Thursday, February 5, 2026
필라델피아*Philadelphia 제1407호
트럼프 행정부가 내 집 마련의 최대 걸림돌인 다운페이먼트 마련 부
담을 덜기 위한 목적으로 401(k) 은퇴저축을 활용 방안을 검토 중이 다. [본지 1월19일자 B 1면]‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 현재 첫 주택 구매자 평균 나이는 40세로, 1980년대 후반 20대 후반
이었던 것과 비교해 크게 높아졌다. 온라인 부동산 정보업체 리얼터닷 컴에 따르면 일반 구매자가 다운페이먼트를 마련하는 평균 7년이 걸 릴 정도로 다운페이먼트 마련에 어려움이 많기 때문이다. 반면 젊은 층 직장인 중에서도 상당수는 이미 적지 않은 은퇴자금을 보유하고 있다. 금융서비스 업체 엠파워에 따르면, 20대 근로자의 은퇴자금 중 간 저축액은 약 4만 달러, 평균은 약 12만8,000달러에 이른다. 일정 요건을 충족할 경우, 현행 법상에서도 401(k) 자금을 다운페이먼트 용
도로 인출할 수 있지만 절차와 불이익, 필요 등을 꼼꼼히 따져볼 필요
가 있다.
■대출 vs. 조기 인출
‘조기인출·대출’두 가지방법
현재 주택 구입을 위해 401(k)
자금을 활용하는 방법은 계좌에
서‘대출’(Loan)을 받는 방법과
‘조기 인출’(Early Withdrawal)
등 두 가지가 있다. 두 방식 모
두 단기간에 현금을 마련할 수
있다는 장점이 있지만, 선택에
따라 재정적 결과가 크게 달라
진다.
▲401(k) 대출…세금·벌금 없지만
생활비 부담↑
401(k) 대출은 은퇴계좌에서 돈
을 빌린 뒤 일정 기간에 걸쳐 상환
하는 방식이다.
개인재정상담 전문가들에 따르
면 이 방법은 조기 인출 시 따르는
각종 세금과 벌금을 피할 수 있기
때문에 부정적 영향이 덜 한 방식 이다.
구체적인 규정은 고용주가 운영
하는 연금 플랜에 따라 다르지만, 일반적으로 적립금의 50% 또는 5
만 달러 중 더 적은 금액까지만 빌
릴 수 있으며, 대개 5년 이내 상환
과 이자 납부가 요구되는 제한이 따 른다. 401(k) 대출의 장점은 조기 인 출과 달리 즉각적인 세금 부담이 없 고, 납부한 이자가 금융기관이 아닌
본인의 401(k) 계좌에 적립된다는 점이다.
401(k) 대출 시 현금 흐름 등에
미치는 영향을 고려해 결정해야 한
다. 주택을 구입하면 대출 상환액
이 매달 고정 지출로 추가되는데,
이로 인해 생활비 부담이 커지기
마련이다. 특히 구입 첫해에는 수
리 및 관리비, 이사 비용, 공공요금
인상 등 예상치 못한 지출도 흔히
발생한다.
직장 이동 가능성에도 대비해
야 한다. 대출을 모두 상환하기
전에 회사를 그만두면, 남은 대출
금을 즉시 상환해야 하는 규정이
일반적이다. 특히 상환 전에 실직 하면 대출금 전액을 곧바로 갚
아야 해 목돈 마련 부담이 생기
고, 만약 기한 내 상환하지 못하
면 미상환 금액은 인출로 간주돼
소득세와 추가 벌금이 부과될 수 있다.
▲401(k) 조기 인출…세금·벌금
외에도 복리 효과 상실
고 약 6만6,000달러만 남는다. 여
기에 투자 수익에 따른 복리 효과
가 사라지는 것까지 감안하면 손
실은 더욱 커진다.
이중 복리 효과 상실이 조기 인
출에 따른 가장 부정적인 결과다.
