Vi utbedrer, rehabiliterer og kontrollerer vannog avløpsledninger
Våre høyt kvalifiserte anleggsrørleggere utbedrer skader på vann- og avløpsledninger, utfører lekkasjesøking på vannledninger, samt TV-kontroll og høytrykksspyling av alle typer rørledninger.
VEDLIKEHOLD
Hjelp til selvhjelp Side 8–9
Ansvarlig redaktør
Åge Pettersen
age.pettersen@obos.no
Redaktør
Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no
Annonsesalg
HS Media v/ Mona Jørgensrud
Tlf: 911 73 473
E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no
Design: HyperRedink
Trykk: 07 Media
Foto forside: Ilja C. Hendel
RØRFORNYING
Fordeler og ulemper Side 12–14
OPPUSSING Tips fra interiørarkitekten Side 18–19
Med koronapandemien har nordmenn flest tilbrakt mye tid hjemme i år. En del har brukt tiden til å pusse opp og vedlikeholde ting de lenge har utsatt. Rundt påsketider var det lange køer i byggevarehusene, og deretter sto plantesentrene for tur. Her skulle det bygges plattinger og ordnes i hagen. Her skulle veggene males og småting endelig fikses. Folk hadde mer tid enn vanlig. Dårlig vedlikehold handler ikke alltid om mangel på penger. I et borettslag eller sameie kan det skyldes en rekke faktorer. Kanskje har styremedlemmene for lite tid til å utføre alle oppgavene? Kanskje skyldes det mangel på kunnskap, organisering og planlegging?
Hvis dere ikke har en plan for vedlikehold, oppfordrer jeg til å lage det. Og hvis styret har for lite tid og kunnskap, er det lov å be om profesjonell hjelp. Godt vedlikehold lønner seg – både med tanke på beboernes trivsel og verdien på bygningsmassen. Start gjerne med å lese denne utgaven av Bolig & Miljø. Målet vårt er å gi deg nyttig kunnskap og inspirasjon til styrearbeidet!
Dårlig vedlikehold handler ikke alltid om mangel på penger.
ÅGE PETTERSEN
Ansvarlig redaktør
OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.
StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.
Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.
Pusse opp borettslaget? - Det er skummelt det, eller.......
Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner.
www.sto.no
OBOS har sikret seg ytterligere tre tomter for bygging av 1500 boliger. 20 prosent skal selges med nye boligkjøpsmodeller.
– Vi er svært godt fornøyde med å ha sikret våre medlemmer ytterligere 1500 nye boliger på Fornebu gjennom tomtekjøpsavtalene med Aker og deres samarbeidspartnere. Sammen med OBOS´ øvrige tomter på Fornebu gir dette tilskuddet mulighet til å tilby våre medlemmer rundt 7000 nye boliger på Fornebu de neste 20-25 årene, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.
Tips Bolig & Miljø!
Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill!
Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.
Tomtene som nå er kjøpt blir en del av byutviklingsprosjektene Koksa og Fornebuporten som ligger innenfor sonen Byen i kommunedelplan 3. Det skal planlegges for urban boligbygging som henvender seg til alle kjøpegrupper. Ifølge OBOS-sjefen legges det opp til å bygge også mindre boliger som vil være spesielt attraktive for unge boligkjøpere. De nye områdene
har umiddelbar tilgang til hver sin stasjon på den planlagte Fornebubanen. I tillegg til boliger gir tomtene plass til 25.000 kvadratmeter med næringsvirksomhet. 20 prosent av boligene som nå kommer inn under OBOS sitt eierskap på Koksa og Fornebuporten skal tilbys for salg med OBOS sine alternative boligkjøpsmodeller, OBOS Bostart og OBOS Deleie. //
langt fra Rolfsbukta.
KLIMATILTAK
Europakommisjonens «Renovation wave»-strategi skal hjelpe EU til å nå klimamålene, gjennom å doble renoveringstakten for bygninger i løpet av ti år.
Ambisjonen er å renovere 35 millioner bygninger og skape 160.000 nye grønne arbeidsplasser i byggesektoren. Bygninger står for 40 prosent av energiforbruket i EU og 36 prosent av drivhusgassutslippene fra energi, ifølge Europakommisjonen. De varsler at de vil vurdere strengere regler, standarder og informasjon om bygningers energieffektivitet, blant annet en gradvis innføring av obligatoriske minimumskrav for eksisterende bygninger.
Regjeringen foreslår å senke kravet for å kunne slå sammen to eller flere eierseksjonssameier, fra enighet til to tredels flertall på årsmøtet. Formålet er å gjøre det enklere for sameier å slå seg sammen til mer formålstjenlige enheter.
En del boligselskap har timelønnede ansatte, og disse har fått lønnsutbetaling den 10. hver måned. Fra neste år blir dette endret til den 25. hver måned. Årsaken er samordning av lønnsutbetalinger. De berørte vil få informasjon om endringen på lønnsslippen i desember.
• Vaktmester
• Renhold
• Vedlikehold av uteområder
• Beredskapsvakt (24/7)
• HMS-bistand
• Tilkalling og håndtering av alle underleverandører
• Feiing
Ett kontaktpunkt – én faktura!
Vi har driftet OBOS` eiendommer siden 1960-tallet og er i dag OBOS sin foretrukne leverandør innen eiendomsservice.
Vi tilbyr kvalitet til konkurransedyktige priser og OBOS-rabatt!
Coor Eiendomsdrift er en del av det nordiske Coor-konsernet og er en av markedslederne innen eiendomsservice. Vi er i dag ca. 50 driftsteknikere som drifter nærmere 400 eiendommer i Oslo-området.
Entré nyheter
Klimastøtte i Oslo
Klima- og energifondet i Oslo kommune gir støtte til bedrifter og private som skal gjennomføre klimatiltak. Tilsagnsrammen er på 120 millioner kroner i 2021, ifølge budsjettforslaget. Fondet gir blant annet støtte til etterisolering og utskifting av vinduer i boligselskap. Se alle støtteordningene på klimatilskudd.no.
OBOS BÆREKRAFTPRIS
OBOS Bærekraftpris og én million kroner skal deles ut til våren.
I år var det Manglerud borettslag i Oslo som fikk den nyopprettede «OBOS Bærekraftpris». Premien var på én million kroner, og samme sum er satt av til neste års vinner.
– Vi åpner for at kandidater som deltok i fjor, kan delta på nytt. I tillegg håper vi at mange nye melder seg på. Tiltakene bør være gjennomført i løpet av de
Manglerud borettslag vant OBOS
Bærekraftpris i år.
Kriterier
siste årene for å kunne delta i konkurransen, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Med Bærekraftprisen ønsker OBOS å rette oppmerksomheten mot den viktige rollen som boligselskapene spiller i klimakampen. Miljøtiltak i boligselskapene kan bidra til at vi når FNs bærekraftmål og at Norge oppfyller sine forpliktelser i Parisavtalen. – I fjor sa jeg at det hastet med å gjøre tiltak, og det er minst like gyldig i år. Vi antar at dagens bebyggelse utgjør 80 prosent av bygningsmassen i 2050, og til sammen kan boligselskapene utgjøre en betydelig forskjell hvis mange bidrar med små og store tiltak, sier Molstad. Boligselskapet må ha investert minst én million kroner i miljørettede tiltak for å bli vurdert.
Vinneren blir kåret etter en totalvurdering, og vinnersjansen øker hvis man kan vise til kontinuerlig arbeid over tid.
Søknadsfristen er 1. mars. Mer info om prisen og kriteriene finner du på obos.no/barekraftprisen. //
Kandidater til OBOS Bærekraftpris må vise til en forbedring på ett eller flere av følgende områder:
- Redusert energiforbruk
- Redusert CO 2 -avtrykk
- Grønn mobilitet
- Redusert klimarisiko
- Redusert vannforbruk
- Sirkulærøkonomi
- Tilrettelegging for bedre arealbruk og økologi
- Tilrettelegging for bedre avfallshåndtering
- Redusert forurensning
OBOS jobber med å utvikle en bærekraftmodul for boligselskap.
Denne ble omtalt i forrige utgave av Bolig & Miljø, og nå er det klart for at du kan starte kartleggingen i ditt boligselskap!
– Alle styremedlemmene har mottatt eller vil i løpet av kort tid motta en e-post fra oss. I e-posten kan du klikke deg inn på et skjema for å kartlegge tilstanden i boligselskapet. Underveis i kartleggingen vil det også være mulig å få med seg noen enkle tips på bærekraftstiltak. Neste del av kartleggingen vil komme på nyåret, forteller miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS.
Miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS
Mer info og tilgang til kartleggingen finner du Styrerommet.
OBOS-konsernet solgte i tredje kvartal 916 boliger i Norge og Sverige.
– Nyboligsalget har virkelig tatt fart igjen. Vi legger bak oss det sterkeste kvartalet i antall salg siden 2016. Godt nyboligsalg og høy igangsettingstakt er viktig for medlemmene, boligmarkedet generelt og ikke minst sysselsettingen både i OBOS og hos våre partnere, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Etter tredje kvartal var OBOS den boligbyggeren i Norge og Sverige som hadde igangsatt flest nye boliger i år. OBOS-konsernet hadde ved utgangen av tredje kvartal igangsatt 2321 boliger og solgt 2464 nye boliger.
Det er smart å gi beboerne god informasjon om hva de må vedlikeholde.
TEKST:
HEIDI RØNEID FOTO: ILJA C. HENDEL
Borettslaget Det glade kvartal 1 på Torshov i Oslo er opptatt av god og ryddig informasjon om vedlikeholdsoppgaver.
– Det er mange unge som bor hos oss. De er kanskje vant til at foreldrene har ordnet opp, og da er det fint å vise at dette må du gjøre – og sånn kan du gjøre det, sier styreleder Anne-Mette Olsen.
På nettsiden opplyser de om hva som er eiers og fellesskapets vedlikeholdsplikt. Da borettslaget fikk utført rens av avløp og ventilasjon, sendte styret ut
et informasjonsark med bilder av hvordan avløpet bør renses, hvordan kjøkkenviften bør vedlikeholdes og hvor ofte dette bør gjøres.
– Det er ikke alle som vet at de skal rense sluket sitt – og at det er viktig. Men ved å sende ut informasjon kan man sikre at alle får det med seg. Om de likevel gjør det, vet jeg ikke, men det fører nok til at flere blir bevisste, sier hun.
tilstandsvurdering i OBOS Prosjekt. Han forteller at takvinduer er et vanlig problem: – Indre vedlikehold faller på eier, men dersom eier ikke maler takvinduene kan kondens renne ned på treverket og man vil få råteskader. Det kan være vanskelig for styret å si med sikkerhet at det er eiers skyld, og ofte ender fellesskapet med å måtte betale for utskiftingen, selv om det er eier som ikke har utført pliktig vedlikehold, sier Arvesen.
