Bolig & Miljø 05 2022

Bolig&Miljø

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg

Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

Leder

INSPIRASJON

Bomiljøaktiviteter samler beboere Side 23–24

Annonsesalg

HS Media v/ Randi Oppegård

Tlf: 922 61 620

E-post: ro@hsmedia.no

Redaktør

Pelle Bohn Aarsbog pelle.bohn.aarsbog@obos.no

Tlf: 452 58 848

Design: Hyper

Trykk: 07 Media

Foto forside: Anne Valeur

TEKNOLOGI

Unngå bredbåndsfella Side 34

BELYSNING

Bli opplyst, med rabatt Side 37

Hils på nabo’n

Et «godt bomiljø» er en beskrivelse av beboernes livskvalitet og hvor godt de trives i nabolaget. Det kan høres enkelt ut, men vi mennesker er forskjellige. Derfor er det også uendelig med måter å øke trivselen på.

I mange tilfeller handler det om hvordan vi kommuniserer. Alt vi gjør er en form for kommunikasjon, enten det er å hilse eller ikke hilse på naboen, arrangere fest natt til tirsdag, eller la søpla stå utenfor inngangsdøra. Naboer bør selvfølgelig respektere hverandre, men det er også flere grep man kan gjøre for å bedre bomiljøet.

I denne utgaven kan du lese om hagelaget som skapte glede i nabolaget, og et borettslag som har totalforvandlet fire grusete tun til flotte, nye møteplasser. Du kan lese om beboere som først sa nei til heis, men snudde da naboene inviterte til heisbesøk. I tillegg gir juristen råd til konflikthåndtering.

Det er kanskje et lite paradoks at jo bedre du kjenner de rundt deg, desto flere krangler kan oppstå. Men med et godt bomiljø trenger ikke det å gå utover trivselen. //

Det er flere grep som kan bedre bomiljøet

PELLE BOHN AARSBOG

Redaktør

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Døren som beskytter det viktige i livet.

En Daloc Sikkerhetsdør stopper ikke bare klåfingrede tyver. Den beskytter også mot støy og flammer, matlukt og brannrøyk. Døren har et unikt design som gjør at den holder svært lenge uten å miste sine beskyttende egenskaper. En investering for livet. Og det gode naboskapet.

Les mer om hvordan du beskytter hjemmet ditt på daloc.no

Entré

LANDSKAP

Arkitekturpris til uteområde på Fornebu

TAG Arkitekter og OBOS vant Landskapsarkitektur-prisen for Oksenøya på Fornebu.

I konkurranse med 17 andre prosjekter gikk årets pris til OBOS og TAG Arkitekter for uteområdene på Oksenøya ved Holtekilen. Her har OBOS de siste årene bygget over 300 boliger i sjøkanten på vestsiden av Fornebu.

Landskapsarkitekturprisen i regi av Norske landskapsarkitekters forening (NLA), ble delt ut første gang i 2015. Utmerkelsen skal bidra til å heve og fornye norsk landskapsarkitektur.

Juryen trekker fram Oksenøya som et godt eksempel på hvordan

SOLCELLER

Nytt solenergiselskap

OBOS og Hafslund Ny Energi skal på sikt bygge ut solceller til 10.000 leiligheter og næringsbygg, hvert år, i det nye selskapet Solway.

Solenergi betyr lavere strømutgifter og mange år med gratis strøm etter at solcelleanlegget er nedbetalt. Et mellomstort borettslag kan potensielt spare 150200.000 kroner i strømutgifter hvert år. – Vi skal handle lynraskt for å komme i gang før vinteren, og sikter på å ha de første anleggene i drift allerede i år. Det er nødvendig i et marked som trenger rime -

Tips Bolig & Miljø! Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no

man kan utforme et område: Boligområdet preges i stor grad av en god geometri, med gode fellesarealer bundet sammen av stier fra uterom til uterom, store og varierte grøntområder og en bevisst overvannshåndtering. Området er myket opp med mye gress, og høydeforskjeller er brukt bevisst mellom byggene ved å lage ramper, amfi med trappeløsning og lekeområde i terrenget. Boligområdet får prisen fordi det viser en gjennomgående kvalitet gjennom hele prosjektet,

fra planlegging til ferdig utførsel. Landskapsarkitekten har klart å lage et praktisk og samtidig vakkert anlegg som juryen håper vil være til inspirasjon for andre boligutbyggere. //

ligere og grønnere energi. Gjennom året har vi opplevd en økning av henvendelser fra OBOS-medlemmer, sameier og borettslag som etterspør solcelleløsninger for sine bygg, sier Ingunn Andersen Randa, konserndirektør for forretnings-

utvikling i OBOS. Det finnes flere gode, offentlige støtteordninger til installasjon av solceller, blant annet fra Oslo kommune. Det nye selskapet har løsninger som kan redusere etableringskostnadene ytterligere. //

Området bærer preg av naturlig beplantning, stedstilpasset materialbruk og spesialbygde møbler.

VANNSPARING

Opphevet vannsparetiltak

Etter innbyggernes gode innsats og mye nedbør har Oslo kommune opphevet alle vannsparingstiltak.

– Jeg er imponert over Oslofolks innsatsvilje gjennom flere måneder. Denne situasjonen har lært oss at vi ikke kan ta naturressursene for gitt. Nå bygger vi ny vannforsyning til Oslo for å gi byen sikker tilgang til trygt drikkevann, sier byråds-

Elbillading:

Drift av eksisterende? Nytt anlegg?

Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter vi anlegget til konkurransedyktig pris. Vi tar jobben og styret slipper arbeid og ansvar.

Movel drifter alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør.

Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre.

Ta kontakt ved å scanne QR-kode

Tlf.: 475 04 041 www.movel.no post@movel no

Nedgang i boligprisene

Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo falt 3,1 prosent fra august til september. På landsbasis var nedgangen 2,8 prosent. – Renteoppgang og økte levekostnader er i ferd med å kjøle ned boligmarkedet, fastslår sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS.

1000 leiligheter solgt med Deleie og Bostart

40 prosent av alle nye leiligheter OBOS har solgt de siste månedene, er kjøpt med de nye ordningene.

OBOS har som ambisjon å tilby medlemmene rundt 8500 leiligheter med nye boligkjøpsmodeller de neste fem årene, de fleste av dem i Oslo-området.

– Det er inspirerende å se at vi virkelig lykkes med å hjelpe flere inn på boligmarkedet, ikke minst førstegangskjøperne. Vi er styrket i troen på at vi er på rett vei, sier Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i OBOS.

Nå selges én av tre nye borettslagsleiligheter med Deleie.

KUNDEHISTORIER

Visste du at…

… OBOS Prosjekt bistår borettslag og sameier rundt om i landet med prosjekt- og byggeledelse? Nå kan du få et innblikk i hva som er blitt gjort, og lese boligselskapenes egne erfaringer. Les historiene på obos.no/kundehistorier //

Det kommer etter en storsatsing som startet i februar. Målet er at 70 prosent av alle nye borettslagsleiligheter OBOS bygger i Stor-Oslo skal tilbys med Deleie og Bostart. I resten av landet skal rundt halvparten av alle nye boliger være tilgjengelige med de nye ordningene. Høy etterspørsel til tross, så tror Gilhus det blir solgt færre Deleieleiligheter framover. Rentehopp og høy prisstigning demper trolig etterspørselen etter boliger

BYUTVIKLING

generelt, og i tillegg er OBOS flere steder i ferd med å bli «utsolgt» for Deleie-boliger som senker terskelen til boligmarkedet. //

Vil bygge busstunnel sør i Oslo

En ny bydel med 10.000 boliger har ligget på tegnebrettet i årtier, i påvente av en kollektivløsning.

Nå vil OBOS sette fart i det store byutviklingsprosjektet ved å bygge en busstunnel. Forslaget er å bygge en 2,6 kilometer lang tunnel for elektriske busser fra Gjersrud-Stensrud til Rosenholm stasjon i bydel Søndre Nordstrand. Prislapp: 2 milliarder kroner. – Dette kan være løsningen som gjør det mulig å endelig komme i gang med utbyggingen av Gjersrud-Stensrud. Og dette trenger ikke koste det offentlige en krone. Vårt utgangspunkt er at OBOS og de andre utbyggerne og grunneierne tar regningen. Hvis politikerne virkelig vil, så kan busstunnelen og de første boligene stå klare om 10 år, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.

Konklusjonen i en utredning AF Gruppen og Norconsult har gjort for OBOS, er at den mest kostnadseffektive og hensiktsmessige løsningen for samfunnet, er å bygge en tunnel for elektriske busser som skal gå i skytteltrafikk mellom den planlagte bydelen og Rosenholm. //

Ingjerd Sælid Gilhus, leder for boligkjøpsmodeller i OBOS.

Turen fra Gjersrud–Stensrud til Oslo S skal ikke ta mer enn en snau halvtime.

Bønder i borettslaget

Stadig flere dyrker mat og samhold i parsellhager og ved plantekasser.

I

Skøyenåsen borettslag har hagelaget blitt et positivt tilskudd i nabolaget.

TEKST: CAROLINE KORSVOLL FOTO: ANNE VALEUR

Her har vi gulrøtter, salat, tomat, squash, poteter, grønnkål og urter. Jeg har blant annet prøvd meg på salat, sukkererter og persille. Og borte i hjørnet der ser du en kråkespist spinat. Det finnes nok plantekasser som er mer imponerende enn mine, sier Ragnhild Løland Bergh og ler.

Spiselig uterom. Hun er en av initiativtakerne bak Skøyenåsen hagelag, som er et tilbud til beboerne i Skøyenåsen borettslag på Oppsal i Oslo. Nysgjerrigheten rundt urbant landbruk var en av grunnene til at hun og en gjeng i borettslaget etablerte

hagelaget i vinter. Nå spirer og gror det i 40 plantekasser. I hvert fall forsøksvis. Det er mye å lære som ny bybonde.

Oslo kommune ønsker å oppmuntre til urbant landbruk, og har etablert en tilskuddsordning. Skøyenåsen hagelag søkte, og fikk støtte til å kjøpe inn blant annet jord, gjødsel, redskaper og plantekasser. Og så fikk de tildelt en solfylt og grønn flekk mellom blokkene i borettslaget.

Fikk styret med på laget. Styreleder Anne Gunn Knudsen i Skøyenåsen borettslag forteller at de allerede hadde vært i kon-

– Vi valgte plantekasser fordi det er mye fjell under bakken her. Vi har 40 doble kasser. Noen har én kasse mens andre har to eller tre, forteller Ragnhild Løland Bergh (t.h.). Her har de sol nesten hele dagen.

takt med en landskapsarkitekt for å se på løsninger for utemiljøet da hagelaget ble etablert. – Vi trengte blant annet hjelp til å plassere et sykkelskur, og vi fikk også råd om planting av frukttrær og blomster. Da hagelaget ble dannet, undersøkte vi med OBOS om plassering av pallekarmene. Så lenge det ikke var snakk om «varig endring» så var det greit å plassere pallekarmene der de er i dag. Vi engasjerte vaktmesteren til å pløye åkeren til blomsterenga. Styret har vært med og kjøpt inn redskaper til hagelaget, ellers har medlemmene i hage-

laget bidratt med egne midler til egen pallekarm. Det har vært hagelaget som har drevet dette fremover, sier hun.

