Issuu

FastighetsSIDOR FASTIGHETSspecial SPECIAL

Peabs informationschef Niclas Branting: ”Genom internt arbete kan vi agera snabbt.”

Ò 34–53

BÖRSEN I GÅR OMXS

BÖRSEN I ÅR

–1,2%

531

OMXS 566

528

531

525

496

522

461

R Ä N TO R O C H VA LU TO R 8,27 KR

–0,01

–0,61

I N U J

10 ÅR: 0,82

9,31 KR

0,08

7,84

–0,40% NCMP 4 975

ÖRE

Sug efter it-konsulter

Marknaden är i stort behov av it-kompetens, och hos konsultföretagen råder brist på personal. ”Trycket ökar hela tiden”, säger Eworks vd Ò 6–7 Zoran Covic.

Sampo tankar Swedbankaktier

FORSKNING ºHälsovårdssektorn är en het bransch när det gäller bolagsuppköp – internationellt sett. I Sverige händer däremot inte mycket. Forskningsbolagen är för små och riskerna för stora för att locka till köp. Ò ANALYS 18–21

DJIA 18 077

ºLEDARE 2 ºDEBATT 4 ºNYHETER 6–13 ºVÄRLDEN 14–15 ºANALYS 17–33 ºFASTIGHETER 34 ºPS 54–55

SVENSK

Ò NYHETER 13 FOTO: OSKAR OMNE

RATAS

–0,20%

”Tålamod väg till framgång”

Mia Spendrup, vd för spaanläggningen Loka Brunn, gästade Di:s Gasellträff i Västerås. Ò NYHETER 10

INTERVJU: LARS DAHLGREN, VD FÖR SWEDISH MATCH Ò ANALYS 22–24

”Var försiktig i upphaussad sektor”

A N A LYS U L F P E T E R S S O N

FOTO: JACK MIKRUT

FOTO: THINKSTOCK

ÖRE

PUNKTER

+11,0% USA KL 18

6 MÅN: –0,34

PUNKTER

ÅRGÅNG 40 · NUMMER 105 · PRIS 35 KRONOR · VECKA 20 · 2015

FOTO: JACK MIKRUT

Privata TEMApoliser utreder stölder Fastigheter

TEMA: F INA N S IE R IN G

FASTIGHETER

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

Paulssons bank fixar f ”SUCCÉ”. Claes Helgstrand, vd för Nya Svensk Fastighetsfinansiering, har satsat på marknadsföring för att få fler investerare.

SFF:s nya kredithanteringskoncept ger bolagen fördelar

Paulssonsfärens nya interna bank finansierar framgångsrikt fastigheter med säkerställda obligationer. ”Nya SFF är en succé”, säger vd:n Claes Helgstrand. Nya Svensk Fastighetsfinansiering, Nya SFF, ägs gemensamt av fastighetsbolagen Fabege, Wihlborgs, Diös, Catena och Platzer, som alla ingår i Paulssonsfären. ”Genom att gemensamt vända sig till kapitalmarknaden får bolagen bättre villkor samtidigt som kostnaden för

hanteringen minskar”, säger Claes Helgstrand. Sedan starten i januari har Nya SFF emitterat säkerställda obligationer för 2,8 miljarder kronor med löptider på mellan två och fem år. Vid den första emissionen var räntan för en treårig Stibor plus 75 punkter.

”Jag är övertygad om att det är bättre än vad bolagen hade kunnat få om de hade satt upp program var för sig”, säger Claes Helgstrand.

rensrummet finns ett kollage med sfärens olika verksamheter: skidåkning, fastigheter och tennis. Kan även övriga bolag i sfären låna pengar av Nya SFF?

Pengarna som har kommit

in har lånats ut till ägarna, eller rättare sagt till fyra av dem eftersom Platzer ännu inte har haft något behov av finansiering genom internbanken. ”Nya SFF är redan en betydligt större succé än sfärens tidigare kredithanteringsbolag”, säger Claes Helgstrand.

FASTIGHETSSFÄR. Erik Paulsson. FOTO: JOEY ABRAIT

Nya SFF delar kontoret på Lästmakargatan i centrala Stockholm med Skistar och Hansan. På väggen i konfe-

”Det är fastighetsbolagen som är mest kapitalintensiva, och reglerna gör att vi inte får ta in nya ägare, i så fall måste vi bilda ett nytt bolag”, säger Claes Helgstrand. Som säkerhet för obligationerna finns en portfölj med fastigheter, pantbrev, aktier och en kassa från de olika

bolagen. Fastigheterna är utbytbara men reglerna för vilka som kvalar in i portföljen är strikta. Fastigheterna ska ge en bra riskspridning och får inte vara finansierade med vanliga banklån. ”Strikta regler är ett sätt att få upp kreditvärdigheten”, säger Claes Helgstrand. Nya SFF är i dag ett av få

svenska fastighetsbolag som emitterar säkerställda obligationer, även i resten av Europa är det ovanligt.

