1. La información contenida en este informe como ser planos, mapas de suelos, mensuras, croquis geográficos, informes de venta, fotografías, gráficos, etc. fueron confeccionados y son propiedad intelectual de ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L; por lo tanto queda prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización previa y expresa de ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L., bajo apercibimiento de las acciones legales emergentes de la Ley 11.723, y convenciones internacionales ratificadas por la República Argentina.
2. Se deja constancia que los datos informados, solo tienen como propósito brindar a los eventuales interesados información y no implica para ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L., obligación contractual alguna.
3. La empresa ORGANIZACIÓN TABOADA S.R.L se reserva el derecho de modificar sin previo aviso el estado, cantidad y calidad de los bienes descriptos. Todas las afirmaciones vertidas con relación a los datos informados están realizadas de buena fe y sobre la base de amplias observaciones. No obstante lo cual el interesado deberá verificar los datos informados y publicados de su interés por su propia cuenta.
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MINUTA DE VENTA
IDENTIFICACION DE LA ZONA
ZAH - FELICIANO
Localidad de Referencia: Feliciano
Superficie Geográfica: 323.275 Ha.
Ubicación y Extensión
Región Centro Norte. Comprende el departamento Feliciano
Ocupa el 4% de la superficie total de la provincia.
AMBIENTE
Región natural
Esta zona se encuentra dentro de la Región Neotropical, Dominio Chaqueño, Provincia del Espinal, Distrito Ñandubay.
Establecimiento “ROSITA”
Superficie Total: 1.991 Hectáreas
Distrito Atencio - Departamento Feliciano
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Coordenadas GPS 30°28’59.33"S | 58°45’9.83”O
Código QR
Informe de Venta
Superficie 1.991 Ha 73 As 37 Cas
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Establecimiento - Rosita
Informe de Venta - Código QR
Establecimiento “ROSITA”
Superficie Total: 1.991 Hectáreas
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Croquis de Ubicación Geográfica
Establecimiento “ROSITA”
Superficie 1.991 Ha 73 As 37 Cas
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MINUTA DE VENTA
DISTANCIAS UTILES:
5 Km. a Feliciano (ripio)
30 km. a Ruta 127 (ripio)
57 Km. a Federal
111 Km. a La Paz
170 Km. a Concordia
266 Km. a Paraná
331 Km. a Nogoya
366 Km. a Gualeguaychú
389 Km. a Victoria
450 Km. a Rosario
587 Km. a Capital Federal
Acceso: El acceso al establecimiento se realiza desde la Ruta Provincial Nº 1 (asfaltada), tomando hacia el sur por la Ruta Provincial Nº
28, camino público consolidado de ripio que vincula la Ruta Provincial Nº 1 con la Ruta Provincial Nº 127 (asfaltada). Desde la intersección con la Ruta Provincial Nº 1 se recorren 15 km hacia el sur por la Ruta Provincial Nº 28, en ese punto se toma por Ruta Provincial Nº
20 hacia el oeste, recorriendo 2 km. adicionales hasta la puerta de acceso al establecimiento. La distancia total de acceso desde la Ruta
Provincial Nº 1 es de 17 km, de los cuales 15 km corresponden a camino de ripio de la Ruta Provincial Nº 28 y 2 km. a camino vecinal de tierra en buen estado de transitabilidad.
Establecimiento “ROSITA”
Superficie Total: 1.991 Hectáreas
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Coordenadas
GPS 30°28’59.33"S | 58°45’9.83”O
1.991 Ha.
Establecimiento “ROSITA”
Superficie Total: 1.991 Hectáreas
Distrito Atencio - Departamento Feliciano
Provincia de Entre Ríos – República Argentina Coordenadas
SUPERFICIE TOTAL S/TÍTULOS: 1991 Ha 73 As 37 Cas (Mil Novecientas Noventa y un Hectáreas, Setenta y Tres Areas, Treinta y Siete Centiareas, compuesta por tres (3) fracciones de campo colindantes entre sí.
SUPERFICIE - CHACRAS - APTITUD AGRÍCOLA: 605,37 Hectáreas (30,30%) es la superficie que corresponde a sectores de chacras, libres de montes, con aptitud, para la implantación de cultivos, tales como soja, maíz, trigo, sorgo, girasol, etc., también pueden destinarse estos sectores a la implantación de praderas a base de alfalfas y/o consociadas.
