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TEXAS MONTHLY REAL ESTATE MAGAZINE

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[ 제81호 ]

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ㆍ 겨울에 집을 내놓아야 하는 이유 #1 ㆍ 발견못한 하자는 바이어가 책임진다! ㆍ 지난 1년간 모기지 변화 ㆍ [ 핫 동네 ]- THE VINEYARDS IN MCKINNEY ㆍ 상업용 건물을 오퍼 할때 주의 할 사항 ㆍ 부자들의 습관

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겨울에 집을 내놓아야 하는 이유#1 "언제 집을 내 놓는게 가장 좋습니까?" 부

동산 에이젼트들이 듣는 가장 흔한 질 문이다.

지난 수십년간의 미국 부동산 시장의 추 세를 비교해 봐도 수치가 이를 증명한다.

대개 봄에 매물을 내 놓는것이 좋을거라

아래 그래프에서 보듯 해마다 이 시기는 주

생각하는 사람들이 가장 많을 것이다. 이때

택 공급이 급속히 줄어드는 시기이다. 따라

야 말로 이사철이 시작되니 그러할 것이기도

서 바이어 들이 선택할 물량 역시 줄어들어

하지만, 동시에 고려해야 하는 몇가지 사항

선택의 폭이 급격히 낮아진다.

을 떠올린다면 생각이 복잡해질 것이다. 대부분의 셀러들의 생각이 같은 생각을 할 테니 봄에 쏟아져 나올 매물과 그에 따른 경 쟁을 생각해 보아야 한다.

이를 전문 용어로‘Seller’s Sweet Spot’이 라 하고 매년 11월에서 1월을 걸쳐 3개월간 을 일컫는 시기이다. 2018년 기준으로 5월까지 매물(공급)이

그래서 꼽는‘겨울에 집을 내놓아야 하는

계속적으로 늘어나다가 5월 이후로 줄어드

이유’의 넘버 원 이유는‘경쟁을 피하기 위

는 추세가 대부분의 공급 Cycle 인 것이다.

해서’라 할 수 있다.

총 거래수의 차이가 해마다 있다해도 이 그 래프의 높낮이는 거의 전통적으로 일치하곤 한다. 긴 겨울 방학과 휴가를 보내고 집을 한 번 팔아 볼까 하는 셀러들은‘준비 안된’셀러 일 수도 있다. 집을 단장하고 새로 살 집을 알 아보고, 리스팅할 부동산 에이젼트를 만나보 고 하다 보면 한두달은 훌쩍 지나갈 것이고 이미 수 없이 많은 매물 속에서 치열한 경쟁 을 해서 이겨야 하는 과정을 겪다 보면 원하 는 가격을 받기 힘든 상황이 올것이기 때문 이다. 이제 서서히 바이어 마켓( ‘Buyer’s Mar-

ket’) 으로 접어들고 있다는 현실을 받아들 8

Monthly Real Estate Magazine | December 2019

T E X A S RE A L E S TAT E M A G A ZINE

지은 집들이 쏟아져 나오는데 안이한 생각 으로 집을 내 놓는다면 실패를 각오해야 할 것이다. 어떤 경쟁에도 이길 수 있는 두 가지 조건 은‘가격’과‘집 상태’라 할 수 있다. 물론 이 조건만 맞는다면 한창인 봄-여름에도 팔 수 있을 것이지만 원하는 가격을 정해 놓 고, 팔 집의 상태가 그다지 자신이 없다면 이 ‘Sweet spot’시기를 선택하는 것이 최선이 될 것이다. 역으로‘Smart Buyer’역시 겨 울을 노리기도 한다. 어쩌면 진정한‘Serious Buyer’는 자신의 원하는 가격대와 원하는 스타일을 정해놓고 일년 열두달 차근히 조사 하는 경우가 많기 때문이다.

