Bolig & Miljø 04 2022

Bolig&Miljø

Bygg en solid grunnmur og finn balansen!

Side 8–24

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg

Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

Leder

STØTTEORDNINGER

Deler ut hundretusener Side 17

Annonsesalg HS Media v/ Randi Oppegård

Tlf: 922 61 620

E-post: ro@hsmedia.no

Redaktør

Pelle Bohn Aarsbog pelle.bohn.aarsbog@obos.no

Tlf: 452 58 848

Design: Hyper

Trykk: 07 Media

Illustrasjon forside: Berit Sømme

LÆR NOE NYTT

Dette er høstens kurs Side 37

VERKTØY

Nytt på Styrerommet og Vibbo Side 43–45

Stormfulle tider

Vi er inne i en perfekt storm for boligselskapsøkonomien. Rentene kan triple seg på kort tid, og prisen på strøm og varer øker kraftig. I høst skal budsjettet settes – verktøyet som skal navigere utgiftene og inntektene det neste året. Utsiktene gir god grunn til å bruke ekstra god tid på å gjennomgå boligselskapets økonomi. Er det på tide med en kursendring?

Denne utgaven hjelper deg litt på veien. Her får du tips til budsjettering, en rekke sparetiltak og inspirasjon til å tjene ekstra penger. Du kan lese historier om borettslag som har snudd økonomien sin, og andre som har funnet lukrative måter å utnytte sine ubrukte arealer. I tillegg kan du lese hvilke muligheter dere har når rentene og prisene stiger. Kan dere øke felleskostnadene, ha fastrente eller betale mindre på lånet? Eller kanskje begrense graden av vedlikehold for en periode?

I tøffe tider åpner det seg ofte nye muligheter. Det handler bare om å gripe dem. //

Er det på tide med en

kursendring?

PELLE BOHN AARSBOG

Redaktør

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Døren som beskytter alt og alle.

En Daloc Sikkerhetsdør stopper ikke bare forstyrrende lyder. Den beskytter også mot flammer og brannrøyk, tyver og påtrengende lukt. Døren har et unikt design som gjør at den holder svært lenge uten å miste sine beskyttende egenskaper. En investering for livet. Og det gode naboskapet.

Les mer om hvordan du beskytter hjemmet ditt på daloc.no

Entré

ELBILDELING

Tjene penger på strøm?

Tips Bolig & Miljø! Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no

Det europeiske innovasjonsprosjektet +CityxChange er i full sving i Trondheim.

Her utvikler og piloterer Zipcar/ Avis Budget Group, i samarbeid med blant annet Trondheim kommune, løsninger for framtidens elbildeling. Ved hjelp av toveis elbilladere kan bilene fungere som store «powerbanks», og gi inntekter og spare utgifter på strøm for borettslag og sameier, samtidig som du har tilgang til bil fra bildelingsselskapet. Toveisladere kan både ta imot og sende strøm tilbake til nettet.

Med den nye løsningen kan du lade når det er billig og bruke strømmen når den er dyr. Det er også mulig å lagre overskudd fra for eksempel solceller i elbilbatteriene, for så å selge strømmen når prisen er gunstig. Prosjektet er på oppløpssiden og testes ut i større skala – slik at boligselskaper og andre bygg snart kan få tilgang til teknologien. Les mer om prosjektet på cityxchange.eu //

KONTOR

Nærkontor på Ulven og Fornebu

Nå kan beboere jobbe nærmere der de bor. I midten av august åpnet OBOS nærkontor på Ulven og Fornebu, og nå er det totalt fem nærkontor rundt om i hovedstaden. Nærkontoret

tilbyr gode og fleksible kontorplasser nærmere der du bor, slik at du ikke trenger å reise til hovedkontoret for å oppnå en effektiv arbeidshverdag. Tilbudet er for både OBOS-medlem -

mer og bedrifter. Finn et abonnement som passer for deg på nettsidene til OBOS, og book plass på ditt nærmeste nærkontor. Les mer på obos.no/narkontor //

TV-AKSJONEN Åpne for bøssebærerne!

23. oktober går årets TV-aksjon av stabelen. Tidligere år har noen bøssebærere hatt utfordringer med å komme inn i oppgangene. Hvis styret og vaktmesteren legger til rette for at bøssebæreren slipper inn, får enda flere beboere muligheten til å gi sitt bidrag til aksjonen. I årets aksjon går pengene til Leger Uten Grensers arbeid for å gi livreddende helsehjelp og medisiner til mennesker som trenger det mest. Materiell kan lastes ned fra blimed. no/materiell //

Entré nyheter

Rekordantall brukere

Nå har Vibbo passert 300.000 brukere, og begynner for alvor å markere seg som den viktigste kommunikasjonskanalen for borettslag og sameier. OBOS forbedrer plattformen jevnt og trutt, og allerede i høst kommer det nye funksjoner. Følg med under «Nye funksjoner» i bunnteksten på Styrerommet for siste oppdateringer.

VANNSPARING

Tips for vannsparing

Oslo kommune ber innbyggerne om å være nøkterne med vannbruken slik at vi skal ha nok vann til de viktigste tingene i samfunnet som drikke, matlaging, personlig hygiene, toalettspyling, helse og næringsliv.

Slik kan du oppfordre beboerne til å redusere eget vannbruk:

Ta kortere dusjer og skru av vannet mens du tar på såpe eller sjampo.

Ikke la krana renne mens du pusser tennene.

Bruk øko-program på oppvaskmaskinen.

Spar klesvasken til vaskemaskinen blir helt full.

BOLIGPRISER

Bruk den «lille knappen» på toalettet når du trekker ned. Sett en mugge med vann i kjøleskapet, så slipper du å la vannet renne for å få det kaldt.

Unngå å vaske bilen ofte. Vær restriktiv med vanning av blomster og planter. Bruk kanne heller enn hageslange. Ikke vann plenen. Den klarer seg fint uten vanning. //

OBOS-prisene falt i juli

Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo falt med 0,1 prosent fra juni til juli. På landsbasis falt prisene med 0,7 prosent.

Her er noen nøkkeltall:

I Oslo steg OBOS-prisene med 10,3 prosent i årets syv første måneder, mot 10,6 prosent på landsbasis.

Det siste året er oppgangen 5,2 prosent i Oslo og 4,7 på landsbasis.

I gjennomsnitt har Osloprisene i juli steget med 0,9 prosent det siste tiåret. Kvadratmeterprisen for brukte OBOS-boliger i juli var 79.971 kroner i Oslo-området og 68.727 kroner på landsbasis. Les mer på obos.no/nyheter //

Ny redaktør

Etter ti år i OBOS og fem år som redaktør for Bolig og Miljø, slutter Henrik Sørlie. Tips og innspill, ris eller ros kan heretter sendes til ny redaktør på pelle. bohn.aarsbog@obos.no //

KLIMAAVTRYKK OG TEKNOLOGI

Beboere kan få en grønnere hverdag med ny app

Det som startet med en vill ide om å kunne måle personlig CO2 -utslipp ved hjelp av reelle data, er blitt til den nye appen Carbonator.

Målet er å utvikle en tjeneste for alle som ønsker å redusere sitt eget klimaavtrykk knyttet til bolig-, vann- og energiforbruk. Appen er lansert for utvalgte testpersoner og skal utover høsten utvide brukergruppen. Les mer på obos.no/nyheter //

Et veldrevet borettslag

Målrettet arbeid og langsiktig planlegging har gjort vedlikeholdet og utgiftene forutsigbare.

TEKST: ANNE WENNBERG FOTO: ILJA C. HENDEL

Funkisgården borettslag ble bygd som leiegård av Oslo kommune i 1930. Styrelederen forteller at det meste var bra i det fem år gamle borettslaget da de begynte arbeidet i 2010. – Vi måtte ta tak i nødvendig oppgraderingsarbeid. Det var gjort en del billige løsninger i egen regi, som for eksempel en støttemur som begynte å gi etter. Det er mange leiligheter her, og jeg forsto raskt at det var nødvendig med god planlegging for å holde oversikten, sier styreleder John Ravlo.

Undersøkte markedet. Han

begynte jakten på en god hjelper i arbeidet med å utarbeide en forutsigbar vedlikeholdsplan. Valget falt på OBOS Prosjekt, og sammen lagde de en femårsplan som varte ut 2021. – Vi har fått mye igjen for å bruke proff hjelp, som å sette mål framover i tid i stedet for bare å klatte på og redde situasjonen når det blir akutt. Det er rimeligere å forebygge enn å reparere skader, slår Ravlo fast.

Omfattende arbeid. De har en lang liste over alt som er gjort i borettslaget: Alle vinduene er skiftet, det er installert ventila-

Styreleder John Ravlo forteller at botiden i Funkisgården borettslag i snitt er på seks år, og at leilighetene er lett omsettelige med priser som ligger på eller over markedspris. – Vi måler oss hele tiden mot OBOS’ prisstatistikk, sier styrelederen.

sjonsanlegg, felles vannrør er skiftet, balkongene er rehabilitert og delvis skiftet, gamle rør er etterisolert og den gamle el-forsyningen fra 1930 er byttet ut. I tillegg har leilighetene fått vannstopper, noe som gjør at vannforsyningen til leiligheten stenges når det blir registrert fukt i gulvet. Det har også gitt dem billigere forsikring. – Hvert år får styret fullmakt til å øke felleslånet innenfor en fastsatt ramme for å kunne gjøre nødvendig vedlikehold. Prosjektene kommer jo litt ujevnt, og lånerammen brukes til å jevne ut utgiftene. Felleslån nedbetales

ekstra når likviditeten er god, og trekkes opp igjen ved behov. På den måten slipper beboerne økonomiske overraskelser, sier Ravlo.

Orden i eget hus. Ved å ha alt på stell opplever styrelederen også en hyggelig bivirkning. – Det er lett å rekruttere styremedlemmer. Det har vært flere kandidater som melder seg enn det er plass til, forteller han, og legger til at de også er opptatt av å ta tak i innspill fra beboerne, og å sørge for at alle planer blir kommunisert ut.

Følger godt med. I tillegg til å ha vedlikeholdsplaner og bruke proff hjelp ved behov, gjør styret selv en stor innsats ved å følge opp økonomien tett:

Balkongene i Funkisgården borettslag er rehabilitert og delvis utskiftet.