SUPERFICIE - MONTES GANADEROS: 995 Hectáreas (50%) es la superficie que corresponde a sectores de montes naturales. Estos lotes corresponden a campos de muy buena aptitud ganadera, son montes compuestos por especies arbóreas como Ñandubay, Algarrobo y Tala, arbustivas como el Espinillo y en el estrato inferior gramíneas de los géneros: Paspalum, Botdocioa, Bromus, Eragrostis, Penisetum, Stipa, etc. y Leguminosas de los géneros Trifolium, Lotus, Melilotus, etc; que crecen bajo el amparo del paraguas natural que le ofrecen las especies arbóreas y arbustivas.
SUPERFICIE - VALLE INUNDABLE ARROYO FELICIANO: 339 Hectáreas (17,10%)
A fin de establecer una diferencia de los sectores en los montes ganaderos, demarcamos los sectores inundables, sobre las costas sobre el Aº Feliciano, Valles de Arroyos Menores y sectores con Pajonales. Estos sectores sufren inundaciones temporarias por crecidas del Aº Feliciano a partir de abundantes precipitaciones en cortos períodos de tiempo. Están desarrollados sobre sobre un paisaje de llanuras bajas y sectores cóncavos los que que permanecen anegados durante los periodos de lluvias, tienen limitantes importantes como el acceso en determinadas épocas y condiciones. Su aptitud es exclusivamente ganadera, con una excelente y abundante oferta forrajera natural a base de cebadilla, pasto miel, tréboles, etc.
SUPERFICIE - REPRESAS - TAJAMAR: 52 Hectáreas (2,60%)
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Superficie Total: 1.991 Hectáreas
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CONSTRUCCIONES - MEJORAS DE TRABAJO
El establecimiento dispone de una infraestructura rural funcional, distribuida en los sectores Potreros de Monte y Potreros de Chacras, los que se individualizan en el croquis de explotación individualizado en la página 29 de este informe de venta , lo que permite el desarrollo operativo de un sistema ganadero extensivo con soporte agrícola.
Los alambrados perimetrales e internos se encuentran en general en buen estado de conservación, con algunos sectores puntuales sobre el frente de Ruta Provincial Nº 20 que requieren mantenimiento menor por presencia de vegetación.
En materia de abastecimiento de agua, el establecimiento cuenta con cuatro molinos con sus respectivos tanques, estratégicamente distribuidos en los distintos potreros, garantizando provisión hídrica para la hacienda en las diferentes áreas productivas.
El Potrero M 4 dispone además de un piquete de aparte de aproximadamente 27 hectáreas, infraestructura que facilita las tareas de manejo, clasificación y trabajo sanitario del rodeo.
El sector M 1 (Rosita) concentra las mejoras de mayor desarrollo, incluyendo alambrados internos y perimetrales que totalizan aproximadamente 11.200 metros, energía eléctrica trifásica, bomba sumergible y tres bebederos distribuidos en el potrero.
Como infraestructura operativa complementaria, el establecimiento dispone de un galpón de aproximadamente 350 m² ubicado en el sector M 1 (Rosita), apto para almacenamiento de herramientas, insumos y equipamiento vinculado a la explotación agropecuaria.
En su conjunto, estas mejoras configuran una estructura básica pero eficiente, que permite el manejo productivo del establecimiento con adecuados niveles de funcionalidad y operatividad.
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MINUTA DE VENTA
1. INTRODUCCION
El presente informe tiene como objetivo presentar una evaluación técnica integral de una fracción rural de aproximadamente 1.991 hectáreas ubicada en el Departamento Feliciano, Provincia de Entre Ríos. Esta superficie forma parte de un establecimiento de mayor escala conocido como Estancia El Aguape, cuya superficie total alcanza aproximadamente 5.500 hectáreas conformadas por diversas fracciones colindantes entre sí. El análisis desarrollado integra antecedentes productivos, información agronómica, cartografía de suelos del INTA, interpretación territorial mediante imágenes satelitales y evaluación técnica del potencial productivo del activo rural. El objetivo final del documento es proporcionar una base técnica sólida para la evaluación del establecimiento por parte de instituciones financieras, bancos de inversión agrícola, fondos agropecuarios y comités de análisis de activos rurales.
