20
FastighetsSIDOR FASTIGHETSspecial SPECIAL
º
Peabs informationschef Niclas Branting: ”Genom internt arbete kan vi agera snabbt.”
Ò 34–53
BÖRSEN I GÅR OMXS
BÖRSEN I ÅR
–1,2%
531
OMXS 566
528
531
525
496
522
461
R Ä N TO R O C H VA LU TO R
+11,0% USA KL 18
6 MÅN: –0,34
8,27 KR
–0,01
–0,61
R E B M E DEC PUNKTER
ÖRE
10 ÅR: 0,82
9,31 KR
0,08
7,84
PUNKTER
–0,40% NCMP 4 975
ÖRE
Sug efter it-konsulter
Marknaden är i stort behov av it-kompetens, och hos konsultföretagen råder brist på personal. ”Trycket ökar hela tiden”, säger Eworks vd Ò 6–7 Zoran Covic.
Sampo tankar Swedbankaktier
FORSKNING ºHälsovårdssektorn är en het bransch när det gäller bolagsuppköp – internationellt sett. I Sverige händer däremot inte mycket. Forskningsbolagen är för små och riskerna för stora för att locka till köp. Ò ANALYS 18–21
DJIA 18 077
ºLEDARE 2 ºDEBATT 4 ºNYHETER 6–13 ºVÄRLDEN 14–15 ºANALYS 17–33 ºFASTIGHETER 34 ºPS 54–55
SVENSK
Ò NYHETER 13 FOTO: OSKAR OMNE
RATAS
–0,20%
”Tålamod väg till framgång”
Mia Spendrup, vd för spaanläggningen Loka Brunn, gästade Di:s Gasellträff i Västerås. Ò NYHETER 10
INTERVJU: LARS DAHLGREN, VD FÖR SWEDISH MATCH Ò ANALYS 22–24
”Var försiktig i upphaussad sektor”
A N A LYS U L F P E T E R S S O N
FOTO: JACK MIKRUT
ÅRGÅNG 40 · NUMMER 105 · PRIS 35 KRONOR · VECKA 20 · 2015
FOTO: THINKSTOCK
FOTO: JACK MIKRUT
Privata TEMApoliser utreder stölder Fastigheter
t detaljhan4,0 proa med
36
FASTIGHETER
DAGENS INDUSTRI ONSDAG 16 DECEMBER 2015
FASTIGHETER Specialsektion i Di Redaktör: Mats Nyman E-post: fastigheter@di.se Tel: 08-573 650 00
PLATS FÖR FLER. Stockholms höga inflyttningstal gör att centrumägarna Atrium Ljungberg, med Annica Ånäs som tillförordnad vd, ser ett efterfrågeöverskott på gallerior. FOTO: JONAS ENG
Hård kamp om Mall of Scandinavia trappar upp köpcentrumkriget I Stockholm avvaktar nu centrumägarna skadan av att jättecentrumet Mall of Scandinavia har slagit upp portarna. ”Det finns redan en tydlig trend mot ökad specialisering”, säger Fredrik Kolterjahn, analyschef på JLL. När Mall of Scandinavia, MoS, öppnade för några veckor sedan ökade den totala butiksytan i Stockholms köpcentrum i ett slag med nästan 20 procent, eller drygt 100 000 kvadratmeter. drabbar främst mindre centrum men även andra närliggande köpcentrum riskerar att tappa ”Konkurrensen
kunder”, säger Fredrik Kolterjahn. De stora centrumägarna har förberett sig för att möta konkurrensen, nu handlar det om att avvakta för att se om strategin håller. ”När du närmar dig en sådan här stor förändring på marknaden så lägger sig fastighetsägarna i väntläge – de väntar in eventuell negativ
effekt för att sedan se om kunderna kommer tillbaka”, säger Tom Lindahl, transaktionschef på JLL. I Stockholm finns en handfull stora ägare av centrumfastigheter, och skillnaden mellan deras strategier har blivit tydligare. ”Det finns en tydlig trend mot ökad specialisering och polarisering”, säger Fredrik Kolterjahn. Som ett exempel nämner
han AMF Fastigheter som just nu arbetar med ombyggnaden av Gallerian och Swedbanks tidigare lokaler. ”AMF Fastigheter har
genom att arbeta med stadsutveckling blivit en otroligt stark aktör i city”, säger Fredrik Kolterjahn. Ett annat exempel är, enligt honom, Kista Galleria som ligger ganska nära MoS. ”Ägaren Citycon har sedan förvärvet för tre år sedan kontinuerligt uppgraderat i syfte att stärka närmarknaden”, säger Fredrik Kolterjahn. En aktör vars nästa drag följs noga av branschen är Abu Dhabi investment som äger Sturegallerian. Den anrika gallerian ska renoveras och exakt vad resultatet blir är svårt att säga. På gatorna runt omkring har
Di Fakta
Tillväxten dämpas Total uthyrningsbar köpcentrumsyta: ºStockholms kommun: 620 000 kvm. ºStockholms län: 1,4 miljoner kvm. Efter ett rekordstarkt detaljhandelsår väntas tillväxten dämpas under 2016. Tillväxt för detaljhandeln, procent: 2014 2015 2016 2017 3,4
5,5*
*Prognos Källa: HUI Research
4,0*
3,5*
Hufvudstaden positionerat sig på marknaden genom att satsa på hyresgäster inom lyxsegmentet. ”Det är ett svårt segment. Stockholm är för förmodligen för litet för mer än en Chanel eller Pradabutik, och vi saknar fortfarande en Tiffany vilket är steget över på lyxskalan”, säger Fredrik Kolterjahn. Tom Lindahl utesluter ändå
inte att Sturegallerian kan göra ett försök. ”Ägaren har ju i det närmaste obegränsat med kapital och tid, så de kan bestämma sig för att göra något sådant.”