Utsetter man vedlikeholdet kommer det til å synes i markedet, fordi prisene går ned.

John

Ravlo

– I budsjettprosessen prisjusterer vi med utgangspunkt i forslaget fra forretningsfører i OBOS hvert år. En stor andel av utgiftene er de samme fra år til år. Det som har blitt vanskelig nå er å forutse energiprisene. For 2020 var energiutgiften på 0,8 millioner, i 2021 på 1,8 millioner, mens prognosen for 2022 nå er på 2,2 millioner, forteller Ravlo. Vedlikeholdsprosjektene er basert på femårsplanen, og er allerede lagt inn i fellesutgiftene for å skape forutsigbarhet. Mindre prosjekter kan de forsere om det er økonomisk rom for det. – Vi følger også nøye med på prisutvikling i leilighetsmarkedet. Utsetter man vedlikeholdet kommer det til å synes i markedet, fordi prisene går ned. I tillegg følger vi med på andre priser, som forsikring. Etter å ha

Støttemuren ble rehabilitert etter at den begynte å gi etter.

Borettslaget skal nå gjøre om et helt kjellerområde for å frigjøre plassen til et nytt formål. Her har det tidligere vært styrerom, beredere og oljetank.

byttet vannrør la vi forsikringen ut på anbud, og sparte mye på det. Det er viktig å være bevisst på pris, men samtidig også på å få riktig produkt. Billig er ikke nødvendigvis bra. Likviditeten er fast post på hvert styremøte. Vi følger med, understreker Ravlo.

FAKTA

Funkisgården borettslag

Ble bygd som leiegård av Oslo kommune i 1930

Ligger i kvartalet Carl Jeppesens-gate, Hans Nielsen Hauges gate, Åsengata i Sagene bydel Gården forfalt, og den ble solgt til en eiendomsutvikler i 2005

Ble rehabilitert med 135 leiligheter

Loftet ble solgt til en annen utvikler som bygde 22 leiligheter

Har i dag 157 leiligheter, hvorav 18 med hybel

Tre næringsseksjoner i gården har egne eiere og utgjør sammen med borettslaget et sameie

Lønner seg. Funkisgården borettslag har ikke bare brukt OBOS Prosjekt til langtidsplanlegging, men også til utarbeidelse av anbudsunderlag. I tillegg var de prosjektleder da borettslaget bygget ny støttemur, byttet vannrør og rehabiliterte balkongene.

– Med lang tidshorisont er det bare smårusk å betale ekstra for den hjelpen, og vi unngår mye bryderi og fare for uforutsette utgifter, sier Ravlo, som også kan fortelle at de har knyttet til seg en gartner som hjelper dem med dugnadsarbeidet og skjøtsel av uteområdene. //

Funkisgården ble bygd som leiegård av Oslo kommune i 1930. I dag er alle leilighetene på mellom 50 og 52 kvadratmeter, og det er mange førstegangskjøpere som flytter inn.

TIPS

Spare, kutte, øke, endre?

Høst er budsjettid. Dette er det du bør gjøre nå.

August/september

Samle inn informasjon om neste års prosjekter, for eksempel om eventuelle vedlikeholdsplaner og endringer i løpende driftsavtaler styret kjenner til.

Send informasjonen til rådgiveren så snart som mulig. Da er den tilgjengelig når rådgiver skal utarbeide budsjettet i oktober.

Oktober

Rådgiveren jobber med budsjettet, og setter opp et estimat basert på fjorårets resultat og

innspill fra styret. Her tas det høyde for generell prisøkning, forventninger for rentenivået og økning av kommunale avgifter.

Rådgiver sender budsjettet til styret for gjennomgang. Styret kontrollerer at alle planlagte prosjekter er tatt med og at budsjettet gir et riktig bilde av kostnader og inntekter for kommende år.

Styret og rådgiver sørger for at budsjettet går i balanse og at boligselskapet har tilstrekkelig likviditet gjennom hele året.

Midten av november

Budsjettet bør være godkjent, spesielt dersom styret ønsker å sette opp felleskostnadene 1. januar. Skal felleskostnadene økes må budsjettet nemlig

Tips

TIPS

Styrelederen anbefaler

Utarbeid femårsplaner med hva som bør gjøres for å nå målsettinger og anslag for utgifter, både for vedlikehold av bygning med infrastruktur, skjøtsel og vedlikehold av uteområder. Bruk profesjonelle partnere til planlegging og gjennomføring. Involver eiere og beboere, og inkluder innspill som kommer fra dem.

Del planer og forventede utgifter med alle eiere og beboere så de vet hva som er på gang. Gjennomfør regelmessige forhandlinger eller anbud for alle større utgifter. Oppsummer hva som er gjort og hva som er planlagt i årsrapporten.

være godkjent seks uker før, slik at leieendringer kan meldes inn i tide. NB! Felleskostnadene kan endres gjennom hele året uten at det koster noe ekstra for styret.

Legg litt arbeid i budsjettet. Da får du en mer forutsigbar drift året etter og slipper å kompensere for mangelfulle budsjetter underveis i driften.

Ta heller i for mye enn for lite når du budsjetterer kostnader, for å unngå underbudsjettering.

Gå på kurs for å lære det du trenger å vite om budsjett.

TIPS

For å få mer å rutte med, kan styret kutte kostnader og øke inntektene.

Kutt kostnader Øk inntektene

Drifts- og vedlikeholdskostnader

Styret kan stort sett kun påvirke drifts- og vedlikeholdskostnadene ved å hente inn nye tilbud eller reforhandle eksisterende avtaler. Avtaler som kan reforhandles er vaktmestertjenester, renhold, forsikring og ulike honorarer. Det kan være en mulighet å skyve på kostnader til vedlikehold, under forutsetning av at dette er forsvarlig med tanke på styrets plikt til å ivareta bygningsmassen.

Forsikring

Har boligskapet gjort større utbedringer, vedlikehold eller rehabiliteringer? Meld dette inn til forsikringsavdelingen eller forsikringsselskapet, da det kan føre til en reduksjon i premie. Innhent tilbud på forsikring ca. hvert tredje år, spesielt etter store utbedringer.

En stor andel av oppståtte skader er vannskader, sørg derfor for at varmtvannsberedere er i god stand.

Husk også å gi beskjed til beboere om at forsikringspremien betales over felleskostnadene og at skadekostnaden kan holdes nede dersom sakene oppdages tidlig og meldes raskt inn.

Ikke glem at OBOS har samarbeidsavtaler med Tryg, Gjensidige og IF.

Felleskostnader

Den vanlige måten å øke inntektene til boligselskapet på er å øke felleskostnader. Det finnes ingen grense for hvor mye felleskostnadene kan økes, men en økning er ofte mindre populært blant beboerne. Felleskostnadene skal etter loven ligge på et nivå som sikrer at boligselskapet ikke går i underskudd, og det bør dessuten være avsatt noe midler til uforutsett vedlikehold. Dersom det er behov for å øke felleskostnadene mye, for eksempel i forbindelse med en rehabilitering, så planlegg, start økningen tidlig og øk gradvis. Det er lettere for beboerne å håndtere en gradvis økning i felleskostnadene enn et stort hopp. Her er det dessuten viktig med god kommunikasjon så de forstår hvorfor felleskostnadene øker. Store rehabilitering- eller vedlikeholdsprosjekter krever normalt en stor grad av lånefinansiering.

Søk støtte

Dersom boligselskapet skal rehabilitere uteområdene, sette i gang energisparende tiltak eller ønsker å gjøre noe positivt for det sosiale i boligselskapet/nærmiljøet, undersøk mulige støtteordninger hos for eksempel OBOS, Enova og kommunen/bydelen. Les mer om ulike støtteordninger på side 18.

Ha en vedlikeholdsplan

Med en vedlikeholdsplan har styret oversikt over hva som bør gjøres de neste årene, og man kan øke fellesutgifter gradvis over en lang periode i stedet for store hopp.

Penger spart

Tre styreledere om god økonomi i boligselskapet.

TEKST: HEIDI

RØNEID FOTO: PRIVAT OG TONY HALL

May Elin Svendsen

Styreleder

Vikeråsen Boligsameie, Fredrikstad (22 boenheter)

Her i sameiet er vi forsiktige med pengebruken, og det vi kan gjøre selv blir utført av en HMS-komite og beboere. HMS-komiteen består av to personer med profesjonell bakgrunn. Den ene er pensjonert el-kontrollør, og den andre er verktøymaker med bakgrunn fra industrien. De tar jevnlig runder på området og utfører enkelt vedlikeholdsarbeid, følger opp bygningsmassen etc.

Vi har to dugnader per år. Beboerne er flinke til å møte opp og bidrar med alt innen luking, klipping av hekk og gjødsling. Dette gjør sitt til at vi klarer å holde kostnadene nede. Eldre beboere sørger for kaffe og kringle til dugnaden, og alle bidrar der de kan. Dette gjør at folk føler et sterkere eierforhold og ansvar hos oss.

Styret er flinke til å benytte seg av kompetansen som bor i sameiet, og summen av dette blir lavere utgifter. //

Phillip Lied Søvik

Styreleder

Sameiet Øvre Voldsdalsberga, Ålesund (72 boenheter)

Vi sparer til vedlikehold fordi vi vet at det kommer vedlikeholdskostnader fram i tid. Vi er et sameie og har derfor ikke så gode muligheter til å ta opp lån. Da er det kjekt å ha penger i bakhånd. For et par år siden bygget vi ut til hurtiglading til elbiler. Da hadde vi penger på bok til å dekke store deler av utbyggingen.

Nå ser vi på oppgradering av fellesområdene og har fått fullmakt til å bruke oppsparte midler. Vi setter av 350.000 kroner i året i et vedlikeholdsfond. Vi er 72 eiere, så det er cirka 4500 kroner på hver i året. Det er ikke en så voldsom sum.

Sameiet har veldig god økonomi. Det er også positivt for de som skal selge leiligheten sin, da kjøpere ser at vi er et veldrevetsameie. //

Styreleder

Martodden borettslag, Hamar (50 boenheter)

Vi er et nytt borettslag, og de siste flyttet inn i 2018. Vi passer på reklamasjonsfristen. Vedlikehold koster penger, og det som er en reklamasjon skal behandles som reklamasjon. Jeg har veldig flinke folk med i styret, og økonomi er fast punkt på styremøter. Siden borettslaget er nytt, tar det tid å finne ut av hva de faktiske utgiftene er. Vi er bevisste på utgifter og inntekter, og har tatt en upopulær avgjørelse ved å sette opp felleskostnadene. Vi oppdaget at det var stort press på økonomien i forbindelse med betaling av kommunale utgifter i mai. Da var det også oppgjør for vann og varme.

