Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
ØKONOMI
Søk om støtte Side 12–14
BOMILJØ
Klatring på Enerhaugen Side 28–29
JUSS
Utdeling til eierne Side 43
Jeg bor i et lite borettslag der vi pleide å kaste 14.000 kroner i søpla – én gang i året. Borte ble de, og ingen beboere fikk glede av pengene.
Nei, det skjedde ikke helt slik. Men i praksis hadde vi i årevis brukt unødvendig mye penger på renovasjon. De to avfallsbeholderne ble tømt tre ganger i uka, og de var sjelden mer enn halvfulle. Da vi først kom på tanken om å undersøke regler og priser om renovasjon, fant vi ut at vi kunne kutte ned til to tømminger i uka. Det tok bare et par minutter å fylle ut et skjema på nettsiden til Oslo kommune, og deretter har vi spart 14.347 kroner i året. Med kun ni leiligheter i borettslaget, blir det 1594 kroner pr. leilighet.
Det er sikkert flere enn borettslaget mitt som kan bruke pengene på en klokere måte. I denne utgaven har vi samlet en rekke tips om økonomi og budsjettarbeid. Du kan også lese om ulike støtteordninger for borettslag og sameier. Eller om de som bygger nye leiligheter oppå eksisterende boligblokk. Det er ofte penger å spare og penger å hente. Bruk mulighetene som finnes!
Det
Annonsesalg
Redaktør
Henrik Sørlie
henrik.sorlie@obos.no
Tlf: 926 65 225
HS Media v/ Mona Jørgensrud
Tlf: 911 73 473
Design: HyperRedink
Trykk: 07 Media
E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no
Illustrasjon forside: Berit Sømme
er ofte penger å spare og penger å hente.
HENRIK SØRLIE
Redaktør
OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.
StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.
Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.
Pusse opp borettslaget? - Det er skummelt det, eller.......
Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner.
www.sto.no
BÆREKRAFT
Kontorbygget Kristian Augusts gate 13 i Oslo regnes som Norges første sirkulære bygg.
Prosjektet er det første som har forpliktet seg til FutureBuilts kriterier for sirkulære bygg. Med inntil 80 prosent ombruk av materialet har måten det er bygd på spart miljøet for hele 70 prosent i CO2-utslipp. Bygget skal også fremover vedlikeholdes etter sirkulære prinsipper og ombruk, ifølge Entra, som er byggherre for prosjektet.
I Kristian Augusts gate 13 er eksisterende bygningsmasse rehabilitert, og det er oppført et tilbygg der en stor andel av komponentene er ombrukte byggevarer. Bygningsdeler, inkludert bærende konstruksjoner, er i høy grad ombrukt direkte eller hentet fra andre prosjekter. Brukte ma-
UTSTILLING
Tips Bolig & Miljø!
Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Helt sikkert!
Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no
terialer er gode som nye byggeklosser, men med et motstridende regelverk kan de også fremstå som bremseklosser.
– Vi ønsker å bidra til en bærekraftig byggenæring. Vår pilot for ombruk har verken vært enkel eller billig å gjennomføre. Målet vårt har vært å vise at ombruk er mulig – og kan lønne seg, sier Per Ola Ulseth, direktør prosjektutvikling i Entra ASA.
Erfaringer fra FutureBuilt-piloten er på vei inn i andre prosjekter, og har dessuten vært viktig i arbeidet med å endre regelverket slik at det blir enklere med ombruk av byggematerialer. – Jeg håper virkelig at dette prosjektet inspirerer til flere sli-
Bymuseet i Oslo har en ny utendørsutstilling der vi får innblikk i livet i Kristiania/ Oslo for hundre år siden. 1920-tallet var preget av sterke motsetninger og nye visjoner. Tidene var tøffe for mange, men viktige endringer var på vei. Det er ikke uten grunn at man også snakker om «de glade 20-åra». Bildet er fra Karl Johan i 1925. Utstillingen står fram til 31. januar. Se oslomuseum.no. //
ke prosjekter. Jeg er også glad for at regjeringen vil forbedre regelverket og legge bedre til rette for at ombruk kan bli gjengs i alle byggeprosjekter, sier Rasmus Reinvang, byråd for byutvikling i Oslo. //
KILDER: ENTRA OG BYGGALLIANSEN
Bygningen er tegnet av Mad arkitekter.
FILM
Filmhistorien er full av arkitektur og bymiljøer. Mange ganger som kulisse, selvfølgelig, men vel så ofte spiller byen en hovedrolle. Det har Cinemateket i Bergen tatt konsekvensen av, og viser i høst en egen serie med nye og gamle filmer der arkitekturen bokstavelig talt er i fokus. Serien er lagd i samarbeid med Byarkitekten i Bergen, og omfatter både dokumentarer og fiksjon. Programmet finner du på cinemateketbergen.no //
Selvsagt ønsker du å dyrke det musikalske talentet til barna dine.
Men du har samtidig lyst til fortsatt å være på godfot med naboene. Det sier selv at du trenger en virkelig god inngangsdør til leiligheten.
Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål. Som å stoppe innbruddstyver og støy,
ruvende flammer og giftig røyk, trekk og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv.
Bedriften vår har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en.
Les mer på daloc.no/trygthjem
Oslo Urban Week
Oslo Urban Week er en ny møteplass for deg som er engasjert i utviklingen av framtidens byer og lokalsamfunn. Oslo Urban Week 2021 blir arrangert med nesten 40 arrangementer over tre dager i Bjørvika 7.-9. september. Åpningsarrangementet er OBOS Boligkonferanse. Les mer på oslourbanweek.no
ARKITEKTUR OBOS
Helgen 25. og 26. september er det duket for Oslo Open House.
Norges vassdrags- og energidirektorat fyller 100 år i år, og åpner sitt restaurerte praktbygg på Oslo Open House.
Det betyr at små og store bygninger over hele byen, offentlige og private, åpner dørene sine. En unik mulighet til å oppleve arkitektur som ellers er forbeholdt de med egen nøkkel eller adgangskort. Blant årets åpne hus er Hvalstrand bad, Gaustad sykehus, kolonihagehytter på Solvang hagekoloni og OBOS’
egen Living Lab.
Open House er et internasjonalt fenomen. Oslo er blant femti byer verden over som forplikter seg til å gjøre gi sine innbyggere tilgang til fremragende arkitektur på denne måten. Oslo Open House arrangeres i år for sjette gang. // Se openhouseoslo.org
OBOS skal øke medlemsinvolveringen og satsingen på boligsosiale modeller.
I år deltok rekordmange medlemmer på generalforsamlingen i OBOS, og det ble vedtatt å utrede økt boligsosial satsing. OBOS har siden 2018 jobbet med å utvikle modellene OBOS Bostart og OBOS Deleie, som begge senker terskelen for medlemmer som ellers sliter med å komme inn på boligmarkedet. I år tilbyr OBOS 800 boliger gjennom disse boligsosiale modellene, mens målet er tusen i året. Nå skal det vurderes om ambisjonsnivået bør være enda høyere.
I tillegg ble styrets forslag til demokratiprosjekt vedtatt. Et eksternt ledet utvalg, med eksterne eksperter og OBOS-medlemmer, skal levere et solid kunnskapsgrunnlag for økt medlemsinvolvering, vurderinger av innkomne forslag rundt medlemsdemokrati, og en vurdering av de ulike selskapsorganenes funksjon.
Generalforsamlingen vedtok dessuten å investere 50 millioner kroner i miljøtiltak i OBOS-tilknyttede borettslag – hvert år de fem neste årene. Detaljer om denne støtteordningen er nå under utarbeidelse. //
JUBEL
I juni fikk over 600 idrettslag, korps og kulturtilbud til sammen 20 millioner kroner i støtte fra OBOS etter forslag fra OBOS-medlemmene. Koronapandemien har som kjent gjort at tusenvis av arrangementer er blitt avlyst. Det fikk OBOS til å etablere en ny støtteordning etter koronautbruddet i fjor. Støtteordningen kalles OBOS Jubel, og i fjor ble det delt ut 40 millioner kroner. //
Holmlia barne- og ungdomskor var blant de som fikk støtte.
Økonomi utbygging
TEKST: HENRIK SØRLIE
Stadig flere er interessert i å frigjøre verdier for å betale rehabilitering, heisutbygging eller fellesgjeld. Utbygging av råloft har lenge vært en måte for borettslag og sameier til å tjene penger på ubenyttet areal. Villaeiere har tjent penger på å selge eplehagen til utbyggere, men noe tilsvarende i boligselskap er svært uvanlig. Nå kan dette være i ferd med å endre seg. Mangel på sentrale og attraktive tomter gjør at både utbyggere og boligselskap tenker nytt. En del borettslag og sameier har vist interesse for å bygge en ekstra
Rødhettestien borettslag etter påbygg og rehabilitering. Borettslaget ligger i Breivika i Tromsø.
boligblokk på den store tomta si, mens andre har begynt å tenke høyt – og vil legge på et par etasjer.
Påbygg i høyden. Rødhettestien borettslag i Tromsø har bygd på to etasjer, som et av de første boligselskapene i landet. Bygningen er fra midten av 70-tallet, og den besto av 37 andeler fordelt på fem etasjer. Nå er det blitt sju etasjer og 16 nye andeler – altså 53 andeler totalt som deler på fellesutgiftene. I tillegg har den opprinnelige bygningsmassen fått en omfattende rehabilitering.
– Vi har rehabilitert fasaden, inkludert bedre isolasjon, nye vinduer og nye balkonger. Vi har fått balansert ventilasjon og nytt trappehus med heis. Dessuten
Mangel på sentrale og attraktive tomter gjør at både utbyggere og boligselskap tenker nytt.
har alle leilighetene fått økt areal som følge av ny balkongløsning, forteller styreleder Kristian Bergesen i Rødhettestien.
Oppføringen og salget av 16 nye leiligheter har bidratt til en vesentlig reduksjon i fellesgjelden, sammenliknet med å kun renovere eksisterende bygningsmasse. Samtidig har det hatt sine ulemper. Det tar tid og krefter når man både skal rehabilitere og bygge nytt.
– Arbeidet tok nesten to år, og
det har vært slitsomt å bo midt oppi et byggeprosjekt, forteller Bergesen.
Kortere byggetid med tre. Lang byggetid har vært én av årsakene til at påbygg i høyden har vært lite aktuelt for boligbygg.
I Rødhettstien ble det brukt en kombinasjon av tre, stål og balkong. Med modulbygg kan det gjøres raskere. Treindustrien har, i samarbeid med Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL),
utforsket påbygg med prefabrikkerte trekonstruksjoner på toppen av eksisterende blokker.
