med. Kent Klerck gir sine beste råd for løpende vedlikehold.
Side 24→27
❶
Enova Den vanskelige støtten. Slik bør den bli bedre.
Side 14→17
❷
Forsikring Et billigere tilbud fristet styret. Resultatet ble høyere premie og mer styr.
Side 28→30
❸
Styrehonorar Dette fikk styrene betalt i 2025.
Side 41
Utgave № 5
Desember 2025
Balkonger fra Balco
– et klimasmart valg for fremtiden!
Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.
Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no
Gjør fjernvarmen smartere
og hverdagen enklere!
Optivarme gir en jevn og behagelig innetemperatur i hele bygget – helt automatisk. Systemet lærer seg raskt hvordan bygget oppfører seg og justerer varmen etter behov og vær. Dere kan følge med på og styre fjernvarmen - rett fra PC-en. Borettslag som har tatt i bruk Optivarme, forteller om en jevnere og mer behagelig innetemperatur, redusert energiforbruk, mer fornøyde beboere og en enklere hverdag for styret. Høres ikke det bra ut, da?
I OBOS-banken får styret
ť God økonomisk rådgivning
ť Lave gebyrer på lån, ingen gebyrer ved endring av lån
ť Mulighet for delutbetaling av lån i forbindelse med et rehabiliteringsprosjekt
ť Full kontroll over lån og søknader på Styrerommet Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
Side 10→13 Rehabilitering
Delfinen borettslag på Hamar valgte å ta alt på én gang. Nå får de varmen igjen i husene.
Side 20→22 Styreleder
Da kommunen droppet eldresenteret, fikk Nøtterøy et helt spesielt borettslag.
Side 33→34 Tekstiler og avfall
Feilinformasjon har gjort klesinnsamling til en kostbar kamp. Nå trenger innsamlerne hjelp.
Side 37 Rekruttering
Til våren skal nytt styre velges. Start i tide og unngå at stafettpinnen blir liggende igjen
Leder Må endre kurs
I dag bremser støtteordningene fra Enova den grønne omstillingen i stedet for å hjelpe den fram. Ordningene preges av byråkrati, konkurranse og uforutsigbarhet, og gjør at prosjekter skyves fram i tid eller legges bort. Dermed mister borettslag og sameier verdifulle muligheter til å kombinere nødvendig vedlikehold med energieffektivisering.
Støtten bør bygge på faste og transparente kriterier, ikke tilfeldige tildelinger som minner om et lotteri. Kommunene må få mulighet til å supplere med egne midler, og Enova må utvikle ordninger tilpasset felleseide bygg, ikke bare eneboliger. Det trengs støtte også til planlegging og vedlikehold, slik at tiltak faktisk kan gjennomføres.
OBOS og styrer landet rundt mener at myndighetene og Enova må endre kurs. Les mer om dette på side 14–17.
Det grønne skiftet skal ikke stoppes av byråkrati og uforutsigbarhet.
Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning
Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog
pba@obos.no
Tlf: 452 58 848
Annonsesalg: HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no
Design: Bielke&Yang
Trykk: Aksell
Forsidefoto: Pernille Münster
OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.
Foto: Jan
Tore
Eriksen
På tide å utvide ladeanlegget?
Oslo kommune gir inntil 30 prosent støtte når dere oppgraderer eller utvider ladeanlegget.
Klimatilskudd.no
Vaktmestertjenester
Ny rabattavtale. OBOS styrker tilbudet i kundefordelsprogrammet.
Vi har valgt Facilitec som ny leverandør i kundefordelsprogramet. Det gir over 5500 borettslag og sameier som er forvaltet av OBOS tilgang til prisgunstige vaktmestertjenester, forteller partneransvarlig i OBOS, Celine Aubert Dypvik, fra scenen på Styre & stell i Colosseum i Oslo.
Mer enn tre av fire OBOS-forvaltede boligselskaper benytter vaktmestertjenester i dag. Den nye treårige avtalen med Facilitec omfatter både vaktmester-, drifts- og tekniske forvaltningstjenester.
Kan avdekke feil
— OBOS skal være en one-stop shop for borettslag og sameier. Når styrene etterspør vaktmestertjenester, lytter vi. Facilitec leverer på pris, teknologi og bærekraft, et ekte kinderegg for kundene våre, sier Øistein Gamst Sandlie, konserndirektør for forvaltning og rådgivning i OBOS.
Gjennom bestillingsportalen FaciliWorld får styrene en enklere og mer oversiktlig måte å bestille og administrere tjenestene på.
— Portalen kombinerer det teknologiske med den tryggheten en vaktmester gir. En sikker vinner, sier Sandlie.
Langsiktig rabattavtale
Facilitec har fra før flere OBOS-forvaltede borettslag og sameier som kunder. Disse får nå 15 prosent rabatt på tjenestene, et tilbud som også gjelder nye kunder. OBOS har beregnet at norske borettslag og sameier samlet bruker rundt 700 millioner kroner årlig på vaktmestertjenester.
John Wuya er direktør for forretningsutvikling og salg i Facilitec, og forteller at de ønsker å være en langsiktig samarbeidspartner som bidrar til trygg, effektiv og bærekraftig drift.
— Etter gode samtaler og forhandlinger har vi funnet en modell som gir OBOS-forvaltede borettslag og sameier varige fordeler og tilgang på kvalitetssikrede tjenester.
Daglig vedlikeholdstips
Bolig & Miljø ble med vaktmester Kent Klerck (40) fra Facilitec på jobb i tre sameier i Ski i Nordre Follo. Sleng deg med på rundturen på sidene 24–27. •
● ↑ Styre & stell, Colosseum, Oslo: Celine Aubert Dypvik, partneransvarlig i OBOS, lanserer ny rabattavtale som styrene kan dra nytte av. Foto: Arild Danielsen
For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.
Du tenker kanskje ikke på dem hver gang. Men dørene er alltid der, midt mellom livets avgjørende øyeblikk. Som når man endelig er tilbake i hjemmets trygge favn etter det store eventyret. Det er for slike anledninger vi skaper dørene våre.
Ta våre svalgangsdører, for eksempel. De er det perfekte valget for leilighetsbygg der man vil lukke døren og få fred og ro. Og samtidig få beskyttelse mot både vær og vind og innbrudd.
Les mer på daloc.no
Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.
OBOS jobber for at alle skal få oversikt over vedlikeholdsbehovet.
Utgangspunktet er at flertallet av boligselskapene ikke tar seg råd til å kjøpe en vedlikeholdsplan. Dette gjelder særlig for mindre selskaper med svak økonomi.
— Dårlig planlegging kan resultere i akutt vedlikehold når det er tvingende nødvendig. Det blir ofte unødvendig dyrt, og det skaper en uforutsigbar økonomi med kraftige hopp i felleskostnadene, sier Jarle Naustvik i OBOS.
Han er leder for «Mitt bygg», et nytt OBOSverktøy som skal snu rundt på dagens metode for å få oversikt over bygningsmassen. Kunstig intelligens (KI) åpner nye muligheter for å samle inn og simulere byggetekniske data og bidra til at alle boligselskaper skal få en vedlikeholdsplan.
— «Mitt bygg» er et datadrevet verktøy som skal tilbys gratis til styrene. Det betyr at vi bruker data vi finner om bygget til å gi oversikt og formidle oppgaver vi mener at styret bør prioritere for å forvalte bygget på best mulig måte. Verktøyet skal bli integrert i Styrerommet, og på sikt erstatte «Vedlikehold og bærekraft»-modulen, forteller Naustvik.
Beregner sannsynlighet
Med kunstig intelligens kan man enklere finne sannsynligheten for vedlikeholdsbehov ved å sammenstille byggeår og bygningstype med tilsvarende bygg.
— La oss si at du bor i Oslo i en gammel bygård fra 1890-tallet, og at denne ble totalrehabilitert under byfornyelsen for 30-40 år siden. Med bruk av ny teknologi kan man sammenlikne med andre tilsvarende bygg og finne sannsynligheten for at noe må rehabiliteres i årene som kommer, for eksempel hvor lenge det er til dere må skifte ut vinduene.
Informasjonen skal hentes fra offentlige registre, fra OBOS og samarbeidspartnere. Totalt skal dette gi relevant informasjon om bygningstype, materialbruk og vedlikeholdshistorikk. Ambisjonen er at alle styrene skal få en vedlikeholdsplan som er god nok til å styre etter.
— Hvis styret ønsker å forbedre denne planen, kan de laste inn egen info, for eksempel
dokumentasjon fra rehabiliteringsprosjekter.
Mange styrer har allerede lagt inn slik info i «Vedlikehold og bærekraft»-modulen, og da blir dette automatisk tatt med i «Mitt bygg», forteller Naustvik.
Han legger til at uansett hvor mye info som mates inn i KI-verktøyet, vil det fremdeles være behov for ekte mennesker.
— Du må fortsatt ha fagfolk på befaring for best mulig presisjon, men vi tror at «Mitt bygg» blir kjærkomment for alle som mangler vedlikeholdsplan.
Pilot i 2026 «Mitt bygg» er en viktig satsing for OBOS, og det vil ta tid å utvikle. Målet er at alle OBOS-forvaltede boligselskap skal ha tilgang i løpet av noen år. En mindre gruppe borettslag har allerede fått tilgang, og i januar 2026 skal 500 boligselskap bli invitert til å delta i en pilot.
— Vi skal bruke 2026 til å lære. Samtidig jobber vi med å kvalitetssikre leverandører slik at styrene også kan få hjelp til å få oppgavene løst. Vi ønsker å hjelpe styrene med å finne kvalifiserte håndverksbedrifter og sikre en god prosess. Dette skal bli en del av det framtidige verktøyet, sier Jarle Naustvik i OBOS. •
● ↑ Slik kan en av funksjonene se ut: Tidslinjen viser sammenheng mellom ulike rehabiliterings- og vedlikeholdsbehov, tidspunkt og pris.
● ↑ Jarle Naustvik, leder for «Mitt bygg» i OBOS.
Tips Interessert i pilotprosjektet?
Send e-post og meld interesse til mittbygg@ obos.no
Helomvending på Hamar
Lite sparepenger og vinterkalde rekkehus var hverdagen i borettslaget. Nå skal et rehabiliteringsprosjekt gi et stort løft til alle beboerne.
Foto
Jan Tore Eriksen
Tekst Martin Bergesen
Du kænn itte gå barføtt uti der. Kjøkkenet til Anne-Berit Snekkersveen er i utgangspunktet en trivelig lun krok. Fra vinduet med alle blomstene har hun utsikt over brosteinsbelagte stier og grønne plener i Delfinen borettslag på Hamar. Om vinteren endrer det seg. Blomsterpottene må flyttes om ikke blomstene skal dø. Kulda siver inn gjennom dårlig isolerte vinduer, smyger seg forbi gardinene og sprer seg utover kjøkkenet. Slik er det også i de andre rekkehusene. — Duggen blir til is på innsida av vinduet, men det blir borte nå, vettu, sier Snekkersveen. Noen dager i forveien gikk startskuddet for en omfattende rehabilitering. Et par rekkehus bortenfor smeller det i spikerpistoler og summer i sager idet tre snekkere river kledninger på inngangssidene, og gjør rom for ny isolasjon og nye vinduer.
Delfinen ble opprinnelig bygget i 1977, og består av et idyllisk lite strekk av fem rekkehus hvor beboerne pleide å ha utsikt til Skibladner som tøffet forbi langs Mjøsa, fram til trærne grodde seg til og sperret sikten. Ettersom årene har gått har det blitt råte på treverk,
varmetap på loftene og slitasje på malingen. Vedlikehold har skjedd litt hist og pist tidligere, men prosjektet som borettslaget nå har satt i gang kommer til å koste rundt ti millioner kroner.
