Nunziare magazine n. 18/2026

CASE VUOTE

è il risultato della nostra visione. Non solo un modo di fare impresa, ma un modo preciso di stare al mondo.

editor's note

E se il problema non fosse

( solo ) Airbnb?

In questo numero, in primo piano, c’è il tema dell’abitare, degli appartamenti vuoti tornato al centro delle cronache dopo l’annuncio del Piano Casa del Governo che punta su 100 mila alloggi nuovi in dieci anni, ma lascia irrisolta la questione della riattivazione dello stock abitativo già esistente che, nel frattempo, avrebbe potuto offrire una risposta più rapida - e a consumo di suolo zero -, a una domanda abitativa crescente e urgente.

Un fenomeno che, numeri alla mano, non risparmia nessuna zona del Paese, a cominciare dalle grandi città. Se è vero infatti che il patrimonio tenuto fermo è più frequente nelle aree interne più soggette a spopolamento e declino demografico, è altrettanto vero che anche le metropoli, negli ultimi anni, hanno visto crescere in modo significativo il numero di case dormienti, proprio mentre sempre più famiglie faticano a trovare una casa in affitto a prezzi sostenibili.

Per capire meglio la situazione ci vengono incontro alcuni dati forniti dalla Fondazione IFEL ANCI.

L’Italia, rispetto ad altri Paesi europei, ha la quota più alta di abitazioni di proprietà e la più bassa di alloggi in locazione. Su circa 35,7 milioni di abitazioni, il 27,3% - pari a 9,6 milioni di unità potenzialmente abitabili -, risulta non occupato. Un dato quasi il quadruplo della Germania - Paese di inquilini con pochi alloggi vuoti -, e molto più alto della Francia.

Le incidenze più alte si registrano nel Mezzogiorno, a Reggio Calabria, Messina e Palermo, dove quasi 1 abitazione su 3 o 4 risulta vuota. Percentuali più contenute si osservano, invece, nelle grandi città: a Milano, Firenze e Bologna, dove il mercato

- spinto da una altissima domanda -, appare più dinamico e con uno stock vuoto relativamente più ridotto.

Valori sopra la media nazionale emergono però anche a Venezia, Genova, Roma, Napoli e Torino. Roma, che supera un milione di abitazioni, per l’Istat avrebbe circa il 14%-15% di case senza residenti, in numeri assoluti - più o meno -, 200 mila alloggi che non entrano nel mercato ordinario.

Bologna - dove il Comune ha avviato un’indagine per definire l’esatta consistenza del vuoto -, ha 15 mila alloggi privati, che risultano per la maggior parte malmessi, non occupati stabilmente.

Torino, incrociando più fonti pubbliche, è la città con la quota più alta: quasi il 25% dello stock abitativo su un totale di 420440 mila abitazioni. Napoli avrebbe almeno 30 mila unità potenzialmente immettibili sul mercato.

Nonostante questo l’affitto continua ad essere una perenne emergenza e, se fino a qualche anno fa, la difficoltà di accesso al mercato libero della casa coinvolgeva soprattutto le fasce più deboli della popolazione, oggi la sofferenza abitativa cresce e abbraccia una platea sempre più ampia e variegata di persone che non hanno i requisiti per accedere all’edilizia residenziale pubblica, ma che faticano comunque a reperire o a mantenere una casa in affitto.

Tutto questo mentre esistono appartamenti invenduti, vuoti o, al massimo utilizzati solo saltuariamente, proprio dove la richiesta è più alta.

Le domande che attraversano questo numero sono dunque: chi sono queste “nuove” persone fuori dal circuito dell’abitare?

Quante sono? Come si spiega tutto questo? Quali sono le dinamiche urbane, economiche, demografiche e sociali che stanno trasformando il Paese ed è bene imparare a leggere, anche come developer, per rispondere con efficacia alla domanda abitativa futura?

Sul fronte opposto ci siamo invece chiesti: quali sono i problemi che spingono i proprietari ad abbandonare a se stesse o a chiudere a chiave le loro case? Di che tipo di immobili parliamo? E, soprattutto, che piani e strumenti abbiamo - o non abbiamo - per risolvere queste due criticità?

Un tema enorme, che certamente non si esaurisce in queste pagine, ma che abbiamo voluto inquadrare il più possibile per evitare di ridurre un fenomeno complesso alla solita semplificazione binaria che inchioda, da un lato Airbnb e dall’altro il proprietario, pur di non ammettere che il problema non è identico in tutte le città e che in questo Paese, se qualcosa rende di più ed è meno rischioso, è perché lo Stato ha smesso di governare (tra le altre cose) l’abitare, salvo poi scandalizzarsi dei risultati.

Una riflessione che ci ha portato a incrociare anche il lavoro, a metà tra arte e informazione, di Nicola Bertellotti , a cui abbiamo dedicato la copertina, e quanto emerso al MIPIM di Cannes, dove il tema dell’abitare accessibile e delle trasformazioni in corso è diventato centrale anche nelle strategie di sviluppo immobiliare europee.

Questo numero racconta anche una fase nuova per il nostro gruppo. Cecere Management entra in una nuova stagione con il rafforzamento della linea Nunziare Luxury Projects

e la nascita di Nunziare Nova, un progetto pensato per intercettare una domanda abitativa diversa e più ampia, che oggi non cerca solo una casa, ma una casa sostenibile nei costi di gestione - alla luce dei continui cambiamenti energetici - e nella qualità del vivere.

Il numero si chiude con un’agenda ricca di indirizzi per le prossime, meritate, fughe estive.

Buona lettura

> In un Paese dove la domanda abitativa cresce e cambia, una parte consistente del patrimonio resta inutilizzata. Capire perché queste case restano chiuse è fondamentale quanto costruirne di nuove.

in foto > YARI CECERE AD Cecere Management

> NUNZIARE MAGAZINE N.18 MAGGIO 2026

con- tents CASE VUOTE

Foto di copertina > courtesy of Nicola Bertellotti

> intervista e racconto pag. 16

4. Editoriale

> di Yari Cecere

9. Econews

> Notizie e idee in primo piano

16. Poster

Nicola Bertellotti

> Il fascino dell’abbandono

29. Inside

> Una piccola casetta tra gli orti urbani di Varsavia

> Caro energia. Gli edifici possono farci risparmiare

44. MIRA

Urban and architectural photography

> a cura di Antonio Cangianiello

50.

Coverstory

Case vuote

> Milioni di italiani cercano casa, ma gli appartamenti restano chiusi

60. HOMES4ALL

> La formula che convince i proprietari a riaffittare

67. WOW

> La piscina icona di NOT A HOTEL

> Una fusion di design

69. Radar

Libri, luoghi e ispirazioni…

78.

Dove sta andando il real estate

> Dal MIPIM i segnali su come cambierà il mercato europeo

SOSTENIBILITÀ > IMPRESA > INNOVAZIONE

> Numero 18 - Anno IV MAGGIO - LUGLIO 2026

Testata giornalistica registrata presso il Tribunale di Napoli Nord n° 56 del 9/9/2022

EDITORE

> Yari Cecere - Cecere Development srl -

DIRETTORE RESPONSABILE E PROGETTO EDITORIALE

> Daniela Iavolato

PROGETTO GRAFICO E DIREZIONE CREATIVA

> Emanuela Esposito

REDAZIONE

> Via Paolo Riverso, 57 - Aversa

STAMPA

> Tuccillo Arti Grafiche Srl - Afragola (NA)

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> notizie e idee in primo piano

Il lago che scomparve

La storia del Mar d’Aral alla Milano Design Week

Durante l’ultima Milano Design Week , una mostra ha riportato l’attenzione su una delle più grandi ferite ambientali del Novecento: il prosciugamento del Mar d’Aral , il grande lago salato dell’Asia centrale tra Uzbekistan e Kazakistan.

A Palazzo Citterio , nel cuore di Brera, l’esposizione When Apricots Blossom , promossa dalla Uzbekistan Art and Culture Development Foundation , ha scelto il linguaggio del design per raccontare la cultura e la vita quotidiana delle comunità del Karakalpakstan , tra i territori più colpiti dalla progressiva scomparsa del lago.

Fino agli anni Sessanta il Mar d’Aral era uno dei bacini d’acqua interni più estesi del pianeta e rappresentava una risorsa essenziale per l’economia locale, basata soprattutto sulla pesca. La situazione cambiò quando l’Unione Sovietica avviò un vasto piano agricolo per aumentare la produzione di cotone.

Per irrigare le nuove coltivazioni vennero deviati i due grandi fiumi che alimentavano il lago - Amu Darya e Syr Darya - riducendo drasticamente l’afflusso d’acqua.

Nel giro di pochi decenni il lago perse oltre il 90% della sua superficie Dove un tempo arrivava l’acqua oggi si estende un deserto salino, la pesca è scomparsa, l’economia locale è stata stravolta e molte comunità hanno dovuto lasciare il territorio.

Oggi il Mar d’Aral è considerato uno dei casi più evidenti di disastro ambientale provocato dall’uomo.