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

TEMA: FINANSIERING

Affärerna sätter nya rekord

Den nordiska fastighetsmarknaden är glödhet, hittills i år har volymen öka med över 50 procent jämfört med förra året rekordsiffror. Det visar nya siffror från Pangea Property.

Under årets första fem månader har volymen på transaktionsmarknaden för fastigheter varit väldigt hög, både i Sverige och i resten av Norden. ”Den stora uppgången i Norden beror framför allt på Norge, där fastighetsmarknaden hittills varit glödhet under 2015”, säger Mikael Söderlundh på Pangea Property. En av de affärer som har dragit upp de

norska siffrorna är finska börsbolaget Citycons jätteförvärv av centrumbolaget Sektor där Pangea var rådgivare (se sid 40). Siffrorna som Pangea Property har sammanställt visar att det från januari till och med maj 2015 har genomförts fastighetsaffärer för 112,8 miljarder kronor, vilket är över 50 procent högre jämfört med motsvarande period förra året. I Sverige har det genomförts fastighetsaffärer för knappt 46 miljarder kronor, vilket är 20 procent högre jämfört med 2014. I Norge, där marknaden slagit alla rekord, är affärerna upp med 140 procent, med en sammanlagd volym på 34,6 miljarder norska kronor. Vad väntar du dig av resten av året?

r fastigheterna ”Jag tror det kommer att blir fler, det är en utbildningsfråga bland investerarna.” Han tycker att skillnaderna i villkor mellan säkerställda och icke-säkerställda obligationer är mindre än vad den borde vara med tanke på den lägre risken. Redan 2011 startade Paulssonsfären kredithanteringsbolaget SFF som ägdes av Peab, Fabege, Wihlborgs och Brinova. ”Det var ett projekt som växte fram internt efter finanskrisen då bankerna inte var så intresserade av att finansiera fastigheter. Bolagen ville nå kapitalmarkna-

den och få alternativ till att låna från banken”, berättar Claes Helgstrand. SFF gav ut obligationer för

2,8 miljarder kronor. ”Det fungerade så länge det fanns fyra delägare och fyra låntagare i strukturen, men sedan blev ett av bolagen utköpt från börsen och ett annat lånade ingenting vilket gjorde strukturen stelbent.” SFF finns kvar men är under avveckling, inga nya emissioner genomförs och tidigare emitterade obligationer köps tillbaka i den takt som det är möjligt. ”Ägarna i Nya SFF är alla

FOTO: JACK MIKRUT

genuina fastighetsbolag som har behov av och kommer att utnyttja den här möjligheten till finansiering”, säger Claes Helgstrand. Det nya bolaget har dessutom satsat mer på marknadsföring i syfte att attrahera en bredare bas av investerare. Claes Helgstrand är även finanschef i Hansan, som ägs av Erik Paulsson.

MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se

08-573 650 00

”Det är svårt att säga om marknaden är på väg att peaka, eller om den kommer att fortsätta uppåt ett tag till”, säger Mikael Söderlundh. Pangea Property upplever, enligt honom, att storbankerna är väldigt på och vill låna ut till fastighetsaffärer. ”För lite mer attraktiva portföljer så kommer det ofta in flera konkurrerande anbud.” Normalt ökar antalet affärer i slutet av året. Förra året landade transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden på drygt 150 miljarder kronor, vilket var rekord. MARGARETHA LEVANDER

PARTNER. Mikael Söderlundh, Pangea.

Fastighetsaffärer i Sverige Miljarder kronor 30 000

25 000

20 000

15 000

10 000

INGÅR. Hägern mindre 7 vid Klara kyrka i centrala Stockholm, som ägs av Fabege, är en av de fastigheter som ingår SFF portfölj med pantsatta fastigheter. Totala värdet på portföljen är 4,4 miljarder kronor. FOTO: EVELINA CARBORN

