Términos y Condiciones Acerca del Uso
Referencia Nº 542 - Superficie: 134 Ha.57 As 55 Cas.
Distrito Ceibas - 8ª Sección – Departamento Islas del Ibicuy
Provincia de Entre Ríos – República Argentina
Posición GPS -33.826337° -58.878597°
1. La información contenida en este informe como ser planos, mapas de suelos, mensuras, croquis geográficos, informes de venta, fotografías, gráficos, etc. fueron confeccionados y son propiedad intelectual de ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L; por lo tanto queda prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización previa y expresa de ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L., bajo apercibimiento de las acciones legales emergentes de la Ley 11.723, y convenciones internacionales ratificadas por la República Argentina.
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Referencia Nº 542
Distrito Ceibas - 8ª Sección - Departamento Islas del Ibicuy
Provincia de Entre Ríos – República Argentina
Coordenadas GPS -33.826337° -58.878597°
Tasación Rural Integral
Referencia Nº: 542
Superficie 134 Ha. 57 As 55 Cas.
Distrito Ceibas - 8ª Sección - Departamento Islas del Ibicuy
Provincia de Entre Ríos - República Argentina
SUPERFICIE TOTAL: 134 Ha. 57 As 55 Cas
TASACION RURAL INTEGRAL
UBICACION GEOGRAFICA: Provincia de Entre Ríos – Departamento Islas del Ibicuy
1. OBJETO DEL INFORME
El presente informe tiene por finalidad la determinación del valor económico, productivo y estratégico del establecimiento rural identificado internamente como Referencia 542, bajo criterios técnicos, fiscales y de mercado, a efectos de su presentación ante las autoridades que así lo requieran.
La tasación se desarrolla conforme a estándares profesionales de valuación rural, integrando análisis edafológico, productividad real, estructura fiscal, riesgo operativo y escenarios de valor, con foco en respaldo patrimonial, estabilidad de flujo y preservación de capital.
2. IDENTIFICACION Y LOCALIZACIÓN DEL ACTIVO
El establecimiento se localiza en el Departamento Islas del Ibicuy, Provincia de Entre Ríos, con presencia territorial en jurisdicción de Ceibas y Villa Paranacito, dentro del sistema fluvio – deltaico del río Paraná.
La superficie total fiscal consolidada asciende a 134 Ha. 57 As 55 Cas, distribuidas en cinco partidas inmobiliarias rurales y subrurales, todas bajo una misma titularidad dominial.
El acceso se realiza desde Autovia Ruta Nacional Nº 12 - Km.122 , con conectividad funcional hacia centros urbanos locales, con un frente sobre ruta de 2.600 Mts. aproximadamente. El inmueble se encuentra asociado a cursos de agua secundarios, arroyos y bajos naturales, que definen su dinámica productiva y ambiental.
La delimitación del activo se encuentra respaldada mediante cartografía catastral oficial, archivos geoespaciales y verificación satelital, asegurando consistencia técnica y trazabilidad de la información.
Referencia Nº 542
Distrito Ceibas - 8ª Sección - Departamento Islas del Ibicuy
Provincia de Entre Ríos – República Argentina
TASACION RURAL INTEGRAL
3. IDENTIFICACION DE PARTIDAS – IMPUESTO INMOBILIARIO RURAL
El establecimiento Referencia 542 se encuentra conformado por las siguientes partidas inmobiliarias registradas ante la Administradora Tributaria de Entre Ríos (ATER), correspondientes al EJERCICIO FISCAL 2024, todas sin mejoras edilicias declaradas:
Partida N.º 34055/0, clasificada como Rural, ubicada en el Departamento Islas del Ibicuy, registra una superficie fiscal aproximada de 54,13 hectáreas, con valuación fiscal de terreno del orden de $460.694, sin mejoras declaradas, y un impuesto inmobiliario anual determinado cercano a $9.548. Se encuentra asociada a Plano de Mensura N.º 101193.
Partida N.º 34377/1, de carácter Rural, posee una superficie fiscal aproximada de 27,80 hectáreas, valuación fiscal del terreno del orden de $295.747, sin mejoras registradas, con un impuesto inmobiliario anual cercano a $9.142, vinculada al Plano de Mensura N.º 101196.