Fordel å ta alt samtidig
Vinduer og terrassedører og levegger mellom 21 enheter skal skiftes, inngangssidene skal bytte paneler og få ny isolasjon. Det skal blåses inn isolasjon på loftene og alt skal males. Det fantes billigere alternativer, men: — I generalforsamlingen stemte borettslaget for den mest omfattende løsningen. Da blir det mer helhetlig enn om man tar litt og litt, siden det i større grad fører til uforutsette kostnader, sier prosjekt- og byggleder Ann-Charlott Ejander fra OBOS Prosjekt.
Ejander er på besøk i borettslaget sammen med Delfinens rådgiver Kirsti Jøines fra OBOS Eiendomsforvaltning. De har kommet for å se hvordan rehabiliteringen har gått så langt. Bak henne står husveggene til to rekkehus nakne, og snart skal de tre andre følge etter.
● ← Etter mange år med småjusteringer, går Delfinen borettslag nå for en full rehabilitering av byggene fra 1970-tallet. Nye vinduer, vegger og isolasjon gir husene i Delfinen borettslag et etterlengtet ansiktsløft.
● ↑ Delfinens rådgiver Kirsti Jøines fra OBOS Eiendomsforvaltning (t.v.) med Ann-Charlott Ejander i OBOS Prosjekt. →
— Man vet jo aldri hva man finner når man begynner å rive paneler. Her er det gjort etterisolering tidligere, men kvaliteten har vært dårlig, sier Ejander.
Det kan koste mer å vente
Snekkersveen peker selv ut noen av problemene i borettslagets bygningsmasse.
— Malingen har vi prata mye om, at det skulle vært beisa. Husene var hvite før, og nå ser vi hvite renner i panelet som stikker fram under den grå malingen.
Som styremedlem har Snekkersveen vært med gjennom hvert steg av prosessen. Da hun så prislappen tenkte hun først at «fy søren, dette blir dyrt».
— Det blir et sjokk med en gang, men når du tenker på det, er det ikke så dumt likevel.
Selv om ikke alle var like fornøyde med økningen i felleskostnader, var det to tredjedels flertall i generalforsamlingen. Og nå som arbeidet er i gang, hører hun ikke noen klager.
— Vedlikehold kommer før eller siden, og venter man for lenge koster det enda mer.
Tar knekken på den kalde trekken
Det har vært en lengre prosess å komme i gang med rehabiliteringen, og på veien har Snekkersveen og styret lent seg mye på rådgiver Jøines.
— Du tenker lenger fram enn det vi i styret gjør. Vi er mer i nuet, og kan ikke alt av papirer og lånesøknader og sånt. Da er det så nydelig å ha sånne damer som dere, sier Snekkersveen til dem.
Prosjektet har tatt form når Jøines har snakket med styret under budsjettmøter og regnskapsmøter.
— I de samtalene kartlegger vi framtidige behov, og da kommer det gjerne fram hvor problemene ligger, sier hun.
Fordi borettslaget kjente på behovet, men ikke hadde full oversikt over etterslepet, ble OBOS Prosjekt koblet på for å sette opp en vedlikeholdsplan. Gjennom en energikartlegging ble det også undersøkt hvilke tiltak som gir best effekt for borettslaget, som baserer seg på elektrisk oppvarming.
— Kartleggingen avdekket de største avvikene i isoleringen og hva de kan spare i fyringskostnader. Men det handler ikke bare om å spare kostnader, de oppnår også mye høyere komfort, sier Ejander.
Startet sparingen tre år før
Etter at Ejander hadde hentet inn priser på anbudet, fikk Jøines jobben med å regne det inn i felleskostnadene. Det var ikke satt av mye penger i borettslagets felleskasse. Fra å nesten ikke spare, fikk Jøines borettslaget for tre år siden til å gjennomføre en omfattende husleieøkning.
— De la på en god del, 40 prosent, slik at de skulle ha penger på konto. Da slapp de også at økningen ble så stor når de skulle i gang med
rehabiliteringen. Samtidig ble det lettere å få ja til lån, sier Jøines.
Stort løft
Rehabiliteringen er ennå i tidlig fase. Bare to av fem rekkehus har rukket å rive kledningen, og noe av arbeidet kan uansett ikke tas før til våren. I tillegg kan det komme nye behov, for eksempel drenering. Likevel føler Snekkersveen det har vært godt å komme i gang. Snekkerne rydder fint etter seg, og snart skal de nye vinduene komme på plass. Tre lag glass. Hun tror ikke det skal ise på innsiden lenger nå.
— Det skal nok hjelpe på fyringsutgiftene. Vi hang litt etter, men nå gjør vi et innmari stort løft slik at det kan holde noen år.
Og hun har et langsiktig blikk på hva hun får igjen for investeringen.
— Her skal jeg bo så lenge jeg kan gå i trappa, avslutter styremedlem Anne-Berit Snekkersveen. •
Som mange andre borettslag og sameier rundt om i landet, fikk også Delfinen borettslag avslag på søknaden om støtte fra Enova til dette prosjektet. Les mer om hvorfor og hvordan OBOS mener ordningen må bli betydelige bedre på side → 14–17.
●
↑ Anne-Berit Snekkersveen flyttet inn i borettslaget i 2017 og trives godt. – Da jeg flyttet hit bodde det mange eldre her, men nå er jeg en av de eldste.
Fakta Enova-NEI
Tips
Rehabilitere? Her er fem tips
❶
Sett opp en vedlikeholdsplan og få oversikt over hva som må gjøres når, så dere begynner i riktig ende. Det er veldig dumt å gjøre masse ting på bakken om det lekker fra taket.
❷
Er felleskostnadene høye nok til å sette av penger? Hvis ikke kan det være på tide med en økning for å unngå et stort hopp når rehabiliteringen skjer.
❸
Trenger ikke vedlikeholdet å skje umiddelbart? Snakk med OBOS-rådgiveren om det kan lønne seg å sette opp et vedlikeholdsfond for å spare opp midler til kostnadene som kommer.
❹
Hent inn profesjonell hjelp tidlig, for eksempel fra OBOS Prosjekt. Da er dere sikre på at kontrakter og andre papirer er i orden, og får en partner med god kjennskap til entreprenører i nærområdet.
❺
Hold beboerne godt informert, slik at rehabiliteringskostnader ikke kommer som lyn fra klar himmel. Ha også argumentene klare for hvorfor dette er nødvendig når rehabiliteringen skal vedtas på årsmøtet.
Enova-nei
Stadige avslag og skuffede borettslag og sameier. Er Enovastøtten for uforutsigbar og byråkratisk til å nå energimålene?
Tekst
Martin Bergesen, Pelle Aarsbog, Torgeir Mortensen
Enova har laget en løsning som ikke fungerer særlig godt, sier Joachim Karlsen-Mulelid.
Som styreleder i Beverlia borettslag har han nettopp lagt bak seg et formidabelt rehabiliteringsprosjekt. To rekkehus og tre blokker har blant annet fått nye vinduer, etterisolerte yttervegger, tettere bygningskonstruksjon og nytt takdekke. Tiltakene skal redusere strømforbruket med opptil 20 prosent. OBOS Prosjekt og Beverlia hadde regnet med støtte fra Enova, men begge søknadene ble avslått.
— Vi oppfylte alle krav Enova stiller, men fikk likevel nei, sier Karlsen-Mulelid.
Styrelederen frykter at usikkerheten rundt ordningen bremser energieffektiviseringen i norske borettslag og sameier. Bygg fra 1980-tallet, som Beverlia, har ofte bedre isolering enn eldre bygg, men har fremdeles stort potensial for effektivisering.
— Jeg har respekt for at det er for lite penger som er satt av i potten, men slik støtteordningen er lagt opp blir det veldig vanskelig for oss å nå opp. Og det er nettopp når man først skal bytte tak eller kledning, man bør ta energigrep, sier han.
Etter 40 år melder det seg ofte større rehabiliteringsbehov, men uten nok støtte velger mange tiltak som har liten effekt energimessig.
Gambling
Halvannen time nordover, på Hamar, står styreleder Kristian Sæther i Delfinen borettslag midt i et lignende rehabiliteringsprosjekt. Også her handler det om etterisolering av tak og vegger og nye vinduer som vil gi vesentlig lavere strømforbruk.
Et lite utvalg
Disse får heller ikke støtte
• Lungegaarden borettslag fikk avslag på søknad om ti millioner i Enova-støtte, til tross for 40 % energibesparelse. En ny søknad om fem millioner ble også avslått.
Foto
Jan Tore Eriksen
— Det er gambling. Man vet ikke hva man skal be om, eller om man får støtte i det hele tatt. Sæther beskriver prosessen som frustrerende. Når borettslaget nå oppgraderes til å bli betydelig mer energieffektivt, framstår det som en typisk kandidat for Enova-støtte. Bortsett fra én ting: Ordningen er konkurransebasert.
Tiltakene bedømmes med en poengscore basert på søkt støttebeløp og anslått effekt av tiltakene. Jo lavere tallet blir, desto bedre. Målet er mest mulig energi spart per støttekrone. I stedet for et fast måltall å forholde seg til, får søkerne støtte eller avslag ut ifra hvordan de andre søkerne scorer i en gitt søknadsrunde.
I Delfinens tilfelle sendte de søknad gjennom OBOS Prosjekt, og hadde gode forhåpninger. Så kom svaret fra Enova. Også her ble det ingen støtte.
— Vi ble overrasket og skuffet. Det kan være store prosjekter og vanvittig gode tiltak, men om konkurrentene er bedre faller du bare gjennom.
Delfinen og Beverlia er bare to av mange borettslag og sameier som uttrykker frustrasjon over Enovas støtteordninger. Mens noen rapporterer at tiltak uteblir, reduserer andre omfanget av prosjektene eller går på en økonomisk smell når støtte de har regnet med uteblir.
30-40 år til neste gang — Enova har gjort det altfor vanskelig for borettslag og sameier å redusere energibruken og energikostnadene, sier Morten Brustad Kjærland, avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt.
• Borettslaget Fossveien 5 og 7 utsatte vindusprosjektet grunnet manglende støtte. Nå søker de støtte fra Oslo kommune, men resultatet er uvisst.
• Borettslagene Rabben og Gamlehagen vil installere bergvarme, men fordi de befinner seg i et område med konsesjon for fjernvarme faller de utenfor ordningen.
● ↑ Joachim KarlsenMulelid, styreleder i Beverlia borettslag.
● ↑ Kristian Sæther, styreleder i Delfinen borettslag på Hamar.
● ↑ Morten Brustad Kjærland, avdelingsleder for energi og miljø i OBOS Prosjekt.
• Borettslaget Markveien 2 ønsker å installere varmepumper, men faller utenfor av samme årsak. Les mer om dette i neste utgave av Bolig&Miljø.
Han har bistått mange borettslag og sameier i samme situasjon som Delfinen og Beverlia, og mener Enovas støtteordninger er uforutsigbare, byråkratiske og for små i omfang.
For å nå Stortingets klimamål om å redusere strømforbruket i eksisterende bygg med 10 terawattimer innen 2030, er energieffektivisering i borettslag og sameier en viktig brikke. Imidlertid tror Kjærland at dagens støtteordninger bidrar til at mange ikke benytter mulighetene som byr seg.
— En fasade og et tak rehabiliteres kanskje hvert 30-40 år. Om man ikke tar grepene da, er det 30-40 år til de kan gjøres neste gang. Det er veldig uheldig at man lar en slik mulighet gå fra seg.
Kjærland mener støtten til energikartlegging fra Enova fungerer bra. Han tror derimot at mangelen på tilsvarende støtte til vedlikeholdsplaner frarøver mange eldre borettslag og sameier en viktig mulighet til å oppgradere byggene sine langsiktig.