Uteområder og svalganger kostes jevnlig. Her er det Olav Andersen som bidrar.
Styret informerer beboerne om hva de må vedlikeholde og hvordan. Her styreleder
Anne-Mette Olsen.
Det er ikke alle som vet at de skal rense sluket sitt – og at det er viktig.
Anne-Mette Olsen
Unngår hodebry. I vedtektene er det tydelig beskrevet hva som er eiers og boligselskapets ansvar når det kommer til vedlikehold. Det er eiers ansvar å sette seg inn i hva slags vedlikehold man må utføre og hvordan det skal gjøres. Styret har derfor ikke plikt til å informere, men ved å gjøre det øker sjansen for at vedlikeholdet faktisk blir gjort. Det kan også spare fellesskapet for utgifter.
Glenn Arvesen er fagansvarlig
Dersom styret er greie og sender ut informasjon om hva eier skal vedlikeholde, reduseres risikoen for skader.
Glenn Arvesen
Ventilasjonskanalene må støvsuges for å fjerne støv og skitt.
Mer styrejobb. I andre saker, som for eksempel lekkasje fra leiligheten ovenfor på grunn av tett sluk, er det enkelt å bevise at det er eier som ikke har renset sluket og som må betale for skadene. Men selv om fellesskapet ikke får et økonomisk ansvar, blir det ekstra jobb for styret. – Styret må svare på mange henvendelser og har plutselig to beboere som er sinte. Det er masete for styret, og det beste
er å unngå det. Dersom styret er greie og sender ut informasjon om hva eier skal vedlikeholde, reduseres risikoen for skader. Samtidig må man passe på at det ikke blir for mange beskjeder så folk slutter å lese dem, sier Arvesen.
Han anbefaler styret å sende ut informasjon om rett bruk av boligene, samt vedlikehold, en gang i året. Nye eiere bør få info straks de flytter inn. //
Med levende bilder kan man enklere forklare vedlikeholdsoppgaver.
Det er stadig færre som orker å lese en bruksanvisning, men en kort videosnutt er det mange som vil ha – se bare på Youtube! Der finnes uendelig mange videoer som forklarer ulike ting.
Heltevikhøyden borettslag i Bergen har tatt i bruk sine kreative evner når de informerer beboerne om vedlikehold. De har laget flere korte videoer som viser hvordan ulike oppgaver skal utføres.
– Som driftsleder kommer jeg ofte til vinduer eller dører som går tregt, når det bare er smøring som skal til. Noen ganger har jeg også kommet til beboere som ikke kommer inn i døren til leiligheten når de har vært ute. Dette grunner i de fleste tilfeller i manglende vedlikehold. Jeg og styret har skrevet om dette og annet vedlikehold flere ganger, og tenkte derfor å prøve med videoer som viser vedlikehold i praksis, sier Glenn Bo Rasmussen.
Videoene er korte, og Rasmussen viser hvordan han utfører oppgangen mens han forklarer.
– Vi har fått veldig gode tilbakemeldinger, og folk etterlyser flere videoer, for eksempel hvordan man skal åpne vinduene i vinterhagen for rengjøring, sier han. //
Hva med å gjøre noe liknende i ditt boligselskap? Det kreves bare en mobil og eventuelt et gratis redigeringsprogram. Trenger du hjelp, finnes det helt sikkert beboere som kan bistå!
Her er ti tips til løpende drift og vedlikehold i borettslag og sameier.
Rens sluk og takrenner
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tette sluk og nedløpsrør gjør at vann ikke renner ut. Vi vil ikke ha overvann liggende på taket, eller stående i rørene når det fryser.
Inspiser tak og fasade
Tak og vegger må sjekkes regelmessig for skader. Følg med på sprekkdannelse i fasaden for å avsløre eventuelle setningsskader.
Asfalthull
Nå og da oppstår hull i asfalten – få dem fylt før de blir for store.
Steng utekraner når kulda kommer
Selv om utekrana er frostsikker, steng den likevel. De færreste benytter vann ute i den kalde årstida. Hvis du stenger vannet, er du på den sikre siden.
Sjekk utelys før den mørke årstida
Fungerer alle utelys optimalt? Det skal føles trygt å ferdes på eiendommen. Belysning som er for svak eller skjult bak vegetasjon gjør uteområdene mindre hyggelige.
Enkelte dumper dessverre skrotet sitt i avfallsrom og fellesarealer. Regelmessig utsetting av container gjør det enklere for beboerne å kvitte seg med avfallet på «riktig» måte.
Grøntvedlikehold
Lag gjerne et årshjul for vedlikehold/ beskjæring av busker og trær. Har villvinen begynt å nærme seg taket? Er det trær med greiner som vokser mot fasaden? Få det fjernet før det gjør skade.
Lufting av radiator
Fyringssesong er tid for lufting av radiatorer. Framgangsmåten bør være lett tilgjengelig for alle beboere.
Vann, avløp og fyringsanlegg
Her er det mye som kan gå galt, en avtale om regelmessig tilsyn er en god investering. En tilstandsrapport gir styrene mulighet til å planlegge for nødvendige oppgraderinger.
Klar for vinter og holke?
Bestill brøyting, fyll strøkasser og ha snøskuffer klare. Sett fram en bøtte med strø i hver oppgang. Da kan beboerne kaste på litt om det skulle være behov før strøbilen kommer.
KOMPLETT PRODUKTPROGRAM STROMBERGS-PLAST.NO
Markedets mest arealeffektive nedgravde løsning. MolokDomino® tilbys som – semi undergrunn – og kan effektivt kombineres som en overflateløsning. Hver container rommer inntil 5000 liter og kan deles i inntil 3 avfallsfraksjoner. Tømming med den anerkjente Molok® trålsekkprinsippet eller med hard innercontainer.
Se hele vårt sortiment på våre hjemmesider, besøk oss gjerne på Facebook eller på Instagram.
Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!
Tlf: +47 64 80 29 00 office@strombergs-plast.no
Relining innebærer at et nytt, glatt og forsterkende lag legges på innsiden av røret.
Det kan være vanskelig å bestemme om boligselskapet må ha fullstendig utskifting – eller om rørfornying er et godt alternativ.
TEKST: HEIDI RØNEID FOTO: ILJA C. HENDEL
Når avløpssystemet skal utbedres står valget mellom å skifte ut rørene eller foreta såkalt relining, som går ut på å forsterke rørene fra innsiden. Relining omtales også som rørfornying eller rørfôring.
– Dårlig kunnskap om relining og behovet for helhetlig planlegging kan føre til dårlige beslutninger. Det er mye å sette seg inn i, og det er ikke alltid lett å vite hvor man skal starte, sier Karolina Stråby, senioringeniør i
SINTEF og forfatter av rapporten «Utbedring av avløpsrør. Relining – et alternativ til utskiftning» fra 2017.
Styrene jeg snakket med synes det var vanskelig å finne noen de synes var uavhengige.
Karolina Stråby
Stråby intervjuet flere styrer i borettslag og sameier til rapporten, og hun fant at flere synes det var vanskelig å vite om det var rørutskiftning eller relining som var riktig i deres situasjon. – Styrene jeg snakket med synes det var vanskelig å finne noen de synes var uavhengige. De følte at den de snakket med hadde interesse av å få oppdraget og at de ga ulik informasjon. Det gjorde det vanskelig å fatte riktig beslutning, sier hun. Problemet er kanskje at det neppe finnes et fasitsvar for alle boligselskap. Styret må vurdere fordeler og ulemper. Hvordan er tilstanden på sluk og vannrør? Er det forsvarlig å skyve deler av regningen fram i tid, eller må alt tas nå? Som grunnlag for beslutningen bør du ha en helhetlig
Foringen som brukes i relining er elastisk og kappes i ønsket lengde. Så blir den tilsatt epoxy så den herdes inni røret.
tilstandsanalyse av våtrom, vann- og avløpsrør.
Mindre inngripende. En stor fordel med relining av avløpsrør er at det er mindre inngripende. På bunnledninger bruker man i all hovedsak relining. Da slipper man å avdekke kjellergulv eller grave opp hele uteområdet.
– Hvis utførelsen på bunnlendinger gjøres riktig, fungerer det fint, sier Monika Skarphagen, assisterende daglig leder i OBOS Prosjekt.
TILSTANDSANALYSE
Som grunnlag for beslutningen bør du ha en helhetlig tilstandsanalyse av våtrom, vannog avløpsrør.
Hun forteller at det er viktig å se avløpsrør i sammenheng med vannrør og sluk. Dersom vannrørene i bygget er i dårlig stand er det vanlig å skifte både vann- og avløpsrør samtidig, fordi man uansett må åpne veggen. Relining-metoden kan nemlig ikke brukes på de tynne vannrørene.
– Dersom vannrør og sluk er i god stand, kan relining være
Relining i et borettslag i Lørenskog. – Her har vi åpnet slukene og sveiser en overgang med PE-plast, det samme materialet som det eksisterende sluket i borettslaget, etter at forgreingen er rehabilitert, sier prosjekteringsleder Jon Sverre Wahl Olsen i TT-Teknikk.
et godt alternativ. Man er ikke inne i bygget og river, og det er ikke noe særlig støv og støy. Vann og avløp er ute av drift i kortere tid enn ved full utskifting, sier hun.
Økonomisk avveiing. Monika Skarphagen anbefaler at man ser på totalkostnaden over tid. Hun påpeker at skademessig er det større og mer kostbare lekkasjeskader knyttet til utette våtrom og vannrør som går i stykker – altså en grunn til at
styret bør være ekstra opptatt av tilstanden til vannrørene.
Dersom man tar alt i ett, i stedet for å ta en og en bit, blir
helheten ivaretatt.
Monika Skarphagen
– Dersom man tar alt i ett, i stedet for å ta en og en bit, blir helheten ivaretatt. Teknisk verdi på boligen øker. Man får færre «oppstarter», og totalkostnaden blir lavere enn dersom man gjør litt om gangen. Mange ser bare på prislappen her og nå, mens vi anbefaler å vurdere kostnadene sett framover i tid også, sier hun. Jon Sverre Wahl Olsen er prosjekteringsleder i TT-Teknikk, et av firmaene som spesialiserer seg på relining. Han fremhever at kostnader som deles opp kan gjøre det lettere for boligselskapet å få utført arbeidet, for eksempel ved å begynne med rehabilitering av nedfallsledningene med tilhørende avgreninger inn til kjøkken og bad.
