Bolig & Miljø nr. 2 2026

Heis Kjøpe ny eller modernisere?

To styrer landet på ulike konklusjoner. Side 26→29

❶ Sparetips Enkle justeringer med store innsparinger.

Side 10→13

❷

Rehabilitering Fra 80-tallspreg til moderne uttrykk.

Side 18→20

Rekruttering Unge kan bidra med ny dynamikk og ferske perspektiver i styret.

Side 23→24

Utgave № 2

April 2026

Erfaring, trygghet og kvalitet!

Med snart 40 års erfaring og markedsledende ekspertise innen balkongløsninger, tilbyr Balco trygghet, bærekraft og økt bokvalitet – fra første skisse til godkjent ferdigbefaring.

Ta kontakt – vi hjelper deg i gang. Les mer på www.balco.no

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere. Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

FASADER

• OPPUSSING AV FASADER, SAMEIER OG BORETTSLAG

• MURARBEIDER

• SNEKKERARBEIDER

• MALERARBEIDER

• FASADEVASK

• VEDLIKEHOLDSAVTALER

• FARGEVEILEDNING

Side 14→16 Styreleder

Hun tok ansvaret ingen andre ville ha, og fikk betongprosjektet trygt i havn.

Side 32→34 Finn din historie

Gamle arkiver og plakater i oppgangen styrket naboskapet i bygården.

Side 36→39 Uterom

Små tiltak kan gjøre mye for både trivsel, trygghet og fellesskap.

Side 41 Lurer du på noe? Fagteamet svaret på spørsmål om trampoliner, årsmøter og husbråk.

Leder Til ungdommen

«Ubygde kraftverker, ukjente stjerner, skap dem, med skånet livs dristige hjerner!» skrev Nordahl Grieg i 1936. 90 år senere treffer det fortsatt godt.

Vi trenger de unge. Ikke for å ta over, men for å supplere. For å føre arven videre. Ulike erfaringer, ulike måter å forstå hverdagen på og ulike relasjoner til naboene skaper bedre beslutninger. Mangfold i alder, bakgrunn, kompetanse og kjønn er ikke pynt. Det er verdiskaping. Det gjenspeiler beboerne.

Og de unge, de får ansvar, faglig læring, styrehonorar og en CV som vokser. Derfor bør styrene lete aktivt etter dem. Og til dere unge som allerede har tatt et verv. Fortell vennene deres og spre ordet. Det trengs.

Fra side 23 kan du bli kjent med fire unge styremedlemmer i tyveårene som allerede er godt i gang, og som viser hvorfor ungdommens blikk er en styrke i styret.

Øistein Gamst Sandlie Konserndirektør OBOS Forvaltning og rådgivning

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg: HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell Forsidefoto: Pernille Münster

OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.

Gjør fjernvarmen smartere

og hverdagen enklere!

Optivarme gir en jevn og behagelig innetemperatur i hele bygget – helt automatisk. Systemet lærer seg raskt hvordan bygget oppfører seg og justerer varmen etter behov og vær. Dere kan følge med på og styre fjernvarmen - rett fra PC-en. Borettslag som har tatt i bruk Optivarme, forteller om en jevnere og mer behagelig innetemperatur, redusert energiforbruk, mer fornøyde beboere og en enklere hverdag for styret. Høres ikke det bra ut, da?

Nyheter

Vibbo og Styrerommet. Her er de nye og oppdaterte funksjonene.

Nå gjør vi hverdagen for styrer og beboere enda enklere, sier Malin Mörlin, produktleder i Styrerommet og Vibbo-teamet.

I Styrerommet er håndteringen av styrehonorar blitt mer oversiktlig og enklere å håndtere enn tidligere. Signering av styrehonorar ligger nå synlig som en egen oppgave under «Mine gjøremål». Kassekredittsøknader har også fått en forbedret statusvisning, sånn at styrene kan følge søknadsprosessen fra start til slutt. I tillegg jobbes det med en ny løsning for utlegg, som på sikt skal «bo» på Vibbo.

— Også boligselskapene som har grønne lån, kan nå se dette i Styrerommet. Grønne lån gir gunstigere betingelser til boligselskapene som investerer i energieffektivisering eller miljøtiltak, forteller Mörlin.

Signering av protokollen fra årsmøtet har også blitt mer helhetlig integrert i Styrerommet.

Forbedret booking i Vibbo I Vibbo er det også flere forbedringer som mange har ventet på. Nå kan styret sende meldinger til et ubegrenset antall mottakere på en gang. Tidligere var grensen 15, noe som ofte satte begrensninger for større boligselskaper.

— I tillegg har bookingløsningen fått et betydelig løft. Boligselskaper kan nå sette ulike priser på ulike dager, for forskjellige brukergrupper på

samme lokale. Dette gir bedre oversikt over etterspørsel og bruksmønster, og gjør det enklere å tilby rett pris til rett gruppe, sier hun.

Det er også innført mulighet for å legge til bruksvilkår for lokaler, som beboere må godkjenne før bookingen fullføres.

— Sammen med betaling via kort eller Vipps, og mulighet for bruk av mobilnøkkel, gjør disse oppdateringene at booking i Vibbo er en helhetlig løsning som leverer på behovene mange styrer og beboere har etterspurt, sier Mörlin. •

Bli med på Styre & stell

Finn datoen for din by! Påmeldingen er også åpen.

Som styreleder eller styremedlem vet du at rollen handler om langt mer enn paragrafer og budsjetter. Du er med på å skape gode bomiljøer, trygge rammer og et fellesskap

Hamar

Når Tirsdag 15. september

Hvor Hamar Kulturhus

Fredrikstad

Når Torsdag 17. september

Hvor Blå grotte

Tønsberg

Når Torsdag 24. september

Hvor Klubben

som fungerer. Det krever både innsikt og litt oppdatering på styrearbeidet underveis. På Styre & stell får du faglig påfyll, praktiske tips og konkrete råd du kan ta rett

Oslo

Når Torsdag 8. oktober

Hvor Colosseum kino

Trondheim

Når Mandag 19. oktober

Hvor Scandic Nidelven

Ålesund

Når Tirsdag 20. oktober

Hvor Løvenvold Theater

● ↑ Malin Mörlin, produktleder for Vibbo og Styrerommet i OBOS.

med hjem til styrebordet. Dette er årets viktigste møteplass for styremedlemmer i borettslag og sameier.

Stavanger

Når Onsdag 28. oktober

Hvor K8, St. Olav Hall

Bergen

Når Torsdag 29. oktober

Hvor Radisson Blu Royal

For påmelding, program og mer informasjon, se obos.no/styreogstell

Rehabilitering Etterslepet øker. OBOS tar sats med nye folk og smarte løsninger.

Daglig leder i OBOS Prosjekt, Helge Skaftnes, er selv én av 18 nye fjes i OBOS Prosjekt det siste drøye halvåret. Tilsiget av nye hoder er alt annet enn tilfeldig.

— OBOS er totalleverandør. Vi ser at etterslepet er stort, og vi vet hva som kommer. Vi er i høysesongen for årsmøtene, og så fort stemmesedlene er telt opp står vi klare til å bistå. Størrelsesordenen på nyansettelsene tilsvarer et lite rådgivningsselskap bare det. 12 av de 18 nye ansiktene er ansatt i Oslo, resten i distriktene, sier Skaftnes.

40 prosent kvinner

Av de 18 nyansatte er 7 kvinner. I en bransje hvor 10 prosent er kvinner, er dette både gledelig og bevisst.

— En så høy andel kvinner inn er ekstra hyggelig, og det er viktig for oss som selskap. I tillegg har vi fått inn flere unge, og en god spredning i folk med ulik utdannelse og bakgrunn, med alt fra ingeniør til fagskole, mesterbrev og landskapsarkitekter. Vi trenger å møte boligselskapenes behov med variert kompetanse, sier Skaftnes.

Sterk start for Mitt bygg

Også Mitt bygg-piloten har fått en sterk start. Over 250 boligselskaper har tatt i bruk vedlikeholdsverktøyet i Styrerommet, og tilbakemeldingene

Støtteordninger

viser at mange styrer får langt bedre oversikt over tilstand, prioriteringer og kommende tiltak for bygget. Flere har allerede brukt tjenesten til å sette i gang drifts- og vedlikeholdsprosjekter gjennom OBOS sitt kvalitetssikrede leverandørnettverk. — I 2026 videreutvikler vi løsningen før vi gjør en kontrollert utrulling til enda flere boligselskaper. Målet er å gi styrer enkel tilgang til oppdaterte tilstandsvurderinger, en dynamisk vedlikeholdsplan og et nettverk av kvalitetssikrede leverandører. På den måten kan styrene ta tryggere beslutninger i et krevende marked, sier Jarle Naustvik, leder i Mitt bygg. •

Endrede krav. Både Oslo kommune og Enova strammer inn.

Oslo kommune har skjerpet kravene i ordningen for utskifting av vinduer og ytterdører. For å unngå konflikt med Enovas støtteprogram kan ikke tiltakene gi mer enn ti prosent energireduksjon, og man må dokumentere forventet besparelse gjennom en energirådgiver.

— Det positive er at hvis boligselskapet faktisk dokumenterer en energibesparelse på over ti prosent, kan den samme dokumentasjonen brukes som grunnlag i Enova-søknaden, sier Aleksander Bo Tunheim i OBOS Prosjekt.

Enova har endret vilkårene for støtte til forbedring av energitilstanden i boligselskap. Støtteandelen er redusert til 25 prosent av dokumenterte kostnader, og det er ikke lenger nok

å redusere levert energi alene. Prosjektene må også vise minst ti prosent reduksjon i netto energibehov for hvert bygg som inngår i søknaden.

Enova peker på at løsninger som tidligere fikk mye støtte, som varmepumper, ikke nødvendigvis reduserer byggets reelle energibehov. Nå er tiltak som gir dokumenterbare forbedringer mer aktuelt, som vinduer, etterisolering og balansert ventilasjon.

— Energirådgivning bør inn i forprosjektet. Det kan lønne seg å se prosjekter i sammenheng, der både energibehov og levert energi reduseres etter kriteriene. God dokumentasjon øker sjansen for støtte, og gjør det lettere å gjennomføre tiltak som gir varig effekt for økonomi og miljø. •

●

↑ OBOS Prosjekt-sjef Helge Skaftnes (bak, f.v.) er selv blant 18 nye ansatte i OBOS Prosjekt. Her sammen med Anders Gjertsen, Sebastian Dahl-Pedersen, Johanne Stokke, Mathilde Olsen og Andreas Mathisen Vhile. Foto: Hampus Lundgren

● ↑ Aleksander Bo Tunheim, energiog miljørådgiver i OBOS Prosjekt.

Sparemesteren

Sparegrepene ga null økning i felleskostnader og millioner på bok.

Er Safurudin Mahic styreledernes svar på MacGyver?

Tekst Martin Bergesen

Foto

Jan Tore Eriksen

Det er bare en innstilling i panelet du gjør, og så blir det sånn ...

Han klikker med tunga. Plopp! Og slår hånda ned foran seg.

— Vesentlig redusert, sier Safurudin Mahic, styreleder i sameiet Petersborgkvartalet.

Safi, som han kalles, er midt i en demonstrasjon av ventilasjonsanlegget i et av sameiets bodarealer på Ensjø i Oslo. Ventilasjonsskapet han lener seg mot er dekorert med et lite panel i hvit plast, med blå skjerm og grå knapper skjult bak en vippeluke. Inni den lille dingsen skjuler det seg et tall som viser den laveste temperaturen lufta i boden kan holde før ventilasjonen må begynne å jobbe. Før pleide tallet å være 19 grader. Nå er det 14.