2. HISTORIA Y EVOLUCION PRODUCTIVA DEL ESTABLECIMIENTO
La empresa agropecuaria tiene sus orígenes en el año 1920, cuando Manuel José Bernard y Elba Morrogh Bernard comenzaron a adquirir tierras con el propósito de desarrollar una explotación rural basada principalmente en la producción ganadera. Durante sus primeros años la actividad se centró en la cría bovina y ovina. Posteriormente, durante la crisis económica internacional de la década de 1930, la empresa decidió trasladar su base productiva hacia el norte de la provincia de Entre Ríos. En 1937, aprovechando la disponibilidad de financiamiento del Banco Nación, se adquirieron aproximadamente 2.600 hectáreas en el Departamento Feliciano, consolidando la base territorial del establecimiento.
A partir de la década de 1940 la segunda generación introdujo importantes innovaciones productivas, iniciando la agricultura pionera en la región con cultivos de arroz, lino y sorgo, además de implementar programas de mejoramiento genético en los rodeos bovinos y ovinos. Durante las décadas posteriores el establecimiento continuó ampliando su superficie, llegando a integrar aproximadamente 20.000 hectáreas distribuidas en distintas regiones productivas.
Hacia finales del siglo XX se incorporaron tecnologías agrícolas modernas tales como siembra directa, fertilización sistemática y manejo agronómico profesional.
Actualmente el establecimiento continúa siendo administrado por integrantes de la tercera y cuarta generación de la familia fundadora , manteniendo una estructura empresarial familiar con fuerte conocimiento del territorio.
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Superficie Total: 1.991 Hectáreas
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3.
CARACTERIZACION AGROECOLOGICA REGIONAL
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El establecimiento se ubica dentro del sistema agroecológico del norte de Entre Ríos, caracterizado por un clima subtropical húmedo. Las precipitaciones medias anuales oscilan entre 1.200 y 1.400 mm, con una distribución relativamente equilibrada a lo largo del año.
La temperatura media anual se sitúa alrededor de 20 °C, lo cual permite desarrollar sistemas agrícolas y ganaderos estables.
El relieve corresponde a llanuras suavemente onduladas con pendientes inferiores al 2%, interrumpidas por cursos de agua asociados al sistema del Arroyo Feliciano y tributarios.
4. INTERPRETACION TERRITORIAL MEDIANTE IMAGENES SATELITALES
El análisis de imágenes satelitales provenientes de Google Earth y Bing permite identificar claramente la estructura territorial del establecimiento.
Las imágenes evidencian un bloque territorial bien definido donde se distinguen tres tipos principales de cobertura del suelo:
• sectores agrícolas consolidados en altillanuras
• bloques de monte natural destinados a ganadería
• sectores bajos y valles asociados a cursos de agua
También se observan parcelas agrícolas en rotación, caminos internos y áreas con mayor cobertura vegetal asociadas a suelos con mayor humedad. La interpretación satelital confirma un patrón territorial típico de los sistemas agrícolas-ganaderos del norte entrerriano.
5. AMBIENTES PRODUCTIVOS
El establecimiento presenta una estructura territorial compuesta por tres grandes ambientes productivos.
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AMBIENTE AGRICOLA DE ALTILLANURA
Se desarrolla sobre suelos profundos con pendientes suaves y buen comportamiento estructural. Estos sectores constituyen el núcleo agrícola del establecimiento.
AMBIENTE DE MONTE NATURAL
Caracterizado por especies arbóreas del espinal entrerriano como:
• ñandubay
• algarrobo
• tala
• espinillo
El estrato inferior presenta gramíneas y leguminosas naturales que constituyen una importante base forrajera.
6. CARACTERIZACION DE SUELOS
Las principales unidades edáficas presentes en el establecimiento son:
• Consociación Esmeralda II – 700 ha
• Asociación Esmeralda II – 340 ha
• Serie Yeso – 230 ha
• Serie Arroyo Atencio – 40 ha
• Complejo Arroyo Feliciano I – 680 ha
Estas unidades reflejan una estructura de suelos diversa, característica de campos del norte entrerriano.