– Tre er et lett materiale som er egnet for påbygg i høyden. Prefabrikkerte løsninger i tre krever kort byggetid på byggeplass, som er gunstig når det bor folk i blokka fra før, sier daglig leder Aasmund Bunkholt i Trefokus. Han får støtte av NBBL, som mener at slike trekonstruksjoner gir et kinderegg av muligheter: Bruk av allerede utbygde arealer,
I Harstad er det brukt tremoduler. Sameiet Byporten Harstad har 26 leiligheter som er bygd oppå den opprinnelige etasjen, der det fortsatt er næringslokaler.
JBS borettslag på Tøyen i Oslo er i gang med å bygge en boligblokk i bakgården. Det gir 18 nye leiligheter og bedre økonomi.
der påbygg kan bidra til å finansiere energioppgradering av hele blokka og etterinstallering av heis. Dette gir både klimaeffekter og bidrar til at eldre kan bli boende lenger i hjemmet.
Aasmund Bunkholt i Trefokus medgir at det foreløpig ikke er helt enkelt å bygge ut på toppen av en boligblokk. Trekonstruksjonene er det minste problemet, men derimot er det noen juridiske og regulatoriske hindringer, som å få tillatelse av kommunen til å bygge i høyden.
– I tillegg har byggebransjen vært relativt tradisjonsbundet og lite interessert i slik påbygg. Men jeg tror dette vil endre seg, og at det vil bli mer vanlig å bygge i høyden. Det finnes mange eldre boligbygg i betong på 3-4 etasjer uten heis, påpeker Bunkholt.
Utbygging på tomta. En del eldre borettslag har svært generøse tomtearealer. Deler av tomta blir kanskje lite benyttet
Ola Solberg, daglig leder i EBH Entreprenør, viser fremdriften til styreleder Bjørn Trygve Berg i sameiet Maridalsveien 60. I bakgrunnen jobber Bartlomiej K. Chlopek.
av beboerne, og her kan det være aktuelt med nybygg.
– OBOS ønsker å hjelpe boligselskap med å utvikle egne tomter, hvis de ønsker dette. Mange har ubenyttet areal, og vi opplever at flere begynner å tenke alternativt, sier Peter L. H. Hiorth, som er prosjektleder Investering i OBOS Nye Hjem.
Boligselskapene har ulike behov. Noen ønsker å frigjøre kapital til vedlikehold, mens andre ønsker et hyggeligere bomiljø, for eksempel ved å slippe arealer som gror igjen og ikke benyttes.
– Vi er i ferd med å kartlegge interessen. Ofte har ikke styret tenkt på muligheten. Ta en titt på eiendommen og vurder om den kan romme flere boliger uten stor sjenanse for dagens beboere, sier Hiorth.
En eventuell utbygging krever to tredels flertall på generalforsamlingen. Prosessen er slik: OBOS tilbyr salgspris basert på hvor mye kommunen gir lov til
å bygge ut. Deretter får OBOS rett til å bygge og påtar seg alle byggekostnader. De ferdige boligene blir deretter en del av boligselskapet, og beboerne får forkjøpsrett foran andre OBOS-medlemmer. – OBOS ønsker særlig å samarbeide med boligselskap som sitter på store tomtearealer i de største byene. Ta gjerne kontakt for å diskutere mulighetene, oppfordrer Hiorth.
Penger på loftet. Fortsatt finnes det mange råloft med potensial
Loftet har vært gullet vårt. Spørsmålet har vært når det lønner seg å utløse verdien. Bjørn Trygve Berg
til å bli populære leiligheter.
Nederst på Sagene i Oslo ligger sameiet Maridalsveien 60. Her er de i gang med utbygging av råloftet, som er på 200 kvadratmeter. Det skal bli tre leiligheter.
– Loftet har vært gullet vårt. Spørsmålet har vært når det lønner seg å utløse verdien, og salg av loftet er tatt opp på flere årsmøter. På det tredje årsmøtet ble det flertall for salg. Store vedlikeholdsbehov var medvirkende til at beboerne ønsket å frigjøre kapital, sier styreleder
Bjørn Trygve Berg.
Entrepreprenøren som kjøpte loftet forpliktet seg også til å legge nytt tak, samt å oppgradere kjelleren og kjellerbodene, trappeløp og uterommet. Salgssummen har finansiert store deler av fasaderehabiliteringen, inkludert utskifting av antikvariske vinduer.
– Vi har brukt OBOS Prosjekt som prosjektleder til fasaden og loftet. Det har gitt trygghet. Hel-
digvis har entreprenørene gjort en svært god jobb, og vi har ikke hatt behov for så mye bistand som forventet, sier styrelederen.
Prosjektleder Thale Scheie i OBOS Prosjekt har bistått sameiet. Hun understreker at det er svært viktig å velge en seriøs og dyktig entreprenør når loft skal bygges ut.
– Loftsutbygging er et stort inngrep i bygget, både når det kommer til tak, lyd og brannsikkerhet. I taket blir det ofte satt inn vinduer, luftgjennomføringer og takterrasser, som kan by på utfordringer når det kommer til fare for fuktskader. Det er også viktig å passe på at eksisterende leiligheter ikke får forringet sin ventilasjon ved at det gjøres endringer på loftet. Husk at anlegg for elektro og rør er felleseie og felles ansvar. Hvis ikke arbeidet gjøres godt nok, kan boligselskapet pådra seg økte felleskostnader i fremtiden, sier Scheie. //
Rehabilitering av fasaden, nye vinduer og nytt tak er på plass. Merk at loftsutbygging utløser krav om at taket må tilfredsstille kravene i TEK17.
TEKST: HEIDI RØNEID ILLUSTRASJON: BERIT SØMME
Skulle dere gjerne hatt ny lekeplass, rehabilitere fasaden eller fått orden på alle syklene?
Tiltak i boligselskap kan bli dyrt, men det finnes en rekke støtteordninger som hjelper til med å dra lasset.
– Støtte kutter kostnader, men det som er rart er at selv om du bare får litt støtte, for eksempel 100.000 i støtte til et prosjekt til fem millioner, skaper det en «goodwill» blant beboerne til prosjektet, sier Lars Myhrbraaten, prosjektleder i OBOS Prosjekt.
Konkrete prosjekter. Det finnes en rekke støtteordninger, med alt fra småbeløp til dyrkekasser til store beløp for energitiltak. OBOS deler ut opptil ti prosent av overskuddet i ulike støtteordninger, blant annet til miljøtiltak i borettslag og sameier gjennom ordningen OBOS Grønt ansvar. – Vi får mange søknader om beplantning, sykkelparkering og energireduserende tiltak. Det er enkelt å søke. Hvis du er i tvil, så bare søk, oppfordrer miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS.
En annen stor aktør er Sparebankstiftelsen DNB. Stiftelsen gir støtte til kunst og kultur, idrett og lek, natur og friluftsliv, nærmiljø og kulturarv.
– De fleste borettslag og sam-
eier søker innenfor nærmiljø, og mange søker om tilskudd til aktivitetsplasser eller lekeplasser. Det vi er opptatt av er at tiltaket må være åpent for alle, for eksempel at mange får glede av lekeplassen. Den må være tilgjengelig for andre i nærmiljøet, ikke bare de som bor i borettslaget, sier kommunikasjonssjef Marit Fagnastøl i Sparebankstiftelsen DNB.
Kulturminne? Det er såpass mange støtteordninger at det er fristende å si at nesten uansett hva styret planlegger, så er det lurt å sjekke om det finnes en støtteordning man kan søke.
– Mange tror at for å få støtte fra Kulturminnefondet må du ha en middelalderkirke eller storbondegård. Men kulturminne defineres som alle fysiske spor etter menneskelig aktivitet. Vi har en tydelig prioritering på å få flere prosjekter i byen, og da er borettslag og sameier et spennende område, sier direktør Simen Bjørgen i Kulturminnefondet. Kulturminnefondet støtter altså en rekke tiltak i borettslag og sameier.
– Typiske tiltak i borettslag og sameier kan være restaurering av originale vinduer, istandsetting av originale skifertak, vedlikehold av fasader, reparasjon
Mol-
og malingsarbeid. Felles er at vi normalt setter vilkår om at det skal brukes materialer og håndverksmetoder som kunne vært brukt da bygningen ble bygget, sier Bjørgen.
Gode søknader. Felles for alle støtteordninger er at det er lurt å sette seg inn i hvilke kriterier ordningen har, og deretter vise til hvordan ditt prosjekt oppfyller disse.
Marit Fagnastøl, kommunikasjonssjef i Sparebankstiftelsen DNB
Simen Bjørgen, direktør i Kulturminnefondet
– Vi vurderer alle søknader likt. Det viktigste er å få fram hva du ønsker å gjøre. Dersom prosjektet er energisparende, fortell hva dere forventer å spare, sier Molstad i OBOS.
Noen støtteordninger har enkle søknadsskjemaer på nett, og andre har krav til vedlegg. – Kulturminnefondet er et lavterskeltilbud. Vi ser ikke etter fine ord. Men det styrker søknaden om søker har med en positiv uttalelse fra kommunen, byantikvaren, fortidsminneforeningen eller andre kulturminneorganisasjoner. Legg gjerne også ved historien til bygningen og gamle fotografier. Ellers må prosjektet være grundig planlagt, med budsjett, tilbud fra håndverkere og en realistisk framdriftsplan. Det er også viktig at man ikke starter arbeidet før man har fått svar på søknaden, sier Bjørgen. //
Her er noen av aktørene som støtter tiltak i borettslag og sameier.
Kulturminnefondet
Deler ut totalt 136 millioner kroner til verneverdige kulturminner, blant annet bygninger. Prosjektet kan ikke være startet før søknad er sendt.
Støttebeløp: Det er ingen øvre eller nedre grense for søknadsbeløp, men den private andelen av totalkostnaden må være minimum 30 prosent.
Frist: Hele året
Les mer: Kulturminnefondet.no
Støtter først og fremst tiltak som treffer folk opp til 25 år på Østlandet. Ordningen støtter prosjekter som skaper mer aktivitet og økt tilhørighet i lokalmiljøet. Søker må ha organisasjonsnummer.
Støttebeløp: Ingen nedre eller øvre beløpsgrense. Søker bestemmer selv hvilket beløp man ønsker å søke om avhengig av tiltakets størrelse, behov for finansiering osv.