— Det var jo ikke behov for å ha 19 varmegrader i et bodareal. Tidligere brukte vi 16.000 kilowattimer i året på ett av disse skapene. Nå er det 4000. Og vi har fem sånne skap.

Noen få knappetrykk. Det er nesten latterlig enkelt, men effekten av slike grep i et boligselskap kan være enorme. Og Safi begynner etter hvert å bli ekspert på dem.

Siden han kom inn som styreleder for over tre år siden, har det ikke vært én økning av fellesutgiftene for de 210 boenhetene i sameiet. Selv i en dyrtid. Samtidig har de spart flere millioner på bok.

At OBOS måtte invitere ham med på landsturné via Styre & stell-seminaret for å dele sparetipsene sine i fjor høst, virker nesten selvsagt.

Hele styret trakk seg

Vel hjemme i Oslo igjen gir han en omvisning i sameiet for å fortelle om sin egen vei til disse innsiktene. Det startet da han flyttet inn for fire år

siden, etter en boligjakt som var litt vel heseblesende for trønderens smak. Huset i Trondheim var solgt, kona var gravid, landet åpnet etter korona og bolig etter bolig ble solgt langt over prisantydning. Måned etter måned gikk, og midt i vurderinger om de måtte leie noe i stedet, så de annonsen for leiligheten.

— Den klaffet med mange av kriteriene våre. Ganske mye plass, to bad, stor terrasse og bra solforhold. Det var rett etter påske, så det var bare oss og ett par til som var med på budrunden. Og da fikk vi den.

Seks måneder etter at ekteparet flyttet inn, banket det på døra.

— Hele styret var gått av fordi de skulle flytte, så nå gikk valgkomiteen runden. De spurte om jeg var interessert. Og det var jeg jo.

Safi er ikke blant dem som motvillig tar på seg verv bare for å døyve pinlig taushet på årsmøter. Han liker en utfordring, og etter et par-tre samtaler med avtroppende styreleder tok han likesågodt over toppvervet.

— Det er en ypperlig måte å lære masse nye greier, sier styrelederen.

MacGyver? Tja

Til daglig jobber Safi i IT-bransjen som ingeniør, og det speiles i styrearbeidet.

— Du liker systemer?

— Ja, ellers hadde jeg ikke jobbet i bransjen jeg jobber i. Jeg har alltid vært fascinert av å finne ut hvordan ting fungerer. En av favorittseriene mine i oppveksten var «MacGyver». Han var helten.

— Er du styreledernes svar på MacGyver?

— MacGyver gjør nok ikke så mye proaktivt, han er mer in the moment.

Fakta Safis sparegrep

• Senket temperatur i boder fra 19 til 14 grader ga kraftig redusert strømforbruk.

• Endret restavfallsbeholder til papir. Dette sparte 160.000 kroner.

• Etterisolerte rør og tekniske rom for å redusere varmetap.

• Vannmålere ga cirka 450.000 kroner i innsparing.

• Unngikk feilinvestering med energikartlegging.

• Reforhandlet avtaler med cirka 550.000 kroner spart.

Safi har delt inn sameiets utgifter i kategorier. Vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og så videre, og deretter sett etter de enkleste og mest effektive grepene.

— Min tanke har alltid vært å ta de lavthengende fruktene først, de vi får mest igjen for.

Ofte er det banalt enkelt, slik som med temperaturinnstillingene i bodene. Eller som med avfallsbeholderne utenfor husene.

Før var fem av dem til restavfall, mens to var til papp og papir. Oslo kommune tar betalt for å tømme restavfall, mens papp er gratis. Og restavfallet var sjelden fullt.

— Vi endret bare innkastet på en av restavfallsbeholderne. Beholderen er jo lik, og så søkte vi kommunen om å få endre til papiravfall.

— Hvor mye sparte du på det grepet?

— 160.000 kroner.

Puter tettet varmelekkasje

Et annet slik grep finnes i rommet som huser fjernvarmesentralen og det ikke helt folkelige begrepet «lokalt transmisjonstap». Eller bare at man «fyrer for kråkene».

Før varmen når leilighetene via rørene som løper på kryss og tvers i taket her, skjer nemlig et varmetap i transporten. Reduserer man tapet, er det penger å spare. Mens mye av anlegget er dekket av isoleringstape, var det likevel store varmetap.

— Her var det eksponert metall. Og du kjenner kanskje at rommet er litt ekstra varmt? Vel, før var det femti grader, sier Safi.

Nå er de pakket inn i puter, skreddersydd av Moss Isolasjonsservice, og temperaturen i rommet er noenlunde levelig. Hva akkurat dette grepet alene sparte, vet ikke Safi før senere i år.

1. Ved å installere et filtreringssystem for radiatorer, renses vannet for jernpartikler. Disse kan ellers samle seg opp over tid, og skaper varmetap i radiatoren.

2. Safi fikk nyvunnen respekt for utholdenheten til musikere på konsertturné etter en givende, men krevende, foredragsturné med OBOS under Styre & stell. →

Etter å ha analysert de ulike kostnadene i sameiet og delt dem inn i et kakediagram, gikk Safi på jakt etter de mest lavthengende fruktene som ikke krevde store investeringer.

— Nå går den varmen inn i leilighetene, i stedet for å varme opp et rom ingen bruker.

Sparte en halv million på vann

Uten en energikartlegging ville han rørt hverken panelet til bodvarmen eller fått spesialsydd isolasjonsputer. Verdien av å undersøke muligheter, både på egen hånd og med fagfolk, har vært gull verdt for sameiet. Det var det som fikk dem til å styre unna solceller, og som fikk dem til å installere vannmålere.

I det siste har det vært mye snakk om innsparing på kommunale vann- og avløpsavgifter gjennom å finne ut av det nøyaktige forbruket. Uten vannmåler betaler boligselskapene for et stipulert forbruk basert på kvadratmeter, og avgiften kan ofte ligge høyere enn det faktiske forbruket.

Likevel kan det være et sjansespill å installere vannmåler, fordi forbruket også kan ligge høyere, noe som gir høyere avgift.

— Men jeg bodde jo i hus med vannmåler før jeg flyttet til Oslo. Jeg visste hvor mye vi brukte på å vaske terrasse, innkjørsel, plen, alt mulig sånt. Det forbruket var mindre enn det som var stipulert for leilighetene våre, så det måtte være noe der, sier Safi.

Dermed begynte jobben med å sette opp regnestykker og rådføre seg med rørleggere.

— Min strategi er å ta de ukjente faktorene og gjøre dem til kjente faktorer. Da reduserer du risiko. Det tok sju-åtte måneder å gå opp alt sammen, så vi brukte litt tid på å bli trygge på analysen, sier Safi.

Til slutt slo styret til. Før installasjonen av vannmålerne lå det stipulerte forbruket rundt 26.500 kubikk. Det målte forbruket var på 20.500. Innsparingen? 450.000 kroner.

Oslo kommunes budsjett for 2026 ble vedtatt uten endringer i forslaget om å øke vann- og avløpsavgiften.

Vann- og avløpsavgiften økte for alle med vannmåler i januar i år. Det gjør at en eventuell innsparing fra vannmåler minsker. Likevel er det fortsatt snakk om en innsparing på flere hundre tusen. Safi håper også å begynne å måle vannforbruk per leilighet.

— Da kan de som er flinke til å spare vann få lave felleskostnader, mens de som ikke er det må betale deretter. Og det er jo rettferdig, samtidig som forskning viser at det er med på å ytterligere senke forbruket og gi enda mer innsparing.

Én million i pluss

Safi erkjenner at det er en del arbeid som skal til om man skal være trygg på å ta de riktige beslutningene i et styre. Det har gått mye tid med til å sette seg inn i alt fra leverandørhistorikk og vedlikehold til verktøy som Vibbo og Styrerommet. Samtidig har han ikke måttet bygge alt fra bunnen av. Det forrige styret etterlot seg både gode vedlikeholdsrutiner og avtaler som var i ferd med å reforhandles til bedre vilkår. Og reforhand-

lingene fortsetter. I 2025 ga det over 550.000 kroner i årlige innsparinger.

Nå venter Safi på å kunne gjøre flere reforhandlinger, for eksempel kan service på heisene når reklamasjonsretten utløper neste år bli en ny innsparing. Da kan det godt være at styret klarer å holde økningene i felleskostnadene unna nok et år.

— Er du stolt over nullen?

— Jaaaaah... Stolt? Asså, engasjementet mitt er jo også for meg selv. Om jeg unngår å øke felleskostnadene for sameiet, betaler jeg jo mindre, jeg også.

Om det er én kostnad som likevel stiger litt for hvert år, uten at noen klager på det, så er det styrehonoraret.

— Der kommer det lite kommentarer. Jeg tror alle ser at det å øke et styrehonorar med 20-30.000 kroner i året ikke er et problem når sameiet går en million i pluss, sier han. •

● ↑ Noen få knappetrykk for å sette ned varmen i bodene ga store innsparinger.

Tips!

Bli med på Styre & stell

Gikk du glipp av Safis foredrag på Styre & stell? I høst blir det en ny runde med faglig påfyll. Se tid og sted for din by.

→ obos.no/styre ogstell

Hjemme hos styrelederen arrangeres styremøtene. Vanligvis er møtene i styrerommet, men det fungerer for tiden som varmestue for håndverkerne.

Bygd av betong

Anne Siri Brandrud (79) tok ansvar da ingen ville være styreleder. Det har blitt to hektiske år med betongrehabilitering.

Tekst Henrik Sørlie Foto Pernille Münster

Alna terrasse består av 136 leiligheter fordelt på tre terrasseblokker. Sameiet ligger på Etterstad, et boligstrøk øst for Vålerenga mellom Strømsveien og Alnaelva. På 1800-tallet var Etterstadsletta en øvingsplass for militære avdelinger. Senere har det vært en slette til flyoppvisning, travbane og tyske militærbrakker. Etter krigen startet OBOS en storstilt bygging av 58 «drabantby-blokker». Ytterligere boligbygging kom på 1980-tallet. Blant annet sto Selvaag for 13 terrasseblokker like ved Alnaelva. De populære blokkene er bygd av betong, og en av leilighetene eies av Anne Siri Brandrud. Hun flyttet inn i 2019.

— Skal du flytte på landet, fleipet noen venner da jeg fortalte at jeg hadde kjøpt på Etterstad. Jeg hadde bodd 30 år i en gammel bygård i sentrum, men nå ønsket jeg en bolig for resten av livet. Etterstad er fin på så mange måter. Området ble bygd ut da det fortsatt var plass i Oslo. Det er som en park med lys, luft, lekeplasser og mye vegetasjon. Dessuten har vi Svartdalen med Alnaelva. Jeg kan gå til Operaen på 40 minutter, eller til Grønland på en halvtime, sier Brandrud.

79-åringen er oppvokst i Karasjok, og hun har blant annet bodd ti år i Nes kommune der hun jobbet som jordbrukssjef.

— Oslo vokser, og det er lenge siden Etterstad lå på landet. Likevel er det likhetstrekk med en bygd. Alna terrasse er et lite samfunn der alle generasjoner og ulike bakgrunner er representert.

Vanskelig å rekruttere

I Alna terrasse har det tidvis vært utfordrende å få folk til å sitte i styret, og særlig vervet som styreleder. Den forrige styrelederen skulle flytte fra Oslo, og ingen kunne eller ville overta.