– Hvis man tar det steg for steg, og ser på avløpet som et steg, kan man ta det og så spare før man tar neste steg, sier Olsen. //
OG MOT
Relining går ut på at rørsystemet rehabiliteres fra innsiden. Rørene renses og tørkes før rørene «fôres». Det kan foregå ved at en strømpe, mettet med flytende epoxy, plasseres i røret før den presses mot innsiden av røret og herdes. Det finnes også andre metoder/materialer, men disse er mindre benyttet. Relining kan ikke utføres på vannrør, som er tynndimensjonerte.
Argumenter for:
Som regel et godt alternativ dersom det kun er avløpsrørene det må gjøres noe med.
Man unngår tidkrevende rivningsarbeid fordi rørene utbedres fra innsiden.
Lite inngripende, det blir lite støy og støv, og perioden uten vann og avløp er kort.
Forlenger levetiden til avløpsrørene. Som regel ikke søknadspliktig, så lenge brann- og lydkonstruksjoner ikke brytes.
En fordel hvis mange har nyoppussede bad. Disse blir ikke berørt om visse forutsetninger er oppfylt, deriblant at avløpet er skiftet helt ut til fallende stamme.
Et veldig godt alternativ for bunn- og uttrekksledninger, da man ikke trenger å åpne kjellergulv eller grave opp store deler av uteområdet, samt for overvann og taknedløp.
Argumenter mot:
Lite hensiktsmessig dersom vannrør og sluk og/eller tettesjikt må oppgraderes i nærmeste framtid.
Originale sluk uten klemring for membran vil fortsatt være en lekkasjerisiko, da tettesjikt for våtrommet ikke kan etableres i henhold til dagens krav for utførelse.
Kostnaden ved å bytte vann, avløp og sluk inkludert tettesjikt hver for seg blir totalt høyere når arbeidet fordeles over lengre tid/flere prosjekter.
Deler av avløpsrørene kan måtte skiftes ut i tillegg til reliningen, for eksempel hvis det er skader på rørene, eller dimensjonen er for liten til at den kan relines.
Dersom man har dårlig kapasitet i rørene, eller problemer med motfall, vil ikke relining løse disse problemene.
Grønn Kontakt blir nå til Mer, og navnet er ikke tilfeldig. Vi vil gi kundene våre mer – fordi det skal lønne seg å lade bilen med ren, norsk energi.
Ren energi fra Statkraft www.mer.no
Stadig flere synes det er på tide med sprekere farger i fellesarealene.
TEKST: HENRIK SØRLIE
Iflere medier har arkitektur –og spesielt fasader – vært et hett debattemne denne høsten. Mange synes at bybildet har blitt for grått og kjedelig, og det blir etterlyst mer bruk av farger. Men hva med de innvendige fellesarealene, som trappeoppganger?
– Generelt har historien vært mye mer fargerik enn den grå perioden som har preget de siste tiårene. Nå som vi kan ane en tendens til mer utbredt fargebruk, er det absolutt aktuelt å lete i den brede historiske paletten, sier antikvar Fredrik A. Borgen hos Byantikvaren i Oslo.
Fargerikt. I bydel St.Hanshaugen ligger sameiet Bjerregaardsgate 29, der alle oppgangene ble hvitmalt en gang på 90-tallet. Sameiet utgjør et helt kvartal som
Hver oppgang har en farge malt i to valører, kombinert med hvite felter og grå sokkel.
består av 104 leiligheter fordelt på ti oppganger. Styret syntes det var på tide å pusse opp både portrommene og trappeoppganger. Nestlederen forteller at de ønsket mer tidsriktige farger: – Sameiet sto ferdig i 1929, og arkitekturen er en blanding av art deco og tidlig funkis. Vi ønsket farger som var typisk for den tiden, og vi tok kontakt med fagfolk for å få råd om fargepalett og lyssetting, sier Hege Imerslund i Bjerregaardsgate 29. Interiørarkitekt Karl Marius Sveen i Spinn arkitekter ble rådført. Han forteller at de tok utgangspunkt i den gule fasadefargen. Deretter landet de på en fargepalett brukt av Le Corbusier – en arkitekt som er kjent for hvite fasader, men som brukte et langt større fargespekter på
interiør. Oppgangene har blitt enten grønn, blå, rosa eller gul. På endeveggen gjennom etasjene er det brukt en mørkere valør av fargen, mens det er benyttet en lysere valør på undersiden av trappeløpet og på dørene inn til leilighetene.
– Det var viktig å ikke forringe lyskvaliteten i oppgangen. Derfor har vi brukt to valører av far-
Vi brukte ikke tid på masse valgmuligheter. Du kan fort ende opp med noe nøytralt og kjedelig hvis alle skal enes.
Hege Imerslund
gen, og i tillegg noen hvite felter. Dette, kombinert med naturlig overlys og ny lyssetting, gjør at oppgangene fortsatt føles lyse. Dørene er naturligvis malt i en annen farge enn veggen rundt, slik at det blir kontrast. Kontraster er nyttig for å tydeliggjøre funksjoner, påpeker Sveen.
Ikke for mange valg. Imerslund forteller at det ble malt opp store fargeprøver som beboerne fikk kikke på, og det ble gjort noen justeringer etter innspill. – Men vi brukte ikke tid på masse valgmuligheter. Du kan fort ende opp med noe nøytralt og kjedelig hvis alle skal enes. Mange synes nok at det er spreke fargevalg, men jeg tror samtidig at det store flertallet er fornøyd. Hun forteller at nye lamper har
vært viktig for totalinntrykket. – Vi fikk hjelp av lysdesignfirmaet Lightbureau. Lampene vi valgte er typiske for tidsepoken, og vi fikk til og med produsenten til å lage noen tilpasninger – uten at det kostet noe særlig ekstra, sier Hege Imerslund.
Tilbakeføring. Byantikvaren kan absolutt anbefale tilbakeføring av både fargebruk og detaljer. – Fellesarealer som trapperom er viktige for beboernes opplevelse av sin egen gård/blokk, og har gjennom historien ofte vært påkostet og prioritert. Vi anbefaler at man forsøker å lete i oppgangenes historie, både med fysiske fargetrapper og undersøkelse av gjenværende detaljer, og gjennom tidligere beboeres minner og bilder, sier Fredrik A. Borgen.
Lampene er typiske for tidsperioden til bygget fra 1929. Dørene er malt i oppgangens lyse valør.
Karl Marius Sveen, Hege Imerslund og malermester Bo Lunde i en av oppgangene.
Han anbefaler primært at fargeundersøkelse utføres av en konservator eller annen fagperson med erfaring fra tilsvarende arbeid og kjennskap til arkitektur og stilhistorie med tradisjonell fargebruk fra ulike epoker. – Hvis man ikke klarer å finne de opprinnelige fargene, kan man lete i den tidstypiske fargepaletten, sier Borgen. //
FAKTA
Mer info, blant annet om fargebruk:
Byggogbevar.no
Murbyenoslo.no
Molde.kommune.no
(søk på Storgatas ansikter)
Byantikvaren.no
Hvilke krav bør stilles hvis boligselskapet skal pusse opp fellesarealer? Interiørarkitekten gir sine anbefalinger.
TEKST: HENRIK SØRLIE FOTO: GRY TRAAEN
Interiørarkitekt Trond Ramsøskar mener at det å innhente pristilbud er enkelt, men å vurdere dem kan være krevende, og det å lage et gjennomtenkt underlag på egen hånd kan være vanskelig.
– En ting er kostnadene, noe helt annet er de foreslåtte løsningenes kvalitet og anvendelighet. Styrets mål må alltid være firedelt: Løsningene må tåle
slitasje, være enkle å vedlikeholde, ha riktig pris og selvfølgelig bidra til å heve totalinntrykket, sier Trond Ramsøskar. Her er hans anbefalte sjekkliste, som han mener pristilbud bør kontrolleres mot.
1Unngå flikking
Løsningene må tåle slitasje, være enkle å vedlikeholde, ha riktig pris og bidra til å heve totalinntrykket
Trond Ramsøskar
Det er altfor lett å flikke på det gamle og få et resultat som er greit nok, men heller ikke mer. Når det først investeres, må beboerne oppleve at arbeidet fører til fornyelse og økt verdi. Fellesarealene må få et konkret løft. Dette oppnår styret ved å sørge for at alt ses i sammenheng, slik at uttrykket blir helhetlig og gjennomtenkt. Løsningene som velges, må være tidsmessige, men samtidig tidløse. De må ikke fremstå som utrendy etter kort tid.
Trond Ramsøskar i Ramsøskar Interiørarkitekter.
2
Riktige materialer
Diskusjoner om materialbruk preges gjerne av synsing og ulik smak. Inngangspartier, korridorer og trapperom er utsatt for hard bruk. Gode løsninger er løsninger som tåler slitasje. Daglig trafikk av barnevogner, sykler, rullestoler osv. vil fort sette synlige spor dersom materialene ikke egner seg. Uten solid produktkunnskap er det lett å trå feil, og det er derfor smart å lene seg på en rådgiver.
En malt, gjerne mørk, brystning i inngangsparti og trapperom forenkler vedlikeholdet. Småskader og merker etter sykkeldekk synes ikke. Å friske opp brystningen med et malingsstrøk ved behov er enkelt og billig.
Flis i store formater passer godt i inngangspartiet. Det gir færre fuger å vaske, og det bidrar til et eksklusivt inntrykk. Velg et melert mønster slik at ikke alt av flekker blir synlig. I områder med ekstra stor slitasje, for eksempel i sykkelbodene, kan det være lurt å lage en brystning i flis.
Bruk gjerne vinyl med tremønster i korridorene. Vinyl er slitesterkt, lett å holde rent og egner seg for hard bruk. Kopiprodukter har i dag høy kvalitet. Vinyl gir en følelse av eksklusiv parkett.
Teppetrenden har nådd boligprosjektene. Det ser fint ut, men tenk gjennom vedlikeholdskostnadene før teppegulv velges. Inngangsdører i heltre tar seg godt ut til å begynne med, men forfaller dessverre raskt. Gå heller for laminatdører med treimitasjon. Disse ser like fine ut, men tåler hardere bruk.
3
Universell utforming
De store grepene for universell utforming hører hjemme i nybyggfasen. Ved rehabilitering kan handlingsrommet være mer begrenset, men styret bør som et minimum sørge for at synshemmede får en enklere hverdag. Fellesnevneren for tiltakene er kontraster – både visuelle og taktile.
Velg gjerne sorte dørhåndtak og håndløpere mot lyse dører og vegger.
Markeringen av trappeneser og opptrinn må være tydelig. Bruk gjerne sort mot lysere fliser. Etasjer og inngangspartier må markeres med store tall. Dette er praktisk for alle.
Doble håndløpere er ikke alltid påbudt ved oppgradering, men løsningen er god dersom det er mange barn og eldre blant brukerne.