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7. ANÁLISIS AGRONOMICO POR SERIE DE SUELO
Consociación Esmeralda II
Se desarrolla sobre altillanuras con pendientes suaves. Presenta buen potencial agrícola aunque puede mostrar horizontes subsuperficiales densos que generan drenaje imperfecto en determinadas condiciones.
Índice de productividad aproximado: 36
Asociación Esmeralda II
Unidad compuesta por varias series con comportamiento agrícola medio. Presenta limitaciones asociadas a drenaje y alcalinidad en algunos sectores.
Índice de productividad aproximado: 29
Serie Yeso
Se desarrolla en terrazas intermedias con horizontes subsuperficiales densos que pueden limitar el desarrollo radicular. Índice de productividad aproximado: 17
Serie Arroyo Atencio
Ubicada en ambientes de valle con acumulación de sedimentos y exceso hídrico temporario. Índice de productividad aproximado: 16
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Complejo Arroyo Feliciano I
Se ubica en sectores deprimidos asociados al valle del arroyo.
Índice de productividad aproximado: 6
8. INDICE DE PRODUCTIVIDAD PONDERADO
La ponderación de las distintas unidades de suelo permite estimar un Índice de Productividad promedio cercano a 22 puntos.
Este valor representa un campo de aptitud productiva mixta.
9. SUPERFICIE AGRICOLA POTENCIAL
El análisis de las unidades edáficas permite identificar aproximadamente 870 hectáreas con aptitud agrícola potencial, principalmente sobre altillanuras.
La superficie agrícola efectiva total podría situarse entre: 1.350 y 1.470 hectáreas equivalente a entre 68% y 74% de la superficie total del establecimiento
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Superficie Total: 1.991 Hectáreas
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10. CAPACIDAD GANADERA ESTIMADA
Para el caso de una explotación mixta en las actuales condiciones, los ambientes que no están explotados con Agricultura corresponden a montes naturales, pastizales y sectores asociados al sistema hídrico.
Considerando la receptividad ganadera regional, se estima una capacidad ganadera aproximada de:
825 unidades ganaderas
con un rango estimado entre:
720 y 925 unidades ganaderas
dependiendo del manejo productivo.
11. INTERPRETACION PRODUCTIVA DEL ACTIVO
La estructura territorial del establecimiento permite desarrollar sistemas productivos mixtos altamente eficientes.
La agricultura aporta flujo productivo mediante rotaciones de cultivos, mientras que la ganadería aprovecha los ambientes que actualmente no son aptos para agricultura.
Este modelo productivo integrado ha demostrado ser uno de los sistemas más estables del litoral argentino.
La fracción rural analizada presenta condiciones técnicas favorables para el desarrollo de proyectos agropecuarios de mediano y largo plazo.
La combinación de:
• escala territorial adecuada
• historia productiva consolidada
• diversidad de ambientes
• potencial agrícola significativo
• capacidad ganadera relevante
configura un activo rural atractivo para esquemas de inversión agropecuaria.
La diversidad de suelos y ambientes permite desarrollar sistemas agrícolas-ganaderos resilientes capaces de adaptarse a diferentes escenarios productivos y económicos.
CONDICIONES ECONOMICAS: OPERACION DE COMPRAVENTA
Precio de Venta Total: La suma total de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES
(USD 4.380.000).
Precio de Venta por Hectárea: La suma de DOS MIL DOSCIENTOS DOLARES BILLETES ESTADOUNIDENSES (USD 2.200).
Forma De Pago: A convenir entre las partes.
Modalidad de Venta: Escritura Pública.
Títulos y Gravámenes: Títulos Perfectos, Libres de todo Gravamen.
Gastos de Transferencia: de acuerdo a usos y costumbres, estipulados de común acuerdo entre las partes.
Posesión: contra la firma de la escritura traslaticia de dominio.
Honorarios Inmobiliaria: Tres por ciento mas IVA (3% + IVA), sobre el monto total de la operación de compraventa.
Lugar y Fecha de Emisión: General Ramírez, Entre Ríos, 06 de Marzo de 2026.