Vi er flinke til å benytte oss av kompetansen som bor i sameiet

Vi sparer til vedlikehold fordi vi vet at det kommer kostnader fram i tid.

For å bedre likviditeten ba vi også om å få flytte betalingen av vann og varme til høsten, så vi har nå fordelt de store utgiftene på hele året. Det er ingen som synes det er morsomt at husleia blir satt opp. Vi forklarte eierne nøkternt hva pengene går til og hvorfor vi må bygge opp en økonomisk buffer. Det ble litt støy med en gang, men så roet det seg. //

Kundetilpassede løsninger

Miljøhus for std. plastbeholdere

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Bærekraft i felles uteområder

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

NAYAX BETALINGSLØSNING:

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

FELLESVASKERIER

LADESTASJONER FOR ELBIL

SELVVASK AV BIL

TOALETTER KAFFEMASKINER

når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

SULO helt nedgravde avfallscontainere

Casinetto borettslag lakkerte de nedgravde innkasthusene i samme farge som tilhørende bygningsmasse.

• Flere typer innkasthus, trommel/skuffe

• Rask og funksjonell montering

• Lager – kort leveringstid

• Gratis befaring/konsultasjon

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil

• Kundestøtte på norsk Fordeler:

• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.

• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Energisk sparing

Borettslaget sparer både penger og miljø på solenergi og bergvarme.

– De få problemene som har oppstått underveis har OBOS Prosjekt ordna for oss, sier Terje Holmen, tidligere styreleder i Lohøgda borettslag.

Lohøgda borettslag ble bygd i 1965, og er et stort borettslag på Tveita i Oslo bestående av 777 boenheter fordelt på 15 lavblokker og 94 oppganger. De siste åra har borettslaget satset på energibesparende og bærekraftige tiltak.

– Borettslaget hadde et ønske om å redusere energiforbruket der det var mulig, og har gått foran som et godt eksempel med satsingen, sier Carina Hiorth, energirådgiver i OBOS Prosjekt.

Stort forprosjekt. Det hele startet i 2016 da borettslaget bestilte en vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt. Etter dette ble det gjort

Solceller på alle tak i borettslaget kan gi cirka 1 500 000 kWt i året, og en mulig besparelse på cirka 3 millioner kroner.

Terje Holmen

et stort forprosjekt fra høsten 2016 til våren 2017. Dette skulle bane veien videre for miljøsatsingen.

– I forprosjektet så vi på varmtvannsberederne og muligheten for å flytte disse til et fellesanlegg for å redusere energiforbruket. Den positive oppslutningen fra beboerne på generalforsamlingen gjorde at vi fikk beslutningsgrunnlag til å ta de riktige valgene i gjennomføringsfasen, sier Hiorth.

Bergvarme baner vei. Da våtromsprosjektet startet måtte det legges opp helt nytt vann- og avløpssystem. Berederanlegget ble flyttet ut fra leilighetene og ned i felles berederrom. Herfra varmes varmtvannet gjennom bergvarmesystemet 300 meter ned i bakken.

– Nå får alle beboerne varmtvann fra felles berederrom som er opprettet i de forskjellige blokkene. På grunn av ødeleggelsene i våtromsprosjektet fikk også beboerne et flunkende nyoppusset bad, sier tidligere styreleder, Terje Holmen. Han var styreleder i fire år, og

I appen kan styrelederen enkelt følge med på hvor mye solenergi solcellene tar inn.

Borettslaget har i tillegg vedtatt å skifte ut alle vinduene til nye og bedre. Vinduene byttes ut fortløpende, og prosjektet er allerede halvveis.

initiativtaker i flere av de bærekraftige prosjektene i Lohøgda borettslag.

Borettslaget bruker cirka 3000 kWt per leilighet i året. Totalt sparer de cirka 50 prosent av energikostnadene fordi de har gått over på felles varmtvannsberedere.

– På grunn av høye strømpriser den siste perioden har vi gått fra fast akontobeløp på 250 kroner, til et flytende akontobeløp tilpasset hver enkelt boenhet, sier Holmen.

Budsjettrammen som ble satt av OBOS Prosjekt for våtrom- og bergvarmeprosjektet var på 200 millioner kroner. Prosjektet endte syv millioner under budsjett.

VISSTE DU AT… .... hvis dere har beredere i hver leilighet, kan omlegging til felles varmtvann med varmepumpe gi en energibesparelse på 40-60 prosent? I tillegg øker vannskadesikkerheten.

Betydelige besparelser. Samtidig som våtrom- og bergvarmeprosjektet gikk sin gang, ønsket styret å se på mulighetene for å utnytte solenergi. Borettslaget har store flate tak, mange boenheter og godt med sollys. Det var derfor naturlig for styret å legge fram et forslag på generalforsamlingen i 2019.

– Solcelleprosjektet fikk 98 prosent oppslutning på general-

forsamlingen i 2019. I oktober 2021 var solcellene klare, og i mai 2022 produserte vi faktisk mer energi enn vi brukte, sier Holmen.

Tallene viser nemlig at boligblokken allerede i mai hadde en gjennomsnittlig produksjon på 413 kWt, og et forbruk på 358 kWt. Også april var en solrik måned øst i Oslo.

– I april i år betalte blokken 50 kroner i strøm. Til sammenligning betalte vi cirka 20.000 kroner i mars, sier Holmen.

Fra mars til og med juni har blokken med 58 leiligheter bare betalt 12.416 kroner i strøm for varmtvann og to store fellesvaskerier. Dette fordi borettslaget fikk kreditt på til sammen 7599 kroner for mai og juni.

– Juli blir også en god måned til tross for relativt lite sol. Vi produserte 1876 kWt mer enn

vi brukte, noe som betyr at vi også denne måneden får penger tilbake, sier Holmen.

Kortere nedbetaling. Ved prosjektstart ble det antatt at nedbetalingstiden skulle bli 1015 år for bergvarme– og solcelleprosjektet, med en krone per kilowattime inkludert nettleie og andre kostnader. På grunn av økte strømpriser har nedbetalingstiden blitt kraftig redusert.

– Solcelletaket kostet 1,4 millioner. Med fratrekk fra tilskuddene vi har fått på 240.000 fra Oslo kommune og 300.000 fra OBOS, og med cirka to kroner per kilowatt, så regner vi bare fire og et halvt år nedbetaling for dette taket. Det er veldig kjapt, og vi sparer cirka 200.000 kroner i året etter dette, sier Holmen.

Borettslaget sparer cirka halvparten av energikostnadene fordi de har gått over på felles varmtvannsberedere.

kort tid. Er anlegget eller soltaket stort nok, så er det penger å hente, sier Holmen.

OBOS’ rolle. Hele veien har OBOS Prosjekt vært prosjekt – og byggeleder.

– OBOS Prosjekt har styrt hele prosjektet for oss, og så har vi vært med i bestemmelsesprosedyrene og tatt de avgjørelsene som vi føler at styret må stå bak. Vi har også fått stor hjelp fra OBOS Prosjekt med kommunikasjonen ut mot beboerne, sier Holmen.

I et borettslag med så mange beboere er det mange hensyn å ta. OBOS Prosjekt har blant annet koordinert varslingen ut mot beboerne, bistått med informasjonsskriv, arrangert byggemøter og satt opp framdriftsplan.

Nå får alle beboerne varmtvann fra felles berederrom som er opprettet i de forskjellige blokkene.

Terje Holmen

Siden solcellene som står oppført i dag er et pilotprosjekt, gjelder besparelsen kun for det ene taket. Nå har borettslaget vedtatt å utvide solcelleanlegget til alle tak, totalt 14.000 kvadratmeter med solceller, og da blir besparelsene langt større totalt sett.

– Potensialet for Lohøgda er stort. Solceller på alle tak i borettslaget kan gi cirka 1.500.000 kWt i året, og en mulig besparelse på cirka 3 millioner kroner. Da kommer pengene tilbake på

VISSTE DU AT…

... Lohøgda borettslag også representerer forbrukeren i en europeisk gruppe som studerer og ser på lokale kraftsamfunn og dets betydning? Se mer på come-res.eu

– Framdriften som ble satt opp ble fulgt på dagen. De gikk inn i leiligheten når de skulle, og låste seg ut når de skulle. På bare fem uker var alt ferdig, sier Holmen, og legger til: – De få problemene som har oppstått underveis har OBOS Prosjekt ordna, og beboerne har akseptert det de har fått tilbakemelding på. På den måten har vi sluppet å stå i det, og nettopp det er en av grunnene til at vi har OBOS Prosjekt med på laget, sier Holmen. //

SØK STØTTE HER

Ulike støtteordninger deler ut hundretusener av kroner.

TEKST: HEIDI RØNEID

Energistøtte

Enova har flere støtteordninger for energitiltak i borettslag og sameier, blant annet kartleggingsstøtte, som gir konkrete anbefalinger om smarte klimatiltak og varmesentraler basert på fornybare energikilder. Støtteordningen dekker hele landet.

Støttebeløp: Varierer mellom de ulike støtteordningene.

Frist: De ulike støtteordningene har ulike frister.

Les mer på Enova.no

Sykkelparkering i Oslo

Oslo kommune støtter sykkelparkering i borettslag og sameier. Sykkelparkeringen må ha tak, etableres på boligselskapets eiendom og være tilgjengelig for alle boligselskapets beboere.

Støttebeløp: 20 prosent av totale kostnader, maksimalt 100.000 kroner

Frist: Hele året

Les mer på kommunens hjemmesider.

Ladestasjoner i Bergen

Bergen kommune gir støtte til borettslag og sameier som vil etablere infrastruktur som legger til rette for etablering av ladestasjoner.

Støttebeløp: maksimalt 20 prosent av godkjente investeringskostnader, begrenset oppad til 200.000 kroner per borettslag/sameie.

Frist: Hele året

Les mer på kommunens hjemmesider.