Frist: 1. september
Les mer: Sparebankstiftelsen.no
TIPS! Det finnes en rekke sparebankstiftelser som dekker ulike deler av landet
Oslo kommune deler ut totalt to millioner kroner til borettslag og sameier som ønsker å bygge en trygg og tørr sykkelparkering. Det kan for eksempel være sykkelskur i skjermet bakgård eller sykkelparkering i garasje.
Støttebeløp: 20 prosent av totale kostnader, maksimalt 100.000 kroner Frist: Hele året, men søk før midlene er brukt opp
Les mer på kommunes hjemmesider
Bergen kommune gir støtte til borettslag og sameier som vil etablere infrastruktur for ladestasjoner for elbil.
Støttebeløp: 20 prosent av godkjente investeringskostnader, begrenset oppad til 200.000 kroner per borettslag/sameie. Frist: Hele året
Les mer på kommunens hjemmesider
TIPS: Flere kommuner gir støtte til elbillading, ta kontakt med kommunen for å undersøke hvilke muligheter som finnes der du bor.
OBOS Grønt ansvar støtter tiltak i borettslag og sameier som retter seg mot klima, miljø eller uterom.
Enova har flere støtteordninger for energitiltak i borettslag og sameier, blant annet til varmesentraler og konseptutredning for innovative energi- og klimaløsninger. Støtteordningen dekker hele landet.
Støttebeløp: Varierer mellom de ulike støtteordningene. Frist: De ulike støtteordningene har ulike frister.
Les mer på Enova.no
Tilskuddsordning for flere områder i Oslo kommune, blant annet Tøyen og Oslo Sør. Støtteordningen skal bidra til å skape attraktive og sosiale møteplasser.
Støttebeløp: Søker må som hovedregel dekke 50 prosent av kostnadene selv, men i særlige tilfeller kan en egenandel på ned til 30 prosent godkjennes. Frist: Ulike bydeler har ulike søknadsfrister.
Les mer på kommunens hjemmesider
Ønsker du hjelp til å søke om midler? OBOS Prosjekt kan bistå borettslag og sameier i søkeprosessen.
Støttebeløp: Opptil 50 prosent av godkjent totalkostnad, begrenset oppad til 300.000 kroner per borettslag/sameie. Frist: 28. februar, 31. mai, 31. august og 30. november
Les mer på obos.no/grontansvar
Oslo kommune har 131 støtteordninger, og flere av disse støtter tiltak i boligselskap. Les mer på siden som kommer opp når du søker etter «tilskudd og legater» på oslo.kommune.no.
Andre kommuner: Ta kontakt med kommunen og sjekk hvilke støtteordninger som er tilgjengelig.
Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.
Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no
Sameiet sparer både penger og miljø gjennom å satse på solceller.
TEKST OG FOTO: THOMAS BJØRNFLATEN
Da Sameiet Parkhuset i Oslo gjennomførte årsmøtet i 2019, handlet et av forslagene om solcellepanel-utbygging på taket. Forslagsstiller og styreleder John Håvard Andersen var spent før avstemmingen, men ikke forberedt på den enstemmige applausen som skulle komme. Samtlige sameiere til stede på årsmøtet stemte nemlig for tiltaket, og applauderte.
Forberedelser. – Jeg hadde forberedt prosjektet så godt jeg kunne, både med et kostnadsestimat og informasjon om hvor mye strøm vi kunne forvente å produsere, selv om det jo er mange variabler i disse regnestykkene. I tillegg benyttet jeg en beregning på hvor lang tid det ville ta før prosjektet hadde finansiert seg selv. Jeg var optimist før avstemmingen, men fikk en skikkelig giv når jeg skjønte at alle var med. Et halvt år etter vedtaket var de 44 solcellepanelene ferdig montert. Totalt ble kostnaden 220.000 kroner, hvorav 90.000 kom fra en OBOS-støtteordning til borettslag og sameier som vil gjøre grønne investeringer. – Da alt sto klart var det bare å vente på at sola skulle jobbe for oss, og sende en daglig produksjonskapasitet på 70 kWh inn i driften av blant annet ventilasjonsanlegget, belysningen og drifting av heisen opp og ned.
Inntekter. Vår, sommer og høst leverer anlegget strøm i takt med været, og på solrike dager utgjør solcelle-strømmen 40 prosent av det totale forbruket i fellesarealene. På veldig solrike dager selges overskuddsstrømmen ut på det kommersielle nettet, og nå som strømprisen er rekordhøy betyr det inntekter for sameiet og grønn strøm ut på nettet.
De 44 solcellepanelene på taket til Pilestredet Park 20 gjør John Håvard Andersen til en stolt styreleder.
– Anlegget blir også regelmessig programvare-oppgradert, slik at mer av solstrålene kan bli omgjort til strøm. Dermed vil det bli mer og mer effektivt ettersom årene går.
Beboerne kan følge strømproduksjonen via mobilen.
VISSTE DU AT…
...det har blitt mer lønnsomt med solceller?
Inntil nylig måtte borettslag og sameier betale elavgift og nettleie på strøm som de produserte fra solcelleanlegget på taket.
Dette ble endret i revidert nasjonalbudsjett i år.
Hyttestrøm. Styreleder Andersen hadde selv eksperimentert litt med solcellepanel på sin egen hytte på Tjøme, og syntes det var spennende å se at mye av den strømmen han og familien brukte i ferien kom fra eget tak. Hvorfor ikke gjøre det samme med taket over det sameiet han bodde i midt i Oslo sentrum? Det finnes omtrent 900.000 boliger i borettslag og sameier i Norge. Mange av disse har et tak som egner seg for solcelleanlegg, akkurat som taket i Pilestredet 20.
– Bygget vårt ble kalt for gjenbrukshuset da det sto ferdig i 2006, og da gir det jo gjenklang med en fornybar kraftstasjon på taket.
Garanti. Solcelle-anlegget har 25 års garanti, og det eneste vedlikeholdet man må gjøre er å vaske over cellene én eller to ganger i året. Med høye strømpriser skinner den økonomiske delen av prosjektet i takt med solen.
– Jeg har forsøkt å regne på besparelsene og inntektene, og med utgangspunkt i fjorårets strømproduksjon på 9000 kWh kommet frem til at investeringen gir en avkastning på 6-7 prosent. Den vil selvsagt variere litt med strømprisene, men når man produserer egen strøm slipper man også nettleien. Vi regner med at anlegget vårt skal være nedbetalt om 10-15 år.
Live-oppdatering. Det første man ser når man kommer inn i inngangspartiet i Pilestredet Park 20 er en TV-skjerm med
Det føles så godt å bidra med fornybar energi, og det gjør oss alle motiverte for å gjøre mer.
John Håvard Andersen
skiftende presentasjoner, og én av dem er en live-oppdatering av strømproduksjonen. Der kan beboerne blant annet lese at siden oppstarten i 2018 er miljøinnsatsen til anlegget lik miljøeffekten av 162 trær.
– Dette gjør beboerne stolte, og er det første som vises fram når noen er på besøk. Mange følger også strømproduksjonen på en egen app på telefonen, og beboerne får på denne måten en helt egen tilknytning til prosjektet, sier Andersen, som også beskriver hvorfor han tror sameierne klappet så samstemt i det øyeblikket da vedtaket ble stemt igjennom.
– Det føles så godt å bidra med fornybar energi, og det gjør oss alle motiverte for å gjøre mer. //
Nedgravde avfallscontainere
Flere prosjekter i samarbeide med OBOS. Velg mellom flere typer innkasttopper og farger som passer til miljøet. Lager - korte leveringstider. Rask og funksjonell montering.
Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no Kundetilpassede løsninger
Miljøhus for std. plastbeholdere
Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.
Vi har et stort utvalg miljøvennlige benker og bord i vårt sortiment. Her vist «ECOTEC» benk som føres i flere forskjellige farger for tilpasning til omgivelsene.
EnviroPac AS er Norges ledende leverandør på utstyr og rekvisita til kildesortering, containere og maskiner til behandling av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.
Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.
Noen bruksområder:
FELLESVASKERIER
LADESTASJONER FOR ELBIL
SELVVASK AV BIL
Fordeler:
Til deg som fellesvaskeriadministrerereller lading av elbil
• Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv.
• Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.
• Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.
• Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.
• Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.
• Kundestøtte på norsk
Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.
Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no
TEKST: HEIDI RØNEID FOTO: ILJA C. HENDEL
Høsten står for døren, og med den kommer tiden for budsjettering i borettslag og sameier.
– Vi har holdt på med dette lenge, og jo lenger du har holdt på jo enklere blir det. Det er som med statsbudsjettet. 90 prosent av utgiftene er lagt og ti prosent kan du rutte med og finne ut av hvordan du skal prioritere, sier Vidar Larsen, styreleder i Bjørn-
tun borettslag på Bjørndal i Oslo. Han ser fram til budsjetteringsperioden.
– Jeg studerte økonomi og administrasjon for mange år siden, men har aldri jobbet med det. Budsjett er en interesse – jeg synes det er gøy å se på tall og at det går i hop, sier han.
Spare eller låne? Et av spørsmålene styrene bør stille seg er
Over tid er det billigere å spare. Lånerenten er lav nå, men er den lav om ti år når vi skal skifte vinduene?
Vidar Larsen
om man skal spare til fremtidige vedlikeholdsprosjekter. Bjørntun borettslag skal rehabilitere vinduene om 8-10 år.
– Det var ønskelig fra styrets side å spare til dette. På generalforsamlingen deltok 42 av 47 andelseiere, og styret tapte med to stemmer. De fleste ville ta opp lån til det som skal gjøres når den tid kommer. Tanken er nok at dersom man skal flytte, ønsker man ikke legge igjen penger på borettslagets konto, sier Larsen.
Han forteller at borettslaget har god økonomi og en solid buffer til uforutsette utgifter. Han skulle likevel ønske at de kunne spart til vindusrehabiliteringen allerede nå.
– Over tid er det billigere å spare. Lånerenten er lav nå, men er
– Jeg synes budsjettering er veldig greit, jeg er glad i tall, sier Vidar Larsen (t.h.), styreleder i Bjørntun borettslag, her sammen med forvaltningsrådgiver Daniel Walter.
Bjørntun borettslag består av 47 boenheter og ligger på Bjørndal i bydel Søndre Nordstrand i Oslo.
den lav om ti år når vi skal skifte vinduene, spør han.
Ny hverdag. Pandemien har ført til at digitale budsjettmøter har blitt den nye normalen, og det er Larsen godt fornøyd med.