Partida N.º 35270/6, clasificada como Rural, presenta una superficie fiscal aproximada de 24,43 hectáreas, valuación fiscal de terreno del orden de $415.944, sin mejoras declaradas, con un impuesto inmobiliario anual estimado en $9.142, correspondiente al Plano de Mensura N.º 101194.
Partida N.º 37784/6, también Rural, registra una superficie fiscal aproximada de 25,21 hectáreas, valuación fiscal del terreno cercana a $429.030, sin mejoras edilicias, con un impuesto inmobiliario anual aproximado de $9.142, asociada al Plano de Mensura N.º 101200.
Partida N.º 106794/2, clasificada como Subrural, ubicada en jurisdicción de Villa Paranacito, posee una superficie fiscal aproximada de 3,00 hectáreas, valuación fiscal del terreno del orden de $217.219, sin mejoras declaradas, con un impuesto inmobiliario anual aproximado de $6.000, correspondiente al Plano de Mensura N.º 101195.
En conjunto, estas cinco partidas totalizan aproximadamente 134,6 hectáreas fiscales, conformando una unidad económica y productiva integrada.
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4. CARACTERIZACION EDAFOLOGICA Y PRODUCTIVA
El establecimiento se inserta en un ambiente característico del Delta Medio e Inferior del Paraná, dominado por suelos aluviales de origen fluvial, con elevada heterogeneidad espacial y marcada influencia hidrológica.
Los suelos predominantes corresponden a complejos de albardones, intermedios y bajos, con texturas franco-limosas a franco-arcillosas, estructura débil a moderada, drenaje imperfecto a pobre y profundidad efectiva condicionada por la napa freática.
La capacidad de intercambio catiónico es moderada, los contenidos de materia orgánica son funcionales para sistemas ganaderos naturales y las pendientes resultan prácticamente nulas. Las principales limitantes productivas se asocian a excesos hídricos temporarios, más que a restricciones químicas severas.
Desde la capacidad de uso agropecuario, los suelos se encuadran mayoritariamente en Clases VI y VII, con aptitud preferente para ganadería extensiva, conservación de pastizales naturales y manejo de bajo impacto.
El análisis de índices de vegetación (NDVI) evidencia valores medios a altos de vigor vegetal, homogéneos y persistentes, confirmando una productividad biológica efectiva superior a la reconocida fiscalmente, reduciendo el riesgo operativo del activo.
5. SITUACION FISCAL CONSOLIDADA
El impuesto inmobiliario rural total agregado correspondiente al EJERCICIO 2024 se sitúa en el orden de $42.000 a $43.000 anuales, lo que implica una carga fiscal extremadamente baja por hectárea, incluso frente a activos rurales de similar valor de mercado.
Al integrar esta estructura fiscal con la productividad real observada, se identifica una brecha fiscal–productiva estructural, constituyendo una ventaja económica directa al minimizar costos fijos y mejorar el retorno ajustado por riesgo del activo
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6. ANALISIS DE MERCADO Y POSICIONAMIENTO
El establecimiento se encuadra dentro del segmento de campos isleños ganaderos, caracterizado por menor liquidez relativa, pero elevada estabilidad patrimonial.
La relación renta/precio es favorable, especialmente al considerar la baja carga fiscal y la productividad efectiva comprobada. El activo presenta asimetría de información positiva, generando oportunidades claras para inversores con horizonte de mediano y largo plazo.
7. DETERMINACION DE ESCENARIOS DE VALOR (USD/HA
De acuerdo al estudio realizado en cuanto a las características de suelos, índices de productividad y potencial productivo expuesto precedentemente; teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario rural y del sector agropecuario, sumado a las características con que cuenta el Establecimiento, surge un valor de tasación de todo cuanto existe clavado, plantado y adherido al suelo, sobre la base de una superficie total de 134,57 hectáreas, de:TRESCIENTOS DIEZ MIL DOLARES ESTADOUNIDENSES (USD 310.000) lo que representa un valor promedio por hectárea del orden de: DOS MIL TRESCIENTOS DÓLARES ESTADOUNIDENSES (USD 2.300 por Hectárea) Correspondiente a todo cuanto existe clavado, plantado y adherido al suelo.