TIPS! Flere kommuner gir støtte til elbillading, ta kontakt med kommunen for å undersøke hvilke muligheter som finnes der du bor.

Sparebankstiftelsen

DNB

Støtter først og fremst tiltak som treffer folk opp til 25 år på Østlandet. Ordningen støtter prosjekter som skaper mer aktivitet og økt tilhørighet i lokalmiljøet. Boligselskap kan søke støtte til aktivitetsplasser eller lekeplasser. Tiltaket må være åpent for alle, ikke bare de som bor i boligselskapet.

Støttebeløp: Ingen nedre eller øvre beløpsgrense. Søker bestemmer selv hvilket beløp man ønsker å søke om avhengig av tiltakets størrelse, behov for finansiering osv.

Frist: 1. september, 1. desember og 1. april.

Les mer: Sparebankstiftelsen.no

TIPS! Det finnes en rekke sparebankstiftelser som dekker ulike deler av landet

Kulturminnefondet

Deler ut totalt 106 millioner kroner til verneverdige kulturminner, bl.a. bygninger. Boligselskap kan søke støtte til f.eks. restaurering av originale vinduer, istandsetting av originale skifertak, vedlikehold av fasader, reparasjon og malingsarbeid. Normalt setter fondet vilkår om at det skal brukes materialer og håndverksmetoder som kunne vært brukt da bygningen ble bygget.

Støttebeløp: Det er ingen øvre eller nedre grense for søknadsbeløp, men den private andelen av totalkostnaden må være minimum 30 prosent. Frist: Hele året. NB! Prosjektet kan ikke være startet før søknad er sendt.

Les mer: Kulturminnefondet.no

Kommunal støtte

Ta kontakt med din kommune for å undersøke hvilke støtteordninger som finnes for borettslag og sameier. I Oslo kommune er det over 150 støtteordninger, og flere av disse støtter tiltak i boligselskap. Finn tilskuddene på oslo.kommune.no/tilskudd-legater-og-stipend. Filtrer på tema Bygg og bolig. Her kan du for eksempel søke bomiljøtilskudd, som skal skape attraktive møteplasser, og grønne midler, som skal bidra til å skape positiv miljøeffekt lokalt. Les mer på kommunens hjemmesider.

Fri etablering av fibernett

Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

Frihet til å velge, og å velge bort.

Skann QR koden for å lese mer

Les mer på obosopennet.no

Valgfri TV og internett

Raskt og stabilt

Enkelt og trygt å bytte

Fra pengesluk til frisk kapital

Har dere lokaler og rom som ikke er i bruk?

Utnytt plassen!

TEKST: ANE SOLSTAD SØNNESYN FOTO: SKJALG BØHMER VOLD

Fellesareal brukes ikke like mye som før. Mange borettslag har derfor rom som står tomme, men som likevel må vedlikeholdes – og kan bli til pengesluk.

Det kjenner Thale Scheie godt til. Hun er prosjekt- og byggeleder i OBOS Prosjekt, og har bistått flere borettslag med å bygge om fellesareal som ikke er i bruk, eller som har blitt brukt til utleie. Utleie er ikke alltid en

god løsning, forteller hun.

– Å leie ut lokaler er en jobb i seg selv, med usikkerhet knyttet til leietaker og inntekt. Hvis boligselskapet ikke ønsker å bruke arealene til fellesfunksjoner, kan det være lurt å bygge de om til leiligheter og selge arealet. Da er du ferdig med jobben og vet at du sitter igjen med penger i kassa, sier Scheie.

Selv om byggekostnaden kan variere, mener Scheie at det med

dagens leilighetspriser ikke skal mye til før man går i pluss. – Å bygge om ubrukte rom til leiligheter kan gi borettslaget direkte inntekter ved salg, og borettslaget sparer penger i det lange løp. Vi har enda til gode å se at arbeidet koster mer enn du kan selge for, selv om det kan være lurt å ikke forvente den store gevinsten ved salg. Men over tid kommer boligselskapet uansett til å få inntekter gjen-

Styreleder

Terje Strømsnes er godt fornøyd med valget borettslaget tok om å gjøre om ni lekerom til leiligheter.

nom månedlige felleskostnader fra flere boliger.

Fra lekerom til leiligheter.

Ammerudkollen borettslag i Groruddalen hadde tidligere ni lekerom som ikke lenger var i bruk. For noen år siden fikk styret en tanke – kunne de gjøre om rommene til leiligheter?

– Vi kontaktet OBOS Prosjekt, og spurte om de kunne hjelpe oss. Hvilke muligheter hadde vi?

Og hva kunne vi tjene? Vi ville gjøre butikk, ler styreleder Terje Strømsnes.

Forslaget ble tatt opp på generalforsamlingen, og styret fikk tommelen opp fra beboerne. Fellesrommene ble prosjektert som nye leiligheter, og arbeidet ble satt i gang – på samme tid som borettslaget likevel skulle gjøre en våtromsrehabilitering i

alle leilighetene.

Men prosessen var ikke helt uten utfordringer. Nye byggekrav gjorde at borettslaget måtte gjøre om på de nye leilighetene. – Vi trodde vi kunne bygge leiligheter identisk med de i etasjen over, men vi visste

Dette er en av ni leiligheter i Ammerudkollen borettslag som tidligere var lekerom.

Vi har enda til gode å se at arbeidet

koster mer enn du kan selge for.

Thale Scheie

Ammerudkollen borettslag består av to blokker med til sammen 328 leiligheter.

Vi fikk gode priser på begge leilighetene, og gikk med overskudd – som brukes til å gjennomføre planlagte prosjekter i borettslaget.

Marit Mork

ikke at vi måtte forholde oss til forskriftene som gjelder ved nybygg, sier Strømsnes.

Forskriftene handlet blant annet om krav til størrelse, brannvarsling, handikapinngang og plass til å kunne manøvrere rullestol på baderommene. Dette gjorde at de måtte utvide døråpningene, bygge større bad, og sette inn separate ventilasjonsanlegg i alle leilighetene.

Alle de nye leilighetene fikk også veranda på bakkeplan, og de fikk innvilget fasadeendring med glassvegger. Etter hvert som leilighetene var ferdigstilt og godkjent, ble de solgt en etter en. Til sammen satt borettslaget igjen med rundt ni millioner kroner.

Bygde om næringslokaler. Et annet borettslag som valgte å utnytte ubrukt areal, er Minde borettslag i Bergen. I 2019 bestemte de seg for å gjøre om et gammelt tannlegekontor og et frisørlokale i bygget til leiligheter.

– Da tannlegekontoret skulle flytte, kunne vi enten finne nye leietakere, eller bygge lokalene om til enheter vi kunne selge, forteller styreleder Marit Mork. Forslaget om ombyggingen ble tatt opp og vedtatt på generalforsamling. Søknaden om den største leiligheten gikk gjennom på første forsøk i kommunen, mens den andre tok mer tid. – Først var den for liten, så vi utvidet den, men da var det støykrav som ikke var oppfylt. På tredje forsøk gikk det gjennom. Vi hadde også et gammelt tilfluktsrom som vi fikk opphevet og innlemmet i andelene, for å oppfylle krav til størrelse og bodplass.

Pengene fra salget var kjærkomment for borettslaget. – Vi fikk gode priser på begge leilighetene, og gikk med overskudd – som brukes til å gjennomføre planlagte prosjekter i borettslaget, i stedet for å måtte øke lån og fellesgjeld, sier Mork. //

Nyttige råd på veien

1 Husk at generalforsamlingen bør vedta tiltaket før dere inngår forpliktende kontrakter.

2

Sjekk offentlige forhold og reguleringer. OBOS Prosjekt kan hjelpe dere å finne ut hva som er mulig å få til og ikke.

3

Vent med å hente inn entreprenør til rammetillatelsen foreligger. Da vet dere med sikkerhet hva som er godkjent ramme for prosjektet, og om det eventuelt må søkes om dispensasjon i byggesaken.

4

Vær obs på eventuelle hindringer. Rom for varig opphold skal være minimum 2,4 meter høy. I tillegg bør du ha 10 cm ekstra å gå på for å få plass til lydhimling og foring av gulv (som i fellesarealer ofte mangler varme).

5

Ikke ha urealistiske forventninger til gevinst ved salg. Merk også at det kan bli skatt på gevinst, hvor alle andelseiere pålegges dette. Det er opp til styret å finne ut hvordan de skal kompenseres for dette.

I Minde borettslag i Bergen ble gamle næringslokaler gjort om til nye leiligheter.

I mer enn 30 år har Norlys levert utebelysning til både private hjem og offentlige miljøer i Norge.

God belysning på uteområder er viktig, lyset skal sørge for god sikt, fremkommelighet, sikkerhet og være energibesparende. I tillegg passe inn i omgivelsene.

Kontakt Norlys for rådgiving til deres borettslag eller sameie. Få

Innspill

ØKONOMI

Prisstigning og økte renter

Hvilke muligheter har boligselskapene?

MORTEN DICK

Leder Bedriftsmarked i OBOS-banken

Etter lang stund med rekordlave renter ser vi en rask økning i rentehevinger fra Norges Bank. Dette, i tillegg til høy inflasjon og prisstigning, tilsier at det er viktigere enn noen gang at styrene i boligselskapene planlegger for framtiden.

To av styrenes viktigste oppgaver er å ta ansvar for nødvendig vedlikehold, og samtidig sørge for forutsigbar likviditetsstyring. Nivået på felleskostnadene påvirkes av prisstigning og inflasjon, og utvikling i rentenivå. I tillegg er felleskostnadene boligselskapets viktigste inntekt, og normalt den eneste inntekten som kan justeres. Derfor må styrene tenke helhetlig og langsiktig ved planlegging, og sørge for god gjennomføring, for eksempel av vedlikeholdsoppgaver.

Forutsigbarhet og trygghet for beboerne er en forutsetning for gode prosesser i boligselskapet, fordi beboer-

ne ofte har ulike interesser og ståsteder. Noen vil betale minst mulig, noen vil øke verdien på boligen, mens andre vil selge. Dette er blant mulighetene styret har ved økte priser og renter:

Sette opp felleskostnadene. Felleskostnadene må alltid ligge på et nivå som sikrer at boligselskapet ikke går med underskudd, og det bør også avsettes midler, en buffer, til uforutsette kostnader. Ved større øk-

styring og oppsparte midler blir handlingsrommet større i framtiden.