Knudsen forteller at de har gode erfaringer med å gi ansvar og eierskap til beboerne i prosjektene deres. I tillegg er hagelaget et positivt tilskudd, og bidrar med fin aktivitet i nabolaget.

– Borettslaget har mange beboere med engasjement og grønne fingre. En av dem har laget et flott hagemiljø ved fyrhuset. Sammen med pallekarmene, er det til glede for alle som går forbi, sier styrelederen.

Skaper samhold. Tilbake på den grønne flekken på Oppsal, kan Bergh underskrive på at stedet er til glede for flere enn medlemmene i hagelaget. – Folk kommer forbi og kikker, og slår av en prat. Her forleden var det noen barn som kom forbi og spurte om hvorfor vi har plantet blomstereng. Da fikk jeg en gyllen mulighet til å prate om bier og pollinering, sier Bergh. Hun forteller at det er mange gode grunner til å holde på med dette.

– Det er fint å bo i et grønt borettslag. Når man sitter på et kontor hele dagen, er det

Det er fint å bo i et grønt borettslag. Når man sitter på et kontor hele dagen, er det utrolig hyggelig å komme hjem å stelle og vanne litt

Folk dyrker fordi de blir glade av det. Å så, stelle og høste – det er veldig konkrete handlinger.

utrolig hyggelig å komme hjem å stelle og vanne litt, og kunne ta med seg urter og grønnsaker hjem. I tillegg har hageflekken blitt en sosial møteplass og et fint samlingspunkt, sier Bergh.

Utover høsten skal hagelaget få inn kursholdere, og det gleder de seg til. Dette har de også fått støtte til fra Oslo kommune.

– Det blir veldig bra, for vi har mange spørsmål!

Samdyrking og samhold. Medlemmene i Skøyenåsen hagelag er ikke de eneste som har spørsmål. Andreas Capjon er gründer og daglig leder for U.Reist.

U.Reist jobber for å ta naturen inn i byene og byggene våre, og gi folk en større nærhet til jorda, kretsløpene og hverandre.

– Det er veldig mange som ønsker å lære mer om hvor maten vår kommer fra, og om å høste egendyrket og ureist mat. Ved å dyrke spiselige vekster og invitere folk til å dyrke mat og samhold, ønsker vi å legge til

rette for at ønskene kan bli oppfylt – der folk bor, forteller han.

Capjon og kollegene bistår utbyggere, arkitekter, byplanleggere og entreprenører med planlegging og etablering av utomhusarealer. De har spesialisert seg på spiselige tak og urban dyrking, og har etablert flere samdyrkelag rundt i byen.

– Vi ser at plantekasser og pallekarmer fungerer fint når man har et nav i borettslaget som holder i initiativet og driften, men at det er sårbart hvis denne pådriveren for eksempel flytter. Derfor er det flere borettslag som har samdyrkelag. I et samdyrkelag inviteres interesserte beboere til jevnlig samjobbing, og jobber under ledelse av en proff bybonde.

Fellesskap og læring løftes opp som årsaken til at folk er med i samdyrkelag. Bybonden legger til rette, og er ansvarlig for rammene rundt og for at resultatet blir bra. Medlemmene kommer til dekket bord.

– Vi har merket en økende interesse for urbant landbruk de siste årene, og det var spesielt stor pågang under pandemien. Da var nok grunnen at alle plutselig var hjemme og kunne leve ut drømmene om å dyrke sin egen mat, sier Andreas Capjon.

Fargede grønnsaker. Capjon er opptatt av at alle kan dyrke, nesten overalt.

– Et hvert byrom er en mulig kjøkkenhage, og det eneste du trenger er et sted å dyrke. Det kan være i vinduskarmen, på balkongen, i bakgården eller på taket. Du trenger bare potter og jord. Jeg anbefaler nybegynnerne til å starte med noe enkelt som for eksempel plukksalat, ruccola eller urteplanter. Veldig mange vil få til tomatplanter, men det ville jeg ha satt på eksperimentkontoen, sier Capjon og ler.

– Lilla gulrøtter, blå poteter og grønne sabelerter er noe barna synes er gøy. Spiselige blomster, er også vakkert og godt.

– Hvorfor er det så mange som har begynt å dyrke sin egen mat?

– Folk dyrker fordi de blir glade av det. Å så, stelle og høste – det er veldig konkrete handlinger. Også er det jo innmari kult å kunne invitere til et måltid der man selv har dyrket det som serveres, eller hente mynte til mojitoen.

Capjon forteller at mange også dyrker mat for å gi noe viktig videre til barna. Andre er opptatt av klimaaspektet ved å dyrke selv.

– Selv om man ikke redder verden ved å dyrke, er man med på å bidra. Folk får et mer bevisst forhold til maten de dyrker selv, og dermed også større respekt for maten. Når man dyrker sin egen mat, og vet hvor mye som kreves, er det ikke like lett å kaste maten. Det fører til mindre matsvinn, sier Capjon og legger til at mange også oppsøker hagen eller plantekassene fordi det er en fin sosial arena og et uformelt møtepunkt.

– Man skaper noe sammen på tvers av generasjoner, etnisitet og felles interesser. Jeg ser at

det skaper noen innmari fine øyeblikk.

På bakker, balkonger og tak. I

Ulven T borettslag er det to ulike dyrkingsinitiativer: I byggetrinn 2 er det satt ut plantekasser på tak og bakke. Kassene driftes individuelt, og er ikke del av et samdyrkelag. I byggetrinn 3 er det etablert dyrkeområder på tak og bakke. På takene er dette i plantekasser mens på bakken er det rett i jorda, uten kasser. Disse områdene driftes som et samdyrkelag med hjelp fra

Capjon og kollegene.

– Nå oppfordrer vi som utbygger til at flere skal kunne dyrke og være en mini-bonde i byen, sier Marianne Ødegaard. Hun er markedssjef i OBOS Nye Hjem, og har bidratt i utviklingen av hvordan utomhusområdene til OBOS skal bli i framtida. På Ulven T tilrettelegges det for at beboerne skal få være med å utvikle uteområdene og bruke uterommet aktivt.

– Det er en del uteområder som blir statiske fordi ingen tar eierskap til dem. Vår erfaring

Rabattavtaler

LOG er totalleverandør innen gartneri, hagebruk utemiljø og hagesenter. Her får dere gode tilbud, blant annet komplett sortiment for de som driver parsellhager, i tillegg til plantekasser og hagemøbler til bruk i boligselskapet.

Felleskjøpet gir dere rabatterte priser på produkter og tjenester til uterommet. Det betyr gunstige priser på blant annet traktor, maskiner, småredskap, jord og planter.

Se mer på obos.no/rabattavtaler

Grønne gevinster

Ved siden av å bidra til lokal matproduksjon og kunnskap om matens opprinnelse, bidrar urbant landbruk også til å skape sosiale møteplasser som har betydning for folkehelse og integrering.

En studie publisert i Landscape and Urban Planning våren 2020, viser at de som har hage, eller tilgang til det, har betydelig større sjanse for å ha generell god fysisk og psykisk helse og større fysisk aktivitetsnivå enn de som ikke bruker tid i hagen. Den viser også at helsegevinsten er størst blant de som bor på områder der tilgangen til de grønne lungene er minst.

Mot slutten av 60-tallet kom bomiljø for alvor på den politiske agendaen. På Haugenstua ble det utarbeidet en ambisiøs utomhusplan med blant annet parsellhager.

er at fellesområdene blir bedre ivaretatt når beboerne har et personlig ansvar for eksempel gjennom å dyrke grønnsaker slik som på Ulven T borettslag. Vi ønsker å inspirere til å gjøre terskelen lav. Plantekasser fordrer verken stort jordsmonn eller stor plass, og det er enkelt og overkommelig for hverdagsbonden, sier Ødegaard.

– Nå som alt blir dyrere, kan vi inspirere andre til å komme i gang med å være litt selvforsynt. Om det så bare er litt dill til rekene, chili, salat eller grønnsaker. //

Bomiljø møteplasser

Fra grusete tun til frodige møteplasser

Smedstua borettslag fikk million-støtte til etterlengtet oppgradering av uteområdene.

TEKST: VERONIKA SØUM FOTO: JAN TORE ERIKSEN

Borettslaget ligger idyllisk til i Groruddalen i Oslo, og er omgitt av luftige grøntarealer og en skogkledd fjellskrent der både rådyr og rev tusler omkring.

Tunene i borettslaget er snart forvandlet fra grå grusplasser til grønne fellesområder med frukttrær, bærbusker og bievennlige planter.

– Dette er siste finish, og det er

helt fantastisk. Det hever standarden og bomiljøet vårt betraktelig, sier styreleder Espen Myrbakken i Smedstua borettslag.

I tillegg er lekeapparatene flunkende nye. Det samme er uteplassene med langbord og benker der beboerne kan velge mellom å sitte under tak eller åpen himmel.

– Vi er et borettslag som er tilgjengelig for alle aldersgrupper,

Lekeplassene i Smedstua borettslag var ikke pusset opp på flere tiår. De var slitte og grusete. Nå er borettslaget i ferd med å oppgradere alle lekeplassene, til glede for store og små.

bemerker Myrbakken. Borettslaget fra 1968 har vært gjennom en totalrenovering de siste årene. Fasaden som var dekket av asbestplater, er byttet ut og det er lagt dobbel isolasjon i veggene. I tillegg er alle inngangspartier oppgraderte og taket og vinduene er nye. – Da vi var ferdige med rehabiliteringen for litt over to år siden, så lekeplassene rimelig

shabby ut. De hadde ikke vært oppgradert siden 90-tallet.

Telt og pledd. Snart er de to første tunene ferdige til ny bruk. De to resterende er klare til neste år. Borettslaget har også valgt å bytte ut kantstein og asfaltere mellom blokkene.

– Forskjellen mellom tunene er som dag og natt. Nå kan vi se hvordan det var og hvordan det har blitt, forteller styrelederen.

Tunene er tegnet av Blå Landskapsarkitekter, som har samarbeidet med borettslaget siden 2013. – Før var lekeapparatene spredt over hele tunet, noe som gir mindre rom for frilek. Derfor har vi samlet lekeapparatene, og fokusert på å lage naturlig terreng der man kan rulle og ake, sette opp telt, legge ut pledd og boltre seg fritt, sier landskapsarkitekt Sille Winsnes.

Lekeapparatene, som tidligere var spredt utover tunet, er samlet ut mot kantene av uterommene. Det gir større plass til gressflater som passer perfekt til frilek.

me prinsipp, men inneholder litt ulike lekeapparater og beplantning. På den måten får beboerne forskjellige opplevelser fra tun til tun. På tun fire lages det en egen «hule» eller lysthus av pil og hassel, som gir et naturlig

FAKTA

Smedstua borettslag, Oslo

Vi synes det er viktig med naturlige lekeplasser og terreng som innbyr til forskjellig type lek til alle årstider.

Sille Winsnes

Gjemmesteder. Uterommene er omkranset av nye hekker og fine, eldre trær som har stått lenge på stedet.