— Derfor ble det snakk om å leie inn ekstern styreleder. Det koster ekstra, og du får en person som ikke er her til daglig. Nei, det syntes jeg var en fallitterklæring, sier Brandrud.

Hun sa seg villig, hun ble valgt, og nå har hun snart vært styreleder i to år.

— Jeg har hatt mange styreverv, både i det offentlige og private, men jeg har aldri vært styre-

Fakta

Styrelederen

Anne Siri Brandrud er styreleder i boligsameiet

Alna terrasse med 136 leiligheter i størrelse 55–112 kvadrat. Innflytting i 1983. Sameiet ligger på Etterstad i Oslo.

leder i et boligsameie. Jeg visste ikke hva det innebar, og jeg grugledet meg da jeg skulle ta fatt på oppgaven. Det skulle vise seg å bli en fantastisk opplevelse. Jeg har blitt kjent med huset, miljøet og folkene. Det har vært utfordrende, men lærerikt og spennende.

Skal trappe ned Styrelederen fyller 80 år på sankthansaften, og hun ønsker å overlate vervet til yngre krefter. — Jeg synes jeg kan pensjonere meg med god samvittighet når jeg fyller 80. I juni skal vi være ferdig med den store betongrehabiliteringen. Dermed blir det trolig lettere å finne en ny lederkandidat til årets styrevalg i juni.

→

Dagens styre består av fem personer, tre menn og to kvinner. Alderen spenner fra 20-årene til 70-årene.

— Jeg er opptatt av representasjon i alder, kjønn og kompetanse, men det viktigste er tross alt å få noen til å stille. Flere yngre burde forstått at styrearbeid er en viktig læringsarena. Samtidig er det jo godt at man har oss pensjonister som både har tid og erfaring. Det er svært nyttig at noen i styret kan være hjemme på dagtid, særlig ved store rehabiliteringer.

Arbeidskrevende prosjekt

Som nyvalgt styreleder brukte hun masse tid på å planlegge et gigantisk prosjekt. Det sies at betong har en levetid på minst hundre år, og med lite vedlikehold. Holdbarheten er noe kortere for betongblokkene på Etterstad. Etter 40 år var det tydelig behov for omfattende arbeider.

— Det ble nok spart inn på både betongtykkelse og armering da blokkene ble satt opp. En årsak til skjevheter skal være at forskaling ble fjernet for tidlig. Jeg synes blokkene er funksjonelle og estetisk fine, men kvaliteten burde vært langt bedre. Resultatet er 13 måneder med mer eller mindre stillaser og håndverkere i sving på Alna terrasse. Det kommer til å koste rundt 40 millioner. I

snitt øker fellesgjelden fra 60.000 til ca. 360.000 kroner per bolig.

— Det er kostbart, og det tar mye tid og krefter. I forkant var det en krevende jobb med planlegging og forberedelser. Nå som utførelsen er i gang, er det stadig noe som må avklares med entreprenør og prosjektleder. Vi har hatt en rekke beboermøter, og vi informerer hyppig gjennom Vibbo. Likevel er det en strøm av henvendelser. Det føles nesten som en heltidsjobb, sier styrelederen.

Fordeling av honorar

Det er to i styret som har ansvar for å følge opp rehabiliteringen. I tillegg kommer alle de «vanlige» oppgavene. Disse er fordelt i styret, og på Vibbo er det knyttet én kontaktperson til hvert tema. Som styrehonorar har de bestemt en intern fordeling som tar hensyn til innsats.

— 40 prosent av honoraret går til styreleder. 60 prosent fordeles mellom de øvrige styremedlemmene med en halvpart automatisk og resten fordelt etter arbeidsinnsats. Dette avgjøres utfra timelister som styremedlemmene har ført gjennom året. Vi synes denne ordningen bidrar til en mer rettferdig fordeling. Dessuten har årsmøtet bevilget et ekstra honorar knyttet direkte til arbeidet med rehabiliteringen, forteller Anne Siri Brandrud. •

1 De klassiske

Selvaag-terrasseblokkene er populære med store uteområder og romslige leiligheter.

2. Det blir mye stillasbygging når fasaden til tre store blokker skal rehabiliteres.

3 Selvaag har tradisjon for å tildele en skulptur til sine boligprosjekter. I Alna terrasse står «Smågriser» av Skule Waksvik.

Med månedlig avregning betaler beboerne for faktisk energiforbruk. OBOS håndterer fakturering og oppfølging. Styret sparer tid.

obos.no/energiavregning

Forvandlingen

Da Beverlia borettslag behøvde nye tak, så en framoverlent styreleder muligheten for å gi 80-tallsbyggene et skikkelig løft.

Tekst Martin Bergesen

Foto

Jan Tore Eriksen

Folk som ikke har vært her før, spør om det er nybygg.

Ved første blikk er det vrient å se at radene med rekkehus mellom trærne ble bygget for snart 40 år siden. Som styreleder i Beverlia borettslag har Joachim Karlsen-Mulelid lagt bak seg et formidabelt rehabiliteringsprosjekt for to rekkehus og tre blokker med til sammen 48 leiligheter på grensa til Østmarka. Byggene sto ferdig i 1986, og i årene som har gått har både vedlikeholdsbehov og ønsket om visuell fornying vokst.

— Du kan velge å lappeteppe og fikse det mest nødvendige, men da får du løpende kostnader til uforutsette behov i mange år. Da er det bedre å ta et ordentlig skippertak, sier styrelederen.

Startet med vedlikehold

Borettslaget var utført i klassisk 80-tallsstil, med rødmalte liggende trepaneler og stripemønstrede persienner. I starten handlet rehabiliteringen likevel mer om de grunnleggende tingene. Taket begynte å dra på årene, brannskillene på loftet var ikke i tråd med forskriftene. Men skal det legges nytt tak, må det settes opp stillas og rigges opp til full byggeplass. Det koster mye penger, og derfor så styret på muligheten for å optimalisere prosjektet. Da ble det neste skrittet energieffektivisering. Vinduene skulle byttes ut og ny isolasjon legges.

— Og når du allerede skal etterisolere og gjøre de andre tingene, må du ta bygget fra hverandre.

Da lot vi beboerne bestemme om vi også skulle fornye uttrykket, sier Karlsen-Mulelid.

Morsomt prosjekt

Styret skjønte at de trengte hjelp til det som ville bli en omfattende rehabilitering. Valget falt på OBOS Prosjekt, som tidligere hadde bistått ved et garasjeprosjekt og kjente borettslaget godt.

— Dette var et veldig morsomt prosjekt å være med på. Ikke minst fordi Joachim er en veldig positiv, talefør og driftig styreleder, sier prosjektog byggleder Kathrine Midtskaug Aas i OBOS Prosjekt.

Sammen med kollegene sine har hun hatt det overordnede ansvaret for gjennomføringen. For å finne fram til et modernisert uttrykk, koblet Aas borettslaget med et arkitektkontor som kunne jobbe fram noe basert på det eksisterende uttrykket. Etter litt fram og tilbake presenterte styret tre ulike visuelle uttrykk som de la fram i ekstraordinær generalforsamling, sammen med de andre tiltakene. Ikke uten motstand.

— Mange var begeistret for det originale uttrykket, fordi de mente det ga sjel og var fra en viss æra. Det var mange forskjellige meninger, og så blir det aldri hundre prosent rettferdig, men vi i styret har hele veien forsøkt å favne så mange som mulig i våre beslutninger. Men, det at man ikke alltid får førstevalget sitt er også en del av kontrakten når du bor i borettslag, sier Karlsen-Mulelid.

Av tre alternativer, landet beboerne med stort flertall på en moderne løsning med stående paneler i vedlikeholdsfri gråbrun drakt. Selv synes styrelederen det endelig uttrykket er blitt veldig bra.

— Jeg synes det har hevet borettslaget betraktelig. Forhåpentlig står det seg også bra med tiden.

Mye å ta stilling til

Med bakgrunn fra bank og finans var dette første gang styrelederen jobbet med et byggeprosjekt. Likevel bestemte han seg for å ta en aktiv rolle i prosessen, og ville ikke sette bort alt til prosjektleder og entreprenør.

— Var det noe du ble overrasket over i prosessen?

— Hvor mye ting koster. Kompleksiteten. Hvor nedi detaljene man må være. Skal vinduene åpne innover eller utover? Skal håndtaket være sånn eller sånn? Det er enormt mye å ta stilling til.

Sluttsummen for rehabiliteringen havnet litt over budsjett. Dette skyldtes en blanding av oppgraderinger, for eksempel tre-lagsvinduer, samt uforutsette kostnader underveis og en Enova-støtte som ikke ble innvilget.

— Brannskillene var i dårligere stand enn antatt. Vi oppdaget også at takstolene var skeive, og da måtte vi montere ekstra lekter. Heldigvis klarte vi å finne noen steder å spare også, sier prosjektleder Aas. →

● ↖ Borettslaget sto ferdig i 1986 og bar tydelig preg av datidens stil med rødmalte trepaneler og stripemønstrede persienner. Etter rehabiliteringen har borettslaget fått et såpass løft at folk spør om det er nybygg.

● ← Rehabiliteringen har gitt fasaden et moderne uttrykk med trekledning som glir naturlig inn i omgivelsene.

→ Karlsen-Mulelid mener samarbeidet med OBOS Prosjekt har vært viktig for å lose det hele i havn på en trygg måte.

— Ingen i styret hadde tilstrekkelig kompetanse eller tid. Det å styre et prosjekt for så mange millioner selv hadde uansett vært uforsvarlig. Hjelpen vi fikk var uvurdelig. De kunne utfordre entreprenører på løsninger og priser fordi de har byggteknisk bakgrunn, og vurdere løsninger på en helt annen måte enn jeg eller styret kunne gjort, sier Karlsen-Mulelid.

Før rehabiliteringen ble gjennomført, anslo man en økning i felleskostnader på ca. 45 prosent. Fasit ble omtrent 50.

— Og det bør være innafor. Mengden av ting som dukker opp er vanskelig å forutse, og i et sånt prosjekt er hver utgiftspost fort flere hundre tusen, sier styrelederen.

Heldigvis er det også innsparinger å hente i prosjektet. Mens felleskostnadene gikk opp, blir det besparelser på strømregningen.

— Foreløpig har jeg merket 15-20 prosent reduksjon i energiforbruket i min egen enhet, uten at vi har gjort store atferdsendringer.

Kjapt med Vibbo

Med store summer i omløp er det kanskje ikke så rart at styrelederen kjente på et veldig stort ansvar.

— Jeg forsøkte å være så hands on som jeg kunne, for å ha kontroll på at vi fikk det slik vi ville ha det. Og da lærer man jo også en del.

Da kunne han lettere svare på spørsmål og imøtekomme beboernes informasjonsbehov.

— Det kan være krevende som beboer å bli servert husleieøkninger av denne dimensjonen hvis man ikke sitter med kunnskap eller erfaring på hva en rehabilitering krever av tid og kapital.

De som var kritiske var et fåtall, og han kjente på at det var krevende å stå i. Samtidig har han forståelse for at det kan være utfordrende for alle å bo på en byggeplass, med stillaser foran vinduene og hamring og saging fra tidlig om morgenen. Da var det ekstra viktig at beboerne ikke følte at de ble stående i mørket. For styret betød det både å gjøre seg tilgjengelig for beboerne via jevnlige infomøter på lekeplassen og ved å informere om framdrift og andre ting på Vibbo.