“ 겨울에 집을 내놓아야 하는 이유는 경쟁을 피하기 위해서라고 할 수 있다. 지난 수십년간의 미국 부동산 시장의 추세를 비교해 봐도 수치가 이를 증명한다. 아래 그래프에서 보듯 해마다 이 시기는 주택 공급이 급속히 줄어드는 시기이다. 따라서 바이어 들이 선택할 물량 역시 줄어들어 선택의 폭이 급격히 낮아진다.

예전 처럼 한정된 시간안에 에이젼트들과 수십 수백채를 보는 수고는 발달된 온 라인 사이트 덕분에 많이 사라졌다. 겨울이라고 집 찾는 일을 개을리 하지 않을 뿐더러, 복수 오퍼를 넣고 애를 태우느니 한산한 매물에 공격적인 오퍼를 통해 싸게 사려고 하는 바이 어층이 항상 대기하고 있다. 집을 팔고 새로운 집을 살 경우 역시 이에 해당한다. 집을 내놓고 팔리지 않거나 늦어 져도 내가 사는 집을 클로징 하는 시기를 맞 추려면 가능한 봄이 되기전 수개월 전에 매 물을 내 놓아야‘스마트 셀러’라 할 수 있는 것이다. R

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P동 401호

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금액(달러)

금액(원)

① 공급가액

실 52평 (56평)

$ 379,735

451,884,149

② 대출금액

공급가액의 60%

$ 227,841

271,130,489

구분

①-②

$ 151,894

180,753,660

④ 렌탈료

$(31,800-5,400)= $26,410

$ 26,410

31,427,900

⑤ 대출이자

예상금리 3.70%

8,430

10,031,828

⑥ 재산세

년

336

400,000

⑦ 화재보험

년

30,000

⑧ 위탁 관리비

월 8만 원

807

960,000

⑨ 렌탈 수수료

임대료의 6%

1,585

1,885,620

$ 15,227

18,120,452

③ 실투자금

렌탈 순수입 투자 수익률 :

렌탈 순수입/③ⅹ100

10.02%

위는 P동401호의 예시이며 ,다른호수는 랜트조건에 따라 차이 발생할수 있음 *위 예상수익표는 시행사에서 제공한 내용임.

52평 $379,735 실투자금 40% $151,894, 융자 60% $227,841 기준 예상랜탈순수입 10.2% * 상기 예시는 년세 기준이며 개별 공과금 포함, 달러 현 기준 환율(1,190원) 적용

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앤드류의

커머셜 부동산 앤드류 김/부사장

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2.상가건물

5.상가건물

6.상가건물

CAP: 7%

. 지역: 달라스 . 매매가: $430만 . 건물면적: 8,600 sf . CAP: 9%

. 지역: 루이스빌 . 매매가: $450만 . 건물면적: 20,000 sf . CAP: 7%

. 지역: 루이스빌 . 매매가: $350만 . 건물면적: 5,000 sf . CAP: 6%

12.꽃가게

3.상가건물

4.상가건물

지역: 캐롤톤 . 매매가: $470만 . . 건물면적: 32,000 sf . . CAP: 7.5% . .

. 지역: 캐롤톤 . 매매가: $360만 . 건물면적: 10,000 sf

지역: 달라스 . 매매가: $500만 . 건물면적: 12,000 sf

CAP: 7%

. .

7.상가건물

8.건물 콘토

9.한식당

10.MetroPCS 11. Metro PCS

. 지역: 달라스 . 매매가: $200만 . 건물면적: 15,000 sf

지역: 달라스 매매가: $13만

*지역: 포트워스 * 매매가: $15만 * BOX: 200개 * QPay: 1,100개

. . . .

지역: 루이스빌 매매가: $285만 건물면적: 11,000 sf CAP: 7%

. 렌트경우: $10,000

. 월매상: $3만 . 렌트비: $3,400 .