Negli ultimi anni progetti infrastrutturali, dighe e accordi regionali sulla gestione delle risorse idriche stanno cercando di recuperare almeno la parte settentrionale del bacino: un processo ancora fragile, ma tra i più significativi tentativi di ripristino ambientale in Asia centrale.

nella foto > l' artigianato uzbeko

Habitat galleggianti nei canali urbani

A Londra, piattaforme vegetate riportano biodiversità nel Regent’s Canal

Più le città si espandono, più lo spazio per la biodiversità si restringe. Per questo in diversi contesti urbani si stanno sperimentando habitat galleggianti capaci di restituire biodiversità a canali e waterfront artificializzati.

Un esempio concreto arriva da Londra, dove il London Wildlife Trust ha installato nel Regent’s Canal 170 metri quadrati di piattaforme vegetate con oltre 1.000 piante acquatiche autoctone.

L’obiettivo è creare nuovi rifugi per la fauna in un’area dove lo spazio verde è limitato, reintroducendo vegetazione e funzioni ecologiche in un ambiente fortemente urbanizzato.

Questi sistemi non hanno solo un valore paesaggistico: offrono riparo agli animali, favoriscono la presenza di insetti e uccelli e contribuiscono a rendere il canale più ospitale dal punto di vista ecologico.

Più che elementi decorativi, sono piccole infrastrutture ambientali che mostrano come anche superfici d’acqua marginali possano essere riattivate come habitat vivi.

Bambù

Il materiale naturale che sta conquistando architetti e progettisti

Leggero, elastico, rinnovabile. Il bambù è uno dei materiali naturali più promettenti per l’architettura contemporanea e negli ultimi anni sta conquistando anche progettisti europei e italiani.

Per secoli è stato associato soprattutto alle architetture vernacolari dell’Asia e dell’America Latina. Oggi, invece, entra sempre più spesso nella ricerca architettonica internazionale come alternativa sostenibile a materiali ad alto impatto energetico come acciaio e cemento. La sua forza sta in un equilibrio raro: cresce velocemente, immagazzina grandi quantità di CO₂ e possiede una notevole resistenza meccanica.

Anche in Italia una nuova generazione di progettisti sta riscoprendo questo materiale reinterpretandolo in chiave contemporanea. Un esempio arriva dalla Puglia, dove il laboratorio toscano di bioarchitettura Canyalab , fondato da Matteo Mannini, ha realizzato Bassa Marea (nelle foto) , una struttura ombreggiante di circa 60 metri quadrati installata sulla costa di Fasano, in Val d’Itria. Alta 4,5 metri, l’opera è costruita interamente con bambù, corde e pietre, senza l’utilizzo di cemento o fondazioni invasive.

Un materiale antico che torna contemporaneo

Sebbene venga spesso associato alle architetture tropicali, il bambù ha una presenza storica anche nel Mediterraneo. Specie affini, come Arundo donax , la canna mediterranea, sono state utilizzate per secoli nelle coperture agricole, nei sistemi di ombreggiamento e in molte strutture rurali.

Oggi architetti e progettisti stanno recuperando queste tecniche tradizionali reinterpretandole con strumenti progettuali contemporanei.

Padiglioni, installazioni temporanee, coperture leggere e spazi pubblici sono tra gli ambiti in cui il bambù sta dimostrando le sue maggiori potenzialità.

In un momento storico in cui l’architettura è chiamata a ridurre drasticamente il proprio impatto ambientale, materiali naturali come questo stanno tornando al centro della ricerca progettuale.

BAMBÙ VS MATERIALI TRADIZIONALI

Il ritorno della calce

Dal segreto dei romani ai cantieri Nunziare Luxury Projects

Materiale antico ma sempre più attuale, la calce sta vivendo una nuova stagione nell’edilizia contemporanea. Utilizzata fin dall’antichità, oggi viene riscoperta per le sue qualità naturali: traspirabilità, compatibilità con le murature e capacità di contribuire alla salubrità degli ambienti.

Tra le varianti più interessanti c’è la calce pozzolanica , ottenuta mescolando calce e pozzolana naturale, una cenere vulcanica ricca di silice e allumina. La reazione che si genera produce una malta particolarmente resistente e stabile nel tempo, mantenendo allo stesso tempo la traspirabilità delle pareti. Non si tratta di una tecnologia recente: è la stessa utilizzata già dai romani per realizzare porti, acquedotti e infrastrutture destinate a durare nei secoli.

Oggi questa soluzione torna in alcuni cantieri contemporanei, soprattutto dove il contesto ambientale richiede materiali più performanti. È il caso del cantiere Nunziare di Serapo , a Gaeta, il primo building residenziale in canapa realizzato nella località balneare da Cecere Management

In un contesto così vicino al mare, la scelta dei materiali diventa decisiva: venti carichi di salsedine e particelle saline possono accelerare nel tempo i processi di degrado.

Per questo, accanto alla calce pozzolanica, il progetto ha previsto anche l’impiego di calcestruzzi additivati ad alte prestazioni , soluzioni utilizzate anche nelle infrastrutture marine e progettate per garantire impermeabilità e maggiore resistenza agli agenti atmosferici.

La calce è diventata uno dei materiali ricorrenti nei nuovi sviluppi a marchio Nunziare Luxury Projects , dove viene combinata con altri materiali naturali per rafforzare nel tempo la traspirabilità delle murature e migliorare il comfort abitativo. Una scelta che unisce tecnologie contemporanee e tradizione costruttiva mediterranea.

Per saperne di più visita il sito www.ceceremanagement.it 04.

nelle foto > il cantiere Nunziare Luxury Projects di Gaeta

IL FASCINO DELL’ABBANDONO

Nell’immaginario collettivo gli edifici abbandonati evocano degrado, paura e mistero. Per Nicola Bertellotti sono invece territori di ricerca e potenti soggetti dell’arte fotografica al centro di un lavoro che negli anni è diventato la sua cifra autoriale.

NICOLA BERTELLOTTI

Cerco la bellezza dove il mondo ha smesso di guardare.

può sembrare strano, ma negli ultimi anni gli edifici abbandonati sono diventati protagonisti di un fenomeno sempre più diffuso: l’urban exploration, spesso abbreviata in urbex. Un movimento nato quasi clandestinamente e oggi amplificato dai social network, che porta fotografi ed esploratori a entrare in fabbriche dismesse, ville dimenticate, ospedali e alberghi chiusi per documentare architetture rimaste sospese nel tempo.

Basta digitare l’hashtag #urbex per scoprire online uno sterminato archivio di immagini provenienti da tutto il mondo.

Il lavoro del fotografo Nicola Bertellotti si muove nello stesso territorio visivo, ma con un approccio profondamente diverso.

Se l’urbex contemporaneo privilegia la dimensione dell’adrenalina, della scoperta rapida o della spettacolarità dell’immagine destinata alla viralità dei social, la sua ricerca procede invece secondo tempi e modi diametralmente opposti.

Lo stesso Bertolotti prende le distanze da quell’etichetta e preferisce definire la propria indagine con un’altra espressione: “archeologia del presente”

NON CHIAMATEMI URBEX

Fatico a riconoscermi nelle dinamiche di questo movimento. L’urbex contemporaneo sembra spesso nutrirsi di una frenesia documentaristica, di una ricerca dell’adrenalina o del trofeo visivo che trovo antitetica al mio approccio. Mi considero più un cultore della rovina come metafora, influenzato da quella sensibilità che i tedeschi definiscono “Ruinenlust”: il piacere estetico e filosofico che scaturisce dalla contemplazione della decadenza. Più che un esploratore urbano, preferisco definirmi un archeologo del presente, dedito a rintracciare la bellezza laddove il mondo ha smesso di guardare.

La sua relazione con questi spazi nasce da lontano, da una formazione umanistica e da una fascinazione per ciò che resta ai margini dello sguardo collettivo. Non un interesse voyeuristico per il degrado, ma una forma di attrazione per il frammento, per quei luoghi in cui la vita sembra essersi fermata lasciando dietro di sé tracce silenziose.

«Ho sempre percepito questi edifici non come gusci vuoti», racconta, «ma come palinsesti di storie interrotte, dove il tempo smette di essere una linea retta per farsi circolare e stratificato».

Il primo incontro decisivo avviene a Consonno, il celebre borgo fantasma della Brianza che negli anni Sessanta avrebbe dovuto trasformarsi in una sorta di “Las Vegas lombarda”.

Quando Bertellotti arriva tra i resti di minareti improbabili, gallerie commerciali svuotate e architetture eccentriche, il luogo appare come un sogno improvvisamente interrotto.

È lì che nasce qualcosa che non era ancora un progetto, né una professione, ma una necessità: tornare in quei luoghi e provare a raccontarli.

> CONSONNO

«All’inizio non c’era alcuna ambizione di diventare fotografo» spiega, «ma solo l’urgenza di tradurre in immagini quell’atmosfera sospesa».

Col tempo però quella ricerca diventa una pratica sistematica. Lo studio delle mappe, la ricostruzione delle storie dimenticate e la ricerca della luce perfetta, trasformano lentamente una passione personale in un lavoro che richiede pazienza e attenzione.

"ENTRARE IN QUESTI EDIFICI SIGNIFICA PRIMA DI TUTTO MODIFICARE IL PROPRIO RITMO.

Non entro con la fretta di chi deve portare a casa la foto. Cerco piuttosto di muovermi con la discrezione di un ospite in una casa da cui i proprietari sono usciti da poco, lasciando tutto in un ordine precario”.

IL PRIMO ELEMENTO CHE OSSERVA NON È UN OGGETTO SPECIFICO, MA LA LUCE.