— Det var superkjapt å banke ut meldinger på Vibbo, og det ga oss også et godt søkbart arkiv over hva vi hadde informert om. Om det for ek-

Tre tips fra styrelederen

❶ Bruk god tid på planlegging og forprosjekt. Hva trenger du å gjøre, og hvordan er det lurt å utføre det?

Hvis mulig bør du snakke med andre styreledere og boligselskaper som har gjennomført tilsvarende prosjekter.

sempel skulle skytes på kledning med spikerpistol, sendte vi ut beskjed om det, slik at folk kunne ta ned porselen fra hyller og bilder fra vegger så de ikke knuste, sier Karlsen-Mulelid.

Visuelt løft

Rehabiliteringen varte litt over ett år. Mens husene er blitt mer moderne, har gata bevart mye av uttrykket ellers, med trær plantet langs hvert rekkehus som slår ut i rosa blomstring hver sommer. — Nå har vi fått mer energieffektive hus som er tette og varme på vinteren, og vi har fått et visuelt løft. Og så har vi forutsigbarhet på vedlikehold i lang tid framover. Selv om det var litt misnøye i starten, håper jeg det har blitt bra for alle med tiden. All endring er jo litt vondt i starten, før man blir vant til det, sier styrelederen. •

❷ Det blir aldri for mye informasjon overfor beboerne. Selv det som oppleves banalt for styret kan være verdifullt å få ut. Bruk Vibbo aktivt. Du kan ikke printe og putte i postkasser for hver minste ting.

● ↑ Styreleder Joachim Karlsen-Mulelid og resten av styret måtte ta stilling til mange detaljer underveis. – Vi har jo vedtak fra generalforsamlingen, men det er så mange beslutninger og veivalg i løpet av prosjektet at det er umulig å involvere beboerne i alt.

❸ Samle all dokumentasjon på Styrerommet. Da har senere styrer alt de trenger for å svare på spørsmål som dukker opp, for eksempel om hvilken U-verdi vinduene har.

Nyhet!

Ståldører i 100% resirkulert stål.

For hvert viktig øyeblikk finnes det en dør med et formål.

Du tenker kanskje ikke på dem hver gang. Men dørene er alltid der, midt mellom livets avgjørende øyeblikk. Som kvelden når alt er som vanlig – helt til man får et spennende besøk. Det er for slike anledninger vi skaper dørene våre.

Hver eneste av våre dører har et tydelig formål, og slik har det vært siden vi produserte vår første dør i 1942. Å skape trygghet og trivsel – å redde liv. På samme måte har også selskapet vårt et viktig formål: å hjelpe deg å lykkes med prosjektene dine fra start til slutt.

Les mer om dørene våre på daloc.no

Med mobilnøkkel blir det ingen flere tapte nøkler og dyre utskiftninger. Bare full kontroll og trygghet.

obos.no/mobilnokkel

Yngre krefter gir nye perspektiver

Styreverv er ikke bare for ildsjeler over femti. Astrid Sophie Ulleland (23) er en av flere unge som bidrar med energi og nye blikk i styrehverdagen.

Tekst Caroline Korsvoll

Foto

Eivind Senneset og Edvin Fjørtoft

Da Astrid Sophie Ulleland (23) flyttet inn i foreldrene til samboeren sin gamle leilighet på Kampen, så hun raskt behovet for nye krefter i styret. Ett år senere ble hun styreleder og mener flere unge bør gripe muligheten, både for egen utvikling og for et bedre bomiljø.

— Det er et privilegium å bo så fint, med denne utsikten over Oslo.

Leiligheten på 52 kvadratmeter har vært i familien til samboeren siden 1939. Som nyinnflyttet la hun merke til at styret kunne hatt godt av litt «friskt blod». I 2025 tok hun over som styreleder.

— Som styreleder får jeg innsikt i alt fra vedlikehold og forsikring, til økonomi og lover. Det gir et bredt bilde av hvordan samfunnet fungerer. Du lærer alt fra å mekle og løse problemer til å forstå hvordan mennesker fungerer. Dette er erfaringer man har med seg resten av livet.

Mestringsfølelse

Ulleland legger ikke skjul på at rollen kan være krevende, men også utrolig lærerik.

— Jeg må sette meg inn i mange problemstillinger. Man har en sterk stemme i styret og kan påvirke prosesser i retningen man mener er best. Det gir både ansvar og frihet. Jeg er 23 år og drifter et borettslag med 65 enheter. Det hender at folk må forsikre seg om at det faktisk er jeg som er styreleder. Noen blir litt imponert, sier hun og ler. Som jusstudent lar styrearbeidet seg fint kombinere med hverdagen.

— Det blir som en deltidsstilling for meg. Jeg legger gjerne lesedagene til dager hvor jeg vet håndverkere kommer. Da kan jeg løpe ned, låse dem inn, og fortsette å lese. Det fungerer veldig bra. Hun kan forstå at unge vegrer seg, men hun mener frykten er unødvendig.

— Mange på min alder får ikke jobb fordi de mangler erfaring. Gjennom styrearbeid viser du at du kan samarbeide, ta ansvar og stå i vanskelige situasjoner. Det er praktisk erfaring som er gull

verdt i arbeidslivet. Alt som er nytt virker skummelt, men jeg lærer noe hver dag. Sonen blir større, og jeg tør mer og mer. Det gir en stor mestringsfølelse. Jeg har vokst mye på dette.

Styret i borettslaget Brinken består av fire medlemmer. For Ulleland er det viktig at styrearbeidet handler om mer enn vedtak og paragrafer.

— Etter fjorårets dugnad inviterte styret beboerne til grilling. Det var så hyggelig, og ingen ville hjem. Det er viktig for meg at naboer hilser og kjenner hverandre igjen. Det gir en god følelse å se at det styret gjør, faktisk har verdi i folks liv.

Støtte når det trengs

Styret i Brinken bruker Vibbo og Styrerommet aktivt.

— Det er uvurderlig å ha digitale plattformer der alt ligger samlet. Jeg kan svare beboere fra mobilen mens jeg er på ferie. Hvis jeg står fast, har vi rådgivere som kan hjelpe. Det hadde vært noe helt annet uten disse støttespillerne. •

Fakta

Få de unge med på laget

• Mange unge beboere? Da bør de også være i styret.

• Se etter beboere som tar initiativ eller viser engasjement.

• Fortell at styreverv gir verdifull erfaring, styrehonorar og et solid punkt på CV-en.

Styrearbeid

Bli kjent med tre unge styremedlemmer

Iben Instebø (26) Lærer, Laksevåg i Bergen → Styreleder i Eliasmarken 1

Da Iben Instebø flyttet inn i Eliasmarken 1 borettslag, satt han på mange ideer om bomiljøet. Fem år senere ble han valgt til styreleder, som den yngste i styret.

— Det er mange unge som synes styreverv høres skummelt ut, men det er mye enklere enn flere av oppgavene vi allerede har løst på skole og studier. Jeg hadde mange ideer og et sterkt ønske om å bidra. Hvis man kan gjøre noe for fellesskapet, bør man prøve. I styret finner vi ut av det meste. Hvis jeg lurer på noe, har jeg et nettverk som kan hjelpe. Instebø tar en mastergrad i sosiologi ved siden av lærerjobben.

— Et borettslag er nesten som et klasserom med engasjerte elever. Hjemmene våre betyr mye for oss, og folk har sterke meninger. I styret må vi lytte, forstå ulikheter og sile ut det som er viktigst. Det er en balansegang.

Han mener unge har flere fordeler enn de selv innser.

— Vi har digitale ferdigheter og er vant til å finne informasjon raskt, og kan være en ressurs for effektivisering av økonomi, forsikring og struktur. Vi blir ikke overveldet, fordi vi er vokst opp med digitale systemer. Å sitte i styret er et betalt verv. Det er riktig at man kompenseres for tiden man bruker. Timebetalingen er kanskje ikke høy, men honoraret er en fin sum å ta med seg inn i sommerferien. Styrearbeid sier mye om oss som personer. Vi får erfaringer og oversikt som er viktig å ta med seg ut i arbeidslivet. •

Kim Isak Olsen (29) IT-konsulent, Oppegård i Follo → Styreleder i Skogbrynkvartalet 2

Skogbrynkvartalet 2 er et helt nytt nabolag, og da utbyggeren inviterte til informasjonsmøte, hadde Kim Isak Olsen egentlig bare tenkt å vise interesse. Etter en kort appell var valget gjort.

— Da jeg forlot møtet, hadde jeg blitt valgt til styreleder. Noen ganger må man bare hoppe i det. Flere la vekt på at det var viktig med unge krefter. Jeg føler et ansvar når jeg får muligheten.

Olsen er IT-konsulent, og han ønsket oppriktig å lære mer om ledelse og se hvordan et sameie bygges opp.

— Jeg tror det er lønnsomt å engasjere seg i nærmiljøet. Det hjelper oss å tenke større. Styrearbeid er også et lagspill. Vi har en åpen og tillitsfull tone, og vi tør å diskutere og være uenige. Det jeg ikke vet, finner jeg ut av, enten gjennom styrekollegene eller rådgiverne i OBOS. Det er gull verdt å ha seniorer i styret, og de synes det er like viktig at jeg bidrar med mitt.

Han er bevisst på at han bringer noe annet inn i styret enn de mer erfarne.

— Jeg er ryddig og strukturert, har digital kompetanse og lytter. Jeg har ansvar for både sosiale og fysiske verdier i et sameie som er helt nytt. Jeg gleder meg til alle har flyttet inn, slik at vi kan bruke tunet vårt til sosiale aktiviteter. Jeg merker allerede et stort engasjement. Dette er også selvrealisering. Jeg liker å tro at jeg stadig blir bedre på å lede og ta beslutninger. Det krever mengdetrening, og jeg bygger kompetanse hele tiden. Det er en god følelse å være viktig for noen, og å få gode tilbakemeldinger. •

Nora Kristine Rasmussen (26) Konsulent i PwC, Grünerløkka i Oslo → Styremedlem i Øvre Foss 8

Da Nora Kristine Rasmussen flyttet fra Trondheim til Oslo uten familie og nettverk i 2023, ble styreverv en inngang til både fellesskap og faglig utvikling.

— Jeg liker å påvirke beslutninger, og så at styreverv var en fin mulighet til å bidra til bomiljøet samtidig som jeg ble kjent med naboene mine.

Mange av grepene og tankesettene fra styrearbeidet i Øvre Foss 8 tar hun med seg inn i arbeidshverdagen.

— Ledelse, prosjektplanlegging og kommunikasjon er kompetanse jeg får brukt begge steder. Å sitte i styret er en konkret og praktisk måte å forstå hva som påvirker beslutninger. Hvis man bryr seg om bomiljøet sitt, bør man absolutt vurdere styreverv.

Som mange andre trodde hun at styrearbeidet kom til å være skummelt.

— Jeg var redd for å havne i situasjoner jeg ikke kunne håndtere, men man står ikke alene. Jeg kan alltid sparre med styret, spørre forretningsfører eller rådgivere i OBOS. Det er ikke meningen at styret skal kunne alt.

Styret består av tre styremedlemmer, alle rundt 30 år. De møtes fysisk eller digitalt via Styrerommet.

— Majoriteten av beboerne her er mellom 20 og 40 år. Vi har et godt bomiljø der folk stiller opp for hverandre, låner bort ting og slår av en prat i bakgården. På dugnader møter mange opp. Engasjement og vilje til å lære kommer man veldig langt med i styrearbeidet. •

Gamle avløpsrør i borettslaget?