4
Belysning
Et fornyet belysningsopplegg er et av de beste virkemidlene styret har til disposisjon. Det gir fellesarealene et umiddelbart løft. Utgangspunktet er at arealene må være riktig opplyst slik at det er enkelt å ferdes der. Men lyseffekter kan også brukes dekorativt for å skape rett stemning.
En fin lampe ved ytterdøren gir godt lys og gjør det enkelt å orientere seg på ringeklokke-tablået. Nummerskilt med integrert belysning ved oppgangene er også smart.
Veggarmaturer i korridorer og trappehus er dekorative og skaper rytme i det som ellers er ensformige arealer.
En egen lampe ved inngangsdøren til den enkelte leilighet gir et personlig preg og ønsker beboere og gjester velkommen inn.
Pendellamper gjør seg godt dersom takhøyden tillater det.
Tenk energiøkonomisk. LED-pærer og bevegelsessensorer vil redusere el-kostnadene.
Design:
Atle Tveit & Lars Tornøe
Vi leverer og monterer juletrær med alt av tilbehør til borettslag, bedrifter og privatpersoner.
Det beste av TV- og strømmeinnhold. På TV, nett og mobil. Se hva du vil, hvor du vil, når du vil.
Nedgravde avfallscontainere
Flere prosjekter i samarbeide med Obos. Kort leveringstid. Tilpasset design til bygningsmasse; farger, flere typer innkasthus, mm.
Miljøhus for std. plastbeholdere
Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.
EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.
Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no
Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.
Noen bruksområder:
LADESTASJONER FOR ELBIL
SELVVASK AV BIL
TOALETTER KAFFEMASKINER
Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.
Fordeler:
Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil
• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.
• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.
• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.
• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.
• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.
• Kundestøtte på norsk
Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no
Tilbygg på rekkehus gir mer plass til eierne, men styret bør ha en plan for vedlikehold og felleskostnader.
TEKST: JORUNN WOLD FOTO: NADIA FRANTSEN
Når familien trenger mer plass, er fristelsen stor for å bygge ut. Mange steder er det også gode muligheter for å utvide boligen. Men hvordan går det da med fellesskapets økonomi og ansvaret for vedlikehold?
Borettslaget Nordre Hellerud i Oslo består av tomannsboliger bygget mot slutten av 1940-tallet. Den gangen tomtene var store, og områdene rundt stort sett var jorder og gårdsbruk. – Vi har 29 hus fordelt på 32 mål tomt. Det betyr god plass til utbygging og tilbygg for alle som ønsker det. Derfor ønsker vi at hver enkelt andelseier skal kunne utnytte potensialet til sin fordel, innenfor gjeldende regelverk selvfølgelig, forteller Steinar Karlsen, styreleder i Nordre Hellerud borettslag.
Hvordan tilbygget utformes eller hvor stort det skal være, er i stor grad opp til den enkelte andelseier, eller to ved fellesutbygging, bare det ikke overstiger utnyttelsesgraden og er innenfor borettslagets retningslinjer. Når tilbygget er ferdig, skal det ytre vedlikeholdet bekostes av andelseier, ifølge vedtektene.
«Reguleringsplan» for borettslaget. Abellund borettslag på Manglerud i Oslo har derimot en preakseptert utbyggingsplan for sine 254 andelseiere. Det er nærmest en egen reguleringsplan for borettslaget som inneholder fastsatte måter de ulike boligtypene kan bygges ut på. I planen er det forhåndsregulert hvor mye og hvordan hver enkelt andelseier kan bygge ut, og alle må
innordne seg byggestilen fra tidlig 60-tall. Når tilbygget er ferdig og godkjent av bygningsteknisk ekspertise, går vedlikeholdsansvaret over til borettslaget, på lik linje med resten av bygningsmassen.
Abellund borettslag består av leiligheter fordelt på rekkehus og firemannsboliger.
Vi har 29 hus fordelt på 32 mål tomt. Det betyr god plass til utbygging og tilbygg for alle som ønsker det. Steinar Karlsen
– Hvis en andelseier ønsker et tilbygg, må han eller hun velge den preaksepterte utbyggingen for sin boligtype. Det gjør saksgangen enklere og fordelingen av tilbygg mer rettferdig, forteller styreleder Jan Sigurd Johansen i Abellund borettslag. Abellund borettslag har også mye fellesareal, men ikke like stor tomt som på Nordre Hellerud. Behovet er derfor større for en rettferdig fordeling av hvor mye hver enkelt andelseier tillates å bygge ut.
– Mange har bygget på. Særlig i firemannsboligene der man kan bygge ut 28 kvm ekstra areal i hver etasje. Leiligheten er opprinnelig 68 kvm, forteller Johansen.
Den forhåndsgodkjente planen gjør det enkelt å få den offentlig-
rettslige delen av byggesaken igjennom, men det er likevel ikke helt problemfritt å bygge ut rekkehus og firemannsboliger.
– Styret bruker mye tid på å administrere byggesakene, forteller han.
I Abellund holdes det alltid et oppstartsmøte sammen med OBOS Prosjekt før andelseier får gå i gang. Et av de viktigste temaene under oppstartsmøtet er ansvarsfordelingen mellom borettslag og andelseier. Det er viktig at begge parter er bevisst sitt ansvar, særlig når det gjelder SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø) og tilpassingen til den eksisterende bygningsmassen, tilknytning til fellesanlegg, fuktsikring og ikke minst at kravene til forskriftmessig brannsikring er ivaretatt.
De 29 tomannsboligene i Nordre Hellerud borettslag har god plass til utbygging. – Vi ønsker at andelseierne skal kunne utnytte dette potensialet til sin fordel, sier styreleder Steinar Karlsen.
Fordeling av kostnader. Når tilbygget er ferdig og brukstillatelse i orden, skal felleskostnader fordeles i forhold til boligens størrelse. På dette punktet har de to styrelederne mange av de samme utfordringene. Nordre Hellerud er i gang med å male fasadene. For å få en rettferdig fordeling av kostnadene, ble malerfirmaet engasjert til å måle opp hvor stort areal hver enkelt andelseier med tilbygg skulle betale for. Om noen år skal takene skiftes. Spørsmålet da blir om takene på tilbygg, som egentlig er forholdsvis nye, skal byttes samtidig med de gamle for å få jevne intervaller på all bygningsmasse til neste takutskifting.
I Abellund ble det tidlig på 2000-tallet bestemt at tilbygg
Påbygginger og ombygginger i «rekkehuslag» bør organiseres og registreres på en slik måte at det ikke kompliserer senere vedlikehold.
Øyvind Bodsberg
ikke skulle gi like store fellesutgifter som opprinnelig bygningsmasse. Vurderingen den gangen var at nyere bygningsmasse ikke krevde like mye vedlikehold.
– Vi ser at det var en feilvurdering den gangen. På sikt krever tilbygg akkurat like mye vedlikehold som resten av bygningsmassen. Derfor jobber vi for å få omgjort den bestemmelsen nå, forteller styreleder Johansen.
Tenk langsiktig. Øyvind Bodsberg, teknisk sjef i OBOS Prosjekt, mener på generelt grunnlag at boligselskap gjør lurt i å tenke langsiktig. Borettslagene har ulike forutsetninger og behov, men langsiktighet, dokumentasjon og system vil alltid
lønne seg. Det vil gi nye styrer og styreledere en enklere jobb når vedlikeholdsbehovet melder seg i form av overflatebehandling, utskifting av kledning, vinduer eller tak.
– Påbygginger og ombygginger i «rekkehuslag» bør organiseres og registreres på en slik måte at det ikke kompliserer senere vedlikehold. Det er en fordel å ha en utbyggingsplan med retningslinjer for hvordan hver enkelt kan bygge og med hvilken utførelsesstandard. Da får man lik kvalitet og utførelse på hele bygningsmassen. I tillegg bør en slik plan fastslå en rettferdig fordeling av hvor mye hver enkelt kan bruke av borettslagets samlede tomteareal, sier Bodsberg. //
Beboerne i Abellund borettslag må forholde seg til en preakseptert plan dersom de ønsker å bygge ut sine boliger. – Det gjør den offentlige saksgangen enklere, men styret bruker likevel mye tid på utbyggingssaker, forteller styreleder Jan Sigurd Johansen.
Boligblokker utsettes for stor slitasje og røff bruk – både fra folk og omgivelser – det må fasaden tåle. Stenis vedlikeholdsfrie fasadeplater er miljøvennlige kvalitetsprodukter med ekstrem styrke og hele 60 års garanti. Bærekraftige, robuste og varige produkter lønner seg.
steni.no
Forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling i boligselskaper.
ØYVIND
BODSBERG
Teknisk sjef i OBOS
Prosjekt AS
Bygningskomponenter har en forventet levetid som spenner fra omkring 20 til 80 år. Innebygde konstruksjoner vil vanligvis ha lengre levetid enn utvendige overflater som påvirkes av vær og vind. Vi skiller mellom teknisk levetid forbundet med tiden det normalt tar å slite ut en del, estetisk levetid relatert til subjektiv opplevelse av materialer og utforming, funksjonell levetid knyttet til praktisk bruk, samt økonomisk levetid. Det siste kan eksemplifiseres ved en varmtvannsbereder, som det er økonomisk lønnsomt å skifte før en skadelig vannlekkasje. Levetiden vil avhenge av opprinnelig materialkvalitet og utførelse, samt bruk og vedlikehold. Byggeteknisk forvaltning omfatter de oppgaver som er nødvendig for å ta vare på og fornye bygningsmassen. Her benytter vi gjerne
begrepene forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling, forkortet til FDVU.
Drift er løpende oppgaver som renhold, snømåking, smøring av dører eller regulering av tekniske anlegg, men også arbeid som følge av skader, hærverk eller innbrudd. Ofte er dette oppgaver som utføres av vaktmester, håndverks-
være rengjøring og overflatebehandling av vinduer, dører og fasader, omtekking av takflater eller graving og legging av ny drenering rundt bygg. Ved utskifting av bygningskomponenter som vinduer, vil det være naturlig å oppgradere disse med barnesikring, god vaskbarhet, samt bedret isolasjonsevne som en del av vedlikeholdet.
interessen for å investere i fornyelse i de eksisterende boligselskapene. Fokuset på nærmiljø og en miljørettet utvikling med lavere energiforbruk er med på å drive disse prosessene. Ofte er større vedlikeholdsoppgaver en utløsende faktor for samtidig å gjøre en oppgradering av utemiljø, bygninger og installasjoner.
I takt med økt komfort i nyere boliger øker interessen for å investere i fornyelse i de eksisterende boligselskapene.
eller servicefirmaer som boligselskapet har avtaler med. Riktig oppfølging og utskifting av deler vil forlenge levetiden for de ulike konstruksjonene.