8. CONCLUSION Y RECOMENDACION
Desde una perspectiva técnica, productiva y financiera, el establecimiento Referencia 542 se presenta como un activo rural sólido, de perfil defensivo–táctico, con bajo riesgo estructural, costos fijos reducidos y potencial de apreciación real.
La correcta identificación de partidas, la baja carga fiscal, la productividad efectiva comprobada y la ausencia de contingencias tributarias relevantes lo posicionan como activo apto para respaldo crediticio, garantía real o inversión patrimonial.
En síntesis, se trata de un establecimiento cuya principal fortaleza reside en la brecha entre valor fiscal y productividad real, condición plenamente alineada con los criterios de evaluación.
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9. VALOR SUGERIDO DE VENTA
A los efectos de su presentación comercial y negociación ante terceros, y considerando un posicionamiento firme pero razonable de mercado, se recomienda establecer como:
VALOR SUGERIDO DE VENTA: USD 310.000 (DOLARES
ESTADOUNIDENSES TRESCIENTOS DIEZ MIL)
Este valor se ubica en el eje medio del escenario optimista, permitiendo:
★ Sostener una posición de negociación sólida,
★ Capitalizar la brecha fiscal – productiva demostrada,
★ Mantener atractivo para inversores, incluso patrimoniales,
★ Preservar coherencia técnica con la tasación integral.
El valor sugerido de venta propuesto se encuentra plenamente respaldado por fundamentos técnicos, productivos, fiscales y de mercado, y resulta consistente con un contexto de demanda informada y estratégica.
En consecuencia, el establecimiento Referencia 542 se presenta como un activo apto para comercialización en escenario optimista, con un precio alineado a su verdadero potencial económico y patrimonial.
Lugar y Fecha: Entre Ríos, General Ramírez, 11 de Febrero de 2026.
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Croquis de Ubicación Geográfica
Referencia Nº: 542
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Coordenadas GPS -33.826337° -58.878597°
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Ubicación Geográfica GPS
Provincia de Entre Ríos
Coordenadas GPS -33.826337° -58.878597°
Fotografías Satelitales
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Análisis por Fecha – Imagen INFRAROJA + NDVI 22/01/2026
Las imágenes Infraroja y NDVI correspondientes al 22 de enero de 2026 reflejan un escenario de alta actividad fotosintética, coherente con el período estival y con condiciones ambientales favorables para el crecimiento vegetal.
Dentro del polígono del establecimiento se observan valores predominantemente medios a altos de NDVI, expresados en tonalidades verdes intensas, lo que indica una cobertura vegetal continua, buen vigor de las plantas y una adecuada interceptación de radiación. Estos valores son consistentes con pastizales activos, bien establecidos y sin signos generalizados de estrés severo.
Las áreas con valores levemente inferiores, identificables en tonos verde claro, corresponden a sectores de transición edáfica o microambientes más bajos, donde la dinámica hídrica puede generar variaciones temporales en el vigor, sin que ello implique una degradación estructural del sistema vegetal.
No se identifican superficies significativas con valores críticos de NDVI bajos, lo que descarta, para esta fecha, procesos de degradación severa, sobrepastoreo extremo o fallas generalizadas de cobertura.
Interpretación Agronómica Comparativa
Desde una perspectiva agronómica, el patrón observado en las imágenes Infraroja y NDVI es representativo de un sistema forrajero funcional, con buena respuesta vegetativa en un ambiente naturalmente condicionado.
La homogeneidad relativa del vigor vegetal dentro del establecimiento sugiere una capacidad productiva estable, donde las limitantes edáficas e hídricas no están impidiendo la generación de biomasa aérea en el período analizado. Este comportamiento es especialmente relevante en campos isleños, donde la variabilidad espacial suele ser elevada.
La ausencia de contrastes extremos dentro del lote indica que el recurso suelo–vegetación se encuentra en un estado de equilibrio productivo, compatible con esquemas de manejo ganadero extensivo y cargas ajustadas.
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