— En slik ordning bør lanseres snarest, fordi den kommer til å utløse flere målrettede prosjekter. Det synet deler Øistein Gamst Sandlie, konserndirektør for forvaltning og rådgivning i OBOS.
— Det må bli slutt på konkurransebasert støtte. Når alt handler om å vinne fram mot andre søkere, blir resultatet tilfeldigheter, ikke energiomstilling. I dag oppleves ordningen mer som et hinder enn et virkemiddel, sier Gamst Sandlie. Fra perspektivet til OBOS Prosjekt, hvor mange av borettslagenes og sameienes Enova-søknader blir håndtert, peker Kjærland i tillegg på at
støtteordningen i praksis stopper opp prosjekter fordi den kun har seks søknadsrunder i året.
— Programmene må være langsiktige og åpne for søknader året rundt. Vi kan ikke ha prosjekter som settes på vent i månedsvis på grunn av rigide, tidfestede søknadsrunder.
Han sier dette står i motsetning til Oslo kommune, som har løpende behandling av sine støtteordninger. Både Kjærland og Sandlie kritiserer kommunenes manglende mulighet til å supplere Enova-støtten med egne midler, og Sandlie mener at regjeringen bør se til Oslo for inspirasjon.
— Det siste året har vi sett flere tilskudd fra kommunen som bidrar til konkrete tiltak. Utbetalingsbeløp er kjent på forhånd og knyttet til oppnådd kvalitet. Det gir rettferdighet og tydelighet.
Må få fart på energieffektiviseringen Som statsforetak er Enova eid av Klima- og miljødepartementet. I foreslått statsbudsjett er finansieringen deres for 2026 redusert med 1,9 milliarder kroner, og Sandlie er kritisk til at det er få tegn til økning i midlene de kan råde over.
— Dette til tross for at energieffektivisering er en av de raskeste og mest kostnadseffektive måtene å frigjøre energi på, og langt mindre konfliktfylt enn å diskutere ny kraftproduksjon.
Uansett hvordan det skjer, mener Sandlie det er avgjørende at det tenkes nytt for å få fart på energieffektiviseringen.
— Det grønne skiftet kan ikke stå fast i byråkrati og tilfeldigheter, sier konserndirektøren. →
1. – Det er krevende at Enova har en uforutsigbar og konkurransepreget støtteordning, sier Joachim Karlsen-Mulelid, styreleder i Beverlia borettslag.
2. Da tak og brannskiller måtte skiftes, grep Beverlia borettslag muligheten for å gjøre en storstilt modernisering.
● ↑ Øistein Gamst Sandlie, konserndirektør for forvaltning og rådgivning i OBOS.
Gode resultater til tross
For Delfinen borettslag var det frustrerende å sette i gang arbeider uten trygghet om at støtte kom.
— Vi har allerede hatt betydelige økninger i felleskostnadene etter rehabiliteringen. Hadde vi hatt en garanti for å få en viss støttesum, kunne vi lagt opp et større og mer gjennomtenkt prosjekt, men med så mye usikkerhet setter det begrensninger, sier styreleder Sæther.
Å vente til neste søknadsrunde og krysse fingrene for positivt svar var heller ikke noe alternativ. I et marked med stigende avgifter og priser, er ikke det en sjanse borettslaget var villig til å ta. Selv om energieffektiviseringen ikke ble så høy som den kunne ha blitt, er Sæther fornøyd med resultatet av grepene de har hatt råd til.
— Det blir bedre inneklima, både tettere og varmere, og det blir mindre trekk. Så det virker som vi har truffet spikeren midt på huet, sier han.
I Beverlia er styreleder Joachim Karlsen-Mulelid også fornøyd, til tross for to avslag fra Enova.
— Nå har vi fått hus som er tettere, varmere og mer energieffektive. Samtidig har vi fått et visuelt løft, sier han. •
Enova svarer
Vibeke Askeland er seniorrådgiver i Enova. Hun sier de har valgt løsningen de mener gir best resultat.
– Vi har valgt en løsning som gir mest mulig energisparing for hver krone, sier Vibeke Askeland.
Når Enova-rådgiveren får høre kritikken rundt konkurranseordningen, er hun klar på at Enova mener denne løsningen er best egnet til å fordele midlene de råder over.
— Vi støtter prosjekter som ellers ikke ville blitt gjennomført, eller som kan strekke seg lenger enn de ellers hadde gjort. Det er slik vi får mest mulig effekt ut av budsjettet vårt. Konkurranseordningen er nøye utformet for å sikre at fellesskapets midler brukes klokt, sier Askeland.
På grunn av budsjettet og formål om å sikre mest mulig energieffektivisering per krone, har de landet på en konkurranseløsning med frister.
— Alternativet hadde vært førstemann til mølla. Da kunne midlene blitt brukt opp raskt, uten at vi nødvendigvis fikk de beste prosjektene.
Askeland er heller ikke enig i at dagens ordning mangler forutsigbarhet.
— Søkerne får svar før de setter i gang tiltakene. Det gir styrene trygghet i beslutningene.
Når det gjelder styrenes usikkerhet rundt støttebeløp, uttrykker hun forståelse for det.
— Vi skjønner at det kan være krevende. Men det er nettopp derfor vi har valgt denne modellen. Den gjør at man søker om det man faktisk trenger,
ikke mer. Slik får vi gjennomført flest mulig prosjekter med det budsjettet vi har, sier Askeland.
Selv om noen har inntrykk av at kun store boligselskaper med omfattende prosjekter får støtte, sier Askeland at det ikke stemmer.
— Vi ser ikke bare på hvor mange kilowattimer som spares. Det viktigste er hvor mye energi man sparer i forhold til hvor mye støtte man søker. Det gir små prosjekter like gode muligheter.
Ifølge Askeland har Enova både øremerkede midler til energiforbedring i boligselskap og et budsjett de kan disponere fritt. Pengene kommer fra Klima- og energifondet, og hvor mye som går til ordningen, oppgis ikke offentlig.
— Vi deler som hovedregel ikke informasjon om budsjettrammene for de enkelte virkemidlene. Hvis vi gjør det, kan det påvirke konkurransen.
Når det kommer til forslaget om å få en lignende ordning for vedlikeholdsplaner som for energikartlegging, sier Askeland det er godt å høre at støtten til energikartlegging er tatt godt imot.
— Så er innspillet interessant, og det må vi ta med oss inn i arbeidet vårt. Vi lytter hele tiden til markedet, og ser hva vi kan få til med det vi har. Vi har jo alle samme mål, så sånn sett er det også bra med kritikk, fordi det viser at folk engasjerer seg, sier Vibeke Askeland i Enova. •
● ← Enova-nei til tross: Nye vinduer, vegger og isolasjon skal gi husene i Delfinen borettslag et etterlengtet ansiktsløft.
● ↑ Vibeke Askeland, seniorrådgiver i Enova.
Konkurransefortrinn
Enova-støtten er konkurransebasert, og det kan være tøft å skille seg ut i mengden. Her er Enovas egen huskeliste for å nå gjennom i søknadsbunken.
Illustrasjon
Nicole Kamenović
SJEKK AT DERE KVALIFISERER
Støtteprogrammet fra Enova for energieffektivisering i boligselskaper har en rekke regler og vilkår som må være oppfylt for at søknaden skal kvalifisere til støtte.
Les nøye over disse på nettsidene til Enova, slik at søknaden ikke ender med å bli avvist.
KONKURRANSEBASERT STØTTE
Ordningen er konkurransebasert og beregnes etter et måltall for spart energi per støttekrone. For å nå gjennom, er det bra om måltallet er så lavt som mulig. Det beregnes etter følgende formel:
→ Søkt støttebeløp / (mål for energiforbedring kWh * mål for energiforbedring %)
→ Om boligselskapet bruker 10 000 kWh/år og tiltakene sparer 2500 kWh, eller 25 prosent, får man 2500 x 25, som igjen blir 62 500.
→ Om støtten som søkes er 100 000 kroner, blir regnestykket 100 000 / 62 500. Det gir måltallet 1,6. Om boligselskapet i stedet søker en million i støtte, blir måltallet 16.
ANBUDSRUNDER
Hent inn flere tilbud fra entreprenører når dere skal i gang med prosjekter. En lavere pris vil kunne bidra til et lavere måltall i konkurransen.
FORANKRING
Pass på at prosjektet er forankret i generalforsamling og andre beslutningsorganer i boligselskapet. Å måtte endre prosjektet etter at det er søkt på, vil kunne endre måltallet og gi avkorting eller avslag på støtte.
VELG RIKTIG TILTAK
Det finnes alltid energi å spare, men det er forskjell på nye bygninger og eldre bygninger. Nye vinduer og isolasjon er vanligvis bortkastet i nybygg, mens de kan radikalt redusere energibruken i et eldre bygg. En energikartlegging vil kunne gi en oversikt over de mest effektive tiltakene.
SØK TIDLIG OG TA KONTAKT
ENERGIRÅDGIVER
Enova anbefaler at boligselskaper benytter seg av en energirådgiver i beregningen av tiltak og innsparinger. Energirådgivere er også godt kjent med regler og vilkår, og vil dermed kunne gi verdifull bistand i søknadsprosessen.
Det er seks søknadsfrister per år. Enova anbefaler å søke en stund før søknadsfristen utløper. De har en svartjeneste som kan veilede i søknadsprosessen. Slik blir det mulig å rette opp feil, forsikre seg om at man er kvalifisert og justere detaljer i søknaden man er usikker på.
Rehabilitere
eller bygge om?
God planlegging er nøkkelen til en vellykket gjennomføring. OBOS Prosjekt har lang erfaring og vet hva som skal til.
22 86 57 96
obosprosjekt@obos.no
obosprosjekt.no
2026: Enova-støtten reduseres
Norgespris – en kortvarig hvilepute?
Men – inntil 30 % Enova-støtte til bergvarmeanlegg og varmepumpe gjør det fortsatt mulig å kutte felleskostnadene drastisk, uten risiko for beboerne.
Slik har 200+ borettslag gjort det:
1. Uavhengig energikartlegging
Vi finner kvalifisert energirådgiver. Enova dekker 50 % (maks 350.000 kr).
2. Vi bistår med Enova-søknad (30 % støtte)
Over 90 % av søknadene vi bistår med blir innvilget.
3. Finansiering uten husleieøkning
Besparelsen betaler ned investeringen.
4. Vi garanterer betydelig energibesparelse
Vi kan dokumentere energibesparelser på mellom 60 %–70 % på mange av våre installasjoner.
5. Fra beslutning til full drift på 3–6 måneder
Rask og smidig installasjon gir minimale forstyrrelser for beboerne.
Lillo Terrasse Borettslag, Oslo
67 % besparelse / 1,58 mill kr/år 264 leiligheter
Hvorfor handle nå?
Norgespris på 40 øre gjelder kun kraftprisen. Nettleie, forbruksavgift, Enova-avgift og mva kommer i tillegg. Det er lavere forbruk som gir de store besparelsene.
I statsbudsjettet for 2026 reduseres Enova-støtten dramatisk. Søk før midlene er borte. Over 200 borettslag har gått over til bergvarmeanlegg og varmepumpe, og mange ønsker de hadde gjort det tidligere.
Folkvang Boligselskap, Oslo
66 % besparelse / 2,4 mill kr/år 283 leiligheter / Ca. 8.500 kr per leilighet
Vi er spesialistene på varmepumpeanlegg
Vi er totalentreprenør – fra energikartlegging til drift
Vi har solid erfaring med borettslag
Dere forholder dere til kun en kontakt
Tor Sveine Teknisk sjef, Sivilingeniør salg@noen.no
Skulle gjort dette for 10 år siden
Kjærnåsveien borettslag består av 99 leiligheter, fire fellesrom og to gjesteboliger. Bygningen fra 1976 er 50 meter lang, 20 meter bred og 24 meter høy.