Unngå rørsmellen med rørfornying

Gamle avløpsrør som er over 40-50 år kan sprekke og gi lekkasjer. I verste fall må alle badene rives for å fysisk bytte ut avløpsrørene.

Med rørfornying fornyes avløpsrør fra innsiden, uten å rive badene.

Kundereferanse: Blåfjellet Borettslag, Oslo

Blåfjellet Borettslag fikk prisoverslag på 194 millioner for rørbytte. Med rørfornying ble prisoverslaget i stedet kun 21 millioner kroner.

Olimb Rørfornying AS

• Lengst erfaring i Norge

• Rørfornyet over 25 000 leiligheter

• Skreddersyr løsninger til avløpsrør

• Egen fabrikk og produksjon

• SINTEF-sertifiserte produkter

Les mer:

Heisen står og utgiftene går

Er det mer lønnsomt å kjøpe ny heis enn å rehabilitere? Her er to eksempler på ulike konklusjoner.

Tekst Henrik Sørlie Foto Pernille Münster

Heis er en genial oppfinnelse for alle som vil opp eller ned. Men heis kan også være dyrt og frustrerende når den ikke virker. Det har de erfart i Stubberudlia borettslag på Trosterud i Oslo. Hver av de fire høyblokkene har to heiser, og heisrammen er fra den gangen borettslaget sto nytt i 1973. Det var en omfattende modernisering med ny heismotor i 2004, men etter 10–15 år ble det stadig nye problemer. En gang var det fullt havari på en heis, og det kostet en million. I 2021 brukte de 600.000 kroner bare på driftskostnader, og enda mer i 2022. — Det begynte å bli mye vedlikehold og akutte problemer. Vi var usikre på om vi skulle rehabilitere eller kjøpe nye heiser, og vi brukte Heiskonsulenten for å få uavhengig rådgivning, sier styreleder Terje Gundersen.

Valgte nye heiser

Begge alternativer ble prosjektert og priset for å gi styret et reelt beslutningsgrunnlag. Analysen viste at forskjellen mellom modernisering og helt nye heiser var overraskende liten, særlig med tanke på hva borettslaget får i tillegg: Nye heiser gir nær dobling av nyttelast, større kabiner og bredere døråpninger, lavere drifts- og vedlikeholdskostnader og heiser i tråd med dagens tekniske krav. — I praksis ville en full modernisering beholdt mange av de mest slitasjeutsatte komponentene, spesielt dører og mekaniske deler, som

historisk har stått for en stor andel av driftskostnadene. I tillegg begynte det å bli vanskelig å få tak i reservedeler, sier seniorrådgiver Thomas Skeie i Heiskonsulenten.

Borettslaget valgte derfor komplett utskifting. De ønsket moderne heiser dimensjonert for dagens bruk, forbedret tilgjengelighet og forutsigbar drift i mange år framover.

— Dette heisprosjektet illustrerer at helhetlig utskifting ikke nødvendigvis er et luksusvalg, men ofte et rasjonelt og langsiktig grep når man ser på totaløkonomi og funksjon, sier Skeie.

Valgte rehabilitering

På Fagerborg i Oslo ligger en bygård fra 1940-tallet som kom til en annen konklusjon. Sameiet Fagerborggata 6 består av 88 seksjoner fordelt på seks etasjer og tre oppganger. De har en litt spesiell problemstilling siden bare én av tre oppganger har heis. Når det ble snakk om behov for å skifte eller modernisere heisen, ble det murring blant beboerne som ikke har heis. Hvem skulle ta regningen? Styret engasjerte advokat for å klargjøre lovverket.

Tips

Få gode råd med OBOS-rabatt

Ønsker dere rådgivning angående heis? OBOS er hovedaksjonæren til Heiskonsulenten AS, og det gis ti prosent rabatt til OBOS-forvaltede boligselskap.

Sjekk ut heiskonsulenten.no.

— Hvis man rehabiliterer eksisterende heis, skal kostnadene fordeles på samtlige eiere etter sameiebrøken. Det er naturlig at dette føles urettferdig for de som ikke har heis, men slik er den juridiske vurderingen i tilsvarende saker i domstolene. Hvis vi skulle kjøpt helt ny heis, var → ● ← Thomas Skeie i Heiskonsulenten er rådgiver for styret, og han følger opp entreprenørene gjennom hele prosessen.

vurderingen at mellomlegget betales av eierne i oppgangen med heis, forteller styreleder Anne Mürer.

Hun blir supplert av styremedlem Anne Karine Thorsrud, som bor i 6. etasje i oppgangen med heis.

— Personlig tar jeg trappen for å få mosjon, men det var åpenbart at vi måtte gjøre noe med heisen. Det var stadig oftere heisstans, og vedlikeholdskostnadene økte.

Etter en grundig prosess, inkludert avstemming blant boligeierne, gikk de for rehabilitering.

Lønte seg å rehabilitere Heiskonsulenten hjalp til med å kartlegge mulighetene, og det viste seg langt rimeligere å rehabilitere heisen i Fagerborggata.

— Heisens grunnleggende konstruksjon fungerte fortsatt godt. Derfor var det mulig å oppnå store forbedringer gjennom målrettet modernisering uten å bytte hele anlegget, sier Thomas Skeie i Heiskonsulenten.

Han legger til at det var vanskelig å få heisleverandører til å gi en pris på modernisering. Heisen er gammel, og den er allerede moderni-

sert en gang tidligere. Heiskonsulenten fikk én av leverandørene til å prise både ny heis og modernisering av den eksisterende. Modernisering ville koste rundt 1,8 millioner kroner. Hvis alt skulle skiftes ut, ville kostnaden nesten fordobles til 3,4 millioner.

— Dette er et tydelig eksempel på når modernisering er et godt valg. Investeringskostnaden ble langt lavere enn ved helt ny heis. Samtidig har de fått en heis med betydelig forlenget levetid, bedre driftssikkerhet og lavere risiko for stans, sier Skeie.

Viktig å utrede

Han konkluderer med at det ikke finnes ett riktig svar for alle bygg. Ved å utrede både modernisering og utskifting grundig, kan styret ta beslutninger basert på faktiske behov, totaløkonomi, tilgjengelighet og framtidige krav.

— Det viktigste er ikke hva som er billigst her og nå, men hva som gir stabil drift og lavere kostnader over tid. Husk også at det er langt rimeligere med planlagte arbeider enn å vente til alt har stoppet opp, påpeker Thomas Skeie i Heiskonsulenten. •

1 Styreleder Terje Gundersen på et byggemøte med entreprenørene, vaktmesteren og rådgiveren fra Heiskonsulenten. Det er mange detaljer og mye som skal koordineres for å sikre framdriften.

2 Fagerborggata 6 er fra 1940-tallet. Sameiet har ganske nylig pusset opp fasaden, og nå har de også fått en heis som fungerer.

3 Styremedlem Anne Karine Thorsrud (t.v.) og styreleder Anne Mürer har ikke hørt en eneste klage på heisen etter at den ble modernisert i fjor høst. Arbeidet tok seks uker og ble fullført til avtalt tid.

Totalleverandør av sikkerhetsløsninger

Vi er et lokalt selskap i Oslo og er en totalleverandør av sikkerhetstjenester. Vi hjelper deg med å skreddersy løsninger etter dine behov.

◦ Kameraovervåking

◦ Intelligent videoanalyse

◦ Innbrudds- og brannalarm

◦ Vakthold og inspeksjoner

◦ Heisalarm

◦ Adgangskontroll og lås

◦ Kontroll og HMS

Vi bistår styret med å ta over ansvaret, bestill uforpliktende befaring i dag!

OBOS Nett leverer 100 % fiber til borettslag og sameier for internett og TV-tjenester.

obos.no/fiber Stabilt og raskt fibernett

Bygårdshistorie Oslo

Historiene bak fasaden

Finn historien til din egen bygård! Erik Bolstad har lagd oppskrift til framgangsmåte.

Tekst

Henrik Sørlie

Erik Bolstad er sjefredaktør for Store norske leksikon. Han er også styremedlem i en bygård på Grünerløkka, og han fikk en idé da de skulle pusse opp trappeoppgangen. Han ønsket å henge opp plakater med bygårdshistorie og annen lokalhistorie.

— Jeg tror det kan bidra til at beboerne føler mer tilknytning til gården. Det har vært dårlig vedlikehold. Hvis folk blir gladere i gården, blir det også større villighet til å betale, sier Bolstad.

Han startet med å samle inn info fra ulike kilder på nettet. Han har tidligere jobbet en del med lokalhistorie, men ble overrasket over hvor mye data som finnes om én enkelt bygård.

— La oss sende en takk til nitidige arkivarer i kommunen og staten de siste 150 årene.

Nettside med kilder

Det finnes en rekke kilder, som matrikkelen, gammel grunnbok, branntakster, folketellinger og digitaliserte fotoarkiv, bøker og aviser. Bolstad har lagd en nettside der han lister opp kilder og tips til framgangsmåte. Nettsiden kan benyttes fritt av alle som ønsker å finne ut mer om en bygård og de som har bodd der.

— Alt er der ute, man må bare lete litt. Det kan bli mye info, og det er lett å gå surr. Derfor anbefaler jeg å laste ned så mye som mulig. Lagre etter dato og skriv gode stikkord i filnavn. →

● ↑ Schleppegrells gate 14 på oversiden av Birkelunden i 1910. Foto: Thorkel Jens Thorkelsen

● ↑ Sjefredaktør Erik Bolstad i Store norske leksikon gir tips om kildebruk.

Schleppegrells gate 14

Schleppegrells gate 14 ble oppført i 1875–1878 av Olaus Bjerke (1846–1925), som bodde i gården resten av livet. Han kjøpte tomta for 2450 spesidaler (ca. 800 000 kr) av godseier Thorvald Meyer i mai 1875 Bjerke kjøpte også naboeiendommen i Toftes gate 29 av Meyer, og de to byggene ble planlagt sammen. Første påbygg kom i 1889, med blant annet stall, drengestue og lagerrom. I 1901 bygde melkehandeleren i gården pasteuriseringsanlegg for melk i bakgården. Det kom vannklosetter og bad i leilighetene i 1934. I 1938 ble stallen ombygd til garasjer og redskapsrom; samme år fikk alle vinduene i næringslokalene i første etasje fullhøydes glassvinduer og -dører. I 1941 ble så og si all dekor på fasadene fjerna (vindusomramminger, samt markeringene av hjørner og takutspring). Søknaden ble kalt «forenkling av fasade», og det er synd at den ble godkjent av bygningsrådet – dette er nå en av få bygårder på Grünerløkka uten fasadedekor.

I 1983 ble bakgårdsbyningene som ble oppført i 1875 og 1889, revet. Dette har gjort at vi ikke lenger har bakgårdsbygninger (som er vanlig på Grünerløkka), men har gitt sameiet et uvanlig stort uteområde. Eiendommen var leiegård 1875–2003, og skifta eier få ganger i denne tida. Olaus Bjerke eide gården til 1919, da byggmester Oskar Hansen kjøpte den. Esther Sørensen kjøpte gården i 1962, sju år seinere overtok døtrene Grethe Otto og Inger-Liv Almquist, i 1984 ble Inger-Liv eneier.