37
FASTIGHETER
DAGENS INDUSTRI ONSDAG 16 DECEMBER 2015
… men vd:n för konkurrenten är inte orolig Atrium Ljungbergs tillförordnade vd Annica Ånäs är inte oroad över den ökade konkurrensen på Stockholms centrummarknad. ”Inflyttningen gör att köpkraften ökar med nästan 2 miljarder kronor per år”, säger hon.
Mall of Scandinavias inträde på Stockholmsmarknaden verkar ha gått konkurrenten Atrium Ljungberg ganska obemärkt förbi, åtminstone enlig Annica Ånäs. ”Det finns inga faktiska siffror än, men känslan är att vi inte påverkas alls”, säger hon. Atrium Ljungberg äger tre stora centrum i Stockholm – Sickla köpkvarter, Farsta Centrum och Port 73 i Haninge. ”De ligger i södra delarna av staden. Det klart att några kunder säkert blir nyfikna på MoS, men någon långsiktig konkurrent till oss tycker jag inte att det är.” Antalet centrum och butiker ökar trots allt, hur påverkar det marknaden?
m kunderna Den riktigt stora prövningen för Stockholms köpcentrum väntar när räntorna stiger. ”Många konsumenter har hårt belånade bostäder. När räntorna stiger kommer det att slå direkt mot handeln”, säger Fredrik Kolterjahn. Citycons CIO Nils Styf säger att konkurrensen generellt har ökat, men menar att det är för tidigt att dra några direkta slutsatser om effekten av Mall of Scandinavia. ”I Kista Galleria som ligger närmast har varken antalet besökare eller omsättning minskat. Men normalt skulle vi nog ha haft en ökning”, säger han. Under året som helhet har antalet besökare i Kista
Galleria ökat med 3 procent och omsättningen med 5 procent. Finns det en risk för överetablering i Stockholm?
”Generellt sett nej, men det finns specifika områden där det finns en viss tendens till överetablering och där vissa köpcentrum kan få svårt att möta konkurrensen.” Han säger att Citycon följer sin strategi med fokus på starka stadsdelscentrum. ”Det gör att vi, trots ökad konkurrens, förväntar oss positiv tillväxt i alla våra centrum”, säger Nils Styf. Citycon äger nio köpcen-
trum i Sverige, bland annat Liljeholmstorgets Galleria och Kista Galleria.
Även Unibail-Rodamco, som äger Mall of Scandinavia, räknar med att känna av konkurrensen i bolagets övriga köpcentrum. ”Vi har en kalkyl för det, framför allt i början, men effekten de tre första veckorna är mindre än väntat. Vi ser ingen påverkan alls på Täby Centrum och bara en marginell nedgång i Solna Centrums besökssiffror”, säger Lars-Åke Tollemark, Nordenchef.
”Det flyttar in 40 000 människor till Stockholm varje år, vilket innebär en ökad köpkraft på nästan 2 miljarder kronor. Så jag skulle säga inte alls.” Annica Ånäs pekar på ökningstakten i handeln generellt just nu ligger på cirka 5 procent, och hävdar att det snarare råder ett efterfrågeöverskott. ”Det MoS gör är att det absorberar en del av efterfrågeöverskottet, så i Stockholm ser jag inga problem alls. I Malmö, där det också har byggts mycket, är det lite tuffare just nu.” Annica Ånäs tillägger att kunderna generellt sett är
lojala mot det köpcentrum som ligger närmast där de bor. ”Genom att finnas på rätt ställen och skapa attraktiva områden så får vi det kundunderlag vi behöver.” Vad händer när räntorna stiger?
”Jag tror på låga räntor under väldigt lång tid och när räntorna stiger betyder det också att Sveriges ekonomi är starkar, vilket ger utrymme för högre löner och lägre arbetslöshet. Våra butikshyror är dessutom kopplade till KPI när räntorna stiger ökar även våra intäkter.” Vad oroar dig?
”Det är klart – om vi skulle se betydligt högre räntor, betydligt tuffare amorteringskrav och högre skattekrav för medborgarna samtidigt. Då skulle det kanske kunna påverka handeln i Stockholm något.” Att locka rätt hyresgäster är viktig för omsättningen och MoS har slagit på trumman för att flera nya utländska butiks- och märkesetableringar. Hur viktig är det att kunna erbjuda unika butiker?
”Det är viktigt med ett intressant utbud, men man ska inte förringa att många föredrar att handla på de större modekedjorna som finns överallt, som H&M”, säger Annica Ånäs och pekar på att Atrium Ljungberg främst försöker vara unika genom att locka lokala företag. ”Genom att inte bygga flashiga jätteanläggningar kan vi hålla hyresnivåer som de klarar av, som på vår Hantverkargata i Sickla.” Jag gissar att du tror på nya rekord för julhandeln?