5 000

0 Maj 2014 Källa: Pangea Property

maj 2015

TEMA: F INA N S IE R IN G

FASTIGHETER

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

Festen fortsätter … men det börjar bli sent Pengarna fortsätter att flöda på fastighetsmarknaden, men nu kommer de första tecknen på att festen närmar sig sitt slut. Allt fler fastighetsbolag ser nu om sitt hus och binder räntan. Den senaste kreditbarometern Credi från fastighetsrådgivaren Catella pekar på ett trendbrott på den heta fastighetsmarknaden. ”Det vi ser nu är att vi börjar närma oss toppen”, säger Arvid Lindqvist, analyschef på Catella. Takten på förvärvsmarknaden är fortsatt hög. Förvärven finansieras med såväl en växande mängd preferensaktier som obligationer och banklån. ”Tillgången på kapital är fortfarande väldigt god”, säger Martin Malhotra, projektledare på Catella. De svarande i Catellas kreditundersökning, fastighetsbolag och banker, spår att tillgången på kapitalet kommer att vara bra även det kommande kvartalet. Skillnaden mot tidigare är att de inte väntar sig en förbättring, snarare en utplaning. ”Det har gjorts väldigt mycket fastighetsaffärer, när vi närmar oss toppen minskar hastigheten i expansionen”, säger Arvid Lindqvist. Ett annat tecken är, enligt

honom, att den direktavkastning som bolagen köper fastigheter till, yielden, har pressats ned rejält. Framför allt har skillnaden mellan till exempel kontorsfastigheter i riktigt bra lägen och i förorterna minskat. Under det senaste kvartalet har dock en betydande andel av transaktionerna varit i sekundära

Martin Malhotra, projektledare på Catella.

Han säger att fastigheter är fortsatt intressanta, men banken håller ett vakande öga på marknaden. ”I vissa segment som till exempel logistik så börjar priserna tangera kostnaden för att bygga nytt, och det är så klart inte hållbart i längden”, säger han. Det sjunkande yielderna är, enligt Per Lindblad, ett tecken på en mogen marknad. ”I city händer inte mycket på grund av ägarkoncentrationen, men plötsligt börjar fastigheten i förorten se allt intressantare ut och avkastningskraven sjunker.” Förr eller senare måste

”Vi tror att den fortsätter att vara stark, vi kommer säkert att få se fler affärer och ett fortsatt tryck nedåt på yielderna över hela marknaden”, säger Arvid Lindqvist. Av undersökningen framgår att genomsnittsräntan bland de noterade fastighetsbolagen just nu är rekordlåga 3,1 procent. Räntebindningstiden fortsatte samtidigt att öka under årets första kvartal, vilket är ett tecken på att bolagen binder sina lån. En rundfrågning bland fastighetsbolag och banker stärker bilden av en allt mognare marknad.

sannolikt avkastningskraven skrivas upp vilket i sin tur tvingar ägarna skriva ned värdet på fastigheterna. ”Det är en sådan sak som vi är lite fundersamma omkring just nu, så vi finansierar helst bara bolag med fastigheter som är attraktiva för hyresgäster över tid”, säger Per Lindblad. I många förvärv är emellertid inte tillgången till lånefinansiering längre lika avgörande som tidigare. ”Det vi ser just nu är en kombination av en ökad andel alternativ finansiering och relativt sett fler förvärv, av institutionella köpare med eget kapital som de söker avkastning för”, säger Tom Lindahl som är ansvarig för kapitalmarknadstransaktioner på fastighetsrådgivaren JLL Tenzing. Det är dessutom, enligt honom, ett globalt fenomen.

Per Lindblad är chef för fast-

MARGARETHA LEVANDER

lägen, vilket har ökat marknadens genomsnittliga yield något. Hur förväntar ni er att fastighetsmarknaden utvecklas resten av året?

ighetsfinansiering av större bolag på SEB.

margaretha.levander@di.se 08-573 650 00

KREDIT. När Atrium Ljungberg nyligen förvärvade tre kontorsfastigheter i stadsdelen Lindholmen i Göteborgs för knappt 1 miljard kronor uppges konkurrensen ha varit hög. Förvärvet kommer att finansieras, enligt Atrium Ljungbergs finanschef Annica Ånäs, via banklån – eller kapitalmarknaden. Finansieringsmarknaden är, enligt henne, fantastisk. ”Ett femårigt lån får vi i dag med en fast ränta på 1,75–1,80 procent.”

NÄRA TOPPEN. Arvid Lindqvist, analyschef på Catella.

Di Fakta

Credi – enkät och en uppsättning index Består av två delar: ºEn enkät avseende nuläget och framtiden för svenska börsnoterade fastighetsbolag och de banker som erbjuder fastig-

hetsfinansiering på den nordiska marknaden. ºEn uppsättning index baserade på allmänt tillgängliga uppgifter som visar den samlade utvecklingen av

kreditvillkor som skuldsättningsgrad, löptid och lånekostnad för den börsnoterade svenska fastighetssektorn.