La principal fortaleza del establecimiento radica en su escala territorial y configuración ambiental diversificada, que permite estructurar sistemas productivos mixtos con elevada estabilidad en el tiempo. Con una superficie cercana a las dos mil hectáreas, el campo posee dimensiones suficientes para implementar esquemas agrícolas–ganaderos eficientes, optimizando el uso del suelo mediante rotaciones productivas y manejo diferenciado de ambientes.
Desde el punto de vista edafológico, el establecimiento cuenta con una proporción significativa de suelos pertenecientes a las series Esmeralda II y Yeso, los cuales presentan aptitud agrícola moderada a buena bajo sistemas de manejo conservacionista. Estos suelos permiten desarrollar rotaciones extensivas con cultivos como soja, maíz, trigo y sorgo, especialmente bajo esquemas de siembra directa.
La presencia de aproximadamente 1.150 a 1.270 hectáreas con potencial agrícola constituye un factor estructural relevante, ya que permite generar flujo productivo agrícola dentro de un sistema mixto.
Complementariamente, la existencia de amplias superficies de monte natural y ambientes de valle asociados al sistema hídrico del Río Feliciano aporta estabilidad al sistema ganadero, proporcionando sombra natural, cobertura vegetal y disponibilidad forrajera.
Desde el punto de vista logístico, la proximidad a la ciudad de San José de Feliciano, junto con el acceso a través de rutas provinciales y caminos de ripio transitables, facilita la operación productiva y la vinculación con los circuitos comerciales regionales. Finalmente, el establecimiento posee infraestructura rural funcional, incluyendo alambrados, corrales, sistemas de abastecimiento de agua mediante molinos y tanques australianos, y subdivisiones internas que permiten el manejo eficiente de rodeos ganaderos.
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Oportunidades
El principal factor de oportunidad se vincula con el potencial de desarrollo agrícola parcial del establecimiento, particularmente mediante la incorporación progresiva de sectores actualmente ocupados por monte natural dentro de esquemas agrícolas–ganaderos integrados.
Este proceso permitiría incrementar la superficie agrícola efectiva del campo, optimizando el uso de los suelos de mayor aptitud y mejorando la productividad global del establecimiento.
Asimismo, el activo presenta condiciones favorables para la implementación de modelos productivos mixtos modernos, donde la agricultura extensiva se combina con sistemas ganaderos de recría o ciclo completo, aprovechando la disponibilidad de rastrojos agrícolas y pastizales naturales.
Otra oportunidad relevante se relaciona con el contexto estructural del mercado de tierras rurales en el norte entrerriano, donde los valores de campos con aptitud mixta presentan históricamente ciclos de valorización asociados a mejoras tecnológicas, expansión agrícola y cambios en la estructura productiva regional.
Desde el punto de vista de inversión, el establecimiento puede ser considerado un activo con características de valor oculto, donde el potencial productivo y territorial aún no se encuentra plenamente reflejado en su valoración de mercado.
Finalmente, la creciente demanda de activos rurales por parte de fondos de inversión agropecuaria y operadores productivos de escala abre la posibilidad de desarrollar estrategias de explotación, arrendamiento o valorización patrimonial.
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Debilidades
Entre las debilidades estructurales del establecimiento se destaca la presencia de ambientes de valle y suelos con drenaje imperfecto, particularmente aquellos asociados a las series Arroyo Feliciano y Arroyo Atencio.
Estos suelos presentan limitaciones para la agricultura intensiva debido a su susceptibilidad a anegamientos temporarios y a la presencia de horizontes subsuperficiales con elevada densidad.
Asimismo, determinados sectores del establecimiento presentan horizontes arcillosos con baja infiltración, lo cual puede generar saturación hídrica durante períodos de precipitaciones intensas.
Otra debilidad relativa se relaciona con la existencia de sectores de monte natural no sistematizados, los cuales requieren planificación productiva y eventualmente inversiones en infraestructura para su integración dentro de esquemas agrícolas o ganaderos más intensivos.
Desde el punto de vista logístico, si bien el establecimiento cuenta con acceso por caminos rurales consolidados, la dependencia de caminos de ripio puede generar restricciones temporales durante períodos climáticos adversos.