* 지역: 얼빙 * 매매가: $16만 * BOX: 230개

* 지역: 플라워마운드 * 매매가: 14만 * 주거ㅣ밀집 지역

* QPay: 1,050개

13.도넛 * 지역: 코펠

* 지역: 프리스코

* 매매가: $16만 * 매상: 16,000

* 매매가: $31만 * 매상: 30,000 * 렌트비: $4,250

* 렌트비: $3,000

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

숀 킴의 투자 매물

Location

Price

Building size

Net Income

Highlights

상가

Mckinney

$8.74 mil

15,776 SF

$467,425

National credit

상가

Grand Prairie

$10.00 mil

20,799 SF

$556,107

National credit

오피스 Carrollton

$6.00 mil

43,860 SF

N/A

REO

상가

Carrollton

$5.8 mil

12,000 SF

$310,000

Vacancy Masterleased

세탁소 Colleyvile

$2.75 mil

4,000 SF

N/A

픽업포함

상가

South lake

$12.3 mil

68,000 SF

$95,325

7.75% CAP

상가

Carrollton

$5.3 mil

27,369 SF

N/A

6.00% CAP

위의 커머셜 매물은 투자 가치가 있는 물건들만 선별하였으며, MLS 나 타 회사의 리스팅은 포함되어 있지 않습니다.

seankim@metrorealtydfw.com Prospect Sheet 과 NDA 서류를 작성해 주시면 상세한 자료를 보내드리겠습니다. R

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

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$398,990 1,890SQFT BEDROOMS: 3 BATHS: 2 GARAGE: 2

$399,990 2,847SQFT BEDROOMS: 4 BATHS: 3.5 GARAGE: 2

$418,990 2,170SQFT BEDROOMS: 4 BATHS: 3 GARAGE: 2

$519,990 3,300SQFT BEDROOMS: 5 BATHS: 3.5 GARAGE: 2

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

Kyung Doo Park 박경두

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Commercial & Business

박경두 대형사업체와 상업용 빌딩 환영 BUYER 대기중 한국에서 미국으로 오시는 오시는 분 상담환영

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주택매매 주택임대

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Young A Kwak

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메트로 부동산 메트로 투자개발 메트로 펀딩

치과 건물

투자개발 / 상가 / 주택매매 / 건물임대관리 전문 03

카워시

매매가 매매가: $2.8 mil 연매출 $830K Type: FULL Alrington

매매가: $2.85 mil 지역 : 캐롤톤 사어체 별도 매매 가능 SK-284

카워시

지역: 알링턴 매매가: $350만 연매상: 150만 땅건물 포함

AK-201

카워시

매매가: $5 mil 연매출 $1.5mil Type: FULL Denton County 고급 주택가 지역

매매가: $2.0 mil 지역 : 루이스빌 2006년 지어진 건물 타입: Full

AK-203

SK-204

AK-202

매트로 급매물 Top Agent

07 그로서리 + 코인 건물

08 세탁소건물

매매가: $ 320.000 지역: Sherman Investment rental 수입: $27.600

매매가: $ 850.000 8.000 SF NOI : 210.000

SK-266

SK-265

매매가: $2.2mil CAP 7% SBA 가능 Rowlett 세탁소 포함

식당 건물

매매가: $110,000 월매상: $15,600 렌트비: $3,900(1,320sf) 위치: 플라워 마운드 1년된 새가게, 위치 좋음!

매매가: $210.000 지역: Mansfield 매상: 23.000

일식

YS-57

매매가: $210.000 지역 : Plano 매상 : 2만

JK-176

일식

지역: 달라스 매매가: $100만 월매상: $13만 순수익: $2만

매매가: $800K 월매상 $80K 넷인컴 $25K Richardson Rent $11,000

매매가: $250K 월매상 $29K 넷인컴 $9K Plano Rent $6,355

매매가: $200,000 월매상: $23,000 렌트: $3,300(1200sqf) 지역: 달라스

SK-26

Metro PCS

주인 주 3회 방문과 관리만

JL-184

가격: $170K Qpay 1,400 Box 210 Ft. Worth Rent $1,250

가격: $100K Qpay 1100 Box 150 Dallas Rent $1,750

AK_238

45 카오디오 +

매매가: $320,000 지역 : Plano 매상 : 6만

가격: 320K 월렌트 : 3.500 (6000sqft.) Carrollton AK-235

SK-101

틴트샵 (단독건물)