Betale mindre på lånet. Se på muligheten for å forlenge løpetiden på lån eller slå sammen lån. Det kan også være fornuftig med avdragsfrihet i perioder for å ha kontroll på, og å bygge opp likviditeten. Likevel må man ha et bevisst forhold til at nedbetalingstiden ikke overskrider investeringens levetid.

hold som må tas i dag? Og hvilke tiltak kan eventuelt forskyves? Som regel anses vedlikehold som utføres med langsiktig perspektiv å være kostbare der og da, men kortsiktige løsninger og «flikking» på bygningsmassen kan fort bli enda dyrere. Derfor er det viktig at boligselskapet ikke vegrer seg for å investere i egen bolig og bygningsmasse. Byggets tilstand er avgjørende for verdiøkning på sikt og gir et godt bomiljø. //

Ved å binde renten på hele eller deler av lånet oppnås forutsigbarhet.

ninger i felleskostnadene bør dette økes gradvis, fordi det er lettere å håndtere for beboerne. Dog er det bedre med større økning tidligere, da dette gir mer penger på konto. Ved sunn likviditets-

Fastrente på hele eller deler av lånet. Ved å binde renten på hele eller deler av lånet oppnås forutsigbarhet, og boligselskapet vet nøyaktig hva de skal betale av låneutgifter i bindingsperioden. Da slipper man å bekymre seg for framtidig renteoppgang, men vær bevisst på over-/underkurs ved endringer på lånet i bindingsperioden.

Begrense graden av vedlikehold. Normalt har alle boligselskap et vedlikeholdsbehov, men jobb aktivt med vedlikeholdsplanen. Hva er nødvendig vedlike-

TIPS

Langsiktig samarbeidspartner

OBOS-banken er en langsiktig samarbeidspartner som ønsker å spille på lag med boligselskapene. Og alle boligselskaper som er forvaltet i OBOS har sin egen rådgiver i banken som gjerne er sparringspartner på det økonomiske. Sammen kan vi finne fram til de aller beste løsningene, og det er helt gratis å snakke med oss!

PRODUKTER TIL UTEMILJØET

- når kvalitet er viktig!

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

Styret pleide å sende ut nyhetsbrev til beboerne annenhver måned, noe som var tidkrevende. Nå har styreleder Line Tveiten mulighet til å sende ut fortløpende informasjon til alle beboerne via Vibbo, og få umiddelbare tilbakemeldinger fra beboerne.

Verktøyene som hjelper deg

Årvolltoppen er aktive brukere av Vibbo og Styrerommet. Det har gjort hverdagen enklere.

TEKST: VERONIKA SØUM FOTO: ADRIAN NIELSEN

Tidligere brukte vi tre ulike kommunikasjonskanaler: styret.com, en hjemmeside og en Facebookside. Nå trenger vi bare én, forteller styreleder Line Tveiten i Sameiet Årvolltoppen.

I januar 2022 tok sameiet i bruk de digitale verktøyene Vibbo og Styrerommet.

Selv om det fortsatt er en overgangsfase, med mye å finne ut av og bli vant til, synes Tveiten overgangen til de nye verktøyene har gått fint.

– Jeg liker spesielt godt Vibbo. Det er veldig brukervennlig og lett å bruke i farta på mobilen. Det kan være tungt å sette seg ned foran dataen for å svare på

styremail om kvelden. Nå er det mye enklere, sier hun.

Smidigere kommunikasjon. Sameiet består av 89 leiligheter fordelt på fire blokker. Miksen er ifølge styrelederen overraskende stor, og består av enslige, unge voksne, barnefamilier og eldre par.

Sameiet Årvolltoppen består av 89 leiligheter fordelt på fire blokker. Her bor det folk i alle livets faser.

Jeg liker spesielt godt Vibbo. Det er veldig brukervennlig og lett å bruke i farta på mobilen.

Line Tveiten

Med mange beboere er det mye informasjon å holde orden på. Før Vibbo ble tatt i bruk måtte beboerne si ifra om endringer til forretningsføreren. Men det var ikke alltid kommunikasjonen gikk like smidig. – Vi har slitt med at beboerne har glemt å oppdatere informasjon, som hvem som bor i hvilke leiligheter, og hvilken garasjeplass og parkeringsplass de enkelte bruker. Det resulterte blant annet i at fakturaer for ladesystemer ikke kom fram, eller kom til feil mottaker.

Hun forteller at styret hadde et parallelt system som de oppdaterte selv, basert på ting de leste

Før sendte vi ut nyhetsbrev annenhver måned. Det var en tung og tidkrevende jobb. Nå legger vi ut informasjon fortløpende.

Line Tveiten

Styreleder Line Tveiten setter pris på at det er enkelt å bruke Styrerommet og Vibbo på mobilen. Da trenger hun ikke å sette seg ved datamaskinen for å håndtere små og store oppgaver.

på mail og Facebook. – Det var en veldig tungvint ordning. Det er fortsatt beboernes ansvar, men nå har de mulighet til å ta det ansvaret selv, og direktemulighet til å selv melde inn eventuelle endringer i Vibbo. Veien er mye kortere, utdyper styrelederen.

Effektiv styrehverdag. Styret i Sameiet Årvolltoppen har også fått hjelp til å utvikle løsninger som de trengte, men som manglet i Vibbo.

– Vi hadde behov for å legge inn hvilke garasjeplasser og hvilken bod den enkelte disponerte, og det fant utviklerne i OBOS noen Petter Smart-løsninger på. – Jeg føler at OBOS er nærmere. Det er enklere å ta kontakt med OBOS, og de har vært veldig tydelige på at de gjerne vil ha tilbakemeldinger. «Dette kan vi

Ikke tatt i bruk Vibbo for fullt, eller nysgjerrig på alle mulighetene? Ta en tur innom demosiden vibbotoppen.no

fikse, bare gi oss litt tid».

Med Vibbo og Styrerommet er det lettere å kommunisere, samt å samle og lagre all nødvendig informasjon.

– Før sendte vi ut nyhetsbrev annenhver måned. Det var en tung og tidkrevende jobb. Nå legger vi ut informasjon fortløpende. I Vibbo er det kommentarfelt der vi kan legge ut oppdateringer, og beboerne kan stille spørsmål.

Det var en hendig funksjon da sameiet nylig hadde en vannlekkasje.

– Da kunne vi legge ut informasjon i kommentarfeltet etter at lekkasjen var over, og folk kunne spørre hvis de lurte på noe. Vi kunne gjort det samme på Facebook, men det er ikke alle som liker å bruke det. Nå har vi en bedre informasjonskanal, sier Line Tveiten. //

Vibbo

Gjør det lettere å kommunisere med beboerne.

Beboerne kan enkelt registrere seg og holde kontaktinformasjonen oppdatert.

Alle beboere blir varslet om nyheter via e-post, eller via SMS om det er kritiske nyheter som haster.

Med oppslag kan også beboerne engasjere seg og legge ut beskjeder på Vibbo.

Under Temaer kan beboerne raskt og enkelt finne praktisk informasjon og svar på ofte stilte spørsmål.

Beboerne kan enkelt finne frem til og sende melding til styremedlemmer på Vibbo.

Under Min bolig kan hver enkelt beboer se informasjon om boligen de eier eller tilhører, som adresse, leilighetsnummer og oppgang.

Styrerommet

Styrerommet er et digitalt verktøy som forenkler styrehverdagen.

Her får du raskt overblikk over styrets oppgaver og arbeid.

Oversikt over tidligere og kommende møter.

Enkel etablering og oppfølging av gode rutiner for helse, miljø og sikkerhet. Du får tydelige varsler om noe skal følges opp.

Enkel oversikt over økonomien i boligselskapet.

På Styrerommet kan du samle alle leverandører på ett sted, og se månedlige kjøp, avtaler og dokumenter, historikk, analyser og kontaktpersoner. Informasjon om alle eiere og boliger i selskapet.

Modulen Vedlikehold og bærekraft hjelper deg med å få bedre oversikt, prioritere tiltak og planlegge bedre for kommende kostnader.

Norskproduserte kvalitetsprodukter siden 1975

Vi i Søve har, etter snart 50 års erfaring, opparbeidet kunnskapen til å produsere tilnærmet vedlikeholdsfrie kvalitetsprodukter med lang levetid.

Med produksjon på Ulefoss i Telemark, følger vi produktene hele veien fra idé til montering, og sikrer god service og kort leveringstid.

Norges eneste produsent av svanemerkede lekeapparater

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier

OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å

• Prosjekt- og byggeledelse

• Byggherreforskriften

• Uavhengig kontroll

• Skadevurderinger

• Tilstandsvurderinger

• Vedlikeholdsplaner

• Utredninger og forprosjekt

• Internkontroll

• Innemiljø

• Miljøkartlegging

• VVS og våtrom

• Enøk og energitiltak

• Heis

• Elektrotekniske anlegg

• Betongskader

• Brannsikkerhet

• Uteområder

• Avfallshåndtering

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

OBOS-kollektivhus anno 1939

På tampen av 1930-tallet lanserte OBOS et helt nytt boligkonsept.

Et kollektivhus der måltidene skulle inntas i restauranten, husarbeidet besørges av personalet, og barna passes i barnehagen.

Et slikt boliganlegg skulle gjøre det mulig for en «selvforsørgende kvinne både å passe sitt arbeid og fylle sin opgave som hustru og mor», forklarte arkitekt Gunvor Haugen på et diskusjonsmøte om kollektivhuset i mai 1939. Det var første gang noen forsøkte seg på noe slikt i Oslo, og planen vekket adskillig oppmerksomhet. Dessverre ble det bare med planen. Kollektivhuset ble ferdig prosjektert, men krigen kom i veien. Pussig nok virker det mer enn åtti år gamle prosjektet fortsatt nyskapende. Trolig fordi vi i dag, akkurat som i mellomkrigstiden, står midt oppi diskusjoner om nye boligtyper og nye boformer.