Vedlikehold benyttes om mer planlagte aktiviteter for å opprettholde funksjoner og kvalitet i felles bygningsmasse. Dette kan
Utvikling av bygningsmassen kan følge av endringer i regler og forskrifter som forbud mot oljefyring og pålegg om kildesortering med avfallsstasjoner. Samfunnsutvikling med eksempelvis bruk av elbiler fordrer at boligselskapene tilrettelegger med installasjon av ladeanlegg. I takt med økt komfort i nyere boliger øker
Teknisk forvaltning er et samlebegrep for oppgavene knyttet til drift, vedlikehold og utviklingen av boligmassen. I et boligselskap er det styret som sitter med dette ansvaret, men vi ser at flere ønsker bistand til arbeidet for å sikre kompetanse og kontinuitet i planlegging, budsjettering og gjennomføring. Gode serviceavtaler, kartlegging av tilstand, prioritering av tiltak og langsiktig planlegging gir boligselskapene og beboerne en forutsigbar økonomi. En riktig teknisk forvaltning vil opprettholde og øke den verdien bygningsmassen representer både for trivsel og økonomi. //
Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.
Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no
Få orden på syklene i borettslaget/sa
Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!
• Praktiske stativerogså i to høyder Ryddig sykkelparkering ar vare på sykkelen
Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer.
• Praktiske stativer –også i to høyder
Man kan låse hjul og
ramme til stativet
• Ryddig sykkelparkering tar vare på sykkelen
• Man kan låse hjul og ramme til stativet
Vi leverer markedets mest plass
Kontakt oss for uforpli
• Norskprodusert og miljøvennlig
Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no
• God økonomi – solide produkter – lang levetid
• Modulsystem – kan bygges på senere
Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no
sef fektive stativer.
Norskproduser t og miljøvennlig
God økonomi - solide produkter - lang levetid
Modulsystem - kan bygges på senere
ktende tilbud
rehabilitering av rør omfattes av byggherreforskriften.
Når ditt boligselskap får utført slike vedlikeholdsarbeider, er boligselskapet byggherre, og derfor ansvarlig for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeplassen etter byggherreforskriften.
o / w w w. h a n i s s . n o
forkortet «SHA». Boligselskapets SHA-ansvar følger blant annet av byggherreforskriften.
Formålet med byggherreforskriften er å verne arbeidstakere mot farer på arbeidsplassen. I tillegg skal den øke seriøsiteten i bygge- og anleggsbransjen.
Alminnelige drifts- og vedlikeholdsoppgaver er ikke omfattet av forskriften, men vedlikehold av midlertidig karakter anses som bygge- og anleggsarbeider som stiller krav til byggherren. Det vil si at for eksempel fast snømåking eller årlig sjekk av radiatorer ikke omfattes av forskriften, mens utskifting av vinduer, maling av oppganger eller
Hva innebærer SHA-ansvaByggherreforskriften pålegger byggherren å ha en plan for SHA, gjennomføre forebyggende tiltak, sende forhåndsmelding til Arbeidstilsynet (for arbeider med varighet utover 30 dager) og å koordinere prosjektering og utførelse slik at SHA ivaretas.
I praksis må styret før oppstart av prosjektet utarbeide en SHA-plan som beskriver hvordan risiko-
forholdene i prosjektene håndteres. Hvis det skjer endringer i prosjektet, må dokumentet oppdateres løpende underveis i prosjektet. Styret må også treffe nødvendige forebyggende tiltak, som for eksempel å sikre sikker atkomst, sikre ferdselsveier, forsvarlige hygieniske forhold og forsvarlige arbeidstidsordninger.
Omfanget av SHA-ansvaret vil variere med oppdragets kompleksitet og må tilpasses det enkelte prosjekt eller oppdrag.
Nye krav. Fra nyttår stilles det enda strengere krav etter forskriften enn de som har vært gjeldende frem til nå. Tidligere har det vært mulig å legge deler av SHA-ansvaret over på opp-
Fra nyttår stilles det enda strengere
krav etter forskriften enn de som har vært gjeldende frem til nå.
dragstaker. Men fra nyttår innføres det endringer i byggherreforskriften som gjør at dette ikke lenger er mulig. Fra da må boligselskapet ha ansvaret selv, eller engasjere en uavhengig tredjeperson som «byggherrens representant» eller «koordinator» for SHA der dette er aktuelt. Det er viktig å understreke at selv om en tredjeperson er engasjert, må boligselskapet selv følge opp at byggherrens representant oppfyller sine plikter etter byggherreforskriften, og denne oppfølgingen må dokumenteres.
Ved brudd på byggherreforskriften kan boligselskapet bli ilagt straff. Det vanligste er at det ilegges bøter. Det finnes heldigvis god veiledning til de enkelte bestemmelsene i byggherreforskriften, for eksempel på Arbeidstilsynets nettsider. Men det er god grunn til å ta en gjennomgang av byggherreforskriften neste gang dere skal gjennomføre vedlikehold eller andre arbeider i boligselskapet. //
Bomiljø julemarked
TEKST: HEIDI RØNEID FOTO: TRYGVE INDRELID
Oslo, desember 2019: Du kommer raskt i julestemning når du går inn på julemarkedet i sameiet Utsigten Husvildekoloni på Ekeberg. Julemusikken strømmer ut over plassen, og midt mellom alle bodene står barna rundt en bålpanne og steker marshmallows over flammene.
– Det er egentlig ganske gøy med julemarked fordi det er så mange rare ting her, sier Gertrud (9).
Bodene på plassen selger de fineste gaver og pynteting, fra
håndlagde såper til juletrær, hjemmelaget fuglemat og pepperkaker på pinner.
– Vi har veldig gode epler i hagen som vi har presset og laget eplemost av. Salget så langt har gått strålende, nå har vi bare noen få flasker igjen, sier Thomas Haug og deler ut en smaksprøve på eplemosten, som smaker fantastisk.
Tradisjon. Markedet ble startet for 16 år siden og har blitt arrangert hvert år siden.
– Da var vi en gjeng som laget
Flere av beboerne i sameiet har boder på julemarkedet, resten av bodene er venner og kjente. Bildet er fra julemarkedet i 2019.
forskjellige ting, noen strikket, noen lagde julepynt og så fant vi ut at det hadde passet å ha et julemarked. Nå har det blitt en tradisjon, sier Line Bårdseng, medarrangør av julemarkedet. Av de 34 husene i sameiet er det ni hus som har bod på markedet. Resten av bodene betjenes av venner og familie av beboerne, som har blitt invitert med.
– Jeg synes det er positivt for bomiljøet i sameiet. Vi er to som har hovedansvar, men mange ønsker å bidra. Og de som ikke
– Markedet er litt som en dugnad. Vi møtes her, og det at vi jobber sammen gjør at vi blir mer sammensveiset, sier Line Bårdseng, her sammen med sønnen Lyder Svestad-Bårdseng.
har stand kommer ut og handler, sier Bårdseng.
Selgere. En av de som er invitert med er Kristin Bolgård.
– Line har mast på meg om at jeg må komme hit. Jeg selger såper som jeg har laget selv, som barbersåper og sjampostykke, sier hun.
Såpene er emballasjefri og er laget av naturlige ingredienser. – Jeg ser at interessen for denne type såper har økt. I 2018 var det ingen som snakket om hjemmelagde såper, men nå vil folk ha nedbrytbare ingredienser og unngå emballasje, sier hun.
Økonomi. Det er gratis å ha en bod på markedet, og sameiet dekker kostnader til utstyr og profilering.
– Vi har vi brukt et par tusen på å annonsere på Facebook til personer i nabolaget, og vi har også kjøpt et banner som henger ut mot veien. Ellers har vi kjøpt inn noen partytelt i tilfelle regn, men disse bruker vi resten av året også, sier Bårdseng. Inntektene fra bodene går
Jeg synes det er positivt for bomiljøet i sameiet. Vi er to som har hovedansvar, men mange ønsker å bidra.
Line Bårdseng
tilbake til de som eier boden, minus et bidrag til et veldedig formål.
– Sameiet var opprinnelig en husvildekoloni, altså midlertidige boliger for bostedsløse. Siden starten har vi derfor gitt ti prosent av fortjenesten til et veldedig formål. I 2018 ga vi bort litt over 5000 kroner, og i 2019 ga vi bort litt over 6800 til Oslo Krisesenter, sier hun.
Utsolgt. Det er tydelig at markedet er populært og området fylles raskt opp av folk.
– Jeg tror det er mange i nærområdet som kommer. Jeg har spurt folk hvordan de har hørt om markedet, og de fleste har
Midt på plassen står en bålpanne hvor barna kan grille marshmallows.
På markedet selges blant annet hjemmelagde såper.
sett banneret eller lest om det på Facebook. Og så er det også mange som snakker om det på skolen, sier Bårdseng.
Bare en time etter at markedet åpnet går turen forbi eplemostselgeren, for å kjøpe med en flaske til hjemturen. Akkurat i tide til å se at siste flaske blir solgt. – Neste år – du må komme tilbake neste år, sier Haug. //
(Da Bolig & Miljø tok ny kontakt i høst, var det fortsatt håp om å kunne arrangere årets julemarked 6. desember i år. Men ble det ikke marked i år, blir det garantert nye muligheter!)
FAKTA
Utsigten Husvildekoloni
Sameiet ligger på Ekeberg i Oslo Byggene stod ferdig i 1917 og er tegnet av Harald Hals. Bygningene var opprinnelig midlertidige boliger for bostedsløse, men ble etter hvert et sameie. Sameiet består av 34 boliger på 104-110 kvadratmeter.
ikke absorberende vedlikeholdsfritt graffitiresistent enkelt å fjerne riper 100% plastavfall
Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.
Nesten like lenge som vi har hatt fabrikker, har det vært et ønske om å industrialisere, rasjonalisere og standardisere husbyggingen.
I1893 fikk maleren Hans Dahl oppført et sommerhus i Balestrand. Dahl kom fra Hardanger, men bodde i Tyskland. Her malte han stemningsfulle motiver fra norsk natur og folkeliv, og kanskje var det hans oppsamlede hjemlengsel som kom til uttrykk i huset ved Sognefjorden. Den nasjonalromantiske drømmen av en villa, med dragehoder og stabbursklokke på taket, var et ferdighus, produsert av firmaet Jacob Digre i Trondheim.
På slutten av 1800-tallet fantes det to ferdighusfirmaer i Trondheim, Jacob Digre og M. Thams & Co. Thams produserte både villaer, kirker, skoler, arbeiderboliger og jernbanestasjoner. Begge eksporterte
hus over hele verden, og begge brukte kataloger i markedsføringen. Alle bygningsdelene ble kappet og klargjort på fabrikk, og husene ble levert monteringsferdige. Som byggesett, med andre ord. En tredje ferdighuspioner var Strømmen Trævarefabrik, som spesialiserte seg på sommervillaer i tidens populære stiler – sveitserstil, dragestil og jugendstil. Den viktigste kundegruppen var hovedstadens borgerskap, som kjøpte ferdighus til landsteder på Nesøya, Snarøya og Stabekk og andre steder utenfor byen. Med sine huskataloger og byggesetthus tok disse tre produsentene et skritt i retning av å gjøre hus til en vare, og husproduksjonen til en industri.