Allt fler ser vinsterna med preferensaktier Fastighetsbolagen tar in alltmer kapital genom att emittera preferensaktier. ”Det är för många bolag ett väldigt attraktivt sätt att finansiera fastigheter”, säger Martin Malhotra på Catella.

Nästan en tredjedel av de noterade svenska fastighetsbolagen har utnyttjat möjligheten att emittera preferensaktier. Martin Malhotra, projektledare på Catella, ser flera fördelar för bolagen. ”Du kan själv välja när du vill refinansiera. Om du använder obligationer är

bolaget bundet till en viss period”, säger han. Skulle det bli sämre tider är det dessutom ingen katastrof för bolaget. ”Då skjuts bara utdelningarna till preferensaktieägarna på framtiden”, påpekar hans kollega Arvid Lindqvist, analyschef på Catella. Intresset för att köpa pre-

ferensaktier har gjort att villkoren för fastighetsbolagen blivit allt bättre samtidigt som börskurserna har stigit. Sammanlagt har de noterade fastighetsbolagen emit-

terat preferensaktier för 12 miljarder kronor sedan 2005, och de senaste tre åren är trenden mycket kraftigt stigande. Det visar siffror som Catella sammanställt. Även flera icke-noterade fastighetsbolag har emitterat preferensaktier. ABG Sundahl Colliers chef för

företagsaffärer, Jonas Ström, ser ett allt större intresse för preferensaktier bland de fastighetsbolag som är investmentbankens kunder. ”Fastighetsbolagen står i dag ofta och väljer mellan obligationer och preferensaktier.”

Di Fakta

Fastighetsbolag ... ... med preferensaktier på Nasdaq OMX Nordic Main Market. Utestående preferensaktier, miljarder kronor 2006 0,3 2007 0,4 2008 0,4 2009 0,5 2010 1,3 2011 2,6 2012 6,1 2013 8,2 2014 11,7 2015 12,3 Källa: Catella

Jonas Ström tror att en förklaring är att obligationsmarknaden under en period överutnyttjades, och att den dessutom var något volatil under hösten.

tiden varit en del vinsthemtagningar har investerarnas intresse för fastighetsbolagens preferensaktier varit stort.

”Du kan inte bara emittera

kade marknaden när bolaget i mars i år valde att köpa tillbaka bolagets preferensaktier i förtid då lösenkursen låg lägre än börskursen. Ägarna fick en kapitalförlust, men även förtur till Oscar Properties nya emission av preferensaktier, som övertecknades.

ett och samma instrument hela tiden. I ljuset av det framstår preferensaktier som ett intressant alternativ för fastighetsbolagen”, säger Jonas Ström. ”Fast det bästa med preferensaktier är förstås att det är eget kapital, som inte påverkar bankernas vilja att låna ut.” Även om det på den senaste

Oscar Properties överras-

MARGARETHA LEVANDER

TEMA: F INA N S IE R IN G

FASTIGHETER

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

NOTERAD BANK. Att Collector startade med egna pengar gav en riskmedvetenhet som som blev grogrund för bankens framgångar, enligt ordförande Lena Apler. ”Vi har lyckats behålla den kulturen och har ett gott affärsmannaskap”, säger hon. FOTO: JESPER FRISK

Apler toppar lånen Collectors ordförande föll för fastigheter under krisen Lena Apler, grundare av och ordförande för finansbolaget Collector, har ett ben kvar i den fastighetsbransch som hon lärde känna under 1990-talets krisår. ”Jag fick se alla sidor av att äga fastigheter.”

Hade du arbetat med fastigheter tidigare?

Börsklockan har precis klämtat för nynoterade Collector när Lena Apler tar emot Di i Stockholmsbörsens lokaler i Frihamnen. ”Det var speciellt, nu är vi både bank och noterad”, säger hon och ler. Bara några veckor tidigare fick Collector sitt banktillstånd av Finansinspektionen.

”Nej, jag har en ren bankaspekt på fastigheter och har aldrig drömt om att starta ett fastighetsbolag.” Trots det har Lena Apler fortsatt att jobba med branschen, och bland Collectors kunder återfinns många fastighetsbolag.

Lena Apler var under många år vd, men

släppte förra året den rollen för att bli arbetande ordförande. Bolaget grundande hon i slutet av 1990-talet efter att ha arbetat på Securum med att avveckla Nordbankens dåliga krediter. ”Erfarenheterna av att arbeta så självständigt fick mig att inse att jag inte skulle gå tillbaka till en normal bankvärld.”