«È la luce che riabilita lo spazio, che traccia nuovi confini e rivela la polvere come se fosse materia viva. Cerco di capire come il sole, filtrando da una persiana divelta o da un crollo del tetto, entri in dialogo con l’architettura. È in quell’istante» racconta «che l’edificio smette di essere un rudere e diventa una messa in scena del tempo».

IN QUESTE ESPLORAZIONI NON MANCANO GLI

INCONTRI INATTESI.

Durante un sopralluogo in una villa siciliana utilizzata negli anni Settanta come set de Il Padrino - Parte II, mentre stava preparando il cavalletto, un anziano del posto si avvicinò per osservarlo lavorare.

«Dopo qualche minuto iniziò a raccontare che da bambino giocava proprio in quelle stanze, molto prima

che diventassero un set cinematografico. Per lui quei saloni non erano un’icona della storia del cinema», ricorda Bertellotti «erano semplicemente il perimetro della sua infanzia.

Mi indicò l’angolo preciso in cui giocava con il fratello, ignorando il fascio decadente che io cercavo di inquadrare».

ALTRE VOLTE L’ESPLORAZIONE ASSUME CONTORNI QUASI SURREALI.

«Una volta mi trovavo in una villa nobiliare del Sud Italia. Mentre inquadravo uno scalone monumentale, ho sentito un respiro pesante alle spalle. Mi sono voltato convinto di trovarmi davanti a una presenza metafisica e, invece, mi sono ritrovato a fissare negli occhi un grande asino che aveva trasformato il salone affrescato nella sua dimora».

EPISODI CHE RACCONTANO BENE COME QUESTI LUOGHI NON SIANO MAI COMPLETAMENTE MORTI.

«Al contrario, penso che queste rovine siano in realtà necessarie. Sono dei vuoti nel caos urbano in cui la memoria può finalmente depositarsi.

Vedo la rovina moderna non come il fallimento di una civiltà, ma come il momento in cui la natura e l’artificio firmano una sorta di armistizio.

In quel silenzio, le ragioni pratiche dell’abbandono perdono importanza, lasciando spazio a una domanda più radicale: che cosa resterà di noi quando anche la nostra utilità sarà finita?».

DA QUESTA CONSAPEVOLEZZA NASCE LA SUA FOTOGRAFIA.

«Ritrarre queste architetture è un modo per renderle immortali nella loro transitorietà. Non ho l’ambizione di salvarle fisicamente - quel compito spetta al restauro o alla storia -, ma sento l’urgenza di sottrarre la loro anima alla sparizione totale».

IL SUO ARCHIVIO FOTOGRAFICO NON È PENSATO COME UN CATALOGO DI MACERIE MA COME UN GESTO DI RESISTENZA ESTETICA.

«Quando inquadro una stanza affrescata che sta per cedere o una fabbrica invasa dai rovi, sto fissando un’immagine che di lì a poco potrebbe non esistere più. In questo senso lo scatto diventa l’ultima testimonianza di una bellezza che ha smesso di essere utile ma che continua a essere significativa».

Tra tutti i luoghi visitati nel corso degli anni, uno lo ha colpito più di ogni altro: il monumento di Buzludzha, in Bulgaria. Un’enorme struttura brutalista costruita sulla cima di una montagna durante il regime socialista, oggi ridotta a un guscio di cemento sospeso tra utopia e rovina.

«Entrare nella sala circolare, dove i mosaici che celebravano un’ideologia oggi frammentata si sgretolano sotto la neve e il vento, è un’esperienza che rasenta il sacro».

«Il mio obiettivo è offrire uno spazio di stasi meditativa in un mondo che corre. Vorrei che chi guarda i miei lavori percepisse la fotografia come un gesto di sfida all’oblio».

Il prossimo progetto lo porterà in Georgia, tra ex città termali sovietiche e architetture brutaliste immerse nei paesaggi del Caucaso. Da questo viaggio nascerà un nuovo libro fotografico che verrà pubblicato da una casa editrice di Tbilisi.

Ancora una volta la sua ricerca lo condurrà verso luoghi che il mondo sembra aver dimenticato. Ma che continuano, silenziosamente, a raccontare la nostra storia.

GUARDANDO LE SUE FOTOGRAFIE, BERTELLOTTI NON SPERA SOLTANTO DI SUSCITARE FASCINAZIONE PER L’ESTETICA DELLA ROVINA.

< di DANIELA IAVOLATO > foto > © NICOLA BERTELLOTTI

> MONUMENTO DI BUZLUDZHA, Bulgaria

> Nicola Bertellotti, classe 1976, è un fotografo italiano nato a Pietrasanta e laureato in Storia all’Università di Pisa. È noto per il suo lavoro dedicato ai luoghi abbandonati raccontati attraverso immagini sospese tra documento, nostalgia e ricerca visiva. Dal 2013 espone in mostre in Italia e all’estero e le sue opere sono presenti in collezioni pubbliche e private.

Fotografare l’abbandono significa documentare ciò che siamo stati capaci di dimenticare.

> Dentro i migliori progetti, idee e iniziative… in giro per il mondo!

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Una piccola casetta rossa tra gli orti urbani di Varsavia

> Nel cuore della capitale polacca un micro-rifugio di 35 metri quadrati racconta la cultura europea degli allotment gardens

il vero lusso? È avere la possibilità di abitare il verde senza essere costretti a lasciare la città.

In molte città europee questa possibilità esiste da tempo e non riguarda solo chi può permettersi una villa con giardino. Esistono infatti gli allotment gardens: piccoli lotti assegnati ai cittadini dove si coltiva, si pranza all’aperto, si rallenta e, in alcuni casi, si costruisce anche un piccolo rifugio leggero per sfuggire al

caldo cittadino, lavorare meglio o semplicemente staccare la spina senza dover abbandonare la metropoli.

Nel verde silenzioso dei giardini familiari urbani di Varsavia, nel quartiere residenziale di Śródmieście e la quiete verde di Żoliborz, tra arbusti e rampicanti si nasconde questo sorprendente micro-rifugio rosso di appena 35 metri quadrati

I proprietari sono Magda Grabowska-Wacławek, in arte Bovska - cantante, performer e artista visiva - e suo marito Grzegorz Wacławek, fondatore dello studio di animazione Animoon, noto a livello internazionale.

Pur vivendo in un edificio d’epoca nel centro vivace della città, i due desideravano un luogo diverso: più verde, più quieto, più adatto alla concentrazione e alla creatività. Lo hanno trovato proprio qui, in questo appezzamento urbano progettato da NOKE Architects, studio guidato da Karol Pasternak, Piotr Maciaszek e Mateusz Jaworski, che ha tradotto nel progetto la personalità audace e visivamente intensa della coppia.

Il risultato non è la classica casetta da giardino, ma una tiny cabin urbana dove il colore diventa parte del progetto.

IN PUNTA DI PIEDI NEL PAESAGGIO

Gli architetti hanno cercato di preservare quanto più possibile la vegetazione esistente: non hanno abbattuto alberi e sono riusciti persino a salvare una vite di ottant’anni, trasferendola su un nuovo traliccio.

Anche l’arrivo è parte del racconto.

Oltre il cancello rosso, decorato con il profilo del cane di famiglia, un sentiero di pietre colorate accompagna verso una casa che non si rivela subito, ma affiora lentamente. Annunciata da soli tre gradini che conducono alla porta.

All’interno, ogni centimetro è studiato per accogliere relax, lavoro e convivialità.

L’angolo cottura, la scrivania con tastiera, le poltrone e la zona notte raccolta si dispongono in continuità con il giardino, verso cui si apre una terrazza che corre lungo tutta la casa, protetta da una parete vetrata contro vento e pioggia.

LA SORPRESA BLU

La parte più sorprendente è forse il bagno. Aprendo una porta nella parete rossa, ci si ritrova in una capsula rivestita di blu cobalto, illuminata dall’alto da una finestra sul tetto.

Dopo il tramonto questo spazio si illumina con piccole lampade sferiche, la cui luce si riflette sulle superfici lucide e sui pannelli a specchio. A notte fonda, però, vale la pena spegnerle: al posto del soffitto c’è un tetto di vetro, che permette di fare il bagno guardando il cielo di Varsavia.

UNA CULTURA URBANA POCO CONOSCIUTA IN ITALIA

Quello che colpisce di più, per chi guarda queste esperienze dall’Italia, non è tanto il progetto in sé, quanto il modello di vita che suggeriscono. In molte città europee gli orti urbani - assegnati o dati in affitto -, sono luoghi dove natura, tempo libero e micro-architetture leggere convivono. A Berlino, per esempio, la cultura degli allotment gardens è consolidata da anni; in Polonia, dove per lungo tempo questi appezzamenti sono stati guardati con minore attenzione, oggi stanno vivendo una nuova stagione.

> IL BAGNO DENTRO IL VOLUME ROSSO

Da fuori sembra quasi un camino che spunta nel giardino; all’interno rivela uno spazio blu cobalto, raccolto e scenografico, dove le superfici lucide riflettono il cielo.

> IL TAVOLO IMMERSO NEL VERDE

Disegnato insieme alla pavimentazione, il tavolo in cemento diventa un elemento scultoreo immerso nel giardino. Qui, all’ombra del vecchio ciliegio, Magda e Grzegorz amano sedersi per fare colazione o pranzare con gli amici.