Bolighistorie ferdighus
Spørsmålet om ferdighus
dukket raskt opp igjen. Ikke som et spørsmål om business denne gangen, men som et spørsmål om boligpolitikk.
Kråkeslott fra katalog, levert av M. Thams & Co. Firmaet var på tilbudssiden hva stiluttrykk angikk. Kundene kunne velge mellom sveitsisk, russisk, italiensk og norsk stil. Villa Smedstuen ble oppført i 1889 på Lade i Trondheim.
Den største fordelen med industriell boligproduksjon er at man sparer tid og arbeid på byggeplassen. Rekkehusene i Stovner borettslag besto av en kombinasjon av komplette veggelementer og ferdigkappede materialer og var raske å montere.
Alle gode ting er tre. Men så kom første verdenskrig, og dermed ble man tvunget ett skritt tilbake. Markedet for ekstravagante villaer forsvant, og det gjorde også ferdighuspionerene. Men spørsmålet om ferdighus dukket raskt opp igjen. Ikke som et spørsmål om business denne gangen, men som et spørsmål om boligpolitikk. I 1919 ba Stortinget regjeringen om å utrede masseproduksjon av standardiserte småhus som et middel i kampen mot bolignøden. Sosialdepartementet fulgte opp og utlyste en arkitektkonkurranse i 1921. Det kom inn over hundre forslag til småhus med tilhørende vedskjul, hønsehus og utedoer. Men ingen ble satt i produksjon. Ti år senere dro de tre store avisene Aftenposten, Arbeiderbladet og Tidens Tegn i gang en tilsvarende konkurranse, uten annet resultat enn mange gode forslag. Det fantes riktignok noen trevarefirmaer som lagde enkle elementhus i mellomkrigstiden, men noen effektiv ferdighusindustri klarte man ikke å stable på beina.
Men en verdenskrig senere løsnet det. Boligbehovet var enormt, og i etterkrigstidens industrivennlige klima var det stor stemning for å bygge opp en
norsk trehusindustri. «De som forstår seg på det, spår at om noen år kan en stikke innom trehusbutikken på veien til kontoret om morgenen, og når en kommer tilbake etter dagens strev, står kona i kjøkkenet i det nye huset og lager middagen», skrev ukebladet Aktuell i 1946. På det tidspunktet var det hele 25 firmaer som prøvde seg på ferdighusproduksjon, og det kom flere til. De fleste måtte gi seg, men noen vokste seg store – som Block Watne, Moelven og Systemhus. Under mottoet «Alle gode ting er tre» slo Block Watne seg opp som den største leverandøren av byggesetthus fra katalog. Ikke så ulikt kråkeslottprodusentene fra forrige århundre, med andre ord, men hakket mer nøkternt, og innen rekkevidde for folk flest.
Nye byggemetoder. Også i byene sto rasjonalisering og effektivisering øverst på den boligpolitiske dagsorden. Her måtte man tenkte i stor skala, og i betong. I 1958 sto Plogveien borettslag på Manglerud i Oslo ferdig. Med bærevegger og etasjeskiller av prefabrikkerte betongelementer ble dette et pionerprosjekt for industrielt blokkbyggeri. Men
Ideen til de kubiske husene i Munkerudsletta borettslag fikk arkitektene i Marokko. Her så de hvordan enkle murhus tett i tett skapte et variert inntrykk, på tross av at husene var like. Dette prinsippet overførte de til prefabrikkerte trehus i Norge. Til høyre en baderomsmodul klar for montering.
Svenskehus i to generasjoner. Sverige var tidlig ute med å bygge opp en moderne trehusindustri, og ferdighus fra Sverige bidro til å bekjempe den akutte bolignøden på 1940-tallet her i landet. Både i formspråk og byggemåte er det stor likhet mellom svenskehusene på Alnabru fra 1949 og et splitter nytt hus fra SmålandsVillan.
det virkelige gjennombruddet skjedde på Ammerud noen år senere, hvor også fasadene, trappene, balkongene og ventilasjons- og søppelsjaktene er prefabrikkerte.
Samtidig som bruken av betongelementer bredde om seg i blokkbyggeriet, startet OBOS trehusfabrikk i samarbeid med Moelven. Den het Ringsakerhus, og spesialiteten var elementer til rekkehus. De første husene herifra ble satt opp på Stovner i 1966. I rekordfart. Bare fire uker tok det å montere en hel husrekke. Det ble mange lastebillass fra fabrikken på Moelv til den nye bydelen på Stovner,
og resultatet ble 140 husrekker med til sammen 570 leiligheter. Det var stor økonomisk vekst på 1960-tallet, og med velstanden økte også kravet til boligene. Boligbyggere og politikere var enige om at ytterligere rasjonalisering av byggeprosessene med standardisering, prefabrikasjon og masseproduksjon var nødvendig for å holde standarden oppe og prisene nede.
Boligbehovet var enormt, og i etterkrigstidens industrivennlige klima var det stor stemning for å bygge opp en norsk trehusindustri.
Norske byggeklosser. Men det kan også høres ut som oppskriften på ensformige bomiljøer. Ved inngangen til 1970-tallet var det flere arkitekter som grep fatt i den problemstillingen. Arkitektene Cappelen & Rodahl, for eksempel, klarte å skape varierte bygningsmiljøer ved hjelp av kubiske moduler i tre. Eller standardiserte kasser, om man vil. Modulene har liten grunnflate, og alle vinduene er samlet på én vegg. Det ga stor smidighet når husene skulle plasseres i terrenget, og resultatet ble et tett og intimt bomiljø. Hustypen ble produsert på OBOS-fabrikken og tatt i bruk tre ganger – i Sankthansfjellet borettslag på Haugerud, Munkerudsletta borettslag på Nordstrand og
Fiks ferdige hus levert rett på tomta har vært den ultimate drømmen for industrielt innstilte husbyggere. Foreløpig har det blitt med drømmen, men i Kværnerbyen eksperimenterte OBOS med blokker bestående av ferdige moduler. Her er en leilighetsmodul med bad og kjøkken.
på et boligfelt utenfor Bodø. Prinsippet om at enkle standardelementer kan kombineres på utallige måter og dermed skape et variert helhetsinntrykk ble i enda større grad rendyrket på Skjetten i Skedsmo og på Kurland borettslag på Furuset. Her var utgangspunktet et rutenettsystem og en bygningsmodul på 3 x 3 meter. I teorien kunne disse «byggeklossene» stables på minst 3000 forskjellige måter. Innvendig var det full fleksibilitet, med lettvegger som kunne flyttes etter beboernes ønske, og det var også mulig å utvide med flere husmoduler. Så mange var mulighetene at husene ble levert med egen brukerhåndbok.
Lenge ble blokker murt på gamlemåten, stein på stein. På 1960-tallet forsvant murerne på vei opp og ned på stillasene, og i stedet ble byggeplassene dominert av store byggekraner. Her bukseres et element på plass på en blokk på Tveita.
Fleksibilitet i en liten kasse. På Skjetten utviklet arkitektene fra kontoret HRTB et byggesystem som besto av enkle moduler som kunne kombineres på nesten uendelig mange måter.
Innvendig var det full fleksibilitet, med lettvegger som kunne flyttes etter beboernes ønske, og det var også mulig å utvide med flere husmoduler.
Fra samlebånd til printer? På midten av 1960-tallet fabulerte Block Watne om luftbårne ferdighus, levert per helikopter med nøkkel i døra. Vi er fortsatt ikke der. Men OBOS prøvde på noe som ligner i Kværnerbyen, der noen av blokkene ble bygd av moduler som ble heist på plass av svære kraner. Om ikke nøkkelferdige, så i hvert fall med kjøkken og bad på plass. Det var verd et forsøk, men foreløpig ble det også med det. Men selv om blokker flest ikke daler ned fra oven, så er boligbyggingen gjennomindustrialisert. Det er prefabrikkerte elementer på alle bauger og kanter, og det hevdes stadig at det må standardiseres, rasjonaliseres og automatiseres enda mer. Akkurat som man har hevdet i hundre år. Så hvem vet, kanskje ender den utviklingen som begynte med moderne sagbruk og spikerfabrikker med at husene vi skal bo i spyttes ut av en 3D-printer. Noen frykter at variasjon og arkitektonisk kvalitet skal bli stående igjen utenfor fabrikkporten. Syttitallets kassearkitektur viser at standardisering ikke er ensbetydende med ensformighet. Og skuer vi riktig langt tilbake, så ser vi at det går an å slenge på en stabbursklokke også. Hvis det er det som skal til. //
Velg seriene, kanalene eller strømmefavorittene som gir deg følelsen du vil ha. Alltid med TV-og strømmetjenesten T-We.
STEP elektriske låser og sluttstykker
Et vanlig problem er at dører kan kile seg fast, eksempelvis på grunn av at døren er utstyrt med dørautomatikk eller at det har samlet seg grus eller snø på terskelen.
STEP er utstyrt med STEPs unike patenterte listetrykkteknikk som gjør at døren kan låse opp, selv når den utsettes for trykk på opptil 150 kg.
Når det må fungere.
HONORAR
Et gjennomsnittlig styrehonorar ligger på ca. 1500 kroner pr. bolig.
TEKST: HENRIK SØRLIE
T
o av regnskapskonsulentene i
OBOS, Kristoffer Olstad og Frida Kvelle, har sett på styrehonorarene i 3300 boligselskap som består av fem eller flere boliger. Tallene viser at 65 prosent av selskapene betaler mellom 800 og 2000 kroner pr. bolig i årlig styrehonorar. 60 av selskapene betaler ingenting for styrearbeid, mens enkelte har svært høye honorar.
– I utregningen har vi fjernet de mest ekstreme ytterpunktene. For normale boligselskap ligger gjennomsnittet på ca. 1500 kroner pr. bolig. Vi har brukt tall fra 2019, som er siste fullstendige regnskapsår, forteller Frida Kvelle. Hun legger til at det er store forskjeller. Det kan skyldes faktorer som ulik arbeidsmengde og oppgaver i de ulike styrene, og hvilket styrehonorar som er utbetalt tidligere. Ekstern styreleder er også en faktor som vanligvis drar opp styrehonoraret.
– Dessuten ser vi at borettslag i snitt har et litt høyere styrehonorar enn sameier, og selskapene i Oslo ligger noe høyere enn resten av landet.