Toforsørgerhuset på Trasophagan. Kollektivhuset ble planlagt og markedsført under navnet Trasophagan, og det skulle ligge i Brochmannsgate på Bjølsen. Det inneholdt to boligblokker med til sammen 63 leiligheter samt en rekke fellesanlegg: barnehage, sentralkjøkken og spisesal, betjent vaskeri, lese- og røkeværelse, mosjonsrom og atelierer. Det var arkitektene Frode Rinnan og Olav Tveten som tegnet anlegget. De tilhørte en gruppe

Det var første gang noen forsøkte seg på noe slikt i Oslo, og planen vekket adskillig oppmerksomhet.

unge og engasjerte arkitekter som mente det var behov for nye boligtyper, og de hadde beskjeftiget seg med spørsmålet om kollektivhus i flere år.

Gunvor Haugen tilhørte den samme arkitektgrup pen. Hun hadde et kvinneperspektiv i tematikken, og mente at kollektive løsninger var særlig egnet for yrkesaktive kvinner. Slik forklarte hun det i en artikkel fra 1936: «Yrkeskvinner blir ofte stillet for an valget enten å renonsere på barn eller å påta sig en dobbelt arbeidsprestasjon, hvilket vanskelig lar sig gjennemføre ustraffet i lengere tid. En løsning av konflikten mellem yrkesarbeid og hensynet til hjemmets og barnas interesser er følgende boform: rummelige familieboliger med felles drift og helt utbygget felleshusholdning.» Og det var nettopp et slikt boliganlegg OBOS ønsket å bygge på Bjølsen. Målgruppen for prosjektet var barnefamilier der begge ektefellene var yrkesaktive, og OBOS kalte det selv for et toforsørgerhus eller familiehus.

Kostbart kollektiv.

skulle selges på vanlige måte, og anlegget organi seres som et vanlig OBOS-selskap. Det var kostbart å bygge og innrede en komplett barnehage, stor kjøkken og restaurant og moderne vaskeri, og dette måtte beboerne betale i fellesskap. Derfor var både innskuddene og felleskostnadene et godt hakk høyere i kollektivhuset enn i øvrige OBOS-selska

vanlig. På 1930-tallet var en standard familieleilighet på to rom og kjøkken. I kollektivhuset, derimot, var det overvekt av treromsleiligheter, og det fantes også fireromsleiligheter. Kollektivhuset var med andre ord ment som et boliganlegg med høy standard og ekstra service – for de som kunne og ville betale for det.

Medvirkningsprosjekt og boligeksperiment. Det fantes noen slike familier i Oslo på den tiden, og det var de som hadde tatt initiativet til prosjektet og henvendt seg til OBOS med sitt ønske om å få realisert sin boligdrøm. OBOS hadde påtatt seg oppgaven, og det var også blitt nedsatt en egen planleggingskomité. Kollektivhuset var med andre ord nyskapende også når det gjaldt medvirkning! Blant komitémedlemmene var Dr. Chris Bruusgaard. Chris (egentlig Christine) Bruusgaard var en profilert og kontroversiell person i samtiden. Hun var jordmor, og blant annet tilknyttet det svært kontroversielle Mødrehygienekontoret, som drev seksualopplysning og utdeling av prevensjonsmidler. Trolig var det flere fra samme type miljøer blant kollektivhuspionerene. For OBOS handlet det likevel ikke bare om å skaffe bolig til en håndfull radikale familier, men vel så mye om å prøve ut nye boligtyper og samle erfaringer. Kollektivhuset var ment som et eksperiment, og håpet var at det

i senere boligprosjekter kunne «komme nye tiltak, med større kommunal støtte og lavere husleier, etter hvert som det blir vunnet erfaringer om denne type av boligbygg», som det sto i en informasjonsbrosjyre. Nå var kommunen faktisk inne i bildet allerede, for det var kommunen som stilte tomten i Brochmannsgate til disposisjon. Kommunen bidro også til finansieringen med et såkalt topplån. Det fantes med andre ord vilje til å gjennomføre boligeksperimenter på slutten av 1930-tallet, både i kooperasjonen og i kommunen.

Det organiserte forbruk… Toforsørgerhuset fikk mye oppmerksomhet i samtiden. «Obos lanserer en ny type boligkomplekser med barnehaver og tvungen spiseplikt i fellesrestauranten», skrev Aftenposten i 1939. For den konservative avisens lesere hørtes det kanskje en smule foruroligende ut. Men det var ingen grunn til å frykte at OBOS var på vei mot full kollektivisering, oppløsning av familien eller innføring av radikalt nye måter å leve på. Tvert imot. Noe av det mest påfallende og interessante ved kollektivhuset, er nemlig at det slett ikke var planlagt som noe sosialt eksperiment. Blant de unge arkitektene som ivret for nye boligtyper på 1930-tallet og som var med i planleggingen av dette boligprosjektet, var Gunnar Øvergaard Jørgen. Han var i tillegg ansatt i OBOS,

Etter krigen ble det bygd et vanlig borettslag på tomta. Brochmannsgate borettslag har verken storkjøkken eller røkeværelse, men var likevel nyskapende. Her ble det testet ut en ny type kompakte leiligheter med fire rom og kjøkken på 65 svært godt utnyttede kvadratmeter.

og i en artikkel fra 1936 beskrev han et kollektivhus som «det organiserte forbruk av alle de ting som mer eller mindre direkte har tilknytning til boligen». Det var denne tankegangen som lå bak boligprosjektet på Bjølsen. Det handlet om en rasjonalisering og profesjonalisering av noen av de mest tid- og arbeidskrevende oppgavene i hjemmet. Nærmere bestemt det ulønnede husarbeidet som tradisjonelt ble utført av husmødrene. Denne profesjonaliseringen av kvinnenes arbeid var det virkelig revolusjonerende ved boligprosjektet. Det med den tvungne spiseplikten gikk ikke ut på annet enn at beboerne måtte forplikte seg til å kjøpe 20 middager og 20 frokoster i restauranten i måneden, for å sikre driften.

Boliger for bedre liv. Ambisjonen bak kollektivhuset på Bjølsen var ikke å bane vei for nye livs- og familiemønstre, men tvert imot å finne en boform som gjorde det lettere å føre et tradisjonelt familieliv også for familier med to yrkesaktive voksne. Arkitektene som sto bak toforsørgerhuset hadde

Ambisjonen bak kollektivhuset

på Bjølsen var ikke å bane vei for nye livs- og familiemønstre, men tvert imot å finne en boform som gjorde det lettere å føre et tradisjonelt familieliv også for familier med to yrkesaktive voksne.

en sterk tro på at konkrete, fysiske endringer i hverdagsmiljøet kunne bidra til å skape bedre levekår. I dette tilfellet handlet det om å utforme et boliganlegg som kunne gjøre det mulig for kvinner å være yrkesaktive og samtidig leve et tradisjonelt familieliv – uten å slite seg ut. På den måten var det nyskapende og tradisjonelt på samme tid. //

Dr. Christine Bruusgaard var blant initiativtakerne til kollektivhuset – og som yrkeskvinne midt i målgruppen. Hun var jordmor, og en radikal og i samtiden kontroversiell forkjemper for kvinners rettigheter.

Frisk bris på badet?

Med Sto etterisoleringssystem stopper du trekken, øker verdien på bygget og sparer strøm. Med vårt fokus på miljø og inneklima har vi den beste løsningen for ditt borettslag.

Skann QR-koden og få informasjonen du trenger om etterisolering til neste generalforsamling.

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Guide

KURS

Lær noe nytt

Vil du lære mer om styrearbeid? Grip sjansen i høst!

Styrearbeid kan være utfordrende, men med den rette kunnskapen kan du spare mye tid og frustrasjon.

Kurs er en effektiv måte å få nyttig innsikt og gode tips til hvordan du kan løse styrehverdagens utfordringer. Kursansvarlig i OBOS, Laila Grymyr, forteller at det i høst er mange spennende kurs du kan delta på. – Det blir mange ulike temaer. Styrearbeid er et av de mest populære temaene, og OBOS fortsetter med to varianter: Et kurs for nybegynnerne og et for de mer erfarne. Det er også mulig å ta digitalt kurs i styrearbeid. HMS er viktig, og det er lovpålagt for styret å ha et system for HMS-arbeidet. Noen synes dette kan virke litt overveldende.

– Derfor er HMS-kursene stort sett alltid fulle, proppet med ivrige styremedlemmer og gode diskusjoner.

I tillegg fortsetter OBOS å tilby webinarer – som senker terskelen for å delta. Det er satt opp mange ulike kurs i Vibbo og

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

Styrerommet, både for nybegynnere, men også for de mer erfarne brukerne.

– Vi tilbyr også webinarer med en varighet på 45 minutter hvor vi går i dybden på et tema fra Styrerommet eller Vibbo. Det kan for eksempel være tema om styremøter, økonomi eller administrering av beboere. Et webinar er praktisk fordi man kan sitte hjemme og få kjapp og nyttig informasjon.

Du kan også stille spørsmål i chatten. Hvis tidspunktene for webinarene ikke passer for deg, så er det fortsatt mulig å melde seg på og få tilsendt opptak av kurset på e-post.

– På Styrerommet under «filer og dokumenter»/hjelpemidler

legger vi også ut webinarer som har vært gjennomført tidligere. Her har du fri tilgang til mange webinarer som du kan se akkurat når du ønsker. Grymyr minner også om høstseminaret som er like rundt hjørnet. Det starter på Hamar 15. september, og deretter blir det sju andre byer som får samme seminar.

– Det blir identisk program i alle byer. Det skal blant annet handle om det gode naboskap, økonomi, konflikthåndtering, energisparing og de digitale løsningene våre. //

Se oversikten over alle kurs vi tilbyr på obos.no/kurs (Denne siden oppdateres fortløpende)

Kursansvarlig i OBOS, Laila Grymyr, ønsker velkommen til faglig påfyll! Se obos.no/kurs.

KÅRING

Norges beste uterom

Konkurransen arrangeres hvert tredje år av Norsk Kommunalteknisk Forening (NKF) og Norske anleggsgartnere miljø og landskapsentreprenører (NAML).

Alle offentlige eller private uterom, små og store, bygget i løpet av de fem siste årene (2018 – 2022), kan delta i konkurransen. Konkurransen deles inn i to klasser, en for byområder, og en for tettsteder og fri-

BÆREKRAFT

Bidra til gjenbruk

Boligselskap kan kostnadsfritt få egen innsamlingsboks fra Kirkens Bymisjon eller Røde Kors.