– Vi lever i en hektisk hverdag. Før var vi enten på kontoret hos OBOS, eller forretningsfører var hos oss. Du må legge inn 1-2 timer ekstra for å møtes fysisk. Det er veldig greit å møtes på Teams. Vi deler skjerm og ser de samme tallene som vi ville sett i et møterom. Det blir mer effektivt, sier han.
Han forteller at styret samarbeider godt, både med hverandre og med forretningsfører.
– Jeg må også dra fram alle beboerne. Vi har dugnader to
TIPS
ganger i året, og har veldig godt oppmøte. Den jobben vi gjør sammen på dugnadene er med på å skape en god stemning og god økonomi, fordi vi slipper å betale vaktmesteren for å gjøre de oppgavene.
Gode planer. Borettslaget har en vedlikeholdsplan, og styrelederen forteller at de skal få ny lekeplass, rense og impregnere takstein på taket og beise fasadene i løpet av neste halvannet år. – Vi har spart litt og må ta opp noe lån. De fleste ønsker lav husleie og et trygt og godt sted å bo. Alle som bor i borettslag ønsker at sin andel skal øke i verdi. Da må man følge med og gjøre det som må gjøres. Det er trygghet i mitt hode. //
Den jobben vi gjør sammen på dugnadene er med på å skape en god stemning og god økonomi.
Vidar Larsen
Ha informasjon om neste års prosjekter klar allerede i august/september om mulig. Da er informasjonen tilgjengelig når rådgiver skal utarbeide budsjettet fra oktober.
Ta heller i for mye enn for lite når du budsjetterer kostnader. Da unngår du underbudsjettering.
Legg litt arbeid i budsjettet. Da får du mer forutsigbar drift året etter, i stedet for å kompensere for mangelfulle budsjetter underveis i driften.
Har du ikke økonomibakgrunn? Gå på kurs for å lære det du trenger å vite om budsjett.
Spare eller låne?
Det er alltid lurt å tenke langsiktig og bygge opp reserver. Samtidig skal ikke felleskostnadene være en tvungen sparing for eierne.
Ha en buffer
Boligselskapet bør ha en buffer på 15 prosent av boligselskapets totale inntekter, for å kunne dekke uforutsette utgifter.
Når må budsjettet være klart?
Dersom styret ønsker å sette opp felleskostnadene fra 1. januar, skal budsjettet være vedtatt ca. seks uker før, slik at endringen kan meldes inn i tide. Felleskostnadene kan endres gjennom hele året.
Drifts- og vedlikeholdskostnader
De variable drifts- og vedlikeholdskostnadene kan kuttes. Styret bør likevel være forsiktig med å kutte drifts- og vedlikeholdsbudsjettet fordi det er viktig å ivareta vedlikeholdsplikten. Innhent tilbud og reforhandle eksisterende avtaler jevnlig, for eksempel forsikring, vaktmester, renhold og ulike honorarer.
Forsikring
Har boligskapet gjort større utbedringer, vedlikehold eller rehabiliteringer? Meld dette inn til forsikringsavdelingen eller forsikringsselskapet, da det kan føre til at forsikringen blir billigere. Hent inn tilbud på forsikring ca. hvert tredje år, og spesielt etter store utbedringer.
Sørg for at varmtvannsberedere, radiatorer og rør er i god stand. En stor andel av forsikringsskadene er vannskader.
Informer beboere om at forsikringspremien betales over felleskostnadene og at skadekostnaden kan holdes nede dersom skader oppdages og meldes inn raskt.
Felleskostnader
Den vanligste måten å få høyrere inntekt i boligselskapet er å øke felleskostnadene, men dette kan være lite populært blant beboerne. Felleskostnadene skal etter loven ligge på et nivå som sikrer at boligselskapet ikke går i underskudd, og det bør dessuten være avsatt noe midler til uforutsett vedlikehold. Dersom det er behov for å øke felleskostnadene mye, for eksempel i forbindelse med en rehabilitering, er det bedre å planlegge, starte økningen tidlig og øke gradvis. Det er lettere for beboerne å håndtere en gradvis økning i felleskostnadene enn et stort hopp. Store rehabiliterings- eller vedlikeholdsprosjekter krever normalt en stor grad av lånefinansiering.
Søk støtte
Det finnes en rekke støtteordninger for boligselskap. Les mer om disse på side 12-14.
KILDER: HEIDI SVENDSEN, RÅDGIVER OBOS EIENDOMSFORVALTNING, PETTER THORSHAUG, SENIORRÅDGIVER I OBOS-BANKEN, ELI-ANN VEDDEGJERDE, TEAMLEDER, FORSIKRINGSAVDELINGEN OBOS, MARIE KOLLOEN, FORSIKRINGSKONSULENT, FORSIKRINGSAVDELINGEN OBOS
Se ere modeller på www.friluft.no
Grillene leveres i tre størrelser
700s leveres også i terasseutførelse med hjul
Ytterkappe i syrefast stål, korténstål eller lakkert
Forventet levealder 20-30 år
Grillprinsen700SL montert i Spjelkavika.
Svært solide - omtrent umulig å ødelegge
Dobbel kappe - ingen brannskader
Asketømming hvert 4-5 år
Minimalt med vedlikehold
Ved forespørsel - oppgi rabattkode: BM23
Koden gir 10% rabatt på griller og 5% rabatt på gapahuker. Ta gjerne kontakt på info@friluft.no eller tlf. 32 89 50 50 FRILUFT AS www.friluft.no
Hva gjøres
i
praksis for å holde kostnadene nede? Her er noen eksempler.
TEKST: HENRIK SØRLIE
Finn Børre Tollefsen
Styreleder
Sameiet Sjøveien 12-14, Sandnes (38 boliger)
Styret henter alltid inn flere anbud når det skal utføres tjenester. Et eksempel er da sameiet la inn nytt ladeanlegg til elbiler. Her var det over 80.000 kr i forskjell på pris. Vi er nå i gang med ny runde i forbindelse med vaktmestertjenester, og henter inn pris fra tre ulike aktører. – Vi hadde for en tid siden også gjennomgang av forsikringsordningen. Etter tips fra OBOS gikk vi for en aktør som OBOS har avtale med. Her sparte vi også mye penger. Styret er bevisst på å ta slike runder innimellom. På den måten slipper vi unødvendige økninger i felleskostnadene, samtidig som vi har økonomi til fremtidig vedlikehold.
Atle Midtbø
Daglig leder Lyderhorn borettslag, Bergen (507 boliger)
Det viktigste har vært å drive langsiktig planlegging av drift og vedlikehold. Det er dyrt å drive ad hoc. Vi unngår enkle løsninger for å spare penger her og nå, hvis det medfører at kostnadene blir høyere på sikt. Det er viktig å gjøre skikkelig arbeid når du først gjør noe. Jeg følger opp aktivt hvis vi har et pågående prosjekt, nå senest oppgradering av lekeområdet.
– Vi henter alltid inn flere anbud, og vi er dyktige til å knytte til oss gode leverandører. Det sparer oss for penger og dårlig håndverk. Nylig har jeg gått gjennom alle avtaler for å sjekke både økonomien og hvilke tjenester som dekkes av avtalen.
Ketil Arve Tiller
Styreleder
Sameiet Martin Stokkens veg 2, Trondheim (20 boliger)
Vi har hatt utfordringer med vannlekkasje fra baderom. En vannlekkasje koster sameiet 10.000 kroner i egenandel til forsikringsselskapet. Vi har bedt beboerne gjøre forebyggende arbeid, som å sette inn dusjkabinett hvis det er problemer med badegulvet. Dette har avverget lekkasjer og spart sameiet for kostnader.
– Vi har fått ned den kommunale vannavgiften fordi vi årlig leser av forbruket på alle vannmålerne. Vi beregner snittforbruk og vekting av antall beboere i hver leilighet. Hvis det er større avvik i forbruket hos enkelte, skyldes det kraner og spesielt lekkasjer i sisternen/klosettet.
– Generelt er vi nøye med å vurdere hvilke behov vi har, og mye gjør vi selv. Det sparer oss for en del penger. Vi har også reforhandlet nye avtaler, blant annet på service av brann- og alarmanlegg.
Her er Elfags tre beste tips:
1. Involver elektrikeren tidlig i prosessen
2. Lag et budsjett og hold deg til det
3. Ikke gjør det elektriske selv
5 års garanti
Elfag-elektrikeren garanterer kvaliteten på sitt arbeid, materialer og utstyr i 5 år.
Finn din lokale elektriker på
Hva bør styret tenke på ved et låneopptak?
DICK
Leder Bedriftsmarked i OBOS-banken
Etter en lang stund med rekordlave renter, har Norges bank gitt indikasjoner på at renten skal settes opp i år. Da er det viktigere enn noen gang at styret planlegger for fremtiden. For boligselskaper som har behov for forutsigbarhet, kan det være lurt med fastrente på hele eller deler av lånet. Om tiden er inne for å gjøre investeringer i nødvendig rehabilitering, bør styret inngå en låneavtale som gir stabilitet, fleksibilitet og lave kostnader over tid. Unngå å hoppe på det beste tilbudet. Det er bedre å rådføre seg én gang for mye med noen som kan økonomisk forvaltning.
Hvilket lån passer best?
Når styret skal ta en avgjørelse på type lån, er valgmulighetene mange; hva er behovet, hva er tidshorison-
ten, flytende eller fast rente, annuitets- eller serielån, osv. Når styret tar opp et lån, så blir boligselskapets, og dermed også beboernes økonomi, påvirket i lang tid fremover. Det er med andre ord viktig å sette seg ordentlig inn i hva avtalen innebærer, og velge enkle og ukompliserte løsninger. Til tross for at man lever i nuet, så er det ikke kun det sittende styret som skal forstå avtalen. De neste styrene skal kunne sette seg inn i, og forsvare avtalen. Tenk om du skulle overta et styreverv der det dukker opp avtaler som ble inngått i beste mening, men som medfører uønskede økonomiske konsekvenser uten at du får noen påvirkningskraft.
Fra tid til annen blir vi i OBOS-banken kontaktet av boligselskaper som har fått tilbud om kortsiktige låneavtaler med underliggende normal nedbetalingstid på 30 år. Disse lånene fremstår med gode rentebetingelser. Slike lån går under beteg-
nelsen separatfinansiering og er en finansieringsstruktur vi ser i næringslivet. Et grunnleggende prinsipp ved finansiering er at eiendeler (boligen) med lang levetid skal finansieres med langsiktig lån. Boligselskaper som inngår en låneavtale på 2, 3 eller 5 år må være svært bevisste på hvilken risiko de
vet hvordan økonomien og markedet er noen år inn i fremtiden. Videre må boligselskapet og beboerne være klar over at ulike finansieringsløsninger kan påvirke andre avtaler som er inngått, eksempelvis IN-ordningen.