> Che rosso!

Il rosso ciliegia del cancello, del sentiero e dei dettagli architettonici spicca nel verde fitto del giardino, dando alla casa un’identità immediata.

Da noi, al contrario, l’idea di orto continua a richiamare soprattutto la coltivazione o una forma di svago piuttosto tradizionale, legata al terrazzo o a piccoli spazi aperti della casa. Altrove, invece, l’orto è diventato una piccola infrastruttura del benessere urbano. Un frammento di natura accessibile utile a ritrovare ombra, silenzio e tempo dentro la metropoli. In questo senso, il piccolo rifugio rosso di Varsavia non è soltanto un progetto ben riuscito. È il segno di un modo diverso di abitare la città più verde, più essenziale, più vero e più vicino ai ritmi reali della vita quotidiana.

iCaro energia

> Dagli edifici può arrivare un risparmio di 6,2 miliardi l’anno

n Italia una delle leve più efficaci per ridurre il peso delle bollette potrebbe trovarsi proprio negli edifici. Secondo SIMA, la Società Italiana di Medicina Ambientale, il settore civile, che comprende abitazioni e uffici, rappresenta circa il 42% dei consumi energetici nazionali, pari a 43 Mtep* di energia finale e a una spesa complessiva che supera i 50 miliardi di euro all’anno.

Un dato che riflette anche le condizioni del patrimonio edilizio italiano, costruito in larga parte prima delle moderne normative sull’efficienza energetica e ancora oggi soggetto a forti dispersioni.

> * Mtep = milioni di tonnellate equivalenti di petrolio.

È una misura usata per indicare grandi quantità di energia: 4 Mtep l’anno equivalgono a circa 47 TWh, cioè 47 miliardi di kilowattora.

EPPURE IL MARGINE DI MIGLIORAMENTO ESISTE GIÀ OGGI.

Una riduzione anche solo del 10% dei consumi energetici negli edifici pubblici e privati permetterebbe di risparmiare oltre 4 Mtep all’anno, equivalenti a circa 47 TWh di energia, con benefici economici stimati fino a 6,2 miliardi di euro.

Molte delle soluzioni necessarie sono già disponibili: sistemi digitali di gestione energetica, sensori e piattaforme IoT, termostati intelligenti, schermature solari automatiche e un uso più efficace della luce naturale integrata con sistemi di regolazione dell’illuminazione.

Interventi che, oltre a ridurre i consumi, migliorano anche la qualità degli ambienti interni e il microclima urbano, con benefici sanitari indiretti stimati fino a 1,2 miliardi di euro l’anno per il Servizio sanitario nazionale.

Ridurre i consumi energetici degli edifici, però, non significa soltanto installare tecnologie più efficienti, ma ripensare anche il modo in cui le case vengono progettate, costruite e gestite nel tempo.

Dentro questo scenario generale, alcune esperienze sviluppate a livello locale aiutano a capire come l’efficienza energetica possa tradursi in scelte costruttive concrete.

Negli ultimi anni alcuni progetti residenziali sviluppati nella provincia di Caserta da Cecere Management, con il brand Nunziare Luxury Projects, si stanno muovendo proprio in questa direzione, combinando materiali naturali, impianti full electric e produzione diffusa di energia.

IL PUNTO DI PARTENZA È L’INVOLUCRO EDILIZIO.

In diversi edifici del gruppo sono stati utilizzati materiali naturali come la canapa, scelta per la sua traspirabilità e per la capacità di migliorare il comfort interno, riducendo il fabbisogno energetico per riscaldamento e climatizzazione. In una fascia climatica come la zona D, tipica di gran parte della Campania in cui l’azienda opera, la sfida non riguarda solo la tenuta invernale, ma anche la capacità di contenere il surriscaldamento estivo.

Materiali naturali e traspiranti aiutano le murature a regolare meglio umidità e temperatura interna, contribuendo a mantenere ambienti più stabili e a limitare il ricorso alla climatizzazione.

A questa logica costruttiva si affianca una scelta impiantistica altrettanto netta: eliminare completamente il gas. Gli edifici più recenti sono progettati come sistemi full electric, alimentati da pompe di calore ad alta efficienza, in grado di produrre riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria, sostituendo la combustione diretta del gas con sistemi elettrici più efficienti.

IL PASSAGGIO SUCCESSIVO RIGUARDA LA PRODUZIONE DI ENERGIA.

Sui tetti degli edifici vengono installati pannelli fotovoltaici, integrati con sistemi di gestione energetica avanzata capaci di ottimizzare i consumi e valorizzare l’energia prodotta.

In questo modo i fabbricati smettono di essere soltanto luoghi che consumano energia e iniziano a comportarsi come piccole infrastrutture energetiche diffuse, capaci di produrre elettricità pulita per l’autoconsumo delle abitazioni e delle aree comuni.

L’energia prodotta in eccesso può essere immessa in rete o condivisa con altri edifici, generando piccoli ecosistemi energetici locali più efficienti e meno dipendenti dalle fonti fossili.

Il caro energia ha reso evidente una verità che per troppo tempo è rimasta sullo sfondo: oggi una casa non può più essere pensata come un semplice prodotto edilizio, ma come uno spazio capace di rispondere ai bisogni contemporanei, anticiparli e incidere nel tempo sul benessere e sui costi di vita di chi la abita.

Le soluzioni di cui si discute da anni non sono più ipotesi lontane, ma strumenti già praticabili. Ed è qui che si misura la differenza tra un’edilizia improvvisata, spesso guidata dalla sola logica speculativa, e società di sviluppo strutturate, capaci di governare la complessità del progetto investendo in ricerca, qualità costruttiva e visione nel tempo.

> Urban and architectural photography

mira è un piccolo progetto fotografico basato sulla scoperta e sulla ricerca di nuovi luoghi e architetture, viste con l'occhio di un giovane architetto, cercando di sottolineare alcuni temi dell'urbano e del paesaggio.

> ARCHITECTURE

Dominano il paesaggio, maestosi e imponenti come millenni fa. I templi di Nettuno, di Cerere e la cosiddetta Basilica sono più che semplici ruderi; sono i custodi silenziosi di storie, credenze e ingegneria che ancora oggi ci affascina. Ogni colonna, ogni fregio è una testimonianza tangibile di un'epoca in cui l'uomo dialogava con gli dei e costruiva per l'eternità.

In Italia c’è fame di alloggi. Eppure, se incrociamo i dati pubblici - nonostante Airbnb -, nelle città metropolitane c’è un’abbondanza di abitazioni non occupate che però non si traduce in offerta.

Così, mentre la domanda cresce e negli ultimi dieci anni il numero di chi fatica a trovare o a mantenere una casa a lungo termine è più che raddoppiato, molti proprietari rinunciano ad affittare e tengono gli immobili fermi: improduttivi, anzi, un costo. Perché? E di quante case stiamo davvero parlando?

In attesa della (generica) promessa di risolvere la questione con poche, nuove abitazioni a prezzi calmierati, quali strumenti abbiamo per rimettere in circolo un patrimonio già esistente e potenzialmente già abitabile?

Chi può far incontrare la domanda di sicurezza dei proprietari con quella di alloggi a prezzi abbordabili? A quali esempi possiamo guardare?

Per capire davvero il fenomeno - e provare a individuare soluzioni praticabili -, come sempre, siamo partiti dai numeri. Perché la narrazione dominante non regge se li si guarda davvero.

< a cura di DANIELA IAVOLATO >

CASE VUOTE

CASA, È BOOM DI ITALIANI IN AFFITTO

> Ma la locazione è peggio di un mutuo, erode metà dello stipendio

In Italia la domanda di affitto ha superato quella di acquisto, ma per 1,5 milioni di famiglie trovare o mantenere una casa a canoni compatibili con il reddito sta diventando un’impresa impossibile.

A dirlo è Nomisma che, nell’ultima edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, lancia un nuovo allarme: «Il costo dell’abitare, ormai fuori scala rispetto a inflazione e retribuzioni, è cresciuto del 3,5% su base annua e oggi pesa sui bilanci di due nuclei su tre che considerano il proprio reddito insufficiente o appena adeguato a coprire le spese primarie».

Otre tre milioni di persone destinano infatti tra il 30 e il 40% del proprio reddito netto alla casa. Una quota superiore alla soglia considerata critica che costringe a sacrifici su altre spese essenziali - cibo, sanità, istruzione -, e che in alcune città arriva a superare la metà dello stipendio.

4 milioni di italiani cercano casa in affitto. Un livello che non si registrava da almeno 15 anni.

Nel 2008, nel pieno della crisi finanziaria globale, la domanda di affitto tornò a crescere, ma restò inferiore a quella di acquisto.

Oggi il quadro si è ribaltato: circa 4 milioni di famiglie cercano casa in locazione, contro 2-2,5 milioni orientate alla compravendita.

Nel 2026 il mercato degli affitti, secondo Idealista, si mantiene stabile rispetto al 2025, ma segna un +2,5% rispetto al 2024.

In valori assoluti si contano circa 257.000 nuovi contratti. La pressione si concentra soprattutto nelle grandi città, dove trovare un alloggio a prezzi accessibili è sempre più difficile.

1,5 MILIONI di famiglie sono in difficoltà

BASTA SCORRERE I PORTALI IMMOBILIARI PER RENDERSENE CONTO.