Vedtas på årsmøtet. Hun minner om at styrehonorar må vedtas på årsmøtet. Utbetalt honorar skal lønnsinnberettes, og det må betales arbeidsgiveravgift. Det betales ikke feriepenger.
I perioden 2017-2019 økte styrehonorarene med ti prosent i snitt for de 3300 boligselskapene. Det er det dobbelte av konsumprisindeksen (KPI)
Velkommen til GUIDE-seksjonen!
På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.
for samme treårsperiode.
– Erfaringsmessig ser vi at svært mange årsmøter vedtar samme beløp på styrehonorar år etter år. Ved endring i styrehonorar er det ikke vanlig å basere seg på KPI, men heller mengden styrearbeid i selskapet, sier Kvelle.
Fordeling internt. Det er ikke sett på fordelingen innad i styret i denne undersøkelsen, men erfaring tilsier at det er stor variasjon.
– Det mest vanlige er at styreleder får en større andel av det samlede
honoraret, men denne andelen er nok svært varierende. Vi kjenner også til ren likedeling, og hos noen fordeles det fra år til år basert på individuell innsats. Det er ingen fasitsvar på hvordan dette skal gjøres, sier Frida Kvelle. //
Antall Gjennomsnittlig boliger: styrehonorar: 5-30 30.500 kr 31-80 84.500 kr 81-250 192.500 kr 251 + 385.000 kr
VALGKOMITE
Valgkomiteen har en viktig jobb å gjøre, og den bør starte snart.
1
Valgkomiteen bør ha sitt første møte senest i januar. Det kan ta tid å kartlegge forholdene i boligselskapet og å finne fram til egnede kandidater som vil stille til valg. Det er viktig å finne frem til kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre.
2
Valgkomiteen bør i sitt første møte bli enig om en fremdriftsplan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Gjennomfør gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret, og sjekk hvem som ønsker gjenvalg. Det er også viktig at
SIKKERHET
I fjor oppstod 31 prosent av brannene i en boligblokk, og i vintermånedene brenner det mest.
Rundt juletider er ofte årsaken økt bruk av levende lys nær gardiner, julepynt, tørrkoking ved matlaging og gammel elektrisk julepynt. I fjor startet 69 prosent av brannene i blokkleiligheter på kjøkkenet, ifølge Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB).
I midten av november hadde 41 personer mistet livet i brann. Det er like man-
valgkomiteen setter seg inn i styrets arbeidsoppgaver. Finn også ut om det er noen nye prosjekter på gang. Da blir det enklere å vite hva slags medlemmer som bør rekrutteres.
3
Send ut rundskriv eller bruk boligselskapets hjemmeside til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater. Det er også lurt å selv oppsøke mulige kandidater. Er det noen som viser engasjement og har de egenskapene du er på jakt etter? Finn også ut om noen har utmerket seg på dugnader eller i andre sammenhenger.
4
Valgkomiteen konkluderer og lager en innstilling. Innstillingen bør sendes med innkallingen, og begrunnes vanligvis muntlig på årsmøtet. I 2021 blir det trolig mange digitale årsmøter, og valgkomiteen bør ha dialog med styret om hvordan de innstilte skal presenteres.
5 Hvis valgkomiteen ønsker mer info og inspirasjon, kan de bli med på et nettbasert kurs: Torsdag 14. januar arrangerer OBOS et halvannentimes webinar om valgkomiteens rolle, se obos.no/kurs.
ge som i hele 2019. De som gjennom året er mest utsatt for å omkomme i brann, er eldre og pleietrengende, personer med nedsatt funksjonsevne og rusavhengige. Menn er kraftig overrepresentert i statistikken. På brannvernforeningen. no/gode-rad finner du info
om brannvern i hjemmet med en sjekkliste som kan lastes ned og henges opp. Brannvernforeningen har også lagd en brosjyre for grunnleggende brannvern på 37 språk. Det finnes korte filmer om samme emne på en rekke språk. Hva med å legge ut lenken på Vibbo?
HMS
Er internkontrollen i orden?
Det handler om helse, miljø og sikkerhet for beboerne. Boligselskap er pålagt å ha et HMSsystem, og det er styrets ansvar å sikre en tilfredsstillende internkontroll. Har dere for eksempel gjennomført HMS-runden i år? HMS-modulen på Styrerommet hjelper styret med å passe de årlige oppgavene relatert til HMS.
MILJØ
Lær om trær!
Gratis webinar om trær blir arrangert 14. desember kl. 16.30 til 17.30. Målgruppen er boligselskap, og kursholder vil snakke om både eksisterende trær og planting av nye trær. Mer info på obos. no/kurs
Vedlikehold av eiendom er så mangt. Alt fra håndverkertjenester, renhold, snørydding, gartner og til den daglige driften av vaktmester er med på å ta vare på eiendommen.
Alt som gjøres i en eiendom kan sees på som vedlikehold. Gartneren holder grøntanlegget i sjakk og får eiendommen til å fremstå på sitt beste på sommertid. Renholdsavdelingen sørger for at det er rent og skikkelig i fellesarealene. Vaktmesteren ser eiendommen jevnlig og rapporterer inn avvik som oppdages og vedlikeholdsavdelingen sørger for at fremtidige kostnader holdes på et minimum
Styret i en eiendom forvalter store verdier på vegne av beboerne/eierne. Det er viktig at vedlikeholdet utføres av en profesjonell aktør, slik at eiendommen blir tatt vare på i ett langsiktig perspektiv.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende befaring. vaktmesterandersen.no
«PRIVAT» FELLESAREAL
Det er ikke fritt fram for boblebad på balkong eller terrasse.
TERJE
SJØVOLD
Juridisk direktør
i OBOS
Spørsmål: Hva slags innretninger kan en andelseier installere utenfor boligen sin? Nå har naboen satt opp en diger badestamp på terrassen! Er det lov?
Svar: I og med at du skriver at andelseier har plassert badestampen sin på terrassen, legger jeg til grunn at den står på noe som rent juridisk er å anse som fellesareal. Når det gjelder fellesareal er retten til å bruke dette undergitt noe større begrensninger enn hva som gjelder for selve boligen.
Vanlig bruk. Når det gjelder aktivitet på fellesarealene har andelseier rett til å bruke disse til «det de er beregnet og vanlig brukt til». Terrasser, balkonger og hageflekker i tilknytning til boliger på bakkeplan er fellesareal. Selv om de i praksis er beregnet eller vanlig brukt av en enkelt andelseier, må andelseier i større utstrekning finne seg i borettslagets styring når det gjelder bruken av disse enn hva som gjelder for egen bolig.
Hvilke tiltak eller innretninger andelseier kan anbringe på slikt «privat» fellesareal vil avhenge av forskjellige faktorer. Dersom innretningen representerer en endring i fasaden, slik som innglassinger, forskjellige levegger,
pergola mv. kan borettslaget motsette seg dette og kreve innretningen fjernet. Tilsvarende må borettslaget kunne motsette seg dersom innretningen forutsettes at det gjøres bygningsmessige endringer som berører bygningskroppen eller fellesinstallasjoner, for eksempel dersom det må lages hull i yttervegger eller tak, da slikt kan svekke konstruksjonen og lede til skade på bygningen.
Tillatelse? Hvem som eventuelt kan gi tillatelse til slike tiltak vil avhenge av omfanget av arbeidene. Dersom de er av en slik karakter at de må anses som en ombygging, påbygging eller endring av bebyggelsen skal de godkjennes av generalforsamlingen med to tredels flertall. Dersom de er av mindre omfattende art holder det med styrets godkjenning, som eventuelt bør gis skriftlig slik at det ikke er tvil om hva som er godkjent og hva som ikke er det.
Tiltak som ikke medfører endring av fasaden eller inngrep i bygningskonstruksjon, og som er av et mer normalt omfang – for eksempel anbringelse av utemøbler, normal beplantning og lignende – kan andelseier rimelig fritt treffe.
Mange er ekstra mye hjemme i år, og i mars eksploderte salget av boblebad.
Teknisk-faglig vurdering. Men hvordan stiller det seg da med den aktuelle badestampen?
Hvorvidt andelseier har rett til å installere denne typen innretninger uten tillatelse fra borettslaget er det ikke mulig å gi noe generelt og allmenngyldig svar på. Visuelt vil jeg ikke tro at den skiller seg så veldig mye fra andre, litt større utemøbler. Et særlig risikomoment vil jeg imidlertid tro knytter seg til det forhold at den i full tilstand fort kan veie et par tonn, og det er ikke gitt at terrasser og balkonger er dimensjonert for denne typen belastning. Det antas også å være en viss økt fare for lekkasjer knyttet til denne typen innretninger. Det anbefales følgelig at styret innhenter en teknisk-faglig vurdering av risikoen som er knyttet til den. Dersom det er vektige betenkeligheter ved å ha denne typen innretninger på terrassen, kan man pålegge andelseier å fjerne den.
For øvrig er det å anbefale at man regulerer i husordensreglene hva slags tiltak som kan treffes på fellesarealene – herunder terrasser, balkonger og hageflekk – slik at alle vet hva de har å forholde seg til, og før andelseier eventuelt bruker tusenvis av kroner på innretninger han nødig vil fjerne etterpå. //
Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.
OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.
Byggeprosjekter fra A-Å
• Prosjekt- og byggeledelse
• Byggherreforskriften
• Uavhengig kontroll
• Skadevurderinger
• Tilstandsvurderinger
• Vedlikeholdsplaner
• Utredninger og forprosjekt
• Internkontroll
• Innemiljø
• Miljøkartlegging
• VVS og våtrom
• Enøk og energitiltak
• Heis
• Elektrotekniske anlegg
• Betongskader
• Brannsikkerhet
• Uteområder
• Avfallshåndtering
Behandling av fakturaer skal bli enklere og mer brukervennlig. Ny løsning er på vei!
Du som sitter i styret bruker ofte mye tid på å behandle fakturaer. Tenk om dette kunne gjøres på en enklere og mer effektiv måte? Snart blir det presentert et nytt fakturasystem som vi tror vil gi deg akkurat dette. All fakturabehandling vil da skje på Styrerommet.no, og du vil få en like god opplevelse uansett om du bruker PC, mobil eller nettbrett. Løsningen er enkel i bruk, og vi vil sørge for opplæring blant annet via nyhetsbrev, filmer og webinarer.
Kort sagt:
• Alle fakturaer vil behandles direkte på Styrerommet.no.
• Det vil bli enkelt å se om du har fakturaer til behandling
• Du vil finne alle fakturaer og kunne godkjenne utlegg på samme sted
• Du kan se hvor fakturaen befinner seg og følge med på prosessen
• Du vil fortsatt kunne finne frem til tidligere behandlede fakturaer
Fakturabehandlingen skal bli enkel å utføre enten du benytter mobil, PC eller nettbrett.