– Kantsoner er spennende for dyr og mennesker. Derfor har vi i stor grad plassert lekeapparater og sitteplasser ut mot kantene av uterommet. Da blir det plass til større gressflater som er fine til fri lek, men som også gir ro til uterommet, forklarer Winsnes. Tunene er bygd opp etter sam-

Størrelse: 17 blokker med totalt 328 leiligheter i bydel Stovner i Groruddalen.

Hva: Forvandlet grusete tun til fire unike, grønne og sosiale fellesområder. Prosjektet er nøye gjennomtenkt i samarbeid med Blå Landskapsarkitekter, anleggsgartner Tronslien og OBOS Prosjekt ved Prosjekt- og byggeleder Lars Myhrbraaten. Kostnadsramme: Mellom 12 og 14 millioner kroner inkludert støtteordninger, blant annet fra OBOS og kommunen.

gjemmested eller skjulested for barn. Etter hvert kan de klatre i sølvpiltreet eller samle hasselnøtter.

– Jeg hadde mange sånne skjulesteder i oppveksten. Selv små må få lov til å gjemme seg unna av og til, og gjemmeleker er veldig gøy! Vi synes det er viktig med naturlige lekeplasser og terreng som innbyr til forskjellige typer lek til alle årstider, sier Winsnes.

Søker midler. Å oppgradere de fire tunene med nye lekeapparater, busker og planter, i tillegg til asfaltering og kantstein, koster ifølge styreleder Espen Myrbakken mellom 12 og 14 millioner kroner.

Borettslaget har fått støtte fra OBOS. I tillegg har styret jobbet for å søke midler fra andre støtteordninger.

– Jeg har vært leder i idretten i

Forskjellen mellom tunene er som dag og natt. Nå kan vi se hvordan det var og hvordan det har blitt.

Espen Myrbakken

Smedstua borettslag har mottatt millioner i støtte gjennom ulike støtteordninger. – Søk, søk og søk, oppfordrer styreleder Myrbakken.

mange år, og da lærte jeg at det gjelder å søke om midler. Søk, søk og søk. Det er bare å spørre, google, plukke opp tips fra andre og sjekke ordninger i kommunen. Vi fant for eksempel et fond i Oslo kommune om tilrettelegging for eldre, sier Myrbakken. Til fornying av tunene har borettslaget fått 500.000 kroner i støtte fra tilskuddsordningen Groruddalssatsingen. Satsingen skal bidra til attraktive og inkluderende bomiljø.

– Kommunen vurderte at oppgraderingen av tunene bidrar til triveligere bomiljø og økt kontakt mellom beboerne. Voksne og barn kommer i økende grad til å trekkes mot møteplassene. Om borettslaget vil, blir det sikkert også lettere å organisere uten-

dørs arrangementer for beboerne, sier spesialrådgiver Inger Marie Silli Zongo i Byrådsavdeling for byutvikling i Oslo kommune.

Bedre naboskap. Både borettslag, sameier, frivillige organisasjoner og sosiale entreprenører kan søke om bomiljøtilskudd. Det viktigste er ifølge Zongo at prosjektet bidrar til at folk kan møtes.

– Det kan være fysiske tiltak som lekeplasser, treningsapparater, beplantning, sykkelparkering, belysning og nye avfallsbeholdere. Eller sosiale tiltak som å organisere beboerfest i borettslaget.

Fysiske tiltak, som opprusting av uteområder, kan i seg selv bidra til bedre naboskap og sosial

kontakt, mener Zongo.

– Dersom flere får lyst til å være mer ute, øker sjansen for å komme i kontakt med andre. Sosial kontakt øker igjen trivselen, utdyper hun.

Pust i bakken. Espen Myrbakken har bodd i Smedstua siden 2000. For åtte år siden overtok han jobben som styreleder, fordi det var ting han hadde lyst til å gjøre. Med ny fasade, vinduer, tak, nye søppelbrønner, oppgradering av inngangsparti og lekeplassene, er borettslaget rustet for flere tiår framover.

Nå holder styret på med utredning av solcellepanel på taket og tilrettelegging av elbilladere. Om noen år må rørene fornyes, men enn så lenge kan styrelederen ta

Espen Myrbakken valgte å bli styreleder for åtte år siden, fordi det var prosjekter han hadde lyst til å gjennomføre. Nå har hele borettslaget vært gjennom en større rehabilitering.

en velfortjent pust i bakken. – Styret og beboerne drar i samme retning. Dette er et veldrevet borettslag med lite konflikter og god stemning, forteller han.

Verdien av god planlegging bør aldri undervurderes. Ifølge Myrbakken er det ikke bare lettere å søke om penger hvis ting er godt planlagt. Det er også greit å ha orden i sysakene til uforutsette hendelser.

Under oppgraderingen av fasaden til 60 millioner, gikk for eksempel entreprenøren konkurs. – Vi fikk inn en ny entreprenør etter 14 dager, men uansett gjorde det ingenting fordi vi hadde forsikring. Det er viktig å sørge for at alt er i orden om noe skulle skje. //

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland. KONTAKT OSS PÅ TEL.

ILOQ

– et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

DØRAUTOMATIKK

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

NAYAX BETALINGSLØSNING:

NÅ

MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

FELLESVASKERIER

SELVVASK AV BIL LADESTASJONER FOR ELBIL

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

Fordeler:

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE

TOALETTER KAFFEMASKINER

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Kundetilpassede løsninger

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

• Kundestøtte på norsk

EBS Digital AS

Glynitveien 21, 1400 Ski

Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

SULO helt nedgravde avfallscontainere

Casinetto borettslag lakkerte de nedgravde innkasthusene i samme farge som tilhørende bygningsmasse.

• Flere typer innkasthus, trommel/skuffe

• Rask og funksjonell montering

• Lager – kort leveringstid

• Gratis befaring/konsultasjon

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

– Nå kan vi bo her så lenge vi vil

Beboerne i Grøndalsbakken borettslag sa nei til heis. Da inviterte naboene i Mastmoen borettslag til heisbesøk.

TEKST: VERONIKA SØUM FOTO: JAN TORE ERIKSEN

Etter 50 år ble det endelig heis i de to borettslagene. – Nå tar beboerne heisen hver dag og er lykkelige for det, sier Stig Jørgensen.

Han er nestleder i Mastmoen borettslag i Elverum, og har vært en ivrig forkjemper for heis i mange år. Da han fikk høre at Husbanken subsidierte prosjekter med 50 prosent, mente han det bare var å smelle til. – Vi har hatt episoder der vi

har snakket om at det kunne vært greit å ha heis. Blant annet en gang da ambulansen kom, og en person måtte transporteres ned alle trappene på en båre. Det var på ingen måte behagelig. En slik episode setter seg i folk, så det var ikke vanskelig å overtale resten av borettslaget til å få installert heiser, sier Jørgensen. Bare noen hundre meter borti gata ligger borettslaget Grøndalsbakken. Mens Mastmoen ble

Styreleder Else Hageberg (fra høyre) og beboer Anne Berit Lie er storfornøyde med å få heis i borettslaget. Prosjektleder John Lillesæter har montert 155 heiser i Innlandet siden 1996.

bygd i 1972, sto Grøndalsbakken ferdig i 1975, med henholdsvis 164 og 108 leiligheter. Til tross for at hver av blokkene har fire etasjer, har det ikke vært installert heis her tidligere. Men ettersom beboerne har blitt eldre, har behovet gradvis meldt seg.

Inviterte til heisbesøk. I Mastmoen ble det holdt generalforsamling med positivt vedtak i 2020, og samme år startet in-

stallasjonen av 15 heiser. OBOS Prosjekt ledet prosessen, og nå er alle heisene ferdigmontert, til lykke for beboerne.

– Byggeprosessen har gått kanon og etter boka, forteller Jørgensen.

I Grøndalsbakken var det ikke like umiddelbar begeistring for å få heis. Det ble holdt to generalforsamlinger i 2020, og begge ganger ble prosjektet nedstemt. For å sette i gang heisprosjektet trengtes det et flertall med to tredjedeler.

– Folk var imot heis i starten, det var stort sett folk i første etasje som fikk med seg flere,

ifølge styreleder Else Hageberg i Grøndalsbakken borettslag.

Men da de første heisene var på plass i Mastmoen, bestemte Jørgensen i naboborettslaget seg for å invitere alle i Grøndalsbakken til å ta en kikk.

– Da heisene var på plass, gikk vi for åpent hus slik at alle i Grøndalsbakken kunne komme og se. Og vips så bestemte også de seg for å installere heis, sier Jørgensen.

Nabofordeler. De første heisene i Grøndalsbakken åpnet for drift i mai, og de siste skal være på plass i høst. Hageberg forteller

Da heisene var på plass, gikk vi for åpent hus slik at alle i Grøndalsbakken

kunne komme og se.

Stig Jørgensen

Beboerne i Grøndalsbakken og Mastmoen borettslag i Elverum har fått etterisolert til sammen 24 heiser, og er fornøyde med å enkelt kunne manøvrere seg mellom de fire etasjene i blokkene.

FAKTA

Mastmoen borettslag

Størrelse: 164 leiligheter

Hva: Ettermontering av 15 heiser

Periode: Desember 2020 til mars 2022

Kostnadsramme: 53 millioner

Grøndalsbakken borettslag

Størrelse: 108 leiligheter

Hva: Ettermontering av 9 heiser

Periode: Oktober 2021 til oktober 2022

Kostnadsramme: 35,5 millioner at det er mange eldre som bor i borettslaget. Hun ser allerede at beboerne liker endringen. – Jeg tror folk innså at vi blir eldre og eldre. Dessuten ser jeg også yngre folk som er fornøyde. Det er slitsomt å gå opp i fjerde etasje med tunge ting, og vi lever tross alt i 2022. Nå kan vi bo

Vi bygger enkelt med en god del prefabrikkerte deler som kan heises på plass. Da unngår vi unødvendig bruk av tid og ulemper for folk.

John Lillesæter

i leiligheten så lenge vi vil, sier Hageberg.

Under byggeprosessen har det vært fokus på å ha så kort byggetid som mulig, til minst mulig styr for beboerne.

– Vi bygger enkelt med en god del prefabrikkerte deler som kan heises på plass. Da unngår vi unødvendig bruk av tid og ulemper for folk. Når det bygges kan nemlig ikke beboerne bruke utgangen sin, men må gå ned i kjelleren og ut i en annen utgang, sier prosjekt- og byggeleder John Lillesæter i OBOS Prosjekt.

Den korte avstanden mellom borettslagene har ført til at prosessen har vært ekstra praktisk og smidig. Når gravearbeidet ved Mastmoen var utført, kunne gravemaskinen nærmest bare

flytte seg til Grøndalsbakken og fortsette der.

– Timingen har vært veldig god, påpeker Lillesæter.

Støtte fra Husbanken. For å finansiere prosjektet har begge borettslagene søkt om midler fra Husbanken. Husbanken kan gi inntil 50 prosent i tilskudd til prosjektering, og 50 prosent til selve byggingen.