”Absolut.”
MARGARETHA LEVANDER
otrolig start”, säger Lars-Åke Tollemark. Unibail-Rodamco, som är noterat på börsen, är Europas största ägare av köpcentrum. Mall of Scandinavia är emellertid den enskilt största investeringen, drygt 640 miljoner euro, som bolaget genomfört. I Sverige äger UnibailRodamco sju köpcentrum, bland annat Täby Centrum, Solna Centrum och Nacka Forum.
Hur ser du på premiären för MoS, är den i linje med förväntningarna?
”Den är över förväntan med en miljon besökare på bara 17 dagar. Vi börjar få in försäljningsiffrorna för november och det har varit en
MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se
NYHETENS BEHAG. Den nyöppnade jättegallerian Mall of Scandinavia oroar inte centrumägarna Atrium Ljungberg. 08-573 650 00
FOTO: MARCUS ERICSSON
38
FASTIGHETER
DAGENS INDUSTRI ONSDAG 16 DECEMBER 2015
Hon tar höjd i Dubai
Linda Engström-Condon har Burj Khalifa på sitt CV Svenska Linda Engström-Condon på AECOM listas som en av de mäktigaste personerna på Mellanösterns fastighetsmarknad. ”Allt fler här nere börjar inse värdet av att förvalta långsiktigt”, säger hon. Det är Facility Management Middle East Magazine som i decembernumret listar Linda Engström-Condon, 34 år, som den 18:e mest mäktiga personen inom fastighetsförvaltning. Det är inte första gången hon
är på listan. ”Det är så klart fantastiskt roligt och ett erkännande för det arbete jag har lagt ned för att utveckla och förbättra branschen, inte bara som konsult utan även som styrelseordförande för ett branschinstitut i Förenade Arabemiraten”, säger hon. Sedan fem år tillbaka är hon chef för den amerikanska konsultjätten AECOM:s förvaltnings- och managementrådgivning i Mellanöstern, och baserad i Dubai. Dubai är en av världens snabbast växande fastighetsmarknader, och det byggs bokstavligen överallt. Skyskraporna blandas med minst lika höga byggkranar. ”Utvecklingstakten är nästan i nivå med före finanskrisen igen, även om det kanske inte är fullt lika många galna projekt som det var då”, säger Linda EngströmCondon. Tillsammans med sitt team
på sju personer arbetar hon emellertid över hela regionen. ”Ett av de stora projekt som vi arbetar med just nu är för utbildningsministeriet i Saudiarabien. Vi ska ta fram en ny förvaltningsstrategi för 30 000 skolfastigheter som kan bidra till att förbättra miljön för eleverna.” De satsar mycket pengar,
så det blir en utmaning att leverera på den nivån att det blir värdefullt för kunden”, säger Linda EngströmCondon. I Dubai är nästan alla fastig-
heter nybyggda, vilket gör att erfarenheterna av långsiktig fastighetsförvaltning är begränsade. ”Mycket av vår nyckelrådgivning går ut på att visa för kunden vad som kan göras för att öka lönsamheten för fastigheterna över tid”, säger Linda Engström-Condon. Många fastighetsägare har, enligt henne, för mycket fokus på låga priser. ”Samtidigt börjar de inse skillnaden mellan att äga A-och B-fastigheter, vilket är en insikt som nog inte fanns för säg tio år sedan.” Själv rekryterades Linda
Engström-Condon från London till Dubai 2007 av Emaar Properties. Hon beskriver den första tiden som en omtumlande upplevelse. ”Det var som att kastas rakt in en slags guldrush för fastigheter. Inflationen var 12 procent, vi fick löneförhöjningar var sjätte månad och det ena osannolika projektet avlöste det andra.” Ett av de projekt hon arbetade med var bygget av skyskrapan Burj Khalifa, som med sina 828 meter är världens högsta byggnad. Ett annat projekt var Dubai Mall, världen största köpcentrum. ”Sedan var det ett antal projekt som aldrig blev av, vilket kanske var lika bra. Som en stad byggd på stolpar
ovanför molnen och en undervattensstad.” Hur är läget på fastighetsmarknaden i Dubai idag?
”Det var bra med finanskrisen, det blev ett uppvaknande. Marknaden justerades med rejäla sänkningar av både kapitalvärden och driftskostnader i många områden. Samtidigt klarade sig Dubais fastighetsmarknad bättre än många andra, och ambitionen att bli en världsstad finns kvar.” Hur påverkar dagens låga oljepriser?
”Oljepriset är definitivt en faktor i ekonomin. Framförallt påverkar det statens intäkter, men samtidigt finns det en plan att investera i turistnäringen för att skapa en mer hållbar framtid.” Det är oroligt i omvärlden, hur påverkar krig och terror investerarnas intresse?
”Dubai anses vara en trygghetszon. Det kommer stora flöden av kapital från länder som Afghanistan och Irak, men jämfört med Europa så är det så klart riskfyllt.” Vilken är AECOM:s största utmaning i regionen?
”Att anpassa oss till utvecklingstakten som går upp och ned. Sedan så är konkurrensen tuff, det kommer hela tiden nya bolag.” Har du personligen någon utmaning eller mål?