Min erfaring Styreleder
Godt over snittet
I Kjærnåsveien borettslag må du være minst 50 år. Ingen barnefamilier er tillatt, og de som bor der ser ut til å stortrives.
Tekst og foto
Henrik Sørlie
Borettslaget ligger på Nøtterøy utenfor Tønsberg, og beboerne har en gjennomsnittsalder på 72 år. Til sammenlikning har Norges befolkning en snittalder på 42.
— Gjennomsnittet har sunket mye siden jeg overtok som styreleder for 19 år siden. Den gangen var beboerne 81 år i snitt. Det har blitt et populært borettslag, og jeg tror mange ønsker å flytte hit så raskt de får muligheten. Nå er de yngste beboerne i midten av 50-årene, og den eldste er en sprek 102-åring, sier styreleder Knut Paulin-Poulsen (75).
I vedtektene står det klart og tydelig at «Bare enslige og ektepar over 50 år uten hjemmeværende barn kan være andelseiere». Ifølge styrelederen er dette en bestemmelse som har hengt igjen i vedtektene siden borettslaget ble stiftet i 1976.
— I utgangspunktet planla kommunen et eldresenter på denne tomten, men det ble for omfattende. Derfor ble det i stedet bygd et borettslag. Det har aldri vært noe ønske om å fjerne aldersgrensen – i hvert fall ikke blant de som allerede bor her.
Mer enn et verv
Flertallet av de 99 boligene er toromsleiligheter på 57 kvadratmeter. Endeleilighetene er litt større, og en av disse tilhører styrelederen. Fra balkongen sin i 5. etasje har han utsikt mot hagen og deler av Nøtterøy. I leiligheten er veggene fylt med bilder av barnebarna.
— Jeg har lenge bodd i enebolig på denne siden av Tønsberg. Jeg jobbet i et datafirma, men etter en påkjørsel ble jeg ble ufør og skilt. Jeg var 53 år da jeg kjøpte leiligheten. Jeg visste at dette var et godt sted å bo. Helsa ble bedre etter to-tre år, og da ble jeg med i styret som varamedlem, forteller Paulin-Poulsen.
Etter den tid har det blitt godt over snittet med styrearbeid. I 19 år har han vært styreleder, og han bruker mye tid på beboerne.
— For meg har det blitt en livsstil, ikke bare et verv. Jeg har tiden, og jeg bruker mye av den på borettslaget. Samtidig prøver jeg å gjøre andre ting for å ikke bli for enspora. Blant annet jobber jeg en del for Frimurerlosjen, forteller den pensjonerte IT-arbeideren.
Fakta
Styrelederen
Knut Paulin-Poulsen er styreleder i Kjærnåsveien borettslag med 99 boliger og flere fellesrom. Borettslaget ligger på Nøtterøy i Færder kommune.
Styreleder Knut PaulinPoulsen på hagesiden av borettslaget. På den andre siden er det asfalt og parkeringsplasser. I tillegg er det tre garasjebygg med 34 plasser og lademulighet for elbil.
Altmuligmann
Borettslaget har en vaktmester tre timer daglig. Om ønskelig kan andelseierne be vaktmesteren om bistand til praktiske gjøremål, men da blir de fakturert. Et gratis alternativ er styrelederen, og han blir ofte spurt hvis noen trenger hjelp.
— De fleste kommer fra enebolig, og det er en overvekt av enker. Kanskje har de hatt en mann som har fikset en del av det praktiske. Jeg synes det er hyggelig å hjelpe, men noen blir kravstore og forventer at jeg alltid skal være tilgjengelig. Noen tror nok fortsatt at de bor i enebolig, og ønsker særregler. Da må jeg være litt streng. I et borettslag må vi ha kjøreregler, og disse er nedfelt i vedtekter og husordensregler, påpeker 75-åringen. Med en godt voksen beboermasse holder han et ekstra øye med beboere der helsa skranter. Han har for eksempel sett mange eksempler på begynnende demens. Da kan han ta oppgaven som bindeledd mellom beboeren og familien. →
Jeg vet at slike omsorgsoppgaver ikke er mitt an svar, og derfor føler jeg ikke press. Men det er fint å kunne hjelpe når behovet er der. I tillegg har vi et godt bomiljø der folk flest er oppmerksomme og tar vare på hverandre.
De små møtene
Det er mulig at planen om eldresenter har bidratt til uvanlig mange fellesrom i borettslaget. De har et relativt stort lokale med stoler og bord som kan benyttes til selskapslokale. I tillegg er det en liten stue med sofaer, et felles kjøkken, fellesvaskeri og et trimrom med moderne treningsapparater. De har attpåtil to små rom til overnattingsgjester.
— Trimrommet brukes en del, men det er ikke så mye bruk av de andre lokalene. Jeg tror det viktigste for trivselen er de små møtene i hverdagen. Vi har en benk utenfor inngangsdøra, og på innsiden er det stoler. I sommerhalvåret har vi en sittegruppe på en platting ved parkeringsplassen. Dette er populære møteplasser. Folk liker å hilse på de som kommer og går.
Han legger til at man skulle tro universell utforming var selvsagt i et bygg der flertallet er pensjonister. Det er det absolutt ikke.
— De tenkte annerledes da man bygde i 1976. Det er vanskelig å bruke rullestol på de små badene, og i tillegg er det høy baderomsterskel. Men vi har heis og trappefri adkomst til blokka. Heis
tiltaket har vært å ta alle rør og baderom, noe som ble ferdigstilt uken før nedstenging i mars 2020.
— Det var en vannlekkasje i femte etasje der et ekspansjonsledd hadde løsnet, og seks boliger måtte rehabiliteres for vannskader. Da fant vi ut at det var på tide å ta alle bad. Vi hadde ikke forutsett at renta skulle øke så mye i etterkant, og vi må derfor være ekstra forsiktig med pengebruken. Med dagens renteutgifter er felleskostnadene på 5900 kroner for de fleste boligene. Styrelederen har lagd et omfattende Excel-ark der han følger med på likviditeten og utgiftene, og forteller at det er en selvfølge å holde oversikt over leverandøravtalene og sørge for best mulig pris og kvalitet. Det siste var bytte av vaktmesterfirma.
— Det er viktig å være bevisst på hva som blir dyrt. Leverandørene har en tendens til å legge på prisene litt mer enn den generelle prisstigningen. Nylig sparte han 25.000 kroner bare på å reforhandle en el-avtale.
— Som styreleder har jeg alltid kontroll over egen bosituasjon. Det er en stor fordel, avslutter Knut Paulin-Poulsen. •
Movel får mer energi
Movel har blitt en del av Aneo Mobility og det betyr at vi
står enda sterkere og kan levere flere og bedre tjenester.
Kundeservice med høy kompetanse
Forutsigbar lading
Ladeappen Min Lader
Fortsatt er det sånn at OBOS-tilknyttede borettslag og
sameier garanteres vår laveste pris.
Mellom løv, lyd og lekkasjer
Det er lønnsomt å følge med og følge opp. Her er vaktmesterens tips.
Vaktmester Vedlikehold Foto
Tekst Henrik Sørlie
Pernille Münster
Tåka er i ferd med å lette når vaktmester Kent Klerck (40) kommer gående med en kraftig løvblåser.
— Denne kan brukes til mye, blant annet løv, gress og grus. Vindhastigheten kan skrus opp til rundt 300 kilometer i timen, forteller Klerck.
Han er på en vaktmesterrunde i Finstad Park i Ski i Nordre Follo. Finstad Park består av 265 leiligheter fordelt på tre sameier, og i tillegg kommer egne sameier for garasjeanlegg, uteområdet og et grendehus. Bygningene er omtrent ti år gamle.
— Moderne blokker er komplekse bygg med mange tekniske installasjoner. Min jobb er i stor grad å gå rundt for å sjekke at alt er normalt. De store boligselskapene har som regel serviceavtaler på det meste, men noen må følge med fortløpende og varsle hvis det oppstår et problem. Alternativt kan problemet vokse seg større og bli unødvendig dyrt å fikse, sier vaktmesteren.
Ser, lytter og lukter
På dagens runde er han som alltid innom de tekniske rommene. Han sjekker om det er feilmelding på fjernvarmeanlegget, og han lytter etter unormale lyder eller om det lukter svidd. Deretter går turen til en sjekk av sprinkleranlegget.
— Jeg tester at varslingsfunksjonen faktisk melder fra hvis sprinkleranlegget utløses, og jeg →
Vaktmester Kent Klerck i Facilitec har løvblåseren med som fast utstyr i bilen. Her er han på en runde i Finstad Park.
1. Litt kosting i dørsprekken kan forhindre den vanligste årsaken til heisstopp.
2. Sluk og skjøter i takmembranen bør kontrolleres hver høst og vår, og gjerne etter styrtregn eller kraftig vind.
leser av trykkmålerne for å sjekke om det har oppstått lekkasjer.
Deretter går turen til taket for å sjekke sluk og om det har oppstått lekkasjepunkter i takmembranen etter sterk vind. På lista står også en gjennomgang av garasjekjelleren for å kontrollere at nødlysene har fungerende batteri. Samtidig ser han etter forsøpling og lekkasjer fra biler. I heisene ser han etter grus i dørsprekken.
— Jeg har med en liten kost og feier vekk sand og grus. Dette er hovedårsaken til de fleste heisstoppene, men en enkel ting å forhindre hvis man følger med. I tillegg bør man ha en matte i inngangspartiet, anbefaler Klerck.
God kommunikasjon
Vaktmesteren er innom 7-8 boligselskaper hver uke, og han framhever at det er viktig å samarbeide godt med styrene.
— Jeg tror at nøkkelen ligger i god kommunikasjon. I avtalen lager vi retningslinjer for vaktmesterens oppgaver og hvor tett kommunikasjon styret ønsker. De fleste ønsker en selvgående vaktmester, men inntrykket er at det er bedre å gi for mye enn for lite informasjon. Da blir det enklere for styret å planlegge vedlikehold og holde oversikt over utgiftene. Han legger til at han stortrives i jobben som vaktmester. Klerck har bakgrunn som motormann i marinen, og han har alltid vært interessert i tekniske installasjoner. I mange år har han jobbet med brann- og naturskade i forsikringsbransjen.
— Det ble mye kontor og pc, og jeg ønsket mer luft og bevegelse. Derfor er det helt perfekt å være vaktmester! Jeg har en variert hverdag og får mosjon gjennom jobben. Det kan fort bli 20 000 skritt på en vanlig arbeidsdag, forteller Kent Klerck. •
Fakta
Vaktmesteren
Kent Klerck (40) er ansatt i Facilitec, et firma som nylig har inngått rammeavtale med OBOS om levering av vaktmestertjenester og teknisk drift. Avtalen skal sikre rabatterte priser og andre fordeler. Få mer informasjon om avtalen på facilitec.no/obos
1.
2.
Vaktmesteren anbefaler
En liten huskeliste med vanlige vedlikeholdsoppgaver.
Illustrasjon
Nicole Kamenović
DØRPUMPER
Smør og juster dørpumper og låser. Mekaniske dører påvirkes av temperatursvingninger. Smør hengsler, juster lukkehastighet og kontroller at dørlukkere fungerer.
TAKRENNER
Rens sluk og takrenner før høstregnet. Blader og mose tetter lett renner og sluk. Rens minst én gang i året for å unngå vannlekkasjer og isdannelser.
UTEKRANER
Unngå frostskader ved å stenge og tømme utekraner før kulda setter inn. En enkel rutine som sparer store kostnader.