조기 인출로 줄어든 적립금을 다
시 쌓는데 수년이 걸릴 수 있으며, 그 사이 해당 자금 투자로 기대
되는 수익 창출 기회를 잃게 되는
것이다.
35세 401(k) 가입자가 10만
달러를 조기 인출하면서 은퇴
연령을 72세로 가정하면 은퇴
시점까지 7만6,000달러가 넘는
복리 수익을 놓치게 된다는 계
산이 나온다.
■최후 수단…예외는 있어 개인재정상담 전문가들은
401(k)를 다운페이먼트로 사용하
401(k) 조인 인출은 대출에 비 해 재정적 영향이 크다. 인출 금액 에 대해 일반 소득세를 내야 하고 젊은 직장인의 경우 대부분 10% 의 조기 인출 벌금도 부과된다. 이로 인해 실제 인출액은 기대 보다 크게 줄 수 있다. 단순 계산 시 10만 달러를 조기 인출할 경 우 10% 벌금과 소득세를 제외하
는 선택은 최후의 수단이 되어야 한다고 조언한다. 다만 예외적으 로 고려해볼 수 있는 경우가 두 가지 있다. 첫 번째는 은퇴자산 외의 가용 저축이 전혀 없고, 다운페이먼트를 마련할 대안이 없는 경우다. 이 경 우 401(k)를 활용해 집을 마련하는 것이 주택 임대료 부담에서 벗어나 자산을 축적을 시작할 수 있는 수 단이 될 수 있다. ‘연방준비제도’(Fed)에 따르면 미국인의 평균 현금성 자산(예 금·적금)은 약 8,000달러에 불
과하다. 반면 리얼터닷컴에 따르면 현재 평균 다운페이먼트는 약 3만 달러 다. 이런 구매자에게 401(k) 인출이 여러 위험 요인에도 불구하고, 장 기간 거주 가능한 주택을 매입해 자산을 축적하고 변동성 큰 임대 료를 피할 수 있다는 장점을 제공 할 수 있다. 두 번째는 재정 상태가 탄탄하고 (다른 부채가 없고 소득 증가 가능 성이 있는 경우), 주택을 시세보다
저축을 통해 인출한 금 액을 채워 넣을 수 없다면 인출에 따른 위험이 지나치게 크다는 조 언이다.
그럼에도 불구하고 주택 구매가 우선 순위라면 최소한의 금액만 활 용하는 방법이 고려된다. 은퇴자금 을 다운페이먼트 전액에 충당하지 말고 부족한 금액을‘메우는’ 수단 으로 활용해야 위험을 최소화할 수 있다.
만약 401(k)
이용걸 목사
(신청기 목사: 금 10:30am)
한국새누리교회 (장성 목사: 월 3pm)
방송국 공로목사 전영현 목사
필라낙원장로교회 (최형관 목사: 목 11am)
필라포도원교회 (김병일 목사: 금 1pm)
권사 방송국 이사 (이재철 목사: 화 10:30am)
체리힐장로교회 (전동진 목사: 화 9am)
(박정호 목사: 수 9am)
서부열린문교회 (박헌성 목사: 목 1pm)
뉴욕베이사이드교회 (이종식 목사: 화 3pm) (이은우 목사: 화 1pm)
벅스카운티장로교회
첼튼햄장로교회 (김성수 목사: 월 10am)
목사: 월 11am)
(오요셉 목사: 수 3pm)
·월: 정승환 목사(영생장로교회), 김성수 목사(첼튼햄장로교회), 김일영 목사(체리힐제일교회, 이재훈 목사(온누리교회), 장성 목사(한국새누리교회)
·화: 전동진 목사(체리힐장로교회), 김인환 목사(벅스카운티장로교회), 이은우 목사(필라새한장로교회), 조성수 목사(앰블러장로교회), 이종식 목사(뉴욕베이사이드장로교회)
·수: 박정호 목사(필라한인침례교회), 최해근 목사(몽고메리교회), 임수병 목사(필라사랑의교회), 오요셉 목사(필라양의문교회)
·목: 이대우 목사(필라한빛교회), 최형관 목사(필라낙원장로교회), 박헌성 목사(서부열린문교회)
·금: 박영선 목사(남포교회), 임재영 목사(필라안디옥교회), 김병일 목사(필라포도원교회), 이찬수 목사(분당우리교회), 권단열 목사(필라한인연합교회)
단체
미국의 주택 시장이 지난 해 내 집을 사
려는 바이어들의 할인 가격에 주택을 매
입하는 바이어 마켓으로 바뀐 것으로 나
타났다.