Finalmente, el índice de productividad promedio estimado en torno a 22 puntos refleja un campo de aptitud mixta donde una parte relevante de la superficie presenta productividad ganadera predominante.
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Amenazas
Las principales amenazas externas se relacionan con factores estructurales del contexto agropecuario argentino. Entre ellas se destacan las variaciones en las condiciones macroeconómicas, particularmente aquellas vinculadas a políticas agrícolas, presión impositiva y fluctuaciones en los precios internacionales de commodities. Asimismo, los eventos climáticos extremos, tales como períodos de lluvias intensas o sequías prolongadas, pueden afectar el comportamiento productivo de los suelos con drenaje imperfecto o baja capacidad de infiltración. Otra amenaza potencial se vincula con restricciones regulatorias ambientales o normativas sobre uso del suelo, especialmente aquellas relacionadas con manejo de montes nativos o cambios en las categorías de conservación. Finalmente, la volatilidad del mercado de tierras rurales y la variabilidad en los precios de arrendamientos agrícolas pueden generar ciclos de valorización o corrección en el valor de los activos rurales.
Síntesis Estratégica
El análisis FODA permite concluir que el establecimiento presenta una base territorial sólida con condiciones favorables para el desarrollo de sistemas productivos mixtos agrícolas–ganaderos.
Las fortalezas del activo se sustentan en su escala territorial, diversidad de ambientes productivos, potencial agrícola parcial y estabilidad ganadera. Las oportunidades se concentran en la posibilidad de incrementar la productividad mediante manejo agronómico y desarrollo progresivo de ambientes agrícolas.
Las debilidades identificadas corresponden principalmente a limitantes edáficas típicas de la región, las cuales pueden ser gestionadas mediante estrategias de manejo adaptativo.
Finalmente, las amenazas se vinculan principalmente con factores macroeconómicos y climáticos propios del contexto agropecuario argentino. En términos estratégicos, el establecimiento puede ser considerado un activo rural con perfil de inversión defensivo–productivo, con potencial de valorización a mediano plazo dentro del mercado inmobiliario rural del litoral argentino.
Análisis Técnico – Situación del Impuesto Inmobiliario Rural
Anticipo Nº 4 – Ejercicio Fiscal 2025
A efectos de evaluar la situación tributaria del establecimiento, se analizaron las boletas correspondientes al Impuesto Inmobiliario Rural emitidas por la Administradora Tributaria de Entre Ríos (ATER) para el cuarto anticipo del ejercicio fiscal 2025, correspondientes a las partidas inmobiliarias que integran el establecimiento rural objeto del presente informe.
De acuerdo con la documentación fiscal analizada, el inmueble se encuentra registrado bajo tres partidas rurales ubicadas en el Departamento Feliciano, Distrito Atencio, con domicilio parcelario en Laguna Benítez, las cuales corresponden a diferentes planos de mensura inscriptos en el año 2013, que en su conjunto conforman la unidad territorial del establecimiento.
Las partidas identificadas corresponden a:
• Partida Nº 30351 – Plano de Mensura Nº 284
• Partida Nº 30407 – Plano de Mensura Nº 1973
• Partida Nº 100245 – Plano de Mensura Nº 1974
En relación con la conformación del impuesto, las liquidaciones presentan la estructura habitual establecida por la normativa fiscal provincial, compuesta por el impuesto básico inmobiliario correspondiente a planta rural, ajustes o beneficios fiscales aplicables y el Fondo de Desarrollo y Conservación Vial, tributo específico destinado al mantenimiento de la red vial provincial.
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El importe correspondiente al cuarto anticipo del ejercicio fiscal 2025 asciende a los siguientes valores por partida:
• Partida Nº 30351: $ 552.041,17
• Partida Nº 30407: $ 707.945,05
• Partida Nº 100245: $ 2.024.391,34
En consecuencia, el importe total correspondiente al cuarto anticipo del impuesto inmobiliario rural para el conjunto del establecimiento asciende a $ 3.284.377,56, valor calculado sobre las tres partidas que integran el inmueble.
Desde el punto de vista fiscal, el análisis de las boletas permite observar que la base de cálculo del impuesto se encuentra vinculada a los avalúos fiscales establecidos por la provincia, los cuales surgen de la valuación administrativa de la tierra rural y eventuales mejoras declaradas en los registros catastrales.
