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12. Juli 2026

Wegfall des Eigenmietwerts: Darauf sollten Eigentümer achten GETTY IMAGES

Der Eigenmietwert verschwindet frühestens 2028. Da mit dem fiktiven Einkommen auch bedeutende Abzüge wegfallen, sollten Immobilieneigentümer ihr Vermögen gezielt strukturieren, um optimal auf die Pensionierung vorbereitet zu sein. zahlt weniger Jahre in die Altersvorsorge ein. Wichtige Beitragsjahre in der ersten und zweiten Säule fehlen, was sich direkt auf die Rentenhöhe oder das ausbezahlte Kapital auswirkt. Die entstehende Einkommenslücke muss durch private Ersparnisse geschlossen werden. Je früher die Pensionierung erreicht ist, desto grösser ist der finanzielle Druck. «Sparen ist im Hinblick auf den Ruhestand die wichtigste Massnahme», betont Zbinden. Entscheidend sei nicht nur die Höhe der Ersparnisse, sondern auch der Zeitpunkt. «Der Zinseszinseffekt entfaltet seine mächtige Wirkung über die Zeit: je länger der Anlagehorizont, desto grösser der Nutzen», ergänzt er.

Gleichgewicht zwischen Sicherheit und Flexibilität

Der Wegfall des Eigenmietwerts eröffnet für viele Eigenheimbesitzer neue Chancen.

Anstelle von Steuerersparnissen rücken zukünftig andere Faktoren vermehrt in den Fokus.

Steuerliche Überlegungen verlieren Bedeutung Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt für viele Eigenheimbesitzer finanzielle Vorteile, da damit ein fiktives Einkommen wegfällt, welches die Steuerlast markant erhöhte. Insbesondere Rentner, die ihr Wohnobjekt bereits renoviert haben, dürfen sich über zusätzliche freie Mittel freuen. Mit der Systemänderung entfallen aber auch Vorteile, von denen Wohneigentümer bis jetzt profitierten. Werterhaltende Sanierungen verlieren ihre steuerliche Bedeutung, ebenso können

Hypothekarzinsen in Zukunft nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Massnahmen, die früher gezielt zur Steueroptimierung eingesetzt wurden, haben keinen Effekt mehr. «Bisher konnte es durchaus sinnvoll sein, eine Renovation des Eigenheims vor der Pensionierung vorzunehmen»,

erklärt Patric Olivier Zbinden, Leiter Vorsorge bei Helvetia. Mit einer Sanierung konnte man den Wert einer Immobilie für die Zukunft erhalten und gleichzeitig seine Steuern optimieren. Dies war insbesondere bei hohem Erwerbseinkommen sehr willkommen. Ohne diese Abzugsmöglichkeiten verändert sich die Rechnung. «Noch ist nicht geklärt, wann der Eigenmietwert endgültig wegfällt. Sicher ist jedoch, dass steuerliche Überlegungen künftig an Bedeutung verlieren und der Planungsbedarf steigen wird», weiss der Vorsorgeexperte. Er empfiehlt den Wohneigentümern, eine Pensionsplanung durchführen zu lassen, die ihnen hilft, ihr Vermögen und ihre Schulden optimal zu strukturieren und zu organisieren. Anstelle von Steuerersparnissen rücken zukünftig andere Faktoren vermehrt in den Fokus, zum Beispiel die laufenden Kosten. Viele Eigenheimbesitzer denken deshalb über eine rasche Rückzahlung ihrer Hypothek nach. Weniger Schulden bedeuten tiefere Zinskosten und mehr finanziellen Spielraum – vor allem mit Blick auf den Ruhestand. Ein schuldenfreies Eigenheim steht für Sicherheit, Unabhängigkeit und Stabilität. Es vermittelt das beruhigende Gefühl, die Wohnkosten dauerhaft im Griff zu haben. Doch genau hier liegt ein oft unterschätztes Risiko.