지난 한 해 내 집을 사들인 바이어들의
62%나 셀러의 오리지널 가격에서 평균
8% 낮은 가격의 주택을 매입한 것으로 분
석됐다. 미국의 주택 시장이 팬데믹 직후
에 셀러 마켓에서 지난 해를 기준으로 바
이어 마켓으로 완전히 바뀐 것으로 월 스
트리트 저널이 보도했다.
바이어 마켓은 주택을 사려는 바이어들
보다 팔려는 셀러들이 더 많아 바이어들
이 유리한 조건에서 싸게 살 수 있는 것
을 말한다. 미국의 주택 시장에서는 지
난 해 12월 기준으로 내 집을 샀던 바이
어들의 62%나 셀러가 처음 내놓은 오리
지널 리스팅 가격보
다 할인 받아 싸게
산 것으로 분석된다
고 월 스트리트 저
널은 전했다.
바이어들과 셀러
들의 차이가 60만
명이나 되는 것은
2013년이래 최고치
를 기록한 것으로
나타났다. 내 집을
마련하고 싶은 경제
적 바이어들은 모기
지 이자율이 생각보
다 덜 하락해 6%대
셀러스 마켓에는
바이어들이 낙찰
받기 위해 할인
이 아닌 웃돈을
놓고 셀러에게
어떠한 조건도
묻지않은 채 상
당한 눈치 게임
을 버렸다.
그러나, 미국
주택 시장에서
바이어와 셀러들
의 균형이 너무
많지 않으면 전반적인 주택 거래가 활성
화 되지 못할 것으로 지적되고 있다. 미국
주택 시장에는 아직도 주택의 절반 정도
는 5%의 낮은 모기지 이자율을 보유하고
에 머물러 있고 주택 가격 상승세도 둔
화된다고 했으나 여전히 불완전한 상황
이기에 선뜻 움직이지 않고 있는 것으로
분석됐다.
내 집을 팔려는 셀러들이 사려는 바이
어들 보다 훨씬 많다 보니 바이어들이 할인이나 지원금을 요구하는데로 바이
어들이 많아지고 가격을 조정하는 상황 이 이루어 지면서 셀러가 리스팅을 거두
는 경우도 발생하고 있다. 바이어들은 이
와 함께 클로징 비용이나 모기지 이자
율 또는 포인트를 납부할 현금지원까지
준비하고 있다.
미국의 주택 시장에서는 팬데믹 시절인
2020년부터 2022년 사이에는 지금과는
정반대로 왕성한 셀러스 마켓이었다. 당시
에는 현재 의 절반인 3%대의 낮은 모기지
이자율로 바이어들이 대거 몰렸고 하나의
주택을 놓고 치열한 경쟁을 치러야 했다.
있는 반면 현재 프레디맥의 30년 모정 모
기지 이자율은 6.1%로 높은 수준을 기록
하고 있다.
모기지 이자율이 현재 보유하고 있는
이자율보다 현저히 높을 경우 살고 있는
집을 팔고 새 집으로 이사하기를 주저하
게 되고, 미국의 주택 시장은 회복이 늦어
지게 된다.
전문가들은 금리가 당분간 큰 폭으로
떨어지기 어렵지만 연방준비제도에서 12
월에 한 번 더 0.25% 내릴 전망이라고 발
표했으므로 바이어들은 각자의 재정 상태
를 고려하면서 더욱 적극적으로 주책 시
장에 참여할 것으로 예상된다. 그리고 재
융자를 기다리는 주택 구매자들은 금리가
큰 폭으로 하락하기가 어려워 주택 가격
상승에 부담을 느낄 수 있다.
