Issuu

February 12, 2026

*Philadelphia 제1410호

모기지 대출 연체 중 90일 이상 심각 연체 비율이 최근 들어 뚜 렷한 증가세를 보이고 있다. 크레딧 평가기관 밴티지스코어에 따르면 지난해 12월 기준 심각 연체 비율은 전년 동월 대비 약 18% 상승 했다. 모기지 대출 연체 증가 속도는 자동차, 신용카드 등 다른 대출 연체보다 빠르다는 점에서 우려가 커지고 있다. 전문가들은 고 이자 율과 주택가격 상승, 재산세, 보험료 등 주택 관련 비용 급증이 주택

소유주의 모기지 상환 부담을 가중시키고 있다고 분석한다.

연체 불가피… 모기지 업체와 상담

‘유예·연기·융자조정’등 구제옵션

사설 구제 업체 이용 시 사기조심

■‘자동차·신용카드’보다 빠른 연

체 증가

모기지 대출 연체 중 심각한 연

체로 분류되는 90일 이상 연체 비

율이 최근 증가한 것으로 나타났다.

크레딧 평가 기관 밴티지 스코어에

따르면, 작년 12월 기준 심각 연체

모기지 비율은 약 0.2%로, 전년 동

월 약 0.17%에서 상승했다. 연체 비

율이 높은 편은 아니지만 증가 속도

는 자동차 대출, 신용카드, 개인대출

등 기타 신용 대출 연체보다 빠른

속도다.

세인트루이스 연방준비은행에 따

르면, 작년 3분기 전체 연체 비율은

약 1.78%로 집계됐다. 온라인 대출

업체 렌딩트리에 따르면, 같은 기간

총 모기지 대출은 약 8,667만 건으

로 대출 규모는 약13조 700억 달러

로 조사됐다. 이 같은 수치들을 근

거로 할 때 연체 모기지 대출 건수

는 약 150만 건에 달할 것으로 추

산된다.

■주택 관련 비용 일제히 상승

부동산 시장 전문가들은 최근 모

기지 연체 증가 원인으로 높은 이자

율과 주택가격 상승 등으로 꼽고 있

다. 여기에 각종 주택 관련 비용이

크게 오르면서 주택 소유주들의 감

당 능력에 한계에 이르고 있다는 지 적이다. 재산세, 주택보험, HOA 비

용 상승으로 월 페이먼트 부담이 커

진 반면 소득이 오르지 않은 소유 주의 경우 연체 위험이 커질 수밖

에 없다는 것이다.

렌딩트리의 보고서에 따르면, 재

산세 중간 금액은 집값이 급등한

2021~2023년 기간 평균 10.4% 상

승했다. 이는 주택 소유주가 연간

약 2,969달러, 월 약 247달러의 추

가 재산세를 부담해야 함을 의미한

다. 게다가 부동산 시장 조사기관

코탤리티에 따르면 주택보험료 역

시 2027년까지 약 16% 상승할 전

망이다.

부동산 전문가들은“모기지 페

이먼트 금액은 대부분 고정이지만

재산세와 보험료 인상은 제한이 없

기 때문에 예기치 않게 연체가 발

생할 수 있다”라고 지적하고 있다.

코탤리티 보고서에 따르면, 자연재

해가 잦은 주에서 보험료가 급등

하면서 연체 증가로 이어지는 경우

가 늘고 있다.

최근 급등 추세인 HOA 비용도

모기지 연체 요인으로 지적됐다.

단지 내 대규모 수리나 소송 관

련 비용 마련 위한 추가 관리비가

부과될 경우 주택 소유주의 모기

지 상환 능력에 치명적인 영향을

미칠 수 있다. 주택과 별개인 에

너지, 의료, 보육비 부담과 실업률

상승, 대규모 구조조정, 민간 부문

해고 등도 모기지 연체에 보이지

않는 요인이다.

■모기지 업체와 상담부터

모기지 페이먼트 상환을 한 번이

놓쳤거나 곧

가능성이 있 다면 가능하면 연체 전 미리, 아니 면 연체 직후 즉시 모기지 대출 서

비스를 제공하는 회사에 연락해야 한다. 대부분 모기지 서비스 업체는

주택 소유주가 주택을 지킬 수 있

도록 돕는 다양한 구제 프로그램을

제공하고 있다. 불가피한 연체로 구 제 프로그램을 신청해야 할 경우 업

체별 프로그램이 크레딧 점수에 어

떤 영향을 미치는지 반드시 미리 확

인해야 한다.

연체와 관련 모기지 서비스 업체

에 다음과 같은 구제 프로그램과

관련 상담을 받을 수 있다. ▲‘유

예’(Forbearance): 1개월~1년간 월

페이먼트 납입을 일시 중단하거나

감액하는 옵션. 이자는 계속 발생하

며, 합의된 일정에 따라 또는 대출

만기 시 유예 또는 감액 금액을 상

환해야 한다. ▲‘연기’(Deferment):

최대 36개월간 납입 중단 후, 연체 금 전액을 일시불로 상환해야 한다.

▲‘대출 조건 변경’(Loan modi-

fication): 이자율 인하, 대출 기간 연 장, 연체금 대출 잔액에 합산. 변경 사항은 대출 기간 동안 영구적으로

적용된다. ▲‘상환’(Reinstatement):

일시적 어려움인 경우, 연체액과 연

체 벌금을 차후에 한 번에 납부한

다. ▲‘재융자’(Refinance): 시중 이 자율이 기존 이자율보다 크게 낮은 경우 재융자를 통해 월 페이먼트 금

액을 낮출 수 있다. ■장기적으로 상환할 수 없다면?

재정적 어려움이 장기적으로 계

속돼 연체금을 상환할 수 없을 것 으로 판단되면 다음과 같은 옵션이 고려된다.

▲ 주택 매각: 모기지 대출 잔액 을 상환할 수 있는 현금 자산이 있 다면 매각을 통해 추가 연체를 방 지할 수 있다. ▲‘숏세일’(Short Sale): 모기지 잔액이 주택 시세보 다 높은 경우, 대출 은행이 주택 매 매가와의 차액을 면제하거나 연기 하는 방식. 주택 매각 후 대출 은행 에 의한 차액 회수 위험을 피하려 면 은행측으로 부터‘잔존 채무 면 제’(Deficiency Waiver) 서류를 반 드시 받아야 한다. 면제된 채무(차

액)는‘연방국세청’(IRS) 과세 대 상이다. ▲‘압류’(Foreclosure): 채권자(대 출 은행)가 주택을 매각하여 대출 금을 회수. 일반적으로 4회 이상 납 입 누락 혹은 120일 이상 연체 시 압류 절차가 진행된다. ▲‘소유권 이전’(Deed-in-lieu

■자연재해로 인한 연체라면? 자연재해가 발생하면 주택은

경우 모기지 서 비스 업체는 자연재해 주택 소유