Det gjør det enkelt for beboerne når de skal gi fra seg klær og sko til gjenbruk. Inntekten går til Kirkens Bymisjons arbeid og tiltak i nærområdet, og Røde Kors' humanitære arbeid nasjonalt og internasjonalt. Slik fungerer det: Kirkens Bymisjon

områder. I 2019 var det Rådhusbrygge 2 (avbildet) som vant. Frist for å melde seg på eller tipse om kandidater er 15. oktober 2022. Les mer på Norsk Kommunalteknisk sine nettsider. //

eller Røde Kors plasserer ut og har det operative ansvaret for innsamlingsboksene. De står for alle kostnader, sørger for tømming og renhold, og de sørger for å rydde opp hvis det blir forsøpling rundt innsamlingsboksen. Boksene blir i utgangspunktet tømt

KONFERANSE

OBOS Boligkonferanse

Tirsdag 13. september er det tid for boligkonferanse.

Årets tema: By og land. Hvordan vil vi bo i framtiden?

På boligkonferansen vender vi blikket mot byutviklingen som foregår i randsonene av byene. Hva gjør pandemien, klimakrisen og de økte spenningene i verden med oss? Hva betyr det for hvordan vi ønsker å leve og bo? Ønsker flere et roligere liv og større kontakt med naturen? Eller er det høye boligpriser som driver folk ut av de store byene?

Vi kan love deg en inspirerende, framtidsrettet dag. Meld deg på her: obos.no/ boligkonferansen //

en gang i uken, og frekvensen for tømming tilpasses etter avtale. Bestill Kirken Bymisjons boks på nettsiden deres, eller ta kontakt på mobil 990 92 199. Røde Kors' boks bestiller du på respons.rodekors.no/obos-innsamlingsboks //

RABATT

Dugnad i høst?

Trenger dere containere til høstdugnad?

OBOS-forvaltede boligselskap kan få rabatterte priser hos både Franzefoss og Norsk Gjenvinning. Les mer på på Styrerommet under Filer og dokumenter/ hjelpemidler.

REHABILITERING

Hjelp til rehabilitering

Få hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplaner, energi og miljø, radonsanering, heisanlegg, brannsikkerhet, skaderapporter og gjennomføring av alle typer oppdrag. OBOS Prosjekt har erfaringen og kunnskapen som skal til!

KVITTERINGER

Har du hatt utlegg?

Har du betalt for noe til boligselskapet ditt som du skal ha refundert? Da kan du bruke tjenesten OBOS Utlegg, se utlegg. obos.no. Har dere håndkasse eller mottar forskudd når dere skal handle for boligselskapet? Husk at det går an å opprette et debetkort for boligselskapet.

Rekkegarasje? Snakk med oss!

Vi har lang erfaring med å bygge kostnadseffektive og funksjonelle rekkegarasjer, både som en del av nye prosjekter og i forbindelse med rehabilitering.

Besøk oss på www.karlshus.no

En tradisjonsrik leverandør av rekkegarasjer Karlshusgarasjene har levert rekkegarasjer til borettslag og sameier på Østlandsområdet i over 40 år. Når du bruker Karlshusgarasjene får du en leverandør som kan håndtere hele prosessen fra A-Å, fra prosjektering og byggesøknad til grunnarbeider, betongarbeider og montasje av bygg.

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier.

• Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris.

• Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester.

post@karlshus.no www.karlshusgarasjene.no

post@novak-vaktmester.no

Tlf.: 992 18 110 Selma Ellefsensv. 2, OSLO www.novak-vaktmester.no

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

PRISVEKST

OG BUDSJETT

På grunn av økte kostnader som følge av prisveksten, så har vi hatt vesentlig høyere kostnader hittil i 2022 enn budsjettert. Må vi gjøre noe?

STRØMSTØTTE

Hva har vi krav på i strømstøtte i boligselskapet vårt, og hva gjør vi hvis vi tror vi ikke har fått riktig støttesum?

Svar: Strømstøtte for høye strømpriser gjelder også for boligselskap. Dere finner reglene om strømstøtte i Strømstønandsloven og Midlertidig forskrift om strømstønad til boligselskap.

Støttesatsen er vedtatt økt til 90 prosent, for forbruk i oktober, november og desember 2022. Selve støtteordningen er vedtatt å gjelde til og med mars 2023, men satsen kan endres.

Husholdninger har da krav på støtte for 90 prosent

av prisforskjellen mellom 70 øre per kWt og den månedlige gjennomsnittsprisen på kraftbørsen. Støtten trekkes fra på nettleien.

For fjernvarme til husholdninger skal det gjøres tilsvarende fratrekk. Her kan det likevel være ulikheter avhengig av organisering, hvor målerne er eid av andre selskap enn selve boligselskapet.

Merk at det ikke gis støtte hvis mer enn 20 prosent av forbruket benyttes av andre enn husholdningene. Videre gis stønad kun for inntil 5000 kWt per boenhet/måned.

Dersom dere lurer på om dere har fått korrekt strømstøtte, så ta kontakt med netteieren deres. Se også oppdatert informasjon på NVE sine nettsider. //

Svar: Budsjettet endres ikke i løpet av året. Men det er viktig at styret har god oversikt over selskapets økonomi, og kan forklare for eierne eventuelle større avvik mellom budsjett og regnskap. På Styrerommet finner dere oversikt over selskapets økonomi, og kan bestille økonomiske rapporter utover de dere eventuelt har inkludert i forretningsføreravtalen. Styret må påse at inntektene tilsvarer det økte kostnadsnivået. Det er mange boligselskap som har økt felleskostnadene i 2022 på grunn av høy prisvekst og økte rentekostnader. //

ØKTE FELLESKOSTNADER

På grunn av prisøkningen har vi økt felleskostnadene unormalt mye. Hvordan må vi varsle det?

Svar: Styret fastsetter normalt nivået på felleskostnadene. Det er ingen frist eller regler om varsling i Eierseksjonsloven eller Borettslagsloven.

Dersom det er frist om varsel skal dette stå i vedtektene, og da er det vanlig med en måneds skriftlig varsel. Husk at de som har reservert seg mot elektronisk kommunikasjon må få slike varsler skriftlig. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

ILOQ

– et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

DØRAUTOMATIKK

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

ER DU KLAR FOR VÅREN?

-LA OSS HJELPE DEG!

ER DU KLAR FOR HØSTEN?

– LA OSS HJELPE DEG!

CONTAINER TIL VÅRRYDDING VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over 90 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til høsten. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til høstrrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

GRØNTTJENESTER

80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

La oss gjøre jobben!

Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

oss gjøre jobben!

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

17 22 00

23 17 22 00

Vedlikehold og bærekraft

En av styrets hovedoppgaver er å planlegge og gjennomføre vedlikehold på eiendommen.

På Styrerommet er det nå enkelt å holde oversikt over tilstand, avtaler og vedlikehold. Nå kan dere planlegge og prioritere prosjekter og få større forutsigbarhet for eierne og styret. Løsningen passer alle typer boligselskap – små som store, eldre og nye.

Digital Vedlikeholdsplan

Modulen lar deg samle alle vedlikeholdsprosjektene på ett sted, noe som gjør det enklere å planlegge og budsjettere. Du kan legge til prosjekter som er gjennomført, akutte eller til vurdering. Det finnes også enkel visning med prosjekter i en tabell eller i tidslinje 30 år fram og tilbake i tid.

Tilstand

Løsningen har predefinerte områder som alle bør passes på. I tillegg har løsningen tips til hvordan man må vurdere og passe på det aktuelle området.

Tilstanden kan utdypes i notater og med statusmelding, og det kan legges til bilder.

Avtaler

Avtaler sørger for sikker drift og tilgang til reservedeler. I modulen får dere foreslått og utdypet en rekke avtaler dere bør ta stilling til om dere trenger. Her kan dere se og redigere avtalene dere ønsker for boligselskapet.

Få bedre forutsigbarhet med god planlegging.

FDV-dokumentasjon

FDV-dokumentasjon er dokumenter og tegninger med bygningsdata. Dette kan være systembeskrivelser, produktdatablader, kvitteringer m.m. Du kan lagre disse direkte i løsningen, og gi eksterne tilgang til å lese eller laste opp dokumentasjon.

Miljø

Hvilke tiltak gir størst miljøgevinst? Kanskje er det smartere å bytte vinduer enn å etterisolere fasaden. Ved å konvertere fra separate varmtvannsberedere til felles bereder i kjeller forbedrer man vannskadesikkerheten samtidig som man kan redusere energiforbruket. Via tips og råd i modulen hjelper vi dere å velge de beste tiltakene.

Bistanden du trenger

Modulen lar deg

samle alle vedlikeholdsprosjektene på ett sted.

Vi arrangerer skreddersydde fagwebinarer for å hjelpe dere å bruke modulen og ta vare på eiendommen deres. Ønsker du å sette bort hele eller deler av jobben tilbys dette til fastpris. OBOS kan også jobbe i løsningen sammen med dere.

Trenger dere hjelp? Send en forespørsel på Styrerommet under Vedlikehold og bærekraft, eller send en e-post til obosprosjekt@obos.no //

Nytt på Styrerommet

PDF-visning

Nå er det lettere å jobbe med vedlegg på Styrerommet. Du trenger ikke lenger laste ned PDF-vedlegg for å vise dem – de vises rett i nettleseren.

Nye funksjoner

Nå er det lettere å holde deg oppdatert på ny funksjonalitet på Styrerommet. Hvis det har kommet nye funksjoner får du varsel ved innlogging. Du kan også finne loggen helt nederst på Styrerommet. Se etter knappen «Nye funksjoner».

Transaksjonsoversikt

Rett før sommeren fikk vi på plass en transaksjonsoversikt for styrets konti, slik du er vant med fra din private nettbank. Gå til økonomi og klikk deg inn på en konto for å se alle transaksjoner inn og ut av kontoen.

Forbedret tilgjengelighet

Vi jobber kontinuerlig med universell utforming på Styrerommet. Den siste tiden har vi blant annet fokusert på økt kontrast, bedre støtte for skjermleser og navigering med tastatur.

Nytt på Vibbo

Nå blir det mulig for styret og beboere å opprette og snakke sammen i grupper.