– Det krever at du søker i to ulike faser. Først til prosjektering, der du innhenter priser og gjør et kostnadsoverslag. Når kostnaden er kjent legges resultatet fram for generalforsamlingen, og ved positivt vedtak kan man søke Husbanken om penger til byggingen, sier Lillesæter. Et av kriteriene til Husbanken er at prosjektet skal gavne eldre,

Anne Berit Lie (t.v.) har bodd i blokka siden den var ny i 1975, og er begeistret for at det endelig har kommet heis. Her prøver hun heisen for første gang med vaktmester Jan Vang.

noe det definitivt har gjort både i Grøndalsbakken og Mastmoen. – Stemninga er veldig god, og folk er tålmodige i byggeprosessen, selv om det er slitsomt, sier Lillesæter. //

TIPS

Rabattavtaler

Ikke glem at OBOS har inngått samarbeid med en rekke tjenester som trengs i et borettslag eller sameie. Her får dere blant annet rabatterte avtaler på heistjenester. Avtalen gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Se mulighetene på obos.no/rabattavtaler

––– Fyrer borettslaget ditt for kråka?

Fryktet av kråka ––– siden 1935

Norge fyrer for kråka. 800 000 eldre norske boliger lekker og bruker for mye energi til oppvarming. På tide å isolere problemet? Vi har utviklet isolasjon for norske forhold siden 1935. Du kan trygt si vi er fryktet av kråka. Se det siste innen isolasjon på glava.no

Få orden på syklene i borettslaget/sa

Få orden på syklene i borettslaget/sameiet i vinter!

• Praktiske stativerogså i to høyder Ryddig sykkelparkering ar vare på sykkelen

Vi leverer markedets mest plasseffektive stativer.

• Praktiske stativer –også i to høyder

Man kan låse hjul og

ramme til stativet

• Ryddig sykkelparkering tar vare på sykkelen

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Vi leverer markedets mest plas

Kontakt oss for uforpli

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.n

• God økonomi – solide produkter – lang levetid

• Modulsystem – kan bygges på senere

Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Til glede og nytte

Bomiljøaktiviteter

som samler beboere i nabolaget kan være nyttige for mange, og gjøre hverdagen enklere og hyggeligere.

TEKST: ANNE WENNBERG FOTO: PRIVAT

Mat i farta

I Casinetto borettslag på Skøyen i Oslo bor det en syrisk familie som elsker å lage mat til andre. Hver torsdag ettermiddag om høsten og våren kan naboene få seg et deilig, lettvint måltid, og denne ettermiddagen er intet unntak.

Det siger jevnt og trutt på med folk, og det er tydelig at Mohammad Kheir Kannous og familien betyr mye for naboene, og ikke minst på midtre tun i borettslaget, der de selv bor.

– Her får vi en veldig god og sunn middag, svært enkelt. Jeg hadde ikke smakt falafel før jeg fikk det her, sier Martin Skjel-

dam. Han er på plass for å kjøpe til hele familien, og har også bestilt mat fra ekteparet til en skoleavslutning.

Mohammad står ved falafelgryta, og kona Nissreen danderer vegetarbollene med tomater, løk, yoghurt, persille og krydder i store, grove lefser, før hun pakker dem inn og leverer ut til sultne naboer. Døtrene Farah og Nalah yrer rundt, hjelper til, og leker med hundene som stikker innom sammen med eierne sine. Dette er et familieprosjekt, og et samlende og sosialt tiltak. Mohammad har mange talenter, og på en høstfest i borettslaget bidro han ikke bare med mat, men også sang. Han er

Nissreen og Mohammad bruker bare ferske grønnsaker og hjemmelaget falafeldeig.

Ida Henningsen og datteren Frida prøver å slå til hver gang ekteparet serverer falafeler eller andre godsaker fra Midtøsten.

utdannet sanger og lydtekniker, men drømmen er en dag å åpne egen restaurant. Allerede nå tar han og Nissreen imot bestillinger på mat til selskaper. Ved siden av retter fra Midtøsten, lager de også norsk og spansk mat.

Her får vi en veldig god og sunn middag, svært enkelt. Jeg hadde ikke smakt falafel før jeg fikk det her

Datahjelp

Det er ikke alltid enkelt å henge med på den digitale utviklingen. I Marienlyst Park Boligsameie finnes det en ildsjel som allerede i ti år har vært frivillig instruktør gjennom Seniornett. Tore Johan Brevik er tidligere styremedlem i sameiet, og i høst tok han og styret initiativet til ukentlige datasamlinger i sameiet. Han forteller om et stort behov for hjelp. – I sameiet er det 253 leiligheter, og 112 av beboerne er mellom 71 og 80 år. Mange har utfordringer med det digitale, og den siste tiden har vi sett at den nye bankappen har vært utfordrende. I tillegg er mange eldre usikre fordi de frykter å bli svindlet på nettet. Derfor snakker jeg også mye om sikkerhet og gode forholdsregler, sier Brevik.

Det er en rekke temaer som kommer opp, og det er ikke bare spørsmål om bruk av PC, nettbrett og smarttelefoner. Også TV-boks og fjernkontroll kan by på utfordringer.

– Det er heller ikke alle som har barn eller barnebarn som kan hjelpe. Dessuten kan det gå litt fort i svingene når folk som «alltid» har vært digitale skal forklare til eldre mennesker, sier Brevik.

Han opplever at det er mest spørsmål knyttet til bruk av nettbank, men også passordproblematikk, reiseapper, stadige oppdateringer og bruk av kameraet er viktige temaer.

– Det er også alltid en fra styret til stede som deltakerne kan stille spørsmål til, hvis det er noe de lurer på. I tillegg serverer vi kaffe og småkaker, avslutter Brevik.

Fellesmiddag

Det ligger i navnet at Borettslaget Kollektivet på Hovseter i Oslo har en lang historie for kollektive løsninger. Borettslaget var innflyttingsklart på midten av 70-tallet, og består av to høyblokker og en lavblokk med to- til femromsleiligheter. Kollektivet er et resultat av et samarbeid mellom tre kvinneorganisasjoner og boligbyggelaget USBL. I tillegg til helt vanlige

En gjeng i Marienlyst Park Boligsameie får datahjelp av instruktøren Tore Johan

Det er ikke alle som har barn eller barnebarn som kan hjelpe.

leiligheter skulle borettslaget ha et kollektivt «pluss». Forholdene ble lagt til rette for at felles virksomhet, kontakt mellom mennesker, likestilling og trivsel skulle prege nabolaget. Kvinnelige beboere skulle kunne være i arbeid på lik linje med mennene. Og fortsatt setter den kollektive tanken sitt preg på borettslaget. Det tydeligste fellesprosjektet i dag er rimelige fellesmiddager for de som ønsker det.

– Det er vanligvis to dager i uka, og det pleier å komme 30-40 mennesker innom. Dette bidrar positivt til miljøet og bedre kontakt mellom beboerne, forteller styremedlem Håvard Fosseng.

Slik ser det ut når beboerne samles til felles middag i Borettslaget Kollektivet. Maten serveres fra 17.30 så lenge det er mat og så lenge noen vil ha.

Seks frivillige matgrupper planlegger, lager og serverer middagene gjennom hele året, med unntak av ferieukene og helligdager. Kollektivet tilbyr også trimrom med badstue og musikkrom. De har også et eget selskapslokale og to gjestehybler til utleie. //

Det er vanligvis to dager i uka, og det pleier å komme 30-40 mennesker innom.

FRA STYGT TIL TRYGT

SPESIALLØSNINGER FOR REKKEHUS, BLOKKER OG BORETTSLAG

GAMMELT

NYTT

RENOVER SIKRINGSSKAPENE!

Still deg i front for elsikkerhet / brannsikkerhetbruk originale REHAB fra Stansefabrikken!

Fordeler:

• Økt brannsikkerhet

• Økt el-sikkerhet

• Betydelig bedret estetisk utseende

• Kort monteringstid som gir redusert kostnad

• Mindre fare for elektrisk støt

STYR POSTKASSEANLEGGET

I EGEN NETTPORTAL

ENKLERE - SIKRERE - KLART FOR FREMTIDEN

• Endre tekst på et postkasseskilt på under to minutter

• Lag en ny postkassenøkkel, uten å forlate kontorstolen

• Ha full oversikt i egen nettportal

Ved å bytte til elektronisk styrt postkasseanlegg oppgraderes inngangspartiet vesentlig, og sikkerheten økes betraktelig.

Ta kontakt for en demonstrasjon av HomeSolution, og se hvordan den kan gjøre hverdagen enklere for styret,vaktmester og beboerne!

I Oslo har Teaterkvartalet, og Sameiet Hagegata 3, erstattet gamle postkasser med enkle nøkkellåser, med HomeSolution systemkasser. Nå kan beboerne dele tilgangen til postkassen med hvem de vil, når de vil. Med noen få tastetrykk på mobilen, kan andre hente post ved fravær, legge igjen en pakke, eller plukke opp noe som er lagt igjen for levering.

PRODUKTER

- når kvalitet er viktig!

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

7105 kroner

Er det noen som kan tenke seg hva det beløpet er?

TEKST: PELLE AARSBOG

Det spørsmålet stiller Morten Brustad Kjærland de 350 frammøtte styremedlemmene på OBOS’ høstseminar på Radisson Blu i Oslo.

Han er avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt, og jobber med energikartlegging, tett på boligselskapene som ønsker å se mulighetene for å redusere energibruk og kostnader.

– 7105 kroner. Det er summen av strømregningene til én blokk med 58 boenheter i Lohøgda borettslag det siste halvåret, sier Kjærland fra scenen.

«Hvordan er det mulig?»

– Den ene blokka har montert solceller på taket i et pilotprosjekt. Sammenlignet med de andre blokkene i borettslaget, så er strømregninga cirka 20.000 mindre per måned, sier Kjærland.

Det er ingen tvil om at det var en god investering for borettslaget på Tveita i Oslo, som etter årets generalforsamling har vedtatt å montere solceller på alle 15 blokker i borettslaget.

Faglig påfyll. I tillegg til Kjærland, har det vært et tettpakket program med en rekke foredragsholdere på årets høstseminar. OBOS’ egen sjeføkonom, Sis-

sel Monsvold, åpnet ballet med hvordan norsk økonomi påvirker boligselskapene i en usikker tid.

– For boligselskapene er det kostnads- og likviditetsstyring i fokus nå. Det kan for eksempel være å høre med banken om avdragsfrihet eller forlenget løpetid på lånet, kutte bruk av energi, skyve på vedlikehold som kan utsettes og bytte leverandører. Felleskostnadene må økes for å ta høyde for inflasjon og økte renter.

Hva med Tripadvisor? Direktør for digitale forvaltningstjenester i OBOS, Eiliv Mæhle Liljevik, dro salen gjennom funksjonalitet og nyheter på Styrerommet, og kom med en sterk oppfordring. – Bruk leverandørmodulen. Den har en enorm verdi for dere hvis dere tar den i bruk, sier Liljevik. Leverandørmodulen er en oversiktlig modul som lar dere holde orden på avtalene, og vurdere om de er gode eller dårlige. Kanskje det er styrehverdagens svar på Tripadvisor? – I modulen kan dere rangere leverandører med en til fem stjerner på ulike kategorier, til glede for dere selv og 5500 andre boligselskaper. Bruk andres erfaringer til å ta gode beslutninger,

Direktør for digitale forvaltningstjenester i OBOS, Eiliv Mæhle Liljevik, kom med en sterk oppfordring til salen.

