného poriadku. 16) § 88 ods. 1 písm. b) a § 88a ods. 1, 2 a 5 stavebného zákona. Stavebný úrad nariadi odstránenie stavby postavenej bez povolenia alebo v rozpore s ním; odstránenie sa nenariadi len vtedy, ak dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejným záujmom, ktorý preukazuje vlastník stavby. 17) § 43 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v rozhodnom znení: stavbou je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. 18) Najvyšší súd vyložil pojem „úprava podkladu“ ako prispôsobenie podkladu bez ohľadu na rozsah tak, aby čo najviac funkčne a technicky zodpovedal osadeniu stavby (zarovnanie, zhutnenie, vyštrkovanie podkladu, spevnenie svahov a pod.). Porovnaj rozsudky NS SR sp. zn. 7 Sžo 61/2016 a 8 Sžo 37/2016. 19) Rozsudok Krajského súdu v Žiline sp. zn. 21S/69/2015 a rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Sžo 61/2016 z 25. apríla 2018, ktorým bol prvostupňový rozsudok ako vecne správny potvrdený.

14

Čierna stavba. Stavebná amnestia


Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Čierna stavba - Stavebná amnestia - Monotematika by Poradca Podnikateľa - Issuu