I verste fall kan lånet forfalle i sin helhet.
påtar seg. Det neste styret skal være i stand til å vurdere og håndtere et slik lån. Historien har vist gjennom ulike kriser at det ikke er gitt at lånet blir refinansiert når låneavtalen har utløpt, og hvilke rentebetingelser som oppnås. I verste fall kan lånet forfalle i sin helhet. Boligselskapene bør ikke påta seg en usikkerhet eller høy risiko til fordel for bankene når man ikke
Gode råd koster lite. Ofte er det lurt å få bistand. Alle borettslag og sameier som er forvaltet av OBOS har sin egen rådgiver i OBOS-banken. Rådgiverne kan veilede i økonomiske spørsmål. Vi mener rehabilitering og vedlikehold av eiendommen er noen av de viktigste oppgavene styrene har, så vi er opptatt av å hjelpe de som har dette høyt på sin agenda. Når andre banker strammer til, vil vi gjøre vårt ytterste for å bistå med finansiering og ryddige avtaler som fremtidige styrer enkelt vil kunne overta. Sitter du i et styre som er opptatt av å ta vare på eiendommen, ta kontakt. Det er helt gratis å snakke med oss! //
Enerhaugen borettslag har forvandlet en skummel, mørk gjennomgangsåre til en populær møteplass.
Enerhaugen borettslag har 472 leiligheter fordelt på fire høyblokker og to lavblokker. Like nedenfor blokkene ligger Brannveien, en gangvei fra Grønland til Enerhaugen. Dette var et rufsete område, og for 3-4 år siden bestemte borettslaget seg for å gjøre noe. I 2018 fortalte styreleder Rune Berge til Bolig & Miljø:
TEKST: HENRIK SØRLIE FOTO: TRYGVE INDRELID
– Området oppleves utrygt og lite attraktivt. Det er fullt av busker og kratt, dårlig belyst, og det har vært et gjemmested for narkotika. Nå vil vi skape positiv aktivitet her, der folk skal føle seg trygge, sa Berge.
Og slik har det blitt. I juni i år sto området ferdig. Det manglet bare noen treningsapparater foran det lange veggmaleriet. Buldreveggen og sittegruppene var på plass, og folk i ulike aldre har kastet seg over buldreveggen. En av dem er Christoffer Imislund: – Her kan jeg dra innom på vei fra jobb og få en klatrepiff på slutten av hver arbeidsøkt. Jeg har et arbeid som innebærer mye sitting, så dette utgjør en stor forskjell i min hverdag, sier Imislund.
Kan brukes av alle. Styreleder Berge forteller at de har fått
Christoffer Imislund (til høyre) legger gjerne turen innom buldreveggen etter jobb.
Styreleder Rune Berge i Enerhaugen borettslag.
mange positive tilbakemeldinger etter åpningen, både fra beboere og andre som bor i området. – Vi hadde to valg da vi skulle trygge området. Vi kunne lukket det med gjerder og skilt om at det er privat område, for å fortrenge uønsket aktivitet. Vi ønsket i stedet å åpne opp området til glede for hele bydelen. At valget falt på det siste, var nok avgjørende for at vi har mottatt mye i støttemidler, sier Berge.
Ti millioner fra OBOS. Prosjektet er ambisiøst – og kostbart. Borettslaget har derfor vært avhengig av støtte for å få det
realisert. Borettslaget har fått et rekordhøyt beløp fra støtteordningen «OBOS gir tilbake», med ti millioner kroner. I tillegg har de fått over to millioner av bydelen, og de har fått 1,5 millioner av Sparebankstiftelsen. Miljødirektøren i OBOS, Birgitte Molstad, synes det er fantastisk at borettslaget har bidratt til å løse et problem ved å åpne opp området for byens befolkning. Hun bekrefter at tilgjengelighet bidro til rekordsummen:
– Vi ville ikke gitt like mye hvis området ikke hadde vært tilgjengelig for alle. I tillegg må det nevnes at Enerhaugen presenterte et svært gjennomarbeidet prosjekt. Vi får iblant søknader med løse planer og ideer, der det heller ikke er utarbeidet et realistisk budsjett. Da er det vanskelig å gi støtte, sier Molstad.
Petrine Ryghs vei. Borettslaget har inngått et samarbeid med Tøyen klatreklubb, og styrelederen regner med at mange derfra vil benytte seg av buldreveggen utover sensommeren. Enda mer aktivitet blir det når treningsapparatene er på plass i september.
Slik så det ut vinteren 2018, med den smale gangveien nederst som nå er totalforvandlet.
Foran det lange veggmaleriet skal det komme en rekke treningsapparater. De skal være på plass innen september.
Den utvidede gangveien har fått ny belysning, sitteplasser og et utkikkstårn med god utsikt over byen.
De planlegger dessuten å døpe om gangveien fra Brannveien til Petrine Ryghs vei.
– Det er for å hedre en omsorgsfull beboer som gikk bort i 2019 – 95 år gammel. Petrine hadde bodd her helt siden borettslaget sto nytt i 1964, og hun gikk ofte tur langs denne veien med hunden sin, forteller Rune Berge. //
FAKTA
Enerhaugen borettslag
Ligger mellom Tøyen og Grønland i Oslo
Borettslaget sto ferdig i 1964
Borettslaget har 472 leiligheter fordelt på fire høyblokker på 12-15 etasjer, og to lavblokker. Leilighetene er fra 30 til 90 kvm.
Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.
I 1930-årene foregikk boligbyggingen i et uregulert marked med få støtteordninger.
I1939, etter ti års virksomhet, hadde OBOS rundt ti ansatte og 1994 medlemmer. OBOS hadde bygd 2586 leiligheter, og OBOS hadde forandret boligbyggingen i Oslo. Men for veldig mange var en OBOS-bolig utenfor rekkevidde.
I 1939 ble det arrangert en stor boligkonferanse med representanter fra hele landet. Sosialminister Oscar Torp holdt åpningstalen, og han lovet at staten endelig skulle komme på banen i boligsaken. OBOS var blant arrangørene av konferansen. Fra talerstolen ønsket OBOS-direktør Jacob Christie Kielland det nye engasjementet velkommen, og gjorde det helt klart at OBOS ikke maktet å avskaffe bolignøden på egen hånd: «Det er helt sant at OBOS ikke bygger for de minst bemidlede. OBOS
er et hensiktsmessig apparat, som de offentlige myndigheter kan bruke; hvem det kan bygge for, avhenger helt av støtten fra staten og kommunene.» Det var tydelig tale fra en av boligsamvirkets grunnleggere, og en god oppsummering av de første ti årene med kooperativ boligbygging.
Samvirke for billige boliger? Hva hadde skjedd? Ble ikke OBOS stiftet for å bygge boliger som folk flest hadde råd til? Jo, i vedtektene fra 1929 het det at selskapet hadde til formål å «skaffe sine medlemmer gode og tidsmessige boliger eller lokaler til en rimelig pris». Men boligbygging var kostbart, og i mellomkrigstiden foregikk den på et uregulert marked. Og siden det fantes få støtteordninger,
OBOS-logo
øverst og Samvirkelag nederst – borettslaget Trondheimsveien 170 fra 1936 er typisk for sin tid. Her var det i tillegg planlagt en kinobygning inne i kvartalet! Men andelseierne ville ikke ha kino i gården, og etter å ha betalt 127 kroner hver i kompensasjon til OBOS, fikk de et opparbeidet gårdsrom i stedet.
byggingen. Tidligere hadde man ikke fått til annet enn enkeltprosjekter. Men OOBS ble grunnlagt etter en ny modell. Den var hentet fra Sverige, og den gikk ut på å skille mellom et moderselskap, som skulle stå for prosjektering og bygging, og de ferdige boligprosjektene, som skulle skilles ut som egne selskaper, men forvaltes av moderselskapet. Ordningen viste seg å svare til forventningene, for
til OOBS, Etterstad 1 og Maridalsveien 64, ble likevel leilighetene raskt solgt. Men det tredje prosjektet, Fagerheimen på Dælenenga, skapte problemer. Da bygget sto ferdig i 1933, var fortsatt 51 av totalt 180 leiligheter ledige. Det kunne blitt riktig kritisk om ikke Oslo kommune hadde trådt reddende til og kjøpt alle de usolgte leilighetene. Salget gikk tregt i det neste prosjektet også, Bentsebakken på
Samtidig vokste erkjennelsen av at det måtte penger til for å løse boligproblemet, og at de kunne ikke komme fra boligsøkernes egne lommer.
OBOS inngikk sitt samarbeid. «Det nye selskap trer nu ut i livet for å løse sin betydningsfulle opgave», skrev avisen. Den kooperative boligbyggingen ble styrket, men det skjedde lite med boligprisene før Husbanken ble etablert ti år senere.
Sagene. Det hjalp ikke at OOBS rykket ut med den ene reklameannonsen etter den andre og fristet med sol og utsikt så lenge det var begrenset hvor mange som hadde råd til å betale 1800 kroner i innskudd for en toroms med bad og wc.
Kommunen på banen. denskrig hadde kommunen drevet egen bolig bygging. Det var dyrt og arbeidskrevende, og på begynnelsen av 1930-tallet var kommunen på leting etter nye ordninger. Her trådte arkitekt Jacob Christie Kielland inn i en nøkkelrolle. Han hadde vært med på å stifte OOBS, og hadde tegnet det første boligprosjektet – og han jobbet i kommunen. Som sekretær hos byarkitekten forfattet han en utredning om kooperative byggeselskaper, hvor konklusjonen lød at kommunen burde slutte å bygge selv, og i stedet samarbeide med et slikt sel skap. Det var åpenbart at det var OOBS han hadde
Det kunne blitt riktig kritisk om ikke Oslo kommune hadde trådt reddende til og kjøpt alle de usolgte leilighetene.
med kommunen de første årene førte ikke til lavere boligpriser for OBOS’ egne medlemmer, men det bidro til å styrke organisasjonen og holde boligbyggingen oppe. For kommunen var det en fordel å slippe å bygge selv og i stedet kjøpe ferdige boliger av OBOS. Det skjedde i stor stil – kommunen kjøpte hele boligkomplekser på Bjølsen, Sagene og Dælenenga med til sammen over fire hundre leiligheter. Disse boligene ble leid ut til kommunens egne boligsøkere. På tampen av tiåret utviklet OBOS og kommunen dessuten en interessant ordning der kjøperne fikk betale innskuddet avdragsvis. Datidens form for leie-til-eie! I Maridalsveien borettslag på Bjølsen ble alle de 350 leilighetene solgt på denne måten.