Rundt 350 styreledere og styremedlemmer tok turen til Radisson Blu i Oslo for det årlige høstseminaret.

sier Liljevik. Også Konfliktrådet var på besøk for å fortelle hva de gjør, og hvordan styrene kan bruke dem. Mot slutten av kvelden holdt Norges første arkitektpsykolog, Oddvar Skjæveland, et foredrag om hva som kreves for å bygge gode bomiljøer. – «Hva gjør hjemmet for meg?» Det er fortellingen om mitt liv. Det er helse, livsstil, trygghet og nære relasjoner. Tenk på kontrasten i det å ikke ha et hjem. Eventuelt et dårlig hjem, eller et hjem fylt av frykt, sier Skjæveland. //

FAKTA

Dette er høstseminaret

OBOS inviterer alle styreledere og styremedlemmer til et årlig høstseminar et sted nær deg. I år var det et tettpakket program i åtte ulike byer, og to ganger i Oslo.

I tillegg til faglige innlegg, så blir det servert god mat, du kan besøke stands, snakke med ansatte og bli kjent med andre styremedlemmer.

Høstseminaret er over for i år, men ønsker du faglig påfyll? Se kurs og webinarer på obos.no/kurs

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier

OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å

• Prosjekt- og byggeledelse

• Byggherreforskriften

• Uavhengig kontroll

• Skadevurderinger

• Tilstandsvurderinger

• Vedlikeholdsplaner

• Utredninger og forprosjekt

• Internkontroll

• Innemiljø

• Miljøkartlegging

• VVS og våtrom

• Enøk og energitiltak

• Heis

• Elektrotekniske anlegg

• Betongskader

• Brannsikkerhet

• Uteområder

• Avfallshåndtering

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Kraftkatedralene

De første vannkraftverkene så ut som kirker, borger og slott. Det sier noe om hvor viktig vannkraften var for byggingen av det moderne Norge.

Uansett hvor man står i dagens strømdebatt, så er det hevet over enhver tvil at vannkraften er viktig for oss. Og hvis vi et øyeblikk ser bort ifra kabler og kilowatt, så oppdager vi at veldig mange av kraftverkene også er arkitektoniske mesterverk. Den store vannkraftutbyggingen startet tidlig på 1900-tallet. Det var ingen tilfeldighet. Norge hadde løsrevet seg fra unionen med Sverige i 1905, og nå skulle den nye nasjonalstaten bygges. Ikke minst gjennom oppbyggingen av en helt ny storindustri. I løpet av de ti første årene etter unionsoppløsningen var industriveksten enorm – industripro-

duksjonen økte med over 80 prosent. De nye store industribedriftene produserte aluminium, sink, tinn, stål, nikkel, kobber, salpeter og natriumklorid, hovedsakelig for eksport. Dette var energikrevende, og derfor ble fabrikkene bygd der kraften var. Dermed vokste det fram helt nye industrisamfunn ved foten av de store fossefallene – på steder som Rjukan, Notodden, Odda, Sauda og Høyanger.

Og nettopp på disse stedene ligger noen av våre mest storslagne kraftverk. De leverte noe som samfunnsutviklingen var helt avhengig av, og ble dermed noen av samtidens viktigste prestisje-

Bokstavelig talt kraftfull arkitektur. Såheim kraftverk, også kalt Rjukanoperaen.

bygg. Signalbygg, som vi ville ha kalt dem i dag. Selv om folk neppe brukte det ordet den gang, var det nettopp slik kraftverkene fungerte. Og det de signaliserte var intet mindre enn modernitet, framskritt og velstand. For et land som feiret sin nye selvstendighet ble de også en viktig del av nasjonsbyggingen. Derfor ble det ofret mye arbeid, omtanke og penger på å gi kraftproduksjonen en representativ og verdig arkitektonisk ramme.

Byggekunst. Egentlig er det litt merkelig: Kraftverkene var fulle av moderne teknologi. De skulle skape framgang og rikdom, og for alvor gjøre Norge til en moderne industrinasjon. Likevel fikk de første store kraftverkene en utforming og en monumentalitet som mest av alt minner om gamle kirker, borger og slott. Hvorfor fikk disse modernitetens høyborger et så tilbakeskuende utseende?

Enda rarere blir det når vi tenker på at det å tegne kraftverk var en helt ny oppgave for arkitektene. Det fantes neppe noen klare forestillinger eller sterke følelser omkring hvordan et kraftverk skulle se ut, og heller ingen nedarvede tradisjoner. I teorien må arkitektene ha stått relativt fritt. Så hvorfor utstyrte de kraftverkene med kirkevinduer og tempelsøyler?

Kraftverkene signaliserte modernitet, framskritt og velstand. For et land som feiret sin nye selvstendighet ble de også en viktig del av nasjonsbyggingen.

De første kraftverkene ble tegnet av arkitekter som var utdannet på slutten av 1800-tallet. De tilhørte en generasjon som var godt skolert i arkitekturhistorien, som kjente sin stilhistorie, og som var vant til å låne friskt fra historiske bygninger. Men dette skjedde ikke uten mål og mening. Tvert imot; disse arkitektene hadde nemlig en klar formening om hvordan formspråket kunne brukes for å fortelle noe om bygningenes betydning og rolle i samfunnet. Et universitet, for eksempel, kunne derfor gjerne bli utformet med klassiske trekk – for å forankre institusjonen i antikken. En kirke, derimot, fikk ofte gotiske tårn og spissbuer som ville lede tankene hen til middelalderens kirkearkitek-

På Kværner

Brug i Oslo ble vannkraftturbinene laget. I dag er industriområdet blitt til Kværnerbyen, og industrihistorien lever kun videre i navnene, som for eksempel Turbinveien og Turbinen borettslag.

tur. Dette var kort og godt arkitekter som visste hvordan arkitekturen kunne kommunisere.

I årene etter unionsoppløsningen var også arkitektene opptatt av den nye selvstendigheten. Det gjaldt å skape arkitektur som på alle måter, både i form og funksjon, kunne fungere som uttrykk for den nye nasjonalstaten. Naturstein ble betraktet som et uttrykk for norsk natur og lynne – det nærmeste man i arkitektonisk henseende kunne komme det norske grunnfjellet. Det samme gjaldt motiver fra vikingtid og middelalder. Det var noe av det norskeste man kunne tenke seg. Derfor var det naturlig å hente inspirasjon fra historisk monumentalarkitektur og den gamle, norske steinarkitekturen når kraftverkene skulle utformes.

Krafttak på Rjukan. Rjukan er ett av landets mest karakteristiske industristeder. Norsk Hydro begynte å anlegge industri her i 1907, og i løpet av knappe tjue år vokste det fram et lite bysamfunn i den dype dalen. Det var det 104 meter høye fossefallet i Rjukanfossen som var utgangspunktet for industrieventyret, og her ble da også to av landets mest karakteristiske kraftverk bygd. Vemork var verdens største kraftverk da det sto ferdig i 1911. Arkitekten bak det monumentale anlegget het Olaf

Elektrisiteten ble kalt et moderne mirakel, og den endret også boligene.

Nordhagen. Han hadde tidligere ledet arbeidet med restaureringen av Nidarosdomen. De runde buene på Vemork minner ganske riktig om middelalderkirker, og med sine natursteinsfasader ser det jo nesten ut som om kraftverket har ligget der siden den gang. Men fasaden bedrar – faktisk er det en betongbygning, som er kledd i stein for å oppnå det rette uttrykket. Såheim kraftverk, som sto ferdig i 1915, er like monumentalt, men vekker helt andre assosiasjoner. Kraftverket blir kalt Rjukanoperaen, og med sine buer, søyler og tårn ser det mer ut som et overdådig operabygg eller et slott enn et fabrikkanlegg. Olaf Nordhagen sto bak Såheim også, sammen med arkitekten Thorvald Astrup.

Omdømmebygging. Thorvald Astrup har gått inn i historien som en av våre fremste industriarkitekter. Han tegnet små og store industribygg i forskjellige stiler til langt inn i mellomkrigstiden, og som arkitekt var han naturligvis programforpliktet til å mene at arkitektonisk kvalitet var viktig, også når det gjaldt industribygninger. I 1931 satte han dessuten ord på det vi i dag ville ha kalt arkitektur som merkevare- og omdømmebygging. I arkitektenes fagblad Byggekunst argumenterte han nemlig

Elektrisiteten ble kalt et moderne mirakel, og den endret også boligene. Elektrifiseringen av hjemmene skjedde for alvor i mellomkrigstiden. Elektriske komfyrer og varmtvannsberedere revolusjonerte husarbeidet. Kjøleskap og oppvaskmaskiner var lenge luksus, og ble først vanlig i etterkrigstiden.

for at det lønte seg, også i kroner og øre, å bygge vakre industrianlegg: «(…) bedriften blir populær i distriktet og kanskje langt ut over dette, anlegget blir avbildet og omtalt i inn- og utland, med andre ord, tiltaket kan bli en overmåte virksom reklame for bedriften.»

Kraftkatedralene. Kraftverkene var høyteknologiske vidundere hvor mennesker og maskiner kunne temme de rå naturkreftene og bruke dem til å bygge samfunnet. Det er noe høystemt over det hele, og det kan være noe av forklaringen på at kraftverkenes maskinhaller ofte kan minne om kirkerom. Kontrasten til samtidens fabrikker var enorm. I kraftverkene var det ingen maskinlarm, ikke noe sot og olje og ingen arbeidsfolk. Bare turbiner og generatorer som ble overvåket av ingeniørene. Kontrollrommene med sine apparater, tavler og brytere ble også gjerne vakkert utformet. De knyttet kraftverket til omverdenen og manifesterte møtet mellom rå natur og høyteknologisk moder-

I kraftverkene var det ingen maskinlarm, ikke noe sot og olje og ingen arbeidsfolk. Bare turbiner og generatorer som ble overvåket av ingeniørene.

Kraftkatedralen på Rjukan. I maskinhallen på Vemork strømmet lyset inn over generatorene gjennom store vinduer og skapte en nesten sakral stemning.

nitet. Her sto ingeniørene og styrte kraften foran kontrolltavelene, i lyse og rene og opphøyde omgivelser, nærmest som sin tids prester foran alteret. Kontrasten mellom det som kommer inn – ville vannmasser – og det som kommer ut – ren og usynlig strøm – er besnærende nok i dag. For over hundre år siden må det ha vært nærmest som magi. //

Porttelefon og adgangskontroll for borettslag og sameier

StepLock Access moderne porttelefon gir fantastiske muligheter:

• Audio/video

• Besvare oppkall og gi adgang ved hjelp av:

- Svarapparat

- Fasttelefon

- Ordinær mobiltelefon

- Mobilapp i smarttelefon (iOS/Android)

• Kortleser

• Kode

• NFC

• QR kode

• Digital oppslagstavle

• Booking av f.eks. møterom

Kort fortalt, borettslagets dørmiljø kan styres etter eget ønske i ett og samme system.