UTELYS
Test utelys og tidsur. Mørket kommer fort. Sjekk at utelys, fotoceller og tidsstyring fungerer. God belysning forebygger både ulykker og innbrudd.
VINDUER
Sjekk vinduer og tetningslister. Et tett vindu sparer energi og gir bedre inneklima. Bytt tørre eller sprukne gummilister før vinteren.
BRØYTING
Tenk sikkerhet på vinterføre. Avklar ansvar og rutiner for strøing og brøyting tidlig. Bruk miljøvennlig strømiddel og hold gangveier fri for is og snø.
BRANNVERN
Test røykvarslere, brannslukkere og nødlys i fellesarealene. Mange borettslag glemmer årlig kontroll av disse. Husk at beboerne skal få årlig påminnelse om å utføre egenkontroll av boligen.
RADIATOR
Sørg for at alle beboere vet når og hvordan radiatorene skal luftes.
SØPPEL
Hold orden i boder og avfallsrom. Rydding og kildesortering reduserer brannfare, lukt og skadedyr. Sett gjerne opp tydelig merking og en felles ryddeuke.
FASADE
Følg med på om det kommer sprekker eller om det er områder som er fuktige. Da kan det være vann som ikke ledes bort riktig. Fjern tagging så raskt som mulig. Det reduserer risikoen for at det snart kommer mer tagging.
GRØNTVEDLIKEHOLD
Vedlikehold grøntområder gjennom året. Beskjær busker, fjern løv og hold plenkanter rene. Godt grøntvedlikehold gir trivsel og hindrer overvannsproblemer. Lys slipper også bedre til, slik at det blir lettere å oppdage eventuelt uvedkommende eller skader på bygg. Sørg alltid for å ha minimum 20 cm fra busker inn til vegger for å unngå mose og skader på bygningsmassen.
ÅRSPLAN
Planlegg langsiktig vedlikehold. Lag en enkel årsplan for inspeksjoner, service og vedlikehold – gjerne i samarbeid med vaktmester. Jevnt vedlikehold er billigere enn store reparasjoner.
Kilde: Vaktmester Kent Klerck i Facilitec
En vanntett plan
Når bygninger fra 60-tallet møter et våtere klima, er det greit å ha forsikringene på plass.
Tekst Martin Bergesen Foto Jan Tore Eriksen
Vi måtte følge opp hver forsikringssak selv, og vi mistet historikken.
Knut Leirpoll er fersk styreleder i Munkelia borettslag på Nordstrand, og han har allerede tatt noen viktige grep. For noen år siden fikk borettslaget et tilbud om billigere forsikring, og de slo til.
På forhånd så det ut som de kunne spare 30 000 kroner på å forlate OBOS, som var den daværende forsikringsformidleren deres. I stedet nær doblet forsikringspremien seg, fra sekssifret til sjusifret, samtidig som det ble langt mer arbeid å følge opp sakene.
— Det første jeg gjorde da jeg ble valgt til styreleder i mai, var å få oss tilbake i folden hos OBOS.
Når boligselskaper kjøper forsikring, handler det grunnleggende sett om å sikre bygningsmassen, vegger, tak og gulv, så fellesskapet ikke går på en økonomisk smell.
Samtidig er forsikringssaker sjelden så enkle at man bare melder en skade og får penger på konto. Det kan være forsikringspremier som skal forhandles ned, boligenheter som må skademeldes hver for seg, entreprenører som må hyres og følges opp, sammen med et stort informasjonsbehov for beboerne.
Med mindre man har styrearbeid som fulltidsjobb, kan det være greit å ha et mellomledd for å koordinere alt dette, og det er her forsikringsavdelingen til OBOS kommer inn.
— Det er mer enn megling. De letter styrearbeidet. At de tar prosjektlederansvaret er veldig avlastende, spesielt alle telefonene og mailene vi slipper fordi de havner hos dem, sier Leirpoll.
Høy byggekvalitet
Akkurat det merkes når man bare er fem styremedlemmer i et borettslag som er et av Oslos største. Totalt er det 428 boenheter fordelt over én høyblokk, seks lamellblokker og nærmere 17 punkthus, med beboere som tar kontakt om både smått og stort.
— Det er en god del eldre som ikke er så digitale, og da går det mye på telefon. Mange av dem har faktisk bodd her siden 60-tallet.
Siden starten, med andre ord. Munkelia feirer 60-årsjubileet sitt i år. Det er viktig for Leirpoll å ta vare på byggene her, ikke minst på grunn av hva han føler de representerer.
— Vi sier gjerne at vi er indrefileten av Lambertseter. I den sosialdemokratiske tidsånden ble Munkelia et prosjekt som ga nye grupper i samfunnet egne hjem, her på Nordstrand, blant
● ← Styreleder Knut Leirpoll kaller Munkelia borettslag «indrefileten av Lambertseter». Denne rådyrflokken later til å være enige.
Tips
Få hjelp til å gjennomgå forsikringsavtalen
❶
Det er anbefalt å gjennomgå forsikringsavtalene jevnlig, og spesielt i budsjettarbeidet. Oppdaterte avtaler kan gi både økonomiske fordeler og bedre vilkår.
❷
Forsikringskonsulentene i
OBOS kan hjelpe styrene med å hente inn tilbud, vurdere og bytte forsikringsavtale. Be om tilbud ved å sende inn skjema under menyvalget Forsikring i Styrerommet.
❸
OBOS har framforhandlede avtaler med Tryg, If og Gjensidige, og fungerer som både rådgiver og boligselskapets representant overfor forsikringsselskapet.
● Kontakt forsikringskonsulentene for hjelp og råd på:
Telefon: 22 86 83 98
E-post: forsikring@obos.no
villaer med frukthager. Den gangen handlet det om at det store fellesskapet skulle skaffe folk gode boliger, med høy byggekvalitet og fine leiligheter, sier han.
Fra åskammen sin ser beboerne utover øvre
Nordstrand og ned på Niffen, idrettsanlegget til Nordstrand Idrettsforening. I de øverste leilighetene er det sågar enkelte som har fjordgløtt. Lenger ned trekker Leirpoll fram små detaljer som kvaliteten på kjellervinduene.
— De er laget av hardtre. Det var nok ikke så miljøvennlig den gangen, men det holder i en evighet. Den byggekvaliteten får vi ikke igjen.
Isklump ga bryderi
God kvalitet til tross, bygget vedlikeholdes ikke på egen hånd.
— Vedlikeholdsarbeid er det aller viktigste vi i styret gjør, og hos oss er stikkordet vann.
For tiden jobber de med å få vannstoppere på plass, noe som reduserer forsikringspremien, samtidig som de skal fornye rørene med strømpe. Sistnevnte gjør de gradvis fram mot 2035 for å holde fellesutgiftene nede.
Vann er også stikkordet for det meste som skjærer seg. Noe som burde være tørt, blir vått. En oppvaskemaskin som lekker, for eksempel, eller dårlig håndverk på badene.
– Dette er eldre leiligheter uten membran på badene, så man kan ikke dusje rett på gulvet. Da renner vannet gjennom til slutt. Så hender det at noen som pusser opp badene, støper oppå den gamle støpen. Det blir aldri tett, og vannet renner etter hvert ned til naboen.
På utsiden av bygget kan det også oppstå problemer. For eksempel en isklump i avrenningen på taket som førte til at vannet samlet seg.
— Da rant vannet ned veggene inne i leilighetene. Støpen absorberer mye vann, og det blir mye metning i murverket som deretter må tørkes ut igjen.
Konsulentene tar dialogen
Borettslaget er såpass stort at det jevnlig dukker opp forsikringssaker som må løses. Da føler Leirpoll det er godt å ha med forsikringsavdelingen til OBOS på laget.
— Jeg opplever det som et partnerskap. De hjelper oss med realkompetanse på områder vi ikke har selv, og om en forsikringssak er ny for oss har de ofte håndtert tilsvarende saker andre steder.
Samtidig som OBOS tar dialogen med Munkelias forsikringsselskap Gjensidige, blir også mye av den administrative jobben enklere, blant annet fordi dokumentasjon for hver leilighet samles i et eget område i Styrerommet.
— Da får vi et register som dokumenterer arbeidet både overfor beboere og forsikringsselskap.
Leirpoll er også prosjektleder innen IT. Med et hode for systemer, setter han pris på detaljene han kan hente ut fra dokumentasjonen.
— Det er big data. Jeg analyserer vannskader i leilighetene og avdekker hvor problemene ligger.
For det juridiske støtter han seg på OBOS. For eksempel når det blir spørsmål om skaden bør gå på bygningsforsikringen eller beboernes egen innboforsikring. Kompliserte ansvarsforhold når arbeid skal utføres, hvor entreprenører har avtaler med underleverandører som går konkurs, er et annet felt.
— Vi har ikke alltid inngående kjennskap i vilkårene, og da er det godt å ha noen som kjenner regelverket og hvordan man får ting på riktig spor.
Stadig mer nedbør
Jordskredet på Carl Berner har preget forsidene i høst. Nedbørsmengder kan ha vært en viktig bidragsyter til hendelsen som førte til at flere hundre måtte evakuere.
I slike øyeblikk kan blokklivet på en åskam fortone seg litt mer usikkert enn før. Leirpoll er ikke umiddelbart bekymret, men samtidig har han registrert høyere luftfuktighet i kjellerne enn tidligere.
— Vi må rigge oss for mer nedbør. Avrenningen vår er god, men det er ikke lenge siden mange kjellere på Nordstrand fylte seg opp. Selv om jeg ikke ser at risikoen er veldig høy, kan det skje her også. Og det bør vi tenke godt gjennom, avslutter Knut Leirpoll i Munkelia borettslag. •
Styreleder Knut Leirpoll er ivrig bruker av Styrerommet, blant annet når det kommer til å dokumentere forsikringssaker.
Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer
Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.
www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00
Med Mobilnøkkel på mobilen åpner du dører og deler nøkler like enkelt som du sender en tekstmelding.
Kontak oss på: obosnokkel@obos.no
Tøyinnsamling
Klær skaper folk og frustrasjon
Litt
drahjelp fra styret kan bidra til mindre søppel og kaos hos de som samler inn brukte klær.
Tekst Henrik Sørlie
Det er stor frustrasjon hos Kirkens Bymisjon og andre som samler inn brukte sko, klær og andre tekstiler. Forvirring om nytt regelverk bidrar til at de nærmest drukner i søppel og taper inntekter.
— I fjor sorterte vi ut 200 tonn til restavfall. Det er ubrukelige sko og tekstiler som ikke kan gjenbrukes eller gjenvinnes. I 2025 ligger det an til en tredobling av restavfallet. Kanskje blir det hele 700 tonn innen utgangen av året, sier Gina Tufte Tertnes i Kirkens Bymisjon.
Hun jobber som bærekraftsrådgiver på et stort mottak for bruktklær. Det ligger i Drammen, og der jobber totalt 26 personer inkludert sjåførene. 13 personer, som alle kommer fra arbeidstrening, jobber med sorteringen. Det siste året har arbeidsmengden eksplodert, og Kirkens Bymisjon får ikke tilstrekkelig kompensasjon. Ifølge Tertnes
har de gått med underskudd siden juli. Ett av problemene er at de sliter med å få solgt klær til hovedkunden i Polen.
— Kvaliteten på klærne har falt dramatisk, og i en periode nektet distributøren i Polen å ta imot klær fra Norge. Vi selger vanligvis til 6070 butikker i Polen. Der er det langt mer vanlig å kjøpe bruktklær, men de forventer jo en viss kvalitet. Vi jobber med å bygge opp tilliten igjen, forteller Tertnes.