Et hensiktsmessig apparat. Boligkooperasjonen måtte tåle en viss kritikk de første årene. For eksempel arkitekt Frode Rinnan, som utformet Lambertseter og tegnet tallrike borettslag for OBOS etter andre verdenskrig, var i starten svært skeptisk til boligkooperasjonen. Argumentet hans var nøyaktig det samme som OBOS-sjefen selv påpekte på boliglandsmøtet i 1939, nemlig at store grupper av befolkningen ikke maktet å betale de innskuddene som krevdes for å bli kooperative
boligeiere. Historikeren Erling Annaniassen har undersøkt beboermassen i de første borettslagene, og bekrefter at en stor andel besto av funksjonærer og godt betalt fagarbeidere, det vil si middelklassen og det øverste sjiktet i arbeiderklassen. Men selve organisasjonsformen, kombinasjonen av bygging, forvaltning og sparing, og den nye måten å eie boliger på, hadde vist seg å fungere etter hensikten. Samtidig vokste erkjennelsen av at det måtte penger til for å løse boligproblemet, og at de kunne ikke komme fra boligsøkernes egne lommer. Da det store boliglandsmøtet ble avholdt i 1939, fantes det planer om en statlig huslånebank, og man syslet med tankene om å etablere et landsdekkende boligsamvirke etter OBOS-modellen. Så kom krigen, og satte en midlertidig stopper for de boligpolitiske bestrebelsene. Men bare midlertidig, for etter krigen ble et helt nytt boligpolitisk apparat stablet på beina. Her gikk OBOS, og etter hvert alle de andre boligbyggelagene, inn i rollen nettopp som hensiktsmessige apparater i byggingen av velferdsstaten. Men det er en annen historie. //
Fagerheimen på Dælenenga er et typisk OBOS-anlegg fra 1930-tallet: monumentalt og modernistisk og bygd i rødt tegl. Med store vinduer, lyse rom, bad og wc og sentralvarme representerte de en høy boligstandard, og ble markedsført som tvers igjennom moderne. Men leilighetene var fortsatt små – de fleste på to rom og kjøkken.
«Mange av våre medlemmer har ønsket å få leilighet på vestkanten», står det i årsberetningen fra 1933. Fem år senere sto Balkeby på Majorstua ferdig. Her var det leiligheter på inntil fem rom og kjøkken – og pikeværelse. Toppleilighetene hadde private takterrasser, og en egen visningsleilighet ble innredet med eksklusive møbler fra Tannum. Blant de som flyttet inn var OBOS-sjefen selv, Jacob Christie Kielland.
Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.
OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.
Byggeprosjekter fra A-Å
• Prosjekt- og byggeledelse
• Byggherreforskriften
• Uavhengig kontroll
• Skadevurderinger
• Tilstandsvurderinger
• Vedlikeholdsplaner
• Utredninger og forprosjekt
• Internkontroll
• Innemiljø
• Miljøkartlegging
• VVS og våtrom
• Enøk og energitiltak
• Heis
• Elektrotekniske anlegg
• Betongskader
• Brannsikkerhet
• Uteområder
• Avfallshåndtering
Da har vi en gladnyhet til deg!
Nå lønner det seg å samle alt hos Telia.
Har du for eksempel TV og internett allerede i ditt borettslag eller sameie? Da får du dobbel data om du blir mobilkunde også. Og 10 ekstra TV-poeng. Og Surfegaranti om nettet skulle være nede.
Les mer om fordelen på telia.no/samlet
Det er både smart og rimelig
å plante om høsten.
TEKST: HENRIK SØRLIE
Høsten er en gunstig tid for å plante busker og trær. Da er det ofte tilbud på hagesentrene, du slipper stort sett å vanne, plantene slår røtter og får et godt utgangspunkt til våren.
– Om høsten kan man egentlig plante det meste. Normalt vil røttene vokse hvis det er over seks grader i jorda. Deretter går de i dvale, og plantene får en fin og tidlig start om våren.
Det er mindre behov for vanning ved høstplanting enn sommerplanting, sier landskapsarkitekt Anne Cecilie Oterkjær i OBOS Block Watne. Hun anbefaler å være påpasselig med å dekke over plantestedet, gjerne med kompost for å hindre uttørking av rotklumpen. Ulike vekster har ulik plantedybde, sjekk med hagesenteret hva som gjelder for det du skal plante.
– På hagesentrene er det kanskje litt utplukket om høsten, og enkelte planter kan se litt pjuske ut. Men de fleste planter vil bli fine neste år, så lenge strukturen og rotveksten hos planta er god. Sjekk gjerne rotklumpen inne i potta, røttene bør være tette nok til å holde sammen når du tar rotklumpen ut av potta. Unngå trær med snurrerot – de har vokst for lenge i samme potte, og røttene har begynt å vokse rundt seg selv.
Løk. Høsten er også tid for å sette løk. Disse kan plantes helt fram til det er frost i bakken, men helst litt i forkant. Da rekker de å «sette føtter» før frosten kommer.
Velkommen til GUIDE-seksjonen!
På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.
– Plant gjerne ulike typer løk i samme bed, slik at du får blomstring til forskjellige tider utover våren, oppfordrer Oterkjær.
Beskjæring av trær. Vinterhalvåret kan også være et gunstig tidspunkt å beskjære trær. Når bladene har falt er det lettere å se strukturen i trekronen, trærne er i dvale, og det er ingen fugler som har hekkesesong. Noen trær er såkalte blødere, for eksempel lønn og
bjørk, og disse bør beskjæres på sensommeren eller tidlig høst. – Jeg vil anbefale å rådføre meg med en arborist, som er spesialist på trepleie, sier Anne Cecilie Oterkjær. //
TIPS!
Vil dere ha rabatt på planter og utstyr?
OBOS har avtale med både LOG og Felleskjøpet, se obos.no/styre/rabattavtaler.
Bør borettslag og sameier måle radonnivået? Svaret er ja.
TEKST: HENRIK SØRLIE
Ifølge Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet (DSA) er det umulig å forutsi om akkurat din bolig har et radonproblem. Den eneste måten å finne det ut på er å måle.
Nettopp dette erfarte de i Manglerudhøgda borettslag i Oslo. Borettslaget ligger utenfor de merkede områdene på det såkalte radonkartet. Likevel fant de høye verdier på deler av tomta. – Vi hadde lenge lest om og tenkt på å måle radon, men ikke kommet så langt. Da vi hørte at Manglerud skole hadde gjennomført radontiltak, bestemte vi oss for å ta noen stikkprøver sist vinter. Vi har 86 andelsleiligheter fordelt på 17 bygninger, både firemannsboliger og rekkehus. I to av firemannsboligene ble det målt verdier opp mot tusen Bq/m³, som er det femdobbelte av grenseverdien,
forteller styreleder Bengt
Olav Øverjordet i Manglerudhøgda.
Radonsug. De tok kontakt med Radonmannen AS, som nå har gjort tiltak for å senke radonnivået. Det er installert radonsug under bygget for å redusere undertrykket, kort fortalt en vifte montert på et rør fra grunnen som fører ut i friluft. På den måten strømmer det ikke opp jordluft og radon til kjelleren eller første etasje, noe som særlig skjer om vinteren da husene er oppvarmet og undertrykket er størst.
Avdelingsleder Espen Nygård i Radonmannen forteller at de har installert to radonsug i kjelleren i hver av de to firemannsboligene. – Det er tre hovedkategorier når du skal gjennomføre radontiltak: Det er enten tetting mot grunnen, venti-
lasjon i de berørte problemområdene, eller radonsug. Sistnevnte er den vanligste metoden. Enkelte tror det er ekstremt dyrt å få gjort noe med radon, og derfor kvier de seg for å måle. Vi tar 28.000 kroner for installering av ett radonsug. Radonnivået og grunnflaten på bygningen avgjør hvor
Radon er en usynlig og luktfri radioaktiv gass. Radon i inneluft øker risikoen for lungekreft. Du må måle for å finne ut om det er radon i boligen din.
Å måle radon er både enkelt og rimelig. Har du målt radonnivåer over 100 Bq/m³, bør du gjøre tiltak for å redusere nivået.
mange radonsug som er nødvendig. Det er vanlig med 1-4 stykker under en større boligblokk, forteller Nygård.
Samordnet måling. Styret har ansvar for å få gjennomført tiltak hvis det er høye radonnivåer, på samme måte som styret må ta grep hvis det lekker fra taket.
– Vi anbefaler at styret tar initiativ til en samordnet måling av leilighetene. Det er særlig i boliger med bakkekontakt og i etasjen ovenfor det skal måles. Beboerne plasserer en liten sporfilm i to oppholdsrom som brukes mye, for eksempel stue og et soverom. Etter to måneder sendes sporfilmene til avlesing, og man får svar på om det er nødvendig å gjøre tiltak, sier Nygård.
TIPS!
Både OBOS-medlemmer og boligselskap forvaltet av OBOS får rabatterte priser hos Radonmannen AS. Les mer på obos.no/radonmannen
Radonnivået bør ikke overstige grenseverdien på 200 Bq/m3 . I bygninger hvor tidligere målinger viser stabilt lave radonnivåer under tiltaksgrensen på 100 Bq/m3, er det tilstrekkelig å måle cirka hvert tiende år, dersom det ikke har skjedd endringer i grunnforhold, bygningen eller ventilasjon i perioden.
KILDE: DIREKTORATET FOR STRÅLEVERN OG ATOMSIKKERHET.
NETTSIDE: DSA.NO/RADON
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
Vi tilbyr containere fra 4,5 m3 til 30 m3, disse har forskjellige bruksområder.
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
Vi hjelper deg med å finne den løsningen som dekker ditt behov –om det er økonomi, miljø eller begge faktorer som er viktig for deg.
VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING
La oss gjøre jobben!
GRØNTTJENESTER
I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.
CONTAINER TIL VÅRRYDDING
23 17 22 00
GRØNTTJENESTER
Lastbalansering
Enkel fakturahåndtering
Kundeservice 24/7
Gode kundefordeler i ladenettverket
Nå har du som beboer lovfestet rett til å kreve elbillading både i borettslag og sameie. Hva med Smartlading fra Mer?
Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer er totalleverandør, og vi leverer smart ladeløsning ferdig installert i parkeringsanlegget.