”Det har jag alltid. Jag läser just nu in en MBA på Handelshögskolan i hemstaden Göteborg med sikte på att så småningom få en chefsposition i Sverige”, säger Linda Condon Engström. Det är, enligt Linda Condon Engström, ingen brådska med en flytt, men det ligger i planen, inte minst för den nu treåriga dotterns skull. MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se 08-573 650 00
PÅ RÄTT STÄLLE. Svenska Linda Engström-Condon, som arbetar i Dubai som chef för konsultjätten AECOM:s förvaltnings- och managementrådgivning, har utnämnts till en av Mellanösterns mäktigaste människor. På sitt cv har hon bland annat världens högsta byggnad, Burj Khalifa. FOTO: CICCI JONSON
Di Fakta
100 000 anställda AECOM Tecnology Corporation (Nyse: ACM) är ett amerikanskt multinationellt konglomerat med kunder över hela världen. Koncernen tillhandahåller planering,
arkitektur och konstruktion av motorvägar, fastigheter flygplatser, broar, kollektivsystem, vatten- och avfallsverk, kraftledningar och eldistribution samt tjänster
inom fastighetsförvaltning Koncernen omsätter cirka 20 miljarder dollar och har drygt 100 000 anställda.
… men fastighetsmarknaden bromsar in Utvecklingstakten fortsätter att vara hög på Dubais fastighetsmarknad, men under året har en tydlig inbromsning noterats.
Enligt en färsk rapport från fastighetsrådgivaren JLL är trenden för såväl hyror som transaktionspriser sjunkande inom flera segment.
Dubai är känt för sina enorma köpcentrum och just nu planeras för Mall of the World, som är tänkt att ta över rollen som världens största shoppingcentrum från The Dubai Mall. I anläggningen planeras för
långa butiksgator med luftkonditionering och hotell för att, enligt ägaren Dubai Hol-
ding, möta den ökande familjeturismen.
Ökningstakten i Dubais
butikshyror har emellertid minskat under året, och det finns en trend mot fler öppna gator och boulevarder med butiker, i stället för stängda köpcentrum. Inom kontor noteras en flykt från fastigheter med
sämre kvalitet till så kallade A- eller B-klassade fastigheter, för vilka hyresnivåerna är mer stabila. Även ägarna av hotellfastigheter har under året drabbats av sjunkande beläggning och lönsamhet. Trenden väntas fortsätta i samma riktning under 2016.
FÅR KONKURRENS. The Dubai Mall. MARGARETHA LEVANDER
Vår roligaste norgehistoria: 26 miljarder kr.
Har du hört den om Sektor, Salto och Thon Reitan? Under 2015 har vi genomfört transaktioner av handelsfastigheter, både hela köpcentrumbolag och enskilda gallerior, för över 27 miljarder kronor. 26 miljarder var i Norge. Det motsvarar sammanlagt 85 procent av marknaden i Norge. Värdet på de enskilda affärerna har varierat mellan 220 miljoner och 12,9 miljarder.
STOCKHOLM EMAIL :
info@pangeapar tners.se
TEL :
|
OSLO
transaktionskonsult med totalt 30 medarbetare i Stockholm, Oslo och London. Vi hjälper våra uppdragsgivare med förvärv och försäljningar av fastigheter, större bolagstransaktioner, Vi har lång erfarenhet av affärer där nordiska fastigheter möter internationellt kapital; över
|
08 545 25 780
LONDON WEB : WWW .pangeapar tners.se
40
FASTIGHETER
LANDET RUNT. Svenska Handelsfastigheter, med vd:n Lennart Sten, har köplador från Ystad i söder till Luleå i Norr i portföljen.
DAGENS INDUSTRI ONSDAG 16 DECEMBER 2015
FOTO: JOEY ABRAIT
Sten köper lador Hittade möjligheter värda miljarder i förbisedd nisch Nybildade Svenska Handelsfastigheters grundare och vd Lennart Sten såg ett behov som marknaden missat. ”Vi gick från 0 till 3 miljarder kronor på några månader”, berättar han. I juni blev det klart att det nystartade bolaget Svenska Handelsfastigheter genomfört sitt första förvärv, en portfölj med fastigheter värd nästan 3 miljarder kronor. ”Då hade vi fortfarande inget kontor eller anställda”, berättar vd Lennart Sten Nu har Svenska Handelsfastigheter flyttat in i ett kontor på bottenvåningen på Styrmansgatan i Stockholm, där Lennart Sten tar emot Di. På kontoret arbetar 8 personer hel- eller deltid, varav flertalet kommer från GE Real Estate där Lennart Sten tidigare var Europachef. ”När jag förra året slutade på GE och flyttade hem till Sverige från Paris började jag undersöka vad det är ingen gör i fastighetsbranschen. Jag visste egentligen bara vad jag inte ville göra.”