Dårlig planlegging
Hva skyldes så dette uføret bransjen har havnet i? Kort fortalt kan man si at det handler om gode intensjoner, men dårlig planlegging. I januar innførte regjeringen et nytt direktiv der hensikten var at mer klær skal sendes til gjenbruk og gjenvinning. Samtidig var det mange kommuner som
Nordmenn kjøper og kaster enorme mengder «ultra-fast fashion», for eksempel fra H&M eller Temu. Likevel var det mye ledig plass på lageret i Drammen for inntil et år siden.
Foto: Torstein Ihle, Kirkens Bymisjon
I dag er det proppfullt med tekstiler og utslitte sko. Mye er ødelagt på grunn av skitne og våte tekstiler. I tillegg har volumet økt fordi flere kommuner har inngått avtale med Kirkens Bymisjon. Mange kommuner har ingen løsning, og da går alt til forbrenning.
Foto: Gina Tufte Tertnes, Kirkens Bymisjon Miljø
Fakta
Dette skal i restavfallet
• Våte eller fuktige tekstiler.
• Skitne og tilgrisete tekstiler.
• Utslitte og ensomme sko.
• Sokker og undertøy.
• Ødelagte belter, vesker og sekker.
→ manglet, og fortsatt mangler, et godt system for å håndtere de nye kravene.
På toppen av dette ble uklar informasjon fra departementet og statsråden feiltolket av flere medier. Nordmenn kunne lese at det nå er forbudt å kaste tekstiler i restavfall. Men dette gjelder ikke for alle tekstiler, deriblant våte eller skitne klær, som smitter over på tørre og rene plagg.
— Ordet «forbudt» er et alvorlig ord. Det sto blant annet i overskriften på en NRK-artikkel, som fortsatt ligger på nettet. Hvis du googler «kasting av tekstiler», kommer denne artikkelen nesten på topp. Vi tror at slik omtale bidrar til usikkerhet om regelverket, i tillegg til alt det medfører for oss som skal håndtere hundrevis av tonn med klær.
Bolig & Miljø har spurt NRK om de kommer til å korrigere artikkelen om forbud mot tekstiler i restavfall. NRK svarer at de ikke var klar over at denne saken kan ha bidratt til misforståelser.
— Vi skal gjøre noen endringer i saken og legge inn en rettelse, sier redaksjonssjef Hilde Martine Lindgren i NRK Vestfold og Telemark.
Styret kan bidra
Over 500.000 mennesker bor i et boligselskap som forvaltes av OBOS. Dermed kan styrene bidra til en forskjell ved å dele informasjon på Vibbo om tekstilavfall. Hovedbudskapet er at tøyet må være
rent og tørt hvis det skal puttes i innsamlingsbokser. Da unngår man å ødelegge fine og brukbare klær. Benytt plastpose og dobbeltknute.
— Helst skal det være noe du kunne gitt bort til en venn eller venninne. Skitne, våte eller tilgrisete tekstiler skal alltid i restavfall. Det samme gjelder for utslitte og single sko, slitte sokker og undertøy, ødelagte belter, vesker og sekker, sier Gina Tufte Tertnes.
Kommunene har ulike ordninger for avfallshåndtering. Se hva som gjelder i din kommune på sortere.no •
OBOSʼ produkter og tjenester
Husk at OBOS tilbyr en rekke markedsledende tjenester og produkter som forenkler styrehverdagen. Her er noen av dem.
Rehabilitering og vedlikehold
OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, og har spesialkompetansen dere trenger.
obosprosjekt@obos.no obos.no/byggteknisk
Advokattjenester
Advokatene i OBOS har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning, med særlig kompetanse på eiendomsrett.
22 86 55 00 juridisk@obos.no obos.no/advokat
Digitale nøkler
Mobilnøkkel lar deg åpne og lukke dører enkelt fra mobilen, og du har alltid en ekstranøkkel tilgjengelig. obosnokkel@obos.no obos.no/mobilnokkel
Raskt og stabilt fibernett
Med OBOS Nett i veggen velger dere selv den TV- og internettleverandøren som gir best kvalitet og pris for dere.
21 01 61 50
salg.opennet@obos.no obos.no/fiber
Gina Tufte Tertnes, bærekraftsrådgiver i Kirkens Bymisjon.
Foto: Torstein Ihle, Kirkens Bymisjon
Tips
Få egen boks
OBOS har avtale med Røde Kors og Kirkens Bymisjon om gratis utplassering av innsamlingsbokser. Bor du i et større borettslag eller sameie der det kan være behov for en slik boks?
Mer info på kirkensbymisjon.no/ tekstil/obos eller rodekors.no/tekstil/obos
Banktjenester
OBOS-banken har gode betingelser for boligselskaper, og tilbyr alt av banktjenester. Du har også en dedikert rådgiver.
22 86 58 00 obos.no/bank-for-boligselskap
Garantert betaling av felleskostnader OBOS håndterer innkrevingen og garanterer at felleskostnadene blir betalt i tide. Det gir økonimisk trygghet og økt forutsigbarhet.
obosfactoring@obos.no obos.no/gbf
Effektiv drenering er avgjørende for å
beskytte bygninger
mot fukt og vannskader
Drenering med høy kvalitet
Vi har lang erfaring med å utføre dreneringsarbeid, som sikrer at vann ledes bort fra bygget på en trygg og effektiv måte. Med OBOS’ anerkjente standarder for dreneringsarbeid, sørger vi for at hver jobb blir utført grundig med høy kvalitet.
Vedlikehold av borettslag
For å holde uteområdene ryddige og sikre gjennom vinteren utfører vi nødvendig vedlikehold i borettslag. Vi utfører bl.a klipp av hekk, rensing av brostein og generell opprydding. Et godt vedlikehold igjennom vinteren bidrar til penere omgivelser, mindre slitasje og en enklere start på våren.
Kontakt oss for en hyggelig prat!
Heisteknisk rådgivning
Heiskonsulenten AS har bred kompetanse og lang erfaring i heisbransjen. Vi tilbyr rådgivning av høy kvalitet basert på teknisk og økonomisk ekspertise, og anbefaler løsninger som gir optimal ytelse til konkurransedyktige priser.
Heiskonsulenten AS kan bistå med:
Oppfølgingsavtale for boligselskapet
Reforhandling av serviceavtaler evt. utarbeide nye
Utarbeidelse av tilstandsrapporter
Oppfølging mot heiskontrollen
Garantibefaringer 1-3 og 5 år
Prosjektering av løsning ved modernisering eller komplett utskifting
Har ikke Boligselskapet heis, kan vi utrede mulig løsning
Generell heisteknisk rådgivning og bistand
Vårt mål er alltid å levere skreddersydde tjenester som imøtekommer kundens spesifikke krav og mål.
Ta kontakt med en av oss for flere detaljer og gode råd!
Steinar Eriksen, daglig leder og seniorrådgiver
+47 911 14 546 seriksen@heiskonsulenten.no
Kenneth Wollik, rådgiver
Atle Johannessen, faglig ansvarlig og seniorrådgiver
+47 905 09 019 aj@heiskonsulenten.no
Thomas Skeie, seniorrådgiver +47
Marija Markovska,
prosjektmedarbeider
Styrevalg Hvem tar stafettpinnen videre?
Det er smart å starte tidlig for å sikre seg gode kandidater.
Tekst Henrik Sørlie
Illustrasjon
Nicole Kamenović
Mange kvaliteter kan være ønskelig i et styre, blant annet engasjement, kompetanse og en sammensetning som gjenspeiler beboerne. Hva er viktigst?
— Jeg tror engasjement trumfer det meste. Ikke se deg blind på at du trenger en økonom eller ingeniør i styret, selv om det kan være nyttig. Merk deg gjennom året hvilke beboere som viser interesse for bomiljøet, og som kanskje gjør litt ekstra på dugnader eller kommer med konstruktive innspill. Jeg anbefaler å ringe eller besøke de mest aktuelle kandidatene. Det er enklere å overtale folk når du møter dem fysisk enn gjennom digitale kanaler, sier Kristina
Bennin, som er rådgiver eiendomsforvaltning i OBOS.
— Er det valgkomiteen som skal finne kandidater til neste årsmøte?
— Det er intet krav å ha valgkomité, men jeg tror det er en klar fordel. Det bør være minst to personer, og disse skal være uavhengige fra styret. Det vanskeligste er ofte å komme i gang, og det er alltid smart å starte tidlig. Samtaler med dagens styre er en god start. Valgkomiteen kan delta på et styremøte, men det beste er nok å gjennomføre én-til-én-samtaler.
— Hva hvis det virker umulig å finne kandidater til det nye styret – inkludert styreleder?
— Det går an å vurdere ekstern styreleder. Da blir det ofte lettere å verve styremedlemmer, selv om disse gjerne må gjøre mer av det praktiske når man har en ekstern leder. Generelt vil jeg si det er viktig at en styreleder planlegger sin avgang. Helst bør man varsle det minst et år i forkant, og deretter bidra til god kunnskapsoverføring. Det øker sannsynligheten for at andre ønsker å overta som leder. Folk kan være usikre på arbeidsmengden, og de ønsker ikke å binde seg til et toårig verv. Da kan man for eksempel foreslå ett år i stedet. Årsmøtet har alltid myndighet til å velge inn folk til en kortere periode enn det som er oppgitt i vedtektene, sier Kristina Bennin.
Kurs og tips til nominasjonsprosessen I januar skal OBOS arrangere både webinar og et fysisk kurs for valgkomiteer, se obos.no/kurs. Det er også mulig å kjøpe opptak av webinaret som ble arrangert tidligere i år. Prisen er 500 kr. Send e-post til kompetanse@obos.no •
Tips
Tips til valgkomiteen
• Start tidlig! Lag en framdriftsplan.
• Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Ha gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret. Hvem ønsker gjenvalg?
• Se etter kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre.
• Send ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater.
• Prat med folk! Oppsøk mulige kandidater.
• Valgkomiteen konkluderer, og innstillingen sendes med årsmøteinnkallingen.
• Innstillingen kan begrunnes muntlig på årsmøtet. Hvis dere skal ha heldigitalt møte, bør det avtales med styret om hvordan de innstilte skal presenteres.
FASADER
• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG
• MURARBEIDER
• SNEKKERARBEIDER
• MALERARBEIDER
• FASADEVASK
• VEDLIKEHOLDSAVTALER
• FARGEVEILEDNING
Takt og tone
Er det hissige debatter og ufine kommentarer på Vibbo? Her er noen tips som kan hjelpe.
Tekst Henrik Sørlie
Illustrasjon
Nicole Kamenović
Nettroll og kranglefanter er et velkjent fenomen i kommentarfeltene på sosiale medier, og ekstra ille blir det når brukerne kan være anonyme. På Vibbo må alle operere med fullt navn og adresse, og det har en preventiv effekt. Likevel opplever noen boligselskap ufine og usaklige kommentarer, og OBOS blir spurt om hva man kan gjøre.
Lag kjøreregler
Bente Greaker er Support- og IT-konsulent i OBOS. Hun råder boligselskapene til å vedta kjøreregler for Vibbo, slik at man har noe å vise til hvis reglene brytes. Slike regler står allerede i brukervilkårene, der det understrekes at brukerne skal ha en høflig tone, være saklig og unngå personsjikane.
— Dette kan suppleres med et eget punkt om kjøreregler under «Temaer» på Vibbo. Disse kjørereglene kan med fordel tas opp på et beboermøte, eller de kan vedtas på årsmøtet for å få enda mer tyngde, sier Greaker.
Hun anbefaler å kikke på nettsiden Vibbotoppen.no, som er et fiktivt borettslag der OBOS viser hvordan man kan fylle Vibbo med relevant innhold. Her finner du et punkt under temaer som heter «Vibbo – Kjøreregler».