En este sentido, las partidas analizadas registran avalúos fiscales de terreno que reflejan la escala territorial del establecimiento, destacándose particularmente la partida Nº 100245, que presenta el mayor valor fiscal dentro del conjunto, en función de su superficie y parámetros de valuación catastral aplicados.
Asimismo, resulta relevante señalar que en las liquidaciones se encuentra vigente el beneficio fiscal vinculado a obras de control de erosión hídrica certificadas por profesional agrónomo, previsto en la Ley Provincial Nº 10.650, instrumento de política pública orientado a promover prácticas de conservación de suelos dentro del territorio provincial.
Desde una perspectiva operativa y de due diligence inmobiliaria, el análisis de la documentación fiscal permite concluir que el establecimiento se encuentra correctamente individualizado en el sistema tributario provincial, con sus respectivas partidas inmobiliarias activas y con liquidaciones emitidas conforme al régimen fiscal vigente para inmuebles rurales de la provincia de Entre Ríos.
Este tipo de información resulta particularmente relevante en procesos de evaluación patrimonial y estructuración de operaciones de compraventa rural, ya que permite verificar la trazabilidad catastral del inmueble, la correcta registración de las partidas y la magnitud de la carga fiscal anual asociada al activo.
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En términos comparativos dentro del mercado inmobiliario rural de la región, el nivel impositivo observado se encuentra alineado con la escala productiva y territorial del establecimiento, constituyendo un costo fiscal ordinario dentro de los parámetros habituales para inmuebles rurales de similar superficie y localización en el norte de la provincia de Entre Ríos.
En consecuencia, la documentación fiscal analizada constituye un elemento complementario de respaldo dentro del presente Informe de Venta del Establecimiento, aportando transparencia respecto de la situación tributaria del inmueble y permitiendo dimensionar con precisión la carga impositiva correspondiente al impuesto inmobiliario rural.
De acuerdo con la información catastral consignada en las respectivas boletas fiscales, los avalúos fiscales vigentes para el ejercicio 2025 son los siguientes:
• Partida Nº 30351 – Plano Nº 284
Avalúo terreno: $ 88.056.775,31
Avalúo mejoras: $ 3.395.881,44
• Partida Nº 30407 – Plano Nº 1973
Avalúo terreno: $ 106.703.227,08
Avalúo mejoras: $ 0,00
• Partida Nº 100245 – Plano Nº 1974
Avalúo terreno: $ 270.457.822,17
Avalúo mejoras: $ 0,00
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En consecuencia, el avalúo fiscal total del establecimiento para el ejercicio 2025 asciende a $468.613.705,99, valor que constituye la base de referencia utilizada por la administración tributaria provincial para la determinación del impuesto inmobiliario rural correspondiente.
En relación con la carga tributaria correspondiente al cuarto anticipo del año 2025, los importes liquidados por cada partida son los siguientes:
• Partida Nº 30351: $ 552.041,17
• Partida Nº 30407: $ 707.945,05
• Partida Nº 100245: $ 2.024.391,34
De este modo, el importe total correspondiente al cuarto anticipo del impuesto inmobiliario rural del establecimiento asciende a $ 3.284.377,56. Considerando que el régimen fiscal provincial establece cuatro anticipos de igual importe a lo largo del ejercicio fiscal, la carga anual estimada del impuesto inmobiliario rural para el año 2025 asciende a: $ 13.137.510,24 anuales. Este valor surge de la multiplicación del anticipo individual por el número total de cuotas anuales del tributo.
Desde una perspectiva patrimonial y de evaluación de activos rurales, el nivel impositivo observado resulta coherente con la escala territorial y la valuación catastral del establecimiento, ubicándose dentro de los parámetros habituales de tributación para inmuebles rurales de gran superficie en el norte de la provincia de Entre Ríos.
La información precedente se incorpora al presente Informe de Venta del Establecimiento con el objeto de brindar transparencia respecto de la situación fiscal del inmueble, permitiendo a potenciales inversores o adquirentes dimensionar con precisión la carga tributaria anual asociada al activo rural. Establecimiento “ROSITA”
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