JL-206

매매상 4.5만 매매가 15만 넷 8천 부부 일할시 루이스빌

매상 6.5만 렌트 5000 넷 1.8만 쉬운 운영

매매가: $120,000 월매상: $15,000 넷인컴: $8,500 렌트비: $3,225 (1,300sf) Coppell (트래픽 많은 지역) BJ-182

H마트상권자리

1) 병원 자리 (진료실 5개+치료실) - 렌트비: $4,870(2,100sf) 2) 식당 자리 2군데 (주방 완비) - 23/sf+NNN(1,200sf & 2,240sf) 3) 치과 자리 (진료실 5개+수술실) - 렌트비: $4,700(2,000sf)

중식

가격: $150K 월매상 $28K 넷인컴 $9K Rowlett Rent $4,650 47

김진환

469.744.6633 214.778.9633

정일한 (부사장)

이혜선 (부사장)

469.583.2161

성연제

제이 한

제시카 장

알렉스 원

박경두

469.980.1431

909.551.8003

214.770.5331 214.607.3515

972.658.1739

도넛&보바

매매가: $180,000 월매상: $19,000 넷인컴: $10,000 렌트비: $3,100 (1,050sf) Keller (트래픽 많은 지역)

매매가: $270,000 월매상: $30,000 렌트비: $3,500 (2,300sf) 지역: Bedford 주인 일찍

세탁소

매매가: $250K 월매상 $32K 넷인컴 $6,035 N. Dallas Rent $5,295

매매가: $350K 월매상 $40K 넷인컴 $11,527 Garland Rent $6,183

퇴근 후 오후 매니저가 운영

JL-1

BJ-6

세탁소

JK-192

세탁소

매매가: $400K 월매상 $40K 넷인컴 $15K Rockwall Rent $5,223JK-185

매매가: $280K 월매상 $28K 넷인컴 $7,725 Flower Mound Rent $3,933

매매가: $270,000 월매상 $40,000

중식

가격: $450K 월매상 $100K 넷인컴 $15K Rowlett Rent $9,500

AK-62

6,500sf 건물 식당+컨비니언스토어+개스스테이션 매매가: $600,000 월평균 매상: $53,000 월평균 순수익: $23,500 달라스에서 30분거리 Ennis, TX

469.655.5811

지미 이 (부사장)

AK-63

214.701.7411

도넛

세탁소

건물+비즈니스 3개 건물+코인런드리

214.701.7411

숀킴 (대표)

스시가게

세탁소

한식당

SK-25

Metro PCS

스시가게

세탁소

렌트비: $4,960(2,240sf) 트래픽 아주 많은 지역!!

AK-204

세탁소

매매가: $170,000 지역 : 달라스 매상 : $24.000

도넛

매매가: $390,000 지역 : 달라스 매상 : 4만

매매가: $200,000 월매상: $35,000 순수익: $10,000

매매가: $240,000 월매상: $24,000 렌트비: $2,200 W. Fort Worth

매매가: $350 월매상 $60K 넷인컴 $15K Dallas Rent $5,200

40 델리가게

Office 숀김 :

매매가: $210,000 월매상: $20,000 렌트비: $1,650 S. Fort Worth

세탁소

델리 브런치

Direct 이혜선 : 214.778.9633

매매가: 120K 월매상 14,500 Arlington Rent $1,500

일식

Top Agent of Oct. 2019

2019년 10월 탑 에이전트

YS-4

2019년 10월 탑에이젼트

Texas Licensed Realtor

15 도넛

JK-196

이혜선 부사장

14 도넛

YS-58

JK-195

Poke Bowl

매매가: 3Mil 월매상 $60K (그로서리만) 넷인컴 : 20k 건물포함 Denton County

일식

(3000sqf)