”Nej, det hade jag inte. Men jag fick lära känna branschen på ett brutalt sätt då en så stor del av Securums tillgångar bestod av fastigheter.” ”Jag hade aldrig tidigare sett så många läckande tak, vi fick allokera en hel del pengar för pantvård och jag lärde mig tre viktiga saker: kassaflöde, kassaflöde och kassaflöde.” Födde det ett intresse för fastigheter?

Collector erbjuder fastighetskrediter,

topplån. ”När storbankerna efter Lehman Brothers-kraschen drog ned på belåningsgraderna försämrades fastighetsbolagens kalkyler. Då sa vi till oss själva att vi kan fastigheter rätt bra, så den här luckan borde vi kunna fylla”, säger Lena Apler. Lånen är juniorlån, en kortsiktig bryggfinansiering, som ges på nivån mellan 60 och 80 procent av fastighetens

Di Fakta

Lena Apler Ålder: 63 år. Bor: I Göteborg. Bakgrund: Började på bank och rekryterades i början av 1990-talet till statliga Securum för sanera halvstatliga Nordbankens riskkrediter. Grundade Collector 1999 tillsammans med Johan Möller. Aktuell: Arbetande ordförande för Collector som noterades på Stockholmsbörsen förra veckan. Övrigt: Sitter i styrelsen för Platzer Fastigheter.

värde. Krediterna har sämre säkerhet än storbankernas lån, men Collector har ännu inte förlorat en enda krona. ”Vi är väldigt noga med bolagen, vilken sorts fastigheter det handlar om och på vilka orter de finns.” Lena Apler nämner bostadsutvecklaren Oscar Properties som exempel på en kund. ”Första året sa vi nej till 90 procent av alla som ville låna, men efter att ha kommunicerat ut vad vi vill ha och framför allt vad vi inte vill ha så har vi fått en mer avsmalnad pipeline med nya projekt.” I dag finns det god tillgång på alternativ finansiering i form av obligationer, till exempel. Finns fortfarande den lucka som ni såg?

”Obligationer är förknippade med villkor och är inte så flexibla, och åtminstone tidigare var det endast möjligt för större bolag och stora belopp.” Collector började erbjuda topplån

redan 2006–2007. ”Men då kallade vi det lite obetänksamt för mezzaninlån vilket gjorde alla väldigt nervösa.” Redan då gick det väldigt bra och lönsamheten var god, berättar hon, men bolaget ledsnade på att behöva förklara affären för olika intressenter som förknippade mezzanin med hög risk.

2012 gjordes en omstart med väl definierade kriterier och satsade på topplån, nu under namnet fastighetskrediter eller juniorlån. I dag uppgår stocken till cirka 1 miljard kronor. ”Jag räknar med att det här området fortsätter att växa i takt med resten av banken”, säger Lena Apler. Vad ger ni för lånevillkor?

”Räntan är högre än för traditionella banklån men lägre än för obligationer.” Kravhantering är ett annat verksamhetsområde där många av kunderna är fastighetsbolag. Lena Apler är en omskrivet duktigt

entreprenör och enligt henne själv har den vanligaste frågan från investerarna före noteringen varit hur Collector har lyckats växa så länge och varit lönsamt varje år. ”Om du börjar med ett uppstartsföretag med egna pengar blir du noga med vilka risker du tar, och vi har lyckats behålla den kulturen och har ett gott affärsmannaskap.”

MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se

08-573 650 00

SVERIGES STÖRSTA TRANSAKTIONSTEAM PRESENTERAR ETT URVAL AV GENOMFÖRDA AFFÄRER

RING OSS 08 454 40 00 031 733 86 00 040 10 99 50

newsec.se

Newsec har under årets första månader förmedlat 100 fastigheter i 30 olika affärer med ett sammanlagt värde om cirka 6 miljarder kronor. Tack vare låga räntor och en välfungerande banksektor ser vi en fortsatt ökning av antalet fastighetsaffärer. I en god marknad sker många försäljningar genom smala processer, det vill säga förmedling av fastigheter utan annonsering. Välkommen att kontakta oss för att få vår syn på marknaden och för rådgivning i transaktionsfrågor.