Husk
Vi ser at mange selskap mottar purringer og inkassovarsler de kunne ha unngått, dersom fakturaen hadde blitt behandlet før forfall. Sørg for gode interne rutiner og spar penger! For å få til en god overgang til nytt fakturasystem er det viktig at dere raskt behandler fakturaer slik at overgangen blir så smidig som mulig.
FORBEDRINGER
I
høst har det kommet en rekke nyheter og forbedringer på Styrerommet, blant annet:
• Sikkerheten på Styrerommet er økt ytterligere ved innføring av BankID som innloggingsmetode. Innlogging vil fortsatt i all hovedsak skje ved hjelp av SMS-kode, men én gang i kvartalet må alle brukere bekrefte identiteten sin med BankID.
• Alle som har forsikringsavtale formidlet av OBOS, kan nå melde skader på Styrerommet. I tillegg får man full oversikt over tidligere forsikringssaker samt forsikringsdokumentene sine.
• Med stadig flere funksjoner og sider på Styrerommet, er det lett å miste oversikten. Derfor har vi gitt menyen et stort løft.
• Du har fått din egen profil på Styrerommet. «Min profil» er i første omgang stedet du registrerer kontonummer i forbindelse med utbetaling av styrehonorar.
• Vaktmestere kan endelig få tilgang til HMS-modulen på Styrerommet.
• OBOS-nøkkel kan både bestilles og administreres fra Styrerommet.
• På forsiden, under Mine gjøremål, får dere nå også oversikt over oppgaver dere har delegert til andre. I tillegg får alle involverte varslinger på kommentarer som legges til oppgavene.
• Skal dere gjennomføre en større rehabilitering? Lån til dette og andre formål kan dere søke om på Styrerommet.
• Dere kan også få hjelp til prosjektledelse av rehabiliteringen. På Styrerommet kan dere bestille byggeteknisk bistand fra OBOS Prosjekt.
• Om dere trenger juridisk bistand, kan dette bestilles fra advokatene i OBOS. På Styrerommet.
VISSTE DU ... … at nå har vi gjort det mulig for styrer å slette beboeroppslag. Mange har bedt om denne muligheten – ikke fordi det kommer upassende eller støtende oppslag – men for å rydde i oppslag som er veldig gamle og ikke lenger aktuelle.
Vibbo har også fått en rekke nyheter og forbedringer i høst, blant annet:
• Tommel opp-funksjon for nyheter, oppslag og kommentarer
• Styret kan fjerne leietakere/medboere fra beboerlisten
• Alle nyheter listes nå under tema
• Snarvei til meldinger fra forsiden (og Administrer beboere inn i profilmenyen)
• Styret kan sortere meldinger på enkeltbeboere
• Styret kan sende melding til beboer ut fra detaljert liste med alle boligdetaljer
• Styret kan varsle beboer om melding på SMS
Bolig & Miljø dette er obos
Har du hørt om Vibbotavla? Vi ønsker flere innspill for å kartlegge interessen. Vibbotavla er en touch-skjerm med innlogget side på Vibbo som kan installeres i oppgangene til borettslaget eller sameiet. På touch-skjermen kan beboerne enkelt trykke seg inn for å se nyheter på Vibbo.
Det må gjøres noen avklaringer før en eventuell lansering. Vi har derfor sendt ut en kort spørreundersøkelse for å kartlegge interessen i borettslag og sameier omkring i landet. Har du ikke mottatt undersøkelsen eller ønsker å vite mer om Vibbotavla, vil vi gjerne høre fra deg på e-post anne.mikkelsen@obos.no
Visste du at …
… du nå kan gi «tommel opp» på Vibbo-nyheter?
… OBOS ga én million kroner til årets TV-aksjon?
Inntektene går til WWFs arbeid for å bekjempe plast i havet.
VIL DU VITE
MER OM DETTE?
Snakk med rådgiveren din!
… som OBOSmedlem får du ekstra god rente, gratis bankkort, og slipper unødvendige gebyrer? Hvis du flytter lønnskontoen din til OBOS-banken innen 15. desember, er du med i trekningen av 25.000 kroner.
… dere snart får nytt fakturasystem?
Det er tid for radonmåling Samarbeidsavtalen med Radonmannen gir gunstige priser på måling og utbedring av radon. Avtalen sikrer god kvalitet og garanti om godkjente radonnivåer etter gjennomført sanering.
Heis
Har dere kontroll på heiskostnadene og kvalitetssikret avtalen med heisleverandør? OBOS har samarbeidsavtaler med Norges tre største leverandører: KONE, Otis og Schindler. Avtalene gir et helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre produkter/ tjenester knyttet til heis.
OBOS-nøkkel OBOS flytter nøkkelknippet til mobilen. Med digitale nøkler har du alltid en ekstranøkkel tilgjengelig. Du kan åpne dører med telefonen, og du kan dele nøkler like enkelt som du sender en tekstmelding. OBOS-nøkkel er fleksibel, praktisk og trygg for styret og beboere.
Kurskalender
Webinar om trær og glede I dette webinaret får du muligheten til å lære mer om trær og hvilken nytte og glede vi har av disse.
Kursholder skal snakke om både eksisterende trær og planting av nye trær.
Når: Mandag 14. desember kl. 16.30-17.30
Webinar – Valgforberedelser – valgkomiteens utfordringer På dette kurset tar vi for oss valgkomiteens rolle i boligselskapet. I tillegg til å motivere deg for oppgaven, vil vi gi råd og forslag til hvordan valgkomiteen kan jobbe med hensyn til verving, kommunikasjon og planmessig arbeid fram til generalforsamling/årsmøte.
Når: Torsdag 14. januar kl. 16.30-18.00
Webinar – Forberedelse til årsmøte og generalforsamling
Hvordan var det nå igjen? Hvem har lov til å stemme på generalforsamling og årsmøte? Hva er møteleders rolle? Hvilket flertall kreves? Hvilke saker skal og kan tas opp? Deltar du på kurset, blir du bedre rustet til å gjennomføre årets generalforsamling/ årsmøte på en god måte.
Når: Torsdag 21. januar kl. 16.30-18.00
Webinar – Vibbo
På dette webinaret tar vi en gjennomgang av beboerportalen Vibbo, så du kan få mest mulig utbytte av dette verktøyet.
Når: Onsdag 27. januar kl. 16.30-18.00
Mer informasjon på obos.no/kurs
Kanskje du har leietakere som har matlaging som sin store lidenskap. Kanskje naboene ikke er fullt så begeistret. De kommer uansett til å elske dørene våre.
Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål. Som å stoppe innbruddstyver og støy,
ruvende flammer og giftig røyk, trekk og matlukt. Å sørge for at mennesker kan leve et trygt, sikkert og godt liv.
Bedriften vår har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at leilighetsprosjektet ditt får levert inngangsdører som møter alle krav.
Les mer på daloc.no/trygthjem
Avfallshåndtering
Blikk/kobberslagere
Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no
Brannsikring
BRANNSIKKERHET!
Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier www.oslo-brannsikring.no
Tlf.: 22 88 45 80
Vedlikeholdsfrihet, slagfasthet og lekkert utseende skaper et godt
Lekeplass
er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!
Ring 411 10 100 eller epost til oslo@norsol.no www.norsol.no
Oppmerking
Postkasser
Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer
• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.
• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken. vaktmester-oslo.no – 916 70 720
Radonmåling
Malertjenester Murmester Totalentreprenør
Kvalitet og
Radon Radon målinger - tiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier!
21960350 www.radonlab.no
Vindu - dør montasje
Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold
? Test deg selv!
1. Hvem sang julen inn med albumet «En jul i containeren» i 1985?
2. Hva het julekalenderen som ble sendt første gang på NRK i 1995 hvor Anne Marie Ottersen forbereder seg til jul i et gammelt hus med rødnisser?
3. Hva heter den amerikanske filmen fra 2003 der Billy Bob Thornton spiller en skikkelig gretten kjøpesenterjulenisse?
4. Hva spiller «hovedrollen» i juleleken filipine?
5. Hvem har komponert Juleoratoriet?
6. Hva het de hellige tre konger (tre vise menn) som ifølge kristen tro kom for å tilbe Jesubarnet?
7. Hva heter julenissen på fransk?
8. «A Festivus for the rest of us»; i hvilken TV-serie feiret familien Costanza Festivus fremfor en tradisjonell jul?
9. Hvilken sommerby ved Oslofjorden liker å kalle seg «julebyen»?
10. Hva slags fisk er en viktig ingrediens i den tradisjonelle svenske julebordfavoritten Janssons fristelse?
11. Hva kalles 2. juledag i England?
12. I hvilken amerikansk by bor Kevin McCallister som glemmes hjemme når familien drar på juleferie i filmen «Hjemme alene» fra 1990?
13. Hva kalles mildværsperioden som gjerne inntreffer i desember før jul?
14. Når utspiller HC Andersens eventyr om «Piken med svovelstikkene» seg: Julaften, 1. juledag eller nyttårsaften?
15. Hvilken staselig juleblomst med en karakteristisk stilk kalles også ridderstjerne?
Gresset er grønt der hvor man er, hvis man bare husker å vanne det.
MASJA DESSAU, DANSK SKUESPILLER OG PSYKOLOG
Erling Viksjø
Erling Viksjø er en av våre viktigste og mest omtalte arkitekter. Nå når striden rundt Y-blokka har stilnet åpner Nasjonalmuseet utstilling om Viksjø. Det handler om betong og kunst – og om hvordan Viksjø lot kunsten bli en del av arkitekturen. Utstillingen er full av flotte bilder, inkludert hans egne malerier og tegninger. Erling Viksjø samarbeidet ikke bare med kjente kunstnere, men var også en habil billedkunstner selv. Mest kjent er Viksjø for sine dristige blokker i betong, og her utfordret han våre forestillinger om stygt og pent, skriver museet. Utstillingen er heldigital inntil videre, med både omvisninger og foredrag. Og i nettbutikken kan man kjøpe munnbind med betongmønster!
Se nasjonalmuseet.no.
Marmorberget borettslag på Lambertseter er tegnet av Erling Viksjø.
Porttelefon og adgangskontroll
Postkasser
Nyhet
iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier! Ta kontakt for mer info.
Nøkkelsystem
Leverandør av elektroog
Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.
Kontakt
Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no
Vedlikeholdsrens av hele det innvendige avløpssystemet utføres for å eliminere problemer med tette og trege avløp og dermed sikre funksjonsevnen til rørene.
Kontakt oss for en gratis befaring eller for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.
Same, same, but different
Ja, vi leverer internett og tv, det samme som andre. Men likevel er vi annerledes. Og mange vil si bedre. Mye bedre.
Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de velger tv-pakke og internett-hastighet etter eget ønske. Ingen er like, men vi har noe for alle!
Kontakt oss på altibox.no/boligselskap