세탁소

매매가: $900K 월매상 $60K 건물포함 Ft. Worth SK-204 추가 수익 가능

BJ-15

매매가: $160K 월매상 $30K 넷인컴 $10K Denton Rent $4500

매매가: $300K 월매상 $50K 넷인컴 $18K Plano Rent $7,300 27

매매가: 300K 월매상 $30K Frisco Rent $4,250

SK-03

BJ-19

10 주유소

JK-197

13 도넛

12 도넛

도넛샆

09 주유소

매매가: 150만불 연수익: $142,936 (CAP 8.6%) 면적: 9,430sf (테넨트 3개) * 코인런드리는 주인이 운영 위치: Greenville (달라스에서 40분거리)

JK-189

미용실 JL- 253

패스트푸드

수익: $10,000(주인일안함) 렌트비: $2,700(2,000sf) 지역: 알링턴 (주변 경쟁 별로 없음)

Liquor Store

매매가: $60,000 렌트: $1,000(1200sqf) 지역: 얼빙 외국 손님 워크인 많고 30년 운영

매매가: $1,350,000

JL-252

컨비니언스스토어

가격: $25만 월매상:$74,000 지역: Rowlett 렌트: $5,200

함께 일하실 에이전트를 찾습니다. Fax (214)279.3991

매상: 100만불(yearly) 순수익: 20만불(yearly) 면적: 3,800sf 대로변에 위치한 잘 알려진 가게

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DISCLAIMER Information in this article about TREC Contract is provided for general educational purposes only and is not offered as legal advice upon which anyone may rely. Legal counsel relating to your individual needs and circumstances is advisable before taking any action that has legal consequences. Consult your tax advisor as well. MRE Magazine also has the copyright of translated version of the said contract, and unauthorized reproduction or dissemination of this article shall be prosecuted.

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주택매매 계약서 이해하기 부가서류 ④

Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

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2018년 클로징 실적 총 205건 달성 미 전역 20개 지사망, 리퍼럴 시스템 구축 달라스 지역 풀타임 에이젼트 25명 근무 뉴스타 부동산 90% 커미션

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Andrew Kim 부사장 469.734.7009 Andrew.kim@NewstarTexas.com

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동네가 어디야 하우스 혹은 아파트 렌트 구하시는 분들 하우스 렌트 세입자 구하시는 분들 작은 것부터 차근차근, 정성껏 준비해 드립니다.

“Second Home/Investment Home 문의 받습니다” Michelle Yoon

(Real Estate Agent)

SLOW SEASON 입니다. 그 어느 때보다 사전 준비가 필요한 시기 입니다. 고객님과 “함께” 꼼꼼하게 준비하여 고객님의 소중한 시간이 낭비되지 않도록 최선을 다해겠습니다.

Joe Yoon (CEO/Real Estate Broker)