CAPITAL MARKETS

LEASING

ASSET & PROPERTY MANAGEMENT

VALUATION & ADVISORY

CORPORATE SOLUTIONS

FASTIGHETER

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

PÅ TIDEN. Helsingforsbörsnoterade Citycon, med investeringschefen Nils Styf, har varit intresserat av Sektorgruppen i många år. ”Nu var emellertid vår balansräkning så stark att vi kunde köpa hela bolaget, det hade vi inte kunnat göra tidigare”, säger Nils Styf. FOTO: JACK MIKRUT

Citycon trappar upp Finskt bolag växer i Norden med norsk jätteaffär Med jätteköpet av Stordalens centrumfastigheter flyttar finska Citycon fram positionerna rejält i Norden. ”Vi har haft ögonen på Sektor i flera år”, berättar investeringschefen Nils Styf. Den jättelika affären blev offentlig för några veckor sedan och Citycon förbereder sig för att i mitten av juli ta över Norges näst största centrumägare, Sektorgruppen, med 34 centrumfastigheter i portföljen. ”Cirka 90 procent av portföljen passar oss perfekt, stadsdelscentrum med mycket dagligvaruhandel och service som apotek. Resten kommer vi att sälja”, berättar Nils Styf som har drivit affären. Köpeskillingen på 14 miljarder kronor gör affären till en av Nordens största inom fastigheter hittills. Den är tre gånger så stor

som Citycons köp av Kista galleria för drygt två år sedan. Säljarna är välkända norska

investerare, varav en är Petter Stordalen som också är ordförande för bolaget. I den tidigare ägargruppen ingår även familjerna bakom klädföretaget Varnergruppen med varumärken som Dressmann och Cubus. ”De sökte egentligen en industriell partner som kunde köpa en andel och hjälpa till med utvecklingen av centrumanläggningarna, men vi övertalade dem att sälja hela bolaget”, säger Nils Styf. Sektor har genom åren haft flera olika ägare, bland annat

ägde den svenska fastighetsfonden Niam tidigare en stor del av företaget. Nils Styf berättar att City-

con har haft ögonen på Sektor i flera år, redan under Niams tid. ”Nu var emellertid vår balansräkning så stark att vi kunde köpa hela bolaget, det hade vi inte kunnat göra tidigare.” Varför gör ni den här affären?

”Vi vill vara ett pannordiskt fastighetsbolag, och efter det här förvärvet kommer vi att ha ungefär 30 procent i vardera Finland, Sverige och Norge samt lite i Baltikum.” Nils Styf pekar på att det finns stora skalfördelar, och att det är enklare att konkurrera om internationella kedjor och varumärken om de kan erbjuda etableringar i flera länder.

Di Fakta

Detta är Citycon Aktien är noterad på Helsingforsbörsen. Bolaget äger fastigheter värda 50 miljarder kronor. Dessa finns i Finland, Sverige, Norge och Baltikum. I Sverige äger bolaget Kista galleria, Liljeholmstorg galleria, Åkersberga Centrum, Jakobsbergs Centrum, Tumba Centrum, Åkermyntan i Hässelby, Fruängen Centrum, Strömpilen i Umeå, Stenungstorg och Mölndal centrum (projekt).

”Det finns också kapitalmässiga skäl. Med det här förvärvet blir vi Nordens största noterade fastighetsbolag vilket gör att vi kan låna mer förmånligt”, säger Nils Styf. Köpet av Sektor finansieras

genom en nyemission på 600 miljoner kronor, lån och eget kapital. ”Citycon har en ganska låg belåningsgrad, 38 procent, och kommer att fortsätta ha det även om det fortsätter växa”, säger Nils Styf. Hur ser du på konkurrensen på den nordiska centrummarknaden?

”Det är helt klart tufft på många håll. Men samtidigt är Stockholm och Oslo de snabbast växande städerna i Europa just nu, samtidigt som vi har ekonomisk tillväxt.” Nils Styf erkänner att City-

con har kikat på konkurrenten Unibail-Rodamcos nya jättecentrum Mall of Scandinavia i Solna som öppnar i höst. ”Det klart att det bidrar till att öka konkurrensen, även om vi har olika inriktningar. I Kista galleria har vi till

exempel flest besökare på vanliga veckodagar.” I Finland är det tuffare. ”Där har det varit dålig tillväxt de senaste åren, och marknaden är väldigt dominerad av lokala aktörer. Även Citycon har tidigare varit väldigt fokuserat på Finland, vilket straffat oss.” Citycon är listat i Helsingfors. Har ni planer på att söka notering på någon annan av de nordiska börserna?

”Det är en berättigad fråga. På lång sikt är det en möjlig utveckling”, säger Nils Styf. Köpet av Sektor ökar värdet

på Citycons centrumportfölj med nästan 50 procent, från 34 miljarder kronor till nästan 50 miljarder kronor. MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se 08-573 650 00

FOTOGRAF: JASON STRONG

ABW, A2 eller Aktivitetsbaserat arbetssätt?