I en diskussion med några affärsbekanta på Investor kom en idé upp - att äga och förvalta externa handelsplatser, så kallade köplador. ”Till skillnad från köpcentrum så saknas det stora aktörer som tar ett helhetsgrepp om förvaltningen av dessa handelsplatser, vilket är lite märkligt”, säger Lennart Sten. Ägarbilden på handelsplatserna är,
berättar han, ganska splittrad. Ica och Biltema äger ofta sina fastigheter, medan övriga byggnader ägs av externa hyresvärdar utan någon tydlig struktur. ”Vi besökte de stora kedjorna fick väldigt positiv respons på vår idé. Ett företag med mellan 50 och 100 butiker berättade att det var första gången en fastighetsägare ville träffa dem.” Lennart Sten kunde ganska snart konstatera att affärsidén höll, det fanns utan tvekan ett behov av en mer aktiv förvaltning av externa handelsplatser. ”Handelsfastigheter är i praktiken som lågintensiva byggprojekt, butiksägaren behöver hela tiden bygga, utöka eller minska lokalerna”, säger Lennart Sten. Nästa steg blev att försöka resa externt kapital.
Di Fakta
Största fastigheterna ºLuleå, Storheden 1:109, 17 300 kvm. ºGävle, Sörby Urfjäll 18:12 11 759 kvm. ºSödertälje, Rinken 2, 23 553 kvm. ºKatrineholm, Barken 18 och 22, 13 297 kvm. ºKungälv, Rälsen 1, 10 930 kvm.
”Jag reste under min tid på GE kapital till tre fonder, så jag använde mina kontakter från den tiden. Responsen blev blandad som den brukar bli, men någon sade att visst det låter jätteintressant, men vi gör inte investeringar under 500 miljoner kronor.” Med 50 procents belåning motsvarar det ett fastighetsvärde på en miljard kronor. ”Jag sa okej, ge mig två år att bygga upp bolaget först och ring mig om ni blir kontaktad av någon annan med samma idé.” Någon månad senare kom fondförval-
taren Areims fond med handelsfastigheter ut på marknaden, med just den sortens fastigheter som Lennart Sten var på jakt efter. Enda kruxet var affärens storlek, nästan 3 miljarder kronor, och så var det bråttom. ”Jag tänkte först att det går bara inte, men så ringde Kåpan Pension och undrade om inte det där var en affär för oss.” Två månader senare var Svenska Handelsfastigheter prioriterad köpare, och i somras var affären klar. I fastighetsportföljen finns i dag köplador från Ystad i söder till Luleå i Norr. Den största fastigheten är Rinken 2 i
Södertälje där bland annat Coop Forum och Systembolaget har lokaler. Andra stora hyresgäster i portföljens fastigheter är Ica, Axfood och Bergendahlsgruppen. Lennart Sten berättar att portföljen förvärvades till en direktavkastning på lite drygt 6 procent. ”Det är en bra start som det går att leva på med de investerare vi har, men planen är att bygga mer på de befintliga handelsplatserna.” Dessutom finns det, enligt honom, ett
renoveringsbehov. ”Det är en nackdel med fastigheter som ägs av fonder, under de sista åren innan de ska säljas av gör förvaltaren inga investeringar så det finns ett uppdämt behov som vi måste ta tag i.” Svenska Handelsfastigheter ägs av Lennart Sten tillsammans med kompanjonerna Thomas Holm och Johan Röhss. Förvärvet finansierades förutom aktiekapital av Kåpan Pensioner Försäkringsförening och Nykredit. Bolag är emellertid, vilket Lennart Sten betonar flera gånger, ingen fond utan en långsiktig ägare. MARGARETHA LEVANDER
r
Vi på Rosengren & Co vill tacka alla uppdragsgivare och kunder för det gångna året och önskar er alla en riktig
God jul & Gott nytt år! Under 2015 har vi än så länge medverkat till fler än 40 kommersiella transaktioner och 11 bostadsrättsombildningar”
VÅRA VERKSAMHETSOMRÅDEN
Transaktionsrådgivning - Bostadsrättsombildning - Bostadsrättbildning & Nyproduktion - Lokalförmedling
Bostadsfastigheter –Kontorsfastigheter – Industrifastigheter - Byggrätter – Bostadsrättsombildning
Rosengren & Co AB | Linnégatan 76, 115 23 Stockholm | Tel: 08-545 662 90 | e-post: info@rosengren.se rosengren.se
42
FASTIGHETER
DAGENS INDUSTRI ONSDAG 16 DECEMBER 2015
Bankerna Lediga lokaler stramar åt Nybyggnationer i Kista gör att vakansgraden Det har blivit svårare för fastighetsbolagen att ordna alternativ finansiering, och nu kan även bankerna vara på väg att dra åt svångremmen. I en ny undersökning spår såväl låntagare som långivare sämre tider.
Vakansgrad vid oförändrad uthyrning
ser ut att öka rejält nästa år. Kontorsyta i Kista, kvadratmeter
14,1%
18,5%
23,5% 85 500
39 000
Catellas kreditbarometer Credi föll kraftigt i december – såväl låntagare som långivare uppger att det har blivit tuffare att finansiera kommersiella fastigheter. Resultaten stämmer väl med Catellas egen bild av marknaden. ”Kreditcykeln har vänt, och under den senaste tiden har vi sett att affärer i B- och C-lägen dragit ut på tiden då köparen inte fått väntad finansiering”, säger analyschef Arvid Lindqvist.