Med over 300.000 brukere begynner Vibbo virkelig å etablere seg som den digitale plattformen hvor kommunikasjonen i borettslaget eller sameiet finner sted. Nå kommer det en helt ny funksjon som lar styret og beboere opprette og kommunisere med hverandre i mindre grupper. Det betyr at for eksempel grøntgruppa, sykkelgruppa, garasjegruppa eller ølbryggegruppa enklere kan finne sammen, snakke med hverandre og få ting til å skje.

Opprett eller bli med Grupper blir enkelt tilgjengelig som en snarvei i toppen av forsiden på Vibbo, hvor alle som vil kan trykke seg inn for å opprette eller bli med i en eksisterende gruppe. Alt som trengs for å opprette en ny gruppe er å legge inn et navn, beskrivelse og eventuelt

bilde. Inne i gruppen kan alle som melder seg inn dele oppslag og kommentarer med de andre medlemmene.

Enkel administrasjon

Den som oppretter gruppen blir automatisk administrator, og kan

Styret eller beboere kan enkelt opprette egne grupper på Vibbo. For eksempel sykkelentusiastene.

fjerne medlemmer fra gruppa eller gjøre andre til administratorer. Styret har tilgang til alle grupper, for å kunne skjule upassende oppslag ved behov. Grupper kommer ut i løpet av kort tid for alle borettslag, sameier og andre selskap på Vibbo. //

OBOS-NØKKEL PÅ STYREROMMET

Enklere å administrere

OBOS-nøkkel

Nytt administrasjonsgrensesnitt på Styrerommet er på plass. Det betyr enklere deling og håndtering av digitale nøkler.

Styret kan nå lage egne tilgangsgrupper til eksterne besøkende. Slik kan håndverkere, logistikkaktører eller andre få tilgang for en gitt tidsperiode.

I tillegg får styret mulighet til å opprette egne grupper for et utvalg av beboere. Det kan for eksempel være tilgang til trimrom, selskapslokale eller fellesvaskeri.

Nå benytter også flere OBOS-nøkkel på garasjeporten. Da sparer styret tid, og beboerne slipper å være redd for å miste garasjeåpneren – den er alltid tilgjengelig i appen.

Det nye administrasjonsgrensesnittet ligger tilgjengelig under menypunktet «OBOS-nøkkel» på Styrerommet.

Hvis dere allerede har OBOS-nøkkel blir dere flyttet til det nye administrasjonsgrensesnittet i løpet av høsten. Nye kunder av OBOS-nøkkel får tilgang gjennom Styrerommet.

Vil du vite mer?

OBOS arrangerer jevnlig webinarer. Disse finner du i oversikten over kurs og seminar på Styrerommet. Første anledning til å gå på webinar om OBOS-nøkkel er 6. september, og deretter 5. oktober. //

Dette er OBOS-nøkkel

OBOS-nøkkel er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet til mobilen.

Med OBOS-nøkkel kan styret og beboere enkelt åpne dører og dele nøkler med familien, venner, håndverkere og andre. De digitale nøklene er personlige, lett å dele og lett å slette. Den gamle nøkkelen fungerer akkurat som før.

Har du spørsmål? Besøk obos.no/obos-nokkel eller ta kontakt på obosnokkel@obos.no

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING

• Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom

• Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene • Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

Høstseminar et sted nær deg!

Gled deg til årets høstseminar – vi kommer snart til en by nær deg! OBOS inviterer styreledere og styremedlemmer til seminar i åtte ulike byer denne høsten. Stikkord for dagen er blant annet konflikthåndtering. Hva kan vi gjøre for å unngå at det som starter med småkrangler utvikler seg til store og langvarige konflikter? Hvordan kan vi skape et godt naboskap? Hva skjer i norsk økonomi, og hvordan påvirker dette borettslag og sameier? Energikostnadene stiger, kan vi gjøre noe med det? Vi viser også hvordan våre digitale løsninger kan hjelpe dere i hverdagen. I tillegg til faglige innlegg, serveres det god mat, og du kan besøke stands, snakke med OBOSansatte og bli kjent med andre styremedlemmer. For mer info og påmelding, se obos.no/hostseminar22

…vedlikehold- og bærekraftmodulen nå er tilgjengelig for alle på Styrerommet?

…det er gratis å ha og bruke bankkort fra OBOS-banken?

VIL DU VITE

MER OM DETTE?

Snakk med rådgiveren din!

…Vibbotoppen.no er en åpen Vibboside som du kan klippe og lime tekst og bilder fra?

…du nå får et varsel nederst på Styrerommet når vi lanserer nye funksjoner i Styrerommet og Vibbo?

Noe av hva vi tilbyr

Egen forsikringsavdeling

I OBOS har vi dedikerte ressurser på forsikring. Vi bistår styrene med skadebehandling og sikrer kundene våre god pris og gode forsikringsvilkår gjennom samarbeidspartnerne If, Gjensidige og Tryg.

Frihet til å velge

Med OBOS OpenNet i veggen kan beboerne selv velge den TV- og internettleverandøren som gir dem best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboene sine.

Skadedyrkontroll Maur, rotter, mus, kakerlakker og skjeggkre kan være en utfordring. OBOS har en samarbeidsavtale med Pelias som har lang erfaring med alle typer skadedyr. Pelias leverer effektiv skadedyrkontroll som forebygger og bekjemper skadedyrene.

Kurskalender

Introduksjon til Vibbo

På dette webinaret tar vi en gjennomgang av beboerportalen Vibbo så du kan få best mulig utbytte av verktøyet.

Når: Onsdag 31. august 16:30-18:00

Pris: Gratis

Temawebinar:

Styremøter på Styrerommet

Styrerommet.no gjør det enkelt å avholde styremøter. Vi tar en gjennomgang av hvordan du på best måte bruker verktøyet.

Når: Tirsdag 13. september 16:30-17:15

Pris: Gratis

Temawebinar:

Økonomi, fakturahåndtering og utlegg på Styrerommet

På dette webinaret setter vi fokus på økonomidelen av Styrerommet.

Når: Tirsdag 4. oktober 16:30-17:15

Pris: Gratis

Videregående kurs i Styrerommet og Vibbo

På dette webinaret forteller vi om nyheter og gir deg nyttige tips og triks i Styrerommet og Vibbo. Dette er et webinar for de som har erfaring med bruk av Styrerommet og Vibbo.

Når: Torsdag 27. oktober 16:30-18:00

Pris: Gratis

Mer informasjon på obos.no/kurs

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer

Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk –med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader.

Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg.

Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer!

Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon

Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Anleggsgartnere

Avfallshåndtering

Brannsikring

BRANNSIKKERHET!

Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier www.oslobrannsikring.no

Tlf.: 22 88 45 80

Elektriker

BORETTSLAGETS ELEKTRIKER! Vi utfører alt innen elektroinstallasjon. Feilsøking • Utvidelser • Nye anlegg • Elbil Inngår gjerne rammeavtale med ditt borettslag/sameie.

Avfallshåndtering

www.strombergs.no

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO

Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Vaktmestertjenester

Vaktmestertjenester

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720 vaktmester-oslo.no

Oppmerking

Postkasser

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer

• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken. vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Radonmåling

Radon Radon målinger - tiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier! Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Vindu - dør montasje

Totalentreprenør

Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold www.vdmontasje.no

Skadedyrkontroll

Baktrappa

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Hva heter bygningen i Oslo som siden 1930 har huset «Høstutstillingen» som viser frem norsk samtidskunst?

2. Hvilken norsk forfatter gav i 2015 ut boken «Om høsten»?

3. Hvilke to datoer kan høstjevndøgn falle på i Norge?

4. Hvem spiller Egon Olsen i den nye Olsenbanden-filmen «OlsenbandenSiste skrik»?

5. Når svensken har spannet fullt av «hallon», hva slags bær har han plukket da: multer, tyttebær eller bringebær?

6. Hvilket amerikansk hardrockband hadde en hit med låten «November rain» i 1991/1992?

7. Hvem er Norges olje- og energiminister per 1. september 2022?

8. Hva er det danske ordet for «høst»?

9. Grønne grønnsaker som brokkoli, spinat og salat inneholder mye av spesielt én type vitamin: hvilket?

10. Hvilken godteriprodusent sier: «Fordi verdens deiligste godteri er ikke laget ennå»?

11. Hvilken av årets klubber i OBOSligaen har vært i divisjonen lengst sammenhengende: Åsane, Mjøndalen eller Sandnes Ulf?

12. I hvilken kommune i Innlandet fylke ligger den eneste fabrikken i verden som kan produsere Potetgull?

13. Hvilken kjeks fra Sætre har et navn som på swahili betyr noe sånt som (ut på) tur?

14. I hvilken nordisk hovedstad ligger strøket SoFo?

15. Hva heter den norrøne guden for god høst og velstand, og som hadde grisen Gullinbuste?

Ingen er så brukbar som poteten.

Oslo Open House OBOS er stolt samarbeidspartner med Open House Oslo hvor store og små kan bli med inn i flotte bygninger som ellers ikke er åpne for publikum. Formålet er å gi alle muligheten til å lære og oppleve arkitektur. Festivalen finner sted helgen 24. og 25. september, og det er gratis inngang. I år er det rundt 80 bygg som åpner sine dører for publikum. Noen bygg har aldri blitt vist før, mens andre er mer kjente og kjære. På listen finner vi blant annet Ulvenparken, Villa Andenæs, Skur 38 og Drageslottet. Les mer på openhouseoslo.org

Trenger boligselskapet elbillading?

Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter Movel anlegget til konkurransedyktig pris. Movel tar ansvaret og styret slipper arbeid og ansvar.

Movel drifter alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør.

Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag, det vil si spotpris + 0 øre.

Tlf.: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

Griller til helårsbruk

designet og produsert i Skandinavia

Grillene leveres i tre størrelser

Ytterkappe i syrefast stål eller kortén stål

Ytterkappen kan også leveres i syrefast stål med varmebestandig sort pulverlakk

For mer informasjon se www.friluft.no

For ere modeller, se www.friluft.no

Forventet levealder over 20 år

Svært solide - omtrent umulig å ødelegge

Dobbel ytterkappe - ingen brannskader

Asketømming hvert 4-5 år

Kontakt oss på info@friluft.no

eller tlf. 32 89 50 50

Fri etablering av fibernett

Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

Frihet til å velge, og å velge bort.

Skann QR koden for å lese mer

Les mer på obosopennet.no

Valgfri TV og internett

Raskt og stabilt

Enkelt og trygt å bytte