A Napoli, in zona Colli Aminei, lontana dal turismo mordi e fuggi, a febbraio la richiesta per un bilocale di 70 metri quadrati era di 1.100 euro al mese; 1.500 per un appartamento di 130 metri quadrati. Una media di circa 13,7 euro al m² che, per un lavoratore dipendente, significa destinare oltre il 60% del proprio stipendio all’affitto.

A Caserta, che non ha la pressione turistica di Napoli centro, un appartamento familiare può arrivare ad assorbire oltre il 70% del reddito netto, quasi quattro quinti dello stipendio.

Salendo a Milano, nel quartiere Quarto Oggiaro - dove non risultano annunci turistici attivi -, il prezzo ha raggiunto 19,2 euro al metro quadro. Per un insegnante, un infermiere, un dottorando o un poliziotto significa superare i tre quarti dello stipendio.

E non va meglio nelle periferie prive di attrattiva turistica. A Casoria, nell’hinterland a nord di Napoli dove Airbnb è praticamente irrilevante, un appartamento di 120 metri quadrati assorbe circa il 50% del reddito netto di un lavoratore, mentre un monolocale di 29 m² arriva a sfiorare i 19 euro al metro quadro.

Oltre 3 milioni di persone destinano il

30-40%

del reddito netto alla casa, superando la soglia Eurostat.

Di fronte a questo, c’è un ceto medio che non ce la fa.

IN QUESTO QUADRO LA MOROSITÀ È DIVENTATA STRUTTURALE

e coinvolge anche quegli inquilini che, fino a poco tempo fa, erano considerati puntuali e affidabili.

Giovani e classe media: la nuova faglia urbana

La “novità” è che la questione abitativa non riguarda più soltanto le famiglie in povertà assoluta, ma una nuova fascia di fragilità urbana, finora poco considerata, composta soprattutto da giovani coppie, famiglie monoreddito, nuclei monoparentali, genitori separati.

Persone troppo “ricche” per accedere all’edilizia residenziale pubblica, ma con redditi troppo bassi per reggere i costi del mercato immobiliare privato.

Una frattura che si riflette anche sulla mobilità lavorativa, sullo spopolamento giovanile e sulla capacità dei territori di attrarre e trattenere lavoratori essenziali.

Casa e lavoro, osservano Confindustria e Nomisma, sono oggi due emergenze legate a doppio filo perché dove c’è lavoro non c’è casa e dove le case sono accessibili non c’è lavoro.

Nel pubblico impiego il problema è già esploso. Gli affitti sono diventati una delle principali cause di rinuncia ai posti vinti tramite concorso, generando una carenza cronica di personale nelle amministrazioni pubbliche, negli ospedali e nelle scuole.

Solo per fare un esempio, le regioni del Nord contano migliaia di cattedre vacanti.

La Lombardia registra quasi 12 mila posti scoperti, di cui 5 mila solo a Milano e provincia, ma sempre meno

> Secondo i dati Istat oltre il 12% degli affittuari è in ritardo con il canone e, in un caso su due, il locatario lascia l’immobile senza saldare il debito dovuto al proprietario, accumulando in media cinque mensilità non pagate.

> Secondo Confindustria Assoimmobiliare, servirebbero oltre 600mila nuovi alloggi, per un investimento di circa 170 miliardi. Anche ANCE stima un potenziale attivabile di almeno 15 miliardi tra fondi europei e nazionali.

Nella realtà, però, i numeri sono molto più bassi: con i 200 milioni stanziati si realizzerebbero poco più di 800 abitazioni, meno dell’1% del fabbisogno. Anche integrando risorse europee (1,6 miliardi), secondo l’Osservatorio dei Conti Pubblici, si arriverebbe a circa 6.000 alloggi, una quota ancora marginale.

Nel breve periodo, quindi, la vera leva resta una: riattivare il patrimonio esistente.

persone sono disposte a trasferirsi - o a migrare internamente -, verso territori in cui canoni e costo della vita superano ampiamente lo stipendio.

Cento mila nuovi alloggi, la promessa del Piano Casa

In questo quadro si inserisce l’impegno del Governo su un Piano Casa pensato per sostenere l’affitto o l’acquisto di chi lavora, ma non riesce più a stare al passo con il costo dell’abitare.

L’asse portante della manovra, al netto dell’edilizia residenziale pubblica, sarebbe la realizzazione di 100 mila nuovi alloggi a prezzi calmierati, nell’arco di dieci anni, con una dotazione iniziale di 200 milioni di euro, spalmati su due anni, a fronte dei 15 miliardi indicati dall’Ance come fabbisogno reale.

Un disegno che, ad oggi, resta però ancora tutto da chiarire sul fronte dei territori interessati, i criteri di priorità tra un’area e l’altra e le modalità con cui verranno selezionati i contesti urbani su cui intervenire.

C’È POI IL TEMA DEI TEMPI.

Nel pieno di un’emergenza inflativa e abitativa, trasformare in offerta reale nuovi stock - tra iter autorizzativi, progettazione e fasi operative - richiederà anni. Nel frattempo, la soluzione più rapida sarebbe stata - come individuato da Nomisma -, riattivare l’offerta già esistente.

Creare le condizioni per reimmettere sul mercato, con costi inferiori e tempi più certi, l’enorme patrimonio di immobili già esistenti che al momento resta fuori dalla disponibilità reale.

Molta domanda, offerta ridotta, prezzi alle stelle.

Se da un lato infatti la domanda continua a crescere, dall’altro lato la pressione si riversa su un’offerta sempre più limitata e selettiva.

Secondo i monitoraggi di Idealista, a livello nazionale, ogni appartamento in affitto è conteso in media da 13 famiglie, con picchi che, nei grandi centri urbani, possono arrivare fino a 40-50 potenziali inquilini per alloggio. Un sovraffollamento che, a fronte di una sottodotazione strutturale, spinge i canoni verso l’alto rendendo sempre più difficile l’accesso alla casa per una parte crescente della popolazione.

UNA CRISI CHE NON PUÒ ATTENDERE I TEMPI LUNGHI DELLA PROGRAMMAZIONE.

Mentre l’attenzione si concentra sull’ex novo, il grande assente è il patrimonio abitativo esistente fuori dal mercato non per assenza di domanda, ma per l’elevato rischio percepito dai proprietari.

> 13 PERSONE PER OGNI ANNUNCIO DISPONIBILE.

LA SOLUZIONE È AUMENTARE L’OFFERTA.

La domanda di affitto continua a crescere, mentre l’offerta si riduce e i canoni aumentano. Eppure, in Italia, milioni di immobili restano vuoti o sottoutilizzati.

Secondo Idealista, il problema non è la quantità di case, ma la loro reale disponibilità: una domanda fortemente concentrata si scontra con uno stock locativo di fatto limitato, generando uno squilibrio nei prezzi.

In assenza di un Piano Casa incisivo, la leva più immediata non è costruire nuovo, ma rimettere sul mercato ciò che già esiste, attraverso incentivi e strumenti oggi ancora poco attivati.

Lo confermano anche gli analisti dell’OCSE: quando un bene è scarso e la domanda è alta, i prezzi aumentano. Riattivare anche solo una parte dei circa 4,5 milioni di immobili oggi fermi potrebbe ridurre la pressione e stabilizzare i canoni.

Una misura urgente che, per funzionare, richiede però regole certe e tutele equilibrate per proprietari e inquilini.

EPPURE LE CASE CI SONO. E NON SONO NEMMENO POCHE

Parliamo di 4,5 milioni di abitazioni e stabili inabitati che i proprietari dichiarano di non voler concedere in locazione tradizionale, anche a fronte di costi e mancati guadagni.

Un’offerta che, guardando alla distribuzione territoriale, si concentra proprio dove servirebbe di più.

A cominciare da Milano dove, dati alla mano, a fronte di circa 20.000 annunci attivi sulle piattaforme di affitto breve, si contano quasi 100 mila abitazioni non occupate, di cui 10 mila di proprietà regionale e 6 mila di proprietà comunale che continuano a generare perdite e costi in bilancio, pur restando ferme.

A Torino, mentre gli annunci brevi sfiorano quota 5 mila, le case vuote private superano le 20 mila unità.

A Roma dove si stimano 160 mila alloggi sfitti, il patrimonio inutilizzato sarebbe, almeno sulla carta, sufficiente a coprire l’intero disagio abitativo della città. Napoli, che oggi registra oltre 10 mila annunci di locazioni brevi, conta - solo nel patrimonio pubblico30 mila alloggi inutilizzati.

E NON È TUTTO.

A Mestre, a quindici minuti da Venezia, nel solo rione Piave - una zona urbana strategica, ma non d’assalto turistico -, da anni sono chiuse 200 abitazioni pubbliche. Complessivamente, tra laguna e terraferma, si parla di quasi 2.700 case vuote. Alloggi che, invece di essere recuperati e rimessi in

circolo, sono stati murati dai Comuni per il timore di occupazioni abusive, finendo per alimentare degrado e criminalità.

Tutte situazioni - e si potrebbe continuare -, diverse per dimensione, ma accomunate dallo stesso nodo strutturale: un’enorme offerta potenziale - tra patrimonio pubblico e privato -, che però non riesce a diventare offerta abitativa.

PERCHÉ?