문의 (310)408-9435
이메일 stevehpaek@newstarrealty.com
미국 상업용 부동산 시장에서 요즘 가장 주목받는 트렌드 중 하나는 빈 오 피스 빌딩을 의료용 공간으로 변환하는 것이다.
코로나 이후 재택 근무가 정착되면서
사무실 공실율은 계속 높아지고 있지만,
의료 클리닉은 반드시 오프라인에서 운
영되어야 하기 때문에 수요가 안정적이 다.
지금 빈 오피스를 보유하고 있거나 매
각을 고려하고 있다면, 이것은 단순히‘공
실을 채우는 문제’가 아니라‘자산의 가치
를 다시 만드는 기회’이다.
의료 오피스의 장점은 간단하다. 경기
가 좋아도 나빠도 사람들은 진료를 받아
야 하므로, 의료 테넌트는 장기 계약과 안
정적인 임차료가 특징이다.
특히 고령화가
빠르게 진행되는
가운 미국에서 의
료 시설 수요는 앞
으로도 지속적으
로 증가할 것으로
보인다. 이것은 리
스팅 시점에서도
강력한 셀링 포인
트로 활용할 수 있 다.
다만, 의료 클리닉
은 배관, 환기, 전기
등 시설 기준이 일
반 사무실보다 훨씬 높다.
되었다. 건물이 이런 의료 특구 근처 에 있다면, 매입 가능성과 리스팅
성공률 모두 높 아진다. 테넌트 유치에 서는 데이터와 AI를 활용하는 것이 좋다. AI 기 반 분석 도구로 해당 지역의 의 료 과목 수요를 파악하면 가장 적합한 테넌트를 타겟팅할 수 있고,
때문에 건물을 매입하거나 리스팅하기
전에 현재 시설 수준을 정확히 평가하는 것이 가장 중요하다. 리모델링 비용이 들
어가는 것은 사실이지만, 제대로된 설비를 갖추면 장기 의료 테넌트 확보가 수월해 지고, 그것이 곧 건물의 재평가 가치로 연 결된다.
위치도 핵심이다. 대형 병원이나 의료
연구 시설 근처의 오피스는 관련 클리닉 과 협력 업체들이 자연스럽게 모이는 곳 이다.
휴스턴의 텍사스 의료 센터 주변이 대 표적인 성공 사례로, 주변 빌딩들이 의료
오피스로 채워지면서 상권 자체가 재형성
광고 (323)692-2100
감사합니다
지난 제46대 필라델피아 한인노인회 회장 취임식에 참석해 주시고 따뜻한 축하와 격려를 보내주신 필라델피아 한인동포 여러분과 사랑하는 한인노인회 회원 여러분께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.
여러분 한 분 한 분의 축하와 응원이 제게는 큰 힘이 되었으며, 그 기대와 신뢰의 무게를 마음 깊이 새기고 있습니다.
바쁘신 가운데 자리를 빛내 주신 모든 분들께 다시 한 번 깊은 감사의 인사를 전합니다.
앞으로 필라델피아 한인노인회는 어르신들의 삶이 존중받고, 서로가 서로에게 힘이 되는 공동체로 더욱 단단히 자리 잡을 수 있도록 소통과 배려를 중심에 두고 나아가겠습니다.
한인동포사회와 함께 호흡하며 어르신들의 지혜와 경험이 존중받는 따뜻한 공동체를 만들어 가는 데 최선을 다하겠습니다.
지속적인 관심과 조언, 응원을 부탁드리며
모든 가정에 건강과 평안이 함께하시기를 기원합니다.
감사합니다.
2026년 1월 18일
회장 김한나 드림
펜아시안 주차장 이용 가능
또는 필라한인천주교회 주차장 이용 가능
* H Mart에서 펜아시안 방향으로
오시다 펜아시안 한 블럭 전에 위치
적적하고 추운 날, 마음이 먼저 따뜻해지는 곳