Eiendommen ble seksjonert, leilighetene solgt og bygget omgjort til sameie i 2003 av Inger-Livs sønner Knut Finn og Erik Almquist. De solgte også loftet, i 2004 ble bygget fem leiligheter her. Sameiet består nå av 2 næringslokaler, 11 leiligheter i oppgang a og 5 leiligheter i oppgang b

Foto fra 1910. Butikkene er kolonialen Brødr. Skallerud, bakeriet Aug. Olsen og et melkeutsalg.

Seinere har det bl.a. vært sportsbutikk, elektro- og metallverksted, frisør, kiosk m.m. i gården

Leilighetene

Schleppegrells gate 14 ble oppført 1875–1878, og var en leiegård tiltenkt øvre middelklasse. Alle hovedleilighetene var bygd med pikeværelse for tjenere. I bakgårdsbygningen var det små kvistleiligheter, vognskjul og stall med plass til hester – dette var en tid da hest og kjerre var viktigste transportmidler. I 1900 hadde forgården elleve leiligheter: to i 1. etasje, tre i hver av 2.–4. etasje. Bakgården (revet 1983) bestod av stall og fire ettromsleiligheter, omtalt som portnerbolig og drengestue. Det var bare ett soverom i hovedleilighetene; foreldre sov vanligvis her, mens barn og losjerende brukte uttrekkssenger i stuene. Over halvparten av leilighetene hadde fast tjenerskap (ofte unge jenter fra bygda). Klasseskillet var markert i arkitekturen, med hovedtrapp og finstuer for familien, kjøkkentrapp og pikeværelse for tjenere. Folketellinga i 1900 viser 73 personer i 15 leiligheter. Noen bodde trangt: Melkeforhandler Johan Stang bodde med kone, sju barn, pleiebarn og leieboer (!); steinarbeider Jonas Svensen i bakgården delte ett rom med kone og tre voksne døtre (hvorav én sjokoladefabrikkarbeiderske). Samtidig bodde handelsborger Carl J. Larsen (flesk- og kjøtthandler) med to sønner og husholderske på fem rom i forgården. I 1910 falt antall beboere til 61, fortsatt fordelt på 15 boenheter. Yrkene spente fortsatt bredt: gipsarbeider, pølsemaker, skomaker, veverske, kasserer, lærer, akademiker, kontorist og butikkinnehaver. Folketellinga i 1920 topper med 83 personer. Mange barn hadde nå flytta hjemmefra, tjenestefolket ble færre, og losjerende unge yrkeskvinner fylte ledige rom. Gårdeierparet Olaus (74) og Emma Bjerke bodde fortsatt i den store hjørneleiligheten i andre etasje, men hadde nå tre losjerende: en bokholderske fra Haugesund, en kassererske fra Gulen og en syerske fra Audnedal. Kolonialhandler Hans Skallerud bodde i naboleiligheten med hustru, to døtre og hushjelp; tidligere bodde det opptil ti personer i denne leiligheten. Bakgården var fortsatt tett befolka – 12 personer på fire små ettromsleiligheter. Etter andre verdenskrig sank antall beboere: Tjenerne forsvant tidlig; på 1980-tallet kom Byfornyelsen og bakgårdsbyggene ble revet. I dag bor det i overkant av 40 personer i gården, fordelt på 16 leiligheter.

● ↑ Her er to av de åtte plakatene om bygården og nærmiljøet til Erik Bolstad. De to herrene er tidligere beboere. Øverst er predikant Otto Treider, som i 1882 startet handelsskole. Nederst er forfatter og bohem Eilert Bjerke.

Etter en helg med research hadde Bolstad samlet hele 1200 sider med stoff relatert til bygården. Han brukte ChatGPT til å hjelpe med å lage en sosial analyse. Hva slags mennesker har bodd der i ulike tidsperioder? Hva jobbet de med? Er det noen kjente personer? Hva finnes av historier og hendelser?

— Kunstig intelligens er bedre enn oss til slike oppgaver. Den finner og kobler info fra hele internett. Samtidig kan du risikere å få oppdiktede fakta. Du må dobbeltsjekke alt som skal brukes, anbefaler Bolstad.

Bygg naboskap

Han synes at bygårdshistorie er en ypperlig anledning til å bygge litt naboskap med et felles prosjekt.

— Det er mye morsommere å grave i dette hvis man er flere, for eksempel en gruppe på totre personer. Det er lurt å ha en som kan lese gammel håndskrift, og det er nyttig å ha med en som er litt bevandret i KI-verden når man skal prosessere mye data. Dessuten er det lurt å ha med noen som er ryddig og systematisk.

Han legger til at det sikkert er flere kilder enn de han har ramset opp på nettsiden sin.

— Let og prøv dere fram, og gjør det med entusiasme og glede. Det finnes mye å oppdage i de gamle arkivene.

Finn grunnbok og plantegninger

Erik Bolstad bor i Schleppegrells gate 14 på øvre del av Grünerløkka. I gammel grunnbok står det at tomten ble solgt av Thorvald Meyer til Olaus Bjerke i 1875. Salgssummen var 2450 spesidaler, som tilsvarer omtrent 800.000 kroner i dag. Det skulle bli en adresse for både fattig og rik. Hovedbygget, eller forgården, ble bygd for øvre middelklasse med tjenerskap. Det var store leiligheter med hovedtrapp og finstuer for familien, kjøkkentrapp og pikeværelse for tjenere. I bakgårdsbygningene var det arbeidsfolk og trangt om plassen. Disse byggene ble revet på 1980-tallet i forbindelse med byfornyelsen. I denne perioden ble det gjort store endringer i mange av de klassiske bygårdene.

— På Grünerløkka er mange bygårder såpass ombygd at det kan være vanskelig å se hvordan strukturen var i utgangspunktet. Men dette kan du finne ut av ved å se på gamle plantegninger.

Søk i folketellinger

De statlige folketellingene viser blant annet navn og yrkestitler. Det er hundre års sperrefrist, men perioden 1865–1920 er offentliggjort og søkbar på nett. I 1910 var det stor variasjon i Schleppegrells gate 14. Blant yrkene var gipsarbeider, skomaker, veverske, kasserer, lærer, akademiker, kontorist og butikkinnehaver.

— Det er morsomt å komme tett på folk og se hvem som bodde der. Det er tydelig at sammensetningen endret seg fra 1880 til 1920. I 1920 var det knapt tjenere igjen, og losjerende unge yrkeskvinner fra landsbygda fylte ledige rom.

Få inspirasjon

Info om bygning og beboere i Schleppegrells gate 14 er oppsummert på tre av plakatene i oppgangen. I tillegg har Bolstad lagd fem plakater om nærmiljøet, blant annet Birkelunden, Akerselva og industrien langs elva.

— Kanskje er det flere som ønsker gamle kart og lokalhistorie fra Grünerløkka. De kan gjerne benytte plakatene jeg har lagd. Høyoppløste PDF-filer ligger på nettsiden og er til fri bruk, forteller Bolstad.

Han legger til at digitale bildearkiv, som oslobilder.no, har lavoppløste bildefiler på sine nettsider. Hvis et foto skal trykkes eller printes, øker kravene til kvalitet.

— Mange av bildene kan fås i høyere oppløsning mot betaling. Det koster ikke mange hundrelappene, og da får du et finere resultat hvis du skal lage plakat, tipser Bolstad. •

Tips Din lokalhistorie

Vil du finne din egen lokalhistorie? Se tips til framgangsmåte på erikbolstad.no/bh.

● ↓ André Bjerke var ofte på besøk hos besteforeldrene Emma og Olaus Bjerke.

● ↓ Samme adresse i dag. Av uklare årsaker ble stukkaturen fjernet i 1943. Foto: Henrik Sørlie

Tenk om prosessen var like gjennomtenkt som stedet

Vi vet at det er mye å ta hensyn til i et utemiljøprosjekt. Gjennomførbarhet, fremdriftsplan, sesong og samordning. Mange beslutninger og ofte stramme tidsrammer. Derfor er vår rolle enkel: En trygg og erfaren partner som gjør prosessen smidig og effektiv. Gjennom flere tiår har vi i Weland utviklet vedlikeholdsfrie produkter for utemiljøer, der funksjon, fleksibilitet og lang levetid er en naturlig del av helheten.

Med Weland får du helheten hos én leverandør – slik at du kan fokusere på prosjektet. Oppdag vårt brede utvalg på weland.no

Borettslaget Keyserløkka Øst i Oslo satser på trygg sykkelparkering fra Weland.

La beboerne bidra

Sjekk om det finnes beboere som vil bidra og ta

ansvar for enkle vedlikeholdsoppgaver gjennom året, og ikke bare på

selve dugnadsdagen.

Illustrasjon

Nicole Kamenovič

Det kan være både store og små summer å spare når beboerne bidrar med egeninnsats.

I mange boligselskaper dekker vaktmester store deler av de praktiske oppgavene i hverdagen. Det kan uansett være både nyttig og økonomisk smart å involvere de som faktisk bor der, enten fordi man ikke har vaktmesteravtale, fordi avtalen er begrenset, eller fordi enkelte oppgaver rett og slett ikke trenger profesjonell hjelp, og fordi mange gjerne vil ta vare på felles verdier. Det er mange oppgaver som kan løses på dugnad og gjennom året, og av beboere med litt ekstra praktisk sans.

Det er viktig å holde seg innenfor lover, HMS og forsikringskrav, og ikke gjøre arbeid som krever fagbrev eller autorisasjon, som for eksempel elektrisk arbeid, rørlegging eller arbeid på bærende konstruksjoner.

Renhold og orden

Boligselskapet kan ofte selv ta ansvar for renhold og orden i fellesarealene. Dette kan være jevnlig rydding i kjeller og loft, vasking av trapper, ganger og inngangspartier, samt å fjerne tagging, klistermerker eller annet som skaper uorden. Vindusvask i fellesarealene kan også gjøres enkelt, og det samme gjelder å holde boder for sykler og barnevogner ryddige og tilgjengelige for alle.

Uteområder

Mange synes det er hyggelig å bidra til trivsel ute, og her er det mange oppgaver som ikke krever profesjonelle. Gressklipping, klipping av hekker, raking av løv, rydding av gangstier og fjerning av ugress er typiske oppgaver som kan fordeles gjennom året, og ikke bare på dugnad. I tillegg kan de med grønne fingre plante blomster og sette opp blomsterkasser. Andre kan male benker, bord og små lekeapparater, eller gjøre enkle reparasjoner på søppelskur og andre steder som bare trenger litt maling, nye skruer eller en planke her og der.

Vedlikehold

Enkle vedlikeholdsoppgaver inne og ute kan ofte løses uten å hente inn fagfolk. Dette kan være maling av inngangsdører, listverk og vinduskarmer, mindre malingsarbeid i oppganger og kjellere, eller å olje håndløpere i trappene. Løse håndtak og beslag kan strammes, og dører, vinduer og låser kan smøres for å hindre knirking eller at de setter seg fast. Beboere kan også utbedre små hull eller sprekkdannelser i mur og puss, så lenge det ikke dreier seg om større skader eller bærende konstruksjoner.

Elektrisk og teknisk

Enkel teknisk drift kan beboerne trygt ta seg av. Dette inkluderer utskifting av lyspærer i fellesarealene, rengjøring av armaturer og bytte av batterier i røykvarslere. Enkelte pluggbare løsninger, som tidsbrytere eller LED-pærer, kan også installeres uten autorisasjon. Alt arbeid som innebærer kobling direkte til strømnettet skal derimot utføres av elektriker.