115 922
115 922
115 922
704 047
704 047
704 047
Ny yta Vakant yta Uthyrd yta
En majoritet av de svarande
i Credi förväntar sig att finansieringsmöjligheterna fortsätter att försämras under början av nästa år. Huvudindexet i Credi föll i december med 12,7 enheter till 43,9 jämför med 56,6 i september 2015. Även det framåtblickande delindexet, som mäter synen på marknaden den närmaste tre månaderna, föll. Det innebär att båda de underliggande indexen nu för första gången sedan år 2012 är under vändpunkten 50,0. har under hösten framför allt haft problem med alternativ finansiering, som preferensaktier och obligationer. Flera emissioner som gjordes strax före och under sommaren fick avbrytas eller minskas i volym. Sedan augusti har aktiviteten på marknaden varit låg och de emissioner som genomförts har varit förmånliga för investerarna. ”Riskviljan hos investerarna har minskat, framför allt beroende på oro för en försvagad global konjunktur och förväntningar om räntehöjningar”, säger Arvid Lindqvist. Fastighetsbolagen har valt använda sig av en högre andel traditionella banklån. ”Finansieringsviljan från bankerna har varit stabil vilket förklarar det minskade intresset för obligationer och preferensaktier som blivit dyrare”, säger Martin Malhotra, projektledare på Catella. Fastighetsbolagen
Nu kommer rapporter om att
bankerna har blivit alltmer återhållsamma. Det är emellertid, enligt Catellas experter, för tidigt att avgöra om det är en säsongseffekt av att bankerna fyllt sin utlåningskvot, eller om det är ett trendskifte på gång för hela kreditmarknaden för fastigheter. MARGARETHA LEVANDER
Varnar för kris 2015
Första halvåret 2016
Andra halvåret 2016
It-hubben i Kista lockar allt färre techbolag Fastighetsrådgivaren Savills experter varnar i en kommande rapport för stigande kontorsvakanser i Kista. ”Hightechbolagen föredrar city”, säger Peter Wiman, analyschef. Allt fler kontor står tomma i it- och telekomhubben Kista norr om Stockholm ”Redan nästa höst kommer vakansnivåerna att ligga på nivåer som är jämförbara med efter it-kraschen”, säger Peter Wiman, Savills analyschef, och påpekar att det tog lång tid för området att återhämta sig den gången för 15 år sedan. Savills har tittat närmare på
vakanserna i Kista och resultaten presenteras i en rapport som släpps i början av nästa år. I dag ligger kontorsvakanserna på drygt 14 procent men under andra halvåret 2016 kommer de, enligt prognoserna, att stiga till nästan 22 procent. Det finns, enligt Peter Wiman och Savills vd Anders Nyström, som är med på inter-
vjun, flera orsaker till att Kista åter igenhar fått problem med att fylla lokalerna. En förklaring till de stigande vakansnivåerna är att de nya teknikbolagen, som till exempel spelutvecklare, föredrar att sitta i city eller på Södermalm. ”Det är sådan konkurrens om till exempel programmerare att bolagen måste välja citylägen för att överhuvudtaget ha en chans att rekrytera, även om hyran är dubbelt så hög jämfört med Kista så lönar det sig i längden”, säger Peter Wiman. Även flera av de största
it-jättarna, som Apple, Google och Oracle, har valt mer citynära placeringar för sina Sverigekontor. En annan förklaring till de stigande vakanserna är att ny
RAPPORTERAR. Peter Wiman, analyschef och Anders Nyström, vd, på fastighetsrådgivningsföretaget Savills. FOTO: JONNA THOMASSON
kontorsyta tillkommer, och när hyresgästerna flyttar lämnar de äldre och ofta större lokaler bakom sig. ”En stor del av de tillkommande vakanserna är efter Ericsson och Tele2 som flyttar in i nybyggda kontors fastigheter”, säger Peter Wiman. Vasakronan har tecknat
avtal med Ericsson om sammanlagt nästan 40 000 kva-
dratmeter i två nya byggnader, men samtidigt lämnar telekomjätten ”minst lika mycket”. Tele2 flyttar efter sommaren nästa år in i 20 000 kvadratmeter i en nybyggd fastighet som uppförts av Klövern. Bakom sig lämnar bolaget totalt 22 500 kvadratmeter lokaler i tre olika fastigheter med olika ägare. Savills analys visar att av de befintliga vakanserna är nästan två tredjedelar i så kallade C och D-fastigheter – omoderna och äldre lokaler. Även största delen av de vakanser som väntas tillkomma nästa år är av äldre snitt. ”En del kan kanske konverteras till bostäder, men det är fortfarande ganska oklart kring planerna och processerna är tidskrävande.” Vad kommer att hända med hyresnivåer?
”Med tanke på rådande och kommande vakanserna förväntar vi oss en negativ press av hyrorna, inte minst för sämre lokaler”, säger Peter Wiman.
Vad talar för Kista?
”Den generella utbildningsnivån är fortfarande väldigt hög i Kista och högskolans närvaro är viktig för många bolag i området”, säger Anders Nyström. Peter Wiman påpekar att fastighetsägarna i området är stora och stabila företag som Vasakronan, Klövern, Kungsleden och Atrium Ljungberg. ”När fastigheterna töms får de möjlighet att genomföra omfattande renoveringar.” Varför bygger de nytt när vakansnivåerna redan är stigande?