— Om ønskelig kan dere klippe og lime fra denne teksten. Det samme gjelder for alle andre temaer på Vibbotoppen. Nettsiden er lagd for å gi inspirasjon til styret.
Stopp usaklighet
OBOS anbefaler at styret bruker «Nyheter» når det skal deles informasjon til beboerne, mens «Oppslag» fungerer som beboernes digitale oppslagstavle. Erfaring viser at tonen ofte er roligere på Vibbo enn på for eksempel Facebook, noe som bidrar til god og konstruktiv dialog. Om det likevel dukker opp en kommentar som oppleves som usaklig eller ufin, finnes det flere måter å håndtere det på. Styret kan minne om retningslinjene for god kommunikasjon, eller i enkelte tilfeller stenge kommentarfeltet eller fjerne innlegget.
— Slike tiltak bør imidlertid brukes med omtanke, siden det kan oppleves som sensur og skape frustrasjon. Det er som regel bedre å følge med på hva som engasjerer beboerne, og møte innspillene på en åpen og saklig måte. Da viser styret at de lytter, og det bidrar ofte til et bedre bomiljø og en mer positiv dialog.
Hun legger til at det er noe annet med injurierende kommentarer, trakassering og rasisme. Slike ytringer bør slettes, og i verste fall anmeldes.
— Trusler og grov trakassering er straffbart. Heldigvis virker det som slikt er svært uvanlig på Vibbo.
Ta en prat
Noen ganger kan et kort og saklig svar i kommentarfeltet være tilstrekkelig, men det er langt fra sikkert. Derfor velger de fleste styrer å skrive at vedkommende kan kontakte styret gjennom meldingstjenesten. Det er bedre å ta dialogen i meldinger enn i åpne kommentarfelt.
— Et alternativ er å ta en telefon til vedkommende. Skriftlig kommunikasjon er vanskelig, og det kan oppstå misforståelser både i kommentarfelt og meldinger. Folk framstår ofte sintere enn de faktisk er. Hvis man snakker sammen, er det som regel enklere å bli ferdig med en sak, sier Bente Greaker i OBOS. •
● ↑ Bente Greaker, support- og ITkonsulent i OBOS.
Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov
Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.
Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank
Styrehonorar i 2025
Det er stor variasjon, og mange faktorer påvirker størrelsen på honoraret.
Tekst Henrik Sørlie Illustrasjon Nicole Kamenović
oBOS har beregnet gjennomsnittlig styrehonorar utbetalt for styreåret 2024/25, se tabell. Tallene er hentet fra mer enn 4000 boligselskaper, og snittet gjelder for det totale honoraret delt på antall boliger. Det er store variasjoner, og det er ingen fasitsvar på hvor høyt et styrehonorar skal være. Tidligere undersøkelser har vist at borettslag ligger noe høyere enn sameier, og at snittet er litt høyere i Oslo enn i resten av landet. — Jeg anbefaler at det er arbeidsmengde og tidsbruk som vektlegges når styret skal foreslå en sum til årsmøtet. Summen kan variere fra år til år. Det er naturlig å be om mer hvis man for eksempel har gjennomført en større rehabilitering. Det samme kan være aktuelt hvis styret har lagt ned mye jobb i å reforhandle avtaler og styrke økonomien, sier fagansvarlig Aleksander G. Svinddal i OBOS Eiendomsforvaltning.
Justering av honoraret
Det er naturlig at økonomien i selskapet kan påvirke størrelsen på honoraret. En del kan likevel ha tradisjon for nærmest gratisarbeid tross god økonomi, mens andre betaler godt uansett.
— Hvis det er vanskelig å rekruttere styremedlemmer, kan det være avgjørende å øke styrehonoraret. Det vanligste er at styrehonoraret vedtas etterskuddsvis, men det er ingenting i veien for at det gjøres forskuddsvis for kommende periode, sier Svinddal.
Han har inntrykk av at mange øker styrehonoraret med ujevne mellomrom. En kraftig økning et enkeltår kan vekke reaksjoner på årsmøtet.
— Det kan være smart å legge inn en fast økning tilsvarende inflasjonen hvert år. Samtidig
Gjennomsnittlig styrehonorar i 2025
Antall boliger: Honorar pr. bolig: 6-30 2409,31-80 2186,81-250 1872,251 + 1268,-
er det logisk å justere opp og ned hvis det har vært en større eller mindre arbeidsmengde enn i normalår.
Skatt på gavekort
I 2021 ble grensene for skattefrie gavekort økt til 5000 kroner. I starten var det uklart om dette kunne brukes som en ekstrabetaling til styremedlemmer, for eksempel hvis noen hadde gjort en ekstra innsats gjennom året.
— Skatteetaten har i ettertid presisert at mottakeren må betale skatt på gavekortet hvis det er gjort en motytelse. Dermed kan ikke styremedlemmer motta skattefrie gavekort hvis det skyldes innsats i vervet, sier Svinddal.
Han antar at den mest vanlige påskjønnelsen i styresammenheng er en og annen middag, for eksempel for et nyvalgt styre eller julebord.
Intern fordeling
I undersøkelsen er det ikke sett på fordeling innad i styret, men erfaring tilsier at det varierer. Styreleder får vanligvis størst honorar, siden rollen ofte innebærer mest arbeid.
— Resten av honoraret tror jeg hos flertallet blir fordelt likt mellom styremedlemmene. Samtidig er det mange som fordeler summen basert på hvilke oppgaver og hvor stor arbeidsmengde de har hatt. I så fall kan det være smart om styrelederen minner om dette underveis gjennom året.
I forkant av årsmøtet må styret ta en diskusjon og vedta forslag til sum og intern fordeling. Den interne fordelingen bør oppgis i prosent.
— Da unngår man usikkerhet hvis årsmøtet vedtar en annen sum enn styret har foreslått, sier Aleksander G. Svinddal i OBOS.
Tabellen er basert på tall fra 4393 boligselskaper. Selskap med færre enn seks andeler er utelatt grunnet spesialtilfeller som garasjesameier. Tallene gjelder styrehonorar som er utbetalt i 2025, og det gjelder bare for styret – ikke valgkomité eller andre grupper. •
● ↑ Aleksander G. Svinddal, fagansvarlig i OBOS Eiendomsforvaltning.
Sikke Marie Myhre
Rådgiver bedriftsmarked i OBOS-banken
Bankers
Du grønne
glitrende
samtale! Mange får en aha-opplevelse når vi gjennomfører ESG-samtalen.
Kurskalender
Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.
Valgkomiteens utfordringer
Webinar
I OBOS-banken ringer vi alle boligselskaper som søker lån og gjennomfører en ESG-vurdering. Resultatet fra samtalen blir med inn i lånesaken med en grønn, gul eller rød score. I dag brukes vurderingen kun for å øke styrenes bevissthet, og den påvirker verken låneinnvilgelsen eller rentenivået.
Mange styrer får en aha-opplevelse når vi går gjennom ESG-samtalen.
Flere blir bevisste på forhold de tidligere ikke har tenkt over, og får inspirasjon til nye tiltak og krav de kan ta med seg i framtidige prosjekter. Noen styrer består av ferske medlemmer som har stor nytte av konkrete råd og tips. Samtalen dekker alt fra vedlikehold og energieffektivisering til fysisk risiko og leverandørkrav.
Vi ser også at enkelte stoler for mye på leverandørene og antar at alle lovpålagte og etiske krav blir fulgt, noe som ikke alltid stemmer. Derfor er det veldig viktig at styrene vet hvilke krav de kan stille og hvordan disse bør følges opp. For å gjøre dette enklere finnes det nyttige verktøy og tips i Styrerommet, som hjelper boligselskapene med å få oversikt og handle mer bevisst.
De viktigste rådene jeg og mine kolleger i OBOS-banken gir i ESG-samtalene handler om å ha god oversikt og struktur i styrearbeidet. Først og fremst bør selskapet ha en oppdatert vedlikeholdsplan. Bruk gjerne vedlikeholdsmodulen i Styrerommet, eller ta kontakt med OBOS Prosjekt for mer hjelp. Det er også viktig å etablere tydelige retningslinjer for styrearbeidet. OBOS tilbyr standard-
maler for dette, og styret bør både signere og være bevisst innholdet. Videre spiller energieffektivisering en sentral rolle. Vurder byggets alder og om det er gjort tiltak siden oppføringen. I tillegg bør man ha et bevisst forhold til fysiske risikofaktorer som flom, ras og kvikkleire, og sørge for nødvendige tiltak der risikoen er høy. Til slutt oppfordrer vi styrene til å stille krav til leverandører, enten det gjelder trappevask eller større rehabiliteringsprosjekter. Bruk gjerne skjemaet «standardbetingelser for bærekraftig innkjøp», som allerede er innarbeidet i kontraktene med OBOS Prosjekt, for å sikre at både sosiale og miljømessige krav blir oppfylt.
Rosinen i den grønne pølsen er når økt bevissthet og godt planlagt vedlikehold gjør at kravene til grønt lån oppfylles. Et grønt lån gir bedre betingelser, med lavere rente og ingen gebyrer, men krever samtidig dokumentert miljøforbedring. Selv om ordningen ikke er direkte knyttet til ESG-samtalen, ser vi ofte at bevisstgjøringen herfra leder til mer bærekraftige valg. For å få grønt lån må man oppfylle ett eller flere krav, som finnes på OBOS-bankens nettsider.
Vi ser økende grønn bevissthet blant boligselskapene. Siden ESG-samtalene startet, har flere styrer fått bedre innsikt i både interne tiltak via Styrerommet og eksterne forhold som klimarisiko. Boligselskaper som tidligere fikk gul vurdering, ender ofte på grønt neste gang. De tar med seg læring fra forrige ESG-samtale.
Med andre ord: Det virker! •
Bli motivert for oppgaven i valgkomiteen, og få råd og forslag til prosessen, kommunikasjon og planlegging.
Når 15. januar 17.00–18.30
Pris 500 kr per deltaker
Forberedelser til årsmøtet
Webinar
Fra lovkrav til saksforberedelse: Få verktøy og råd som sikrer smidig og vellykket gjennomføring.
Når 20. januar 17.00–18.30 Pris 500 kroner per deltaker
Styrerommet og fysiske årsmøter Webinar
Lær hvordan du bruker Styrerommet til å planlegge, organisere og gjennomføre fysisk årsmøte.
Når 4. februar 17.00–18.30
Pris Gratis
Digitale og hybride årsmøter Webinar
Bruk Styrerommet til å holde oversikt, overholde frister og engasjere, både i møterommet og bak skjermen.
Når 9. februar 17.00–18.30
Pris Gratis
Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs
Opptak av tidligere kurs på nett obos.no/webinar
Til velhus og forsamlingslokaler: Endelig en oppvaskmaskin som alle kan bruke!
Enkel i bruk og vanlig støpsel! Vasketid: 3 minutter! Utført etter myndighetenes krav til forsamlingslokaler! Leveres med reservedelspakke!
Bruksanvisning på nettet via QR kode. I tillegg tilbyr vi rustfri kjøkkeninnredning i industriell kvalitet med hjemmekoselig design – desinfiserbar!
PRODUKTER TIL UTEMILJØET
- når kvalitet og design er viktig!
Les mer om våre utemiljø- og trafikkmiljøprodukter.
weland.no | 46 93 91 00
Tlf. 915 97 866 post@temoco.no
UTEMILJ Ø
Partneravtaler
OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene som trengs i et borettslag eller sameie. Her er oversikten over rabattog samarbeidsavtalene dere kan dra nytte av.
Styrerommet → Leverandører og avtaler → OBOS kundefordeler
Lovpålagt heiskontroll
Den landsdekkende rammeavtalen med Norsk Heiskontroll sikrer gjennomføring av den lovpålagte heiskontrollen annethvert år.
kundeservice@nhk.no nhk.no/obos
Service på heis
Samarbeidsavtalen med Schindler gir dere tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis.
Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.
Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.
987 09 700 ngn.no/borettslag
Innsamling av tøy
Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.
990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos
Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.
Sameiet fikk løst fuktproblemene med en enkel løsning.
Sameiet i det nyoppussede leilighetsbygget på Stabekk, hadde en utfordring med fukt i kjelleren da styreleder tok kontakt med EPS fuktsikring.
Sameiet hadde siden overtakelsen hatt problemer med fuktighet i parkeringskjelleren og bodarealene i U1 og U2 i bygget. Dette fuktproblemet førte igjen til avskalling av maling og epoxy belegg på vegger og gulv. Det var saltutslag og generelt en del tegn på fuktopptrekk i konstruksjonen.
Det ble målt fuktighet I konstruksjonene av takstmenn, det var også en vanninntrengingen i kjelleren som kan sees på bildet lenger ned i saken.
Problemene hadde pågått i 4 år da styreleder tok kontakt med EPS Fuktsikring høsten 2024. Det ble da gjennomført en grundig befaring hvor en representant fra EPS Fuktsikring, gjennomgikk problemområdene sammen med styreleder. EPS Fuktsikring kom så med et forslag til løsning og tilbud etter kort tid.
Sameiet sparte ikke bare penger, men de sparte også tid og unødig oppgraving av hele tomten, med tilhørende støy og gris det medfører for alle beboere og naboer. Sameiet kan anbefale alle som sliter med fukt i kjellere til å ta kontakt med EPS Fuktsikring.
Løsningen til EPS Fuktsikring er helt gravefri og krever kun mindre inngrep fra innsiden. Systemet monteres helt enkelt rett i murkonstruksjonen fra innsiden, uten graving.
Den avanserte elektroosmose-teknologi stopper fuktvandringen i muren og holder veggene permanent tørre
EPS Fuktsikring påbegynte arbeidet med å montere sitt EPS system i slutten av april 2025, selve monteringen var gjort unna på under 2 uker, og med minimal påvirkning på normaldrift av bygningen ellers. EPS Fuktsikring trengte bare rundt 1,5 meters klaring til veggene på innsiden for
komme til å montere.
Selve styringsenheten ble tilpasset det aktuelle anlegget og montert opp i teknisk rom. Hvor sameiet sin vaktmester enkelt kan føre tilsyn med anlegget og varsle EPS Fuktsikring dersom noe avviker fra det som er normaldrift.
EPS systemet bruker minimalt med strøm, det dimensjonerte anlegget er estimert å bruke ca. like mye strøm som 6 sparepærer i løpet av et år. Det er altså minimale driftskostnader ved et slikt anlegg.
En trygg leverandør EPS fuktsikring har hovedkontor i Oslo og produserer sine systemer lokalt på Skedsmokorset utenfor Oslo. EPS Fuktsikring sitt system er i bruk i mange kjente bygg rundt om i landet, det er montert i murkonstruksjoner i alle slagsbygg for stat, kommune, entreprenører, borettslag, sameier og private.
EPS Fuktsikring sitt EPS system er NEMKO Sertifisert og en godkjent leverandør i StartBANK. Dette gir en trygghet for Proffe parter som Borettslag og Sameier.
EPS Fuktsikring AS
EPS Fuktsikring er landsdekkende og har holdt på i mer enn 40 år, vi har montert over 8 000 anlegg over hele Norge.
Trenger dere en gjennomgang av deres kjellere ta kontakt for å avtale en befaring
Telefon: 97 77 77 98
E-post: post@eps-system.no
www.fuktsikring.no
Før EPS Fuktsikring ble montert
Bildet viser store vanndammer og fuktutfordringer i kjelleren før EPS Fuktsikring blir montert.
å
Etter EPS Fuktsikring er montert
Vanndammene er borte, og kjelleren er tørr. (Fra venstre) Styreleder i sameiet Christopher Schie, EPS Fuktsikring v/ styreleder Tommy Danielsen og daglig leder André Lagrand
Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.
Container til fastpris uansett vekten på avfallet
Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken
Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.
Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no
NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.
Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 5600 tilbakemeldinger
Molok® -
Nå hos oss!
Bunntømte løsninger
SULO helt nedgravde tilpasses med forskjellige innkasttopper og kundetilpasset design. Leveres med innkast tilpasset type avfall. BIM / 3-d filer er tilgjengelig.
Miljøhus / beholderskap
Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Krever minimalt med grunnarbeid.
Norges største utvalg på avfallsløsninger til utemiljøet
Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.
Tel. 400 06 130 info@enviropac.no • enviropac.no
Baktrappa Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen
OBOS-quizen
av Eddie Chr. Thomas
1. Hvilket kornslag er julenek vanligvis laget av?
2. Hvem spiller rollen som bestefar Ekko-Ekko i Jul i Blåfjell fra 1999?
3. Hva heter Mariah Careys store julehit innspilt og utgitt første gang i 1994?
4. Hvem spiller skomaker Andersen i filmen «Den første julen i Skomakergata" fra 2023?»
5. Når på julaften ringes julen inn?
6. Hva heter selskapsleken hvor man deler en hasselnøtt med to kjerner med en annen person?
7. Hvilken frukt man gjerne spiser til jul deler navn med et regnskapsprogram?
8. Hva heter julekaken der ingrediensene bakes til en elastisk deig, som kjevles, kuttes og brettes, og til slutt frityrstekes?
9. Medregnet Rudolf, hvor mange reinsdyr trekker julenissens slede?
10. Hva heter reinsdyret i Disney-filmen «Frost»: Sven, Olaf eller Elsa?
11. I hvilken svensk by bygges hvert år en 13 meter høy julebukk i halm og som mellom 1966 og 2019 har blitt satt fyr på og nedbrent minst 29 ganger?
12. I hvilket stjernetegn er du født om du har fødselsdag julaften?
13. Fra 2025: Hvem ble tildelt Nobels Fredspris?
14. Fra 2025: Hvem ble 16. september utnevnt til ny arbeids- og inkluderingsminister?
15. Fra 2025: Hvilken amerikansk artist gav i oktober ut musikkalbumet «The Life of a Showgirl»?
«Norge har vunnet VM i fotball!»
–
ØYVIND ALSAKER, 2026
Jul er høytid for brann
Hva er styrets ansvar?
Desember topper statistikken for boligbranner, ofte på grunn av levende lys, tørrkoking og gammel julepynt.
Norsk Brannvern minner om at styret har ansvar for å sikre godt brannvern, både gjennom opplæring av beboere, internkontrollsystem og vedlikehold av utstyr.
For styrene som ønsker å komme raskt i gang med brannvernarbeidet, er HMS-modulen på Styrerommet et nyttig verktøy.
Se gratis webinar om brannvern og finn ut hva som er styrets ansvar obos.no/brannvern
● ← Trygghet mot brann krever oppfølging. Styret må ha kontroll på rutiner, fellesarealer og sørge for god informasjon. Foto: Lars Magne Hovtun SVAR
Havre
2. Nils Ole Oftebro
3. All I Want For Christmas Is You
4. Kåre Conradi
5. Kl. 17.00
6. Filipine
7. Fiken
8. Fattigmann
9. Ni
10. Sven 11. Gävle
12. Steinbukken
13. María Corina -Macha do, opposisjonspolitiker i Venezuela
14. Kjersti Stenseng (Ap)
15. Taylor Swift
Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital
Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.
EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.
Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.
Thomas Bjur
Daglig leder DSI Systemer AS
Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.
Ta kontakt for en hyggelig prat!
Borettslag - Sameier
NAYAX betalingsterminal
EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf: 66 80 50 20
Innvendige arbeider
• trappoppganger
• fellesarealer
• vaskerom
• gulvbelegg/terrasserens
• vinduer/dørutskiftning
La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!
Les mer på alfa-malermester.no
ebsdigital.no
Les mer her!
Borettslag sparer 70 millioner kroner på å fornye avløpsrørene
Klyve V Borettslag ble anbefalt
å rive badene for å bytte avløpsrørene, til en kostnad på 90 millioner kroner. Med rørfornying sparer de nærmere 70 millioner.
De innvendige avløpsrørene i borettslaget fra 1969 hadde for lengst passert forventet levetid, og styret ble anbefalt å rive alle de 171 badene for å bytte ut rørene.
– Det bor mange eldre og uføre her som ikke har så god råd, og da hadde flere vært nødt til å flytte, innleder styreleder Doris Skjervum.
Etter flere tilfeller med kloakkstopp i de gamle rørene, visste likevel styret at noe måtte gjøres. De har jobbet iherdig med å finne en løsning som ikke gikk hardt utover beboernes økonomi.
– Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000, sier Doris.
Tok prøver av vannrørene
En konsulent anbefalte styret å bytte vannrørene samtidig som avløpsrørene på grunn av alderen. Vannrør er for små til å fornyes, og da hadde borettslaget stått ovenfor en totalrenovering av alle badene for å bytte rørene.
– Vi har aldri hatt noen lekkasjer, så vi undersøkte dette nærmere med andre. Vi fikk da råd om ta ut prøver av vannrørene og sende de til SINTEF for vurdering av restlevetiden, forteller styremedlem Anette Gaarder.
Undersøkelsene viste at vannrørene hadde over 50 år lengre gjenstående levetid enn avløpsrørene i borettslaget.
– Vannrørene var jo i kjempebra stand, så det hadde vært bortkastede penger å satse på et slikt kjempeprosjekt, sier Anette.
■ Salgsleder Hans Edvard Lunde (fra venstre) og avdelingsleder Vegard Brubakken i Olimb Rørfornying Grenland sammen med styret i Klyve V Borettslag i Skien.
Unngår riving av badene
Rørfornying skjer ved at en impregnert strømpeforing vrenges inn i det gamle røret via sluk, kummer og stakeluker, og herdes med varme til et nytt rør.
– Dette er en mye mer levelig løsning for beboerne. Nå kan de jo bo hjemme mens arbeidene gjøres, noe som ikke hadde vært så lett om badene skulle byttes, forklarer Doris.
Om beboere hadde vært nødt til å flytte ut under arbeidene, måtte borettslaget dekt kostnadene for alternativt bosted på 7000 kr i måneden per leilighet.
– Da ville mange ikke hatt råd til å bli boende, men den økte fellesgjelden ville også gjort det vanskelig å selge. Nå blir leilighetene i borettslaget solgt ganske raskt, sier Anette.
En trygg partner
Etter å ha hentet inn tilbud fra flere leverandører, fikk Olimb Rørfornying jobben. – Det var viktig for oss å velge en leverandør som både produserer selv og som kan gjøre jobben, enn noen som må kjøpe av andre. Olimb leverer alt fra A til B, og det gjør det mye enklere for styret enn om vi må gå gjennom flere mellomledd, sier Doris.
- Med rørfornying får vi nå en husleieøkning på 500 kroner i måneden i stedet for 4000.
Olimb Rørfornying AS
Olimb har fornyet avløpsrørene til over 20 000 leiligheter i mer enn 200 borettslag og sameier. Vi har egen fabrikk ved vårt hovedkontor i Råde, og kan spesialtilpasse løsninger til røranlegget. Lurer du på hvordan det står til med avløpsrørene dine? Kontakt oss for en hyggelig prat!
Telefon: 971 86 792
E-post: post@olimb.no www.olimb.no
Raskt og stabilt fibernett i hele boligselskapet
OBOS Nett bygger leverer fiber for borettslag og sameier, og legger til rette for at beboerne kan velge blant flere TV- og internettløsninger, uavhengig av naboen.
Hvilken internetthastighet og TV-pakke du ønsker er opp til deg.