Vintervedlikehold

Våren er endelig her, men når vinteren kommer kan beboerne også bidra med snømåking ved inngangspartier og langs gangveier, salting og strøing av glatte områder. Ellers må man være obs på å sjekke takrenner for isdannelser, så lenge det gjøres på en trygg måte fra bakken eller med stabil stige og uten risiko.

Praktisk drift

Mye av den daglige driften kan løses gjennom små, praktiske tiltak. Dette kan være å rengjøre og sette tilbake søppeldunker, bytte navneskilt eller postkasseskilt, henge opp informasjonstavler eller oppslag, eller gjøre enkle reparasjoner av postkasser. Beboere kan også utføre små snekkerprosjekter som å montere hyller, kroker eller stativ i boder.

Oppgaver for fagfolk

Noen oppgaver krever fagkompetanse og bør alltid overlates til fagfolk. Dette gjelder alt elektrisk arbeid som innebærer kobling til strømnettet, rør- og VVS-arbeid utover helt enkle tiltak, større mur- og fasadejobber, takarbeid og arbeid i høyden som krever stillas eller fallsikring. Det samme gjelder brannvarslingsanlegg, nødlys og andre systemer som må dokumenteres og vedlikeholdes etter strenge krav. I tillegg kommer mer komplekse oppgaver knyttet til uteområdene, som for eksempel drenering eller universell utforming.

Vil dere ha et mer funksjonelt og bærekraftig uteområde? Les mer om utemiljø og kartlegging på neste side.

Tips

OBOS Ung er et nytt tilbud der borettslag og sameier kan få hjelp til småoppgaver som dette, fra ungdom som ønsker arbeidserfaring.

Ta kontakt på bjornar.tretterud@obos.no.

Trygge lekeplasser og smarte løsninger for utemiljøet

UTEMILJØ SOM SKAPER TRIVSEL

Guthorm Hoff AS utvikler trygge lekeplasser og funksjonelle uteområder som skaper trivsel for hele borettslaget. Vi leverer helhetlige løsninger innen drenering, opparbeidelse av uteområder, idrettsanlegg og universell utforming.

VEDLIKEHOLD AV UTEOMRÅDET

For borettslag og sameier tilbyr vi også vedlikehold som holder uteområdene ryddige og funksjonelle gjennom hele året. Dette kan blant annet være klipping av hekk, rensing av brostein og generell opprydding. Regelmessig vedlikehold bidrar til penere omgivelser, mindre slitasje og enklere oppstart når våren kommer.

Kontakt oss, så finner vi en løsning for ditt borettslag!

Johanne Stokke prosjekt- og byggeleder i OBOS Prosjekt

Utemiljø Mer liv mellom husene. Mange

sitter på et uutnyttet utepotensial. Riktige grep kan gi dem nytt liv.

Foto

Hampus Lundgren

ien tid der befolkningen blir eldre, byene fortettes, ekstremvær øker og flere opplever ensomhet, blir uteområdene rundt oss stadig viktigere. Likevel står mange fellesarealer i boligselskaper ubrukt eller underutnyttet, til tross for potensialet de har.

Mange uterom inviterer ikke til opphold, aktivitet eller trygg ferdsel. Da mister vi muligheten til å skape liv mellom husene og styrke fellesskapet. Det er heldigvis mye både styrene og engasjerte beboere kan gjøre for å endre dette.

Trygge, grønne møteplasser

Gode uteområder skaper tilhørighet og naboskap, og gjør samtidig byen bedre rustet for klimaendringene. Vegetasjon, trær og terreng kan gi skygge, skjerme for vind og støy og skape lune møteplasser som får folk ut. Gode naturbaserte løsninger kan håndtere store mengder nedbør og gjøre uteområdene mer robuste i årene som kommer.

For å inkludere flest mulig uavhengig av alder og funksjonsnivå, bør uteområdet deles inn i soner for sosiale sammenkomster, ro og aktivitet. Hyggelige møteplasser, dyrkningshage og områder for lek og aktivitet skaper liv og bidrar til kontakt på tvers av generasjoner. Når flere oppholder seg ute, styrkes både trivselen og folkehelsen.

Mer liv og biologisk mangfold

Biologisk mangfold er en viktig del av fremtidens uteområder. Variert vegetasjon, pollinatorvennlige planter og grønne korridorer gir nye leveområder for insekter og fugler. I tillegg skaper det vakre og robuste omgivelser for beboerne. Grønne struktu-

rer er ikke bare dekorative, de er en del av byens økologiske infrastruktur.

Når styrene planlegger eller oppgraderer uteområdene på en helhetlig måte, blir de en av de viktigste verdiskaperne både for miljøet og for beboerne. Bokvaliteten øker, fellesskapet styrkes og nabolaget blir mer attraktivt.

Til syvende og sist handler det om å skape steder som gjør det godt å bo. Jeg håper flere vil bidra til mer innbydende, levende og naturvennlige uteområder. Potensialet er stort, med bedre trivsel, økt biologisk mangfold og nabolag som står bedre rustet mot framtidens klima. •

● ← Johanne Stokke i OBOS Prosjekt kombinerer kompetanse innen landskapsarkitektur, overvannshåndtering og bærekraft i arbeidet med å løfte uteområdene mellom husene.

Tips

Har dere en plan for uteområdet?

Johanne Stokke og utemiljøgruppen i OBOS Prosjekt kan bistå med å skape sosiale og inkluderende uteområder, økt biologisk mangfold, gode blågrønne løsninger og framtidsrettet overvannshåndtering.

Ta kontakt på hanne.stokke@ obos.no

I OBOS-banken får styret

ť God økonomisk rådgivning

ť Lave gebyrer på lån, ingen gebyrer ved endring av lån

ť Mulighet for delutbetaling av lån i forbindelse med et rehabiliteringsprosjekt

ť Full kontroll over lån og søknader på Styrerommet Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

Noe du lurer på?

OBOS får ofte spørsmål fra styrene om ansvar, drift og årsmøter. Her er noen av spørsmålene som blir stilt.

Trampoliner

❶

Er trampoliner regulert i lovverket, og kan styret forby dem?

Svar: Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har egne regler om trampoliner. Det kan vedtas forbud mot trampoliner på fellesareal, enten i husordensregler eller vedtekter. Dette gjøres normalt på grunn av hensynet til HMS, sikkerhet, støy og ulempe.

Dersom eier har privat bruksrett på privat uteplass, altså eksklusiv bruksrett eller tilleggsdel, så kan beboere sette ut trampoline på den. Styret eller årsmøtet kan fastsette ordensregler for bruken, slik at den ikke er urimelig eller sjenerende for andre i boligselskaper.

Hvis noen setter opp trampoline uten lov, kan styret gi et skriftlig pålegg om fjerning med frist, og vise til husordensregler. Ved manglende etterlevelse kan styret gå videre etter ordinære sanksjonsmuligheter.

❷

Hvem har ansvar hvis noen skader seg på trampolinen?

Svar: Er trampolinen forsvarlig montert og vedlikeholdt, er bruken for egen risiko. Ved manglende tilsyn eller vedlikehold kan boligselskapet ved styret bli holdt ansvarlig for trampoliner på fellesareal, og eier der trampoliner er satt opp på «privat uteplass».

Årsmøter

❸

Vi vurderer å holde det ordinære årsmøtet digitalt. Hva er egentlig fordelene, og når passer det med digital gjennomføring?

Svar: Erfaringene viser at digitale årsmøter fungerer svært godt for de aller fleste ordinære årsmøtesaker, samtidig som enkelte typer saker ofte egner seg langt bedre for et fysisk, ekstraordinært møte. Da kan man ha fullt fokus på viktige saker, slik som store rehabiliteringer, på et eget møte.

Digitale årsmøter senker terskelen for deltakelse. Mange kan delta hjemmefra, på reise eller fra mobiltelefonen, som innebærer at flere eiere bruker stemmeretten sin.

De fleste ordinære årsmøter består av enkle og relativt forutsigbare saker. Behandling av årsregnskap og årsrapport, styrehonorar og valg. Slike saker egner seg godt for digital behandling fordi de sjeldent krever omfattende muntlig debatt før beslutningen kan tas.

Når man benytter digitale årsmøter elimineres behovet for leie av møterom, reise til og fra møtestedet, og registrering av oppmøte.

Husbråk/mislighold

Hva skal styret gjøre når det kommer en klage på husbråk?

Svar: Når styret får en klage på husbråk, skal saken behandles skriftlig og etter faste trinn. Klagen registreres med tidspunkt og innhold, og dersom den først kom muntlig, må styret innhente en skriftlig versjon. Styret sender deretter et brev til den det klages på, beskriver forholdet og gir mulighet til å uttale seg. Klageren får en kort beskjed om at saken er behandlet, uten detaljer. Hvis forholdene fortsetter, følger styret misligholdsprosessen: strengere varsler, varsel om salgspålegg, pålegg om salg og til slutt tvangssalg dersom misligholdet vedvarer. God skriftlighet og dokumentasjon er avgjørende. Ta kontakt med rådgiver i OBOS for bistand.

❺Hvor mange klager må til før styret kan sende advarsel?

Svar: Det finnes ikke et bestemt antall klager som automatisk utløser en advarsel. Det avgjørende er innholdet, alvoret og omfanget. Ett alvorlig tilfelle kan være nok. Men i mange saker vil kontinuitet og gjentakelse være avgjørende. Styret bør være spesielt oppmerksom på klager fra flere uavhengige naboer, klager som beskriver samme type adferd over tid, og episoder som skjer på tider av døgnet som særlig påvirker bomiljøet Jo mer vedvarende og samstemt klagebildet er, desto sterkere står boligselskapets grunnlag for å gå videre i misligholdsprosessen. Det handler ikke om antall i seg selv, men om dokumenterbar og vedvarende ulempe for naboene. •

ER DU KLAR FOR VÅREN?

-LA OSS HJELPE DEG!

ER DU KLAR FOR VÅREN?

-LA OSS HJELPE DEG!

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

La oss gjøre jobben!

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

GRØNTTJENESTER

over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. oss gjøre jobben!

GRØNTTJENESTER

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

23 17 22 00

Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

Morten Dick OBOS-banken

Bankers

Når

ballonglånet sprekker … Fristende lånemodeller kan gi lavere kostnader nå, og store problemer senere.

Kurskalender

Utvalgte kurs og webinarer i nær framtid.

Full kontroll på vedlikeholdet

Standardveien 1, Oslo

Få praktiske råd og juridiske rammer som gir kontroll og grunnlag for tryggere valg, fra vedtak til ferdigstillelse.

Når Torsdag 16. april 17.00–19.30

Pris 1500 kr per pers, inkl servering

«Sett deg oppi kørja og la ballongen gå», sang Alf Prøysen. Lett og uproblematisk i sangen, like ufarlig kan et lån med lav rente og lave månedskostnader framstå. Slik er det ikke alltid.

Hva er så et ballonglån? Et ballonglån er en kortsiktig låneavtale med to til fem års løpetid, selv om den reelle nedbetalingstiden ligger på rundt 30 år. Da bryter man med prinsippet om at bygg med lang levetid skal finansieres med lån med lang horisont. Kort løpetid betyr at boligselskapet tar en større del av risikoen. Når man ikke vet hvordan økonomien ser ut ved forfall, må styret

være bevisst på hva de påtar seg. Det er ingen garanti for at lånet kan refinansieres, eller på hvilke betingelser. I verste fall kan hele lånet forfalle på én gang.