Le ragioni sono abbastanza note, ma per molti piccoli proprietari al primo posto c’è il rischio di morosità. L’83% dei nostri connazionali ha infatti dichiarato al Censis di temere di non poter rientrare rapidamente in possesso dell’immobile in caso di affitti non pagati. A questo si aggiungono la difficoltà nel trovare inquilini affidabili, la rigidità dei contratti e la percezione di una normativa che tutela eccessivamente gli inquilini, facendo apparire il rischio economico sbilanciato rispetto al beneficio.

IL RISULTATO

è che la quota di famiglie-proprietarie che prevede di affittare la propria abitazione con contratti tradizionali, nell’ultimo anno, è scesa al 10,5%.

> MOROSITÀ

Se non c’è sicurezza, i proprietari preferiscono non affittare.

Secondo i dati del ministero dell'Interno, in caso di inquilini morosi, per rientrare in possesso della propria abitazione sono necessari dai 12 fino agli oltre 18 mesi. Periodo in cui il proprietario rischia: spese legali, immobile bloccato, tasse, 1-2 anni senza affitto. In questo quadro si è venuto a creare un doppio blocco: proprietari che hanno paura di affittare, inquilini esclusi dal mercato. Un problema di sostenibilità economica reciproca che manca di strumenti, regole e di mediatori necessari - ovvero -, stato e regole che permettano a domanda e offerta di incontrarsi senza che il rischio venga scaricato su una delle due parti.

A CONTI FATTI, LA TENDENZA AD ATTRIBUIRE

QUINDI L’INTERA CRISI ABITATIVA ALLA DIFFUSIONE DELLE LOCAZIONI BREVI NON REGGE.

Airbnb ha certamente sottratto una quota di abitazioni al mercato residenziale in alcune aree dove poche notti possono garantire entrate simili a quelle di un affitto tradizionale. Ma ridurre un fenomeno così complesso, persino dove non esiste, a un’unica modalità d’uso e a un’unica piattaforma è una semplificazione comoda che rischia di oscurare dinamiche e soluzioni più profonde, che emergono con chiarezza dall’analisi dei dati.

Se confrontiamo le case vuote con quelle destinate agli affitti brevi, queste ultime rappresentano solo una parte del problema. Fino a quando affittare resterà più rischioso che lasciare un immobile chiuso, molti proprietari continueranno a non immetterlo sul mercato. Nei forum che abbiamo analizzato emerge chiaramente: la casa sfitta è percepita come una forma di difesa, mentre piattaforme come Airbnb vengono scelte non per preferenza, ma perché ritenute più controllabili. Per questo le soluzioni non passano dai divieti, ma da regole chiare che rendano possibile affittare senza paura e senza impoverire nessuno.

La crisi abitativa è imputabile alle scelte politiche

Alla radice il problema è infatti una questione di rischio e di tutele. Di uno Stato che, per oltre quarant’anni, si è progressivamente ritirato dal settore dell’abitare, lasciando ai singoli proprietari - allettati dalla rendita - il compito di fornire abitazioni in affitto, e al libero mercato la regia dei prezzi, fino a quando oggi - sotto il peso di un sistema mal regolato e nuovi bisogni - il problema non sta esplodendo.

Airbnb, in questo contesto, è dunque più una conseguenza che una causa: il prodotto di un mercato già teso e lasciato senza strumenti.

Finché infatti il rischio continuerà ad essere scaricato sui singoli, questi cercheranno inevitabilmente di proteggersi in due modi: spostando gli immobili verso gli affitti brevi, oppure lasciando le case chiuse.

Per sbloccare la situazione, prima ancora di immaginare nuova edilizia, occorre quindi aumentare quello che già c’è, ma con soluzioni e garanzie giuridiche che non impoveriscono nessuno. Né il proprietario, che ha il diritto di non voler rischiare, né l’inquilino, che ha il diritto di non essere escluso dal mercato.

> COLPIRE AIRBNB NON RIMETTE AUTOMATICAMENTE LE CASE SUL MERCATO

Se lo togli, il problema spesso resta

Colpire Airbnb non è una politica abitativa, anzi.

Spesso, limitare un uso senza rendere praticabile un’alternativa finisce solo per spostare il problema.

Dove le locazioni brevi sono state vietate o fortemente regolamentate, i proprietari non sono rientrati automaticamente nel mercato tradizionale: hanno semplicemente cambiato canale, spostando gli immobili su altre piattaforme - Facebook in primisalimentando un mercato parallelo.

È successo a Barcellona e, prima ancora, a Berlino. Qui, dopo il divieto quasi totale introdotto nel 2016, solo una parte limitata degli appartamenti è tornata stabilmente in affitto, mentre molti proprietari hanno scelto di vendere o lasciare le case vuote in attesa di condizioni migliori.

Limitare gli affitti brevi può incidere sul turismo, ma non risolve la crisi abitativa se si continua a cercare un unico colpevole invece di costruire soluzioni.

Le risposte non nascono dai divieti, ma da analisi realistiche e da regole che rendano l’affitto possibile e sostenibile: più tutele, strumenti efficaci e politiche pubbliche mirate.

Quando la casa torna a essere trattata come un’infrastruttura sociale, il peso di Airbnb diventa marginale. Lo dimostra Vienna, dove una quota ampia di housing sociale e accessibile crea concorrenza al mercato privato e contribuisce a mantenere gli affitti sotto controllo.

> La formula che convince i proprietari a riaffittare

> Se gli affitti sono pochi e sempre meno abbordabili, le case popolari sono riservate a chi si trova in condizioni di estrema povertà, il mutuo è sempre più difficile da ottenere e i proprietari non si fidano per paura della morosità, qual è allora la soluzione?

Chi può, nel frattempo, avvicinare domanda e offerta per rispondere a una richiesta che il pubblico non riesce più a soddisfare?

La risposta, sempre più spesso, arriva da esperienze ibride che provano a mettere insieme interessi privati e obiettivi sociali. Tra le più interessanti che stanno emergendo in Italia c’è Homes4All, società benefit nata come spin-off del Politecnico di Torino, attiva nel campo della finanza immobiliare a impatto sociale.

L’idea da cui parte è semplice: prendere immobili che non producono reddito e farli tornare a vivere garantendo, da un lato un’entrata stabile su case che altrimenti resterebbero vuote, dall’altro affitti sostenibili che possono andare indicativamente dai 250 ai 350 euro al mese.

COME FUNZIONA

Homes4All intercetta sul mercato abitazioni sfitte o sottoutilizzate, le sottopone - quando necessario - a interventi di ristrutturazione rapidi e mirati e poi le rimette in circolo, con una logica che non punta alla massimizzazione del profitto, ma alla stabilità della rendita e alla riduzione del rischio.

In pratica chi possiede un immobile sfitto e teme il rischio di inquilini morosi si rivolge a loro, la società ne assume la gestione, dopo di che garantisce al pro-

prietario un ritorno certo e continuativo, anche se più contenuto rispetto alle potenziali rendite speculative.

Una formula che funziona soprattuto là dove prima c’erano edifici fatiscenti e nessuna prospettiva di guadagno.

UN MODELLO PRIVATO-SOCIALE

Il sistema viene definito privato-sociale perché coinvolge capitali privati, enti pubblici e operatori territoriali nel recupero e nella gestione degli immobili. L’obiettivo è riattivare case che restano vuote non tanto per mancanza di domanda, quanto per assenza di liquidità o per l’assenza di un intermediario capace di gestirle.

> L’obiettivo della società torinese è riattivare immobili che restano vuoti non tanto per mancanza di domanda, quanto per l’assenza di liquidità o di un intermediario capace di gestirli. In molti casi si tratta infatti di abitazioni che avrebbero bisogno di piccoli interventi di ristrutturazione: lavori che i proprietari non sempre riescono - o vogliono - affrontare, soprattutto quando temono che, dopo l’investimento, il rischio di morosità renda l’operazione troppo incerta. È proprio in questo spazio che interviene Homes4All, assumendo la gestione dell’immobile e trasformando una casa ferma in un’abitazione nuovamente abitabile e produttiva.

in foto > un progetto di housing della società

BARRIERA DI MILANO , Torino

Un’esperienza resa possibile anche grazie al lavoro svolto dall’amministrazione comunale di Torino, che negli ultimi anni ha promosso la creazione di agenzie sociali per la locazione.

UN’IDEA CHE CRESCE

Oggi Homes4All conta circa 180 soci e ha già 125 unità abitative in gestione, con l’obiettivo di crescere progressivamente intercettando anche la domanda abitativa dei cosiddetti key workers, lavoratori essenziali che sempre più spesso non riescono a permettersi un affitto nelle città dove lavorano.

Negli ultimi anni il progetto si è progressivamente ampliato diventando un esempio nazionale nel settore dell’housing sociale innovativo.

Le attività si stanno estendendo da Genova a Taranto, passando per Verona e alcune realtà del Sud Italia.

Per ampliare ulteriormente il raggio d’azione, la società sta sviluppando inoltre una rete di spin-off territoriali, una sorta di franchising sociale che consente di replicare il modello in diverse città coinvolgendo operatori locali.

È allo studio anche la creazione di un fondo immobiliare dedicato.

L’iniziativa ha attirato l’attenzione anche delle istituzioni nazionali: negli scorsi mesi la Commissione parlamentare d’inchiesta sulle periferie ha convocato infatti i vertici della società in audizione a Roma per valutare la possibilità di estendere questo modello su scala più ampia.