Kontakt oss for gratis befaring og et uforpliktende tilbud. For mer informasjon: Scan QR-koden eller besøk mer.no/brl Ren energi fra Statkraft
www.mer.no
OBOS har inngått samarbeidsavtale med Movel, som leverer komplett ladeanlegg.
Avtalen skal sikre at boligselskapet får prosjektert og installert et skalerbart og skreddersydd kvalitetsanlegg til konkurransedyktig pris. Når anlegget er på plass, tar Movel hånd om service og fakturering. Movel tilbyr ladeteknologi basert på den
åpne protokollen OCPP. Det betyr full frihet til deg som kunde. Du er ikke bundet til Movel, og du er ikke bundet til produsenten av ladeboksen.
OBOS har i tillegg samarbeidsavtale med både Mer og Circle K. Vil du vite mer? Se obos.no/styre/rabattavtaler
STYREARBEID
Det nærmer seg OBOS Høstseminar! I fjor var det digitalt, men i år blir det igjen arrangert fysisk – denne gangen i åtte ulike byer i tidsrommet 14. september til 14. oktober. Det starter med servering og mingling fra kl. 16.00, og deretter blir det faglig innhold fra kl. 17.00 til 20.30.
Stikkord for dagen: Kommunika-
KVITTERINGER
Har du hatt utlegg?
Boligselskap kan kostnadsfritt få egen innsamlingsboks fra Kirkens Bymisjon.
Det gjør det enkelt for beboerne når de skal gi fra seg klær og sko til gjenbruk. Inntekten går til Kirkens Bymisjons arbeid og tiltak i nærområdet. Slik fungerer det: Kirkens Bymisjon plasserer ut og har det operative ansvaret for innsamlingsboksene. De står for alle kostnader,
sjon i styret (Styrerommet), kommunikasjon med beboere (Vibbo), flertallskrav, finansiering/økonomi, styrets og beboers ansvar, forvaltning av verdier, fordeling av kostnader – samt flere spennende overraskelser og temaer. For mer info og påmelding, se obos.no/hostseminar.
Har du betalt for noe til boligselskapet ditt som du skal ha refundert?
Da kan du bruke tjenesten OBOS Utlegg, se utlegg.obos.no. Har dere håndkasse eller mottar forskudd når dere skal handle for boligselskapet? Husk at det går an å opprette et debetkort for boligselskapet.
RABATT
sørger for tømming og renhold, og de sørger for å rydde opp hvis det blir forsøpling rundt innsamlingsboksen. Boksene blir i utgangspunktet tømt en gang i uken, og frekvensen for tømming tilpasses etter avtale. For spørsmål og bestilling, kontakt Kirkens Bymisjon på mobil 99092199.
Dugnad i høst?
Trenger dere containere til høstdugnad? OBOS-forvaltede boligselskap kan få rabatterte priser hos både Franzefoss og Norsk Gjenvinning. Les mer på obos.no/ styre/rabattavtaler.
Leserundersøkelse
Mange av de som mottar Bolig & Miljø vil i september få e-post med lenke til en leserundersøkelse. Den tar bare fem minutter, og du som svarer vil bidra til å skape et bedre blad. Målet er å gi nyttig kunnskap og inspirasjon for deg som sitter i styret!
h2ops.no 922 87 087
Tekniko løser akutte, tekniske problemer, samtidig som vi kan være en strategisk samarbeidspartner. Vi bistår virksomheter og privatpersoner.
Kontakt oss gjerne for tilbud og referanser.
ENTREPRENØR RÅDGIVNING
Sjø og vann
Trefelling
Bygg og anlegg
Tilkomstteknikk
Vaktmestertjenester
Sikkerhet og beredskap
Revisjon og kontroll
Bemanning
Import og handel
Fysisk sikring
Svakstrøm
Sterkstrøm
Automasjon
Jern og metall
+47 907 97 455 info@tekniko.no www.tekniko.no
FELLESKOSTNADER
Kan styret ettergi felleskostnader eller betale ut midler til andelseierne?
TERJE
SJØVOLD
Juridisk
Spørsmål: Vårt borettslag har ganske mye penger «på bok» etter at et vedlikeholdsprosjekt ble en del billigere enn planlagt. Styret vurderer å sette ned felleskostnadene, eventuelt la andelseierne slippe å betale en måned. Står vi fritt til dette?
Svar: I utgangspunktet er det opp til styret å beslutte hvor mye felleskostnader det er nødvendig å hente inn for å forestå en forsvarlig forvaltning og drift av borettslaget. Dersom det oppstår uforutsette utgifter, eller det viser seg at de felleskostnadene man har bestemt seg for å kalle inn er for lavt beregnet, står styret fritt til å øke innbetalingene slik at de blir på et forsvarlig nivå. Forutsetningen er at innbetalingene stadig skjer etter fastsatt fordelingsnøkkel for borettslaget.
Når det gjelder den motsatte problemstillingen, det vil si om borettslaget skal betale ut midler eller ettergi felleskostnader, er det litt mer komplisert.
Borettslag praktiserer i utgangspunktet ikke utdelinger til andelseierne, og borettslagsloven forutsetter at slike utbetalinger ikke kan skje dersom det medfører at laget får utfordrin-
ger med å forestå en forsvarlig drift, jf. brl. § 3-3, første ledd. Som en følge av dette oppstiller brl. § 3-3, annet ledd et krav om beslutning på generalforsamlingen med to tredels flertall for at slik utdeling til andelseierne kan finne sted. Bakgrunnen for denne regelen er blant annet å forhindre at de som er andelseiere i en gitt situasjon utarmer borettslaget for midler for deretter å selge og overlate problemet til de gjenværende eller kommende andelseiere.
Etter omstendighetene kan det regnes som utdeling dersom det blir krevd inn for lave felleskostnader.
Enhver nedsettelse av felleskostnadene kan imidlertid ikke anses som utdeling etter denne bestemmelsen. Etter loven er det styret som fastsetter hvor store felleskostnader som det er nødvendig å kalle inn for å dekke lagets forpliktelser. Dersom det viser seg at nivået på felleskostnadene er for lavt, har styret rett – og etter omstendighetene også plikt – til å heve felleskostnadene til det nivå som er nødvendig. Motsatt må styret kunne justere felleskostnadene ned dersom det ser at disse ligger på et nivå som er høyere enn det som
– Det ville være dårlig sammenheng i reglene dersom styret sto fritt til å øke, men ikke til å redusere felleskostnadene, skriver Terje Sjøvold.
behøves, fordi styret har overvurdert framtidig kostnadsnivå, eller man finner å utsette kostnadskrevende aktiviteter. Slik nedsettelse kan gjøres ved et prosentuelt nedtrekk i kommende terminer, eventuelt ved å la være å innkalle enkeltterminer. Det ville være dårlig sammenheng i reglene dersom styret sto fritt til å øke, men ikke til å redusere felleskostnadene. Det må legges til grunn at de felleskostnader som skal innkreves skal korrespondere med borettslagets utgifter. Selv om borettslaget må innrømmes en robust margin i forhold til uforutsette utgifter, er det ikke meningen at felleskostnadene skal fungere som noen tvungen spareordning for andelseierne. At styret, i en situasjon der man ser at borettslaget kan klare seg med lavere felleskostnader, velger å justere disse ned kan vanskelig anses å være i strid med andelseiernes interesser, eller i strid med lovens krav om forsvarlig drift. For å komme i strid med bestemmelsene i brl. § 3-3 må det etter mitt skjønn kreves at nedsettelsen av felleskostnadene har et mer ekstraordinært preg, enn en slik mindre justering som her er skissert. //
STYREROMMET
Vedlikeholdskartlegging og bedre økonomistyring står på agendaen i høst.
Styrerommet er under stadig utvikling for å skape bedre brukervennlighet og nye tjenester for styret. I høst skal det særlig jobbes med utvikling av den helt nye modulen for vedlikeholdskartlegging av bygninger.
– Vi tror dette vil bli en av de aller nyttigste modulene i Styrerommet, sier Eiliv Liljevik, som er direktør digitale forvaltningstjenester i OBOS.
Han fremhever at alle hus trenger vedlikehold, og behovene oppstår ofte bare noen år etter at husene er nye.
– Det er et betydelig arbeid å holde oversiktene over disse behovene. FDV- og bærekraftsmodulen skal gi den oversikten styrene trenger. Allerede i første versjon vil den få mye nyttig funksjonalitet, men vi kommer til å videreutvikle modulen i årene framover, blant annet basert på tilbakemeldinger vi får fra de som tar den i bruk, sier Liljevik.
Bedre økonomistyring. Han forteller at de også er i gang med å forbedre økonomimodulen for å gi bedre økonomistyring for styrene.
– Vi lanserte en ny og sterkt forbedret fakturagodkjenning i vår. Nå skal vi jobbe med andre deler av denne modulen. Boliger og beboere har jo nettopp fått en kraftig forbedring. Du kan nå se medboere og leietagere som er registrert via Vibbo, og du kan gjøre egne notater på både Boliger og Parkering. Dessuten har vi også her innført en mye bedre sortering og filtreringsverktøy.
Eiliv Liljevik, direktør digitale forvaltningstjenester i OBOS.
Det er et betydelig arbeid å holde oversiktene over vedlikeholdsbehovene.
Eiliv Liljevik
Oppfordrer til kurs. Liljevik legger til at de arbeider kontinuerlig med de andre modulene, for å gi disse bedre funksjonalitet og gjør dem enklere å bruke.
– Dessverre opplever vi stadig at brukerne ikke oppdager alle de flotte mulighetene som ligger i de ulike modulene. Dette forteller oss jo både at vi fortsatt må jobbe med brukervennligheten, men like mye at vi må tilby spesialopplæring i de ulike modulene. Vi har derfor satt opp en rekke gratis temakurs i høst. Jeg håper mange benytter seg av disse. Det er jo dessverre slik at når en løsning får mange muligheter, øker også kompleksiteten. Om man tar seg tid til litt opplæring tror vi styrehverdagen blir enklere, avslutter Eiliv Liljevik. //
Kurs og seminarer finner du i på forsiden av Styrerommet og på obos.no/kurs.
På Vibbo har det nå blitt enklere å målrette budskap til en eller flere grupper blant beboerne.
Vibbo er beboerportalen som lar styret kommunisere enkelt og effektivt med alle i boligselskapet. Nå er det blitt utviklet to nye funksjoner som gjør det enda enklere å sørge for at relevant informasjon går ut til de rette beboerne.