Kärt barn har många namn – vad är rätt för dig? Aktivitetsbaserade kontor är inte bara en lokalfråga, det är en strategisk ledningsfråga som kräver ett medvetet och målinriktat förändringsarbete kring bland annat kultur, arbetssätt och teknik. Efter 22 år som rådgivare till lokalanvändare vet vi att det inte finns något standardkoncept som passar alla. Vår förstudie och nulägesanalys ger dig underlag som underlättar vägval och ligger som grund för rätt beslut. Tenant & Partner hjälper dig från första tanke till färdig och inflyttad lokal. Vi tar hand om både lokalprojektet och den mentala resan som en flytt eller ett förändrat arbetssätt kan innebära. Hör av dig så berättar vi mer om vår förstudie och hur ett aktivitetsbaserat arbetsätt kan bidra till ökad produktivitet, nöjdare medarbetare och minskade lokalkostnader.

Stockholm 08-545 727 00

www.tenantandpartner.com

Göteborg 031-350 07 70

FASTIGHETER

TEMA: FI NA N SI E R IN G

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

God jaktlycka för Genesta Genesta har fått in 1,5 miljarder kronor till sin nya nordiska fastighetsfond. ”Riskapatiten ökar och mer kapital söker sig till den här sortens fonder”, säger ir-chef Anders Palmgren. En agent har haft uppdraget att ta in kapital till Genestas nya fastighetsfond, men även Genestas ir-chef och medgrundare Anders Palmgren har rest runt i Norden, Europa och USA och pratat med potentiella investerare. ”Intresset för fastigheter och fastighetsfonder är generellt stort, och det är också ganska tydligt att riskaptiten ökar och mer kapital söker sig till den sortens profil som vi representerar, så kallad valueadd”, säger han. Fastighetsfonder brukar delas in i olika kategorier baserat på avkastningskrav och därmed risk. De med lägst risk kallas ofta core, medan value-add och opportunistiska fondförvaltare tar högre risk i syfte att öka avkastningen. Vad vill investerarna veta?

”Icke-nordiska investerare uttrycker ofta oro för situationen i Finland, det handlar både om det ekonomiska läget och om det geopolitiska läget.

Den kanske vanligaste frågan som kommer upp är risken för en svensk bostadsbubbla och konsekvenserna av det. När det gäller Norge så kommer ofta frågan hur det lägre oljepriset förväntas påverka utsikterna för den norska ekonomin.” Genesta gör nu sin första stängning av fonden Nordic Real Estate Fund II efter det blivit klart att två nordiska pensionskassor, varav den ena är svenska SPK, och två brittiska investerare går in med sammanlagt nästan 1,5 miljarder kronor. Hur skiljer sig inriktningen för den nya fonden jämfört med den tidigare fonden?

”Inriktningen är ganska lik den tidigare. Den största skillnaden är att vi exkluderat Baltikum från vårt investeringsuniversum. Det övervägande skälet till det är marknadernas storlek och likviditet, och av samma skäl är det kontors- och handelsfastigheter i huvudstadsregio-

nerna i de fyra nordiska länderna som står i fokus.” Målet är att den nya fonden ska ge en årlig nettoavkastning till investerarna på mellan 13 och 14 procent. ”Det är lite högre avkastning än vi hade som mål i den tidigare fonden, där vi efter finanskrisen tvingades justera ned såväl belåningsgrad som målavkastning”, säger Anders Palmgren. Genestas tidigare fond –

Nordic Baltic Real Estate är nu på väg att avslutas, men det är, enligt Anders Palmgren, för tidigt att säga vad avkastningen för hela portföljen kommer att landa på. Hittills har 60 procent av portföljen sålts och gett ”dubbelsiffrig” årlig avkastning. ”På tur att avyttras i höst står en kontorsfastighet i Helsingfors.” En kontors- och handelsfastighet i Oslos city som såldes för sex veckor sedan levererade, enligt Anders Palmgren, en avkastning på cirka 20 procent på eget kapital. Fotnot: Genesta är en svensk fastighetsfondförvaltare med kontor i Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn och Luxemburg.

MARGARETHA LEVANDER

AVKASTNING. Genestas ir-chef Anders Palmgren ser att riskaptiten ökar. Allt fler placerar i bolagets fonder. FOTO: JOEY ABRAIT

DAGENS INDUSTRI ONSDAG 17 JUNI 2015

TEMA: FINANSIERING

JÄTTEGALLERIA STUNDAR. Om mindre än ett halvår öppnar Mall of Scandinavia i Solna. Precis som namnet antyder vill shoppingcentrumet hålla en internationell standard.