Steplock access er et ”all inclusive-system” bygget på en smart skytjeneste. Du trenger ikke bry deg om servere, backuper og oppdateringer eller innblanding av andre leverandører eller operatører. Anlegget kobles til STEP Cloud via ditt eget nettverk eller 4G.

Vil du vite mer?

Ta kontakt med oss eller din lokale installatør. www.steplock.no

Tlf 23 00 30 00 Når det må fungere.

Unngå bredbåndsfella

Mange borettslag og sameier føler seg låst til bredbåndsleverandøren sin, men det finnes alternativer.

TEKST: MARTINE JONSRUD FOTO: ILJA C. HENDEL

Finn Myrstad er fagdirektør for digitale tjenester i Forbrukerrådet, og ønsker bedre vilkår for leveranser av TV- og bredbåndstjenester til sameier og borettslag. – Godt internett er avgjørende både for digitale tjenester og for å jobbe og studere hjemmefra. Det er få andre områder hvor man har så lite valgfrihet i markedet for en tjeneste vi er så avhengige av, sier Myrstad. Tradisjonelt har nettkobling for boligselskaper vært løst gjennom store avtaler betalt over felleskostnadene. Disse binder gjerne et helt boligselskap til én

samlet leverandør av både tv og bredbånd. I mange tilfeller benytter leverandøren egne kabler og utstyr for leveransen av nettet. Om installasjonen bekostes av leverandøren kan det bety lengre bindingstid til en ugunstig avtale, og ekstrautgifter ved senere leverandørbytte. Byttekostnaden og merarbeidet kan være såpass omfattende at styret avstår fra mer gunstige avtaler, all den tid en ny leverandør må inn med eget utstyr og kabler.

Liten valgfrihet. – Avtalene som presenteres er ofte lite balanser-

Bård Folke Fredriksen i NBBL synes alle beboere bør få velge TV- og bredbåndspakke selv. – Konkurransen må ligge i selve kablene, ikke mellom dem, sier han.

te. Valgfriheten for forbrukerne er lav og prisene dertil høye, mener Bård Folke Fredriksen, administrerende direktør i Norske Boligbyggelag (NBBL).

Han har fått mange tilbakemeldinger fra borettslag som synes det er vanskelig å finne alternative og mer passende tilbydere.

– Vi står overfor et stort skifte i TV-markedet. Flere velger heller å satse på en løsning der de ser på TV gjennom internett. For mange er det ikke nødvendig å koble TV-pakker og internett sammen, sier han og mener det

Vi står overfor et stort skifte i TV-markedet.

Flere velger heller å satse på en løsning der de ser på TV gjennom internett.

Bård Folke Fredriksen

må sterkere virkemidler til hvis ikke bransjen klarer å finne egne løsninger.

Ønsker åpnere nett. Et alternativ til dagens rådende modell er å bygge åpne nett som tillater flere ulike tilbydere over de samme kablene. Det gir beboerne muligheten til å ta individuelle valg om hvor de ønsker å kjøpe bredbånd eller TV-tjenester –som da ikke trenger å leveres av samme tilbyder.

– De siste tyve årene har det vært enorme prisforskjeller på en bredbåndslinje om du sammenligner Norge med Sverige.

Det sier Morten Kristiansen i OBOS OpenNet. I over et tiår har han jobbet med å bygge åpne nett som er ment til å kunne bære nett- og TV-tjenester fra ulike tilbydere, noe OBOS nå leverer som standard i de nye byggene sine.

I nabolandet har dette vært helt vanlig i lang tid, som har ført til at prisene i Sverige er blitt mye billigere enn i Norge.

– Vi håper på mer konkurranse som kommer forbrukerne til gode.

Mer rettferdig modell. Ifølge Bård Folke Fredriksen i NBBL er dette en mer rettferdig modell. Han tror konkurransen må ligge

i selve kablene, og ikke mellom dem.

– OBOS OpenNet gir forbrukerne og styrene mulighet til å velge. Dette er et eksempel på det vi mener at alle leverandører av internett- og TV-pakker bør gjøre, nemlig å åpne fibernettet for konkurrerende leverandører, sier Folke Fredriksen.

– Det beste er om bredbåndsleverandørene frivillig åpner kablene for konkurranse slik

OBOS OpenNet gjør. Hvis ikke så mener jeg myndighetene bør komme inn og regulere, akkurat som de allerede gjør på strøm. //

Morten Kristiansen i OBOS OpenNet håper økt konkurranse mellom tilbydere kommer forbrukerne til gode.

Dette er OBOS OpenNet

OBOS OpenNet er et åpent fibernett, som gir deg muligheten til å velge tjenester fra forskjellige leverandører, både på TV og internett.

Fibernettet er mer stabilt og har en raskere responstid enn tradisjonelt bredbånd, kobbernett og hybridfiber.

Med OBOS OpenNet kan du skreddersy din egen bredbåndspakke, med eller uten TV. Les mer på obosopennet.no

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Guide

SAMARBEIDSAVTALE

Bli opplyst, med rabatt

Mangler eller trenger

dere ny utebelysning?

Da kan det være en fin anledning til å tenke bærekraftig, økonomisk og nytt.

TEKST: ANNE WENNBERG

G

od utendørsbelysning er viktig for å skape trygghet og trivsel i nabolaget. Nå tilbyr LOG, en av OBOS’ samarbeidspartnere, en rekke lamper som i dag blant annet blir brukt til å lyse opp gravlunder, parker og gangstier. Lampene egner seg like godt i et bomiljø.

– Det er flere fordeler med Photinus-lampene, blant annet at man slipper å legge kabler i bakken, forteller Arild Sørlie i LOG, som forhandler produktene.

I tillegg er det viktig at utebelysningen fungerer i all slags vær. Derfor tilbyr LOG flere forskjellige modeller tilpasset ulike behov. Felles er at solcellelampene bare trenger noen timer dagslys for å lade batteriene, og ikke strålende sol.

– Solcellepanelene skal heller ikke slutte å virke når det snør. Derfor har for eksempel Merkur-modellen paneler som ligger nedover stolpen, opplyser Sørlie.

Behagelig lys. Selv om det er mørkt er det ikke nødvendig med sterkt lys hele tiden. Teknologien i lampene tar hensyn til nettopp det. Sensorer fanger opp

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

bevegelser, slik at lampene går fra 15-20 prosent til full effekt når noen går forbi.

Stjernehimmelen i den mørke årstiden er ikke det samme i byen som andre steder. Det skyldes sterk belysning som ikke alltid er nødvendig. Mange steder brukes det flombelysning, mens Photinus-lampene på 100 prosent effekt gir et godt, men behagelig lys. – Ved å bruke det lyset som faktisk trengs, sparer man batteriene som også har lang levetid. Når lampene er installert, er det ingen driftskostnader på ti år. Etter det må batteriene byttes. Prisen for et batteri er rundt 4000 kroner, forteller Sørlie. //

Bærum kommune har blant annet kjøpt fire Merkur 300 til en gangvei på Fornebu. Mange barn bruker veien til og fra skolen, og kommunen ønsket derfor å lyse opp strekningen slik at det skulle føles tryggere å gå der.

Samarbeidsavtalen med LOG gir dere:

Tilgang på et stort utvalg produkter og løsninger for uteområdene, med gode kjøpsbetingelser

Gratis rådgivning om produkter og løsninger

Kostnadsfrie fagseminarer arrangert av LOG, med aktuelle temaer innen planlegging og drift av uteområdene

Du kan velge mellom netthandel eller bestilling per e-post eller telefon

Når LOG oppretter kundenummer og bruker til boligselskapet ditt, finner du enkelt produktene og betingelsene når du er logget inn

Les mer, og finn kontaktinfo på log.no/obos

Sunt inneklima og lavere strømregninger

Økt komfort når borettslaget energioppgraderer

Det er smart å etterisolere, men inneklimaet kan bli betydelig forverret når veggene blir tette. Når fasaden rehabiliteres og bygget energieffektiviseres må en ny ventilasjonsløsning på plass. Lunos passer inn og man slipper å bygge om leilighetene.

Rehabilitering på helsa løs Fasadeforbedringen skal gjøre slutt på kald trekk og høye energikostnader.

For noen blir gleden kortvarig. CO2-nivået øker og høy luftfuktighet fører til kondens. Uten ny ventilasjonsløsning øker risikoen for skadelig sopp og muggdannelse. Både bygg og beboere behøver frisk luft.

Et viktig energitiltak

Med god isolering og effektiv oppvarming er det naturlig at også ventilasjonen bidrar til energibesparelsen. Desentral ventilasjon kan gi samme høye varmegjenvinning som store anlegg, men energiforbruket og vedlikeholdsbehovet er betydelig mindre.

– Man kan spare 80 øre for hver krone som i dag betales til oppvarming.

Slik fungerer desentral balansert ventilasjon

Ventilatorer monteres skjult i ytterveggene. De inneholder en varmegjenvinner som tar opp varmeenergi fra brukt, oppvarmet luft som føres ut. Varmen tilbakeføres så til frisk luft når den trekkes inn gjennom den samme enheten. Lite varme går til spille og oppvarmingsbehovet reduseres.

Slapp plasskrevende ventilasjonsanlegg Tradisjonell balansert ventilasjon er ofte vanskelig å ettermontere. I Bertramjordet borettslag ønsket man ikke ventilasjonsaggregat og nye kanaler i leilighetene. Ved energioppgraderingen planla OBOS Prosjekt for bedre inneklima og komfort, uten store tekniske installasjoner. Det nye ventilasjonssystemet er knapt synlig.

10 år med Lunos

I Klippen borettslag var det kald trekk og høyt varmetap. I 2013 installerte de ventilasjon fra Lavenergisystemer. Ventilasjon med varmegjenvinning gir oss mange fordeler, ikke bare med tanke på inneklima. Vi får mindre behov for oppvarming, sier styremedlem Per Morten Holmen i Klippen. Vi har tydelig merket at innelufta har blitt vesentlig bedre. Det er komfortabelt, også for lommeboka.

I Bertramjordet ble klimatiltaket også et inneklimatiltak.

Et lite ventildeksel over vinduet røper at leiligheten er godt ventilert.

Løsningen

TAKRENNER OG

Varsler når takrennene må rengjøres

Zensy AS er et norsk proptech-selskap som spesialiserer seg på teknologi for overvåking av takrenner og taksluk.

Gjennom trådløse sensorer i takrennene, bruker systemet maskinlæring og kunstig intelligens til å analysere, overvåke og vurdere behovet for vedlikehold. Når det oppdages et behov, får du et varsel før problemet oppstår. Dette forhindrer vannskader og reduserer unødvendig bruk av ressurser.

BÆREKRAFT OG APP

– Vi har globale ambisjoner med Zensy, og er alene i verden om å utvikle et slikt system, sier Thomas Tjelland, CFO i Zensy AS. Han forteller at de fortsatt er i en utvikling- og kommersialiseringsfase, men at de første pilotkundene er på plass. – Nå får vi testet systemet i drift. Tanken og ideen fungerer, og neste mål blir å

få inn borettslag og sameier, sier Tjelland.

I dag er det eneste alternativet til Zensy manuell kontroll med droner, lift eller lignende.