Skrekkeksempelet

Et av våre boligselskaper ble tilbudt et NIBOR-basert lån med tre års løpetid, strukturert som et ballonglån. I starten så alt lovende ut, med lav rente og lavere felleskostnader. Da pengemarkedsrentene steg, endret situasjonen seg raskt. Beboerne opplevde kraftige og uforutsigbare svingninger i felleskostnadene. Det er krevende for enhver styrerepresentant, særlig når styret selv har valgt modellen.

Denne typen kortsiktige, markedsstyrte lån brukes i hovedsak i næringslivet og krever tett oppfølging og betydelig finansfaglig innsikt.

Ta kontakt før dere velger OBOS-banken fraråder finansieringsmodeller som gir stor usikkerhet. Selv små endringer i rentemarkedet kan få store konsekvenser for beboernes privatøkonomi, og fellesskapets midler bør ikke eksponeres for den risikoen som følger ballonglån.

Alle forvaltningskunder har tilgang til rådgivere i OBOS, som jobber tett sammen. OBOS-banken kjenner boligselskaper bedre enn noen, og finner løsninger som er solide, ikke svevende som en ballongferd. •

HMS-internkontroll

Oslo

På kurset går vi blant annet en vernerunde i et boligselskap, hvor vi sammen kartlegger risiko og ansvar.

Når Tirsdag 21. april 17.00–21.00 Pris 2100 kr per pers, inkl servering

Vurderes energikartlegging?

Lunsj-webinar

Finn ut fordelene og hvordan det gir et bedre beslutningsgrunnlag for energitiltak og framtidige investeringer.

Når Torsdag 7. mai 11.30–12.00

Pris Gratis

Ny i styret?

Webinar

Få en gjennomgang av styrets ansvar, praktiske råd for drift og håndtering av vanlige utfordringer.

Når Mandag 25. mai 17.00–18.30 Pris 500 kroner per person

Påmelding, mer informasjon og flere kurs obos.no/kurs

Opptak av utvalgte webinarer på nett obos.no/webinar

24TIMER SERVICE

Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.

905422 22

Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.

Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.

Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.

Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.

24TIMER SERVICE

Deres dørmiljø fortjener en serviceavtale Med en serviceavtale har man et driftsikkert dørmiljø og ikke minst senker man driftskostnadene. Ved å tegne en serviceavtale med oss får våre kunder rabatterte priser på både utstyr og arbeidstimer. I tillegg garanterer vi rask responstid 24 timer i døgnet.

905422 22

Vi har god kompetanse på dører Vi prosjekterer, selger, monterer og utfører service på alle type dører. Vi håndterer alt fra enkle leilighetsdører til mer komplekse dører med høy sikkerhetsklasse, ofte i kombinasjon med lyd, brannkrav og U-verdi.

Vår mangeårige kompetanse på dører og levering av komplette dørmiljø har gjort oss til en attraktiv leverandør. Vi blir i større og større grad foretrukket til levering av komplette dørmiljø, der vi prosjekterer, monterer og drifter alt fra nye dører til lås, beslag, dørautomatikk, adgangskontroll, porttelefon, m.m.

Otis gir dere et helhetlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre heistjenest-

Sikker og brukervennlig portåpning med GSM, app og automatisk. Sanntidsinformasjon om garasjen. Integrert med mobilnøkkel.

Ta kontakt med oss, hvis dere skulle ønske referanser for utførte leveranser.

Mobilnøkkel fra OBOS og Unloc er en digital nøkkel som flytter nøkkelknippet ditt til mobilen. Dette gjør det enkelt å åpne dører og garasjer, og dele nøkler med familien, venner og andre. Oslo Låsservice har erfaring fra mange installasjoner av Mobilnøkkel, så med oss kan dere være trygge på at det vil fungere hos dere også.

Norsk Brannvern gir 10 prosent rabatt på årlig kontroll av brannsikkerheten og rabatterte pri-

Utstyr og produkter til uterommet

Avtalen med Felleskjøpet gir rabatter på 5 til 20 prosent for utvalgte produkter og varekategorier innen maskin, utstyr og planter.

72 50 50 50 kundeservice@felleskjopet.no felleskjopet.no

Lekeplass og aktivitetsapparater

Samarbeidsavtalen med Søve gir dere gode priser på høykvalitets leke- og aktivitetsapparater med minimalt vedlikeholdsbehov.

918 40 975 tarita@sove.no sove.no/obos

Produkter til utemiljø

Avtalen med LOG gir 15 prosent rabatt på produkter til utemiljøet, og kostnadsfri rådgivning på produkt og løsninger.

815 20 100 utemiljo@log.no log.no/obos

Vaktmestertjenester og teknisk drift

Rammeavtalen med Facilitec gir boligselskap som er forvaltet av OBOS 15 prosent rabatt på vaktmester- og driftstjenester.

479 72 896 obos@facilitec.no facilitec.no/obos

Lekeplasskontroll

Lekeplassinspektøren er en kvalitetssikret leverandør, og tilbyr gode priser på årlig kontroll av små og store lekeplasser.

913 13 692 ocw@lpi.no lpi.no

Skadedyrkontroll

Anticimex tilbyr effektiv og bærekraftig skadedyrkontroll. Avtalen gir en årlig besparelse på cirka 25 prosent.

414 14 128 firmapost@anticimex.no anticimex.no/obos

Radonmåling og sikring Radonmannen garanterer godkjente radonnivåer etter sanering. Samarbeidsavtalen sikrer god kvalitet med inntil 40 prosent rabatt.

63 81 60 00 sanering@radonmannen.no radonmannen.no/obos

Belysning

Lightmakers er ledende totalleverandør av belysningsløsninger, og tilbyr den nyeste teknologien tilpasset ditt boligselskap.

22 72 19 09 obos@lightmakers.no lightmakers.no/obos

Containere til opprydding

Norsk Gjenvinning gir gode priser og miljøvennlige løsninger til dugnad og opprydding. Få også råd og gratis materiell på nettsiden.

987 09 700 ngn.no/borettslag

Innsamling av tøy

Kirkens Bymisjon tilbyr gratis innsamlingsbokser for klær, sko og tekstiler. Bidra til miljøvennlig retur og støtt arbeidet.

990 92 199 kirkensbymisjon.no/tekstil/obos

Avfall, vann- og avløp Franzefoss gir opptil 15 prosent rabatt på avfallshåndtering, container- og sekkeutleie, samt 20 prosent på vann- og avløpstjenester.

969 40 990 gjenvinning@franzefoss.no franzefoss.no/obos

Innsamling av tøy Røde Kors gjør det enkelt å gi bort tøy. Innsamlingen skjer gjennom pakkeløsning på dugnad eller utplassering av innsamlingsboks.

911 25 747 tekstil@redcross.no rodekors.no/tekstil/obos

Er borettslaget klar

Mangel på trygg parkering?

Vårkampanje

Bestill gratis befaring i dag Bikeloop NEST

Baktrappa

Slutten på blekka, men fortsettelsen på styrehverdagen

OBOS-quizen

av Eddie Chr. Thomas

1. Hvor mange medaljer vant Norge under Vinter-OL i Milano Cortina tidligere i år?

2. Hvem har skrevet teksten til Norges nasjonalsang «Ja, vi elsker dette landet»?

3. I hvilken fotballklubb i Premier League begynte svenske Alexander Isak 1. september 2025?

4. Hvem overtok i desember 2025 som konsernsjef i OBOS etter Daniel Kjørberg Siraj?

5. Fra norrøn mytologi: Hva het Odins to ravner?

6. Hva kalles møtelokalene (forsamlingshusene) til Jehovas Vitner?

7. Hele fem fotballag i OBOS-ligaen 2026 har navn som begynner på S – klarer du alle fem?

8. Hva heter de to kvinnelige skuespillerne som er mor og datter og som bytter «kropp» i filmene Freaky Friday (2003) og Freakier Friday (2025)?

Få hjelp til småoppgaver

Gjennom OBOS Ung kan styret få unge, motiverte arbeidstakere til oppgaver som kanskje ellers lar vente på seg.

Ungdom sliter ofte med å få sin første jobb, samtidig som mange borettslag og sameier har oppgaver som hoper seg opp. OBOS Ung kobler disse behovene sammen.

Programmet gir unge betalte småjobber via plattformen NyBy. Erfaringer fra blant annet Oppsal borettslag viser at ungdommene er pliktoppfyllende, motiverte og raske til å ta oppdrag, uansett om det gjelder enkle vedlikeholdsoppgaver, klargjøring av fellesområder eller praktisk hjelp når vaktmesteren har gått hjem for dagen.

På kort tid har ungdommene levert rundt 2000 arbeidstimer, og interessen er stor. Nå ønsker OBOS Ung å samarbeide med enda flere.

Er styret interessert i bra arbeidskraft som også hjelper unge inn i arbeidslivet? Ta kontakt med bjornar.tretterud@obos.no

9. Hva er kallenavnet til tidenes yngste verdensmester i dart, Luke Littler?

10. Hvor mange statsministere hadde vi i Norge i løpet av 90-tallet?

11. Hva kalles drinken som består av hvit rom, kokosmelk og ananasjuice?

12. Hva kalles frykten for edderkopper?

13. Fra superheltenes verden: Hva heter avisen der Peter Parker (Spiderman) jobber?

14. Hvor må du dra hvis du skal delta på musikkfestivalen Trevarefest 2026: Hvaler i Østfold, Henningsvær i Lofoten eller Elverum i Innlandet?

15. Hvilket kulinarisk bakverk deler navn med en fransk 1600-tallskardinal: mazarin, baklava eller croissant?

«Gå

utenom, Peer!»

– HENRIK IBSEN

15.

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier.

• Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris.

• Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester.

post@novak-vaktmester.no

Tlf.: 992 18 110 Selma Ellefsensv. 2, OSLO

www.novak-vaktmester.no

IKKE STØRST, MEN BEST PÅ EIENDOM

Din ekspert på maling av fasade og oppganger! Kvalitet i hvert prosjekt

Spar penger på boligen din

Sjekk hvordan med energinøkkelen.no

• Gode priser

• Gratis befaring

Knem & Næsvik AS Jerikoveien 26, 1067 Oslo

Man–fre 07:00–15:30

Tlf: 905 42 145

E-post: firmapost@nasvik.no

Vi i DSI Systemer AS er svært tilfreds med betalingsløsningene levert av EBS Digital

Vi har implementert Nayax betalingsterminaler for våre vaskeriløsninger i borettslag, sameier og på campingplasser. EBS Digitals løsninger har gjort det enkelt for brukerne og har bidratt til økt tilfredshet og effektivitet.

EBS Digital er pålitelige og innovative, og supportavdelingen er tilgjengelig og responsiv.

Vi ser frem til å fortsette samarbeidet med EBS Digital og dra nytte av deres betalingsløsninger for våre vaskeriløsninger.

Thomas Bjur

Daglig leder DSI Systemer AS

Vi har også betalingsløsninger for elbillading, kaffemaskin, vareautomat, toalett etc.

Ta kontakt for en hyggelig prat!

NAYAX betalingsterminal

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski

Tlf: 66 80 50 20

ebsdigital.no

Ragn-Sells hjelper både borettslag og sameie med god avfallshåndtering, som er til det beste for miljøet, under dugnaden eller oppussingen.

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Bestill utstyr for en rekke typer avfall i nettbutikken

Ved bestilling i nettbutikken kan fakturaen sendes rett til fakturamottak.

Bestill ved å scanne QR-koden eller besøk ragnsells.no

NB! Hjelp oss med å unngå branner på gjenvinningsanleggene, kast aldri batterier sammen med annet avfall.