> Con questo modello il proprietario non è più lasciato solo e l’inquilino ce la fa. L’immobile viene conferito in gestione alla società, che garantisce il pagamento del canone assumendosi i rischi legati alla morosità.

Prima della presa in carico ogni abitazione viene analizzata e, se necessario, sottoposta a interventi di riqualificazione per renderla nuovamente abitabile e adeguata al mercato.

È possibile anche investire in Homes4All , partecipare a singoli progetti o diventare partner operativo. Ogni investimento contribuisce ad ampliare l’offerta di abitazioni accessibili, rigenerare il tessuto urbano e creare valore duraturo per i territori.

Per maggiori informazioni: www. homes4all.it

in foto > BORGO CORNALESE, un progetto di e-co housing composto da 28 residenze progettato da Homers, brand di Homes4All

La piscina icona di NOT A HOTEL. Tra le piscine più spettacolari degli ultimi tempi c’è quella di NOT A HOTEL Setouchi. Vista dall’alto sembra un cratere d’acqua inciso nell’architettura. In realtà è la piscina del progetto firmato  BIG | Bjarke Ingels Group  sull’isola di Sagi, nel Mare Interno di Seto, in Giappone. Qui NOT A HOTEL, brand giapponese specializzato in ville di design e soggiorni esclusivi, ha realizzato tre residenze che trasformano l’ospitalità privata in esperienza architettonica. www.notahotel.com

foto > © BIG

WOW

Una fusion di design. Sentirete sempre più parlare del marchio palermitano  HIO  e dello studio  Luigi Smecca Architetti , tra i nomi da tenere d’occhio nel panorama dell’hospitality contemporanea. A Palermo, nel cuore della zona Politeama, lo studio ha dato vita a uno spazio elegante e dinamico, dove l’architettura costruisce identità attraverso materiali, luci e contrasti, interpretando in chiave contemporanea l’incontro tra Oriente e Sicilia.

Il cuore è il sushi bar, sovrastato da un soffitto ondulato in lamelle metalliche rosse che richiama il movimento delle carpe giapponesi, trasformando lo spazio in un’esperienza visiva oltre che gastronomica.

foto > © Laura Crucitti

> Indirizzi da segnare in agenda. Persone e luoghi, angoli di lusso, sguardi stretti su dettagli che fanno tendenza, libri e designer, fiere e mostre, case con dosi “hot” di ispirazione, architetture straordinarie, interior e materiali ma anche… retail design, hotel ed eco-rifugi, spazi di gusto, di svago e di benessere, giardini fioriti e frivolezze per planare leggeri sulla vita. Radar è un rilevatore di bellezza, la nostra personale selezione di tutto quello che fa bene agli occhi e per questo merita, qualche volta, uno strappo alla regola.

> segnalalo a: redazione@nunziare.it

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WARHOL VERSO BANKSY

La mostra a Villa Pignatelli

Tra i viali alberati della Riviera di Chiaia si nasconde uno dei luoghi più eleganti e meno raccontati di Napoli: Villa Pignatelli, raffinata villa neoclassica circondata da un giardino affacciato sul mare e oggi parte del circuito dei musei nazionali.

Costruita nella prima metà dell’Ottocento come residenza aristocratica e poi appartenuta alla famiglia Pignatelli, la villa conserva ancora oggi l’atmosfera delle grandi dimore private: saloni luminosi, arredi d’epoca e un piccolo parco urbano che crea una pausa inattesa nel traffico della città.

Fino al 2 giugno questi spazi ospitano la mostra “Warhol VS Banksy. Passaggio a Napoli”, un progetto espositivo di respiro internazionale che mette a confronto due figure centrali dell’arte contemporanea degli ultimi cinquant’anni. Il percorso racconta come, a trent’anni di distanza, due tra gli artisti più iconici del pianeta abbiano subito il fascino irresistibile di Napoli, di Partenope, di Pompei e del Vesuvio, luoghi capaci di alimentare un immaginario potente e universale.

Da un lato la Pop Art di Andy Warhol, che negli anni Ottanta dedicò alla città il celebre ciclo del Vesuvio; dall’altro la visione tagliente e politica di Banksy che, con le sue immagini, ha trasformato l’arte urbana in uno dei linguaggi più riconoscibili del nostro tempo. Una mostra che diventa anche l’occasione per riscoprire Villa Pignatelli, un piccolo gioiello architettonico napoletano, ancora sorprendentemente lontano dai grandi flussi turistici ma capace di raccontare uno dei volti più eleganti e silenziosi della città.

KASER

Un rifugio speciale sul Lago d’Orta

C’è un luogo sul Lago d’Orta che gli intenditori di ospitalità e design raffinato preferiscono quasi non raccontare troppo.

Si chiama La Darbia e si trova poco sopra il borgo di Orta San Giulio, affacciato su uno dei laghi più discreti e magnetici del Nord Italia.

A poco più di un’ora da Milano e vicino al confine svizzero, il Lago d’Orta resta fuori dai circuiti più battuti.

Mentre il Lago di Como continua ad attrarre il glamour internazionale e il Lago Maggiore si riempie di turismo, qui resiste un’atmosfera più raccolta, quasi sospesa, che conserva tracce di quella Belle Époque capace di incantare viaggiatori come Lord Byron, Friedrich Nietzsche e Honoré de Balzac

È dentro questo paesaggio silenzioso che gli architetti Gian Carlo Primatesta e Matteo Primatesta hanno trasformato un antico insediamento rurale abbandonato in un rifugio contemporaneo per le vacanze. Un progetto nato dalla loro sensibilità progettuale: prima architetti e poi, quasi per necessità, albergatori autodidatti.

Immersa in un parco mediterraneo disegnato dalla paesaggista Anna Regge e circondata da vigneti di Nebbiolo, La Darbia costruisce un’idea di accoglienza fatta di equilibrio e misura. L’architettura riprende il linguaggio essenziale delle case rurali locali, lavorando su materiali del territorio, vegetazione spontanea e dettagli artigianali che dialogano senza forzature con il paesaggio.

Le 20 suite-appartamenti si aprono verso il giardino e i filari, con lo sguardo che arriva fino al lago e al profilo del Monte Rosa

A completare l’esperienza c’è il ristorante interno, “La Cucina”, cuore conviviale della struttura: una terrazza panoramica e un cocktail bar immerso nell’orto biologico, diventati negli anni un indirizzo cult per gourmet che arrivano da Milano, Amburgo, New York e Helsinki.

Non sorprende, allora, che chi lo scopre finisca per dire sempre la stessa cosa, sottovoce: meglio non parlarne troppo!

LA CERTOSA DI SAN GIACOMO

Il monastero più antico di Capri oggi ospita il Museo archeologico e il museo Diefenbach, affacciati sul mare

È la costruzione più antica di Capri, fondata nel 1371, a pochi minuti dalla

Piazzetta ma lontanissima dal rumore dell’isola. Chi varca il portone entra in un’altra dimensione fatta di chiostri bianchi, corridoi silenziosi, muri spessi e scorci improvvisi sul mare.

Dal 2024 la Certosa ospita il Museo archeologico e il museo dedicato a Karl Wilhelm Diefenbach, con oltre 120 reperti di epoca romana: tra questi le sculture

ritrovate nella Grotta Azzurra e manufatti che raccontano il lusso e la vita raffinata degli imperatori Augusto e Tiberio, che proprio a Capri avevano scelto di vivere.

Ma al di là del museo, la Certosa di San Giacomo resta soprattutto un luogo dove camminare piano, sedersi su un muretto e guardare il cielo.

Uno di quei posti che, almeno una volta nella vita, bisogna vedere.

foto > © facebook.com/ certosasangiacomocapri ph

Filiera corta, cucina e design nelle campagne di Noto

Nelle campagne siciliane, appena fuori il centro storico di Noto, un’architettura semplice e orizzontale progettata da Salvatore Spataro diventa mercato, cucina e spazio di socialità immerso negli orti.

Capovallo non è solo un ristorante, e non è nemmeno solo un negozio di prodotti locali. È uno spazio ibrido dove si può fare colazione, comprare prodotti del territorio, fermarsi a pranzo, partecipare a una degustazione o semplicemente sedersi all’ombra della pensilina guardando i campi. Un posto pensato per essere vissuto durante tutta la giornata, più che per una singola occasione. L’edificio è una linea bassa rivestita in pietra locale che si distende nel paesaggio senza interromperlo. Davanti, gli orti; intorno, ulivi e campi coltivati. Una lunga pensilina in cannucciato crea una fascia d’ombra continua e diventa lo spazio dove si mangia, si chiacchiera, si beve un bicchiere di vino. Più che un interno e un esterno, qui esiste uno spazio intermedio, molto mediterraneo, dove succede quasi tutto.

RH PARIS

Dove lo showroom diventa destinazione

Se programmate un viaggio a Parigi e amate design e architettura contemporanea, segnate questo indirizzo sugli ChampsÉlysées. La nuova RH Paris Gallery, firmata dallo studio Foster + Partners, non è un semplice negozio di arredamento, ma un progetto che trasforma il retail in una vera esperienza architettonica.