– Systemet vårt overvåker byggene kontinuerlig, og skal spare både tid, penger og miljø, sier Tjelland.

Les mer om prosjektet på zensy.io //

Full oversikt over gjenvinningsstasjoner

OBOS og LOOP har inngått samarbeid som gjør det enda enklere å ta vare på ressursene.

DIGITALE NØKLER

Spanderer

OBOS-nøkkel

Ut november spanderer OBOS majoriteten av kostnadene knyttet til maskinvare og installasjon av OBOS-nøkkel på oppgangsdører. Det betyr at boligselskapet kun trenger å betale en symbolsk sum på 200 kroner per oppgangsdør. Les mer og bestill på Styrerommet.no

JULETRE

Bestill juletre

Høsten er over oss, og tradisjonen tro er det åpent for bestilling av juletre.

Snart er det på tide å pynte nabolaget til jula, og kanskje samle nabolaget rundt juletreet for å ringe inn jula sammen. OBOS’ partnere leverer edelgran fra to til seks meter, alt etter hva som passer inn i boligselskapet ditt. Mot et lite tillegg er det også mulig å legge på en halv meter på de ulike høydene som er oppgitt.

Legg inn bestilling på obos.no/juletrebestilling med ønsket høyde, antall og hvor trærne skal leveres, så ordner OBOS resten.

Når vannet fryser

Plutselig blir det kuldegrader, og da lønner det seg å være forberedt.

Husk å tømme og stenge av vannet til utekraner. Frosne vannrør som sprekker er et vanlig problem. På senhøsten bør man få sjekket at sluk, takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. Da minsker faren for frostspreng og vannlekkasjer.

Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse. Skal radiatorene luftes?

Minn beboerne på å skru ventilen godt igjen i etterkant, slik at lekkasjer unngås. Hvis det er varmekabler i sluk og nedløp, husk å slå dem på. Er du usikker på om varmekablene i taknedløp virker? Få en elektriker til å sjekke.

Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Sørg for å ha et oppdatert brøytekart, og sett opp brøytestikker.

Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takutspring under oppsyn, spesielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres. Varselskilt og eventuelt sperrebånd må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper. Politivedtektene i Oslo pålegger gårdeier å få ryddet taket snarest, og senest innen sju dager. Sikkerheten er gårdeiers ansvar, og uaktsomhet kan gi bøter eller fengsel. //

BILDELING

Fleksibel tilgang til bil uten å eie

Bildeling med Zipcar eller Otto er en ideell løsning for mange, hvor kostnadene fordeles.

OBOS’ samarbeid med Zipcar og Otto gir boligselskapene en unik mulighet til å etablere et pickup-point i boligselskapet, hvor eierne får tilgang til en bil rett utenfor boligen sin. Slik fungerer bildelingstjenestene for boligselskapet:

Boligselskapet leier en eller flere biler, elsykler og/eller el-sparkesykler av Otto eller Zipcar til fast månedlig avgift. Avgiften fordeles via felleskostnadene.

Leverandøren står for drift, vedlikehold og oppfølgning av bilene Parkeringsplasser avtales, eller boligselskapet må stille en parkeringsplass til rådighet

Flere boligsselskap kan gå sammen og etablere en avtale om utplassering av Zipcar- eller Otto-biler i området tilhørende boligselskapene

Les mer på obos.no/ rabattavtaler //

RADIOAKTIV GASS

Tid for radonmåling

Vinterhalvåret er tiden for å sjekke

radon. Er dere sikret?

Hva er radon og hvorfor er det farlig?

Radon er en radioaktiv gass uten farge og lukt, og kan komme inn i hus og bygninger gjennom sprekker og utettheter. Hvis man puster inn luft som inneholder radon, kan det føre til en bestråling av lunger og luftveier som over tid øker risikoen for lungekreft. Den eneste måten man kan avdekke om man har et radonproblem, er ved radonmåling.

Måling av radon

Radonmåling bør skje i perioden 15. oktober til 15. april. Målingen skal foregå over et tidsrom på minst to måneder i henhold til Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) sin måleprosedyre. Man bør måle med to sporfilmer per leilighet i alle boenheter som har bakkekontakt, og i etasjen over. Eneboliger bør måles med minimum tre sporfilmer. To plasseres i oppholdsrom i laveste etasje og en i etasjen over.

Anbefalt grense for radon

Hvis radonnivået er over tiltaksgrensen på 100 Bq/ m³, bør det gjøres reduserende tiltak. Hvis nivåene ligger under tiltaksgrensen, men det er mulig å oppnå en vesentlig reduksjon av nivåene gjennom tiltak, bør tiltak likevel iverksettes for å få radonnivåene så lave som mulig.

Det er tre kategorier av tiltak mot radon: tetting, ventilasjon og grunnventilering. DSA anbefaler at tiltakene rettes mot kilden til radonproblemet for å hindre at radon trenger inn i bygget. Hvilket tiltak som er best må bli vurdert i hvert enkelt tilfelle. Det er anbefalt å innhente profesjonell hjelp til radontiltak.

OBOS har inngått en samarbeidsavtale med Radonmannen, se radonmannen.no. Trenger du råd eller veiledning kan dere ta kontakt på telefon 63 81 60 00 eller sanering@radonmannen.no //

KILDER: DSA, KREFTFORENINGEN OG NORSK RADONFORENING.

Reduser strømkostnadene på belysning med over 90 prosent

Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten Steinel.

Slankt og tidsriktig design.

Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde

Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede

Skap lysgrupper med Bluetooth-teknologi Mulighet for nødlys.

Vi hjelper deg gjerne! Send oss en e-post med tegninger, skisser eller bilder til prosjekt@vilan.no

Trenger du CONTAINER?

Vi tilbyr containere fra 4,5 m3 til 30 m3, disse har forskjellige bruksområder.

Vi hjelper deg med å finne den løsningen som dekker ditt behov –om det er økonomi, miljø eller begge faktorer som er viktig for deg.

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

La oss gjøre jobben!

Vi leverer containere i Stor-Oslo. Er du usikker på om vi kan levere til deg, ta kontakt med oss.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

Vi har leveransegaranti på containerutleie, og leverer og henter som avtalt. Hos oss kan du alltid være trygg på at du får container som avtalt.

23 17 22 00 vk.no

GRØNTTJENESTER

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

La oss gjøre jobben!

Kontakt oss på telefon 23 17 22 00, eller på container@vk.no for bestilling. Se våre nettsider for mer info. www.vk.no

Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

DUGNADSSIKKERHET

Hva slags ansvar har styret for sikkerheten på en dugnad?

Svar: Styret har det overordnede HMS-ansvaret i boligselskapet. Dette innebærer at de også er ansvarlig for sikkerheten på dugnad. Dugnadsarbeid fører normalt ikke med seg sikkerhetstrusler, men bruk av verktøy som motorsag, klatring i stiger eller lignende, kan innebære risiko med fare for personskade og tingsskade.

Det er viktig at styret gjør en risikovurdering av de aktivitetene som skal gjennomføres på dugnaden. Hvis risikovurderingen avdekker mulige farer, bør styret gjøre nødvendige tiltak for å ivareta sikkerheten. Eventuelt kan styret planlegge

for profesjonell utførelse av arbeidet utenfor dugnaden. Ikke alle typer arbeid egner seg som dugnadsarbeid. Det kan for eksempel være arbeid i høyden.

Styret kan også tegne en særskilt ulykkesforsikring som sikrer at eventuell skade kan erstattes gjennom forsikringen. Det kan hende at forsikring allerede inngår i boligselskapets forsikringsvilkår, så det bør sjekkes først.

Ikke glem at dere enkelt kan følge opp HMS-arbeid på Styrerommet.no

FELLESAREAL

Hva kan beboerne bruke fellesarealet til?

Svar: I utgangspunktet skal fellesarealet brukes til det som det er beregnet brukt til. En vaskekjeller må for

eksempel brukes til vask av klær, og ikke til parkering av sykler. Lekeplassene kan ikke benyttes til bilparkering, og så videre.

I tillegg må bruken av fellesarealene være på en måte som ikke er til skade eller ulempe for de andre i boligselskapet. Bruker noen fellesarealene slik at det må anses som en urimelig ulempe for de andre, så kan eierne sende klage på dette til styret. Det er viktig å huske at fellesarealet skal kunne brukes av alle i fellesskap. Boligselskapet kan likevel ha bestemmelser i vedtektene eller husordensreglene om enerett til bruk av visse deler av fellesarealet.

DUGNADSGEBYR

Kan styret ilegge gebyr til de som ikke deltar på dugnad?

Svar: Dugnadsarbeid er frivillig arbeid. Dugnadsgebyr eller bot for ikke å stille på

dugnad er ikke tillatt. Det er derimot fullt lovlig å premiere deltakelse og dugnadsinnsats økonomisk.

En måte å premiere deltakerne på er å gi deltakende eiere en reduksjon i felleskostnadene for en enkelt måned. Reduksjonen må derimot stå i forhold til det faktiske arbeidet som blir utført på dugnaden for at en slik premiering ikke skal anses som innberetningspliktig lønn. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no.

KONFLIKTHÅNDTERING

Konflikter

Hva bør styret gjøre?

TERJE

SJØVOLD

Juridisk direktør

i OBOS

Spørsmål: I borettslaget oppstår det av og til konflikter mellom beboerne. Har du noen gode råd om hvordan styret bør forholde seg til dette?

Svar: Det fremste rådet fra min side er at styret alltid må opptre ryddig og profesjonelt. Ikke alle konflikter mellom beboerne er styrets ansvar. Likevel er det ikke så sjeldent at en eller begge parter i en konflikt prøver å «verve» styret til fordel for egen sak. Det kan være fordi de ønsker å få et ekstra pressmiddel, eller fordi de ikke makter å håndtere konflikten selv.

Styret skal imidlertid ivareta fellesskapets interesser. Det betyr ikke nødvendigvis at styret er forpliktet til å løse ethvert tilfelle av dårlige personlige relasjoner mellom to beboere. Konflikten kan likevel utarte og utvikle seg på en måte som gjør at det blir et mer alminnelig bomiljøproblem. Da kan det være nødvendig å engasjere seg for å løse opp i denne.

Ha en plan. Ingen konflikter er like, og det er ingen fasit for hvordan de skal håndteres. Likevel bør styret legge en plan eller strategi for hvordan konflikten skal og bør håndteres. Styret bør tenke «to skritt fram»: Dersom man velger å gi en skriftlig advarsel må man ha tenkt på hva som skal være konsekvensen om den påklagede ikke innretter seg etter denne.

Klage skriftlig. Styret bør kreve at klager framsettes skriftlig. En klage som er framsatt per e-post anses som skriftlig, og det er derfor ingen vilkår om å bruke papir. Skriftlige klager fungerer som en slags garanti for klagerens engasjement. Hvis den misfornøyde ikke orker å formulere en skriftlig klage er kanskje heller ikke saken så viktig når det kommer til stykket?

Skriftlige klager er uansett et viktig bevis dersom konflikten senere må løses i rettsapparatet. Domstolene legger stor vekt på såkalte «begivenhetsnære bevis». En skriftlig klage som er gitt kort tid etter en hendelse, tillegges ofte større vekt enn en muntlig vitneforklaring lang tid etter hendelsen, og hvor både glemselskurven og etterpåklokskapen har satt inn.