Hvem skal se nyheten? Under publisering kan styret velge om en nyhet skal være synlig for bare eiere, leietakere og medboere, eller utvalgte adresser/oppganger. Nyheten vises da på forsiden, under Nyheter-fanen og i aktivitetsstrømmen for de beboerne som er huket av. De samme beboerne mottar også varsel om nyheten på SMS, e-post eller i Vibbo-appen, avhengig av hvordan styret velger å varsle. På den måten trenger for eksempel ikke hele boligselskapet å få opp en nyhet om at vannet skal stenges i utvalgte oppganger. På den måten kan man slippe unødvendig støy og forvirring.
Send melding til flere beboere. Nyheter er en effektiv måte å få ut fellesinformasjon på, hvor beboerne kan skrive inn kommentarer som er synlige for alle andre, sånn at styret slipper å svare på de samme spørsmålene flere ganger. Imidlertid finnes det tilfeller hvor styret kan ha behov for å sende ut den samme informasjonen til flere beboere, med mulighet for individuell oppfølging i etterkant. Derfor er det nå også mulig å sende ut melding til opptil 15 beboere samtidig, som oppretter flere separate meldingstråder. Dette kan for eksempel være nyttig for innhenting av personopplysninger eller andre sensitive forhold.
Ønsker du en mer effektiv kommunikasjon med beboerne? Bruk mulighetene som ligger i Vibbo!
Ring 48 300 500 og få GRATIS befaring!
DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING
• Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom
• Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene
• Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt
Ring 48 300 500 og få GRATIS befaring!
DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING
• Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom
• Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene
• Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt
Vår årlige kundeundersøkelse til styreledere som hadde vervet siste styreperiode, avsluttes i disse dager. Vi har nå mottatt 1775 svar, og tilnærmet 93 prosent svarer at de er fornøyde med sin rådgiver og OBOS som forretningsfører. Tusen takk for alle svar og tilbakemeldinger! Våre rådgivere høster mange lovord, og det er hyggelig at mange styreledere setter pris på hjelpen og støtten de får.
Visste du at …
Ikke overraskende har nesten 80 prosent gjennomført årsmøtet kun ved hjelp av Styrerommet og Vibbo. På en skala fra 1 til 7 gir dere oss en gjennomsnittlig skår på 6,5 for vår bistand før og under gjennomføring av digitalt eller fysisk årsmøte. Det er vi godt fornøyd med, men vi fortsetter å videreutvikle løsningen med mer funksjonalitet og med vektlegging på brukervennlighet.
Når det gjelder Vibbo
…du finner tidligere utgaver av Bolig & Miljø på obos.no/ boligogmiljo og på Styrerommet under Hjelpemidler?
og Styrerommet svarer 95 prosent at de enten er svært fornøyd (31%), fornøyd (54%) eller litt fornøyd (10%). Vi er glade for alle innspillene vi har mottatt om forbedringer som kan forenkle styrets hverdag, og som vi tar med oss i utviklingsarbeidet.
Vi håper dere vil fortsette å svare oss neste gang vi spør om deres opplevelse av våre tjenester og service, både pr. telefon og på e-post. Igjen, takk for verdifulle innspill!
…boligselskapet kan få grønne lån til å finansiere grønne prosjekter i OBOS-banken?
….i høst tilbyr vi temawebinarer med kort varighet og fokus på ett tema på Styrerommet eller Vibbo?
VIL DU VITE
MER OM DETTE?
Snakk med rådgiveren din!
…opptak av webinar blir tilsendt alle påmeldte i etterkant?
Praktisk hvis du ikke rakk å se det på direkten.
Hjelp til boligkjøp På boligjakt, men mangler egenkapital? OBOS har tre ulike tilbud som skal gjøre det enklere å komme inn på boligmarkedet: OBOS Bostart, OBOS Deleie og OBOS boligbytte.
Hjelp til rehabilitering Få hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplaner, energi og miljø, radonsanering, heisanlegg, brannsikkerhet, skaderapporter og gjennomføring av alle typer oppdrag. OBOS Prosjekt har erfaringen og kunnskapen som skal til!
Lavere energikostnader Flere og flere borettslag og boligsameier tar et bevisst miljøvalg samtidig som de kutter kostnader. Å ta ansvar for miljø og klima er en av OBOS´ viktigste prioriteringer, derfor har vi fremforhandlet en miljøvennlig strømavtale for våre borettslag og boligsameier. Se avtalen med Entelios under Hjelpemidler på Styrerommet.
Kurskalender
Introduksjon til Vibbo
På dette webinaret tar vi en gjennomgang av beboerportalen Vibbo så du kan få best mulig utbytte av verktøyet.
Tid: Onsdag 1. september kl. 16:30-18:00
Temawebinar: Styremøter på Styrerommet.no
Styrerommet.no gjør det enkelt å avholde styremøter. Vi tar en gjennomgang av hvordan du på best måte bruker verktøyet.
Tid: Onsdag 15. september kl. 16:30-17:15
Temawebinar: Meldinger på Vibbo Meldinger på Vibbo gjør det enkelt for styret å kommunisere med hver enkelt beboer, og reduserer behovet for e-post og SMS, som ofte er lite effektivt og uoversiktlig. På dette korte webinaret ser vi på hvordan du kan bruke meldinger på Vibbo på best mulig måte.
Tid: Mandag 27. september kl. 16:30-17:15
Høstseminar i 8 ulike byer Vi inviterer styreledere og styremedlemmer til seminar. Årets høstseminar gir deg redskapene du trenger for å drifte og vedlikeholde borettslaget eller sameiet på best mulig måte. Vi starter turen på Hamar 14. september og avslutter i Oslo 14. oktober.
Se obos.no/hostseminar
Mer informasjon på obos.no/kurs
Søve har, som eneste produsent, nærmere 500 svanemerkede produkter. Det sikrer at kunden enkelt kan velge et produkt som er produsert på en miljøvennlig måte.
I over 40 år har Søve produsert leke- og aktivitetsapparater. Produktene blir produsert på samme sted hvor det hele startet, på Ulefoss i Telemark. Lokal produksjon sikrer rask levering, den ypperste kvalitet, og de beste garantier.
Hva skal til for å skape en samlingsplass som inviterer til smil, latter, lek og aktivitet? Kontakt oss, vi hjelper deg fra idé til ferdig lekeplass!
Finn inspirasjon på sove.no
Avfallshåndtering
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
RAGNSELLS.NO - 22800800
Avfallshåndtering
• CONTAINER ELLER STORSEKKER
• SUG-/SPYLETJENESTER
• LØVÅS KOMPLETT – Borettslag
Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no
Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier www.oslo-brannsikring.no
Elektriker
Tlf.: 22 88 45 80
TENK BRANNSIKKERHET!
Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys
Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no
Lekeplass
Postkasser
Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer
• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.
• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken. vaktmester-oslo.no – 916 70 720
Radonmåling
Radon Radon målinger - tiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier!
Bestill på ragnsells.no ®
Trigonor er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!
Avfallshåndtering
Låsesmeder Anleggsgartnere
Tlf. 21960350 www.radonlab.no
Skadedyrkontroll
Bemannet døgnvakt - Hele Norge 23 88 46 56 • pelias.no
Vaktmestertjenester
Blikk/kobberslagere Balkonger
Nye balkonger?
Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!
www.balco.no Tel. 23 38 12 00
Adgangssystem - Service - Postkasser
Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no
Malertjenester
Alt innen maling, fasade - gulvarbeid
Ta kontakt for gratis befaring
Tlf 23 40 03 70 regnbuen.no
Oppmerking
Vaktmestertjenester
Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720 vaktmester-oslo.no
Vindu - dør montasje
Totalentreprenør
Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold www.vdmontasje.no
Annonsere her:
Annonsere i Bolig & Miljø?
Ta kontakt med: Mona Jørgensrud
mj@hsmedia.no
Det er helt klart et budsjett. Det er fullt av tall her.
GEORGE W. BUSH, AMERIKANSK PRESIDENT
? Test deg selv!
1. Hvor mange medaljer vant Norge i sommer-OL 2020 i Tokyo?
2. Hvilken form har symbolet som står midt på Indias flagg?
3. Hva kalles læren om jordskjelv?
4. Hvem regisserte den amerikanske filmen Blue Velvet fra 1986?
5. Hvilken ukedag heter lundi på fransk?
6. Hvor mange tagger er det i kronen til Frihetsgudinnen: 5, 7 eller 9?
7. I hvilket land ble sportsutstyrs- og klesmerket Hummel grunnlagt i 1923?
8. Nevnt et år Edvard Munch levde?
9. Hvilket fotballag i engelske Premier League har kallenavnet «The Gunners»?
10. Hva heter eselet i de norske versjonene av fortellingene om Ole Brumm av A.A. Milne?
11. Med et noe mer velsmakende navn, hva kalles informasjonskapsler på internett?
12. Hvem hadde suksess i 2014 med låten Anaconda fra albumet The Pinkprint?
13. Hos hvilken hamburgerkjede kan du nyte en whopper?
14. Hvem er siden januar 2021 utenriksminister i USA?
15. I hvilken norsk TV-serie-klassiker møtte du karakteren Juni Lunde spilt av Anette Hoff?
I høst blir det byvandringer igjen med Oslo Museum! Det begynner pent og ordentlig på Uranienborg, hvor temaet er «Byliv i løkke og leilighet». Straks mer dramatisk blir det når det skal handle om «Teaterslag og pipekonserter». På høstprogrammet står dessuten en litterær byvandring, en vandring om byens minoritetsreligioner og en vandring om byens drivkrefter. Skummelt blir det på selveste Halloween, hvor turen går til østkantens gravlunder. Tittelen er «Pest eller kolera», og det skal handle om epidemier, smittevern og sosialpolitikk. Byvandringene er gratis, men krever påmelding. Du kan også få fire byvandringer «på øret» med lydspor og kart, som gjør at du kan ta vandringen akkurat når du vil. Se oslomuseum.no/byvandringer
Porttelefon og adgangskontroll
Postkasser
Nyhet
iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier! Ta kontakt for mer info.
Nøkkelsystem
Leverandør av elektroog
Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.
Kontakt
Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no
Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.
år på rad med Norges mest fornøyde kunder
Solstråler i fleisen og Altibox på app. Surfing på sjøen og nettsurfing på terrassen. Med Altibox får du lynraskt fiberbredbånd, smarte wifi-løsninger og magisk underholdning.
La beboerne i boligselskapet ditt velge den tv-pakken og internetthastighet som passer til sitt behov.
Kontakt oss på altibox.no/boligselskap.