Kapital ist nicht verloren, steht jedoch nicht mehr frei zur Verfügung. Gerade im Alter kann diese fehlende Liquidität problematisch werden, wenn unerwartete Ausgaben anfallen oder sich persönliche Lebensumstände ändern. Denn mit der Pensionierung sinkt zwar das Einkommen, nicht aber automatisch die Ausgaben. Steuern, Krankenkassenprämien und Lebenshaltungskosten bleiben bestehen. Der Alltag kostet weiterhin Geld, und auch Wünsche und Pläne für den Ruhestand wollen finanziert sein. Wer seinen gewohnten Lebensstandard halten möchte, ist neben der AHV-Rente und den Leistungen aus der Pensionskasse in der Regel auf zusätzliches, frei verfügbares Vermögen angewiesen. Noch wichtiger ist dies für jene Menschen, die sich den Traum einer Frühpensionierung verwirklichen wollen. Wer früher aus dem Erwerbsleben ausscheidet,

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Für viele Eigenheimbesitzer markierte die Abschaffung des Eigenmietwerts im vergangenen September einen historischen Wendepunkt. Eine Steuer, die über Jahrzehnte hinweg kontrovers diskutiert und die von vielen als ungerecht empfunden wurde, gehört bald der Vergangenheit an. Frühestens ab dem Jahr 2028 soll das fiktive Mieteinkommen nicht mehr besteuert werden. Die neue Ausgangslage hat weitreichende Folgen für Wohneigentümer – und zwar nicht nur für die nächste Steuererklärung. Betroffen ist die gesamte Vermögens- und Lebensplanung, von der aktiven Erwerbsphase bis zur Pensionierung und darüber hinaus. Umso wichtiger ist es, die neuen Rahmenbedingungen zu verstehen und jetzt die richtigen Entscheide zu fällen. Die gute Nachricht: Die meisten Entwicklungen sind planbar, und mit der richtigen Strategie lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

helvetia.ch/vorsorgeplanung

Fehlende Liquidität kann problematisch werden Wer seine Hypothek stark amortisiert, bindet einen erheblichen Teil seines Vermögens in der eigenen Immobilie. Das

Ein weiteres Risiko zeigt sich nach der Pensionierung. Wer dann nur noch über ein begrenztes Einkommen oder wenig Vermögen verfügt, kann eine Hypothek kaum mehr erhöhen. Die Tragbarkeit wird strenger geprüft, und die finanzielle Flexibilität nimmt ab. Selbst Eigenheimbesitzer, die während ihrer Erwerbstätigkeit dank einem regelmässigen Einkommen problemlos eine hohe Finanzierung stemmen konnten, können dann unter Zugzwang geraten. Im ungünstigsten Fall bleibt ihnen nur noch ein Ausweg: der Verkauf der Immobilie. Dann platzt der Traum vom sicheren Zuhause bis ins hohe Alter. Genau das, was viele Leute mit der schnellen Amortisation eigentlich vermeiden wollen. Amortisieren ist deshalb nicht grundsätzlich falsch. Entscheidend ist das richtige Gleichgewicht zwischen Sicherheit und Flexibilität, zwischen Renditepotenzial und Verfügbarkeit. «Eine umfassende, ergebnisoffene Beratung hilft, alle relevanten Faktoren einzubeziehen und tragfähige Lösungen zu entwickeln», ist der Vorsorgeexperte von Helvetia überzeugt. Der Weg in die Pensionierung verlangt eine sorgfältige und frühzeitige Planung. Neben Renten braucht es frei verfügbares Vermögen: Geld für Steuern, Lebenshaltung, Gesundheit und persönliche Wünsche. Geld, das Optionen offenhält. Der Wegfall des Eigenmietwerts ist ein markanter Einschnitt im Schweizer Steuersystem. Für viele Eigenheimbesitzer eröffnet er neue Chancen, für manche birgt er aber auch Risiken. Wer heute handelt, sollte nicht nur die nächsten Jahre im Blick haben, sondern die kommenden Jahrzehnte. «Wir werden alle älter und irgendwann kommt die Pensionierung. Das ist keine Überraschung. Entscheidend ist, dass wir gut darauf vorbereitet sind», sagt Zbinden und ergänzt: «Umso mehr empfiehlt es sich, für eine Beratung rechtzeitig auf eine Expertin oder einen Experten für Finanzplanung zuzugehen.» Zusammen mit einer Fachkraft lassen sich letzte Renovationen besser planen, die passende Hypothekarhöhe bestimmen und das freie Vermögen ertragreich investieren.

Patric Olivier Zbinden, Leiter Vorsorge bei Helvetia

Dieser Inhalt wurde von NZZ Story Lab im Auftrag von Helvetia erstellt.