Il marchio americano RH ha infatti immaginato uno spazio che unisce galleria espositiva, commercio al dettaglio, ospitalità e tempo libero. All’interno dell’edificio i mobili del brand sono esposti accanto a opere d’arte e oggetti d’antiquariato, creando ambienti che ricordano più una casa abitata o una galleria che uno showroom tradizionale.

Il cuore della galleria è il winter garden restaurant, una luminosa serra contemporanea sotto una grande copertura vetrata, mentre sul tetto un elegante champagne bar panoramico regala una vista spettacolare sulla città e sulla Torre Eiffel. Nel giardino sul retro si trova anche il padiglione vetrato dello studio RH Interior Design, immerso nel verde.

Il risultato è una nuova idea di spazio commerciale: un luogo dove architettura, design e ospitalità si incontrano, trasformando una visita in negozio in un’esperienza urbana. Per chi ama il progetto contemporaneo, è già diventata una tappa obbligata di Parigi

CASA BIANCA

La villa razionalista affacciata sul lago di Como

foto > casabiancacomo.com

Casabianca, come da sempre viene chiamata, è una villa meravigliosa costruita sul lungolago di Como nel 1930 su progetto di Piero Ponci. È stata la sede della seteria Rosasco e successivamente del Cavalier Ratti, entrando a far parte della storia produttiva del territorio e della memoria industriale del lago.

Acquistata nel 2024, oggi la villa torna a vivere in una nuova forma: ospita la collezione di arte contemporanea voluta da Paolo e Antonella De Santis e, al piano terra, la caffetteria COVA, dove si entra per un caffè o un aperitivo e ci si ritrova circondati da opere d’arte, luce e acqua.

Le grandi vetrate affacciano direttamente sul lago, le terrazze seguono la linea della riva e tutto sembra costruito per una sola cosa: rallentare.

Più che un ristorante o uno spazio espositivo, Casabianca è un luogo dove si viene per passare il tempo. E sul Lago di Como, passare il tempo è già un programma.

03. IL LIBRO PER VIAGGIARE

DREAM IN PROGRESS

Sedici hotel e case vacanza in Europa raccontano l’architettura del viaggio

Se, come noi, amate gli indirizzi segreti e i luoghi lontani dai soliti radar, vale la pena sfogliare “Dream in Progress”, il nuovo libro di URLAUBSARCHITEKTUR dedicato all’architettura del viaggio. Il volume raccoglie 16 straordinari hotel e case vacanza in Europa, firmati da studi di fama internazionale e da talenti emergenti, raccontati come autentiche storie di trasformazione.

Attraverso 210 pagine ricche di immagini, il libro accompagna il lettore in un itinerario tra progetti molto diversi tra loro: dal ruvido centro culturale

Trevarefabrikken nelle isole Lofoten in Norvegia al rifugio toscano di design Colle ai Lecci vicino

Siena; fino alla Fowlescombe Farm, immersa nel paesaggio del Dartmoor.

Non si tratta di architetture patinate, ma di luoghi vivi, nati dalla trasformazione di casali abbandonati, strutture industriali ed edifici dimenticati.

Un libro che invita a una lettura intuitiva: aprirlo a caso, seguire i fili del colore, passare da un progetto all’altro.

Realizzato in collaborazione con l’artista internazionale Jana Gunstheimer, il volume è disponibile in lingua inglese nello shop dedicato urlaubsarchitektur.shop.

MIPIM 2026

> Il real estate cerca una nuova idea di casa

> Dalla sostenibilità ai data center fino al ritorno dell’housing accessibile: i trend emersi dalla fiera di Cannes raccontano come sta cambiando il mercato immobiliare europeo.

Dal 9 al 13 marzo oltre 20mila delegati provenienti da circa 90 Paesi si sono riuniti al Palais des Festivals di Cannes per la 36ª edizione del MIPIM, la principale fiera internazionale dedicata al real estate, all’edilizia e allo sviluppo immobiliare.

Rigenerazione urbana, sostenibilità, intelligenza artificiale e infrastrutture digitali sono stati i temi dominanti dell’edizione 2026. Questioni che non riguardano soltanto il mercato immobiliare, ma il modo in cui le città europee stanno ripensando il proprio futuro

In molti panel la domanda centrale è stata sempre la stessa: dove sono oggi le opportunità su cui vale davvero la pena investire?

SOSTENIBILITÀ E DECARBONIZZAZIONE

Uno dei fili conduttori emersi con maggiore chiarezza è stato quello della transizione ecologica del settore immobiliare. Green building, decarbonizzazione degli edifici, nuovi materiali e riqualificazione energetica del patrimonio esistente stanno diventando elementi sempre più centrali nelle strategie degli investitori.

Non si tratta più soltanto di una sensibilità ambientale.

Secondo un sondaggio presentato durante la fiera, due terzi degli operatori del real estate considerano ormai la sostenibilità una componente essenziale delle strategie di investimento, non solo per ragioni ambientali ma anche per la

gestione del rischio climatico e il valore degli asset nel lungo periodo.

LE NUOVE ASSET CLASS DEL REAL ESTATE

Parallelamente sta cambiando anche la geografia degli investimenti immobiliari. Negli ultimi anni molti fondi hanno progressivamente ridotto l’esposizione verso asset tradizionali come uffici e retail, orientandosi verso segmenti legati ai grandi cambiamenti tecnologici ed economici.

Tra i settori più citati a Cannes ci sono i data center, spinti dalla crescita dell’intelligenza artificiale e dei servizi cloud, le infrastrutture energetiche legate alla transizione verso le rinnovabili e i sistemi di accumulo, ma anche le infrastrutture di trasporto, dove il valore immobiliare si concentra sempre più negli spazi e nei servizi delle grandi stazioni. A questi si affianca il settore healthcare, sostenuto dall’invecchiamento della popolazione che caratterizza gran parte dei Paesi occidentali.

foto > © E. MEGRET / IMAGE&CO

Ma il vero tema protagonista emerso a Cannes è un altro.

IL RITORNO DELLA CASA

Dopo anni in cui il dibattito immobiliare si era concentrato soprattutto su uffici, logistica e grandi operazioni urbane, la casa è tornata al centro della scena. La crisi abitativa che interessa gran parte delle città europee sta spingendo operatori, investitori e amministrazioni a riconsiderare il ruolo dell’housing nelle strategie urbane. Il mercato si trova oggi a ridefinire il proprio equilibrio tra rendimento finanziario, sostenibilità ambientale e accessibilità sociale.

Da questa tensione sta emergendo un nuovo modo di pensare l’abitare che unisce investimento immobiliare, politiche pubbliche e nuovi modelli residenziali.

SOCIAL E AFFORDABLE HOUSING: LA NUOVA FRONTIERA

Uno dei segnali più evidenti riguarda la crescente attenzione verso il social e l’affordable housing. In molte città europee il costo delle abitazioni è cresciuto più rapidamente dei redditi, riducendo l’accesso alla casa per una parte sempre più ampia della popolazione urbana. Per questo motivo l’housing accessibile non è più soltanto una questione sociale, sta diventando anche una nuova frontiera di investimento immobiliare.

Allo stesso tempo sta cambiando anche il modo in cui viene progettata la residenza. Sempre più

spesso non si parla più soltanto di edifici, ma di quartieri abitativi integrati, dove casa, servizi, mobilità e spazi pubblici vengono progettati insieme. In questo contesto stanno assumendo un ruolo crescente nuovi modelli di living, come lo student housing, il co-living e le residenze pensate per giovani lavoratori o per nuclei familiari temporanei. Si tratta di soluzioni più flessibili, capaci di adattarsi a stili di vita sempre più diversificati e a nuove esigenze sociali e demografiche.

foto > © E. MEGRET / IMAGE&CO

Dietro queste trasformazioni si intravede un cambiamento ancora più profondo, che riguarda la struttura stessa della società. L’Italia, come gran parte dell’Europa, sta attraversando una transizione demografica strutturale: la popolazione diminuisce, invecchia e le famiglie diventano sempre più piccole.

La dimensione media dei nuclei familiari è scesa a poco più di due persone, mentre crescono le persone sole, i nuclei monoparentali e le coppie senza figli.

Questo mutamento produce un effetto diretto sulla domanda abitativa. Servirebbero più case di piccola dimensione, più flessibili e accessibili, soprattutto nei contesti urbani. Gran parte del patrimonio immobiliare esistente, però, resta ancora pensato per un modello familiare che non esiste più.

La crisi abitativa non riguarda quindi soltanto il numero di case disponibili, ma il disallineamento tra struttura sociale, redditi e offerta abitativa.

Molti alloggi risultano oggi troppo grandi, costosi o poco efficienti per rispondere alle esigenze delle nuove generazioni. In questo spazio, tra edilizia pubblica e mercato libero, emerge una domanda ancora largamente insoddisfatta: quella di un abitare accessibile ma non assistito, capace di intercettare la fascia intermedia della popolazione urbana.

Il MIPIM 2026 non ha fornito una risposta definitiva, ma ha indicato una direzione piuttosto

chiara. La casa del futuro sarà probabilmente più piccola, più flessibile, più efficiente dal punto di vista energetico e meglio connessa ai servizi urbani. Sempre meno un bene immobile pensato per accompagnare tutta la vita e sempre più un’infrastruttura urbana capace di adattarsi ai cambiamenti sociali ed economici.

Ed è proprio su questo terreno che si giocherà una delle sfide più importanti delle città europee nei prossimi anni.