”För att de måste. Trenden bland stora mogna företag är att flytta till mindre och mer ändamånsenliga kontor”, säger Peter Wiman. Kontorsslukare som till exempel Spotify, Dice och King sitter på helt andra adresser i Stockholm. MARGARETHA LEVANDER margaretha.levander@di.se 08-573 650 00
1,7 miljoner kvm byggklar mark för industri, lager och handel www.separk.se Kilenkrysset.se
0152 - 244 00
kommersiella
Stor efterfrågan på kommersiella fastigheter! Det är kanske dags att fundera på att avyttra något ur er fastighetsportfölj nu när räntorna är rekordlåga och priserna rekordhöga? Varmt välkomna! Nedan presenter as et t ur val av vår a f astigheter till salu.
Wirsbo Herrgård & Konferens 1 316 kvm
Fogelvik Slott 2 200 kvm
Båstad Bostadsfastighet 1 000 kvm
Långshyttan ABT-boende 1 600 kvm
Södra Sverige Hotell & Konferens 3 345 kvm
Haparanda Handelsfastighet 23 531 kvm
Välkommen at t kont akt a oss för mer information. lennar t . a@sot hebysre alt y. se , 0739 - 82 8 0 01
asa . s@sothebysre alt y. se , 0739- 82 8 0 11
gor an.h@sothebysre alt y. se , 0739 - 82 8 0 2 7
carolina .h@sothebysre alt y. se , 0739 - 82 8 0 0 4 W W W. S KE PP S HOLM E N . S E
Stockholm Bostadsfastigheter underhand
44
AKTUELLA PROJEKT
ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE
ANNONS
ANNONS
”Vi utvecklar gärna fastigheterna tillsammans med våra hyresgäster” TEXT CHRISTIAN ALBINSSON
Foto: Ariem
Solna är en av de snabbast växande kommunerna i Sverige just nu. Arenastaden och Mall of Scandinavia sätter tonen för den expansiva regionen. Nyligen förvärvade Areim fastigheten Solna Port och utvecklar en modern kontorsfastighet med bland annat restaurang och gym. BILD KRISTOFER HEDLUND
SOLNA PORT ÄR beläget i ett kom mersiellt expansivt område nära Stockholms innerstad. Väletablerade företag som Oracle, Axians och Liber är några av hyresgästerna i fastigheten, som om fattar 41 000 kvm. Det finns i dagsläget 18 000 kvm tillgängliga för nya hyresgäster. Areim erbjuder lokaler från 500 kvm och uppåt som kan utvecklas och anpassas i samarbete med nya hyresgäster. – Solna har exploderat på senare tid och vi tror verkligen på området. Solna Ports läge och utvecklingspotential gör fastigheten attraktiv, konstaterar Andreas Hagen som är fastighetsansvarig för Solna Port på Areim.
Areims mål är alltid att utveckla sina fastigheter på bästa möjliga sätt, så även i detta fall. Solna Port skall bli en fullservicefastighet med bra restaurang, konferensmöjligheter samt fullskaligt gym i fastigheten. Fastighetens faciliteter ska underlätta både för företagen och för individerna. Ut veck lingen pågår parallellt med uthyrning till nya hyresgäster. AREIM ÄR LYHÖRDA för de behov som uppstår hos hyresgäster och i samarbete med hyresgästen utvecklar Areim lokalerna enligt hyresgästens önskemål och behov. Solna Port ska vara ett verktyg i att
ANDREAS HAGEN TITEL Asset manager. UTBILDNING BA (Hons) med inriktning på Global Financial Management från Regents College, London.
ANNONS
"Hyresgäster blir generellt mer och mer medvetna om lokalernas betydelse för verksamheten och employer branding."
45
AKTUELLA PROJEKT
ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE
ANNONS
attrahera rätt personal för de företag som etablerar sig i fastigheten. – Vi har sett ett stort intresse bara under denna korta tid som vi har ägt fastigheten. Hyresgäster blir generellt mer och mer medvetna om lokalernas betydelse för verksam heten och employer branding. Det är stor konkurrens om humankapitalet och då gäller det att kontorslokalerna fungerar och är attraktiva, menar Andreas. EN AV NYHETERNA i fastigheten är etableringen av Restaurang P, vars mål är att ”förädla den traditionella bricklunchen och göra något nytt”. Det populära lunchrestaurangkonceptet finns på flera platser i Stockholm och nu alltså även i Solna Port. – Vår gemensamma nämnare har alltid varit kärleken till smakerna och vårt genuina intresse
för matupplevelsen, konstaterar grundarna Nicolas Bouleau och Christian Fredriksson. – Restaurang P erbjuder bra lunch till humana priser. Vi är väldigt nöjda med att de har etablerat sig i vår fastighet hoppas att våra hyresgäster gillar detta, fyller Andreas i. AREIM HAR ETT team med kompetens och lång erfarenhet av utveckling och hyresgästanpassning, vilket gör att företaget har möjlighet att vara flexibla och effektiva i utvecklingsarbetet. – Vår ambition är att erbjuda en hög servicenivå till våra hyresgäster och deras medarbetare. Vi ser till att de gemensamma funktionerna fungerar så bra som möjligt och är lyhörda och hands on. Vårt mål är att våra hyresgäster skall trivas i fastigheten och kunna utveckla sin verksamhet, konstaterar Andreas.