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메트로 부동산 메트로 투자개발 메트로 펀딩

real estate

알렌

총 주택 거래량 250 200 150 100 50

1 20

9 01

1 20

케롤톤

총 주택 거래량 250 200 150 100 50

1 20

플라워 마운드

총 주택 거래량 200 150 100 50 40

8 01

9 01

프리스코

총 주택 거래량 400 300 200 100 0

1 20

얼빙

총 주택 거래량 250 200 150 100 50

1 20

8 01

9 01

8 01

9 01

플레이노

총 주택 거래량 500 400 300 200 100

8 01

9 01

리처드슨

총 주택 거래량 200 150 100 50 0

8 01

9 01

1 20

9 01

1 20

사우스레이크

총 주택 거래량 90 80 70 60 50 40 30 20

1 20

real estate

텍사스 부동산 전문가

Alex Won / Metro Realty 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

214.607.3515

Brad Jun / New Star Realty

Casey lee / New Star Realty

Andrew Kim / V.PNew Star Realty

주택 매매 전문

주택 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

주택, 커머셜, 비즈니스 매매

469.734.7009

214.930.5979

214 . 991. 6300

682.999.5824

Chuck Lee / New Star Realty

Claire Song / Coldwell Banker

Howard Kim / Coldwell Banker 주택 매매 전문

Isaac Chong / V.P/ Metro Realty

주택 매매 전문

Jacklyn Lee / V.P/Metro Realty

254.833.1047

비즈니스 매매, 주택, 커머셜, 전문

커머셜, 비즈니스 매매 전문

주택 매매 전문

커머셜, 비즈니스 매매 전문

469.655.5811

443.535.5691

214.551.7348

James Kim / Metro Realty

Jessica Zhang / Metro Realty

Jimmy Yi / V.P Metro Realty

Jinny Kim /DEN

부동산 투자개발 / 펀딩

Joe Yoon / RBG CEO

주택 매매 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

커머셜, 비즈니스 매매 전문

469.583.2161

Anna Kim / Michael Group

Amy Park / Texas Ally Real Estate Group

주택 매매 전문

214.770.5331

469.744.6633

469.655.5811

214.566.9729

Jonathan Lee / New Star Realty

Jay Han / Metro Realty

Julie Kim / Keller Willams

Kevin Park / Coldwell Banker

주택 커머셜, 비즈니스 매매 전문 브로커

호텔 및 상가 / 비즈니스 매매 전문

주택 매매 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

469.471.3459

909.551.8003

Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

817.999.1115

469.955.6877

214.778.9633

469.795.6744

Kyung Doo Park / Metro Realty 커머셜, 비즈니스 매매 전문

972.658.1739

Michelle Yoon / RBG

Min Kim / New Star Realty

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

주택 매매 전문

Olivia Kim / New Star Realty 주택 매매 전문

Paul Choi / J Realty

Sangy paek / The Michael Group

J 부동산 대표, 커머셜 전문

주택, 커머셜, 비즈니스 매매 전문

Young Hyo Kwak / New Star Realty

214.893.8684

214.980.6515

214.773.4843

Sean Kim /New Star, Metro CEO

Simon Yoon / Remax Realty

StephanieChoi / GRAND DFW Realty

Sunny 림 /Pacific Century

주택 매매 전문

커머셜, 상가리스 전문

뉴스타 부동산 대표. 커머셜, 투자개발전문

주택 매매 전문

214.701.7411

469.585.4426

903.505.4602

Young Kwak / New Star Realty

Youri KIm / New Star Realty

Youn-Je Sung / Metro Realty

주택 매매 전문

214.715.5793

커머셜 SBA 융자

주택 매매 전문

469.988.1549

커머셜 SBA 융자

SBA 융자 및 상업대출

972.897.6018

972.768.9022

이경숙 / Keller Williams

비즈니스 전문

469.980.1431

주택 매매 전문

817.657.5863

비즈니스 매매 전문

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Chase Bank

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T (972) 919-9999

Arie Kim T (214)732-9091

주택 융자

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Grace Moon / Grace Realty

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Jay Jung T (469) 930-6338

Charles Chulmin Park T (469)323-6000

214.986.9009

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Brian Chung T (201)937-8120

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Michael Han T (214)730-0505

이형운 T (214)730-0505

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산드라 부동산 타이틀 Anna Byun T (972) 590-3535

real estate A

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

I M

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Texas Monthly Real Estate Magazine December 2019

"Certified Home Marketing Specialist 2017, 2018 | Top Producing Agent"

Top 20 Agents Keller Williams North Texas | New Mexico | Memphis 2016 # 1 Agent Keller Williams Frisco Stars Top Individuals in GCI 2016 Keller Williams Top Producing Agent D Magazine Top Residential Real Estate Producers Certified Home Marketing Specialist -CHMS Accredited Buyer's Representative - ABR

T. 817.999.1115

www.juliekim.kwrealty.com

juliekim@gghti.com

Julie kim

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4783 Preston Rd.#100.Frisco,TX 75034

Texas Monthly Business Magazine_12_ 2019