2026/03/20(금)D by 필리티비

이란과의 전쟁 여파로 금융 시장이 크게 출렁였다. 시장 변동성이 다

시 커진 가운데, 금융 전문가들은 전쟁이 장기화될 경우 주가 추가

하락 가능성을 경고하고 있다. 유가 급등과 인플레이션 우려까지 겹

치면서 소비자들의 지갑에도 영향을 미칠 전망이다. 반면 모기지 이

자율은 3년 만에 최저 수준을 기록하고, 주택 매물이 늘어나는 등 부

동산 시장에는 긍정적인 변화가 나타나고 있다. 온라인부동산정보업 체 리얼터닷컴이 부동산 투자와 주식 투자 사이에서 고민하는 투자 자를 위해 각 투자의 최근 수익률과 성격을 살펴봤다.

■부동산…‘장기 투자·실거주’ 목적 있어야

모두 장기 관점으로 접근해야

단체

▲숫자가 말해주는 부동산의 가치

부동산 투자는 흔히“위치(Location)가

전부다”라고 말한다. 그러나 실제로 경험

많은 투자자들은 위치만 보지 않는다. 그

들은 항상 숫자와 계산을 먼저 본다. 좋은

투자 여부는 감이 아니라 수익을 계산하

는 공식에서 시작되기 때문이다.

1. 아파트,Multifamily같은 부동산 투자

에서 가장 많이 사용하는 계산법 중 하나

가 **GRM(Gross Rent Multiplier)**이다. 이

공식은 부동산 가격을 연간 총 임대수입

으로 나누어 계산한다.

GRM = 매매가격 ÷ 연간 총 임대수입 예를 들어 어떤 아파트의 가격

이 ＄1,075,000이고 연간 임대수입이 ＄89,352라면 계산은 다음과 같다.

＄1,075,000 ÷ ＄89,352 ≈ 12.03

즉 이 건물의 GRM은 약 12가 된다. 투

자자들은 이 수치를 같은 지역의 다른 건

물과 비교하여 가격이 적정한지 판단한다. 2. 두 번째로 중요한 계

산법은 **Cap Rate(자본환 원율)**이다. Cap Rate는 쇼 핑센타,Strip center, shopping mall등 상업용 부동산 투자에 기대할 수 있는 수

익률을 보여준다. Cap Rate = NOI ÷ 매 매가격 여기서 **NOI(Net Operating Income)**는 순영 업소득으로, 임대수입에서 운영비를 제외한 금액이다.

erage Ratio)**이 다. DSCR = NOI ÷ 연간 대 출 상환액, 위 의 예를 적용하

면 ＄65,000 ÷

＄55,000 = 1.18

일반적으로 은 행은 1.2 이상을

안정적인 투자로 판단한다.

뉴스타부동산 LA 명예부사장

5. 개발사업을 하는 투자자들은 또 다른 계산법을 사용

한다. 바로 Developer Residual Land Value 이다. 이는 개발 후 예상되는 가치에서 건

축비와 비용을 빼서 토지 가치를 계산하

는 방법이다.

예를 들어 개발 완료 후 건물 가치가

＄20,000,000이고 건축비가 ＄12,000,000,

NOI는 다음과 같

계산된다. ＄100,000 - ＄35,000 =

다음과 같다. ＄65,000 ÷ ＄1,000,000 = 6.5% 즉 이 부동산의 예 상 투자수익률은 약 **6.5%**가 된다. 3. 투자자들이 매우 중요하게 보는 또

하나의 지표는 **Cash Flow(현금 흐름)**이

다. 이는 NOI에서 모기지 상환액을 제외 한 실제 수익이다. Cash Flow = NOI - 모 기지 상환액. 예를 들어 NOI가 ＄65,000 이고 연간 모기지 상환액이 ＄55,000이 라면 계산은 다음과 같다. ＄65,000＄55,000 = ＄10,000 즉 투자자는 연간 ＄10,000의 현금 수익을 얻는 것이다.

4. 은행이 대출 심사에서 가장 중요하게

보는 계산법은 **DSCR(Debt Service Cov-

기타 비용이 ＄4,000,000이라면 토지 가

치는 다음과 같이 계산된다.

＄20,000,000 -＄12,000,000 -

＄4,000,000 = ＄4,000,000

즉 개발업자는 이 토지에 약 ＄4 million

정도까지 지불할 수 있다는 결론이 나온

다. 이처럼 부동산 투자는 단순히 좋은 위치

를 찾는 것만으로 결정되지 않는다. 경험 많

은 투자자일수록 항상 GRM, Cap Rate, Cash Flow, DSCR 같은 숫자를 먼저 계산한다.

부동산 시장은 언제든지 변할 수 있다.

금리가 오르거나 경제 상황이 바뀌면 가

격도 달라진다. 그러나 한 가지는 변하지

않는다. 좋은 투자는 언제나 정확한 계산

에서 시작된다. 문의 (213)618-8671

이메일 kyehan@newstarrealty.com

Brea는 오렌지 카운티 북부에 위치한

도시로, 역사적으로 원유 생산의 중심지

였으며 타르로 알려져 있다. 2020년 기준

으로 Brea의 인구는 47,325명이며, 로스 앤젤레스에서 동남쪽으로 33마일 떨어진

곳에 있다.

현재 Brea는 카본 캐니언 댐, 카본 캐년

지역 공원, 브레아 몰과 다운타운 브레아

와 같은 주요 명소가 있다.

이 지역의 역사는 Tongeva 부족의 고향

으로 시작되며, 1769년 스페인 포르톨라

원정대가 이곳을 방문하였다. Brea는 1911

년에“타르”라는 뜻의 스페인어에서 이름

을 따왔고, 1917년에 오렌지 카운티의 여

덟 번째 도시로 통합되었다.

다운타운 브레아에서는 독특한 상점

과 다양한 고급 레스토랑, 영화관을 즐 길 수 있으며, 올린다 유전 박물관과 트 레일에서 이 지역의 역사를 알아볼 수 있다.

카본 캐니언 지역 공원 에서는 자연 트레일을 탐 험할 수 있으며, 브레아 박물관에서는 지역 역사 에 대한 학습 기회를 제 공한다. 또한, 시청 공원 에서는 어린이들을 위한 분수와 함께 여름철 무료 영화 상영과 같은 계절 이벤트도 열린다. Brea 내 고급 주택 단 지인 블랙스톤 커뮤니티 는 카본 캐니언 언덕 옆에

또한, 라 플로 레스타 커뮤니티 는 다양한 고급 상점과 최고의 레스토랑이 혼합 된 중심지로, 두 층으로 이루어 진 Whole Foods Market이 있어 다양한 건강마켓 을 모든 세대가 즐길 수 있다. 라 플로레스타의 주