”Den sista viktiga pusselbiten” 4

Frågor till ... ... Lena Rune Gallerian Mall of Scandinavias nyutnämnda centrumchef.

I förra veckan var det pressvisning av Unibail-Rodamcos nya jättegalleria Mall of Scandinavia som den 12 november slår upp portarna intill Friends Arena i Solna. ”Just nu känns det som den

största utmaningen är att hitta luckor i min kalender”, säger Lena Rune som för knappt två veckor sedan officiellt blev utnämnd till centrumchef. Hon berättar att några hyresgäster redan har flyttat in och börjat arbetet med att färdigställa och inreda butikerna. Fler följer. Lena Rune är en intern rekrytering. Hon har arbetat hos den franska centrumägaren Unibail-Rodamco sedan 2009. Närmast kommer hon från en tjänst som marknadschef, där hon haft ett övergripande ansvar för bolagets nordiska köpcentrum.

Hur känns det att bli centrumchef för Mall of Scandinavia?

”Det känns väldigt bra. Det är otroligt spännande att få arbeta med en så stor satsning och jag känner mig stolt över att få förtroendet att vara med och skapa den shoppingdestination av världsklass som Mall of Scandinavia blir.” Vilken blir din största utmaning som centrumchef?

”Mall of Scandinavia blir den sista viktiga pusselbiten i det enorma stadsutvecklingsprojekt som Arenastaden är. Jag tillbringar mycket tid med alla våra grannar; kontoren, Quality Hotel

Friends, Friends Arena och Solna stad. Det är många man vill träffa, för att vi tillsammans ska kunna skapa den bästa möjliga upplevelsen i stadsdelen.” Hur ser du på konkurrensen på Stockholms köpcentrummarknad?

”Mall of Scandinavia sätter en ny standard för shoppingupplevelsen i allmänhet. Andra köpcentrum påverkas självfallet av detta, men det viktigaste för alla aktörer är att göra rätt saker och på ett bra sätt.” I slutändan är det, enligt Lena Rune, kunderna som blir vinnare. ”De kommer att kunna ta

del av ett allt bättre utbud och ökade satsningar på upplevelser i alla led.” Vad kommer främst att locka besökarna till Mall of Scandinavia?

”Utbudet är utan tvekan nummer ett. Mall of Scandinavia kommer att erbjuda en shoppingupplevelse av internationell standard, med massor av nya varumärken, butiker och restauranger”, säger Lena Rune. Till de nyheter som UnibailRodamco har lyft fram innan invigningen hör Sveriges första IMAX-biograf som kommer att drivas av SF. ”The Designer Gallery är också en stor nyhet. Där kom-

mer vi att ha fem pop up-ytor som bara kan hyras upp till ett år, vilket gör att vi kan ge nya spännande designer en möjlighet att synas”, säger Lena Rune. Det kommer även att finnas ett servicecenter med provrum och paketutlämning. ”Här kommer kunderna som har handlat på nätet kunna testa sina plagg, och om de vill returnera direkt.” Enligt Unibail-Rodamco är 95 procent av ytan uthyrd. Hyresgästerna har löpande presenterats av bolaget, två av de senare är Room/Habitat och danska Illums Bolgihus. MARGARETHA LEVANDER

Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. Vad är värdefullt för dig?

B R A N D KO N T O R E T Fastighetsägarnas försäkringsbolag

MYNT TORGET 4, STOCKHOLM • TEL 08 -5 4 5 286 00 WWW.BRANDKONTORET. SE

TEMA FASTIGHETER

Eller hur kreativitet och nytänkande kan förändra samhällsbyggandet.

www.wspgroup.se

ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE

DI NYA LOKALER

ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE

www.corem.se

BACKA 96:2 – EXPORTGATAN 23

17 000 KVM NYA LOKALER I GÖTEBORG? På Exportgatan 23 i Backa på Hisingen, har Corem möjligheten att nyproducera upp till 17 000 kvm logistik- eller verksamhetsyta i en ny byggnad. Ytorna kan specialanpassas efter olika önskemål. Inflyttning kan erbjudas ca 9 –12 månader efter kontraktstecknande.

• Nära till E6 och den kommande Marieholmstunneln.

• Flexibla ytor. • Stora markytor för rangering och uppställning.

• Närservice i området.

För ytterligare information kontakta vår uthyrningschef Jesper Carlsöö på 073 - 357 18 87 eller jesper.carlsoo@corem.se

Fler än dom som har

Var le t du bo ar stad?

Förutom de bostäder som du också kan hitta på andra sajter, visar vi unika Kanske till salu- och Snart till salu-objekt. Det innebär att du

i samarbete med