AREIM
i
Areim, som grundades 2003, är fondförvaltare och rådgivare i fastighetsbranschen. Areims organisation har omfattande erfarenhet av att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter för att skapa högkvalitativa lokaler.
Areim skapar unika fastighetskoncept, och genom egen finansiering och kundnära arbetssätt skapas lönsamhet för kunder, partners och investerare. Läs mer på: www.areim.com.
46
DI NYA LOKALER
Mer än en hektar produktions- och lageryta!
ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE
Kontakta FastPartner – en engagerad fastighetsägare.
Ring 08-402 34 60 för visning!
Skebo 2 – Behöver ni en suverän produktionslokal eller ett riktigt rymligt lager? Just nu kan vi erbjuda en ledig lokal på Fagerstagatan 21, Spånga i Lunda företagsområde, bara 25 minuter från City. Ytan består av 10 700 m 2 lager med 9-14 meter i takhöjd, och till det kommer generösa kontorsytor på 1 000-1 500 m 2 .
fastpartner.se | info@fastpartner.se | 08-402 34 60
FastPartner arbetar långsiktigt med att äga och förvalta kommersiella fastigheter i Stockholm, Gävle, Mälardalen, Norrköping, Malmö och Göteborg. Vi förvaltar våra fastigheter med egen personal. Vår ambition är att vara en smidig och effektiv partner för företag som vill utveckla sin verksamhet. Besök oss på www.fastpartner.se
TEMA FASTIGHETER - VÅRA RUBRIKER:
Aktuella Projekt, Kommuner i Framkant, Framtidens Kontor, Nya Lokaler och Kommersiella fastigheter. Återkommer 2016 med start 17 februari. För ytterligare information samt bokning kontakta Ola Hörnelius, 08-505 738 22, ola.hornelius@di.se eller Niklas Stenqvist, 08-505 738 35, niklas.stenqvist@di.se www.di.se/annons
ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE
47
DI NYA LOKALER
Bättre läge i HagaBlue
4 MIN TILL TÅGET
GENERÖS TAKHÖJD
LJUS I ÖVERFLÖD
En kort promenad tar dig till pendel och tvärbana vid Solna station.
takhöjd utöver det vanliga.
De stora fönsterpartierna i HagaBlue släpper in massor av ljus.
TOPPVENTILATION
TAKTERASSER
FLEXIBELT
Med ventilation av senaste slag kan du
Flera av de lediga lokalerna har stora härliga takterasser.
I HagaBlue tillåts du anpassa din inredning efter eget behov.
hagablue.se
48
KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Projekterat område Strängnäs kommun
ANNONSBOKNING: NEWSFACTORY AB 08-505 738 05 - DIBOKNING@NEWSFACTORY.SE
ETABLERA I ERIKSLUND? VI HAR LOKALEN!
Område projekterat för 34 marklägenheter säljes med bra kommunikationer och närhet till affär och skola. Området kan byggas/säljas i Etapper. Bra avkastning för rätt köpare/investerare. Slottsbrinken Invest AB 070-512 50 30 / slottsbrinken@mail.com
VÄSTERÅS BÄSTA HANDELSLÄGE VID E18 1000– 3000 KVM NYA LOKALER ATT ANPASSA EFTER ERA BEHOV!
Kommersiella Fastigheter UTGIVNING PÅ ONSDAGAR & LÖRDAGAR
RING 070-296 04 80 WWW.BLANKSFASTIGHETER.SE
För information ring Niklas Stenqvist, 08-505 738 35, eller maila på niklas.stenqvist@di.se
Skog, jakt och vatten Eskilstuna, 186 ha
Du kan också maila oss på dibokning@ newsfactory.se
Välarronderad fastighet med goda jaktmöjligheter. Reg Fastighetsmäklare Fredrik Luhr
ALLTID NÄRA KUNDEN Stockholm | 08-678 40 41
T H O R N R E K L A M BY R Å
www.di.se/annons
I hjärtat av Torsvik finns nu möjlighet att hyra 6 000 m² - 34 500 m² lager med spåranslutning.
This is Brunnsvik!
Bergvärme och ny belysning ger låga driftkostnader. Ring Magnus Bergkvist, 0730-70 22 61 Tillträde: från 1 januari 2016, Adress: Möbelvägen 39 För en virtuell rundvandring i fastigheten besök vår hemsida www.catenafastigheter.se
Raka spåret till smartare logistik catenafastigheter.se
Till salu:
Byggklar mark för bilförsäljning, kontor eller industri Vid infarten till Falun, granne med stadens största köpcentrum och den spek-
fortifikationsverket.se/tillsalu
Shortly after lifting off from the western shore of lake Väsman in Dalarna Sweden, the roofs of Brunnsvik become visible.
This is the ideal location for companies within pretty much any
In total, the property consists of nineteen buildings of different sizes nestled together like a small
Pretty much anything is possible here. But don’t take our word for it, come to Brunnsvik yourself, bring your ideas along and get the full picture.
Brunnsvik can be reached by car from central Ludvika in just 10 minutes, and from Dala Airport in a mere 45. More information about property/space for rent ludvikakf.se/brunnsvik + 46 (0) 240-869 17
tion to technology or production.
WATCH OUR FILM ABOUT BRUNNSVIK:
ludvikakf.se/brunnsvik