Forutsatt at saken ikke er av en slik art at det er aktuelt med tradisjonelle misligholdssanksjoner som skriftlige advarsler, salgspålegg eller lignende, blir spørsmålet hva styret gjør når klagen er mottatt.

Hvordan opptre. Først av alt er det god skikk at den som er påklaget får muligheten til å uttale og forsvare seg mot klagen som er framsatt. Det hender at saken har flere nyanser enn først antatt, utelukkende basert på klagerens framstilling.

Styret må opptre objektivt og nøytralt, sette eventuelle personlige sympatier eller antipatier til

En konflikt som oppstår mellom beboere, kan gå ut over bomiljøet. Hvis det er en konflikt mellom beboer og styret, så er det ofte et mislighold som ligger til grunn.

side, og utøve et fornuftig og realistisk skjønn. En vurdering kan være å bringe partene sammen for å se om det under styrets innflytelse kan komme en enighet som bilegger konflikten.

Ingen fred. Hva nå? Dersom styret ikke selv klarer å få partene til å slutte fred, kan det være lurt å forsøke profesjonell bistand. Alle kommuner i Norge har tilgang til konfliktrådsmegling som er et lavterskeltilbud for å bilegge uenigheter mellom folk. Konfliktrådet er tilgjengelig for alle, og tilbyr megling med mål om å finne fram til en avtale mellom partene. Statistikken viser at mer enn 90 prosent av sakene som megles av konfliktrådene blir løst. Hvis Konfliktrådet ikke er et alternativ i den aktuelle saken, kan det være at saken kan løses ved advokatmegling. Det betyr at en advokat med særskilt kompetanse innen megling forsøker å løse konflikten. Dette er spesielt aktuelt hvis konflikten er av mer juridisk karakter, enn på det interpersonlige plan.

Saksomkostninger. Siden advokater koster penger ligger det også i kortene at saken bør omhandle verdier, økonomiske eller andre, av en viss størrelse for at det skal være rasjonelt med advokatmegling. Men hvis alternativet er en rettslig prosess med alt som hører med av kostnader og arbeid for styret, kan det likevel være et bedre alternativ. //

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING

• Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom

• Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene

• Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

Telefon: 986 65 054

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

www.balco.no

Spanderer OBOS-nøkkel

Digitale adkomstløsninger forenkler hverdagen til beboere og styret, og er en viktig del av en bærekraftig infrastruktur for distribusjon av varer og tjenester.

Ut november spanderer

OBOS majoriteten av kostnadene knyttet til maskinvare og installasjon av OBOSnøkkel på oppgangsdører. Det betyr at boligselskapet

Visste du at …

kun trenger å betale en symbolsk sum på 200 kroner per oppgangsdør.

Tjenesten passer godt for alle i boligselskapet, enten det er å dele nøkler med barnebarna eller å slippe inn en håndverker. I tillegg kan styret nå administrere tilganger via Styrerommet. no. Det har kommet gode tilbakemeldinger på hvor

enkelt det er å ta i bruk OBOS-nøkkel, og det er stor interesse for tjenesten. Nå slipper beboerne å kopiere nøkler eller reise hjem for å slippe noen inn. I tillegg kan hverken OBOS-nøkkel mistes eller kopieres.

Les mer og bestill på Styrerommet.no

… modulen Vedlikehold og bærekraft på Styrerommet lar dere holde oversikt over tilstanden på bygningsmassen, og å legge til gjennomførte, pågående og planlagte tiltak?

… dere får et varsel nede i venstre hjørne på Styrerommet når en ny funksjonalitet er på plass?

Du finner den også ved å klikke på «Nye funksjoner» i bunn av Styrerommet.

VIL DU VITE MER OM DETTE?

Snakk med rådgiveren din!

… dere kan lage egne grupper på Vibbo? Har dere for eksempel hageeller sykkelgruppe? Nå kan de få sin egen Vibboside, der de kan diskutere, planlegge og dele bilder med hverandre.

pårørende nå kan få tilgang til Vibbo? I tillegg kan pårørenderollen også tas i bruk av styret på «administrer beboere»-siden.

Noe av hva vi tilbyr

Tid for radonmåling

Vinterhalvåret er tiden for å sjekke radon. Samarbeidsavtalen med Radonmannen gir gunstige priser på måling og utbedring av radon. Avtalen sikrer god kvalitet og garanti om godkjente radonnivåer etter gjennomført sanering. Se mer på obos.no/rabattavtaler

Lovpålagt heiskontroll

Heiskontrollen AS har avtale med OBOS om lovpålagt periodisk sikkerhetskontroll av heis i hele landet. Kontrollrapportens innhold sørger for sikker heisdrift. De holder oversikt over neste kontrolldato og varsler dere før kontrollen. Se mer på nhk.no/obos

Skadedyrkontroll

Rotter, mus, kakerlakker, maur og skjeggkre kan være en utfordring. OBOS har en samarbeidsavtale med Pelias som har lang erfaring med alle typer skadedyr. Pelias leverer effektiv skadedyrkontroll som forebygger og bekjemper skadedyrene. Se pelias.no/obos

Kurskalender

Webinar: Videregående kurs i Styrerommet og Vibbo

På dette webinaret får du tips til smarte funksjoner du kanskje ikke kjente til. Du får også nye muligheter som kan gjøre styrehverdagen enklere.

Når: Torsdag 27. oktober 16.30-18.00

Pris: Gratis

Webinar: OBOS-nøkkel

På dette webinaret får du en nærmere innføring i hva OBOS-nøkkel er og hvordan det fungerer. I tillegg viser vi hvordan kontrollsenteret og appen fungerer.

Når: Tirsdag 15. november 16.30-17.30 og tirsdag 6. desember 16.30-17.30

Pris: Gratis

Webinar: Hvordan kommunisere med beboere som ikke er digitale?

På dette webinaret fokuserer vi på hvordan styret enklest mulig kan kommunisere både med de digitale og de analoge beboerne sine – ved bruk av Styrerommet og Vibbo.

Når: Torsdag 17. november 17.00-18.00

Pris: Gratis

Webinar: Konflikthåndtering

Som tillitsvalgt kan du komme opp i situasjoner som er vanskelig å håndtere på en god måte. Da kan det være en fordel å ha god innsikt i hvilke lover, regler og vedtekter som gjelder. Påmeldingsfrist 21. nov.

Når: Tirsdag 22. november 16.00-18.30

Pris: 500 kroner per person

Mer informasjon på obos.no/kurs

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer

Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk –med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader.

Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg.

Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer!

Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon

Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Anleggsgartnere

Avfallshåndtering

Brannsikring

BRANNSIKKERHET!

Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier www.oslobrannsikring.no

Tlf.: 22 88 45 80

Elektriker

BORETTSLAGETS ELEKTRIKER! Vi utfører alt innen elektroinstallasjon. Feilsøking • Utvidelser • Nye anlegg • Elbil Inngår gjerne rammeavtale med ditt borettslag/sameie.

Avfallshåndtering

www.strombergs.no

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO

Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Vaktmestertjenester

Vaktmestertjenester

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720 vaktmester-oslo.no

Oppmerking

Postkasser

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer

• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken. vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Radonmåling

Radon Radon målinger - tiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Vindu - dør montasje

Totalentreprenør

Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold www.vdmontasje.no

Skadedyrkontroll

Baktrappa

? Test deg selv!

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. På hvilken dato feires Halloween i Norge?

2. Hvem ble utnevnt til statsminister i Storbritannia 6. september?

3. Hvem utgjorde pop-duoen Wham som var store på begynnelsen av 80-tallet?

4. Hva heter den største kråkefuglen?

5. Hvem skrev romanen Dracula, første gang utgitt i 1897?

6. Til hvilket land i Europa må du dra om du vil besøke Draculas slott i Transylvania?

7. Er gresskar en frukt eller en grønnsak?

8. Hva het skipet som kantret og sank i Stockholm havn på sin jomfrutur i 1628?

9. Hva slags dyr, som gjerne trekkes fram under Halloween, bruker brennevinprodusenten Bacardi i sin logo?

Dobbeltmoral er bra. Mister man den ene, har man den andre igjen.

HENRIK TIKKANEN, ILLUSTRATØR OG FORFATTER

10. Fra norsk folketro: hva slags spøkelse var en utburd: et dyr, et barn eller en fisker?

11. Hva kaller vi gasser som helium, krypton og radon?

12. I hvilket år ble homofili avkriminalisert i Norge?

13. I hvilken norsk tegneserie møter du karakterene Kjell, Bodil, Bache og Thorsen?

14. Offiseren Erwin Rommel var sjef for det tyske Afrikakorpset under 2. verdenskrig, hvilket kallenavn ble han kjent under? Hint: et dyr utgjør andre del av kallenavnet.

15. Hvem har komponert fiolinkonserten «Høsten»?

Magisk julemarked

De to første helgene i desember kan du handle julegaver fra småprodusenter fra hele landet på Norsk Folkemuseums julemarked på Bygdøy i Oslo. Her kan du vandre rundt i museet og oppleve julefeiringer fra de siste 500 årene. Besøk museets tun og hus pyntet til jul etter lokale norske juletradisjoner gjennom tidene. Markedsbodene bugner av spennende varer og tradisjonsmat. I tillegg får du oppleve førjulskonserter, familieforestilling og julekåserier. Julemarkedet er årets store høydepunkt hos Norsk Folkemuseum. Les mer på norskfolkemuseum.no

Nye muligheter i fellesgarasjen

Våre vaner er i endring, og det er ikke lenger bare privatbilen som skal gjennom porten. Parqio åpner for fleksibel utnyttelse, enklere administrasjon og nye tjenester i fellesgarasjen.

Finn ut mer på parqio.com

For et bærekraftig bymiljø

35 års erfaring med reparasjon av varmekabler

Bestill oppdrag på m-tek.no

Velg en bærekraftig løsning ved å reparere varmekablene

Spar miljøet med reparasjon

Vi har mer enn 3700 referanser på våre oppdrag og er stolte over at våre kunder gir oss 5,6 poeng av 6 på totalopplevelsen på leveranse!

Er varmekabelen i badegulvet ødelagt? Har du lurt på om du må pigge ut hele gulvet? M-TEK har løsninger som er billigere, raskere og mer miljøvennlig.

Reparer varmekablene, det lønner seg!

Tidsbruken og kostnadene holdes nede ved kun å reparere lokalt der feilen ligger. Ved å reparere en skade i stedet for å legge nytt, så sparer du tid, penger og ikke minst miljøet.

Våre oppdragsgivere er private boligeiere, forsikringsselskaper, elektroentreprenører, eiendomsselskaper, borettslag/sameier og utleiemeglere mfl. over hele Norge.

Landsdekkende leverandør

M-TEK består av 31 medarbeidere som betjener kunder over hele landet. Kontakt oss for en uforpliktende prat!

Fri etablering av fibernett

Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

Frihet til å velge, og å velge bort.

Skann QR koden for å lese mer

Les mer på obosopennet.no

Valgfri TV og internett

Raskt og stabilt

Enkelt og trygt å bytte